導(dǎo)語：房地產(chǎn)項目精細化質(zhì)量管理研究一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：精細化的管理制度，在工程項目的管理能力和管理水平上是最好的衡量標準。從房地產(chǎn)工程項目的管理來看，無論是項目的設(shè)計，還是項目的決策，再到原料進場到施工技術(shù)環(huán)節(jié)、成本管理、人員管理，都必須實行精細化管理。進行精細化管理，明確管理制度是關(guān)鍵，只有制度到位，才能要求人的責任到位。一旦出現(xiàn)問題，就能夠找到相關(guān)的負責人，工作人員的責任心才能被提升起來。本文圍繞房地產(chǎn)項目精細化質(zhì)量管理展開論述，對于房地產(chǎn)項目的質(zhì)量管理能力提升以及體系構(gòu)建的策略進行分析。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；工程項目；精細化管理；質(zhì)量管理體系；研究

1引言

對于房地產(chǎn)工程而言，實際上它是一個復(fù)合概念，即包括房產(chǎn)與地產(chǎn)兩部分。在工程項目施工建設(shè)過程中，存在著很多的影響因素，比如項目選址，施工建設(shè)復(fù)雜多元，組成部分不同，施工質(zhì)量和技術(shù)涉及的范圍都較廣。因此在建設(shè)時間較長的房產(chǎn)建設(shè)工程項目中，必須加大項目精細化管理。

2精細化管理概述

精細化管理就是將管理從粗放式變?yōu)闃藴驶?、?guī)范化、精細化，變傳統(tǒng)的經(jīng)營管理為科學(xué)化的專業(yè)管理，這需要管理者轉(zhuǎn)變管理意識，采取經(jīng)過優(yōu)化的方案，進行規(guī)范的精確的管理，達到精心的策劃施工。精細化管理的特征，需要將數(shù)據(jù)進行細節(jié)化的處理，管理上進行可靠的決策。抓好每一個施工環(huán)節(jié)，對每一個崗位施工人員都行執(zhí)行責任制，用精益求精的辦法，從設(shè)計到最后的施工檢驗，實行全方位、全過程的精細化管理。精細化管理是一個不斷完善的過程，像這一全新的理念貫徹在施工管理過程中，沒有固定模式可循，企業(yè)可以根據(jù)實際情況在實踐中不斷的改進和摸索。同時，還要采用精細化管理手段加強經(jīng)營管理，為此企業(yè)應(yīng)當結(jié)合實際情況不斷進行總結(jié)。精細化管理的主要工作內(nèi)容，包括精細化操作，精細化控制精細化核算，精細化分析和精細化規(guī)劃等等。全過程的精細化管理，對于每個人每個行為都有遵守規(guī)范的要求。企業(yè)運行要更加規(guī)范化和標準化，做到精細化管理，需要企業(yè)管理者設(shè)定一個運作過程，這個過程是有計劃有審核有執(zhí)行的。管理企業(yè)要將過程進行控制，充分調(diào)動員工積極性及其責任感。

3房地產(chǎn)工程項目開發(fā)過程中的質(zhì)量精細化管理工作要點

3.1決策階段。在房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理過程中，決策階段的任務(wù)主要是對該工程項目進行準確識別，具體表現(xiàn)在兩個方面。第一，房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀條件下，企業(yè)應(yīng)當與市場發(fā)展需求以及需求者的訴求結(jié)合在一起，尤其是剛需更為重要，這樣才能提高決策的針對性以及房地產(chǎn)工程項目建設(shè)與發(fā)展的戰(zhàn)略性。第二，房地產(chǎn)開放商應(yīng)當立足實際，結(jié)合擬建工程特點以及功能性要求，從技術(shù)性、經(jīng)濟性等方面綜合考慮，對其可行性進行綜合論證，最終確定合適的項目建設(shè)方案。3.2準備階段。房地產(chǎn)工程項目施工建設(shè)過程中應(yīng)當制定切實可行的質(zhì)量監(jiān)管體系，而且應(yīng)當有明確的質(zhì)量管控目標，即準備階段應(yīng)當進行優(yōu)化設(shè)施工建設(shè)方案。就其工作要點而言，表現(xiàn)一下層面。一是，設(shè)計單位應(yīng)當全面把握建設(shè)方的決策以及工程項目設(shè)計方的意圖，并在此基礎(chǔ)上進行整體現(xiàn)規(guī)建設(shè)。通過對擬建工程項目進行產(chǎn)品優(yōu)化設(shè)計，明確其目的以后，將工程項目施工質(zhì)量管理目標確定下來；二是，整體現(xiàn)規(guī)劃以及方案設(shè)計過程中，應(yīng)當注意房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)的切實可行性，其中包括技術(shù)性、施工安全可靠性以及經(jīng)濟性等，均需進行嚴格論證和仔細審核，在國家標準以及行業(yè)規(guī)范下使質(zhì)量目標更加的細致，以此來提高方案落實效果。3.3實施階段。在明確項目質(zhì)量管理目標的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)工程項目實施過程中應(yīng)當加強管理，采取精細化管理手段和方法，同時這也是管理目標得以實現(xiàn)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。第一，施工方應(yīng)當根據(jù)建設(shè)方的策劃以及提出的質(zhì)量要求，明確和細化目標管理標準，加強目標管理以及階段考核，通過過程監(jiān)控以及持續(xù)改進等手段，基于設(shè)計圖紙施工建設(shè)；第二，在房地產(chǎn)工程項目施工建設(shè)實踐中，對參與人員、建材以及所用的機械設(shè)備和配套設(shè)施等進行嚴格管理，系統(tǒng)加強施工階段的各要素管控，形成整體合力，才能提高項目管理效率，同時這也是精細化管理的要求。3.4竣工階段。工程項目施工建設(shè)任務(wù)完成后，就業(yè)投入應(yīng)用，收尾階段的項目管理工作也非常重要。首先，對建成的房地產(chǎn)工程項目進行竣工驗收，房地產(chǎn)建設(shè)方應(yīng)當保證從施工方接收產(chǎn)品需符合事先簽訂的合同規(guī)范，尤其是性能、質(zhì)量驗收標準等應(yīng)當明確、準確、具體。其次，建筑產(chǎn)品的投入應(yīng)用，一方面是為了能夠有效實現(xiàn)經(jīng)濟利益，更重要的是要達到消費者滿意。在此階段，房地產(chǎn)開發(fā)商不僅要重視建筑產(chǎn)品的營銷策劃及其技術(shù)手段，更重要的是要注重消費者購買產(chǎn)品后的服務(wù)態(tài)度和物業(yè)管理質(zhì)量等。最后，房地產(chǎn)開發(fā)商在工程項目施工質(zhì)量管理過程中，應(yīng)當注意加強收尾階段的精細化管控，從不同的視角對其整個建設(shè)周期以及施工質(zhì)量進行全面控制，這樣才能實現(xiàn)建設(shè)目的和效益。

4房地產(chǎn)精細化管理實施案例

泉州安溪縣城二環(huán)西路某房地產(chǎn)開發(fā)項目，作為集團在安溪的地產(chǎn)開篇之作，項目總用地180畝，總建筑面積40萬㎡,建筑密度為25%,容積率2.8,綠化率30%，項目住宅建筑面積29.77萬㎡，商業(yè)建筑面積1.2萬㎡，5000㎡左右幼兒園、自建6000㎡農(nóng)貿(mào)市場。在該項目建設(shè)程序上分為一期二期三期項目分期開發(fā)，自2015年2月開工建設(shè)以來已銷售去化約80%以上的戶數(shù)，全部開發(fā)完畢之后，預(yù)計入住達到1萬人以上，開發(fā)周期約五年左右。在項目一期開發(fā)過程中，該工程管理上存在的一些問題，主要包括由于邊設(shè)計邊施工導(dǎo)致了簽證變更較多，對于開發(fā)效率有了一定的影響。項目設(shè)計完成之后，由于工程施工周期被嚴重壓縮，因此導(dǎo)致了施工進度的滯后。工程總承包單位職責履行不到位，因此分包單位較多，導(dǎo)致工程不能按時交付，工程現(xiàn)場管理不到位，施工單位的素質(zhì)不高、監(jiān)理單位形同虛設(shè)，使得項目部忙于協(xié)調(diào)，而沒有精力抓質(zhì)量。從房地產(chǎn)的開發(fā)和房地產(chǎn)現(xiàn)場管理精細管理的思路出發(fā)，需要進行房地產(chǎn)開發(fā)與內(nèi)外部協(xié)同，將房地產(chǎn)開發(fā)與專業(yè)的全過程管理納入到房地產(chǎn)管理中。工程部針對上述問題，對工程管理重點首先進行了制度的建設(shè)，加強工程管理的精細化水準。在工程管理上改進了精細化管理的一些特點和方法。例如以品質(zhì)為主導(dǎo)的工程管理體系，要求品質(zhì)高于一切，建立全面的工程管理精細化標準，注重對工程質(zhì)量中通病的防治，采取制度，加強對施工工藝和方法的研究，保證品質(zhì)的同時成本能得到控制。在企業(yè)工程管理項目中設(shè)定了清晰的目標，細化了工作環(huán)節(jié)，通過過程溝通和協(xié)調(diào)機制，完成了過程預(yù)警和監(jiān)控。通過目標的考核激勵，設(shè)定了工程管理目標。工程項目中采取精細化管理，將施工人員和管理者之間的關(guān)系加以協(xié)調(diào)和溝通，增強彼此間的信任和尊重，將矛盾加以化解，促進施工人員的工作積極性，為項目開展構(gòu)建和諧的施工環(huán)境，實行精細化控制目的，這樣才能提高其經(jīng)濟效益，而且應(yīng)當將施工參與人員的工資待遇與之掛鉤。在施工項目的現(xiàn)場，由于班組是最小的組織單位，因此采用精細化管理手段，可以使建筑施工單位按照規(guī)范要求操作，才能確保工程項目施工安全可靠性以及穩(wěn)定發(fā)展，使得施工企業(yè)向著規(guī)?；瘶藴驶l(fā)展。通過崗位責任制的設(shè)立工程項目能夠明確職責，施工人員的管理更加到位。建立切實可行的崗位責任制度，并且分解各項工作和明確職責，強化標準化在施工工作中的重要性。這一點能夠提高崗位的精準化，實施通過對過程的控制，精細化管理，強化管理者責任意識，解決相應(yīng)的問題。通過傳統(tǒng)管理觀念的轉(zhuǎn)變，將管理意識滲透到管理工作者的頭腦中，將管理者的管理意識從傳統(tǒng)的管理理念中解放出來，認識到提高房地產(chǎn)工程項目的競爭力，必須通過精細化管理的重要性，將精細化管理納入到項目管理工作中，充分考慮到社會環(huán)境消費者需求和工程項目的實際情況，在工作中嚴格落實房地產(chǎn)建設(shè)項目的管理目的，采用精細化管理模式來有效提高管理實效。

5結(jié)語

房地產(chǎn)項目目前沒有制定科學(xué)合理的精細化管理的制度，還需要采用全面的獎勵機制和監(jiān)督機制進行人員積極性的調(diào)動，防止由于人員責權(quán)不明晰導(dǎo)致糾紛和問題出現(xiàn)以及互相推諉的情況。精細化管理是推動企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。根據(jù)企業(yè)的發(fā)展目標，制定符合自身特點的市場預(yù)測和市場實際和企業(yè)實際經(jīng)營情況的分析和規(guī)劃，使得發(fā)展策略更加科學(xué)合理，可操作性強。

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作者:戴景裕 單位:世茂集團南安市愛樂置業(yè)有限公司