導(dǎo)語：業(yè)主管理團(tuán)體地位研究論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

引言國務(wù)院于近日頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定了業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的成立、職責(zé)和運(yùn)作，但未明確規(guī)定其法律地位。然而，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)等業(yè)主管理團(tuán)體的法律地位如何，關(guān)系到其行為后果的歸屬以及法律責(zé)任的承擔(dān)問題，對業(yè)主管理團(tuán)體法律地位的不同回答，將直接導(dǎo)致不同的法律關(guān)系的產(chǎn)生和不同的法律后果，在實(shí)踐中有著非常重要的意義。本文擬從建筑物區(qū)分所有權(quán)的視角出發(fā)，分析業(yè)主管理團(tuán)體的民事主體地位和訴訟主體地位，并對業(yè)主管理團(tuán)體的立法規(guī)制及物業(yè)管理糾紛若干疑難問題的審判對策提出筆者的初步建議。

一、司法實(shí)踐中關(guān)于業(yè)主管理團(tuán)體的困惑近年來，各種物業(yè)管理糾紛頻頻發(fā)生，一度成為媒體關(guān)注的熱點(diǎn)。法院受理的糾紛也逐年增多，并且呈現(xiàn)出類型多樣化、群體性明顯、敏感程度高、處理難度大等諸多特點(diǎn)。

從類型上看，可以依據(jù)主體標(biāo)準(zhǔn)將物業(yè)管理糾紛分成兩大類，第一類是業(yè)主個(gè)體與物業(yè)管理企業(yè)之間的糾紛；第二類是業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)之間的糾紛。1前者主要是指涉及單個(gè)業(yè)主權(quán)益的糾紛，如因裝修物業(yè)引發(fā)的糾紛、因拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)引發(fā)的糾紛等。后者主要是指涉及業(yè)主集體權(quán)益的糾紛，主要有以下幾種：（1）因物業(yè)管理權(quán)引發(fā)的糾紛，如業(yè)主委員會(huì)因服務(wù)質(zhì)量、物業(yè)管理費(fèi)等原因起訴要求解除物業(yè)管理服務(wù)合同；2（2）因物業(yè)維修基金的繳納、管理引發(fā)的糾紛，如業(yè)主委員會(huì)起訴要求返還住宅小區(qū)維修基金；3（3）因業(yè)主委員會(huì)辦公用房引發(fā)的糾紛；（4）因物業(yè)管理企業(yè)拒絕承擔(dān)業(yè)主委員會(huì)辦公經(jīng)費(fèi)引發(fā)的糾紛；（5）因業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督檢查物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)引發(fā)的糾紛；（6）因業(yè)主委員會(huì)存在違約或侵權(quán)行為而引發(fā)的糾紛。

法院在受理此類糾紛時(shí)，首先遇到的一個(gè)疑難問題便是，業(yè)主委員會(huì)是否具備訴訟主體資格。也就是說，業(yè)主委員會(huì)能否以法人或者《民事訴訟法》規(guī)定的“其他組織”的身份參加訴訟。如果可以，那么業(yè)主委員會(huì)可以在哪些糾紛中參加訴訟，法院是否可以判決業(yè)主委員會(huì)承擔(dān)責(zé)任。產(chǎn)生這些問題的原因有兩方面：第一、《民法通則》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)沒有對業(yè)主管理團(tuán)體的主體地位做出規(guī)定；4第二，學(xué)術(shù)界對業(yè)主管理團(tuán)體的主體地位頗有爭議，而爭議的焦點(diǎn)在于：（1）業(yè)主管理團(tuán)體是不是一類獨(dú)立的民事主體，是否具有權(quán)利能力；（2）在業(yè)主管理團(tuán)體中，業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系是什么。因此，本文擬從建筑物區(qū)分所有權(quán)的視角出發(fā)，分析業(yè)主管理團(tuán)體的形成和法律性質(zhì)，并對上述問題作一初步的研討。

二、業(yè)主管理團(tuán)體的法理分析（一）業(yè)主管理團(tuán)體的形成隨著我國城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深化，房屋的所有權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大變化，越來越多的居民通過購買公房或商品房實(shí)現(xiàn)了住房的自有化。同時(shí)，出現(xiàn)了大量的多層建筑-即所謂城市異產(chǎn)毗鄰房屋。也就是說，在數(shù)人乃至數(shù)百人購買樓房的時(shí)候，一棟建筑物的產(chǎn)權(quán)主體已經(jīng)多元化。而多層建筑與物業(yè)管理區(qū)域的出現(xiàn)，催生了一種新的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利形態(tài)-建筑物區(qū)分所有權(quán)。

關(guān)于“建筑物區(qū)分所有權(quán)”一詞的表述，各國立法不盡相同。在德國稱為“住宅所有權(quán)”，美國稱為“公寓所有權(quán)”，瑞士稱為“樓層所有權(quán)”。目前，我國學(xué)術(shù)界采用的名稱是日本及我國臺灣法律所采用的“建筑物區(qū)分所有權(quán)”的稱謂。關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念，各國民法學(xué)者有幾種學(xué)說，分別有“一元論說”、“二元論說”、“三元論說”等。5一元論說又分為“專有權(quán)說”和“共有權(quán)說”，前者認(rèn)為區(qū)分所有權(quán)專指由區(qū)分建筑物專有部分構(gòu)成的所有權(quán)，后者將區(qū)分所有建筑物整體視為由全體區(qū)分所有人所共有。“二元論說”的主要觀點(diǎn)認(rèn)為：建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指根據(jù)使用功能，將一棟建筑物在結(jié)構(gòu)上區(qū)分為由各個(gè)所有人獨(dú)自使用的專有部分和由多個(gè)所有人共同使用的共同部分時(shí)，每一個(gè)所有人所享有的對其專用部分的專有權(quán)與對共用部分的共有權(quán)的結(jié)合?！叭撜f”的主要觀點(diǎn)是：建筑物區(qū)分所有權(quán)是指多個(gè)所有人，甚至上百個(gè)所有人共同擁有一棟高層建筑物時(shí)，各個(gè)所有人對其在構(gòu)造上和使用上具有獨(dú)立性的建筑物部分（專有部分）所享有的所有權(quán)和對供全體或部分所有人共同使用的建筑物部分（共有部分）所享有的共有權(quán)以及基于對建筑物的管理、維護(hù)和修繕等共同事務(wù)而產(chǎn)生的成員權(quán)的總稱。簡言之，它是指建筑物區(qū)分所有人的專有權(quán)、共有權(quán)和成員權(quán)的結(jié)合。

關(guān)于上述學(xué)說，“一元論說”或者排斥了共有權(quán)的客觀存在，或者不能反映建筑物區(qū)分所有權(quán)所固有的專有權(quán)特性。而“二元論說”雖然將專有權(quán)及共有權(quán)納入了區(qū)分所有權(quán)，但忽略了因區(qū)分所有權(quán)人的共同關(guān)系所產(chǎn)生的成員權(quán)。實(shí)質(zhì)上，建筑物區(qū)分所有權(quán)既不同于傳統(tǒng)的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，也不同于一般的共有關(guān)系。除各區(qū)分所有人的專有權(quán)利和共有權(quán)利外，各個(gè)業(yè)主因共同關(guān)系而形成的成員權(quán)是建筑物區(qū)分所有權(quán)中非常重要的一項(xiàng)民事權(quán)利，該權(quán)利對于保障業(yè)主對專有部分的所有權(quán)以及他們對共有部分的共有使用權(quán)具有非常重要的作用。6故“三元論說”中包含的成員權(quán)內(nèi)容是專有權(quán)和共有權(quán)不能概括的。因此，筆者同意“三元論說”觀點(diǎn)。

根據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)的上述原理，一棟建筑物的不同部分或不同單元，可以分別由不同的所有人所有，但在一棟區(qū)分所有的建筑物中，各個(gè)業(yè)主（即專有部分所有權(quán)人）的專有部分是相互連接重疊的，彼此之間難免相互影響。一方面，為了共同的生活，各個(gè)業(yè)主之間需要使用大量的共有空間、場地、設(shè)施及其他設(shè)備，不可避免的會(huì)產(chǎn)生許多矛盾糾紛。另一方面，各個(gè)業(yè)主的財(cái)力不盡相同，對使用公共設(shè)施的費(fèi)用負(fù)擔(dān)能力有所差異，對物業(yè)管理和服務(wù)的要求也不一致。7因此，為維護(hù)建筑物各部分應(yīng)有之機(jī)能、解決彼此間紛爭，進(jìn)而維護(hù)共同生活秩序，協(xié)調(diào)彼此間之共同利益，乃需要一超越個(gè)人之團(tuán)體組織，以借該團(tuán)體組織力量，妥訂管理規(guī)約，設(shè)置管理機(jī)構(gòu)，處理共同事務(wù)。8由此，業(yè)主管理團(tuán)體得以形成，此種管理團(tuán)體即所謂建筑物區(qū)分所有權(quán)人管理團(tuán)體。換個(gè)角度說，組成業(yè)主管理團(tuán)體是業(yè)主行使成員權(quán)的一種方式，在這個(gè)團(tuán)體中，業(yè)主可以對涉及全體建筑物區(qū)分所有人的重要事項(xiàng)進(jìn)行表決、參與建筑物管理規(guī)則的制定、選舉管理者、解除管理者、請求就共同事項(xiàng)召開會(huì)議討論、請求停止違反共同利益的行為等。同時(shí)，業(yè)主除享有上述權(quán)利外，作為團(tuán)體成員還應(yīng)遵守團(tuán)體協(xié)議、章程規(guī)定，承擔(dān)接受管理者管理等義務(wù)。

（二）業(yè)主管理團(tuán)體的性質(zhì)1、國外關(guān)于業(yè)主管理團(tuán)體的立法模式一般而言，業(yè)主管理團(tuán)體即由全體業(yè)主組成的社會(huì)團(tuán)體。關(guān)于業(yè)主管理團(tuán)體是否應(yīng)當(dāng)采取法人形式，業(yè)主管理團(tuán)體是否具有實(shí)體法上的主體資格等相關(guān)問題，各國的立法歸納起來主要有以下四種模式。9第一、業(yè)主管理團(tuán)體具有法人人格模式。這種模式以法國住宅分層所有權(quán)和新加坡土地原（區(qū)分所有）法為代表，因此又稱為法國、新加坡模式。依此模式，不分情況之不同，均一律承認(rèn)區(qū)分所有人管理團(tuán)體具有法人人格。我國香港也屬于此種模式。

第二、業(yè)主管理團(tuán)體不具有法人人格模式。此種模式以德國為代表，又稱德國模式。這種模式不承認(rèn)全體業(yè)主組成的業(yè)主團(tuán)體具有法人人格，而僅為沒有權(quán)利能力的團(tuán)體；訴訟上的當(dāng)事人為單個(gè)的住宅所有權(quán)人而非住宅所有權(quán)人共同體。立法以德國《住宅所有權(quán)法》為代表。但德國有學(xué)者認(rèn)為，該住宅所有權(quán)人團(tuán)體性質(zhì)上屬于具有部分權(quán)利能力的特別團(tuán)體。10我國臺灣地區(qū)“公寓大廈管理?xiàng)l例”規(guī)定的“管理委員會(huì)”系采與德國法相同立場，依判例為不具有法人人格之團(tuán)體。

第三、折衷模式。此種模式以日本建筑物區(qū)分所有權(quán)法為代表，又稱日本模式。該種模式承認(rèn)區(qū)分所有人超過一定數(shù)量的，可以決議并經(jīng)登記而成立法人。區(qū)分所有人總數(shù)在一定數(shù)量以下的，為無權(quán)利能力的社團(tuán)。

第四、判例實(shí)務(wù)上的法人人格模式。以美國為代表，又稱美國模式。美國傳統(tǒng)法律及現(xiàn)行法制并不承認(rèn)區(qū)分所有人管理團(tuán)體（公寓所有人協(xié)會(huì)）具有法人資格。但隨著形勢發(fā)展及法律學(xué)說的推動(dòng)，美國法院在20世紀(jì)70年代通過判例承認(rèn)該團(tuán)體具有法人資格。迄今，區(qū)分所有人管理團(tuán)體之法人資格已于美國判例實(shí)務(wù)上獲得普遍承認(rèn)。

關(guān)于上述各種模式的優(yōu)劣，學(xué)者們做出了不同的評價(jià)。有學(xué)者認(rèn)為業(yè)主管理團(tuán)體有日趨法人化的傾向，因此我國應(yīng)當(dāng)追隨管理團(tuán)體法人化的基本潮流，并建議我國在將來的立法中選擇日本模式。11也有學(xué)者提出不同的看法，認(rèn)為業(yè)主管理團(tuán)體采用非法人管理團(tuán)體的模式，完全可以實(shí)現(xiàn)同樣的功能。12對此，我國有著特殊的國情，筆者將在下文對我國業(yè)主管理團(tuán)體的立法模式作進(jìn)一步的闡述。

2、我國關(guān)于業(yè)主委員會(huì)性質(zhì)的爭論及評價(jià)我國實(shí)行住宅商品化的時(shí)間不長，樓宇、住宅小區(qū)的社區(qū)民主文化氛圍還不濃，公民的自治意識還不強(qiáng)。由于缺乏歷史的積淀，作為業(yè)主管理團(tuán)體的業(yè)主大會(huì)十分不受重視。相比之下，業(yè)主大會(huì)作為一種會(huì)議制度的功能更為明顯。在實(shí)務(wù)上，業(yè)主大會(huì)的成立不須登記，屬于非常設(shè)組織，一般僅對內(nèi)發(fā)生關(guān)系，不對外進(jìn)行法律行為。相反，《物業(yè)管理?xiàng)l例》及各地方立法突出了業(yè)主委員會(huì)的法律地位，賦予其許多職責(zé)和權(quán)能，歸納起來，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（1）業(yè)主委員的成立需要備案登記，這一作法在各地已經(jīng)獲得普遍認(rèn)可，《物業(yè)管理?xiàng)l例》亦予以采納。該條例第16條規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的街道辦事處和區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案；（2）業(yè)主委員會(huì)可以代表業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；13（3）業(yè)主委員會(huì)可以“其他組織”的身份參加訴訟。如《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第54條規(guī)定，業(yè)主、使用人違反業(yè)主公約、住宅使用公約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。對違反業(yè)主公約、住宅使用公約的，業(yè)主委員會(huì)或者相關(guān)的業(yè)主、使用人可以向人民法院提起民事訴訟。從各地的司法實(shí)踐來看，業(yè)主委員會(huì)作為訴訟主體得到了法院的認(rèn)可的個(gè)案較多，駁回的情況較少。14實(shí)踐中的上述突破，使得業(yè)主委員會(huì)在我國實(shí)際上已經(jīng)獲得了業(yè)主管理團(tuán)體的地位。15基于上述原因，我國關(guān)于業(yè)主管理團(tuán)體的法律地位的爭論也就主要表現(xiàn)為業(yè)主委員會(huì)的地位和法律性質(zhì)的爭論。16綜合學(xué)者的研究，我國理論界和司法實(shí)踐中關(guān)于業(yè)主委員會(huì)的地位和法律性質(zhì)問題，主要有三種不同的觀點(diǎn)。17第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)是獨(dú)立的社團(tuán)法人。其主要理由為：（1）按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》和其他相關(guān)規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)是經(jīng)過房地產(chǎn)管理部門注冊登記的有形實(shí)體組織，也有自己的章程。（2）現(xiàn)實(shí)中絕大多數(shù)業(yè)主委員會(huì)都有相當(dāng)數(shù)量的財(cái)產(chǎn)和活動(dòng)經(jīng)費(fèi)。（3）業(yè)主委員會(huì)一般以自己的名義而非以業(yè)主的名義行使職權(quán)，如對外簽訂合同、進(jìn)行訴訟等等。

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)屬于享有獨(dú)立的訴訟主體資格的非法人組織。其主要理由是：（1）業(yè)主委員會(huì)是經(jīng)過業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)選舉產(chǎn)生，經(jīng)房地產(chǎn)行政管理部門核準(zhǔn)登記成立的，具有合法的地位，有一定的組織機(jī)構(gòu)和運(yùn)營財(cái)產(chǎn)，符合《民事訴訟法》所規(guī)定的“其他組織”的構(gòu)成要件。（2）業(yè)主委員會(huì)并非各個(gè)業(yè)主的一種簡單聚合，有一定的組織性和穩(wěn)定性，并且長期固定存在，就應(yīng)可以在一定范圍內(nèi)行使民事權(quán)利、承擔(dān)民事責(zé)任，在民事糾紛中應(yīng)享有獨(dú)立的訴訟權(quán)利，有獨(dú)立的訴訟主體資格。

第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)既不是獨(dú)立法人，也不享有《民事訴訟法》中“其他組織”的獨(dú)立訴訟主體資格。其主要理由為：（1）業(yè)主委員會(huì)既不從事經(jīng)營活動(dòng)，業(yè)主也不繳納款項(xiàng)交給業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作，所以業(yè)主委員會(huì)并沒有自己獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)；（2）當(dāng)在實(shí)踐中涉及糾紛訴訟事務(wù)時(shí)，業(yè)主委員會(huì)是受權(quán)于全體業(yè)主，并作為全體業(yè)主的代表參加民事訴訟活動(dòng)的。

筆者認(rèn)為，上述第一種觀點(diǎn)依據(jù)我國現(xiàn)行法律關(guān)于法人制度的規(guī)定顯然不能成立。而上述第三種觀點(diǎn)則過于保守，滯后于法學(xué)理論和我國司法實(shí)踐的發(fā)展。筆者同意第二種觀點(diǎn)。筆者認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)的主體地位應(yīng)從以下兩方面來理解：第一、業(yè)主委員會(huì)屬于非營利性的非法人組織，在其職責(zé)范圍內(nèi)具有一定的行為能力；第二、業(yè)主委員會(huì)屬于民事訴訟法所規(guī)定的“其他組織”，具有當(dāng)事人能力，可以成為原告或被告。18具體分析如下。

第一、業(yè)主委員會(huì)的民事主體地位從民法理論研究和民事立法實(shí)踐來看，民事主體的概念是從羅馬法中的“人”及1804年《拿破侖法典》中的“人格”逐漸發(fā)展和抽象而來，并由德國普通法和瑞士民法典最終完成了對“權(quán)利能力”一詞的創(chuàng)設(shè)和定義。確認(rèn)“權(quán)利能力”為民事主體資格取得的充要條件，實(shí)現(xiàn)了對民事主體資格的演繹和歸納。我國也吸收了這些研究成果，認(rèn)為民事主體是指“依照民法規(guī)定，能夠參與一定民事活動(dòng)并享有民事權(quán)利和承擔(dān)民事義務(wù)的人的總和”。19現(xiàn)代民法建立民事主體二元結(jié)構(gòu)，自然人和法人享有權(quán)利能力，為民事權(quán)利主體。對于權(quán)利能力，現(xiàn)代民法用抽象的方式加以使用，在解釋上不涉及具體能力問題，只有“有”或“無”的問題。這種高度抽象的結(jié)構(gòu)，將許多現(xiàn)實(shí)存在的實(shí)體，如非法人團(tuán)體、合伙、籌備中的法人，胎兒等，一律視為不具備任何權(quán)利能力，最后都要解釋到自然人或法人這個(gè)基礎(chǔ)上。20但是，實(shí)踐的發(fā)展已經(jīng)逐漸突破了民事主體二元結(jié)構(gòu)，各國對合伙組織主體地位的承認(rèn)便是一個(gè)恰當(dāng)?shù)睦?。臺灣學(xué)者王澤鑒認(rèn)為，在民法上，權(quán)利主體有自然人和團(tuán)體組織兩類。團(tuán)體組織包括法人和非法人團(tuán)體，非法人團(tuán)體的范圍，除無權(quán)利能力社團(tuán)外，尚包括設(shè)立中社團(tuán)、合伙等。21在我國，沒有進(jìn)行法人登記的企業(yè)或非企業(yè)組織都是非法人組織（即非法人團(tuán)體），它是與社會(huì)團(tuán)體中的法人團(tuán)體相對應(yīng)的概念。在訴訟法上，則稱此“非法人組織”為“其他組織”。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉若干問題的意見》，“其他組織”是指合法成立、有一定的組織機(jī)構(gòu)和財(cái)產(chǎn)，但又不具備法人資格的組織。22承認(rèn)不具備法人資格的“其他組織”一般的具備民事訴訟當(dāng)事人資格是民事訴訟法和我國司法實(shí)踐對民法通則的一大突破。在民法理論上，“其他組織”已逐漸成為市場交易中除自然人、法人之外的第三類民事主體。在立法上，我國《合同法》第2條就明確規(guī)定：“本法所稱合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議?！辟x予了其他組織合同主體資格。

從前文國外關(guān)于業(yè)主管理團(tuán)體的各種模式的介紹可以得知，國外除承認(rèn)業(yè)主管理團(tuán)體有法人資格的以外，一般都將業(yè)主管理團(tuán)體視為無權(quán)利能力的非法人團(tuán)體。值得指出的是，依據(jù)我國臺灣地區(qū)“公寓大廈管理?xiàng)l例”規(guī)定，關(guān)于業(yè)主管理組織，條例設(shè)區(qū)分所有人會(huì)議、管理委員會(huì)、管理負(fù)責(zé)人及管理服務(wù)人。區(qū)分所有人會(huì)議是指區(qū)分所有人為共同事務(wù)及涉及權(quán)利義務(wù)之有關(guān)事項(xiàng)，召集全體區(qū)分所有人所舉行之會(huì)議。公寓大廈成立管理委員會(huì)，由管理委員會(huì)互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會(huì)。條例第35條規(guī)定：“管理委員會(huì)由當(dāng)事人能力”。但是，管理委員會(huì)或管理負(fù)責(zé)人雖有當(dāng)事人能力，可以為原告或被告，其不具有法人地位，無權(quán)利能力，其權(quán)利主體為全體區(qū)分所有人，由其享受權(quán)利、負(fù)擔(dān)義務(wù)。23同時(shí)，臺灣“民事訴訟法”第40條第3項(xiàng)規(guī)定：“非法人之團(tuán)體，設(shè)有代表人或管理人者，有當(dāng)事人能力?！庇纱丝梢钥闯觯_灣在立法上將業(yè)主管理委員會(huì)（即業(yè)主委員會(huì)）列入非法人團(tuán)體的范疇。

在國內(nèi)，王利明教授認(rèn)為，各個(gè)業(yè)主因共同關(guān)系而形成的成員權(quán)是建筑物區(qū)分所有權(quán)中非常重要的一項(xiàng)民事權(quán)利，該權(quán)利對于保障業(yè)主對專有部分的所有權(quán)以及他們對共有部分的共有使用權(quán)具有非常重要的作用。因此，《物業(yè)管理?xiàng)l例》對業(yè)主組織（即本文所指業(yè)主管理團(tuán)體）以及業(yè)主在業(yè)主組織中成員權(quán)的規(guī)定只是對我國《民法通則》中規(guī)定的所有權(quán)中的一類特殊的所有權(quán)形式-“建筑物區(qū)分所有權(quán)”的行使方式進(jìn)行了規(guī)定。業(yè)主組織雖然可以代表全體業(yè)主對外訂立合同，在法院起訴、應(yīng)訴，因此也具有一定的行為能力，但其并不是一個(gè)獨(dú)立的法人，因其并不享有獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)，尤其是在其違約的情況下，其責(zé)任仍由各業(yè)主來承擔(dān)。因此，其并非一類新型的、獨(dú)立的民事主體。對它的規(guī)定也很難認(rèn)為屬于“民事基本制度”的范疇。24筆者同意上述觀點(diǎn)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)在我國屬于新生事物，其存在的歷史較短，實(shí)踐中的運(yùn)作也很不規(guī)范，因此，其很難像合伙那樣形成獨(dú)立于自然人、法人之外的第三類主體。但是，依據(jù)我國的具體實(shí)踐，將業(yè)主委員會(huì)定位為“非法人組織”應(yīng)該是比較恰當(dāng)?shù)摹?/p>

從建筑物區(qū)分所有權(quán)的角度分析，業(yè)主管理團(tuán)體組織是因其房屋之間存在共同關(guān)系的業(yè)主設(shè)立的，其所涉及的只是其房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)等民事權(quán)利的行使、保護(hù)等問題。因此，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)屬于非營利性的非法人組織，其具備一定的行為能力。25依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)：（1）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；（2）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（3）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（4）監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施；（5）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。實(shí)際上，《物業(yè)管理?xiàng)l例》對業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的規(guī)定是以業(yè)主聘請物業(yè)管理企業(yè)的管理模式為依據(jù)的，在業(yè)主自行對物業(yè)進(jìn)行管理的場合，業(yè)主委員會(huì)亦發(fā)揮著重要的作用。對此，梁慧星教授主持起草的《中國物權(quán)法草案建議稿》的有關(guān)規(guī)定應(yīng)該說是比較全面的。26第二、業(yè)主委員會(huì)的訴訟主體地位業(yè)主委員會(huì)屬于非法人組織的一種，那么，業(yè)主委員會(huì)的訴訟權(quán)利能力如何呢？從法理上講，民事權(quán)利能力與訴訟權(quán)利能力即有統(tǒng)一性，又具有一定程度的分離，民事權(quán)利能力并不是訴訟權(quán)利能力存在的必要性。27如《德國民事訴訟法》規(guī)定，有權(quán)利能力者，有當(dāng)事人能力。無權(quán)利能力者的社團(tuán)可以被訴；在訴訟中，該社團(tuán)具有權(quán)利能力社團(tuán)的地位。28《日本民事訴訟法》第46條規(guī)定：“非法人的社團(tuán)或財(cái)團(tuán)，有代表人或管理人的，可以其名義起訴或應(yīng)訴”。29臺灣“民事訴訟法”第40條第3項(xiàng)規(guī)定：“非法人之團(tuán)體，設(shè)有代表人或管理人者，有當(dāng)事人能力。”30我國民事訴法把“其他組織”與自然人、法人同列為具備當(dāng)事人資格的訴訟法主體，表明我國民事訴訟立法對非法人組織的當(dāng)事人能力予以普遍的確認(rèn)。

如前所述，臺灣地區(qū)“公寓大廈管理?xiàng)l例”規(guī)定管理委員會(huì)或管理人有當(dāng)事人能力，主要目的在于其可以提起訴訟。依據(jù)該條例，管理委員會(huì)或管理人因執(zhí)行管理職務(wù)，可以在以下七種情形出現(xiàn)時(shí)提起訴訟：（1）住戶違反相鄰關(guān)系時(shí)，可訴請法院為必要之處置；（2）住戶違反公用部分使用方式規(guī)定時(shí)，得訴請法院為必要之處置及請求損害賠償；（3）對于不同意重建之區(qū)分所有權(quán)人訴請法院命其出讓區(qū)分所有權(quán)和基地所有權(quán)應(yīng)有部分；（4）訴請前任管理委員會(huì)或管理負(fù)責(zé)人移交公共基金；（5）訴請區(qū)分所有權(quán)人或住戶繳付積欠之公共基金或其他應(yīng)分擔(dān)之費(fèi)用；（6）對重大違規(guī)之住戶訴請法院強(qiáng)制其遷離；（7）對重大違規(guī)之區(qū)分所有權(quán)人訴請法院強(qiáng)制出讓其區(qū)分所有權(quán)及基地所有權(quán)應(yīng)有部分。而且，管理委員會(huì)或管理負(fù)責(zé)人可以提起訴訟的情形，并不限于上述情形。31值得注意的是，《中國物權(quán)法草案建議稿》借鑒了德國、意大利、日本及我國臺灣地區(qū)區(qū)分所有權(quán)立法經(jīng)驗(yàn)，于草案第111至113條規(guī)定了業(yè)主管理委員會(huì)、管理人的選任、任期、職責(zé)及其訴訟主體資格。其中，草案建議稿第113條規(guī)定，管理委員會(huì)和管理人具有當(dāng)事人能力，可以獨(dú)立充任原告或被告。32由此可以看出，草案建議稿亦傾向于將業(yè)主管理委員會(huì)納入“非法人組織”予以規(guī)制，并賦予其訴訟當(dāng)事人的地位，可以獨(dú)立充當(dāng)原告和被告。這無疑是對我國民法通則的一個(gè)突破，亦是民法理論研究對實(shí)踐的積極回應(yīng)。33從實(shí)踐看，既然法律規(guī)定了業(yè)主委員會(huì)有獨(dú)立的職責(zé)，法律應(yīng)為其履行職責(zé)提供充分的司法救濟(jì)，如果否認(rèn)業(yè)主委員會(huì)的訴訟主體地位，對于其行使職責(zé)無疑是非常不利的。因此，在各地的物業(yè)管理立法中，也都承認(rèn)業(yè)主委員會(huì)能獨(dú)立進(jìn)行民事訴訟活動(dòng)。例如《深圳市經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，對違反業(yè)主公約造成他人安全或利益受到侵害的，業(yè)主委員會(huì)或者相關(guān)的業(yè)主、非業(yè)主使用人可以向人民法院提出民事訴訟。在《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》中，也有相同的關(guān)于業(yè)主委員會(huì)可以提起訴訟的規(guī)定。343、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系行文至此，一個(gè)不可回避的問題便是，在我國，業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)的關(guān)系是什么。對此，我國學(xué)者也做出了有益的探索，主要有以下幾種觀點(diǎn)。

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，物業(yè)管理應(yīng)由全體業(yè)主共同參與，業(yè)主大會(huì)應(yīng)是最高的權(quán)力機(jī)關(guān)，而由部分業(yè)主組成的業(yè)主委員會(huì)只不過是權(quán)力機(jī)關(guān)的執(zhí)行機(jī)關(guān)和代表機(jī)關(guān)而已。35第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)不僅僅是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)和代表機(jī)構(gòu)。由于我國物業(yè)管理的相關(guān)法規(guī)中均規(guī)定業(yè)主委員會(huì)可以其自身名義對外實(shí)施具體行為，如與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同等。因此，這種設(shè)計(jì)是對傳統(tǒng)民法中代表機(jī)關(guān)理論的一個(gè)改造。36第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，成立或參加業(yè)主大會(huì)只是業(yè)主行使成員權(quán)的方式之一。業(yè)主行使成員權(quán)的組織形式，應(yīng)并列設(shè)定為“區(qū)分所有人會(huì)議、業(yè)主大會(huì)、管理委員會(huì)、管理人或其他形式?！?7應(yīng)該說，上述觀點(diǎn)均有相當(dāng)?shù)暮侠硇?。在對這些觀點(diǎn)進(jìn)行評價(jià)之前，有必要從業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生入手，分析屬于它們自身的質(zhì)的規(guī)定。從各國及我國其他地區(qū)業(yè)主大會(huì)（或稱區(qū)分所有人會(huì)議等）的產(chǎn)生來看，無論是依法自動(dòng)成立或是依約定成立，業(yè)主大會(huì)均由全體業(yè)主組成，其功能有兩方面，第一是作為業(yè)主的意思決定機(jī)關(guān)，第二是作為全體業(yè)主的議事形式。在物業(yè)管理制度發(fā)達(dá)的國家，業(yè)主大會(huì)的兩種功能同樣明顯，而從我國的立法現(xiàn)狀及公眾的認(rèn)知水平來看，我們吸收了業(yè)主大會(huì)的議事形式，卻尚未充分認(rèn)識其第一種功能，即業(yè)主大會(huì)作為全體業(yè)主的最主要的自治組織這一作用并未得到充分發(fā)揮。因此，有學(xué)者呼吁，我國應(yīng)盡快制定建筑物區(qū)分所有權(quán)法或者物權(quán)法，并應(yīng)該緊隨業(yè)主管理團(tuán)體法人化之基本潮流，建立與各國相通的業(yè)主管理團(tuán)體法律制度，并采取慎重立場，借鑒日本關(guān)于業(yè)主管理團(tuán)體的立法模式。38梁慧星教授也建議在我國將來的物權(quán)法中應(yīng)規(guī)定業(yè)主大會(huì)為區(qū)分所有人的最高意思決定機(jī)關(guān)。39正是基于我國業(yè)主大會(huì)地位不彰的這種特殊情勢，才有了上述理論與實(shí)踐中關(guān)于業(yè)主委員會(huì)地位的爭論?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。但在我國，物業(yè)管理立法賦予了業(yè)主委員會(huì)更多的職權(quán)，業(yè)主也要求業(yè)主委員會(huì)承擔(dān)起許多維權(quán)的神圣職責(zé)，因此，業(yè)主委員會(huì)漸漸以一個(gè)獨(dú)立的非法人組織的身份活躍于日常生活中，并頻頻以當(dāng)事人身份出現(xiàn)在訴訟當(dāng)中?；诖耍P者認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)首先應(yīng)該是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，但在我國目前的情勢下，業(yè)主委員會(huì)擔(dān)當(dāng)起了業(yè)主大會(huì)的諸多職能，因此，有必要在目前的司法實(shí)踐中承認(rèn)其民事主體地位，并確認(rèn)其當(dāng)事人能力。當(dāng)然，將來隨形勢的發(fā)展，業(yè)主的自治能力和素質(zhì)有了極大提高，業(yè)主大會(huì)在我國深入人心且作用明顯的時(shí)候，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)將向其本該有的地位回歸，立法者也將在物權(quán)法中做出合理的選擇。

通過分析，我們可以看出，上述關(guān)于業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的三種觀點(diǎn)中，第一種觀點(diǎn)較符合前文所述西方國家的業(yè)主管理團(tuán)體的立法模式，特別是規(guī)定業(yè)主管理團(tuán)體具有法人人格的國家，權(quán)力機(jī)構(gòu)與執(zhí)行機(jī)構(gòu)的此種關(guān)系模式應(yīng)該是其最恰當(dāng)?shù)拿枋觥５诙N觀點(diǎn)認(rèn)識到了我國業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)的關(guān)系已經(jīng)突破了傳統(tǒng)的關(guān)系模式，但仍然不敢承認(rèn)業(yè)主委員會(huì)的獨(dú)立民事主體地位。第三種觀點(diǎn)的可取之處在于其承認(rèn)業(yè)主委員會(huì)是一種獨(dú)立的自治管理團(tuán)體，但是其忽視了業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生于業(yè)主大會(huì)這個(gè)特點(diǎn)。

三、關(guān)于業(yè)主管理團(tuán)體的立法建議和審判對策（一）關(guān)于業(yè)主管理團(tuán)體的立法建議《物業(yè)管理?xiàng)l例》對業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立、組成、職責(zé)作了規(guī)定，這對于規(guī)范物業(yè)管理、保護(hù)業(yè)主權(quán)益意義重大。但是，《物業(yè)管理?xiàng)l例》沒有采納《中國物權(quán)法草案建議稿》關(guān)于業(yè)主委員會(huì)具有當(dāng)事人能力的合理內(nèi)容，亦未對業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的法律地位做出界定，的確是一個(gè)遺憾。因此，在《物業(yè)管理?xiàng)l例》的實(shí)施過程中，應(yīng)該繼續(xù)發(fā)現(xiàn)問題、研究問題，積累經(jīng)驗(yàn)，爭取早日制定《中華人民共和國物業(yè)管理法》，只有這樣，才能解決包括業(yè)主管理的自治制度在內(nèi)的物業(yè)管理領(lǐng)域出現(xiàn)的帶有全局性和基礎(chǔ)性的問題。

同時(shí)，在我國將要制定的物權(quán)法中，建議規(guī)定建筑物區(qū)分所有權(quán)制度，規(guī)定業(yè)主的專有權(quán)、共有權(quán)和成員權(quán)；并借鑒國外關(guān)于業(yè)主管理團(tuán)體的機(jī)構(gòu)設(shè)置，吸收法人團(tuán)體中關(guān)于權(quán)利分立和制約的原理，設(shè)計(jì)我國的業(yè)主管理團(tuán)體模式，即同時(shí)規(guī)定業(yè)主管理團(tuán)體的權(quán)利機(jī)構(gòu)、執(zhí)行機(jī)構(gòu)和監(jiān)督機(jī)構(gòu)。

（二）對涉業(yè)主管理團(tuán)體之物業(yè)管理糾紛的審判對策根據(jù)前面的分析，針對本文開頭提出的問題，筆者提出若干建議如下。

第一、業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理活動(dòng)中因維護(hù)業(yè)主的集體利益，可于下列情形提起訴訟：1、物業(yè)管理企業(yè)未依據(jù)承諾與業(yè)主委員會(huì)簽訂合同的；2、物業(yè)管理企業(yè)履行合同不符合約定標(biāo)準(zhǔn)而侵害全體業(yè)主合法權(quán)益的；3、業(yè)主大會(huì)決定解聘物業(yè)管理企業(yè)，而該企業(yè)拒絕退出的；4、物業(yè)管理企業(yè)拒絕移交其代管的公共維修基金的；5、在物業(yè)管理企業(yè)未進(jìn)駐時(shí)（尚未聘請或出于新舊交替等情形），業(yè)主有違反公用部分使用方式等違反業(yè)主公約的行為的；6、業(yè)主或住戶拖欠公共維修基金或其他應(yīng)分擔(dān)的費(fèi)用的；7、前任業(yè)主委員會(huì)或管理負(fù)責(zé)人拒絕移交公共維修基金的；8、發(fā)生其他侵害業(yè)主集體權(quán)益事項(xiàng)的。

在上述情形，由于系業(yè)主委員會(huì)對他人行使請求權(quán)，在提起訴訟時(shí)，并不需要業(yè)主委員會(huì)承擔(dān)任何責(zé)任，也無需業(yè)主承擔(dān)責(zé)任，因此，法院可以判決支持或駁回業(yè)主委員會(huì)的請求。

第二，業(yè)主委員會(huì)發(fā)生違約或侵權(quán)事宜的，應(yīng)區(qū)分以下不同情形分別處理。1、業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)的名義對外從事民事行為的，應(yīng)以業(yè)主為被告提起訴訟。2、業(yè)主委員會(huì)委員從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)的，應(yīng)以該委員為被告提起訴訟。3、業(yè)主委員會(huì)在履行管理職責(zé)的過程中，存在下列情形的，可以成為案件的被告：（1）拒絕或拖延與業(yè)主大會(huì)聘請的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同的；（2）業(yè)主委員會(huì)履行物業(yè)服務(wù)合同不符合約定的；（3）業(yè)主委員會(huì)自行對物業(yè)進(jìn)行管理時(shí)侵害他人人身、財(cái)產(chǎn)權(quán)利的。

由于業(yè)主委員會(huì)屬于非營利性的組織，其行為能力受限制，而依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域一般都由專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行各項(xiàng)管理活動(dòng)。因此，業(yè)主委員會(huì)因自行從事物業(yè)管理事務(wù)而發(fā)生侵權(quán)的情形較少。換言之，需要業(yè)主委員會(huì)承擔(dān)財(cái)產(chǎn)責(zé)任的情形在現(xiàn)實(shí)中并不常見，還有待于我們在實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)總結(jié)。筆者認(rèn)為，在業(yè)主委員會(huì)需要對外承擔(dān)超出其負(fù)擔(dān)能力的財(cái)產(chǎn)責(zé)任的場合，鑒于業(yè)主委員會(huì)并不具有完整的責(zé)任能力，法院可以采取兩種辦法解決此類問題，一是將業(yè)主列為共同被告或追加為共同被告，二是業(yè)主委員會(huì)被判決承擔(dān)責(zé)任而又無力執(zhí)行的，在執(zhí)行程序中可以通過被執(zhí)行主體的變更和追加，裁定執(zhí)行業(yè)主委員會(huì)所代表的業(yè)主的財(cái)產(chǎn)。

1依傳統(tǒng)法理，業(yè)主委員會(huì)僅是業(yè)主大會(huì)的代表機(jī)構(gòu)和執(zhí)行機(jī)構(gòu)。但在我國，由于民主文化氛圍、業(yè)主的自治意識等原因，業(yè)主大會(huì)的作用十分有限，而立法卻賦予業(yè)主委員會(huì)以諸多權(quán)限，業(yè)主委員會(huì)甚至可以與物業(yè)管理企業(yè)簽訂合同，此外，要求登記備案的一般是業(yè)主委員會(huì)而非業(yè)主大會(huì)。此種情形看似矛盾，卻有現(xiàn)實(shí)的合理性。因此，實(shí)務(wù)中才有業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)之間的諸多糾紛。關(guān)于業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的上述沖突問題，筆者將在下文作進(jìn)一步的分析和論證。

2在開發(fā)商完成開發(fā)建設(shè)出售房屋前，往往選聘物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)住宅小區(qū)的管理，在出售房屋時(shí)一起“配售”出去，業(yè)主只有接受或不接受的自由。在入住以后，發(fā)生了糾紛，業(yè)主對物業(yè)服務(wù)不滿意，往往拒絕與物業(yè)管理企業(yè)重新簽訂合同或者以物業(yè)管理企業(yè)不具有管理權(quán)為由要求其出局。

3相關(guān)案例見“上海市首例業(yè)主委員會(huì)起訴要求返還住宅小區(qū)維修基金糾紛案”，朱樹英著：《房地產(chǎn)開發(fā)法律實(shí)務(wù)》，法律出版社，2002年第1版，472-475頁；以及“上海市麗錦房屋業(yè)主管理委員會(huì)訴上海集偉房地產(chǎn)開發(fā)公司等物業(yè)管理案”，《中國民事審判案例要覽（1998民事卷）》，中國人民大學(xué)出版社1999年第1版，第115頁。

4本文所指業(yè)主管理團(tuán)體，又稱建筑物區(qū)分所有人管理團(tuán)體，即業(yè)主為自行管理物業(yè)所組成的自治性組織。如德國的“住宅所有人共同體”，美國的“公寓所有人協(xié)會(huì)”，我國臺灣地區(qū)的“管理委員會(huì)”。在我國，業(yè)主管理團(tuán)體除業(yè)主大會(huì)外，還包括業(yè)主委員會(huì)，如《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第六條規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對物業(yè)實(shí)施自治管理的組織。

5關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)各學(xué)說及各國立法體例的具體內(nèi)容，請參見陳華彬：《現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究》，法律出版社1995年第1版，第66-75頁。

6王利明：《物權(quán)法研究》，中國人民大學(xué)出版社2002年第1版，第382頁。

7建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體不限于一棟單個(gè)建筑物，也可能是整個(gè)小區(qū)，即《物業(yè)管理?xiàng)l例》所規(guī)定的同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各個(gè)建筑物及其配套設(shè)施。在后一場合，對區(qū)分所有建筑物的管理即《物業(yè)管理?xiàng)l例》所稱的物業(yè)管理，業(yè)主即區(qū)分所有人。

8溫豐文：《論區(qū)分所有建筑物之管理》，載于《法學(xué)叢刊》第147期，第28頁。轉(zhuǎn)引自陳華彬：《現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究》，法律出版社1995年第1版，第228頁。

9參見陳華彬：《物權(quán)法原理》，國家行政學(xué)院出版社1998年第1版，第346-347頁。

10參見龍衛(wèi)球：《民法總論》，中國法制出版社2002年第2版，第410頁。

11參見陳華彬：《物權(quán)法原理》，國家行政學(xué)院出版社1998年第1版，第347-349頁。

12參見黃善端：《香港建筑物管理制度及其借鑒價(jià)值》，載蔡耀忠主編：《中國房地產(chǎn)法研究》（第1卷），法律出版社2002年第1版，第384-439頁。

13詳見《物業(yè)管理?xiàng)l例》第15條、《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第11條等。

14參見劉長森編著：《物業(yè)管理糾紛典型案例評析》，“導(dǎo)言”第25頁。相關(guān)案例見該書第7-10頁、第16-20頁、第94-99頁、第251-257頁等，中國建筑工業(yè)出版社2002年第1版。

15《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》就明確規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主實(shí)施自治管理的組織。實(shí)際上，在業(yè)主要維權(quán)時(shí)，其首先想到也正是業(yè)主委員會(huì)。

16需要說明的是，正是基于同樣的原因，本文主要分析業(yè)主委員會(huì)的地位及其與業(yè)主大會(huì)的關(guān)系，而不過多涉及對業(yè)主大會(huì)地位的研究。

17參見夏善勝主編：《物業(yè)管理法》，法律出版社2003年第1版，第116-118頁。

18應(yīng)當(dāng)說，“其他組織”僅是我國民事訴訟法上的概念，不是嚴(yán)格的民事法律概念。

19參見楊光：《論合伙的獨(dú)立民事主體地位》，載《當(dāng)代法學(xué)》，第2000-2期，第60頁。

20參見龍衛(wèi)球：《民法總論》，中國法制出版社2002年第2版，第168頁。

21參見王澤鑒：《民法總則》，中國政法大學(xué)出版社2001年修訂版，第196頁。

22在司法實(shí)踐中，凡承認(rèn)業(yè)主委員會(huì)訴訟主體地位的法院也是依此條款認(rèn)定業(yè)主委員會(huì)為“其他組織”的。

23參見王澤鑒：《民法物權(quán)（1）通則。所有權(quán)》，中國政法大學(xué)出版社2001年版，第261-262頁。

24參見王利明：《業(yè)主組織不屬于新的“自治制度”》，載.25《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十九條第一款規(guī)定：“業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)?！?/p>

26《中國物權(quán)法草案建議稿》第112條規(guī)定：管理委員會(huì)和管理人的職責(zé)如下：（一）共用部分的清潔、維護(hù)、修繕及一般改良；（二）區(qū)分所有權(quán)人共同事務(wù)的建議；（三）區(qū)分所有權(quán)人和專有部分占有人違規(guī)行為的制止；（四）區(qū)分建筑物及其周圍環(huán)境的維護(hù)；（五）收益及其經(jīng)費(fèi)的收支、保管及使用；（六）區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議決議的執(zhí)行；（七）管理規(guī)約、會(huì)議記錄等文件的保管；（八）管理服務(wù)人的委任、雇傭及其監(jiān)督；（九）會(huì)計(jì)報(bào)告、結(jié)算報(bào)告及其他管理事項(xiàng)的提出及公告；（十）管理規(guī)約規(guī)定的其他事項(xiàng)。

27參見肖建華：《民事訴訟當(dāng)事人研究》，中國政法大學(xué)出版社2002年第1版，第42-53頁。

28參見[德]卡爾。拉倫茨：《德國民法通論（上冊）》，王曉曄、紹建東、程建英、徐國建、謝懷栻譯，法律出版社2002年第1版，第244-245頁。

29參見肖建華：《民事訴訟當(dāng)事人研究》，中國政法大學(xué)出版社2002年第1版，第69頁。

30參見王澤鑒：《民法總則》，中國政法大學(xué)出版社2001年修訂版，第196頁。

31參見王澤鑒：《民法物權(quán)（1）通則。所有權(quán)》，中國政法大學(xué)出版社2001年第1版，第262頁。

32參見梁慧星等：《中國物權(quán)法草案建議稿-條文、說明、理由及參考立法例》，社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社2000年版，第309-315頁。

33遺憾的是，《物業(yè)管理?xiàng)l例》并沒有對業(yè)主委員會(huì)的當(dāng)事人能力做出規(guī)定。

34正如前文所述，業(yè)主委員會(huì)作為原告或被告參加訴訟在實(shí)踐中并不少見。

35張建軍：《物業(yè)管理若干法律問題初探》，載《廈門大學(xué)法律評論》第4輯，廈門大學(xué)出版社2003年第1版，第157-190頁。

36黃武雙：《物業(yè)管理自治機(jī)構(gòu)的完善》，載《法學(xué)》第2002-2期，第45頁。

37參見于大水：《論建筑物區(qū)分所有權(quán)的成員權(quán)-兼評〈中國物權(quán)法草案建議稿〉中的相關(guān)內(nèi)容》，載《河北法學(xué)》，第2002-1期，第17頁。

38參見陳華彬：《現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究》，法律出版社1995年第1版，第242頁。

39參見梁慧星等：《中國物權(quán)法草案建議稿-條文、說明、理由及參考立法例》，社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社2000年第1版，第302頁。