導(dǎo)語：如何才能寫好一篇購房意向書，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

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乙 方：×××

甲、乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，就乙方選定甲方開發(fā)的××水岸二期房屋的有關(guān)事宜，經(jīng)協(xié)商一致，達成如下條款：

一、乙方已選中并決定購買甲方開發(fā)的位于上海市松江區(qū)××路××號樓×××室房屋（以下簡稱“該房屋”），愿意與甲方簽訂本意向書，并同意按本意向書要求與甲方簽訂正式的《商品房預(yù)售合同》。

二、該房屋建筑面積約為×××平方米，最終以房地產(chǎn)測繪機構(gòu)測定的為準。

三、該房屋的單價為人民幣×萬元/平方米（建筑面積），暫定總價款為人民幣×××萬元（大寫：×××萬元整），最終以房地產(chǎn)測繪機構(gòu)測定的建筑面積乘以本意向書約定的單價計算為準，多退少補。

四、本意向書簽訂的同時，乙方應(yīng)當向甲方交納房屋確認金人民幣×萬元。

五、乙方應(yīng)于甲方××水岸二期項目開盤銷售之日起十五日內(nèi)，攜帶本意向書、已交納確認金的收款憑證及乙方之身份證、印章至甲方售樓處（上海市松江區(qū)××路××號）與甲方簽訂正式的《商品房預(yù)售合同》及相關(guān)文件，并按《商品房預(yù)售合同》支付購房款。乙方依據(jù)本意向書支付的確認金轉(zhuǎn)作等額購房款。

甲方項目開盤銷售日以在當?shù)貓蠹埣础段膮R報》的開盤廣告確定的開盤銷售日為準，敬請乙方自行注意。

六、若乙方由委托人代為簽訂《商品房預(yù)售合同》及相關(guān)文件時，人需出示已公證的授權(quán)委托書。

七、如乙方按本意向書約定與甲方簽訂《商品房預(yù)售合同》及相關(guān)文件，并選擇一次性付款方式支付購房款，且在簽訂《商品房預(yù)售合同》的同時全部付清購房款的，甲方在《商品房預(yù)售合同》約定的單價基礎(chǔ)上給予乙方每平方米××××元優(yōu)惠，即優(yōu)惠后的單價為人民幣×萬元/平方米（建筑面積）。

如乙方逾期簽訂《商品房預(yù)售合同》及相關(guān)文件或逾期付款的，則乙方不再享受甲方給予的任何房價優(yōu)惠。乙方已交納的房屋確認金甲方不予退還，作為賠償金賠償甲方的損失。

如乙方選擇銀行按揭貸款或公積金貸款或分期付款方式支付購房款的，則乙方不享受甲方給予的任何房價優(yōu)惠。

八、如乙方逾期未與甲方簽訂正式的《商品房預(yù)售合同》及相關(guān)文件，視為乙方自動放棄該房屋，甲方有權(quán)無需通知乙方而將該房屋另行出售，乙方依據(jù)本意向書已交納的確認金不予退還。

九、本意向書簽訂后，如乙方提出不購買該房屋，乙方已交納的確認金不予退還。

十、乙方已知××水岸二期的相關(guān)開發(fā)建設(shè)手續(xù)，包括《商品房預(yù)售許可證》等正在辦理之中。如因該項目規(guī)劃、設(shè)計變更，致使該房屋不再建設(shè)，本意向書失效；或因規(guī)劃、設(shè)計變更致使該房屋戶型、朝向變化而乙方提出不再購買該房屋的，本意向書失效。以上情況甲方應(yīng)當無息退還乙方已交納的確認金，不再承擔其他責任。

十一、本意向書簽訂后甲方不得另行出售該房屋，除非本意向書約定的另行出售條件具備或本意向書失效。

十二、本意向書僅限于乙方本人享有，不得轉(zhuǎn)讓，《商品房預(yù)售合同》中的買受人應(yīng)當與本意向書中的乙方一致，否則，視為乙方放棄購買該房屋，甲方有權(quán)拒絕與其簽訂《商品房預(yù)售合同》及相關(guān)文件，并有權(quán)將該房屋另行出售。乙方承諾甲方已告知乙方所選定的房屋為商品房，所繳納契稅按辦理該房屋產(chǎn)權(quán)時政府規(guī)定的契稅標準執(zhí)行。

十三、乙方的通訊地址及聯(lián)系方式以本意向書記載為準，為甲方向乙方發(fā)出任何書面通知的唯一地址，乙方保證通訊地址、聯(lián)系電話準確無誤且長期有效，如有變更乙方應(yīng)當以書面形式自變更之時起24小時內(nèi)通知甲方。否則，由此引發(fā)的一切責任由乙方承擔，與甲方無關(guān)。

十四、本意向書經(jīng)甲、乙雙方簽字、蓋章且乙方全額交納確認金之日起生效，在正式的《商品房預(yù)售合同》生效同時失效，乙方同意屆時將本意向書原件交還甲方。

十五、本意向書一式叁份，甲方執(zhí)貳份、乙方執(zhí)一份，具有同等法律效力。

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乙 方：×××

身份證號：×××

電話：×××

通訊地址：×××

篇2

關(guān)鍵詞：貿(mào)易開放；就業(yè)結(jié)構(gòu)；技能偏向型技術(shù)進步；垂直專業(yè)化；中間品貿(mào)易

一、 引言

在過去20年間，國際貿(mào)易推動了全球經(jīng)濟迅猛發(fā)展，根據(jù)世界銀行公布的最新發(fā)展指標數(shù)據(jù)顯示，2012年國際貿(mào)易對GDP的貢獻已經(jīng)達到60.47%，不可避免的貿(mào)易帶來勞動力需求的變化和勞動力的流動。關(guān)于國際貿(mào)易對勞動力市場的影響，美國國內(nèi)產(chǎn)生了大量爭論（Feenstra，2010），這始于20世紀90年代，美國經(jīng)濟學(xué)期望弄清楚工資不平等迅速加劇背后的深層次原因（D.H.Autor、D.Dorn & G.H.Hanson，2013），這類爭論大致圍繞三個方向：貿(mào)易開放對工資、就業(yè)數(shù)量及結(jié)構(gòu)、勞動力彈性的影響。對于貿(mào)易開放影響工資以及勞動力彈性進行研究的文獻非常之多，但是至今關(guān)于貿(mào)易如何影響一國就業(yè)結(jié)構(gòu)的理論機制尚存沒有統(tǒng)一定論（唐東波，2011）。本文通過對國際貿(mào)易影響就業(yè)結(jié)構(gòu)的研究脈絡(luò)進行梳理，希望在更細致的層面梳理貿(mào)易對就業(yè)結(jié)構(gòu)的研究。

二、 國內(nèi)外研究脈絡(luò)述評

1. Heckscher-Ohlin貿(mào)易模型與就業(yè)結(jié)構(gòu)。傳統(tǒng)的Heckscher-Ohlin貿(mào)易模型（即H-O模型）在解釋貿(mào)易開放影響一國高技能工人與低技能工人的不同需求提供了基本的思想。H-O模型基于嚴格的假設(shè)得出結(jié)論即如果一國擁有相對富裕的某種生產(chǎn)要素，那么貿(mào)易后一國出口密集使用其豐裕生產(chǎn)要素的產(chǎn)品，進口密集使用其相稀缺生產(chǎn)要素的商品。在此基礎(chǔ)上，斯托珀-薩繆爾森進一步提出S-S定理認為貿(mào)易引起收入分配產(chǎn)生變化：發(fā)達國家的豐裕要素是資本，稀缺要素是勞動力，因而發(fā)達國家在生產(chǎn)密集使用低技能勞動力的產(chǎn)品上不具有比較優(yōu)勢，從而減少對低技能勞動力的需求，高技能勞動力的就業(yè)傾向于上升。

針對發(fā)達國家情況，關(guān)于國際貿(mào)易與技能工人就業(yè)的研究大致驗證了H-O模型的結(jié)論。Schumacher（1984）利用歐共體六個國家的數(shù)據(jù)和投入產(chǎn)出模型發(fā)現(xiàn)發(fā)達國家與發(fā)展中國家的貿(mào)易導(dǎo)致低技能勞動力就業(yè)比例下降。Wood（1991）驗證了南北貿(mào)易會減少對發(fā)達國家低技能工人的需求。Wood（1995）提出發(fā)達國家與發(fā)展中國家的貿(mào)易導(dǎo)致對低技能工人的相對需求下降了20%。Borjas，F(xiàn)reeman和Katz（1992）認為20世紀80年代的貿(mào)易逆差導(dǎo)致美國低技能工人就業(yè)下降。Sachs和Shatz（1996）分析了美國和發(fā)展中國家的貿(mào)易，認為與發(fā)展中國家的貿(mào)易導(dǎo)致美國對于低技能勞動者的需求降低。

H-O模型在研究貿(mào)易開放引起的不同技能勞動力需求的變化方面提供了最直接的理論基礎(chǔ)，但是該理論模型也存在種種弊端，也提出一個令人困惑的難題：傳統(tǒng)模型認為貿(mào)易開放相對高技能勞動者而言，會給發(fā)展中國家的低技能勞動者帶來更多收益，從而引起不平等的下降；然而過去三十年的經(jīng)驗表明，這種不平等無論在發(fā)展中國家還是發(fā)達國家都并沒有下降（Goldberg & Pavcnik，2007），因而經(jīng)濟學(xué)家尋求更為有效的理論來解釋貿(mào)易開放對就業(yè)結(jié)構(gòu)的影響。

2. 技能偏向型技術(shù)進步與就業(yè)結(jié)構(gòu)。在19世紀90年代，把美國和OECD國家日益嚴重的工資溢價現(xiàn)象和技能工人相聯(lián)系的文獻非常多。假設(shè)勞動是異質(zhì)性的，技術(shù)與勞動是互補或者替代關(guān)系，Violant編撰《新帕爾格雷夫經(jīng)濟學(xué)詞典》時定義“技能偏向型技術(shù)進步”為：新技術(shù)與技能互補情況下，技術(shù)進步通過提高技能勞動相對于非技能勞動的生產(chǎn)率（或邊際產(chǎn)出），從而提高了對于技能勞動的相對需求，那么這種技術(shù)進步稱之為技能偏向型技術(shù)進步。

Katz和Autor（1999）估計美國高中輟學(xué)生（低技能工人）的實際工資在1963RH ～1995年間持續(xù)下降（下降了4.5%），而大學(xué)畢業(yè)生（高技能工人）的實際工資卻飛速上升（提高了22.4%）。Sánchez-Páramo C和Schady（2003）針對拉丁美洲的五個國家（阿根廷、巴西、智利、哥倫比亞、墨西哥）的研究發(fā)現(xiàn)當拉丁美洲的這些國家開始大量進口時，會增加對高技能勞動者的需求。Robbins（1996）提出由于存在足夠的技能工人，公司發(fā)現(xiàn)創(chuàng)造出針對此群體的工作能夠有利可圖，因而增加了對于技能工人的需求。Autor，Katz和Krueger（1998）使用簡單的供給-需求模型分析美國勞動力市場：自20世紀70年代開始由于技術(shù)偏向型科技的廣泛應(yīng)用，對高技能工人相對需求增加。Autor，Levy和Murname（2003）利用美國1960年～1998年的數(shù)據(jù)，表明技術(shù)進步替代了一部分低技術(shù)勞動力代表的標準化操作工作（Routine Cognitive Tasks），提高了對于高技能勞動力的需求（Non-routine Cognitive Tasks）。Acemoglu（1996、2002、2003）提出貿(mào)易的開放會引起技能偏向型技術(shù)進步，而這種技術(shù)進步會帶來對于技能工人總體需求的提升。Burstein和Vogel（2011）使用定量的一般均衡貿(mào)易模型來分析貿(mào)易對于高技能工人和低技能工人的影響。

這些文獻在不同程度上都驗證了高技能勞動力需求的增加，會導(dǎo)致就業(yè)結(jié)構(gòu)和工資發(fā)生升級。H-O-S貿(mào)易開放模型和技能偏向型技術(shù)進步理論都試圖解釋技能溢價現(xiàn)象，在過去的幾十年間經(jīng)濟學(xué)家就此問題進行了大量的分析（Feenstra & Hanson，1999），現(xiàn)在學(xué)者更傾向于用此兩種理論共同解釋貿(mào)易和就業(yè)之間的關(guān)系。

3. 垂直專業(yè)化與就業(yè)結(jié)構(gòu)。在過去的十年間，國際貿(mào)易又有了極大的增長以及國際貿(mào)易模式發(fā)生了重要的變革（J.Amador & S.Cabral，2009）。Athukotala和Yamashita（2006）等學(xué)者認為貿(mào)易的通信技術(shù)改進、技術(shù)性貿(mào)易壁壘的減少以及生產(chǎn)工序在不同國家專業(yè)生產(chǎn)，使得生產(chǎn)環(huán)節(jié)跨越國界，把國際生產(chǎn)分割為更小的切片（工序）分布于不同的國家（區(qū)段），這就是“國際垂直專業(yè)化分工（Vertical Specialization）”。垂直專業(yè)化一方面模糊了商品市場和貿(mào)易的區(qū)別，另一方面帶來了生產(chǎn)要素的流動，這種方式帶來貿(mào)易增長，也不可避免影響到不同技能水平勞動者就業(yè)。

Feenstra和Hanson（1995）采用了一個投入品的連續(xù)統(tǒng)模型（Continuum of Inputs）來分析垂直專業(yè)化對就業(yè)結(jié)構(gòu)的影響：在該模型中每一種投入（Input）“z”中都包含高技能勞動（Skilled Workers）和低技能勞動（Unskilled Workers）的組成，根據(jù)使用高技能勞動與低技能勞動的比例，從而產(chǎn)品生產(chǎn)過程中國際垂直專業(yè)化分工活動也有所不同，最終將使發(fā)達國家和發(fā)展中國家同時提高對本國熟練勞動力的相對需求。Anderton和Brenton（1999）使用了英國4分位行業(yè)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，當英國從低收入國家進口時會導(dǎo)致本國低技能勞動者就業(yè)份額下降。Strauss-Kahn（2002、2003）建立了理論模型和實證模型來分析垂直專業(yè)化對法國勞動力就業(yè)結(jié)構(gòu)造成的影響，結(jié)果表明垂直專業(yè)化導(dǎo)致法國制造業(yè)低技能工人就業(yè)份額明顯下降。Helg和Tajoli（2005）使用20世紀90年代的意大利和德國數(shù)據(jù)來分析垂直專業(yè)化對勞動力市場的影響，實證分析結(jié)果顯示垂直專業(yè)化提高了意大利的熟練工人對非熟練工人占比。Dluhosch（2006）明確指出垂直專業(yè)化會導(dǎo)致勞動力市場整體福利的提升，從而低技能勞動者和高技能勞動者都能從中獲利，并且低技能工人獲利更多。

國內(nèi)學(xué)者王中華、梁俊偉（2008）認為中國在垂直專業(yè)化過程中承接了發(fā)達國家的工序，最終帶來對熟練工人需求的增加。臧旭恒、趙明亮（2011）改進垂直專業(yè)化分工的測算方法，利用中國22個工業(yè)行業(yè)面板數(shù)據(jù)進行實證分析發(fā)現(xiàn)垂直專業(yè)化從總體上降低了對中國熟練工人的相對需求，增加了非熟練工人的相對需求，尤其是在中低技術(shù)行業(yè)。

然而垂直專業(yè)化過程中伴隨著原材料和中間產(chǎn)品的跨國生產(chǎn)（Hummels、Ishii & Yi，2001），導(dǎo)致中間品貿(mào)易在國際貿(mào)易中的比重不斷攀升（Audet，1996；Campa，2001；Glass et al.，2001）；國內(nèi)唐宜紅、馬風濤（2009）也從中間品貿(mào)易的角度，通過實證分析提出中國參與國際垂直專業(yè)化分工過程中，帶來非熟練勞動力相對就業(yè)提高，熟練勞動力相對就業(yè)的下降。因而必須進一步分析中間品貿(mào)易對勞動力就業(yè)結(jié)構(gòu)的影響。

4. 中間品貿(mào)易與就業(yè)結(jié)構(gòu)。之前的文獻大多只關(guān)注最終產(chǎn)品貿(mào)易，而忽視中間產(chǎn)品生產(chǎn)和外包（P.Egger，2006），最近越來越多的文獻關(guān)注垂直專業(yè)化過程（或者外包、國際生產(chǎn)分割、價值鏈切片）中間品貿(mào)易及其技術(shù)偏向性對相對工資及就業(yè)的影響（Krugman，1995；Slaughter，2000；H.Egger & P.Egger，2003），比如Feenstra和Hanson（1995、1996、1997、2003）將研究焦點放在中間產(chǎn)品投入在貿(mào)易中日益重要的位置（Goldberg & Pavcnik，2007）。

Hummels等（2001）利用中間品為計算垂直專業(yè)化率提供了一個方法：通過使用十個OECD國家和四個新興市場國家的投入產(chǎn)出表（1968年～1990年），將一國進口中間品分離，分別用于國內(nèi)消費和出口品生產(chǎn)，從而提出了垂直專業(yè)化水平的計算方法，垂直專業(yè)化率可由出口產(chǎn)品中的進口中間品價值與其在總產(chǎn)出中的比值表示。根據(jù)Hummels等（2001）對垂直專業(yè)的定義：國家一生產(chǎn)中間產(chǎn)品，出口到國家二；國家二把從國家一進口的中間產(chǎn)品與資本、勞動相結(jié)合，然后再與本國內(nèi)生產(chǎn)的中間產(chǎn)品組合在一起形成最終產(chǎn)品；最終產(chǎn)品一部分被國內(nèi)消費，另一部分出口到國外；這就是一個垂直專業(yè)化過程。

Feenstra和Hanson（1999、2001）強調(diào)中間產(chǎn)品貿(mào)易對于就業(yè)和工資的影響遠大于最終消費品貿(mào)易的影響。Anderton和Brenton（1998）在研究外包對英國就業(yè)的影響時發(fā)現(xiàn)，英國從低收入國家進口中間產(chǎn)品，會導(dǎo)致英國低技能勞動者相對工資和就業(yè)都下降。H.Egger和P.Egger（2003）使用了澳大利亞20個工業(yè)行業(yè)的面板數(shù)據(jù)進行實證分析發(fā)現(xiàn)，許多小型西歐國家尤其會通過從東歐國家進口中間品來進行貿(mào)易往來，如果東道國勞動力市場是完全競爭的，那么中間品進口會增加對于高技能工人的工資，但是對于高技能勞動力和低技能勞動力的就業(yè)并沒有顯著影響。C.Driver、A.Kilpatrick和B.Naisbitt（1986）使用投入產(chǎn)出模型框架，研究英國與新興工業(yè)化國家及歐共體之間制造業(yè)貿(mào)易的擴張對其就業(yè)的效應(yīng)，這種效應(yīng)分為由貿(mào)易變動帶來的產(chǎn)業(yè)變動直接效應(yīng)和中間品貿(mào)易引致的產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品變動間接效應(yīng)（在總就業(yè)效果中高達35%～46%），通過測算1979年平衡貿(mào)易增長的結(jié)果發(fā)現(xiàn)與歐共體或新興工業(yè)化國家的貿(mào)易會對英國的就業(yè)產(chǎn)生微小的負向影響A.M. Fernandes（2007）通過對哥倫比亞工業(yè)行業(yè)的研究發(fā)現(xiàn)，中間品進口帶來了國內(nèi)技術(shù)水平的提升和勞動力生產(chǎn)力的提高。

在國內(nèi)盛斌、馬濤（2008）利用中國工業(yè)行業(yè)動態(tài)面板數(shù)據(jù)進行分析，認為中間品貿(mào)易會對中國勞動力需求狀況產(chǎn)生影響，具體而言中間品出口導(dǎo)致中國勞動力需求增加、中間品進口對國內(nèi)勞動力具有替代作用。唐東波（2012）利用2004年中國工業(yè)企業(yè)微觀數(shù)據(jù)分析垂直專業(yè)化對中國勞動力就業(yè)結(jié)構(gòu)的影響，實證結(jié)果證明從OECD等發(fā)達國家進口的中間品份額上升，會導(dǎo)致中國制造業(yè)高技能勞動力就業(yè)比例增加；而從亞非拉等低收入國家進口中間品份額的提升則對國內(nèi)就業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生負向影響（高技能勞動力就業(yè)下降）。

從垂直專業(yè)化的研究拓展到中間品貿(mào)易，進一步把貿(mào)易開放影響就業(yè)結(jié)構(gòu)的原因進行了解釋，而且考慮了到低收入國家在國際貿(mào)易價值鏈中承接中間品進行生產(chǎn)的現(xiàn)實。然而除了以上解釋路徑之外，還有經(jīng)濟學(xué)家從國際貿(mào)易對就業(yè)的作用機制來進行分析，從更多維度分析貿(mào)易開放對就業(yè)結(jié)構(gòu)的影響。

5. 國際貿(mào)易作用機制與就業(yè)結(jié)構(gòu)。國際貿(mào)易對就業(yè)的作用機制可以兩個思路角度梳理：第一是從國際貿(mào)易制度因素對就業(yè)產(chǎn)生影響的角度來進行分析，在傳統(tǒng)HOS模型的框架，僅在充分就業(yè)的前提下進行分析，隨著理論和現(xiàn)實的發(fā)展，學(xué)者們紛紛擴充基本假定，把假設(shè)擴展到存在失業(yè)情況下國際貿(mào)易對就業(yè)的影響。最低工資模型、搜尋模型、效率工資模型就是從勞動力市場角度進行分析。代表性研究包括Kruegar（1983）改進了Harris和Todaro（1970）的最低工資分析框架，指出在開放經(jīng)濟條件下，城市最低工資的提高將導(dǎo)致城市資本密集度上升，從而城市部門的就業(yè)人數(shù)下降；Davidson、Martin和Matusz（1988、1999）設(shè)定了一個搜尋模型，通過建立一個存在搜尋部門 的模型來分析國際貿(mào)易對于就業(yè)的影響，研究發(fā)現(xiàn)資本密集型大國和勞動密集型小國的貿(mào)易會帶來總失業(yè)的增加；Matusz（1994）在經(jīng)典的效率工資模型框架（Shapiro、Stiglitz，1984）下進行改進，發(fā)現(xiàn)貿(mào)易政策會導(dǎo)致就業(yè)結(jié)構(gòu)和就業(yè)數(shù)量產(chǎn)生變化。

第二是從國際貿(mào)易結(jié)構(gòu)因素對就業(yè)產(chǎn)生影響的角度來進行分析，Kletzer（2002、2005）指出進口份額的變化通過產(chǎn)品需求的變化，導(dǎo)致就業(yè)和工作機會的損失，正是在那些進口份額急劇增加的產(chǎn)業(yè)可以看到進口的流動與國內(nèi)就業(yè)、工作損失之間存在聯(lián)系；周申和李春梅（2006）、周申和李可愛等（2012）基于中國工業(yè)部門的數(shù)據(jù)，分析了中國工業(yè)制成品貿(mào)易結(jié)構(gòu)變動對就業(yè)結(jié)構(gòu)變動的影響，結(jié)果顯示偏向資本技術(shù)密集型產(chǎn)品的貿(mào)易結(jié)構(gòu)變動不利于就業(yè)，并且使國內(nèi)就業(yè)結(jié)構(gòu)更加偏向熟練勞動。

不管是國內(nèi)還是國外學(xué)者都對貿(mào)易的就業(yè)效應(yīng)進行了理論和實證分析，然而上述文獻也存在不足之處，很多文獻都考察發(fā)達國家與發(fā)展中國家的貿(mào)易對發(fā)展中國家就業(yè)的影響，卻忽視了發(fā)達國家的就業(yè)結(jié)構(gòu)也會受到貿(mào)易開放的影響這一研究視角。

三、 總結(jié)與研究展望

貿(mào)易開放對勞動力市場影響的研究從要素稟賦理論創(chuàng)立至今，經(jīng)濟學(xué)家從國際經(jīng)濟學(xué)和勞動經(jīng)濟學(xué)角度進行了大量分析和研究推進（周申等，2007），這有助于交叉學(xué)科的發(fā)展，也對國際貿(mào)易政策、國內(nèi)就業(yè)政策的制定起到了理論支撐作用。然而值得引起注意的是，今后研究還可以從三個方面繼續(xù)擴展：首先如果考慮到諸如中國這樣一般貿(mào)易與加工貿(mào)易并存的雙重制度（唐東波，2012），之前文獻鮮有從一般貿(mào)易和加工貿(mào)易的角度分析貿(mào)易對就業(yè)結(jié)構(gòu)的影響，未來可以通過實證分析做出更有力的解釋和說明；第二大多數(shù)文獻研究國際貿(mào)易整體對一個就業(yè)結(jié)構(gòu)變化的影響，鮮有文獻從雙邊貿(mào)易角度進行分析，而隨著國家間貿(mào)易聯(lián)系的加強，甚至有些國家貿(mào)易壁壘的提高，都使得在雙邊貿(mào)易環(huán)境下研究部門進出口的結(jié)構(gòu)性對就業(yè)結(jié)構(gòu)變動具有十分重要的現(xiàn)實意義；第三現(xiàn)有文獻多數(shù)以工業(yè)制成品貿(mào)易為研究對象，但是隨著貿(mào)易深入，國際貿(mào)易范圍拓展到不同種類的產(chǎn)品，如果能進一步對產(chǎn)品類別的劃分，區(qū)分了一般貿(mào)易和中間品貿(mào)易將使得研究更加細化、測算更加準確。

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基金項目：教育部人文社會科學(xué)重點研究基地重大項目“后危機時代的跨國公司投資、國際資本流動趨勢與我國外資政策”（項目號：12JJD790048）；中央高?；究蒲袠I(yè)務(wù)費專項資金資助項目“全球化、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)差異與區(qū)域勞動力市場”（項目號：NKZXA1403）。

篇3

關(guān)鍵詞：實踐目標；問題導(dǎo)向；教育技術(shù)學(xué)；實踐方法論

中圖分類號：G40-05 文獻標志碼：A 文章編號：1673-8454（2014）19-0041-04

一、引言

“我國電化教育發(fā)展是先有電化教育這個事，后有電化教育這個名，再有電化教育這個學(xué)”。[1]在我國電化教育學(xué)產(chǎn)生之前，電化教育在社會領(lǐng)域已經(jīng)存在了，之所以電化教育首先在社會領(lǐng)域發(fā)揮作用，主要是由于它的本質(zhì)特征――以解決實際問題為導(dǎo)向決定的。[2]從國外教育技術(shù)定義的發(fā)展來看，由AECT（The Association for Eudcational Communications and Technology）94定義到AECT05定義也一直強調(diào)教育技術(shù)的實踐性。所以說實踐性一直是教育技術(shù)學(xué)的一個重要特性。教育技術(shù)學(xué)實踐不僅僅是教育技術(shù)學(xué)理論的來源，也是教育技術(shù)學(xué)價值的具體體現(xiàn)。

長期以來，在教育技術(shù)學(xué)實踐中，由于普遍持一種“技術(shù)思維或技術(shù)邏輯”，我們更多關(guān)注的是技術(shù)手段和媒體工具，而較少關(guān)注教育技術(shù)要解決的問題或目的，往往去追求媒體技術(shù)的更替、翻新。教育技術(shù)人員不按照具體的教學(xué)情境，創(chuàng)造性地運用教育技術(shù)理論來解決教學(xué)問題，而是機械地照搬照抄，這說明教育技術(shù)的實踐領(lǐng)域缺乏合適的方法論。[3]從以問題為導(dǎo)向的科學(xué)方法論視角，本文對教育技術(shù)學(xué)實踐方法論做了探索，提出構(gòu)建以問題為導(dǎo)向的教育技術(shù)學(xué)方法論。

二、以技術(shù)應(yīng)用為導(dǎo)向?qū)嵺`的不足

1.實踐應(yīng)用跟風

教育技術(shù)學(xué)是一門實踐性很強的學(xué)科，所以，實踐和對實踐的反思永遠都是形成教育技術(shù)知識的重要途徑。[4] 從哲學(xué)看，實踐是認識的來源、是認識發(fā)展的根本動力、是認識的根本目的、是檢驗認識正確與否的唯一標準；同時，認識也影響實踐，正確的認識對實踐有巨大的指導(dǎo)作用，錯誤的認識則會把實踐引向歧途。[5]教育技術(shù)學(xué)從誕生至今一直重視實踐性，理應(yīng)積累了很多認識來指導(dǎo)教育技術(shù)學(xué)實踐活動。但是，現(xiàn)實卻恰恰相反，呈現(xiàn)出教育技術(shù)學(xué)的理論與實踐脫節(jié)，理論空洞不能指導(dǎo)實踐的現(xiàn)狀。[6]有人曾批評教育技術(shù)學(xué)專業(yè)是個“趕時髦”的專業(yè)，當一種新興技術(shù)出現(xiàn)之后，教育技術(shù)學(xué)研究者總會迅速地嘗試將之應(yīng)用于各種教學(xué)中，并且圍繞該技術(shù)的各種應(yīng)用性研究也就紛紛出現(xiàn)。楊開成教授分析這種現(xiàn)象認為：一方面與信息技術(shù)的迅猛發(fā)展密切相關(guān)：另一方面也與唯媒體技術(shù)論長期占據(jù)教育技術(shù)研究主流有關(guān)。[7]這種技術(shù)應(yīng)用導(dǎo)向的教育技術(shù)實踐在消耗了大量資金、 背負了過多期待之后卻并未對實踐產(chǎn)生多少根本性的影響，只是陷入一種“被寄予對教育進行革命的巨大期望在學(xué)校中大規(guī)模實施尖端技術(shù)數(shù)十年后被證明期望落空”的怪圈之中。[8][9]大量研究表明教育技術(shù)遠未實現(xiàn)人們期望它能夠發(fā)揮的那些潛能，近年來對于教育技術(shù)的有效性的質(zhì)疑甚至還有所增加。[10]

2.不利于理論的形成

以技術(shù)應(yīng)用為導(dǎo)向的教育技術(shù)學(xué)實踐，導(dǎo)致教育技術(shù)學(xué)的研究內(nèi)容存在“跟風”的現(xiàn)象?？偸请S著外界的信息技術(shù)產(chǎn)品興衰而變化。由于這種“跟風”的研究更多的是獲得某一特定技術(shù)在教學(xué)中應(yīng)用的經(jīng)驗，而不是針對某一特定教育教學(xué)問題利用技術(shù)解決的經(jīng)驗，這就很難上升到解決某一教學(xué)問題需要的理論。因此很難從這種以技術(shù)應(yīng)用為導(dǎo)向的教育技術(shù)學(xué)實踐中反思總結(jié)出能稱得上理論的知識，同時這種研究的不斷深入沒有自身發(fā)展的邏輯，總是受到外界“技術(shù)”更新的影響。每個教育技術(shù)學(xué)研究者，由于對以技術(shù)為導(dǎo)向的教育技術(shù)學(xué)實踐進行反思時進入的角度不同，會得出不同的發(fā)展邏輯，而這些研究深入發(fā)展的邏輯不是教育技術(shù)學(xué)研究問題本身發(fā)展的邏輯，其實是外界“技術(shù)”應(yīng)用興衰變化的邏輯。這也是為什么教育技術(shù)學(xué)發(fā)展至今沒有形成一個大家公認的理論體系的重要原因。

3.不利于形成實踐規(guī)范

教育技術(shù)學(xué)實踐方法論是教育技術(shù)學(xué)實踐方法的元方法，是一個程序化的過程，當方法論進入人的觀念領(lǐng)域成為指導(dǎo)實踐活動的觀念時，就具有了實踐規(guī)范的功能和意義。因此，它是形成教育技術(shù)學(xué)實踐規(guī)范的前提。而實踐規(guī)范的功能是使實踐活動以一定的方式保持在一定范圍內(nèi)并且自覺和有效地趨向一定的目的，從而實現(xiàn)對于人的實踐活動的導(dǎo)向、激勵、約束、調(diào)節(jié)、控制等。[11]

以技術(shù)應(yīng)用為導(dǎo)向的教育技術(shù)學(xué)實踐還存在另外一個缺點就是不能形成一個統(tǒng)一的共教育技術(shù)學(xué)從業(yè)者借鑒的實踐規(guī)范。這就導(dǎo)致教育技術(shù)學(xué)領(lǐng)域的從業(yè)者面對一向具體的工作時不知道從什么地方入手，不知道應(yīng)該怎么做，只能是根據(jù)經(jīng)驗或者生搬硬套自己見過的應(yīng)用方式或者別人實踐過的方式。要從教育技術(shù)學(xué)實踐中反思總結(jié)形成自己的理論，構(gòu)建教育技術(shù)學(xué)理論體系，首先要形成一套能夠為教育技術(shù)學(xué)從業(yè)者所共同遵從的實踐規(guī)范。實踐規(guī)范為教育技術(shù)學(xué)實踐者從事的實踐活動提供依據(jù)、尺度和標準，規(guī)范方法論的使用，促進實踐活動的發(fā)展。

三、問題在科學(xué)研究和實踐中的價值

“問題”是科學(xué)認識論和方法論中一個十分重要的基本概念或范疇。科學(xué)家和哲學(xué)家歷來也非常重視“問題”在科學(xué)研究中的作用?？茖W(xué)的歷史啟示我們，科學(xué)研究不但“始于”問題，而且正是“問題”推動研究，問題的不斷深入引導(dǎo)研究的不斷深入發(fā)展。[12]

“問題”對科學(xué)研究如此重要，但是對實踐有何作用？要回答這個問題首先要知道什么是“問題”。關(guān)于問題的界定我國學(xué)者林定夷做了一個定義：某個給定的智能活動過程的當前狀態(tài)與智能主體所要求的目標狀態(tài)之間的差距。從問題的定義我們可以看到，當我們談到“問題”時，總是預(yù)設(shè)了智能主體的某種目標。任何實踐活動都具有目的性，正如康德所說：“并非每種活動都叫做實踐，而是只有其目的的實現(xiàn)被設(shè)想為某種普遍規(guī)劃過程的原則之后果的，才叫做實踐”，而實踐目標是實踐目的的進一步的具體化表述。[13][14]當我們在實踐過程中設(shè)定了目標無形中也就產(chǎn)生了“問題”，因此，對“問題”的解決是引導(dǎo)實踐向目標邁進的動力。教育技術(shù)學(xué)實踐活動也是具有目的性的，那么教育技術(shù)學(xué)實踐活動也就成了一個“問題解決”的過程。這個“問題解決”的過程也是教育技術(shù)學(xué)理論發(fā)現(xiàn)的主要源泉。

四、以問題為導(dǎo)向的教育技術(shù)學(xué)實踐方法論

教育技術(shù)學(xué)實踐過程是一個“問題解決”過程，因此在教育技術(shù)學(xué)實踐中我們首先應(yīng)該找到“問題”。教育技術(shù)學(xué)中“問題”的產(chǎn)生是由教育技術(shù)學(xué)實踐的目的性決定的，實踐目標是實踐目的進一步的具體化表述。所以，我們先要明確教育技術(shù)學(xué)實踐的目標。

目前普遍認為教育技術(shù)學(xué)實踐目標是實現(xiàn)教學(xué)優(yōu)化。[15][16]教育技術(shù)學(xué)的實踐活動怎樣才能實現(xiàn)教學(xué)優(yōu)化？從教育技術(shù)學(xué)的研究范圍我們可以看出主要是利用信息技術(shù)特別是現(xiàn)代信息技術(shù)對教學(xué)相關(guān)要素進行改變，達到教學(xué)結(jié)構(gòu)的改變，最終實現(xiàn)教學(xué)優(yōu)化的功能。[17]也就是說信息技術(shù)在這些領(lǐng)域的應(yīng)用是實現(xiàn)教學(xué)優(yōu)化目標的途徑，而在這些領(lǐng)域應(yīng)用信息技術(shù)的過程就是教育技術(shù)學(xué)實踐的過程和內(nèi)容，那么信息技術(shù)在這些領(lǐng)域應(yīng)用之前的現(xiàn)狀與我們期望要達到的狀態(tài)就形成了我們教育技術(shù)學(xué)實踐要解決的“問題”。

通過教育技術(shù)學(xué)實踐目標找到了教育技術(shù)學(xué)實踐“問題”，而教育技術(shù)學(xué)實踐過程則是依據(jù)一定的原理或知識，恰當?shù)乩眯畔⒓夹g(shù)形成解決問題的方案，最后通過實施解決問題的過程。在這個過程中我們這就形成了“確定目標形成問題確定方案（選擇技術(shù)）解決問題（應(yīng)用技術(shù)）反饋評價（對技術(shù)選擇和應(yīng)用過程的評價）”的問題解決的邏輯過程。這種問題解決的實踐邏輯過程避免了之前“技術(shù)應(yīng)用發(fā)現(xiàn)問題探索研究”這種技術(shù)應(yīng)用為導(dǎo)向的實踐中盲目的技術(shù)應(yīng)用。“確定目標形成問題確定方案（選擇技術(shù)）解決問題（應(yīng)用技術(shù)）反饋評價（對技術(shù)選擇和應(yīng)用過程的評價）”只有這樣才能發(fā)揮教育技術(shù)學(xué)的作用，不然教育技術(shù)學(xué)實踐也只是成了技術(shù)的簡單更替嘗試的過程，失去教育技術(shù)學(xué)存在的價值和意義。

在以問題為導(dǎo)向的教育技術(shù)學(xué)實踐過程中，對信息技術(shù)的應(yīng)用總是選擇性的、有目的性的，因此在信息技術(shù)應(yīng)用過程中不斷的總結(jié)和反思，就會逐漸形成解決某一教學(xué)問題需要的理論而不是獲得某一特定技術(shù)在教學(xué)中應(yīng)用的經(jīng)驗。

以問題為導(dǎo)向的教育技術(shù)學(xué)實踐，強調(diào)教育技術(shù)學(xué)實踐是一個問題解決過程。問題解決不僅是一個復(fù)雜的行為過程，也是一個系統(tǒng)過程。系統(tǒng)科學(xué)家霍爾從系統(tǒng)的角度提出了問題解決的三維模型，他把問題解決的過程從知識維度、時間維度、邏輯維度分別做了劃分，以霍爾的問題解決三維模型為依據(jù)，我們提出了以問題為導(dǎo)向的教育技術(shù)學(xué)實踐方法論的三維模型結(jié)構(gòu)，如圖所示。

1.邏輯維度

邏輯維度就是形成實踐活動的規(guī)范流程，前面對以問題為導(dǎo)向的教育技術(shù)學(xué)實踐的分析是從問題解決步驟維度，即邏輯維度對其分析的。在這個維度可以把教育技術(shù)學(xué)實踐過程做一劃分，劃分為確定目標、形成問題、確定方案、解決問題、反饋評價五個階段。明確目標主要是思考我們在教學(xué)中應(yīng)用信息技術(shù)要達到一個什么效果，形成問題則是根據(jù)要達到的效果分析存在的需要解決的問題；確定方案則是根據(jù)存在的問題運用相關(guān)理論知識選擇恰當?shù)募夹g(shù)并形成技術(shù)應(yīng)用的方式方法，即形成解決問題的方案；解決問題是把形成的問題解決方案實施的過程，也就是把選擇恰當?shù)募夹g(shù)應(yīng)用于實踐解決問題的過程；反饋評價主要是反思在解決問題時選擇和應(yīng)用的技術(shù)是不是恰當，應(yīng)用效果如何等。

2.時間維度

時間維度則是實際的實踐過程階段劃分，從教育技術(shù)學(xué)實踐過程的時間維度看，任何一個教育技術(shù)學(xué)問題形成和解決都離不開分析過程，明確了問題后就要對問題解決方案進行設(shè)計開發(fā)然后應(yīng)用于解決問題的過程中，并且在每個問題解決過程中離不開管理和反思總結(jié)的過程，即管理和評價過程，時間維度的評價是一個總結(jié)性評價，而邏輯維度的反饋評價主要是問題解決過程中的形成性評價。因此，從教育技術(shù)學(xué)實踐的時間維度我們還是可以把它劃分為分析、設(shè)計開發(fā)、利用、管理、評價五個階段。

3.知識維度

知識維度則是在實踐過程和實踐規(guī)范的各個步驟中需要用到的知識。教育技術(shù)學(xué)實踐是教育技術(shù)學(xué)理論的綜合應(yīng)用，從知識維度看，教育技術(shù)學(xué)實踐離不開教育技術(shù)學(xué)理論知識，無論是在信息技術(shù)的設(shè)計開發(fā)階段還是利用階段到最后的管理評價階段都需要教育技術(shù)學(xué)理論知識的指導(dǎo)。

教育技術(shù)學(xué)實踐主要解決的是教育教學(xué)問題，而教育教學(xué)問題往往是一些復(fù)雜的問題，對復(fù)雜的教育技術(shù)學(xué)問題，人們可以借助于系統(tǒng)工程的方法，還可以通過定義系統(tǒng)和子系統(tǒng)的方法來定義問題和問題解決空間。作者認為：無論是簡單的教育技術(shù)學(xué)實踐問題還是復(fù)雜的教育技術(shù)學(xué)實踐問題，都可以按以問題為導(dǎo)向的實踐方法論來統(tǒng)一和規(guī)范我們的實踐活動。

五、以問題為導(dǎo)向的教育技術(shù)學(xué)實踐的特點

以問題為導(dǎo)向的教育技術(shù)學(xué)實踐與技術(shù)應(yīng)用導(dǎo)向的教育技術(shù)學(xué)實踐相比較具有以下的特點：

1.把教育技術(shù)學(xué)實踐從比較強調(diào)“媒體技術(shù)”轉(zhuǎn)移到用適合的技術(shù)解決教育教學(xué)問題上來

以問題為導(dǎo)向的教育技術(shù)學(xué)實踐強調(diào)以教育教學(xué)中實際問題的解決為出發(fā)點，選擇性的、有目的性的使用技術(shù)，對技術(shù)進行設(shè)計利用，從而擺脫了實踐中隨著技術(shù)發(fā)展盲目的崇拜和利用新技術(shù)的現(xiàn)象。

2.利于形成實踐規(guī)范，實現(xiàn)教育技術(shù)學(xué)實踐效益最大化

實踐規(guī)范產(chǎn)生于實踐活動及其過程，實踐目的是生成實踐規(guī)范的直接觀念原因。以問題為導(dǎo)向的教育技術(shù)學(xué)實踐形成了“確定目標形成問題確定方案解決問題反饋評價”的問題解決的邏輯過程。這種問題解決的實踐邏輯過程不僅避免了技術(shù)應(yīng)用為導(dǎo)向的實踐中盲目的技術(shù)應(yīng)用，而且有利于形成教育技術(shù)學(xué)實踐活動規(guī)范。實踐規(guī)范有利于促進人類實踐活動進一步標準化、制度化、程序化、科學(xué)化、規(guī)范化、合理化和效益最大化。教育技術(shù)學(xué)實踐活動規(guī)范的形成有利于促進教育技術(shù)學(xué)實踐的科學(xué)化、規(guī)范化和效益最大化。

3.有利于促進教育技術(shù)學(xué)理論的發(fā)展

技術(shù)應(yīng)用導(dǎo)向的教育技術(shù)學(xué)實踐通常會導(dǎo)致我們忽視所用技術(shù)與具體場景的對話，更注重技術(shù)本身而忽視了學(xué)習或教學(xué)。因為現(xiàn)代技術(shù)是對于效率極其推崇的一種思維邏輯，對效率的極其推崇會導(dǎo)致一個后果，既手段本身成了目的。[18]而以問題為導(dǎo)向的實踐方法論注重教育教學(xué)問題的解決，有利于形成關(guān)于教學(xué)問題解決方面的理論基礎(chǔ)，以及為了實現(xiàn)教學(xué)目標如何使用和改造信息技術(shù)方面的理論沉淀。

六、總結(jié)

教育技術(shù)學(xué)是一門注重實踐的學(xué)科，作者認為教育技術(shù)學(xué)實踐是問題（或目標）導(dǎo)向的，以問題為導(dǎo)向的教育技術(shù)學(xué)實踐更多的是關(guān)注需要解決具體教育教學(xué)問題時選擇性的、恰當?shù)氖褂眉夹g(shù)，并且設(shè)計和開發(fā)出適合具體問題的解決方案和技術(shù)產(chǎn)品。以問題為導(dǎo)向的實踐方法論指導(dǎo)實踐，利于把教育技術(shù)學(xué)實踐從比較強調(diào)“媒體技術(shù)”轉(zhuǎn)移到用適合的技術(shù)解決教育教學(xué)問題上來，而且還利于形成實踐規(guī)范，促進教育技術(shù)學(xué)實踐活動進一步標準化、制度化、程序化、科學(xué)化、規(guī)范化、合理化和效益最大化。以問題為導(dǎo)向的教育技術(shù)學(xué)實踐方法論還可以促進教育技術(shù)學(xué)知識的產(chǎn)生，通過長期的實踐活動有利于形成信息技術(shù)應(yīng)用于解決教育教學(xué)問題的理論。

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[15]南國農(nóng).教育技術(shù)理論體系的重構(gòu)：路線圖[J].現(xiàn)代教育技術(shù)，2010（4）：5-7.

[16]南國農(nóng).信息化教育理論體系的形成與發(fā)展[J].電化教育研究，2009（8）：5-9.

篇4

項目名稱：教育轉(zhuǎn)型背景下音樂學(xué)專業(yè)鋼琴藝術(shù)指導(dǎo)課程教學(xué)體系的改革研究與實踐。

在音樂教育蓬勃發(fā)展的今天，地方高校對學(xué)生聲樂鋼琴藝術(shù)指導(dǎo)培養(yǎng)方面較為滯后，這在一定程度上影響了學(xué)生的就業(yè)以及聲樂專業(yè)教學(xué)質(zhì)量的提升。

對鋼琴專業(yè)的學(xué)生進行聲樂鋼琴藝術(shù)指導(dǎo)方面培養(yǎng)既可以拓寬學(xué)生以后的就業(yè)途徑，又可以為學(xué)生將來進行這方面深造打下堅實的基礎(chǔ)；對聲樂專業(yè)的學(xué)生進行聲樂鋼琴藝術(shù)指導(dǎo)方面培養(yǎng)可以拓展學(xué)生的專業(yè)素養(yǎng)，對今后擇業(yè)或深造都頗有裨益。

為此，本文在分析目前地方高校聲樂鋼琴藝術(shù)指導(dǎo)專業(yè)建設(shè)現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，提出了在地方高校進行聲樂鋼琴藝術(shù)指導(dǎo)專業(yè)建設(shè)的方案。

一、地方高校聲樂鋼琴藝術(shù)指導(dǎo)的發(fā)展現(xiàn)狀

目前地方高校聲樂鋼琴藝術(shù)指導(dǎo)專業(yè)尚未建立，對鋼琴伴奏課也沒有引起足夠的重視，主要是因為：

（一）地方高校聲樂鋼琴藝術(shù)指導(dǎo)人才匱乏。目前，我國只有少數(shù)音樂學(xué)院和藝術(shù)院校開設(shè)了鋼琴藝術(shù)指導(dǎo)專業(yè)，培養(yǎng)的人才數(shù)量遠遠不能滿足社會所需。在這種情況下，地方高校很難引入聲樂鋼琴藝術(shù)指導(dǎo)人才，并且聲樂鋼琴藝術(shù)指導(dǎo)課程的設(shè)置尚屬空白。為了適應(yīng)社會所需、滿足地方中小學(xué)音樂課的教學(xué)，地方高校只能參照同類院校為音樂專業(yè)的大學(xué)生們開設(shè)即興伴奏課。即興伴奏課的任課教師通常由鋼琴專業(yè)的教師擔任，他們并不具備鋼琴藝術(shù)指導(dǎo)的專業(yè)知識結(jié)構(gòu)。若遇到聲樂比賽或者藝術(shù)活動時，只能臨時找鋼琴專業(yè)人士來伴奏，由聲樂教師充當藝術(shù)指導(dǎo)，這樣就無法保證聲樂學(xué)生的水平發(fā)揮和藝術(shù)指導(dǎo)的專業(yè)水平、音樂素質(zhì)。而平時學(xué)生進行聲樂匯報、考試、比賽都是臨時找鋼琴專業(yè)的學(xué)生短期訓(xùn)練進行伴奏，好一點的采用正譜伴奏，這樣的結(jié)果往往是上臺配合不夠默契，不能使學(xué)生的水平正常發(fā)揮，那么指導(dǎo)演唱者處理作品和作品的藝術(shù)表現(xiàn)等就更談不上了；另一部分采用即興伴奏，其水平與經(jīng)過藝術(shù)指導(dǎo)的正譜伴奏從質(zhì)量到現(xiàn)場的聽覺效果有天壤之別，無法保證歌者演唱水平的最佳發(fā)揮。

（二）地方高校音樂教育尚未開展鋼琴藝術(shù)指導(dǎo)人才的培養(yǎng)計劃。目前，地方高校鋼琴藝術(shù)指導(dǎo)專業(yè)人才的培養(yǎng)沒有引起足夠的重視，在鋼琴藝術(shù)指導(dǎo)的人才培養(yǎng)方面沒有明確的培養(yǎng)目標，鋼琴藝術(shù)指導(dǎo)課沒有列入正式的教學(xué)當中。

（三）地方高校招生人數(shù)及生源質(zhì)量下滑是無法開設(shè)鋼琴藝術(shù)指導(dǎo)課程的主要原因。2009年以后，部分省份藝術(shù)類高考逐步取消了鋼琴作為副項考試的標準后，學(xué)生不再重視鋼琴的學(xué)習，學(xué)生彈琴技術(shù)、識譜能力、視唱練耳水平也隨之下降，這是導(dǎo)致學(xué)生專業(yè)水平質(zhì)量下滑的原因之一。再加上近些年的招生比例失調(diào)，鋼琴專業(yè)的學(xué)生人數(shù)極少，最少時一年招收二、三人，已不能滿足鋼琴教師的正常課時完成，這也造成了鋼琴藝術(shù)指導(dǎo)專業(yè)教學(xué)無法正常開展。在這種情況下正譜伴奏越來越少，聲樂專業(yè)匯報時大部分只能選擇“快餐式的伴奏方式――即興伴奏”，而彈即興伴奏的學(xué)生大部分出自聲樂專業(yè)的學(xué)生，他們沒有經(jīng)過嚴格訓(xùn)練，彈奏正譜的能力較弱，所以通常以簡譜為主，這就造成樂譜彈奏不嚴謹，節(jié)奏、速度、強弱等不規(guī)范的現(xiàn)象。而部分彈奏鋼琴正譜伴奏的鋼琴專業(yè)學(xué)生也沒有經(jīng)過系統(tǒng)的藝術(shù)指導(dǎo)的專業(yè)課學(xué)習，伴奏水平只是停留在一般的鋼琴伴奏層面，對于作品的處理就更談不上了。

（四）地方高校的聲樂教師身兼數(shù)職，除了為學(xué)生指導(dǎo)發(fā)聲技巧外還充當課堂的鋼琴伴奏。由于地方高校聲樂鋼琴藝術(shù)指導(dǎo)師資匱乏，平時的教學(xué)中聲樂老師不得不充當鋼琴藝術(shù)指導(dǎo)的角色，可謂是身兼數(shù)職，既要訓(xùn)練學(xué)生的發(fā)聲技巧，又要為學(xué)生演唱時彈伴奏。美聲唱法、民族唱法都需精通，中、外作品的音樂風格、語言特點、地域韻味、創(chuàng)作背景、創(chuàng)作意圖、和聲織體，演唱與伴奏合作時的相互配合等等都要進行處理。這其中的優(yōu)點是訓(xùn)練了聲樂教師的全面能力，缺點是只能維持課程沒有專業(yè)化深度。

二、地方高校聲樂鋼琴藝術(shù)指導(dǎo)的解決對策具體實施辦法

（一）拓寬鋼琴專業(yè)范圍，分流部分鋼琴專業(yè)學(xué)生進行聲樂鋼琴藝術(shù)指導(dǎo)專業(yè)方向的培養(yǎng)。地方高校應(yīng)借鑒國內(nèi)、外先進教學(xué)經(jīng)驗并結(jié)合地方高校音樂系的具體辦學(xué)條件，為音樂專業(yè)的學(xué)生申請開設(shè)鋼琴藝術(shù)指導(dǎo)課，讓學(xué)生意識中植入聲樂與鋼琴是一個統(tǒng)一體，為學(xué)生提升專業(yè)素養(yǎng)，打開藝術(shù)思維想象空間，拓寬藝術(shù)視野，認識聲樂鋼琴藝術(shù)指導(dǎo)對歌唱的重要性和必要性。歌唱習慣不能只停留在認識單旋律樂譜，而要用多聲部的思維方式指導(dǎo)學(xué)生的演唱習慣。提高學(xué)生演唱時與鋼琴伴奏的合作意識，訓(xùn)練學(xué)生具有指揮家的藝術(shù)修養(yǎng)，演唱者和伴奏者對所表現(xiàn)的作品譜面要有一個的整體意識，在作品縱向和整體上要能夠進行把握。

（二）結(jié)合本校教學(xué)條件制定科學(xué)、合理、務(wù)實的藝術(shù)指導(dǎo)課程教學(xué)模式、教學(xué)大綱、教學(xué)計劃。由于學(xué)生入學(xué)時專業(yè)基本功和綜合的音樂理論知識尚需提高，可以設(shè)置適合地方高校的聲樂鋼琴藝術(shù)指導(dǎo)的教學(xué)模式和教學(xué)大綱。在大學(xué)一年級時先進行專業(yè)基本功的訓(xùn)練和音樂理論知識、音樂文化的積累，到了大學(xué)二年級時再安排鋼琴藝術(shù)指導(dǎo)的課程教學(xué)內(nèi)容。另外，由于聲樂鋼琴藝術(shù)指導(dǎo)教師比較匱乏，結(jié)合地方高校音樂專業(yè)現(xiàn)有的師資力量，選擇合作式教學(xué)模式，制定相應(yīng)的教學(xué)大綱和教學(xué)計劃，采用聲樂與鋼琴二課合一的方式培養(yǎng)聲樂鋼琴藝術(shù)指導(dǎo)，由聲樂和鋼琴二位教師分別為鋼琴和聲樂專業(yè)的二位學(xué)生訓(xùn)練發(fā)聲技巧、講解聲樂作品的創(chuàng)作意圖、思想內(nèi)涵、人物性格、音樂風格、語句語氣，樂句換氣等；遇到外國作品時除以上幾點外，還要注意外國作品的和聲織體、語句語氣、音樂韻律，增加外國作品的語言發(fā)音規(guī)則講解，語言與音樂結(jié)合時的處理方式方法等等。授課形式仍采用個別授課與小組授課的形式，在聲樂教學(xué)課中間加入藝術(shù)指導(dǎo)課，讓鋼琴藝術(shù)指導(dǎo)從聲樂教學(xué)的初級階段便一起參與教學(xué)，不但可以使鋼琴藝術(shù)指導(dǎo)專業(yè)的學(xué)生從整體上對聲樂這門學(xué)科掌握得更加深入與透徹，而且可以使聲樂教學(xué)形式與內(nèi)容更加完善，達到教師的資源優(yōu)化。

（三）為學(xué)生提供藝術(shù)實踐機會，提高學(xué)生的應(yīng)變能力、協(xié)作能力。實踐環(huán)節(jié)采取固定聲樂學(xué)生與鋼琴伴奏學(xué)生的搭檔，通過課堂實踐、考試實踐、音樂會實踐、比賽實踐等幾個環(huán)節(jié)對學(xué)生進行藝術(shù)實踐的訓(xùn)練。實踐環(huán)節(jié)首先從課堂訓(xùn)練開始。聲樂教學(xué)和鋼琴教學(xué)通常是采取一對一的教學(xué)模式，改革后除每周的專業(yè)基本功課程訓(xùn)練之外再安排一節(jié)聲樂鋼琴藝術(shù)指導(dǎo)課，采用一對二的教學(xué)模式，即單周聲樂老師授課，雙周鋼琴老師授課。讓學(xué)生們在學(xué)習的初級階段從最淺顯的作品入手，可以使學(xué)習鋼琴藝術(shù)指導(dǎo)的學(xué)生從整體上去把握聲樂專業(yè)學(xué)生的發(fā)聲習慣和聲音特點，通過大量的作品不斷相互磨合，相互提高，達到二者在完成作品上的高度統(tǒng)一，不斷提高二者之間的實踐能力和協(xié)作能力。

考試實踐環(huán)節(jié)：考試采用正譜伴奏，由平時訓(xùn)練的組合進行考試，這樣可以保障學(xué)生的演唱水平和伴奏水平正常發(fā)揮。評分標準由原來的只給聲樂學(xué)生打?qū)I(yè)分，改為給聲樂與鋼琴伴奏學(xué)生同時評分，這樣可以激發(fā)學(xué)生學(xué)習的積極性和專業(yè)態(tài)度。

篇5

一、一般來說，購房者在簽訂認購書給付定金的時候，與開發(fā)商未就主合同的主要內(nèi)容達成一致，而事后雙方不能就主合同主要內(nèi)容達成協(xié)議，則購房定金通常應(yīng)當返還購房者。

定金有立約定金（訂約定金）、成約定金、解約定金、證約定金、違約定金等各種類型。但在最高人民法院擔保法司法解釋施行之前，我國法律規(guī)定的主要是指違約定金。而擔保法解釋承認了除違約定金以外的其它類型定金的效力，其中第一百一十五條就是對立約定金的明確規(guī)定。立約定金也可以被稱為是主合同的訂立而簽訂的從合同，特點在于，其法律效力的發(fā)生與主合同是否發(fā)生法律效力沒有聯(lián)系。在主合同訂立之前就已成立。凡在認購書、意向書一類協(xié)議中設(shè)定立約定金的，其法律效力自當事人實際交付定金時產(chǎn)生，在其所擔保的立約行為沒有發(fā)生時，違反承諾的一方當事人就應(yīng)當受到定金處罰。因此，我們認為，在實踐中不能把認購書、意向書中約定的定金性質(zhì)都認為立約定金，否則對購房者極為不利。如：因開發(fā)商提出的一些不合理的條件或基于惡意，導(dǎo)致購房合同不能簽訂而讓購房者承擔定金不能返還的后果是有違公平原則的。

二、嚴格以認購書約定的條件為準，可區(qū)別于以下幾種情況。

首先，如果認購書并沒有明確約定房屋的價格、面積、戶型結(jié)構(gòu)等具體條件，而是把這些內(nèi)容留待簽訂正式的商品房預(yù)售或銷售合同再行協(xié)商，而開發(fā)商與購房者又未能就此協(xié)商一致，從而導(dǎo)致雙方未能簽訂主合同的，則開發(fā)商應(yīng)當將定金返還購房者。其次，如果開發(fā)商在簽訂主合同時，提出與認購書約定的不同的條件致使主合同不能簽訂的，開發(fā)商應(yīng)當承擔違反認購協(xié)議的違約責任，依照擔保法的規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)當向購房者雙倍返還定金；再次，如果開發(fā)商和購房者雙方就認購書約定的條件之事項未能達成一致 ，導(dǎo)致不能簽訂主合同的，開發(fā)商應(yīng)當返還購房者定金。另外，如果認購書已經(jīng)將以后要簽訂的主合同的條件作了明確具體的約定，而購房者應(yīng)當承擔違反認購協(xié)議的違約責任。此種情況下，開發(fā)商可以不予返還購房者定金。

篇6

2、具有良好的信用記錄和還款意愿。

3、具有穩(wěn)定的收入來源和按時足額償還貸款本息的能力。

4、具有所購住房的商品房銷(預(yù))售合同或意向書。

5、具有支付所購房屋首期購房款能力。

6、在銀行開立個人結(jié)算賬戶。

篇7

1、在工商銀行貸款房產(chǎn)證，是可以辦理二次抵押貸款的。

2、辦理房屋二次抵押貸款的流程：經(jīng)銀行同意，賣房人與買方進行房產(chǎn)交易，簽訂購房合同或意向書； 向銀行提出貸款申請，并提交相關(guān)資料； 銀行對借款人進行資信調(diào)查、審查后，通知借款人審查結(jié)果。銀行同意貸款的，與借款人、擔保人簽訂合同，與賣方簽訂《樓宇按揭借款補充合同》，賣方將貸款金額不足償還賣方尚欠貸款本息的差額部分清償；借款人委托銀行與賣方辦理房產(chǎn)交易過戶、抵押登記、房產(chǎn)保險等手續(xù)； 銀行取得《土地房屋他項權(quán)證》后，將貸款資金劃入賣方在原貸款網(wǎng)點的按揭貸款帳戶及相關(guān)帳戶，用于償還賣方所欠按揭貸款本息，剩余款項再劃入賣方在銀行開立的帳戶；借款人按期償還貸款。

（來源：文章屋網(wǎng) ）

篇8

    定金作為合同履行的一種擔保,《擔保法》中規(guī)定:擔保合同(即定金條款)是主合同的從合同,若主合同無效,定金條款無效(另有約定的,按約定)。換言之,若合同無效,定金條款亦無效,收受定金的一方應(yīng)返還定金。如一方過錯造成主合同無效,過錯方應(yīng)承擔相應(yīng)的民事責任,而不是沒收或雙倍返還定金了。

    訂金并非一個規(guī)范的法律概念,實際上它具有預(yù)付款的性質(zhì),是當事人的一種支付手段,并不具備擔保性質(zhì)。商品房交易中,如買家不履行合同義務(wù),并不表示他喪失了請求返還訂金的權(quán)利;反之,若開發(fā)商不履行義務(wù)亦不須雙倍返還,但這并不意味著合同違約方無須承擔違約責任。

    值得一提的是,簽訂正式的房屋預(yù)售契約之前,買賣雙方簽訂的有關(guān)認購書(或稱意向書)并不是房屋買賣契約,不具備房屋預(yù)售契約的法律效力,只是一份廣義的合同。若認購書中有定金條款,則若購房者在簽訂認購書后反悔,開發(fā)商有權(quán)沒收購房者的定金;若開發(fā)商違約,不與購房者簽訂正式的預(yù)售合同,則購房者有權(quán)要求開發(fā)商雙倍返還定金。如果認購書中約定的只是訂金,那么就不具備定金的法律后果了。

    由此可見,定金與訂金無論是從內(nèi)容上還是法律后果上都有明顯不同,在簽訂購房合同時,購房者應(yīng)對此有充分的理解,并根據(jù)自己的實際情況慎重行事。

    另外,消費者在訂立定金條款時,應(yīng)當注意這樣5個問題:

    (1)定金條款并不具有強制性,它僅是指導(dǎo)性的,消費者可以依法自主決定是否訂立定金條款;

    (2)應(yīng)當在定金條款中注明不履行合同的具體情況;

    (3)雖然已訂立了定金條款,但只有消費者在交付了定金后,合同才生效;

篇9

關(guān)鍵詞：買賣合同 降價 退房

目前，全國許多房地產(chǎn)開發(fā)商為了盡快回籠資金，紛紛降價銷售其所開發(fā)的商品房。但開發(fā)商的降價行為引起了降價前已購買房屋的部分購房人的極大不滿，購房人認為因降價而使自己的樓房大量貶值，因此要求開發(fā)商“退房”。購房人向開發(fā)商提出退房，在合同法上屬于解除房屋買賣合同。購房人要求開發(fā)商退房須符合法律規(guī)定的合同解除的法定或者約定事由，否則，應(yīng)當經(jīng)買賣雙方協(xié)商一致，合同才能變更或解除。

法定解除房屋買賣合同的法律分析

房屋買賣合同是非要式合同，如果簽訂合同的雙方當事人主體合格、內(nèi)容合法，不違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定，房屋買賣合同一經(jīng)簽訂即告成立和生效。

但根據(jù)《合同法》第94條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律的若干問題的解釋》（下稱《解釋》）、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》（下稱《條例》）等法律、法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，購房人因開發(fā)商違約，即在以下情形下行使解除權(quán)，解除房屋買賣合同，要求開發(fā)商退房還款。

（一）開發(fā)商逾期交房

除當事人另有約定外，開發(fā)商遲延交付房屋，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未交房的，購房人有權(quán)解除合同。當然，購房人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未付款的，開發(fā)商也有權(quán)解除合同。但根據(jù)《合同法》第94條第（四）項規(guī)定，當事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的，守約方無須給予三個月的合理期限而直接行使解除權(quán)解除房屋買賣合同。

（二）開發(fā)商未告知購房人將該房屋抵押給第三人

商品房買賣合同訂立后，開發(fā)商未告知購房人將該房屋抵押給第三人，購房人有權(quán)解除合同。因為根據(jù)《擔保法》及《物權(quán)法》等規(guī)定，房屋一旦依法設(shè)定抵押，即使房屋所有權(quán)過戶至購房人名下，若債務(wù)人不履行債務(wù)，債權(quán)人仍有權(quán)依法以該抵押房屋折價或者以拍賣、變賣該房屋的價款優(yōu)先受償。因此，合同訂立后，出賣人未告知購房人將買賣的房屋抵押給第三人，使得購房人所購房屋處于被抵押權(quán)人變賣或者拍賣的危險中，若抵押權(quán)人依法行使抵押權(quán)，將導(dǎo)致購房人錢財兩空的情形。因此，在此情形下法律允許購房人解除房屋買賣合同。當然，如果購房人同意出賣人設(shè)定抵押，屬自愿承擔該風險。

（三）買賣合同訂立后開發(fā)商將該房屋出賣給第三人

房屋買賣合同成立后，開發(fā)商又將同一套房屋出賣給他人，不但對第三人是一種欺詐行為，更重要的是侵犯了購房人的債權(quán)。因此，法律賦予購房人解除合同的權(quán)利，以維護自己的權(quán)益。

具有上述第（二）、（三）情形之一，購房人無法取得房屋的，不但有權(quán)請求解除合同、要求出賣人返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

（四）房屋質(zhì)量不合格

因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，購房人有權(quán)請求解除合同和賠償損失。但因房屋質(zhì)量不合格而解除合同應(yīng)由具有資質(zhì)的鑒定部門對房屋質(zhì)量作出鑒定，以確認房屋質(zhì)量是否合格。

（五）面積誤差比絕對值超出3％或無法辦理所有權(quán)證

根據(jù)《解釋》第14條規(guī)定，開發(fā)商交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)（含3％），按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，購房人不得請求解除合同。但如果面積誤差比絕對值超出3％，購房人可以請求解除合同，出賣人返還已付購房款及利息。

商品房買賣合同約定或者《條例》第33條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于開發(fā)商的原因?qū)е沦I受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人有權(quán)請求解除合同和賠償損失。

約定退房的法律分析

約定解除房屋買賣合同，即退房，是當事人經(jīng)過協(xié)商一致，在訂立房屋買賣合同時約定一方或雙方當事人解除合同的情形，合同成立后，一旦出現(xiàn)合同中約定的解除情形，解除權(quán)人即可依據(jù)合同的約定行使解除權(quán)而解除合同。具體到房屋買賣合同，只要符合合同約定的解除條件，開發(fā)商或者購房人可以根據(jù)合同約定通知另一方當事人解除房屋買賣合同，即退房。至于是否因解除房屋買賣合同而承擔民事責任及如何承擔，仍將取決于合同約定。

根據(jù)法律規(guī)定，無論法定解除還是約定解除房屋買賣合同，如果法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定解除權(quán)行使期限的，經(jīng)對方當事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅，當事人不得再單方面解除合同。

房屋買賣合同因無效或被撤銷而退房

商品房是特殊的商品，為了國家利益、社會公共利益，國家對房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)、銷售房屋給予嚴格的監(jiān)督和管理。開發(fā)商違反法律、法規(guī)規(guī)定出售房屋，房屋買賣合同屬于無效合同。

另外，《合同法》第54條規(guī)定，下列合同，當事人一方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷：因重大誤解訂立的；在訂立合同時顯失公平的；一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同。當然房屋買賣合同是否撤銷，由法院或者仲裁機構(gòu)作出判決或裁決，不由當事人決定。

房屋買賣合同依法被確認無效或者被撤銷，自始不具有法律約束力，所購房屋應(yīng)退還給開發(fā)商，開發(fā)商應(yīng)當退還購房人已交購房款。此外，因開發(fā)商的過錯導(dǎo)致合同無效或者被撤銷，購房人可以請求返還已付購房款及利息，并有權(quán)要求開發(fā)商賠償因此所遭受的損失。

通過上述分析可見，開發(fā)商降價銷售其開發(fā)的商品房，或者已購房屋貶值不是房屋買賣合同解除，即購房人要求退房的法定事由。除上述法定情形有權(quán)要求退房外，購房人欲要求開發(fā)商退房，必須經(jīng)買賣雙方當事人協(xié)商一致。如果出賣人不同意解除，購房人無權(quán)要求退房。購房人非因法定或者約定事由而解除房屋買賣合同，即要求開發(fā)商退房，實際上是一種違約行為。因此，開發(fā)商同意退房的同時有權(quán)要求購房人承擔違約責任，賠償因退房而造成的各項經(jīng)濟損失。

房屋認購書的法律性質(zhì)

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關(guān)鍵詞：購買 商品房 風險 防范

近年來，我國的房地產(chǎn)業(yè)突飛猛進地發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)不僅促進了國民經(jīng)濟的迅速增長，而且大大改善了人民群眾的居住條件，為人民群眾的安居樂業(yè)提供了基本的保障。但是由于我國房地產(chǎn)方面的法律、法規(guī)尚不完善，對消費者保護的法律亦不健全，商品房交易過程中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑借其經(jīng)濟、技術(shù)等各方面的實力，往往處于主動地位；而購房者卻總是處于弱勢的地位，購房者缺乏對相關(guān)法律和專業(yè)知識的了解，在交易過程中其合法權(quán)益經(jīng)常受到侵害。有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為追求高額的利潤，往往會憑借其優(yōu)勢的地位，在商品房的交易過程中通過各種手段和方式對購房者進行欺騙、隱瞞各種事實情況，達到其經(jīng)濟目的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的這種行為，嚴重損害了購買者的合法權(quán)益和正常的經(jīng)濟秩序，造成社會矛盾的激化。所以，購房者在購房過程中一定要小心謹慎，以免自己的合法權(quán)益被侵害。

下面將就購買商品房的過程中可能遇到的一般風險進行論述，并提供相應(yīng)的解決辦法。

一、要認真審查商品房銷售者的資格、條件，防患于未然

商品房的銷售①包括商品房的預(yù)售和商品房的現(xiàn)售兩種方式。商品房預(yù)售（俗成“賣樓花”）是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為?，F(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了融通資金，往往都進行商品房預(yù)售行為。依照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行商品房預(yù)售必須取得五證，即《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》。該五證的取得是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行房地產(chǎn)開發(fā)和預(yù)售應(yīng)具有的條件。而房地產(chǎn)管理審批過程中仍存在一些，對該五證的審批非一個部門負責完成。各個部門在審批過程中不能有機地協(xié)調(diào)合作，致使有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在未取得五證的情況下就進行商品房的預(yù)售，在以后無法取得五證和審批手續(xù)的情況下，最終導(dǎo)致購房人的合法權(quán)益受到侵害，購房人的合同目的也無法達到。作為購房者為了使自己的合法權(quán)益不受侵害，在與開發(fā)商簽訂預(yù)售合同前，應(yīng)當審查開發(fā)商的手續(xù)是否齊全，并應(yīng)查看所有的原件，將證件的編號記載于預(yù)售合同。以便產(chǎn)生糾紛后能得到妥善的解決，維護自己的合法權(quán)益。

購房者在預(yù)售商品房的過程中應(yīng)盡可能了解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件，選擇當?shù)赜袑嵙Α⒂行抛u的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與其簽訂合同，由于預(yù)售商品房的標的是尚未現(xiàn)實存在的，這對購房者來說，面臨的風險更大，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)不合格，無資金實力、無信譽，購房者預(yù)購的標的物可能就建不成，購房者購房的目的也就無法實現(xiàn)，所造成的損失可能就無法得到彌補。

商品房現(xiàn)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其開發(fā)竣工的房屋銷售給購房人，購房人支付價款并取得房屋所有權(quán)的行為。在商品房的銷售過程中，開發(fā)企業(yè)為了高價、快速出售房屋，其往往對購房人做出各種口頭承諾，以便將房屋銷售出去，購房者由于沒有相關(guān)的法律專業(yè)知識，不認真進行審查開發(fā)企業(yè)的承諾就與其簽訂合同，結(jié)果是權(quán)益受到侵害也無法用法律的手段維護自己的利益，為避免該風險的發(fā)生，購房者應(yīng)實地對要購買的房屋及相關(guān)的設(shè)施進行檢查，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承諾的對自己至關(guān)重要的事項要求寫進合同中，以便在發(fā)生糾紛后有證據(jù)。同時在簽訂合同時應(yīng)對合同的條款進行認真審查，最好是請法律人士為自己把關(guān)，以免掉進開發(fā)企業(yè)在合同中設(shè)置各種陷阱。

由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交易過程中的優(yōu)勢地位，國家越來越注重對處于劣勢地位購房者的保護，制訂了許多保護購房者的法律、法規(guī)及解釋，購房者在購房時最好先向?qū)I(yè)的法律人士進行咨詢、了解，以便從各個方面了解簽訂合同時應(yīng)注意的問題。2003年6月1日起實施的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》（以下稱《解釋》）雖對商品房銷售過程中如何保護購房人的利益做出了規(guī)定，但這些規(guī)定仍很原則，很籠統(tǒng)，并不能全面地保護所有購房人的利益。如《解釋》第九條規(guī)定：“出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或被撤消、解除的，買賣人可以請求返還已付購房款及利息，賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的責任：（一）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證證明的手續(xù)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷內(nèi)補償安置房屋的事實。”而對其中的“故意隱瞞②”這一規(guī)定，在訴訟過程中如何確定是非常困難的事。所以作為購房者在購買商品房的過程中應(yīng)對前述的情況進行認真審查，將與開發(fā)企業(yè)所簽訂的合同中的各種權(quán)利、義務(wù)明確化，只有防患于未然，才能保護自己的利益不受侵害。

二、購房者應(yīng)認真審查有關(guān)商品房買賣的廣告

我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，使房地產(chǎn)企業(yè)的競爭越來越激烈。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了銷售其開發(fā)的房屋，大都是以廣告的形式向社會公開出售。虛假的廣告宣傳成為了商品房銷售的熱點問題。因此，購房者應(yīng)認清商品房廣告的性質(zhì)，以便達到自己購買房屋的目的?！督忉尅返谌龡l規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立及房屋價格的確定有重大的，應(yīng)當視為合同內(nèi)容，當事人違反的應(yīng)但承擔違約責任?！边@說明商品房的銷售廣告一般是具有要約邀請的性質(zhì)，只有當出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾的“具體確定”，并且說明和允諾對商品房買賣合同的訂立及房屋價格的確定有“重大影響”時才具有要約的性質(zhì)，然而，對于在干什么情況下構(gòu)成“具體確定”，什么情況下構(gòu)成對商品房買賣合同的訂立及房屋價格的確定有“重大影響”屬于兜底性的規(guī)定，對于一般的購房者很難掌握其具體的標準，也很難對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的虛假廣告行為進行界定，在雙方糾紛后受損害的還是購房者。

，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房廣告中說明和允諾的主要情形有：（1）向購房人提供某些購房優(yōu)惠或附帶贈送禮品的說明；（2）對商品房美觀性質(zhì)量的陳述；（3）對商品房環(huán)境性質(zhì)量的陳述；（4）承諾“還本銷售③”，提供房屋“售后包租④” 、“代租”等售后回報，等等。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房銷售廣告中的各種說明和允諾，作為購房者應(yīng)當了解其是屬于要約還是要約邀請或要約引誘，如果是要約邀請或要約引誘，其意思是在邀請購房者提出要約，該廣告的內(nèi)容對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不具有拘束力，即使購房者是因該內(nèi)容而購房，但購房后卻不具有廣告中的內(nèi)容，其也無法要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔責任。

所以，對于購房者來說，購房過程中應(yīng)當保存好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的比較重要的小冊子，樓書等宣傳資料，以便在產(chǎn)生糾紛后作為證據(jù)使用。特別是對開發(fā)商的某些重要的說明和允諾，在簽訂商品房購買合同時，應(yīng)當落實到書面文字上來，并約定開發(fā)企業(yè)對其違約行為應(yīng)承擔的具體責任或損害賠償?shù)?。只有這樣，才能最大限度地保護購房人的合法權(quán)益，也才能制止開發(fā)企業(yè)在商品房銷售廣告中有意存在的虛假行為。

三、購房者應(yīng)認真審查購買房屋的面積

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房買賣過程中存在的面積欺詐問題，一直是購房者所關(guān)心的事。作為商品房的銷售，可以按套（單元）計價，也可以按套內(nèi)建筑面積或建筑面積計價。而商品房的建筑面積，有套內(nèi)建筑面積和分攤的共有面積組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨立產(chǎn)權(quán)，且是最重要的利用空間，分攤的共有建筑面積部分為共有產(chǎn)權(quán)。購房人對建筑面積問題都很關(guān)注，但具體如何計算卻有一套復(fù)雜的程序，一般的購房人在短時間內(nèi)并不能將其搞清楚?！渡唐贩夸N售管理辦法》（以下簡稱《辦法》）第二十條規(guī)定：“按套內(nèi)建筑面積或建筑面積計價的，當事人應(yīng)當在合同上載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未作約定的，按以下原則處理：（一）面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實結(jié)算房款；（二）面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權(quán)退房，買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在買受人提出之日起30日內(nèi)將買受人已付房價款還給買受人，同時支付已付房價款利息，買受人不退房時產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)（3%）部分的房價款由買收人補足，超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)補足，產(chǎn)權(quán)歸買收人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)（3%）部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買收人；絕對值超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買收人。面積誤差比=（產(chǎn)權(quán)登記面積—合同約定面積）/合同約定面積*100%。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在與購房者簽訂合同時往往只對商品房的建筑面積進行約定，而不具體約定套內(nèi)建筑面積和房屋內(nèi)各組成部分的面積數(shù)額。這樣往往會給開發(fā)企業(yè)的面積欺詐提供機會，進而損害購房者利益。因為商品房建筑中的各部分成本存在差異，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在施工過程中改變原設(shè)計，利用相應(yīng)增減商品房各組成部分建筑面積數(shù)額的方法，就能達到商品房建筑面積數(shù)額總值不變的目的。從而達到既不違反合同約定，又可大幅度降低投資成本。

作為購房者在簽訂合同時，應(yīng)注意面積問題。在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差時的處理形式。此外，簽訂合同時將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)計變更時造成面積誤差的處理方式也以書面文字進行表達。只有這樣，購房者才能防止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在面積方面存在的欺詐，也才能真正達到簽訂合同的目的。

四、房屋質(zhì)量應(yīng)引起購房人的注意

我國住房建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)的迅猛，城鎮(zhèn)商品住宅的質(zhì)量存在諸多問題，商品房質(zhì)量糾紛問題已成為關(guān)注的焦點。房屋質(zhì)量的安全問題關(guān)系千家萬戶的安全。有的房地產(chǎn)開發(fā)為了節(jié)約成本，在施工過程中往往會偷工減料，給商品房帶來極大的隱患。購房者在簽訂合同時應(yīng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信譽，開發(fā)的商品房進行了解，并要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供經(jīng)法定檢驗部門驗收合格，符合居住條件的手續(xù)；同時要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位等的住宅質(zhì)量保證書及住宅使用說明書交付。這樣在房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題時購房者就可依據(jù)約定要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔相應(yīng)的責任。

五、應(yīng)注意購房過程中的定金問題

定金是指合同雙方當事人約定的，為保證合同的推行，由一方預(yù)先向?qū)Ψ浇o付發(fā)一定數(shù)量的貨幣或其他代替物。定金在商品房的購買過程中是合同的一種擔保方式，其作為是通過定金罰則督促合同當事人履行合同義務(wù)，依據(jù)《解釋》第四條：“出賣人通過認購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果同當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當按照關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的出賣人應(yīng)當將定金返還買受人?！钡囊?guī)定，以及《中華人民共和國擔保法》和最高人民法院有關(guān)擔保法解釋的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者如約定以交付定金作為訂立合同的擔保，給付定金的一方拒絕訂立主合同的無權(quán)要求返還定金。但《解釋》中所規(guī)定的“不可歸責于當事人雙方的事由”，比較籠統(tǒng)，在實踐中作為一般的購房很難正確理解不可歸責于雙方的事由的范圍或標準。而多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在購房者交納定金時要與其簽訂意向書、允諾書或認購書等預(yù)備性契約⑤，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在簽訂這些預(yù)備性契約時大都只規(guī)定購房者承擔的義務(wù)，在購房者違約的情況下就不予退還定金，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根本就沒有雙倍返還定金的風險。

所以購房者在簽訂意向書、允諾書等預(yù)備性契約交納定金時應(yīng)特別注意，最好是將“不可歸責于當事人雙方的事由”進行約定，因為這種事由的范圍特別廣。如當事人不能就商品房買賣合同協(xié)商一致；簽訂認購書后，開發(fā)項目被政府行政決定取消、緩建，開發(fā)商的主體資格喪失，災(zāi)害導(dǎo)致開發(fā)項目滅失，貸款銀行無法貸款等，這都不應(yīng)該算是當事人哪一方的過錯。在這些情況中，購房人定金不應(yīng)該被扣留，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也不承擔雙倍返還定金的責任。

六、購房者應(yīng)當及時辦理權(quán)屬登記

購房者購買一套房屋大都用盡畢生的積蓄，只有拿到房地產(chǎn)權(quán)證他們才會踏實，然而在辦理權(quán)屬登記過程中可能出現(xiàn)許多無法預(yù)料的情形，有的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了進行融資，盡快收回資金，降低風險，他們往往將商品房出賣，在尚未轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)與購房者之前，又將該房屋抵押給第三人，獲取建設(shè)資金。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法還抵押貸款的情況下，就會使購房者無法取得房屋、合同的目的不能實現(xiàn)，嚴重損害購房者的合法權(quán)益。還有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行一房數(shù)賣，就同一房屋訂立了數(shù)個買賣合同，分別出售數(shù)個購房者，在此情況下，最先辦理權(quán)屬登記手續(xù)的購房者取得房屋的所有權(quán)，其他購房者的合同目的就無法實現(xiàn)。

購房者在購買房屋后應(yīng)當讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供辦理權(quán)屬登記手續(xù)的所有材料，最好是將辦證的期限以書面形式進行約定。只有這樣購房者才能及時發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否存在欺詐的行為；也才能在發(fā)生糾紛后及時向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行索賠，維護自己的合法權(quán)益不受侵犯。

以上是對商品房買賣過程中可能出現(xiàn)的風險進行的淺薄的，在房地產(chǎn)交易市場仍存在許多值得注意的地方，購房者在購買房屋時應(yīng)當全面了解可能出現(xiàn)的問題，并找到相應(yīng)的解決措施。只有這樣才能用法律武器保護自己的合法權(quán)益。

注釋：

①商品房的銷售：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其開發(fā)的房屋或在建的房屋銷售給購房者的行為。

②故意隱瞞：是指將相關(guān)的事實故意不告知對方，使對方陷入錯誤認識。

③還本銷售：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承諾在一定期限內(nèi)將購房者的房款返還給購房者的行為，這是一種違法行為。

④售后包租：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向購房者承諾購房后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)租用該房屋并支付租金，這是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了促銷而為的一種售房方式。

⑤預(yù)備性契約：是指為正式訂立合同而事先由當事人達成的一種有關(guān)合同內(nèi)容的簡單約定。

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[1]宋宗宇 黃錫生 房地產(chǎn)法學(xué) 重慶大學(xué)出版社 2003。

[2]王利明 合同法，人民大學(xué)出版社 2003

[3]最高人民法院民事審判第一庭 最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件引法解釋的理解與適用。人民法院出版社 2003。