導(dǎo)語：房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

5.1咸陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析

房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，是第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，隨著城鎮(zhèn)國(guó)有土地有償使用和房屋商品化的推進(jìn)，房地產(chǎn)業(yè)已是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中充滿活力的支柱產(chǎn)業(yè)之一[47]。近幾年來，房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定增長(zhǎng)和持續(xù)旺盛的銷售市場(chǎng)，有力拉動(dòng)了咸陽市國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額逐年增加，占固定資產(chǎn)投資比與GDP的比重都呈現(xiàn)持續(xù)上升趨勢(shì)。具體見圖5-1、5-2。325.1.1房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系趨勢(shì)分析從商品房竣工情況來看，七年共竣工商品房面積296萬平方米；從商品房銷售情況來看，七年間共銷售商品房面積213.07萬平方米。從圖6-3商品房供求關(guān)系來看，2000年到2004年竣工面積和銷售面積都平穩(wěn)增長(zhǎng)，進(jìn)入2005年，竣工面積有較大幅度上升。圖5-3咸陽市各年商品房竣工面積及實(shí)際銷售面積0204060802000200120022003200420052006商品房竣工面積（萬平方米）商品房實(shí)際銷售面積（萬平方米）

5.1.2房地產(chǎn)投資額趨勢(shì)分析

隨著咸陽市國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，住房商品化的深入進(jìn)行，居民收入的穩(wěn)步增長(zhǎng)，個(gè)人貸款政策的逐步完善，人們的住房需求不斷增加，從而使房地產(chǎn)投資額總體增大，商品房投資額在2006年達(dá)到最大值。見圖5-4。圖5-4咸陽市各年房地產(chǎn)投資額變化0510152025302000200120022003200420052006房地產(chǎn)投資額（億元）商品房建設(shè)投資額（億元）5.2咸陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)為了能更好的把握未來咸陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求情況，以便于政府和開發(fā)商合理安33排開發(fā)建設(shè)規(guī)模，下面將建立數(shù)學(xué)模型對(duì)咸陽市未來房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行定量分析，并在此基礎(chǔ)上結(jié)合以往經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行定性分析[48,49,50]。5.2.1咸陽市住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)下面將利用灰色系統(tǒng)GM（1，1）模型對(duì)咸陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行定量預(yù)測(cè)，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行定性分析。（1）GM（1，1）模型的建立和檢驗(yàn)①模型建立設(shè)時(shí)間序列X(0)：X(0)(1)，X(0)(2)，…,X(0)(M)是所要預(yù)測(cè)的某項(xiàng)指標(biāo)的原始數(shù)據(jù)，通過對(duì)原始數(shù)據(jù)做一次累加處理，即∑==MiXMXt1(1)(0)()()（1）得到一個(gè)新的數(shù)列。這個(gè)新的數(shù)列與原始數(shù)列相比，其隨機(jī)性程度大大弱化，平穩(wěn)性大大增加。將新數(shù)列的變化趨勢(shì)近似地用微分方程表示為：aXudtdX+(1)=(1)（2）a—發(fā)展灰數(shù)u—內(nèi)生控制灰數(shù)其中a、u為辨識(shí)參數(shù)，辨識(shí)參數(shù)通過最小二乘法擬合得到，MTT?=(BB)?1BY?????ua（3）構(gòu)造數(shù)據(jù)矩陣。（3）式中YM為列向量，YM=[X(0)(2)，X(0)(3)，X(0)(4)，…X(0)(M)]T，B為構(gòu)造數(shù)據(jù)矩陣，[][][]????????????????????+?+?+=(1)()121(2)(3)121(1)(2)121(1)(1)(1)(1)(1)(1)XMXMXXXXB（4）求出預(yù)測(cè)模型。X(1)(t+1)=[X(0)(1)－u/a]e-at+ua（5）②模型檢驗(yàn)求殘差及e(0)及相對(duì)誤差q:e(0)(t)=X(0)(t)－X?(0)(t)()()(0)(0)Xtetq=×100%計(jì)算小誤差概率：p={∣e(t)-e∣＜0.6745S1｝34式中∑==MieteMe1()1∑()==?MiXtXMS1(0)21()(0)1∑==MiXtMX1(0)()1(0)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)差比：21ssc=式中∑==?MieteMs122(())1如果p、c都在允許范圍內(nèi)，則可用所建模型進(jìn)行預(yù)測(cè)，否則應(yīng)進(jìn)行殘差修正，一般按表5-1劃分模型精度等級(jí)表5-1模型精度等級(jí)表模型精度等級(jí)PC1級(jí)（好）＞0.95＜0.352級(jí)（合格）＞0.8＜0.53級(jí)（勉強(qiáng)）＞0.7＜0.654級(jí)（不合格）≤0.7＞0.65（2）用GM（1，1）模型對(duì)咸陽市住宅需求進(jìn)行預(yù)測(cè)①市區(qū)人口預(yù)測(cè)表5-2咸陽市市區(qū)人口數(shù)量單位：萬人年份200120022003200420052006數(shù)量92.896.097.8101.9107.0111.5利用所建立的GM（1，1）模型及表5-2中的數(shù)據(jù)對(duì)咸陽市未來五年的市區(qū)人口進(jìn)行預(yù)測(cè)，可得到灰色系統(tǒng)參數(shù)如下：=??????ua???????85.520.02508C=0.2836＜0.35，p=1＞0.95，可見所建模型精度等級(jí)好，可進(jìn)行預(yù)測(cè)，2007—2011年咸陽市市區(qū)人口數(shù)量預(yù)測(cè)結(jié)果如表5-3所示：表5-3咸陽市市區(qū)人口預(yù)測(cè)結(jié)果單位：萬人年份20072008200920102011數(shù)量116.2121.8125.4130.7135.2②人均住房建筑面積預(yù)測(cè)35表5-4咸陽市人均住房建筑面積單位：平方米/人年份2003200420052006面積20.822.924.325.1將表5-4中的數(shù)據(jù)代入灰色系統(tǒng)模型得出灰色系統(tǒng)參數(shù)為：=??????ua???????0.025920.04124C=0.2508＜0.35，p=1＞0.95，所以可以用所建模型進(jìn)行預(yù)測(cè)，預(yù)測(cè)結(jié)果見表5-5所示：表5-5咸陽市人均住房建筑面積預(yù)測(cè)表單位：平方米/人年份20072008200920102011面積26.327.128.630.131.7④新增住宅建筑面積需求預(yù)測(cè)新增城市居民對(duì)住宅面積的需求可以用下面的公式表示：H增i=Fi×Ji－Fi-1×Ji-1式中：H增i—第i年新增住宅面積Fi—第i年城市人口數(shù)量Ji—第i年人均住宅建筑面積將上面預(yù)測(cè)出的城市人口數(shù)值與人均建筑面積代入公式，即可求出2007—2011年新增住宅面積需求量預(yù)測(cè)結(jié)果為1487.19萬平方米，平均年增加需求量為297.44萬平方米。從以上預(yù)測(cè)結(jié)果，可以得出未來幾年咸陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)以下趨勢(shì)：①市場(chǎng)需求將繼續(xù)保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)2006年咸陽市城市人口為111.5萬人，人均住宅面積為25.1平方米，城市住宅總面積為2798.65萬平方米，以上預(yù)測(cè)出到2011年咸陽市的城市人口數(shù)量為135.2萬，人均住宅建筑面積為31.7平方米，計(jì)算出2011年咸陽市的住宅總面積為4285.84萬平方米，平均每年新增住宅需求為297.44萬平方米?？梢娤剃柺形磥韼啄曜≌枨罂臻g較大，同時(shí)人居環(huán)境也將得到很大的改善，政府部門應(yīng)更加積極的引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定、健康的發(fā)展。②市場(chǎng)供求逐步擴(kuò)大36表5-6商品房竣工面積和銷售面積對(duì)比表單位：萬平方米年份200120022003200420052006竣工面積26.2131.2436.7942.3869.3961.3銷售面積22.0829.0430.0931.7942.8737.72竣工：銷售1.19﹕11.08﹕11.22﹕11.33﹕11.62﹕11.63﹕1根據(jù)上表可以得出從2001—2006年咸陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)一直保持著供大于求的局勢(shì)，且供求差距在不斷加大，商品房竣工面積與銷售面積之比由1.19﹕1上升到1.63﹕1。有上面的預(yù)測(cè)可知市場(chǎng)的需求潛力比較大，而商品房竣工面積與銷售面積比卻不斷上升，說明咸陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效供給不能被需求所消化，空置面積不斷增大。

5.2.2咸陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展總體趨勢(shì)預(yù)測(cè)

從短期來看，繼2004年以來國(guó)家有關(guān)部門相繼出臺(tái)了一系列政策，例如《國(guó)八條》、《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見的通知》等，這些宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的短期發(fā)展產(chǎn)生了重大影響，表明國(guó)家將繼續(xù)把房地產(chǎn)業(yè)作為重點(diǎn)扶持及監(jiān)管對(duì)象。伴隨著政策的明朗化，國(guó)家商品房建設(shè)的進(jìn)一步加快，宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好，居民收入的增長(zhǎng)，可以預(yù)期，咸陽市的房地產(chǎn)投資將繼續(xù)保持增長(zhǎng)，但是增速將逐步趨于理性，商品房的竣工面積和銷售面積也仍將保持一定的增長(zhǎng)速度，供求逐步擴(kuò)大。從中長(zhǎng)期來看，咸陽市的房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，屬于朝陽產(chǎn)業(yè)，盡管在發(fā)展過程中可能會(huì)出現(xiàn)短暫的波動(dòng)，但現(xiàn)階段出現(xiàn)的矛盾，是前進(jìn)中不可避免的，是長(zhǎng)期發(fā)展中必然要面對(duì)的。相信在國(guó)家宏觀調(diào)控下和市場(chǎng)的自身調(diào)節(jié)下，咸陽市房地產(chǎn)業(yè)將迎來新的發(fā)展高度，向較成熟的方向邁進(jìn)。