導(dǎo)語(yǔ)：我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格分析論文一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢(xún)客服老師，歡迎參考。

【摘要】近幾年我國(guó)部分地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格大幅度上漲,中央政府出臺(tái)了一系列調(diào)控措施來(lái)穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格,但效果并不理想。房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)區(qū)域性市場(chǎng)、房地產(chǎn)價(jià)格是一種壟斷價(jià)格,依靠中央政府的宏觀上的市場(chǎng)調(diào)控很難有效控制,并對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定有較大的副作用。采取地方政府管制和對(duì)房地產(chǎn)的增值收益實(shí)行比例累進(jìn)稅才是抑制房地產(chǎn)價(jià)格的有效措施。

【關(guān)鍵詞】政府管制房地產(chǎn)價(jià)格比例累進(jìn)稅

自1990年我國(guó)土地使用制度市場(chǎng)化以來(lái),我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)攀升。特別是近幾年,以上海為中心的長(zhǎng)三角地區(qū)、珠三角地區(qū)以及北京地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格上漲幅度為甚。房地產(chǎn)價(jià)格的大幅度上漲已經(jīng)引起了各方關(guān)注,國(guó)家還針對(duì)可能出現(xiàn)的房地產(chǎn)泡沫,從2005年年初開(kāi)始,出臺(tái)了一系列調(diào)控措施,來(lái)穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格,但效果并不理想。如何看待中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)以及怎樣合理控制房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)度波動(dòng),從而使宏觀經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)定是一個(gè)值得研討的課題。

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

1、房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)區(qū)域性市場(chǎng)

在討論房地產(chǎn)市場(chǎng)之前,了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性是非常重要的。市場(chǎng)絕不是一個(gè)簡(jiǎn)單的概念,眾所周知,市場(chǎng)或者產(chǎn)業(yè)的概念是很難準(zhǔn)確定義的。羅賓遜(1933)提出從某一給定的商品開(kāi)始考察該商品的替代品,在考察這些替代品德替代品,直到商品出現(xiàn)明顯差異來(lái)確定該商品的市場(chǎng)界限。豪泰林(1929)、張伯倫(1951)、蘭卡斯特(1966)描述了一個(gè)產(chǎn)業(yè)中的產(chǎn)品差異性的問(wèn)題,他們認(rèn)為一種商品可以用質(zhì)量、區(qū)位、時(shí)間、適用性等特性來(lái)定義。商品可以定義為不同特性的組合,而消費(fèi)者對(duì)不同的特性具有不同的偏好。從房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性來(lái)看,房地產(chǎn)市場(chǎng)不是一個(gè)統(tǒng)一的大市場(chǎng),而是一個(gè)區(qū)域性的市場(chǎng)。從替代性來(lái)看,不同地區(qū)的房地產(chǎn)不具有替代性,即使是同一地區(qū)的房地產(chǎn),如果區(qū)位地段不同,其替代性也很差。從房地產(chǎn)的質(zhì)量、區(qū)位等特性來(lái)看,不同的房地產(chǎn)的差異也非常大。所以,從地理區(qū)域上看,房地產(chǎn)市場(chǎng)的地理區(qū)域應(yīng)該是一個(gè)較小的概念。不應(yīng)該有中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)或某某省房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念。也就不應(yīng)該有全國(guó)統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控措施。

2、房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)壟斷市場(chǎng)

福利經(jīng)濟(jì)學(xué)的兩個(gè)基本定理說(shuō)的是:完全競(jìng)爭(zhēng)的均衡一定是帕累托最優(yōu);任何帕累托最優(yōu)的配置都能通過(guò)選擇一組正確的價(jià)格而由市場(chǎng)來(lái)實(shí)現(xiàn)。完全競(jìng)爭(zhēng)均衡的一個(gè)重要性質(zhì)就是每一商品都按其邊際成本來(lái)銷(xiāo)售。完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)是有效率的。但大多數(shù)市場(chǎng)都不符合完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的條件,尤其是房地產(chǎn)市場(chǎng)。一方面是因?yàn)槊恳粋€(gè)樓盤(pán)都具有不可復(fù)制性,另一方面是因?yàn)榉康禺a(chǎn)的信息的嚴(yán)重的不對(duì)稱(chēng)。消費(fèi)者很難獲得所需要的信息。因此,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都具有很大的市場(chǎng)勢(shì)力,可以將房地產(chǎn)價(jià)格提高到遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其邊際成本之上。顯然,對(duì)壟斷市場(chǎng)采取從宏觀上的需求和供給兩方面的措施效果不會(huì)太理想,而且有很大的副作用。調(diào)控措施太強(qiáng)烈,會(huì)使全國(guó)的每一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入蕭條,進(jìn)而影響整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)。調(diào)控力度不大時(shí),對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格又不會(huì)產(chǎn)生大的影響。

二、房地產(chǎn)價(jià)格分析

1、從房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成來(lái)看

從房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成來(lái)看,房地產(chǎn)價(jià)格的核心是土地價(jià)格。在西方經(jīng)濟(jì)學(xué)中,土地作為一種生產(chǎn)要素,其使用價(jià)格(地租)決定于其邊際產(chǎn)出,該理論基本上排除了地價(jià)大幅波動(dòng)的可能性,因?yàn)樽鳛橐环N生產(chǎn)要素,其價(jià)格由其邊際產(chǎn)出決定,在一般情況下土地邊際產(chǎn)出較穩(wěn)定,所以地價(jià)不會(huì)暴漲暴落,從而房地產(chǎn)價(jià)格也應(yīng)基本穩(wěn)定。

但在現(xiàn)實(shí)世界中這一結(jié)果并不完全正確,國(guó)外大部分發(fā)達(dá)國(guó)家都經(jīng)歷過(guò)房地產(chǎn)價(jià)格的大幅度波動(dòng)的情況?，F(xiàn)階段我國(guó)城市化、工業(yè)化進(jìn)程加快,對(duì)非農(nóng)用地的需求旺盛,但土地的供給在一些地區(qū)相對(duì)不足,使得國(guó)家土地公開(kāi)拍賣(mài)的價(jià)格持續(xù)上漲,結(jié)果是土地價(jià)格越來(lái)越高。同時(shí)也應(yīng)看到,一些地方政府想從土地市場(chǎng)得到更多的收益,從而將土地價(jià)格人為抬升的現(xiàn)象也是存在的。

一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為獲得土地的增值收益,也采取各種手段囤積土地,進(jìn)一步造成了地價(jià)的上漲。房地產(chǎn)商以此為借口,導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上升。房地產(chǎn)價(jià)格隨著土地價(jià)格的上漲而上漲,有一定的合理性。但是,土地約束是成為房地產(chǎn)價(jià)格上漲的必然因素嗎?

誠(chéng)然,從土地的自然屬性看,一般來(lái)說(shuō),土地是不可再生、不能增長(zhǎng)、不可移動(dòng)的資源。但人類(lèi)開(kāi)發(fā)土地的長(zhǎng)期歷史證明,土地使用效率是在不斷提高的,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的效率也在不斷提高。隨著土地使用效率提高,土地供給可以認(rèn)為是無(wú)限的。反過(guò)來(lái),當(dāng)人口增長(zhǎng)達(dá)到某一水平后,人口總量會(huì)大致維持在一個(gè)相對(duì)不變的水平,從這一角度考慮,土地供給與人口增長(zhǎng)之間是可以維持一個(gè)合理的比例關(guān)系的,所以不可能長(zhǎng)期存在土地供應(yīng)不足的問(wèn)題。如北京市土地管理部門(mén)多次公開(kāi)宣稱(chēng),北京市的土地有足夠的供應(yīng)量,這也說(shuō)明土地供給沒(méi)有出現(xiàn)短缺,但北京的房?jī)r(jià)卻快速上升。所以,土地約束或土地價(jià)格的上升并不成為房地產(chǎn)價(jià)格上漲的必然因素,房地產(chǎn)價(jià)格上漲還有其他因素。有人宣稱(chēng),中國(guó)的土地供應(yīng)將出現(xiàn)長(zhǎng)期短缺并由此導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的長(zhǎng)期攀升更是完全沒(méi)有道理。

2、房地產(chǎn)價(jià)格不是競(jìng)爭(zhēng)性的市場(chǎng)價(jià)格,而是一種壟斷價(jià)格

房地產(chǎn)市場(chǎng)具有很強(qiáng)的區(qū)域特性,這種區(qū)域特性使得房地產(chǎn)市場(chǎng)具有很強(qiáng)的壟斷性,也就是說(shuō)房地產(chǎn)價(jià)格是一種壟斷價(jià)格。舉個(gè)例子,小城市的房?jī)r(jià)大大低于北京市的房?jī)r(jià),北京五環(huán)地區(qū)的房?jī)r(jià)低于三環(huán)地區(qū)的房?jī)r(jià),但外地的房子不可能移到北京來(lái),北京五環(huán)的房子也不可能搬到三環(huán)來(lái)。不同地區(qū)的房地產(chǎn)甚至同一地區(qū)不同地段的房地產(chǎn)的可競(jìng)爭(zhēng)性都很小,使得每一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都具有較大的壟斷勢(shì)力。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的壟斷勢(shì)力主要來(lái)自于這種地域的不同。這樣,市場(chǎng)中雖然有很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司,即使有一些開(kāi)發(fā)公司規(guī)模較小,因?yàn)榉康禺a(chǎn)的這種特性,也會(huì)使他們具有很大的壟斷勢(shì)力,從而使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以自己定價(jià),而不是由市場(chǎng)來(lái)定價(jià)。同時(shí)壟斷價(jià)格是邊際成本的非遞減函數(shù),所以,房地產(chǎn)價(jià)格的上升,并不一定就是供求關(guān)系的變化導(dǎo)致的,很大一部分是來(lái)自于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)價(jià)格的控制。