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摘要：近幾年來，深圳的物業(yè)管理公司正處于快速全面的發(fā)展之中。面對物業(yè)管理公司維修維護費、綠化清潔、公共水電費等成本急劇上漲，所有物業(yè)管理公司都將面臨一個嚴峻的問題—成本逐年增加。本文以深圳福田某物業(yè)管理公司為例，分析了物業(yè)管理公司成本控制中存在的問題，提出了解決物業(yè)公司成本控制的措施。

關鍵詞：深圳物業(yè)；維修費；綠化費；水電費

一、深圳物業(yè)公司成本控制的問題

（一）房屋設施、設備維護、維修費用不斷增加。設施、設備自身的正常損壞。設施、設備由于使用時間長短，季節(jié)變化，溫度高低等多種因素影響，不能正常運行，不僅影響日常的工作效率，還增加公用能耗（電費），必須要維修或更換設施設備零部件才能正常工作。為了節(jié)約物業(yè)管理成本，針對小區(qū)破損嚴重的設施設備必須一次性投入管理費對此進行改造，這對于那些老舊小區(qū)成本來說無疑是雪上加霜，因為近年來物價上漲導致維修材料及設施設備成本增加。從深圳福田某小區(qū)入伙建筑面積為12萬平方米的某住宅小區(qū)成本表可得知，該小區(qū)前5年設施設備維修費用基本持平，改造費用幾乎為零，隨著入伙時間推移，2006年維修材料成本18萬元，2010年年維修材料成本27萬元，2015年年維修材料成本50萬元，2006年至2015年維修材料成本增長幅度為177.78%。2007年至2015年產(chǎn)生物業(yè)設施設備改造費用高達82萬元。（二）清潔綠化成本上升。小區(qū)內(nèi)的綠化水平是美化環(huán)境的重要因素，不但可以創(chuàng)造一個良好的舒適的環(huán)境，而且還可以調(diào)節(jié)局部生態(tài)平衡。綠化清潔是物業(yè)管理公司的重要組成部分，也是小區(qū)不可或缺的部分，關系到小區(qū)的整體形象。1、清潔綠化材料成本上升隨著經(jīng)濟水平的不斷提高，物價水平上漲迅猛，清潔綠化耗材也相應升高。下面是建筑面積為12萬平方米的深圳福田區(qū)某物業(yè)公司一項目從2011至2015年清潔綠化成本表（表1）表1：福田一項目2011年-2015年清潔綠化成本表單位（萬元）時間（年）消殺化糞池清理水池外墻清洗材料消耗（含農(nóng)藥肥料等）其他合計20113.319.8710.033.1423.2120123.6210.6210.843.2428.3220133.8310.9211.053.6629.4620144.3411.8511.873.8931.9520154.6512.8812.994.1034.62從深圳福田某物業(yè)公司一項目成本表看出：僅清潔綠化成本（不含人工成本）從2011年23.21萬元上升到2015年34.62萬元，這四年內(nèi)增長了11.41萬元，增幅高達49%。2、清潔綠化維護成本增加隨著經(jīng)濟水平的不斷提高，環(huán)保意識的增強，業(yè)主對居住環(huán)境的要求越來越高。各房地產(chǎn)商在新建住宅項目的時候，會投入大量人力、物力、財力來提高小區(qū)的檔次，提升房屋的價格，增加房屋的賣點。由于多方面的原因，在綠化設計和施工中總存在一些不足或問題，給后期物業(yè)管理景觀維護帶來一定的成本壓力。據(jù)深圳某物業(yè)公司統(tǒng)計，近幾年剛入伙小區(qū)環(huán)境維護成本是前幾年入伙小區(qū)環(huán)境維護成本的2-3倍，且不含清潔綠化人工成本。特別是那些大型住宅小區(qū)，每年維護假山、花草樹木、養(yǎng)魚等成本占清潔綠化維護總成本的三分之二。（三）物業(yè)管理公用水用電成本費用上漲過快。1、物業(yè)管理公司水費不斷上漲隨著人們生活水平的提高，對環(huán)保意識的增強，人們對小區(qū)綠化的要求也越來越高。為了盡量達到業(yè)主滿意的舒適度，物業(yè)管理公司也不斷完善小區(qū)綠化環(huán)境，因此澆灌小區(qū)內(nèi)花草樹木的用水量也有增無減（如表2）。由表2可知：近三年來，夏天雨水較充足，減少了工業(yè)用水的需要，用水量相對較少，但是對于較枯燥的冬天，用水量陡然上升。隨著小區(qū)綠化環(huán)境的日益完善，加上地下管道銹蝕造成漏水現(xiàn)象等，小區(qū)每年水費呈上升趨勢。小區(qū)水費也成為了物業(yè)管理公司不可小覷的開支。2、物業(yè)管理公司電費不斷上漲經(jīng)常存在這種情況：走廊上空無一人，日光燈卻大放光明，由于人工操作不及時而造成的浪費。在人流量比較大的小區(qū)，頻繁開關日光燈也會縮短日光燈的使用壽命。福田某小區(qū)每年用電量在上升，電費也在逐年增加。業(yè)主對公攤電費的增加也表示不滿。如何在滿足人們的正常需求的情況下避免浪費，降低電費成本，也成為了物業(yè)管理公司思考的問題。

二、物業(yè)管理公司成本控制問題的解決措施

成本控制是企業(yè)發(fā)展的永恒話題，是企業(yè)增加盈利的根本途徑。無論在什么情況下，降低成本都可以增加利潤。在收入不變或增加的情況下，降低成本可使利潤增加或更快增長；在收入下降的情況下，降低成本可以抑制利潤的下降。經(jīng)濟越發(fā)展，競爭更激烈。成本控制是抵抗內(nèi)外壓力、求得生存的有力保障。（一）物業(yè)設施設備維修保養(yǎng)成本控制。維修費用包括小區(qū)公共部位維修費用和日常維修費用;設施設備維保費用指物業(yè)的機電設備、電梯的日常運行的管理。這兩項支出在物業(yè)管理的成本中占20%。若在物業(yè)管理中控制了維修保養(yǎng)費用就可能在很大程度上控制了物業(yè)管理費的支出，維修工作的好壞也直接影響到物業(yè)管理的水平。因此，物業(yè)管理公司應要求各管理處認真編制維修費用的全年預算，監(jiān)督預算的完成情況，同時建立和完善維修費用審批制度。1、加大對小區(qū)設施設備巡檢力度及日常養(yǎng)護每天對正在運行的設備按時進行巡檢，每周、每月對停運設備進行試運行試驗，保證設備能正常工作，發(fā)現(xiàn)設備出現(xiàn)問題，及時處理，多小修、及時修、盡量避免大修。一臺設備零件壞了（還可以正常運轉），換一個零件費用大概250元，如果沒有檢查到位，沒有發(fā)現(xiàn)，或者沒有及時更換零部件，就可能引起其他零部件損壞，甚至引起該臺設備癱瘓。更換一臺設備少則幾千元，多則上萬元。因此，不要讓設備帶病運行，設備壞了就要盡快將其修復，從而減少設備的維修費用。根據(jù)項目的特點，有計劃的安排設施設備的計劃性保養(yǎng)，減少設備故障，防止設備老化延長設備使用壽命，避免設備帶病工作，提高設備利用率。養(yǎng)護設備是最省錢的一種管理設備的方法，有關資料顯示，養(yǎng)護設備所花的費用相當于設備大、中修費用的五分之一。做好日常的設備養(yǎng)護工作，避免設備出現(xiàn)重大故障或損壞，給管理處造成直接或間接的經(jīng)濟損失。2、維修材料的控制采購物料時，統(tǒng)籌兼顧，化零為整，對于日常工作中消耗很多的物料，采用集中、批量購買的方式采購，降低采購成本。供貨方為了銷售材料,在銷售方式上采取根據(jù)銷售量決定價格優(yōu)惠。同時購買材料應該把好物料的采購關、質量關；建立日常物料消耗和費用臺賬，物料更換要以舊換新，物料消耗要有相關記錄，安排專人嚴格控制物料出庫，減少不必要的損耗和浪費，提高物料的綜合利用率。（二）清潔綠化成本控制。1、對外分包可以根據(jù)小區(qū)情況采取專業(yè)化外包的方式，將部分項目發(fā)包給專業(yè)公司，例如：將清潔、綠化這一技術含量較低、利潤率不高的項目，通過招投標發(fā)包相關的專業(yè)清潔綠化公司，專業(yè)公司在清潔衛(wèi)生、綠化方面能夠提供比物業(yè)管理公司更加優(yōu)質的服務，而且成本會更低，物業(yè)管理公司也不用承擔清潔工和綠化工的社會保險及相關的隱形支出。如一小區(qū)需10人清潔人，每年人工費360000元（10人*3000元/人*12月=360000元），如果將小區(qū)清潔以市場價30萬承包給專業(yè)的清潔公司，每年該小區(qū)清潔衛(wèi)生方面可節(jié)約成本6萬元。2、綠化養(yǎng)護成本控制重視技術培訓，應用科學養(yǎng)護技術。應注重對工作人員進行綠化養(yǎng)護技術培訓，使其熟練掌握綠化養(yǎng)護流程、內(nèi)容及相關標準。熟練機械的使用及養(yǎng)護。這樣不僅可以提高工作效率，還可以節(jié)約綠化養(yǎng)護總成本。利用物業(yè)前期介入減少物業(yè)綠化養(yǎng)護成本。在物業(yè)前期介入時，物業(yè)公司的工作人員可參與到小區(qū)景觀項目的規(guī)劃設計，從后期物業(yè)綠化管理角度的考慮，根據(jù)小區(qū)植物生長習性以及后期物業(yè)環(huán)境維護成本高低參與綠化設計和施工，至少減少物業(yè)綠化養(yǎng)護成本12萬元。（三）物業(yè)公用水電成本控制。1、用水方面成本控制可以利用收集雨水用于綠化滴灌，利用夏天雨水多的特點，下雨期間，將落雨管加長，很好地利用了雨水澆灌花木，據(jù)粗略計算，一個小區(qū)一年利用雨水澆灌可節(jié)省用水量20000噸，從而節(jié)約公用水費70000元/年（20000噸*3.35元=70000元）；有條件也可辟一個集水池，這樣就可以將多余的雨水即可積攢起來，大大提高雨水利用率。重視地下供水管道的查漏工作。工程部在做每月的水用量分析時，當發(fā)現(xiàn)水表的總表與分表計量數(shù)據(jù)差異較大時，即應全面檢查供水管道，確保無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。特別是老舊一些的小區(qū)，地下給水管網(wǎng)因銹蝕穿孔導致泄漏的事情常有發(fā)生，但不易被人們察覺，若不能及時發(fā)現(xiàn)，水就會嘩嘩的不斷流失。2、用電方面成本控制LED燈的節(jié)能改造。LED節(jié)能燈比普通燈管可節(jié)能65%。下面是深圳南山區(qū)某一住宅小區(qū)對兩個地下車庫進行了LED燈的全面改造，按現(xiàn)在單價1.0577/KWH計算，將原配備的T8日光燈全部更換為LED雙亮節(jié)能燈后，改造后的地下車庫照明系統(tǒng)實際的節(jié)電率達到65.38%，每月節(jié)約電費約1.45萬，全年可節(jié)省電費17.4萬。

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作者:楊夢蘇 單位:深圳泰福物流有限公司