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一、房地產(chǎn)投資基金概述

房地產(chǎn)投資基金是以房地產(chǎn)業(yè)為投資對(duì)象，通過(guò)發(fā)行受益憑證或基金份額將投資者的資金匯集，交由房地產(chǎn)業(yè)投資專(zhuān)家進(jìn)行專(zhuān)業(yè)投資的一種集合投資制度。房地產(chǎn)投資基金屬于產(chǎn)業(yè)投資基金的一種。

由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模大、周期長(zhǎng)等原因，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、投資所需資金巨大，普通投資者難以承付。因此需要建立房地產(chǎn)基金，由專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)運(yùn)作機(jī)構(gòu)發(fā)起，將社會(huì)上一些閑散資金集中起來(lái)，利用這種專(zhuān)業(yè)的運(yùn)作模式，不但可以給投資者帶來(lái)較高的回報(bào)，還可以有效的回避風(fēng)險(xiǎn)。

二、國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)投資基金的比較分析

1.美國(guó)的房地產(chǎn)投資信托（REITs）

美國(guó)的房地產(chǎn)投資信托，是指由房地產(chǎn)投資信托機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)對(duì)外發(fā)行受益憑證，向投資者募集資金，并將所募集資金委托一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司負(fù)責(zé)投資標(biāo)的開(kāi)發(fā)、管理及未來(lái)的出售，所獲利潤(rùn)由受益憑證持有人分享。在美國(guó)，房地產(chǎn)投資基金一般采用的組織形式是公司型和合伙型。在資金的募集方面，一般采用的是私募的方式，對(duì)象是少數(shù)特定的投資者。在形式上，由于基金投資的資產(chǎn)流動(dòng)性有限，應(yīng)采用封閉式，即規(guī)定在基金成立后一段時(shí)間內(nèi)不允許贖回。

2.日本信托式房地產(chǎn)的發(fā)展

日本的信托制度是從美國(guó)引進(jìn)的。日本的房地產(chǎn)信托是指土地及地面固定物的信托，它是以管理和出賣(mài)土地、房屋為目的信托，大致經(jīng)歷了老式的房地產(chǎn)信托、房屋信托和土地信托三個(gè)階段。信托標(biāo)的物從集體宿舍、公司住房而逐漸轉(zhuǎn)到公司自身的生產(chǎn)、業(yè)務(wù)用房。其最為顯著的特點(diǎn)是，作為委托人的業(yè)主可以不放棄土地所有權(quán)，而且不必直接準(zhǔn)備工程費(fèi)用就能達(dá)到有效利用土地的目的，并以信托分紅的形式得到長(zhǎng)期而穩(wěn)定的收益。

3.我國(guó)的房地產(chǎn)投資基金

我國(guó)的房地產(chǎn)投資基金正處于起步階段。目前我國(guó)房地產(chǎn)投資基金主要表現(xiàn)為兩種形態(tài)：一是以精瑞基金、偉業(yè)資產(chǎn)、歐尚信托等為主，參照國(guó)外房地產(chǎn)投資基金中的權(quán)益型融資模式，采用投資公司形式設(shè)立并對(duì)其資產(chǎn)進(jìn)行房地產(chǎn)股權(quán)組合投資。多采用承受風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)的私幕形式，最終以股權(quán)溢價(jià)回購(gòu)方式實(shí)現(xiàn)投資者資金的增值。另一種是北國(guó)投、重慶國(guó)投、中煤信托廣泛采用的房地產(chǎn)信托基金，其運(yùn)作上有信托法，信托資金管理辦法和信托投資管理辦法約束，資金主要投向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的“過(guò)橋”貸款和制定房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。

三、我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資基金的建議

1.健全與完善有關(guān)法規(guī)體系

房地產(chǎn)投資基金具有系統(tǒng)性、復(fù)雜性、綜合性的特點(diǎn)，涉及國(guó)民經(jīng)濟(jì)多個(gè)領(lǐng)域，需要制定和完善相應(yīng)的房地產(chǎn)投資基金法規(guī)或產(chǎn)業(yè)投資基金法規(guī)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)投資基金的公司設(shè)立、融資規(guī)模、財(cái)務(wù)審核、資產(chǎn)運(yùn)作、稅收機(jī)制、監(jiān)管法則等方面做出細(xì)化法律規(guī)定，使房地產(chǎn)投資基金的建立和發(fā)展有法可依。

2.開(kāi)放房地產(chǎn)投資基金的資金源泉

從目前房地產(chǎn)投資基金的參與主體來(lái)看，我國(guó)居民現(xiàn)在高達(dá)14萬(wàn)億的儲(chǔ)蓄存款應(yīng)該是最好的資金源泉。除此之外，借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)吸收各類(lèi)社會(huì)閑散游資，吸引大的投資機(jī)構(gòu)參與進(jìn)來(lái)，如保險(xiǎn)公司、社?；稹B(yǎng)老基金、民營(yíng)投資機(jī)構(gòu)、個(gè)體私營(yíng)業(yè)主等，充實(shí)房地產(chǎn)業(yè)的資金基底，共同形成房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展資金的蓄水池，使各類(lèi)房地產(chǎn)投資基金與銀行類(lèi)金融機(jī)構(gòu)共擔(dān)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，共享投資收益，防止房地產(chǎn)業(yè)的泡沫與金融風(fēng)險(xiǎn)。

3.拓展房地產(chǎn)投資基金的市場(chǎng)空間

在房地產(chǎn)投資基金的資金投向上，除了現(xiàn)有的私募基金中廣泛采用的權(quán)益型投資方式外，也可將我國(guó)房地產(chǎn)二級(jí)抵押市場(chǎng)和三級(jí)市場(chǎng)中的二手房、空置房、債券清償房地產(chǎn)等有問(wèn)題的房地產(chǎn)納入資產(chǎn)運(yùn)作體系，通過(guò)房地產(chǎn)業(yè)專(zhuān)業(yè)人士多元化經(jīng)營(yíng)和基金公司堅(jiān)強(qiáng)的資金后盾盤(pán)活這些不良資產(chǎn)，消化由于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)資金不足或市場(chǎng)化程度不夠而出現(xiàn)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的階段性問(wèn)題。

[摘要]我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，但隨著一系列政策法規(guī)的出臺(tái)，傳統(tǒng)融資渠道縮緊，融資的多樣化成為房地產(chǎn)業(yè)面臨的重要問(wèn)題。房地產(chǎn)投資基金就是一種全新的融資方式。本文對(duì)房地產(chǎn)投資基金的概念做了清晰的界定，通過(guò)比較了國(guó)內(nèi)外的房地產(chǎn)投資基金運(yùn)作方式，得出可借鑒西方的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)發(fā)展我國(guó)房地產(chǎn)投資基金，并提出了發(fā)展對(duì)策。

[關(guān)鍵詞]產(chǎn)業(yè)投資基金房地產(chǎn)投資基金REITs公司型