導(dǎo)語(yǔ)：房產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展調(diào)查報(bào)告一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢(xún)客服老師，歡迎參考。

近年來(lái)，我市認(rèn)真貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院和省政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的一系列政策措施，房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，人民群眾的居住條件進(jìn)一步改善。但是，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛，居民投資性購(gòu)房和投機(jī)性購(gòu)房逐步增加，開(kāi)發(fā)總量有效供給不足，開(kāi)發(fā)建設(shè)成本提高等原因，導(dǎo)致房?jī)r(jià)仍非理性上漲。年3月我市出臺(tái)了新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，切實(shí)將房?jī)r(jià)控制在合理水平?，F(xiàn)將有關(guān)情況匯報(bào)如下：

一、當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況

年，我市認(rèn)真貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)辦發(fā)〔〕1號(hào)）文件精神，通過(guò)加大監(jiān)管力度，制訂配套措施，房地產(chǎn)增幅總體趨于平穩(wěn)，但房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的問(wèn)題表現(xiàn)仍然比較突出。年元至10月新建商品房2200套26萬(wàn)平方米，同比增幅112%，新建商品住房銷(xiāo)售均價(jià)3280元/㎡，同比增幅15%，9月份商品住房銷(xiāo)售均價(jià)3180元/㎡，與去年年底相比漲幅9.3%，10月份新建商品住房銷(xiāo)售均價(jià)3280元/㎡，與去年年底相比漲幅12.7%。

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信心增強(qiáng)，投資及銷(xiāo)售漲幅較大

截止年10月底，我市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資達(dá)6.8億元，商品房開(kāi)發(fā)面積達(dá)65.35萬(wàn)㎡，開(kāi)發(fā)投資額比年同期4億元上升170%，顯現(xiàn)投資額和開(kāi)發(fā)面積均有較大增幅，主要是我市前幾年開(kāi)發(fā)量較小，每年年度規(guī)?？刂圃?0萬(wàn)㎡，市場(chǎng)需求較為旺盛，加之由宜昌雅廈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司和迅達(dá)集團(tuán)枝江置業(yè)公司在成功開(kāi)發(fā)北奧茗苑和領(lǐng)秀之江一期之后，分別通過(guò)招拍掛取得大宗土地使用權(quán)，新建中央山水和領(lǐng)秀之江二期2個(gè)樓盤(pán)，項(xiàng)目規(guī)模均達(dá)45萬(wàn)㎡，市場(chǎng)需求旺盛，開(kāi)發(fā)企業(yè)投資信心明顯增強(qiáng)。

（二）商品住房購(gòu)銷(xiāo)兩旺，呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面

據(jù)調(diào)查，近幾年我市城區(qū)開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)已全部售完。年城區(qū)新開(kāi)工建設(shè)的四個(gè)項(xiàng)目，建筑面積65.38萬(wàn)㎡，已超過(guò)前8年的總和，到目前為止年辦理預(yù)售許可證的商品住房也已銷(xiāo)售一空，出現(xiàn)了通宵排隊(duì)爭(zhēng)購(gòu)商品住房的局面。年新開(kāi)發(fā)的商品房符合預(yù)售條件的面積達(dá)26萬(wàn)㎡，盡管預(yù)售面積增大，但由于受前幾年開(kāi)發(fā)面積小的影響，供不應(yīng)求的矛盾仍然存在。

（三）市場(chǎng)需求強(qiáng)勁，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)較快

由于商品住房供需矛盾突出，年城區(qū)商品住房均價(jià)從年初的2200元/㎡，上升到年底的3000元/㎡，漲幅達(dá)36.4%；年城區(qū)商品住房均價(jià)達(dá)到3280元/㎡，比年底上漲9.3%，近兩年房?jī)r(jià)增幅呈直線上升趨勢(shì)，極大刺激了消費(fèi)者買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的非理性購(gòu)房欲望，加上一部分居民購(gòu)房剛性需求和投資需求的釋放，從而助推了房?jī)r(jià)的上漲，盡管全國(guó)大中城市房?jī)r(jià)從下半年開(kāi)始下跌，但我市房?jī)r(jià)下跌目前還未出現(xiàn)，年總體房?jī)r(jià)仍呈上漲趨勢(shì)。

（四）二手房市場(chǎng)日趨規(guī)范，交易市場(chǎng)十分活躍

由于廣大居民以舊換新、以小換大、以次換好以及農(nóng)村相當(dāng)一部分回鄉(xiāng)大學(xué)生在城區(qū)購(gòu)房成家立業(yè)的需求增大，加之商品住房銷(xiāo)售旺盛，價(jià)格攀升，有效帶動(dòng)了全市二手房市場(chǎng)，年辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記1500多件，交易面積達(dá)18萬(wàn)㎡，均價(jià)達(dá)1960元/㎡。

（五）住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不盡合理，部分“新生代”購(gòu)房壓力增大

在商品住房供應(yīng)量不斷增加和二手房市場(chǎng)日益活躍的同時(shí)，中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)明顯不足。就我市而言，近幾年新開(kāi)發(fā)的商品住房戶均建筑面積120㎡左右，90㎡以下幾乎只占10%，90-140㎡占75%，140㎡以上占15%，從住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)看，中小套型普通商品住房的供應(yīng)量明顯不足。經(jīng)濟(jì)適用住房除湖北化肥和61699部隊(duì)解決職工住房困難投資建設(shè)外，政府2000年以后近十年沒(méi)有投資建設(shè)一個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，導(dǎo)致部分中低收入住房困難家庭和“新生代”購(gòu)房壓力增大。按現(xiàn)行的市場(chǎng)價(jià)格，一個(gè)年輕的機(jī)關(guān)工作人員一年的總收入1.8萬(wàn)元左右，只能購(gòu)7㎡的商品住房，房?jī)r(jià)收入比明顯失調(diào)。

二、房?jī)r(jià)上漲的主要原因

（一）城區(qū)商品住房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及銷(xiāo)售價(jià)格情況

（二）房?jī)r(jià)上漲的原因分析

1、供給方面。一是土地供給偏少，住房供求矛盾突出。從年至年五年時(shí)間用于城區(qū)商品住房建設(shè)用地面積為129630㎡，共六個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，規(guī)劃建筑面積36.35萬(wàn)㎡，建設(shè)總套數(shù)為2624套，而五年的實(shí)際需求量為5000套以上，供不應(yīng)求矛盾非常突出。二是住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理。從近幾年的商品住房建設(shè)情況看，基本上是以中、高檔、大戶型商品住房為主，中小戶型的普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量偏少，難于滿足各收入層次的住房需求。在沒(méi)有相關(guān)政策扶持的情況下，開(kāi)發(fā)商不愿意承擔(dān)經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)位普通商品房的建設(shè)。而政府由于“經(jīng)營(yíng)城市”的需要，大都希望將稀缺的城市建設(shè)用地，盡可能地用于中高檔商品房的開(kāi)發(fā)，以期做大土地出讓收入，增強(qiáng)城市建設(shè)投資能力。在加大商品住房市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的同時(shí)，由于供應(yīng)體系不完善，導(dǎo)致供求結(jié)構(gòu)失衡。

2、需求方面。一是宏觀政策的助推。隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展，居民收入水平不斷提高，在政府大力推進(jìn)住房制度改革、加快房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展、鼓勵(lì)居民住房消費(fèi)以及加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程等政策作用下，居民住房消費(fèi)保持了強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭，由此推動(dòng)了房?jī)r(jià)快速上漲。二是投資置業(yè)理念的變化。當(dāng)前全球金融危機(jī)、銀行利率較低、股市低迷且風(fēng)險(xiǎn)大，對(duì)中高收入群體來(lái)說(shuō)，購(gòu)置房產(chǎn)已成為一種保值增值的投資取向，進(jìn)一步擴(kuò)大了住房需求。三是城市發(fā)展的需要。近幾年來(lái)為改善城市面貌，加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和舊城改造，拆遷規(guī)模越來(lái)越大，貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)置換政策使相當(dāng)一部分被拆遷戶進(jìn)入市場(chǎng)選購(gòu)新房，由此引發(fā)被動(dòng)型購(gòu)房需求不斷擴(kuò)大。四是在大中城市投機(jī)炒作等因素的影響下，提高了居民對(duì)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的心理預(yù)期，進(jìn)城農(nóng)民工購(gòu)房、部分居民為“新生代”購(gòu)房成家做準(zhǔn)備提前進(jìn)入樓市消費(fèi)，進(jìn)一步加劇了供求矛盾。

3、成本方面。一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地實(shí)行招拍掛后，地價(jià)快速上漲。我市城區(qū)土地購(gòu)置費(fèi)用占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的比例已從過(guò)去的25%左右上升到目前的35%左右，特別是黃金地段的土地，價(jià)格越拍越高，最高達(dá)170萬(wàn)元/畝，當(dāng)市場(chǎng)處于供不應(yīng)求的時(shí)候，當(dāng)期地價(jià)也轉(zhuǎn)到樓盤(pán)價(jià)格上，由消費(fèi)者買(mǎi)單，從而為開(kāi)發(fā)商獲取最大利潤(rùn)創(chuàng)造了條件。二是拆遷成本增大。以中心城區(qū)一類(lèi)地段“北奧茗苑”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目拆遷為例，拆遷補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)格由起初1400元/㎡上調(diào)至2800元/㎡，而且拆遷工作難度是越來(lái)越大，不僅導(dǎo)致二手房交易價(jià)格急劇上漲，同時(shí)也影響到新建商品住房?jī)r(jià)格的大幅攀升。三是商品住房?jī)?nèi)在品質(zhì)提升，規(guī)劃設(shè)計(jì)、居住環(huán)境、配套設(shè)施等，均不同程度的增加了建設(shè)成本。由于建筑材料和建筑勞務(wù)工資漲價(jià)以及品質(zhì)改善等因素，高層建筑的建筑安裝費(fèi)用已達(dá)到1400元/㎡左右。

4、市場(chǎng)預(yù)期。房地產(chǎn)價(jià)格的長(zhǎng)期走勢(shì)取決于市場(chǎng)供求，一定時(shí)期內(nèi)，市場(chǎng)信心對(duì)其價(jià)格的影響也愈顯明顯。在經(jīng)濟(jì)和社會(huì)快速發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期，國(guó)家一系列宏觀經(jīng)濟(jì)政策的出臺(tái)，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了良好的預(yù)期。土地資源的稀缺導(dǎo)致地價(jià)的自然趨升，使得社會(huì)對(duì)地價(jià)和房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期成為一種必然。而近幾年房地產(chǎn)價(jià)格快速上升的事實(shí)，進(jìn)一步強(qiáng)化了這種認(rèn)識(shí)，極大地影響著消費(fèi)者的心理預(yù)期，促使其購(gòu)房消費(fèi)，造成部分住房需求的提前釋放。

三、落實(shí)房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)的措施

年我市從以下八個(gè)方面落實(shí)調(diào)控措施，確保完成房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)。一是合理控制房?jī)r(jià)，嚴(yán)格落實(shí)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。枝江房?jī)r(jià)控制在全市國(guó)民生產(chǎn)總值增長(zhǎng)幅度（16%）內(nèi)，對(duì)開(kāi)盤(pán)均價(jià)超過(guò)增長(zhǎng)幅度的，會(huì)同市物價(jià)部門(mén)進(jìn)行查處。二是嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷(xiāo)售“一價(jià)清”制度。銷(xiāo)售商品房除收取房款外，只能收取辦證費(fèi)、契稅、公共維修基金及前期物管費(fèi)用。三是嚴(yán)格落實(shí)商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)制度。在項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)，實(shí)行一房一價(jià)，對(duì)開(kāi)發(fā)商因市場(chǎng)原因需漲價(jià)實(shí)行報(bào)批制度。四是嚴(yán)格加強(qiáng)商品房預(yù)售管理。所有項(xiàng)目必須辦理《商品房預(yù)售許可證》后才能出售，未辦證前不能收取任何形式的訂（定）金。同時(shí)，強(qiáng)化預(yù)售資金監(jiān)管，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)35%預(yù)售資金進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)管，實(shí)行專(zhuān)戶儲(chǔ)存，專(zhuān)款專(zhuān)用。五是嚴(yán)格執(zhí)行商品房開(kāi)發(fā)信息披露制度。從今年6月1日起在電視臺(tái)開(kāi)辟專(zhuān)欄一周一，同時(shí)公布投訴舉報(bào)電話，強(qiáng)化群眾監(jiān)管。六是加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)違規(guī)的行為，加大了查處力度，確保整改到位。七是嚴(yán)格商品房公共維修資金歸集使用管理。對(duì)公共維修資金繳交標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了調(diào)整，同時(shí)強(qiáng)化了征管措施。八是加快保障性住房建設(shè)步伐，切實(shí)解決低收入家庭住房困難。目前，我市已全部完成了宜昌市政府下達(dá)我市保障性住房建設(shè)任務(wù)。新增廉租房500套，新增公共租賃住房800套，新增發(fā)放租賃補(bǔ)貼200戶，新建經(jīng)濟(jì)適用房120套，城市棚戶區(qū)改造800戶。

四、抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的對(duì)策及建議

針對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的供求失衡、結(jié)構(gòu)性矛盾等因素導(dǎo)致房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，建議從供給、需求等方面入手，進(jìn)一步加強(qiáng)調(diào)控，以確保房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定。

（一）科學(xué)謀劃普通商品住房規(guī)模，加大保障性住房建設(shè)力度。要不斷增加普通商品住房建設(shè)規(guī)模和供應(yīng)量，切實(shí)滿足中等收入家庭住房需求；加大保障性住房建設(shè)力度，使中低收入家庭能夠購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房、承租廉租房和公租房。進(jìn)一步發(fā)揮經(jīng)濟(jì)適用房“雙控”（房?jī)r(jià)、地價(jià)）和普通商品房在平抑房?jī)r(jià)、改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)中的作用，合理控制房?jī)r(jià)，嚴(yán)格落實(shí)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。

（二）合理安排開(kāi)發(fā)計(jì)劃，增加房源有效供給。在優(yōu)先滿足經(jīng)濟(jì)適用房和公租房、廉租房等保障性住房建設(shè)用地的同時(shí)，根據(jù)市場(chǎng)需求，及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和總量，增加普通商品房用地，控制高檔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地。切實(shí)加強(qiáng)對(duì)土地市場(chǎng)的監(jiān)管，盤(pán)活存量土地，制止土地炒買(mǎi)炒賣(mài)行為，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)招拍掛方式取得的土地存在的囤積現(xiàn)象，相關(guān)部門(mén)要通過(guò)法律、稅收、行政等手段予以調(diào)控，督促企業(yè)盡早開(kāi)工。按照我市“十二五”房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃，落實(shí)年度開(kāi)發(fā)計(jì)劃，年度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量控制在15萬(wàn)㎡左右，調(diào)控和把握開(kāi)發(fā)的速度和節(jié)奏，防止不切實(shí)際開(kāi)發(fā)造成的資源浪費(fèi)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）建立多層次供應(yīng)體系，切實(shí)解決不同收入群體住房困難問(wèn)題。根據(jù)不同的住房需求，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，采取多種形式、多種途徑建立住房供應(yīng)體系，切實(shí)解決不同收入層次城鎮(zhèn)居民的住房問(wèn)題。一是適當(dāng)擴(kuò)大廉租房受益范圍，解決最低收入家庭中住房困難戶和低收入家庭無(wú)房戶的住房問(wèn)題；二是適度規(guī)模的建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，解決中低收入家庭的住房困難問(wèn)題；三是加大普通商品住房的建設(shè)力度，采取單位團(tuán)購(gòu)或集資合作建房的方式，不斷改善單位干職工住房條件，特別是解決新參加工作的大中專(zhuān)生的住房困難問(wèn)題。四是加大公租房建設(shè)力度，落實(shí)公租房建設(shè)用地，采取多種形式建設(shè)公共租賃住房，解決中低收入城鎮(zhèn)居民和農(nóng)民工進(jìn)城的住房問(wèn)題。

（四）整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境。進(jìn)一步加大房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治力度，重點(diǎn)查處違反城市規(guī)劃、越級(jí)開(kāi)發(fā)、合同欺詐、虛假?gòu)V告、面積縮水、捂盤(pán)惜售等房地產(chǎn)違法違規(guī)行為，加大曝光和處罰力度。嚴(yán)格商品房預(yù)售許可，強(qiáng)化預(yù)售資金監(jiān)管，并將商品房預(yù)售資金的繳存和使用記入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的誠(chéng)信檔案，確保預(yù)售資金用于商品房項(xiàng)目建設(shè)，防止挪用預(yù)售資金導(dǎo)致亂尾樓。嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家發(fā)改委《商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》和商品房?jī)r(jià)格申報(bào)備案制，實(shí)行一房一價(jià)，對(duì)不實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)或利用標(biāo)價(jià)進(jìn)行商品房銷(xiāo)售價(jià)格欺詐等違法行為，將依法查處。

（五）加大輿論宣傳力度，積極做好房?jī)r(jià)穩(wěn)定工作。采用多種宣傳形式，加強(qiáng)房地產(chǎn)政策宣傳，建立房地產(chǎn)信息制度，適時(shí)披露有關(guān)信息，正確引導(dǎo)居民住房理性消費(fèi)。強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，全面準(zhǔn)確地掌握市場(chǎng)運(yùn)行情況，增加市場(chǎng)信息的透明度，努力實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)供需平衡，切實(shí)穩(wěn)定房?jī)r(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展。