導(dǎo)語：商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理模式研究一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：本文針對大型商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理模式研究及應(yīng)用，結(jié)合實(shí)際案例，分析了目前大型商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理模式和典型代表，并提出具體的應(yīng)用建議。得出在新時(shí)期背景下，大型商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理模式發(fā)生了很大變化，需要開發(fā)商、投資商、運(yùn)營商、經(jīng)營者四位一體的強(qiáng)勢聯(lián)合，并進(jìn)行融通協(xié)作，才能最大限度上提升大型商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值，從而實(shí)現(xiàn)多方共贏的結(jié)論。

關(guān)鍵詞：大型商業(yè)地產(chǎn)；運(yùn)營管理模式；產(chǎn)權(quán)出售；物業(yè)持有

近年來，大型商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展，通過不斷吸收整合的方法，將房地產(chǎn)和商業(yè)有機(jī)融合為一個(gè)整體，也是目前城市規(guī)劃發(fā)展的主要平臺。隨著商業(yè)經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善，大型商業(yè)地產(chǎn)普遍保值升值。在住宅限購政策的影響下，我國大型商業(yè)地產(chǎn)投資不斷升溫，受到了社會(huì)各界人士的廣泛關(guān)注。但很多國民對大型商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理模式不甚了解，相關(guān)文獻(xiàn)和資料也比較少，在一定程度上限制了我國大型商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展?；诖?，本文結(jié)合實(shí)際案例，對大型商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理模式研究及應(yīng)用做了如下分析。

一、大型商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理模式

（一）產(chǎn)權(quán)出售模式。目前我國大型商業(yè)地產(chǎn)還處于高速發(fā)展的階段，但很多大型商業(yè)地產(chǎn)在運(yùn)營管理模式上仍然采用傳統(tǒng)粗放型的管理模式，也沒有脫離出傳動(dòng)住宅地產(chǎn)的運(yùn)營思維模式，為提升資產(chǎn)回籠速度，在大型商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理中經(jīng)常采用產(chǎn)權(quán)出售模式。最典型的代表是SOHO中國，從2005年就開始投資建設(shè)大型商業(yè)地產(chǎn)，從2005年到2017年一直貫徹應(yīng)用產(chǎn)權(quán)出售經(jīng)營管理模式。此種運(yùn)營模式也為SOHO中國締造了很多銷售神話，產(chǎn)權(quán)出售模式的成功應(yīng)用大幅度縮短了大型商業(yè)地產(chǎn)的銷售周期，提升了資金回籠速度。產(chǎn)權(quán)出售運(yùn)營管理模式的特點(diǎn)是通過整體或者拆零銷售的方法，達(dá)到快速銷售、滾動(dòng)式開發(fā)的目的。在項(xiàng)目施工階段就開始銷售，有效緩解了開發(fā)商的資金壓力，逐步形成快速開發(fā)、快速銷售、快速回籠、再次開發(fā)，循環(huán)經(jīng)營管理模式。但此種大型商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理模式也存在較大的弊端，比如：商業(yè)運(yùn)營的不確定性，使得采用此種運(yùn)營管理模式的投資者具有較大風(fēng)險(xiǎn)。在新時(shí)期背景下，產(chǎn)權(quán)銷售模式有其存在的必要性，但并非大型商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理的主要模式。（二）物業(yè)持有模式。大型商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營及管理并非只是單純生產(chǎn)和銷售的過程，而是通過對商業(yè)物業(yè)的持有和運(yùn)作來實(shí)現(xiàn)增值的過程，是“地產(chǎn)業(yè)+商業(yè)”發(fā)展的主要成果。如果把大型商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理模式比作一個(gè)人，則地產(chǎn)是骨骼和肌肉，而且商業(yè)就是心臟和血液，任何一個(gè)環(huán)節(jié)缺失都會(huì)影響大型商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的效率。需要二者協(xié)調(diào)配合，才能持續(xù)、健康、穩(wěn)定的運(yùn)轉(zhuǎn)。而物業(yè)持有模式具有很多優(yōu)點(diǎn)，能更好適應(yīng)多變的市場環(huán)境，從而被廣泛應(yīng)用在大型商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理中。最典型的是大連萬達(dá)大型商業(yè)地產(chǎn)，也是在我國境內(nèi)最早應(yīng)用物業(yè)持有運(yùn)營模式的大型商業(yè)地產(chǎn)。曾為回收資金將部分物業(yè)出售，增加了運(yùn)營管理的困難，開業(yè)后人流量比較少，最終選擇拆除重建，并決定選擇只租不售運(yùn)營管理模式，取得了良好成效。物業(yè)持有經(jīng)營管理模式的好處比較多，通過和大型商業(yè)結(jié)盟，促使各大商業(yè)企業(yè)積極參與到大型商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理中，有助于彌補(bǔ)大型商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理中人才缺失和經(jīng)驗(yàn)不足的問題，還能提升各項(xiàng)資源的利用率。但在具體實(shí)施中也存在較大的難度，因此，很多大型商業(yè)地產(chǎn)在運(yùn)營管理中，選擇邊設(shè)計(jì)、邊建造、邊招商的方法，從而縮短資金回籠速度，目前絕大多數(shù)大型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)還做不到先招商再建造。（三）售后返租模式。所謂出售返租模式指的是大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在建設(shè)階段或者出售階段買受人簽訂相應(yīng)的合同，出售后在特定年限中，由出售人通過出租的方法進(jìn)行包租，并以部分租金沖抵部分售房價(jià)款，或者每年支付相應(yīng)比率的回報(bào)。此種運(yùn)營管理模式的本質(zhì)是用特定的回報(bào)來換取商鋪的經(jīng)營權(quán)，以解決由產(chǎn)權(quán)分割出售而引發(fā)的各種問題。并在出售后統(tǒng)一返租，統(tǒng)一招商運(yùn)營。常用的售后返租形式有：返租回報(bào)、帶租銷售、利潤共享、保底分紅等。從表面上看，此種運(yùn)營管理模式的投資回報(bào)比較穩(wěn)定，但如果長期運(yùn)營也會(huì)帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)，如果運(yùn)營商運(yùn)營不當(dāng)就無法獲得收益，而發(fā)生的多數(shù)風(fēng)險(xiǎn)最后也只能由投資者承擔(dān)。因此，在應(yīng)用出售返租模式時(shí)，需要對運(yùn)營商的能力和信用等級進(jìn)行全面評定，才能降低運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，提升經(jīng)濟(jì)利益。

二、大型商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理模式的應(yīng)用

（一）選擇合理地開發(fā)運(yùn)營管理模式。不同的大型商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理模式具有不同的優(yōu)缺點(diǎn)，因此，在選擇運(yùn)營管理模式時(shí)，必須充分結(jié)合大型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)自身發(fā)展情況、大型商業(yè)地產(chǎn)所在的位置、所在城市的未來發(fā)展趨勢等。根據(jù)實(shí)際情況，選擇與之相適的運(yùn)營管理模式，才能發(fā)揮出應(yīng)用的價(jià)值和作用。比如：如果大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商資金有限，規(guī)模比較小，則可以借鑒SOHO中國的產(chǎn)權(quán)出售模式。而針對規(guī)模較大，資金充裕的大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，則可以借鑒萬達(dá)物業(yè)持有模式。建造完成一個(gè)項(xiàng)目，推廣一個(gè)項(xiàng)目，一步一步發(fā)展，合理應(yīng)用現(xiàn)有的融資渠道，提升運(yùn)營管理能力，從而逐步建立起一套獨(dú)具特色中大型商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理模式。（二）全面打造體驗(yàn)式大型商業(yè)地產(chǎn)。如今，網(wǎng)購已經(jīng)成為人們生活的一種方式，很多人都通過互聯(lián)網(wǎng)來購買自己所需的物品。但在網(wǎng)購不斷沖擊下，實(shí)體店也要迎難而上，目前美國、德國等發(fā)達(dá)國家的大型商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)一種集娛樂、休閑、社交、購物為一體的體驗(yàn)式商業(yè)模式，從而為消費(fèi)者營造出一種身臨其境的的感覺。從目前消費(fèi)者的發(fā)展趨勢而言，未來消費(fèi)者更容易為體驗(yàn)、環(huán)境、情感等服務(wù)買單。為迎合消費(fèi)者心理可大型商業(yè)地產(chǎn)在建造時(shí)需要對消費(fèi)空間以及環(huán)境進(jìn)行全面改造。大型商業(yè)地產(chǎn)需要不斷強(qiáng)化休閑、娛樂等社交體驗(yàn)，才能進(jìn)一步提升大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的附加值，獲得更多的經(jīng)濟(jì)利益。消費(fèi)者進(jìn)行購物時(shí)并非只是購買商品的過程，更是一種休閑方式。如果在購物過程中融入餐飲、交流、文化、享受等內(nèi)容，勢必會(huì)吸引更多的消費(fèi)者。同時(shí)，對某些商品而言，如果進(jìn)行親身體會(huì)，親自試穿、試用、試嘗等是無法激起消費(fèi)者購買欲望的［1］.而此種體驗(yàn)正是網(wǎng)購難以提供的，因此，大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要想在激烈的市場競爭中占得一席之地，就必須努力為消防者營造更多的體驗(yàn)，比如：在運(yùn)營管理中可加入餐飲、休閑、娛樂等項(xiàng)目，為消費(fèi)者營造更加輕松愉悅的購物環(huán)境，通過全新的“體驗(yàn)感”吸引更多的消費(fèi)者。（三）加快發(fā)展電商平臺。電子商務(wù)的發(fā)展對人們生活、工作、教育、娛樂等帶來了巨大的影響，傳統(tǒng)零售業(yè)需要及時(shí)變革經(jīng)營管理策略，積極融入電子商務(wù)，才能提升市場競爭力。發(fā)展至今很多大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)開始轉(zhuǎn)型，比如：銀泰百貨、蘇寧等都建立獨(dú)具特色的電子商務(wù)平臺。比如：銀泰網(wǎng)是建立B2C電商平臺比較成功的企業(yè)，得益于銀泰企業(yè)準(zhǔn)確認(rèn)識到電子商務(wù)和傳統(tǒng)百貨的區(qū)別。通過利用銀泰百貨2000多家時(shí)尚品牌供應(yīng)商資源構(gòu)建了一個(gè)專屬電子商務(wù)平臺，電子商務(wù)平臺和銀泰百貨中的品牌基本相同，有效挽留住兩種互聯(lián)了消費(fèi)用戶，并對互聯(lián)網(wǎng)消費(fèi)用戶進(jìn)行細(xì)分，既提升了客戶的滿意度，又增加了消費(fèi)者數(shù)量，值得廣泛參考借鑒。

三、結(jié)語

綜上所述，本文結(jié)合實(shí)際案例，分析了大型商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理模式研究及應(yīng)用，分析結(jié)果表明，不同運(yùn)營管理模式適用于不同的大型商業(yè)地產(chǎn)。在選擇模式時(shí)，需要根據(jù)大型商業(yè)地產(chǎn)實(shí)際情況和區(qū)域位置，以及所在城市的發(fā)展趨勢，選擇與之相適的運(yùn)營管理模式，才能實(shí)現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，為大型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)獲得更多的經(jīng)濟(jì)利益。

參考文獻(xiàn)

［1］徐誠.商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營管理模式的創(chuàng)新與應(yīng)用研究［J］.信息化建設(shè),2016（6）.

［2］盛琦筱.商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營管理模式的創(chuàng)新與應(yīng)用［J］.商場現(xiàn)代化,2015（21）.

［3］陳慧瑤.商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營管理模式的創(chuàng)新與應(yīng)用研究［J］.商場現(xiàn)代化,2015（5）.

作者:張紅軍 單位:鑫磊博覽城有限公司