導(dǎo)語：物業(yè)電梯設(shè)備維修成本控制研究一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：電梯是現(xiàn)代城市基礎(chǔ)設(shè)施，是物業(yè)管理最為重要的工作之一。電梯運(yùn)行維護(hù)備品備件的成本控制直接關(guān)系千家萬戶的切身利益，能夠掌握電梯關(guān)鍵配件的供貨商對降低維修成本有著重要的意義。

關(guān)鍵詞：電梯維保；備件成本控制；物業(yè)管理

目前在城市建設(shè)中，高層建筑中電梯是主要的物業(yè)設(shè)備，其運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用占設(shè)備的較大成分。由于電梯為特種設(shè)備，如不選用廠家提供的配件，廠家將安全責(zé)任免責(zé)相要挾，如何能有效降低電梯在日常維修過程中的維保價格，保障和諧城市環(huán)境，加強(qiáng)物業(yè)設(shè)備的物理是一項(xiàng)重要工作。物業(yè)設(shè)備管理是一個內(nèi)容繁多、技術(shù)復(fù)雜的綜合性管理，是物業(yè)管理過程的重點(diǎn)，其中電梯、供配電系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、供暖系統(tǒng)和人們的生活息息相關(guān)，不能出現(xiàn)任何差錯。任何一個設(shè)備系統(tǒng)發(fā)生故障，都將造成居住者生活不便甚至混亂，維護(hù)設(shè)備成本的控制是服務(wù)好業(yè)主的一個重要手段。以電梯為例，物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)設(shè)備的使用、運(yùn)行及管理，電梯屬于特種設(shè)備需要委托有資質(zhì)專業(yè)或廠家售后服務(wù)專業(yè)化維修保養(yǎng)，如日常維護(hù)、一級保養(yǎng)、二級保養(yǎng)，中修、大修、故障維修、更新改造。物業(yè)管理公司應(yīng)將三級保養(yǎng)制與計劃預(yù)修制、狀態(tài)維修相結(jié)合，對符合“浴缸型”電梯故障模式(符合磨損規(guī)律)的設(shè)備，定期做三級保養(yǎng)，定期進(jìn)行中修、大修[1]。

1電梯的維修與保養(yǎng)

電梯作為危險性較大的特種設(shè)備，管理質(zhì)量直接影響到業(yè)主的工作與生活，物業(yè)管理公司必須加強(qiáng)電梯管理，保障業(yè)主的生命和財產(chǎn)安全。按照目前市場的一般情況，電梯保養(yǎng)主要有兩種方式：第一，全保。不論是日常出現(xiàn)的小毛病的維修，還是零部件損耗無法正常使用，都由維修保養(yǎng)單位負(fù)責(zé)；第二，標(biāo)準(zhǔn)保。只對電梯進(jìn)行日常維護(hù)和維修，如果需要更換零件，由維修保養(yǎng)單位提出建議，報物業(yè)管理公司同意后執(zhí)行，零件購買費(fèi)用由物業(yè)管理公司承擔(dān)[2]。

2電梯維修保養(yǎng)的費(fèi)用

各地根據(jù)當(dāng)?shù)氐某鞘袃r格指數(shù)推薦價格，物業(yè)管理公司可根據(jù)電梯的品牌、安裝單位的資質(zhì)、實(shí)際運(yùn)行的故障率來確定究竟采用何種方式進(jìn)行電梯的保養(yǎng)。

3電梯維修保養(yǎng)的單位

根據(jù)我國《特種設(shè)備安全監(jiān)察條例》規(guī)定：“電梯的日常維護(hù)保養(yǎng)，必須由依照本條例取得許可的安裝、改造、維修單位或者電梯制造單位進(jìn)行”。因此電梯的維修保養(yǎng)單位應(yīng)該取得政府主管部門相關(guān)的資質(zhì)才能開展工作。電梯維修保養(yǎng)單位主要有以下3種：1)電梯制造商直屬的維修保養(yǎng)公司。此類公司技術(shù)全面，對本廠生產(chǎn)的電梯軟件和硬件都相當(dāng)熟悉，并能以相對優(yōu)惠的價格從廠商拿到維修的零配件。由于電梯安裝運(yùn)行后第一年都是由廠家和安裝單位免費(fèi)維修保養(yǎng)，物業(yè)管理公司可根據(jù)這段時間的電梯維修保養(yǎng)運(yùn)行狀況對該保修公司進(jìn)行了解，對搶修的及時率、設(shè)備的故障率進(jìn)行統(tǒng)計，為后期是否委托其管理打下基礎(chǔ)。2)專業(yè)從事電梯安裝、維護(hù)的公司。此類公司專門從事電梯的安裝和維護(hù)，有一定的技術(shù)和實(shí)力。很多此類企業(yè)通過在電梯安裝過程中熟悉物業(yè)管理公司所管轄的電梯，并實(shí)施其后期管理。相對來講，此類公司收費(fèi)比較適中。3)規(guī)模較大的物業(yè)管理公司組建的專業(yè)維修保養(yǎng)公司。此類公司只限于對本企業(yè)管理轄區(qū)內(nèi)的電梯進(jìn)行維修保養(yǎng)，但也有取得電梯維保資質(zhì)。無論是電梯公司或是專業(yè)的維保公司都是以利益最大化與業(yè)主進(jìn)行商業(yè)化交流，由于業(yè)主對電梯行業(yè)缺乏專業(yè)知識和市場經(jīng)驗(yàn)，物業(yè)公司的設(shè)備管理有責(zé)任替業(yè)主管好設(shè)備維修成本。電梯是一個典型的機(jī)電一體化設(shè)備，而電梯控制系統(tǒng)和樓層顯示等電器部分絕大部分是集成電路板，電梯控制也為集群落控制。高層建筑中往往會出現(xiàn)消防水管爆裂水淹等事故，電梯的層顯等電路板水泡等事故。電梯廠家往往會以高出正常價格的4～6倍向業(yè)主提出報價?；陬愃魄闆r，物業(yè)公司的設(shè)備管理要有相對專業(yè)的工程師對電梯設(shè)備的主要電器元器件的功能、產(chǎn)地及市場價格有一個了解。目前，我國電梯市場絕大部分的電梯廠自己不生產(chǎn)機(jī)電部件，配件均是由專業(yè)配套廠商配套，而且配套的專業(yè)公司并不是向獨(dú)立的一家電梯公司供貨，所以了解主要部件的配套廠商是為今后物業(yè)降低成本的的一個重要舉措，這項(xiàng)工作最好在設(shè)備的招標(biāo)文件中提出對設(shè)備監(jiān)造時提出。另外，在大中城市物業(yè)企業(yè)應(yīng)注意和高等職業(yè)技術(shù)學(xué)院中的電梯或機(jī)電專業(yè)進(jìn)行校企合作，利用職業(yè)技術(shù)學(xué)院的專業(yè)技術(shù)力量能有效地遏制電梯廠商的惡意要價，提高物業(yè)企業(yè)的服務(wù)能力。電梯設(shè)備是特種設(shè)備，在尋求第三方配件替代時，要注意關(guān)鍵配件和非關(guān)鍵部件，對不影響安全功能的配件，保證配件質(zhì)量的前題下可以替代。物業(yè)管理設(shè)備維保的一個重要工作，深入了解物業(yè)管理設(shè)備的主要部件的配套廠商和可替換的配件，并對其性能有一個正確的評判，將為物業(yè)管理設(shè)備維保成本的控制有著重要的意義[3]。

4結(jié)束語

綜上所述，電梯維保成本的有效控制，是物業(yè)管理品牌的重要因素，電梯作為城市重要的垂直交通工具，關(guān)系到城市的和諧健康發(fā)展。建立良好的物業(yè)設(shè)備的技術(shù)管理體系，可以有效地控制不良廠商對城市電梯行業(yè)的惡意侵蝕，提高物業(yè)管理企業(yè)在城市的綜合能力。

參考文獻(xiàn)：

[1]康琪雪.物業(yè)管理中服務(wù)質(zhì)量維度分析[J].現(xiàn)代物業(yè),2003(9):26-28.

[2]何楨,張哲.物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量必須改進(jìn)研究[J].2006,8(1):18-21.

[3]黃小斌.物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)品質(zhì)管理探討[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè),2011,23(24):153.

作者:張國偉 單位:廣西機(jī)電職業(yè)技術(shù)學(xué)院