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篇1

關(guān)鍵詞：土地開發(fā)股權(quán)收購 風(fēng)險(xiǎn)防范

Abstract：Through the acquisition of equity investments in real estate projects in the form of real estate development enterprises as a common means of access to land, which has a simple procedure, cost savings, developing fast, to avoid fierce competition advantages. But it also has its own risks. In this paper, the acquisition of equity investments in risk and control issues to be analyzed and discussed for real estate investment staff reference.

Key words: Land development Equity acquisition Risk prevention

中圖分類號：F293文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A

隨著當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿地?zé)崆椴粩喔邼q。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了從土地公開招拍掛市場獲取土地儲備外，也常常選擇項(xiàng)目收購的形式來實(shí)現(xiàn)。在實(shí)際操作中，房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目收購行為通常表現(xiàn)為如下三種比較常見的形式：資產(chǎn)收購、股權(quán)收購和合資開發(fā)。其中房地產(chǎn)企業(yè)通過購買有地企業(yè)的股權(quán)間接獲得土地進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā),已成為房地產(chǎn)行業(yè)快速拿地的一種常見方式。

房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)收購，是指收購方收購某一項(xiàng)目公司（僅指為特定房地產(chǎn)項(xiàng)目成立的開發(fā)公司）的股權(quán)，從而成為該項(xiàng)目公司控股股東或者唯一股東，進(jìn)而控制項(xiàng)目公司，并獲取該項(xiàng)目公司名下的土地進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營的模式。股權(quán)收購模式相比其他拿地方式具有如下優(yōu)點(diǎn)：

（1）手續(xù)簡單

一般來說股權(quán)收購只要簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議并根據(jù)公司法規(guī)定辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓的工商變更登記手續(xù)（外商投資企業(yè)還應(yīng)辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓的審批手續(xù)）即可控制、管理整個(gè)項(xiàng)目，手續(xù)簡單。

（2）費(fèi)用節(jié)省、開發(fā)快捷

股權(quán)收購相對直接購買土地資產(chǎn)而言花費(fèi)的稅務(wù)成本最少，直接交易成本最低。且由于項(xiàng)目公司收購一旦辦妥股權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，投資者即可馬上投入資金進(jìn)行后續(xù)開發(fā)建設(shè)，對于境外投資者及境內(nèi)非房地產(chǎn)企業(yè)投資者而言，無需另行成立新的房地產(chǎn)公司。

（3）避免代墊土地出讓金等資產(chǎn)收購中多見的交易風(fēng)險(xiǎn)

土地證是資產(chǎn)收購的必備條件，很多項(xiàng)目擬轉(zhuǎn)讓時(shí)一般因?yàn)槲醇皶r(shí)繳納土地出讓金而無土地證，故轉(zhuǎn)讓方一般要求收購方代墊出讓金以便辦理土地證，代墊資金存在一定風(fēng)險(xiǎn)；而股權(quán)轉(zhuǎn)讓獲取項(xiàng)目與土地證有無并無必然關(guān)聯(lián)，不涉及代墊出讓金。

雖然股權(quán)收購方式具有較多的優(yōu)點(diǎn)，但其自身也有著不得不加以防范的風(fēng)險(xiǎn)。如何在國家法律法規(guī)的框架范圍內(nèi)，盡可能降低企業(yè)的成本和風(fēng)險(xiǎn)，是房地產(chǎn)公司項(xiàng)目投資人員的主要工作。房地產(chǎn)企業(yè)通過股權(quán)收購方式來獲取土地主要面臨的風(fēng)險(xiǎn)有以下幾種：一是股權(quán)轉(zhuǎn)讓存在一定的政策性風(fēng)險(xiǎn)；二是股權(quán)溢價(jià)處理難度較大；三是標(biāo)的企業(yè)的法律、債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較難控制，存在或有負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)。本文將分別從上述各類風(fēng)險(xiǎn)來具體闡述分析各自的風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)涵及防范措施。

房地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓的政策性風(fēng)險(xiǎn)

對于股權(quán)收購房地產(chǎn)項(xiàng)目，政府審批較為寬松。如果不涉及國有股權(quán)、上市公司股權(quán)收購的，一般無須審批。對于涉及國有股權(quán)轉(zhuǎn)讓的，則需要政府部門進(jìn)行審批，審批部門包括負(fù)責(zé)國有股權(quán)管理的部門及其地方授權(quán)部門，審批要點(diǎn)是股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格是否公平、國有資產(chǎn)是否流失。對于涉及上市公司股權(quán)的，審批部門還包括中國證券監(jiān)督管理委員會，審批要點(diǎn)是上市公司是否仍符合上市條件、是否損害其他股東利益、是否履行信息披露義務(wù)等。

對于收購股權(quán)為國有股權(quán)的，除履行一般的股權(quán)收購程序之外，還有轉(zhuǎn)讓程序的特別規(guī)定。首先，需要有國有股東上級主管部門的同意及書面批復(fù)；其次，要由國家認(rèn)可的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對其進(jìn)行資產(chǎn)清查及估價(jià)；再次，國有股權(quán)轉(zhuǎn)讓需要進(jìn)場交易，要在國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易中心進(jìn)行公示，公示后產(chǎn)生兩個(gè)及以上競買者的，還需采取拍賣的形式進(jìn)行。因此在收購國有公司股權(quán)時(shí)，不能僅通過與轉(zhuǎn)讓方達(dá)成收購協(xié)議而完成股權(quán)收購，還需履行相關(guān)程序。這就需要收購方需要了解國家的相關(guān)政策及交易所的流程規(guī)定，防止發(fā)生政策性風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓中的溢價(jià)處理風(fēng)險(xiǎn)

一般項(xiàng)目收購時(shí)雙方都有盈利要求，收購溢價(jià)指在項(xiàng)目收購過程中所支付的實(shí)際金額超過項(xiàng)目賬面成本即可稅前列支成本的部分。收購溢價(jià)在項(xiàng)目納稅申報(bào)中不能進(jìn)開發(fā)成本。

從項(xiàng)目收益看，對轉(zhuǎn)讓方而言，溢價(jià)越高意味著其轉(zhuǎn)讓收益越高但同時(shí)稅負(fù)也較大。對收購方而言，采取股權(quán)轉(zhuǎn)讓，較高的溢價(jià)意味著項(xiàng)目開發(fā)清算時(shí)較高的土地增值稅清繳和總體收益水平的下降。如果項(xiàng)目投資人員在前期不籌劃好股權(quán)溢價(jià)及土增稅的處理問題，項(xiàng)目后期的總體收益水平極有可能低于預(yù)期。因此通過合法合規(guī)方式進(jìn)行溢價(jià)處理符合雙方的利益，并且其本身就屬于稅務(wù)籌劃的范疇。

對于房地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)溢價(jià)的處理，主要是將溢價(jià)部分的資金流出盡量開具可稅前列支的合規(guī)發(fā)票（對村集體等非法人實(shí)體，則只需開具收據(jù)即可）。處理溢價(jià)要結(jié)合付款進(jìn)度和財(cái)務(wù)審計(jì)來進(jìn)行，對收購方而言基本原則是盡量在收購過程中配合付款進(jìn)度完成處理。

標(biāo)的企業(yè)的法律、債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

據(jù)統(tǒng)計(jì)企業(yè)項(xiàng)目并購重組的失敗率高達(dá)70％，而導(dǎo)致失敗的一個(gè)重要原因就在于對企業(yè)收購過程中潛在的法律風(fēng)險(xiǎn)，特別是被收購企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)處理不當(dāng)或沒有防范措施。項(xiàng)目公司的資產(chǎn)負(fù)債表并未反映或者無法反映已經(jīng)發(fā)生的債務(wù)或者潛在的債務(wù)。這可能是由于項(xiàng)目公司惡意隱瞞債務(wù)，或者是由于項(xiàng)目公司的財(cái)務(wù)制度不規(guī)范、存在未入賬債務(wù)，或者是由于或有債務(wù)的大量存在造成的。其中，或有債務(wù)是收購中的最大陷阱，如擔(dān)保之債、票據(jù)責(zé)任之債、產(chǎn)品侵權(quán)或者環(huán)保責(zé)任產(chǎn)生的賠償、未決訴訟或者潛在的訴訟、行政罰款等等。由于其發(fā)生或者處理結(jié)果處于突發(fā)狀態(tài)而無法預(yù)料，并且輕易不為常規(guī)審查所能知悉，如果一旦發(fā)生，就有可能改變項(xiàng)目公司的資產(chǎn)狀況和信用狀況，從而直接影響項(xiàng)目公司的價(jià)值，因而危險(xiǎn)更大。

對于股權(quán)收購房地產(chǎn)項(xiàng)目的法律風(fēng)險(xiǎn)防范，主要有以下幾項(xiàng)措施：

1.通過對項(xiàng)目公司實(shí)施盡職調(diào)查防范風(fēng)險(xiǎn)

盡職調(diào)查是公司股權(quán)收購的一個(gè)重要的、基礎(chǔ)性的環(huán)節(jié)和程序。由收購方委托專業(yè)律師、會計(jì)師以及行業(yè)專家對項(xiàng)目公司進(jìn)行全面的、詳盡的審慎調(diào)查，通過調(diào)查，律師、會計(jì)師以及行業(yè)專家將調(diào)查收集的資料、信息整理匯總，形成盡職調(diào)查報(bào)告，并對收購的可行性、可能存在的法律風(fēng)險(xiǎn)及預(yù)防方案發(fā)表意見，為收購方提供決策依據(jù)。這樣，同時(shí)也可以在并購合同簽訂前對項(xiàng)目公司的財(cái)務(wù)狀況和法律風(fēng)險(xiǎn)有足夠的了解，從而盡最大可能防范風(fēng)險(xiǎn)。簡而言之，盡職調(diào)查在企業(yè)并購中具有從法律上、財(cái)務(wù)上、項(xiàng)目可行性上發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、判斷風(fēng)險(xiǎn)、評估風(fēng)險(xiǎn)的獨(dú)特作用。

因此，收購方應(yīng)當(dāng)聘請律師和會計(jì)師甚至房地產(chǎn)行業(yè)專家對項(xiàng)目公司進(jìn)行全面的調(diào)查，調(diào)查范圍包括但不限于：股東出資、公司的資產(chǎn)、債權(quán)、債務(wù)及或有債務(wù)、對外擔(dān)保、稅務(wù)、重大合同、勞動(dòng)用工、項(xiàng)目投資開況等各個(gè)方面。

2.通過制定完善周密的股權(quán)并購協(xié)議防范風(fēng)險(xiǎn)

股權(quán)收購協(xié)議是并購交易的法律表現(xiàn)，完善、周密的收購協(xié)議條款是主動(dòng)防范各類已知和未知法律風(fēng)險(xiǎn)的重要保障。一般而言，在收購協(xié)議中采用通用條款和特殊條款來保護(hù)股權(quán)收購交易安全。在交易實(shí)踐的過程中，一般是通過設(shè)立一個(gè)共管賬戶來保管收購對價(jià)的價(jià)款。在股權(quán)收購協(xié)議中約定根據(jù)股權(quán)轉(zhuǎn)讓進(jìn)程的不同階段來分期支付相應(yīng)的對價(jià)。為防止項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成后出現(xiàn)未經(jīng)披露的債務(wù)，可以約定保留一定數(shù)額的對價(jià)作為擔(dān)?；蜻`約金。另外也可以約定在被收購項(xiàng)目公司中由轉(zhuǎn)讓方保留一部分股份，使轉(zhuǎn)讓方和收購方成為一個(gè)利益共同體，待經(jīng)過一段時(shí)間項(xiàng)目公司的或有風(fēng)險(xiǎn)逐漸明確后由收購方再行收購轉(zhuǎn)讓方的剩余股權(quán)。

綜上所述，通過股權(quán)收購方式獲取房地產(chǎn)項(xiàng)目，在土地獲取競爭日益激烈的市場現(xiàn)狀下，越來越成為一種常見的土地獲取方式。但在項(xiàng)目操作實(shí)踐中，仍然存在著大量的潛在風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資人員在進(jìn)行項(xiàng)目拓展及股權(quán)投資時(shí)，應(yīng)積極防范及化解可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，在嚴(yán)格控制風(fēng)險(xiǎn)的前提下，加強(qiáng)前期盡職調(diào)查、完善相關(guān)合同條款及監(jiān)督好相應(yīng)的合同履行過程，以保障項(xiàng)目投資的安全進(jìn)行。

參考文獻(xiàn) ：

[1] 孫衛(wèi).股權(quán)收購房地產(chǎn)項(xiàng)目的律師實(shí)務(wù)[J]. 中國律師. 2012(12)