導(dǎo)語：如何才能寫好一篇建設(shè)方合同管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關(guān)鍵詞:建設(shè)工程招投標(biāo);合同管理;教學(xué)方法;改革

當(dāng)前，工程招投標(biāo)與合同管理課程存在著諸多的問題，如:教學(xué)手段單一、不重視實(shí)踐教學(xué)、考核形式單一等，這些在很大程度上影響了教學(xué)效果，亟待改革。

一、工程招投標(biāo)與合同管理教學(xué)中存在的問題

工程招投標(biāo)與合同管理課程的實(shí)踐性很強(qiáng)，涉及到諸如工程造價(jià)和技術(shù)、工程法律等，對學(xué)生和教師都有較高的要求。主要問題有以下幾個方面:

1、教學(xué)手段單一，學(xué)生積極性不高。

當(dāng)前，工程招投標(biāo)與合同管理課程教學(xué)主要還是傳統(tǒng)的以“講授法”為主，教師一味地講，學(xué)生一味地聽，學(xué)生主要出于被動接受的地位，課堂上，學(xué)生的積極性很難被調(diào)動起來，學(xué)生缺少參與、體驗(yàn)的機(jī)會，師生之間也缺少互動。課堂氣氛比較沉悶，有的學(xué)生甚至呼呼大睡。這種“一言堂”的獨(dú)角戲的教學(xué)方法必須得到改革，否則教學(xué)目標(biāo)無法實(shí)現(xiàn)，教學(xué)效果不可能令人滿意，師生關(guān)系也不會融洽。

2、對實(shí)踐教學(xué)不夠重視。

當(dāng)前，建筑專業(yè)課程設(shè)置的教學(xué)學(xué)時(shí)分配上占主要部分的是理論教學(xué)，實(shí)踐學(xué)時(shí)分配少之又少。教師可以通過帶領(lǐng)學(xué)生參觀當(dāng)?shù)亟ㄖこ探灰字行牡容o教學(xué)，來讓學(xué)生了解開標(biāo)、評標(biāo)和定標(biāo)的程序過程;可以要求學(xué)生去咨詢公司實(shí)習(xí)，了解招投標(biāo)文件的編制程序;可以要求學(xué)生去施工單位實(shí)習(xí)，了解建設(shè)工程施工合同的簽訂及實(shí)施;教學(xué)還可以通過角色扮演教學(xué)法來讓學(xué)生熟悉招投標(biāo)和合同管理的各個環(huán)節(jié)和程序，全面系統(tǒng)地掌握招投標(biāo)與合同管理有關(guān)的基本理論知識和技能，讓學(xué)生學(xué)會如何將書上的理論知識很好地應(yīng)用于實(shí)際業(yè)務(wù)中。

3、考試形式單一。

通常而言，工程招投標(biāo)與合同管理課程的試題型多為填空、簡答及論述題等，主要考察的內(nèi)容無非是教材中的一些條款、程序等理論知識，而對于工程招投標(biāo)與合同條款之間的內(nèi)在聯(lián)系涉及較少，關(guān)于他們在實(shí)踐中的靈活運(yùn)用的測試就少之又少，學(xué)生只需死記硬背來應(yīng)付考試，這也無形中誤導(dǎo)了學(xué)生對實(shí)踐能力的輕視，這樣的考核顯然不利于學(xué)生實(shí)踐能力的培養(yǎng)，也反映出不出學(xué)生的真實(shí)學(xué)習(xí)效果。

二、工程招投標(biāo)與合同管理課程教學(xué)方法的創(chuàng)新

教師要在該課程的實(shí)際教學(xué)中，從學(xué)生的實(shí)際出發(fā)，結(jié)合建筑工程技術(shù)專業(yè)人才的培養(yǎng)目標(biāo)，設(shè)計(jì)出合理、科學(xué)的實(shí)踐教學(xué)環(huán)節(jié)，注重理論和實(shí)踐的結(jié)合，在實(shí)踐教學(xué)多樣性方面進(jìn)行大膽的研究和創(chuàng)新。

1、案例教學(xué)。

該課程可以結(jié)合現(xiàn)有的工程實(shí)例，采用案例教學(xué)法。以學(xué)生為主體，來探討經(jīng)典案例的實(shí)施，可以采用動啟發(fā)和開放式的方法，培養(yǎng)學(xué)生勇于探索的能力，同時(shí)還可以充分調(diào)動學(xué)生的積極性和參與意識能力。教師在應(yīng)用該方法時(shí)一定要注意發(fā)揮學(xué)生的主觀能動性，引導(dǎo)學(xué)生如何去分析問題和解決問題，引導(dǎo)學(xué)生積極參與課堂討論，最后要對學(xué)生的探討成果進(jìn)行歸納、拓展和升華。這種教學(xué)方法最大限度地體現(xiàn)了“學(xué)生為主體”的原則，顛覆了傳統(tǒng)的以教師為主的模式。案例教學(xué)法能科學(xué)地將理論教學(xué)、實(shí)踐教學(xué)與技術(shù)服務(wù)三者有機(jī)地結(jié)合起來，體現(xiàn)教學(xué)內(nèi)容的職業(yè)性、綜合性和實(shí)踐性。教師主導(dǎo)下的學(xué)生分組討論，能發(fā)揮學(xué)生的主動性，激發(fā)學(xué)生的創(chuàng)新性及求知欲。既讓學(xué)生學(xué)會了專業(yè)基本技能，又提高了學(xué)生的職業(yè)綜合素質(zhì)，實(shí)現(xiàn)了傳統(tǒng)教育的澶變。

2、開放式教學(xué)。

教師要充分利用社會資源來加深學(xué)生對課程的理解和掌握，應(yīng)組織學(xué)生參觀建設(shè)工程交易中心，觀摩實(shí)景的招標(biāo)會議。學(xué)校要加強(qiáng)校企合作和實(shí)施工學(xué)交替的人才培養(yǎng)模式，可以邀請相關(guān)專業(yè)領(lǐng)域的企業(yè)專家、工程師等來學(xué)校做講座，以他們的親身經(jīng)歷來講述理論知識，必然會給學(xué)生留下更加深刻的印象。在設(shè)計(jì)課程教學(xué)內(nèi)容時(shí)，可以邀請以工學(xué)結(jié)合為突破，邀請相關(guān)企業(yè)共同參與，突出職業(yè)能力和素質(zhì)培養(yǎng)。

3、加強(qiáng)課程實(shí)踐教學(xué)。

要結(jié)合工程招投標(biāo)與合同管理課程的特點(diǎn)，優(yōu)化教學(xué)手段，注重能力培養(yǎng)。提升專業(yè)培養(yǎng)計(jì)劃的科學(xué)性，合理分配理論教學(xué)和實(shí)踐教學(xué)的學(xué)時(shí)和學(xué)分，實(shí)現(xiàn)二者的有機(jī)結(jié)合，創(chuàng)新教學(xué)方法，使學(xué)生易于接受理論知識。教師在實(shí)施項(xiàng)目教學(xué)法時(shí)，應(yīng)鼓勵學(xué)生參與其中，嘗試讓學(xué)生協(xié)助老師完成科研項(xiàng)目的部分工作，這樣既能讓學(xué)生更好地理解所學(xué)知識，還可以鍛煉學(xué)生的科研能力。要注重校企合作，校企共建實(shí)習(xí)基地，建立工學(xué)交替的人才培養(yǎng)模式。建設(shè)“生產(chǎn)與教學(xué)合一型”的校外實(shí)訓(xùn)基地，為學(xué)生開展實(shí)習(xí)和見習(xí)活動提供方便，為培養(yǎng)人才市場需要的應(yīng)用型人才打造良好的實(shí)踐教學(xué)平臺。

4、改革考核方式，適應(yīng)職業(yè)資格考試。

為了讓學(xué)生適應(yīng)建筑類執(zhí)業(yè)資格考試，在教學(xué)過程中，教師應(yīng)充分采集、運(yùn)用全國監(jiān)理工程師、建造師和造價(jià)工程師等執(zhí)業(yè)資格考試中的典型案例，要把自己的教學(xué)內(nèi)容和這些考試有機(jī)地結(jié)合起來，使教學(xué)內(nèi)容與這類考試的要求相一致，讓學(xué)生在參加工作后能夠順利通過與自己專業(yè)相關(guān)的各類執(zhí)業(yè)資格考試。

三、結(jié)束語

工程招投標(biāo)與合同管理課程是建筑工程類專業(yè)的核心課程之一。隨著市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和建筑業(yè)需求的迅猛增長，招投標(biāo)與合同管理在社會經(jīng)濟(jì)生活中的地位愈發(fā)重要。當(dāng)前，工程招投標(biāo)與合同管理課程教學(xué)中還存在許多問題和不足，工程招投標(biāo)與合同管理課程是一門實(shí)踐性很強(qiáng)的課程，只有相關(guān)人員的共同努力，才能不斷提高這門課程的教學(xué)水平和效果，才能為社會輸送既具備優(yōu)秀的招投標(biāo)能力，又能很好地駕馭合同管理的復(fù)合型的專業(yè)人才。

參考文獻(xiàn):

［1］阮雪琴等．高職院校((工程招投標(biāo)與合同管理》教學(xué)改革初探［J］．當(dāng)代職業(yè)教育，2014(11):40－41．

［2］蔣先智．試論工程招投標(biāo)與合同管理課程的教學(xué)創(chuàng)新［J］．經(jīng)營管理者，2014(07):347．

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關(guān)鍵詞：公路建設(shè)；合同管理；問題；風(fēng)險(xiǎn)防范措施

中圖分類號： X734 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A

一、公路建設(shè)合同化管理

（一）合同化管理的內(nèi)容

公路建設(shè)合同化管理是以制度的法律化、規(guī)范化和科學(xué)化為基礎(chǔ)，以業(yè)主建立的事先防范、事中控制以及事后反饋體系為重點(diǎn)的合同化管理制度體系，目的是保障各項(xiàng)管理工作有法可依、有章可循，實(shí)現(xiàn)合同公平與高效。合同化管理包含公路工程建設(shè)項(xiàng)目管理的全部內(nèi)容，與項(xiàng)目管理緊密結(jié)合，貫穿于項(xiàng)目建設(shè)管理的各個方面。合同化管理的工作重點(diǎn)面向?qū)饭こ添?xiàng)目的投資、質(zhì)量、安全、進(jìn)度、公益目標(biāo)等影響十分重大的主要環(huán)節(jié)進(jìn)行，內(nèi)容豐富。

（二）合同化管理的意義

公路建設(shè)合同化管理是一種新興理論，通過合同管理與項(xiàng)目管理的有機(jī)結(jié)合而產(chǎn)生。公路建設(shè)合同化管理的具體內(nèi)容主要包括以下幾方面。公路建設(shè)合同化管理的指導(dǎo)思想，即將公路建設(shè)的先進(jìn)管理思想和內(nèi)容采用合同的形式體現(xiàn)于項(xiàng)目建設(shè)中。合同化管理的原則包括系統(tǒng)性、融合性、可行性、針對性、公平性和防范性等，保障公路建設(shè)能夠順利進(jìn)行。業(yè)主是公路建設(shè)合同化管理的主體，業(yè)主能夠統(tǒng)籌公路工程項(xiàng)目全局，使項(xiàng)目參建單位能夠在項(xiàng)目建設(shè)的全過程中自覺遵守合同化管理，執(zhí)行各項(xiàng)合同規(guī)定的制度與方法。公路建設(shè)合同化管理的目標(biāo)是督促參建的各方要自覺遵守合同的各項(xiàng)規(guī)章制度和各種管理辦法，積極控制在項(xiàng)目建設(shè)過程中的各類行為，使各項(xiàng)指標(biāo)向著全方位達(dá)到合同要求前進(jìn)。

（三）公路工程合同管理的重要性

公路建設(shè)項(xiàng)目中的合同在其施工過程中有著重要作用，這是因?yàn)楹贤蔷喖s雙方明確法律關(guān)系、權(quán)力以及責(zé)任的基礎(chǔ)，是業(yè)主和承建企業(yè)在實(shí)施合同中一切活動的根本依據(jù)，而科學(xué)、合理的合同管理可以保證參與工程建設(shè)各方全面履行合同約定義務(wù)，是確保公路工程建設(shè)質(zhì)量、建設(shè)投資以及建設(shè)工期的重要手段。公路建設(shè)過程中的合同管理是以有關(guān)法律與政策作為主要依據(jù)，通過采用多種手段來要求參與公路建設(shè)的各方簽訂合同，并且要求各方在合同簽訂后要全面履行合同條款，并對公路工程建設(shè)中產(chǎn)生的合同爭議和糾紛進(jìn)行及時(shí)妥善地處理，有效開展合理索賠、預(yù)防一切違法的行為，對幫助建設(shè)各方避免經(jīng)濟(jì)損失、實(shí)現(xiàn)合同目標(biāo)有著重要作用。合同管理已成為公路工程項(xiàng)目管理中的核心內(nèi)容，因?yàn)楹贤忻鞔_指出公路工程的質(zhì)量、工期以及價(jià)格等目標(biāo)，而合同管理工作的范圍包括公路建設(shè)過程中所有的施工和管理工作，這對整個公路建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施起到了非常重要的保證作用。合同管理可以更好的規(guī)范公路工程參建各方的行為，這是因?yàn)橛捎诠饭こ虆⒔ǜ鞣饺狈Ψㄖ朴^念和誠信意識，導(dǎo)致公路工程建設(shè)中的不正當(dāng)競爭行為時(shí)有發(fā)生，而加強(qiáng)合同管理對規(guī)范市場交易行為、促進(jìn)公路建設(shè)市場的健康發(fā)展有著重要意義。

二、公路合同管理中存在的問題

（一）合同條文缺乏規(guī)范性和嚴(yán)謹(jǐn)性

公路建設(shè)工程合同種類繁多，條款復(fù)雜，制定合同時(shí)用詞要嚴(yán)謹(jǐn)、規(guī)范，避免在履行合同過程中產(chǎn)生不必要的糾紛。在擬定合同時(shí)，承包商一般都是按照示范文本草擬合同條款，再由業(yè)主方簽署。在幾次反復(fù)確認(rèn)過程中，會受到各種不利因素影響，導(dǎo)致最末的合同條款和招投標(biāo)文件中的條款不相符合，就因?yàn)楹贤倪@種缺乏嚴(yán)謹(jǐn)性和規(guī)范性，給合同的履行產(chǎn)生了影響。

（二）合同管理體制不夠完善，合同法律意識不強(qiáng)

有的施工單位對合同管理體制的建設(shè)不夠重視，一大部分項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)沒有設(shè)立專門的合同管理部門，整個合同管理機(jī)制不健全。缺少動態(tài)合同管理制度及具體的操作流程，無法對實(shí)時(shí)工程進(jìn)度進(jìn)行跟蹤及管理，不了解合同管理程序，執(zhí)行不到位，沒有進(jìn)行必要的審查和評估，也就沒有對合同管理的有效性進(jìn)行監(jiān)督和控制。再加上近年來市場體制的改革，市場競爭非常激烈，有的承包商為了獲取利益而和業(yè)主方簽下了不合理合同，給合同帶來了風(fēng)險(xiǎn)。或者有的施工單位不按合同行事，在工程實(shí)施過程中若出現(xiàn)糾紛，也不按合同條款找出解決問題的措施，而是想盡一切辦法托關(guān)系。

（三）只注重施工階段合同管理，而忽視設(shè)計(jì)階段的合成管理

很多建設(shè)單位往往對設(shè)計(jì)階段的合同管理不夠重視，而把主要精力花在施工階段上。其實(shí)，真正來講，設(shè)計(jì)階段才是控制成本的一個主要環(huán)節(jié)。若設(shè)計(jì)人員對整個工程的成本、工期等不給予重視，而只關(guān)心工程項(xiàng)目是否安全、實(shí)用，造成工程項(xiàng)目提高成本。而且，由于設(shè)計(jì)時(shí)不注重質(zhì)量，導(dǎo)致不能如期完工，浪費(fèi)成本。因此，注重設(shè)計(jì)階段的合同管理，是保證工程順利完成的前提。

（四）合同索賠困難

索賠指的是在履行合同過程中，合同當(dāng)事人單方由于出現(xiàn)各種意外情況，例如對方違約、受到意外損失等，要求對方按照合同給予賠償?shù)慕?jīng)濟(jì)活動。出現(xiàn)索賠的原因有很多種，歸納起來主要有以下幾方面原因：

1、受到建筑行業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的影響。承包商經(jīng)常采取“爭低標(biāo)、靠索賠”的手段，但因?yàn)榻ㄖ杀镜奶岣?，發(fā)包人經(jīng)常處于預(yù)算緊張情況；

2、 施工過程中，工程難度增加。隨著建筑業(yè)的不斷發(fā)展，市場上出現(xiàn)了許多新材料、新工藝和新技術(shù)，發(fā)包人對工程建設(shè)的質(zhì)量要求越來越高，功能要求越來越齊全；

3、發(fā)包人沒有根據(jù)合同辦事；

4、 我國新出臺了政策和法規(guī)，這些新的建設(shè)法規(guī)及經(jīng)濟(jì)法規(guī)對工程造成直接的影響；

6、發(fā)生一些無法預(yù)見的意外情況；

7、項(xiàng)目和管理模式發(fā)生變化。由于某一方出現(xiàn)管理失誤，不但自身會受到損失，也會累及相關(guān)的單位；

8、 變更合同或者存在合同缺陷。在施工時(shí)若變更合同會給工程建設(shè)帶來很大的影響，而對于存在缺陷的合同進(jìn)行修改和補(bǔ)充，也和索賠有相關(guān)聯(lián)系；

9、合同終止和合同解除。受到政治因素或者其他無法預(yù)見的相關(guān)因素影響，有時(shí)不得已終止合同或者解除合同。公路建設(shè)屬于一個索賠多發(fā)的項(xiàng)目工程，索賠是法律賦予損失方的合法權(quán)利，是對缺陷合同的一種補(bǔ)充，也是承包方和發(fā)包方對工程風(fēng)險(xiǎn)比例的再分配。索賠是承包方保護(hù)自身的一種正當(dāng)權(quán)益，也是對工程損失進(jìn)行補(bǔ)償?shù)囊环N手段。但因?yàn)槭艿蕉喾矫娌焕蛩赜绊懀髻r難度很大。

三、公路建設(shè)中合同風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

（一）識別和分析公路建設(shè)合同風(fēng)險(xiǎn)

公路建設(shè)合同條款擬定后需要對其可能出現(xiàn)的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識別，可以將這些風(fēng)險(xiǎn)識別后制定出風(fēng)險(xiǎn)結(jié)構(gòu)示意圖，通過風(fēng)險(xiǎn)結(jié)構(gòu)示意圖可以將對我方不利的因素找出來，在這個過程中我們可以使用逆向思維方法對其進(jìn)行思考和論證，這樣才能對公路建設(shè)合同中的各類項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)有效識別出來。公路建設(shè)合同中的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識別之后，需要結(jié)合公路工程建設(shè)的實(shí)際情況對其進(jìn)行分析，通過分析可以明確出各類項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)一旦出現(xiàn)后對我方產(chǎn)生的影響。

（二）承建企業(yè)需要配備專業(yè)人員進(jìn)行合同管理

大部分公路建設(shè)合同都是由業(yè)主自行起草，但是部分業(yè)主在實(shí)際上嚴(yán)重缺乏委托經(jīng)驗(yàn)，所以業(yè)主會委托給相關(guān)專業(yè)人員共同參與到合同文本的編制中，因此，業(yè)主所提供的合同都是高質(zhì)量且文字縝密的合同，但是在合同中會有很多不利于承建企業(yè)的隱性合同條款，這便導(dǎo)致承建企業(yè)因忽略條款中的隱性風(fēng)險(xiǎn)而需要承擔(dān)很多風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。所以承建企業(yè)需要配備科學(xué)、專業(yè)的人員進(jìn)行合同管理，其中參與到承建企業(yè)和業(yè)主的合同簽訂使其重要的工作內(nèi)容，這對防范承建企業(yè)承擔(dān)隱性項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)有著重要意義。

（四）承建企業(yè)要樹立良好的風(fēng)險(xiǎn)意識

承建企業(yè)在進(jìn)行公路建設(shè)策略安排過程中要樹立風(fēng)險(xiǎn)意識，這樣才能保證自身利益的前提下可以與對方達(dá)成合同的一致，這便要求承建企業(yè)具有在合同中轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)以及限制風(fēng)險(xiǎn)的能力，對于合同中關(guān)于業(yè)主在什么情況下會免除責(zé)任的條款要重點(diǎn)研究，力求承建企業(yè)和業(yè)主可以共同承擔(dān)公路建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，這對保證承建企業(yè)在公路工程建設(shè)項(xiàng)目中的經(jīng)濟(jì)效益有著重要意義。

（五）嚴(yán)格審查公路建設(shè)合同中的各項(xiàng)條款

公路建設(shè)合同尚未簽訂前，承建企業(yè)要和專業(yè)人員對合同進(jìn)行嚴(yán)格的審查與評價(jià)，確保合同中有關(guān)于公路建設(shè)項(xiàng)目條款的合法性，并要確認(rèn)業(yè)主手續(xù)的真實(shí)性和法律效用，確保雙方對公路建設(shè)合同的理解是一致的，雙方在協(xié)商好對于合同風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任以及權(quán)益的平衡方式后，并要對合同風(fēng)險(xiǎn)防范及制約措施進(jìn)行協(xié)商確定，確保公路建設(shè)合同中沒有任何遺漏和缺陷，同時(shí)也要對合同采取的標(biāo)準(zhǔn)格式進(jìn)行審查。

（五） 摒棄一切口頭承諾

雙方在合同簽訂前的所有承諾和保證都要落實(shí)到合同上，不能輕易相信雙方在合同簽訂前的口頭承諾，這是因?yàn)閷⒖陬^承諾落實(shí)到合同上可以控制和防范合同風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也是確保業(yè)主和承建企業(yè)雙方利益的重要手段?？陬^承諾在實(shí)際上是不具有法律效用的，所以業(yè)主和承建企業(yè)雙方要認(rèn)識到這一點(diǎn)，只有將這些口頭承諾經(jīng)過調(diào)整后落實(shí)到合同上，這對減少公路建設(shè)合同風(fēng)險(xiǎn)有著重要意義。

（六） 辦理好公路工程竣工驗(yàn)收手續(xù)

在公路工程建設(shè)合同履行過程中要辦理好竣工驗(yàn)收手續(xù)，因?yàn)槿绻诳⒐を?yàn)收前試運(yùn)行或竣工驗(yàn)收后沒有辦理好手續(xù)，這便使承建企業(yè)沒有履行合同中約定好在竣工后要及時(shí)辦理竣工手續(xù)的承諾，這會為承建企業(yè)帶來很多麻煩和問題，主要包括項(xiàng)目保修責(zé)任的承擔(dān)、工程竣工日期的界定、公路運(yùn)費(fèi)管理責(zé)任以及其他費(fèi)用等，所以承建企業(yè)在竣工驗(yàn)收后要盡快辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)。

（八）及時(shí)上交公路工程結(jié)算報(bào)告

承建企業(yè)在公路工程建設(shè)過程中要及時(shí)上交結(jié)算報(bào)告，在上交過程中必須要按照合同所約定的時(shí)間期限，結(jié)算報(bào)告在上交給業(yè)主后需要對其進(jìn)行嚴(yán)格審查，審查結(jié)束后才會對承建企業(yè)的工程款進(jìn)行結(jié)算和支付，如果承建企業(yè)沒有及時(shí)上交工程結(jié)算報(bào)告，會導(dǎo)致其與業(yè)主發(fā)生合同糾紛而引起合同風(fēng)險(xiǎn)，這對承建企業(yè)是十分不利的。

結(jié)束語：

公路工程建設(shè)過程中實(shí)施合同管理和風(fēng)險(xiǎn)防范控制，是提高承建企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益、降低風(fēng)險(xiǎn)有效途徑之一，這是因?yàn)楣饭こ探ㄔO(shè)具有規(guī)模大、風(fēng)險(xiǎn)高、工期長、工作內(nèi)容復(fù)雜以及影響范圍大等特點(diǎn)，其在施工過程中容易受到自然因素、地理因素以及人為因素等方面的影響。這些因素都會導(dǎo)致公路工程建設(shè)合同執(zhí)行時(shí)間加長，同時(shí)也會導(dǎo)致公路建設(shè)合同內(nèi)容開始出現(xiàn)復(fù)雜多樣性，所以建筑企業(yè)只有對合同的纖細(xì)分析和管理來規(guī)范其內(nèi)容，這樣才能真正降低公路工程建設(shè)中的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，這對保證公路工程建設(shè)合同執(zhí)行時(shí)間、建設(shè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益等方面有著重要意義。

參考文獻(xiàn)：

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；建設(shè)項(xiàng)目；合同管理；招投標(biāo)；項(xiàng)目建設(shè)

引言

建設(shè)項(xiàng)目合同是指項(xiàng)目開發(fā)主體與勘察、設(shè)計(jì)、施工、材料供應(yīng)等單位，為完成一定的建設(shè)工程任務(wù)而簽訂的一種經(jīng)濟(jì)合同，其內(nèi)容包括對施工合同、分包合同、買賣合同、租賃合同和借款合同等的訂立、履行、變更、終止和解決爭議[1]。現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過程中普遍存在著履約意識不強(qiáng)、項(xiàng)目合同管理水平不高、管理機(jī)制不健全的問題，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目合同管理水平迫在眉睫。

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目合同管理的意義

1.1決定著項(xiàng)目的計(jì)劃與實(shí)施

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目合同管理重要作用于對建設(shè)項(xiàng)目任務(wù)的分配，對建設(shè)項(xiàng)目一系列問題展開明確的規(guī)定，對建設(shè)項(xiàng)目所相關(guān)的設(shè)施設(shè)備、生產(chǎn)材料運(yùn)輸供應(yīng)，不同建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工分工協(xié)作關(guān)系，建設(shè)項(xiàng)目相關(guān)人員的行為進(jìn)行協(xié)調(diào)統(tǒng)一，對建設(shè)項(xiàng)目相關(guān)人員不同內(nèi)容的工作分配情況、經(jīng)濟(jì)債權(quán)關(guān)系進(jìn)行合理安排；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目合同屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目承接和委托的重要法律依據(jù)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目合同管理不僅能夠有效調(diào)節(jié)建設(shè)項(xiàng)目相關(guān)參與者相互間經(jīng)濟(jì)從屬關(guān)系，還能夠?yàn)榻ㄔO(shè)項(xiàng)目相關(guān)參與者相互最高行為準(zhǔn)則、調(diào)解相互爭執(zhí)提供有利依據(jù)[2]。

1.2是項(xiàng)目管理工作中的核心

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目所涉及的周期長、內(nèi)容繁多、面廣泛，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目合同涵蓋的范圍寬、層面復(fù)雜、金額龐大，經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目合同管理，對建設(shè)項(xiàng)目任務(wù)進(jìn)行有效落實(shí)，將建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃工期、經(jīng)濟(jì)成本以及質(zhì)量任務(wù)進(jìn)行和諧統(tǒng)一[3]。從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目管理制度化內(nèi)容出發(fā)，對建設(shè)項(xiàng)目合同管理進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)范，嚴(yán)格規(guī)范項(xiàng)目設(shè)計(jì)、項(xiàng)目施工以及項(xiàng)目運(yùn)營，經(jīng)科學(xué)合理的合同管理，積極促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目如期、保質(zhì)保量的完成。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目各階段合同管理

2.1項(xiàng)目招投標(biāo)階段

2.1.1分析合同合法性

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目招投標(biāo)階段，務(wù)必要確保合同簽訂與實(shí)施是在合同有根據(jù)的法律基礎(chǔ)范圍之內(nèi)，若合同沒有法律根據(jù)則會造成合同一定程度的無效，為合同簽訂雙方形成不可估量的損失，由此可見分析合同合法性是十分重要的一項(xiàng)工作。就分析合同合法性可從三個不同角度展開：①分析發(fā)包人的相關(guān)資格，即對發(fā)包人所具備的相關(guān)民事行為能力、民事權(quán)利能力等進(jìn)行明確確認(rèn)；②分析建設(shè)項(xiàng)目合法性，即對建設(shè)項(xiàng)目所擁有招投標(biāo)、簽訂以及實(shí)施合同的所有條件，包括一系列批準(zhǔn)文書、許可證及滿足法定招投標(biāo)流程等，進(jìn)行明確確認(rèn)；③分析合同內(nèi)容合法性；即對合同內(nèi)容是否有法律依據(jù)，包括是否符合勞保護(hù)法、環(huán)境保護(hù)法等，進(jìn)行明確確認(rèn)。

2.1.2分析合同完備性

受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目涉及內(nèi)容復(fù)雜、周期冗長及未知因素繁多等影響，勢必會給合同的實(shí)施造成一定的風(fēng)險(xiǎn)，因此在項(xiàng)目招投標(biāo)階段對合同完備性進(jìn)行有效分析自然是不可或缺的。就合同完備性的分析，第一步應(yīng)當(dāng)分析合同文件的完備性，包括分析建設(shè)項(xiàng)目專業(yè)技術(shù)、建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境等文件完備與否；第二步應(yīng)當(dāng)分析合同條款的完備性，針對為選取合同示范文本的合同條款分析，可通過選取相關(guān)合同示范文本作為參考，就實(shí)際使用合同進(jìn)行逐一比對，找出合同潛在不完備的地方。

2.1.3明確合同雙方權(quán)益與職責(zé)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目招投標(biāo)階段合同管理，應(yīng)當(dāng)明確合同雙方權(quán)益與職責(zé)，確保權(quán)益與職責(zé)的全面平衡性。合同管理過程中，若合同在先規(guī)定業(yè)主擁有某方面的特權(quán)，此時(shí)應(yīng)當(dāng)分析了解此類特權(quán)的使用會給承包商造成何種影響，此類特權(quán)應(yīng)不應(yīng)當(dāng)?shù)玫揭欢ǖ闹萍s，針對業(yè)主就特權(quán)不正當(dāng)使用情況下應(yīng)當(dāng)如何處理等；若合同在先規(guī)定承包商需要履行相關(guān)職責(zé)，此時(shí)應(yīng)當(dāng)分析了解履行這些職責(zé)存在何種條件前提，若這些條件前提需要得到業(yè)主的配合方能夠?qū)崿F(xiàn)，則需要將其作為一項(xiàng)職責(zé)明確規(guī)定于合同中以展開共同制約；應(yīng)當(dāng)盡最大限度清晰明確的界定業(yè)主、承包商雙方權(quán)益與職責(zé)，同時(shí)要重視對權(quán)益與職責(zé)范圍的限定，業(yè)主、承包商需要特別注意合同中保障自身權(quán)益的保護(hù)條條款款。

2.1.4分析合同條款關(guān)系

合同條款所界定的合同事件問題具有各種建設(shè)項(xiàng)目技術(shù)相互依賴、建設(shè)項(xiàng)目開展流程以及權(quán)益與職責(zé)平衡和制約等邏輯關(guān)系，即促使合同條款方方面面存在一定的內(nèi)在關(guān)聯(lián)性，相互結(jié)合成一個有機(jī)的系統(tǒng)，由此可見，分析合同條款關(guān)系是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目各階段合同管理中十分重要的工作內(nèi)容。分析合同條款關(guān)系，首先應(yīng)當(dāng)對建設(shè)項(xiàng)目工作范圍、進(jìn)度計(jì)劃、建設(shè)項(xiàng)目質(zhì)量、建設(shè)項(xiàng)目款項(xiàng)以及支付問題的方面展開計(jì)劃，然后在開展全面分析與實(shí)施工作，經(jīng)對分析的結(jié)果展開控制，經(jīng)對尋找出的相關(guān)問題展開解決，最后對合同文件展開持續(xù)地完善。

2.2項(xiàng)目建設(shè)階段

2.2.1合同對象選擇

第一步，結(jié)合我國現(xiàn)行的相關(guān)法律法規(guī)，在符合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身需求的前提下，對合同對象展開選擇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)過程中，通常選取的發(fā)包方式包括根據(jù)國家定額整體發(fā)包方式、定額發(fā)包并由甲方給予相關(guān)材料的方式、同建筑企業(yè)協(xié)同采取勞務(wù)+機(jī)械部分材料的發(fā)包方式等[3]。為了實(shí)現(xiàn)對項(xiàng)目建設(shè)成本的有利控制，當(dāng)前一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常選用定額發(fā)包并由甲方給予相關(guān)材料的方式、同建筑企業(yè)協(xié)同采取勞務(wù)+機(jī)械部分材料的發(fā)包方式。由于這兩種發(fā)包方式存在相互推諉責(zé)任、責(zé)任分工不明確的潛在隱患，往往會導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)后期出現(xiàn)管理困難、管理風(fēng)險(xiǎn)的局面，一定程度上提升了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的責(zé)任及風(fēng)險(xiǎn)；尤其是最后一種發(fā)包方式，事實(shí)承包商在結(jié)束自身項(xiàng)目建設(shè)任務(wù)后別撒腿走人，對項(xiàng)目后期質(zhì)量、維修不進(jìn)行一定的承擔(dān)，而由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對全部項(xiàng)目建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行承擔(dān)[4]。

2.2.2合同洽商簽訂

合同的履行與實(shí)現(xiàn)是一個需要耗費(fèi)很長時(shí)間的過程，在這個長周期內(nèi)的各類影響因素，包括市場供求關(guān)系、設(shè)備材料價(jià)格及勞動工資等，均有著不確定性，無不對合同最終的順利履行與實(shí)現(xiàn)造成一定程度的影響。雙方通過對自身風(fēng)險(xiǎn)因素、利益因素進(jìn)行評估，取得共識后簽訂合同，合同的簽訂不僅要明確規(guī)定雙方達(dá)成的標(biāo)的物、合同額、價(jià)格、工期等常規(guī)要素，還要明確規(guī)定雙方為完成合同任務(wù)而務(wù)必傾心付出的職責(zé)范圍；防止由于雙方職責(zé)模糊，當(dāng)合同出現(xiàn)難以根據(jù)約定有效履行與實(shí)現(xiàn)時(shí)，形成追究責(zé)任無果的情況[5]。

2.2.3合同文本制作

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目項(xiàng)目建設(shè)階段合同文本制作可從三方面可能存在合同風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容出發(fā)，風(fēng)險(xiǎn)一：對合同協(xié)議相關(guān)頁碼進(jìn)行替換，以達(dá)到對合同條款變更的目的。為了防止一些不守承諾的承包對合同內(nèi)容進(jìn)行惡意變更，應(yīng)當(dāng)對合同文本進(jìn)行改騎縫章、標(biāo)注明確頁碼處理。風(fēng)險(xiǎn)二：針對合同條款手寫內(nèi)容、文字間隙做惡意變更[6]。一些不良合同簽訂方為了謀求自身利益，對合同條款文字間隙大做文章，變換合同真實(shí)涵義；不良合同簽訂方還會針對合同出現(xiàn)手術(shù)方式進(jìn)行做手腳，在合同中擅自增添對自身有利的條款。③風(fēng)險(xiǎn)三：合同簽訂對象疏忽對待。一些合同簽訂方為了快速簽訂合同，對合同中潛在紕漏不予以重視，讓擁有合同簽訂權(quán)的人員代替簽訂合同，造成不良后果。因此合同的簽訂必須是雙方企業(yè)法人代表或者授權(quán)委托人。

2.3項(xiàng)目銷售階段

2.3.1銷售合同內(nèi)容分歧銷售合同內(nèi)容分歧常見之處包括裝修內(nèi)容分歧、房屋實(shí)際面積分歧等，這些分歧一定程度給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)造成風(fēng)險(xiǎn)，為了防止這些風(fēng)險(xiǎn)形成，以相互負(fù)責(zé)為原則，于簽訂房屋銷售合同過程中，相互做好權(quán)利、義務(wù)約定工作，約定好合同中不明確的相關(guān)內(nèi)容[7]。

2.3.2球銷售政策

一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了獲取眼前利益，針對國家實(shí)行的法律法規(guī)推行打球銷售政策。

2.4項(xiàng)目使用階段

項(xiàng)目建設(shè)完畢達(dá)到入住條件，業(yè)主入住后，在對房屋進(jìn)行裝修時(shí)往往會根據(jù)自身喜好對房屋整體架構(gòu)進(jìn)行大肆修改，對房屋正常安全使用造成不良影響。由此可見，在項(xiàng)目使用階段要提升對合同文書的風(fēng)險(xiǎn)管理的重視程度，以將各流程可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)消滅在萌芽狀態(tài)下。

3.結(jié)束語

總而言之，在房地產(chǎn)開發(fā)各個階段總是會存在相應(yīng)的合同風(fēng)險(xiǎn)，合同風(fēng)險(xiǎn)屬于房地產(chǎn)開發(fā)各階段的一個系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，但經(jīng)科學(xué)合理的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目各階段合同管理，這一風(fēng)險(xiǎn)是能夠被控制的。提升對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目各階段合同管理關(guān)注度、重視度，積極促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各階段的規(guī)范、完善、效率，促進(jìn)開發(fā)企業(yè)、承包商及業(yè)務(wù)相互關(guān)系的和諧、融洽。（作者單位：天津京鐵房地產(chǎn)開發(fā)公司）

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篇4

關(guān)鍵字：風(fēng)險(xiǎn)；公路工程；合同風(fēng)險(xiǎn)；管理與防范

中圖分類號： [DF525] 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 文章編號：

1.前言

風(fēng)險(xiǎn)是任何工程項(xiàng)目中都存在的，現(xiàn)代公路工程項(xiàng)目的特點(diǎn)是規(guī)模大、技術(shù)新穎、持續(xù)時(shí)間長、參加單位多、與環(huán)境接口復(fù)雜，可以用危機(jī)四伏來形容。此外，構(gòu)成風(fēng)險(xiǎn)的因素是多方面的，有實(shí)質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)因素、道德風(fēng)險(xiǎn)因素和心理風(fēng)險(xiǎn)因素。它們分別由不可抗力、故意行為和意外過失造成。一旦風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，就意味著釀成了風(fēng)險(xiǎn)事故，也必然要承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)損失。公路建設(shè)行業(yè)就是一個高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，它危險(xiǎn)性高、涉及面廣，是很容易出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)事故和付出較高損失的行業(yè)。面對這一問題，公路工程的合同風(fēng)險(xiǎn)管理顯得尤為重要。

2 公路建設(shè)工程合同風(fēng)險(xiǎn)的管理

2.1 風(fēng)險(xiǎn)管理的起源

最早出現(xiàn)“風(fēng)險(xiǎn)管理”這一術(shù)語，是 1950 年加拉格爾在調(diào)查報(bào)告《費(fèi)用控制的新時(shí)期———風(fēng)險(xiǎn)管理》中提出的；1963 年梅爾與赫奇斯的《企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理》一文的發(fā)表，對風(fēng)險(xiǎn)管理這一理論進(jìn)行了進(jìn)一步系統(tǒng)的研究和說明；我國系統(tǒng)的引進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)管理理論要?dú)w功與我國臺灣地區(qū)的宋明哲先生，他在 1984 年出版的《風(fēng)險(xiǎn)管理》一書為中國打開了風(fēng)險(xiǎn)管理與防范之門。以上述理論為基礎(chǔ)，，可以較為準(zhǔn)確的理解公路建設(shè)工程合同風(fēng)險(xiǎn)的含義。

2.2 合同的定義和特征

隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和法律法規(guī)的不斷完善，公路工程建設(shè)市場主體間的關(guān)系逐漸變成了合同關(guān)系，而公路工程建設(shè)市場各主體之間的行為也主要依據(jù)合同來加以約束。合同是市場經(jīng)濟(jì)的必然產(chǎn)物，也是市場經(jīng)濟(jì)的紐帶。工程合同訂立的基本目的就是為了在合同當(dāng)事人之間有效和合理的分配風(fēng)險(xiǎn)。

整體上說，合同是指具有平等民事主體資格的當(dāng)事人，為了達(dá)到一定目的，經(jīng)過自愿、平等、協(xié)商一致設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系達(dá)成的協(xié)議。我國于 1999 年 10 月 1 日起實(shí)施《中華人民共和國合同法》，迄今已經(jīng)有 12 個年頭。它作為一種當(dāng)事人雙方的法律行為，時(shí)刻制約著活動雙方的違法違約行為，使雙方當(dāng)事人在合同中具有平等的地位。

具體說，公路工程合同又包含廣義和狹義兩種概念：狹義的公路工程合同是指承包人進(jìn)行公路工程建設(shè)，發(fā)包人支付價(jià)款的合同，它包括工程勘察、設(shè)計(jì)和施工合同；而廣義的公路建設(shè)工程合同包含了與公路建設(shè)工程項(xiàng)目相關(guān)的所有合同，除勘察、設(shè)計(jì)和施工合同外，還包括工程咨詢合同、工程監(jiān)理合同、工程招投標(biāo)合同、材料和設(shè)備采購合同、設(shè)備租賃合同以及各種技術(shù)合同等。

2.3 公路建設(shè)工程合同風(fēng)險(xiǎn)管理

公路建設(shè)工程合同風(fēng)險(xiǎn)管理是整個項(xiàng)目管理的核心部分，其目的是保證工程項(xiàng)目總目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。因而，從項(xiàng)目時(shí)間、質(zhì)量和成本目標(biāo)來看，風(fēng)險(xiǎn)管理與項(xiàng)目管理的目標(biāo)是一致的。究竟何為公路建設(shè)工程合同風(fēng)險(xiǎn)？我們可以這樣定義：指公路建設(shè)活動中一切與公路建設(shè)工程合同有關(guān)的損失發(fā)生的可能性。它不僅包含合同履行過程中合同當(dāng)事人損失發(fā)生的可能性，還包括合同制定過程中和制定前后合同當(dāng)事人損失發(fā)生的可能性。其次，公路項(xiàng)目建設(shè)作為高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，在整個施工活動進(jìn)行過程中有很多復(fù)雜的風(fēng)險(xiǎn)因素，但這里的公路建設(shè)工程合同風(fēng)險(xiǎn)不是指建設(shè)活動中一切風(fēng)險(xiǎn)，而是其中所涉及的與公路建設(shè)工程合同相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。例如合同確立以后，由于市場變化引起了原材料價(jià)格的變化，這樣的風(fēng)險(xiǎn)是不可預(yù)料的，同時(shí)也是合同風(fēng)險(xiǎn)的一部分。因此說，公路建設(shè)工程合同風(fēng)險(xiǎn)中的損失是合同主體非故意的、非計(jì)劃的、非預(yù)期的損失。

2.4 公路建設(shè)工程合同風(fēng)險(xiǎn)的特征

①這種風(fēng)險(xiǎn)多屬社會風(fēng)險(xiǎn)。現(xiàn)代一般意義上的社會風(fēng)險(xiǎn)意指在一定條件下某種自然現(xiàn)象、生理現(xiàn)象或社會現(xiàn)象是否發(fā)生、及對人類社會財(cái)富和生命安全是否造成損失和損失程度的客觀不確定性建設(shè)項(xiàng)目作為社會活動一個重要的組成部分，肩負(fù)和承擔(dān)著巨大的責(zé)任和使命，同時(shí)也面臨著巨大的挑戰(zhàn)，即能否及時(shí)有效地防范各種高風(fēng)險(xiǎn)事故的發(fā)生，確保人民生命財(cái)產(chǎn)安全。

②這類風(fēng)險(xiǎn)屬靜態(tài)風(fēng)險(xiǎn)。靜態(tài)風(fēng)險(xiǎn)主要是指自然災(zāi)害和意外事故帶來的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也是不可回避的風(fēng)險(xiǎn)。工程活動中遇到突況和意外事故的可能性是無法預(yù)測和估量的，因而，風(fēng)險(xiǎn)相伴而生，一旦發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)事故，損失是慘重的。

③這類風(fēng)險(xiǎn)屬純粹風(fēng)險(xiǎn)，即只有損失機(jī)會，而無獲利可能。所以說這種風(fēng)險(xiǎn)可能造成的結(jié)果只有兩個，一是沒有損失，二是造成損失。但與投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)相比，這類風(fēng)險(xiǎn)是可保的。

④這類風(fēng)險(xiǎn)屬特定風(fēng)險(xiǎn)，一般較易為人們所控制和防范。

⑤公路建設(shè)工程合同風(fēng)險(xiǎn)中既有財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，也有人身風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。

2.5 公路建設(shè)工程合同風(fēng)險(xiǎn)管理的意義

著名心理學(xué)家馬斯洛（A·H·Maslow)的需要層次論有五個層次，而安全需要則恰居第二，這是一種與生俱來的需要。這足以說明人類對于安全的重視和關(guān)注。

公路建設(shè)工程合同主體進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理的目的就在于尋求安全保障，它的意義如下：

①有利于公路建設(shè)工程主體的穩(wěn)定經(jīng)營和向好發(fā)展；②有利于提高公路建設(shè)工程合同主體的經(jīng)濟(jì)效益，以達(dá)到經(jīng)濟(jì)利益最大化；③有利于提高公路建設(shè)工程的整體質(zhì)量，保障人民群眾的生命財(cái)產(chǎn)安全；④有利于及時(shí)解決公路工程款拖欠問題，給廣大農(nóng)民工帶來利益和方便，鞏固社會穩(wěn)定；⑤有利于發(fā)展和完善公路建設(shè)行業(yè)市場，有利于擴(kuò)寬視野與國際接軌，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)水平的提高；⑥有利于提高我國公路建設(shè)行業(yè)和企業(yè)的核心競爭力，并勇敢接受國際挑戰(zhàn)。

3 公路建設(shè)工程合同風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制

公路建設(shè)工程合同風(fēng)險(xiǎn)的防范，既要在合同訂立時(shí)預(yù)防，還要在合同履行過程中進(jìn)行。我們應(yīng)清楚認(rèn)識公路建設(shè)工程合同風(fēng)險(xiǎn)所造成的嚴(yán)重后果，防患于未然。

3.1 成立專門的合同管理機(jī)構(gòu)

合同管理機(jī)構(gòu)的職能是具有服務(wù)性和監(jiān)督性的雙重屬性。即進(jìn)行工程合同談判前，承包人應(yīng)設(shè)立專門的合同管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)合同的訂閱，并實(shí)施監(jiān)督、管理、控制。這個專門的機(jī)構(gòu)應(yīng)包含各方人員，如項(xiàng)目管理人員、施工管理人員、工程技術(shù)人員以及法律顧問在內(nèi)的專業(yè)團(tuán)隊(duì)，他們負(fù)責(zé)管理、監(jiān)督整個工程活動的進(jìn)行。例如，在合同簽訂前，對合作對象進(jìn)行仔細(xì)審核，深入了解。此外，我們主張，一切合同都應(yīng)當(dāng)采取書面的形式訂立。因此，訂立合同時(shí)，要力爭做到用詞準(zhǔn)確，表達(dá)清楚，約定明確，避免產(chǎn)生歧義。

3.2 合理轉(zhuǎn)移合同風(fēng)險(xiǎn)

在合同有效期內(nèi)，對可以預(yù)測的風(fēng)險(xiǎn)，合同雙方應(yīng)依據(jù)合同，各自承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任；對于一些無法預(yù)測的風(fēng)險(xiǎn)，我們可以采取風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的方式來解決。推行索賠制度是轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的有效方法，可盡可能把風(fēng)險(xiǎn)降到最低程度。在實(shí)際工程中，索賠是雙向的，承包人可以向業(yè)主索賠，業(yè)主也可以向承包人索賠。目前在中國，人們對于索賠的認(rèn)識較淺，成功索賠的案例也較少，工程索賠制度未普遍推行。面對這樣的現(xiàn)狀，作為承包人和業(yè)主既要增強(qiáng)市場意識、法律意識、合同意識、管理意識，更關(guān)鍵的是要學(xué)會科學(xué)的索賠方法?？茖W(xué)的索賠方法是合理合法的轉(zhuǎn)移工程風(fēng)險(xiǎn)的主要手段。同樣，在古代也有經(jīng)典的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移示例。“鏢運(yùn)”相信大家都不陌生，它是一種頗具中國特色的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移技術(shù)。

3.3 建立合同管理的微機(jī)信息系統(tǒng)

合同風(fēng)險(xiǎn)管理在工程建設(shè)項(xiàng)目管理中具有十分重要的作用。隨著公路工程建設(shè)項(xiàng)目規(guī)模擴(kuò)大，合同標(biāo)的日趨龐大，涉及合同的內(nèi)容、條款日益增多，國內(nèi)采用的傳統(tǒng)合同管理方法和手段已經(jīng)無法適應(yīng)現(xiàn)代化的大型公路建設(shè)項(xiàng)目的動態(tài)管理要求，而微機(jī)信息系統(tǒng)既方便又快捷，不但節(jié)省了時(shí)間，也減少了人力物力。所以說，建立合同管理的微機(jī)信息系統(tǒng)是時(shí)代的需要，是提高管理水平的必經(jīng)之路。

3.4 提高公路建設(shè)工程合同人員的綜合素質(zhì)

定期對合同管理人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，普及合同法制教育，增強(qiáng)合同概念和合同管理知識，使他們能更好地履行自己的職責(zé)，在關(guān)鍵時(shí)刻，能及時(shí)應(yīng)對和處理突發(fā)狀況。這對于風(fēng)險(xiǎn)的防范是及其有力的。

4 結(jié) 論

綜上所述，公路建設(shè)工程合同的訂立和履行是一個復(fù)雜的過程，它牽涉到公路工程活動的方方面面，它以法律的形式規(guī)范著合同雙方的行為。面對公路建設(shè)工程合同風(fēng)險(xiǎn)，我們應(yīng)該通過加強(qiáng)理論學(xué)習(xí)，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的方法，提高企業(yè)的合同風(fēng)險(xiǎn)管理水平和防范能力，切實(shí)有效地預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)事故的發(fā)生。

參考文獻(xiàn)

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周友海．論工程管理中的質(zhì)量終身責(zé)任制[J]．現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2010，(11)．

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【關(guān)鍵詞】建設(shè)工程，合同管理，成本控制

中圖分類號：F715.4文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 文章編號：

一、前言

隨著建設(shè)工程的快速發(fā)展使得對工程項(xiàng)目的要求越來越高，這就要求施工單位對工程合同進(jìn)行防范措施的管理，很好的提高企業(yè)對成本的整體控制措施，來更好的適應(yīng)市場的發(fā)展。

二、合同管理風(fēng)險(xiǎn)的主要表現(xiàn)形式

1．可控風(fēng)險(xiǎn)和不可控風(fēng)險(xiǎn)

按照風(fēng)險(xiǎn)防范控制的等級劃分,合同管理風(fēng)險(xiǎn)可分為可控風(fēng)險(xiǎn)和不可控風(fēng)險(xiǎn)?？煽仫L(fēng)險(xiǎn)是在合同管理過程中,通過實(shí)施規(guī)范化的流程管理,進(jìn)行信用風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)、履約風(fēng)險(xiǎn)評估、合同爭議解決、合同解除管理等,最大限度地規(guī)避或降低風(fēng)險(xiǎn)。不可控風(fēng)險(xiǎn)是指由于受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政治、政策、法律以及自然災(zāi)害事故等因素影響,造成合同不能正常簽訂、履行。

2．內(nèi)部管理風(fēng)險(xiǎn)和外部環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)

按照風(fēng)險(xiǎn)防范控制的范圍劃分,合同管理的風(fēng)險(xiǎn)可分為內(nèi)部管理風(fēng)險(xiǎn)和外部環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。一般情況下,合同管理的客觀風(fēng)險(xiǎn)受經(jīng)濟(jì)環(huán)境、法律法規(guī)、合同條件以及國際慣例等制約和影響,其風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任是合同雙方無法規(guī)避的。而合同管理的主觀風(fēng)險(xiǎn)受內(nèi)部和外部主觀因素的影響,很多是可以規(guī)避的。內(nèi)部管理風(fēng)險(xiǎn)是由于合同管理制度不健全、流程管理不規(guī)范、監(jiān)督不到位、人員素質(zhì)較低等因素,造成在合同簽訂、履行、變更或轉(zhuǎn)移、解除過程中存在風(fēng)險(xiǎn),這種風(fēng)險(xiǎn)可導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營決策失誤或帶來巨大損失。外部環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)是由于合同對方信用等級較低、不正當(dāng)競爭以及財(cái)務(wù)狀況不佳等因素,造成的蓄意欺詐或違約導(dǎo)致合同管理風(fēng)險(xiǎn)。

3．直接管理風(fēng)險(xiǎn)和間接管理風(fēng)險(xiǎn)

按照風(fēng)險(xiǎn)防范控制的責(zé)任劃分,合同管理的風(fēng)險(xiǎn)可分為直接管理風(fēng)險(xiǎn)和間接管理風(fēng)險(xiǎn)。直接管理風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)自身在直接參與合同管理全過程中,由于在合同評審、履約、變更或轉(zhuǎn)移方面存在管理不規(guī)范、制度機(jī)制不健全、監(jiān)督不到位等因素,給合同管理帶來的直接風(fēng)險(xiǎn)。間接管理風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)自身在間接參與合同管理的全過程中,由于合同中的聯(lián)合體成員、分包方及第三方等多方面原因,造成合同的履約、變更或轉(zhuǎn)移、終止等方面存在的管理風(fēng)險(xiǎn)。

三、防范建設(shè)工程合同風(fēng)險(xiǎn)的對策

1．采用施工合同洽談權(quán)、審查權(quán)、批準(zhǔn)權(quán)三權(quán)相對獨(dú)立，相互制約的辦法，減少合同中的漏洞。

大中型建設(shè)工程合同一般由業(yè)主負(fù)責(zé)起草，業(yè)主為了預(yù)防施工企業(yè)在合同履行中的索賠，特意聘請有經(jīng)驗(yàn)的法律專家和工程技術(shù)顧問起草合同，一般質(zhì)量較高，其中既隱含許多不利于承包人的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任條款，又有業(yè)主的反索賠的條款。因而要求施工企業(yè)的合同談判人員策略上，應(yīng)善于在合同中限制風(fēng)險(xiǎn)和轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，對可以免除責(zé)任的條款應(yīng)研究透徹，做到心中有數(shù)，切忌盲目接受業(yè)主的某種免責(zé)條款，達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)在雙方中合理分配。對業(yè)主的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任條款一定要規(guī)定得具體明確。在合同談判過程中進(jìn)行有理、有利、有節(jié)的談判顯得尤為重要。施工企業(yè)可以根據(jù)項(xiàng)目需要聘請律師為項(xiàng)目顧問，參與合同的起草、談判等工作。

2．加強(qiáng)合同履行時(shí)的全過程動態(tài)管理

對建設(shè)工程施工合同簽訂進(jìn)行管理，只是一個靜態(tài)層面的管理，而建設(shè)工程施工合同履行時(shí)間長，產(chǎn)生的問題比較多，且由于施工合同管理貫穿于施工企業(yè)經(jīng)營管理的各個環(huán)節(jié)，這就需要制定完善的合同管理制度。在整個施工合同履行過程中，對每一項(xiàng)工作，都要嚴(yán)格管理，妥善安排，記錄清楚，手續(xù)齊全，否則會造成差錯引起合同糾紛，給企業(yè)帶來不應(yīng)有的損失。

3．合理轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)

對于預(yù)測到的合同風(fēng)險(xiǎn)，在談判和簽訂施工合同時(shí)，采取雙方合理分擔(dān)的方法。由于一些不可預(yù)測的風(fēng)險(xiǎn)總是存在的，在合同履行過程中，推行索賠制度是轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的有效方法，關(guān)鍵是要學(xué)會科學(xué)的索賠方法?？茖W(xué)的索賠方法在于必須熟悉索賠業(yè)務(wù)，注意索賠策略和方法，嚴(yán)格按合同規(guī)定要求的程度提出索賠，把開展索賠工作變成為合理合法的轉(zhuǎn)移工程風(fēng)險(xiǎn)的主要手段。

四、成本控制的意義

生產(chǎn)成本控制是實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理的基礎(chǔ)，即在生產(chǎn)成本形成過程中，對影響成本的各種因素進(jìn)行限制和監(jiān)督，及時(shí)發(fā)現(xiàn)與設(shè)定的目標(biāo)成本之間的差異。采取糾正措施，將實(shí)際發(fā)生的損耗嚴(yán)格控制在目標(biāo)成本的范圍內(nèi)，使產(chǎn)品的生產(chǎn)成本得以控制，為降低生產(chǎn)成本提供依據(jù)。

五、企業(yè)現(xiàn)場成本管理的措施

增強(qiáng)成本觀念，實(shí)行全員成本控制

企業(yè)的一切成本控制活動應(yīng)以現(xiàn)代成本效益理念作為指導(dǎo)思想，應(yīng)從管理的高度去挖掘成本降低和獲取效益的潛力。為了真正達(dá)到成本控制的目的，充分發(fā)揮每個部門和廣大職工控制成本、降低成本的積極性，就必須對全體職工進(jìn)行政治思想教育，實(shí)行獎懲制度，按企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營組織形式和成本管理要求，確定成本責(zé)任層次和責(zé)任單位，以及他們的責(zé)權(quán)利關(guān)系，開展班組經(jīng)濟(jì)核算，建立一個縱橫的群眾性成本控制組織。

2．完善成本預(yù)測與預(yù)算制度

（一）、加強(qiáng)成本預(yù)測

企業(yè)應(yīng)從整體效益出發(fā)，以動態(tài)成本效益看待成本及其控制問題，從投入與產(chǎn)出的對比分析來看投入的必要性、合理性，以效益為中心進(jìn)行成本的動態(tài)控制。銷售部門在調(diào)查外部市場狀況時(shí)，不能只針對市場當(dāng)時(shí)的產(chǎn)品需求傾向。

（二）、合理預(yù)算成本

首先應(yīng)當(dāng)做好企業(yè)的產(chǎn)品生產(chǎn)計(jì)劃，在這個計(jì)劃中對于各種原材料、人工、機(jī)器設(shè)備的使用損耗等都應(yīng)做好詳細(xì)的分析，做出合理的預(yù)算，制定出一定的成本要素定額。加強(qiáng)對于成本控制的力度，嚴(yán)格按照成本預(yù)算進(jìn)行生產(chǎn)，強(qiáng)化成本預(yù)算的約束性，促進(jìn)成本水平的降低。

3．全面認(rèn)識成本控制的內(nèi)容

企業(yè)成本的內(nèi)容和范圍不應(yīng)只局限于生產(chǎn)領(lǐng)域，成本控制應(yīng)是全方位、全過程的。企業(yè)對其成本控制的對象不應(yīng)當(dāng)只局限于企業(yè)內(nèi)部生產(chǎn)加工制造過程中所發(fā)生的各項(xiàng)成本費(fèi)用支出，同時(shí)應(yīng)該對企業(yè)的采購與銷售過程以及成本控制的影響進(jìn)行充分的考慮。因此，企業(yè)成本控制的對象應(yīng)當(dāng)是產(chǎn)品整個壽命周期的成本，既包括生產(chǎn)過程又包括研究開發(fā)與設(shè)計(jì)，還必須考慮售后服務(wù)環(huán)節(jié)。既要重視與上游供應(yīng)商的聯(lián)系，也應(yīng)重視與下游客戶和經(jīng)銷商的聯(lián)結(jié)?，F(xiàn)代企業(yè)成本控制應(yīng)包括影響成本變化的各個環(huán)節(jié)，滲透到企業(yè)的預(yù)測、決策、技術(shù)、銷售等領(lǐng)域，向企業(yè)的各個環(huán)節(jié)擴(kuò)展。只有把握好了所有過程的成本管理與控制，才能在競爭激烈的市場中占據(jù)一席之地，確立競爭優(yōu)勢。

4．加強(qiáng)產(chǎn)品成本信息的管理

企業(yè)應(yīng)該建立健全內(nèi)部控制制度，在一定程度上保證會計(jì)及其它信息資料的真實(shí)和可靠；要提高管理者和會計(jì)人員的職業(yè)道德素養(yǎng)，一方面要增強(qiáng)法制意識，另一方面還要增強(qiáng)道德自律意識，增強(qiáng)道德責(zé)任心和責(zé)任感，保持職業(yè)良知；另外要加強(qiáng)市場調(diào)查和信息反饋在成本控制中的應(yīng)用。

5．嚴(yán)格控制銷售和研發(fā)費(fèi)用

在進(jìn)行產(chǎn)品研發(fā)或者市場開拓之前，一定要做好準(zhǔn)備工作，制定完整有效的計(jì)劃。確定該項(xiàng)資金的投入是必要的、合理的。要確定一個合理的成本限額，在執(zhí)行過程中確保成本不超支。企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)在加大研發(fā)費(fèi)用的投入時(shí)，還要做好費(fèi)用投入后的使用控制，不要只是單純地加大了創(chuàng)新方面的投入，而忽略了它所能帶來的效益。

六、結(jié)束語

只有加強(qiáng)建設(shè)工程合同管理風(fēng)險(xiǎn)防范與控制及企業(yè)的成本控制與成本的管理才能使得一個工程一個企業(yè)更好更快的發(fā)展下去。

參考文獻(xiàn)

[1]馮韞單.淺談企業(yè)人工成本管理及對策.新財(cái)經(jīng).上半月2010年第七期

篇6

【關(guān)鍵詞】 通信 機(jī)房 基礎(chǔ)建設(shè) 維護(hù)管理

近年來隨著通信行業(yè)發(fā)展的突飛猛進(jìn)，公安工作也逐漸與科技化接軌，通信機(jī)房的地位和作用越來越重要。每年都有新的通信設(shè)備投入使用，為公安通信發(fā)展提供了必要條件。但是，有些單位由于在建設(shè)中只重視工藝要求或建設(shè)速度，忽視了建設(shè)中的安全問題，為通信機(jī)房遺留大量不安全隱患。如何快速處理設(shè)備故障，保障通訊設(shè)備的正常運(yùn)行，同時(shí)盡可能降低通信成本，推動警務(wù)信息化建設(shè)進(jìn)程，是公安通信工作必須重視的一個問題。本文就公安通信機(jī)房基礎(chǔ)建設(shè)和維護(hù)管理工作進(jìn)行簡略闡述。

一、通信機(jī)房對環(huán)境的要求

1、電器環(huán)境要求。電氣環(huán)境的要求主要是指防靜電要求和防電磁干擾等。防靜電要求通信設(shè)備內(nèi)部電路采用大量的半導(dǎo)體MOS、CMOS等器件。由于這類器件對靜電的敏感范圍為25～1000V，而靜電產(chǎn)生的靜電電壓往往高達(dá)數(shù)千伏甚至上萬伏，足以擊穿各種類型的半導(dǎo)體器件，因此機(jī)房應(yīng)鋪設(shè)抗靜電活動地板，地板支架要接地，不可鋪設(shè)化纖類地毯。

2、溫濕度要求?？刂坪脺貪穸染鸵龊每照{(diào)制冷系統(tǒng)。簡單的打開門窗已經(jīng)早就不能滿足IT設(shè)備的可靠運(yùn)行?？照{(diào)制冷系統(tǒng)在機(jī)房建設(shè)前就需要準(zhǔn)備好，對于數(shù)據(jù)中心來說，最優(yōu)的運(yùn)行環(huán)境是22～24攝氏度，相對濕度在35%～50%之間，因此，要求空調(diào)制冷系統(tǒng)也能夠滿足上述要求。任何溫度的變化或者相對濕度的變化都會導(dǎo)致敏感的設(shè)備不能正常的工作，任何急劇的溫度變化或者濕度變化可能導(dǎo)致設(shè)備的損壞。

3、電源供電要求。不論數(shù)據(jù)中心還是通訊機(jī)房，要保證設(shè)備安全運(yùn)行，供電是最為重要的，供電質(zhì)量也是衡量機(jī)房水準(zhǔn)的重要標(biāo)準(zhǔn)。模塊化的電源系統(tǒng)，能夠提供更高的可靠性，因?yàn)槟K化的結(jié)構(gòu)意味著更短的維修時(shí)間，同時(shí)為電源的擴(kuò)容提供更為快捷的途徑。保證電源供電可靠最為有效的設(shè)備是采用交流不間斷電源--UPS。

4、安全監(jiān)測要求。機(jī)房設(shè)備運(yùn)行安全是第一位的，這就要求必不可少的安裝火災(zāi)偵測和抑制的聲音告警系統(tǒng)。研究數(shù)據(jù)顯示有43%的業(yè)務(wù)因?yàn)榛馂?zāi)而無法再重新恢復(fù)。煙霧和熱偵測系統(tǒng)有助于及早發(fā)現(xiàn)火災(zāi)，火災(zāi)抑制系統(tǒng)能夠在火災(zāi)發(fā)生以前有效地控制火災(zāi)的發(fā)生，把損失降低到最低的程度。

5、防塵要求。電子器件、金屬接插件等部件如果積有灰塵可引起絕緣性降低和接觸不良，嚴(yán)重時(shí)還會造成電路短路。空氣中存在著大量懸浮物質(zhì)，在這些懸浮物質(zhì)中，對通信設(shè)備形成危害的污染物不計(jì)其數(shù)。

二、通信機(jī)房網(wǎng)絡(luò)建設(shè)存在問題

2.1設(shè)置不夠規(guī)范

目前，有些單位機(jī)房環(huán)境不符合或者達(dá)不到通信機(jī)房要求，甚至有的還沒有設(shè)置機(jī)房，沒有配備網(wǎng)絡(luò)機(jī)柜，網(wǎng)絡(luò)線隨意牽拉，普遍存在網(wǎng)絡(luò)布不合理、防雷設(shè)計(jì)和防火設(shè)計(jì)不符合規(guī)范等現(xiàn)象，網(wǎng)絡(luò)故障率高，維護(hù)成本極高。

2.2缺乏有效的應(yīng)急方案

相當(dāng)一部分設(shè)備應(yīng)急方案執(zhí)行力不足。以撫松縣為例，位于山區(qū)地帶，每年五、六月份是普降雨水的季節(jié)，基層單位的通信設(shè)備有遭遇雷擊現(xiàn)象。面對突發(fā)事件都沒有制定出相關(guān)通信網(wǎng)絡(luò)安全保障應(yīng)急預(yù)案，對各項(xiàng)工作開展造成影響。

2.3布線系統(tǒng)的選擇沒有前瞻性

因?yàn)橛行碌脑O(shè)備進(jìn)入，或者帶寬要求提高時(shí)，我們不可能因?yàn)椴季€系統(tǒng)的帶寬不足而對原有的布線系統(tǒng)進(jìn)行替換，六類布線系統(tǒng)能夠滿足現(xiàn)在和未來一段時(shí)間內(nèi)帶寬、可靠性和靈活性的要求。電纜管理十分關(guān)鍵，要求電纜不能打結(jié)，必須排列整齊，有高效的布放路徑和保護(hù)措施，因此我們必須采用布線管理系統(tǒng)和管道。在線纜布放的時(shí)候，我們還需要考慮線纜的“熱交換”能力，保證我們快速的更換物理層的線纜，而沒有中斷時(shí)間。

三、加強(qiáng)維護(hù)管理的對策

3.1嚴(yán)格按規(guī)范開展網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)建設(shè)

應(yīng)出臺相關(guān)規(guī)范性文件對網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)行規(guī)范，減少基礎(chǔ)網(wǎng)絡(luò)維護(hù)成本。要求網(wǎng)絡(luò)機(jī)房建設(shè)要配置空調(diào)、機(jī)柜、配電柜、不間斷電源，有防靜電、防雷、防火、接地等措施。各類設(shè)備要入柜、排列放置要整齊、線纜鋪設(shè)要規(guī)范合理、標(biāo)識清楚。拓?fù)鋱D、機(jī)房管理制度、值班制度要上墻，掛置有序。

篇7

近年來，在住房制度改革及其相關(guān)政策的推動下，居民住房消費(fèi)得到有效啟動，房地產(chǎn)市場日趨活躍。這對于改善居民的居住條件，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，拉動經(jīng)濟(jì)增長做出了重要貢獻(xiàn)。但是，房地產(chǎn)市場不規(guī)范問題在不少地區(qū)還比較突出，違規(guī)開發(fā)、廣告虛假、面積“短斤缺兩”、中介市場混亂、物業(yè)管理不規(guī)范等問題時(shí)有發(fā)生，群眾反映強(qiáng)烈。為促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，經(jīng)國務(wù)院同意，現(xiàn)就有關(guān)問題通知如下：

一、提高認(rèn)識，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)

整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序是整頓和規(guī)范市場經(jīng)濟(jì)秩序的重要組成部分，對于保護(hù)居民住房消費(fèi)積極性、促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展、營造良好的市場環(huán)境具有十分重要的意義。各地要從實(shí)踐“三個代表”重要思想的高度，充分認(rèn)識這項(xiàng)工作的重要性，增強(qiáng)做好工作的責(zé)任感和緊迫感，切實(shí)把整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序工作抓緊、抓好。通過專項(xiàng)整治，使房地產(chǎn)市場各種違法、違規(guī)行為大幅度下降，房地產(chǎn)市場秩序明顯好轉(zhuǎn)。

整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序工作，必須堅(jiān)持深化改革與加強(qiáng)法制并舉的指導(dǎo)思想，標(biāo)本兼治、重在治本。

整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序工作，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府負(fù)責(zé)，各城市人民政府具體組織實(shí)施。各城市人民政府要明確牽頭單位，將整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序工作的任務(wù)，分解到具體部門，并加強(qiáng)監(jiān)督檢查。

建設(shè)部會同國家計(jì)委、國家經(jīng)貿(mào)委、財(cái)政部、國土資源部、國家工商行政管理總局、監(jiān)察部等部門負(fù)責(zé)監(jiān)督、指導(dǎo)和協(xié)調(diào)。各有關(guān)部門明確分工、各司其職、密切配合。

二、突出工作重點(diǎn)，加大打擊力度，依法查處違法、違規(guī)行為

各地區(qū)、各部門要針對當(dāng)前房地產(chǎn)市場存在的主要問題，突出工作重點(diǎn)，加大查處力度。對影響惡劣、后果嚴(yán)重的大案、要案，要依法從嚴(yán)懲處，切實(shí)解決群體上訪、重復(fù)上訪等問題，維護(hù)社會穩(wěn)定。

（一）加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理，依法查處違法、違規(guī)開發(fā)建設(shè)行為

各地要嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目審批程序，并加強(qiáng)項(xiàng)目的跟蹤管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得出讓土地使用權(quán)后，必須按照出讓合同約定支付出讓金，并按照出讓合同約定的條件和期限開發(fā)、利用土地。未按約定支付出讓金的，土地管理部門有權(quán)解除合同，并可以請求違約賠償；未按約定的條件和期限開發(fā)、利用土地的，市、縣人民政府土地管理部門應(yīng)當(dāng)予以糾正，并可處以警告、罰款直至無償收回土地使用權(quán)。確需改變出讓合同約定條件的，必須取得土地出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門同意，并簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定辦理用地、立項(xiàng)、規(guī)劃、建設(shè)和銷售等手續(xù)。對經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，要適應(yīng)政府按年度計(jì)劃采取招標(biāo)、拍賣和掛牌方式統(tǒng)一供應(yīng)土地的要求，通過競爭取得土地使用權(quán)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃方案一經(jīng)批準(zhǔn)，任何單位和個人不得擅自變更。確需變更的，必須按原審批程序報(bào)批；城市規(guī)劃行政主管部門在批準(zhǔn)其變更前，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行聽證。對于擅自變更規(guī)劃的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，城市規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》，責(zé)令停止建設(shè)、限期改正，并處以罰款；嚴(yán)重影響城市規(guī)劃的，責(zé)令拆除違法建筑物。

未取得施工許可證或者開工報(bào)告未經(jīng)批準(zhǔn)擅自施工的，建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第五十七條規(guī)定，責(zé)令停止施工，限期改正，并處工程合同價(jià)款1％以上2％以下的罰款。

未取得預(yù)售許可證明擅自預(yù)售商品房的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十九條規(guī)定，責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處收取的預(yù)付款1％以下的罰款；對于擅自挪用預(yù)售款項(xiàng)的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十四條規(guī)定，責(zé)令限期糾正，并處以違法所得3倍以下但不超過3萬元的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

各地房地產(chǎn)管理部門、工商行政管理部門要嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定，把好市場準(zhǔn)入關(guān)，依法嚴(yán)厲打擊抽逃注冊資本（金）、項(xiàng)目資本金、無證或者超范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營等行為。對于自有資金不足、行為不規(guī)范的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)報(bào)當(dāng)?shù)厝嗣裾皶r(shí)通知各有關(guān)部門不得審批或同意其新開建設(shè)項(xiàng)目。

（二）規(guī)范商品房面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)和辦法，依法查處面積“短斤缺兩”行為

要積極推行按套或套內(nèi)建筑面積銷售商品房的計(jì)價(jià)方式。按建筑面積計(jì)價(jià)的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向消費(fèi)者明示套內(nèi)建筑面積及分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。已納入分?jǐn)偯娣e的共用部位的產(chǎn)權(quán)，屬業(yè)主共有，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自另行出租、出售。

各地要加大查處力度，依法打擊面積計(jì)算、面積分?jǐn)傊信撟骷?、故意侵害購房者利益以及擅自出租、出售共用部位牟利等行為?/p>

商品房銷售合同約定面積與實(shí)際面積發(fā)生差異的，按照合同約定處理；合同未作約定的，面積誤差比絕對值超出3％時(shí)，買受人有權(quán)退房。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3％部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)的（含3％）部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超過3％部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。

（三）強(qiáng)化合同管理，依法查處合同欺詐行為

《商品房買賣合同示范文本》對于規(guī)范合同內(nèi)容、避免合同糾紛、保護(hù)購房者合法權(quán)益有著十分重要的作用。各地要積極宣傳并推廣使用。未使用示范文本的，房地產(chǎn)管理部門在核發(fā)商品房預(yù)售許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)審核房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的合同文本是否包含法律、法規(guī)規(guī)定的必備內(nèi)容。未包含的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行調(diào)整；拒不調(diào)整的，不予發(fā)放預(yù)售許可證。

已預(yù)售的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，因規(guī)劃、設(shè)計(jì)調(diào)整導(dǎo)致商品房結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在批準(zhǔn)變更后10日內(nèi)通知買受人。未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房，并有權(quán)要求開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。

各地房地產(chǎn)管理部門、工商行政管理部門要加強(qiáng)對合同的監(jiān)管，依法查處房地產(chǎn)市場合同欺詐行為，切實(shí)保護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益。

（四）強(qiáng)化竣工驗(yàn)收制度，切實(shí)把好交付使用關(guān)

各地要嚴(yán)把交付使用關(guān)，堅(jiān)決杜絕不合格的商品房進(jìn)入市場。所有商品住宅開發(fā)項(xiàng)目，未經(jīng)竣工綜合驗(yàn)收不得交付使用。未按規(guī)定進(jìn)行竣工綜合驗(yàn)收或?qū)⒖⒐ぞC合驗(yàn)收不合格的商品住宅交付使用的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)，并在資質(zhì)年檢中予以降級或注銷資質(zhì)證書。給買受人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品住宅交付使用時(shí)，應(yīng)當(dāng)向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，并按《住宅質(zhì)量保證書》的約定承擔(dān)保修責(zé)任。未按規(guī)定提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》或者未按《住宅質(zhì)量保證書》的規(guī)定進(jìn)行保修的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在資質(zhì)年檢中予以降級或者注銷資質(zhì)證書。

（五）規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)與收費(fèi)，依法查處物業(yè)管理中的不規(guī)范行為

要通過完善物業(yè)管理立法，規(guī)范物業(yè)管理合同等措施，明確業(yè)主、業(yè)主會和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中的權(quán)利和義務(wù)，加快建立業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合的社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理體制。物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主或業(yè)主會委托，應(yīng)當(dāng)依照合同約定，對物業(yè)進(jìn)行專業(yè)化維修、養(yǎng)護(hù)，對相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、公共秩序等進(jìn)行管理，并提供相關(guān)服務(wù)。

要完善物業(yè)管理前期介入和承接驗(yàn)收制度。在物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂的物業(yè)管理合同中，應(yīng)當(dāng)明確交付使用后的質(zhì)量責(zé)任及雙方的權(quán)利義務(wù)，切實(shí)做好建設(shè)和管理的銜接。要引入競爭機(jī)制，大力推行物業(yè)管理項(xiàng)目的招投標(biāo)，通過優(yōu)勝劣汰，促進(jìn)管理水平的提高。

各地價(jià)格管理部門和房地產(chǎn)管理部門要按照《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》規(guī)定的原則，制定、完善本地區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)具體實(shí)施辦法，并加強(qiáng)對物業(yè)管理收費(fèi)的監(jiān)管。對違反規(guī)定多收費(fèi)、少服務(wù)以及收費(fèi)不規(guī)范等行為，政府價(jià)格管理部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)予以處罰。

房地產(chǎn)管理部門要采取切實(shí)有效措施，加強(qiáng)對物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)行為的管理與監(jiān)督。對于管理不到位、侵犯業(yè)主合法權(quán)益的物業(yè)管理企業(yè)，經(jīng)業(yè)主大會討論通過，可以提前解除合同，另行選聘物業(yè)管理企業(yè)。對于經(jīng)營中有劣跡的物業(yè)管理公司，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在資質(zhì)年檢中予以降級或注銷資質(zhì)證書，并記入企業(yè)信用檔案；情節(jié)嚴(yán)重的，要在媒體上曝光。

（六）加強(qiáng)房地產(chǎn)廣告管理，依法查處違法廣告行為

各地要把加強(qiáng)房地產(chǎn)廣告管理作為集中整治廣告市場秩序的重點(diǎn)。對違法房地產(chǎn)廣告和不兌現(xiàn)廣告承諾內(nèi)容的房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正；逾期不改正的，在資質(zhì)年檢中予以降級或注銷資質(zhì)證書，并在新聞媒體上曝光。工商行政管理部門要加強(qiáng)對房地產(chǎn)廣告的監(jiān)測，對違法房地產(chǎn)廣告依法予以查處。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定，將房地產(chǎn)廣告和宣傳資料中明示及承諾的主要內(nèi)容和事項(xiàng)在合同中明確。房地產(chǎn)廣告和宣傳資料承諾的內(nèi)容與實(shí)際交付不一致，侵害消費(fèi)者合法權(quán)益的，由工商行政管理部門依據(jù)有關(guān)規(guī)定處罰。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時(shí)設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備、裝修與樣板房是否一致；未作說明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。

（七）完善相關(guān)制度，規(guī)范中介行為

加快實(shí)施房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格制度，積極推行房地產(chǎn)中介服務(wù)人員持證上崗制度。對于偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)中介服務(wù)人員職業(yè)資格證書的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定收回其資格證書或者公告資格證書作廢，并處1萬元以下的罰款；對于在房地產(chǎn)中介活動中收受委托合同以外財(cái)物、允許他人以自己的名義執(zhí)業(yè)、虛假或不實(shí)信息、在兩個以上機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)、與一方當(dāng)事人串通損害另一方當(dāng)事人利益以及違法收取傭金等違規(guī)、違法行為，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)收回資格證書或者公告資格證書作廢，并處1萬元以上3萬元以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

在本通知下發(fā)前，未按有關(guān)規(guī)定完成脫鉤改制的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，一律取消其從事評估業(yè)務(wù)的資質(zhì)，并追究有關(guān)行政主管部門的行政責(zé)任。對出具不實(shí)報(bào)告的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定予以降級或注銷資質(zhì)證書；對負(fù)有責(zé)任的估價(jià)師，依法追究其責(zé)任，情節(jié)嚴(yán)重的，撤消注冊。

房地產(chǎn)中介服務(wù)應(yīng)當(dāng)按照《中介服務(wù)收費(fèi)管理辦法》的有關(guān)規(guī)定收取費(fèi)用。對違反規(guī)定收取費(fèi)用的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，價(jià)格管理部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)《中華人民共和國價(jià)格法》和《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》進(jìn)行處罰。

各地要全面清理、整頓房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，依法查處未取得資質(zhì)證書、未履行備案手續(xù)、超范圍從事中介業(yè)務(wù)以及中介行為不規(guī)范的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。

三、建立網(wǎng)上公示制度，促進(jìn)誠信制度的建立

要充分利用網(wǎng)絡(luò)信息手段，將各類房地產(chǎn)企業(yè)和中介服務(wù)機(jī)構(gòu)及相關(guān)人員的基本情況，經(jīng)營業(yè)績，經(jīng)營中違規(guī)、違法劣跡以及受到的處罰等記入企業(yè)和個人的信用檔案，向社會公示，接受社會監(jiān)督。

各地要推行商品房銷售人員持證上崗制度。所有從事商品房銷售的人員應(yīng)當(dāng)具備經(jīng)紀(jì)人或經(jīng)紀(jì)人協(xié)理資格。無相應(yīng)資格的，必須經(jīng)培訓(xùn)并取得合格證書后，方可從事商品房銷售業(yè)務(wù)。取得合格證書的銷售人員也要逐步實(shí)行網(wǎng)上公示制度。

推廣電子政務(wù)，實(shí)行政務(wù)公開。各級房地產(chǎn)管理部門要將各種辦事程序、審查要件、辦事時(shí)限、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及商品房預(yù)售許可、預(yù)售合同備案等內(nèi)容在網(wǎng)上公示，接受社會監(jiān)督。

各地要建立能進(jìn)能出、能升能降的動態(tài)資質(zhì)管理制度。要把是否有不良記錄作為資質(zhì)年檢和晉級審批的條件。凡在經(jīng)營活動中有不良行為的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在資質(zhì)年檢中予以降級或者注銷資質(zhì)證書。

各?。▍^(qū)、市）建設(shè)行政主管部門要在每個季度末，把對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理企業(yè)和有關(guān)責(zé)任人員的處理情況報(bào)建設(shè)部備案。建設(shè)部將不定期在有關(guān)媒體上曝光。要營造強(qiáng)大的輿論攻勢，使有不良記錄者付出代價(jià)。

四、加強(qiáng)法制建設(shè)，提高經(jīng)營者依法經(jīng)營和消費(fèi)者自我保護(hù)意識

各有關(guān)部門、各地區(qū)要加快制訂和完善規(guī)范房地產(chǎn)市場的法規(guī)、政策，加大執(zhí)法力度，依法查處房地產(chǎn)市場中的違法、違規(guī)行為，切實(shí)做到有法可依、有法必依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究。各地要集中一段時(shí)間，對所有從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)中介服務(wù)和物業(yè)管理的企業(yè)進(jìn)行全面培訓(xùn)，提高房地產(chǎn)企業(yè)依法經(jīng)營的意識和自覺性；要組織開展形式多樣的普法宣傳活動，讓房地產(chǎn)市場的各方主體，特別是購房者充分了解法律、法規(guī)規(guī)定的各項(xiàng)制度，依法保護(hù)自身的合法權(quán)益。

五、轉(zhuǎn)變政府職能，實(shí)行政務(wù)公開

各級政府及其主管部門要主動適應(yīng)轉(zhuǎn)變政府職能的要求，減少事前的行政審批，加強(qiáng)事后監(jiān)督。要全面清理房地產(chǎn)開發(fā)、銷售和管理環(huán)節(jié)的各種審批，必須審批的要規(guī)范操作，簡化程序，透明公開，明確責(zé)任；要建立錯案行政責(zé)任追究制度，堅(jiān)持“誰審批、誰負(fù)責(zé)”的原則。對違反審批程序，越權(quán)、越級審批的，要追究其主管領(lǐng)導(dǎo)、直接責(zé)任人的行政責(zé)任；要通過推行房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記一體化、推行服務(wù)承諾等措施，切實(shí)簡化辦事程序，方便購房人辦理房地產(chǎn)交易和房屋權(quán)屬登記手續(xù)。

要建立行政責(zé)任追究制度。對不依法行政的，由上級機(jī)關(guān)追究有關(guān)責(zé)任人的行政責(zé)任。對國家機(jī)關(guān)工作人員在房地產(chǎn)市場管理中，玩忽職守、徇私舞弊的，要依據(jù)有關(guān)法規(guī)作出嚴(yán)肅處理。

各地要公布整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場投訴電話，指派專人負(fù)責(zé)處理房地產(chǎn)投訴。對不認(rèn)真處理投訴的房地產(chǎn)企業(yè)，有關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰。

中華人民共和國建設(shè)部

中華人民共和國國家發(fā)展計(jì)劃委員會

中華人民共和國國家經(jīng)濟(jì)貿(mào)易委員會

中華人民共和國財(cái)政部

中華人民共和國國土資源部

中華人民共和國國家工商行政管理總局

篇8

為了適應(yīng)本市房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的需要，綜合運(yùn)用行政、經(jīng)濟(jì)和法律的手段，建立規(guī)范化管理體系，保障房地產(chǎn)市場機(jī)制的正常運(yùn)行和健康發(fā)展，特根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)和本市的有關(guān)規(guī)定，就本市土地使用權(quán)有償出讓轉(zhuǎn)讓范圍內(nèi)的房地產(chǎn)預(yù)售、出售、買賣、交換、抵押等交易管理、公證、登記事宜作如下規(guī)定：

一、凡通過土地使用權(quán)有償出讓或轉(zhuǎn)讓取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)投資經(jīng)營者（除已經(jīng)上海市房產(chǎn)管理局資質(zhì)審查批準(zhǔn)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)外），均需遵照建設(shè)部、國家工商行政管理局聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理的通知》及本市的有關(guān)規(guī)定，組建資質(zhì)與其開發(fā)經(jīng)營項(xiàng)目規(guī)模相適應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)。其中，外商投資企業(yè)須根據(jù)規(guī)定的程序報(bào)經(jīng)上海市外資委審批同意，并經(jīng)工商登記取得企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照后，向上海市房產(chǎn)管理局（以下簡稱市房管局）申報(bào)備案；國內(nèi)投資企業(yè)則應(yīng)先報(bào)經(jīng)市房管局審查批準(zhǔn)后，再向市工商行政管理部門辦理工商登記，領(lǐng)取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照。

本市已批準(zhǔn)成立的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)通過土地使用權(quán)有償出讓或轉(zhuǎn)讓，取得土地使用權(quán)后，則應(yīng)向市房管局辦理申請取得外銷商品房專項(xiàng)經(jīng)營權(quán)，方可開展開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)。

二、房地產(chǎn)預(yù)售，須按一九八八年市人民政府批準(zhǔn)的《上海市土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)經(jīng)營管理實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，報(bào)經(jīng)市房管局批準(zhǔn)。批準(zhǔn)預(yù)售后，房地產(chǎn)投資經(jīng)營者應(yīng)在批準(zhǔn)之日起十天內(nèi)向市房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)申報(bào)預(yù)售（注冊）登記。

房地產(chǎn)預(yù)售雙方當(dāng)事人簽訂的合同應(yīng)經(jīng)市公證機(jī)關(guān)公證，公證后預(yù)買方應(yīng)在二十天內(nèi)向市房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理預(yù)售登記。

三、房地產(chǎn)投資經(jīng)營者按土地使用權(quán)有償出讓或轉(zhuǎn)讓合同規(guī)定的期限和條件，經(jīng)投資開發(fā)并完成了一定比例的建筑工程量后需轉(zhuǎn)讓的，則必須先報(bào)經(jīng)市房管局審核批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)讓雙方簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同（包括土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同）經(jīng)公證后，應(yīng)在二十天內(nèi)向市房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理轉(zhuǎn)讓登記。

四、房地產(chǎn)投資經(jīng)營者在土地使用權(quán)有償出讓或轉(zhuǎn)讓合同規(guī)定的可建房屋竣工、驗(yàn)收合格并向市房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理商品房注冊登記后方可出售；其中，未申請預(yù)售的房地產(chǎn)項(xiàng)目出售前則應(yīng)先經(jīng)市房管局批準(zhǔn)。

房地產(chǎn)投資經(jīng)營者出售房地產(chǎn)（包括已經(jīng)預(yù)售的）買賣雙方簽訂的房地產(chǎn)出售合同，經(jīng)向市公證機(jī)關(guān)申辦公證后，買賣雙方當(dāng)事人應(yīng)在一個月內(nèi)向市房地產(chǎn)交易管理所辦理房地產(chǎn)過戶手續(xù)，然后由買受人向市房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理登記，按規(guī)定領(lǐng)取房屋所有權(quán)證和土地使用證。

五、已取得房屋所有權(quán)證和土地使用證的房地產(chǎn)投資經(jīng)營者或業(yè)主，出售房地產(chǎn)應(yīng)與買受人簽訂房地產(chǎn)買賣合同。合同經(jīng)公證后，買賣雙方當(dāng)事人應(yīng)在一個月內(nèi)向市房地產(chǎn)交易管理所辦理房地產(chǎn)過戶手續(xù)，然后買受人向市房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理登記，按規(guī)定領(lǐng)取房屋所有權(quán)證和土地使用證。

房地產(chǎn)交換，雙方當(dāng)事人簽訂的房地產(chǎn)交換合同經(jīng)公證后，應(yīng)按上款規(guī)定辦理過戶、登記手續(xù)。

六、房地產(chǎn)抵押（包括土地使用權(quán)抵押、房地產(chǎn)權(quán)益抵押、房地產(chǎn)權(quán)抵押等），抵押人與抵押權(quán)人應(yīng)簽訂房地產(chǎn)抵押合同。合同經(jīng)公證后，應(yīng)向市房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理登記手續(xù)。

七、房地產(chǎn)交易中，雙方當(dāng)事人簽訂的房地產(chǎn)預(yù)售、出售、買賣、交換和抵押等合同，應(yīng)使用市房管局統(tǒng)一印制或認(rèn)可的合同文本。

篇9

為了認(rèn)真貫徹落實(shí)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于支持科研院所、大專院校、文化團(tuán)體和衛(wèi)生機(jī)構(gòu)利用單位自用土地建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房若干意見的通知》（〔1998〕130號文）精神，支持中央、省、市屬在漢科研院所、大專院校、文化團(tuán)體和衛(wèi)生單位（以下簡稱科教文衛(wèi)單位）利用單位自用土地建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房，以利進(jìn)一步改善在漢科教文衛(wèi)單位職工的居住條件，經(jīng)市人民政府研究同意，現(xiàn)將有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

一、各有關(guān)部門要高度重視科教文衛(wèi)單位利用自用土地建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房問題，采取優(yōu)先安排計(jì)劃，簡化手續(xù)等有效措施，支持這些單位自建經(jīng)濟(jì)適用住房，改善其職工的住房條件。

二、科教文衛(wèi)單位自建經(jīng)濟(jì)適用住房必須符合我市土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，其計(jì)劃由市房地局會同市規(guī)劃、土地局根據(jù)本年度經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃總規(guī)模優(yōu)先予以安排。

三、對科教文衛(wèi)單位自建經(jīng)濟(jì)適用住房，應(yīng)按《市人民政府關(guān)于加快我市經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)步伐的通知》（武政〔1998〕125號文）中的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，享受各項(xiàng)優(yōu)惠政策，并執(zhí)行下列政策：

（一）為本單位職工建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房所用的自用土地仍保留原劃撥土地使用權(quán)性質(zhì)，申請用地變更登記，免收土地出讓金；

（二）科教文衛(wèi)單位建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，應(yīng)在符合本單位建設(shè)發(fā)展規(guī)劃的條件下，在教學(xué)、科研等業(yè)務(wù)區(qū)外，避免占用綠化、活動場地，結(jié)合現(xiàn)有居住用地統(tǒng)籌規(guī)劃建設(shè)，所建成的住房應(yīng)全部用于解決本單位、本系統(tǒng)職工住房，不得對外銷售；

（三）建設(shè)規(guī)模超過1萬平方米的，須成立住宅合作社，按照住宅合作社模式實(shí)行規(guī)范化建設(shè)管理；

四、國有商業(yè)銀行可根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，支持科教文衛(wèi)單位自建經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目和職工購買經(jīng)濟(jì)適用住房所需貸款。

五、對已經(jīng)實(shí)行住房公積金繳納辦法的，其職工購買單位自建經(jīng)濟(jì)適用住房，需要申請住房公積金貸款的，在同等條件下應(yīng)予優(yōu)先安排。

篇10

關(guān)鍵詞：鐵路建設(shè)；合同管理；問題；對策

隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國鐵路建設(shè)也發(fā)生了較大的變化，在國家政策的大力支持下，使鐵路建設(shè)取得了長足的發(fā)展。合同管理是鐵路建設(shè)過程中不可缺少的一個重要管理，鐵路建設(shè)項(xiàng)目管理追求項(xiàng)目的質(zhì)量、進(jìn)度的控制，而實(shí)現(xiàn)其控制必須根據(jù)相應(yīng)的合同來進(jìn)行。由此可見，合同管理有助于促進(jìn)鐵路建設(shè)項(xiàng)目管理，有助于鐵路建設(shè)項(xiàng)目質(zhì)量、進(jìn)度的控制。

1.鐵路建設(shè)項(xiàng)目合同管理存在的主要問題

1.1合同管理與投標(biāo)管理脫節(jié)

在鐵路建設(shè)過程中，合同管理與投標(biāo)管理密切相連，它能夠有效控制施工進(jìn)度、質(zhì)量、資金，它受法律保護(hù)。但是在實(shí)際鐵路建設(shè)過程中，項(xiàng)目的招投標(biāo)與合同管理分別是施工企業(yè)兩個不同部門的工作。一旦中標(biāo)后，甲方與乙方簽訂合同，就會導(dǎo)致合同管理與投標(biāo)管理脫節(jié)。給合同管理帶來一定困難。

1.2施工合同執(zhí)行中存在的問題

為了進(jìn)一步完善鐵路建設(shè)市場，鐵道部了《鐵路建設(shè)項(xiàng)目施工總價(jià)承包招標(biāo)文件示范文本》，其中對合同內(nèi)容進(jìn)行了合理的約定，從而使合同雙方的當(dāng)事人在實(shí)際執(zhí)行時(shí)受法律的約束，進(jìn)而使鐵路建設(shè)行業(yè)內(nèi)正常的經(jīng)濟(jì)秩序得以維護(hù)。但是，在實(shí)際建設(shè)中，在合同執(zhí)行上，有時(shí)對工程進(jìn)度進(jìn)行不合理壓縮，一味提高進(jìn)度，縮短工程，會違反自然建設(shè)規(guī)律，或者無法保證施工質(zhì)量，最終導(dǎo)致出現(xiàn)施工合同履約低的狀況。

2.鐵路建設(shè)項(xiàng)目合同管理對策研究

2.1健全完善合同管理制度

確保制定的合同管理制度要切實(shí)可行，確保合同管理工作的進(jìn)行有依據(jù)可循。健全完善合同管理制度主要包括：單位的合同實(shí)行歸口管理，并建立合同審查制度、合同會簽制度、合同專用章制度、合同臺賬及統(tǒng)計(jì)報(bào)表制度、合同歸檔制度、合同糾紛處理制度。

2.2嚴(yán)格把好合同簽訂審批關(guān)

合同的審批應(yīng)由合同經(jīng)辦部門組織有關(guān)業(yè)務(wù)部門以會簽、召開會議等形式進(jìn)行，必要時(shí)請上級有關(guān)部門參與合同的審批工作。嚴(yán)格把好合同簽訂審批關(guān)是非常重要的，它是確保合同簽約主體合格、形式合規(guī)、內(nèi)容合法的重要手段。在鐵路企業(yè)重大經(jīng)濟(jì)利益的合同中，要建立集體研究決策制度，審批那些重要合同，必要時(shí)可以聘請專業(yè)律師參與其中，確保審批的公正。

2.3加強(qiáng)工程招投標(biāo)階段的合同管理

鐵路施工項(xiàng)目采用招投標(biāo)方式主要是為了能夠規(guī)范鐵路建設(shè)市場行為以及使工程造價(jià)得到合理有效地控制。（1）編寫通用條款和專用條款。在《鐵路建設(shè)項(xiàng)目施工總價(jià)承包招標(biāo)文件示范文本》中明確規(guī)定了合同通用條款和專用條款。通用條款是不能做任何修改的，專用條款是根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況制定的，專用條款是通用條款的補(bǔ)充，他們各自形成了各自的“專用本”。由此可見，鐵路施工項(xiàng)目過程中招投標(biāo)合同管理的重點(diǎn)就是合同專用本的編制。（2）編寫工程量清單是為滿足鐵路基本建設(shè)項(xiàng)目施工招標(biāo)的需要，規(guī)范工程計(jì)量。工程量清單是招標(biāo)文件的組成部分，是依據(jù)相關(guān)文件編制的擬建工程明細(xì)清單。工程量清單的編寫要根據(jù)各工程項(xiàng)目的具體情況來進(jìn)行補(bǔ)充或者刪減，從而促進(jìn)鐵路工程項(xiàng)目的合同管理。工程造價(jià)很容易受設(shè)計(jì)文件中的錯誤影響，因此，認(rèn)真復(fù)核設(shè)計(jì)文件圖紙的工程量是編寫清單工程量之前必須做好的工作，從而使設(shè)計(jì)錯誤而造成工程實(shí)施過程中過大的變更量得以避免，清單工程量更加準(zhǔn)確，進(jìn)而使鐵路建設(shè)項(xiàng)目合同管理更加有效。

2.4鐵路企業(yè)合法權(quán)益

當(dāng)鐵路建設(shè)項(xiàng)目發(fā)生合同糾紛后，合同承辦部門要將這些糾紛及時(shí)地報(bào)告給法律事務(wù)部門，法律事物部門對此事進(jìn)行調(diào)查，法律顧問搜集相關(guān)證據(jù)，通過各種手段和措施來讓對方能夠繼續(xù)按照合同的相關(guān)規(guī)定履約，如果不繼續(xù)，那么對方必須承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，鐵路企業(yè)要充分利用法律武器來維護(hù)自身的合法權(quán)益，確保鐵路建設(shè)項(xiàng)目順利實(shí)施。

2.5工程索賠要處理好

在合同管理過程中，有很多重點(diǎn)和難點(diǎn)，如工程索賠。工程索賠就是指在履行合同時(shí)其中一方?jīng)]有按照合同相關(guān)條款進(jìn)行，此事給對方造成了損失，對方有權(quán)提出賠償要求。合同管理中涉及的對象有很多，因此導(dǎo)致合同違約的因素有很多，如甲方或乙方違約、合同文件自身問題、監(jiān)理工程師沒有按照合同進(jìn)行監(jiān)理等。合同承辦及管理人員對導(dǎo)致索賠的原因和可能性進(jìn)行預(yù)測和分析，嚴(yán)格合同控制，盡可能使索賠事件的發(fā)生幾率減小。如果不可避免的發(fā)生了索賠事件時(shí)，應(yīng)該按照合同相關(guān)規(guī)定履行索賠，一定要公平合理。

2.6鐵路建設(shè)項(xiàng)目過程中要大力普及合同法律知識

鐵路建設(shè)過程中一定要改變這種觀念：對于合同法律知識只需相關(guān)合同管理部門了解就行，其他人員無需了解。建設(shè)項(xiàng)目合同涉及的方面較廣，涉及的人員較多，因此應(yīng)該在鐵路建設(shè)過程中大力普及合同法律知識。鐵路企業(yè)應(yīng)通過多種形式開展《合同法》、合同管理制度的宣傳教育工作，從而提高全員合同法律素質(zhì)。當(dāng)然在培訓(xùn)過程中要有重點(diǎn)的進(jìn)行，對于一般的人員可以通過培訓(xùn)讓他們對合同法律知識進(jìn)行相關(guān)的了解，而將重點(diǎn)放在培訓(xùn)管理者、合同管理人員身上，采用多種形式，加強(qiáng)鐵路行業(yè)法律法規(guī)的學(xué)習(xí)?？傊?，讓與合同管理相關(guān)的重要人員懂合同法律，提高他們的合理法律素質(zhì)，讓其他人員了解合同法律，從而使鐵路建設(shè)項(xiàng)目在實(shí)施過程中能夠有效的預(yù)防合同法律風(fēng)險(xiǎn)、提高合同管理水平。

3.結(jié)語

鐵路建設(shè)項(xiàng)目過程中離不開合同管理，每個環(huán)節(jié)都與合同管理密切相關(guān)，也就是說合同管理涉及到了鐵路建設(shè)項(xiàng)目的整個過程中。合同管理在鐵路建設(shè)項(xiàng)目中是非常重要的。合同管理有利于工程造價(jià)的控制，有利于鐵路建設(shè)項(xiàng)目的順利進(jìn)行。因此，應(yīng)該建立健全的合同管理機(jī)構(gòu)，完善管理機(jī)制，這樣才能有助于鐵路建設(shè)的科學(xué)進(jìn)行，確保鐵路建設(shè)的投資效益。

參考文獻(xiàn)：

[1] 楊文民. 我國建設(shè)工程施工合同管理與索賠應(yīng)用研究[D].鄭州大學(xué), 2010 .