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1993年到2003年，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資從1937.5億元增長(zhǎng)至10106.1億元，10年間增長(zhǎng)了4.2倍，平均每年增長(zhǎng)17.96％，盡管比同期全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率低約1.5個(gè)百分點(diǎn)，但卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了同期GDP的增長(zhǎng)速度。2004年1－5月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)速度雖然逐月回落，但同比增長(zhǎng)仍達(dá)32％，占固定資產(chǎn)投資的比例為26.1％。在新一輪的投資增長(zhǎng)中，在進(jìn)入統(tǒng)計(jì)的19個(gè)行業(yè)中，房地產(chǎn)業(yè)占固定資產(chǎn)投資的比重僅次于制造業(yè)居第二位。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的主要問(wèn)題

1、資金來(lái)源結(jié)構(gòu)存在嚴(yán)重缺陷，銀行貸款和經(jīng)營(yíng)性欠款數(shù)量巨大。1997年以來(lái)，房地產(chǎn)投資的各種資金渠道中，國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金、債券、利用外資，以及外商直接投資均呈現(xiàn)回落趨勢(shì)，而國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金和其他資金來(lái)源則迅速上升。論文百事通2003年國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金和其他資金來(lái)源占當(dāng)期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額的比例高達(dá)98.5％，三項(xiàng)總計(jì)12932.29億元。2004年1－5月國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金和其他資金來(lái)源占當(dāng)期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額的比例上升到98.7％，而銀行貸款和經(jīng)營(yíng)性欠款兩項(xiàng)合計(jì)就達(dá)3772.13億元，占全部資金來(lái)源的61.1％。

2、資金投向結(jié)構(gòu)不合理，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)投入不足。1997－2003年住宅開(kāi)發(fā)投資穩(wěn)定增長(zhǎng)，2003年達(dá)到6782.41億元，占當(dāng)年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的67.1％；雖然經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)投資規(guī)模在各類(lèi)住宅建設(shè)中所占的比例并不是最低的，但是與我國(guó)的收入結(jié)構(gòu)比，這一比例明顯偏低。2004年1－5月在房地產(chǎn)和住宅開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)分別高達(dá)32.0％和32.2％的同時(shí)，經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)投資的增長(zhǎng)只有9.1％。因此，造成供給與需求的結(jié)構(gòu)性矛盾有加劇之勢(shì)。一些城市普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房供不應(yīng)求，高檔商品房卻不同程度地空置積壓。截至2004年6月末全國(guó)商品房空置面積高達(dá)9697萬(wàn)平方米，其中空置一年以上的商品房達(dá)5673萬(wàn)平方米，占空置商品房總面積的58.5％；全國(guó)商品房空置面積同比增加0.2％。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投融資體制面臨挑戰(zhàn)

1、降低國(guó)內(nèi)貸款和預(yù)售籌資比例帶來(lái)的融資渠道相對(duì)收縮。隨著中國(guó)銀行體制改革，房地產(chǎn)投融資體制發(fā)生了很大變化。特別是隨著中國(guó)人民銀行總行出臺(tái)的關(guān)于住宅開(kāi)發(fā)貸款和住宅按揭貸款的限制性文件的進(jìn)一步落實(shí)，各家銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款將更為慎重。另外，由于期房銷(xiāo)售受到限制，依靠預(yù)售房款籌集開(kāi)發(fā)資金的渠道也越來(lái)越狹窄了。上述變化表明，我國(guó)房地產(chǎn)投資體制正在發(fā)生變化，將扭轉(zhuǎn)長(zhǎng)期以來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)度依靠銀行貸款和預(yù)售貨款，從而加大金融風(fēng)險(xiǎn)的局面。另一方面，由于貸款難度加大，使開(kāi)發(fā)商面臨開(kāi)發(fā)資金緊張和還貸的雙重壓力，不僅會(huì)迫使開(kāi)發(fā)商調(diào)整價(jià)格策略，以維持企業(yè)的有效運(yùn)轉(zhuǎn)，同時(shí)也推動(dòng)有關(guān)方面加大金融創(chuàng)新力度。

2、自籌資金比例居高不下，債券融資拓展緩慢。1997年以來(lái)，自籌資金占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源總額的比例不斷上升，2003年占到當(dāng)年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源的28.6％，2004年1－5月上升到31.1％。債券融資在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中所占的份額一直很低，這與我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展階段是不適應(yīng)的，應(yīng)當(dāng)大力拓展債券融資的空間。

3、經(jīng)營(yíng)性欠款數(shù)量巨大，其中蘊(yùn)藏的風(fēng)險(xiǎn)需要及時(shí)化解。統(tǒng)計(jì)表明，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)性欠款自1997年以來(lái)一直處于上升中，1997年經(jīng)營(yíng)性欠款占當(dāng)年資金來(lái)源總額的38.1％，到2003年這一比例上升到46.1％。由于2004年以來(lái)各地清繳拖欠工程款的力度加大，加之有關(guān)部門(mén)對(duì)房屋預(yù)售做出了相對(duì)嚴(yán)格的規(guī)定，促使經(jīng)營(yíng)性欠款的比例有所下降，2004年1－5月下降到38.3％，但比例仍偏高。經(jīng)營(yíng)性欠款的主要部分表現(xiàn)為待出售的房地產(chǎn)項(xiàng)目，但是由于價(jià)格原因，供給和需求在低水平上維持均衡，短期內(nèi)似乎難以改變，因此，及時(shí)降低這部分比例成為一段時(shí)間內(nèi)的重要內(nèi)容。

4、房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)對(duì)國(guó)際、國(guó)內(nèi)沖擊的能力亟待提高。1997－2001年我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利用外資額持續(xù)走低，2002年這一數(shù)字開(kāi)始回升，2004年1－5月外商直接投資同比增長(zhǎng)1.4％。結(jié)合中國(guó)金融業(yè)對(duì)外開(kāi)放步伐的加快，預(yù)示著外商對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的投資有可能持續(xù)回升，并成為我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的重要力量。然而，外資以何種形式進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，必須加以注意，以便妥為利用，防范負(fù)面影響。同時(shí)，國(guó)內(nèi)游資對(duì)房地產(chǎn)的投機(jī)也值得關(guān)注，目前一些省份的游資有千億元之巨，如何利用其有利的一面，防范其負(fù)面影響，也是有關(guān)各方不可忽視的問(wèn)題。

三、完善房地產(chǎn)投資相關(guān)政策建議

1、完善市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制是根本，行政手段須慎用。房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)新生長(zhǎng)點(diǎn)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)揮著重要的帶動(dòng)作用，如果政策效力過(guò)猛，調(diào)控力度過(guò)大，有可能引起連鎖反應(yīng)，抑制經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。因此政策力度選擇應(yīng)適當(dāng)。此外，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的公平競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境問(wèn)題一直比較突出，應(yīng)當(dāng)努力為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)創(chuàng)造一個(gè)良好的法制環(huán)境，完善市場(chǎng)功能，以期在實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)同時(shí)兼收培育市場(chǎng)之功效。目前各地針對(duì)土地供應(yīng)、“爛尾樓”出臺(tái)了不少政策，但是其中相當(dāng)部分帶有明顯的行政強(qiáng)制色彩，對(duì)市場(chǎng)的作用重視不夠，一些地方明確提出“提高門(mén)檻”、“治理城市疤痕”等對(duì)策。其實(shí)關(guān)鍵在于建立公平競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境，而不是強(qiáng)迫開(kāi)發(fā)商服從政府意志，如果通過(guò)行政手段強(qiáng)制性地推行某些政策主張，甚至采取所謂的提高門(mén)檻等歧視性政策，不僅無(wú)助于降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，反而加重市場(chǎng)的扭曲，導(dǎo)致更大的風(fēng)險(xiǎn)。可取的政策導(dǎo)向是化解結(jié)構(gòu)性矛盾，增加市場(chǎng)的公平性。

2、近期主要目標(biāo)是結(jié)構(gòu)調(diào)整。以結(jié)構(gòu)優(yōu)化促進(jìn)總量調(diào)整，控制空置面積繼續(xù)增長(zhǎng)，消化存量商品房。房地產(chǎn)業(yè)目前的金融風(fēng)險(xiǎn)不在規(guī)模上而在結(jié)構(gòu)上。首先是資金使用的結(jié)構(gòu)。很明顯，直到目前我國(guó)廣大城鎮(zhèn)家庭的居住面積仍沒(méi)有達(dá)到基本的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)房屋的購(gòu)買(mǎi)欲望仍非常強(qiáng)烈，有購(gòu)買(mǎi)力的需求也十分龐大。另一方面，空置一年以上的房屋在5600萬(wàn)平方米以上，龐大的需求和供給由于價(jià)格因素而無(wú)法有效實(shí)現(xiàn)。其次是資金來(lái)源結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中，銀行貸款和經(jīng)營(yíng)性欠款所占比例過(guò)高，2003年兩項(xiàng)合計(jì)占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源總額的70％，2004年1－5月兩項(xiàng)合計(jì)占比仍高達(dá)61.1％。有效地改善供需結(jié)構(gòu)、資金結(jié)構(gòu)，是近期調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，降低風(fēng)險(xiǎn)最有效的著力點(diǎn)。

3、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范管理力度，把好土地源頭關(guān)。近年來(lái)，政府主管部門(mén)出臺(tái)了一系列支持和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的政策，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控從以往簡(jiǎn)單的行政手段為主轉(zhuǎn)向以法制手段為主。在此基礎(chǔ)上，應(yīng)更深切體會(huì)土地資源對(duì)于經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的重要性，實(shí)施更嚴(yán)格、高效的土地管理制度。對(duì)建設(shè)用地進(jìn)行合理控制，進(jìn)一步完善年度土地供應(yīng)計(jì)劃，全面盤(pán)活土地資產(chǎn)，加快建立健全的、適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)需要和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的土地產(chǎn)權(quán)制度。

4、完善財(cái)產(chǎn)稅制度，打擊過(guò)度投機(jī)和資源浪費(fèi)并存的痼疾。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的另一個(gè)深層次頑癥是資源的無(wú)效配置，而這種無(wú)效配置的原因就在于占有資源不需要付出額外成本，因此造成資源的嚴(yán)重浪費(fèi)。與此同時(shí)，由于不需要付出額外成本便可以擁有財(cái)產(chǎn)，刺激了以投機(jī)為目的的財(cái)產(chǎn)集聚和沉淀，導(dǎo)致投機(jī)有愈演愈烈之勢(shì)。這兩種現(xiàn)象對(duì)資源的有效配置和經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展危害極大，必須加以改變。根據(jù)國(guó)內(nèi)外已有的經(jīng)驗(yàn)和理論分析，適時(shí)改革和完善財(cái)產(chǎn)稅制度是一項(xiàng)有效的措施，建議有關(guān)方面抓緊研究，及早出臺(tái)可行的方案。公務(wù)員之家

5、差別化引導(dǎo)市場(chǎng)，加快金融創(chuàng)新步伐。2003年我國(guó)人均GDP超過(guò)1000美元，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了一個(gè)堅(jiān)實(shí)的購(gòu)買(mǎi)力基礎(chǔ)。隨著需求結(jié)構(gòu)的細(xì)化，房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整也應(yīng)當(dāng)跟上，不同城市、不同群體對(duì)住宅檔次的需求差異也較大。一個(gè)健康的房地產(chǎn)業(yè)，需要公平競(jìng)爭(zhēng)的多元化主體存在，健全的多層次的金融市場(chǎng)體系是實(shí)現(xiàn)多元化利益主體公平競(jìng)爭(zhēng)的基本平臺(tái)。與此相適應(yīng)，應(yīng)豐富金融產(chǎn)品品種，加快金融創(chuàng)新步伐。

6、防范和化解風(fēng)險(xiǎn)并重，關(guān)注市場(chǎng)變化，提高預(yù)警能力。防范風(fēng)險(xiǎn)的根本原則是減少不確定性。因此，有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)廣泛搜集房地產(chǎn)市場(chǎng)信息，建立動(dòng)態(tài)的統(tǒng)計(jì)、分析和監(jiān)控體系，加強(qiáng)房地產(chǎn)的政策研究、市場(chǎng)研究和需求方面研究，提高風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警能力。與此同時(shí)，對(duì)已經(jīng)存在的風(fēng)險(xiǎn)，必須加以化解。當(dāng)前的重點(diǎn)應(yīng)當(dāng)放在限制過(guò)度投機(jī)上，尤其是限制官商勾結(jié)的違規(guī)投機(jī)炒作行為。應(yīng)當(dāng)認(rèn)識(shí)到，限制投機(jī)就是保護(hù)合理消費(fèi)，有助于房地產(chǎn)的長(zhǎng)久發(fā)展。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，加強(qiáng)市場(chǎng)的公開(kāi)性、公正性、公平性，是防范和化解房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的根本出路.