導(dǎo)語：商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)創(chuàng)新論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

1、我國(guó)房地產(chǎn)融資格局的現(xiàn)狀

1.總體狀況

中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源主要是國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金及其他資金(主要是定金及預(yù)付款)三個(gè)方面。房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例較低，而銀行信貸資金在房地產(chǎn)投資中占比較高。央行和銀監(jiān)會(huì)對(duì)全國(guó)除西藏以外的30個(gè)省(市)的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債率75.76%，銀行貸款在總負(fù)債中的比重為41.32%，銀行貸款占其全部資金來源的40.8%。深圳證券交易所的研究報(bào)告顯示，近年來，房地產(chǎn)貸款在金融機(jī)構(gòu)新增資產(chǎn)中的比重呈上升趨勢(shì)，2001年為39%，估計(jì)2005年將上升到42%～67%，2010年可能達(dá)到45%～62%。從房地產(chǎn)市場(chǎng)資金鏈的實(shí)際情況看，商業(yè)銀行基本參與了土地儲(chǔ)備、交易、房地產(chǎn)開發(fā)和房產(chǎn)銷售的整個(gè)過程，是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)各種相關(guān)主體的主要資金提供者。粗略估計(jì)，在目前的房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)中，直接或間接來自于商業(yè)銀行的資金可能超過60%。

2.結(jié)構(gòu)分析

在以銀行信貸為主導(dǎo)的房地產(chǎn)融資格局中，其他金融方式如上市融資、信托融資、債券融資以及基金融資等占比較小。而且，1998年以前，銀行房地產(chǎn)信貸的主要對(duì)象是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，1998年以后才逐漸擴(kuò)展到個(gè)人住房消費(fèi)信貸。整體上看，我國(guó)房地產(chǎn)融資的基本特點(diǎn)是：債務(wù)融資占主導(dǎo)，股權(quán)融資比例較小；融資渠道單一、融資結(jié)構(gòu)不盡合理。

(1)銀行信貸是房地產(chǎn)融資的主渠道。長(zhǎng)期以來，銀行貸款是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要融資渠道。在現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源中，銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)最小，成本最低，而其他一些融資方式成本相對(duì)要高。采用不同的融資渠道會(huì)影響到房地產(chǎn)開發(fā)的利潤(rùn)，這是很多房地產(chǎn)企業(yè)最為關(guān)心的。

1998年以來，銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持由過去單純的企業(yè)開發(fā)貸款支持轉(zhuǎn)變?yōu)閷?duì)投資和銷售兩個(gè)環(huán)節(jié)的支持，特別是對(duì)個(gè)人的住房信貸成了房地產(chǎn)發(fā)展的最大動(dòng)力。與1998年相比，2003年末房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額增長(zhǎng)了2.2倍，個(gè)人住房信貸增長(zhǎng)了近27倍。根據(jù)人民銀行的統(tǒng)計(jì)資料，2002～2004年3年間，全國(guó)個(gè)人住房信貸增長(zhǎng)迅猛，年度增加值分別為2670億元、3528億元、4072億元。截至2005年底，全國(guó)個(gè)人住房信貸余額已經(jīng)達(dá)到18400億元，占金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款余額的8.9%。

而由于受宏觀調(diào)控的影響，銀行貸款占房地產(chǎn)開發(fā)資金的比重呈持續(xù)下降態(tài)勢(shì)：2004年，1—3月份占24.33%：1—6月份占21.94%，1～9月份降至20.17%，1—12月份進(jìn)一步下降到18.4%。但在“其他資金”中，80%左右是購房者的定金和預(yù)付款，主要來自于個(gè)人信貸。由此估算，房地產(chǎn)業(yè)的資金仍有超過50%來自銀行，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)銀行貸款依賴度過高的狀態(tài)還沒有根本的改變。

(2)股權(quán)融資門檻相對(duì)較高。房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資的操作方法主要包括發(fā)行上市(1PO)、買殼上市以及非上市房地產(chǎn)企業(yè)與上市公司合作開發(fā)等。目前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中有能力進(jìn)行直接融資的企業(yè)屈指可數(shù)，房地產(chǎn)開發(fā)資金中直接融資占比很小。目前，A股市場(chǎng)中以房地產(chǎn)開發(fā)為主要業(yè)務(wù)的公司數(shù)目只有85家，占A股上市公司總數(shù)的6.3%，占我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的0.28%，并且上市的房地產(chǎn)公司規(guī)模偏小。據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)類上市公司總市值1700多億元，流通市值600多億元，流通市值還不到2003年全年房地產(chǎn)投資的10%。另有數(shù)據(jù)顯示，2001—2004年，房地產(chǎn)公司在證券市場(chǎng)上共融資99.7億元。但是，由于發(fā)行股票及上市過程長(zhǎng)、手續(xù)復(fù)雜、成本較高、對(duì)企業(yè)資質(zhì)要求更為嚴(yán)格等現(xiàn)實(shí)情況，上市融資之路對(duì)大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商來說，遙不可及。

(3)債券融資比重偏低。房地產(chǎn)不是國(guó)家重點(diǎn)扶持行業(yè)，所以，在債券市場(chǎng)上始終未能形成足夠的規(guī)模。我國(guó)房地產(chǎn)債券最先出現(xiàn)在1992年，由海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)的開發(fā)商推出，分別是“萬國(guó)投資券”、“伯樂投資券”、“富島投資券”，總計(jì)1.5億元的規(guī)模。1993～1998年上半年，受政策限制，房地產(chǎn)企業(yè)沒有公開發(fā)行房地產(chǎn)債券。1998年以后政策限制逐步放松，房地產(chǎn)企業(yè)重新恢復(fù)了債券發(fā)行，如深圳振業(yè)集團(tuán)發(fā)行的“1998深振業(yè)債券”、北京首創(chuàng)發(fā)行的“首創(chuàng)債券”等。到1999年，債券在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源中的占比達(dá)到0.21%。近年來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債券融資比例日益下降，目前不足0.01%。盡管房地產(chǎn)上市公司流通市值達(dá)到600億元，但企業(yè)債券余額僅為2億元。

(4)房地產(chǎn)資金信托漸趨活躍。2003年6月13日央行出臺(tái)121號(hào)文件后，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開始尋求新的融資途徑。在這種背景下，房地產(chǎn)信托頓時(shí)成為房地產(chǎn)業(yè)的新興融資熱點(diǎn)。2002年底，投向房地產(chǎn)業(yè)的信托財(cái)產(chǎn)共計(jì)24.08億元，占全部信托財(cái)產(chǎn)總額的2.82%，比年初增加12.61億元，增幅109.93%。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2003年全國(guó)房地產(chǎn)信托融資項(xiàng)目近70個(gè)，房地產(chǎn)信托資金的發(fā)行數(shù)額已超過60億元。相關(guān)機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)投資信托市場(chǎng)分析顯示，2004年全國(guó)房地產(chǎn)信托發(fā)行額為111.74億元，與2003年的發(fā)行額相比，將近翻了一番。但總體上看，目前房地產(chǎn)信托功能較為單一，房地產(chǎn)資金信托計(jì)劃大部分是提供“過橋貸款”，主要是為了未達(dá)到商業(yè)銀行貸款條件的房地產(chǎn)項(xiàng)目提供前期信托信貸，這些信托計(jì)劃基本不具有組合投資功能和期限轉(zhuǎn)換功能。

(5)海外資金逐漸進(jìn)入。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁增長(zhǎng)，國(guó)外房產(chǎn)基金看好中國(guó)沿海發(fā)達(dá)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)。摩根士丹利下屬房地產(chǎn)投資基金RSREF、荷蘭國(guó)際房地產(chǎn)、瑞安集團(tuán)、新加坡嘉德置地等紛至沓來、接連出手。迄今為止，已有10多家海外投資集團(tuán)進(jìn)入我國(guó)上海等城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，海外資本在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中的比重開始上升。但是，鑒于目前國(guó)內(nèi)相關(guān)法律和信用體系尚不健全，存在一系列政策、法律障礙，國(guó)外資本并沒有采取房地產(chǎn)基金的運(yùn)作方式，而是通過公司控股、項(xiàng)目控股等方式進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)領(lǐng)域。需要注意的是，近年來，由于對(duì)人民幣升值預(yù)期，有相當(dāng)一部分國(guó)際“熱錢”通過各種渠道進(jìn)入中國(guó)，并進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)部分城市房地產(chǎn)價(jià)格的上漲起到推波助瀾的作用。2005年上半年，由于政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施了嚴(yán)格的調(diào)控措施，再加上對(duì)人民幣升值預(yù)期的淡化，其中一部分熱錢開始流出。但是，7月21日央行出臺(tái)人民幣匯率制度改革后，又進(jìn)一步強(qiáng)化了對(duì)人民幣的升值預(yù)期。從日本和韓國(guó)的經(jīng)驗(yàn)看，人民幣升值會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展形成利好效應(yīng)，但是，鑒于我國(guó)的資本管制還比較嚴(yán)格，所以，此次匯率升值對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響不會(huì)太大。

(6)國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)投資基金剛剛起步。2005年初，北京國(guó)際信托投資公司推出的國(guó)內(nèi)首只房地產(chǎn)基金赴新加坡上市，意味著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)投資基金開始邁步。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我國(guó)證券市場(chǎng)上已有6000億元左右的私募基金。毫無疑問，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)私募基金的吸引力是很強(qiáng)的。然而，國(guó)內(nèi)有關(guān)產(chǎn)業(yè)基金法律法規(guī)的缺位，致使私募基金望而卻步，往往只能借助財(cái)務(wù)管理公司、投資公司等形式存在，具體運(yùn)作上更是有待引導(dǎo)、規(guī)范。

2、商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展與面臨的風(fēng)險(xiǎn)

目前，房地產(chǎn)業(yè)已成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、涉及面廣的重要產(chǎn)業(yè)，其每增加1單位產(chǎn)值，可帶動(dòng)所有產(chǎn)業(yè)增加1.416單位產(chǎn)值。其中，帶動(dòng)金融保險(xiǎn)業(yè)增加0.145單位產(chǎn)值。這既說明了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以促進(jìn)金融保險(xiǎn)業(yè)的發(fā)展，也揭示了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)與銀行業(yè)高度依存的行業(yè)。

需要指出的是，目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)與金融保險(xiǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度已經(jīng)接近甚至超過日本地產(chǎn)泡沫形成時(shí)的水平，理應(yīng)引起重視。房地產(chǎn)業(yè)過度依賴金融業(yè)的格局，可能會(huì)釀成房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展無序、市場(chǎng)價(jià)格虛高、投機(jī)炒作行為盛行等問題，進(jìn)一步發(fā)展就有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)發(fā)展過熱，直至出現(xiàn)泡沫，從而成為經(jīng)濟(jì)金融危機(jī)的導(dǎo)火索。

1.銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展現(xiàn)狀

1998年以來，銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的信貸支持，由過去單純的企業(yè)開發(fā)貸款支持轉(zhuǎn)變?yōu)閺姆康禺a(chǎn)開發(fā)和銷售兩個(gè)環(huán)節(jié)給予信貸支持。具體表現(xiàn)為：其一，用于房地產(chǎn)開發(fā)的銀行信貸明顯上升。1998年房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為2028.92億元，2003年擴(kuò)大到6657.35億元，5年增長(zhǎng)了3.2倍，房地產(chǎn)開發(fā)貸款增長(zhǎng)也明顯高于同期全部金融機(jī)構(gòu)貸款增長(zhǎng)速度，房地產(chǎn)開發(fā)貸款在全部金融機(jī)構(gòu)貸款中的占比在2.3—4.2%之間。2004年，受宏觀調(diào)控政策影響，金融機(jī)構(gòu)用于房地產(chǎn)開發(fā)的貸款余額出現(xiàn)較大下降。其二，個(gè)人住房消費(fèi)信貸快速增長(zhǎng)。近年來，個(gè)人住房貸款占個(gè)人消費(fèi)貸款的比重高達(dá)75—97%。2004年與1998年相比，個(gè)人住房貸款增加了15573.84億元，增長(zhǎng)了36.5倍。

2.銀行房地產(chǎn)信貸面臨的風(fēng)險(xiǎn)

(1)政策性風(fēng)險(xiǎn)。2005年4月份，央行提高了存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。一周后，國(guó)務(wù)院下發(fā)通知，將房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目(不包含經(jīng)濟(jì)適用房)資本金比例從20%提高到35%及以上。這是繼以降低銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)為初衷的“121號(hào)文件”和《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》出臺(tái)以來，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控的又一重大舉措。此次調(diào)控不僅對(duì)房地產(chǎn)業(yè)本身產(chǎn)生直接影響，而且對(duì)銀行貸款形成波及效應(yīng)，政策風(fēng)險(xiǎn)由此顯現(xiàn)。

(2)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。主要表現(xiàn)為兩個(gè)方面：一是資產(chǎn)與負(fù)債期限不匹配。從資產(chǎn)負(fù)債的期限結(jié)構(gòu)方面講，目前我國(guó)商業(yè)銀行的房貸負(fù)債主要是政府、企事業(yè)單位、居民的儲(chǔ)蓄存款和吸收的外幣存款。這些存款大部分是5年期以下的定期存款和活期存款，而住房抵押貸款的期限較長(zhǎng)，一般為25—30年，這樣銀行的房貸資金客觀上就存在一個(gè)負(fù)債來源的短期性和資產(chǎn)運(yùn)用的長(zhǎng)期性之間“存短貸長(zhǎng)”的期限不匹配矛盾。這同時(shí)也表明，我國(guó)商業(yè)銀行缺少使資產(chǎn)業(yè)務(wù)化短為長(zhǎng)的住房抵押貸款證券化的成熟轉(zhuǎn)換機(jī)制。

摘要：房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，對(duì)相關(guān)行業(yè)和部門具有明顯的帶動(dòng)作用。而為了保證房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，建立一個(gè)多元化的房地產(chǎn)融資體系是非常必要的。基于此，本文對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)融資格局的現(xiàn)狀進(jìn)行了總體描述和結(jié)構(gòu)分析，揭示了商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展與面臨的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而提出了加快商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)創(chuàng)新的主要思路。

1、我國(guó)房地產(chǎn)融資格局的現(xiàn)狀

1.總體狀況

中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源主要是國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金及其他資金(主要是定金及預(yù)付款)三個(gè)方面。房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例較低，而銀行信貸資金在房地產(chǎn)投資中占比較高。央行和銀監(jiān)會(huì)對(duì)全國(guó)除西藏以外的30個(gè)省(市)的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債率75.76%，銀行貸款在總負(fù)債中的比重為41.32%，銀行貸款占其全部資金來源的40.8%。深圳證券交易所的研究報(bào)告顯示，近年來，房地產(chǎn)貸款在金融機(jī)構(gòu)新增資產(chǎn)中的比重呈上升趨勢(shì)，2001年為39%，估計(jì)2005年將上升到42%～67%，2010年可能達(dá)到45%～62%。從房地產(chǎn)市場(chǎng)資金鏈的實(shí)際情況看，商業(yè)銀行基本參與了土地儲(chǔ)備、交易、房地產(chǎn)開發(fā)和房產(chǎn)銷售的整個(gè)過程，是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)各種相關(guān)主體的主要資金提供者。粗略估計(jì)，在目前的房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)中，直接或間接來自于商業(yè)銀行的資金可能超過60%。

2.結(jié)構(gòu)分析

在以銀行信貸為主導(dǎo)的房地產(chǎn)融資格局中，其他金融方式如上市融資、信托融資、債券融資以及基金融資等占比較小。而且，1998年以前，銀行房地產(chǎn)信貸的主要對(duì)象是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，1998年以后才逐漸擴(kuò)展到個(gè)人住房消費(fèi)信貸。整體上看，我國(guó)房地產(chǎn)融資的基本特點(diǎn)是：債務(wù)融資占主導(dǎo)，股權(quán)融資比例較?。蝗谫Y渠道單一、融資結(jié)構(gòu)不盡合理。

(1)銀行信貸是房地產(chǎn)融資的主渠道。長(zhǎng)期以來，銀行貸款是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要融資渠道。在現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源中，銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)最小，成本最低，而其他一些融資方式成本相對(duì)要高。采用不同的融資渠道會(huì)影響到房地產(chǎn)開發(fā)的利潤(rùn)，這是很多房地產(chǎn)企業(yè)最為關(guān)心的。

1998年以來，銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持由過去單純的企業(yè)開發(fā)貸款支持轉(zhuǎn)變?yōu)閷?duì)投資和銷售兩個(gè)環(huán)節(jié)的支持，特別是對(duì)個(gè)人的住房信貸成了房地產(chǎn)發(fā)展的最大動(dòng)力。與1998年相比，2003年末房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額增長(zhǎng)了2.2倍，個(gè)人住房信貸增長(zhǎng)了近27倍。根據(jù)人民銀行的統(tǒng)計(jì)資料，2002～2004年3年間，全國(guó)個(gè)人住房信貸增長(zhǎng)迅猛，年度增加值分別為2670億元、3528億元、4072億元。截至2005年底，全國(guó)個(gè)人住房信貸余額已經(jīng)達(dá)到18400億元，占金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款余額的8.9%。

而由于受宏觀調(diào)控的影響，銀行貸款占房地產(chǎn)開發(fā)資金的比重呈持續(xù)下降態(tài)勢(shì)：2004年，1—3月份占24.33%：1—6月份占21.94%，1～9月份降至20.17%，1—12月份進(jìn)一步下降到18.4%。但在“其他資金”中，80%左右是購房者的定金和預(yù)付款，主要來自于個(gè)人信貸。由此估算，房地產(chǎn)業(yè)的資金仍有超過50%來自銀行，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)銀行貸款依賴度過高的狀態(tài)還沒有根本的改變。

(2)股權(quán)融資門檻相對(duì)較高。房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資的操作方法主要包括發(fā)行上市(1PO)、買殼上市以及非上市房地產(chǎn)企業(yè)與上市公司合作開發(fā)等。目前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中有能力進(jìn)行直接融資的企業(yè)屈指可數(shù)，房地產(chǎn)開發(fā)資金中直接融資占比很小。目前，A股市場(chǎng)中以房地產(chǎn)開發(fā)為主要業(yè)務(wù)的公司數(shù)目只有85家，占A股上市公司總數(shù)的6.3%，占我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的0.28%，并且上市的房地產(chǎn)公司規(guī)模偏小。據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)類上市公司總市值1700多億元，流通市值600多億元，流通市值還不到2003年全年房地產(chǎn)投資的10%。另有數(shù)據(jù)顯示，2001—2004年，房地產(chǎn)公司在證券市場(chǎng)上共融資99.7億元。但是，由于發(fā)行股票及上市過程長(zhǎng)、手續(xù)復(fù)雜、成本較高、對(duì)企業(yè)資質(zhì)要求更為嚴(yán)格等現(xiàn)實(shí)情況，上市融資之路對(duì)大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商來說，遙不可及。

(3)債券融資比重偏低。房地產(chǎn)不是國(guó)家重點(diǎn)扶持行業(yè)，所以，在債券市場(chǎng)上始終未能形成足夠的規(guī)模。我國(guó)房地產(chǎn)債券最先出現(xiàn)在1992年，由海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)的開發(fā)商推出，分別是“萬國(guó)投資券”、“伯樂投資券”、“富島投資券”，總計(jì)1.5億元的規(guī)模。1993～1998年上半年，受政策限制，房地產(chǎn)企業(yè)沒有公開發(fā)行房地產(chǎn)債券。1998年以后政策限制逐步放松，房地產(chǎn)企業(yè)重新恢復(fù)了債券發(fā)行，如深圳振業(yè)集團(tuán)發(fā)行的“1998深振業(yè)債券”、北京首創(chuàng)發(fā)行的“首創(chuàng)債券”等。到1999年，債券在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源中的占比達(dá)到0.21%。近年來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債券融資比例日益下降，目前不足0.01%。盡管房地產(chǎn)上市公司流通市值達(dá)到600億元，但企業(yè)債券余額僅為2億元。

(4)房地產(chǎn)資金信托漸趨活躍。2003年6月13日央行出臺(tái)121號(hào)文件后，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開始尋求新的融資途徑。在這種背景下，房地產(chǎn)信托頓時(shí)成為房地產(chǎn)業(yè)的新興融資熱點(diǎn)。2002年底，投向房地產(chǎn)業(yè)的信托財(cái)產(chǎn)共計(jì)24.08億元，占全部信托財(cái)產(chǎn)總額的2.82%，比年初增加12.61億元，增幅109.93%。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2003年全國(guó)房地產(chǎn)信托融資項(xiàng)目近70個(gè)，房地產(chǎn)信托資金的發(fā)行數(shù)額已超過60億元。相關(guān)機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)投資信托市場(chǎng)分析顯示，2004年全國(guó)房地產(chǎn)信托發(fā)行額為111.74億元，與2003年的發(fā)行額相比，將近翻了一番。但總體上看，目前房地產(chǎn)信托功能較為單一，房地產(chǎn)資金信托計(jì)劃大部分是提供“過橋貸款”，主要是為了未達(dá)到商業(yè)銀行貸款條件的房地產(chǎn)項(xiàng)目提供前期信托信貸，這些信托計(jì)劃基本不具有組合投資功能和期限轉(zhuǎn)換功能。

(5)海外資金逐漸進(jìn)入。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁增長(zhǎng)，國(guó)外房產(chǎn)基金看好中國(guó)沿海發(fā)達(dá)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)。摩根士丹利下屬房地產(chǎn)投資基金RSREF、荷蘭國(guó)際房地產(chǎn)、瑞安集團(tuán)、新加坡嘉德置地等紛至沓來、接連出手。迄今為止，已有10多家海外投資集團(tuán)進(jìn)入我國(guó)上海等城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，海外資本在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中的比重開始上升。但是，鑒于目前國(guó)內(nèi)相關(guān)法律和信用體系尚不健全，存在一系列政策、法律障礙，國(guó)外資本并沒有采取房地產(chǎn)基金的運(yùn)作方式，而是通過公司控股、項(xiàng)目控股等方式進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)領(lǐng)域。需要注意的是，近年來，由于對(duì)人民幣升值預(yù)期，有相當(dāng)一部分國(guó)際“熱錢”通過各種渠道進(jìn)入中國(guó)，并進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)部分城市房地產(chǎn)價(jià)格的上漲起到推波助瀾的作用。2005年上半年，由于政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施了嚴(yán)格的調(diào)控措施，再加上對(duì)人民幣升值預(yù)期的淡化，其中一部分熱錢開始流出。但是，7月21日央行出臺(tái)人民幣匯率制度改革后，又進(jìn)一步強(qiáng)化了對(duì)人民幣的升值預(yù)期。從日本和韓國(guó)的經(jīng)驗(yàn)看，人民幣升值會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展形成利好效應(yīng)，但是，鑒于我國(guó)的資本管制還比較嚴(yán)格，所以，此次匯率升值對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響不會(huì)太大。

(6)國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)投資基金剛剛起步。2005年初，北京國(guó)際信托投資公司推出的國(guó)內(nèi)首只房地產(chǎn)基金赴新加坡上市，意味著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)投資基金開始邁步。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我國(guó)證券市場(chǎng)上已有6000億元左右的私募基金。毫無疑問，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)私募基金的吸引力是很強(qiáng)的。然而，國(guó)內(nèi)有關(guān)產(chǎn)業(yè)基金法律法規(guī)的缺位，致使私募基金望而卻步，往往只能借助財(cái)務(wù)管理公司、投資公司等形式存在，具體運(yùn)作上更是有待引導(dǎo)、規(guī)范。

2、商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展與面臨的風(fēng)險(xiǎn)

目前，房地產(chǎn)業(yè)已成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、涉及面廣的重要產(chǎn)業(yè)，其每增加1單位產(chǎn)值，可帶動(dòng)所有產(chǎn)業(yè)增加1.416單位產(chǎn)值。其中，帶動(dòng)金融保險(xiǎn)業(yè)增加0.145單位產(chǎn)值。這既說明了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以促進(jìn)金融保險(xiǎn)業(yè)的發(fā)展，也揭示了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)與銀行業(yè)高度依存的行業(yè)。

需要指出的是，目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)與金融保險(xiǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度已經(jīng)接近甚至超過日本地產(chǎn)泡沫形成時(shí)的水平，理應(yīng)引起重視。房地產(chǎn)業(yè)過度依賴金融業(yè)的格局，可能會(huì)釀成房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展無序、市場(chǎng)價(jià)格虛高、投機(jī)炒作行為盛行等問題，進(jìn)一步發(fā)展就有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)發(fā)展過熱，直至出現(xiàn)泡沫，從而成為經(jīng)濟(jì)金融危機(jī)的導(dǎo)火索。

1.銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展現(xiàn)狀

1998年以來，銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的信貸支持，由過去單純的企業(yè)開發(fā)貸款支持轉(zhuǎn)變?yōu)閺姆康禺a(chǎn)開發(fā)和銷售兩個(gè)環(huán)節(jié)給予信貸支持。具體表現(xiàn)為：其一，用于房地產(chǎn)開發(fā)的銀行信貸明顯上升。1998年房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為2028.92億元，2003年擴(kuò)大到6657.35億元，5年增長(zhǎng)了3.2倍，房地產(chǎn)開發(fā)貸款增長(zhǎng)也明顯高于同期全部金融機(jī)構(gòu)貸款增長(zhǎng)速度，房地產(chǎn)開發(fā)貸款在全部金融機(jī)構(gòu)貸款中的占比在2.3—4.2%之間。2004年，受宏觀調(diào)控政策影響，金融機(jī)構(gòu)用于房地產(chǎn)開發(fā)的貸款余額出現(xiàn)較大下降。其二，個(gè)人住房消費(fèi)信貸快速增長(zhǎng)。近年來，個(gè)人住房貸款占個(gè)人消費(fèi)貸款的比重高達(dá)75—97%。2004年與1998年相比，個(gè)人住房貸款增加了15573.84億元，增長(zhǎng)了36.5倍。

2.銀行房地產(chǎn)信貸面臨的風(fēng)險(xiǎn)

(1)政策性風(fēng)險(xiǎn)。2005年4月份，央行提高了存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。一周后，國(guó)務(wù)院下發(fā)通知，將房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目(不包含經(jīng)濟(jì)適用房)資本金比例從20%提高到35%及以上。這是繼以降低銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)為初衷的“121號(hào)文件”和《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》出臺(tái)以來，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控的又一重大舉措。此次調(diào)控不僅對(duì)房地產(chǎn)業(yè)本身產(chǎn)生直接影響，而且對(duì)銀行貸款形成波及效應(yīng)，政策風(fēng)險(xiǎn)由此顯現(xiàn)。

(2)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。主要表現(xiàn)為兩個(gè)方面：一是資產(chǎn)與負(fù)債期限不匹配。從資產(chǎn)負(fù)債的期限結(jié)構(gòu)方面講，目前我國(guó)商業(yè)銀行的房貸負(fù)債主要是政府、企事業(yè)單位、居民的儲(chǔ)蓄存款和吸收的外幣存款。這些存款大部分是5年期以下的定期存款和活期存款，而住房抵押貸款的期限較長(zhǎng)，一般為25—30年，這樣銀行的房貸資金客觀上就存在一個(gè)負(fù)債來源的短期性和資產(chǎn)運(yùn)用的長(zhǎng)期性之間“存短貸長(zhǎng)”的期限不匹配矛盾。這同時(shí)也表明，我國(guó)商業(yè)銀行缺少使資產(chǎn)業(yè)務(wù)化短為長(zhǎng)的住房抵押貸款證券化的成熟轉(zhuǎn)換機(jī)制。

(3)信用風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)貸款具有期限長(zhǎng)、流動(dòng)性差的特點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)先天具備的高風(fēng)險(xiǎn)性以及它和金融的天然聯(lián)系決定了房地產(chǎn)貸款信用風(fēng)險(xiǎn)存在的必然性。信用體系缺失，借貸者信息不真實(shí)，各銀行信息不聯(lián)通等都增加了銀行房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)，一旦出現(xiàn)借貸人無力還貸的情況，由于變現(xiàn)渠道不通暢和存在法律障礙，銀行的變現(xiàn)能力將受到很大的制約，房地產(chǎn)資金過度依賴銀行信貸，存短貸長(zhǎng)，流動(dòng)性差，不可控因素多，這樣的資產(chǎn)過多，勢(shì)必會(huì)增大銀行的信用風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而影響到整個(gè)銀行整體的資產(chǎn)質(zhì)量。

(4)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)資金過多依賴于銀行貸款，使房地產(chǎn)投資的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和融資信用風(fēng)險(xiǎn)不可避免向商業(yè)銀行集結(jié)。在目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)資金鏈中，由于商業(yè)銀行基本參與了房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，通過住房消費(fèi)貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動(dòng)性貸款和土地儲(chǔ)備貸款等，商業(yè)銀行實(shí)際上直接或間接承受了房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中各個(gè)環(huán)節(jié)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)。一旦房地產(chǎn)泡沫破滅，那么由眾多銀行信貸資金堆積的房地產(chǎn)金融泡沫就會(huì)破滅，進(jìn)而有可能發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

3、加快商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)創(chuàng)新的主要思路

在成熟的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上，房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的融資不僅有債務(wù)融資和股權(quán)融資兩種基本形式，而且在一級(jí)市場(chǎng)以外，存在著發(fā)達(dá)的證券化二級(jí)市場(chǎng)。在這個(gè)二級(jí)市場(chǎng)上，各種金融創(chuàng)新產(chǎn)生了層出不窮的房地產(chǎn)金融工具，包括投資基金、信托證券、指數(shù)化證券等。正是通過各種投資者在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上對(duì)證券化金融資產(chǎn)的自主購買，二級(jí)市場(chǎng)把本來集中于房地產(chǎn)信貸機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)有效地分散于整個(gè)金融市場(chǎng)的各種投資者。這樣，就對(duì)商業(yè)銀行提出了更高要求，商業(yè)銀行必須在有效控制風(fēng)險(xiǎn)的前提下，加快房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的創(chuàng)新。

1.大力開發(fā)新的房地產(chǎn)信貸品種

(1)推出“開發(fā)商貼息委托貸款”業(yè)務(wù)。“開發(fā)商貼息委托貸款”業(yè)務(wù)，主要是由房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金，委托商業(yè)銀行向購買其商品房者發(fā)放委托貸款，并由開發(fā)商補(bǔ)貼一定期限的利息，風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)者由銀行變成了開發(fā)商。對(duì)商業(yè)銀行來講，通過委托貸款業(yè)務(wù)既可以規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)、信貸風(fēng)險(xiǎn)，也能獲得可觀的手續(xù)費(fèi)等中間業(yè)務(wù)收入，對(duì)開發(fā)商和購房者來講，則是資金、住房“雙贏”得利。因此，該項(xiàng)金融創(chuàng)新不失為一個(gè)很好的房地產(chǎn)融資創(chuàng)新模式。同時(shí)，開發(fā)商的行為發(fā)出了變間接融資為直接融資的市場(chǎng)信號(hào)，對(duì)加快金融工具的多元化步伐作出了一種嘗試。

(2)承辦民間委托貸款業(yè)務(wù)。央行調(diào)查顯示，我國(guó)民間融資規(guī)模為9500億元，占GDP6.96%左右，占本外幣貸款的5.92%左右。從調(diào)查情況來看，民間融資的利率期限結(jié)構(gòu)以及風(fēng)險(xiǎn)狀況比外界想象的要好。由于受到人際關(guān)系的約束，征信成本相應(yīng)減少，民間金融的還貸情況較好，從而保證了一定的貸款質(zhì)量?？墒牵壳按罅康拿耖g資本由于受政策限制無法進(jìn)入到住房貸款市場(chǎng)，有效發(fā)揮作用。諸如溫州炒房團(tuán)這樣大的游資無法尋找到良好的房地產(chǎn)金融投資工具而進(jìn)行盲目的“炒房”，加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)的不穩(wěn)定性?；诖?，商業(yè)銀行可以考慮將這些民間資本集中起來，向房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)放委托貸款。這樣不僅可以減少自身的信貸風(fēng)險(xiǎn)，而且可以帶來相應(yīng)的業(yè)務(wù)收入。

(3)發(fā)展個(gè)人住房抵押貸款保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。商業(yè)銀行可以考慮通過個(gè)人住房金融業(yè)務(wù)部門，為居民提供住房貸款保險(xiǎn)。借款人將住房貸款利息按期還給銀行，而將本金交給保險(xiǎn)公司。由保險(xiǎn)公司不斷地增值運(yùn)用，在貸款到期后，由其一次將本金還給銀行。由于保險(xiǎn)公司是按復(fù)利計(jì)息，同時(shí)又有相應(yīng)的增值手段，最后這筆錢支付本金后還可有一筆盈余(盈余的多少視貸款利率、期限和保險(xiǎn)公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī))，既可以充當(dāng)意外保險(xiǎn)費(fèi)，也可以返還借款人，從而建立起購房者、銀行、保險(xiǎn)公司的多贏關(guān)系。

(4)實(shí)施再按揭和逆抵押，啟動(dòng)住房二級(jí)市場(chǎng)。個(gè)人住房再按揭貸款，是指二手房交易過程中出售方當(dāng)初購房時(shí)曾辦理個(gè)人住房貸款，在尚未結(jié)清銀行借款余額、而房屋仍抵押給銀行的情況下，房屋買入方按照二手房貸款方式重新辦理貸款，以歸還出售方的借款余額和支付出售方的房款。其受理范圍包括已抵押給辦理再按揭業(yè)務(wù)銀行的房屋以及已抵押給他行的房屋。此方法的好處是可以讓沒有房子的低收入者貸款買到二手房，同時(shí)又解決了買新房的人的后顧之憂，還降低了二手房交易成本，對(duì)于住房二級(jí)市場(chǎng)的啟動(dòng)是非常有意義的。

住房逆抵押貸款是美國(guó)近年來實(shí)行的一種新的住房貸款方式。傳統(tǒng)的住房分期抵押貸款，其放貸對(duì)象是年青、有固定收入的購房者，抵押貸款一次發(fā)放，分期償還，貸款本金隨著分期償還而下降，負(fù)債減少，自有資產(chǎn)增加。逆抵押貸款則不同，其放貸對(duì)象是無固定收入而又有住房的老年人，以其自有住房作抵押，定期向其放貸，到期以出售住房的收入或其他資產(chǎn)還貸。其特點(diǎn)是分期放貸，一次償還，貸款本金隨著分期放貸而上升，負(fù)債增加，自有資產(chǎn)減少。由于這種方式與傳統(tǒng)的抵押貸款相反，故被稱為“逆抵押貸款”。逆抵押貸款發(fā)放形式分為有限期和無限期兩類。

2.盡快實(shí)施住房信貸資產(chǎn)證券化

2005年3月22日，我國(guó)信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)正式啟動(dòng)，中國(guó)建設(shè)銀行獲準(zhǔn)首家推出住房貸款證券化產(chǎn)品，并以債券形式在銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行并流通。4月21日，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)公布了《信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)管理辦法》，《辦法》規(guī)定，境內(nèi)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)作為發(fā)起機(jī)構(gòu)，將信貸資產(chǎn)信托給受托機(jī)構(gòu)，由受托機(jī)構(gòu)以資產(chǎn)支持證券的形式向投資機(jī)構(gòu)發(fā)行受益證券。這表明，商業(yè)銀行今后可以積極創(chuàng)造條件，嘗試實(shí)施包括住房資產(chǎn)證券化在內(nèi)的證券化業(yè)務(wù)。

作為一項(xiàng)金融創(chuàng)新舉措，銀行業(yè)無疑將成為信貸資產(chǎn)證券化的直接受益者。而住房信貸資產(chǎn)證券化對(duì)于降低住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)、緩解銀行壓力、推動(dòng)住房信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展具有積極現(xiàn)實(shí)意義。通過房貸資產(chǎn)證券化，銀行不僅可以較快地收回資金，擴(kuò)大融資渠道，增加資產(chǎn)流動(dòng)性，而且可以通過證券化的組合，出售，將貸款風(fēng)險(xiǎn)分散給其他投資機(jī)構(gòu)，從而提高自身系統(tǒng)的安全性。

3.組建房地產(chǎn)投資信托基金

通常，在資本市場(chǎng)發(fā)展較為成熟的國(guó)家，一般可以通過房地產(chǎn)信托基金、資產(chǎn)證券化等方式來進(jìn)行資金的組合和運(yùn)作，以加速資金的循環(huán)再生。由于我國(guó)產(chǎn)業(yè)基金并未立法，而信托業(yè)務(wù)已經(jīng)得到開展，因此國(guó)內(nèi)外金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)企業(yè)目前普遍關(guān)注房地產(chǎn)信托基金應(yīng)用與發(fā)展的可能性。

基于此，銀行可以在組建房地產(chǎn)投資信托基金方面有所作為。在現(xiàn)實(shí)條件尚不具備的情況下，可以通過整合“信托+銀行”組合工具來構(gòu)建房地產(chǎn)項(xiàng)目融資模式融資數(shù)額由以信托為核心的金融組合工具完成，實(shí)現(xiàn)信托前端融資，銀行后端資金支持。信托公司與銀行互補(bǔ)互動(dòng)，銀行具有資金優(yōu)勢(shì)，信托具有制度優(yōu)勢(shì)和靈活的創(chuàng)新性。通過一系列制度安排，實(shí)現(xiàn)一個(gè)項(xiàng)目的組合融資，比如信托融資一年或兩年后退出，可以再進(jìn)行銀行二次融資，還可以吸納其他資金進(jìn)入。

4.發(fā)行房地產(chǎn)建設(shè)債券

作為具備相關(guān)條件的房地產(chǎn)企業(yè)，可以通過發(fā)行房地產(chǎn)建設(shè)債券來籌措開發(fā)資金，而商業(yè)銀行則可考慮聯(lián)合券商為其發(fā)行房地產(chǎn)建設(shè)債券。這一方面可以拓展商業(yè)銀行中間業(yè)務(wù)領(lǐng)地，另一方面，也可以使其在直接融資的債券市場(chǎng)有所作為。

5.采取“套餐”式的組合融資

商業(yè)銀行可以根據(jù)具體情況，靈活采用“自有資金+銀行貸款”、“股權(quán)融資+銀行貸款”、“自有資金+民間委托貸款”、“自有資金+機(jī)構(gòu)投資者投資”、“自有資金+產(chǎn)業(yè)基金”、“自有資金+信托計(jì)劃委托貸款”等多種融資組合的“套餐”方式來滿足房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求和發(fā)展需要。

摘要：房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，對(duì)相關(guān)行業(yè)和部門具有明顯的帶動(dòng)作用。而為了保證房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，建立一個(gè)多元化的房地產(chǎn)融資體系是非常必要的?；诖?，本文對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)融資格局的現(xiàn)狀進(jìn)行了總體描述和結(jié)構(gòu)分析，揭示了商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展與面臨的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而提出了加快商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)創(chuàng)新的主要思路。