導(dǎo)語(yǔ)：房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)成效評(píng)估過(guò)程一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

要使開(kāi)發(fā)項(xiàng)目獲得較好的投資經(jīng)濟(jì)效益，在進(jìn)行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)以前，要認(rèn)真做好以下幾個(gè)方面的工作。

1.認(rèn)真做好凈地產(chǎn)，場(chǎng)調(diào)查：和需求預(yù)測(cè)工作，了解今后一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)的有效需求

我們搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，首先要了解今后一定時(shí)期，市場(chǎng)對(duì)各類房地產(chǎn)的有效需求。只有在有購(gòu)買能力的需求的情況下，才能使開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)能夠銷售、轉(zhuǎn)讓、出租出去，才能使開(kāi)發(fā)企業(yè)獲得投資經(jīng)濟(jì)效益。如果市場(chǎng)已經(jīng)供大于求，則在開(kāi)發(fā)后不是銷售、轉(zhuǎn)讓、出租不出去，將它空置，就是要降價(jià)處理，都會(huì)給開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)損失。

2.認(rèn)真選擇好房地產(chǎn)投資的類型

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以前，除了預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效需求外，還要選擇好房地產(chǎn)的類型。因?yàn)椴煌愋偷姆康禺a(chǎn)投資，在盈利水平和開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)方面存在很大的差異。目前房地產(chǎn)投資的類型，主要有以下幾種。

2.1土地投資：

土地投資的目的是土地增值，而其增值往往又是由土地開(kāi)發(fā)后使用價(jià)值預(yù)期或?qū)嶋H的改變?cè)斐傻?。例如，市郊耕地變?yōu)槌鞘型恋?，市區(qū)舊房拆遷后土地變?yōu)樯虡I(yè)用地等，都會(huì)使土地增值。不過(guò)土地投資也會(huì)遇到風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)土地不能按預(yù)期用途或.按時(shí)開(kāi)發(fā)時(shí)，不但不會(huì)增值，而且要承擔(dān)土地投資利息和城鎮(zhèn)土地使用稅的損失。因此，要進(jìn)行土地投資，必須針對(duì)土地的預(yù)期用地，選擇好時(shí)機(jī)。一般來(lái)說(shuō)，如能對(duì)土地改變的用途進(jìn)行及時(shí)開(kāi)發(fā)，大都能獲得較大的土地增值收益。

2.2商業(yè)用房

商業(yè)用房的價(jià)格高于其他用房。它的價(jià)格除了取決于房屋所處地理區(qū)位外，還要看所在城市居民購(gòu)買力和流動(dòng)人口數(shù)量等因素。一般來(lái)說(shuō)，當(dāng)城市國(guó)民生產(chǎn)總值增長(zhǎng)較快、城市常住和流動(dòng)人口增加時(shí)，商業(yè)營(yíng)業(yè)齊會(huì)相應(yīng)增加，商業(yè)用房的價(jià)格也會(huì)隨著其需求量的增加而上升。但當(dāng)商業(yè)用房增長(zhǎng)速度超過(guò)商業(yè)營(yíng)業(yè)額的增長(zhǎng)速度，或在經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)，就會(huì)引起商業(yè)用房的空置，給開(kāi)發(fā)企業(yè)或投資者帶來(lái)?yè)p失。因?yàn)樯虡I(yè)用房的變現(xiàn)能力不如一般住房，因而投資開(kāi)發(fā)商業(yè)用房所遇到的風(fēng)險(xiǎn)要大于投資開(kāi)發(fā)一般住房，特別是一些高檔商業(yè)大廈。

2.3辦公樓

隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，新組建的企業(yè)單位越來(lái)越多。不少企業(yè)單位如銀行、保險(xiǎn)公司、投資信托公司、各種咨詢公司、律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所等，都需要大面積、高標(biāo)準(zhǔn)的辦公樓。辦公樓的售價(jià)與租金，與它所處地段的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化發(fā)展水平密切相關(guān)，有利的地理區(qū)位，方便的交通條件呼通信條件等，都可提高它的售價(jià)和租金。大型的現(xiàn)代化辦公樓，必須考慮租賃需求。其收益率受定期租金和房產(chǎn)升值的影響。在投資開(kāi)發(fā)辦公耬時(shí)，必須事前預(yù)測(cè)所在城市今后若干年內(nèi)的有效需求量，如辦公樓的增長(zhǎng)超過(guò)有效需求量的增長(zhǎng)，也會(huì)引起空置，給開(kāi)發(fā)企業(yè)或投資者造成損失。因?yàn)檗k公樓與商業(yè)用房一樣，它的變現(xiàn)能力較差，我們不能只看到辦公樓投資高收益的一面，而忽視租賃或出售不出去的風(fēng)險(xiǎn)的一面。辦公樓的建筑、裝飾標(biāo)準(zhǔn)，還必須與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展程度和企業(yè)單位購(gòu)、租能力相適應(yīng)，在中小城市，其標(biāo)準(zhǔn)不能過(guò)高。

2.4居住用房

居住用房可分為保障性及普通住房和其他商品住房?jī)深?。保障性及普通住房是供城?zhèn)中低水平收入居民住的房屋。它的建筑標(biāo)準(zhǔn)較低，能享受政府的有關(guān)優(yōu)惠政策。因此它的開(kāi)發(fā)成本較低，但其售價(jià)和租金要由政府規(guī)定，投資回報(bào)不高。由于一般能及時(shí)出售或出租出去，其投資開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)也小，特別在房產(chǎn)市場(chǎng)不景氣時(shí)，保障性住房的投資開(kāi)發(fā)應(yīng)作為首選的對(duì)象。其他商品住房包括公寓、別墅等。它是供收入較高的城市居民購(gòu)買和租用的房屋，其售價(jià)和租金均按商品價(jià)格計(jì)算，不享受政府各種優(yōu)惠政策，如地基都要批租，加上它的建筑、裝飾標(biāo)準(zhǔn)較高，因而它的開(kāi)發(fā)成本和售價(jià)、租金也較高。在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展和居民收人增長(zhǎng)較快的城市，對(duì)商品住房的需求量會(huì)不斷增加，在這種景氣房產(chǎn)市場(chǎng)中，投資開(kāi)發(fā)商品住房能獲得較高的投資回報(bào)，但必須有良好的居住環(huán)境，方便的交通、通信條件，完善的配套設(shè)施和物業(yè)管理，在小區(qū)或周邊地區(qū)還要有高質(zhì)量的中小學(xué)和文化設(shè)施；否則，也不易銷售和出租出去。因而它的投資開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較大，特別是在房產(chǎn)市場(chǎng)不景氣時(shí)。開(kāi)發(fā)企業(yè)除了投資開(kāi)發(fā)土地、商業(yè)用房、辦公樓、居住用房外，還可投資開(kāi)發(fā)倉(cāng)庫(kù)、通用廠房、旅館等旅游設(shè)施。對(duì)倉(cāng)庫(kù)的投資開(kāi)發(fā)，主要取決于工商企業(yè)有無(wú)倉(cāng)儲(chǔ)的需要，有無(wú)方便的交通條件，及時(shí)集散倉(cāng)儲(chǔ)物資。對(duì)通用廠房的投資開(kāi)發(fā)，主要取決于能否招商引資使其落戶，并能解決水、電、煤氣、交通、通信等。對(duì)旅館等旅游設(shè)施的投資開(kāi)發(fā)，主要取決于能否使旅館保持較高的客房率，能否使旅游設(shè)施保持較高的利用率。前者，要看今后一定時(shí)期旅游等流動(dòng)人口進(jìn)入本市的人數(shù)和在本市停留的時(shí)間；后者，要看本市居民和旅游等流動(dòng)人口對(duì)娛樂(lè)設(shè)施消費(fèi)支出的財(cái)力。特別是一些高級(jí)賓館和大型娛樂(lè)設(shè)施其投資額很大，如果不能保持一定的客房率和利用率，投資開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)很大。

3.選擇好開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的基地

開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)，不論是土地開(kāi)發(fā)，還是房屋開(kāi)發(fā)，都要選擇好基地。因?yàn)榉康禺a(chǎn)具有位置固定性的特點(diǎn)，必須把它的基礎(chǔ)扎根在土地上。在選擇開(kāi)發(fā)基地時(shí)，一方面要符合城市規(guī)劃的要求；另一方面要考慮投資開(kāi)發(fā)不同類型房地產(chǎn)的地理區(qū)位和環(huán)境等的客觀要求。一般來(lái)說(shuō)，選擇區(qū)位、環(huán)境較好的開(kāi)發(fā)基地，在開(kāi)發(fā)后的房地產(chǎn)價(jià)格和租金較高，但它的批租地價(jià)也高。因此，必須權(quán)衡利弊得失，優(yōu)選能使開(kāi)發(fā)項(xiàng)目獲得較好經(jīng)濟(jì)效益的基地。根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效需求，選擇好投資開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)類型和開(kāi)發(fā)基地后，就可根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的要求，列出各種各樣投資開(kāi)發(fā)方案。

當(dāng)然，在提出各種投資開(kāi)發(fā)方案時(shí)，都要考慮城市規(guī)劃要求和購(gòu)房者的需求，最大限度地提高項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)效益。在各種投資開(kāi)發(fā)方案列出以后，就要根據(jù)方案的要求和特點(diǎn)，進(jìn)行深入調(diào)查研究，收集計(jì)算各個(gè)方案進(jìn)行比較時(shí)所需的各種技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。其中，要著重收集計(jì)算各個(gè)方案在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所需投資支出、開(kāi)發(fā)完成后的銷售、轉(zhuǎn)讓、出租收入，出租房屋的經(jīng)營(yíng)成本、利潤(rùn)、稅金等主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。對(duì)于投資支出，既要計(jì)算總投資，又要計(jì)算分年投資支出。在收集計(jì)算出各個(gè)方案的各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)以后，就可按照投資經(jīng)濟(jì)效益分析方法，計(jì)算出各個(gè)方案的投資經(jīng)濟(jì)效益，并對(duì)各個(gè)方案進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。