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1樓宇經濟的內涵與特征

一是以金融、房地產、商業(yè)、都市型工業(yè)為主導的服務業(yè)發(fā)展迅速；二是空間上多點集聚，產業(yè)集聚現象明顯，功能核心區(qū)引導輻射作用極強，規(guī)模持續(xù)增長；三是制造業(yè)與現代服務業(yè)融合拓展產業(yè)鏈，生產性服務業(yè)成為現代服務業(yè)最重要的組成部分，如國際航運中心貢獻巨大；四是休閑服務業(yè)、創(chuàng)意產業(yè)等發(fā)展迅速；五是總部經濟十分發(fā)達[2]。所謂產業(yè)集群是指產業(yè)相同、相近或相關的企業(yè)集聚于地理上相對集中的區(qū)域，吸引相關服務機構進駐該地，共同發(fā)展而形成的一個具有相對競爭優(yōu)勢的經濟群體。現代服務業(yè)的空間環(huán)境特性決定了其與發(fā)展樓宇經濟的空間適應性，既可提供可高度利用的空間，又具備高度的信息化、集成化和功能化的現代化樓宇，成為發(fā)展現代服務業(yè)的最佳場所。樓宇內聚集的知識密集型服務型產業(yè)活動，涉及知識生產、流通、分配、消費的全過程，是知識生產、知識傳播和知識應用的產業(yè)。知識密集型企業(yè)從事現代高端技術研發(fā)，科技成果匯集，其生產過程需要巨額的投資和科技創(chuàng)新，企業(yè)將相當比率的資源分配給研究和發(fā)展，具有知識含量多、產品附加值大、企業(yè)創(chuàng)新能力強、樓宇地均產出高等特性。這充分表明以現代服務業(yè)為發(fā)展核心的樓宇經濟具有高集聚性、高成長性、高收益性等特征。樓宇經濟的成分構成主要是高新科技型研發(fā)企業(yè)和智能型服務企業(yè)，充分體現其是知識與經濟相結合的產物。樓宇經濟以現代城市的商務樓宇(功能區(qū))為載體，充分發(fā)揮大城市特有和匯集的科技人才、信息資訊、資金市場、環(huán)境交通等方面的優(yōu)勢，把知識、信息、資金集聚為一體，引發(fā)了大量的人才流、信息流和資金流，在集約的空間內匯聚了巨大的人才流、資金流、信息流。并且，眾多企業(yè)經營活動會衍生出信息服務、服務、咨詢服務和后勤服務等多方面的需求，帶動周邊地區(qū)商業(yè)、會展、旅游、文化娛樂、休閑和餐飲等業(yè)態(tài)的發(fā)展，形成巨大的城市綜合體(服務圈)，從而拉動眾多產業(yè)尤其是現代服務業(yè)的發(fā)展，推動了區(qū)域產業(yè)結構的提檔升級，產業(yè)集聚效應非常顯著。樓宇經濟以高效的綜合服務、高度的產業(yè)聚集，強大的功能輻射等特性，集約組合城市經濟發(fā)展要素，拓展城市經濟發(fā)展空間，是現代城市經濟發(fā)展理念內涵的充分體現，形成了其他經濟形態(tài)不可比擬的發(fā)展優(yōu)勢，彰顯了其在現代城市社會經濟發(fā)展中的獨特地位。

2樓宇經濟的產業(yè)與形態(tài)分析

研究和把握城市樓宇經濟的產業(yè)及其形態(tài)，對城市政府準確把握樓宇經濟內涵和發(fā)展要素，準確定位、確立發(fā)展方向和目標，優(yōu)化規(guī)劃布局，充分發(fā)揮城市區(qū)位和資源優(yōu)勢，促進樓宇經濟發(fā)展具有重要意義。

2.1樓宇經濟的產業(yè)業(yè)態(tài)

我國產業(yè)劃分具體為：第一產業(yè)是農業(yè)(包括農、林、牧、漁)；第二產業(yè)是工業(yè)(包括采礦業(yè)，制造業(yè)，電力、燃氣及水的生產與供應業(yè)，建筑業(yè))；第三產業(yè)除第一、第二產業(yè)以外的其他各業(yè)，通常統(tǒng)稱為服務業(yè)。因此，城市樓宇經濟產業(yè)的組成包括第三產業(yè)，以及第二產業(yè)中的都市型產業(yè)[3]。其中，都市型工業(yè)是以都市特有的信息流、物流、人才流、資金流和技術流等社會資源為依托，以產品設計、技術開發(fā)、加工制造、營銷管理和技術服務為主體，以工業(yè)園區(qū)、工業(yè)小區(qū)、商用樓宇為活動載體，適宜在都市中心區(qū)域內生存和發(fā)展，增值快、就業(yè)廣、適應強，有稅收、有環(huán)保、有形象的現代工業(yè)。是一種與傳統(tǒng)工業(yè)相聯(lián)系的輕型的、微型的、環(huán)保的和低耗的新型工業(yè)。如食品制造業(yè)、紡織業(yè)、服裝加工業(yè)、包裝印刷等傳統(tǒng)都市型工業(yè)，以及通信信息設備、計算機及其他電子設備研發(fā)與制造等高新技術產業(yè)?，F代服務業(yè)是樓宇經濟發(fā)展的核心產業(yè)，其發(fā)展程度是樓宇經濟發(fā)展水平的重要體現。現代服務業(yè)是采用現代新技術對傳統(tǒng)服務業(yè)改造，以新產業(yè)形態(tài)和服務方式，向社會提供知識型、高附加值服務的新型服務業(yè)，其分類包括基礎服務業(yè)、生產性服務業(yè)、個人消費服務業(yè)和政府提供的公共服務業(yè)?，F代服務業(yè)涵蓋第三產業(yè)的全部。重點有旅游、文化創(chuàng)意、金融、商貿服務、現代物流、信息服務與軟件、科技服務、中介服務、房地產、社區(qū)服務等十大門類現代服務業(yè)。其中，目前得到各城市高度重視的文化創(chuàng)意產業(yè)主要包括有：文化藝術；新聞出版(廣播、電視、電影)；軟件、網絡及計算機服務；廣告會展；藝術品交易；設計服務；旅游、休閑娛樂和其他輔助服務等產業(yè)。

2.2樓宇經濟的產業(yè)形態(tài)

所謂產業(yè)形態(tài)，就是指人們對于產業(yè)所能感知出來的所有狀態(tài)、樣式和特征等[4]。按產業(yè)集聚形式和功能用途來劃分，樓宇經濟的產業(yè)形態(tài)主要分為基礎設施和區(qū)域功能集聚區(qū)兩大類，目前常見的具體形態(tài)有：2.2.1基礎設施類(1)商務、商業(yè)樓宇：獨立存在的商務樓宇、商場樓宇等；(2)科技研發(fā)樓宇；(3)標準廠房：僅指工業(yè)用地內的標準廠房。2.2.2區(qū)域功能集聚區(qū):按照現代經營管理理念，同類或相關服務業(yè)企業(yè)集聚互動，形成的具有較強資源整合和輻射帶動功能的集聚區(qū)域的總稱。具有以下特征：一是眾多同類或相關企業(yè)集聚。集聚區(qū)入駐企業(yè)可以是同類，也可以是處于產業(yè)鏈不同位置的相關企業(yè)。二是集聚區(qū)內企業(yè)共享公共服務平臺，提高資源配置能力和輻射帶動能力。按專業(yè)功能劃分，主要有以下的形態(tài)：(1)中央商務區(qū)(CBD)：中央商務區(qū)是城市經濟、科技、文化的密集區(qū)，一般位于城市的黃金地帶。集中了大量的金融、商貿、文化、服務以及大量的商務辦公和酒店、公寓等設施。具有完善的交通、通信等現代化的基礎設施和良好環(huán)境。(2)保護建筑(群)：各種歷史建筑、工業(yè)遺產、校園遺產、農居保護建筑等經過功能替換后再開發(fā)用。(3)創(chuàng)意產業(yè)園：指通過創(chuàng)意設計和改造，成為激發(fā)創(chuàng)意靈感、吸引創(chuàng)意人才、集聚創(chuàng)意產業(yè)的場所。創(chuàng)意產業(yè)園是以創(chuàng)意為主的工作室或服務性公司集中的特色區(qū)域，包括影視制作、藝術設計、工業(yè)設計、建筑設計、廣告策劃、游戲動漫等類型。(4)旅游產業(yè)集聚區(qū)：即依托旅游景區(qū)，集聚住宿、餐飲、休閑等經營主體，形成具有旅游、休閑和購物等功能的綜合體。(5)金融集聚區(qū)：是銀行、保險和證券等部門集聚的區(qū)域。(6)商貿集聚區(qū)：以商業(yè)貿易、新型專業(yè)市場為核心形成的集購物、旅游、娛樂、休閑、餐飲等多種功能為一體的建筑群體或區(qū)域。(7)信息與軟件集聚區(qū)：眾多軟件企業(yè)和相關服務機構的集聚區(qū)域，以軟件開發(fā)、生產、售后服務為核心，大力發(fā)展嵌入式軟件、集成軟件等相關產業(yè)。(8)現代物流集聚區(qū)：物流企業(yè)及物流相關機構集聚的場所，一般具有倉儲、運輸、貨代、配送、簡易加工和信息服務等功能。依托交通樞紐等便利條件，布局在鄰近機場、港口、鐵路站場、公路結點、產業(yè)集群區(qū)、開發(fā)區(qū)(園區(qū))、專業(yè)市場和中心城市近郊等區(qū)域。形成社會化加工、配送、分揀、包裝、倉儲、運輸、貨代、信息有效集中等服務。(9)科技創(chuàng)業(yè)集聚區(qū)：以科技創(chuàng)業(yè)為重點，以技術公共服務平臺和政策扶持為支撐，集技術檢測與推廣、工程研究與實驗、成果轉化等功能于一體的區(qū)域。樓宇經濟的產業(yè)業(yè)態(tài)與形態(tài)有很多。但是，對具體某個城市而言，其重點發(fā)展的產業(yè)業(yè)態(tài)與形態(tài)，應根據城市自身的產業(yè)發(fā)展等經濟基礎來選擇確定，要充分體現城市差異性。同時，應特別關注生產性服務業(yè)。生產性服務業(yè)是生產者在生產者服務業(yè)市場上購買的服務，是為生產、商務活動提供的服務。國家統(tǒng)計局將生產性服務業(yè)分為交通運輸、房地產服務、商務服務、金融服務、信息服務和科研等六個行業(yè)。是以人力資本和知識資本作為主要投入，促進產業(yè)升級和提高生產效率提供保障的服務行業(yè)[5]。生產性服務業(yè)的重要性體現在：它是與制造業(yè)相融合的配套服務業(yè)，貫穿于企業(yè)生產的上、中和下游各環(huán)節(jié)，是二三產業(yè)加速融合、催生新型業(yè)態(tài)和形態(tài)的關鍵環(huán)節(jié)。在城市產業(yè)布局與形態(tài)選擇上，根據城市各區(qū)域發(fā)展優(yōu)勢及空間功能屬性，確定城市不同區(qū)域的產業(yè)構成[6]。其方法可以是：核心區(qū)以商貿、金融、信息等現代第三產業(yè)為主；中心邊緣功能區(qū)以新興產業(yè)、居住、教育科研為主；城市外圍功能區(qū)以傳統(tǒng)工業(yè)、農副產品加工業(yè)、都市農業(yè)、休憩旅游為主要職能。通過城市功能產業(yè)布局，引導實現產業(yè)集聚區(qū)，主要包括促進科教資源的空間聚集，建設大學科技園區(qū)；調整交通、倉儲、商貿要素結構與節(jié)點布局，在郊區(qū)建設區(qū)域性物流園區(qū)、城鄉(xiāng)批發(fā)商貿中心等，通過城市邊緣區(qū)的不斷開發(fā)，實現城市專門化功能地域的重組和優(yōu)化。

3樓宇經濟的發(fā)展要素分析

樓宇經濟發(fā)展戰(zhàn)略決策的最主要內容是合理規(guī)劃布局、完善區(qū)域功能規(guī)劃，以及確定主導產業(yè)，優(yōu)化產業(yè)發(fā)展空間，通過政策制定和實施引導產業(yè)集聚，推動區(qū)域經濟整體發(fā)展。城市政府要深入分析城市經濟基礎、區(qū)位優(yōu)勢、產業(yè)資源等發(fā)展條件，確定發(fā)展定位、發(fā)展思路和發(fā)展目標，科學城市產業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和規(guī)劃產業(yè)形態(tài)和空間布局，制定政策措施，引導產業(yè)集聚和激活企業(yè)發(fā)展?jié)摿?。影響樓宇經濟發(fā)展的因素是多方面的，研究分析樓宇經濟的發(fā)展要素，對城市政府合理規(guī)劃布局，拓展城市發(fā)展空間，推動樓宇經濟健康、協(xié)調、快速地發(fā)展具有重要指導意義。在通過對樓宇經濟的特征、業(yè)態(tài)及形態(tài)分析基礎上，可以總結歸納出樓宇經濟發(fā)展的要素有：

3.1發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃

政府的城市經濟發(fā)展戰(zhàn)略和總體規(guī)劃是經濟發(fā)展的重要前提。城市政府要按照現代城市發(fā)展理念統(tǒng)一規(guī)劃設計，依托交通樞紐和信息網絡，以商務樓宇為載體，將相關的專業(yè)服務配套設施合理有效地集中，形成空間布局合理、功能配套完善、交通組織科學、建筑形態(tài)新穎、生態(tài)環(huán)境協(xié)調，具有較強服務產業(yè)集群功能的區(qū)域。在空間規(guī)劃布局時，要根據城市地理區(qū)位，準確定位城市發(fā)展目標，結合城市總體規(guī)劃，以“點塊結合、以塊為主”的發(fā)展思路，制定樓宇、功能片區(qū)發(fā)展規(guī)劃。一是要著力打造具有產業(yè)特色的樓宇。詳細規(guī)劃商務樓宇的設施、規(guī)模和定位，加強專業(yè)性樓宇建設，通過聚集金融、文化、信息服務、現代商貿等現代服務業(yè)企業(yè)，提高各類樓宇的集約化水平。二是以功能區(qū)規(guī)劃建設為重點，如規(guī)劃建設城區(qū)綜合區(qū)、金融區(qū)、科技園區(qū)、文化創(chuàng)意產業(yè)區(qū)、生產性服務業(yè)區(qū)等功能區(qū)，通過功能區(qū)的空間載體規(guī)劃，引導產業(yè)或經濟要素的集聚，實現城市資源優(yōu)化配置。

3.2產業(yè)集聚與主導產業(yè)

由于競爭環(huán)境具有動態(tài)多變性和速度經濟性，出于協(xié)調、溝通和信息跟蹤反饋的需要，企業(yè)會追求在空間上形成高度聚集以獲得競爭優(yōu)勢，集聚效應是樓宇經濟的本質特征。要以國際化、高端化、集約化和特色化樓宇和功能區(qū)建設為目標，加快推進產業(yè)集聚區(qū)建設，突出重點樓宇，聚焦城市重點支柱行業(yè)，培育龍頭企業(yè)，發(fā)揮產業(yè)集群的聚集效應，大力推進現代服務業(yè)快速發(fā)展[7]。要關注當前發(fā)展迅猛的產業(yè)，如信息應用技術研發(fā)、文化創(chuàng)意、金融服務、會展服務、現代商貿和物流服務等服務業(yè)的業(yè)態(tài)與形態(tài)，充分發(fā)揮功能區(qū)的產業(yè)集聚帶來的資金、人才、專業(yè)化等方面的優(yōu)勢，使功能區(qū)成為區(qū)域優(yōu)勢和核心競爭力的代表，成為城市經濟增長的動力源和持續(xù)性的重要稅收源。同時，要做好確定功能區(qū)主導產業(yè)工作，這是非常重要的，因為主導產業(yè)是指采用先進技術，增長率高，產業(yè)關聯(lián)度強，對其它產業(yè)具有較強帶動作用的產業(yè)，通常具有多層次、長產業(yè)鏈的特征，是功能區(qū)內形成產業(yè)集聚的核心產業(yè)。

3.3政府配套政策

政府的相關配套政策是樓宇經濟發(fā)展的重要保證，要進一步制度和完善促進樓宇經濟發(fā)展的政策措施，充分發(fā)揮政策導向作用。一是完善財稅政策，強化經濟實體的金融服務，加大對新型服務業(yè)發(fā)展的政策支持力度，鼓勵企業(yè)積極探索樓宇經濟發(fā)展的新業(yè)態(tài)和新形態(tài)。通過優(yōu)惠政策實施，引導樓宇產業(yè)集聚，積極扶持關聯(lián)性強、輻射作用大的產業(yè)發(fā)展。深化國家公共服務制度和體制改革，建立更廣泛的協(xié)調機制，充分發(fā)揮非政府組織的作用，探索政府購買公共服務的新模式。優(yōu)先發(fā)展生產性服務業(yè)，促進產業(yè)融合，制定與完善促進生產性服務業(yè)發(fā)展的政策措施，激發(fā)市場和企業(yè)活力。簡化外商投資審批程序，改善投資軟環(huán)境，引導設立研發(fā)中心、地區(qū)性總部和功能性機構，創(chuàng)新服務業(yè)外資利用方式，特別是大力引進國際、國內知名品牌企業(yè)及機構，著力發(fā)展總部經濟。

3.4樓宇、區(qū)域及市政基礎設施

樓宇的城市交通與市政基礎設施等區(qū)域性環(huán)境配套設施是樓宇經濟發(fā)展的重要硬件基礎，對樓宇經濟發(fā)展具有導向和帶動作用。樓宇的品位直接影響著客戶對公司的第一印象，對企業(yè)吸引客戶、品牌宣傳與提升具有的很大影響，因此，具有智能化、信息化和便捷化等特點，配套服務設施完善，生活交通便利，辦公空間環(huán)境優(yōu)良的樓宇(群)是吸引企業(yè)入駐的重要條件。在區(qū)域市政基礎設施建設方面，政府要加強對區(qū)域發(fā)展有重大影響的各類市政設施和道路基礎設施統(tǒng)籌，要在集約利用土地，基礎設施資源共享原則指導下，協(xié)調規(guī)劃、預留和控制區(qū)域性基礎設施綜合通道網建設。完善城市軌道交通、路網建設規(guī)劃，優(yōu)化區(qū)域道路網絡布局。在樓宇配套設施方面，要規(guī)劃建設高品質商務樓宇(群)，整合樓宇地塊資源，增加商務樓宇建設空間，引導各類開發(fā)主體，高起點、高標準建設智能化的高檔商務樓，打造具有完善配套、成熟管理的精品商務樓宇(群)。要著力提高樓宇的智能化水平，加強樓宇、通訊、辦公、安保、消防等“5A智能化”建設。優(yōu)化樓宇生態(tài)環(huán)境，加大環(huán)境保護力度，加強公共綠地建設，增加商務區(qū)內的綠色空間，使商務中心區(qū)域擁有清雅濃郁的生活氣息。并通過對區(qū)域內旅游、健身、餐飲、教育、醫(yī)療等特色資源的整合，可形成以“樓宇”為中心，集購物、餐飲、娛樂、休閑于一體的區(qū)域性商業(yè)群集綜合區(qū)。

3.5人才資源與招商引資

高素質科技型人才是樓宇經濟發(fā)展的重要智力保證。從美國“硅谷”發(fā)展的巨大成就來看，其根本優(yōu)勢就是人力資源優(yōu)勢，知識密集型現代軟件業(yè)的發(fā)展歸根結底依賴于大量世界級的高素質的專業(yè)技術人才。因此，要促進現代服務業(yè)和樓宇經濟的發(fā)展，必須大力培養(yǎng)和引進服務業(yè)各產業(yè)相關的專業(yè)性人才。政府要制定相關政策，以優(yōu)厚的待遇等條件，吸引具有的國際現代管理理念的大量高素質、專業(yè)科技型高端人才來就業(yè)。在對城市樓宇經濟發(fā)展急需的，如信息服務、物流配送、物業(yè)管理、金融、保險、旅游、國際貿易、會計、律師、投資咨詢等現代服務業(yè)基礎性專業(yè)人才方面，要立足于城市職業(yè)培訓，可通過創(chuàng)辦緊缺專業(yè)的職業(yè)培訓，通過改革教學內容和教學方法，提高人才培養(yǎng)的針對性和有效性，并通過建立職業(yè)資格標準體系，全面推行職業(yè)資格證書制度，以提高和保證人才培養(yǎng)的標準與質量。通過人才吸引和培養(yǎng)，為樓宇經濟發(fā)展提供智力保證。招商引資是城市經濟發(fā)展的重要外部條件。招商引資是指政府充分利用可支配資源，開展基礎設施建設，創(chuàng)造優(yōu)良投資環(huán)境，通過政策引導，輿論宣傳，吸引投資者到本地區(qū)進行生產經營活動。簡單來說，即政府通過招商活動，引進外來資本發(fā)展地方經濟。通過招商引資可以增強城市固定資產投資能力，優(yōu)化城市經濟的資源配置，加速產業(yè)結構調整和升級，促進外部先進的經營管理方法的學習吸收。政府開展樓宇經濟招商引資工作時，要根據發(fā)展規(guī)劃，圍繞主導產業(yè)，以區(qū)域產業(yè)鏈構建為目標，完善配套措施、引導產業(yè)集聚區(qū)的建設。通過功能性區(qū)重點項目牽引，引進真正能夠推動樓宇經濟持續(xù)快速發(fā)展的，具有高知識含量、高增長率、高附加值、高競爭力，經濟效益回報高的企業(yè)，以提升城市樓宇經濟規(guī)模和檔次。同時，要注重招商企業(yè)的質量和產業(yè)適應性，防止因一味追求企業(yè)引進數量，而導致影響區(qū)域發(fā)展定位，弱化區(qū)域產業(yè)集聚現象的發(fā)生。政府應加強各部門之間信息的交流和共享，提高辦事效率，為企業(yè)入駐、生產和經營創(chuàng)造各種有利條件，促進企業(yè)的良性發(fā)展。

總之，樓宇經濟的形成與發(fā)展不但需要有城市經濟、金融、交通、人才和社會等綜合因素的支撐。更需要城市政府根據自身經濟基礎情況，把握好發(fā)展要素，準確選擇城市樓宇經濟產業(yè)的業(yè)態(tài)與形態(tài)，合理規(guī)劃產業(yè)布局，制定主導產業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，引導區(qū)域產業(yè)集聚區(qū)的形成，以保證樓宇經濟的健康協(xié)調發(fā)展。

作者:薛靜單位:南京市鼓樓區(qū)委黨校