導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房貸調(diào)查報(bào)告，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

調(diào)查地點(diǎn)：全國

調(diào)查內(nèi)容：關(guān)于國人看待裸婚問題的調(diào)查

調(diào)查方式：網(wǎng)絡(luò)調(diào)查

中國指數(shù)研究院、中國搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心9日在此間其連日來進(jìn)行的婚房網(wǎng)絡(luò)調(diào)查報(bào)告。報(bào)告稱，中國內(nèi)地近四成受訪網(wǎng)友拒絕裸婚，80萬元人民幣以下總價(jià)的婚房價(jià)格為其心理選擇主流。

情人節(jié)將至，房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)結(jié)合婚與房問題進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)調(diào)查。隨80后青年群體已普遍進(jìn)入適婚年齡，他們已成為房地產(chǎn)市場(chǎng)中重要客戶群。

報(bào)告稱，39.53%的網(wǎng)友認(rèn)為須有房才能結(jié)婚，也有34.39%的網(wǎng)友可接受先租房再買房。

而《中國婚博會(huì)產(chǎn)業(yè)調(diào)查中心普查報(bào)告》表示，2012年約有近1000萬對(duì)新人結(jié)婚。據(jù)中國搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心網(wǎng)絡(luò)調(diào)查報(bào)告顯示，41.6%的網(wǎng)友表示在今年內(nèi)會(huì)購置婚房，但隨著現(xiàn)階段房價(jià)開始進(jìn)入下行通道，購房者對(duì)樓市的觀望氣氛濃厚，覺得房價(jià)下調(diào)空間還沒到自己的心理價(jià)位，也有40.8%的網(wǎng)友表示相信調(diào)控政策，房價(jià)會(huì)繼續(xù)走低，等等再出手。

篇2

信用卡的錢能還房貸嗎

信用卡不可以還房貸，一般來說，當(dāng)購房者申請(qǐng)抵押貸款時(shí)，銀行會(huì)要求我們申請(qǐng)一張普通的儲(chǔ)蓄卡。然后這張卡是借款人將來償還抵押貸款的卡。他們每個(gè)月都要按時(shí)把錢放進(jìn)卡里，然后銀行會(huì)自動(dòng)從卡里扣錢。

但是，您可以使用信用卡預(yù)付現(xiàn)金，并將其存入還款賬戶，等待銀行自動(dòng)扣除抵押貸款。

注意：信用卡現(xiàn)金提取需要收取一定的利息和費(fèi)用，費(fèi)用一次性收取（銀行費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)不同，以發(fā)卡銀行規(guī)定為準(zhǔn)），沒有無息期，日利息為貸款金額0.05%，從提現(xiàn)當(dāng)天起，按月復(fù)利計(jì)息。 信用卡逾期的后果是什么

1、產(chǎn)生違約金，一般是最低還款額，未還部分5%；

2、利息高，利潤滾動(dòng)。如果欠款多，利息很嚇人；

3、逾期會(huì)污染信用記錄，導(dǎo)致未來兩年無法處理購房、貸款等財(cái)務(wù)需求；

4、貸款逾期超出3個(gè)月沒還，且額度超出1萬，金融機(jī)構(gòu)多次催收無果，那時(shí)候必須負(fù)責(zé)的不但是還款，還很有可能擔(dān)負(fù)法律責(zé)任。

影響房貸的因素有哪些

1、你的工作性質(zhì)

工作性質(zhì)往往反映你的收入水平和收入穩(wěn)定性。銀行往往更喜歡高收入、穩(wěn)定、高行業(yè)、中央企業(yè)、國有企業(yè)、世界500強(qiáng)企業(yè)等。例如，公務(wù)員、教育工作者、醫(yī)生、壟斷行業(yè)等。

2、銀行流水偏少

銀行流水少，或者說有效流水少，銀行會(huì)認(rèn)為你缺乏“還款能力”?！坝行Я魉钡亩x很重要?！爱?dāng)天入賬，當(dāng)天取出”“整筆轉(zhuǎn)入，整筆轉(zhuǎn)出”肯定是無效的流水。

3、信用卡等有逾期

使用信用卡時(shí)，一定要注意不要逾期還款！與此同時(shí)，水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、手機(jī)話費(fèi)也被列入證明名單。

4、征信報(bào)告查詢頻繁

不要經(jīng)常查詢信用調(diào)查，尤其是委托銀行、貸款公司等相關(guān)金融機(jī)構(gòu)。只要查詢過，就會(huì)記錄在信用調(diào)查報(bào)告中。只要有信用報(bào)告查詢記錄，銀行很可能會(huì)被認(rèn)定為有貸款歷史。

5、負(fù)債過高

信用報(bào)告將顯示您的債務(wù)，如信用卡分期付款、汽車貸款、一些小額貸款等。過度的債務(wù)會(huì)增加銀行要求你的收入。

6、所購房屋的情況

你選購的房子也是金融機(jī)構(gòu)考慮下款的重要憑證。一般來說，金融機(jī)構(gòu)針對(duì)總面積較小、樓齡較老的房子較為謹(jǐn)慎。

篇3

    流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于銀行來說，個(gè)人住房信貸的快速增長和比率的迅速提高，可能會(huì)帶來流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。具體表現(xiàn)就是銀行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中的中長期貸款比重過高，根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，個(gè)人住房貸款比重接近或達(dá)到18%——20%時(shí)，商業(yè)銀行整體流動(dòng)性和中長期貸款比例的約束就會(huì)成為非常突出的問題。在我國，房地產(chǎn)貸款余額從1998年末的3106億元上升到目前的2.6萬億元左右，占全部人民幣貸款總額的14.7%。對(duì)于一些資產(chǎn)規(guī)模較小、資產(chǎn)種類較為單一的部分城市商業(yè)銀行來說，實(shí)際上已經(jīng)開始面臨到流動(dòng)性問題。

    房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)移的融資風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)典型的資金密集型的行業(yè)，其對(duì)于融資的依賴程度明顯高于一般的工商行業(yè)。在房地產(chǎn)銀行融資構(gòu)成中，基于房地產(chǎn)開發(fā)貸款與個(gè)人住房貸款的不同風(fēng)險(xiǎn)收益特性，考慮到房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)較高，因而以中國人民銀行121號(hào)文件對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款提出了更高的監(jiān)管要求。與此形成對(duì)照的是，個(gè)人住房貸款在消費(fèi)信貸中的比重正在增大，因?yàn)閭€(gè)人住房貸款通常是商業(yè)銀行積極拓展的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，有的還享有利率的優(yōu)惠。因而個(gè)人住房貸款可能成為房地產(chǎn)企業(yè)積極以合規(guī)或者不合規(guī)的方式爭取的融資渠道，使得房地產(chǎn)融資的風(fēng)險(xiǎn)向個(gè)人住房貸款中轉(zhuǎn)移。當(dāng)前房地產(chǎn)融資中的一些"假按揭"貸款就是一個(gè)代表性的現(xiàn)象，通過假按揭實(shí)例發(fā)現(xiàn)，部分貸款有比較明顯的特征：借款人多為開發(fā)商內(nèi)部職工和相關(guān)人；所購房屋以金額較大的商業(yè)用房為主，房價(jià)虛高；開發(fā)商出具虛假首付款收據(jù)，首期付款實(shí)際不到位；貸款一般由開發(fā)商代為償還。由于該類借款人采取虛假手段惡意逃債，隱蔽性強(qiáng)，一旦出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，清收難度非常大。

    個(gè)人的信用風(fēng)險(xiǎn)目前的個(gè)人信息管理狀況，使得商業(yè)銀行很難進(jìn)行準(zhǔn)確的風(fēng)險(xiǎn)判斷。從信用風(fēng)險(xiǎn)的角度來看，一方面，個(gè)人住房信貸所帶來的是借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的變化，不能按期或無力償還銀行貸款，被迫違約放棄所購房屋，從而給銀行利益帶來損失的違約風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，借款人還可能故意欺詐，通過偽造的個(gè)人信用資料騙取銀行的貸款，從而產(chǎn)生道德風(fēng)險(xiǎn)。值得指出的是，個(gè)人住房貸款屬于中長期信貸，其還款期限通常要持續(xù)20——30年左右，在這段時(shí)間中個(gè)人資信狀況面臨著巨大的不確定性，信用缺失以及個(gè)人支付能力下降的情況很容易發(fā)生，往往就可能轉(zhuǎn)換為銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)?？紤]到當(dāng)前個(gè)人住房貸款的申請(qǐng)者主要是當(dāng)前收入水平波動(dòng)較大的、收入市場(chǎng)化程度較高的白領(lǐng)階層，這種中長期內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)尤其值得關(guān)注。而中國目前個(gè)人住房貸款中的浮動(dòng)利率制度，使得貸款者承擔(dān)了相當(dāng)大比率的利率風(fēng)險(xiǎn)，這使得貸款者在利率上升周期中出現(xiàn)貸款違約的可能性加大。

    貸款中的操作風(fēng)險(xiǎn)從操作風(fēng)險(xiǎn)的角度看，由于缺乏必要的相關(guān)法律約束，再加上各大商業(yè)銀行之間激烈的競(jìng)爭，銀行的房貸部門有時(shí)為了擴(kuò)大其業(yè)務(wù)范圍，競(jìng)相降低貸款人的首付比例，或者放松貸款人的審批條件。在操作過程中，沒有嚴(yán)格的抵押住房登記制度，貸款的前臺(tái)、中臺(tái)與后臺(tái)沒有進(jìn)行責(zé)任上的嚴(yán)格區(qū)分，對(duì)客戶的資信情況沒有進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)。從當(dāng)前的情況看，目前各商業(yè)銀行在同一城市經(jīng)辦個(gè)人房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)網(wǎng)點(diǎn)偏多，在授權(quán)不嚴(yán)格的情況下，貸款者可以在多家銀行的經(jīng)營網(wǎng)點(diǎn)同時(shí)申請(qǐng)小額住房貸款，一旦貸款人無力償還，抵押物往往很難處置，資產(chǎn)無法分割，也沒有相應(yīng)的法律保障拍賣、折價(jià)程序的順利實(shí)施。

    銀行嚴(yán)把貸前調(diào)查關(guān)面對(duì)可能到來的個(gè)人住房貸款還貸違約高峰，國內(nèi)商業(yè)銀行已經(jīng)開始采取積極措施，加以遏制和防范。普遍的情況是，一些銀行嚴(yán)把貸前調(diào)查關(guān)，要求工作人員對(duì)借款人還款能力調(diào)查一定要真實(shí)、可靠，并且月還款額與收入比不得超過50%；對(duì)個(gè)體從業(yè)人員購買第一套自住小戶型，應(yīng)該嚴(yán)加限制，或者增加一些附加條件，比如降低貸款成數(shù)，提高首付款比例，縮短還款年限，或者提供工作穩(wěn)定、誠信度高的第三人作為保證人等；充分采用輔助擔(dān)保方式，來提高銀行債權(quán)安全受償?shù)臋C(jī)率。繼續(xù)與開發(fā)商合作，要求其存入的保證金，在辦完抵押手續(xù)后，對(duì)貸款戶的擔(dān)保，盡可能再延長一段時(shí)間，或者考慮與擔(dān)保公司合作的方式，來最大限度地降低或化解銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)。有部分銀行還要求對(duì)購房的真實(shí)用途和還款來源進(jìn)行認(rèn)真的調(diào)查落實(shí)。信貸員在貸前調(diào)查階段，落實(shí)借款人真實(shí)的購房意圖，是自用還是出租，必須載入調(diào)查報(bào)告，對(duì)購房用于出租，且以出租收入作為主要還款來源的，將適當(dāng)降低貸款成數(shù)，提高貸款的附加條件。

篇4

婚前性格體檢，

測(cè)算未來婚姻前景

所謂“婚前性格體檢”，就是在結(jié)婚前，情侶雙方通過心理測(cè)試，來預(yù)測(cè)婚后的生活，以便更恰當(dāng)?shù)靥幚砘橐鲫P(guān)系。在濟(jì)南市的一家心理工作室，剛剛和男朋友做完測(cè)試的葉小姐說，她和男友感情不錯(cuò)，可由于彼此在一起的時(shí)間并不多，總感覺對(duì)男友的了解還不夠。身邊很多朋友婚后因?yàn)樾愿癫缓隙鴮?dǎo)致婚姻危機(jī)，這使她對(duì)婚姻更加謹(jǐn)慎，所以就做了個(gè)性格測(cè)試。“測(cè)試的結(jié)果顯示我們的性格是互補(bǔ)型的，這樣我就比較放心了?！?/p>

心理專家認(rèn)為：“婚前性格體檢”的真正意義在于情侶們通過求教于心理醫(yī)師，了解彼此的性格特點(diǎn)，以便在今后的婚姻生活中能夠揚(yáng)長避短，減少矛盾和摩擦。性格測(cè)試的結(jié)果只是提供一種參考，不能絕對(duì)相信。

家庭調(diào)查：

工作壓力成為生活阻力

如果婚姻幸福指數(shù)最高是100，您覺得您的婚姻幸福指數(shù)會(huì)是多少？在本次調(diào)查中，一半的被調(diào)查者認(rèn)為自己的婚姻幸福指數(shù)在80―100之間。近三分之一的被調(diào)查者對(duì)性生活質(zhì)量“很滿意”，也有7.6%的人對(duì)自己的性生活“不滿意”。調(diào)查顯示，30.9%的被調(diào)查者認(rèn)為令他們性生活減少的直接原因就是“工作壓力”，壓力成為他們生活的阻力。

目前，事業(yè)、子女教育和高額的房貸車貸是大多數(shù)中國家庭所面臨壓力的主要來源，成為家庭生活的新三座大山。中國人心中幸福家庭的特征并沒有隨著時(shí)代的變遷而發(fā)生太大的變化，高品質(zhì)家庭生活的主要特征排名前三位的分別是：“家人健康”、“家庭幸?！薄ⅰ敖?jīng)濟(jì)富?！?。

幸福之家：

78年婚姻之道：每天吵一架

他已是98歲的老頭子，她也是97歲的老太太。平時(shí)，他就喚她老太太，她就叫他老頭子。除去戀愛的時(shí)間，他們走過了78年的婚姻之旅。他叫福蘭克?米爾德福，她叫安妮塔，他們是全世界在世的“最長婚姻夫妻”，打破了吉尼斯紀(jì)錄。他們合作寫了一本暢銷書，書的名字很簡單――《米爾德福夫妻》。

米爾德福夫妻的婚姻之道就是“每天吵一架”。原來，他們吵得你死我傷，吵到最的時(shí)候，總有一個(gè)人先安靜下來，閉上嘴巴，任另外一個(gè)人大吵大鬧歇斯底里，靜下來的這個(gè)人甚至還會(huì)喝可樂、看電視、做美食――就像把耳朵丟掉了一樣，只管自己享受生活的樂趣。一場(chǎng)也許不是你死就是我活的戰(zhàn)爭變成了兒童般的游戲。

所以，夫妻一旦吵起架來，當(dāng)一個(gè)成為麥芒的時(shí)候，另外一個(gè)不妨變成面團(tuán)，任他(她)扎任他(她)刺，棋不逢對(duì)手，哪里還有囂張和斗氣？再鋒利尖銳的麥芒和針尖，也會(huì)癱軟，也會(huì)妥協(xié)。

域外傳真：

人生必不可少的八種朋友

《美國社會(huì)學(xué)評(píng)論》最近刊發(fā)的一項(xiàng)調(diào)查報(bào)告結(jié)果顯示，現(xiàn)代人真正的朋友越來越少了，1/4接受調(diào)查的人甚至認(rèn)為沒有任何人值得信任。

隨著生活節(jié)奏的加快，社會(huì)的浮躁和功利，人與人之間有著太多分不清的是非真?zhèn)?，以至于我們?duì)“朋友”的稱謂產(chǎn)生了畏懼。那么，真正的朋友究竟是什么樣的，人的一生到底需要什么樣的朋友呢？美國作家帕爾指出，“不要指望一位密友帶給你所需要的一切?！绷硪晃蛔骷覝?拉思則認(rèn)為，以下八種朋友是必不可少的。

成就你的朋友：他們會(huì)不斷激勵(lì)你，讓你看到自己的優(yōu)點(diǎn)。

支持你的朋友：一直維護(hù)你，并在別人面前稱贊你。

志同道合的朋友：和你興趣相近，也是你最有可能與之相處的人。

牽線搭橋的朋友：認(rèn)識(shí)你之后，很快把你介紹給志同道合者。

給你打氣的朋友：好玩、能讓你放松。

開闊眼界的朋友：能讓你接觸新觀點(diǎn)、新機(jī)會(huì)。

篇5

關(guān)鍵詞: 城鎮(zhèn)化; 瓶頸; 相關(guān)分析

中圖分類號(hào): F323.89 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼: A 文章編號(hào):1009-8631(2010)04-0171-01

數(shù)據(jù)顯示,截止2009年底,中國城鎮(zhèn)化達(dá)46.6%,城鎮(zhèn)化的潛能還沒有完全釋放,城鎮(zhèn)化進(jìn)入加速發(fā)展時(shí)期,其基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)潛力巨大,此外,城鎮(zhèn)化也將對(duì)擴(kuò)大消費(fèi)和內(nèi)需產(chǎn)生積極影響。[1]不過,城鎮(zhèn)化推進(jìn)的過程中,也帶來的不少問題。

一、推進(jìn)城鎮(zhèn)化的瓶頸

(一)房價(jià)障礙中國城鎮(zhèn)化

在房價(jià)和城鎮(zhèn)化的關(guān)系這一問題上,有著兩種不同的看法,其一認(rèn)為中國的城鎮(zhèn)化將促使未來的房價(jià)上漲;其二認(rèn)為中國房價(jià)的上漲與城鎮(zhèn)化沒有關(guān)聯(lián),理由是購房者不是農(nóng)村人口。此外,更多的人擔(dān)心中國二三線城市的房價(jià)很可能由于城鎮(zhèn)化的推進(jìn)而追隨大中城市上漲,而反過來將影響到中國城鎮(zhèn)化的進(jìn)程。有專家就認(rèn)為農(nóng)民必須在城鎮(zhèn)居住下來才能提高需求,而農(nóng)民不能成為城鎮(zhèn)居民的問題是沒有房子,僅僅解決戶口是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的,農(nóng)民要向享受和城鎮(zhèn)居民一樣的待遇。[2]考慮到農(nóng)村人口的經(jīng)濟(jì)承受能力,農(nóng)村家庭對(duì)于城鎮(zhèn)高高在上的房價(jià)是難以接受的。另一方面,住房貸款需要的收入保證,也制約了他們的這一方面的消費(fèi)。住房問題得不到解決,其他消費(fèi)往往大打折扣。

(二)就業(yè)是中國城鎮(zhèn)化的關(guān)鍵

如果說沒有成為城鎮(zhèn)居民的農(nóng)村家庭,沒有自有住房還可以接受租房的話,那么他們生活在城鎮(zhèn)是否可以有一份收入適當(dāng)?shù)墓ぷ骶陀葹橹匾恕＝y(tǒng)計(jì)顯示,2009年外出農(nóng)民工月平均工資為1417元,主要從事的行業(yè)有制造業(yè)、服務(wù)業(yè)、住宿餐飲業(yè)、批發(fā)零售業(yè)和采礦業(yè)等。[3]相比農(nóng)村務(wù)農(nóng),這一收入水平還算可以。有幾點(diǎn)質(zhì)疑之處,首先,農(nóng)民工從職工作的技術(shù)含量低,工作穩(wěn)定性較差;其次,取得該收入的工作時(shí)間是否符合法律規(guī)定;最后,扣除日常的生活支出以及回家探親的費(fèi)用,可以用以消費(fèi)的收入能剩下幾許。

(三)社會(huì)保障是城鎮(zhèn)化推進(jìn)的難點(diǎn)

城鎮(zhèn)化的推進(jìn),需要讓轉(zhuǎn)變成城鎮(zhèn)居民的人們,在享受城鎮(zhèn)生活帶來的便利的同時(shí),使其今后的生活更加有保障。當(dāng)前,我國農(nóng)村人口主要的養(yǎng)老以及醫(yī)療模式,經(jīng)費(fèi)依靠自籌,農(nóng)民工在單位也很少加入到當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)保障體系。在此前國家推進(jìn)城鎮(zhèn)化的過程中,決策層已經(jīng)關(guān)注到這一問題,并逐漸把農(nóng)民以及農(nóng)民工社保納入我國社保體系。不過,考慮到相關(guān)政策不明確,加上當(dāng)前社?；鸫嬖诘膲毫?需要完善相關(guān)的配套措施。城鎮(zhèn)化以后,意味著農(nóng)民將失去賴以生存的土地,以往靠土地養(yǎng)老的模式將不復(fù)存在。因此,要想取信于他們,使中國的城鎮(zhèn)化順利進(jìn)行,需要循序漸進(jìn)地把他們的社會(huì)保障制度建立起來,使其對(duì)未來的生活有合理的預(yù)期。

在今年的總理政府報(bào)告中,明確了今后一段時(shí)期推進(jìn)城鎮(zhèn)化的兩個(gè)重點(diǎn),其一是重點(diǎn)發(fā)展中小城市和小城鎮(zhèn);其二是把符合條件的農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)移成為市民。而上述兩項(xiàng)工作的落實(shí),都需要在住房價(jià)格調(diào)控、增加就業(yè)機(jī)會(huì)和建立健全社會(huì)保障體系三方面發(fā)揮管理者的作用。

二、破除城鎮(zhèn)化瓶頸的對(duì)策

針對(duì)前面提及的三個(gè)方面,要使農(nóng)民成為城市居民,需要在住房、就業(yè)以及今后的社會(huì)保障上給予他們以安全感,接下來作具體的對(duì)策分析。

(一)杜絕中小城市以及小城鎮(zhèn)房價(jià)過快上漲

當(dāng)前,對(duì)于大中城市房價(jià)上漲過快,國家已經(jīng)意識(shí)到其可能對(duì)經(jīng)濟(jì)帶來的不利影響,出臺(tái)了一些嚴(yán)格的措施,比如第二套房貸的首付比例提高至50%;對(duì)房價(jià)過高、上漲過快的地區(qū),暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款;對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民,暫停發(fā)放購買住房貸款;并首推房價(jià)問責(zé)制。[4]目前還不清楚政策可能帶來的結(jié)果,但是一個(gè)令人思考的問題就是為何這些嚴(yán)厲的措施到房價(jià)已不堪重負(fù)的時(shí)候才出臺(tái)。因此,在推進(jìn)城鎮(zhèn)化的過程中,各級(jí)政府應(yīng)把控制房價(jià)作為工作的重點(diǎn)。具體的做法,可以在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上確定這一地區(qū)的房價(jià)收入比,房價(jià)收入比高于標(biāo)準(zhǔn),政府將綜合運(yùn)用貨幣政策和貨幣政策加以引導(dǎo),使其恢復(fù)理性。

(二)實(shí)行產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移與城鎮(zhèn)化協(xié)調(diào)發(fā)展

每年春節(jié)期間,農(nóng)民工的返鄉(xiāng)來臨,人們不禁產(chǎn)生這樣的想法,就是沿海工業(yè)發(fā)達(dá)地區(qū),為何不能讓這些人留下來。此外,民工荒問題也讓人注意到是否中國的城鎮(zhèn)化落后于工業(yè)化,從而會(huì)出現(xiàn)以上的情景。解決上述問題,要求沿海發(fā)達(dá)地區(qū),必須加速推進(jìn)城鎮(zhèn)化,讓更多優(yōu)秀的農(nóng)民工可以舉家落戶這些地區(qū),增加這些產(chǎn)業(yè)服務(wù)人員的穩(wěn)定性。同時(shí),各級(jí)用工企業(yè)也加強(qiáng)這一群體的職業(yè)培訓(xùn)力度,使優(yōu)秀的人才為自己所用。如此,將使城鎮(zhèn)化服務(wù)于工業(yè)化。此外,東部地區(qū)應(yīng)該整合資源,強(qiáng)化經(jīng)濟(jì)區(qū)域功能,包括采取淡化行政區(qū)劃,促進(jìn)工業(yè)對(duì)外轉(zhuǎn)移以及鼓勵(lì)高科技產(chǎn)業(yè),限制勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)等具體措施。中西部地區(qū)通過培育極具影響力的大中城市,提升區(qū)域的競(jìng)爭力。[5]通過東中西部進(jìn)行產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移,東部地區(qū)先行城鎮(zhèn)化,保證企業(yè)用工的需要,同時(shí)把一些落后產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到中西部地區(qū),也可以通過工業(yè)化的進(jìn)程帶動(dòng)城鎮(zhèn)化。

以上表明,沿海地區(qū)的工業(yè)化將促進(jìn)城鎮(zhèn)化,通過沿海地區(qū)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移,加速中西部地區(qū)的城鎮(zhèn)化。

(三)逐步實(shí)現(xiàn)社會(huì)保障的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌

長遠(yuǎn)來說,建立一元化的社會(huì)保障制度是中國社會(huì)保障制度建設(shè)的終極目標(biāo)。為此,可以再以下這些方面加以改革。第一,嘗試把擁有穩(wěn)定收入和固定工作作為城鎮(zhèn)的入戶條件,從而完善這一群體的養(yǎng)老及醫(yī)療保障;第二,堅(jiān)定不移地把農(nóng)民工納入城市社會(huì)保障體系,鼓勵(lì)他們?cè)诔鞘兄脴I(yè),成為城鎮(zhèn)居民;第三,建立失地農(nóng)民的社會(huì)保障制度。使他們享受城市居民最低生活保障、養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)和失業(yè)保險(xiǎn);第四,逐步完善農(nóng)村保障制度。包括建立健全農(nóng)村最低生活保障體系,努力做到應(yīng)保盡保;建立多層次、多類型的農(nóng)村醫(yī)療保障制度;建立和完善農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn)制度等等。[6]

同時(shí),國家可以鼓勵(lì)和引導(dǎo)各商業(yè)保險(xiǎn)公司,開發(fā)適合的保險(xiǎn)產(chǎn)品,加大宣傳力度,使轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)的居民,可以一定程度上依靠這些專業(yè)機(jī)構(gòu)提供的理財(cái)產(chǎn)品,為自己的醫(yī)療和養(yǎng)老提前規(guī)劃。

結(jié)語:在后金融危機(jī)時(shí)代以及人民幣升值預(yù)期的背景下,我國經(jīng)濟(jì)增長的動(dòng)力無疑將落在內(nèi)需上,而城鎮(zhèn)化推進(jìn)是擴(kuò)大內(nèi)需的重點(diǎn)。城鎮(zhèn)化既可以推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)帶來投資增長,還可以提高居民生活水平、帶來消費(fèi)擴(kuò)大,已被人們所接受。然而,城鎮(zhèn)化的繼續(xù)深化的過程,還需要人們看到其中存在的一些問題,正視它,采取一定的措施解除它們帶來的不利影響。

參考文獻(xiàn):

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篇6

為中低收入群體提供可償付支持

中低收入群體在市場(chǎng)博弈結(jié)構(gòu)中注定會(huì)日益邊緣化。無論是住房定價(jià)還是住房貸款定價(jià)都不可能與中低收入群體的收入達(dá)成匹配關(guān)系。所以所謂的房價(jià)收入比，不管其是聯(lián)合國人居中心的3∶1,還是發(fā)達(dá)國家的5∶1到6∶1；甚或發(fā)展中國家的10∶1到20∶1，這些都不是中低收入者的福音，因?yàn)閿?shù)字的收入依據(jù)是人均GDP,而由于實(shí)際可支配收入在不同收入群體間的分布有向高收入群體集中的特點(diǎn)，中低收入群體的收入水平與人均水平有較大差距。如據(jù)90年代初美國政府公布的一份報(bào)告說:美國最富有的250萬人控制了全美所有收入的13.5％, 最窮的1億人收入只占全部收入的12.7％。所以，中低收入者按此種房價(jià)收入比來判斷自己的住房消費(fèi)可支付能力，他們將永遠(yuǎn)面臨可支付缺口的尷尬。收入決定下的住房可支付缺口必然引致住房貸款的可償付缺口，因?yàn)樽》抠J款購房即所謂“花明天的錢，圓今天的夢(mèng)”，本質(zhì)上是用長期收入支付住房消費(fèi)費(fèi)用，對(duì)貸款的償付當(dāng)然是以長期收入為基礎(chǔ)。顯然，由長期收入決定的可支付缺口不可能在住房貸款可償付中神秘消失。

中低收入群體的可支付缺口和可償付缺口是市場(chǎng)規(guī)則失靈的后果之一。彌補(bǔ)這種缺口的主角當(dāng)然是政府。自30年代初美國政府立法并出資資助中低收入住房開始至今，所使用的補(bǔ)充中低收入可償付缺口的途徑主要有三種：

其一是利息補(bǔ)貼。1968年的《住房和都市發(fā)展法》規(guī)定通過利息率津貼為中低收入家庭制定一項(xiàng)家庭住房所有權(quán)法案。中低收入居民購買房屋所需貸款利息按市場(chǎng)利息率制訂,政府將直接給貸款機(jī)構(gòu)支付利息津貼。授權(quán)聯(lián)邦住房署批準(zhǔn)抵押保險(xiǎn),并為那些由非盈利支持者購買房屋或那些連續(xù)重新向低中收入家庭購買者出售房屋的公共機(jī)構(gòu)批撥抵押支付津貼。這個(gè)法案把年收入在3000～6500美元有資格受益的家庭購買房屋的費(fèi)用大為削減,把抵押貸款的利息壓到1％。一個(gè)合格的家庭將支付其收入的25％（1981年后是30%）, 聯(lián)邦資助的最高限是補(bǔ)足受益家庭支付抵押貸款利率1％以外的差額。這個(gè)法案中一個(gè)最重要的計(jì)劃是使100萬家低收入家庭獲得房屋所有權(quán)。

被認(rèn)為是20世紀(jì)第一個(gè)公平住房法令――《開放住房法案》也于同年由約翰遜總統(tǒng)簽署，該法案旨在幫助窮人成為房主,規(guī)定在10年內(nèi)為低收入家庭提供600萬套政府補(bǔ)助住房。

其二是貸款擔(dān)保。兩大著名的中低收入者擔(dān)保機(jī)構(gòu)即1934成立的聯(lián)邦住宅管理署和1944年成立的退伍軍人局前者旨在為中低收入戶提供低價(jià)（保險(xiǎn)費(fèi)為擔(dān)保金額的3.8%）保險(xiǎn),后者則是為退役軍人提供免費(fèi)的抵押貸款保證。經(jīng)此擔(dān)保，購房者首次付款只需支付相當(dāng)于住房售價(jià)的5%，即可得到銀行提供的全部住房抵押貸款，而如果不經(jīng)過聯(lián)邦住房貸款擔(dān)保局的擔(dān)保購房者需首次支付住房售價(jià)的20%。到了90年代，帶有補(bǔ)貼性質(zhì)的抵押貸款的中低收入戶的首付已經(jīng)降低到了3%。2004年布什總統(tǒng)簽署的《美國首付款法案》，更是將首付款降低為零。該法案規(guī)定將為購房的中低收入家庭提供一萬美元或者是房屋買入價(jià)格6%的首付款資助。至此，不少中低收入戶零首付即可圓得住房夢(mèng)。

其三是直接提供貸款。1932年成立的聯(lián)邦住房貸款銀行系統(tǒng)是從事住房抵押貸款機(jī)構(gòu)的一個(gè)中央銀行儲(chǔ)備體系，系統(tǒng)內(nèi)有12個(gè)聯(lián)邦住房貸款銀行，由政府充當(dāng)保證人，從私人來源吸收資金，為中低收入戶提供低息貸款。

為貸款機(jī)構(gòu)提供流動(dòng)性支持

購買住房貸款。此措施幫助解決了中低收入戶的可償付問題，從而打消了貸款機(jī)構(gòu)對(duì)信用風(fēng)險(xiǎn)的顧慮，可以說是在很大程度上打通了私人金融機(jī)構(gòu)向中低收入戶提供貸款的通道。但由于這些貸款期限較長（一般在20～30年），貸款機(jī)構(gòu)的流動(dòng)性就成了問題，為此美國政府于1938年成立了聯(lián)邦國家抵押貸款協(xié)會(huì)（Fannie Mae）,以收購經(jīng)FHA保險(xiǎn)或后來經(jīng)VA保證的住宅抵押貸款，而其資金來源則是以其聯(lián)邦機(jī)構(gòu)的信用地位發(fā)行的低利率公債。此種貸款收購使得諸金融機(jī)構(gòu)對(duì)中低收入戶的貸款又重新在極短的時(shí)間里以現(xiàn)金的形式回流到了金融機(jī)構(gòu)中，在一定程度上保證了這些金融機(jī)構(gòu)的流動(dòng)性。

助推證券化創(chuàng)新。通過購買住房貸款促進(jìn)住房貸款機(jī)構(gòu)的流動(dòng)性是美國政府于70年代以前所采用的手段。此方法的缺陷在于只是發(fā)生了流動(dòng)性的“物理”轉(zhuǎn)移，住房貸款本身的流動(dòng)性仍然沒有解決。越來越多的長期性的貸款資產(chǎn)堆積在聯(lián)邦全國抵押貸款協(xié)會(huì)手中，勢(shì)必影響其消化住房貸款機(jī)構(gòu)流動(dòng)性的能力，并最終不利于其實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的政策目標(biāo)。1968年美國政府成立政府全國抵押貸款協(xié)會(huì)Ginnie Mae）。該協(xié)會(huì)于1970年推出了一個(gè)方案，該方案保證對(duì)一組標(biāo)準(zhǔn)化的抵押貸款償付利息和本金，因而鼓勵(lì)創(chuàng)造出一種新的叫做抵押貸款證券（Securitization）的金融工具。住房抵押貸款從此以證券化的方式步入二級(jí)市場(chǎng)自由流動(dòng)，住房貸款機(jī)構(gòu)的流動(dòng)性問題因此得到根本解決。此種創(chuàng)新也為所有低流動(dòng)性資產(chǎn)的處理提供了一種樣板，證券化潮流從此在全球范圍內(nèi)一發(fā)而不可收。單就美國的住房抵押貸款證券化而言，其規(guī)模在2001就與美國國庫券的規(guī)模基本持平。

直接發(fā)起證券化。美國政府并不滿足于僅僅在住房抵押貸款證券化中扮演信用增級(jí)者或保證人的角色，而是在證券化之初就擔(dān)當(dāng)起直接發(fā)起人的職責(zé)。1970年才成立的聯(lián)邦住宅抵押貸款公司（Freddie Mac）,于第二年就以直接發(fā)起人的身份推出其第一宗住房抵押貸款證券（稱為參與憑證Participation Certificates,簡稱PC）。1981年，聯(lián)邦全國抵押貸款協(xié)會(huì)也加入直接發(fā)起人的行列。此兩大機(jī)構(gòu)連同政府全國抵押貸款協(xié)會(huì)保證發(fā)行的住房抵押貸款證券統(tǒng)稱為機(jī)構(gòu)住宅抵押貸款轉(zhuǎn)付證券,稱為美國證券化市場(chǎng)上的主流產(chǎn)品。

至此，政府為低流動(dòng)性的住房抵押貸款架設(shè)起通向二級(jí)市場(chǎng)的橋梁，大大舒緩了住房貸款機(jī)構(gòu)的流動(dòng)性壓力，提高了其向中低收入戶貸款的能力，也為政府順利持續(xù)推進(jìn)其平民化住房政策提供了可以永久憑靠的市場(chǎng)平臺(tái)。

并非都是胡蘿卜

美國政府助推中低收入戶住房金融的一攬子方案中，并非每一種都是香甜可口的胡蘿卜。對(duì)中低收入戶，政府有非常嚴(yán)格的信用約束制度。由全聯(lián)公司（TransUnion）、艾貴發(fā)公司（Equifax）和益百利公司（Experian）領(lǐng)銜的大大小小約400家信用調(diào)查機(jī)構(gòu)，如同無處不在的電子眼一樣，跟蹤著每一個(gè)記錄在案者的信用狀況。如全聯(lián)公司每月更新12次個(gè)人信用記錄，并出具相應(yīng)的信用調(diào)查報(bào)告。政府可隨時(shí)查閱中低收入戶的信用證況（當(dāng)然按照《公平信用法》查閱須經(jīng)本人同意，但如果不同意，政府就無從知道你的信用狀況，你也就享受不到前面提及的政府的各種資助）。一旦政府發(fā)現(xiàn)申請(qǐng)資助人所述收入狀況不實(shí)，當(dāng)事人的申請(qǐng)就會(huì)遭到拒絕；獲資助者的收入水平如果超過中低收入的水平，政府也會(huì)取消其所享待遇；還有如果沒有按期拿出政府規(guī)定的自己收入的25%(1981年以前)或30%(1981年以后)償付所欠債務(wù)，這樣的信用污點(diǎn)使你輕則取消所享資助，重則在諸種信用活動(dòng)（如信用卡申請(qǐng)和消費(fèi)、租房、私人借貸等等）中寸步難行。所以每一個(gè)享受政府住房貸款資助的個(gè)人或家庭須象珍視自己的生命一樣維護(hù)自己的信用地位。

篇7

1.個(gè)人住房貸款之法律風(fēng)險(xiǎn)

個(gè)人住房貸款者對(duì)貸款的償還依賴于未來收入預(yù)期，但是未來收入預(yù)期是具有不確定性的，一旦經(jīng)濟(jì)形勢(shì)或是購房貸款者自身等因素導(dǎo)致了未來良好收入預(yù)期沒有實(shí)現(xiàn)，必然導(dǎo)致還款壓力，債務(wù)人有可能被迫違約放棄所購房屋，從而給銀行利益帶來損失的違約風(fēng)險(xiǎn)。社會(huì)上還存在部分“假按揭”現(xiàn)象，即房地產(chǎn)開發(fā)商以本單位職工及其他關(guān)系人作為購房人，通過這些借購房向銀行辦理個(gè)人住房貸款，從而套取銀行機(jī)構(gòu)貸款的行為。借款人還可能故意欺詐，通過偽造的個(gè)人信用資料騙取銀行的貸款，從而產(chǎn)生道德風(fēng)險(xiǎn)。除以上外，雖然我國居民抵押的房產(chǎn)理論上可以收回拍賣，但由于我國的關(guān)于房地產(chǎn)處置的法律不完善，很多情況下缺乏可操作性，帶來處置上的難度。

2.土地貸款法律風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的土地交易、資金投向由于缺乏法律的規(guī)范和約束，投機(jī)性極大。房地產(chǎn)開發(fā)中普遍存在的非法侵占、征用土地現(xiàn)象不僅延續(xù)至今，而且更有新的發(fā)展。國土資源部2013年國家土地督察中發(fā)現(xiàn)土地違規(guī)方面存在問題的有2.38萬件，涉及土地20.12萬公頃。這些土地要么沒有國家頒發(fā)的許可證，沒有納入國家的質(zhì)量監(jiān)管系統(tǒng)，要么并不是通過公開的招標(biāo)拍賣取得，只是和使用土地的農(nóng)村基層組織、企業(yè)簽個(gè)協(xié)議，就向銀行貸款，土地的取得隱藏著極大的法律風(fēng)險(xiǎn)。此外，房地產(chǎn)開發(fā)法律法規(guī)中的歧視性規(guī)定引發(fā)壟斷，破壞了房地產(chǎn)市場(chǎng)的公平競(jìng)爭秩序。部分當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)企業(yè)憑借與當(dāng)?shù)卣坝嘘P(guān)主管部門之間的關(guān)系獲取大量廉價(jià)土地，或者開發(fā)獲取高額利潤，或者加價(jià)倒賣謀取暴利，從而誘發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的不正當(dāng)競(jìng)爭行為以及違規(guī)、違法和腐敗現(xiàn)象，并加重非當(dāng)?shù)亻_發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本和商業(yè)銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)。

二、我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的法律完善

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是法制經(jīng)濟(jì)，任何經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都應(yīng)該在法律規(guī)定的范圍內(nèi)進(jìn)行，西方國家房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)表明，法律法規(guī)建設(shè)對(duì)于防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)有著極其重要的作用。近些年，雖然我國政府連續(xù)出臺(tái)了一系列為規(guī)范銀行房地產(chǎn)信貸管理、規(guī)范土地市場(chǎng)管理、促進(jìn)房地產(chǎn)健康良性發(fā)展的法規(guī)和通知，但其存在的一些缺漏及可操作性等還需進(jìn)一步完善解決。

1.商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)之法律規(guī)制

(1)設(shè)立完善的法律風(fēng)險(xiǎn)控制程序。首先，做好對(duì)開發(fā)商、開發(fā)項(xiàng)目的調(diào)查工作。銀行在給開發(fā)商因售房需要提供按揭貸款支持時(shí)，要先對(duì)開發(fā)商的綜合資質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格審查。其次，做好按揭貸款房屋的抵押登記工作。即由登記機(jī)關(guān)在抵押合同上作記載，當(dāng)房屋竣工交付、抵押人領(lǐng)取了房屋所有權(quán)證后再重新辦理抵押登記。貸款銀行應(yīng)協(xié)助開發(fā)商督促按揭人按照法律和法規(guī)的規(guī)定及時(shí)到有關(guān)部門交納相關(guān)費(fèi)用、辦好按揭貸款房屋的抵押登記手續(xù)和其他手續(xù)，并領(lǐng)取他項(xiàng)權(quán)證，這是在今后發(fā)生糾紛時(shí)的法律見證和支持。再次，做好房地產(chǎn)商貸款后的管理工作。貸款發(fā)放后，銀行要加強(qiáng)與開發(fā)商的聯(lián)系，掌握開發(fā)商經(jīng)營狀況，有無資不抵債的情況。期房按揭中，貸款銀行的經(jīng)辦人應(yīng)經(jīng)常深入工地，了解貸款房屋的建設(shè)進(jìn)度、資金使用情況。最后，建立房產(chǎn)銷售資金監(jiān)管制度，積極防止房產(chǎn)銷售款挪用現(xiàn)象的發(fā)生。即在房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作過程中，專門機(jī)構(gòu)與被監(jiān)管人簽訂監(jiān)管協(xié)議，以自己的名義設(shè)立資金監(jiān)管帳戶，負(fù)責(zé)被監(jiān)管人某些房地產(chǎn)資金的入帳、保管、指定用款支付等事宜，審查被監(jiān)管人的資金入帳和投向，從而保證這些資金的用途符合法律的規(guī)定和合同的約定。以保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)收款和銷售款能夠被專項(xiàng)用于該項(xiàng)目的開發(fā)，防止被開發(fā)商挪用，預(yù)防“爛尾樓”的出現(xiàn)，進(jìn)而保證購房人所付款項(xiàng)的安全，避免了購房人因得不到房屋而停止向銀行支付按揭款的潛在風(fēng)險(xiǎn)。(2)以目前法律框架為依據(jù)，完善內(nèi)部相關(guān)制度。首先，加強(qiáng)政治、道德、法律建設(shè)，規(guī)范約束銀行員工的思想。在拓展業(yè)務(wù)的同時(shí)各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)干部要把加強(qiáng)金融隊(duì)伍建設(shè)當(dāng)作“重中之重”來抓。通過加強(qiáng)職工職業(yè)道德教育，培養(yǎng)較高的道德情操，增強(qiáng)職務(wù)犯罪的抵御能力。加強(qiáng)法制教育，增強(qiáng)法制觀念，這是遏制金融職務(wù)犯罪發(fā)生的根本之策。其次，律師事務(wù)所完成對(duì)開發(fā)商的調(diào)查。在我國尚未建立完善信用體系的情況下引入具有專業(yè)經(jīng)驗(yàn)、獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任的律師事務(wù)所完成對(duì)開發(fā)商的調(diào)查，能夠有效克服銀行形式審查導(dǎo)致的弊端。這種方式使銀行只專注于放款和收款以及市場(chǎng)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的防范上，減輕了銀行負(fù)擔(dān)。而律師的專業(yè)審核也避免了許多虛假證明文件。最后，加強(qiáng)內(nèi)部管理，采取防范措施。健全公司治理結(jié)構(gòu)、改革高管薪酬制度，減少內(nèi)部董事和高管等雇員的道德風(fēng)險(xiǎn)，防范由于董事、高管等雇員的行為所引發(fā)的法律風(fēng)險(xiǎn)。堅(jiān)持依法經(jīng)營，建立防范網(wǎng)絡(luò)，搞好內(nèi)外防范，要充分發(fā)揮社會(huì)各方面的作用。

2.個(gè)人房地產(chǎn)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)之法律規(guī)制

(1)盡快完善當(dāng)前信用體系相關(guān)法律體系，使得對(duì)于信用系統(tǒng)維護(hù)和個(gè)人或企業(yè)的違信事件發(fā)生時(shí)的處罰能夠有法可依。在建立征信體系的同時(shí)，制定對(duì)于信用違規(guī)行為處理的相關(guān)法規(guī)，依法對(duì)違反誠信原則、做出違規(guī)行為的企業(yè)和個(gè)人根據(jù)違規(guī)行為嚴(yán)重性依法進(jìn)行懲罰，通過法律手段維護(hù)信用體系的權(quán)威性。對(duì)于諸如住房“假按揭”、借款人惡意逃廢銀行債務(wù)等行為的發(fā)生，應(yīng)實(shí)施嚴(yán)格的措施進(jìn)行處罰，甚至對(duì)情節(jié)嚴(yán)重者保留追究其刑事責(zé)任的權(quán)利。對(duì)于違反誠信原則，不良信用行為影響較小、情節(jié)較輕的違規(guī)行為個(gè)體，應(yīng)對(duì)其借貸規(guī)模、資金運(yùn)用方向予以限制。例如，在銀行系統(tǒng)內(nèi)，提高對(duì)該不良信用行為人的貸款利率、縮短貸款期限；甚至將該不良信用行為人拉入“貸款黑名單”設(shè)置為禁貸者，禁止從事任何金融機(jī)構(gòu)的信用活動(dòng)等等。(2)建立和完善信用信息開放的法律體系。信息的開放是征信業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)性條件，盡管我國目前己逐步建立政務(wù)公開、政府信息公開制度，但內(nèi)容較多地限于宏觀信息的公開，而對(duì)微觀信息的公開，如個(gè)人繳納稅費(fèi)、個(gè)人信用卡透支情況等還遠(yuǎn)未能達(dá)到滿足征信所需的程度。為此，應(yīng)制定相應(yīng)的法律法規(guī)，明確信息公開的范圍，進(jìn)一步促進(jìn)社會(huì)信息的開放。一方面，法律制度要確定采集信息的合法框架，排除對(duì)國家安全、個(gè)人隱私、商業(yè)秘密等構(gòu)成威脅的信息采集行為；另一方面公共權(quán)力機(jī)構(gòu)在其職權(quán)行為過程中掌握的信用信息應(yīng)當(dāng)在法律允許和保證下向社會(huì)做最大限度的公開。(3)建立風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制。委托具有專業(yè)經(jīng)驗(yàn)、獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任的律師事務(wù)所完成對(duì)購房人及其信用真實(shí)性的調(diào)查工作，同時(shí)向銀行出具獨(dú)立調(diào)查報(bào)告，并為該報(bào)告依法承擔(dān)民事責(zé)任，是一切實(shí)可行的控制風(fēng)險(xiǎn)的方案。銀行依據(jù)該報(bào)告決定是否向借款申請(qǐng)人發(fā)放貸款，這將預(yù)防商品房預(yù)售按揭中各方當(dāng)事人，特別是貸款銀行面臨的巨大風(fēng)險(xiǎn)，可以有效防止購房人提供虛假收入證明以及假按揭的發(fā)生。并且，如果律師事務(wù)所審查失誤導(dǎo)致銀行發(fā)放貸款造成了損失，銀行還可以要求律師事務(wù)所承擔(dān)相應(yīng)的損失，從而實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的目的。此外，利用保險(xiǎn)也是銀行轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的通常做法。這里的保險(xiǎn)指的是借款人的履約保險(xiǎn)，即保證保險(xiǎn)。在住房按揭貸款中，履約保險(xiǎn)主要是指在被擔(dān)保人因?yàn)樗劳?、失業(yè)等約定原因無力還貸時(shí)，保險(xiǎn)公司代其向銀行清償余債。保險(xiǎn)公司賠付后，從抵押物中得到補(bǔ)償或向投保人追償。由于我國不能確保保險(xiǎn)公司的法定利益，因此我國尚無成形的《房地產(chǎn)保險(xiǎn)法》，我國商業(yè)銀行尚未引入此類保險(xiǎn)，因此要加快完善相關(guān)立法，為開展個(gè)人住房按揭貸款履約保險(xiǎn)業(yè)務(wù)提供法律保障。

3.房地產(chǎn)土地貸款之法律規(guī)制

篇8

房價(jià)在矛盾中下調(diào)

早在半年前，曾有專家把令人糾結(jié)的房價(jià)調(diào)侃為“斯琴高麗的傷心”：太多突然的誘惑總是讓人動(dòng)心，太多未知的結(jié)果總是讓人疑問。

調(diào)控政策的累積效應(yīng)有如寒冬襲來，哪怕是身價(jià)千億的萬科、綠城等巨型房企，都無一能置身大市蕭條之外，紛紛展開主動(dòng)打折促銷、聯(lián)手整合等形式各樣的自救行動(dòng)，演繹著掙扎生存的故事，房產(chǎn)行業(yè)一下子被拉回了經(jīng)濟(jì)危機(jī)開始的2008年。剛性需求者在期盼歷史重演，1993年6月24日，“十六條”頒布后，全國信貸規(guī)模急劇緊縮，大量資金被抽走，房價(jià)暴跌，南方城市一度出現(xiàn)爛尾樓，直到2005年才逐步消化完畢。而今的房價(jià)會(huì)不會(huì)在強(qiáng)大的限購令面前一路走低，充滿未知數(shù)。

然而，央行2011年12月5日下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，釋放流動(dòng)性；各大商業(yè)銀行首套房利率開始松動(dòng)，繼北京放寬普通住房標(biāo)準(zhǔn)，武漢緊跟其后，更多“被豪宅”的標(biāo)準(zhǔn)正逐步解除。這些政策是不是意味著調(diào)控政策開始松綁？公眾百思不得其解。

微調(diào)政策是天平

對(duì)有房人士來說，政策放寬，利率松動(dòng)，有助于更多的房產(chǎn)稅費(fèi)被免除，房貸會(huì)減輕。不可否認(rèn)，80后的剛性需求切實(shí)存在，脫韁的房價(jià)只不過讓其無法化為有效需求。住房的購買力與價(jià)格可簡化成反比的一元方程，房價(jià)每一點(diǎn)下調(diào)，必然釋放出相應(yīng)的有效需求。對(duì)于對(duì)正處嚴(yán)冬的房地產(chǎn)行業(yè)，微調(diào)政策無疑是一朵開在墻角的梅花。各方博弈的結(jié)果形成了樓市的今天局面。

2009年以來房價(jià)嚴(yán)重脫軌，甚至直接影響到社會(huì)正常生產(chǎn)的資源配置以及未來更長時(shí)間的社會(huì)經(jīng)濟(jì)正常發(fā)展。自房價(jià)調(diào)控政策“新國八條”出臺(tái)以來，整頓土地出讓政策、限制不是主業(yè)的國企退出；繼而“限貸”、“限購”、“限價(jià)”步步走來，房價(jià)回調(diào)初見成效。因此，房價(jià)調(diào)控至合理范圍，是一個(gè)主動(dòng)的有準(zhǔn)備的有規(guī)劃的部署。而在房價(jià)出現(xiàn)下調(diào)初期的現(xiàn)在，為了防止出現(xiàn)恐慌性拋盤大面積涌現(xiàn)，進(jìn)而引發(fā)經(jīng)濟(jì)多米諾骨牌效應(yīng)，經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)“猝死”現(xiàn)象，同時(shí)也給房地產(chǎn)企業(yè)更多時(shí)間和空間自我調(diào)整，應(yīng)對(duì)因?yàn)榉績r(jià)下調(diào)而引發(fā)的“爭購”、“房鬧”等事件。央行釋放流動(dòng)性、預(yù)期降息通道打開、銀行房貸放松，各地普通住房標(biāo)準(zhǔn)放寬等政策的出現(xiàn)也很自然。

讓住房回歸居住功能

住房作為商品，無論具有多么根深蒂固的制度性、貨幣性和社會(huì)性根源，都逃脫不了市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)律：沒有只漲不跌的商品，也從來沒有只漲不跌的資產(chǎn)，更沒有只漲不跌的傳奇。在房價(jià)下調(diào)的預(yù)期下，房價(jià)回歸合理水平是大勢(shì)所趨，房地產(chǎn)的投資功能被自然稀釋，人們應(yīng)該主動(dòng)增加風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。

當(dāng)前房價(jià)的下調(diào)標(biāo)志著樓市只漲不跌的時(shí)代漸行漸遠(yuǎn)，加深了世人對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)，更多的啟示是回歸房地產(chǎn)原本的居住功能。這輪房價(jià)下調(diào)的動(dòng)力之一是開發(fā)商去存貨，與2008年的房價(jià)下調(diào)如出一轍，差別在于這輪去庫存過程時(shí)間長、速度慢。至2010年11月，各種表外的金融創(chuàng)新工具和灰色金融渠道為樓市供血的資金“脫媒”加速，各種房地產(chǎn)行業(yè)的融資去桿杠化不斷加劇。但這個(gè)過程已經(jīng)持續(xù)8個(gè)季度之久。從斷其供血后，正面受力的房地產(chǎn)商手上積壓的庫存房源不斷積聚，下跌機(jī)制從一手房源向二手房源傳導(dǎo)，形成一手和二手房價(jià)格倒掛現(xiàn)象就無可避免。

這樣，二手房就形成價(jià)高無市的尷尬局面。財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所所長賈康日前接受專訪表示，中國房產(chǎn)稅大方向已定，未來房產(chǎn)稅改革可借經(jīng)濟(jì)手段減少房屋空置率，增加中小戶型用戶使用比重以及遏制不合理炒賣。在信貸政策和房產(chǎn)稅兩面夾擊之下，現(xiàn)存二手房只有出租一條路。這些處境尷尬的二手房一旦大量進(jìn)入出租市場(chǎng)，則可以預(yù)見租金會(huì)出現(xiàn)回落、租賃市場(chǎng)繁榮，對(duì)剛性需求人群來說，租房待購是現(xiàn)在的明智之舉。

是房價(jià)調(diào)控，而非行業(yè)整頓

時(shí)下，房價(jià)拐點(diǎn)初現(xiàn)，“沒有最低，只有更低”成為持幣待購的主流消費(fèi)情緒。這類人群堅(jiān)信在房價(jià)下跌的時(shí)候，現(xiàn)金為王。同時(shí)會(huì)更愿意接受對(duì)市場(chǎng)更為悲觀的觀點(diǎn)，更期待20世紀(jì)90年代初的房地產(chǎn)市場(chǎng)歷史重演。大量房地產(chǎn)公司倒閉，爛尾樓比比皆是，房價(jià)下跌至原來的3成。事實(shí)上，這次房價(jià)調(diào)整具備歷時(shí)長，速度慢的特點(diǎn)。無論是調(diào)控政策堅(jiān)挺，還是各種和暖政策的緩沖，都說明這是一場(chǎng)有充分預(yù)見性的調(diào)整。無論是調(diào)控的初衷還是落腳點(diǎn)，這都是一場(chǎng)只針對(duì)過高房價(jià)的調(diào)控，不是針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的整頓，以留給參與各方足夠的心理準(zhǔn)備和應(yīng)對(duì)的空間。

所以，房價(jià)的回落也將延續(xù)緩慢的趨勢(shì)，反復(fù)掙扎向下的形式將成為最大的可能。斷層式的暴跌，一調(diào)到底的現(xiàn)象出現(xiàn)的幾率很小。同時(shí)，一旦回落至“合理”區(qū)間，房價(jià)又會(huì)重新企穩(wěn)，換一種形式重踏回升之途，出現(xiàn)大面積恐慌性拋盤而擾亂正常經(jīng)濟(jì)秩序的可能性極小。

自貨幣與黃金脫鉤以來，貶值成為紙幣永恒的主題和趨勢(shì)，“現(xiàn)金為王”的想法，僅僅適合在劇烈投資過程中短暫停留。對(duì)于購房這樣一個(gè)長期性的重要理財(cái)規(guī)劃標(biāo)而言，在反反復(fù)復(fù)的市場(chǎng)調(diào)整中，錯(cuò)失最佳的購房時(shí)機(jī)顯然不是明智的選擇。與“一味持幣觀望錯(cuò)失機(jī)會(huì)”相比，“稍作降價(jià)馬上搶購”者也不明智。房價(jià)下降，很可能伴隨其他要素價(jià)格的上升。例如精裝的變成毛坯房；房價(jià)低了，物管費(fèi)升了；房價(jià)降了，樓房密度高了；廉價(jià)車位價(jià)格翻倍等等。所以，沖動(dòng)購房，同樣是欠缺理性的表現(xiàn)。

理性對(duì)待，量力而為

篇9

摘要：本文通過對(duì)我國房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)構(gòu)成因素的分析，提出加強(qiáng)國家的政策監(jiān)管力度、商業(yè)銀行方面作出努力、企業(yè)自身提高市場(chǎng)競(jìng)爭力等措施來有效防范信貸風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)鍵詞： 成因 房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)

個(gè)人按揭貸款政策實(shí)施以來，房地產(chǎn)投資及信貸基本上每年平均增幅達(dá)30%以上，在整個(gè)發(fā)展過程中，無論是房企或是個(gè)人，主要資金來源都是以銀行信貸為主，可以說銀行信貸與房地產(chǎn)發(fā)展血肉相連。不過，過高的非理性增長已經(jīng)引起了國家的重視，各種調(diào)控政策的出臺(tái)，在宏觀面從嚴(yán)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，堅(jiān)決遏制投資投機(jī)性購房需求，使各地房價(jià)穩(wěn)中有降已經(jīng)為政府工作的重心。

一、 房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的成因

（一）政策風(fēng)險(xiǎn)

為抑制房地產(chǎn)投資過熱，穩(wěn)定住房價(jià)格，國家相繼出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控政策。國家通過采取一系列貨幣政策和財(cái)政政策影響銀行對(duì)信貸政策的把握，使銀行緊縮銀根，縮減房地產(chǎn)貸款。政策的出臺(tái)雖然有助于抑制房地產(chǎn)開發(fā)過熱、房價(jià)過高現(xiàn)象進(jìn)一步發(fā)展，但也加大了房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，一旦房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂，商業(yè)銀行將遭受巨大經(jīng)濟(jì)損失。

（二 ）未有形成持續(xù)穩(wěn)定的還款來源

一方面，國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著供給機(jī)制失衡、結(jié)構(gòu)性供求矛盾突出的問題。房地產(chǎn)開發(fā)商把大量的資金投向大戶型住宅、別墅、高檔商業(yè)用房等高價(jià)格、高回報(bào)的商品房開發(fā)建設(shè)中，中小戶型、中低價(jià)位住宅比例偏低，不能適應(yīng)普通居民住宅需求，造成商品房長期滯消，從而引發(fā)資金鏈緊張；另一方面，房地產(chǎn)商發(fā)展過快，不論地點(diǎn)、不論地價(jià)，拿了建了再算，完全沒有考慮到實(shí)際的普通居民生活需求，并且價(jià)格持續(xù)高企，這樣的房地產(chǎn)開發(fā)投資只能適應(yīng)投機(jī)需求，并不能適應(yīng)普通需求，一但市場(chǎng)發(fā)生變化，便會(huì)積壓資金；最后，房地產(chǎn)商還款來源很多是靠不斷地借貸，新貸還舊賬，一但銀行借貸方面出現(xiàn)問題，便會(huì)造成資金鏈斷裂。

（三） 投機(jī)性買房容易引發(fā)房產(chǎn)泡沫

從投機(jī)與投資的觀點(diǎn)來說，投機(jī)性買房容易引發(fā)房產(chǎn)泡沫。投機(jī)性買房屬于不真實(shí)的購房消費(fèi)， 本質(zhì)上是住房價(jià)值循環(huán)中多余的環(huán)節(jié)，但由于炒作，投機(jī)行為會(huì)進(jìn)一步不合理地推高房價(jià)。國際經(jīng)驗(yàn)表明，房價(jià)收入比在3-6倍為正常范圍，如果房價(jià)收入比大于6，則住宅市場(chǎng)將出現(xiàn)供過于求， 一方面有真實(shí)需求的消費(fèi)者無力支付高房價(jià)；另一方面，上漲過快的房價(jià)刺激房地投機(jī)行為。

（四） 個(gè)人住房貸款的違約風(fēng)險(xiǎn)不斷加大

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，大部分居民的消費(fèi)理念也在進(jìn)一步更新，超前消費(fèi)已成為一種潮流，一些購房者不顧自身經(jīng)濟(jì)承受能力購買大面積住房，以改善居住條件，月光一族便是這類人群的真實(shí)寫照。由于房價(jià)收入比過高，家庭扣除還房貸款及必要日常開支后，基本已無任何空余可支配收入，任何風(fēng)吹草動(dòng)都將會(huì)產(chǎn)生違約風(fēng)險(xiǎn)，造成銀行損失。

（五） 信貸管理手段不完善形成的風(fēng)險(xiǎn)

出于對(duì)經(jīng)營利潤的追求，商業(yè)銀行往往重視對(duì)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的市場(chǎng)拓展，而對(duì)該項(xiàng)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的分析與控制認(rèn)識(shí)不夠，導(dǎo)致下列風(fēng)險(xiǎn)：

貸款評(píng)估形式化：首先，在貸款發(fā)放時(shí)未將項(xiàng)目評(píng)估工作放在重要位置。

放貸道德風(fēng)險(xiǎn)：現(xiàn)銀行一般都有明確的獎(jiǎng)罰制度，有一系列明確的操作規(guī)范，但由于銀行過份重視業(yè)績，從底層至高層，誰的業(yè)績好，誰就能晉升，在這種大環(huán)境的驅(qū)動(dòng)下，難免有人做出挺身犯險(xiǎn)的舉動(dòng)，如聯(lián)臺(tái)借款人出具不實(shí)的調(diào)查報(bào)告，為風(fēng)險(xiǎn)埋下禍根。并且由于房地產(chǎn)信貸周期長的特性，一時(shí)間不良后果很難顯現(xiàn)，而一旦出現(xiàn)問題就將不堪設(shè)想。

信息不對(duì)稱：貸款是商業(yè)銀行與客戶之間的商業(yè)行為，但對(duì)銀行而言，無論是房地產(chǎn)商還是個(gè)人，都存在著信息無法完善捕獲的問題。從個(gè)人貸款來說，由于我國個(gè)人消費(fèi)信用制度發(fā)展滯后，個(gè)人家庭財(cái)務(wù)狀況不透明，致使商業(yè)銀行很難準(zhǔn)確掌握借款人的真實(shí)收入和財(cái)富狀況，造假收入報(bào)告基本上已成為默認(rèn)行為；

（六） 價(jià)格型調(diào)控工具――利率的使用將使過高的房地產(chǎn)價(jià)格回歸理性

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，不管是房地產(chǎn)企業(yè)建房所需的開發(fā)貸款，還是個(gè)人住房所需的按揭貸款，對(duì)資金的需求量都非常大，所以對(duì)利率非常敏感。因?yàn)橘J款利率的變動(dòng)，對(duì)住房的需求和價(jià)格及未來的市場(chǎng)預(yù)期影響最為直接，可以說它比控制土地供給、緊縮信貸規(guī)模，上調(diào)存款準(zhǔn)備金率等一系列數(shù)量型調(diào)控工具都有效。

二、 房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的防范

（一）國家政策方面

1. 鼓勵(lì)多元化融資方式發(fā)展

由于我國融資方式比較單一，房地產(chǎn)開發(fā)資金主要來自銀行信用貸款，因此房地產(chǎn)行業(yè)與金融行業(yè)關(guān)聯(lián)度較高，房地產(chǎn)行業(yè)一旦出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)將影響金融行業(yè)的安全和穩(wěn)定。政府應(yīng)合理引導(dǎo)其他融資方式如住房公積金、房地產(chǎn)證券、房地產(chǎn)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)信托等融資方式發(fā)展，減緩金融行業(yè)房地產(chǎn)信貸壓力，減少金融行業(yè)信貸風(fēng)險(xiǎn)。

2.健全我國信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)

信用評(píng)級(jí)可以在一定程度上反映企業(yè)經(jīng)營管理情況。信用好的企業(yè)會(huì)珍惜企業(yè)積聚起來的信用而不會(huì)采取輕易違約的行為。因此建立健全我國信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用進(jìn)行評(píng)級(jí)，可以降低房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。

（二）商業(yè)銀行方面

1. 制定合理的信貸標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)貸前評(píng)級(jí)和審核

對(duì)于房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)比較大的一線城市，商業(yè)銀行可以適當(dāng)制定比較嚴(yán)格的信貸政策，而對(duì)于房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)比較小的二三線城市，商業(yè)銀行可以適當(dāng)降低貸款條件設(shè)置，這樣不僅可以根據(jù)不同風(fēng)險(xiǎn)程度降低房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)，也可以促進(jìn)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的開展，促進(jìn)商業(yè)銀行發(fā)展。商業(yè)銀行發(fā)放房地產(chǎn)信貸資金之前，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信用記錄、企業(yè)素質(zhì)、貸款開發(fā)項(xiàng)目資金來源、存在風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行綜合信用等級(jí)評(píng)估。對(duì)于信用等級(jí)較高的企業(yè)，可以適當(dāng)制定寬松的貸款政策，對(duì)于信用等級(jí)較差的企業(yè)，商業(yè)銀行在發(fā)放貸款前要相對(duì)謹(jǐn)慎。

2. 對(duì)貸款資金進(jìn)行嚴(yán)格管理

房地產(chǎn)開發(fā)貸款是否能夠順利回收與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金的使用有關(guān)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)資金進(jìn)行嚴(yán)格管理與監(jiān)督，防止房地產(chǎn)開發(fā)貸款的資金被房地產(chǎn)開發(fā)商挪用，用于炒股、儲(chǔ)存土地等，可以減少商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。

篇10

一、家庭規(guī)模與結(jié)構(gòu)

在住房市場(chǎng)上，以家庭為單位的購買主體無疑成為最為重要的力量。而家庭規(guī)模的大小，則成為家庭購房首先要考慮的因素。從近年來的統(tǒng)計(jì)資料看，由于持續(xù)低生育率的影響，中國家庭規(guī)模正在逐漸縮小。結(jié)合六次人口普查數(shù)據(jù)的比較分析可見（見圖1），早在1953年的第一次人口普查時(shí)，中國居民家庭規(guī)模為每戶4.33人，但到1990年的第四次人口普查后，中國居民家庭規(guī)模開始明顯縮減，直至到2010年第六次人口普查時(shí)統(tǒng)計(jì)的每戶3.1人。而這一指標(biāo)在城市則表現(xiàn)得更低，據(jù)統(tǒng)計(jì)2010年中國城市家庭規(guī)模已經(jīng)降至每戶2.7人，其中1人戶和2人戶家庭所占比重達(dá)45.77%，提示中國城市家庭規(guī)模正在趨向小型化。依照人口學(xué)觀點(diǎn)，家庭規(guī)模的大小除了受到家庭生育量的影響外，家庭結(jié)構(gòu)則是另一個(gè)重要的影響因素，同時(shí)亦是家庭轉(zhuǎn)變的重要標(biāo)志。一般來說，家庭結(jié)構(gòu)主要包括五種類型：一是復(fù)合家庭，即兩代以上的夫妻及其子女、親屬組成；二是直系家庭，即夫妻、父母、子女甚至第四代；三是核心家庭，由一對(duì)夫妻與未婚子女組成；四是不完全家庭，即夫妻沒有子女或夫妻離異、喪偶后只有一方與子女生活；五是單身家庭，主要是終身不婚或喪偶、離婚后過獨(dú)居生活的家庭。而家庭類型又與家庭代數(shù)息息相關(guān)。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，中國家庭結(jié)構(gòu)正在從復(fù)雜逐漸向簡單轉(zhuǎn)變（見表1）。從全國家庭類型情況分布看：核心家庭的比重在近四次的人口普查數(shù)據(jù)中都占據(jù)最重要的位置。盡管第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示核心家庭比重略有下降，但仍然占六成多。與核心家庭比重略有下降相反的是，直系家庭、單人家庭及缺損家庭的比重都有不同程度的提高。據(jù)第六次人口普查統(tǒng)計(jì)顯示：二代戶所占比重由2000年的近60%下降到2010年的47.83%。與此同時(shí)，一代戶比例卻較大幅上升，由2000年的21.70%上升到2010年的34.18%。上述一系列的變化表明，我國核心家庭和直系家庭成為主體，家庭扁平化特征將日益凸顯。那么，不同的家庭規(guī)模和類型又會(huì)對(duì)家庭購房決策行為產(chǎn)生怎樣的影響？美國學(xué)者丹尼斯•迪帕斯奎爾通過研究，對(duì)此得出了重要結(jié)論，即在收入水平既定的情況下，家庭規(guī)模與住宅的臥室間數(shù)有很強(qiáng)的正相關(guān)關(guān)系。這就意味著，在中國，特別是在城鎮(zhèn)家庭規(guī)模日趨小型化、家庭類型愈發(fā)簡單化的趨勢(shì)下，規(guī)模小的家庭在購買住房時(shí)不會(huì)像大規(guī)模家庭那樣受制于房間數(shù)的約束，而會(huì)更看重住宅的區(qū)位、朝向、舒適度等，他們可以做出更為靈活的購房決策。由此可見，同樣是基于改善型的住房需求，與大規(guī)模家庭相比，越來越多的小規(guī)模家庭在住房需求上傳遞的是更為豐富多樣的信號(hào)，而這一轉(zhuǎn)變特征必將為今后的城鎮(zhèn)住房設(shè)計(jì)提供一定的思路。另一方面，盡管中國城鎮(zhèn)家庭規(guī)模在不斷縮減，小型化家庭不斷涌現(xiàn)，但隨著中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，城鎮(zhèn)人口總量激增致使家庭數(shù)量保持繼續(xù)增長的態(tài)勢(shì)不會(huì)改變，中國城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)潛力仍然巨大。據(jù)第六次人口普查數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：全國家庭總戶數(shù)較第五次人口普查數(shù)據(jù)增加18.05%，其中城市家庭戶數(shù)的增幅最大，2010年城市家庭所占比重較2000年增加7.08%；進(jìn)一步分析家庭類型的區(qū)域分布情況，在中國經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)、沿海地區(qū)和大中城市的家庭結(jié)構(gòu)中，非傳統(tǒng)家庭的比例要高于經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)、內(nèi)陸地區(qū)和小城鎮(zhèn)，以至于戶均人口更少，同等人口規(guī)模下的家庭數(shù)目更多，由此對(duì)于住宅的需求也就更高（鄧衛(wèi)、宋揚(yáng)，2008）。同時(shí)，相當(dāng)一部分城鎮(zhèn)家庭出于擴(kuò)大居住空間的改善型需求亦將長期存在。依據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，在人均住房面積達(dá)到30～35平方米之前，住房需求都會(huì)保持持續(xù)增長（周運(yùn)清，2008）。而有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示，早在2004年中國城鎮(zhèn)家庭就已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了人均住房建筑面積22平方米的“十五”目標(biāo)。截至2012年，中國城市家庭人均住房建筑面積雖然已經(jīng)達(dá)到29.15平方米，但是尚未達(dá)到國際經(jīng)驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。因此，中國城鎮(zhèn)的住房需求無論是在質(zhì)還是量的方面，都存在進(jìn)一步增長和提升的空間。

二、家庭職能

家庭職能是家庭存在的社會(huì)依據(jù)，家庭職能的變化則是家庭轉(zhuǎn)變的又一重要表現(xiàn)。家庭作為人口再生產(chǎn)基本單位，生育是家庭最為重要和基本的職能。除此之外，家庭還主要擔(dān)負(fù)著生產(chǎn)、消費(fèi)和教育的職能。只是，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不同階段，家庭的職能發(fā)揮會(huì)有所側(cè)重、有所變化。通常，隨著社會(huì)的進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，家庭的生育、生產(chǎn)的職能會(huì)弱化，取而代之的是消費(fèi)職能的強(qiáng)化，現(xiàn)代家庭在經(jīng)濟(jì)上已經(jīng)成為其成員共同生活的經(jīng)濟(jì)單位。近年來，中國城鎮(zhèn)家庭收入不斷增加。從已有的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，2012年中國城鎮(zhèn)居民可支配收入已達(dá)24564.7元，是改革開放之初1978年的71倍多。在收入水平不斷提高的背景下，中國城鎮(zhèn)家庭的消費(fèi)功能得以強(qiáng)化，并促使家庭消費(fèi)結(jié)構(gòu)悄然發(fā)生著變化（見表2）。統(tǒng)計(jì)資料顯示：2000年以來，中國城鎮(zhèn)家庭的消費(fèi)結(jié)構(gòu)不斷升級(jí)，以“食品”為代表的生存型消費(fèi)所占比重不斷降低，享受型和發(fā)展型消費(fèi)的比重則在不斷提高。以住房消費(fèi)為例，2006～2010年間中國城鎮(zhèn)家庭人均居住支出年均增長10.5%，相應(yīng)的人均居住服務(wù)費(fèi)支出年均增長19.1%，到2010年中國城鎮(zhèn)家庭住房支出人均1332元。與此同時(shí)，隨著中國金融市場(chǎng)不斷完善，越來越多的家庭通過各種金融信貸服務(wù)，在住房、汽車等領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)了超前消費(fèi)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2012年年末，我國主要金融機(jī)構(gòu)個(gè)人購房貸款余額已達(dá)8.1萬億元，同比增長13.5%。上述變化，無疑都將刺激和推動(dòng)現(xiàn)有住房需求規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)大。

三、家庭關(guān)系

通常，家庭關(guān)系是指基于婚姻、血緣或法律擬制而形成的一定范圍的親屬之間的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。家庭關(guān)系依據(jù)主體可以分為夫妻關(guān)系、親子關(guān)系和其他家庭成員之間的關(guān)系。而家庭成員彼此之間的關(guān)系，又在很大程度上影響到家庭的購買行為。就一個(gè)家庭而言，在既定收入約束下，當(dāng)家庭成員的個(gè)性化需要難以兼顧時(shí)，家庭決策就要在家庭整體利益和重點(diǎn)利益間加以權(quán)衡，而最終得到滿足的利益方往往是較其他家庭成員具有更高消費(fèi)權(quán)力的人。在當(dāng)代中國，家庭中的主要關(guān)系就是夫妻關(guān)系和親子關(guān)系，且夫妻關(guān)系開始成為家庭關(guān)系的軸心（鄧偉志、徐榕，2001）。

（一）夫妻關(guān)系在“男尊女卑”的傳統(tǒng)觀念占據(jù)主導(dǎo)的舊中國，男性具有家庭中的絕對(duì)話語權(quán)，女性則處于完全的從屬地位，凡家庭當(dāng)中的大事小情都必須由丈夫決定。但是，隨著中國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和社會(huì)文明進(jìn)步，女性自主意識(shí)覺醒，并通過積極參與社會(huì)工作而獲得了經(jīng)濟(jì)獨(dú)立，繼而在家庭決策中也贏得了更多的話語權(quán)，夫妻地位和權(quán)力在家庭中漸趨平等。據(jù)第二期中國婦女社會(huì)地位調(diào)查結(jié)果表明：丈夫在家庭中擁有更多實(shí)權(quán)的占近四成，夫妻平權(quán)的家庭也約為四成，妻子有更多實(shí)權(quán)的占兩成強(qiáng)，意味著六成妻子分享到了家庭實(shí)權(quán)，其中城鎮(zhèn)則達(dá)到71%（徐安琪,2006）。而匯豐銀行2011年的一項(xiàng)針對(duì)未來退休生活的全球調(diào)查報(bào)告則進(jìn)一步證實(shí)，中國內(nèi)地女性受訪者在家庭財(cái)務(wù)決策中更具主動(dòng)性。調(diào)查結(jié)果表明，逾六成（63%）的內(nèi)地女性受訪者擔(dān)當(dāng)家庭財(cái)務(wù)的決策者，高出男性受訪者（58%）5個(gè)百分點(diǎn)。由于家庭成員的地位和角色分工不同，家庭消費(fèi)決策行為也較個(gè)體更為復(fù)雜。盡管當(dāng)今社會(huì)的婚姻不再賦予每種性別以特定的較色，但是角色的專門化還是會(huì)隨著時(shí)間發(fā)展起來，因?yàn)橛梢粋€(gè)人專門進(jìn)行決策的效率要比聯(lián)合決策高得多。即便如此，仍有一些規(guī)律可循，如日用消費(fèi)品的購買往往由女性一方擔(dān)當(dāng)自主決策者，而對(duì)于耐用消費(fèi)品的購買則由夫妻雙方聯(lián)合決策。不過，涉及住房、汽車、孩子教育等價(jià)格較高且比較重大的消費(fèi)項(xiàng)目，最終的決策者大都會(huì)由男性來充當(dāng)。據(jù)零點(diǎn)集團(tuán)前進(jìn)策略的一項(xiàng)入戶調(diào)查顯示，87.5%的受訪者認(rèn)為購買金額較大時(shí)一定會(huì)與家人商量后才購買，而住房（87.3%）、汽車（76%）、家電（61.8%）則被認(rèn)為是家庭集體決策的三大產(chǎn)品（付昱，2005）。此外，零點(diǎn)調(diào)查的另一項(xiàng)房地產(chǎn)研究也進(jìn)一步表明：無論是購買家庭的第一處還是第二處住宅，都有接近七成的家庭主要由丈夫最終決定。

（二）代際關(guān)系