導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房貸住房公積金利率，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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央行官網(wǎng)通知，將從2月21日起，調(diào)整職工住房公積金賬戶存款利率，由現(xiàn)行按照歸集時(shí)間執(zhí)行活期和三個(gè)月存款基準(zhǔn)利率，調(diào)整為統(tǒng)一按一年期定期存款基準(zhǔn)利率執(zhí)行。央行表示，當(dāng)年歸集和上年結(jié)轉(zhuǎn)的分別按活期存款和三個(gè)月定期存款基準(zhǔn)利率計(jì)息，目前分別為0.35%和1.10%。此次調(diào)整后，職工住房公積金賬戶存款利率將統(tǒng)一按一年期定期存款基準(zhǔn)利率執(zhí)行，目前為1.50%。

中國人民銀行2016年2月29日宣布，自3月1日起，普遍下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。此舉旨在保持金融體系流動(dòng)性合理充裕，引導(dǎo)貨幣信貸平穩(wěn)適度增長，為供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革營造適宜的貨幣金融環(huán)境。

公積金貸款利率年利率%

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關(guān)鍵詞：存貸比;住房公積金;安全保障

住房公積金作為城鎮(zhèn)住房保障體系的重要組成部分，是國家為解決職工住房困難，改善職工居住條件而建立的一項(xiàng)強(qiáng)制性的長期住房保障儲(chǔ)蓄制度。住房公積金貸款是其發(fā)揮住房保障作用的抓手，住房公積金"存貸比"是住房公積金安全性的指標(biāo)之一，下面從住房公積金"存貸比"指標(biāo)來探討其安全性與保障性。

1 指標(biāo)定義及分析

"存貸比"即存貸款比率，住房公積金的"存貸比"是指住房公積金的貸款余額與住房公積金歸集余額的比率。

若住房公積金"存貸比"過小，住房公積金資金安全性得到保證，但互、保障性不能得到充分發(fā)揮，對繳存職工解決自住住房需求支持不足。同時(shí)其管理部門獲取的增值收益減少，不能提供更多的城市廉租住房建設(shè)資金;若住房公積金"存貸比"過大，其互、保障性，收益能增加，但也直接導(dǎo)致住房公積金支付能力下降，住房公積金的安全不能得到有效保證。

2 公積金"存貸比"現(xiàn)狀及分析

據(jù)統(tǒng)計(jì)，大多數(shù)中西部省市住房公積金的"存貸比"不足50%，東部沿海發(fā)達(dá)地區(qū)城市尤其長三角地區(qū)的住房公積金"存貸比"一直非常高，普遍超過75%以上，資金十分吃緊。住建部住房公積金監(jiān)管司的統(tǒng)計(jì)資料顯示，直轄市和東部地區(qū)的住房公積金使用較好，"存貸比"較高，而西部地區(qū)及廣東、海南等省份住房公積金使用率不高，"存貸比"較低。

3 采取科學(xué)有效的措施應(yīng)對

當(dāng)住房公積金"存貸比"過高或過低時(shí)，我們要適時(shí)采取有效方法調(diào)整住房公積金管理政策。

（一）當(dāng)"存貸比"過高時(shí)

（1）調(diào)整住房公積金貸款政策，提高貸款門檻

當(dāng)"存貸比"過高時(shí)，首先要降低住房公積金貸款最高額度，可貸額度可與住房公積金繳存基數(shù)或繳存余額掛鉤;二是提高貸款首付房款比例，特別是"二套房"貸款的首付比例可在原定基礎(chǔ)上提高10%-20%;三是對購房類型、購房面積作出限制。貸款可重點(diǎn)向中低收入人群、中小面積和首次購房者傾斜，對期房、別墅采取控制，停止單套建筑面積在140平方米以上的非普通住房貸款;嚴(yán)格控制投資、投機(jī)性購房和多套房貸款等;四是取消或限制二次貸款，對二次（含二次）以上申請住房公積金貸款的，時(shí)間需間隔5年以上，可貸額度減半;五是提高職工還款能力的要求，嚴(yán)格要求職工月還款額不低于家庭月收入30%-50%;六是縮短貸款期限，控制貸款人的年齡限制。

（2）實(shí)行排隊(duì)制，延緩放貸節(jié)奏

住房公積金貸款資金緊張時(shí)，住房公積金管理部門根據(jù)每月住房公積金歸集、提取等綜合因素制定每月住房公積金貸款放貸計(jì)劃，實(shí)行總量控制，超出當(dāng)月使用計(jì)劃的，按照一定的順序，實(shí)行排隊(duì)等候制度。

（3）推行"公轉(zhuǎn)商"政策，緩解資金壓力，減少等待時(shí)間

所謂"公轉(zhuǎn)商"，是指在住房公積金貸款資金緊張，排隊(duì)輪候時(shí)間較長的情況下，符合住房公積金貸款條件的購房借款人在市住房公積金管理中心審批同意的貸款額度內(nèi)，由中心指定的銀行向購房借款人發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款先行用于支付購房款，當(dāng)住房公積金資金充裕時(shí)，再將商業(yè)性個(gè)人住房貸款置換轉(zhuǎn)為住房公積金貸款。需要說明一點(diǎn)，商業(yè)性個(gè)人住房貸款與住房公積金貸款利率之間的差額由公積金中心補(bǔ)貼。

（4）有條件的地方可從政府等部門調(diào)劑資金

有條件的地方可從財(cái)政、城投等部門調(diào)劑或拆借資金用于發(fā)放住房公積金貸款，暫時(shí)緩解住房公積金貸款資金的壓力。

（二）"存貸比"過低時(shí)

（1）調(diào)整住房公積金貸款政策，放寬貸款條件

一是連續(xù)、足額繳存住房公積金由一年變?yōu)榘肽?二是提高住房公積金貸款最高額度;三是降低貸款首付房款比例;四是延長貸款人年齡期限;五是放寬職工還款能力的限制;六是取消二次貸款限制;七是取消購房面積限制等。

（2）創(chuàng)新貸款模式

探索開展貼息貸款和"商轉(zhuǎn)公"業(yè)務(wù)。貼息貸款就是針對中低收入人群購買80平方米內(nèi)自住房而申請住房公積金貸款的，根據(jù)他們的家庭收入情況給予利率下浮，使貸款利率與家庭收入成正比，收入越低，執(zhí)行的貸款利率越低，其中的利息差由住房公積金管理部門進(jìn)行補(bǔ)貼，貼息程度隨著家庭收入情況變化而變化，當(dāng)他們的家庭收入情況好轉(zhuǎn)時(shí)將原先的貼息逐步減少直至轉(zhuǎn)為正常利率貸款。"商轉(zhuǎn)公"業(yè)務(wù)是商業(yè)個(gè)人住房貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款的簡稱，可以增加公積金貸款金額。

（3）加大貸款發(fā)放范圍

擴(kuò)大公積金貸款發(fā)放范圍，讓更多的中低收入人群受益。

（4）其他政策配合

適當(dāng)放寬提取政策，適時(shí)限制已經(jīng)貸款的職工提前償還貸款，減少貸款回收。

參考文獻(xiàn)：

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精于算計(jì)，巧用公積金貸款額度

張女士和她的先生都是一家大型企業(yè)的中層管理人員，在結(jié)婚買房時(shí)設(shè)計(jì)出一個(gè)絕妙公積金使用計(jì)劃：在和丈夫領(lǐng)結(jié)婚證前，兩人先以各自的名義購買了4樓與5樓上下相鄰的一室一廳的房子，這樣算來可節(jié)省一大筆錢。

根據(jù)公積金管理規(guī)定，如果夫婦雙方都繳公積金，只能用其中的一個(gè)，不能雙方同時(shí)使用。

張女士是這樣設(shè)計(jì)的：兩個(gè)人如果共買一套房子，只能用夫婦一個(gè)人的公積金貸款額度10萬元，而兩個(gè)人分開買房子就可以各自申請10萬元的公積金，可以多獲得公積金貸款10萬元。當(dāng)兩套房子全部裝修好以后，他們把其中的一套以每月1600元的價(jià)格租出去，這樣既可以做到“以租養(yǎng)貸”，又減輕了還款的壓力。等孩子將來出生后，把現(xiàn)在的4樓和5樓兩套居室打通，裝上樓梯，就能成為一套復(fù)式公寓。張女士對公積金貸款的使用真是算計(jì)到家。

留出資金，變通公積金來買車

目前，汽車消費(fèi)熱潮正不斷升溫，有的市民購房時(shí)資金充裕，沒有申請住房貸款，可不久后需要購車時(shí)資金不足，只好申請購車貸款。其實(shí)，更好的做法是在購房時(shí)申請住房貸款，留出資金購車，這樣其實(shí)就是巧用住房貸款購車。

如果同樣是10萬元5年期的貸款，住房公積金貸款的月利率是3‰，每月還款額是1823．66元，而汽車貸款的月利率是5．025‰，每月還款額要2169．2元。目前，有些汽車銷售商推出10％的利率優(yōu)惠，即使這樣每月還款額也要達(dá)到1952．28元。5年下來，兩者相差7717．72元。

此外，住房貸款期限更長，可以降低每月還款的金額。目前汽車貸款的期限一般在5年以下，同樣借款10萬元，5年期汽車貸款每月還款要2169．2元，而20年期的公積金貸款每月還款只要608．62元。這樣就大大減輕了還款的壓力。

因此，購房者即使買房時(shí)資金充裕，也應(yīng)該事先考慮其他的大宗消費(fèi)需求，比如購車、裝修、子女教育等，而申請一定比例的購房貸款，比較合算的是申請純公積金貸款。

無利息稅，公積金賬戶省力合算

很多人看到自己公積金賬戶里的錢越來越多，常常會(huì)覺得不劃算：除了買房或一些特定情況下才能使用，要“套現(xiàn)”只有等退休，這么大筆錢不能用實(shí)在可惜。很少有人知道：錢存在公積金賬戶里是不收取利息稅的，在目前國家規(guī)定的利率下，錢存在公積金賬戶里，絕對比存銀行活期、零存整取1年期、整存整取1年期要合算。

目前，職工當(dāng)年存儲(chǔ)的住房公積金比照居民儲(chǔ)蓄活期存款利率即0．72％計(jì)息，上一年結(jié)轉(zhuǎn)的住房公積金存儲(chǔ)本息比照三個(gè)月整存整取的利率即1．71％計(jì)息。而商業(yè)銀行存款整存整取一年的利息是1．98％，除去20％的利息稅為1．58％，比公積金的利率要低0．13％。

因此，如果不是急于用公積金抵扣房款的話，錢存在公積金里絕對省心省力又合算，更何況存在公積金賬戶里還有及時(shí)貸到第二套房房款的機(jī)會(huì)。如果既貸了公積金又貸了商業(yè)貸款，與其用公積金賬戶里的錢抵扣公積金貸款，還不如另外準(zhǔn)備一筆錢，先還商業(yè)貸款。

長期繳納，公積金變養(yǎng)老金

據(jù)了解，目前很多人只知道“三金”醫(yī)保金、失業(yè)保險(xiǎn)金和養(yǎng)老金是必繳的，而沒有“公積金”則問題不大。事實(shí)上，公積金也是法定必繳，員工放棄了“公積金”，也等于放棄了一塊很重要的福利，甚至可以說是放棄了一份養(yǎng)老金。

首先是喪失了購房低息貸款的權(quán)利。住房公積金個(gè)人購房貸款利率是，1－5年期年利率為3．6％，6－30年期年利率為4．05％。而購房商業(yè)貸款的利率是，1－5年期年利率為4．77％，6－30年期的利率為5．04％。

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摘要：隨著我國城市化進(jìn)程的加快，大量的人口進(jìn)入城市，而對于新進(jìn)入城市的人口來說，面臨最重要的問題就是購置房屋。本文通過對住房公積金個(gè)人貸款的詳細(xì)分析，然后和商業(yè)銀行貸款進(jìn)行比較，找出了前者相對于對后者的基本優(yōu)勢，希望可以為廣大的購房者提供有益的參考。

關(guān)鍵詞 ：住房公積金；貸款購房；商業(yè)貸款；優(yōu)勢

住房公積金貸款，是指由各地住房公積金管理中心，運(yùn)用職工以其所在單位所繳納的住房公積金，委托商業(yè)銀行向繳存住房公積金的在職職工發(fā)放的房屋按揭抵押貸款。住房公積金是指國家機(jī)關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位及其在職職工繳存的長期住房儲(chǔ)金。

一、基本類別介紹

從現(xiàn)階段來看，我國的住房公積金貸款主要存在以下幾類：新房貸款、二手房貸款、自建住房貸款，住房裝修貸款、商業(yè)性住房貸款轉(zhuǎn)公積金貸款等。當(dāng)然可能會(huì)有地區(qū)差異，還需要到當(dāng)?shù)刈》抗e金管理單位咨詢清楚。

二、住房公積金個(gè)人貸款的申請條件

根據(jù)現(xiàn)行的住房公積金管理辦法，申請住房公積金購房貸款的條件主要包含下面三個(gè)：貸款對象、貸款用途、住房貸款的基本條件

1.對住房公積金貸款對象的基本條件要求

第一，從住房公積金制度的參與與否確定資格，按照現(xiàn)在的住房公積金管理辦法，申請住房公積金貸款的對象，只能是參加住房公積金制度的成員。從當(dāng)前的實(shí)際情況來看，盡管國家有相關(guān)規(guī)定，要求用人單位在職工達(dá)到一定條件時(shí)，給予其參與住房公積金的資格，但是在具體執(zhí)行過程中，一些企業(yè)為了降低用人成本，并沒有給職工繳納住房公積金。這種情況，在二三線城市的企業(yè)中，尤為多見。企業(yè)有時(shí)甚至故意不給職工繳納，影響了購房者的申請使用，也在很大程度上增加了購房者的負(fù)擔(dān)。

第二，對于參加住房公積金制度的購房貸款者，其在申請住房公積金個(gè)人購房貸款時(shí)，還需要滿足以下基本條件，就是任何申請者必須連續(xù)繳存住房公積金的時(shí)間多余6個(gè)月。這就意味著沒有達(dá)到繳存時(shí)間的購房者不能夠申請。對于這一要求，其主要目的還是住房公積金管理單位，為了降低貸款風(fēng)險(xiǎn)，增加對購房者正常繳納公積金的時(shí)間約束，穩(wěn)定的的公積金繳納，才能保證購房者的還款能力。

第三，對于已婚的住房公積金貸款申請者，如果夫妻雙方當(dāng)中其中一方申請了住房公積金貸款，那么在在其未還清貸款本息之前，夫妻雙方均都不可以再繼續(xù)申請住房公積金貸款。這一條的約束，主要是考慮了住房公積金的設(shè)立目標(biāo)，是為了保障性住房的金融支持，而對于保障性住房之外的需要，暫不在其考慮范圍之內(nèi)，也是一種社會(huì)公平的體現(xiàn)。

第四，對于住房公積金貸款申請人的基本經(jīng)濟(jì)條件約要求，一是貸款申請人必須具備較穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入來源和以及償還相應(yīng)額度貸款的基本能力，二是申請者不能有較大數(shù)額，尚未還清的，可能影響住房公積金貸款償還能力的其他性質(zhì)債務(wù)。其實(shí)這兩點(diǎn)的規(guī)定，也是從貸款者的個(gè)人還款能力考慮，只有在個(gè)人收入穩(wěn)定，且在還款期間內(nèi)沒有其他性質(zhì)數(shù)額較大的債務(wù)情況下，其貸款的風(fēng)險(xiǎn)就相對較小。

2.住房公積金貸款的用途必須是?？顚Ｓ?/p>

目前在一些城市出現(xiàn)了，住房公積金貸款挪作他用的情況，這一點(diǎn)其實(shí)是違反住房公積金管理辦法規(guī)定的，因?yàn)樽》抗e金的管理辦法規(guī)定其貸款必須是用于購買具有所有權(quán)的自住住房，并且所購買的住房要求滿足所在地區(qū)公積金管理中心的具體規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。而對于職工購買的使用權(quán)住房，則不能申請住房公積金貸款。

3.住房公積金個(gè)人貸款貸款額度

從當(dāng)前住房公積金貸款的實(shí)際運(yùn)行情況來看，很多地區(qū)對單筆住房公積金貸款的最高額度都做了一定的限制。相關(guān)地區(qū)的額度沒有統(tǒng)一口徑約束，例如廣州地區(qū)的市住房公積金貸款個(gè)人最高額度為50 萬元，而成都地區(qū)則為40萬元。還有就是對住房公積金貸款額度占房屋總價(jià)款的比例做了約束，一般不超過房款總額的70%。

三、住房公積金個(gè)人貸款較商業(yè)銀行貸款優(yōu)勢分析眾所周知，住房公積金貸款在新房的購買過程中使用很多，然而住房公積金貸款在二手房購買方面仍然具有一定的優(yōu)勢。根據(jù)現(xiàn)階段的標(biāo)準(zhǔn)，住房公積金貸款年利率五年以上僅為4.5%，這個(gè)貸款利率要比現(xiàn)行的商業(yè)銀行貸款利率6.55%低了2 個(gè)多百分點(diǎn)，因此，在很多購房者印象中，總以為使用公積金貸款會(huì)比使用商業(yè)貸款優(yōu)惠很多。其實(shí)住房公積金貸款的優(yōu)勢存在很多方面，而不只是利率方面的優(yōu)惠，比如使用住房公積金貸款，相較于單純商業(yè)銀行貸款，可以提高貸款的額度，增加還款年限，多種方式靈活還款等優(yōu)勢。

1.住房公積金個(gè)人貸款貸款利率優(yōu)勢

普遍來看，使用住房公積金貸款的購房者，相較于商業(yè)銀行貸款，可以享受到比較低的貸款利率，在和商業(yè)貸款同樣的擔(dān)保方式下，在貸款過程中的費(fèi)用花費(fèi)也較低。對于有資格申請住房公積金貸款的人來說，在相同的條件下，還是盡可能使用住房公積金貸款。

2.住房公積金個(gè)人貸款期限優(yōu)勢

根據(jù)住房公積金管理中心的相關(guān)管理規(guī)定，在確定貸款期限時(shí)，要綜合考慮申請者的貸款總數(shù)額、還款能力、借款人達(dá)到退休年齡的工作年限和借款人意愿。一般來說，最長不超過30年。而對于臨近退休年齡的申請者，如果其具備較好的貸款償還能力，可以酌親適當(dāng)放寬貸款年限1~3年。而商業(yè)銀行對個(gè)人住房按揭貸款的期限最長不超過30 年，一般規(guī)定貸款最終到期日的借款人年齡小于65 周歲。

3.住房公積金個(gè)人貸款首付比例優(yōu)勢

通過比較發(fā)現(xiàn)，商業(yè)貸款額度占房價(jià)總額的比重要低于住房公積金貸款，一般情況下，商業(yè)銀行貸款的額度為住房價(jià)值的70％～80%，而使用住房公積金貸款最高可以到90%。這就意味著，住房公積金貸款的收付比例要低于商業(yè)銀行貸款，這對于有著住房剛性需求，而資金又不寬裕的青年群體購房者而言，有著比較大的吸引力。

4.住房公積金個(gè)人貸款還款方式優(yōu)勢

公積金貸款的還款方式十分靈活，在自由還款方式下，借款人只要每月的還款額不低于“最低還款額”，就可以隨意確定月還款數(shù)額；商業(yè)貸款提前還款，如果是非一次性提前還款，其數(shù)額必須為1 萬或5 萬的倍數(shù)。商業(yè)貸款對于提前還款次數(shù)有明確規(guī)定，而公積金貸款則是每月都有三次提前還款機(jī)會(huì)，貸款人甚至可按月隨時(shí)調(diào)整自己的提前還款額。借款人可提前歸還部分或全部公積金所貸本金和利息，目前不需要支付違約金。商業(yè)貸款提前還款，所沖金額包括部分本金及部分利息；而公積金貸款提前還款，其金額全部沖抵貸款本金。

5.住房公積金個(gè)人貸款的擔(dān)保方式優(yōu)勢

商業(yè)銀行貸款，通常是在房產(chǎn)證抵押登記前，采用開發(fā)商階段性連帶責(zé)任保證的擔(dān)保方式，在房產(chǎn)證抵押登記后采用抵押的擔(dān)保方式；公積金貸款擔(dān)保方式主要是地方政府住房貸款擔(dān)保中心所提供的連帶責(zé)任擔(dān)保，其還款風(fēng)險(xiǎn)相對更小一些。

參考文獻(xiàn)：

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[2]龐琳琳.淺談個(gè)人住房公積金貸款存在的問題及對策[J].黑龍江科技信息，2010(36).

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關(guān)鍵詞：住房：公積金：對策研究

我國的住房公積金制度是在學(xué)習(xí)外國經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，同時(shí)結(jié)合我國國情，通過試點(diǎn)，在全國范圍內(nèi)建立的住房制度。住房公積金制度于1991年率先在上海實(shí)施，在1999年國家頒布了《住房公積金管理?xiàng)l例》，在全國范圍內(nèi)建立起了住房公積金的制度。住房公積金的設(shè)立對中國現(xiàn)代化的住房制度做出了不可磨滅的貢獻(xiàn)，但是在市場經(jīng)濟(jì)不斷深化的過程中，住房公積金制度也存在著一些發(fā)展上的缺點(diǎn)和問題。比如有些地方的住房公積金存在多個(gè)部門進(jìn)行管理的現(xiàn)象，資金管理分散，還有監(jiān)督機(jī)制不健全，使得住房公積金使用率極低，挪用、擠占、貪污公積金現(xiàn)象存在。這就要求相關(guān)職能部門進(jìn)行改革和變革。

一、什么是住房公積金

住房公積金就是指單位以及單位所在的員工所繳納的住房儲(chǔ)備金，是由國家制定的一項(xiàng)具有強(qiáng)制性的措施。住房公積金制度的執(zhí)行，不僅能夠?yàn)閱T工購房提供穩(wěn)定的資金來源，還能夠改善人民群眾的住房水平及住房條件。住房公積金經(jīng)過多年來的發(fā)展也不斷得到完善，所取得的成果也被大眾所認(rèn)可。但是在實(shí)際執(zhí)行中也不斷出現(xiàn)一些問題和缺陷，如何改善住房公積金的現(xiàn)狀及優(yōu)化管理和監(jiān)督，成為了當(dāng)今社會(huì)的熱點(diǎn)問題。所以對住房公積金的現(xiàn)狀進(jìn)行分析，以及探究如何解決這些問題是極其重要的。

二、我國住房公積金制度存在的問題

我國住房公積金制度的實(shí)施主要是為了給收入水平較低的人群提供一項(xiàng)優(yōu)惠購房的政策，以此改變?nèi)嗣袢罕姷淖》織l件及住房水平，促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場商品的生產(chǎn)和消費(fèi)，進(jìn)而加快自身經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。這項(xiàng)惠民政策雖然是因?yàn)橛幸欢ǖ钠者m性而加以實(shí)施，但據(jù)筆者實(shí)際的調(diào)查結(jié)果來看，我國目前的住房公積金制度仍然存在著很多現(xiàn)實(shí)問題，這些問題主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

（一）住房公積金覆蓋范圍較小

住房公積金的繳存和使用主要集中在一些經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)、管理較為完善的地區(qū)。而對于一些經(jīng)濟(jì)比較落后的西部地區(qū)、部分縣及縣以下鄉(xiāng)鎮(zhèn)偏遠(yuǎn)的地區(qū)，住房公積金是一個(gè)陌生的詞匯，他們并沒有享受到這項(xiàng)惠民政策帶給他們的好處。而且不僅是在經(jīng)濟(jì)困難的地區(qū)，在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市中一些個(gè)體經(jīng)營人群以及在一些小型私有制企業(yè)工作的外來務(wù)工人員，也同樣享受不到公積金帶來的益處。而真正意義上需要這份住房公積金的往往是這些經(jīng)濟(jì)收入不穩(wěn)定且收入較少的人群，那這就出現(xiàn)了公積金資源與公積金主體對接錯(cuò)位的問題。一方面，公積金沒有得到妥善的處理；另一方面也的確是現(xiàn)行公積金制度覆蓋范圍較小的原因，這是住房公積金在實(shí)施過程中最主要和需要解決的問題。

（二）住房公積金貸款存在局限性

我國是通過各級地方政府所在的住房公積金管理部門實(shí)現(xiàn)對住房公積金實(shí)施管理的。在實(shí)際的住房公積金貸款發(fā)放過程中，要求較多且相對嚴(yán)格。它不僅需要貸款人具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力以及現(xiàn)金的流動(dòng)，還需要較為復(fù)雜繁瑣審核手續(xù)，使得需要公積金貸款的相關(guān)人員不能盡快得到需要的貸款。所以對貸款流程進(jìn)行必要的簡化和創(chuàng)新也變成了當(dāng)務(wù)之急。

（三）住房公積金資金使用率低

《住房公積金條例》規(guī)定，職工可提取住房公積金用于償還住房貸款、繳納房租，以及職工離退休或離職、死亡銷戶提取公積金。而申請貸款也只有購買、翻建、建造和大修自有住房幾個(gè)途徑。大量歸集來的資金無法得到合理的利用，造成了住房公積金的閑置。《全國住房公積金2014年年度報(bào)告》的數(shù)據(jù)顯示，全國住房公積金個(gè)人住房貸款使用率是68.89%。重慶最高，達(dá)到93.44%，山西使用率最低，僅達(dá)到23.9%。東部發(fā)達(dá)省份住房公積金使用率基本高于平均水平，中西部地區(qū)則普遍低于50%。雖然總體上住房公積金的使用情況不夠理想，資金利用率低，但是在局部地區(qū)，如北京、上海、福建等房地產(chǎn)市場發(fā)展較好的城市，由于房屋價(jià)格、收入水平等原因，住房公積金存在著過度使用的問題，個(gè)別城市的資金使用率甚至接近100%。

（四）住房公積金監(jiān)督管理制度不健全

雖然住房公積金的審核和發(fā)放有著一系列的管理制度和相關(guān)法律依據(jù)，但是在實(shí)際的公積金管理部門內(nèi)外對公積金的監(jiān)督和管理仍然存在著不同程度的漏洞?！蹲》抗e金管理?xiàng)l例》中的相關(guān)條例雖然仍在不斷完善，但有些條例過于理論化，對于一些問題細(xì)化明確程度不夠，缺少可行性。這就使得法律法規(guī)在一定程度上得不到有效的震懾和管理作用成了一紙空文，沒有絲毫的法律約束力。比如一些偏遠(yuǎn)落后地區(qū)公積金內(nèi)部的腐敗和管理缺失已經(jīng)使公積金的運(yùn)營過程中產(chǎn)生了很多現(xiàn)實(shí)問題，這樣的管理模式和手段在具體的公積金管理過程中存在著諸多漏洞。

三、我國住房公積金如何進(jìn)行妥善的應(yīng)用

（一）擴(kuò)大住房公積金覆蓋程度

住房公積金的使用，要充分發(fā)揮這項(xiàng)制度本身的意義。同時(shí)要充分體現(xiàn)出公平公正的原則，嚴(yán)格按照相關(guān)的法律制度來實(shí)行，不斷加大執(zhí)法的力度，保證住房公積金能真正分配到有需要的人群之中，解決他們的燃眉之急。同時(shí)，政府要履行自身的監(jiān)管責(zé)任，運(yùn)用法律手段嚴(yán)格審核申請條件，在確保申請人各項(xiàng)條件都符合標(biāo)準(zhǔn)的情況下，保證住房公積金的覆蓋范圍不斷擴(kuò)大，優(yōu)惠力度不斷向縱深發(fā)展。

（二）科學(xué)調(diào)整住房公積金存款利率

國家在一定程度上也要適當(dāng)調(diào)整公積金的存款利率，并且在一定的時(shí)期內(nèi)逐漸與市場的利率水平相接軌，以此，使得住房公積金制度的政策性和互得到實(shí)現(xiàn)。目前來看，使住房公積金運(yùn)用收益日漸增收已是不可能了。當(dāng)然，這也不符合國家在1999年推行住房公積金制度的初衷，但是高進(jìn)、低出這種模式卻是可行的，是非常值得借鑒的。特別是新加坡的經(jīng)驗(yàn)，他們將公積金的存款利率與當(dāng)時(shí)市場上的各種債券和儲(chǔ)蓄的利率掛鉤，保障民眾在購房時(shí)增加了選擇性和安全性。

（三）放寬標(biāo)準(zhǔn)，提高公積金貸款利用盎

在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的今天，人們對住房貸款的需求也日益增加。房貸從最開始的擔(dān)心顧慮，變成現(xiàn)在家庭購房的第一選擇。但是，一些地區(qū)住房公積金貸款的手續(xù)之繁瑣也是讓人非常頭疼的。因此，對于申請住房公積金貸款的職工應(yīng)該適當(dāng)簡化貸款的手續(xù)，適度調(diào)整放寬一些住房貸款的條件，進(jìn)而縮短審核的時(shí)間方便職工更快辦理住房公積金貸款。對于一些收入較低的家庭，盡可能的降低貸款人的各種費(fèi)用，減輕他們的負(fù)擔(dān)。在能夠保證資金安全且沒有風(fēng)險(xiǎn)的情況下，基本滿足職工的購房貸款需求，真正讓需要購房的人群享受到住房公積金貸款的優(yōu)勢，解決這些購房者的切實(shí)需求。

（四）建立個(gè)人信用體系

在對住房公積金的管理和使用中，放款的一方在資金歸集、貸款管理和核算過程中掌握了大量的職工個(gè)人信息，其中就包括了身份信息、工作信息、收入信息。這些都是建立個(gè)人信用體系、進(jìn)行個(gè)人信用和誠信評級的重要來源。同時(shí)，住房公積金是通過委托銀行發(fā)放和管理相關(guān)資金的，在這種模式中公積金與銀行組合了多種貸款業(yè)務(wù)，并且建立了長期聯(lián)系和捆綁的利益關(guān)系。不斷建立和完善個(gè)人信用體系才能加強(qiáng)對貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制，確保住房公積金這個(gè)專項(xiàng)資金的安全性。同時(shí)打擊個(gè)人信用等級低的人，嚴(yán)守公積金的運(yùn)用底線，杜絕公積金的浪費(fèi)和損失，使公積金得到充分的利用和全面的覆蓋。

（五）規(guī)范使用住房公積金，提高資源利用率

住房公積金管理中心是一個(gè)不以營利為目的的獨(dú)立事業(yè)單位。按照《住房公積金管理?xiàng)l例》的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)遵照管理運(yùn)用分離的原則，嚴(yán)禁直接發(fā)放貸款。同時(shí)也要堅(jiān)持專項(xiàng)資金?？顚Ｓ玫脑瓌t，在保證員工所需所用之后，再支付全體編制住房公積金的使用計(jì)劃和先后順序。在這之中，首先應(yīng)該側(cè)重的是員工的個(gè)人住房消費(fèi)貸款，其次才是用于城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)貸款，最后才能考慮商品房的投資運(yùn)營。堅(jiān)決杜絕用于高風(fēng)險(xiǎn)或者其他非法經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，把住房公積金挪作他用的行為扼殺在搖籃里。在公積金動(dòng)用時(shí)，需要充分保證住房公積金應(yīng)付提取和發(fā)放貸款需求，并經(jīng)過當(dāng)?shù)刈》课瘑T會(huì)的批準(zhǔn)，才能用于其他項(xiàng)目。只有這種金融服務(wù)業(yè)自身不斷發(fā)展和完善，才能為群眾提供種類豐富的服務(wù)，才能滿足廣大人民群眾購房貸款的需求，才能提高公積金的使用率，讓公積金得到保值增值，最終使得住房公積金管理機(jī)構(gòu)在自身業(yè)務(wù)和資產(chǎn)規(guī)模上得到長足的進(jìn)步。

（六）明細(xì)相關(guān)法律條例，加大執(zhí)法力度

住房公積金實(shí)行的前提是要有更為完善詳細(xì)的法律條例，同時(shí)執(zhí)法也要更為嚴(yán)格。首先，要建立完善的內(nèi)部控制制度，要規(guī)范監(jiān)督管理整個(gè)過程，對于相關(guān)的法律條例要更加以明_細(xì)致，同時(shí)提高監(jiān)督執(zhí)法人員的素質(zhì)，確保在住房公積金發(fā)現(xiàn)問題時(shí)能夠及時(shí)找到辦法使問題得到解決。其次，要通過相互監(jiān)督，使住房公積金制度真正成為人民群眾解決住房問題的一項(xiàng)惠民政策，在這過程中也需要簡化住房公積金的一些申請程序，改變多部門共同管理住房公積金的模式。

篇6

只要帶好材料到貸款銀行，簽訂《使用住房公積金歸還住房貸款委托書》后，銀行就會(huì)按照委托要求，定期從住房公積金帳戶中自動(dòng)扣款，用于歸還住房公積金貸款或者商業(yè)性住房貸款。

法律依據(jù)：

《住房公積金管理?xiàng)l例》第四條 住房公積金的管理實(shí)行住房公積金管理委員會(huì)決策、住房公積金管理中心運(yùn)作、銀行專戶存儲(chǔ)、財(cái)政監(jiān)督的原則。

第六條 住房公積金的存、貸利率由中國人民銀行提出，經(jīng)征求國務(wù)院建設(shè)行政主管部門的意見后，報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)。

篇7

公積金買房的好處

1、貸款享受低息：購房時(shí)可享受低息貸款。住房公積金貸款作為一種政策性貸款，具有利率低的明顯特點(diǎn)。通常住房公積金貸款利率比商業(yè)銀行住房貸款基準(zhǔn)利率低2個(gè)百分點(diǎn)左右；

2、限制少，選擇余地較大：目前，主要商業(yè)銀行對二手住房貸款的限制較多于住房年齡過高、房地產(chǎn)位置差、房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)能力差的二手住房，銀行難以申請住房貸款。但對于公積金貸款購房，銀行對二手住房年齡的限制相對較小，二手住房年齡和住房貸款年限加起來不超過50年可申請公積金抵押貸款；

3、公積金提前還款規(guī)定寬松：公積金提前還款可以申請?zhí)崆叭窟€款，提前部分還款，只要符合條件，完整的信息處理非常順利。此外，公積金貸款提前還款政策寬松，不受時(shí)間、金額、次數(shù)的限制，借款人可以隨時(shí)提前還款，不收取借款人的任何費(fèi)用，商業(yè)貸款提前還款一般收取一定的違約金。

公積金買房的缺點(diǎn)

1、賬戶余額對貸款額度有影響：公積金貸款有限額，一般來說，公積金貸款的金額與貸款人支付的公積金金額和時(shí)間有很大關(guān)系。如果公積金賬戶余額太小，可以申請的貸款金額也會(huì)減少。公積金貸款政策的地方差異很大，需要提前咨詢所在城市的公積金管理中心；

2、繳存時(shí)間有要求：除貸款限額外，如果您想申請公積金貸款買房，還應(yīng)滿足一定的存款時(shí)間。一些城市規(guī)定，公積金申請貸款必須持續(xù)存款多長時(shí)間。因此，對于一些跳槽的人來說，如果他們計(jì)劃在未來用公積金貸款買房，他們應(yīng)該考慮存款時(shí)間對申請貸款的影響；

3、手續(xù)復(fù)雜，周期長，有些開發(fā)商不接受：除貸款限額外，如果你想申請公積金貸款買房，你還應(yīng)該滿足一定的存款時(shí)間。一些城市規(guī)定，公積金必須連續(xù)存款多長時(shí)間才能申請貸款。因此，對于一些跳槽的人來說，如果他們計(jì)劃將來用公積金貸款買房，他們應(yīng)該考慮存款時(shí)間對貸款申請的影響；

4、跨地區(qū)申請公積金貸款有限制：雖然現(xiàn)在國家已經(jīng)開通了公積金異地貸款，但是在實(shí)際的操作中還存在著許多問題，如果是進(jìn)行跨地區(qū)申請公積金，要向事先向有關(guān)部門進(jìn)行查詢，詢問是否支持跨地區(qū)公積金貸款。

公積金買房需要什么條件

1、擁有自己專門的公積金賬戶；

2、申請貸款前，必須連續(xù)繳納6個(gè)月以上或累計(jì)繳納公積金一年以上；

3、一定要將沒有結(jié)清的公積金房貸結(jié)清；

4、不能有征信污點(diǎn)；

5、貸款人的年齡和貸款年限之和必須小于70歲；

6、商品房買賣合同必須簽訂。

篇8

去年下半年以來，商業(yè)性住房按揭貸款持續(xù)收緊，即便是今年央行和銀監(jiān)會(huì)“喊話”之后，首套房貸利率仍基本無優(yōu)惠，相較2012年的八五折，以及2009年的七折，當(dāng)前能以基準(zhǔn)利率獲得貸款，就算不錯(cuò)了。對購房者而言，尤其是剛需者最需要公積金支持的時(shí)候，作為一項(xiàng)“福利制度”的公積金貸款，卻在關(guān)鍵時(shí)候掉鏈子。

筆者看來，公積金制度早已失去存在的價(jià)值和意義。1999年國務(wù)院出臺(tái)《住房公積金管理?xiàng)l例》，這一制度借鑒新加坡的模式，初衷是配合住房改革，主要目的是增加職工購房能力，而不是等著國家分房。但十幾年過去了，當(dāng)前我國社會(huì)、企業(yè)、職工、住宅等情況發(fā)生巨變，公積金制度越來越不合時(shí)宜，趨于僵化，矛盾重重。

比如，已經(jīng)由當(dāng)年國有企業(yè)為主，轉(zhuǎn)變成多元所有制格局；已經(jīng)由當(dāng)前企業(yè)之間效益接近，變成了效益差距急劇拉大。當(dāng)前，機(jī)關(guān)事業(yè)單位和央企，除了給職工分配常規(guī)公積金，另外還分配補(bǔ)充公積金，甚至后者的金額遠(yuǎn)超前者，而與之相反，很多中小民企，或者效益較差，或者老板黑心，連基本公積金都無法保證足額分配，職工權(quán)益無從談起。

除了在繳存方面存在不公，個(gè)人在公積金使用方面也不合理。廣州市政協(xié)常委曹志偉說，“根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013年廣州市住房公積金繳存人中，9%的貸款人使用了約80%的公積金余額，而大約有80%的繳存人仍未使用住房公積金?！边@也就意味著，公積金制度在資源分配方面，并未能有效發(fā)揮作用。一方面，有錢人已多次使用公積金貸款購房，充分享受了優(yōu)惠利率；另一方面，大部分人雖然已繳了公積金很多年，卻從未使用過。

還有，公積金管理存在問題。按照公積金管理?xiàng)l例：用于職工購買、建造、翻建、大修自住住房，任何單位和個(gè)人不得挪作他用。但事實(shí)上，公積金常被挪用。近十多年來，在公積金這條線上“翻船”的官員數(shù)不勝數(shù)，比如“全國住房公積金第一案”：2005年，湖南省郴州市住房公積金管理中心原主任李樹彪，因貪污、挪用上億元公積金一案被判死刑。

我國的公積金制度，已經(jīng)積弊難返，理應(yīng)廢除。公積金屬于普惠制、福利制，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城邦小國新加坡可以較好地使用，但卻不適于發(fā)展的大國中國。當(dāng)前我國住房供應(yīng)、政策與制度，還在健全完善過程中，發(fā)展方向是：低端有保障，中端稍支持，高端靠市場。低端只需保障房與房租補(bǔ)貼，不需金融支持；高端由商業(yè)銀行貸款解決；國家只需考慮對于中端，也即對“夾心層”進(jìn)行住房金融支持。

篇9

第一章　總則

第一條　為支持城鎮(zhèn)居民個(gè)人購買自住住房，規(guī)范個(gè)人住房公積金貸款業(yè)務(wù)，維護(hù)借貸雙方的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國商業(yè)銀行法》、《中華人民共和國擔(dān)保法》、《住房公積金管理?xiàng)l例》、《個(gè)人住房貸款管理辦法》和《貸款通則》的有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。

第二條　本辦法所稱個(gè)人住房公積金貸款是指按《住房公積金管理?xiàng)l例》規(guī)定按時(shí)足額繳存住房公積金的借款人，在購買自住住房時(shí)，以其所購住房或其他具有所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)作為抵押物或質(zhì)物，或由第三人為其貸款提供保證并承擔(dān)償還本息連帶責(zé)任，申請以住房公積金為資金來源的住房貸款。

第三條　住房公積金貸款的審批工作由住房資金管理中心負(fù)責(zé)，貸款風(fēng)險(xiǎn)由住房資金管理中心承擔(dān)。各級住房資金管理中心委托承辦房改金融業(yè)務(wù)的國有商業(yè)銀行具體辦理個(gè)人住房公積金貸款手續(xù)，不得自行辦理住房公積金貸款業(yè)務(wù)。住房資金管理中心按有關(guān)規(guī)定向受托銀行支付手續(xù)費(fèi)。

第四條　住房資金管理中心和受托銀行應(yīng)簽訂辦理住房公積金貸款業(yè)務(wù)的協(xié)議，并在其中規(guī)定各自的權(quán)利和義務(wù)。

第五條　為了更好的滿足城鎮(zhèn)居民購房貸款的需求，各級住房資金管理中心可以和受托商業(yè)銀行共同辦理個(gè)人住房組合貸款，收益和風(fēng)險(xiǎn)按貸款比例分擔(dān)。

第二章　貸款對象和條件

第六條　申請住房公積金貸款的借款人需同時(shí)具備下列條件：

(一)貸款對象應(yīng)是具有完全民事行為能力的自然人；

(二)具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份；

(三)有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有按期還本付息的能力；

(四)借款人及所在單位已與住房資金管理中心建立正常的住房公積金繳存關(guān)系，及時(shí)足額繳存住房公積金12個(gè)月以上；

(五)具有購買住房的合同或協(xié)議，借款人必須是購房合同約定的產(chǎn)權(quán)人；所購住房為商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、房改房和上市已購公有住房；

(六)有不低于所購住房全部價(jià)款20%的資金作為購房首期付款；

(七)同意以所購住房或貸款人認(rèn)可的其他住房作抵押并辦理房產(chǎn)保險(xiǎn)手續(xù)，或以有價(jià)證券作為質(zhì)押，或有足夠代償能力的第三人作為保證人。借款人購買期房的，在房屋竣工辦理產(chǎn)權(quán)證書之前，可由售房單位提供保證并辦理抵押備案。

第七條　借款人應(yīng)向住房資金管理中心提供以下材料：

(一)身份證件(指居民身份證、戶口本或其他有效居留證件)；

(二)合法的購買住房合同意向書、協(xié)議或其他批準(zhǔn)文件；

(三)借款人穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入證明；

(四)抵押物或質(zhì)物清單、權(quán)屬證明以及有處分權(quán)人同意抵押或質(zhì)押的證明；保證人同意提供保證的書面文件和保證人資信證明；

(五)住房資金管理中心要求的其他證明和材料。

第三章　貸款的額度、期限和利率

第八條　個(gè)人住房貸款額度在中國人民銀行和建設(shè)部規(guī)定的最高限額內(nèi)，可具體參照以下幾個(gè)因素計(jì)算確定：

(一)借款人貸款總額(公積金貸款+商業(yè)性貸款)＝職工購買自住住房房價(jià)×80%；

(二)公積金貸款最高額度＝(借款人及配偶上一年度月平均工資總額)×12×貸款年限×30%；

(三)組合貸款中商業(yè)性貸款可貸額度＝房價(jià)×80%-住房公積金貸款額度。

第九條　貸款期限的確定一般參照借款人貸款數(shù)額、還款能力、借款人到退休年齡的工作年限和借款人意愿由貸款人確定，最長不超過30年。

第十條　個(gè)人住房公積金貸款利率實(shí)行低存低貸的原則，5年以下(含5年)按年利率4.14%執(zhí)行，5年以上按年利率4.59%執(zhí)行。個(gè)人住房公積金貸款利率實(shí)行一年一定，于每年1月1日按相應(yīng)檔次利率確定下一年度利率水平。

第四章　貸款程序

第十一條　借款人持本辦法第七條所列證明材料向住房資金管理中心提出申請，并填寫《個(gè)人住房公積金貸款申請審批表》。

第十二條　住房資金管理中心對貸款人的資信情況進(jìn)行考察，在15日內(nèi)作出準(zhǔn)予貸款或不準(zhǔn)予貸款的決定，并通知申請人和受委托銀行。準(zhǔn)予貸款的，申請人接到通知后到受托銀行辦理以下手續(xù)：

(一)將自籌資金存入借款人在貸款銀行開設(shè)的個(gè)人存款戶內(nèi)。

(二)借款人與承辦銀行簽定《借款合同》和《抵押合同》或《質(zhì)押合同》或《保證合同》或《保險(xiǎn)合同》。

(三)以住房作抵押的由借款人到房地產(chǎn)管理部門辦理住房抵押登記并由貸款人認(rèn)可的保險(xiǎn)公司辦理住房保險(xiǎn)。

第十三條　住房資金管理中心根據(jù)與受托銀行簽定的委托貸款協(xié)議，向銀行下達(dá)委托貸款通知單。

第十四條　受托銀行按照協(xié)議約定的貸款對象、用途、金額、期限、利率、還本付息方式以及住房資金管理中心下達(dá)的《委托貸款通知單》為借款人辦理劃款手續(xù)。

第五章　個(gè)人住房組合貸款

第十五條　個(gè)人住房組合貸款是指個(gè)人所申請的住房公積金貸款不足以支付購買住房所需費(fèi)用，再同時(shí)向銀行申請商業(yè)性住房貸款，由受托銀行為個(gè)人同時(shí)辦理兩種住房貸款的一種貸款方式。

第十六條　申請組合貸款的借款人必須同時(shí)符合公積金貸款和商業(yè)性住房貸款的條件。

第十七條　個(gè)人住房組合貸款中住房公積金貸款額和商業(yè)性貸款額依據(jù)本辦法第八條規(guī)定計(jì)算確定。組合貸款期限依據(jù)本辦法第九條規(guī)定確定，組合貸款中公積金貸款期限和商業(yè)性貸款期限相同。

第十八條　組合貸款中住房公積金貸款和商業(yè)性貸款分別執(zhí)行中國人民銀行規(guī)定的相應(yīng)的利率。組合貸款中住房公積金貸款和商業(yè)性貸款的合同由受托銀行分別簽定。受托銀行應(yīng)與住房資金管理中心按公積金貸款和商業(yè)性貸款的組合比例計(jì)算歸還本息和分?jǐn)傁鄳?yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。組合貸款的擔(dān)保和保險(xiǎn)為同一標(biāo)的物并由借款人一并辦理有關(guān)手續(xù)。

第六章　貸款的償還

第十九條　貸款期限1年以內(nèi)的(含1年)的實(shí)行到期一次還本付息，利隨本清；貸款期限在1年以上的，一般采取等額本息還款方式或等額本金還款方式，從貸款發(fā)生的次月起由借款人按月償還。

第二十條　還款期內(nèi)，借款人可于每年11月份憑借款合同支取本人和配偶及其同住家庭成員的住房公積金用于歸還貸款。

第二十一條　借款人應(yīng)恪守借款合同約定，按時(shí)歸還到期本息。貸款逾期部分按中國人民銀行有關(guān)規(guī)定執(zhí)行罰息。個(gè)人住房公積金貸款和組合貸款可按有關(guān)規(guī)定辦理一次展期。第七章　貸款的擔(dān)保和保險(xiǎn)

第二十二條　組合貸款的借款人應(yīng)在貸款前一次性辦理抵押和保險(xiǎn)手續(xù)。借款人以住房作為抵押物的，必須將住房價(jià)值全部用于貸款抵押，抵押額不得超過抵押住房現(xiàn)值的80%。采取質(zhì)押方式的出質(zhì)人和質(zhì)權(quán)人必須簽訂書面質(zhì)押合同，質(zhì)押率根據(jù)有價(jià)證券性質(zhì)在70%-90%以內(nèi)確定。采取第三人擔(dān)保方式的，擔(dān)保人和債權(quán)人要簽訂保證合同，保證人必須在受托銀行存有一定數(shù)額的保證金。

第二十三條　抵押物在抵押期間，借款人不得將抵押物再次抵押、出租、出售和饋贈(zèng)。對設(shè)定的質(zhì)物在質(zhì)押期屆滿之前，質(zhì)權(quán)人不得擅自處分。

第二十四條　借款人以房產(chǎn)作抵押或以有價(jià)證券作質(zhì)押的，抵押、質(zhì)押期間，受托銀行為抵押物、質(zhì)押物全部權(quán)益的第一受益人。

第二十五條　借款人對設(shè)定抵押的財(cái)產(chǎn)在抵押期內(nèi)必須妥善保管，負(fù)有維修、保養(yǎng)、保證完好無損的責(zé)任，并自覺接受貸款人的監(jiān)督檢查。

第二十六條　抵押期內(nèi)，抵押房屋遇統(tǒng)一規(guī)劃拆遷時(shí)，抵押人應(yīng)事先通知貸款人，并將回遷住房按借款合同抵押房屋價(jià)值重新辦理抵押。

第二十七條　《借款合同》自辦畢質(zhì)押或抵押登記之日起生效，至借款人還清全部貸款本息日止。

第二十八條　以房產(chǎn)作為抵押物的，借款人應(yīng)在合同簽訂前到貸款人認(rèn)可的保險(xiǎn)公司辦理抵押物財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，也可委托貸款人代辦有關(guān)保險(xiǎn)手續(xù)。保險(xiǎn)期限不得短于貸款期限，投保金額不得低于貸款的全部本息。抵押期內(nèi)，保險(xiǎn)單正本由貸款人保管。

第二十九條　抵押期內(nèi)，借款人不得以任何理由中斷或撤銷保險(xiǎn)；在保險(xiǎn)期內(nèi)，如發(fā)生保險(xiǎn)責(zé)任范圍以外的毀損，由借款人負(fù)全部責(zé)任。

第八章　借款合同的變更和終止

第三十條　借款合同當(dāng)事人任何一方，要求解除或變更合同的，必須經(jīng)合同各方協(xié)商同意，依法簽訂變更協(xié)議，在變更協(xié)議簽訂生效之前，原合同繼續(xù)有效。

第三十一條　借款人在還款期限內(nèi)死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力，其財(cái)產(chǎn)合法繼承人繼續(xù)履行借款人所簽訂的借款合同。

第三十二條　保證人失去擔(dān)保資格和能力，或發(fā)生合并、分立或破產(chǎn)時(shí)，借款人應(yīng)變更保證人并重新辦理擔(dān)保手續(xù)。

第三十三條　抵押人或出質(zhì)人按合同規(guī)定償還全部貸款本息后，抵押物和質(zhì)物返還抵押人或出質(zhì)人，借款合同終止。

篇10

關(guān)鍵詞：公積金貸款；管理風(fēng)險(xiǎn)；規(guī)避方式

住房公積金貸款作為政策性住房金融的主體，已成為職工個(gè)人購房貸款首選的貸款方式。很多城鎮(zhèn)居民通過使用住房公積金貸款購買了自住住房，改善了長期困擾人們的居住條件。但是，近年來，隨著我國房地產(chǎn)市場的不斷繁榮，住房公積金貸款信用規(guī)模不斷擴(kuò)大，貸款時(shí)間的推移，貸款逾期率也不斷上升，貸款風(fēng)險(xiǎn)不斷增強(qiáng)。對此住房公積金管理中心應(yīng)不斷地加強(qiáng)，管理風(fēng)險(xiǎn)與規(guī)避方式顯得格外重要。

一、住房公積金貸款管理風(fēng)險(xiǎn)的形成

住房公積金貸款與商業(yè)住房貸款既擁有共性的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和管理風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)又有其自身獨(dú)特的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和管理風(fēng)險(xiǎn)，而管理風(fēng)險(xiǎn)是目前各房改資金管理中心較為突出的風(fēng)險(xiǎn)。

（一）運(yùn)行體制帶來的管理風(fēng)險(xiǎn)

國務(wù)院頒布的《住房公積金管理?xiàng)l例》，條例明確規(guī)定房改資金中心不能直接辦理金融業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)委托住房委員會(huì)指定的商業(yè)銀行辦理住房公積金的金融業(yè)務(wù)，個(gè)人住房貸款只能以委托方式委托商業(yè)銀行辦理，并由房改資金中心承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。也就是同一貸款業(yè)務(wù)的委托方與受托方是兩個(gè)不同的利益主體，受委托銀行是以獲取最大利潤為經(jīng)營目標(biāo)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，雖有手續(xù)齊備的合同要求和約定，但仍無法回避自身利益的驅(qū)動(dòng)，和在運(yùn)作過程中產(chǎn)生的問題及利害沖突之間的矛盾。

1、受委托銀行自身的風(fēng)險(xiǎn)及利益。在受委托銀行在自營業(yè)務(wù)與委托業(yè)務(wù)之間，存在將風(fēng)險(xiǎn)較小、利潤較高的貸款項(xiàng)目留下，而將風(fēng)險(xiǎn)相對較大的項(xiàng)目以委托貸款方式留給房改資金中心，大力推薦商業(yè)貸款，甚至出現(xiàn)對只做住房公積金貸款的開發(fā)商不給予按揭簽約的現(xiàn)象，這樣，房改資金中心一方面失去了資質(zhì)較好的開發(fā)商，另一方面又失去了資信較好的客戶，無形加大了住房公積金的貸款風(fēng)險(xiǎn)。

2、住房公積金貸款辦理程序繁瑣。面對住房公積金貸款的低利率的沖擊，加之住房公積金貸款與商業(yè)銀行住房按揭貸款相比為業(yè)務(wù)受委托銀行所帶來的利益不均衡，購房者選擇商業(yè)銀行按揭貸款其利息全歸受委托銀行所有，若購房者選擇公積金貸款，受委托銀行只能收取5%作為手續(xù)費(fèi)，且失去了許多貸款客戶。正是由于受委托銀行自身利益的驅(qū)使，往往對住房公積金貸款的客戶采取一些消極拖辦和誤導(dǎo)的手段，抵制或影響住房公積金貸款業(yè)務(wù)高效、快速發(fā)展。而其自運(yùn)營的商業(yè)貸款比住房公積金貸款辦理要快的多，并且程序簡捷。當(dāng)然無論是對開發(fā)商還是借款戶來說，都希望資金快速及時(shí)到位，懼怕住房公積金貸款的遙遙無期。有些開發(fā)商甚至還打出實(shí)行商業(yè)貸款給予優(yōu)惠，或用先貸商業(yè)貸款以后再轉(zhuǎn)公積金貸款等等方式。使許多客戶由公積金貸款轉(zhuǎn)為商業(yè)住房貸款，繼而使房改資金中心失去了許多優(yōu)質(zhì)客戶，無形加大了住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)。

3、房改資金管理中心貸款數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)信息化建設(shè)滯后。由于我國許多地方房改資金中心的信息化建設(shè)嚴(yán)重滯后，沒有建立健全和更新，致使許多職工根本不知道自己的個(gè)人信息。而受委托銀行力爭主導(dǎo)地位和強(qiáng)調(diào)自己的網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢，往往會(huì)采用其通暢、便捷的程序，進(jìn)行貸款人員信息登陸和計(jì)息扣款，而房改資金管理中心統(tǒng)計(jì)信息滯后，貸款程序無法正常運(yùn)行，雙方數(shù)據(jù)無法統(tǒng)一。而且房改資金中心的住房公積金貸款客戶群體，業(yè)務(wù)發(fā)展趨勢以及經(jīng)營狀況等重要商業(yè)秘密都無法對外保密，既不利于市場的競爭，還加大了住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)。

4、房改資金管理中心在貸款資金的回收方面處于被動(dòng)地位。由于《住房公積金管理?xiàng)l例》第6條規(guī)定：“受委托銀行不承擔(dān)住房公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)”，受委托銀行基于節(jié)約成本考慮，對貸款的回收力度不夠，貸款發(fā)放到位后，銀行既不能及時(shí)通知客戶還款，也不實(shí)行跟蹤服務(wù)，導(dǎo)致客戶逾期還款比比皆是，甚至對逾期戶不及時(shí)還款視而不見。而房改資金管理中心因貸款業(yè)務(wù)審核后就不再直接面對借款人，受委托銀行又與房改資金管理中心信息交流不夠，致使有些貸款逾期戶根本不知貸款已逾期，還有原準(zhǔn)備一次性預(yù)還多月貸款本息的客戶，因受委托銀行以計(jì)算機(jī)程序不便、不暢等多種推托為由拒絕，由此也形成了逾期還款。由于住房公積金業(yè)務(wù)承辦銀行是由政府或住房委員會(huì)指定的，即使受委托銀行不按合同約定履行收貸職責(zé)，房改資金管理中心也無力對銀行進(jìn)行制約和追究，處于承辦銀行和住房公積金貸款職工之間的被動(dòng)局面，沒有保護(hù)廣大職工的利益。

（二）政策取向和金融市場形成的管理風(fēng)險(xiǎn)

由于政策取向的特殊性決定了個(gè)人住房貸款的服務(wù)對象主要是廣大的中低收入城鎮(zhèn)職工、居民，同時(shí)也決定金融管理風(fēng)險(xiǎn)。

1、借款人的還款能力下降的風(fēng)險(xiǎn)。由于住房公積金貸款作為政策性住房金融，借款人中相當(dāng)一部分職工收入不穩(wěn)定，償債能力有限，甚至有的單位瀕臨破產(chǎn)，職工隨時(shí)會(huì)面臨著下崗或買斷工齡，嚴(yán)重影響貸款償還能力。直接關(guān)系到住房公積金貸款的安全性、風(fēng)險(xiǎn)性，如遇央行利率上調(diào)，職工的還款負(fù)擔(dān)還會(huì)加重，逾期率就會(huì)上升。

2、存貸不掛鉤導(dǎo)致資金缺口的風(fēng)險(xiǎn)。我國許多城市在住房公積金配貸時(shí)，只注重借款人的還款經(jīng)濟(jì)能力以及是否滿足貸款的其他條件，卻很少評估借款人對住房公積金的貢獻(xiàn)率，住房公積金配貸既無最低儲(chǔ)蓄年限（僅一年）要求，也無最低存款額限制。從現(xiàn)在現(xiàn)階段看，這種信貸方法似乎有利于解決和改善居民的住房，刺激居民的有效消費(fèi)需求，擴(kuò)大住房公積金信貸規(guī)模。但從長遠(yuǎn)看，今后可能會(huì)導(dǎo)致資金缺口，而且加大住房公積金儲(chǔ)蓄長期融資的風(fēng)險(xiǎn)。

3、國民經(jīng)濟(jì)狀況和金融市場變化而帶來的風(fēng)險(xiǎn)。城鎮(zhèn)職工、居民個(gè)人住房公積金貸款的一個(gè)突出特征就是貸款期限長，在長期的貸款期限內(nèi)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況和金融市場必然會(huì)不斷發(fā)生變化。如發(fā)生通貨膨脹等，由于個(gè)人住房公積金貸款實(shí)行相對固定利率，這就會(huì)使住房公積金蒙受貶值的風(fēng)險(xiǎn)。同樣數(shù)額的個(gè)人住房貸款，如果貸款期限延長一倍，住房公積金貸款的期限最長可達(dá)20年，從機(jī)會(huì)成本的角度來看，容易產(chǎn)生市場風(fēng)險(xiǎn)，并其風(fēng)險(xiǎn)將增加一倍以上。同時(shí)，住房公積金貸款業(yè)務(wù)的單一性使它缺乏銀行通過多項(xiàng)業(yè)務(wù)組合分散風(fēng)險(xiǎn)和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)制，更加劇了其風(fēng)險(xiǎn)性。

4、地方政府行政干預(yù)行為帶來的風(fēng)險(xiǎn)。地方政府為拉動(dòng)住房消費(fèi)，許多地方對房改資金管理中心下達(dá)個(gè)人住房公積金貸款任務(wù)目標(biāo)，過分強(qiáng)調(diào)住房公積金貸款數(shù)量增長，往往忽視住房公積金貸款質(zhì)量，加大了產(chǎn)生不良住房公積金貸款的可能性。

二、住房公積金貸款管理風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避措施

住房公積金貸款管理風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的，理應(yīng)正視和竭力規(guī)避，避免出現(xiàn)大的風(fēng)險(xiǎn)損失，根據(jù)上述風(fēng)險(xiǎn)的分析，規(guī)避住房公積金貸款管理風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)積極采取應(yīng)對措施。

（一）確立房改資金管理中心主導(dǎo)地位

解決住房公積金貸款的制度性風(fēng)險(xiǎn)的根本途徑在于消除委托與受托兩個(gè)利益主體的利益沖突。首先必須強(qiáng)化房改資金管理中心主體地位，采用房改資金管理中心自營模式，可以實(shí)現(xiàn)責(zé)、權(quán)、利的統(tǒng)一，既能有效地消除委托方式中的利益沖突，又能做到了職責(zé)分明。運(yùn)作高效，徹底改革和完善我國個(gè)人住房公積金貸款的委托運(yùn)作機(jī)制。使委托方始終居于主體地位，可以自主選擇受托人，同時(shí)也應(yīng)該將選擇住房公積金業(yè)務(wù)承辦銀行的自交給房改資金管理中心，對受委托銀行敷衍應(yīng)付辦事不力和操作失誤，而導(dǎo)致住房公積金住房貸款出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)由受委托銀行承擔(dān)，或由房改資金管理中心實(shí)行優(yōu)勝劣汰，充分保證住房公積金貸款管理風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避，體現(xiàn)房改資金管理中心的主導(dǎo)地位。

（二）建立貸款風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管體系

建立貸款風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管體系，將風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)納入個(gè)人住房貸款全過程中，并授予該體系應(yīng)履行的功能：一是對個(gè)人信用情況進(jìn)行相應(yīng)的時(shí)實(shí)評估，特別應(yīng)能防范惡意超貸的情況；二是實(shí)現(xiàn)對個(gè)人住房貸款貸前審核與貸后監(jiān)察結(jié)合的功能，實(shí)現(xiàn)全過程的監(jiān)督管理，三是實(shí)現(xiàn)個(gè)人住房貸款高風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警功能，并給出響應(yīng)的規(guī)避建議；四是實(shí)現(xiàn)會(huì)商制度的建立，房改資金管理中心與受托銀行定時(shí)對預(yù)警高風(fēng)險(xiǎn)的情況進(jìn)行會(huì)商，特別是對金融、房地產(chǎn)市場、社會(huì)就業(yè)與家庭收入變動(dòng)信息的應(yīng)急響應(yīng)，以期協(xié)同規(guī)避，對已發(fā)生逾期的應(yīng)協(xié)助盡快催收；五是建立個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)基金，實(shí)現(xiàn)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)化解損失的規(guī)避功能。

（三）采取相關(guān)配套政策措施

1、建立以政府為主體減輕中低收入職工住房貸款負(fù)擔(dān)的貼息和擔(dān)保制度，可采取政府扶持（實(shí)行貸款貼息政策）、社會(huì)參與的辦法，組建住房置業(yè)擔(dān)保公司，為借款人提供信用擔(dān)保，既減輕了這部分低收入職工的債務(wù)負(fù)擔(dān)，又化解了金融風(fēng)險(xiǎn)。

2、房改資金管理中心按《住房公積金管理?xiàng)l例》規(guī)定和相關(guān)財(cái)務(wù)管理辦法的規(guī)定，在增值收益中按比例提足貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金，并制定嚴(yán)格核銷壞賬制度和程序，認(rèn)定后及時(shí)核銷壞賬、呆賬。

3、進(jìn)一步完善住房保險(xiǎn)，在個(gè)人住房擔(dān)保中介機(jī)構(gòu)尚未發(fā)育成長起來的情況下，應(yīng)由保險(xiǎn)公司把財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和人身保險(xiǎn)結(jié)合起來，開拓住房保險(xiǎn)新業(yè)務(wù)，既降低保險(xiǎn)費(fèi)用，減輕借款人的負(fù)擔(dān)，又提高借款人的還款能力。

（四）采取相關(guān)配套還貸措施

房改資金管理中心和受委托銀行應(yīng)跟蹤服務(wù)和提高服務(wù)質(zhì)量，減少因服務(wù)質(zhì)量帶來還貸風(fēng)險(xiǎn)。

1、建立便捷的還款方式，利用銀行網(wǎng)點(diǎn)和資源，辦理還款儲(chǔ)蓄卡或一卡通，實(shí)行通存通還，自動(dòng)劃款等便捷的方式，在時(shí)間和地點(diǎn)上方便借款人還款。

2、受委托銀行貸款放款后，及時(shí)通知借款戶月還款額和其帳戶余額情況，使借款人知道每月實(shí)際應(yīng)還多少錢，什么時(shí)候還，做到心中有數(shù)，經(jīng)濟(jì)上有準(zhǔn)備，敦促貸款人養(yǎng)成良好的還款習(xí)慣，減少不必要還款糾紛。

（五）加強(qiáng)貸款抵押審查力度

住房抵押貸款是當(dāng)前住房公積金貸款運(yùn)營管理的重要環(huán)節(jié)，嚴(yán)格抵押審查，對降低貸款風(fēng)險(xiǎn)，資金的安全運(yùn)營提供了重要保證。具體審查程序應(yīng)做到：

1、認(rèn)真審查抵押房屋的合法性及被抵押的合法性。

2、要求售房單位到期及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，并做出連帶責(zé)任承諾，與產(chǎn)權(quán)抵押登記部門協(xié)議確保抵押手續(xù)完整到位。

3、控制抵押率，規(guī)避抵押物市場價(jià)格變動(dòng)的變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

4、切實(shí)執(zhí)行擔(dān)保法，對不按照合同清償債務(wù)堅(jiān)決依法拍賣抵押房產(chǎn)。

住房公積金作為一種政策性住房資金，取之于民，用之于民，在發(fā)放個(gè)人住房貸款時(shí)實(shí)行低存低貸的政策，符合我國的基本國情，也有力地推進(jìn)了城市住房制度改革和發(fā)展，是解決和改善職工住房的政策性融資途徑。住房公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)貫穿于貸款審核、發(fā)放和回收整個(gè)的管理過程之中。因此，必須建立包括個(gè)人住房貸款全過程的風(fēng)險(xiǎn)管理體系，進(jìn)一步加強(qiáng)房改資金管理中心貸款程序性方面的制度建設(shè)，使貸款的調(diào)查、審查、審批、催收、內(nèi)部稽核、違規(guī)操作責(zé)任追究等全部管理流程化、規(guī)范化、制度化。積極汲取商業(yè)銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)管理方面的經(jīng)驗(yàn)，用法律和制度等管理手段，有效規(guī)避住房公積金個(gè)人貸款的管理風(fēng)險(xiǎn)，以保障住房公積金貸款的管理風(fēng)險(xiǎn)降到最低的限度。

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