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摘要:貨幣政策是市場與房地產(chǎn)價格的中間變量，作為國家的財政工具之一，市場消費品的價格受到貨幣政策的傳導(dǎo)影響，房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟行業(yè)的重要組成部分，貨幣政策對其價格同樣存在聯(lián)系。本文就貨幣政策對房地產(chǎn)價格的影響，探究貨幣政策對房地產(chǎn)價格的傳導(dǎo)機制，主要包括利率傳導(dǎo)機制與資產(chǎn)傳導(dǎo)機制兩部分，指明貨幣政策的擴張與緊縮對房地產(chǎn)價格的影響，并指出我國貨幣政策對房地產(chǎn)價格帶來的影響，一是貨幣適當性寬松政策，令房地產(chǎn)價格總體呈穩(wěn)步上升態(tài)勢;二是一二線城市房價漲幅分化特征明顯。我國堅持采用穩(wěn)健的貨幣政策，以保證房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，一方面要加快房地產(chǎn)行業(yè)資金流動，另一方面要明確房地產(chǎn)政策的特殊性，不能“一刀切”。

關(guān)鍵詞:貨幣政策;房價影響;區(qū)域差異

1.引言

貨幣政策作為房地產(chǎn)價格與市場的中間變量，要起到穩(wěn)定經(jīng)濟增長的作用，以市場的有效性調(diào)控為目標。房地產(chǎn)作為社會主義市場經(jīng)濟中的特殊產(chǎn)品，具備許多特性，包括權(quán)屬性、需求彈性、趨勢性、預(yù)期性等，其自身的多重特性，決定了房地產(chǎn)產(chǎn)品的價格高于普通大宗產(chǎn)品，正是由于其價值水平高，房地產(chǎn)行業(yè)對資金的需求則更為必要，是資金密集型行業(yè)。隨著我國信貸政策的不斷完善，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供了機遇。對于市場而言，更加關(guān)注貨幣政策對房地產(chǎn)行業(yè)的影響，資金的流動性是影響其行業(yè)與房地產(chǎn)價格的重要因素之一。

2.貨幣政策對房地產(chǎn)價格的傳導(dǎo)機制理論

關(guān)于貨幣政策與房地產(chǎn)價格傳導(dǎo)機制關(guān)系理論起源于美國金融學(xué)家弗里德曼的相關(guān)理論，最初是對股票價格與貨幣量之間關(guān)系的探究和歸納。我國學(xué)者在其理論基礎(chǔ)上分析房價與貨幣供應(yīng)量、對銀行信貸等方面的影響。房價之所以與貨幣政策之間存在緊密的聯(lián)系，是由于資產(chǎn)價格的波動勢必會影響貨幣市場的穩(wěn)定發(fā)展。關(guān)于貨幣政策與房地產(chǎn)價格的傳導(dǎo)機制分析，本文主要從利率傳導(dǎo)機制與資產(chǎn)價格傳導(dǎo)機制兩部分進行說明。2.1利率傳導(dǎo)機制。貨幣政策對房地產(chǎn)價格的利率傳導(dǎo)作用主要表現(xiàn)在貨幣供應(yīng)量上，貨幣政策實際是借助行政手段對市場貨幣供應(yīng)量的調(diào)控。依據(jù)凱恩斯的利率傳導(dǎo)理論，假設(shè)國家行政部門采用緊縮性的貨幣政策，勢必會減少放入市場的貨幣供應(yīng)量，在貨幣量供不應(yīng)求的情況下，會導(dǎo)致利率上升，市場的消費和投資行為會受到一定程度的約束，當然，這種約束并不是政策本身帶來的，而是取決于市場自身調(diào)節(jié)和消費者的心理因素。反之，采用擴張性的貨幣政策，即會增加貨幣供應(yīng)量，利率將會下降，人們的消費和投資需求就會上升。采用凱恩斯的利率傳導(dǎo)機制理論，論證貨幣政策對房地產(chǎn)價格的利率傳導(dǎo)機制。假設(shè)國家采用緊縮的貨幣政策，貨幣供應(yīng)量就會減少，利率上升，對于房地產(chǎn)開放商而言，資金的流動性變差，企業(yè)的生存發(fā)展面臨著危機;對于消費者而言，購房的成本提高了，此時購房所背負的利率較高，消費者更傾向于保守的消費，購房的需求就會降低，由于房地產(chǎn)需求彈性的特性，其價格受到市場需求變化的影響明顯，在購房需求低的狀況下，房地產(chǎn)價格就會降低。反之，實行擴張性的貨幣政策，則貨幣供應(yīng)量增加，利率下降，購房成本降低，購房需求增加，房價會呈現(xiàn)上升趨勢。利率傳導(dǎo)機制如下圖。以上是機遇利率傳導(dǎo)機制理論，對貨幣政策與房價之間關(guān)系的推導(dǎo)研究，可以發(fā)現(xiàn)，不論是緊縮性貨幣政策或是擴張性貨幣政策，所導(dǎo)致的結(jié)果都會造成市場較大波動。其中，房價的快速上漲伴隨產(chǎn)生的房地產(chǎn)泡沫問題影響最為嚴重，曾席卷日本、美國、新西蘭等國家衍生造成了房地產(chǎn)市場崩盤與危機;而緊縮性的貨幣政策又將遏制消費，國民經(jīng)濟難以實現(xiàn)發(fā)展成效。正是由于貨幣政策的深遠影響，我國堅持采用穩(wěn)健的貨幣政策。2.2資產(chǎn)價格傳導(dǎo)機制。關(guān)于資產(chǎn)價格傳導(dǎo)機制，主要包括托賓Q與財富效應(yīng)兩大理論，這兩大理論都是將人們手中所持有的資產(chǎn)劃分為金融資產(chǎn)與非金融資產(chǎn)，金融資產(chǎn)即為通常意義上的股票，非金融資產(chǎn)可以理解為不動產(chǎn)或固定資產(chǎn)，當貨幣政策發(fā)生變化時，不同資產(chǎn)的價格水平就會發(fā)生相應(yīng)的變動，而資產(chǎn)持有者會依據(jù)產(chǎn)品當時的價格變動對不同類型的資產(chǎn)比例進行調(diào)整，規(guī)避風險以實現(xiàn)自身利益的最大化。以此為依據(jù)，推導(dǎo)貨幣政策對房地產(chǎn)價格的資產(chǎn)價格傳導(dǎo)機制。假設(shè)采取擴張性貨幣政策，貨幣的供應(yīng)量增加，利率下調(diào)，資產(chǎn)持有者持有的股票價值將會增加，股市的價格會呈現(xiàn)一定程度的上漲，市場投資增加，將會導(dǎo)致房價上升。反之，采取緊縮性的貨幣政策，貨幣供應(yīng)量將會下降，利率上調(diào)，股票的價值降低，投資將會減少，房價下降。資產(chǎn)價格傳導(dǎo)機制如下圖。除利率傳導(dǎo)機制與資產(chǎn)價格傳導(dǎo)機制外，信貸傳導(dǎo)機制也可作為兩者關(guān)系的探究工具。這三種傳導(dǎo)機制都是在理論上論證了貨幣政策的擴張、緊縮對房地產(chǎn)價格上升下降的關(guān)系，是同方向變化的。

3.我國貨幣政策對房地產(chǎn)價格的影響

2019年3月“兩會”的政府工作報告中提出，將繼續(xù)實施穩(wěn)健的貨幣政策，貨幣政策要松緊有度。2018年央行連續(xù)3次下調(diào)金融機構(gòu)存款準備金率，3次降低存款準備金率累計達到2.5%。對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，放寬了資金準入，增加了資金流動的速度。2019年開年之初，連續(xù)兩月下調(diào)存款準備金率，自2018年以來，累計凈投放3.35萬億流動資金。3.1貨幣適當性寬松政策，房地產(chǎn)價格總體呈穩(wěn)步上升態(tài)勢。2018年以來連續(xù)5次下調(diào)存款準備金率，實施適當性的寬松貨幣政策，基于利率傳導(dǎo)機制，央行連續(xù)下調(diào)存款準備金的動作，釋放了貨幣供應(yīng)量，會導(dǎo)致利率下調(diào)，購房成本降低，購房需求增加，房價上升。盡管央行不斷在下調(diào)存款準備金率，但下調(diào)的利率數(shù)值在下降，2018年4月與10月的兩次降準皆下調(diào)1%，2019年連續(xù)降準皆為0.5%，此舉說明現(xiàn)階段的貨幣政策是在適當性寬松，整個貨幣市場需要平穩(wěn)發(fā)展，而不是刺激性地擴張。依據(jù)國家統(tǒng)計局的2019年1月、2月全國70城新建商品房房價指數(shù)等相關(guān)數(shù)據(jù)，2019年1月份，在全國70個大中城市中有58個城市房價指數(shù)環(huán)比上漲，2月份有59個城市價格指數(shù)環(huán)比上漲，符合貨幣政策對房價的傳導(dǎo)機制。值得關(guān)注的是，貨幣供應(yīng)量的增加并沒有出現(xiàn)房價猛漲的情況，一二線城市房價指數(shù)變動有很大的差別，北京上海等一線城市房價指數(shù)上漲十分不明顯，尤其是北京，2019年2月北京房價指數(shù)比1月份下降了0.2個百分點，上海2月份房價指數(shù)只比1月份增加0.3個百分點。貨幣政策的適當性寬松，確實為房地產(chǎn)市場注入新的資金活力，全國房地產(chǎn)價格總體呈穩(wěn)步上升，我國房地產(chǎn)價格是符合貨幣政策的傳導(dǎo)機制，但不完全相同，這是由于我國始終堅持穩(wěn)健的貨幣政策，房地產(chǎn)價格不僅受到市場、貨幣政策的影響，還有區(qū)域、限購、成本等影響因素，采用穩(wěn)健的貨幣政策也是為了穩(wěn)定房價，保證房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。3.2一二線城市房價漲幅分化特征明顯。依據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，我國二線城市房價指數(shù)變化與一線城市變化不同，西安2月份房價指數(shù)較1月份增加1.1個百分點，大理2月份相較于1月份增加了1.8個百分點。單就2019年前兩個月的月度房價指數(shù)漲幅，二線城市的房價指數(shù)略高于一線城市，全國范圍的城市房價指數(shù)月度漲幅并不明顯。然而，年度比較全國城市房價指數(shù)的變化，一線、二線城市出現(xiàn)明顯分化。2019年北京房價指數(shù)與上年同月相比僅增加2.9個百分點，西安房價指數(shù)與上年同月相比增加24.2個百分點，大理與上年同月相比增加21.4個百分點，濟南房價指數(shù)增加16.4個百分點。一方面說明我國的房價漲幅是符合貨幣政策對其的傳導(dǎo)機制，在貨幣供應(yīng)量增加的條件下，房價出現(xiàn)了宏觀范圍的增長;另一方面則反映出，我國一二線城市或大中型城市房地產(chǎn)價格的漲幅差距大，一線城市房地產(chǎn)價格指數(shù)漲幅較小，例如北京的房地產(chǎn)價格指數(shù)全面僅增長了2.9%，而二線待發(fā)展城市房地產(chǎn)價格指數(shù)持續(xù)增長，一二線城市房價漲幅分化明顯。一、二線城市的房價漲幅特征分化大，究其原因，一方面是政策調(diào)控這雙“有形的手”，自上世紀90年代初期，我國房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，由于大城市的規(guī)模效應(yīng)，房價迅速上升，遠高于二線、三線城市，大城市“炒房”現(xiàn)象的出現(xiàn)對房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展產(chǎn)生了極大威脅，由此政府頒布各種限購、限貸等政策遏制房地產(chǎn)的投資性需求，2018年上更是提出“房住不炒”的定位，維持房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展;另一方面，則是由于房地產(chǎn)產(chǎn)品的區(qū)域性特性，各地區(qū)頒布的房產(chǎn)政策有差異，例如2018年二三線城市的“人才大戰(zhàn)”影響延續(xù)，各地的落戶福利政策和區(qū)域性的發(fā)展都為二三線城市的房價推波助瀾，各地政策的差異性，各地政策的差異性也是導(dǎo)致一二線城市房價漲幅分化明顯的原因。

4.結(jié)論與建議

通過貨幣政策對房地產(chǎn)價格的傳導(dǎo)機制影響分析，可以得出，貨幣政策是影響房地產(chǎn)價格的重要因素之一，但不是唯一因素。貨幣政策作為宏觀政策不僅影響房地產(chǎn)行業(yè)，更是對其他行業(yè)與個體有重要影響，另外，房地產(chǎn)價格的變化也會對貨幣政策產(chǎn)生一定程度的影響。因此，把握貨幣政策與房地產(chǎn)價格之間的傳導(dǎo)機制關(guān)系，對維持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康至關(guān)重要。我國采用穩(wěn)健的貨幣政策，不是不增長，也不是慢增長，而是有序的增長，貨幣政策作為調(diào)控國計民生的金融工具就必須要維持社會經(jīng)濟的穩(wěn)定與發(fā)展。要實現(xiàn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，一方面要鼓勵中小企業(yè)不斷發(fā)展，加快房地產(chǎn)行業(yè)資金流動，另其“活下來”;另一方面，要充分考慮社會民生的收入與消費能力問題，認識到不同地區(qū)房地產(chǎn)市場的特殊性，一二線城市要差異化對待，不能“一刀切”，由于房地產(chǎn)產(chǎn)品作為當前消費者資產(chǎn)的普遍形式，全國房地產(chǎn)市場“穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的基調(diào)已定，房價的過快增長也會衍生出泡沫，各地區(qū)還是要堅持穩(wěn)健的宏觀貨幣政策，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

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作者:劉慧敏 單位:首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)