導(dǎo)語：物業(yè)稅改革分析論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

[摘要]多種因素會(huì)影響納稅人的稅收遵從水平，其中包括稅率、公眾的公平意識(shí)和社會(huì)文化等。物業(yè)稅具有獨(dú)特屬性，這直接影響到納稅人的稅收遵從水平。為了提升物業(yè)稅的稅收遵從水平，物業(yè)稅改革需要堅(jiān)持財(cái)政交換論，使之成為受益稅；物業(yè)稅征收的各個(gè)環(huán)節(jié)應(yīng)有公眾的政治參與；物業(yè)稅改革需要堅(jiān)持公平原則，處理好轄區(qū)內(nèi)和轄區(qū)外的公平；同時(shí)，需要設(shè)計(jì)低稅率和簡明的稅制。

[關(guān)鍵詞]稅收遵從；物業(yè)稅；財(cái)政交換論；公平原則

稅收遵從理論是近些年來西方稅收理論界逐漸興起并迅猛發(fā)展的稅收研究分支，學(xué)者們逐漸認(rèn)識(shí)到納稅人的稅收遵從水平對(duì)稅收的公平、效率、歸宿、收入分配等各種效應(yīng)起著制約作用。無論稅制設(shè)計(jì)如何完美，沒有納稅人較高的稅收遵從水平，稅收的各種作用仍然不能很好發(fā)揮。物業(yè)稅(財(cái)產(chǎn)稅)因?yàn)槠洫?dú)特屬性，更會(huì)出現(xiàn)稅收遵從水平低的情況，在美國就曾三次出現(xiàn)納稅人針對(duì)財(cái)產(chǎn)稅的稅收革命事件，導(dǎo)致幾乎每個(gè)州都有對(duì)財(cái)產(chǎn)稅限制的制度安排，目前美國公眾和官員對(duì)財(cái)產(chǎn)稅的限制依然有很大熱情。我國正在對(duì)物業(yè)稅改革進(jìn)行廣泛討論和研究，在這個(gè)進(jìn)程中，考慮納稅人對(duì)物業(yè)稅稅收遵從的關(guān)鍵影響因素，有的放矢地進(jìn)行制度安排，從而提高納稅人對(duì)物業(yè)稅的稅收遵從水平，對(duì)于順利推進(jìn)物業(yè)稅改革進(jìn)程顯得尤為必要。

一、稅收遵從水平的影響因素

稅收遵從是指納稅人在沒有被依法強(qiáng)制的狀態(tài)下按照稅法規(guī)定如實(shí)、準(zhǔn)確、及時(shí)地履行自己的納稅義務(wù)的行為。在我國，稅收遵從的概念是在《2002～2006年中國稅收征收管理戰(zhàn)略規(guī)劃綱要》中首次被正式提出的，其中包括三個(gè)基本要求：及時(shí)申報(bào)、準(zhǔn)確申報(bào)和按時(shí)繳納。據(jù)國家稅務(wù)總局的數(shù)據(jù)，我國在2007年全國稅收收入累計(jì)為49449億元，其中稅務(wù)稽查部門全年共檢查各類納稅人53.7萬戶，查補(bǔ)稅款430.2億元，比上年增長43.8億元，增長了11.3％。由此可以看出，在我國納稅人的稅收不遵從行為相當(dāng)嚴(yán)重，提升納稅人的稅收遵從水平現(xiàn)實(shí)地?cái)[在決策者面前。分析哪些因素影響稅收不遵從將是解決這個(gè)問題的首要步驟，下文將分析各種因素對(duì)稅收遵從的影響，以期最終得到稅收遵從水平的影響函數(shù)。

1基于期望效用理論的A—S模型

Allingham，Sandmo對(duì)稅收遵從進(jìn)行了開創(chuàng)性的研究，在1972年提出了A—S逃稅模型。在模型中，他們采用經(jīng)典的期望效用最大的思路，假定充分理性的納稅人采取最大化其預(yù)期效用的方式來申報(bào)其收入數(shù)額。得到的結(jié)論是最優(yōu)申報(bào)收入與處罰率正相關(guān)，與被審查的概率正相關(guān)，但是與稅率的關(guān)系不能確定。

2基于行為經(jīng)濟(jì)學(xué)的前景理論

人們發(fā)現(xiàn)基于期望效用理論的A—S模型并不能解釋預(yù)繳款影響稅收遵從度的問題，因?yàn)閷?shí)踐中往往是預(yù)繳款多于應(yīng)繳稅額的納稅人稅收遵從水平高于預(yù)繳款少于應(yīng)繳稅額的納稅人，這在A—S模型看來應(yīng)該是相同的稅收遵從水平，所以人們開始用行為經(jīng)濟(jì)學(xué)的前景理論來解釋納稅人的稅收遵從差異。其核心思想是納稅人決策時(shí)將考慮價(jià)值函數(shù)和權(quán)重函數(shù)的綜合，其中價(jià)值函數(shù)在大于參照點(diǎn)時(shí)為凹的，小于參照點(diǎn)時(shí)為凸的，這意味著決策人對(duì)待損失和收益是不同的心理狀態(tài)，對(duì)損失更為敏感。對(duì)于權(quán)重函數(shù)來說，它是概率的單調(diào)函數(shù)，小概率事件被賦予較大的權(quán)重，大概率事件被賦予較小權(quán)重。前景理論基于這兩個(gè)概念的綜合得到三個(gè)觀點(diǎn)：一是人們面對(duì)收益前景時(shí)更加趨向于風(fēng)險(xiǎn)厭惡，面對(duì)受損前景時(shí)更加趨向于風(fēng)險(xiǎn)偏好；二是人們對(duì)待損失比對(duì)待收益會(huì)更加敏感；三是收益和損失是相對(duì)于參照點(diǎn)而言的。這些理論很好地解釋了稅率與稅收遵從度負(fù)相關(guān)和預(yù)繳稅款問題。

3簡明的稅制設(shè)計(jì)

稅收遵從成本也會(huì)影響稅收遵從水平，而稅收遵從成本很大程度上取決于稅制的安排。按照亞當(dāng)·斯密的賦稅原則，“各國國民應(yīng)當(dāng)完納的稅賦，必須是確定的，不得隨意變更，完納的日期、完納的方法、完納的額數(shù)，都應(yīng)當(dāng)讓一切納稅人及其他的人了解得清清楚楚”。同時(shí)，稅制設(shè)計(jì)還需要是便利的，“各種稅賦完納的日期及完納方法，須予納稅者以最大便利”。稅制設(shè)計(jì)的確定和便利是影響稅收遵從成本的關(guān)鍵因素，因此，降低遵從成本要求稅制設(shè)計(jì)的簡明和確定。相反，稅制設(shè)計(jì)復(fù)雜，納稅人會(huì)由于繁瑣的環(huán)節(jié)程序而逃稅，使得稅收遵從水平下降。

4納稅人的公平意識(shí)

在影響稅收遵從水平的諸因素中，納稅人的公平意識(shí)起到非常關(guān)鍵的作用。美國社會(huì)心理學(xué)家海德(Heider，F(xiàn)，1958)的認(rèn)知平衡理論認(rèn)為，人的心理活動(dòng)是人與社會(huì)因素(社會(huì)、事件、他人、文化等)相互作用中，實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)平衡的過程。菲斯廷格(Leon，F(xiàn)estinger，1957)提出來的認(rèn)知失調(diào)理論認(rèn)為認(rèn)知失調(diào)是指由于做了一項(xiàng)與態(tài)度不一致的行為而引發(fā)的不舒服的感覺，此時(shí)常常會(huì)引起個(gè)體的心里緊張。為了克服這種由認(rèn)知失調(diào)引起的緊張，人們需要采取多種多樣的方法，以減少自己的認(rèn)知失調(diào)。按照這些理論，當(dāng)人們有不公平的意識(shí)后會(huì)做出相應(yīng)行為來緩解這種心理緊張從而實(shí)現(xiàn)自己的動(dòng)態(tài)平衡。對(duì)于納稅人來說，如果在納稅過程中感到不公平，出于心理平衡的意識(shí)而對(duì)稅收采取不遵從的行為就是理所應(yīng)當(dāng)?shù)?。在納稅過程中，如下幾個(gè)因素會(huì)導(dǎo)致納稅人產(chǎn)生明顯的不公平意識(shí)。

(1)稅前發(fā)現(xiàn)稅制設(shè)計(jì)不合理而感到的不公平。每一個(gè)稅種在設(shè)計(jì)時(shí)都首先需要考慮公平問題。亞當(dāng)·斯密在《國民財(cái)富的性質(zhì)和原因的研究》中提出的稅收原則第一個(gè)就是公平：“一國國民，都必須在可能的范圍內(nèi)，按照各自能力的比例，即按照各自在國家保護(hù)下享得的收入的比例，繳納國賦，維持政府。”這實(shí)際體現(xiàn)了稅制設(shè)計(jì)應(yīng)該堅(jiān)持稅收公平的受益原則和能力原則。實(shí)踐中，對(duì)于任何一個(gè)稅種，公眾是不會(huì)去仔細(xì)推敲它是累進(jìn)還是累退的，他們只是需要該稅被感到公正，“除非一種稅收被理解為公正的，否則就是不可接受的”。相反，有些稅種即使不符合累進(jìn)性質(zhì)，如果它們被感到是公正的，也可以接受。因此，在設(shè)計(jì)任何一個(gè)稅種時(shí)必須要考慮到包括稅基、計(jì)稅依據(jù)、減免稅等方面在內(nèi)的稅收要素的公平，這樣才可以提高公眾的可接受性，提高稅收遵從水平。

(2)稅中發(fā)現(xiàn)他人逃稅卻未受到應(yīng)有懲罰而感到的不公平。Klepper，Nagin說過一句話，“生活注定有三件事情：死亡、納稅以及人類不屈不撓規(guī)避二者的努力”。由于個(gè)體偏好不同，總會(huì)有納稅人的稅收不遵從行為，對(duì)此要有足夠的監(jiān)管和處罰措施。逃稅者的行為會(huì)造成納稅者負(fù)擔(dān)的加重，導(dǎo)致納稅人意識(shí)到對(duì)自己不公平，出現(xiàn)心理上的不平衡，為了實(shí)現(xiàn)自身的平衡，納稅人的理性行為將是也選擇逃稅；同時(shí)這種現(xiàn)象還會(huì)出現(xiàn)示范效應(yīng)，導(dǎo)致更多的人去逃稅。這些都將導(dǎo)致納稅人的稅收遵從水平下降。加大征管力度和處罰力度，將是提高稅收遵從水平的有效措施。

(3)稅后發(fā)現(xiàn)以稅收所交換到的公共商品的數(shù)量和質(zhì)量不滿意而感到的不公平?，F(xiàn)代稅收觀點(diǎn)是以契約論為基礎(chǔ)的，即稅收是保障公眾各種權(quán)利的成本，是為了獲得政府提供一定數(shù)量和質(zhì)量的公共商品而付出的代價(jià)。在這種觀點(diǎn)之下，公眾會(huì)拿自己獲得公共商品的水平去衡量自己付出的稅收成本，盡管不能做到邊際成本與邊際收益的一致，不能得到完美的林達(dá)爾均衡，但是他們還是能得到一些感性的認(rèn)識(shí)。如果公眾發(fā)現(xiàn)付出的稅收成本和獲得公共物品的收益不匹配，前者多于后者，那么公眾會(huì)出現(xiàn)不公平的感受，認(rèn)為政府把公眾的稅收并沒有全部用在公共服務(wù)上，而是被浪費(fèi)掉。此時(shí)公眾很重要的一個(gè)選擇將是逃稅，使得稅收遵從水平下降。同時(shí)，公眾對(duì)于財(cái)政支出的透明性及程序性也尤其在意，他們認(rèn)為支出的透明性提高，會(huì)增加自己對(duì)稅款運(yùn)用的監(jiān)督，使得當(dāng)政者更多地將稅款用在公共利益上。支出的不透明和非程序化的做法在過程上就讓公眾感到稅收與公共服務(wù)的交換過程中存在使自己利益受損的因素，產(chǎn)生過程中的不公平。所以，提高財(cái)政支出的透明性及程序性，將稅款運(yùn)用于公共服務(wù)中去，這無論從過程上還是結(jié)果上都將增強(qiáng)公眾對(duì)交換論的認(rèn)可，提高稅收遵從水平。

5社會(huì)環(huán)境和文化對(duì)稅收遵從水平的影響

社會(huì)環(huán)境和文化作為稅收的載體而出現(xiàn)，對(duì)于稅收遵從有著極大的影響，但也是變遷極慢的。在注重聲譽(yù)效應(yīng)和法制意識(shí)較強(qiáng)的區(qū)域，納稅人的稅收不遵從成本極大，稅收遵從水平相對(duì)較高，這對(duì)納稅人也是一種激勵(lì)。在信譽(yù)缺失、法制意識(shí)較差的區(qū)域，人情風(fēng)、關(guān)系風(fēng)盛行，公眾對(duì)于各種事項(xiàng)的處理首先想到的是找關(guān)系而非找法律制度及規(guī)章，此時(shí)稅收不遵從成本相對(duì)較小。同時(shí)，我國的傳統(tǒng)文化尤其重視“面子”，看到其他納稅人能夠堂而皇之地稅收不遵從，這會(huì)使得許多繳稅的納稅人感到面子盡失，于是也會(huì)盡自己所能去做這樣看似有能力的事情，在這樣的人情、關(guān)系、面子為重的文化環(huán)境下，稅收遵從水平相對(duì)較低是可想之事。

6納稅人個(gè)體特征對(duì)稅收遵從水平的影響

包括受教育程度、風(fēng)險(xiǎn)偏好、年齡、背景經(jīng)歷、性別、價(jià)值觀等在內(nèi)的納稅人自身特征也會(huì)影響稅收遵從度，不過要想改變這些因素也是很難的。由于這些因素對(duì)于稅收遵從度的影響并不具有普遍意義，所以本文不想對(duì)這些個(gè)體差異進(jìn)行分析。

綜上，稅收遵從水平的高低受諸多因素的影響。既有宏觀因素也有微觀因素，既有主觀因素也有客觀因素，有我們能夠控制的因素也有我們很難改變的因素。我們用TC(Taxcompliance)來代表稅收遵從水平，那么根據(jù)其影響因素可以構(gòu)造如下的函數(shù)：TC=Tc(tr，tsc；te，tp，pge；ec；ic)。其中tr為稅率，tsc為稅制簡明程度；te為稅制設(shè)計(jì)公平，tp為對(duì)逃稅者的審查和懲罰程度，pge為對(duì)公共物品交換公平性的認(rèn)可度；ec為社會(huì)環(huán)境與文化；ic為個(gè)體特征。對(duì)于各個(gè)因素與Tc的關(guān)系，我們基本有tr與Tc負(fù)相關(guān)，tsc、te、cp、pge與Tc正相關(guān)，而ec和ic起到制約稅收遵從水平的效果，其相關(guān)性無法確定。

二、物業(yè)稅的獨(dú)特屬性

我國擬開征的物業(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，一般是以土地和土地改良物(建筑)的評(píng)估價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)并由地方政府征收的一種稅。對(duì)于這樣的稅種，納稅人一般是不能逃稅的，因?yàn)檎n稅對(duì)象相當(dāng)明確。經(jīng)濟(jì)分析表明對(duì)這樣無彈性征稅對(duì)象征收的稅種所導(dǎo)致的超額稅收損失很小，是效率極高的稅種，但這種稅卻面臨著公眾的抵抗，甚至?xí)纬扇缜八龅拿绹娂w發(fā)起的稅收革命，這表明獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)分析與公眾認(rèn)識(shí)之間的鴻溝是極大的。這種差異是由物業(yè)稅的極端特殊性所決定的。

首先，這種稅的課稅對(duì)象不易移動(dòng)，難以規(guī)避和轉(zhuǎn)嫁，是一個(gè)太透明的稅種，且征收范圍極其廣泛。盡管按經(jīng)濟(jì)學(xué)理論分析物業(yè)稅導(dǎo)致的超額稅收負(fù)擔(dān)很小，對(duì)經(jīng)濟(jì)扭曲不大，是有效率的稅種，但是公眾在心理上很難接受。這個(gè)稅是對(duì)自己財(cái)富存量征收，稅源與征稅對(duì)象相背離，是直接從公眾收入中付出的，是在本人并沒有任何與之相關(guān)收入的情況下直接付出的(當(dāng)然，這里主要是指居民的物業(yè)稅，經(jīng)營性物業(yè)的物業(yè)稅還是有可能轉(zhuǎn)嫁出去的)，同時(shí)，其征收范圍很廣，涉及所有擁有不動(dòng)產(chǎn)的家庭和法人，這不能不引起公眾的心理陣痛。

其次，該稅的計(jì)稅依據(jù)是一般房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值，主觀性較大。對(duì)于物業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)，世界各國推崇的是房產(chǎn)的市場價(jià)值，但是對(duì)于房產(chǎn)交易不頻繁的區(qū)域(占征稅范圍的很大部分)，其交易的市場價(jià)值難以準(zhǔn)確得到，在此情況下稅務(wù)機(jī)關(guān)一般采用房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)。這對(duì)于納稅人來說很難接受，好像是一個(gè)憑空降下的價(jià)值，納稅人視之主觀隨意性很大。其他稅種都不具有這種顯著特征，至少是有準(zhǔn)確計(jì)量依據(jù)的。這使得公眾對(duì)該稅尤為反感，稅收不遵從甚至抗稅行為發(fā)生的可能性很大，需要采取一定的措施加以緩解。

再次，物業(yè)稅會(huì)導(dǎo)致區(qū)域間不公平加劇，這是物業(yè)稅的內(nèi)在缺陷，直接影響納稅人的稅收遵從水平。設(shè)計(jì)中的物業(yè)稅應(yīng)該是歸于地方政府，準(zhǔn)確地說應(yīng)該歸屬于縣級(jí)政府的收入。它是納稅人享受地方政府公共服務(wù)的成本，理論上應(yīng)該歸屬區(qū)域越小效果越好，區(qū)域增大將會(huì)增加區(qū)域內(nèi)公眾社會(huì)福利的損失，基于我國目前實(shí)際，歸屬到縣區(qū)級(jí)政府已是極限。但是我國區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展很不平衡，必將導(dǎo)致物業(yè)稅稅基差異較大，地方政府收入單純依賴物業(yè)稅的行為將陷入這樣一種惡性循環(huán)：貧窮轄區(qū)稅基不大，要提供公共服務(wù)，就需提高物業(yè)稅稅率，致使房產(chǎn)價(jià)值下降，吸引投資的競爭力下降，資本流出本轄區(qū)，導(dǎo)致更加貧窮，地方政府只得再提高物業(yè)稅水平。富裕轄區(qū)恰恰相反，物業(yè)稅稅率可以設(shè)定到最低，在提供優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)的同時(shí)又能吸引資本的進(jìn)入，進(jìn)一步加大區(qū)域間的經(jīng)濟(jì)發(fā)展差距。BarryBluestone，ChaseM.Billingham對(duì)此做了研究，作者用兩組樣本來進(jìn)行比較說明，一組是財(cái)產(chǎn)較多的，一組是財(cái)產(chǎn)較少的。在1987年，它們?cè)诙惵噬蠜]有什么差別，然而在下個(gè)20年間，12個(gè)老工業(yè)城市中有7個(gè)提高了住宅稅率，富裕地區(qū)僅有一個(gè)提高。從這方面看，單純依靠物業(yè)稅而無其他措施的配合，納稅人基于轄區(qū)間的比較，不公平感會(huì)增強(qiáng)，對(duì)于物業(yè)稅是抵制的。

最后，物業(yè)稅的稅收負(fù)擔(dān)與納稅人的支付能力可能不相稱。房產(chǎn)在一定程度上是擁有者財(cái)富的象征，個(gè)人、家庭的收入與其所擁有的財(cái)產(chǎn)價(jià)值之間常常有較強(qiáng)的正相關(guān)關(guān)系。作為消費(fèi)品和投資品雙重屬性的建筑物，房產(chǎn)的大小、位置、數(shù)量無疑代表擁有者的身份，所以物業(yè)稅一般被認(rèn)為是能夠滿足征稅的支付能力原則的。但是，物業(yè)稅的不遵從也有應(yīng)納稅額與支付能力脫節(jié)的原因。在財(cái)產(chǎn)稅占重要地位的西方，這種脫節(jié)通常是指那些年老和退休的納稅人，他們的收入并不高，但是按公式計(jì)算應(yīng)承受的物業(yè)稅卻很多，物業(yè)稅占這部分房產(chǎn)所有人收入的比例較大。在我國，這當(dāng)然是一個(gè)因素，但我們還要比西方更特殊一些，原因在于我們存在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的福利房(目前仍然存在這種現(xiàn)象)。這部分房產(chǎn)所有人的工資不高，分得的住房屬于政府或企業(yè)補(bǔ)貼的性質(zhì)，那么按市場價(jià)值評(píng)估的計(jì)稅依據(jù)征收物業(yè)稅的合理性首先就會(huì)受到質(zhì)疑。即使這個(gè)問題暫且不予考慮，物業(yè)稅的負(fù)擔(dān)與這類人群目前的支付能力也通常是不相稱的，這會(huì)使得物業(yè)稅與其家庭收入的比值較大，加重納稅人負(fù)擔(dān)，必將影響物業(yè)稅的遵從水平。如何對(duì)這類納稅人進(jìn)行稅收優(yōu)惠進(jìn)而提升其稅收遵從水平是必須要研究的課題。三、稅收遵從理論下的物業(yè)稅改革

物業(yè)稅的上述獨(dú)特性質(zhì)使得納稅人對(duì)它的稅收遵從水平比其他稅種更低一些，并且容易出現(xiàn)集體抗稅事件。在阿根廷，除極其特殊的情況外，一般約有20％～25％的納稅人沒有繳納財(cái)產(chǎn)稅。在美國，1870年阿拉巴馬州、德克薩斯州和密蘇里州就規(guī)定了財(cái)產(chǎn)稅的最高稅率；大蕭條時(shí)期，財(cái)產(chǎn)稅的逃稅率從1930年的10.1％增加到1933年的26.5％，在1933年有3000～4000個(gè)地方同盟煽動(dòng)稅收革命，導(dǎo)致地方政府對(duì)財(cái)產(chǎn)稅設(shè)置了很多限制；1978年第13號(hào)提案在加利福尼亞州的通過更是標(biāo)志著現(xiàn)代稅收革命的開始，矛頭直指財(cái)產(chǎn)稅，最終導(dǎo)致財(cái)產(chǎn)稅的限制成為流行。2003年波士頓的私房屋主聚集到該市稅務(wù)部門的辦公室，和估稅員進(jìn)行爭論，并尋找各種辦法想把自己的高稅降下來。還有一些人沖進(jìn)市政廳，向政府官員發(fā)泄他們的憤怒。所有這些都表明由于物業(yè)稅的獨(dú)特屬性，在設(shè)計(jì)時(shí)必須考慮到公眾的稅收遵從水平，這樣才能使得改革順利安全推進(jìn)?；诒疚牡谝徊糠殖橄蟪龅挠绊懚愂兆駨乃降囊蛩?，本文認(rèn)為物業(yè)稅改革時(shí)有以下幾點(diǎn)是必須考慮的。

第一，物業(yè)稅改革尤其需要堅(jiān)持財(cái)政交換論。財(cái)政交換論最初源于維克賽爾(Wicksell，K)的自愿交換理論，后來由布坎南(J.M.Buchanan)加以延伸。其理論出發(fā)點(diǎn)是政府具有利維坦屬性，實(shí)質(zhì)是研究怎樣限制政府征稅權(quán)力的問題，布坎南在憲政經(jīng)濟(jì)學(xué)中提出通過稅基和稅率結(jié)構(gòu)方面的選擇來實(shí)現(xiàn)對(duì)政府的限制。作為稅制改革的三大理論基礎(chǔ)之一，財(cái)政交換論強(qiáng)調(diào)要盡可能地采用受益稅，同時(shí)強(qiáng)調(diào)政治程序在約束均衡決策中的重要性。雖然財(cái)政交換論提出了與主流理論不同的思想，開創(chuàng)了財(cái)政理論研究的全新視角，但基于國家稅的性質(zhì)，試圖在現(xiàn)實(shí)中全部地堅(jiān)持受益稅標(biāo)準(zhǔn)是非常困難的，納稅人付出的稅收與其得到的相應(yīng)服務(wù)受益很難匹配。盡管如此，地方稅的匹配是可能的，其中的財(cái)產(chǎn)稅相對(duì)于其他稅種更能有效率地反映地方服務(wù)成本。

由于物業(yè)稅的征稅對(duì)象是不易移動(dòng)的，這樣一方面物業(yè)稅會(huì)減小財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，另一方面，轄區(qū)服務(wù)質(zhì)量的提升也會(huì)增加財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，兩者對(duì)財(cái)產(chǎn)價(jià)值的共同影響取決于物業(yè)稅用于公共服務(wù)的程度。財(cái)產(chǎn)稅實(shí)質(zhì)被資本化到財(cái)產(chǎn)中，恰當(dāng)應(yīng)用會(huì)形成良性循環(huán)。納稅人也會(huì)明顯看到財(cái)產(chǎn)稅能帶來公共服務(wù)水平的提升，自己付出的財(cái)產(chǎn)稅并沒有被政府浪費(fèi)和腐敗掉，此時(shí)，納稅人——受益人角色恰當(dāng)形成。盡管物業(yè)稅的獨(dú)特屬性導(dǎo)致公眾的反感，這種財(cái)產(chǎn)稅與公共服務(wù)的交換卻會(huì)影響納稅人——受益人的心理，他們感知到這種公平交換，心理會(huì)達(dá)到平衡，逃稅及抗稅意識(shí)減弱，稅收遵從水平將得到提高。如果物業(yè)稅只是用于政府的一般行政開支甚至被腐敗掉，公共服務(wù)水平并未得到相應(yīng)提升，納稅人——受益人模型將無法形成，物業(yè)稅的獨(dú)特屬性使得公眾的反感加劇，認(rèn)為這個(gè)稅是極端不公平的，出于尋求自身心理平衡考慮，抗稅意識(shí)明顯增強(qiáng)，稅收不遵從行為將難以避免。因此，盡管財(cái)政交換論對(duì)于大部分稅種可能是無法實(shí)施的，但是對(duì)于具有特殊屬性的物業(yè)稅來說卻顯得極為必要?；诙愂兆駨睦碚?，我國的物業(yè)稅改革需要堅(jiān)持財(cái)政交換論的論點(diǎn)：首先是要成為受益稅；其次是物業(yè)稅決策中需要公眾的政治參與，決策程序透明化。這對(duì)于物業(yè)稅改革的順利推進(jìn)是有實(shí)質(zhì)意義的。

第二，物業(yè)稅改革尤其需要堅(jiān)持公平原則。稅種開征需要堅(jiān)持公平原則，包括受益原則和納稅能力原則。前者是按個(gè)人受益水平納稅，大體屬于財(cái)政交換論的內(nèi)容，公平原則基本上只考慮納稅能力原則。對(duì)一種稅收來說，必須讓納稅人感到公正，而不僅僅是具備納稅技術(shù)能力，物業(yè)稅尤其如此，其獨(dú)特屬性決定了它對(duì)公平性要求極高。本文對(duì)物業(yè)稅的公平課稅按照不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值評(píng)估公平、稅制設(shè)計(jì)公平、對(duì)納稅人稅收不遵從行為進(jìn)行必要懲罰以體現(xiàn)公平原則三個(gè)部分展開論述。(1)評(píng)估的公平。物業(yè)稅的稅基主要是基于市場價(jià)值的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估價(jià)值①，這是一個(gè)主觀性較強(qiáng)的數(shù)值，公眾對(duì)物業(yè)稅的反感起因于此。因此，順利開征該稅首先要保證轄區(qū)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估公平、公正、公開。評(píng)估需要由具有評(píng)估資質(zhì)、品行公正的人員來進(jìn)行，并接受公眾的監(jiān)督，避免尋租行為。評(píng)估方法應(yīng)該采用分區(qū)回歸法，對(duì)轄區(qū)內(nèi)的所有不動(dòng)產(chǎn)按照地理位置等標(biāo)準(zhǔn)劃分成若干小區(qū)，把對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值具有解釋能力的自變量指標(biāo)放在回歸方程式中，然后根據(jù)具體不動(dòng)產(chǎn)的特征回歸出其價(jià)值。這一方面使得評(píng)估有一定的客觀標(biāo)準(zhǔn)，凸現(xiàn)其公平原則，同時(shí)也符合物業(yè)稅成為受益稅的標(biāo)準(zhǔn)范式——分區(qū)界定。(2)物業(yè)稅稅制設(shè)計(jì)的公平，應(yīng)該分析轄區(qū)內(nèi)和轄區(qū)外兩種情形。對(duì)于轄區(qū)內(nèi)的公平，主要體現(xiàn)在對(duì)支付能力與其物業(yè)稅不相稱群體的稅收減免方面。如前所述，物業(yè)稅的獨(dú)特屬性會(huì)導(dǎo)致該稅不符合支付能力原則，解決這種橫向不公平的思路在于政府針對(duì)如退休人群等低收入家庭制定減免稅措施。但是這個(gè)措施要設(shè)計(jì)得當(dāng)，標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是全面和動(dòng)態(tài)的，設(shè)計(jì)不當(dāng)會(huì)對(duì)其他不能享受減免稅的公眾產(chǎn)生不公平。應(yīng)把整個(gè)家庭所有成員的所有收入考慮進(jìn)來，包括其退休收入和社保收入。同時(shí)要采用動(dòng)態(tài)標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)檫@類群體的收入狀況是多變的，應(yīng)根據(jù)其現(xiàn)實(shí)收入及時(shí)變更其減免稅。對(duì)于轄區(qū)外的情形，需要根本解決的是低稅基轄區(qū)和高稅基轄區(qū)在物業(yè)稅稅率上的背反，避免前者高稅率后者低稅率而兩者享受相同公共服務(wù)水平的情形。如前所述，物業(yè)稅的內(nèi)在缺陷就在于此，解決的根本思路在于上級(jí)政府的補(bǔ)貼與物業(yè)稅的配合。目前無論在美國還是在歐洲各國，物業(yè)稅在地方政府財(cái)政收入中并不占很大比例(盡管還在稅收收入中占60％～70％的比例)，都有相當(dāng)比例的上級(jí)政府補(bǔ)貼為地方公共服務(wù)提供資金來源。根據(jù)美國加利福尼亞州1995年的數(shù)據(jù)，在市、縣、特別地區(qū)和學(xué)區(qū)的財(cái)政收入結(jié)構(gòu)中，市稅收收入占35％，政府間轉(zhuǎn)移支付占14％；縣稅收收入占15％，政府間轉(zhuǎn)移支付占56％；特別地區(qū)稅收收入占11％，政府間轉(zhuǎn)移支付占21％；學(xué)區(qū)稅收收入占31％，政府間轉(zhuǎn)移支付占60％。我國縣級(jí)政府收入也不宜強(qiáng)依賴于物業(yè)稅，要建立物業(yè)稅和上級(jí)政府轉(zhuǎn)移支付的二元主體財(cái)政收入模式，這是由物業(yè)稅自身難以克服的內(nèi)在缺陷所決定的，也是符合我國社會(huì)文化的，同時(shí)這樣的做法也保證了公眾的縱向公平。(3)對(duì)稅收不遵從行為的懲罰。由于人的特質(zhì)不同，總會(huì)有人逃稅和抗稅。對(duì)于征收如此廣泛的物業(yè)稅來說，由于其特殊的屬性，公眾本來就對(duì)該稅反感，逃稅人的行為更是加大了公眾的不公平意識(shí)，逃稅將導(dǎo)致示范效應(yīng)，引發(fā)公眾的群體不遵從行為。因此，必須加大監(jiān)管和懲罰力度，使逃稅的成本大于其獲得的收益。這既可維護(hù)稅法的尊嚴(yán)，同時(shí)也有利于平衡公眾的心理，提升稅收遵從水平。

第三，堅(jiān)持低稅率原則?；谖飿I(yè)稅是對(duì)財(cái)富存量征收、不易轉(zhuǎn)嫁、稅負(fù)非常透明的特殊屬性，按稅收遵從理論，設(shè)定稅率時(shí)應(yīng)遵循低稅率原則。標(biāo)準(zhǔn)可參照目前稅費(fèi)的總量與轄區(qū)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的比值，并考慮提供公共服務(wù)的數(shù)量與質(zhì)量所需資金來確定。但無論如何必須要考慮到物業(yè)稅與家庭總收入的比值，不能使得物業(yè)稅占家庭收入比例過大。這里的家庭收入是家庭成員的全部收入，包括工資、分紅、利息、傷殘救濟(jì)、退休金等。目前在美國各州這一比例是不同的，最低1％，最高6％，全國平均一般在3％～3.5％之間。我國在開征物業(yè)稅初期這個(gè)比例應(yīng)該有所限制，美國的平均比例已是我國的極限。

第四，物業(yè)稅稅制設(shè)計(jì)需要簡明。稅制簡明包含兩層意義：一是稅制簡單，易于繳納；二是稅制明確而不模糊。盡管每個(gè)稅種都需要簡明的稅制，但是對(duì)物業(yè)稅而言更顯必要。物業(yè)稅幾乎涉及到所有擁有不動(dòng)產(chǎn)的家庭和法人，征收范圍極其廣泛，且具有自身獨(dú)特屬性，納稅人對(duì)其較為反感，如果稅制設(shè)計(jì)繁瑣，更會(huì)加大納稅人的抵抗心理，不利于稅收遵從。因此，對(duì)物業(yè)稅的減免稅程序、征收管理環(huán)節(jié)、抵扣制度和確定扣繳義務(wù)人等因素需要明確設(shè)定，最大程度減少公眾的納稅成本，提升納稅人的稅收遵從水平。