導(dǎo)語：如何才能寫好一篇公積金貸款合同，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

住房公積金貸款合同范文一

貸款人(甲方)

借款人(乙方)

根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《南充市住房公積金貸款管理辦法》等有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，甲方受南充市住房公積金管理中心(下稱委托人)委托，按《南充市住房公積金個(gè)人住房貸款發(fā)放通知書》的要求向乙方發(fā)放住房公積金個(gè)人住房貸款(下稱貸款)。甲、乙雙方本著平等、自愿的原則，簽訂本合同，并共同遵守。

貸款金額、期限、利率及用途

第一條 甲方同意向乙方發(fā)放住房公積金個(gè)人住房貸款，貸款金額為人民幣(大寫，(小寫)

第二條 貸款期限為個(gè)月。自年至月日止。實(shí)際放款日與到期日以借款借據(jù)為準(zhǔn)，借款借據(jù)為本合同的組成部分，與本合同具有同等法律效力。

第三條 貸款利率根據(jù)國家規(guī)定為年利率利息從發(fā)放之日起計(jì)算。在本合同有效期內(nèi)，如遇國家貸款利率調(diào)整，以委托人按人民銀行規(guī)定的調(diào)整通知為準(zhǔn)，甲方不需另行通知。

第四條 貸款用于乙方購建位于南充市

貸款的發(fā)放

第五條 本合同生效后，甲方將貸款資金劃入售房單位(售房人)或者建房、修房承擔(dān)方在銀行開設(shè)的下列賬戶內(nèi)，用于購買或修建本

合同第四條所列之房產(chǎn)。

戶 名：

開戶行：

賬 號(hào)：

貸款的歸還

第六條 乙方授權(quán)甲方以無折支取方式在合同約定的還款日從下列賬戶中扣收借款本息。

賬戶戶名： 存折卡號(hào)：

若扣款賬戶發(fā)生掛失、凍結(jié)、結(jié)清或卡超生有效期，或乙方需要變更扣款賬戶，乙方應(yīng)到甲方處辦理變更手續(xù)。在變更手續(xù)生效前，或原扣款賬戶已無法足額扣款，乙方應(yīng)到甲方指定的網(wǎng)點(diǎn)還款。

第七條 借款期限在1年以內(nèi)(含1年)的，實(shí)行到期一次性還本付息的還款方法;借款期限在1年以上的，實(shí)行月等額本息還款法歸還。計(jì)算公式為：

(1+月利率)n

每月還款額= 貸款本金 月利率

(1+月利率)n -1

第八條 甲、乙雙方同意遵循先息后本、息隨本清的原則，乙方存入的款項(xiàng)按照期前欠息當(dāng)期利息本金的順序依次入賬。

第九條 乙方應(yīng)按月歸還貸款本息，自借款之日起每月歸還，每月還款額為人民幣利息的，甲方對(duì)乙方未支付的利息計(jì)收復(fù)利。

第十條 乙方在貸款發(fā)放后的六個(gè)月內(nèi)(含六個(gè)月)不得辦理一次性提前還款手續(xù);如乙方需要提前還款，必須經(jīng)委托方審核同意，甲方才能辦理乙方的提前還款手續(xù)。

違約責(zé)任

第十一條 乙方未按合同約定使用借款，應(yīng)提前歸還借款，甲方有權(quán)對(duì)違約使用部分在違約使用期間按日萬分之 計(jì)收違約金。

第十二條 乙方未按期償還貸款，甲方按國家規(guī)定對(duì)乙方在借款合同載明的借款利率水平加收50%的罰息利率。

第十三條 在本合同有效期間，發(fā)生下列情況之一的，甲方有權(quán)停止發(fā)放尚未劃付的貸款，或提前收回已發(fā)放的貸款本息或處置抵押物(質(zhì)物)：

(1)乙方未按合同規(guī)定用途使用貸款;

(2)乙方拒絕或阻撓甲方對(duì)貸款使用情況進(jìn)行監(jiān)督檢查;

(3)乙方向甲方提供虛假的證明材料;

(4)乙方與其他法人或經(jīng)濟(jì)組織簽訂有損乙方權(quán)益的契約和協(xié)議;

(5)乙方連續(xù)三個(gè)月并累計(jì)六個(gè)月拖欠貸款本息、罰息及相關(guān)費(fèi)用;

(6)乙方因死亡或被宣告死亡、喪失民事行為能力、被宣告失蹤、卷入重大經(jīng)濟(jì)訴訟糾紛或發(fā)生其他足以影響其償債能力或缺乏償債誠意的行為;

(7)乙方的繼承人或受遺贈(zèng)人、財(cái)產(chǎn)代管人拒絕為乙方履行歸還貸款的義務(wù);

(8)其他可能影響歸還貸款本息的行為。

第十四條 甲方未按合同規(guī)定及時(shí)發(fā)放貸款，給乙方造成損失的，甲方應(yīng)按影響的天數(shù)和損失的數(shù)額，每天付給乙方萬分之 的違約金。

第十五條 乙方應(yīng)在甲方發(fā)放貸款之日起一個(gè)月內(nèi)到開戶銀行開立個(gè)人儲(chǔ)蓄賬戶，逾期未辦理，視為自動(dòng)放棄貸款，甲方有權(quán)提前終止本合同并收回全部貸款。

借款擔(dān)保

第十六條 對(duì)于本合同項(xiàng)下的借款(包括但不限于本金、利息、罰息、違約金、實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)等費(fèi)用)以為抵押物(質(zhì)物)提供擔(dān)保并由保證人承擔(dān)連帶責(zé)任保證，并另行簽訂《抵押合同》或《擔(dān)保合同》。

爭(zhēng)議的解決

第十七條 本合同履行過程中發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成的，由甲、乙雙方共同選擇下列方式之一解決：

(一)當(dāng)?shù)刂俨梦瘑T會(huì)裁決;

(二)向購房所在地人民法院起訴。

第十八條 爭(zhēng)議未獲解決期間，除爭(zhēng)議事項(xiàng)外，不影響合同其余部分的履行。

其 他

第十九條 貸款發(fā)放后，乙方與售房者就該房產(chǎn)質(zhì)量、權(quán)屬等事宜發(fā)生任何糾紛，均與甲方無關(guān)，借款合同應(yīng)正常履行。

第二十條 本合同項(xiàng)下的貸款期限應(yīng)以貸款實(shí)際發(fā)放日起順延計(jì)算。

第二十一條 甲、乙雙方同意約定的其他事項(xiàng)：

第二十二條 本合同未盡事宜，按國家有關(guān)法律、法規(guī)及金融規(guī)章執(zhí)行。

第二十三條 本合同由甲、乙雙方簽字蓋章，并自抵押物登記之日起生效。

第二十四條 本合同一式由南充市住房公積金管理中心、抵押登記機(jī)關(guān)各留存一份。

甲方(公章) 乙方(簽字)

法定代表人(簽字) 乙方(手印)

年 月 日 年 月 日

住房公積金貸款合同范文二

甲方(委托人)： 住房公積金管理中心

住所：

法定代表人及職務(wù)：

電話：

郵編：

傳真：

網(wǎng)址：

乙方(受托人)：

住所：

主要負(fù)責(zé)人及職務(wù)：

電話：

郵編：

傳真：

網(wǎng)址：

為支持繳存住房公積金的職工購買自住住房，規(guī)范住房公積金貸款管理，根據(jù)《中華人 民共和國合同法》 、國務(wù)院《住房公積金管理?xiàng)l例》等有關(guān)規(guī)定，經(jīng)雙方協(xié)商一致，就甲方 委托乙方辦理住房公積金貸款業(yè)務(wù)有關(guān)事宜訂立本合同，以資共同遵守。

第一條 甲方委托乙方的事項(xiàng)

一、為職工提供住房公積金貸款政策咨詢，受理個(gè)人住房公積金貸款申請(qǐng)，提出審查意 見;與借款人簽訂借款合同，與擔(dān)保人簽訂擔(dān)保合同，并協(xié)助借款人辦理公證、保險(xiǎn)、評(píng)估、 抵押(備案)登記及其他貸款手續(xù)。

二、協(xié)助甲方受理公積金貸款合作項(xiàng)目申請(qǐng)，提出調(diào)查報(bào)告及審查意見，簽訂項(xiàng)目合作 協(xié)議，監(jiān)管保證金帳戶。

三、按照借款合同的約定發(fā)放公積金貸款，回收公積金貸款本金和利息，辦理公積金貸 款結(jié)算業(yè)務(wù)。

四、對(duì)借款人、擔(dān)保人、合作項(xiàng)目等實(shí)施貸后監(jiān)督檢查，催收公積金逾期貸款，受理借 款人申請(qǐng)?zhí)崆斑€款等變更借款合同事宜， 按乙方內(nèi)部個(gè)人住房貸款檔案管理的規(guī)定對(duì)公積金 貸款檔案進(jìn)行管理。

五、 按甲方的要求在貸款信息管理系統(tǒng)中錄入公積金貸款管理所需要的相關(guān)信息， 建立 貸款管理臺(tái)帳，并將電子信息及憑證、報(bào)表等紙質(zhì)資料按約定的方式及要求送交甲方。

第二條 委托貸款的用途、金額、期限、利率、擔(dān)保、還款方式及帳戶

一、住房公積金貸款定向用于職工購買自住住房。

二、每一筆住房公積金貸款的金額、期限、擔(dān)保方式、還款方式等以甲方的審批意見為 準(zhǔn)。三、住房公積金貸款的利率按照中國人民銀行的規(guī)定執(zhí)行。 四、甲方在乙方開立住房公積金存款帳戶，帳號(hào)為 ;乙方為甲方設(shè)立住房公積金委托貸 款帳戶，帳號(hào)為 。

第三條 委托貸款的程序 一、乙方負(fù)責(zé)受理貸款申請(qǐng)，調(diào)查核實(shí)申請(qǐng)資料的真實(shí)性、完整性、有效性，合法性， 提出審查意見報(bào)甲方審批;對(duì)資料齊全的貸款申請(qǐng)，原則上應(yīng)在兩個(gè)工作日內(nèi)初審?fù)戤叢?bào) 送甲方。 二、甲方審批同意后向乙方出具審批意見，確定貸款的金額、期限等。

三、 乙方按甲方審批的意見通知借款人簽訂借款合同、 擔(dān)保合同， 并辦理其他相關(guān)手續(xù)。

四、乙方辦理貸款手續(xù)后向甲方送達(dá)相關(guān)資料;乙方原則上應(yīng)在收到審批意見之日起五 個(gè)工作日內(nèi)辦完貸款手續(xù)并報(bào)送甲方(借款人或擔(dān)保人的原因除外)。

五、 甲方對(duì)貸款手續(xù)

核對(duì)無誤后， 按時(shí)足額將貸款基金從住房公積金存款帳戶劃入委托 貸款賬戶，由乙方負(fù)責(zé)以借款人支付購房款的名義劃入售房單位售房款專戶;售房人是自然 人的，須劃入事前約定的專門帳戶。

第四條 甲方的權(quán)利義務(wù)

一、作為住房公積金貸款的債權(quán)人，對(duì)貸款的發(fā)放、回收、結(jié)算、管理等全過程擁有決 策權(quán)。

二、按規(guī)定在乙方開立用于住房公積金貸款的專門帳戶。

三、審批貸款合作項(xiàng)目，審批個(gè)人公積金貸款。

四、因業(yè)務(wù)需要，可到乙方查閱委托貸款檔案資料。

五、對(duì)乙方承辦的委托事項(xiàng)進(jìn)行監(jiān)督檢查并考核。

六、承擔(dān)住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)。

七、按時(shí)足額提供發(fā)放貸款所需的委貸基金。

八、按本協(xié)議約定向乙方支付辦理委托貸款的手續(xù)費(fèi)。

第五條 乙方的權(quán)利義務(wù)

一、有權(quán)拒絕甲方違反本協(xié)議及相關(guān)規(guī)定的委托事項(xiàng)。

二、不承擔(dān)貸款風(fēng)險(xiǎn)，不墊付委貸基金。

三、應(yīng)在規(guī)定時(shí)限內(nèi)辦理受托事務(wù)，不得無故拖延。

四、對(duì)借款人申請(qǐng)時(shí)提供的資料及借款條件的真實(shí)性、有效性具有審查義務(wù)，對(duì)貸 款用途的專一性、資金劃撥的安全性具有監(jiān)管義務(wù)。

五、將協(xié)助回收的貸款本金和利息按雙方約定的時(shí)間劃入甲方指定賬戶。

六、向甲方提供擬按揭或已按揭的商品房項(xiàng)目及開發(fā)單位的相關(guān)信息資料。

七、按國家金融監(jiān)管方面的規(guī)定，協(xié)助甲方對(duì)委托貸款實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)管理;不拆借、挪用公 積金貸款資金。

八、及時(shí)將貸款發(fā)放、回收、結(jié)算等相關(guān)業(yè)務(wù)資料送交甲方，按時(shí)向甲方報(bào)告受托事務(wù) 辦理情況。

九、配合甲方對(duì)受托事項(xiàng)的監(jiān)督檢查及考核。

十、按本協(xié)議約定向甲方收取手續(xù)費(fèi)。

十一、嚴(yán)格執(zhí)行甲方制訂的有關(guān)住房公積金貸款管理的規(guī)定。

第六條 關(guān)于組合貸款的約定

一、組合貸款指向同一借款人發(fā)放的，用于購買同一住房，由甲方提供的公積金貸款和 乙方提供的商業(yè)性個(gè)人住房貸款相結(jié)合而組成的個(gè)人住房貸款。 組合貸款中的公積金貸款和 商業(yè)性貸款由甲方和乙方分別審批，設(shè)置同一擔(dān)保條件。借款人違約需處分抵押物、追索保 證人連帶保證責(zé)任， 或發(fā)生保險(xiǎn)責(zé)任事故后保險(xiǎn)公司按約定進(jìn)行賠償時(shí)， 甲乙雙方按屆時(shí)各 自的債權(quán)比例受償。

二、 借款人申請(qǐng)公積金貸款不能全部滿足其貸款需求時(shí)， 可同時(shí)向乙方申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人 住房貸款，乙方承諾作為組合貸款的配套銀行受理借款人的申請(qǐng)。

第七條 需按法律程序向借款人、擔(dān)保人追償債務(wù)時(shí)，無論公積金貸款或組合貸款，均 由乙方作為原告提起訴訟，乙方怠于起訴的，甲方按相關(guān)規(guī)定執(zhí)行;公積金貸款的訴訟費(fèi)用 等相關(guān)費(fèi)用由甲方承擔(dān)，組合貸款的訴訟

費(fèi)用等相關(guān)費(fèi)用按甲乙雙方的債權(quán)比例各自承擔(dān)。

第八條 保密約定

甲乙雙方因履行本協(xié)議而知悉或取得對(duì)方或第三方的資料或信息應(yīng)視為各方的商業(yè)秘 密或個(gè)人隱私，未經(jīng)法律許可或當(dāng)事各方同意，不得向外披露或用作本協(xié)議以外的用途。

第九條 違約責(zé)任

一、甲方未按本協(xié)議按時(shí)足額提供貸款基金，乙方可拒絕發(fā)放委托貸款，由此造成乙方 或借款人經(jīng)濟(jì)損失的，甲方負(fù)責(zé)賠償。

二、甲方未按本協(xié)議向乙方支付手續(xù)費(fèi)的，乙方有權(quán)拒絕繼續(xù)承辦委托事務(wù)，并可 要求甲方及時(shí)補(bǔ)清，賠償由此造成的經(jīng)濟(jì)損失。

三、因乙方的原因未按約定發(fā)放及回收委托貸款，造成甲方或借款人經(jīng)濟(jì)損失的，乙方 應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。

四、因乙方原因致使追償債務(wù)超過訴訟時(shí)效，造成經(jīng)濟(jì)損失的，乙方負(fù)責(zé)賠償。

五、 乙方在辦理委托貸款業(yè)務(wù)中， 未按本協(xié)議約定及甲方制定的管理辦法等相關(guān)規(guī)定受 理、審查貸款，或錄入的貸款管理信息及辦理貸款手續(xù)的差錯(cuò)嚴(yán)重，或催收逾期貸款不力， 或未按甲方要求保管公積金貸款檔案等，由此造成甲方或借款人損失、造成嚴(yán)重社會(huì)影響、 損害職工權(quán)益和甲方形象的，甲方除有權(quán)依據(jù)本協(xié)議考核后扣減手續(xù)費(fèi)外,還可要求乙方賠 償已造成的經(jīng)濟(jì)損失直至取消受托資格。

第十條 委托業(yè)務(wù)的考核

甲方對(duì)乙方辦理委托業(yè)務(wù)的情況按百分制進(jìn)行考核并與手續(xù)費(fèi)掛鉤， 考核按平時(shí)重點(diǎn)抽 查、半年進(jìn)行檢查、年終全面考核的方式進(jìn)行，每次考核后向乙方通報(bào)考核結(jié)果，年終考核 完畢后向乙方通報(bào)全年考核結(jié)果;具體考核內(nèi)容見 住房公積金管理中心委托貸款業(yè)務(wù)考核 《 表》 。

第十一條 委托業(yè)務(wù)手續(xù)費(fèi)

一、甲方以當(dāng)年實(shí)際收回的委托貸款利息收入的 5%為基數(shù)，按全年考核后乙方實(shí)得分 值計(jì)算手續(xù)費(fèi); 計(jì)算公式：乙方年度貸款手續(xù)費(fèi)=乙方全年住房公積金貸款實(shí)際利息收入 5%實(shí)得分值100

二、支付方式：甲方在對(duì)乙方全年考核完畢后，一次性以轉(zhuǎn)帳方式向乙方結(jié)清全年貸款 手續(xù)費(fèi)。

第十二條 其他約定的內(nèi)容

一、甲乙雙方應(yīng)將各自制定或執(zhí)行的涉及公積金貸款(含組合)的相關(guān)文件、手續(xù)事先送 對(duì)方認(rèn)可備案，發(fā)生變動(dòng)時(shí)，應(yīng)以書面形式及時(shí)通知對(duì)方和相關(guān)第三方。

二、借款合同、擔(dān)保合同等手續(xù)暫使用乙方制訂并經(jīng)甲方認(rèn)可的文本格式，待甲方對(duì)其 統(tǒng)一制訂后，再按統(tǒng)一的文本執(zhí)行。

三、辦理委托貸款所涉及的保險(xiǎn)、公證、評(píng)估及其它中介機(jī)構(gòu)，應(yīng)由甲方確定或認(rèn) 可。

四、因委托貸款而設(shè)定的債權(quán)、擔(dān)保權(quán)均以乙方名義，但最終實(shí)際受益人為甲方。

五、 乙方應(yīng)向甲方提供委托貸款具體承辦支行及相關(guān)情況， 并由甲方最終確 認(rèn)。

六、每一住房公積金貸款合作項(xiàng)目的具體承辦支行，由甲方審定。

七、乙方應(yīng)具備從事委托事務(wù)的合法資格及執(zhí)業(yè)證書，具備相應(yīng)的管理水平及人員、技 術(shù)、物質(zhì)保障條件，能夠?yàn)榻杩钊颂峁┤?、?yōu)質(zhì)、高效的服務(wù)。

第十三條 本協(xié)議生效期間后，若雙方法定代表人、主要負(fù)責(zé)人、授權(quán)人、單位名 稱、組織機(jī)構(gòu)及相關(guān)人員發(fā)生變化，辦公、通訊地址發(fā)生變更的，應(yīng)及時(shí)書面通知對(duì)方。

第十四條 本協(xié)議生效后， 任何一方不得擅自變更或解除。 但訂立本協(xié)議依據(jù)的國家法 律、政策或本市實(shí)際情況發(fā)生調(diào)整變化時(shí)，雙方可協(xié)商變更本協(xié)議有關(guān)條款或解除本協(xié)議。

第十五條 本協(xié)議發(fā)生糾紛時(shí)，雙方應(yīng)友好協(xié)商解決，協(xié)商不成時(shí)，任何一方都可以向 有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟。

第十六條 本協(xié)議未盡事宜按國家有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章及本市有關(guān)規(guī)定等執(zhí)行。必要 時(shí)雙方可修改本協(xié)議或簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

第十七條 本協(xié)議有效期為壹年， 自雙方法定代表人、 主要負(fù)責(zé)人或其授權(quán)人簽字 并加蓋單位公章后生效。 本協(xié)議生效前， 甲方委托乙方已辦理的委托業(yè)務(wù)尚未執(zhí)行完畢的統(tǒng) 一按本協(xié)議約定執(zhí)行。

在協(xié)議有效期內(nèi)，任何一方不愿繼續(xù)辦理委托業(yè)務(wù)的，可中止執(zhí)行協(xié)議，但已受托簽訂 的項(xiàng)目合作協(xié)議應(yīng)按約履行至期滿，貸款回收、催收、結(jié)算等事務(wù)應(yīng)履行至貸款余額結(jié)清為 止。不受協(xié)議中止或有效期的限制。

本協(xié)議到期后，雙方協(xié)商一致后可續(xù)簽。

第十八條 本協(xié)議正本一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，副本若干。附件為本協(xié)議的組成。

甲方：乙方：年月日：

住房公積金貸款合同范文三

委托人(甲方)：

受托人(乙方)：

甲方根據(jù)《住房公積金管理?xiàng)l例》及其他有關(guān)規(guī)定，委托乙方向________________(以下稱借款人)發(fā)放住房公積金貸款。乙方同意接受甲方的委托。甲、乙雙方遵照國家有關(guān)法律規(guī)定，經(jīng)協(xié)商一致，訂立本合同。

第一條 甲方將人民幣資金(大寫)________委托乙方按住房公積金貸款程序向借款人發(fā)放和收回。

第二條 甲方委托乙方發(fā)放住房公積金貸款，應(yīng)在乙方營業(yè)部門開立存款專戶，并于本合同生效后叁日內(nèi)將人民幣資金(大寫)________一次存入專戶用于貸款發(fā)放。

第三條 住房公積金貸款的對(duì)象、金額、種類、用途、期限、利率、提款、還款方式，均由甲方在國家有關(guān)法律規(guī)定和政策允許的范圍內(nèi)，根據(jù)具體情況在《住房公積金貸款通知單》中確定。

第四條 本合同生效后，在對(duì)借款人發(fā)放住房公積金貸款時(shí)，甲方向乙方提交《住房公積金貸款通知單》。乙方在收到甲方提交的《住房公積金貸款通知單》及所附資料后，應(yīng)按《住房公積金貸款通知單》的要求發(fā)放住房公積金貸款。

第五條 乙方向借款人發(fā)放住房公積金貸款前，應(yīng)和借款人簽訂《中央國家機(jī)關(guān)住房公積金貸款借款合同》，并應(yīng)在《中央國家機(jī)關(guān)住房公積金貸款借款合同》生效后貳日內(nèi)將壹份合同原件送甲方留存。

第六條 非乙方原因造成貸款損失的，乙方不承擔(dān)賠償責(zé)任。

第七條 對(duì)本合同項(xiàng)下的住房公積金貸款，甲方應(yīng)要求借款人提供擔(dān)保。擔(dān)保方式、擔(dān)保人和抵押物(質(zhì)物)由甲方審定，并具體在《住房公積金貸款通知單》中確定。

第八條 借款人如不按《中央國家機(jī)關(guān)住房公積金貸款借款合同》的約定使用和歸還借款本息，乙方可根據(jù)銀行有關(guān)規(guī)定對(duì)借款人進(jìn)行必要制裁。

第九條 利息和手續(xù)費(fèi)。住房公積金貸款利息由乙方向借款人收取，按月結(jié)息。乙方應(yīng)在收取利息后當(dāng)日將貸款利息劃入甲方賬戶。如遇國家調(diào)整利率，甲方應(yīng)根據(jù)國家規(guī)定辦理利率調(diào)整手續(xù)。乙方發(fā)放住房公積金貸款所收取的手續(xù)費(fèi)按甲乙雙方簽訂的協(xié)議支付。

第十條 乙方在每次收回貸款后當(dāng)日將貸款如數(shù)劃入甲方賬戶。

第十一條 住房公積金貸款的展期，應(yīng)憑甲方的書面通知才能辦理。

第十二條 本合同生效后，甲、乙任何一方不得擅自變更或解除。需變更本合同條款或解除本合同時(shí)，應(yīng)經(jīng)雙方協(xié)商一致，達(dá)成書面協(xié)議。

第十三條 違約責(zé)任

1.甲方未按本合同第二條的約定如期將約定的資金存入專戶，或超出專戶存款總額要求發(fā)放住房公積金貸款，或者違反第三條、第四條約定未向乙方提交有關(guān)資料，甲、乙雙方又未達(dá)成變更上述條款的協(xié)議的，乙方可拒絕發(fā)放住房公積金貸款，并可視情況要求甲方支付貸款總額5%的違約金。

2.乙方未按本合同和《住房公積金貸款通知單》中確定的貸款對(duì)象發(fā)放住房公積金貸款，甲方可要求乙方支付貸款總額5%的違約金，造成貸款損失的，乙方還應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

3.乙方違反本合同第十一條約定，擅自為借款人辦理貸款展期，應(yīng)向甲方支付展期貸款余額5%的違約金。甲方并可要求乙方限期收回展期住房公積金貸款。違約責(zé)任明確后，違約方應(yīng)主動(dòng)支付違約金。

第十四條 本合同未盡事宜及與《北京住房公積金貸款辦法》和甲乙雙方簽訂的《住房公積金業(yè)務(wù)手續(xù)費(fèi)及獎(jiǎng)勵(lì)資金支付協(xié)議》有不一致之處，以《北京住房公積金貸款辦法》和《住房公積金業(yè)務(wù)手續(xù)費(fèi)及獎(jiǎng)勵(lì)資金支付協(xié)議》為準(zhǔn)執(zhí)行，并按《中央國家機(jī)關(guān)住房公積金貸款操作規(guī)程》的規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)。

第十五條 爭(zhēng)議的解決方式

甲、乙雙方在履行本合同中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方協(xié)商或通過調(diào)解解決。協(xié)商或者調(diào)解不成，可向合同簽訂地人民法院起訴，或者向合同簽訂地的合同仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁。

第十六條 本合同未盡事項(xiàng)，按國家有關(guān)法律、法規(guī)和金融規(guī)章的規(guī)定執(zhí)行。

第十七條 本合同自甲、乙雙方法定代表人或有權(quán)簽字人簽字并加蓋單位公章之日起生效，至甲方住房公積金貸款全部收回后失效。

第十八條 《住房公積金貸款通知單》和乙方要求甲方提供的其他資料，均為本合同的組成部分。

第十九條 本合同一式兩份，甲，乙雙方各執(zhí)一份。

甲方： 乙方：

篇2

抵押權(quán)人：_______________ （以下簡(jiǎn)稱甲方）

抵 押 人： _______________（以下簡(jiǎn)稱乙方）

為保證甲方與 （以下稱借款人）簽訂的 ____年 ___字第 ____號(hào)借款合同（以下稱借款合同）的履行，乙方愿意以其有權(quán)處分的財(cái)產(chǎn)作為抵押，甲方同意接受乙方的財(cái)產(chǎn)抵押，并根據(jù)國家有關(guān)法律規(guī)定，簽訂本抵押合同，供甲乙雙方共同遵守。

抵押擔(dān)保的范圍、年限

第一條 乙方以“抵押物清單”（附后）所列之財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押。并保證對(duì)該抵押物享有處分權(quán)。

第二條 乙方抵押擔(dān)保的貸款金額人民幣（大寫）_______________ 元，貸款期限 ____年，從 ___年 ___月 ___日至 ___年 ___月 ___日，貸款用途為購、建住房。

第三條 本抵押物擔(dān)保范圍為借款合同項(xiàng)下之借款本金、利息、罰息、違約金及實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用。

抵押物的使用、保管及費(fèi)用

第四條 乙方須保證該抵押物的合理使用，不得將抵押物用于保險(xiǎn)條款禁止或排除的任何方式或目的。

第五條 未經(jīng)甲方同意，乙方不得對(duì)該抵押物作出任何實(shí)質(zhì)性結(jié)構(gòu)改變。因乙方違反本合同所作的改變而使該抵押物產(chǎn)生的添附物，自動(dòng)轉(zhuǎn)為本貸款項(xiàng)下的抵押物。

第六條 抵押期間，未經(jīng)甲方同意，乙方不得將該抵押物轉(zhuǎn)讓、出租、變賣、再行抵押、抵償債務(wù)、饋贈(zèng)或以任何形式處分。由此引起甲方的任何損失，均由乙方承擔(dān)責(zé)任。

第七條 抵押期間，乙方有義務(wù)妥善保管抵押物，并負(fù)有維修、保養(yǎng)及保持其完好無損的責(zé)任，并隨時(shí)接受甲方的監(jiān)督檢查。由于抵押物毀損所導(dǎo)致的抵押物價(jià)值減少，應(yīng)及時(shí)通知甲方并于三十日內(nèi)向甲方提供與減少的價(jià)值相當(dāng)?shù)膿?dān)保，因抵押物造成環(huán)境污染或造成的其他損害，由乙方獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任。

第八條 本合同項(xiàng)下的的評(píng)估保險(xiǎn)、鑒定、登記、保管等費(fèi)用及涉及該抵押物的一切稅費(fèi)均由乙方承擔(dān)。乙方因不履行該項(xiàng)義務(wù)對(duì)甲方造成的損失，由乙方負(fù)責(zé)賠償。

抵押物的保險(xiǎn)

第九條 乙方簽訂本合同后，應(yīng)到甲方指定的保險(xiǎn)公司辦理該抵押物的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。保險(xiǎn)的賠償范圍應(yīng)為該抵押物遭受任何火災(zāi)、水災(zāi)地震等自然災(zāi)害及其他意外事故所導(dǎo)致的破壞及毀損；投保金額不得少于其借款合同項(xiàng)下的貸款金額；保險(xiǎn)期限與借款合同期限應(yīng)一致，如借款合同到期，借款人未履行到期還清全部貸款本息的義務(wù)，乙方應(yīng)繼續(xù)購買保險(xiǎn)，直至借款合同項(xiàng)下貸款本息全部?jī)斶€完畢止。

第十條 乙方應(yīng)指定甲方為保險(xiǎn)單的第一受益人，并在保險(xiǎn)手續(xù)辦理完后將保險(xiǎn)單正本交甲方保管。

第十一條 抵押期間，乙方不得以任何理由中斷或撤銷上述保險(xiǎn)，否則，乙方須無條件賠償甲方因此所受的一切損失。

第十二條 抵押期間，該抵押物如發(fā)生投保范圍的損失，或者因第三人的行為導(dǎo)致抵押物價(jià)值減少，保險(xiǎn)賠償金或損害賠償金應(yīng)作為抵押財(cái)產(chǎn)，提前清償貸款本息或交由第三方提存，抵押期間乙方不得使用。

第十三條 抵押期間，該抵押物發(fā)生保險(xiǎn)責(zé)任以外的毀損，由乙方承擔(dān)責(zé)任，并應(yīng)就受損部分及時(shí)提供新的擔(dān)保，辦理相應(yīng)手續(xù)。

抵押物的處分

第十四條 借款人不履行借款合同約定條款時(shí)，甲方有權(quán)以抵押物折價(jià)或拍賣、變賣抵押物所得價(jià)款優(yōu)先受償，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。

第十五條 抵押期間，經(jīng)甲方書面同意，乙方轉(zhuǎn)讓抵押物所得價(jià)款應(yīng)向甲方提前清償所擔(dān)保的債權(quán)。

第十六條 發(fā)生下列情況之一時(shí)，甲方可提前將抵押物折價(jià)或拍賣、變賣所得價(jià)款優(yōu)先受償，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)：

（一）乙方違反本合同第四條、第五條、第六條、第七條、第十條、第十一條、第十二條、第十三條；

（二）借款合同履行期間借款人喪失民事行為能力、被宣告失蹤、被宣告死亡或死亡而無繼承人或受遺贈(zèng)人、卷入重大經(jīng)濟(jì)訴訟糾紛或發(fā)生其他足以影響其償債能力或缺乏償債誠意的行為；

（三）乙方的繼承人或受遺贈(zèng)人或財(cái)產(chǎn)代管人拒絕為乙方履行償還貸款本息；

第十七條 甲方依法處分抵押物所得價(jià)款，按下列順序分配：

（一）支付處分抵押物所需費(fèi)用；

（二）清償借款人欠甲方貸款罰息和利息；

（三）清償借款人欠甲方貸款本金、違約金和賠償金等；

（四）支付其他費(fèi)用。

第十八條 處分該抵押物的價(jià)款超過應(yīng)償還部分，甲方應(yīng)退還乙方。

抵押人的承諾及聲明

第十九條 乙方在自愿遵守本合同條款的同時(shí)，作如下聲明及承諾：

（一）向甲方提供的一切資料均真實(shí)可靠，無任何偽造和隱瞞事實(shí)之處；

（二）準(zhǔn)許甲方或其授權(quán)人，在任何合理的時(shí)間內(nèi)依法進(jìn)入該抵押房產(chǎn)，以便檢查；

（三）在工作單位、聯(lián)系方式等發(fā)生變化時(shí)，須在十日內(nèi)書面通知甲方；

（四）在占有該抵押物期間，遵守有關(guān)管理規(guī)定，按時(shí)付清該抵押物的各項(xiàng)費(fèi)用，并保證該抵押物免受扣押或涉及其他法律訴訟。如不履行上述責(zé)任，負(fù)責(zé)賠償甲方因此遭受的損失。

（五）當(dāng)有任何訴訟或仲裁發(fā)生，可能對(duì)該抵押物產(chǎn)生不利影響時(shí)，保證在十日內(nèi)書面通知甲方。

違約責(zé)任

第二十條 乙方因隱瞞抵押物存在共有爭(zhēng)議、被查封、被扣壓或已設(shè)定抵押權(quán)等情況而給甲方造成經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)向甲方支付借款合同項(xiàng)下貸款金額5%的違約金，違約金不足以彌補(bǔ)甲方損失的，乙方還應(yīng)就不足部分予以賠償。甲方有權(quán)就違約金、賠償金直接以乙方存款帳戶中的資金予以劃扣。如果任何一方違反本合同任何條款，給對(duì)方造成經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц督杩詈贤?xiàng)下貸款金額5%的違約金，違約金不足以彌補(bǔ)對(duì)方損失的，違約方還應(yīng)就不足部分予以賠償。

爭(zhēng)議的解決

第二十一條 如因履行本合同而產(chǎn)生任何糾紛，雙方應(yīng)友好協(xié)商解決；協(xié)商不成的，由甲、乙雙方共同選擇下列方式之一解決：

（一）武漢仲裁委員會(huì)裁決；

（二）向抵押房屋所在地人民法院。

第二十二條 爭(zhēng)議未獲解決期間，除爭(zhēng)議事項(xiàng)外，不影響合同其余部分的履行。

其他

第二十三條 本合同自甲、乙雙方簽字（蓋章）之日起生效。抵押設(shè)定期限與貸款實(shí)際發(fā)放時(shí)間不一致的，抵押期限以貸款實(shí)際發(fā)放時(shí)間之日起順延。

第二十四條 本合同所保證的借款合同履行完畢，本合同即告終止。甲方應(yīng)將抵押憑證退還乙方，并有義務(wù)協(xié)助乙方到

抵押登記機(jī)關(guān)辦理抵押注銷手續(xù)。

第二十五條 本合同一式 份，均具同等法律效力，由 方各執(zhí)一份，武漢市房改委資金管理中心、抵押登記機(jī)關(guān)各留存一份。

甲方（公章）_______________

乙方（簽章）_______________

法定代表人（簽字）_______________

___年 ___月 ___日

篇3

組合貸款是指，符合個(gè)人住房商業(yè)性貸款條件的借款人又同時(shí)繳存住房公積金的，在辦理個(gè)人住房商業(yè)貸款的同時(shí)還可以申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款，合同正面有兩個(gè)合同編號(hào)。上面第一行字少的是公積金貸款合同編號(hào)，底下數(shù)字比較長(zhǎng)的是商業(yè)銀行合同編號(hào)。

申請(qǐng)組合貸款，初審手續(xù)與公積金貸款相同。初審?fù)ㄟ^后，借款人到銀行辦理公積金貸款其它手續(xù)時(shí)，要按照銀行要求填寫商業(yè)貸款部分的借款申請(qǐng)表并辦理有關(guān)手續(xù)。兩部分貸款審批完成后，同時(shí)由銀行撥付到售房單位帳戶。在組合貸款中，公積金貸款和商業(yè)貸款的貸款期限、借款日期和還款日期都是相同的，只不過執(zhí)行不同的利率。

（來源：文章屋網(wǎng) ）

篇4

第二條個(gè)人住房組合貸款（下稱組合貸款）是指借款人申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款不足以支付購買商品住房所需資金時(shí)，可同時(shí)向經(jīng)辦公積金貸款業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行申請(qǐng)個(gè)人住房貸款，即以住房公積金和銀行自營性信貸資金組合向借款人發(fā)放的貸款。

組合貸款的辦理應(yīng)當(dāng)遵循自愿原則，由借款人根據(jù)需要自愿申請(qǐng)。

第三條公積金中心（含所屬管理部，下同）負(fù)責(zé)組合貸款中住房公積金貸款部分的審批、管理和監(jiān)督；貸款銀行負(fù)責(zé)自營性個(gè)人住房貸款部分的審批、管理和監(jiān)督以及組合貸款的發(fā)放。

第四條申請(qǐng)個(gè)人住房組合貸款的，必須符合公積金中心以及各商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款管理辦法中有關(guān)貸款對(duì)象、條件、額度、期限等的規(guī)定。

第五條組合貸款中的個(gè)人住房公積金貸款與商業(yè)性住房貸款需在同一貸款銀行發(fā)放，住房公積金貸款期限和商業(yè)性住房貸款期限應(yīng)當(dāng)一致，貸款發(fā)放原則上須為同一日。

第六條組合貸款額度的計(jì)算。組合貸款中公積金貸款的額度由公積金管理中心根據(jù)有關(guān)規(guī)定確定。組合貸款中銀行自營性個(gè)人住房貸款的額度由各貸款銀行根據(jù)各自貸款辦法，減除住房公積金貸款額度后自行確定。組合貸款中個(gè)人住房公積金貸款利率和商業(yè)性住房貸款利率分別按照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第七條組合貸款的申請(qǐng)。借款人應(yīng)當(dāng)分別向公積金管理中心及貸款銀行提出組合貸款申請(qǐng)，并按規(guī)定分別提供相關(guān)證明材料。住房公積金貸款由公積金管理中心審核批準(zhǔn)，商業(yè)性個(gè)人住房貸款由各貸款銀行審核確定。

第八條組合貸款的審批。個(gè)人住房公積金貸款和商業(yè)性住房貸款由公積金中心和貸款銀行分別審批。公積金中心在收到組合貸款申請(qǐng)后，應(yīng)在五個(gè)工作日內(nèi)作出審批決定，確定貸款的金額、期限。貸款銀行在公積金中心審批后，再根據(jù)中心確定的放貸金額和期限合理確定組合貸款中商業(yè)性貸款額度。

第九條組合貸款的擔(dān)保。申請(qǐng)組合貸款的借款人應(yīng)以所購商品住房作抵押擔(dān)保。在房屋他項(xiàng)權(quán)證辦結(jié)前，由房屋出賣人提供階段性擔(dān)保。

第十條組合貸款的發(fā)放。貸款銀行須根據(jù)中心出具的委托通知以及本行審批情況與借款申請(qǐng)人簽訂《借款合同》及相應(yīng)的貸款擔(dān)保合同，在合同中須注明公積金貸款的金額、期限、利率等。在辦理抵押登記時(shí)，設(shè)定貸款銀行為貸款抵押的抵押權(quán)人。在組合貸款合同簽訂并辦妥貸款抵押登記備案手續(xù)后，貸款銀行應(yīng)在中心出具劃款通知書后，根據(jù)借款合同約定的時(shí)間，將貸款資金用轉(zhuǎn)帳方式劃轉(zhuǎn)到售房單位在銀行開立的帳戶。

第十一條組合貸款的還款。貸款采取等額本息還款或等額本金還款方式，雙方貸款還款方式應(yīng)當(dāng)一致，并由貸款銀行通過儲(chǔ)蓄卡、存折等方式代扣。

第十二條借款人通過申請(qǐng)，經(jīng)貸款銀行及公積金中心同意后，可提前一次性還清貸款本息，也可以提前歸還部分貸款本金。借款人將組合貸款全部還清后，經(jīng)貸款銀行及公積金中心共同同意后，方能辦理撤押手續(xù)。

借款人違反借款合同約定不履行償還貸款本息義務(wù)的，貸款銀行和公積金中心按照規(guī)定要求借款人履行償還責(zé)任；拒不清償?shù)?，由貸款銀行和公積金中心聯(lián)合進(jìn)行訴訟，訴訟發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用按貸款金額進(jìn)行分?jǐn)?；在清償貸款本息時(shí)，個(gè)人住房公積金貸款本息與商業(yè)性住房貸款本息按貸款剩余金額比例受償。

第十三條本辦法未盡事宜分別按照個(gè)人住房公積金貸款政策和商業(yè)性住房貸款政策執(zhí)行。

篇5

1、申請(qǐng)建行組合貸款。

2、由公積金管理中心對(duì)公積金貸款進(jìn)行審核，建行對(duì)商業(yè)貸款進(jìn)行審核。

3、建設(shè)銀行審批完成交由公積金管理中心確認(rèn)。

4、確認(rèn)后簽訂貸款合同。

篇6

2、在資料準(zhǔn)備齊全之后，就可以向銀行提交申請(qǐng)，銀行會(huì)將大家的資料上報(bào)給當(dāng)?shù)氐墓e金中心進(jìn)行審核。一般初審的過程中，主要是針對(duì)借款人的資格、貸款額度、貸款期限進(jìn)行審核，通過后會(huì)出具《抵押物審核評(píng)估通知單》。隨后借款人在攜帶該通知單前往指定的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估，并且根據(jù)評(píng)估的結(jié)果來進(jìn)行終審。

3、終審結(jié)果出來后，公積金中心會(huì)將相應(yīng)的審核結(jié)果通知給銀行，屆時(shí)借款人需要和銀行簽訂相應(yīng)的貸款合同。該合同還需要在送往當(dāng)?shù)氐墓e金中心進(jìn)行復(fù)審，隨后才會(huì)將相應(yīng)的貸款金額劃撥到合同中指定的賬戶中。

4、對(duì)于借款人來說，在資質(zhì)的審核過程中是最容易出現(xiàn)貸款被拒的情況，一般主要是審核信用資質(zhì)和還款能力，所以大家一定要確定征信沒有污點(diǎn)，并且當(dāng)前的負(fù)債率不超過50%。如果有使用網(wǎng)貸的用戶，最好在貸款前一個(gè)月將其結(jié)清，否則就會(huì)對(duì)貸款申請(qǐng)?jiān)斐捎绊憽?/p>

篇7

一、相關(guān)背景

淮安市個(gè)人住房抵押貸款（公積金）辦理涉及住建局房屋登記中心、公積金管理中心、貸款銀行、擔(dān)保公司等部門。因部門職能的制約，各部門按照規(guī)定和業(yè)務(wù)需要，在辦理相關(guān)業(yè)務(wù)過程中均需留存、審查相關(guān)證明材料，存在重復(fù)提交、多次收件、多次審查的現(xiàn)象。因辦公環(huán)境的制約，服務(wù)對(duì)象辦理貸款簽訂借款合同要到受托銀行窗口，辦理貸款擔(dān)保要到擔(dān)保公司窗口，辦理房產(chǎn)抵押要到審批中心住建窗口，存在服務(wù)對(duì)象不同窗口多次跑、來回跑的現(xiàn)象。因網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的制約，存在信息不共享、抵押登記辦理時(shí)間長(zhǎng)、程序繁瑣的問題。為進(jìn)一步提高工作效能，方便住房公積金借款對(duì)象，通過個(gè)人住房抵押貸款（公積金）流程的再造，有利于解決個(gè)人住房抵押貸款（公積金）過程中多部門重復(fù)收件、重復(fù)審查和服務(wù)對(duì)象不同窗口多次跑、來回跑問題，最大限度縮短貸款辦理時(shí)間和辦理環(huán)節(jié)，提高服務(wù)效能。

二、推進(jìn)措施

1.提升服務(wù)理念，著力構(gòu)建標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)平臺(tái)

秉承“為民先問民，惠民先便民”的服務(wù)理念，想老百姓之所想，解老百姓之所憂，切實(shí)為老百姓辦好事、辦實(shí)事，打造“101%”滿意服務(wù)品牌。一是統(tǒng)一部門職責(zé)。個(gè)人住房抵押貸款（公積金）辦理涉及住建局房屋登記中心、公積金管理中心、貸款銀行、擔(dān)保公司等部門，各部門工作職責(zé)、辦事依據(jù)、工作流程要求不一。對(duì)此，從理清工作職責(zé)入手，建立部門聯(lián)動(dòng)機(jī)制，按照“工作目標(biāo)統(tǒng)一、業(yè)務(wù)流程統(tǒng)一、服務(wù)規(guī)范統(tǒng)一”的原則，進(jìn)一步明晰各部門、各崗位工作職責(zé)，細(xì)化工作要求，做到定人、定崗、定責(zé)，實(shí)現(xiàn)個(gè)人住房抵押貸款（公積金）辦理職責(zé)清晰化、服務(wù)規(guī)范化。二是統(tǒng)一服務(wù)流程。各部門圍繞貸款受理、合同簽訂、抵押登記、貸款發(fā)放等環(huán)節(jié)，以優(yōu)化流程為目標(biāo)、以信息技術(shù)為支撐、以惠民便民為標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步打破部門界限，將外置環(huán)節(jié)改為內(nèi)部流轉(zhuǎn)，將審查環(huán)節(jié)改為一家審驗(yàn)，將合同簽約進(jìn)行授權(quán)合并，實(shí)現(xiàn)個(gè)人住房抵押貸款（公積金）跨部門整合。三是統(tǒng)一辦事要件。辦理個(gè)人住房公積金貸款業(yè)務(wù)政策性強(qiáng)，涉及部門多，擔(dān)保、抵押均需提供相應(yīng)的證明材料。為切實(shí)方便于民，各部門進(jìn)一步梳理，精簡(jiǎn)辦事要件，推行貸款證明材料電子掃描存檔、貸款合同文本一本通，減少了貸款辦理要件、合同填寫份數(shù)，切實(shí)做到“要件最少、手續(xù)最便”。四是統(tǒng)一辦理時(shí)限。各部門下放審核審批權(quán)限，通過“前臺(tái)受理、系統(tǒng)審核”的信息傳遞，建立電子監(jiān)察的審批工作機(jī)制，實(shí)現(xiàn)貸款辦理時(shí)限的提速增效。

2.創(chuàng)新服務(wù)模式，著力構(gòu)建人性化服務(wù)平臺(tái)

堅(jiān)持以人為本、換位思考，不斷創(chuàng)新服務(wù)模式，實(shí)現(xiàn)服務(wù)零距離、零障礙，進(jìn)一步提高服務(wù)質(zhì)量。一是創(chuàng)新受理服務(wù)模式。推行“一卡告知、集中收件”的受理模式。服務(wù)對(duì)象申請(qǐng)個(gè)人住房抵押貸款（公積金）時(shí)，由公積金管理中心依據(jù)有關(guān)部門的協(xié)議、借款人貸款申請(qǐng)類型，發(fā)放“貸款要件告知卡”，一次告知借款人所需貸款證明材料并集中收件，其他相關(guān)部門不再要求借款人提供，所需貸款材料由公積金管理中心通過電子文檔負(fù)責(zé)轉(zhuǎn)交，切實(shí)解決多個(gè)部門重復(fù)收件的問題。二是創(chuàng)新審查服務(wù)模式。推行 “一次審查、全程有效”的審查模式，公積金管理中心在受理貸款申請(qǐng)時(shí)，集中審查借款人身份證明、貸款材料、擔(dān)保方式，其他部門不再重復(fù)審查，切實(shí)解決多個(gè)部門重復(fù)審查的問題。三是創(chuàng)新簽約服務(wù)模式。推行“一窗辦結(jié)、授權(quán)查驗(yàn)”的簽約模式。公積金管理中心、貸款銀行、房屋登記中心分別授權(quán)擔(dān)保公司與借款人簽訂住房公積金借款合同、擔(dān)保合同、借款借據(jù)、房屋登記申請(qǐng)書，實(shí)現(xiàn)借款人“同一時(shí)間、同一窗口”集中辦理個(gè)人住房抵押貸款（公積金）的合同簽訂、貸款擔(dān)保、抵押登記受理等手續(xù)，切實(shí)解決不同窗口來回跑的問題。四是創(chuàng)新網(wǎng)絡(luò)服務(wù)模式。推行“一網(wǎng)相連、信息共享”的抵押模式，組織相關(guān)部門科技人員，全面整合信息資源，開發(fā)貸款信息共享平臺(tái)，在全國率先實(shí)現(xiàn)與公積金管理中心進(jìn)行權(quán)證信息實(shí)時(shí)查詢、抵押登記信息實(shí)時(shí)交換和自動(dòng)控制，進(jìn)一步縮減抵押登記辦理時(shí)間，切實(shí)提高辦事效率。

三、實(shí)際成效

1.簡(jiǎn)化了內(nèi)部環(huán)節(jié)

全國首創(chuàng)個(gè)人住房抵押貸款（公積金）跨部門“一卡告知、一次審查、一窗辦結(jié)”服務(wù)模式。優(yōu)化后的貸款工作流程由6個(gè)環(huán)節(jié)優(yōu)化為4個(gè)環(huán)節(jié)。

2.提高了服務(wù)效率

個(gè)人住房抵押貸款（公積金）服務(wù)流程再造后，貸款辦理時(shí)限由原先的20個(gè)工作日縮短到3個(gè)工作日，貸款簽約僅需20～30分鐘，并實(shí)現(xiàn)一對(duì)一、面對(duì)面服務(wù)。

3.提升了單位形象

個(gè)人住房抵押貸款（公積金）服務(wù)流程的再造，進(jìn)一步減少了辦理環(huán)節(jié)和縮短了辦理時(shí)間，極大地方便了借款人，獲得借款人的一致好評(píng)，單位形象進(jìn)一步提升。

四、可持續(xù)性

在個(gè)人住房抵押貸款（公積金）服務(wù)流程再造立項(xiàng)后，淮安市住建局房屋登記中心進(jìn)一步加強(qiáng)與貸款關(guān)聯(lián)部門的溝通與協(xié)調(diào)，與淮安市公積金中心、工商銀行、建設(shè)銀行聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化住房公積金貸款業(yè)務(wù)流程的通知》，對(duì)個(gè)人住房抵押貸款（公積金）流程再造提出具體要求，推進(jìn)個(gè)人住房抵押貸款（公積金）業(yè)務(wù)流程優(yōu)化。

與淮安市工商銀行、建設(shè)銀行、擔(dān)保公司、公積金管理中心簽署《住房公積金貸款流程優(yōu)化合作協(xié)議》，對(duì)個(gè)人住房抵押貸款（公積金）工作流程、各部門、各崗位工作職責(zé)進(jìn)一步明確，即使人員崗位發(fā)生變化，也不會(huì)影響個(gè)人住房抵押貸款（公積金）業(yè)務(wù)流程的正常運(yùn)行。

五、推廣程度

篇8

當(dāng)房屋銷售商收到公積金貸款資金后，貸款申請(qǐng)人一般在次月就開始還款，還款時(shí)間每個(gè)人都可能不同，你可以在你的貸款合同查看。

在還款日當(dāng)天，銀行會(huì)從貸款人的還款賬戶里扣除還款資金，需要貸款人提前將錢存入其中，以免造成扣款失敗的情況。

（來源：文章屋網(wǎng) ）

篇9

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1004-4914（2017）05-289-03

隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)已成為中國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。同時(shí)城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速前行，促進(jìn)了城鎮(zhèn)居民購房需求的增加，作為城鎮(zhèn)居民購房貸款主要渠道之一的公積金貸款的缺口也在不斷加大，為此政府近兩年推出了住房公積金資產(chǎn)證券化試點(diǎn)，以解決公積金貸款資金缺口的問題。

資產(chǎn)證券化（ABS）是指將缺乏即期流動(dòng)性但具有可預(yù)期的，穩(wěn)定的未來現(xiàn)金流的資產(chǎn)進(jìn)行重新包裝組合和信用增級(jí)，并依托該資產(chǎn)（或資產(chǎn)組合）的未來現(xiàn)金流在金融市場(chǎng)上發(fā)行可以流通的有價(jià)證券的結(jié)構(gòu)性融資活動(dòng)。我國公積金貸款目前正好遭遇短期資金缺口問題，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)全國有萬億級(jí)的公積金貸款余額。因此，全國一旦推廣公積金資產(chǎn)證券化，那么萬億級(jí)的公積金貸款存量資產(chǎn)將迎來盤活的良機(jī)。

作為金融財(cái)務(wù)工作者，筆者將分五個(gè)部分對(duì)住房公積金貸款資產(chǎn)證券化談?wù)勛约旱目捶ǎ旱谝徊糠?，我國住房公積金貸款資產(chǎn)證券化客觀情況分析；第二部分，對(duì)住房公積金貸款資產(chǎn)證券化的相關(guān)概念做界定并論述理論基礎(chǔ)；第三部分，介紹國內(nèi)住房公?e金貸款證券化發(fā)展?fàn)顩r，并提出我國的現(xiàn)存問題；第四部分，介紹美國、日本等發(fā)達(dá)國家住房抵押貸款證券化發(fā)展現(xiàn)狀；第五部分，為結(jié)論與政策建議。

一、我國公積金貸款資產(chǎn)證券化客觀情況分析

首先，住房公積金貸款是我國居民購買住房的重要手段。隨著我國住房保障體系的建立和逐步完善，住房公積金制度成為我國居民提高住房需求的重要社會(huì)保障，是加快解決城鎮(zhèn)居民住房問題的有效途徑。

其次，公積金來源及急需解決的問題。公積金資金主要由職工及企業(yè)分別繳存的部分組成，近年我國居民購置住房的需求日益增長(zhǎng)，造成部分地區(qū)公積金中心出現(xiàn)了個(gè)貸率高、流動(dòng)性缺乏等問題，一定程度上制約了住房保障制度功能的有效發(fā)揮，拓寬融資渠道成為公積金管理中心亟待解決的難題。

第三，公積金貸款證券化是住房貸款發(fā)展的必然趨勢(shì)。我國的住房信貸資產(chǎn)屬于優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)資產(chǎn)，但由于缺乏流動(dòng)性，導(dǎo)致住房公積金無法充分發(fā)揮其社會(huì)保障作用。在此背景下，房屋公積金貸款資產(chǎn)證券化應(yīng)運(yùn)而生，建立一套符合我國國情的公積金貸款證券化體系顯得尤為重要，對(duì)轉(zhuǎn)移住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)資金流動(dòng)性，提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率都有切實(shí)作用。因此，公積金中心以資產(chǎn)證券化的方式補(bǔ)充資金來源、降低資金成本是大勢(shì)所趨。

二、公積金貸款證券化概念界定及理論基礎(chǔ)

（一）相關(guān)概念的界定

1.住房公積金貸款。住房公積金貸款是指各地住房公積金中心以職工和其所在單位共同繳納的住房公積金為還款保障，委托商業(yè)銀行向已繳存住房公積金的職工發(fā)放的政策性住房貸款。住房公積金貸款主要用于居民購買住房或自建住房。本文所涉及的住房公積金貸款均為購房貸款。

2.資產(chǎn)證券化的分類。根據(jù)以往國際的說法界定證券化的含義分為廣義和狹義。不過從綜合來看，資產(chǎn)證券化是指把在即期缺乏流動(dòng)性的，但預(yù)期在未來具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)，進(jìn)行打包重組，轉(zhuǎn)變?yōu)榭稍诮鹑谑袌?chǎng)流通轉(zhuǎn)讓的有價(jià)證券的金融活動(dòng)。目前我國的資產(chǎn)證券化不外乎三種模式：信貸資產(chǎn)證券化、券商專項(xiàng)資產(chǎn)證券、資產(chǎn)支持票據(jù)。

3.住房公積金貸款資產(chǎn)證券化的分類及特點(diǎn)。權(quán)益類資產(chǎn)證券化和收益類資產(chǎn)證券化是目前我國住房公積金貸款資產(chǎn)證券化的兩種主要模式。它們的基礎(chǔ)資產(chǎn)分別是已發(fā)放未結(jié)清的貸款余額和已發(fā)放未結(jié)清的貸款的未來收益部分，特點(diǎn)也各不相同：前者規(guī)模大、期限長(zhǎng)；后者規(guī)模小、期限短。

（二）住房公積金貸款資產(chǎn)證券化的理論基礎(chǔ)

資產(chǎn)證券化的首要條件是基礎(chǔ)資產(chǎn)具備未來穩(wěn)定的現(xiàn)金流，其次需要將基礎(chǔ)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估重組，將其打包成為新的資產(chǎn)池，并將資產(chǎn)池中的資產(chǎn)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)與收益隔離，最終還需將新資產(chǎn)池信用升級(jí)。我們不妨從以下幾個(gè)方面展開闡述。

1.預(yù)期、穩(wěn)定的現(xiàn)金流是基礎(chǔ)。資產(chǎn)證券化的基本條件是資產(chǎn)池中的基礎(chǔ)資產(chǎn)未來具備可預(yù)期的、穩(wěn)定的現(xiàn)金流?；A(chǔ)資產(chǎn)的質(zhì)量在資產(chǎn)證券化過程中占有舉足輕重的地位。因?yàn)閺淖C券定價(jià)來看，所發(fā)行證券的定價(jià)需要以基礎(chǔ)資產(chǎn)的未來現(xiàn)金流規(guī)模為依據(jù)；從證券本息償付來看，穩(wěn)定的現(xiàn)金流是保障所發(fā)行證券本息得到償還的有效方式。

2.實(shí)現(xiàn)公積金資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)與收益分割。為實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的有效釋放及資源的有效運(yùn)作，將基礎(chǔ)資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)和收益以特定方式進(jìn)行分割和重新匹配成為資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的重要環(huán)節(jié)。住房公積金貸款重組一般需符合三大原則：貸款組合的分散性、規(guī)模性、同質(zhì)性。分散性是指為預(yù)防某一區(qū)域?qū)砑斜┞督鹑陲L(fēng)險(xiǎn)，貸款不能過多集中在一個(gè)區(qū)域；規(guī)模性是指貸款證券化過程中某些成本是固定的，貸款規(guī)模增加則能達(dá)到邊際成本遞減的效果；同質(zhì)性是組成資產(chǎn)池的基礎(chǔ)資產(chǎn)具有基本相同的性質(zhì)，以便能夠?qū)ξ磥盹L(fēng)險(xiǎn)和收益做準(zhǔn)確預(yù)測(cè)。

3風(fēng)險(xiǎn)隔離理論。風(fēng)險(xiǎn)隔離機(jī)制是資產(chǎn)證券化運(yùn)作的關(guān)鍵條件。將基礎(chǔ)資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)與基礎(chǔ)資產(chǎn)原始權(quán)益人的風(fēng)險(xiǎn)分隔，當(dāng)原始權(quán)益人破產(chǎn)時(shí)對(duì)由基礎(chǔ)資產(chǎn)組成的特殊目的機(jī)構(gòu)（即SPV）不產(chǎn)生影響是風(fēng)險(xiǎn)隔離理論的目的。風(fēng)險(xiǎn)隔離有兩層含義：一是資產(chǎn)出表，使得當(dāng)發(fā)起人破產(chǎn)時(shí)，資產(chǎn)不會(huì)作為破產(chǎn)清算財(cái)產(chǎn)；二是投資者的利益所得不受原始權(quán)益人的風(fēng)險(xiǎn)影響。風(fēng)險(xiǎn)隔離機(jī)制有效地將投資者的風(fēng)險(xiǎn)限定在資產(chǎn)池的基礎(chǔ)資產(chǎn)中。并讓SPV在風(fēng)險(xiǎn)和收益上的獨(dú)立性得以彰顯，

4.信用增級(jí)原理。信用增級(jí)是指在資產(chǎn)證券化過程中提高證券信用評(píng)級(jí)，以保障發(fā)行人能按時(shí)、足額支付投資人本金和利息的手段和方法。在對(duì)資產(chǎn)池中基礎(chǔ)資產(chǎn)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)與收益隔離后，依托資產(chǎn)池發(fā)行證券，對(duì)證券采用劃分優(yōu)先/次級(jí)結(jié)構(gòu)、進(jìn)行超額抵押或第三方擔(dān)保等信用增級(jí)措施增加其流動(dòng)性和安全性，來達(dá)到投資者期望的風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)，吸引更多投資者的參與。

三、我國個(gè)人住房公積金貸款證券化發(fā)展?fàn)顩r及存在問題

（一）發(fā)展現(xiàn)狀

我國個(gè)人住房抵押貸款市場(chǎng)由兩大體系構(gòu)成：以商業(yè)銀行為主體的商業(yè)性信貸；以住房公積金貸款為主體的政策性貸款。因此，我國居民住房抵押貸款證券化也以此為界分為兩類：一類是商業(yè)性個(gè)人住房抵押貸款證券化，另一類是住房公積金貸款證券化。以下就住房公積金證券化發(fā)展現(xiàn)狀做簡(jiǎn)要闡述。

2015年以?恚?在國家政策鼓勵(lì)下，上海公積金中心在銀行間市場(chǎng)發(fā)行了我國首單證券化產(chǎn)品，且發(fā)行規(guī)模在目前試點(diǎn)城市中單筆發(fā)行規(guī)模最大業(yè)務(wù)。隨后武漢、鹽城、常州、湖州等地住房公積金管理中心也嘗試將公積金貸款進(jìn)行資產(chǎn)證券化，為全面推廣公積金貸款證券化拉開序幕。

（二）我國住房公積金貸款證券化存在的問題

在國家政策及我國住房公積金管理中心流動(dòng)性缺乏的驅(qū)動(dòng)下，住房公積金貸款證券化雖有了一定的發(fā)展，但我國作為資產(chǎn)證券化的新興市場(chǎng)，隨著試點(diǎn)項(xiàng)目的推出，也逐漸暴露出了不容忽視的缺陷，主要存在以下幾點(diǎn)問題。

1.發(fā)起人過于分散。中國的公積金貸款證券化相較于美國和日本等發(fā)達(dá)國家的做法，既有自身特點(diǎn)，也有借鑒之處。我國的住房公積金管理中心同為貸款發(fā)起人和證券化發(fā)起人，而美國的兩房和日本的JHF并非如此，這些機(jī)構(gòu)不直接發(fā)放住房貸款，而是持有商業(yè)銀行發(fā)行的、符合條件的居民住房抵押貸款作為基礎(chǔ)資產(chǎn)進(jìn)行證券化；與美國兩房和日本JHF發(fā)起的住房抵押貸款證券化類似，中國的公積金管理中心作為發(fā)起人也是具有政府背景的公共部門。截至2015年，全國共設(shè)有住房公積金管理中心342個(gè)；另外，還有208個(gè)未納入統(tǒng)一管理的分中心，以此推算，我國公積金貸款證券化的發(fā)起人可達(dá)數(shù)百家。發(fā)起人太過分散不利于降低融資成本，也會(huì)影響我國RMBS市場(chǎng)的發(fā)展進(jìn)程。

2.證券化產(chǎn)品期限偏短，與實(shí)際需求期限不匹配。我國各地公積金中心發(fā)行的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品期限無法滿足公積金長(zhǎng)期市場(chǎng)的需求，大部分證券化產(chǎn)品期限在15年以下，甚至更多的產(chǎn)品以半年及1年期內(nèi)為主，但實(shí)際的住房公積金貸款期限大多在15-30年，導(dǎo)致產(chǎn)品與實(shí)際需求期限錯(cuò)配。如果提高公積金貸款證券化產(chǎn)品期限，則會(huì)導(dǎo)致產(chǎn)品發(fā)行難度加大，需要通過外部信用增級(jí)條款，或提高發(fā)行利率，這不符合公積金貸款證券化低成本融資的要求。

3.基礎(chǔ)資產(chǎn)相對(duì)集中，制約未來發(fā)行規(guī)模。我國公積金實(shí)行區(qū)域統(tǒng)一管理，且各地根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)情況制定貸款政策，具有鮮明的區(qū)域特征，導(dǎo)致入池的基礎(chǔ)資產(chǎn)相對(duì)集中。一旦遭遇地方系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)分散不足的問題將爆發(fā)聯(lián)合違約事件，在不同程度上影響未來住房公積金貸款證券化的發(fā)行規(guī)模。

4.二級(jí)市場(chǎng)不完善、投資者單一。相對(duì)于發(fā)達(dá)國家成熟的資產(chǎn)證券化二級(jí)市場(chǎng)，我國的二級(jí)市場(chǎng)還處于缺乏流動(dòng)性、投資者相對(duì)單一的初始階段，限制了未來公積金貸款證券化的增長(zhǎng)規(guī)模。

四、國外住房抵押貸款證券化的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)及借鑒作用

從國際上看，RMBS分為機(jī)構(gòu)RMBS（Agency RMBS），也叫公共部門RMBS（Public RMBS）和非機(jī)構(gòu)RMBS（non-agency RMBS），也叫私人部門RMBS（Private RMBS）。機(jī)構(gòu)RMBS的發(fā)起人為政府支持機(jī)構(gòu)，非機(jī)構(gòu)RMBS的發(fā)起人為商業(yè)銀行、儲(chǔ)蓄貸款協(xié)會(huì)等私人金融機(jī)構(gòu)。從實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)看，美國、加拿大、日本的機(jī)構(gòu)RMBS更為普遍。

美國、加拿大、日本發(fā)展住房貸款證券化的主要做法：

（一）成立了專門推動(dòng)住房抵押貸款資產(chǎn)證券化的機(jī)構(gòu)

美國、加拿大、日本均成立了由政府為主導(dǎo)的專門推動(dòng)住房抵押貸款資產(chǎn)證券化（MBS）的機(jī)構(gòu)。如美國的房利美、房地美、吉利美和私人機(jī)構(gòu)、成為MBS的發(fā)行主體。加拿大成立了抵押住房組織（CMHC），政府部門推動(dòng)規(guī)范MBS的專門機(jī)構(gòu)，對(duì)全國的抵押金融市場(chǎng)規(guī)范和管理起到了關(guān)鍵作用。日本是由日本住房支援機(jī)構(gòu)（Japan Housing？ Financing Agency，JHF）和商業(yè)銀行、信托銀行等金融機(jī)構(gòu)發(fā)行MBS。

（二）政府對(duì)二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行積極扶持

為推動(dòng)住房金融二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展，美國、加拿大政府在構(gòu)筑全面的住房金融體系，推動(dòng)二級(jí)住房金融市場(chǎng)方面起到了積極的主導(dǎo)作用。為了弱勢(shì)群體的住房抵押貸款，美國政府成立了吉尼美、弗尼美等機(jī)構(gòu)提供擔(dān)?；虮ｋU(xiǎn)，并提供包括稅收等一系列優(yōu)惠政策來促進(jìn)住房抵押貸款證券化的發(fā)展。在二級(jí)市場(chǎng)上政府為MBS提供完全或隱性政府擔(dān)保，增強(qiáng)證券信用資質(zhì)，降低融資成本。加拿大抵押貸款和住房公司都是由政府主導(dǎo)的或有政府背景的公司，信用等級(jí)高，融資成本低。美國、加拿大、日本政府在對(duì)MBS扶持時(shí)，是以平等的參與者身份進(jìn)入市場(chǎng)，采取市場(chǎng)化的運(yùn)作方式。

（三）設(shè)立了比較嚴(yán)格完善的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制

為促進(jìn)住房抵押貸款資產(chǎn)證券化的發(fā)展，一級(jí)市場(chǎng)的充分培育和完善的保險(xiǎn)機(jī)制是二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展的基礎(chǔ)，二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展又反過來促進(jìn)了一級(jí)市場(chǎng)的規(guī)范。再則，美國由主導(dǎo)抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)的三家機(jī)構(gòu)，房地美、福利美、吉利美與聯(lián)邦住房管理局（FHA）共同協(xié)商制定統(tǒng)一的住房貸款標(biāo)準(zhǔn)，促進(jìn)一級(jí)市場(chǎng)抵押貸款的發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)化，進(jìn)一步規(guī)范了一級(jí)市場(chǎng)制度。

對(duì)抵押證券的風(fēng)險(xiǎn)管理，美國是采取分開處理的方式。如“兩房”對(duì)證券只承擔(dān)信用風(fēng)險(xiǎn)，而其他風(fēng)險(xiǎn)都由投資者自己承擔(dān)。美國的風(fēng)險(xiǎn)管理標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)齊全，對(duì)自然災(zāi)害引起的抵押品風(fēng)險(xiǎn)采取的是房屋保險(xiǎn)制度；對(duì)信用風(fēng)險(xiǎn)用完善的抵押信用制度來消除；對(duì)提前償還風(fēng)險(xiǎn)主要是通過簽訂貸款合同附加補(bǔ)償條款和抵押證券品種的創(chuàng)新轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)以減少損失；對(duì)利率風(fēng)險(xiǎn)一般通過設(shè)計(jì)可調(diào)利率抵押來降低或者通過二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。

五、政策建議

我國公積金貸款的政策性強(qiáng)，貸款利率較低，安全性高，但各地公積金管理中心的資金使用效率差異巨大。公積金貸款證券化有助于提高公積金管理中心資金使用效率，擴(kuò)大貸款供給；但與美國、日本等金融市場(chǎng)發(fā)達(dá)國家相比，我國住房公積金貸款資產(chǎn)證券化進(jìn)程仍較為落后，操作方式與發(fā)行模式上還需借鑒國外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)。為更大程度發(fā)揮公積金貸款證券化的效用，本文提出如下政策建議：

（一）及時(shí)完善住房公積金貸款證券化法律體系

住房公積金貸款證券化尚處于試點(diǎn)階段，需要相應(yīng)法律體系的支撐。鑒于證券化業(yè)務(wù)的復(fù)雜程度，隨著試點(diǎn)的深入展開和全面推廣，完善的法律法規(guī)制度必不可少。一是要適時(shí)推出相應(yīng)法律條文和監(jiān)管制度，賦予特殊目的機(jī)構(gòu)（SPV）明確的法律地位，規(guī)范其設(shè)立程序、業(yè)務(wù)范圍及破產(chǎn)隔離條件，完善項(xiàng)目結(jié)構(gòu)和運(yùn)營環(huán)境。二是要促進(jìn)住房貸款證券化操作程序的規(guī)范化，確立統(tǒng)一的發(fā)行、上市、流通交易規(guī)則，明確參與各方的權(quán)利和義務(wù)。三是要加強(qiáng)住房公積金證券化資產(chǎn)池的風(fēng)險(xiǎn)防范。四是從目前金融混業(yè)經(jīng)營大趨勢(shì)看，建議由央行牽頭成立專門的全國性的資產(chǎn)證券化管理機(jī)構(gòu)，協(xié)同“三會(huì)”，進(jìn)行統(tǒng)一監(jiān)管，防范發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

（二）設(shè)立全國性的政府支持機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)公積金貸款證券化

為適應(yīng)我國公積金貸款證券化發(fā)展的需要，建議成立全國性的政府支持機(jī)構(gòu)全面負(fù)責(zé)公積金貸款證券化，以解決我國公積金貸款證券化發(fā)起人過于分散的問題。該機(jī)構(gòu)應(yīng)統(tǒng)一協(xié)調(diào)各地區(qū)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)分別制定符合各地區(qū)實(shí)情的公積金貸款條件。各地住房公積金管理中心可以將符合條件的公積金貸款出售給政府支持機(jī)構(gòu)，由該機(jī)構(gòu)定期、統(tǒng)一負(fù)責(zé)公積金貸款資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的發(fā)行，并提供信用增級(jí)。這對(duì)于降低公積金貸款證券化的成本和培育我國RMBS市場(chǎng)有著積極作用，從而倒逼商業(yè)性住房抵押貸款證券化的加速發(fā)展。

（三）完善資本市場(chǎng)，豐富市場(chǎng)投資者

我國公積金貸款證券化市場(chǎng)剛起步，需要完善的資本市場(chǎng)的作為支撐，才能?S富其投資品種，充分發(fā)揮風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)等職能。從國外發(fā)達(dá)國家的成熟資本市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)來看，可以循序漸進(jìn)地引導(dǎo)養(yǎng)老基金、社?；?、醫(yī)療基金、企業(yè)年金等合格機(jī)構(gòu)投資者，以及偏好長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)的其他私人金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入資產(chǎn)證券化市場(chǎng)，以豐富我國交易所、銀行間市場(chǎng)投資主體。并適時(shí)推出證券化市場(chǎng)做市商制度，豐富證券化產(chǎn)品定價(jià)方式，提高資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的流動(dòng)性。

（四）政策上給予支持，提供流動(dòng)性

鑒于住房公積金貸款證券化尚處于試點(diǎn)階段，在政策紅利上可給予監(jiān)管便利和流動(dòng)性支持。一是試點(diǎn)初期，可以考慮通過減免交易稅、印花稅、資本利得稅等方面給予激勵(lì)和規(guī)范。二是建議將住房公積金貸款證券化產(chǎn)品納入央行的合格抵押品范圍，或者成為質(zhì)押式回購標(biāo)準(zhǔn)券等政策，提高住房公積金貸款證券化的發(fā)行效率，降低發(fā)行成本并提供市場(chǎng)流動(dòng)性支持。

篇10

一、2002年以來央行制定的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施

(一)2002年8月，建設(shè)部、國家計(jì)委、財(cái)政部、國土資源部，中國人民銀行，國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(建住房[20021217號(hào))

因國家采取一系列鼓勵(lì)住房消費(fèi)政策，房地產(chǎn)投資持續(xù)保持較快的增長(zhǎng)速度，居民住房消費(fèi)得到有效啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍，對(duì)于改善居民居住條件、帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)做出了重要貢獻(xiàn)。但是，局部地區(qū)房地產(chǎn)投資增幅過大、土地供應(yīng)過量、商品房結(jié)構(gòu)不盡合理、價(jià)格增長(zhǎng)過快。為了加強(qiáng)金融對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控、防范房地產(chǎn)引發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)，《若干意見》規(guī)定，對(duì)未取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證(開工報(bào)告)的項(xiàng)目，商業(yè)銀行不得發(fā)放任何形式貸款。對(duì)個(gè)人貸款，央行要求要完善個(gè)人住房貸款管理辦法，要健全個(gè)人住房貸款擔(dān)保制度，以提高居民個(gè)人住房貸款的信用度，保障銀行對(duì)個(gè)人住房貸款的回收。要求完善住房保險(xiǎn)政策，合理確定保險(xiǎn)費(fèi)率，明確保險(xiǎn)賠付責(zé)任，減輕借款人負(fù)擔(dān)。要認(rèn)真貫徹《住房公積金管理?xiàng)l例》(國務(wù)院令第350號(hào))和《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住房公積金管理的通知》(國發(fā)[2002)12號(hào))，完善住房公積金管理體制和監(jiān)督機(jī)制，充分發(fā)揮住房公積金支持個(gè)人購房的作用。

(二)中國人民銀行關(guān)子進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知(銀發(fā)[2003]121號(hào))

該《通知》從8個(gè)方面規(guī)定了央行房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的手段：(1)加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理、引導(dǎo)規(guī)范貸款投向；(2)嚴(yán)格控制土地儲(chǔ)備貸款的發(fā)放；(3)規(guī)范建筑施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款用途；(4)加強(qiáng)個(gè)人住房貸款管理，重點(diǎn)支持中低收入家庭購買住房的需要；(5)強(qiáng)化個(gè)人商業(yè)用房貸款管理；(6)充分發(fā)揮利率杠桿對(duì)個(gè)人住房貸款需求的調(diào)節(jié)作用；(7)加強(qiáng)個(gè)人住房公積金委托貸款業(yè)務(wù)的管理：(8)切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的管理。中國人民銀行對(duì)違法違規(guī)行為要責(zé)令商業(yè)銀行限期改正，并依法給予行政處罰。

(三)2004年、2005年央行上調(diào)貸款利率

2004年央行上調(diào)貸款基準(zhǔn)利律，結(jié)束了1996～2002年我國8次降息歷程。此前8次降息，刺激了消費(fèi)者的購房需求，拉動(dòng)了國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。由于國內(nèi)證券市場(chǎng)秩序混亂，上市圈錢現(xiàn)象嚴(yán)重，司法救濟(jì)不力，中小投資者利益得不到有力保護(hù)，證券投資熱情銳減；投資國債安全，但發(fā)行量有限，不能滿足中小投資者的需求。于是，大量的“熱錢”就投放到房地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一定的泡沫。為遏制越來越嚴(yán)重的房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為，央行于2004年10月、2005年3月上調(diào)住房貸款利率。其中，2004年10月，自營性個(gè)人住房貸款5年(含)以下的由4．77％調(diào)整到4．95％；5年以上的由5．04％調(diào)整到5．31％。個(gè)人住房公積金貸款，5年(含)以下由3．6％上升到3．78％；5年以上的，由4．05％上升到4．23％。2005年3月的利率調(diào)整不同于2004年的調(diào)整：將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實(shí)行下限管理，下限利率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的0．9倍，商業(yè)銀行法人可根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內(nèi)部定價(jià)規(guī)則。以5年期以上個(gè)人住房貸款為例，其利率下限為貸款基準(zhǔn)利率6．12％的0．9倍。同時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快的城市或地區(qū)，個(gè)人住房貸款最低首付款比例可由現(xiàn)行的20％提高到30％；具體調(diào)整的城市或地區(qū)，可由商業(yè)銀行法人根據(jù)國家有關(guān)部門公布的各地房地產(chǎn)價(jià)格漲幅自行確定。

(四)2005年3月中旬，央行提高商業(yè)房貸逾期罰息利率

央行規(guī)定，將各商業(yè)銀行執(zhí)行的逾期還房貸的罰息水平定為“在借款合同標(biāo)明的貸款利率水平上加收30％至50％”，同時(shí)給商業(yè)銀行一定的自。此舉無疑將提高少數(shù)惡意房貸欠款者所繳納的罰息數(shù)額，在一定程度上抑制炒房者的欠款心理。

(五)2005年4月，央行與建設(shè)部、發(fā)展改革委、財(cái)政部、國土資源部、稅務(wù)總局、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》，其中規(guī)定央行要加大“窗口指導(dǎo)”力度，督促商業(yè)銀行采取有效措施，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人住房抵押貸款的信貸管理，調(diào)整和改善房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)。

二、央行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施存在的問題

央行主要通過利率上調(diào)、控制信貸發(fā)放、強(qiáng)化信貸資金管理等手段，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，發(fā)揮了一定的調(diào)控作用。但上述措施大多以“若干意見”和“通知”的形式表現(xiàn)出來，效力層次較低；而且沒有規(guī)定商業(yè)銀行違背這些“若干意見”和“通知”時(shí)的具體法律責(zé)任，導(dǎo)致其權(quán)威性、嚴(yán)肅性和剛性不夠。各商業(yè)銀行，在自身利益的博弈下，在執(zhí)行這些“若干意見”和“通知”時(shí)采取變通措施，導(dǎo)致央行宏觀調(diào)控的預(yù)期效果大打折扣。

2005年3月央行將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實(shí)行下限管理，商業(yè)銀行法人可根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內(nèi)部定價(jià)規(guī)則。以5年期以上個(gè)人住房貸款為例，其基準(zhǔn)利率是6．12％，其利串下限為貸款基準(zhǔn)利率的0．9倍，即5．51％。那么，在2005年3月17日之前簽訂的5年以上的貸款合同，是適用6．12％還是適用5．51％，央行沒有做出明確規(guī)定。各商業(yè)銀行具體做法不同，有的適用6．12％，有的根據(jù)貸款人的具體信用情況或購買的房地產(chǎn)項(xiàng)目確定。甚至在有些地方，商業(yè)銀行之間達(dá)成協(xié)議，統(tǒng)一適用6．12％。這些做法有以下幾點(diǎn)不妥：①取消住房貸款優(yōu)惠利率，回歸到同期貸款利率水平，實(shí)行下限管理，這雖然在理論上有助于商業(yè)銀行加強(qiáng)金融風(fēng)險(xiǎn)管理，逐步實(shí)現(xiàn)利率市場(chǎng)化，但增加了普通購房人的負(fù)擔(dān)。②對(duì)利率上調(diào)之前簽訂的貸款合同，若適用基準(zhǔn)利率，違背《合同法》關(guān)于格式合同的規(guī)定，除非雙方意思表示一致?！逗贤ā返?l條規(guī)定：對(duì)格式條款的理解發(fā)生爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。對(duì)格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。各銀行提供的貸款合同是格式合同，當(dāng)事人對(duì)利率上調(diào)前的借款合同是否適用下限利率有不同解釋時(shí)，應(yīng)當(dāng)作出有利于借款人的解釋，即適用下限利率。③央行對(duì)商業(yè)銀行之間的利率協(xié)議沒有作出禁止規(guī)定，這不利于保護(hù)廣大借款人的利益。

三、完善央行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施的法律對(duì)策

規(guī)范宏觀調(diào)控的法律制度應(yīng)遵循的重要原則之一是有限干預(yù)。即國家宏觀調(diào)控應(yīng)尊重市場(chǎng)規(guī)律，充分發(fā)揮市場(chǎng)配置資源的基礎(chǔ)性作用。同志在《在黨的十四屆二中全會(huì)上的講話》中指出：“國家有效的宏觀調(diào)控，是建立和完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制所必須的。要在充分發(fā)揮市場(chǎng)配置資源的基礎(chǔ)性作用的同時(shí)，加強(qiáng)國家的宏觀調(diào)控，使國民經(jīng)濟(jì)更好地健康發(fā)展。”

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，在某種程度上，是投機(jī)經(jīng)濟(jì)，只要不過分脫離價(jià)值規(guī)律，無須一棍子打死市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的投機(jī)行為。房地產(chǎn)作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中組成部分，應(yīng)允許一定的投機(jī)行為存在，但應(yīng)用系統(tǒng)化的制度調(diào)控該行為，將其負(fù)面影響控制在合理的范圍內(nèi)。為此，應(yīng)從以下方面完善中央銀行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施：

(一)央行在制定宏觀調(diào)控措施時(shí)，應(yīng)尊重市場(chǎng)規(guī)律，強(qiáng)化違反其規(guī)定的法律責(zé)任，包括民事責(zé)任、行政責(zé)任和刑事責(zé)任，追究違反規(guī)定的商業(yè)銀行負(fù)責(zé)人和直接責(zé)任人的法律責(zé)任，包括限制其民事行為能力，這樣可以增強(qiáng)中央銀行宏觀調(diào)控措施的剛性，更有效地發(fā)揮中央銀行的宏觀調(diào)控作用。2005年4月6日上海商業(yè)銀行禁止轉(zhuǎn)按揭，這背離了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)：規(guī)律，也違背了《合同法》第四條規(guī)定：當(dāng)事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利，任何單位和個(gè)人不得非法干預(yù)。商業(yè)銀行禁止轉(zhuǎn)按揭，限制了房地產(chǎn)的正常交易，央行對(duì)該行為應(yīng)予以查處。銀行之間簽訂利率協(xié)議，在日本很可能被認(rèn)定為違反《禁止壟斷法》，從而承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。央行在制定宏觀調(diào)控措施時(shí)，可以借鑒日本的規(guī)定。