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摘要：職工家屬區(qū)物業(yè)管理業(yè)務分離移交是“三供一業(yè)”分離移交工作中難度最大、情況最復雜的移交工作。本文主要針對物業(yè)管理業(yè)務分離移交進行了分析，包括政策要求、移交中的問題以及移交模式等。

關鍵詞：物業(yè)管理；分離移交；物業(yè)管理公司；地方政府；業(yè)主自治

國有企業(yè)職工家屬區(qū)物業(yè)管理移交屬于“三供一業(yè)”（供水、供電、供暖/供氣、物業(yè)管理）分離移交工作范疇，是剝離國有企業(yè)辦社會職能和解決歷史遺留問題工作的重要組成部分，是黨中央、國務院的重要決策部署，是國資委重點考核的專項工作。2012年，財政部、國資委先后在黑龍江、河南、湖南、重慶、遼寧、吉林、廣東、海南、四川、貴州10省（市）開展了“三供一業(yè)”分離移交試點工作，2016年在全國全面開展。

一、政策背景及要求

2016年3月國務院印發(fā)《加快剝離國有企業(yè)辦社會職能和解決歷史遺留問題工作方案》（國發(fā)〔2016〕19號），明確要求2018年底前基本完成“三供一業(yè)”分離移交工作，中央企業(yè)的分離移交費用由中央財政補助50%。2016年6月，國務院辦公廳印發(fā)《關于國有企業(yè)職工家屬區(qū)“三供一業(yè)”分離移交工作的指導意見》（國辦發(fā)〔2016〕45號），進一步明確2018年底前基本完成，2019年起國有企業(yè)不再以任何方式為職工家屬區(qū)“三供一業(yè)”承擔相關費用；接收單位為國有企業(yè)或政府機構的，分離移交涉及資產實行無償劃轉。針對物業(yè)管理業(yè)務移交鼓勵探索移交途徑，國有企業(yè)職工家屬區(qū)的物業(yè)管理可由國有物業(yè)公司接收，也可由當?shù)卣付ㄓ嘘P單位接收，支持實力強、信譽好的國有物業(yè)管理公司跨地區(qū)接收移交企業(yè)的物業(yè)管理職能。已經進行過房改的職工家屬區(qū)，也可在當?shù)卣笇拢蓸I(yè)主大會市場化選聘物業(yè)管理機構，或者實行業(yè)主自我管理。2016年8月，財政部、國資委印發(fā)《中央企業(yè)職工家屬區(qū)“三供一業(yè)”分離移交中央財政補助資金管理辦法》（財資〔2016〕38號），明確中央財政補助對象為國資委履行出資人職責的國有及國有控股企業(yè)，補助的分離移交費用包括相關設施維修維護費用，基建和改造工程項目的可研費用、設計費用、舊設備設施拆除費用、施工費用、監(jiān)理費用等，補助比例為符合補助規(guī)定分離移交費用的50%，接收單位為國有企業(yè)或政府機構。2018年2月，國資委、財政部辦公廳印發(fā)《中央企業(yè)職工家屬區(qū)“三供一業(yè)”分離移交工作有關問題解答》（國資廳發(fā)改革〔2018〕7號），進一步明確，物業(yè)管理職能由國有物業(yè)管理公司接收，也可由當?shù)卣付ㄓ嘘P單位接收，以房地產或物業(yè)管理為主業(yè)的中央企業(yè)專業(yè)化物業(yè)公司有意愿的可參與接收，不以房地產或物業(yè)管理為主業(yè)的中央企業(yè)，不能承擔職工家屬區(qū)物業(yè)管理職能。對于確實難以找到接收主體、現(xiàn)有物業(yè)管理人員較多的中央企業(yè)特大型獨立工礦區(qū)，可采取過渡性辦法，與地方政府或專業(yè)化物業(yè)管理機構合作，組成股權多元化的物業(yè)管理公司，并承諾限期內退出持有的物業(yè)公司股權；地方政府或專業(yè)化物業(yè)管理機構控股的，在簽訂分離移交協(xié)議的前提下，物業(yè)管理涉及的維修改造費用，可按現(xiàn)有中央國有資本經營預算“三供一業(yè)”分離移交補助政策申請支持。

二、物業(yè)管理移交面臨的主要問題

1.接收單位不明確?！叭┮粯I(yè)”分離移交過程中，“三供”（供水、供電、供暖/供氣）業(yè)務移交，接收單位較為明確，分別是當?shù)厮?、電、暖、氣專業(yè)公司，移交工作主要是與接收單位對接移交模式以及維修改造標準等。相較于“三供”業(yè)務，物業(yè)管理業(yè)務接收單位不明確，需要移交單位積極尋求接收單位，具體移交過程中，接收單位落實較為困難。2.維修改造費用超標。職工家屬區(qū)普遍比較老舊、設備設施老化、基礎條件差，根據各地方出臺的維修改造技術標準進行維修改造時，普遍存在維修改造費用超過費用補助標準的情況。為順利實施移交，建議移交單位根據接收單位要求和地方技術標準進行維修改造，補助范圍內的費用申請中央財政補助，超出范圍的部分由移交單位自行承擔，但是要做好維修改造工程的監(jiān)督管理工作，確保維修改造后達到當?shù)仄骄?，避免超豪華改造，同時要確保依法合規(guī)。3.移交后接收單位盈利困難。目前國有企業(yè)職工家屬區(qū)普遍不收取物業(yè)費或物業(yè)費較低，移交后可能存在物業(yè)費收取困難或物業(yè)費價格低于服務標準的問題，造成移交后接收單位盈利困難。要加強政策的宣貫宣講，正確引導居民合理預期，以市場化為基本原則，建立相匹配的物業(yè)收費價格與物業(yè)服務標準機制，確保移交后接收單位能夠穩(wěn)定運行。4.物業(yè)管理資產移交。根據《關于國有企業(yè)職工家屬區(qū)“三供一業(yè)”分離移交工作的指導意見》（國辦發(fā)〔2016〕45號），接收單位為國有企業(yè)或政府機構的，物業(yè)管理相關資產可以實行無償劃轉。由于歷史原因，職工家屬區(qū)公共道路、綠化、電梯、圍墻、物業(yè)管理用房等資產仍屬于公司資產，在物業(yè)管理業(yè)務移交過程中，建議移交單位隨著物業(yè)管理職能的移交，要將物業(yè)相關資產一并移交，避免出現(xiàn)資產歸屬公司后續(xù)仍需發(fā)生相關的維修維護費用等違反政策規(guī)定的情況。5.住房維修基金。職工家屬區(qū)較為老舊，普遍存在住房維修基金未繳納或繳納不足的情況，建議移交單位根據地方有關規(guī)定足額繳納住房維修基金，為物業(yè)管理業(yè)務的移交創(chuàng)造較好的條件。

三、物業(yè)管理移交模式

由于物業(yè)管理業(yè)務移交存在上述問題，物業(yè)管理的移交更加復雜，移交模式更加多樣化，需根據職工家屬區(qū)具體情況選擇切實可行的移交模式。1.移交專業(yè)物業(yè)管理公司由專業(yè)物業(yè)管理公司接收職工家屬區(qū)物業(yè)管理業(yè)務，實現(xiàn)專業(yè)化管理、市場化運營，是最符合國家政策規(guī)定的移交模式。但由于職工家屬區(qū)普遍老舊，接收后盈利困難，專業(yè)物業(yè)管理公司接收意愿不強，該模式重點在于落實接收單位。接收單位優(yōu)先選擇國有物業(yè)公司，其次選擇非國有物業(yè)公司，但根據中央財政補助有關規(guī)定，接收單位為非國有企業(yè)的，將不能申請中央財政補助。該模式適用于規(guī)模較大、基礎條件較好、具備一定物業(yè)管理條件的職工家屬區(qū)。2.由地方政府組織接收部分地方政府出臺政策，成立了統(tǒng)一接收平臺，由地方政府統(tǒng)一接收物業(yè)管理相關資產以及物業(yè)管理職能，再由政府統(tǒng)一委托物業(yè)管理公司接收職工家屬區(qū)物業(yè)管理職能。由政府統(tǒng)一接收、統(tǒng)一委托，有利于落實接收單位和實現(xiàn)規(guī)模化運營。但該模式可能需要將職工家屬區(qū)內公司房產等所有資產一并移交，對于中央企業(yè)只能無償劃轉物業(yè)管理相關資產，公司房產等資產的無償劃轉沒有政策依據。3.業(yè)主自治職工家屬區(qū)依法成立業(yè)主委員會，移交企業(yè)與業(yè)主委員會簽訂業(yè)主自治模式的物業(yè)管理移交協(xié)議，由業(yè)主委員會組織開展職工家屬區(qū)的物業(yè)管理，不再聘請物業(yè)管理公司。由于接收單位為業(yè)主委員會并非國有企業(yè)，該模式無法申請中央財政補助，適用于分布廣、規(guī)模小、無法尋求專業(yè)物業(yè)管理公司接收的零散家屬區(qū)。四、結論職工家屬區(qū)物業(yè)管理業(yè)務移交，有別于“三供”業(yè)務移交，移交難度大、情況復雜，要結合家屬區(qū)具體情況以及地方政策以實現(xiàn)物業(yè)管理職能移交為目的確定移交模式，實現(xiàn)移交的前提下盡可能滿足申報中央財政補助的條件，減輕移交企業(yè)負擔。優(yōu)先選擇移交給專業(yè)物業(yè)管理公司，實現(xiàn)專業(yè)化管理和市場化運營；如果地方政府出臺統(tǒng)一接收政策，可以按照地方政府規(guī)定開展移交工作；對于無法移交專業(yè)物業(yè)管理公司或地方政府的零散家屬區(qū)，可以考慮采取業(yè)主自治模式實現(xiàn)移交。

參考文獻

[1]王友琳.國有企業(yè)職工家屬區(qū)“三供一業(yè)”分離移交的若干問題探討[J].求知導刊，2017，（15）：76.

[2]李保慶.淺談國有企業(yè)做好“三供一業(yè)”分離移交工作應注意的問題[J].現(xiàn)代物業(yè)（中旬刊），2017，（z1）：20-23.

作者:詹友超 單位:中國海洋石油集團有限公司