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摘要:近年來(lái),房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不斷出臺(tái),行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)也在不斷加劇,整個(gè)行業(yè)發(fā)展日趨緩慢。在這種情況下,房地產(chǎn)企業(yè)管理中的全面預(yù)算管理顯得越來(lái)越重要,但在實(shí)際工作中,全面預(yù)算管理卻存在著諸多問(wèn)題。本文根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn),著重分析了房地產(chǎn)行業(yè)全面預(yù)算管理中存在的問(wèn)題,如未建立預(yù)算組織體系和制度、編制方法落后、缺乏有效的控制和分析、預(yù)算目標(biāo)考核不到位。并針對(duì)問(wèn)題提出了相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施,以便使全面預(yù)算管理能更有效的發(fā)揮作用,幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè);全面預(yù)算管理;問(wèn)題;對(duì)策

一、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的相關(guān)理論

預(yù)算管理,是指企業(yè)以戰(zhàn)略目標(biāo)為導(dǎo)向,通過(guò)對(duì)未來(lái)一定期間內(nèi)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和相應(yīng)的財(cái)務(wù)結(jié)果進(jìn)行全面的籌劃,科學(xué)、合理配置企業(yè)各項(xiàng)財(cái)務(wù)和非財(cái)務(wù)資源,并對(duì)執(zhí)行過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督和分析,對(duì)執(zhí)行結(jié)果進(jìn)行評(píng)價(jià)和反饋,指導(dǎo)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的改善和調(diào)整,進(jìn)而推動(dòng)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)的管理活動(dòng)。(一)房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的特點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理與其他行業(yè)有所不同,房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目周期較長(zhǎng),通常需要三年左右時(shí)間,所以項(xiàng)目預(yù)算很重要,而且是年度預(yù)算的基礎(chǔ)。項(xiàng)目預(yù)算編制包含項(xiàng)目整個(gè)周期的工程進(jìn)度與支出、銷售計(jì)劃、期間費(fèi)用、稅金、利潤(rùn)、現(xiàn)金流等預(yù)算內(nèi)容,并分解到項(xiàng)目開發(fā)周期的每個(gè)月。房地產(chǎn)企業(yè)在前期投入資金會(huì)比較大,開盤后則能集中回收資金,項(xiàng)目達(dá)到結(jié)轉(zhuǎn)條件后,又要進(jìn)行增值稅項(xiàng)目計(jì)算、土地增值稅清算、企業(yè)所得稅匯算等產(chǎn)生大量稅金支出,資金收支很不均衡。房地產(chǎn)企業(yè)受政策影響較大,比如因環(huán)保停工、限購(gòu)、銀行限貸、限價(jià),連銷售價(jià)格都很難自主確定,同樣會(huì)對(duì)預(yù)算造成很大影響。(二)房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的重要性。前些年由于房?jī)r(jià)增長(zhǎng)較快,房子總是供不應(yīng)求,使得房地產(chǎn)企業(yè)總能夠及時(shí)銷售回款,各項(xiàng)指標(biāo)也比較容易達(dá)到目標(biāo),使得公司相對(duì)弱化了內(nèi)部管理。現(xiàn)在國(guó)家不斷出臺(tái)政策調(diào)控房地產(chǎn),銷售價(jià)格和銷售量都開始下降,行業(yè)發(fā)展速度將有所放緩,行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)一步加劇。在這種情況下,公司需要進(jìn)一步加強(qiáng)內(nèi)部管理工作,尤其的全面預(yù)算管理,以提高管理質(zhì)量和水平,增強(qiáng)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益,使企業(yè)能夠穩(wěn)定發(fā)展。1.全面預(yù)算管理需要全員參與,可以避免只由財(cái)務(wù)部門做預(yù)算的局限性。2.全面預(yù)算管理為實(shí)施企業(yè)監(jiān)督提供了依據(jù),利于對(duì)經(jīng)營(yíng)者業(yè)績(jī)的評(píng)價(jià)考核和獎(jiǎng)懲。3.全面預(yù)算管理能促進(jìn)完善公司各項(xiàng)管理制度,提高各部門的協(xié)調(diào)工作效率,不斷提高經(jīng)營(yíng)管理水平促進(jìn)企業(yè)良性循環(huán)發(fā)展,利于發(fā)現(xiàn)管理中的漏洞,不斷改進(jìn)各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)。4.全面預(yù)算管理可以促進(jìn)企業(yè)長(zhǎng)短期目標(biāo),戰(zhàn)略和年度計(jì)劃之間的協(xié)調(diào),可以將集團(tuán)、項(xiàng)目公司及其部門的目標(biāo)進(jìn)行整合,然后通過(guò)全面預(yù)算的編制、執(zhí)行和控制,為企業(yè)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)提供合理的保障。

二、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理中存在的問(wèn)題

(一)未建立預(yù)算組織體系和管理制度,人員素質(zhì)與公司管理水平較低。部分房地產(chǎn)企業(yè)未建立預(yù)算管理委員會(huì)或者類似機(jī)構(gòu),使得全面預(yù)算管理沒(méi)有一個(gè)強(qiáng)有力的組織體系保障,通常由財(cái)務(wù)部主導(dǎo)全面預(yù)算工作,匯總各其他部門的數(shù)據(jù)來(lái)做預(yù)算。有些房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有制訂全面預(yù)算管理制度,使得編制預(yù)算過(guò)程中沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn),相關(guān)部門也并不了解如何做全面預(yù)算,只根據(jù)幾張下發(fā)表格來(lái)進(jìn)行預(yù)算編制工作。當(dāng)財(cái)務(wù)人員收到業(yè)務(wù)部門的表格后,又由于缺乏相關(guān)的專業(yè)知識(shí),無(wú)法對(duì)編制的預(yù)算表格進(jìn)行審核,使得表格本身就存在邏輯性錯(cuò)誤,例如銷售收款與工程進(jìn)度及證件取得時(shí)間不匹配,工程款支出與工程進(jìn)度不匹配,收入的確認(rèn)金額與項(xiàng)目完工百分比不匹配等。有的企業(yè)財(cái)務(wù)部在計(jì)算收入、成本、利潤(rùn)等數(shù)據(jù)時(shí),由于專業(yè)能力有限,無(wú)法準(zhǔn)確計(jì)算各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo),又沒(méi)有相應(yīng)的預(yù)算機(jī)構(gòu)對(duì)這些數(shù)據(jù)進(jìn)行復(fù)核,造成形成預(yù)算數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確。在預(yù)算中合同收入、銷售回款、工程進(jìn)度等比較直觀,容易審核和判斷,但主營(yíng)業(yè)務(wù)成本結(jié)轉(zhuǎn)、土地增值稅清算口徑的預(yù)提以及凈利潤(rùn)數(shù)據(jù)需要經(jīng)過(guò)復(fù)雜和專業(yè)的計(jì)算,在審核這些數(shù)據(jù)時(shí),較難發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。(二)預(yù)算編制方法落后。有的房地產(chǎn)企業(yè)在開展預(yù)算編制工作時(shí),沒(méi)有對(duì)外部環(huán)境進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)研,企業(yè)內(nèi)部相互缺乏良好的溝通,造成預(yù)算編制方式不合理,預(yù)算編制結(jié)果不精確,影響預(yù)算執(zhí)行效率和效果。如財(cái)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)收入要與銷售部、工程部的數(shù)據(jù)相匹配,工程進(jìn)度又會(huì)影響預(yù)售證辦理及銷售回款。房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理是一項(xiàng)系統(tǒng)工程,各部門之間的預(yù)算數(shù)據(jù)存在關(guān)聯(lián)性,并相互提供支持。有的房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)前只簡(jiǎn)單的做了項(xiàng)目收益測(cè)算,未做詳細(xì)的項(xiàng)目預(yù)算,在編制包含多個(gè)項(xiàng)目的年度預(yù)算時(shí)沒(méi)有參照,造成數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確。有的企業(yè)在涉及多個(gè)項(xiàng)目或多個(gè)項(xiàng)目公司時(shí),由于缺乏統(tǒng)一的戰(zhàn)略目標(biāo)指導(dǎo)全面預(yù)算管理,企業(yè)的內(nèi)部資源無(wú)法合理有效地進(jìn)行配置,造成企業(yè)內(nèi)部資源的浪費(fèi),影響企業(yè)的健康發(fā)展。(三)預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中缺乏有效的控制和分析。有的房地產(chǎn)企業(yè)缺乏專設(shè)的預(yù)算執(zhí)行機(jī)構(gòu),全面預(yù)算的監(jiān)督和反饋缺失,在預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中,未及時(shí)對(duì)每月的預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行對(duì)比分析,造成到年末企業(yè)沒(méi)有時(shí)間進(jìn)行調(diào)整經(jīng)營(yíng)來(lái)完成預(yù)算指標(biāo)。有的企業(yè)在分析時(shí),是由財(cái)務(wù)人員進(jìn)行差異分析,會(huì)因?yàn)閷I(yè)知識(shí)有限無(wú)法找到真正原因,導(dǎo)致企業(yè)無(wú)法及時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略,影響預(yù)算目標(biāo)的完成。一般的預(yù)算都是年初編制完成的,在公司出現(xiàn)重大事項(xiàng)和戰(zhàn)略調(diào)整后,未及時(shí)做預(yù)算調(diào)整,致使預(yù)算無(wú)法執(zhí)行,影響公司戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)現(xiàn),也無(wú)法用原來(lái)的預(yù)算指標(biāo)進(jìn)行考核,使用預(yù)算流于形式。(四)預(yù)算目標(biāo)考核不到位房地產(chǎn)企業(yè)在做好預(yù)算執(zhí)行工作的同時(shí),也要做好預(yù)算的考核工作。一些企業(yè)沒(méi)有建立預(yù)算考核制度,有的雖然建立了,但不夠明確。這些企業(yè)通常會(huì)在年度(月度、季度)結(jié)束后,對(duì)年度預(yù)算目標(biāo)完成情況進(jìn)行對(duì)比,考核,但并沒(méi)有真正的將考核與績(jī)效掛鉤,造成員工對(duì)預(yù)算目標(biāo)的執(zhí)行缺乏積極性,對(duì)預(yù)算缺乏嚴(yán)肅性。有的考核通常只對(duì)某幾個(gè)重要指標(biāo)關(guān)注,如現(xiàn)金回款、工程進(jìn)度,而對(duì)成本費(fèi)用的控制、收入、利潤(rùn)等指標(biāo)未著重考核,使得企業(yè)管理人員只關(guān)注重點(diǎn)考核的指標(biāo),追求短期利益,影響企業(yè)整體利益和總體戰(zhàn)略目標(biāo)。在預(yù)算管理過(guò)程中,未及時(shí)對(duì)預(yù)算進(jìn)行調(diào)整,導(dǎo)致預(yù)算管理目標(biāo)與實(shí)際情況產(chǎn)生較大差異,使得預(yù)算考核變的沒(méi)有意義,導(dǎo)致全面預(yù)算在企業(yè)發(fā)展過(guò)程中無(wú)法起到應(yīng)有的作用。

三、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理存在問(wèn)題的原因分析

(一)內(nèi)部原因。領(lǐng)導(dǎo)不夠重視,內(nèi)部管理水平較低,沒(méi)有建立專門的預(yù)算管理機(jī)構(gòu)和管理制度,人員素質(zhì)及協(xié)作性較差,管理層重視短期利益,忽視企業(yè)長(zhǎng)期利益,導(dǎo)致短期的預(yù)算目標(biāo)與長(zhǎng)期的發(fā)展戰(zhàn)略不一致。(二)外部原因。房地產(chǎn)企業(yè)受國(guó)家政策及銀行信貸政策影響較大,原材料的價(jià)格經(jīng)常變化,房地產(chǎn)企業(yè)之間競(jìng)爭(zhēng)激烈。

四、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理問(wèn)題的改善對(duì)策

(一)建立完善的組織體系和預(yù)算管理制度,加強(qiáng)企業(yè)員工的培訓(xùn)。首先要建立健全各項(xiàng)全面預(yù)算管理制度,這樣才能從制度上約束管理層及員工參與預(yù)算管理,保證全面預(yù)算管理的實(shí)施。其次要根據(jù)行房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)建立與企業(yè)自身情況相適應(yīng)的預(yù)算管理體系和管理方法,為預(yù)算的編制、執(zhí)行、控制、考核等方面的工作提供全方位的管理支持。全面預(yù)算要求全員參與,所以要使所有員工都有全面預(yù)算的理念,并加強(qiáng)對(duì)相關(guān)人員進(jìn)行預(yù)算管理方面的培訓(xùn),使其深入了解預(yù)算編制的科學(xué)方法,這樣能夠加快編制時(shí)間,避免出現(xiàn)邏輯性錯(cuò)誤。預(yù)算涉及多個(gè)部門,數(shù)據(jù)之間需要相互支持,需要部門之間多溝通,加強(qiáng)部門之間的協(xié)作,才能做好自己部門的預(yù)算編制工作。(二)提高全面預(yù)算編制方法的合理性和準(zhǔn)確性。要對(duì)企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境做充分的研究和論證,編制過(guò)程中各部門之間要積極溝通,對(duì)項(xiàng)目情況要分析透徹。例如在年底制定銷售計(jì)劃時(shí),要對(duì)年末的存貨進(jìn)行全面梳理和核查,要核查到每個(gè)項(xiàng)目,每個(gè)業(yè)態(tài),每棟樓以及對(duì)應(yīng)的車位和地下室總數(shù),并計(jì)算截至年底已售數(shù)量,還剩余多少數(shù)量,預(yù)計(jì)單價(jià)多少,剩余總貨值多少。根據(jù)工程進(jìn)度、市場(chǎng)等情況預(yù)測(cè)下年能夠銷售多少,合同額會(huì)簽訂多少,現(xiàn)金回款多少,并分?jǐn)傊撩總€(gè)月,這樣銷售預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)就測(cè)算出來(lái)了。在質(zhì)詢會(huì)上,質(zhì)詢小組可對(duì)這些數(shù)據(jù)進(jìn)行分析和論證,有異議的由相應(yīng)人員進(jìn)行解釋,在充分溝通和論證后確定年度預(yù)算數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)的年度預(yù)算主要由多個(gè)項(xiàng)目數(shù)據(jù)組成,做好項(xiàng)目預(yù)算才能更好的編制年度預(yù)算。在編制項(xiàng)目預(yù)算之前,要進(jìn)行內(nèi)外部資源和環(huán)境的分析,并進(jìn)行充分市場(chǎng)的調(diào)研,結(jié)合公司戰(zhàn)略做好長(zhǎng)短期規(guī)劃后開始進(jìn)行預(yù)算的編制。項(xiàng)目前期可先做項(xiàng)目估算,等施工圖確定后開始做詳細(xì)的項(xiàng)目總預(yù)算,并由相關(guān)部門把數(shù)據(jù)分解到每個(gè)月度,隨著項(xiàng)目的開發(fā)定期對(duì)項(xiàng)目預(yù)算進(jìn)行更新和調(diào)整,使其數(shù)據(jù)更準(zhǔn)確。(三)加強(qiáng)全面預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中的管控。房地產(chǎn)企業(yè)每月應(yīng)由不同業(yè)務(wù)部門共同編寫全面預(yù)算執(zhí)行分析報(bào)告,并召開預(yù)算執(zhí)行情況分析會(huì),根據(jù)預(yù)算差異的大小和性質(zhì)采取相應(yīng)的控制策略和應(yīng)對(duì)措施,因企業(yè)內(nèi)部執(zhí)行導(dǎo)致的預(yù)算差異,應(yīng)分清責(zé)任歸屬,并與績(jī)效掛鉤;因外部環(huán)境變化導(dǎo)致的預(yù)算差異,應(yīng)分析導(dǎo)致差異的因素能否規(guī)避,是否會(huì)影響企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo),是否需要調(diào)整預(yù)算。如果確定需要調(diào)整的,要及時(shí)根據(jù)制度流程進(jìn)行預(yù)算的調(diào)整。還應(yīng)當(dāng)加大全面預(yù)算管理的信息化建設(shè),使全面預(yù)算管理執(zhí)行過(guò)程中的各種數(shù)據(jù)可以全面、準(zhǔn)確、及時(shí)的提供給相關(guān)人員進(jìn)行匯總和分析,提高預(yù)算分析報(bào)告的質(zhì)量,便于企業(yè)及時(shí)采取應(yīng)對(duì)措施。利用信息化預(yù)算管理系統(tǒng),還能減少人為干預(yù),同時(shí)還大大減少的相關(guān)人員的工作量。(四)加強(qiáng)預(yù)算考核,促使預(yù)算目標(biāo)完成。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)全面預(yù)算考核。在設(shè)定考核指標(biāo)時(shí),要將財(cái)務(wù)維度指標(biāo)和非財(cái)務(wù)維度指標(biāo)進(jìn)行有機(jī)的結(jié)合,涉及多個(gè)部門的指標(biāo)要在各部門之間設(shè)定恰當(dāng)?shù)臋?quán)重,使部門能夠相互溝通,相互支持地達(dá)成目標(biāo)。年初確定了公司預(yù)算目標(biāo)后,要制定部門目標(biāo)和員工目標(biāo),預(yù)算目標(biāo)涉及到公司每位員工的利益,同時(shí)也會(huì)產(chǎn)生激勵(lì)作用,提高員工的積極性。之后可按月對(duì)完成情況進(jìn)行考核,并與薪酬掛鉤,本月未完成要根據(jù)制度進(jìn)行處罰。預(yù)算滾動(dòng)調(diào)整后,下月又完成可給予獎(jiǎng)勵(lì),這樣才能充分調(diào)動(dòng)員工積極性,促使年度預(yù)算目標(biāo)完成。對(duì)預(yù)算完成情況,要進(jìn)行核實(shí)核對(duì),如考核利潤(rùn)指標(biāo)時(shí),關(guān)注毛利,對(duì)不同業(yè)態(tài)的核算對(duì)象進(jìn)行比對(duì),對(duì)相同業(yè)態(tài)的核算對(duì)象進(jìn)行橫向比較,以及不同時(shí)期的單方成本進(jìn)行比較,有異常的數(shù)據(jù)要求進(jìn)行合理性說(shuō)明。要對(duì)主營(yíng)業(yè)務(wù)成本進(jìn)行核實(shí),由工程部和財(cái)務(wù)部提供支持性數(shù)據(jù)。在進(jìn)行預(yù)算執(zhí)行對(duì)比時(shí),還要核對(duì)執(zhí)行數(shù)據(jù)計(jì)算的準(zhǔn)確性,如收入、成本、利潤(rùn)要有支持性資料,工程進(jìn)度等要實(shí)地查看,以免項(xiàng)目公司為完成預(yù)算指標(biāo)人為調(diào)整。

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作者:喬磊 單位:許昌假日寶呈置業(yè)有限公司