導(dǎo)語(yǔ)：房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)周期對(duì)策一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢(xún)客服老師，歡迎參考。

1影響房地產(chǎn)周期波動(dòng)的因素

1.1內(nèi)生因素主要包括房地產(chǎn)供求和房地產(chǎn)投資。房地產(chǎn)需求與供給。價(jià)格、收入、政策以及預(yù)期的變動(dòng)都會(huì)使房地產(chǎn)需求總量受到影響繼而發(fā)生變化與此同時(shí)，房地產(chǎn)供給總量也會(huì)在技術(shù)、勞動(dòng)、資金管理等條件變化的影響下不斷發(fā)生擴(kuò)張或收縮的變化。房地產(chǎn)投資。進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策時(shí)，房地產(chǎn)投資利潤(rùn)率是需要被考慮的重要指標(biāo)。利潤(rùn)率通過(guò)引導(dǎo)房地產(chǎn)的投資走向擴(kuò)張或收縮，對(duì)房地產(chǎn)周期的波動(dòng)產(chǎn)生重要影響。房地產(chǎn)投資波動(dòng)常被看作是房地產(chǎn)周期的引擎。

1.2外生因素包括有直接影響的政策因素、有間接影響的社會(huì)經(jīng)濟(jì)與技術(shù)因素。有直接影響的政策因素：指與房地產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)、敏感程度較大的財(cái)政政策、貨幣政策、投資政策、產(chǎn)業(yè)政策、經(jīng)濟(jì)體制改革政策等。這些具有明顯周期性質(zhì)的宏觀政策因素，在短期內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況的影響是較為顯著的。有間接影響的社會(huì)經(jīng)濟(jì)與技術(shù)因素：房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平與國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率高度正相關(guān)，宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率越高，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度越快；在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不同階段，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平有所區(qū)別。此外，技術(shù)革命、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化、體制變遷等都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展造成沖擊，影響房地產(chǎn)周期波動(dòng)。

1.3隨機(jī)因素，指地震、洪水等自然災(zāi)害，戰(zhàn)爭(zhēng)、政治風(fēng)波等社會(huì)突發(fā)因素，以及不可預(yù)測(cè)的因素如科學(xué)技術(shù)的根本變革等。這些因素對(duì)房地產(chǎn)波動(dòng)有突然、直接、猛烈的影響，這些影響一般是短期的，但有時(shí)也會(huì)持續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間。

2企業(yè)應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)周期波動(dòng)的經(jīng)營(yíng)策略

2.1資本動(dòng)作策略。首先，并購(gòu)與重組產(chǎn)生的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)有利于企業(yè)產(chǎn)生成本優(yōu)勢(shì)。當(dāng)房地產(chǎn)周期處于衰退或蕭條階段時(shí)，并購(gòu)和重組產(chǎn)生的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)使企業(yè)在房?jī)r(jià)下跌時(shí)降低生產(chǎn)成本，從而保持企業(yè)的收益基本穩(wěn)定，降低房地產(chǎn)周期波動(dòng)給企業(yè)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。其次，并購(gòu)與重組實(shí)現(xiàn)多元化經(jīng)營(yíng)，有利于企業(yè)穩(wěn)定現(xiàn)金流。周期波動(dòng)期間通過(guò)并購(gòu)與重組實(shí)現(xiàn)多元化經(jīng)營(yíng)，可以減少企業(yè)對(duì)現(xiàn)有業(yè)務(wù)范圍的依賴(lài)，降低經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)成本，通過(guò)不同業(yè)務(wù)組合穩(wěn)定企業(yè)的現(xiàn)金流，而且多元化經(jīng)營(yíng)可以保持組織資本和聲譽(yù)資本以及在財(cái)務(wù)和稅收方面的優(yōu)勢(shì)。再次，財(cái)務(wù)協(xié)同效應(yīng)有利于化解房地產(chǎn)周期波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。

財(cái)務(wù)協(xié)同效應(yīng)主要來(lái)自較低成本的內(nèi)部融資和外部融資。有大量?jī)?nèi)部現(xiàn)金流和少量投資機(jī)會(huì)的企業(yè)擁有超額現(xiàn)金流；有較低內(nèi)部資金生產(chǎn)能力和大量投資機(jī)會(huì)的企業(yè)需要進(jìn)行額外融資。這兩個(gè)企業(yè)的合并可能會(huì)得到較低的內(nèi)部資金成本優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，揚(yáng)長(zhǎng)避短。此外，當(dāng)并購(gòu)企業(yè)與目標(biāo)企業(yè)的現(xiàn)金流量沒(méi)有明顯的高度相關(guān)時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)分散化的目的就會(huì)達(dá)到。

2.2土地儲(chǔ)備策略。在一個(gè)房?jī)r(jià)上漲的大趨勢(shì)和競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)很激烈的情況下，房地產(chǎn)公司應(yīng)該如何進(jìn)行土地儲(chǔ)備，有三點(diǎn)值得思考。第一，選地的時(shí)候要特別注重重點(diǎn)區(qū)域，重點(diǎn)區(qū)域存在重要的商機(jī)，所以區(qū)位仍然是選地儲(chǔ)地的原則。實(shí)際操作過(guò)程當(dāng)中，除了主要的區(qū)域以外，還有非主要區(qū)域和一些不被人們重視、但是實(shí)際上在起著非常重要作用的一些區(qū)域，如政府將要搬遷地區(qū)等。

第二，制定短期、中期和長(zhǎng)期的土地儲(chǔ)備計(jì)劃，堅(jiān)持“適度提前”的基本原則。房地產(chǎn)公司競(jìng)爭(zhēng)能力的大小，不僅取決于絕對(duì)量的大小，更取決于土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)的合理性。特別是在房地產(chǎn)市場(chǎng)處于低迷階段更應(yīng)該注重增加土地儲(chǔ)備，以便滿(mǎn)足市場(chǎng)恢復(fù)高漲時(shí)的大量土地需求。第三，多渠道增加土地儲(chǔ)備，保持良好的儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)。應(yīng)深入研究城市發(fā)展規(guī)劃和不同地段的開(kāi)發(fā)價(jià)值，深入研究當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)和置業(yè)消費(fèi)觀念的變化，積極參與招標(biāo)、拍賣(mài)工作，對(duì)有潛質(zhì)的土地，爭(zhēng)取中標(biāo)。同時(shí)積極爭(zhēng)取通過(guò)股權(quán)收購(gòu)、合作開(kāi)發(fā)等方式獲取土地儲(chǔ)備的機(jī)會(huì)，以獲得低成本的土地和較好的支持條件。

2.3業(yè)務(wù)組合策略。業(yè)務(wù)組合指企業(yè)在確定一種業(yè)務(wù)為主的情況下，出于某種經(jīng)營(yíng)目的，在主營(yíng)業(yè)務(wù)之外再經(jīng)營(yíng)一種或幾種輔助業(yè)務(wù)，通過(guò)多個(gè)輔助業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)達(dá)到更大的經(jīng)營(yíng)利益，同時(shí)有效規(guī)避單一業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。多元化的業(yè)務(wù)組合應(yīng)成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)規(guī)避周期波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的必然趨勢(shì)與理性選擇。而這種多元化的業(yè)務(wù)組合策略，既可以通過(guò)產(chǎn)品組合經(jīng)營(yíng)達(dá)到，也可以通過(guò)資本運(yùn)作實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)在業(yè)務(wù)組合的設(shè)計(jì)過(guò)程中可以依據(jù)業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)價(jià)值進(jìn)行考慮，靈活運(yùn)用。設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)組合過(guò)程中必須堅(jiān)持以下幾條原則：一是堅(jiān)持主營(yíng)業(yè)務(wù)原則。輔助業(yè)務(wù)只能起輔助作用，無(wú)論在產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)、制造和經(jīng)營(yíng)等方面都要將工夫下在主營(yíng)業(yè)務(wù)上，否則輕重不分，會(huì)導(dǎo)致整個(gè)經(jīng)營(yíng)失敗。只有在推出新業(yè)務(wù)替代主營(yíng)業(yè)務(wù)時(shí)，可以突破這一原則，但為了穩(wěn)定過(guò)渡也必須謹(jǐn)慎從事。

二是輔助主營(yíng)業(yè)務(wù)原則。主營(yíng)業(yè)務(wù)以外的業(yè)務(wù)是一種輔助業(yè)務(wù)，輔助業(yè)務(wù)所產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)價(jià)值必須圍繞主營(yíng)業(yè)務(wù)的推廣與銷(xiāo)售而設(shè)，如果與主營(yíng)業(yè)務(wù)沒(méi)有任何經(jīng)營(yíng)上的關(guān)系，那么這就不屬于業(yè)務(wù)組合的范疇，而應(yīng)該站在多產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)或者多元化經(jīng)營(yíng)的角度來(lái)考慮問(wèn)題。三是輔助業(yè)務(wù)易于經(jīng)營(yíng)原則。正因?yàn)槭禽o助業(yè)務(wù)，所以在經(jīng)營(yíng)輔助業(yè)務(wù)過(guò)程中，包括采購(gòu)、產(chǎn)品的推廣以及資金和其他資源的占用等各個(gè)方面都必須保證易于經(jīng)營(yíng)，不得影響主營(yíng)業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)精力。四是量力而行原則。對(duì)某些主營(yíng)業(yè)務(wù)而言，可以經(jīng)營(yíng)多個(gè)輔助業(yè)務(wù)或者多項(xiàng)輔助服務(wù)，但一定要根據(jù)企業(yè)的實(shí)力量力而行，不要盲目貪多造成主營(yíng)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)困難。

總之，當(dāng)前階段房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，總體上還處于初級(jí)階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展總的趨勢(shì)必將會(huì)逐步向上，表現(xiàn)為有"起"有"伏"的周期性波動(dòng)發(fā)展。