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摘要：隨著國家對房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)控政策的加強，“房子是用來住的，不是來炒的”，這一定位決定了中國房地產(chǎn)市場未來的大方向?！白馐弁瑱?quán)、共享產(chǎn)權(quán)”則觸碰了社會最柔軟、最敏感部位，并由此開啟租房與買房的分化時代。房地產(chǎn)也由此進(jìn)入了史上最嚴(yán)的“限購、限貸、限價、限售、限商”五限時代，使房地產(chǎn)企業(yè)的銷售受到嚴(yán)重的影響。房地產(chǎn)企業(yè)本來就是資金密集型企業(yè)，投入資本大，建設(shè)周期長，資金回收期長。房地產(chǎn)企業(yè)如果不提高資金管理意識，建立有效的資金監(jiān)督機制和完善的資金預(yù)算管理等問題，那么房地產(chǎn)資金將陷入困境，影響項目的后期開發(fā)，嚴(yán)重將導(dǎo)致資金鏈斷裂，開發(fā)商跑路，嚴(yán)重影響購房者利益。本文針對資金管理問題提出相應(yīng)解決對策，以改善房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理問題，促進(jìn)企業(yè)的健康、良性發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；資金管理；預(yù)算管理

最近國家針對房地產(chǎn)企業(yè)出臺的若干宏觀調(diào)控政策，旨在降房價，走出被房地產(chǎn)綁架的畸形經(jīng)濟(jì)，發(fā)展實體經(jīng)濟(jì)。在房地產(chǎn)行業(yè)的各個環(huán)節(jié)的資金投入加大，比如拿地環(huán)節(jié)需足額繳納土地出讓金，再比如商品房銷售環(huán)節(jié)商品房預(yù)售條件提高，高層需建設(shè)到50%，洋房別墅需封頂才能預(yù)售，這意味著房地產(chǎn)企業(yè)墊支的資金更大。在預(yù)售環(huán)節(jié)，預(yù)售資金必須進(jìn)行三方監(jiān)管，工程需達(dá)到一定進(jìn)度后，監(jiān)管資金才能解凍。這系列問題使房地產(chǎn)企業(yè)資金面臨嚴(yán)峻金考驗和企業(yè)生存的威脅?！拔逑蕖笔巧唐贩砍山涣看蠓禄阡N售端受到嚴(yán)重創(chuàng)傷，部分房地產(chǎn)企業(yè)資金得不到及時輸血，將面臨資金困難和資金鏈斷裂的問題。房地產(chǎn)企業(yè)保證企業(yè)現(xiàn)金流增量，讓企業(yè)擺脫困境成為解決這個問題的關(guān)鍵。

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金特點

全國加大城鎮(zhèn)化建設(shè)使城市土地價格不斷上升，土地資源的稀奇性和不可替代性，讓不少房地產(chǎn)企業(yè)仍然熱衷于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，也使得地王頻現(xiàn)。房地產(chǎn)開發(fā)項目一般都規(guī)模較大，土地出讓金、項目資本金、人工成本、建安成本、稅收成本等都需要大量的資金投入。從拿到到銷售資金回收通常需要2-4年，如果通過自持租賃收回投資則需要8年以上，資金回收期太長。最近幾年，瘋狂的房價使政府下決心調(diào)控房價，尤其是限價、限售嚴(yán)重限制了資金的流動性，要想在房地產(chǎn)行業(yè)獲取很好的回報，只能加大資金投入，加大資金成本。各種因素使房地產(chǎn)業(yè)成為一個高度資金密集型行業(yè)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題

（一）資金預(yù)算執(zhí)行率不高。由于一些房地產(chǎn)企業(yè)未能科學(xué)分析國內(nèi)外政治、經(jīng)濟(jì)環(huán)境，國家對房地產(chǎn)的定位以及消費者的購買能力和市場趨勢，盲目進(jìn)行項目投資，盲目拿地開發(fā)，盲目進(jìn)行企業(yè)擴張，房地產(chǎn)行業(yè)退出成本相當(dāng)高，勢必使部分房地產(chǎn)企業(yè)投資很難拿到期望的回報，企業(yè)也容易陷入資金困境。在管理環(huán)節(jié)，沒有建立資金管理制度，缺乏對資金預(yù)算管理重要性的意識，缺乏對地產(chǎn)項目的各項投資資金的控制，使整個資金管理處于無序狀態(tài)，處于簡單的粗放型資金管理，即使部分企業(yè)可能制定了資金預(yù)算管理制度，但企業(yè)不能按計劃執(zhí)行，也沒有有效的獎懲措施，使制度形同虛設(shè)，預(yù)算與實際脫節(jié)，也未認(rèn)真分析原因，從而影響企業(yè)資金有效利用，還影響企業(yè)資金的正常周轉(zhuǎn)。（二）資金融資形式單一。房地產(chǎn)企業(yè)資金主要來源于自有資金、金融機構(gòu)貸款、股權(quán)融資。中小型房地產(chǎn)企業(yè)，基本不能通過股票和債券方式融資，其主要融資方式依賴于銀行融資，因融資渠道單一，對房地產(chǎn)企業(yè)的資金運作和企業(yè)發(fā)展都十分不利，一旦出現(xiàn)銀行政策收緊，特別是最近限制銀行資金流入房地產(chǎn)企業(yè)，企業(yè)沒有增量資金來解決開發(fā)的持續(xù)投入，銀行的貸款到期需歸還本金，這勢必使企業(yè)償債壓力大。（三）房地產(chǎn)企業(yè)資金盲目投資、資金分散。近幾年的高房價使許多房地產(chǎn)企業(yè)賺的盆滿缽滿，雖然房地產(chǎn)企業(yè)成幾何級的增長，為追求高利潤，許多房地產(chǎn)企業(yè)不顧宏觀政治、經(jīng)濟(jì)環(huán)境，不管政府的調(diào)控政策，到處拿地開發(fā)，大有拿到即賺到之勢。因投資項目分散，在各個項目上囤積了大量的資金，一些房地產(chǎn)企業(yè)對項目沒有全面的規(guī)劃和考慮，盲目上馬。房地產(chǎn)市場也是瞬息萬變的，一旦出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)蕭條或大的政策變化，無疑將給這部分房企帶來滅頂之災(zāi)。（四）資金監(jiān)督機制不健全。由于房地產(chǎn)行業(yè)需投入大量資金，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)資金經(jīng)常出現(xiàn)短缺，雖然制定了資金預(yù)算，但在實際工作中，變數(shù)太多、太大，能及時解決出現(xiàn)的資金短缺問題就十分不錯了。頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳，這使得企業(yè)對預(yù)算執(zhí)行情況也不夠重視，對資金使用無有效的監(jiān)督激勵機制，沒有定期對資金使用情況進(jìn)行檢查，也沒對資金的使用情況進(jìn)行全面了解。對一些其他應(yīng)收款、預(yù)付帳款、應(yīng)收賬款等應(yīng)收類往來賬目沒有進(jìn)行逐筆跟蹤和清理，導(dǎo)致長期掛賬占用企業(yè)資金。在異地項目資金管理上，沒有相應(yīng)的獎罰激勵機制，實行統(tǒng)一的集團(tuán)資金管理模式，導(dǎo)致項目資金沒有事前預(yù)防和事中控制，對項目上申請資金，沒有控制手段，往往依靠“會哭的孩子有奶吃”。沒有整個資金管理的有效監(jiān)督機制和激勵機制。

三、解決房地產(chǎn)企業(yè)資金管理問題的對策

（一）建立健全資金管理模式。資金管理活動是現(xiàn)代企業(yè)一切經(jīng)營活動的物質(zhì)基礎(chǔ)，它在企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營管理活動中無處不在，其管理成效如何，直接影響到企業(yè)的興衰存亡。資金管理在企業(yè)運營中處于核心地位。財務(wù)部應(yīng)結(jié)合實際情況，充分了解各個環(huán)節(jié)的資金需求，編制資金預(yù)算計劃，對預(yù)算收入不遺漏，對預(yù)算支出采用零基預(yù)算，在資金預(yù)算環(huán)節(jié)加強資金控制。為了完善資金預(yù)算管理制度，單憑財務(wù)部門是不能完成此項工作，需成立資金管理小組，明確責(zé)權(quán)利，依據(jù)制度制定項目資金預(yù)算計劃。在預(yù)算執(zhí)行過程中，資金管理小組應(yīng)及時全面的對各環(huán)節(jié)、各部門的資金進(jìn)行追蹤、檢查、分析。根據(jù)工程的時間節(jié)點制定出詳細(xì)的周計劃、月計劃、年計劃，結(jié)合實際情況，有序進(jìn)行資金管理。（二）拓寬企業(yè)的融資渠道。目前，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道基本都是向銀行貸款。房地產(chǎn)企業(yè)要充分了解自己項目的特點，隨時掌握銀行政策的變化，在個貸按揭回款的信貸政策上，及時與銀行溝通，維系好銀企關(guān)系。目前個貸政策收緊，個貸利率不定時的上調(diào)，首套房貸利率由基準(zhǔn)上10%調(diào)到基準(zhǔn)上20%，二套上調(diào)到基準(zhǔn)上30%，商業(yè)調(diào)到基準(zhǔn)上40%。個貸利率的上調(diào)嚴(yán)重影響了企業(yè)的銷售和資金的回籠。房地產(chǎn)企業(yè)在資金壓力大的情況下，必須拓寬融資方式。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過開展項目合作，把整個縱向產(chǎn)業(yè)鏈的單位納入項目的合作對象，吸引大家眾籌資金，共同享受開發(fā)成果，達(dá)到多方共贏。各個合作單位只需墊付必要的成本費用開支，這樣大大減少了在建設(shè)期的投入，待項目竣工銷售，再支付剩余工程款，按約定的利潤分配進(jìn)行分配或獲取部分房屋產(chǎn)權(quán)。房地產(chǎn)企業(yè)在工程款支付上，可以要求施工單位建設(shè)到一定形象后再進(jìn)行資金支付。實際上在建設(shè)期由施工方墊支了部分工程款，這樣延遲企業(yè)資金流出，也是另一種融資渠道。（三）加強資金風(fēng)險管理。隨著地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，在給房地產(chǎn)帶來巨大商機的同時，也給企業(yè)資金帶來巨大風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)在資金籌集、資金投放、資金回籠上都要加強資金風(fēng)險管理。為了更好的規(guī)避房地產(chǎn)項目前期融資的資金風(fēng)險，企業(yè)需要多元化融資、合理規(guī)劃、完善房地產(chǎn)資金籌集模式。房地產(chǎn)企業(yè)在資金投放使用前，編制資金預(yù)算管理，通過精準(zhǔn)的資金預(yù)算為房地產(chǎn)資金投放使用提供有效的保障和指引。資金回籠是房地產(chǎn)企業(yè)利潤實現(xiàn)的直接渠道，為了更好的實現(xiàn)資金回籠，房地產(chǎn)企業(yè)要健全資金回籠機制，強化營銷，加速房地產(chǎn)資金的有效流通。通過加強各個環(huán)節(jié)的資金風(fēng)險管理，才能讓企業(yè)在日益復(fù)雜多變的市場環(huán)境中保持優(yōu)勢。

總之，房地產(chǎn)企業(yè)屬于高度資金密集型企業(yè)，資金管理十分重要。企業(yè)應(yīng)該對內(nèi)加強資金預(yù)算管理和建立健全有效的資金有效獎勵機制，加快開發(fā)速度、縮短開發(fā)周期、加快銷售速度和加快資金回籠。對長期掛賬的應(yīng)收類往來項目及時進(jìn)行清理，減少資金占用。在回款方面，加強銀企合作，及時掌握個貸政策的變化，及時收回個貸按揭回款。對外方面，拓寬企業(yè)融資渠道，除了傳統(tǒng)的銀行融資外，利用延遲工程款進(jìn)行債務(wù)融資，利用預(yù)收客戶定金進(jìn)行短時間融資等各種方式對外融資，利過程，包括對商品房預(yù)售收入和項目開發(fā)資金支出的全監(jiān)控、資金收支大類的監(jiān)控和統(tǒng)籌資金收支等方面。通過項目的期前預(yù)控和期間監(jiān)控，最終實現(xiàn)對房地產(chǎn)企業(yè)項目資金的良好管理。通過對內(nèi)對外的資金管理，不但可以使企業(yè)資金成本降到最低，還可以保證企業(yè)資金的正常運行，良性發(fā)展。

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作者:周平 單位:重慶澤勝投資集團(tuán)旅游開發(fā)有限公司