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摘要：資金管理是制約房地產(chǎn)集團公司長效發(fā)展的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一。現(xiàn)階段，房地產(chǎn)集團公司在資金管理實施條件、融資管理模式以及資金利用率等方面仍存在較為顯著的問題，為了提升房地產(chǎn)集團公司資金管理效率，本文將研究目前房地產(chǎn)面臨的背景狀況，進一步探究房地產(chǎn)集團公司資金管理存在的問題，并基于此，提出優(yōu)化資金管理的建議，以期改進問題和優(yōu)化資金管理結(jié)構(gòu)，促進公司健康有序發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)集團公司；資金管理；融資管理

一、引言

近年來，隨著經(jīng)濟局勢的變化，房地產(chǎn)行業(yè)遭遇了前所未有的挑戰(zhàn)。就目前來看，房地產(chǎn)集團公司在資金管理方面的工作急需改進和優(yōu)化。房地產(chǎn)集團公司實施資金管理的條件還存在不完備的地方，其融資管理方式相對比較粗放，資金利用效率還有待提高。針對上述問題，房地產(chǎn)集團公司應(yīng)該對現(xiàn)行的資金管理制度和措施進行調(diào)整，以期健全內(nèi)部財務(wù)管理機制，促進公司在競爭日益激烈的市場中得以健康、穩(wěn)定發(fā)展。

二、房地產(chǎn)集團公司資金管理存在的問題

（一）實施資金管理的條件不完善。首先，有些房地產(chǎn)集團公司的資金管理硬件條件有待升級。實施資金管理制度，需要公司在硬件投入方面進行基礎(chǔ)性優(yōu)化，例如辦公設(shè)施、計算機設(shè)備、存儲設(shè)備等硬件條件的更新，新時期資金管理所要用的各種軟件系統(tǒng)都需要硬件設(shè)施作為基礎(chǔ)，否則難以正常運轉(zhuǎn)。其次，有些房地產(chǎn)集團公司資金管理的軟件條件存在不足。一是這些房地產(chǎn)集團公司資金管理缺乏組織保障。部分房地產(chǎn)集團公司的領(lǐng)導層對資金管理的重視程度不夠，很多管理者保持房地產(chǎn)行業(yè)早期發(fā)展的思維模式，將管理重心放在拿地、開發(fā)以及房產(chǎn)銷售等環(huán)節(jié)，忽略了對資金管理的重要性。在這種思維模式的導向下，房地產(chǎn)集團公司資金管理就會缺乏領(lǐng)導和組織的認同。二是這些房地產(chǎn)集團公司資金管理工作中的人力資源不足。從房地產(chǎn)集團公司發(fā)展現(xiàn)狀來看，其資金管理的核心內(nèi)容仍然是融資管理，但是很多公司在資金管理工作開展過程中缺乏相應(yīng)的人才保障，單一地追求融資管理知識和技能，忽略投資管理和風險控制，使得內(nèi)部人才結(jié)構(gòu)不夠完善。同時，有些房地產(chǎn)集團公司資金管理人員在創(chuàng)新方面乏力。此外，近年來國內(nèi)金融和信貸政策的大幅度調(diào)整，部分房地產(chǎn)集團公司資金管理面臨巨大的挑戰(zhàn)，如果不及時進行創(chuàng)新和發(fā)展，那么勢必會滯后于其他同類型公司，失去競爭優(yōu)勢。（二）融資管理比較粗放。首先，有些房地產(chǎn)集團公司融資渠道相對單一。受傳統(tǒng)融資思維的影響，目前房地產(chǎn)集團公司主要的融資渠道依然是金融機構(gòu)貸款。顯而易見，近年來隨著國家信貸政策的調(diào)整，房地產(chǎn)集團公司依靠的金融機構(gòu)貸款融資方式正面臨巨大的挑戰(zhàn)。如果不及時進行優(yōu)化調(diào)整，很容易產(chǎn)生融資風險。其次，部分房地產(chǎn)集團公司財務(wù)杠桿相對較大。由于歷史遺留問題的影響，很多房地產(chǎn)集團公司為了迅速搶占市場，多選擇高負債融資模式。從部分房地產(chǎn)上市公司所披露的公開財務(wù)數(shù)據(jù)中可以看出，其資產(chǎn)負債率普遍較高，稍有不慎，就會導致資金鏈的斷裂。最后，房地產(chǎn)集團公司負債結(jié)構(gòu)有待優(yōu)化。就目前部分房地產(chǎn)公司的情況來看，短期負債為主、長期負債為輔的結(jié)構(gòu)比較典型，但這與房地產(chǎn)開發(fā)長周期運作是不相匹配的。房地產(chǎn)集團公司受到政策調(diào)控影響的程度較大，再加上市場波動的頻繁，在短期內(nèi)形成的高負債率局面會導致財務(wù)危機。（三）資金利用效率有待提高。一方面，部分房地產(chǎn)集團公司在資金利用方面的科學性不足。一些房地產(chǎn)集團公司為了迅速擴大市場規(guī)模，取得競爭優(yōu)勢，往往會加大投資力度，不論是一線城市還是其他二、三線城市，都形成了房地產(chǎn)公司的競爭氛圍。但是，這些房地產(chǎn)集團公司可用于投資的資金本身有限，一味地追求市場規(guī)模上的擴大，容易造成資金分散，失去戰(zhàn)略核心，從而拉低企業(yè)競爭力。另一方面，有些房地產(chǎn)集團公司資金投放的效率普遍較低。部分房地產(chǎn)集團公司在投資資金的利用方面比較草率，沒有進行內(nèi)部科學、合理地論證和分析，使得很多投資項目長時間擱淺。同時，由于這些房地產(chǎn)公司本身投資額度較大，一旦出現(xiàn)投資問題，可能會對房地產(chǎn)集團公司造成根本性沖擊，不利于其長期穩(wěn)定的發(fā)展。

三、優(yōu)化房地產(chǎn)集團公司資金管理的建議

（一）完善資金管理基礎(chǔ)條件。首先，改進和完善資金管理的硬件條件。隨著公司的發(fā)展壯大，資金使用和管理措施也在持續(xù)優(yōu)化，與之匹配的硬件條件也應(yīng)該進行及時更新和改進。因此，房地產(chǎn)集團公司應(yīng)該加大對資金管理硬件條件的投入，對硬件條件進行相應(yīng)地開發(fā)和建設(shè)，有效保障資金管理工作的開展。其次，優(yōu)化資金管理的軟件條件。一是夯實房地產(chǎn)集團公司資金管理的組織保障。房地產(chǎn)集團公司應(yīng)該自上而下，強化資金管理意識，尤其是高層領(lǐng)導應(yīng)該高度重視資金管理工作，并且企業(yè)還需為資金管理工作的正常開展構(gòu)建組織保障體系。同時，公司高層和各級管理者應(yīng)該貫徹和落實資金管理制度，通過健全財務(wù)管理制度和投融資管理制度等，為資金管理提供堅實的制度保障。二是完善房地產(chǎn)集團公司資金管理的人才保障。從房地產(chǎn)集團公司長遠發(fā)展的角度來看，提高資金管理人才的素質(zhì)和技能十分必要。公司應(yīng)該關(guān)注資金管理人員的素質(zhì)結(jié)構(gòu)，不僅要精通財務(wù)、資金管理方面的專業(yè)技能，還應(yīng)該對融資、稅務(wù)、資本運作等相關(guān)內(nèi)容比較熟悉，具備資金鏈的風險管理意識。同時資金管理人員還應(yīng)該具有敏銳的市場嗅覺，能夠及時從國家調(diào)控政策中獲取信息，持續(xù)為公司發(fā)展提供戰(zhàn)略依據(jù)。（二）實施精細化融資管理策略。首先，房地產(chǎn)集團公司應(yīng)促進融資模式的創(chuàng)新，以拓展融資渠道。尤其是對于房地產(chǎn)上市公司而言，在融資層面應(yīng)該采用多樣化的融資方式，不局限于金融機構(gòu)貸款這種單一的融資模式，例如房地產(chǎn)集團公司可以發(fā)行公司債券、推進資產(chǎn)證券化等，另外針對規(guī)模尚小的集團公司可以選擇私募基金、聯(lián)合開發(fā)等。其次，房地產(chǎn)集團公司應(yīng)該有效控制其負債水平。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，其黃金發(fā)展期已過，當前的市場競爭趨向白熱化，如果仍然選用高舉債的融資模式很難保障公司的持續(xù)運轉(zhuǎn)。如果市場處于飛速發(fā)展和高速上行時期，那么選擇高負債率可能會帶來迅速地擴展。但是現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，國家對于房地產(chǎn)方面的調(diào)控政策頻頻出臺，這就意味著金融管制越來越嚴格，信貸政策趨向收緊，如果這時候仍然選擇高負債率模式，那么勢必會爆發(fā)債務(wù)危機，因此，房地產(chǎn)集團公司應(yīng)該結(jié)合市場背景，適當降低負債水平。再次，房地產(chǎn)集團公司應(yīng)該優(yōu)化負債結(jié)構(gòu)。針對當前房地產(chǎn)市場局勢的變動，房地產(chǎn)集團公司在負債結(jié)構(gòu)設(shè)計上應(yīng)該進行相應(yīng)調(diào)整。在選擇負債周期上，需要結(jié)合公司實際情況和市場趨勢，科學、合理地確定負債時間，在長期負債和短期負債比例上進行合理設(shè)計。同時，房地產(chǎn)集團公司也可以通過可轉(zhuǎn)債、可交債等股債相融合的方式進行融資，降低融資風險，提高融資效率。最后，房地產(chǎn)集團公司可以嘗試推行股權(quán)多元化模式。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)集團公司普遍采用高度集中的股權(quán)結(jié)構(gòu)模式，從現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的態(tài)勢來看，適當向管理層讓渡股份，將管理層利益與公司效益捆綁，提高管理層的積極性、主動性和穩(wěn)定性，有利于公司長遠發(fā)展。同時，為了規(guī)避上市公司股權(quán)控制權(quán)方面的隱患，房地產(chǎn)集團公司可以優(yōu)先考慮財務(wù)投資者，適當減少產(chǎn)業(yè)投資者。選擇財務(wù)投資者，更容易在追求公司經(jīng)營效益最大化方面達成共識，有效避免股東間的矛盾和糾紛。（三）提高資金利用效率。一方面，房地產(chǎn)集團公司應(yīng)該制定科學的投資決策。在當前市場持續(xù)低迷的情況下，公司應(yīng)該根據(jù)自身發(fā)展情況和市場變化趨勢，來制定合理的投資決策，不能片面追求市場占有率這一單一指標，也不應(yīng)過度追求市場的規(guī)模和市場的拓展，而應(yīng)該從資金使用效率的角度對投資項目進行審核，選擇更為合理的投資方向。另一方面，房地產(chǎn)集團公司應(yīng)該優(yōu)化投資資金使用過程。除了要科學、合理地制定投資決策之外，還應(yīng)該對投資項目的資金額度、資金周轉(zhuǎn)率進行審核，選擇開發(fā)適銷產(chǎn)品，縮短開發(fā)周期，摒棄“囤地”和“捂盤”的老思路，避免企業(yè)資金嚴重沉淀，提高資金周轉(zhuǎn)率。

四、結(jié)語

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢漸緩，房地產(chǎn)集團公司要想維持競爭優(yōu)勢，除了要深刻領(lǐng)會國家調(diào)控政策之外，還應(yīng)該著眼于自身內(nèi)部建設(shè)和管理。改進和優(yōu)化資金管理制度，不僅可以優(yōu)化公司的資金使用效益，提高資金使用效率，還可以促進公司運營管理制度的完善和優(yōu)化，保障公司的長期、健康、穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻：

[1]朱潤德.房地產(chǎn)公司資金鏈管理問題及其解決方法[J].企業(yè)改革與管理，2019（24）.

[2]張涵.房地產(chǎn)公司營運資金管理探索[J].會計師，2019（21）.

作者:胡曉鷗 單位:山東魯信實業(yè)集團有限公司