導(dǎo)語：經(jīng)濟恢復(fù)對房地產(chǎn)市場沖擊一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

進入2009年．受到多項經(jīng)濟刺激政策的影響及大量信貸資金的推動，衡陽市房地產(chǎn)市場在投資、價格和供需等方面發(fā)生著深刻的變革．次貸危機的影響正在漸行漸遠(yuǎn)，房地產(chǎn)市場正逐步走向復(fù)蘇，并表現(xiàn)出“量大增，價小漲，供需雙方信心增強”的良好態(tài)勢。

一、衡陽市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及特征

(一)投資穩(wěn)步增長

1—9月，房地產(chǎn)完成開發(fā)投資26．65億元，同比增長17．04％。其中商品住宅完成投資18．77億元，同比增長10．5％，占整個房地產(chǎn)開發(fā)投資額的70．43％；商業(yè)營業(yè)用房完成投資4．73億元，同比增長116．97％，占整個房地產(chǎn)開發(fā)投資額的17．75％。

(二)市場供需兩旺

1—9月．商品房施工面積1005．05萬平方米，同比增長34．78％。商品房竣工面積l87．95萬平方米，同比增長81．73％。累計銷售商品房1．14萬套，面積148．29萬平方米，同比分別增長104．62％、123．84％，1—9月份供銷比(期間商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積：期間商品房銷售面積)為0．66：l。

(三)價格漲幅平穩(wěn)

1—9月份．商品房均價為2525元／平方米，同比增長6．00％，商品住宅均價為2208元／平方米，同比增長8．02％。9月份，商品住宅均價同比增長19．28％，環(huán)比增長4．15％。資金回籠加速。1—9月，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源小計44．03億元，其中銀行貸款4．09億元，同比減少26．31％，自籌資金15．00億元。同比增長l6．82％。其他資金來源中，定金和預(yù)收款14．39億元，同比增長194．88％．旺盛的市場需求直接加速了開發(fā)商的資金回籠．困擾開發(fā)商多時的“資金鏈斷裂問題”得到轉(zhuǎn)變。

基于以上所述．在經(jīng)濟復(fù)蘇背景下，衡陽市房地產(chǎn)市場不景氣狀況已經(jīng)得到較大的改善。但是一方面這種建立在國家政策和信貸推動基礎(chǔ)上，而不是建立在居民收入形成的購買力提高基礎(chǔ)上的房地產(chǎn)市場復(fù)蘇，其可持續(xù)性還有待于時間的驗證，另一方面影響房地產(chǎn)市場的基本因素還沒有完全消失．國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展還有可能出現(xiàn)波動．衡陽市房地產(chǎn)業(yè)的真正復(fù)興還有待時日。

二、衡陽市房地產(chǎn)存在問題的經(jīng)濟學(xué)分析

(一)居民“理性預(yù)期”與房地產(chǎn)市場投機行為

西方經(jīng)濟學(xué)中理性“經(jīng)濟人”假設(shè)認(rèn)為，在利己主義的推動下。具備“完全理性”的人能夠自覺地實現(xiàn)利益最大化。房地產(chǎn)市場消費者的市場行為符合“經(jīng)濟人”假設(shè)。消費者在房價上漲時由于預(yù)期房價還會繼續(xù)上漲．而且出于貨幣增值的需要，在房價上漲的預(yù)期下不可避免產(chǎn)生投機沖動。今年以來，市面上出現(xiàn)的排隊購房的現(xiàn)象已經(jīng)屢見不鮮了，甚至出現(xiàn)了單純的“賣房號”現(xiàn)象．一些樓盤開盤不到幾／J,n,-t，就告售罄，而目前衡陽居民還沒有能支撐房地產(chǎn)這樣“瘋狂”的收入水平房地產(chǎn)市場的投機行為一方面不利于反映居民真實住房需求：另一方面也擾亂了房地產(chǎn)市場價格，不利于其正常發(fā)展。從目前衡陽房價來看，泡沫成分應(yīng)該不大．而且又經(jīng)歷了一輪調(diào)整，衡陽市目前房價收入比大約為6左右，房價還在居民收入可以承受的范圍內(nèi)，但是如果對市場投機行為不加以抑制，面對逐步推高的房價．本身就比較脆弱的房地產(chǎn)經(jīng)濟必然會受到損害，給區(qū)域經(jīng)濟金融體系帶來難以估量的損失。

(二)結(jié)構(gòu)性供需不平衡妨礙衡陽市房地產(chǎn)經(jīng)濟健康發(fā)展

根據(jù)薩伊定律，供給能創(chuàng)造需求，也能抑制需求，能創(chuàng)造需求適應(yīng)需求的供給是有效供給，背離需求的供給是無效供給。衡陽商品房供給結(jié)構(gòu)性過剩問題依然存在。一是戶型結(jié)構(gòu)不合理。為迎合一部分人“貪大求全”的住房需求．近年來衡陽市開發(fā)大戶型住宅已成為一種趨勢，90平方米以下，總價較少的中小戶型住房占比微不足道。二是保障性住房占比不合理，經(jīng)濟適用房建設(shè)滯后(見表1)，一部分經(jīng)濟困難家庭的住房需求沒有得到改善。

(三)金融機構(gòu)“非理性”行為孕育著房地產(chǎn)市場風(fēng)險

金融機構(gòu)作為集體“經(jīng)濟人”有尋求自身利益最大化的沖動，但是由于其經(jīng)理人是股東(或國家和政府)的委托人，不可避免在經(jīng)濟活動中出現(xiàn)“拿別人的錢替別人辦事”，因而效率低下，甚至因為房地產(chǎn)商的“尋租”行為損害委托人的利益。在房地產(chǎn)行業(yè)中，金融機構(gòu)因為利益沖動而對房地產(chǎn)支持過度，不利于房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。如果開發(fā)商資金不足，開發(fā)項目進行不下去，房地產(chǎn)金融風(fēng)險就會凸現(xiàn)出來，2008年的房地產(chǎn)市場不景氣導(dǎo)致商業(yè)銀行不良貸款顯著增加就是非常明顯的例證2008年9月．在房地產(chǎn)開發(fā)貸款總量減少1．51％(2009年l0月農(nóng)業(yè)銀行不良資產(chǎn)剝離)的條件下，衡陽市房地產(chǎn)開發(fā)貸款損失類不良貸款數(shù)量同比增長84．48％，關(guān)注類貸款同比增長50．54％(見表2)，而關(guān)注類房地產(chǎn)貸款可能向不良貸款轉(zhuǎn)化。據(jù)已公布的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2009年1—9月份，衡陽市空置商品房38．53萬平方米，同比增長132．52％，按9月份市場平均價格2382元／平方米計算。已經(jīng)沉淀了開發(fā)企業(yè)9．17億資金，在衡陽市房地產(chǎn)大量開發(fā)建設(shè)，居民實際收入沒有上升的情況下，購買力的釋放還能持續(xù)多久?(四)房地產(chǎn)民間融資潛藏的風(fēng)險值得關(guān)注民間融資作為正規(guī)金融的補充．因為資金的稀缺性也會產(chǎn)生信貸配給現(xiàn)象。由于信息不完全對稱，在融資市場上會出現(xiàn)逆向選擇和道德風(fēng)險。逆向選擇的結(jié)果是付出利息高的借款人獲得貸款，但是高利息必然要求高回報，在房地產(chǎn)行情看好時，這種回報可能會得到滿足，但是在目前房地產(chǎn)市場主要靠政府政策推動，而居民收入水平提高形成的購買力并沒有得到很大改變的條件下，一旦出現(xiàn)政府優(yōu)惠政策不再延續(xù)，信貸政策收緊．就會出現(xiàn)商品房銷售不暢的情況．房地產(chǎn)市場將不可避免出現(xiàn)道德風(fēng)險。尤其是一些房地產(chǎn)項目存在的非法集資現(xiàn)象．更容易出現(xiàn)融資糾紛．這種情況在2008年的湘西集資案中已經(jīng)有例可循。

三、經(jīng)濟復(fù)蘇背景下金融機構(gòu)如何促進區(qū)域房地產(chǎn)經(jīng)濟健康發(fā)展

面對經(jīng)濟復(fù)蘇的大環(huán)境，衡陽金融機構(gòu)在推動房地產(chǎn)市場健康發(fā)展上應(yīng)有所作為．在支持房地產(chǎn)發(fā)展上應(yīng)更加注重科學(xué)性和靈活性

(一)把握好房地產(chǎn)金融支持的方向

房地產(chǎn)金融支持應(yīng)放在以下幾個方面。一是把握好民生性需求的解決。一方面要求金融機構(gòu)在加強商業(yè)性信貸風(fēng)險管理的同時，要加快調(diào)整房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)．優(yōu)先支持普通商品住房和經(jīng)濟適用住房的建設(shè)．優(yōu)先滿足具有償還能力的家庭購買自住房的貸款需求：

另一方面，還要求金融機構(gòu)積極配合國家住房保障體系建設(shè)，在風(fēng)險可控的前提下．切實改進對經(jīng)濟適用住房、廉租住房建設(shè)的金融服務(wù)。二是把握好增量控制。

在對存量土地開發(fā)和在建工程項目實施金融調(diào)控的同時，更要加強對新增土地開發(fā)和新開工項目的調(diào)控。防止房地產(chǎn)企業(yè)不顧市場需求盲目開發(fā)，造成大量空置房積壓。在房地產(chǎn)貸款存量和增量方面也要突出信貸增量調(diào)控，嚴(yán)防形成的新不良貸款。三是把握好房地產(chǎn)穩(wěn)健經(jīng)營。根據(jù)房地產(chǎn)金融風(fēng)險防控狀況．對金融支持的重點應(yīng)放在關(guān)注投資規(guī)模適度、現(xiàn)金流較充裕、項目適銷對路、企業(yè)資質(zhì)較好、還貸較及時的房地產(chǎn)企業(yè)四是把握好市場失靈問題的解決。市場失靈理論告訴我們，房地產(chǎn)開發(fā)商的逐利性促使其熱衷于開發(fā)大面積、豪華型別墅和公寓，因此房地產(chǎn)市場本身不可能實現(xiàn)居民的“買不起大的，買小的，買不起貴的，買便宜的”愿望，政府的調(diào)控必不可少。對房地產(chǎn)信貸投向?qū)嵭兄笇?dǎo)，增加開發(fā)小戶型、普通商品房的信貸投放量，政府這只有形的手應(yīng)該發(fā)揮作用。

(二)把握住房地產(chǎn)金融支持的力度

房地產(chǎn)業(yè)是區(qū)域經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)．因此為了防止區(qū)域經(jīng)濟大幅波動，對于區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的金融支持力度應(yīng)把握“平衡”的原則。

一是把握住金融支持與居民住房需求的平衡。房地產(chǎn)金融支持應(yīng)在三方面把握好力度：首先是重點支持個人自住性消費需求。對于個人改善住房條件的消費需求，要在衡量個人償債能力的基礎(chǔ)上盡可能滿足；其次是有條件支持投資性需求．在嚴(yán)格執(zhí)行信貸政策，詳細(xì)了解貸款申請人的資料真實性的基礎(chǔ)上，對于具有投資價值的項目積極參與；第三是嚴(yán)格抑制炒作性房地產(chǎn)投機需求。這樣既能加大市場的有效需求，又能防止市場產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險。

二是把握住金融支持與經(jīng)濟發(fā)展水平的平衡。在全國經(jīng)濟增長放緩的大趨勢下，經(jīng)濟基礎(chǔ)相對薄弱的區(qū)域金融機構(gòu)應(yīng)采取更加靈活的利率政策，如解決民生性住房的供需問題可以采取低于基準(zhǔn)利率的政策。而對開發(fā)大面積、超豪華型公寓則采取高于基準(zhǔn)利率一定比例的政策。這樣既可以解決供求結(jié)構(gòu)性問題，解決了一部分低收入家庭的住房問題，又促進了區(qū)域經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展。

(三)加強房地產(chǎn)金融監(jiān)管體系建設(shè)

一是建立房地產(chǎn)金融長效監(jiān)測機制。首先要建立適應(yīng)區(qū)域房地產(chǎn)金融調(diào)控的一系列風(fēng)險指標(biāo)體系，根據(jù)這些指標(biāo)進行長期跟蹤監(jiān)測并及時向金融主管部門和銀行反饋，各金融機構(gòu)要協(xié)調(diào)共同行動，對房地產(chǎn)民間融資活動、房地產(chǎn)貸款使用、企業(yè)資金鏈狀況、企業(yè)資金異常情況、房地產(chǎn)投資規(guī)模和銷售狀況等要重點監(jiān)測．發(fā)現(xiàn)問題及時報告和解決。

二是切實加強房地產(chǎn)金融監(jiān)管。房地產(chǎn)金融監(jiān)管要與金融調(diào)控相互配合，同步進行。重點監(jiān)管房地產(chǎn)項目是否符合貸款條件、是否降低首付款比例、是否是假按揭貸款、是否以流動資金貸款替代住房開發(fā)貸款以及以個人名義貸款變相開發(fā)等。對房地產(chǎn)企業(yè)和金融機構(gòu)工作人員違規(guī)操作必須嚴(yán)懲不怠，減少房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的“尋租”行為，確保房地產(chǎn)金融安全運行。

三是建立房地產(chǎn)金融調(diào)控政策效應(yīng)評價制度。對于政府金融調(diào)控政策產(chǎn)生的效應(yīng)，及時給予分析和評價．為實施房地產(chǎn)金融宏觀調(diào)控提供科學(xué)的指導(dǎo)依據(jù)．并根據(jù)政策效應(yīng)狀況適時做出政策調(diào)整。