導(dǎo)語(yǔ)：房地產(chǎn)金融政策對(duì)房?jī)r(jià)抑制論文一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要:房地產(chǎn)是一種具有消費(fèi)和投資雙重屬性的特殊商品,其需求和供給都會(huì)受到金融政策變化的影響。如果提高利率必將減少房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求,如果降低利率必將增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。另外,貸款的首付比例,匯率的變化,股市的變化等,都和房?jī)r(jià)的變化具有十分明顯的互動(dòng)效應(yīng)。深入分析這些影響對(duì)于合理制定金融政策、控制房地產(chǎn)商品價(jià)格具有重要的意義。關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);金融政策;房?jī)r(jià)

房地產(chǎn)商品是家庭消費(fèi)支出中最大的一部分,房地產(chǎn)商品具有消費(fèi)和投資的雙重屬性,消費(fèi)者可以通過購(gòu)買或者租賃兩種方式享受住房服務(wù),上述三個(gè)特征決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融的關(guān)系非常密切,金融政策的改變必然對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重大影響。一個(gè)國(guó)家房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲,必然提升人們對(duì)房地產(chǎn)投資的利潤(rùn)預(yù)期,從而導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的過度膨脹。尤其是在經(jīng)濟(jì)全球化日益發(fā)展和人民幣升值預(yù)期不斷增強(qiáng)的情況下,國(guó)外資金也會(huì)更多地涌向中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。因此,合理制定金融政策,并有效利用其變化可能產(chǎn)生的積極影響,對(duì)于控制房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的快速上升,引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展,無(wú)疑具有十分重要的意義。本文擬從利率、首付比例和匯率三個(gè)方面,從經(jīng)濟(jì)學(xué)的需求和供給的視角,來(lái)分析房地產(chǎn)金融政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。

一、金融政策與房地產(chǎn)需求

(一)利率與房地產(chǎn)市場(chǎng)需求

利率對(duì)居民的住宅需求和投資需求的影響主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面:(1)當(dāng)利率降低時(shí),會(huì)迫使人們降低儲(chǔ)蓄而轉(zhuǎn)向消費(fèi)或進(jìn)行其他投資,居民在尋找消費(fèi)和投資出路時(shí),可能會(huì)考慮購(gòu)買或者擴(kuò)大住宅的消費(fèi)或投資。這對(duì)于原來(lái)已計(jì)劃擴(kuò)大住宅消費(fèi)或投資的居民來(lái)說,會(huì)加快他們的行動(dòng)步伐,進(jìn)而增加對(duì)住宅的現(xiàn)實(shí)需求;(2)在利率降低時(shí),住宅抵押貸款的利率同時(shí)降低,這在實(shí)際上降低了居民進(jìn)行住宅消費(fèi)或投資的成本,也會(huì)刺激居民擴(kuò)大住宅需求。相反,當(dāng)利率提高時(shí),住宅需求會(huì)必然減少。

住宅是家庭最主要的資產(chǎn)。按照國(guó)際測(cè)算標(biāo)準(zhǔn),住宅價(jià)格大約是一個(gè)家庭可支配收入的7倍左右,也就是說,一個(gè)家庭需要7年的時(shí)間才能買得起一套房子。住宅的昂貴價(jià)格使得家庭必須靠銀行貸款才能購(gòu)買起住宅,而影響消費(fèi)者貸款的最主要因素就是貸款利率的高低。我國(guó)針對(duì)居民購(gòu)買住宅的金融政策大致出現(xiàn)在1996年底1997年初,當(dāng)時(shí),政府為了鼓勵(lì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,解決老百姓家有所居的問題,出臺(tái)了一些相關(guān)政策措施,于是,五大國(guó)有銀行開始面向居民提供低息住房貸款,但效果卻并不明顯。其中的原因可能很多,比如說大多數(shù)居民的資金積累有限,以致住宅購(gòu)買需求還沒有普遍形成;再比如,銀行新推出一項(xiàng)業(yè)務(wù)時(shí)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估往往偏高,而居民也對(duì)住房貸款從觀念到習(xí)慣還不能立即接受;除了這些以外,銀行確定的大約10%的高利率,不能不說是擋在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展道路上的一個(gè)主要障礙。進(jìn)入新世紀(jì)后,隨著中央政府對(duì)民生問題的更多關(guān)注和銀行利率的逐步降低(基本保持在5%-6%左右),使越來(lái)越多的居民開始通過按揭進(jìn)行住房投資和提前實(shí)現(xiàn)住房消費(fèi),住房按揭貸款絕對(duì)數(shù)量和占總貸款比重都出現(xiàn)了迅速增加。

利率對(duì)家庭實(shí)際支出的影響,可以通過實(shí)際例子予以說明。一套總額100萬(wàn)元的房子,首付20萬(wàn)元,貸款80萬(wàn)元,年限為20年,采用5.04%的年利率(2005年1月1日前的實(shí)際貸款利率)則月均還款額為5297元,采用7.83%的年利率(2007年9月15之后的實(shí)際貸款利率)則月均還款額為6038元,利率的增加將使家庭每月多支出741元,支出的增加必將減少對(duì)住宅的需求。

回顧中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的歷史就可以發(fā)現(xiàn),利率對(duì)消費(fèi)者具有重要的影響:提高利率必將減少房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求,而降低利率將會(huì)降低居民的月均還款額,減少居民的負(fù)擔(dān),從而增加對(duì)住宅的需求。顯而易見,提高利率,將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求、從而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格具有極大的抑制作用。此情況2007年非常明顯,致使國(guó)家在一年之內(nèi)多次提高利率,以抑制房?jī)r(jià)的過快上漲。

(二)貸款首付比例與房地產(chǎn)市場(chǎng)需求

2000年以來(lái),銀行不斷降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的首付比例,許多銀行甚至提出零首付的方式。首付比例的降低,意味著許多家庭可以提前享受到住房需求,未來(lái)的房地產(chǎn)需求得以在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn),降低了住房消費(fèi)或投資的成本,大大刺激了房地產(chǎn)需求的增加。對(duì)銀行來(lái)說,貸款首付比例的降低,一方面繁榮了銀行的住房抵押貸款業(yè)務(wù),另一方面卻也使銀行面臨的風(fēng)險(xiǎn)不斷增加,進(jìn)而使住房貸款的壞帳率增加,一旦對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估和對(duì)壞帳率的測(cè)算達(dá)到一定程度,銀行舊會(huì)逐步提高首付比例。首付比例的增加,既會(huì)提高按揭貸款門檻,降低銀行按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn),也會(huì)加大投機(jī)活動(dòng)所需的資金周轉(zhuǎn)量,從而有效地抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投機(jī)活動(dòng)。

具體到中國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng),我們認(rèn)為,政府進(jìn)行金融政策調(diào)控的目的,不應(yīng)當(dāng)是限制居民的正常需求(反而應(yīng)當(dāng)大力鼓勵(lì)),而應(yīng)該是降低銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)和減少房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)炒作行為。根據(jù)國(guó)外的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果,在正常的房地產(chǎn)環(huán)境下,首付20%之后,銀行住房貸款的不良貸款率低于0.5%,但在出現(xiàn)嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫的時(shí)候另當(dāng)別論。銀行的資金大多來(lái)自普通老百姓的存款,因此一定要設(shè)立按揭貸款首付比例的門檻來(lái)保護(hù)儲(chǔ)戶的利益。當(dāng)前在20%的基礎(chǔ)上繼續(xù)提高首付比例雖然可以進(jìn)一步降低不良貸款率,但是同時(shí)會(huì)壓縮房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常消費(fèi)需求,所以政府的落腳點(diǎn)應(yīng)該在大大提高第二套住房貸款的首付比例。

(三)匯率、經(jīng)濟(jì)全球化與房地產(chǎn)需求

房地產(chǎn)商品具有投資需求的基本屬性,中國(guó)處于經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的階段,每年國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持10%左右的增長(zhǎng)率。同時(shí)中國(guó)處于城市化率快速推進(jìn)的過程,城市化進(jìn)程的快速推進(jìn),這些因素的存在使房地產(chǎn)價(jià)格必然保持較高速度的增長(zhǎng)。中國(guó)加入WTO以后,隨著經(jīng)濟(jì)全球化進(jìn)程的深入,資金的逐利本性決定國(guó)外資金必然有強(qiáng)烈的動(dòng)機(jī)來(lái)購(gòu)買中國(guó)的房地產(chǎn)商品。另外從匯率的角度分析,中國(guó)目前處于人民幣升值的加速期,人民幣升值的預(yù)期必將刺激更多的國(guó)外資金涌入中國(guó)市場(chǎng)。因此,在冷卻國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資需求的同時(shí),必須采取措施控制國(guó)外資金的涌入。

(四)樓市與股市的互動(dòng)效應(yīng)

從投資的角度分析,股市和樓市具有同樣的特征,尤其是在價(jià)格快速上漲的房地產(chǎn)市場(chǎng)中,房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資屬性體現(xiàn)的十分明顯。1999年以后整體市場(chǎng)投資渠道的缺乏,特別是2001年6月以后股市的一路下跌,中小投資者對(duì)股市逐漸失去信心。另外,由于住宅商品固有的一些屬性(不動(dòng)產(chǎn);銷售不出去可以轉(zhuǎn)租;隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、周圍環(huán)境優(yōu)化可以增值等),房地產(chǎn)投資(尤其在大城市)基本成為高回報(bào)、低風(fēng)險(xiǎn)投資的惟一渠道,投資房產(chǎn)的人群包括個(gè)人、企業(yè)、銀行、基金等等(顧建發(fā),2005)。

需要特別注意的是2006年以來(lái),中國(guó)股市一路上漲,致使許多家庭財(cái)富得到了迅速增加。在股市處于快速增長(zhǎng)的階段,資金并不會(huì)明顯轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)市場(chǎng),但是,一旦股市進(jìn)入調(diào)整階段,股市的資金將會(huì)迅速轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)市場(chǎng),股市本身的財(cái)富效應(yīng)也會(huì)增加房地產(chǎn)的消費(fèi)需求,此時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格又將出現(xiàn)上漲趨勢(shì)。這種狀況在2007年表現(xiàn)得非常突出。

二、金融政策與房地產(chǎn)供給

影響房地產(chǎn)供給的主要因素是房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格預(yù)期、土地成本、稅收政策和銀行的貸款利率(周偉林、等,2004)。從金融政策的角度,則主要是考慮銀行利率的作用。開發(fā)商在開發(fā)樓盤的過程中,其資金來(lái)源主要為銀行貸款。貸款利率的提高,將會(huì)增加開發(fā)商在取得土地、開發(fā)樓盤中的現(xiàn)金流支出,加大開發(fā)的成本也即提高房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)入門檻。

住宅通常具有大宗性、昂貴性的特點(diǎn),其開發(fā)往往需要巨額資金投入,離不開銀行等金融機(jī)構(gòu)的資金支持。因此,銀行利率高低直接影響到住宅市場(chǎng)的供應(yīng)量。如果國(guó)家采取緊縮的貨幣政策,銀行減少對(duì)住宅開發(fā)商的貸款,提高市場(chǎng)利率,這樣,住宅開發(fā)的借貸成本提高,住宅供給往往會(huì)減少。另外,由于銀行利率提高,人們儲(chǔ)蓄愿望增強(qiáng),進(jìn)而減少對(duì)房產(chǎn)的消費(fèi)需求與投資需求,也會(huì)影響住宅開發(fā)商的供給愿望。相反,國(guó)家采取寬松的貨幣政策,銀行擴(kuò)大放款,市場(chǎng)利率下降,住宅開發(fā)成本降低,就會(huì)刺激住宅開發(fā)商增加住宅供給。同時(shí),利率降低,人們的儲(chǔ)蓄愿望隨之下降,促使人們進(jìn)行住宅投資。而住房抵押貸款利率較低,又會(huì)刺激人們使用消費(fèi)信貸方式購(gòu)房,增加住宅需求,推動(dòng)住宅價(jià)格上漲,進(jìn)而引起住宅供給的增加。

在人民幣升值預(yù)期的作用下,如果國(guó)家對(duì)于國(guó)外資本進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)沒有任何限制,也必然會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)商品供給的增加。與此同時(shí),根據(jù)股市和房市間的互動(dòng)影響,可以想象,股市的波動(dòng)也會(huì)直接或間接地對(duì)住房供給發(fā)生影響。

三、結(jié)論和政策建議

由上所述可見,金融政策的變化是通過需求和供給兩個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展產(chǎn)生重要影響的。因此,合理利用金融政策調(diào)控房?jī)r(jià)具有非常重要的意義。但是,制定金融政策并使其有效地發(fā)揮作用,并不是象有人想象的那樣簡(jiǎn)單。

首先,在其他條件不變的情況下,提高住房貸款利率,或者抬高住房貸款門檻,都將抑制購(gòu)房欲望和實(shí)際投資,從而抑制房?jī)r(jià)的無(wú)序上升。然而,需要注意的是,政府出臺(tái)金融政策的目的,并非簡(jiǎn)單地降低房?jī)r(jià),而是使房地產(chǎn)價(jià)格充分反映供給和需求信息,降低房地產(chǎn)商品的投資和投機(jī)屬性,降低銀行的金融風(fēng)險(xiǎn),促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。進(jìn)一步說,銀行還可以針對(duì)不同的房地產(chǎn)投資貸款實(shí)施差別利率政策。

其次,由于房地產(chǎn)商品的特殊性,在使用金融政策調(diào)控房?jī)r(jià)時(shí),必須同時(shí)考慮房地產(chǎn)投資的利潤(rùn)預(yù)期走向。因?yàn)橐话闱闆r下,投資與否或多少取決于預(yù)期利潤(rùn)和銀行利率的比較。假如房地產(chǎn)投資的預(yù)期利潤(rùn)率居高不下,而政府對(duì)非居住性購(gòu)房又缺乏必要的限制。那么,即便降低了利率,投資仍然不會(huì)減少,從而使金融政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的抑制作用就無(wú)法發(fā)揮出來(lái)。

再次,人民幣匯率上升預(yù)期會(huì)強(qiáng)化現(xiàn)已存在的流動(dòng)性過剩的問題,而對(duì)匯率的調(diào)控并非一國(guó)之力可為,這無(wú)疑使得中央政府的政策效果受到影響。

總之,金融政策可以在抑制房地產(chǎn)價(jià)格上有所作為,但是要使房地產(chǎn)價(jià)格真正得到控制,還應(yīng)綜合考慮各方面的情況,并配合使用其他相關(guān)的政策措施。