導語：物業(yè)管理企業(yè)成本控制及經營理念轉變一文來源于網友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

1物業(yè)管理企業(yè)的成本控制

近年來，隨著物價上漲和人力成本的大幅提高，以及物業(yè)管理服務收費水平難以得到同步調整，行業(yè)生存狀況不容樂觀。物業(yè)管理服務成本控制的途徑，除了物業(yè)管理服務本身環(huán)節(jié)外，對小區(qū)規(guī)劃設計、物業(yè)建筑質量等硬件環(huán)節(jié)也要予以足夠重視。

1.1小區(qū)規(guī)劃設計與竣工后物業(yè)管理成本密切相關

(1)小區(qū)的規(guī)劃設計一般在建筑造型、景觀布置、單體功能等方面下功夫，力求使自己的設計產品更加“完美”，并不真正為購房者考慮小區(qū)物業(yè)今后的管理成本。例如我司目前在管的一個建筑面積23萬平方米的高檔住宅小區(qū)，在景觀設計中做了大量的人工水景，美化了小區(qū)的居住環(huán)境。這種人工水景針對當地水網密布，水資源豐富的特點，采用內河取水和小區(qū)內人工挖井取水兩套方案。但是，由于當地工業(yè)廢水污染河流并且地下水含鐵量太高。結果，兩套取水方案均不能滿足水景對水質的要求。最終只有到城市供水網取水。但是，此方案除了運行成本高，也不符合節(jié)能、節(jié)水要求。最后只能降低使用率，采取節(jié)假日開放的辦法?？梢姡档臀飿I(yè)成本在規(guī)劃設計規(guī)劃階段就必須開始。

(2)在防火、防盜、安全等設備設施配置環(huán)節(jié)同樣可以通過更加科學、合理、全面的規(guī)劃設計而大大改善，給日后業(yè)主的物業(yè)管理減少物業(yè)服務成本。比如小區(qū)的消防主機和安防監(jiān)控位置的設置上，按消防要求，消防主機必須單獨設置。結果很多小區(qū)設計時把消防主機和安全監(jiān)控設施完全隔離甚至放在不同的建筑物。這樣，在崗位設置時必然要增加人員。如在設計時能結合考慮，把消防主機和安全監(jiān)控設施放在相鄰且可想通的房間，既可以滿足消防要求，也可發(fā)揮監(jiān)控功能，又可以節(jié)省人工成本。

1.2建筑質量對物業(yè)管理服務成本的影響

建筑質量的優(yōu)劣，影響物業(yè)維修費用，進而影響物業(yè)服務成本。施工單位普遍重主體結構，輕維護、裝修工程。比如外墻滲水、地下車庫地面起塵、滲水等施工安裝質量普遍存在的問題。保修期內的物業(yè)維修屬于開發(fā)商的職責，但通常是開發(fā)商要求從事前期物業(yè)服務的物業(yè)企業(yè)去做。由于物業(yè)企業(yè)缺少對原施工單位的制約手段，造成協調不暢，維修不及時，返修質量達不到要求。更嚴重的是，很多質量問題必須終身維修，其維修投入費用巨大。因此，只有規(guī)范和約束建筑商、開發(fā)商在建筑質量上的行為，同時依靠有關質量行政管理部門嚴格把關，健全質量管理機制，才能為業(yè)主提供質量過硬的建筑，降低竣工后的物業(yè)修理維護成本，從而降低物業(yè)服務成本。

1.3物業(yè)管理服務如何有效降低管理成本

(1)物業(yè)管理服務企業(yè)應從實際出發(fā)，找準適合自身發(fā)展的市場定位，或以住宅物業(yè)為主、或以商業(yè)物業(yè)為主，或以高端物業(yè)為主。筆者所在公司經過十幾年的經營，在服務質量控制，規(guī)范化管理，企業(yè)文化建設，制度建設，團隊建設，人才儲備上，已經形成高端物業(yè)管理的核心競爭優(yōu)勢。因此，我們這幾年在物業(yè)服務中得到業(yè)主的認可，并連續(xù)中標多個高端寫字樓和高檔住宅小區(qū)，在物業(yè)行業(yè)中奠定高端物業(yè)的地位。物業(yè)企業(yè)通過盡可能地發(fā)揮自己的‘長處’，就能有效降低物業(yè)管理服務成本。

(2)做強做大，降低管理成本。做強做大包含兩個層面意思。其一，企業(yè)要做強做大。企業(yè)規(guī)模做大，在其后勤管理人員相對不變的情況下，管理成本的攤銷才可以降低;其二，項目規(guī)模做大。單個項目的規(guī)模必須做大，才可以最大限度發(fā)揮各個崗位的效率。筆者認為，物業(yè)企業(yè)應盡可能擴大管理總量并爭取大型項目;政府主管部門可以通過引導企業(yè)間強強聯合，或者通過行政區(qū)域劃分，把臨近的若干個社區(qū)合并成一個物業(yè)管理區(qū)域，委托一家物業(yè)企業(yè)來管理，不僅對物業(yè)企業(yè)有利，對業(yè)主來說，也可以減少物業(yè)費支出。

(3)人、技結合，減少人員配置，降低人工成本。人防與技防相結合，能用技防替代，不選擇人防。物業(yè)行業(yè)是勞動力密集型服務行業(yè)。人工成本占管理成本80%以上。因此，如何降低勞動力成本成為物業(yè)企業(yè)降低管理成本的主要考量。物業(yè)企業(yè)在不降低服務質量的前提下要減少人員配置，一個有效的途徑就是增加技防的投入，以技防結合人防，以技防代替人防。比如增加防盜及監(jiān)視設施，合理布置監(jiān)視探頭;增強防盜功能，提升防盜等級等等，可以減少秩序維護員的配置;再如減少服務層次，把服務臺前移，讓服務人員更貼近業(yè)主，直接面對業(yè)主，也可以減少客戶服務人員的配置;又如對大型小區(qū)配置機械保潔設備，減少保潔人員配置。上述設備設施的一次性投入雖然也會增加維修成本，但比起每年一次的人工成本提升，將節(jié)省很大一筆開支。

(4)實行片區(qū)管理，節(jié)約管理人員成本。物業(yè)行業(yè)經過這幾年的資產重組，購并及市場競爭，企業(yè)規(guī)模出現跨越式增長。周邊幾個項目同屬于一個物業(yè)企業(yè)的情況越來越多。因此，同一個公司把相近的幾個項目并成一個片區(qū)，實行統(tǒng)一管理，可以大量減少管理層次的人員;同時，可以資源共享，對一些關鍵技術崗位人員可以統(tǒng)一調配。這樣做既可以減少管理成本，又可以提高人力資源利用率。

1.4物業(yè)管理行業(yè)是具有一定公益性的服務行業(yè)，且在調整產業(yè)結構和城市管理中發(fā)揮了重要的作用

政府調整物業(yè)管理稅收政策，適當減輕物業(yè)管理稅負，扶持物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展，對有效降低物業(yè)管理服務成本也有幫助。

2物業(yè)管理企業(yè)的經營理念

我國的物業(yè)管理服務企業(yè)已經經歷了三個階段:開始是物業(yè)管理初期(80～90年代)，僅僅對物業(yè)進行簡單的養(yǎng)護;其次是(90年代～21世紀初)，全面對物業(yè)進行專業(yè)管理:然后是發(fā)展到現在(2008年以后)，對物業(yè)進行專業(yè)管理的同時還要為業(yè)主提供各種服務，也就是從“物業(yè)管理”到了“物業(yè)服務”階段。業(yè)主需求的多元化促進了物業(yè)管理服務企業(yè)由管理型、服務型向經營型的過渡。筆者認為“物業(yè)經營”將是物業(yè)管理服務企業(yè)發(fā)展的第四階段。物業(yè)經營必然成為物業(yè)管理服務企業(yè)生存與發(fā)展的必然選擇。

2.1轉變經營觀念，創(chuàng)新經營模式

以業(yè)主為關注焦點，建立業(yè)主滿意的物業(yè)服務模式。物業(yè)管理的服務必須順應業(yè)主的需求而不斷得到開發(fā)和提升。物業(yè)管理服務企業(yè)要轉變經營觀念，積極尋求企業(yè)為業(yè)主服務的新切點、新途徑、新模式，尋求開拓服務新領域，創(chuàng)新經營模式。其實，物業(yè)服務是一個很大的經營平臺。我司近幾年來，在總收入逐年增加的情況下，物業(yè)服務費收入占總收入的比例在逐年降低。這種情況表明，除了固定不變的物業(yè)服務費收入之外，其他有償服務收入已經成為我司收入及效益增長點。也正是這部分收入的不斷增加，我司在這幾年服務成本不斷增加的情況下，充分利用管理區(qū)域內多種資源挖掘邊際效益，經營利潤屢創(chuàng)新高。

2.2整合經營資源，提升經營效益

(1)積極儲備物業(yè)經營資源。物業(yè)服務企業(yè)擁有自由處置和經營的物業(yè)資源才能帶來收益，提升經營效益。物業(yè)服務企業(yè)可考慮以下幾個途徑來儲備物業(yè)經營資源:①向開發(fā)商積極爭取未出售的店面、車庫，或者停車場、會所、游泳池、健身場所等，劃歸物業(yè)服務企業(yè)經營，以彌補物業(yè)管理費的不足。如我司在溫州的管理項目與業(yè)主委員會簽訂協議，把底層店面和社會停車場交給我司經營，收入作為公共部位維修養(yǎng)護費用及增添設備設施支出;將開發(fā)商未出售的店面、車庫交給物業(yè)公司出租，租金歸物業(yè)公司充抵前期物業(yè)補貼;②利用公共部位進行經營，經營收入與業(yè)主按約定比例分配。我司所有項目在簽訂服務合同是均要求業(yè)主把公共部位委托我司經營，一方面充分利用業(yè)主的公共資源為業(yè)主創(chuàng)收，業(yè)主高興;另一方面增加公司的經營收益。

(2)以物業(yè)為平臺開展多種經營。有效進行業(yè)主需求分析，拓展?jié)撛诜湛臻g。為業(yè)主提供更加便利、舒適的工作和生活條件?？刹捎煤献鞣绞脚c相關服務企業(yè)結成利益共同體開展多種經營。我司已開展與中國電信、中國移動以及多家廣告商合作，開展電信業(yè)務、移動信號覆蓋及開展多項廣告業(yè)務等。

(3)開展社區(qū)專項經營。利用物業(yè)優(yōu)勢，開展社區(qū)專項經營。隨著我司經營規(guī)模擴大，保潔量逐年增加，保潔隊伍擴大，保潔技術水平不斷提升。為此，我司專門成立一個保潔公司，除了保證本公司日常保潔任務，還對外承接保潔家政業(yè)務，利用現有保潔設備，承接如石材保養(yǎng)，地面晶化，洗地毯，辦公室保潔等業(yè)務，既增加經營收入，又滿足業(yè)主的需求，也密切公司與業(yè)主的關系。

2.3以人為本，注重育才

對于物業(yè)管理這一行業(yè)，所有的效益都是靠人力創(chuàng)造的，物業(yè)管理人應當有優(yōu)秀的個人品質、高尚的職業(yè)道德以及行業(yè)專業(yè)技能、強烈的使命感和責任感，對企業(yè)有高度的忠誠度。在這方面，我們的做法是，針對員工個體的不同情況和他們的不同訴求，分門別類，采取個性化的措施，以滿足員工的不同需求。我們的薪酬體系靈活，貼近市場標準，讓所有員工的工資水平隨市場標準及物價水平的提升而提升，從而滿足員工的日常生活的必須;我們制定公開、公平的內部競聘機制，讓有能力的員工可以通過公平競爭，獲得晉升的機會和更大的發(fā)展平臺;我們還制定員工培訓計劃，讓不同層次的員工都能獲得技能的提升和物業(yè)相關知識的增長;同時，制定員工內部轉崗制度，讓所有的員工在退休之前，都能在公司找到其合適的崗位，解除了員工“吃青春飯”的后顧之憂。通過上述制度設計，我們穩(wěn)定了員工隊伍，沉淀了一大批物業(yè)管理人才，為企業(yè)的發(fā)展壯大儲備了大批的人才?！跋扔袧M意的員工，再有滿意的顧客”。員工是物業(yè)管理企業(yè)服務實施的最終體現，物業(yè)管理服務企業(yè)只有擁有一大批專業(yè)、充滿激情的、自覺自愿地努力工作的員工，物業(yè)管理企業(yè)的服務水平才能有所提高，服務品質才能得到顧客的認可。

2.4擴大企業(yè)知名度，強化企業(yè)社會責任感

(1)在激烈競爭的市場經濟中，“酒香不怕巷子深”的觀念已不足取，孤芳自賞的結果，只能是默默無聞的凋謝。物業(yè)服務企業(yè)應合理而充分地利用適當的方式、適當的場合、適當的媒體，展示、宣傳企業(yè)的形象，擴大企業(yè)知名度，提高企業(yè)的影響力。這幾年，我們在狠抓服務質量的同時，積極參與社會公益活動，擴大企業(yè)的知名度和社會影響力。

(2)增強企業(yè)的社會責任。筆者認為:其一，守法經營，按章納稅是企業(yè)最基本的，也是首要的社會責任;其二，企業(yè)應該愛護員工，以人為本，建立和諧的勞資關系，創(chuàng)建和諧企業(yè);其三，企業(yè)要關愛社會弱勢群體，踴躍捐款捐物，幫助需要幫助的個體，構建企業(yè)與社會的友好關系;其四，由于物業(yè)企業(yè)的特殊性，在協助政府在城市管理、構建文明社會方面，可以起到不可或缺的作用。

3結語

綜上所述，物業(yè)企業(yè)必須轉變經營理念，把企業(yè)的發(fā)展放在社會、國家的全局來看待。當物業(yè)企業(yè)對社會的貢獻加大，得到社會及公眾的認可，并成為政府在城市管理的有力助手，那么這個企業(yè)，這個行業(yè)必然是前途光明的。