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銀行對房地產信貸過程

一、地產開發(fā)階段。承擔土地一級開發(fā)的有土地儲備中心、土地出讓單位、項目公司以及土地出資（合作）者。這三類單位都有銀行貸款介入，他們的還貸資金又主要來源于土地轉讓。

二、房地產開發(fā)階段。房地產開發(fā)企業(yè)的資金來源主要來源于自籌資金、國內貸款、外資、債券及其他。房地產開發(fā)企業(yè)取得貸款后，將部分資金支付給地產一級開發(fā)商，這也使銀行對地產開發(fā)階段的貸款收回。房地產開發(fā)企業(yè)通常將工程分為“一期”、“二期”、“三期”等，啟動項目后著力開發(fā)“一期”，在取得銷售許可證等“五證”齊全后預售商品房，獲得預售收入并用該資金開發(fā)“二期”，實現(xiàn)循環(huán)開發(fā)，值得注意的是預售收入大部分來源于個人住房貸款。規(guī)模較大房地產開發(fā)企業(yè)，一般都針對一房地產項目開發(fā)而設立項目公司，各項目公司的母公司實際控制著資金運作和管理。由于各項目公司的開發(fā)周期不一樣，母公司可將項目間的資金“調劑”使用。在房地產企業(yè)啟動項目和開發(fā)資金中的“自籌資金”有一部分就來源于這類關聯(lián)企業(yè)，而關聯(lián)企業(yè)的資金中有相當部分來自于銀行貸款，所以房地產項目容易出現(xiàn)關聯(lián)交易風險。建筑安裝企業(yè)代墊款是房地產開發(fā)企業(yè)“其他”資金來源的組成部分。建筑安裝企業(yè)代墊資金現(xiàn)象很普遍，由于建筑安裝企業(yè)的行業(yè)特點和積累有限，因此，它們的代墊款多來自于銀行貸款。

三、房地產銷售階段。銀行向購房者提供按揭貸款等服務，房地產開發(fā)企業(yè)將取得的銷售收入支付建筑安裝企業(yè)的代墊資金和對項目開發(fā)貸款進行還貸，銀行通過回收購房者還貸資金實現(xiàn)整個房地產信貸資金的“回籠”。

銀行房地產信貸風險揭示

結合以上銀行對房地產信貸過程，我們分析銀行可能遇到風險如下：

1.項目合法有效性風險。由于房地產和其他行業(yè)差異，他既有房地產企業(yè)（借款主體）的資質管理，這是保留行政審批的項目，還有項目本身的合法有效性，大部分項目都是保留行政審批的，尤其是進行規(guī)劃的審批很普遍，所以政策性風險容易凸顯，這體現(xiàn)在房地產項目的地產一級開發(fā)階段和項目開發(fā)階段，這類風險發(fā)生最為顯著的是工業(yè)園區(qū)的房地產開發(fā)項目。

2.市場風險。房地產項目的市場定位往往成為市場風險的主要決定因素，其中價格和當?shù)貙υ撏愴椖康墓┬枨闆r是衡量的主要參考指標，這類風險主要體現(xiàn)在銀行對項目的審貸初期和房地產項目的銷售階段，易受該行業(yè)經(jīng)濟“泡沫”的影響，海南的房地產“泡沫”的破滅至今讓人記憶深刻。

3.項目質量風險。由于房地產項目按揭時間較長，容易滋生許多不確定性風險因素。項目的工程建設質量相對容易監(jiān)控，而項目的選址、項目類型、物業(yè)配備等將會在長時間影響項目質量，從而給銀行帶來相應的信貸風險。這類風險體現(xiàn)在房地產工程項目建設管理和項目的周圍經(jīng)濟環(huán)境上。4.道德風險。道德風險通常出現(xiàn)在房地產企業(yè)和銀行自身兩個方面。房地產開發(fā)企業(yè)的騙貸行為主要有兩種：一是企業(yè)通過關聯(lián)企業(yè)資金串用簡單開發(fā)項目工程，取得銀行巨額貸款后攜款走人；二是在房地產銷售階段，房地產企業(yè)偽造按揭合同，騙取銀行貸款。銀行方面主要體現(xiàn)在內部人對信貸資金的尋租行為和腐敗行為上，信貸參與人在取得承諾發(fā)放信貸資金取得“租金”或收受賄賂后故意放松對房地產項目的審貸力度和標準或對該工程項目的貸后管理上，從而滋生相應的風險。

5.技術性風險。指房地產信貸業(yè)務中因缺乏必要的審貸、監(jiān)控、財務、法律、專業(yè)技術及資訊和技能的支持而形成的風險因素。例如，上海曾發(fā)生的購房者利用轉按揭設置的漏洞，通過不斷自買自賣抬高房價，從中取得巨額價差后放棄房產實現(xiàn)套利，給銀行帶來很大損失。

6.經(jīng)濟風險。主要是房地產上游行業(yè)的風險傳導，例如原材料價格的上漲將會將大房地產開發(fā)的經(jīng)營成本，甚至推動房價的上漲，給市場帶來許多不確定性。此外，國民經(jīng)濟總量的發(fā)展和人們消費水平都將影響到房地產的需求市場。由于房地產的行業(yè)特性，其受經(jīng)濟環(huán)境的影響因素較多。

7.政策性風險。對房地產而言，其政策性風險主要指貨幣政策、財政政策、政府對房地產的產業(yè)政策等其他相關政策的影響。對此，我們在以下分析中揭示。

當前政策影響以及銀行信貸面臨的風險

一、“國八點”的出臺和地方政府的相應政策措施，對地方政府的利益取向及相關人員在土地審批的尋租行為遭到打擊，它的直接影響是，基于房地產開發(fā)的土地供應總量減少，供應結構向中低檔樓市開發(fā)傾斜，對開發(fā)商囤積土地的壓力在加大政策壓力，政府將減少城市拆遷總量。房地產開發(fā)向中低檔商品房轉移，購房者對中檔商品房持幣觀望，中檔商品房將出現(xiàn)價格下降壓力甚至可能出現(xiàn)市場風險，銀行對中檔商品房信貸風險加大。由于政府對地產開發(fā)關注力度的加大，部分房地產開發(fā)項目合法有效性風險凸現(xiàn)，銀行已投入的信貸資產可能產生損失。

二、央行出臺的貨幣政策和銀監(jiān)會采取的相關措施，結合商業(yè)銀行提高個人住房貸款首付比例和多套購房利率等相關政策，對市場投機行為有所打壓，部分短期投機性購房者急于還貸或掛牌出售，其還貸行為還會帶動消費性購房者提前還貸，這可能給銀行帶來部分利息損失，此外，短期投機性購房者的退出，對炒作性的高檔商品房的價格產生一定壓力，銀行信貸相應的市場風險和項目質量風險都將顯現(xiàn)。銀監(jiān)會和有關部門對銀行貸款的監(jiān)管力度的加大，促使已經(jīng)發(fā)生和部分隱性的因道德風險而造成不良信貸資產的項目浮出水面。監(jiān)管力度的加大，從另一面完善了房地產金融市場，使風險得到適度釋放，其技術性風險也得到一定控制。

三、從一季度宏觀經(jīng)濟運行情況看，消費價格指數(shù)和生產價格指數(shù)都超預期增長，宏觀經(jīng)濟面臨緊縮性的政策取向，簡單說即加息、人民幣升值、加大稅收等可能；此外，由于鐵礦石等原材料價格的大幅上漲，房地產面臨較大的成本壓力，目前，房地產價格增幅總體上仍然較高，政府對房價的打壓力度可能會加大，這些都無一對房地產行業(yè)增長有利，基于這種宏觀經(jīng)濟環(huán)境和國家的產業(yè)政策背景，銀行對房地產開發(fā)信貸應該采取審慎的態(tài)度。