導(dǎo)語(yǔ)：工業(yè)企業(yè)土地開(kāi)發(fā)分析與實(shí)踐一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢(xún)客服老師，歡迎參考。

摘要：本文通過(guò)實(shí)踐案例分析工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)過(guò)程中既有土地自主開(kāi)發(fā)的路徑，為類(lèi)似企業(yè)提供參考。

關(guān)鍵詞：工業(yè)企業(yè)；既有土地；開(kāi)發(fā)

一、工業(yè)企業(yè)既有土地

本文所述既有土地是指當(dāng)前企業(yè)或其全資或控股子公司具有土地使用權(quán)證書(shū)的土地。并且，不論工業(yè)土地的使用權(quán)為何種類(lèi)型，該工業(yè)企業(yè)具備處置該工業(yè)土地的權(quán)利或控制力。

二、既有土地增值路徑

當(dāng)前，不少工業(yè)企業(yè)存在著“出城入園”、業(yè)務(wù)升級(jí)、經(jīng)營(yíng)虧損等現(xiàn)狀，尤其是一些落后產(chǎn)能、過(guò)剩產(chǎn)能或歷史包袱比較重的工業(yè)企業(yè)，面臨著整體搬遷、破產(chǎn)重組，導(dǎo)致土地閑置、效率利用低下等情況。土地資產(chǎn)是企業(yè)的重要資產(chǎn)。在上述情況下，土地不但不能對(duì)企業(yè)形成收益，甚至帶來(lái)負(fù)擔(dān)。因此，如何處置利用既有土地，最大化既有土地價(jià)值，是這類(lèi)工業(yè)企業(yè)面臨的重要課題。同時(shí)，也是解決資產(chǎn)利潤(rùn)率低，實(shí)現(xiàn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要途徑。工業(yè)企業(yè)的現(xiàn)狀工業(yè)土地，在國(guó)內(nèi)大多數(shù)城市和地區(qū)，即便根據(jù)工業(yè)用地剩余年限和土地等級(jí)劃分，價(jià)值有所不同。但總體而言，評(píng)估的單位價(jià)值一般都不高。目前，國(guó)內(nèi)住宅和商業(yè)用地市場(chǎng)活躍，實(shí)現(xiàn)該宗土地的增值，有多種路徑，在地方法規(guī)允許的條件下，依法完成土地用途變更并進(jìn)行二級(jí)開(kāi)發(fā)是重要途徑之一。

三、既有土地開(kāi)發(fā)路徑實(shí)踐

下面以某集團(tuán)公司內(nèi)部某置業(yè)平臺(tái)公司與二級(jí)工業(yè)企業(yè)合作開(kāi)發(fā)甘肅省某市“出城入園”后的原址土地為例，分析通過(guò)土地用途變更并進(jìn)行二級(jí)開(kāi)發(fā)的途徑實(shí)現(xiàn)既有土地增值的過(guò)程。1.建立工作機(jī)制。以案例來(lái)講，集團(tuán)公司內(nèi)部置業(yè)平臺(tái)公司與二級(jí)工業(yè)企業(yè)合作，從集團(tuán)公司來(lái)講不存在利潤(rùn)流失的問(wèn)題，既可以盤(pán)活土地用于支持企業(yè)新廠區(qū)建設(shè)，同時(shí)又可以將二級(jí)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)保留在集團(tuán)內(nèi)部。從置業(yè)平臺(tái)公司和二級(jí)工業(yè)企業(yè)來(lái)講，相互合作能夠發(fā)揮各自專(zhuān)業(yè)、在地優(yōu)勢(shì)，同時(shí)又沒(méi)有與外部企業(yè)合作的風(fēng)險(xiǎn)以及信用問(wèn)題。因此，集團(tuán)公司牽頭，置業(yè)平臺(tái)公司與二級(jí)工業(yè)企業(yè)成立聯(lián)合工作組是良好的工作機(jī)制。2.土地研究。要開(kāi)展土地研究工作，首先要了解土地的基本信息，包括宗地位置、面積、土地用途、使用權(quán)類(lèi)型等；其次，要了解城市總體規(guī)劃和控制性規(guī)劃中該宗土地的規(guī)劃用途；第三，要詳細(xì)調(diào)研該宗土地上目前的生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)情況，合理確定搬遷計(jì)劃。3.法律法規(guī)研究。地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人員在熟悉國(guó)家法規(guī)的基礎(chǔ)上，一是整理在地省份和城市有關(guān)土地、規(guī)劃相關(guān)法規(guī)；二是支持工業(yè)企業(yè)搬遷騰退、轉(zhuǎn)型升級(jí)的文件，具體在甘肅的有“出城入園”政策、天津有“東移”政策、四川有“北改”政策等；三是企業(yè)與政府簽訂的各類(lèi)協(xié)議、會(huì)議紀(jì)要、批示文件等。通過(guò)以上工作，梳理出土地用途變更并進(jìn)行二級(jí)開(kāi)發(fā)的政策路徑。4.內(nèi)部程序決策。通過(guò)對(duì)該宗土地進(jìn)行調(diào)查研究，認(rèn)真梳理要進(jìn)行該宗土地用途變更涉及的法律法規(guī)及文件，系統(tǒng)分析工業(yè)企業(yè)基本情況、土地信息、政策路徑、城市土地市場(chǎng)、房產(chǎn)市場(chǎng)、競(jìng)品，做出目標(biāo)規(guī)劃方案并進(jìn)行初步測(cè)算，對(duì)該宗土地進(jìn)行二級(jí)開(kāi)發(fā)的收益進(jìn)行預(yù)估，形成項(xiàng)目建議書(shū)。通過(guò)二級(jí)工業(yè)企業(yè)與置業(yè)平臺(tái)公司研究再上報(bào)集團(tuán)公司決策。5.土地規(guī)劃優(yōu)化。集團(tuán)公司決策以后，聯(lián)合工作組第一步要按照目標(biāo)規(guī)劃方案與當(dāng)前宗地的控制性詳細(xì)規(guī)劃比較分析，聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)正式設(shè)計(jì)宗地城市規(guī)劃方案，并報(bào)政府規(guī)劃部門(mén)履行控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整大的審批程序。審批完成后，聯(lián)合工作組向政府規(guī)劃部門(mén)申請(qǐng)出具宗地修建性詳細(xì)規(guī)劃意見(jiàn)。6.土地用途變更。規(guī)劃部門(mén)出具宗地修建性詳細(xì)規(guī)劃的意見(jiàn)之后，即可向國(guó)土部門(mén)申報(bào)履行土地用途變更程序。具體一般有以下幾個(gè)大的環(huán)節(jié)：一是土地評(píng)估。土地用途變更要依法補(bǔ)繳土地出讓金。土地出讓金的數(shù)額需要通過(guò)土地評(píng)估來(lái)確定。以案例來(lái)講，宗地的土地使用權(quán)類(lèi)型為授權(quán)經(jīng)營(yíng)，用途為工業(yè)用地，位于甘肅省某市。評(píng)估首先要評(píng)估出該宗地的當(dāng)前價(jià)值，評(píng)估因素包括面積、工業(yè)用地的等級(jí)、授權(quán)經(jīng)營(yíng)的剩余年限、地上建筑物等；其次，要評(píng)估新的修建性詳細(xì)規(guī)劃意見(jiàn)下的土地價(jià)值。補(bǔ)繳的土地出讓金應(yīng)為以上兩個(gè)數(shù)額的差值。政府正是通過(guò)補(bǔ)繳出讓金的方式同時(shí)對(duì)征用原址土地使用權(quán)給予了補(bǔ)償；二是出讓金數(shù)額和供地方案的政府審批。以上出讓金數(shù)額通過(guò)專(zhuān)業(yè)的評(píng)估公司以評(píng)估報(bào)告的形式提交給國(guó)土部門(mén)以后，以案列來(lái)講，會(huì)履行專(zhuān)家小組會(huì)、地價(jià)會(huì)、國(guó)土局業(yè)務(wù)會(huì)、國(guó)土局局務(wù)會(huì)、城市國(guó)土和規(guī)劃委員會(huì)專(zhuān)家會(huì)、城市國(guó)土和規(guī)劃委員會(huì)專(zhuān)題會(huì)研究審核；三是補(bǔ)繳出讓金并下發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)。履行完以上政府審批程序以后，工業(yè)企業(yè)與政府簽訂新的土地出讓合同，繳納土地出讓金。政府下發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)，并辦理新的國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)。7.土地二級(jí)開(kāi)發(fā)。工業(yè)企業(yè)取得新的國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)以后，即可在土地二級(jí)市場(chǎng)或產(chǎn)權(quán)交易所將該宗地交易到置業(yè)平臺(tái)公司，進(jìn)行二級(jí)開(kāi)發(fā)。以本案例來(lái)講，項(xiàng)目能夠滿(mǎn)足工業(yè)企業(yè)的利益訴求也存在一定的開(kāi)發(fā)收益，從集團(tuán)公司來(lái)講是完全可行的項(xiàng)目。需要注意的是，如何做好產(chǎn)品策劃，最大限度保留工業(yè)遺存進(jìn)行開(kāi)發(fā)利用，優(yōu)化城市交通及功能布局，是此類(lèi)項(xiàng)目產(chǎn)品研究過(guò)程中，政府關(guān)注的方向。另外，工業(yè)企業(yè)和置業(yè)平臺(tái)公司共同制定合理的搬遷計(jì)劃，是此類(lèi)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)預(yù)期計(jì)劃的關(guān)鍵。

四、結(jié)論

當(dāng)前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)正在從高速增長(zhǎng)階段向高質(zhì)量增長(zhǎng)階段轉(zhuǎn)變。在轉(zhuǎn)變過(guò)程中，會(huì)出現(xiàn)大量過(guò)剩產(chǎn)能以及落后產(chǎn)能工業(yè)企業(yè)。如何為這類(lèi)工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)提供資金保障，既有土地依法自主開(kāi)發(fā)是重要途徑之一。本文借某集團(tuán)公司內(nèi)部置業(yè)平臺(tái)公司和工業(yè)企業(yè)合作進(jìn)行自主開(kāi)發(fā)的案列進(jìn)行了簡(jiǎn)要說(shuō)明，為本類(lèi)型工業(yè)企業(yè)提供借鑒。

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作者:楊文峰 單位:中車(chē)置業(yè)有限公司