導語：如何才能寫好一篇房產經(jīng)紀人法律法規(guī)，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關鍵詞：房產經(jīng)紀；存在問題；應對措施；管理途徑

早在一千多年前就有莊宅牙人，所謂莊宅牙人，指的是，唐代典章里就有"官房牙行"，宋人詩話里就有"莊宅牙人"，指的都是房產經(jīng)紀人。房產經(jīng)紀人發(fā)展曲折，改革開放前曾被禁止。

二十一世紀以來，隨著房產行業(yè)的迅速發(fā)展， 我國的房地產經(jīng)紀行業(yè)發(fā)展很快，房產從業(yè)人員迅速發(fā)展成為一支數(shù)以萬計的職業(yè)大軍，不僅為消費者買賣和租賃房產提供了很大方便， 極大地節(jié)約了社會的交易成本， 同時也促進了房地產業(yè)的持續(xù)、健康的發(fā)展。根據(jù)《中華人民共和國城市管理房地產管理法》規(guī)定，房產經(jīng)紀人是指在房屋，土地的買賣，租賃，轉讓等交易活動中充當媒介作用，接受委托，撮合，促成房地產交易，收取傭金的自然人和法人。①在日常生活中，房地產經(jīng)紀人通常也被稱為"房屋中介"或"二手房中介"。據(jù)有關部門統(tǒng)計，我國近一半的新建商品房銷售都是通過房地產中介銷售。房地產經(jīng)紀人在房地產開發(fā)和市場消費中起到舉足輕重的橋梁紐帶作用。房地產經(jīng)紀服務是最講究和最需要誠信的服務； 誠實信用、恪守合同、遵紀守法是房地產經(jīng)紀人應具備的基本素質。因此， 信譽良好、業(yè)績優(yōu)秀的房地產經(jīng)紀機構可以更好的滿足人們買賣房屋、租賃房屋的需要， 有利于促進房地產業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展。

一、房地產中介服務的主要功能

1. 咨詢服務

房地產咨詢， 主要是應投資者、消費者和房地產經(jīng)營者（土地、房產開發(fā)商、經(jīng)營者）的要求， 就投資環(huán)境、市場信息（供求信息、客戶資信等）、項目評估、質量鑒定、測量估價、購房手續(xù)、相關法律等提供咨詢服務。

2. 價格評估

房地產價格評估是對現(xiàn)有或擬投資開發(fā)的房地產產品價格進行評估的經(jīng)濟活動。首先， 房地產產品價格有著特殊的價格形態(tài)， 價格形成較復雜， 又具有異質牟利性的特點，不可能形成統(tǒng)一或批量的價格， 需要對每一宗房地產品個別估價。其次， 房地產價格評估行為本身政策性強， 技術復雜， 需要專業(yè)和全面的評估機構來完成。第三， 由權威機構出具的房地產評估價格， 具有市場價格尺度的作用， 是房地產市場各類交易活動如房地產買賣、租賃、抵押、補償、交換、訴訟、稅收、投資決策和統(tǒng)計等活動的基礎和依據(jù)。

3. 經(jīng)紀

房地產經(jīng)紀， 主要從事房地產買賣、租賃、調換、抵押、典當、信托等居間活動及業(yè)務。它與房地產開發(fā)商和消費者的聯(lián)系更為直接和密切， 主要服務于房地產流通， 是房地產銷售的重要中介環(huán)節(jié)。規(guī)范的經(jīng)紀活動， 對活躍房地產市場交易， 促進房地產產品流通， 降低房地產空置率，合理配置稀缺資源， 具有積極意義。

4. 法律服務

各類法律事務所、律師事務所， 運用專業(yè)知識為房地產開發(fā)經(jīng)營、房地產市場運行、物業(yè)管理以及城鎮(zhèn)居民住房消費提供各種法律咨詢、代行各類法律和司法業(yè)務， 把房地產開發(fā)經(jīng)營、市場營銷、物業(yè)管理（房地產售后服務）納入國家法制化軌道， 促使房地產運行規(guī)范化。

二、我國房地產經(jīng)紀市場發(fā)展現(xiàn)狀

據(jù)不完全統(tǒng)計，目前，全國房地產經(jīng)紀機構（含分支機構）達5萬余家，其中聘用全國房地產經(jīng)紀人的經(jīng)紀機構數(shù)量為2萬家。自20世紀90年代初起步至近年房產業(yè)炙手可熱以來，房產經(jīng)紀業(yè)已不是房地產的附屬，而是一個獨立的市場，全國成長起一批房產經(jīng)紀大公司，有些已經(jīng)上市，比如世聯(lián)、易居、合富以及香港中原、臺灣信義等。

根據(jù)江蘇南京房地產管理局最近公布的數(shù)據(jù)，南京地區(qū)房地產經(jīng)紀從業(yè)人員數(shù)量就有4000余人。以此為基數(shù)進行推算，全國本職業(yè)現(xiàn)有從業(yè)人員不低于45萬人，而且還在不斷擴展之中。本職業(yè)從業(yè)人員在地域上主要集中分布在全國的大中型城市，但已有向中小型城市擴散的明顯態(tài)勢。

在一線城市中二手房已經(jīng)成為樓市消費的主流，以此為例，2010年二手房總成交量達到了19.65萬套，而商品房期房及現(xiàn)房住宅合計僅11.1萬套，二手房在北京、上海、廣州等大城市已經(jīng)成為市場的主要置業(yè)房源。由于二手房具有交易分散的特點，與一手房相比更需要房地產經(jīng)紀人提供貼身專業(yè)服務。我國目前大部分城市的二手房交易里，有百分之五是通過經(jīng)紀服務促成的，廣州等城市已達到80%左右。據(jù)估算，2009年廣州市有超過一百萬消費者接受了房地產經(jīng)紀服務。全國性的房地產經(jīng)紀行業(yè)組織是"中國房地產估價師與房地產經(jīng)紀人學會"，一些省份成立了省級"房地產估價師與房地產經(jīng)紀人學會"。北京、上海、、廣州、深圳、大連、沈陽、重慶、成都、武漢、鄭州等主要城市先后成立了專門的房地產經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會，開始實行行業(yè)自律管理工作。②由圖1 可見， 房地產中介目前已經(jīng)形成了一定的規(guī)模，總的來說它對市場起著集中、平衡和擴散功能， 使市場變得清晰、有序和簡單（ 見下圖1） ③

簡而言之，房地產經(jīng)紀人就是指溝通房地產賣方與買方之間聯(lián)系，促進達成交易并從中取得傭金的人，聯(lián)系人，中間人，經(jīng)理人或介紹人。職業(yè)概況可以由下面一個流程表反映出來。

從以上圖表看，房地產業(yè)作為第三產業(yè)的重要組成部分， 是集房地產開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務為一體的綜合性產業(yè)，它不僅為買賣和租賃提供了很大方便，而且還極大的促進社會交易成本，是一個社會良好進步形象的典型表現(xiàn)，其對相關產業(yè)乃至整個國民經(jīng)濟的發(fā)展都具有極大的促進作用。但是， 由于房產經(jīng)紀行業(yè)進入門檻相對不高， 而且巨大的利潤空間使得大量經(jīng)營者進入這一領域， 因此也就良莠不齊。大多數(shù)房地產經(jīng)紀機構奉公守法、誠實經(jīng)營， 在幫助消費者購置產業(yè)提供了優(yōu)質服務；但也有不少不良中介機構存在著欺詐行為， 侵犯消費者的合法權益， 由此也引出了諸多的糾紛， 目前我國房地產經(jīng)紀服務中各種失信行為已引起人們的非議與社會的關注。

三、房地產經(jīng)紀行業(yè)現(xiàn)實存在的問題

（一）由于房地產經(jīng)紀行業(yè)準入門檻低，投資少，風險小，因此房地產經(jīng)紀行業(yè)成了許多人入行的首選。據(jù)不完全統(tǒng)計， 目前我國注冊登記的房地產經(jīng)紀企業(yè)機構已逾萬家， 從業(yè)人員數(shù)量達幾十萬人之多。大多數(shù)房地產經(jīng)紀業(yè)規(guī)模較小， 企業(yè)實力弱， 由此造成信息和信息流通的范圍極其有限， 成交效率和經(jīng)濟效益低下。與實力強勁的房地產開發(fā)企業(yè)相比， 房地產經(jīng)紀機構真是相差甚遠。經(jīng)紀機構沒有一定的資本作后盾， 地鋪式經(jīng)營， 銷售能力欠佳， 房地產商不愿將項目特別是較大的項目交給經(jīng)紀。

（二）、無資質、無證書、無照經(jīng)營和超越經(jīng)營范圍。

根據(jù)建設部《城市房地產中介服務管理規(guī)定》第8條， 房地產經(jīng)紀人必須是經(jīng)過考試、注冊并取得"房地產經(jīng)紀人資格證"的人員。未取得《房地產經(jīng)紀人資格證》的人員， 不得從事房地產經(jīng)紀業(yè)務； 同時也規(guī)定了設立房地產中介服務機構應具備的條件。④盡管這些條件比較低， 但是， 有些房地產經(jīng)紀機構也無法達到或者根本不去登記， 借別的經(jīng)紀人資格證書來蒙混檢查。目前， 由于房地產中介服務業(yè)在我國是近幾年才興起的一個行業(yè)， 不少房地產中介服務機構缺乏一支經(jīng)過專門訓練、嚴格資質審查的專家隊伍。

（三）、房產經(jīng)紀人平均素質不高，業(yè)務素質更是良莠不齊。

我國的房地產經(jīng)紀人隊伍除有極少數(shù)人綜合素質較高外， 大量的從業(yè)人員業(yè)務知識單一，大量的從業(yè)人員來自社會各類， 層次繁多， 人員素質參差不齊。各中介機構的從業(yè)人員由于素質較低， 不能通過國家統(tǒng)一的資格考試，致使所有的房地產中介機構均在不具備執(zhí)業(yè)資格的條件下違規(guī)操作， 大量"半路出家"， 不熟悉房地產知識， 缺乏專門訓練， 只有中等學歷的從業(yè)人員成為中介構的主要力量。

（四）、法規(guī)體系不健全， 行業(yè)管理欠規(guī)范。

我國房地產業(yè)作為一個新興產業(yè)尚處于起步階段， 相關法律法規(guī)不夠完善。與房地產經(jīng)紀相關的法律政策文件分別是《中華人民共和國城市房地產管理法》、建設部的《城市房地產中介服務管理規(guī)定》、國家計委下發(fā)的《關于房地產中介服務收費的通知》、國家工商總局的《經(jīng)紀人管理辦法》。部分城市據(jù)此還制定了一些地方規(guī)章。但總的來說還顯得不成體系， 規(guī)定過于原則， 針對性不強， 缺乏可操作性， 許多有關方面的問題難以涵蓋。比如，《中華人民共和國城市房地產管理法》僅有第57 條對中介機構作了簡單規(guī)定；《城市房地產中介服務管理規(guī)定》涉及咨詢、評估和經(jīng)紀三方面內容， 有關房地產經(jīng)紀的規(guī)定卻很少。⑤

四、應對此種現(xiàn)狀下，房產經(jīng)紀行業(yè)應對政策

那么如何才能進一步規(guī)范房地產中介市場管理， 引導房地產中介業(yè)務健康有序地開展呢？ 學生認為應從以下幾個方面入手：

（一）強化市場管理，加強市場監(jiān)督。房產中介行業(yè)的規(guī)范化主要體現(xiàn)在三個方面：一是中介機構設置規(guī)范化。這就需要房地產管理部門的審查、備案只能充分的發(fā)揮，要求房產部門嚴格監(jiān)督各個新新成立的房產經(jīng)紀行業(yè)高門檻的準入制度，需要國家法律法規(guī)出臺前與工商管理部門溝通，研究出一套切實可行的管理辦法，適當做必要的市場調研，針對現(xiàn)存的問題各個擊破，重點突擊。二是需要從業(yè)人員的資格規(guī)范化，由于房產中介服務涉及面廣，具有綜合性、廣泛性的特點，所以在從業(yè)人員上崗前，必須重視對從業(yè)人員進行培訓工作，要認真做好從業(yè)人員的資質審查工作。因為，從事房地產經(jīng)紀服務工作的人員不僅需要精通房地產業(yè)務， 熟悉房地產法律、營銷、建筑、評估等方面知識， 而且還要掌握現(xiàn)代化信息設備的操作技巧； 同時， 還要具備公關能力和敬業(yè)精神。所以必須加強對從事房地產經(jīng)紀服務工作人員的專業(yè)知識和相關業(yè)務知識的培訓， 以提高其綜合職業(yè)技能水平。隨著房地產市場不斷向縱深發(fā)展， 市場需要具有綜合素質的房地產中介人才， 這種人才具有較高學歷、較深的專業(yè)知識、較強的業(yè)務能力和較高的道德水準。綜合素質差的人便難以對市場信息做出正確的處理和預見性的分析， 這勢必影響他們的業(yè)務活動，最終必將被淘汰。房地產經(jīng)紀行業(yè)必須走規(guī)范化經(jīng)營之路。三是充分做好市場調研，在借鑒較大中介公司的優(yōu)勢下，吸取精華，去其糟粕，再積極聽取顧客意見，針對顧客在買賣和租賃房屋的過程中所遇到的棘手的問題加以整治，約束執(zhí)業(yè)行為，保護客戶的合法權利。

（二）經(jīng)營模式專業(yè)化、現(xiàn)代化。目前，我國房地產中介服務業(yè)機構規(guī)模偏小，專業(yè)人才結構不合理，科技含量低，掌握信息少，專業(yè)性不強，難以形成規(guī)模經(jīng)營。為此，必須采取措施，全面提升房地產中介服務業(yè)的水準，使其走向專業(yè)化、現(xiàn)代化，以形成集約化經(jīng)營產業(yè)。

1、提高業(yè)務素質。國外房地產中介服務執(zhí)業(yè)人員除了精通房地產業(yè)務外，還熟悉法律、營銷、建筑、評估、金融、計算機等多方面的業(yè)務，職業(yè)技能比較全面。為此，我們必須從房地產中介服務業(yè)的隊伍建設著手，全面提升其業(yè)務素質。一是完善專業(yè)體系，具體應設立包括策劃師、經(jīng)紀人、估價師、工程師、房地產專職律師、會計師、審計師、造價師等在內的職稱系列，并使人才劃分等級合理搭配。二是優(yōu)化執(zhí)業(yè)隊伍，即規(guī)定房地產中介服務機構應具有各類專業(yè)人員的結構標準，逐步淘汰低層次人才，吸納中、高級人才，使中介機構通過吐故納新，形成一支專業(yè)齊全、人才薈萃、技能較高的隊伍。

2、實行規(guī)范運作。目前，我國房地產中介服務運作方式原始，程序簡單，運作水平不高，其主要原因是沒有相應的規(guī)范。為此，必須針對目前市場上最常見的運作方式以及一般的業(yè)務程序制定業(yè)務規(guī)范。在運作方式上，對每一種方式的規(guī)定及其業(yè)務范圍、相關當事人的權利義務、操作方法，尤其對價格、合同、結算以及違約責任等做出限定。在運作程序上，美國中介商帶有共性特征且比較科學的規(guī)定，可以直接為我所用。

（三）逐步建立、健全房地產經(jīng)紀管理制度及相關法律法規(guī)。

建立我國房地產經(jīng)紀仁和園職業(yè)資格管理制度，提高我國房地產經(jīng)紀人員的業(yè)務水平和職業(yè)道德修養(yǎng)，規(guī)范房地產經(jīng)紀行為，使我國房地產經(jīng)紀行業(yè)逐步走上規(guī)范有序、公開統(tǒng)一的健康發(fā)展的軌道， 制定一個完善的房地產經(jīng)紀管理辦法非常必要。具體如下：

1. 建立全國性房地產經(jīng)紀機構及從業(yè)人員的職業(yè)資格管理制度；

2. 建立房地產經(jīng)紀人保證金制度；

3. 統(tǒng)一行業(yè)服務標準、收費標準及提取方式等；

4. 經(jīng)紀機構及從業(yè)人員應承擔的相應法律責任和經(jīng)濟責任；

5. 對現(xiàn)行法律法規(guī)進行必要整合， 使其更具針對性和可操作性。⑥

（四）加強房地產經(jīng)紀機構自身建設，強化自律機制

房地產經(jīng)紀機構應當加強自律意識，注重內部組織和制度建設。只有每一個房地產經(jīng)紀人嚴守職業(yè)道德，依法經(jīng)營，房地產經(jīng)紀行業(yè)才能健康、快速、持久地發(fā)展。

五、結論

隨著中國加入WTO，外資和外國企業(yè)的進入給中國的中介行業(yè)帶來更多市場機會，同時行業(yè)發(fā)展與世界的接軌也使競爭更加激烈。如何規(guī)范和管理房地產中介市場，使國內的中介機構在與國外同行的競爭中更好的生存和發(fā)展是政府相關部門和中介商們要考慮的首要問題。作為國民經(jīng)濟的重要組成部分的房地產業(yè)是一個關聯(lián)性很強的產業(yè)， 在國民經(jīng)濟中占有重要地位和作用。而房地產經(jīng)紀行業(yè)是房地產市場經(jīng)濟鏈中不可或缺的一環(huán)。為了保證房地產業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定、健康的發(fā)展， 政府在房地產經(jīng)紀行業(yè)走向深入的同時， 也應發(fā)揮其特有的職能作用， 促進經(jīng)紀人隊伍建設， 為經(jīng)紀行為創(chuàng)造一個良好的政策環(huán)境和市場環(huán)境。

注釋：

①《中華人民共和國城市管理房地產管理法》第四章，第五節(jié)，房產中介人。

②李貴良：市場論壇MARKET FORUM改革發(fā)展2011年第12期（總第93期）我國房地產經(jīng)紀市場規(guī)范化發(fā)展研究綜述）.

③羅長天：《經(jīng)紀人實用大、全》.北京：光明日報出版社，1994.第18 頁.

④建設部《城市房地產中介服務管理規(guī)定》第8條

篇2

隨著上海房地產市場的不斷發(fā)展，上海房產中介市場也在日益壯大。人們通過房產中介咨詢、購買、出售、租賃房產已經(jīng)是很普遍的現(xiàn)象。房產中介在房產交易中的地位日益上升。據(jù)有關部門統(tǒng)計本市約50％的新建商品房銷售和90％的二手房買賣是通過房地產中介企業(yè)實現(xiàn)的。本文通過對房地產中介市場的詳細了解，其中存在的主要欺詐行為有：

1.以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易，獲取傭金以外的報酬。

2.從事成套獨用居住房屋使用權買賣經(jīng)紀活動。

3.無照經(jīng)營、超越經(jīng)營范圍和非法異地經(jīng)營。

4.房地產執(zhí)業(yè)經(jīng)紀人出租、出借經(jīng)紀執(zhí)業(yè)證書。

5.房地產經(jīng)紀組織濫用自己的優(yōu)勢地位，利用格式合同對相對人作出不合理、不公正的規(guī)定。

6.房地產經(jīng)紀組織未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)。

7.各類房地產廣告信息、內容中未標注忠告語，以及未經(jīng)登記房地產印刷品廣告。

這些行為損害了消費者直接的經(jīng)濟利益，并且間接損害了國家利益，擾亂了房地產市場正常的操作、運行秩序。如何防范并解決這些問題，筆者提出了些建議：

在房產交易場所通過發(fā)放宣傳單提醒購房者，注意區(qū)別居間合同與行紀合同中這兩種行為。購房前認真索取中介機構的營業(yè)執(zhí)照、執(zhí)業(yè)資格證書等證件；對于所謂的“可轉換產權房”應當向房產管理部門咨詢了解該房產的真實情況并且在合同中約定中介方如果提供情況不實應當負責的賠償責任。對于房產中介方的廣告、店堂招貼等宣傳資料上，凡標明符合合同要約要件的內容，視為要約作為合同的附件，一并寫入合同中，以此約束相對方。達成協(xié)議后，對辦理產權過戶手續(xù)，購房者應當本人親自辦理，以避免產權無法過戶風險等

一、目前房產中介發(fā)展現(xiàn)狀

隨著上海房地產市場的不斷發(fā)展，上海房產中介市場也在日益壯大。上海市房產中介企業(yè)已迅速發(fā)展到了8萬余家，人們通過房產中介咨詢、購買、出售、租賃房產已經(jīng)是很普遍的現(xiàn)象。

為了加強房地產中介服務管理，維護房地產市場秩序，保障房地產活動當事人的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產管理法》的規(guī)定，對房地產中介服務進行了定義：房地產中介是指房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經(jīng)紀等活動的總稱。包括了以下——

1.房地產咨詢，是指為房地產活動當事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術等方面服務的經(jīng)營活動。

2.房地產價格評估，是指對房地產進行測算，評定其經(jīng)濟價值和價格的經(jīng)營活動。

3.房地產經(jīng)紀，是指為委托人提供房地產信息和居間業(yè)務的經(jīng)營活動。

房產中介在房產交易中的地位日益上升。據(jù)有關部門統(tǒng)計本市約50％的新建商品房銷售和90％的二手房買賣是通過房地產中介企業(yè)實現(xiàn)的?？梢哉f大部分的房產交易行為是通過中介機構進行，中介機構溝通買賣雙方起到了一個橋梁的重要作用。

尤其在私人之間的房屋買賣中（即二手房轉讓），由于很多買方與賣方互相不認識、不了解，可以說信用無從談起：買方擔心給了錢，拿不到房；賣方擔心買方不是一次性支付全部款項（如要辦理銀行貸款），分幾次支付，會不會拖泥帶水拖延付款等等。這時，房產中介機構出現(xiàn)，中介方是以單位的名義出現(xiàn)，并且經(jīng)過國家行政部門的審批，具備經(jīng)營資格。買賣雙方就可以將中介方作為第三方來溝通信息，調停買賣雙方之間的爭執(zhí)；而且買賣雙方需要辦理產權轉讓等手續(xù)，更需要中介機構提供專業(yè)意見、協(xié)助辦理。因此房產中介的產生與發(fā)展正是我們社會經(jīng)濟發(fā)展所需要的。但是，由于房產中介行業(yè)進入門檻相對不高，因此也就良莠不齊，大多數(shù)中介機構奉公守法、誠實經(jīng)營、在幫助消費者購置產業(yè)提供了優(yōu)質服務。但也有不少不良中介機構存在了欺詐行為，侵犯消費者的合法權益。筆者所在所知道的中介欺詐行為進行具體分析。

二、房產中介市場現(xiàn)實存在的欺詐行為

1.以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易，獲取傭金以外的報酬。

委托人一般分兩種：房產開發(fā)企業(yè)和私有房產權人（自然人）房地產開發(fā)企業(yè)委托中介服務機構銷售商品房的，受托機構應當是依法設立并取得工商營業(yè)執(zhí)照的房地產中介服務機構。房地產開發(fā)企業(yè)應當與受托房地產中介服務機構訂立書面委托合同，委托合同應當載明委托期限、委托權限以及委托人和被委托人的權利、義務。受托房地產中介服務機構銷售商品房時，應當向買受人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。受托房地產中介服務機構銷售商品房時，應當如實向買受人介紹所銷售商品房的有關情況。受托房地產中介服務機構不得銷售不符合銷售條件的商品房。

同樣，自然人委托房產中介機構銷售商品房的也應當參照上面開發(fā)企業(yè)委托的方法辦理。同時根據(jù)商品房銷售管理辦法（2001年3月14日建設部第38次部常務會議審議通過自2001年6月1日起施行）第二十八條規(guī)定：受托房地產中介服務機構在銷售商品房時不得收取傭金以外的其他費用。

從法理上說，房產中介機構主要是房產經(jīng)紀人，對委托購房和銷售的客戶之間是一種居間合同行為，而不是表面上的行紀行為。經(jīng)紀人應當在銷售商品房時提供：房源信息、銷售價格外，表明收取傭金，即按房產成交價格的3%~5%之間提取傭金。

而現(xiàn)實上，很多房產經(jīng)紀向購房者提出“包銷”，即所銷售的房產統(tǒng)一報價，說價格已經(jīng)包括傭金，或者誤導購房者“免傭金”。實際上購房者與售房者之間很難了解到真實的出售價格。其中的差價由房產經(jīng)紀賺得，也就是所謂的“賺差價”，這明顯違反了上述法律規(guī)定。

2.從事成套獨用居住房屋使用權買賣經(jīng)紀活動。

上海市房屋土地管理局《關于禁止成套獨用住房使用權買賣的通知》滬房地交(1999)0786號規(guī)定：“三、各類經(jīng)紀中介服務機構不得從事成套獨用住房使用權買賣的居間介紹、和提供咨詢等業(yè)務；不得掛牌、展示、提供或利用房地產網(wǎng)站、刊物等信息載體登載成套獨用住房使用權買賣信息。”

目前，上?？蛇M入市場買賣交易的房屋既有產權性質的房屋，也在使用權性質的房屋，這里的使用權房屋是指"不可售公房"也就是指不能按照房改政策購買的公房。由于權屬性質不同，其市場價格及法定的權利義務有較大區(qū)別。

區(qū)分擬購房屋的權屬性質，應以驗看憑證為準。有房地產權利證書（或房屋權利證書）的即為產權性質房屋，憑證為公有房屋租賃憑證的即為使用權性質?？墒酃渴巧虾Ｊ蟹扛氖鄯空咭龅胤课輰傩愿拍?。是指：上海的房改政策規(guī)定，職工（原承租人）可按房改售房的價格及優(yōu)惠政策出資購買的產權的房屋。是指"成套獨用"的原公有住房。

現(xiàn)行法規(guī)不允許可售公房以使用權的性質進入市場買賣，可售公房買賣必須按照先由承租人按房改售房政策辦理完畢買房手續(xù)后，再以產權的性質賣給購房人的程序操作。這就是人們通常說的"二步并一步走"的政策。

按照《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法》(1999年4月22日中華人民共和國建設部令第69號自1999年5月1日起施行)第五條已取得合法產權證書的已購公有住房和經(jīng)濟適用住房可以上市出售，但有下列情形之一的已購公有住房和經(jīng)濟適用住房不得上市出售：

（1）以低于房改政策規(guī)定的價格購買且沒有按照規(guī)定補足房價款的；

（2）住房面積超過省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標準，或者違反規(guī)定利用公款超標準裝修，且超標部分未按照規(guī)定退回或者補足房價款及裝修費用的；

（3）處于戶籍凍結地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內的；

（4）產權共有的房屋，其他共有人不同意出售的；

（5）已抵押且未經(jīng)抵押權人書面同意轉讓的；

（6）上市出售后形成新的住房困難的；

（7）擅自改變房屋使用性質的；

（8）法律、法規(guī)以及縣級以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的。

根據(jù)上海市房屋土地管理局、上海市住房制度改革辦公室二OOO年四月二十七日頒發(fā)的《公有住房出售中有關問題的處理意見》中對關于公有住房出售的范圍界定為：

（1）由部隊或其他系統(tǒng)單位職工免租使用的房管部門所有的獨用成套公有住房，可以出售。

（2）產權已轉移地方的原部隊的住房，可以出售。

（3）同幢住房內有獨用、有合用的，凡廚房間和衛(wèi)生間由一戶使用的公有住房，可以出售。

（4）被拆遷安置的獨用成套公有住房，該被拆遷戶戶口遷入后才能予以出售。

（5）因規(guī)劃、配套等原因未申請房地產權證的住房不予出售。

由于房改售房政策涉及工齡及超面積等方面的因素，同一房屋，不同的人購買價格差異很大。因此對購買可售公房的購房人須特別注意雙方所約定房屋成交價的含義。成交價的含義為產權性質，則無糾紛可言。成交價的含義如為對方"到手價"，則差異很大。

3.無照經(jīng)營、超越經(jīng)營范圍和非法異地經(jīng)營。

有些房產中介不申領營業(yè)執(zhí)照就開展業(yè)務，所發(fā)的名片、所的廣告宣傳，只有所留的電話可以聯(lián)絡到其人，如同打游擊戰(zhàn)一般。遇到問題，則無音無訊了。

還有些房產中介為了稅收或注冊等問題，在經(jīng)濟園區(qū)注冊而在市區(qū)進行營業(yè)。按照工商部門的有關規(guī)定，在非注冊地營業(yè)必須在營業(yè)地工商部門再進行注冊登記并備案。但不少公司未按此規(guī)定辦理注冊登記，卻又在正常營業(yè)。

根據(jù)工商部門所發(fā)放的營業(yè)執(zhí)照，房地產咨詢與房地產經(jīng)紀有很大的區(qū)別。房地產咨詢是無權進行房地產交易行為的，而房地產經(jīng)紀則可根據(jù)其注冊資金及申請的范圍從事房地產咨詢、租賃、買賣等交易。但是在現(xiàn)實交易中，人們往往忽略或不了解這個區(qū)別，而某些房產中介機構為了獲取利益又故意進行隱瞞。

4.房地產執(zhí)業(yè)經(jīng)紀人出租、出借經(jīng)紀執(zhí)業(yè)證書。

根據(jù)商品房銷售管理辦法（2001年3月14日建設部第38次部常務會議審議通過自2001年6月1日起施行）第二十九條商品房銷售人員應當經(jīng)過專業(yè)培訓，方可從事商品房銷售業(yè)務。

同樣法律嚴禁偽造、涂改、轉讓《房地產估價師執(zhí)業(yè)資格證書》、《房地產估價師注冊證》、《房地產估價員崗位合格證》、《房地產經(jīng)紀人資格證》。

事實上有很多房產中介公司在申請注冊成立時所提供的從業(yè)人員資格證書都有借用他人的證書來充數(shù)現(xiàn)象。

5.濫用自己的優(yōu)勢地位，利用格式合同對相對人做出不合理、不公正的規(guī)定。

格式條款是指格式條款的提供方（以下簡稱提供方）為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款。商業(yè)廣告、通知、聲明、店堂告示、憑證、單據(jù)等的內容符合要約規(guī)定和前面規(guī)定的，視為格式條款。

根據(jù)《合同法》的規(guī)定：

第三十九條采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。

第四十條格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。

第四十一條對格式條款的理解發(fā)生爭議的，應當按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應當做出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應當采用非格式條款。

實際上很多房產中介機構，往往利用消費者不熟悉有關交易細節(jié)和法律法規(guī)，任意修改并且以格式條款形式規(guī)避自己應盡的義務，限制消費者應有的權利如知情權、公平交易權等。企圖以合同條款形式玩文字游戲，一旦消費者發(fā)現(xiàn)問題，據(jù)此百般抵賴逃避責任?？浯罅撕贤袨榈摹昂弦狻保瑢⒉黄降鹊臈l件強加于人。

6.房地產經(jīng)紀組織未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)。

根據(jù)城市房地產中介服務管理規(guī)定（修正）（1996年1月8日建設部令第50號2001年8月15日根據(jù)中華人民共和國建設部令第97號《建設部關于修改〈城市房地產中介服務管理規(guī)定〉的決定》修正）設立房地產中介服務機構，應當向當?shù)氐墓ど绦姓芾聿块T申請設立登記。房地產中介服務機構在領取營業(yè)執(zhí)照后的一個月內，應當?shù)降怯洐C關所在地的縣級以上人民政府房地產管理部門備案。

房地產管理部門應當每年對房地產中介服務機構的專業(yè)人員條件進行一次檢查，并于每年年初公布檢查合格的房地產中介服務機構名單。檢查不合格的，不得從事房地產中介業(yè)務。而有不少中介組織根本沒有到有關部門進行備案。以為只要領取營業(yè)執(zhí)照即可開業(yè)，根本沒有把備案手續(xù)放在心上。

7.各類房地產廣告信息、內容中未標注忠告語，以及未經(jīng)登記房地產印刷品廣告。

房地產開發(fā)企業(yè)、房地產中介服務機構商品房銷售宣傳廣告，應當執(zhí)行《中華人民共和國廣告法》、《房地產廣告暫行規(guī)定》等有關規(guī)定，廣告內容必須真實、合法、科學、準確。

而很多房產中介機構在其店堂或者在一些媒體上廣告信息，如對所謂“特價房產”，注重說該房產或是地段繁華、或是全新裝修、或是價格優(yōu)惠等其他吸引消費者的地方，而沒有將該房產真實情況進行核實。甚至對上面所說的“使用權房產交易”沒有去標注其產權特點，等到消費者交付款項準備辦理手續(xù)時才明白過來。而且也有不少如被抵押等房產依然在上市流通，造成消費者受騙上當。

三、關于依法規(guī)范、穩(wěn)定發(fā)展房地產中介市場的建議

由于上述欺詐行為的存在，對整個房地產市場存在著極大的危害性。

“以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易，獲取傭金以外的報酬?！薄皬氖鲁商转氂镁幼》课菔褂脵噘I賣經(jīng)紀活動?！薄胺慨a經(jīng)紀組織濫用自己的優(yōu)勢地位，利用格式合同對相對人做出不合理、不公正的規(guī)定?！薄案黝惙康禺a廣告信息、內容中未標注忠告語，以及未經(jīng)登記房地產印刷品廣告?！边@些行為損害了消費者直接的經(jīng)濟利益，并且間接損害了國家利益，擾亂了房地產市場正常的操作、運行秩序?！盁o照經(jīng)營、超越經(jīng)營范圍和非法異地經(jīng)營?！薄胺康禺a執(zhí)業(yè)經(jīng)紀人出租、出借經(jīng)紀執(zhí)業(yè)證書?！薄胺康禺a經(jīng)紀組織未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)?！边@些行為阻礙了相應的國家機關對房地產中介組織正常的管理和監(jiān)督，因而又影響到了消費者的合法權益。

由于上述行為存在的危害性，如何才能依法規(guī)范、穩(wěn)定發(fā)展房地產中介市場呢？筆者提供下面幾個建議：

1.在房產交易中心免費發(fā)放有關房產交易中容易出現(xiàn)問題的環(huán)節(jié)的宣傳單，以特別提醒消費者引起注意。

2.提醒消費者在居間合同與行紀合同中了解這兩種行為的區(qū)別。居間合同是委托人委托居間人進行訂約中介活動的合同。居間人不是訂約的當事人，也不是當事人的人，是為當事人訂立合同而穿針引線的人。行紀合同是以自己的名義辦理財產交易等事務并直接對第三人承受權利義務的合同。

3.購房前認真索取中介機構的營業(yè)執(zhí)照、執(zhí)業(yè)資格證書等證件，應當取得復印件并與原件核對，必要時可以向工商部門、房產管理部門要求驗證；

4.對于所謂的“可轉換產權房”應當向房產管理部門咨詢了解該房產的真實情況，是否屬于規(guī)定的可轉換的“使用權”與“產權”。并且在合同中約定中介方如果提供情況不實應當負責的賠償責任。如果中介方拒絕該條款，則對該房產的“可轉產權”性質懷疑，避免上當；

5.對于房產中介方的廣告、店堂招貼等宣傳資料上，凡標明符合合同要約要件的內容，視料作為合同的附件，一并寫入合同中，以此約束相對方。

6.達成協(xié)議后，對辦理產權過戶手續(xù)，購房者應當本人親自辦理，不要怕麻煩，因為只有到了房產登記部門過戶時，其房產權潛在的風險就會凸現(xiàn)，才能便于及時解決。

參考文獻：

《中華人民共和國城市房地產管理法》1994年

建設部《城市房地產中介服務管理規(guī)定（修正）》1996年

上海市政府《上海市房地產轉讓辦法》1997年

篇3

（山東省濱州市陽信縣國土資源局，山東 濱州 256600）

摘　要：隨著經(jīng)濟的發(fā)展和城市化進程的加快，房地產業(yè)迅猛發(fā)展。房地產中介服務業(yè)是房地產發(fā)展的必然產物，由于其發(fā)展時間較短，所以從業(yè)者魚龍混雜，難免存在一些不法中介亂收費、提供虛假、陳舊信息等不規(guī)范的服務，損害了中介服務業(yè)的整體形象。因此，提高房地產中介服務的水平成為擺在房地產中介機構面前的重要課題。

關鍵詞 ：中小城市；房地產；中介服務業(yè)

中圖分類號：F719文獻標志碼：A文章編號：1000-8772（2014）13-0248-01

一、中小城市房地產中介服務業(yè)發(fā)展中的問題

1.中介服務體系組織內部各自為政，關聯(lián)度不強

從事房屋中介機構多屬粗放型的，各自為政、互不通氣、業(yè)務面窄、信息源少、設施落后。其主要形式是等客上門、被動服務，缺少全方位服務的房產經(jīng)紀人隊伍，缺少群眾最需要的諸如豐富的房源信息、公平合理的價格、完善的服務、最佳付款方式及誠信可靠的服務體系。

2.整體服務質量不高

信息網(wǎng)絡系統(tǒng)不健全，信息更新不及時，信息量不足經(jīng)過加工整理的有序、方便查詢的信息少。有些甚至在沒有核對信息真實性的情況下以低價廣告招攬客戶，損害了消費者的合法權益。從事中介活動的機構，有的已經(jīng)取得工商執(zhí)照和房地產中介機構資質證書的房地產中介機構；有的超范圍經(jīng)營的房地產咨詢企業(yè)；更有無照、從業(yè)人員無證的各類經(jīng)濟組織。再就是合同格式不規(guī)范。一是經(jīng)營過程中大量使用房地產中介機構自行制定的格式合同，簽約雙方的權利義務關系不對等，對消費者規(guī)定了一系列義務和責任，卻規(guī)避了中介機構的責任。二是收費不合理。例如：在房地產租賃中介中扣留看房押金、定金問題比較突出；在房地產買賣中介中賺取交易差價的現(xiàn)象普遍。三是服務內容有欠缺。本應向消費者提供的有關資料或不齊全，或存在虛假成分。

3.法制不健全，監(jiān)管不力

盡管我國的房地產中介服務業(yè)已建立了基本的法律法規(guī)框架，但從國家到地方尚未制定專門的管理大法，導致市場活動和行業(yè)管理缺乏統(tǒng)一、權威的法律依據(jù)。由于法律有漏洞可鉆，且管理部門對房地產中介機構資質管理和從業(yè)人員執(zhí)業(yè)資格管理仍停留在粗放管理階段，使本應嚴格把關的年檢流于形式，很多中介商蒙混過關。

二、房地產中介服務業(yè)發(fā)展的應對措施

1.完善房地產中介市場服務體系

通過治理整頓，優(yōu)勝劣汰、鼓勵競爭、樹立品牌意識，全面提高房地產中介商的經(jīng)營服務水平，更好地發(fā)揮住房市場與需求者之間的橋梁紐帶作用。完善服務體系，通過規(guī)范健全中介、金融、法律等服務，完善配套服務的軟環(huán)境。從實際出發(fā)，因地制宜，建立寬松、多樣的交易場所，方便老百姓交易。

2.加強房地產咨詢服務體系和網(wǎng)絡建設

設立電子計算機信息處理中心，把房地產信息部門聯(lián)系起來，形成現(xiàn)代化的信息咨詢網(wǎng)絡，在數(shù)據(jù)維護、房源信息和資源共享、電子地圖、立體房源圖以及電子金融網(wǎng)上交易等方面進行開發(fā)和系統(tǒng)建設，增加信息的擴散范圍，提高信息的傳播速度，使客戶僅需輕點鼠標，便能輕松完成從找房、政策法律咨詢、選房、金融交割等交易全程，從而降低中介服務的經(jīng)濟成本，提高中介服務業(yè)的服務質量；按照公正、公開、公平的市場經(jīng)濟原則，允許中介機構開展行業(yè)協(xié)作，相互間提供有償服務，從而實現(xiàn)房地產信息、資源的充分利用與利益分享、發(fā)揮行業(yè)優(yōu)勢。

3.抓好市場管理，優(yōu)化管理環(huán)境

圍繞管理集中統(tǒng)一規(guī)范市場行為等方面進行落實，使有形市場成為信息資源多、服務質量好、一流水平的服務場所，為滿足廣大市民住房需求發(fā)揮積極的作用；以公開辦事程序和收費標準、規(guī)定服務時限和服務質量、違者受罰為內容，向全社會做出鄭重承諾，接受社會輿論監(jiān)督。同時，建立地方中介機構法人責任制和業(yè)務失誤賠償法規(guī)；建立財會制度，嚴格執(zhí)行國家財務和收費規(guī)定；建立業(yè)務記錄制度，以備管理部門和協(xié)會檢查。只有各房地產中介服務企業(yè)真正從我做起實行自律，才能改變全行業(yè)的不良形象。

4.大力培養(yǎng)中介服務人才

現(xiàn)代房地產中介服務競爭的焦點，是人才尤其是掌握房地產理論和實踐經(jīng)驗的高素質人才的競爭。而房地產中介服務涉及面廣，對從業(yè)人員要求較高，必須具備深厚扎實的專業(yè)知識、多學科知識儲備、實踐經(jīng)驗、較強的綜合能力和應變能力等條件。只有滿足這些條件的人員并經(jīng)資格認證后，才有資格從事相應的中介服務，從而實現(xiàn)行業(yè)隊伍整體水平的提高。

5.健全有關法規(guī)

中小城市市可以制定一些切實可行的地方性法規(guī)，對中介組織的性質、職能、活動范圍、享受的權利、應盡的義務、違法后處罰等做出明確的規(guī)定，使房地產中介服務有法可依，有章可循，盡快規(guī)范房地產中介組織的行為。

三、結論