導(dǎo)語(yǔ)：房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸現(xiàn)狀分析論文一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢(xún)客服老師，歡迎參考。

【論文關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)市場(chǎng)；房地產(chǎn)信貸

【論文摘要】近年來(lái)伴隨著西部大開(kāi)發(fā)的逐步深入，西安市建設(shè)改造的進(jìn)程也逐步推進(jìn)，為房地產(chǎn)業(yè)的深層次發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)，市場(chǎng)呈現(xiàn)出諸多新的發(fā)展特征。國(guó)家先后出臺(tái)的政策促使著房地產(chǎn)市場(chǎng)和信貸健康有序地發(fā)展。本文結(jié)合詳盡可靠的數(shù)據(jù)對(duì)西安地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其信貸現(xiàn)狀進(jìn)行了深入分析，指出了目前西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行存在的問(wèn)題，并對(duì)其進(jìn)行了因素分析，進(jìn)而提出了一系列切實(shí)可行的建議，以尋求新的發(fā)展契機(jī)。

2007年，國(guó)家出臺(tái)了一系列調(diào)控政策，先后從金融、稅收、土地等多個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)加以規(guī)范和引導(dǎo)。近年，西安市作為西部開(kāi)放后的龍頭城市，城市化進(jìn)程加快，市政配套建設(shè)迅速跟進(jìn)為房地產(chǎn)行業(yè)快速擴(kuò)展開(kāi)發(fā)提供了有力支持。房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始向著可持續(xù)發(fā)展的方向進(jìn)行調(diào)整。

經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、浐灞生態(tài)區(qū)、西咸共建區(qū)、長(zhǎng)安區(qū)、郭杜等區(qū)域隨著幾年來(lái)區(qū)域規(guī)劃建設(shè)的推進(jìn)，已經(jīng)成為地產(chǎn)發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域。2007年由于股市過(guò)熱，國(guó)家為防止房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)相繼出臺(tái)了多項(xiàng)政策加以調(diào)控，作為二線市場(chǎng)的西安市總體有小幅波動(dòng)，但絲毫沒(méi)有影響西安房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入新的階段。

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析

1、全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

2007年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速緩慢回升，房屋銷(xiāo)售回溫，經(jīng)濟(jì)適用房投資表現(xiàn)出加速增長(zhǎng)的勢(shì)頭，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)積極謀求多元化融資渠道，利用外資增速發(fā)展。全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資25280億元，同比增長(zhǎng)30.2%。全國(guó)商品住宅竣工面積4.78億平方米，同比增長(zhǎng)5%；銷(xiāo)售面積6.91億平方米，同比增長(zhǎng)24.7%。西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)及其信貸現(xiàn)狀分析與啟示區(qū)域經(jīng)濟(jì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)及其信貸現(xiàn)狀分析與啟示

房?jī)r(jià)總體漲幅較大，上海等熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)在下半年有一定回落，波動(dòng)較大。盡管?chē)?guó)家調(diào)控政策意圖明顯，但是全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住房、二手住房的銷(xiāo)售價(jià)格持續(xù)走高。房?jī)r(jià)上漲過(guò)程中，多種市場(chǎng)需求集中釋放，投資和投機(jī)需求大量入市。

2、西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

2007年，西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)在宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境良性運(yùn)行、城市建設(shè)快速推進(jìn)的背景之下得到了多方面的提升，國(guó)家政策調(diào)控的影響逐步顯現(xiàn)，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展愈趨健康、成熟。

（1）運(yùn)行狀況。近年來(lái)，西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模逐步擴(kuò)大，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)中企業(yè)、樓盤(pán)品質(zhì)逐步提升，居民消費(fèi)理念越來(lái)越為成熟。

①土地交易市場(chǎng)。2007年，西安市公開(kāi)拍賣(mài)土地5136.57畝，其中住宅用地3789.7畝，商業(yè)性用地499.61畝。成交土地5083.53畝，其中住宅用地3781.31畝，商業(yè)性用地454.96畝。

②商品房供應(yīng)市場(chǎng)。從商品房投資額看，近年來(lái)的西安市商品房完成投資增幅逐年提高，除2005年增速放緩?fù)猓?006－2007年均保持平穩(wěn)增長(zhǎng)的勢(shì)頭。2007年，商品房完成投資額1474022萬(wàn)元，較2006年增長(zhǎng)37.84%。從商品房供應(yīng)量來(lái)看，近年來(lái)年均保持30%以上的增幅。從商品房投資資金來(lái)源看，自有資金所占比例有了一定的提高，但是占比最大的仍是借貸資金，較去年上升7.16個(gè)百分點(diǎn)，實(shí)際完成投資額為509371萬(wàn)元。

③商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)。2007年，西安商品房年銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)速度明顯加快，較去年相比增幅38%左右，同時(shí)，銷(xiāo)售金額方面超過(guò)了去年45%。全年商品房銷(xiāo)售量達(dá)到了9580125平米，較去年增加了40.67%，創(chuàng)商品房銷(xiāo)售量歷史新高。

（2）運(yùn)行特點(diǎn)。商品房開(kāi)發(fā)和交易市場(chǎng)異?；馃?，開(kāi)發(fā)投資額和房屋銷(xiāo)售額屢創(chuàng)新高，全年房地產(chǎn)市場(chǎng)總體運(yùn)行速度明顯加快。政府土地市場(chǎng)調(diào)控能力增強(qiáng)，市場(chǎng)調(diào)控力度進(jìn)一步加大。小宗地塊將成為西安土地主要供應(yīng)形式。市場(chǎng)開(kāi)發(fā)繼續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)由產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)向品牌、服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)升級(jí)。投資型住房需求有所回落，大戶型市場(chǎng)產(chǎn)品運(yùn)作將更為精益求精，住宅價(jià)格增長(zhǎng)回歸平穩(wěn)。

二、房地產(chǎn)信貸現(xiàn)狀分析

1、全國(guó)房地產(chǎn)信貸現(xiàn)狀

2007年對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)是有特殊意義的一年。為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)和宏觀經(jīng)濟(jì)安全，國(guó)務(wù)院24號(hào)文《廉租房管理辦法》、《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》相繼出臺(tái)。但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)仍有所加快。全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資25280億元，比上年增長(zhǎng)30.2%，其中商品住宅投資18010億元，增長(zhǎng)32.1%。商品房竣工面積58236萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)4.3%。商品房銷(xiāo)售面積76193萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)23.2%。這些數(shù)字都顯示，盡管宏觀形勢(shì)、政策環(huán)境與過(guò)去幾年相比嚴(yán)峻很多，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)整體上還是呈現(xiàn)投資和銷(xiāo)售雙雙興旺的局面。

央行年內(nèi)6次加息，房地產(chǎn)宏觀融資環(huán)境明顯緊縮。政府不僅希望保護(hù)居民合理性的住房消費(fèi)需求，更希望發(fā)揮住房公積金在這中間的調(diào)解作用。同時(shí)央行大力加強(qiáng)住房消費(fèi)信貸安全管理，更多從“窗口指導(dǎo)”、嚴(yán)格信貸資質(zhì)條件和緊縮信貸額度入手。借助2007年股市的行情和政策的扶持，房地產(chǎn)業(yè)有效擴(kuò)寬了融資渠道，融資結(jié)構(gòu)得到相對(duì)優(yōu)化。

2、西安市房地產(chǎn)信貸現(xiàn)狀

（1）運(yùn)行狀況。2007年以來(lái)，西安市金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)信貸增速明顯加快，個(gè)人住房貸款成為拉動(dòng)房地產(chǎn)信貸的絕對(duì)因素。截止12月底，全市金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額491.85億元，同比增長(zhǎng)20.44%，增加了18.89個(gè)百分點(diǎn)，其中個(gè)人購(gòu)房貸款余額289.50億元，同比增長(zhǎng)35.94％，增加了33.43個(gè)百分點(diǎn)。

房地產(chǎn)信貸增長(zhǎng)呈現(xiàn)加快趨勢(shì)，個(gè)人住房貸款增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)明顯。2007年各月房地產(chǎn)貸款和個(gè)人住房貸款增速較快，增速比較明顯的是四季度，房地產(chǎn)貸款和個(gè)人住房貸款增速均呈現(xiàn)正V字形。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款保持小幅增長(zhǎng)趨勢(shì)，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款增速持續(xù)下滑。2007年以來(lái)，西安市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款呈現(xiàn)小幅增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，截至12月末，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款201.42億元，同比增長(zhǎng)3.80％，年內(nèi)基本保持小幅增長(zhǎng)趨勢(shì)，其中地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款43.52億元，同比增長(zhǎng)13.42％；房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款157.91億元，同比增長(zhǎng)9.84％。

信貸情況以農(nóng)業(yè)銀行陜西分行為例。截至12月末，營(yíng)業(yè)部房地產(chǎn)類(lèi)余額399895萬(wàn)元，占營(yíng)業(yè)部貸款總額的23.4％，房地產(chǎn)貸款較年初增加152315萬(wàn)元，其中個(gè)人住房貸款79207萬(wàn)元，比年初增加26088萬(wàn)元；開(kāi)發(fā)貸款320688萬(wàn)元，較年初增加126227萬(wàn)元。

（2）運(yùn)行特點(diǎn)。宏觀調(diào)控措施對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中資金供給影響較大，中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地資源和銀行開(kāi)發(fā)信貸資金獲取難度增加，將導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)快速整合資源，優(yōu)勝劣汰加劇。同時(shí)住房貸款風(fēng)險(xiǎn)暴露存在一定滯后性。今后銀行的房貸利率水平有可能上升1.3-1.5個(gè)百分點(diǎn)，無(wú)疑將明顯加重房貸者負(fù)擔(dān)。房貸的違約風(fēng)險(xiǎn)可能性加大，繼而引發(fā)的更大風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)波及整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)金融體系。

三、西安房地產(chǎn)市場(chǎng)存在問(wèn)題的因素分析

西安地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中凸現(xiàn)出諸多特征，也包含了很多問(wèn)題。形成的因素有很多，其中關(guān)鍵原因分析如下：

1、物價(jià)上漲、通貨膨脹預(yù)期和相對(duì)于資產(chǎn)價(jià)格的貨幣貶值進(jìn)一步加劇了購(gòu)房需求，推動(dòng)房?jī)r(jià)繼續(xù)攀升。物價(jià)和房?jī)r(jià)是互為聯(lián)系的，資產(chǎn)價(jià)格強(qiáng)烈地受到未來(lái)的預(yù)期回報(bào)的影響，而未來(lái)的預(yù)期回報(bào)則受到未來(lái)經(jīng)濟(jì)是否景氣，通貨膨脹與貨幣政策預(yù)期的影響。物價(jià)上漲造成了通脹預(yù)期的加重，這將加大對(duì)具有保值能力的房地產(chǎn)的需求，在供給增加一定的情況下，將推動(dòng)房?jī)r(jià)的繼續(xù)上揚(yáng)。2、從緊的貨幣政策，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求產(chǎn)生結(jié)構(gòu)化的影響，抑制了中低收入者自住需求的支付能力，刺激了高收入者投資投機(jī)需求的積極入市。不斷的加息增加了購(gòu)房者的成本，這對(duì)潛在購(gòu)房者的購(gòu)房需求有一定程度的影響；由于投資回報(bào)率仍遠(yuǎn)高于資金成本，這種小幅的加息，對(duì)抑制投資、投機(jī)作用有限。

3、外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)呈擴(kuò)張趨勢(shì)。由于國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)保持上漲勢(shì)頭，投資房地產(chǎn)可以獲取高額的投資回報(bào)，加上對(duì)人民幣升值的預(yù)期，大量國(guó)際游資流入國(guó)內(nèi)，房地產(chǎn)成為重要的投資途徑。外資投資房地產(chǎn)已經(jīng)開(kāi)始逐步向一些二三線城市擴(kuò)張，西安也在其中。

四、西安房地產(chǎn)發(fā)展相關(guān)啟示

長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展還需要更多的配套措施加以深化、完善。根據(jù)現(xiàn)狀分析得出以下啟示：

1.繼續(xù)加大普通住宅的土地供應(yīng)

保持住宅尤其是中小戶型住宅的投資規(guī)模為重中之重。為了滿足居民不斷增長(zhǎng)的住房需求，保證廣大居民能夠安居樂(lè)業(yè)，必須繼續(xù)加大普通住宅的土地供應(yīng)，保持適度的住宅投資規(guī)模和住宅供應(yīng)量。

2．完善住房保障制度，減輕中低收入居民購(gòu)房負(fù)擔(dān)

住房保障是社會(huì)保障問(wèn)題的重要內(nèi)容，是建立和諧社會(huì)的一項(xiàng)重要的基礎(chǔ)性工作。未來(lái)政府的工作重心應(yīng)更多放在完善住房保障體系，解決中低收入家庭的住房問(wèn)題上。對(duì)于商品房的房?jī)r(jià)問(wèn)題，則更多地由市場(chǎng)決定。在2008年兩會(huì)期間，總理的政府工作報(bào)告中還提到政府用于廉租房制度建設(shè)的資金將為68億元，比去年增加了17億元。

3．擇機(jī)開(kāi)征物業(yè)稅，穩(wěn)定房?jī)r(jià)

從國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)看，物業(yè)稅不僅有利于打擊房地產(chǎn)投機(jī)、穩(wěn)定房?jī)r(jià)，而且有助于改善地方稅收結(jié)構(gòu)、推動(dòng)城市可持續(xù)發(fā)展。

對(duì)西安政府而言，物業(yè)稅是永久的可持續(xù)的稅收收入，可以為地方政府提供穩(wěn)定的稅收來(lái)源，有助于解決地方財(cái)政過(guò)度依賴(lài)土地出讓收入的難題。物業(yè)稅隨著當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)上漲而增加，而當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)的變動(dòng)又取決于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城市環(huán)境、公共設(shè)施的完備情況等，這就可以有效引導(dǎo)當(dāng)?shù)卣匾晫?duì)公共產(chǎn)品和服務(wù)的投入，重視長(zhǎng)期規(guī)劃和城市可持續(xù)發(fā)展。

4．建立科學(xué)的住房消費(fèi)模式，提倡“租購(gòu)并舉”

要引導(dǎo)居民樹(shù)立“購(gòu)買(mǎi)和租賃并舉”的二元消費(fèi)觀念。著力培育租賃市場(chǎng)，完善房屋租賃的配套設(shè)施。通過(guò)輿論，促成新的理性住房消費(fèi)，開(kāi)展“結(jié)婚不買(mǎi)房，住套房娶嬌娘”觀點(diǎn)的討論，引導(dǎo)國(guó)民合理調(diào)整家庭消費(fèi)結(jié)構(gòu)，避免民眾超前住房消費(fèi)。

5．加強(qiáng)信息體系建設(shè)，引導(dǎo)房地產(chǎn)合理生產(chǎn)和消費(fèi)

通過(guò)完善的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)和定期公告制度，有助于合理引導(dǎo)房地產(chǎn)的生產(chǎn)和消費(fèi)。雖然這需要國(guó)家統(tǒng)一設(shè)計(jì)實(shí)施，但是做為西安市也可以進(jìn)行區(qū)域范圍內(nèi)的嘗試，以保障房地產(chǎn)行業(yè)有序健康地發(fā)展。

6.創(chuàng)新房地產(chǎn)信貸產(chǎn)品，拓寬融資渠道

商業(yè)銀行要不斷創(chuàng)新房地產(chǎn)信貸產(chǎn)品，拓寬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)單一的融資渠道，分散房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)部分有實(shí)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合理的信貸需求，加強(qiáng)信貸產(chǎn)品的創(chuàng)新工作。引導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)變觀念，廣泛吸收社會(huì)資本增資擴(kuò)股，通過(guò)改善資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)來(lái)增強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資能力。這樣不僅提高了西安市房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)主體的質(zhì)量，而且有利于西安市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

五、結(jié)束語(yǔ)

隨著政策的進(jìn)一步調(diào)控，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了很大的變化。西安房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)多年的穩(wěn)步快速發(fā)展，已逐步進(jìn)入盤(pán)整期，近年來(lái)出臺(tái)的一系列調(diào)控政策其累積影響效應(yīng)和市場(chǎng)長(zhǎng)期發(fā)展走向?qū)⒂诮窈蟮靡燥@現(xiàn)，所以我們相信西安房地產(chǎn)必將成為西安地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步的重要體現(xiàn)。

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