導(dǎo)語(yǔ)：房地產(chǎn)企業(yè)收益模式研究論文一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢(xún)客服老師，歡迎參考。

內(nèi)容摘要:伴隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展,房地產(chǎn)企業(yè)必將面臨收益模式的選擇問(wèn)題。本文首先對(duì)物業(yè)銷(xiāo)售收益模式、物業(yè)租賃收益模式、混合型收益模式的概念和特點(diǎn)進(jìn)行了比較。其次,通過(guò)香港新鴻基地產(chǎn)公司案例分析,論證了香港房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入成熟期和調(diào)整期后,混合型收益模式在提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)靈活性和增強(qiáng)企業(yè)收益穩(wěn)定性等方面的優(yōu)勢(shì)。本文認(rèn)為混合型收益模式從長(zhǎng)遠(yuǎn)而言是尋求可持續(xù)發(fā)展企業(yè)的最佳選擇。

關(guān)鍵詞:收益模式物業(yè)銷(xiāo)售物業(yè)租賃香港

不同收益模式的概念與特點(diǎn)

從世界范圍內(nèi)看,以物業(yè)開(kāi)發(fā)和投資為主營(yíng)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè)具有三種典型的收益模式:其一是物業(yè)銷(xiāo)售收益模式;其二是物業(yè)租賃收益模式;其三是混合型收益模式。

收益模式的概念界定

所謂“物業(yè)銷(xiāo)售收益模式”是指房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)籌集資金、購(gòu)買(mǎi)土地、設(shè)計(jì)建造、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)等環(huán)節(jié),最終以銷(xiāo)售方式獲取房地產(chǎn)投資收益;所謂“物業(yè)租賃收益模式”是指房地產(chǎn)企業(yè)自行開(kāi)發(fā)建設(shè)或者直接購(gòu)買(mǎi)物業(yè)的所有權(quán)后,通過(guò)宣傳推廣、招商談判、租約簽訂等環(huán)節(jié),最終以租賃方式獲取房地產(chǎn)投資收益;所謂“混合型收益模式”是前兩種收益模式的結(jié)合,是一種物業(yè)銷(xiāo)售和物業(yè)租賃并舉的收益模式。

由上可見(jiàn),本文所指的收益模式并不針對(duì)具體的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或物業(yè)類(lèi)型,而是指一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)動(dòng)態(tài)發(fā)展過(guò)程中,為了獲取良好的經(jīng)營(yíng)績(jī)效和長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展機(jī)會(huì)所選擇的收益模式。

收益模式的比較分析

不同收益模式對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)績(jī)效有不同的影響,表1從多方面對(duì)物業(yè)銷(xiāo)售收益模式和物業(yè)租賃收益模式進(jìn)行比較。

所有權(quán)物業(yè)銷(xiāo)售收益模式在銷(xiāo)售完成后,將物業(yè)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移到買(mǎi)方手中,因此房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有獲得物業(yè)的所有權(quán)。反映在企業(yè)資產(chǎn)中的主要項(xiàng)目為在建工程。相反,物業(yè)租賃收益模式則保留了房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)物業(yè)的所有權(quán),所有已租賃物業(yè)都屬于企業(yè)的資產(chǎn)。

資金周轉(zhuǎn)速度在物業(yè)銷(xiāo)售收益模式下,物業(yè)價(jià)值一次性實(shí)現(xiàn),因此可以立即將投資收益投入到擴(kuò)大再生產(chǎn)過(guò)程,該模式有效的提高了資金周轉(zhuǎn)速度。相反,在物業(yè)租賃收益模式下,物業(yè)價(jià)值在長(zhǎng)期內(nèi)實(shí)現(xiàn),資金周轉(zhuǎn)速度相對(duì)較慢。

收益穩(wěn)定性在物業(yè)銷(xiāo)售收益模式下,現(xiàn)金流入在物業(yè)銷(xiāo)售時(shí)完成,并受工程建設(shè)、銷(xiāo)售狀況、市場(chǎng)價(jià)格影響較大,因此收益不穩(wěn)定。相反,物業(yè)租賃收益模式可以通過(guò)租賃合同獲得中長(zhǎng)期的穩(wěn)定收益。

流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)在物業(yè)銷(xiāo)售收益模式下,一旦房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)過(guò)程中遇到資金短缺等流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn),由于物業(yè)的物理形態(tài)還沒(méi)有實(shí)現(xiàn),因此變現(xiàn)能力差,企業(yè)抵御流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的能力弱。相反,在物業(yè)租賃收益模式下,由于企業(yè)持有一定量的物業(yè),因此可以通過(guò)出售已持有的物業(yè)來(lái)解決流動(dòng)性問(wèn)題。進(jìn)一步而言,在具有房地產(chǎn)投資信托的房地產(chǎn)市場(chǎng)中,企業(yè)可以通過(guò)資本市場(chǎng)套現(xiàn),物業(yè)租賃收益模式的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)更小。

市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)在物業(yè)銷(xiāo)售收益模式下,房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要是一級(jí)市場(chǎng)中的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn);在物業(yè)租賃收益模式下,房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要是三級(jí)市場(chǎng)中的租金風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)投機(jī)、房地產(chǎn)市場(chǎng)周期循環(huán)等因素,房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)性要遠(yuǎn)遠(yuǎn)強(qiáng)于租金的波動(dòng)性,因此前者將面臨更大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

品牌效應(yīng)在物業(yè)租賃收益模式下,房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)持有高品質(zhì)的商業(yè)物業(yè)、寫(xiě)字樓來(lái)提升企業(yè)形象,創(chuàng)造品牌價(jià)值。例如,香港置地集團(tuán)在中環(huán)所持有的大量寫(xiě)字樓曾經(jīng)一度為其贏得了“中環(huán)地王”的美譽(yù),而太古地產(chǎn)的太古廣場(chǎng)也是香港商業(yè)物業(yè)中的優(yōu)質(zhì)品牌。因此,就提升公司形象而言,物業(yè)租賃收益模式更具優(yōu)勢(shì)。

分析表明,兩種收益模式各具特色,很難比較哪一種更有利于房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。然而,縱觀香港過(guò)去幾十年房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展歷史,筆者認(rèn)為隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展,兩種收益模式正在不斷融合,混合型收益模式由于集成了兩種模式的優(yōu)點(diǎn),而為更多的房地產(chǎn)企業(yè)所接受。本文將以香港房地產(chǎn)市場(chǎng)中新鴻基地產(chǎn)公司案例為主,分析投資收益模式變遷的深層次原因。

新鴻基地產(chǎn)公司案例分析

1963年,郭得勝、李兆基和馮景禧三人分別投資100萬(wàn)元建立了新鴻基企業(yè)有限公司。1972年8月23日,新鴻基企業(yè)有限公司在香港上市,1973年改名為新鴻基地產(chǎn)發(fā)展有限公司(下簡(jiǎn)稱(chēng)“新地”)?！靶碌亍笨春孟愀酆蛢?nèi)地的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展?jié)摿?最初崇尚開(kāi)發(fā)中小型的住宅項(xiàng)目,隨著市場(chǎng)需要逐步開(kāi)始全力開(kāi)發(fā)大型的住宅項(xiàng)目。從1992年以來(lái),“新地”一直高居香港股票市場(chǎng)“市值十大地產(chǎn)公司”的榜首,堪稱(chēng)香港的“地產(chǎn)巨無(wú)霸”?！靶碌亍痹缙诜钚小柏浫巛嗈D(zhuǎn)”的經(jīng)營(yíng)策略,以物業(yè)銷(xiāo)售作為其核心的收益模式。本文通過(guò)對(duì)1988年到2004年公司年報(bào)數(shù)據(jù)的分析,定量的考察了近20年來(lái)其收益模式的變遷。

新鴻基地產(chǎn)公司收益模式變遷

內(nèi)容摘要:伴隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展,房地產(chǎn)企業(yè)必將面臨收益模式的選擇問(wèn)題。本文首先對(duì)物業(yè)銷(xiāo)售收益模式、物業(yè)租賃收益模式、混合型收益模式的概念和特點(diǎn)進(jìn)行了比較。其次,通過(guò)香港新鴻基地產(chǎn)公司案例分析,論證了香港房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入成熟期和調(diào)整期后,混合型收益模式在提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)靈活性和增強(qiáng)企業(yè)收益穩(wěn)定性等方面的優(yōu)勢(shì)。本文認(rèn)為混合型收益模式從長(zhǎng)遠(yuǎn)而言是尋求可持續(xù)發(fā)展企業(yè)的最佳選擇。

關(guān)鍵詞:收益模式物業(yè)銷(xiāo)售物業(yè)租賃香港

不同收益模式的概念與特點(diǎn)

從世界范圍內(nèi)看,以物業(yè)開(kāi)發(fā)和投資為主營(yíng)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè)具有三種典型的收益模式:其一是物業(yè)銷(xiāo)售收益模式;其二是物業(yè)租賃收益模式;其三是混合型收益模式。

收益模式的概念界定

所謂“物業(yè)銷(xiāo)售收益模式”是指房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)籌集資金、購(gòu)買(mǎi)土地、設(shè)計(jì)建造、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)等環(huán)節(jié),最終以銷(xiāo)售方式獲取房地產(chǎn)投資收益;所謂“物業(yè)租賃收益模式”是指房地產(chǎn)企業(yè)自行開(kāi)發(fā)建設(shè)或者直接購(gòu)買(mǎi)物業(yè)的所有權(quán)后,通過(guò)宣傳推廣、招商談判、租約簽訂等環(huán)節(jié),最終以租賃方式獲取房地產(chǎn)投資收益;所謂“混合型收益模式”是前兩種收益模式的結(jié)合,是一種物業(yè)銷(xiāo)售和物業(yè)租賃并舉的收益模式。

由上可見(jiàn),本文所指的收益模式并不針對(duì)具體的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或物業(yè)類(lèi)型,而是指一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)動(dòng)態(tài)發(fā)展過(guò)程中,為了獲取良好的經(jīng)營(yíng)績(jī)效和長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展機(jī)會(huì)所選擇的收益模式。

收益模式的比較分析

不同收益模式對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)績(jī)效有不同的影響,表1從多方面對(duì)物業(yè)銷(xiāo)售收益模式和物業(yè)租賃收益模式進(jìn)行比較。

所有權(quán)物業(yè)銷(xiāo)售收益模式在銷(xiāo)售完成后,將物業(yè)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移到買(mǎi)方手中,因此房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有獲得物業(yè)的所有權(quán)。反映在企業(yè)資產(chǎn)中的主要項(xiàng)目為在建工程。相反,物業(yè)租賃收益模式則保留了房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)物業(yè)的所有權(quán),所有已租賃物業(yè)都屬于企業(yè)的資產(chǎn)。

資金周轉(zhuǎn)速度在物業(yè)銷(xiāo)售收益模式下,物業(yè)價(jià)值一次性實(shí)現(xiàn),因此可以立即將投資收益投入到擴(kuò)大再生產(chǎn)過(guò)程,該模式有效的提高了資金周轉(zhuǎn)速度。相反,在物業(yè)租賃收益模式下,物業(yè)價(jià)值在長(zhǎng)期內(nèi)實(shí)現(xiàn),資金周轉(zhuǎn)速度相對(duì)較慢。

收益穩(wěn)定性在物業(yè)銷(xiāo)售收益模式下,現(xiàn)金流入在物業(yè)銷(xiāo)售時(shí)完成,并受工程建設(shè)、銷(xiāo)售狀況、市場(chǎng)價(jià)格影響較大,因此收益不穩(wěn)定。相反,物業(yè)租賃收益模式可以通過(guò)租賃合同獲得中長(zhǎng)期的穩(wěn)定收益。

流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)在物業(yè)銷(xiāo)售收益模式下,一旦房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)過(guò)程中遇到資金短缺等流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn),由于物業(yè)的物理形態(tài)還沒(méi)有實(shí)現(xiàn),因此變現(xiàn)能力差,企業(yè)抵御流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的能力弱。相反,在物業(yè)租賃收益模式下,由于企業(yè)持有一定量的物業(yè),因此可以通過(guò)出售已持有的物業(yè)來(lái)解決流動(dòng)性問(wèn)題。進(jìn)一步而言,在具有房地產(chǎn)投資信托的房地產(chǎn)市場(chǎng)中,企業(yè)可以通過(guò)資本市場(chǎng)套現(xiàn),物業(yè)租賃收益模式的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)更小。

市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)在物業(yè)銷(xiāo)售收益模式下,房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要是一級(jí)市場(chǎng)中的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn);在物業(yè)租賃收益模式下,房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要是三級(jí)市場(chǎng)中的租金風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)投機(jī)、房地產(chǎn)市場(chǎng)周期循環(huán)等因素,房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)性要遠(yuǎn)遠(yuǎn)強(qiáng)于租金的波動(dòng)性,因此前者將面臨更大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

品牌效應(yīng)在物業(yè)租賃收益模式下,房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)持有高品質(zhì)的商業(yè)物業(yè)、寫(xiě)字樓來(lái)提升企業(yè)形象,創(chuàng)造品牌價(jià)值。例如,香港置地集團(tuán)在中環(huán)所持有的大量寫(xiě)字樓曾經(jīng)一度為其贏得了“中環(huán)地王”的美譽(yù),而太古地產(chǎn)的太古廣場(chǎng)也是香港商業(yè)物業(yè)中的優(yōu)質(zhì)品牌。因此,就提升公司形象而言,物業(yè)租賃收益模式更具優(yōu)勢(shì)。

分析表明,兩種收益模式各具特色,很難比較哪一種更有利于房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。然而,縱觀香港過(guò)去幾十年房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展歷史,筆者認(rèn)為隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展,兩種收益模式正在不斷融合,混合型收益模式由于集成了兩種模式的優(yōu)點(diǎn),而為更多的房地產(chǎn)企業(yè)所接受。本文將以香港房地產(chǎn)市場(chǎng)中新鴻基地產(chǎn)公司案例為主,分析投資收益模式變遷的深層次原因。

新鴻基地產(chǎn)公司案例分析

1963年,郭得勝、李兆基和馮景禧三人分別投資100萬(wàn)元建立了新鴻基企業(yè)有限公司。1972年8月23日,新鴻基企業(yè)有限公司在香港上市,1973年改名為新鴻基地產(chǎn)發(fā)展有限公司(下簡(jiǎn)稱(chēng)“新地”)?！靶碌亍笨春孟愀酆蛢?nèi)地的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展?jié)摿?最初崇尚開(kāi)發(fā)中小型的住宅項(xiàng)目,隨著市場(chǎng)需要逐步開(kāi)始全力開(kāi)發(fā)大型的住宅項(xiàng)目。從1992年以來(lái),“新地”一直高居香港股票市場(chǎng)“市值十大地產(chǎn)公司”的榜首,堪稱(chēng)香港的“地產(chǎn)巨無(wú)霸”?！靶碌亍痹缙诜钚小柏浫巛嗈D(zhuǎn)”的經(jīng)營(yíng)策略,以物業(yè)銷(xiāo)售作為其核心的收益模式。本文通過(guò)對(duì)1988年到2004年公司年報(bào)數(shù)據(jù)的分析,定量的考察了近20年來(lái)其收益模式的變遷。

新鴻基地產(chǎn)公司收益模式變遷