導(dǎo)語：我國(guó)住房信貸資產(chǎn)證券化論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、基于美國(guó)次貸危機(jī)對(duì)我國(guó)住房抵押貸款證券化的分析

(一)美國(guó)次貸危機(jī)的原因

所謂次級(jí)房屋貸款，是指為資金不足或有不良信用記錄的購(gòu)房人提供的一種住房貸款產(chǎn)品，其特點(diǎn)為短期內(nèi)低利率，長(zhǎng)期內(nèi)高利率。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮時(shí)期，住房抵押貸款是一項(xiàng)收益高且足夠安全的信貸資產(chǎn)。例如美國(guó)曾經(jīng)盛行的2-28房屋抵押貸款模式，在整個(gè)30年的零首付的貸款業(yè)務(wù)中，前2年執(zhí)行固定利率，后26年執(zhí)行浮動(dòng)利率。這些次級(jí)貸款的發(fā)放過程中對(duì)借款人的收入、資產(chǎn)都不進(jìn)行審查，是一種沒有任何依據(jù)的信用貸款。銀行再轉(zhuǎn)手將這部分信貸資產(chǎn)出售給SPV公司，通過其設(shè)立的支持證券在市場(chǎng)上的流通，促進(jìn)了次級(jí)房屋貸款的崛起。在上述模式中，如果市場(chǎng)放生劇烈波動(dòng)，房?jī)r(jià)跌至借款人未還款金額大于其重置房產(chǎn)所需要資金時(shí)，借款人必然放棄繼續(xù)還貸，次級(jí)貸款會(huì)在此時(shí)點(diǎn)集中暴露不良，2004年到2006年的兩年間，美聯(lián)儲(chǔ)連續(xù)十七次調(diào)高存款準(zhǔn)備金率，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格、成交率連創(chuàng)新低。房?jī)r(jià)不斷下跌而利息反而不斷上升，借款人的房屋資產(chǎn)急劇縮水，借款者無法通過賣房或抵押來償還貸款，市場(chǎng)的違約率不斷上升。此時(shí)由于資產(chǎn)的縮水，即使貸款人出售房產(chǎn)，也無法挽回?fù)p失，故信貸證券化產(chǎn)品也難以幸免，金融危機(jī)就此爆發(fā)。

(二)我國(guó)與美國(guó)的比較

導(dǎo)致次貸危機(jī)的原因包括寬松的貸款資格審核、美國(guó)人長(zhǎng)期所形成的負(fù)債消費(fèi)觀念，當(dāng)金融監(jiān)管和各環(huán)節(jié)的利益沖突問題等。本文我們將主要從貸款資格審核、購(gòu)房人群及消費(fèi)觀等方面分析我國(guó)的實(shí)際情況。

1.貸款資格審核方面

在美國(guó)，借款人只需要說明其收入情況不需要提供任何有關(guān)其償款能力的證明。相比較之下，我國(guó)每筆房屋貸款都要經(jīng)過嚴(yán)格的審核。首先，我國(guó)購(gòu)房貸款最低首付為三成，借款人無法在不具備任何自有資金的情況下，用銀行貸款支付全部購(gòu)房款，基于此只要房?jī)r(jià)跌幅不超過30%，借款人仍不會(huì)惡意違約。若借款人違約，銀行對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行拍賣，其貸款本金是完全可以收回的。我國(guó)銀行的房屋貸款承受價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)的能力是比較強(qiáng)的。其次，我國(guó)房屋貸款細(xì)則對(duì)借款人的年齡做出了限制，即本人年齡加上其貸款期限不得超過(男：65，女：60)，借款人月均還款額不得高于其月均收入的一半。最后，我國(guó)規(guī)定借款人必須提供身份證明、收入證明等，這些材料在一定程度上保證了借款人在一定時(shí)期的還款能力，銀行對(duì)材料的嚴(yán)格審核避免了虛假騙貸，從而保證了銀行貸款的質(zhì)量。

2.購(gòu)房人群分析

(1)剛需者成為市場(chǎng)絕對(duì)主力，投資性需求大幅下降

調(diào)查顯示，在2013年七大城市暢銷樓盤中，自住性購(gòu)房占76.45%，投資性購(gòu)房只占到8.2%。在自住性購(gòu)房人群中，剛性需求者占到了絕對(duì)主力，而小部分改善性需求者一般會(huì)對(duì)市場(chǎng)環(huán)境較為敏感，而投資性需求對(duì)市場(chǎng)環(huán)境最為敏感。自住性購(gòu)房人不會(huì)輕易放棄自己的房產(chǎn)，故而當(dāng)這部分購(gòu)房人占主導(dǎo)時(shí)，銀行房貸資產(chǎn)的質(zhì)量會(huì)相對(duì)較高。

(2)購(gòu)房者中年輕人成為主力軍，具有較強(qiáng)的支付能力

調(diào)查顯示，城市暢銷樓盤中，超過60%的客戶為有良好教育背景的城市八零后，其年齡區(qū)間在26歲到35歲之間，此客戶群體支付能力強(qiáng)，對(duì)未來現(xiàn)金流有較好預(yù)期。這也保證了我國(guó)銀行較好的住房貸款質(zhì)量。

(3)購(gòu)房人群職業(yè):以白領(lǐng)為主，主要為滿足基本居住需求

從職業(yè)分布的角度看，購(gòu)房者群體主要由企業(yè)一般員工和公司中層管理者，即一般意義上的“白領(lǐng)精英”組成，其所占比例為73%。白領(lǐng)階層有一定的支付能力，他們受教育水平較高，購(gòu)房也比較理智。穩(wěn)定的工作使他們的貸款質(zhì)量較高。

3.消費(fèi)習(xí)慣及對(duì)房屋的態(tài)度方面

美國(guó)是一個(gè)消費(fèi)信貸市場(chǎng)極其發(fā)達(dá)的國(guó)家，所有民眾都是積極的消費(fèi)群體，且愿意通過銀行信貸解決資金短缺問題。而中國(guó)卻是一個(gè)高儲(chǔ)蓄率的國(guó)家，且消費(fèi)習(xí)慣相對(duì)保守。另一方面，兩個(gè)國(guó)家的民眾對(duì)房屋的態(tài)度有著天壤之別，美國(guó)人崇尚自由，一生中買、賣幾次甚至是十幾次房子是很平常的事，而中國(guó)人往往內(nèi)心根植著一種“居者有其屋”的思想，房屋對(duì)中國(guó)人的意義遠(yuǎn)大于美國(guó)人，故房屋貸款的質(zhì)量則會(huì)比較高。綜合以上原因，中國(guó)人償還債務(wù)的能力比較強(qiáng)，中國(guó)房貸要比美國(guó)房貸安全很多。

二、美國(guó)次貸危機(jī)對(duì)我國(guó)住房抵押貸款資產(chǎn)證券化的啟示

目前，我國(guó)資本市場(chǎng)上可以充當(dāng)證券化項(xiàng)目標(biāo)的的基礎(chǔ)資產(chǎn)已經(jīng)越來越豐富，總體上，我國(guó)的信貸資產(chǎn)還是比較好的，但也存在者一些問題。美國(guó)的這次信貸危機(jī)給了我們很好的啟示。

(一)從法律上應(yīng)進(jìn)一步規(guī)范我國(guó)商業(yè)銀行的放貸程序

購(gòu)買上述支持證券的投資者，其收益完全取決于背景信貸資產(chǎn)的本息償付情況。因此，商業(yè)銀行應(yīng)該盡可能減小由于借款人的行為而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)商業(yè)銀行在對(duì)借款人資質(zhì)進(jìn)行的審核中，應(yīng)更為關(guān)注購(gòu)房者收益來源、穩(wěn)定性和安全性，并嚴(yán)格以書面審核方式進(jìn)行審核工作。

(二)優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)質(zhì)量是進(jìn)行資產(chǎn)證券化的前提和保證

通過美國(guó)次貸危機(jī)的教訓(xùn)我們可以看到，基礎(chǔ)信貸資產(chǎn)的劣質(zhì)是造成證券化后資產(chǎn)高度敏感，而最終導(dǎo)致次貸危機(jī)爆發(fā)的根源。我國(guó)應(yīng)盡量避免以劣質(zhì)信貸資產(chǎn)為基礎(chǔ)進(jìn)行大規(guī)模的證券化行為。過于劣質(zhì)的信貸資產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的敏感性更強(qiáng)，面臨市場(chǎng)巨幅波動(dòng)可能給我國(guó)經(jīng)濟(jì)環(huán)境帶來無法想象的父母影響，我國(guó)還是應(yīng)該選用優(yōu)質(zhì)的信貸資產(chǎn)來進(jìn)行信貸資產(chǎn)證券化。

(三)改善信用評(píng)級(jí)機(jī)制，增強(qiáng)信用評(píng)定的可信度

有學(xué)者認(rèn)為，美國(guó)的次貸危機(jī)爆發(fā)，與評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)不公正的評(píng)級(jí)有直接關(guān)系，由于金融市場(chǎng)體系不對(duì)稱的問題，投資者購(gòu)買證券時(shí)嚴(yán)重依賴評(píng)級(jí)報(bào)告。這就要求評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)必須遵守公正、透明的評(píng)級(jí)原則，這也正是資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)順利進(jìn)行和發(fā)展的根本保障。我國(guó)信用評(píng)級(jí)產(chǎn)業(yè)還處于方興未艾的階段，其專業(yè)能力、服務(wù)水平還遠(yuǎn)不能滿足爆棚式發(fā)展的資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)需求。而信息不對(duì)稱情況下，諸多人為因素會(huì)對(duì)資產(chǎn)質(zhì)量的評(píng)價(jià)結(jié)果造成影響，甚至引發(fā)巨大的信用風(fēng)險(xiǎn)，所以就我國(guó)來說，首要任務(wù)就是建立起我國(guó)盡可能完善的信用評(píng)級(jí)市場(chǎng)，為信貸資產(chǎn)證券化打下一個(gè)堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

三、總結(jié)

銀行信貸資產(chǎn)證券化不只是一種簡(jiǎn)單的融資手段，它是一個(gè)龐大且復(fù)雜的系統(tǒng)性金融工程，涉及金融市場(chǎng)的多個(gè)領(lǐng)域，包括商業(yè)銀行、特殊載體目的公司(SPV)以及機(jī)構(gòu)及個(gè)人投資者，其良性健康的發(fā)展需要各方共同努力。在當(dāng)前全球金融一體化的大背景下，金融創(chuàng)新是大勢(shì)所趨，唯有創(chuàng)新才能創(chuàng)造價(jià)值。次貸危機(jī)的爆發(fā)是這種金融創(chuàng)新所必須經(jīng)歷的市場(chǎng)考驗(yàn)，也是對(duì)未來信貸資產(chǎn)證券化市場(chǎng)的一種啟示。我們不能因?yàn)榇钨J危機(jī)的發(fā)生而否定信貸資產(chǎn)證券化在我國(guó)金融市場(chǎng)上發(fā)展的必然性，我們需要努力的方向在于，找出更適合我國(guó)市場(chǎng)發(fā)展的住房抵押貸款證券化的制度和途徑，從而最大程度上降低創(chuàng)新帶來的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

作者：劉嵩單位：中德住房?jī)?chǔ)蓄銀行總行