導(dǎo)語：房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險分析及預(yù)警初探一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

【摘要】本文以房地產(chǎn)企業(yè)為例,對企業(yè)財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行預(yù)警分析,早期預(yù)測投資者無力償還債務(wù)的可能性和企業(yè)破產(chǎn)的臨界值。

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)在我國尚屬一個新興行業(yè),起步于上世紀(jì)80年代中期,僅有20年的歷史,具有很大的發(fā)展?jié)摿?是一個成長性很高的行業(yè)。國家統(tǒng)計局公布的2003年和2004年的房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù)均在2002年之上。2004年,全國房地產(chǎn)行業(yè)完成投資1.3萬億元,比2003年增長28.1%。盡管房價上漲增加了普通購房者的負(fù)擔(dān),但旺盛的購房需求和經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展依然是房地產(chǎn)行業(yè)景氣的主要支撐。國內(nèi)有學(xué)者指出,未來五年,全國整體房價仍會維持在較高位運行。這主要是因為中國房地產(chǎn)市場的需求增長態(tài)勢將會在較長時期內(nèi)存在,住房供給偏緊,旺盛的需求仍使供求不平衡。未來某些房價上漲較快的大城市將會帶動地區(qū)及全國房價的上漲。

在全國房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的同時,房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險也逐漸顯現(xiàn),引起了專家學(xué)者的關(guān)注。中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長黃瑜在中國經(jīng)濟(jì)前瞻論壇上指出,“十五”期間我國房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)出四方面的問題:資金來源相對單一,銀行風(fēng)險大;房價增長過快,價格和市場風(fēng)險偏高;城市開發(fā)過快,土地成本升高;粗式開放經(jīng)營,耗能過大。

深萬科、金融街、深振業(yè)等30家房地產(chǎn)行業(yè)上市公司近5年來的經(jīng)營發(fā)展?fàn)顩r表明,房地產(chǎn)行業(yè)近年來資產(chǎn)規(guī)模和主營業(yè)務(wù)收入增長較快,發(fā)展迅速,期間費用占主營業(yè)務(wù)收入百分比逐年下降,經(jīng)營管理逐步由粗放型向集約型轉(zhuǎn)變。但同時,主營業(yè)務(wù)利潤率呈現(xiàn)出下降趨勢,存貨周轉(zhuǎn)率也放緩,反映出房地產(chǎn)行業(yè)在快速發(fā)展的同時,一些經(jīng)營風(fēng)險也正逐步顯現(xiàn)。5年來,30家房地產(chǎn)上市公司總資產(chǎn)由540億發(fā)展到841億,增長了55.69%。其中,存貨凈額由264億增長到了442億,增長了67.78%。主營業(yè)務(wù)收入由141億增長到274億,增長了94.07%。資產(chǎn)負(fù)債率2001年最低,為49.08%,2002最高為54.55%,并呈上升趨勢。反映營運能力的存貨周轉(zhuǎn)率,從1998年的最低0.37次上升到2001年的最高0.48次,2002年有所下降為0.47次。

房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險,概括起來主要包括政治風(fēng)險、政策風(fēng)險、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險、市場風(fēng)險、自然風(fēng)險、利率風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險等,這一風(fēng)險分類,雖便于描述,但給定量分析帶來了一定困難。有的學(xué)者把房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險劃分為商業(yè)風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險,則便于在風(fēng)險分析中做到定性定量相結(jié)合,靜態(tài)動態(tài)相補充。

在企業(yè)風(fēng)險研究分析中,早期的風(fēng)險測度方法主要考慮投資者無力償還債務(wù)的可能性,因此風(fēng)險測量師從財務(wù)可行性模型出發(fā)。隨著資金時間價值日益受到重視,總投資內(nèi)部收益率和股本內(nèi)部收益率成了風(fēng)險分析重點,從而開始對內(nèi)部收益率的各因子加以細(xì)分,出現(xiàn)了敏感性分析。但這些模型和分析方法,都只是分離地給出各個指標(biāo),沒能為決策者提供一個判斷標(biāo)準(zhǔn)和預(yù)警信息。為進(jìn)一步深入研究分析房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險并做出及時預(yù)警,本文擬從定量分析的角度,探索運用Z模型風(fēng)險分析法,對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險分析及預(yù)警進(jìn)行初步嘗試。

Z模型最早是由美國學(xué)者Altman于20世紀(jì)60年代中期提出,用以計量企業(yè)破產(chǎn)的可能性,在實際運用中,模型得到了逐步補充完善。其分析模型如下:

Z=0.717X1+0.847X2+3.107X3+0.420X4+0.998X5

式中,Z=判別函數(shù)值,X1=營運資金/資產(chǎn)總額,X2=留存收益/資產(chǎn)總額,X3=息稅前利潤/資產(chǎn)總額,X4=股東權(quán)益賬面價值總額/負(fù)債賬面價值總額,X5=銷售收入/資產(chǎn)總額

企業(yè)破產(chǎn)臨界值:

(1)Z<1.23時,企業(yè)處于破產(chǎn)的“危險地帶”;

(2)1.23<Z<2.9時,企業(yè)處于破產(chǎn)的“灰色地帶”;

(3)Z>2.9時,企業(yè)財務(wù)狀況良好。

考慮到企業(yè)財務(wù)數(shù)據(jù)源于權(quán)責(zé)發(fā)生制原則,可能不能真實反映企業(yè)現(xiàn)實的財務(wù)質(zhì)量,模型在實際運用中增加了兩個有關(guān)現(xiàn)金流量分析的指標(biāo):

(1)現(xiàn)金盈利質(zhì)量率。

現(xiàn)金盈利質(zhì)量率=現(xiàn)金盈利值/凈利潤。其中,現(xiàn)金盈利值是根據(jù)現(xiàn)金流量表提供的財務(wù)信息計算出來的企業(yè)現(xiàn)金凈收益。計算公式為:現(xiàn)金盈利值=經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量+分得股利和利潤收現(xiàn)+債券利息收現(xiàn)+處置長期資產(chǎn)收現(xiàn)一利息及籌資費用付現(xiàn)。

(2)現(xiàn)金增值質(zhì)量率。

現(xiàn)金增值質(zhì)量率=現(xiàn)金增加值/留存收益。其中,現(xiàn)金增加值是企業(yè)支付了各項現(xiàn)金分配后的留存現(xiàn)金收益。計算公式為:現(xiàn)金增加值=現(xiàn)金盈利值一分配股利付現(xiàn)。

由于上述分析模型沒有把行業(yè)因素考慮進(jìn)來,本文增加了對企業(yè)償債能力的分析,使其更適合房地產(chǎn)企業(yè)特色。

本文第二部分根據(jù)萬科公司與行業(yè)財務(wù)效益狀況指標(biāo),資產(chǎn)運營狀況指標(biāo)等進(jìn)行比較,分析萬科公司經(jīng)營狀況;第三部分測算萬科公司Z指數(shù)值,與指標(biāo)的臨界值比較得出警情結(jié)論,并與行業(yè)Z值比較,進(jìn)行行業(yè)分析;第四部分對警度進(jìn)行分析評價,并采取措施排警。

二、基本財務(wù)指標(biāo)分析

2002年萬科股份的各項財務(wù)指標(biāo)與市場比較為:

與同業(yè)相比,萬科公司償債能力較強(qiáng),負(fù)債比例較小,且短期負(fù)債比率大于長期負(fù)債比率;資產(chǎn)增長高于同業(yè)平均,尤其是凈利潤的增長,說明公司在不斷發(fā)展、壯大;企業(yè)總杠桿低于同業(yè)平均,股價受銷售變動影響也小;其應(yīng)收、應(yīng)付、存貨、資產(chǎn)及現(xiàn)金等價物周轉(zhuǎn)率高于同業(yè)平均。但是,其盈利能力要低于同業(yè)。

三、Z模型分析

根據(jù)Z模型的公式,算得萬科公司2002年的Z指數(shù)指標(biāo)為:

但是,行業(yè)平均值Z<1.23,即處于破產(chǎn)的危險地帶。由此對比可見,房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)警情已經(jīng)很嚴(yán)重,風(fēng)險很大,就連位居第一的萬科公司也亮起了黃燈。

四、警度分析及排警措施

萬科公司財務(wù)風(fēng)險雖然比起行業(yè)平均來要小,但是仍然處于危險地帶。就指數(shù)模型來分析,權(quán)數(shù)比較大的指標(biāo)如果其對應(yīng)得財務(wù)指標(biāo)值也大,那么值就會增大。就萬科公司而言,其盈利能力低于行業(yè)平均。如果可以增加利潤,就可使其息稅前利潤等增加,這樣值也會增大,從而排除警情。