導(dǎo)語：如何才能寫好一篇宅基地轉(zhuǎn)讓，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

2009年，家住城里的退休職工老李覺得自家的公寓樓住著不舒服，而鄉(xiāng)下安靜，空氣又好，便一心盤算著去鄉(xiāng)下居住。但由于在鄉(xiāng)下沒有熟人，找不到房子，這件事就耽擱了下來。誰知有一天，老李的朋友老王來老李家做客聊到了這個(gè)事兒，而老王正好有個(gè)朋友劉老漢長年跟女兒居住在城里，想把自己城郊的一塊宅基地轉(zhuǎn)讓出來。于是，老王就當(dāng)了中間人，讓老李買下劉老漢的宅基地自己建房。老李帶著妻子去宅基地一看，覺得離城里不遠(yuǎn)，交通便利，便打算買下來自己建房。

經(jīng)過多次討價(jià)還價(jià)，老李和劉老漢簽訂了宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議，協(xié)議約定：劉老漢將宅基地以5萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給老李，老李在房屋建好后付轉(zhuǎn)讓款的一半，余款在劉老漢幫老李辦完產(chǎn)權(quán)證之后一次性付清。于是，在當(dāng)年的6月份，老李一次性出資10萬元，在劉老漢的宅基地上建造了一棟兩層小樓。小樓建好之后，老李依照約定將轉(zhuǎn)讓款的一半2.5萬元付給了劉老漢。之后，劉老漢幫助老李在村里辦理了“三通”（水通、氣通、電通），老李也向該宅基地所在村民委員會(huì)繳付了“三通”費(fèi)用?？粗约盒陆ǖ男?，老李心里別提有多高興了。

誰知道好景不長，一年之后，劉老漢的女兒知道了這個(gè)事情，覺得老父親犯了糊涂，現(xiàn)在城郊的土地多值錢啊，但父親只賣了5萬元，非要?jiǎng)⒗蠞h把自家的宅基地收回來。劉老漢聽閨女一分析，覺得有道理，于是找到老李，要求收回自家的宅基地。老李可不愿意了，首先這宅基地明明就是自己向劉老漢合法買來的，有協(xié)議為證；再說，房子都建好了，自己花了10萬元，總不能說拆了就拆了吧？

在雙方多次協(xié)商無果的情況下，2010年的一天，劉老漢一紙?jiān)V狀將老李告上法庭，請(qǐng)求確認(rèn)兩人簽訂的宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效，要求老李歸還宅基地。

2010年8月，在查明相關(guān)事實(shí)之后，法庭作出一審判決，確認(rèn)原、被告在2009年簽訂的宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效。

分 析

近年來，隨著城市的不斷擴(kuò)大和越來越多的農(nóng)民進(jìn)城成為城市的一員，他們?cè)诩亦l(xiāng)的宅基地閑置了起來。于是，有人認(rèn)為，與其讓這部分宅基地閑置，不如把它們利用起來，還能產(chǎn)生效益。殊不知，這種行為其實(shí)是違法的。

根據(jù)我國《物權(quán)法》第一百五十三條規(guī)定，宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。而《土地管理法》第六十三條明確規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。農(nóng)村宅基地不得買賣。另外，在《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)[2004]28號(hào)）中也規(guī)定，禁止農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓、出租集體土地用于非農(nóng)建設(shè)。禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。

具體到本案，雖然老李與劉老漢在雙方自愿的情況下簽訂了宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議，但是住房宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與享有者特定的身份相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無權(quán)取得或變相取得。根據(jù)我國現(xiàn)行土地管理法律，宅基地使用權(quán)不得賣與非農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員。由于被告老李并非該房屋所在村村民，無法取得該宅基地使用權(quán)，故原、被告簽訂的宅基地買賣協(xié)議無效。即使被告老李支付了對(duì)價(jià)，但是該宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是國家所禁止的，老李的行為也不屬于善意取得。

篇2

   宅基地轉(zhuǎn)讓買賣合同范本

   轉(zhuǎn)讓方(以下簡稱*方)：____

   受讓方(以下簡稱乙方)：___

   *乙雙方依據(jù)《中華*共和國農(nóng)村土地承包法》等有關(guān)法律、法規(guī)和國家有關(guān)政策的規(guī)定，本著平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，就土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓簽訂本合同以供遵守。

   一、轉(zhuǎn)讓標(biāo)的

   *方將其承包經(jīng)營的____鄉(xiāng)(鎮(zhèn))____村____組____畝土地(地塊名稱、等級(jí)、四至、土地用途附后)的承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方從事____(主營項(xiàng)目)生產(chǎn)經(jīng)營。

   二、轉(zhuǎn)讓期限

   轉(zhuǎn)讓的土地承包經(jīng)營權(quán)年限為____年，即自____年____月____日起至____年____月____日止。

   三、轉(zhuǎn)讓價(jià)格

   轉(zhuǎn)讓的土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓金為____元**。*方承包經(jīng)營相關(guān)地塊時(shí)對(duì)該地塊實(shí)際投入資金和人力改造的，可收取合理的補(bǔ)償金。本合同的補(bǔ)償金為____元(沒有補(bǔ)償金時(shí)可填寫為零元)。兩項(xiàng)合計(jì)總金額為____元**。

   四、支付方式和時(shí)間

   乙方采取下列第____種方式和時(shí)間支付轉(zhuǎn)讓金和補(bǔ)償金：

   1、現(xiàn)金方式(一次或分次)支付轉(zhuǎn)讓金和補(bǔ)償金(無補(bǔ)償金時(shí)可劃去)，支付的時(shí)間為____。

   2、實(shí)物方式(一次或分次)支付轉(zhuǎn)讓金和補(bǔ)償金(無補(bǔ)償金時(shí)可劃去)，實(shí)物為___(具體內(nèi)容見附件)。時(shí)間為____。

   五、土地承包經(jīng)營權(quán)的交付時(shí)間和方式

   *方應(yīng)于年____月____日前將轉(zhuǎn)讓承包經(jīng)營權(quán)的土地交付乙方。交付方式為____或?qū)嵉匾淮?全部交付。

   六、承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓和使用的特別約定

   1、轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營權(quán)必須經(jīng)發(fā)包方同意，并由*方辦理有關(guān)手續(xù)，在合同生效后*方終止與發(fā)包方的承包關(guān)系。

   2、*方交付的承包經(jīng)營土地必須符合雙方約定的標(biāo)準(zhǔn)。

   3、乙方必須與發(fā)包方確立新的承包關(guān)系，變更土地經(jīng)營權(quán)*書，簽訂新的土地承包經(jīng)營合同，方能獲得土地承包經(jīng)營權(quán)。

   4、乙方獲得土地承包經(jīng)營權(quán)后，依法享有該土地的使用、收益、自主組織生產(chǎn)經(jīng)營和產(chǎn)品處置權(quán)。

   5、乙方必須按土地畝數(shù)承擔(dān)農(nóng)業(yè)稅費(fèi)和國家政策規(guī)定的其他義務(wù)。

   6、乙方必須依法保護(hù)和合理利用土地，不得掠奪*經(jīng)營，不得給土地造成永久*損害，并負(fù)責(zé)保護(hù)好承包土地上的林木、排灌設(shè)施等國家和集體財(cái)產(chǎn)。

   7、乙方不得改變土地的農(nóng)業(yè)用途，不得用于非農(nóng)建設(shè)。

   8、其他約定：____。

   七、違約責(zé)任

   1、*乙雙方在合同生效后應(yīng)本著誠信的原則嚴(yán)格履行合同義務(wù)。如一方當(dāng)事人違約，應(yīng)向守約一方支付違約金。違約金的數(shù)額為____。

   2、如果違約金尚不足以彌補(bǔ)守約方經(jīng)濟(jì)損失時(shí)，違約方應(yīng)在違約金之外增加支付賠償金。賠償金的數(shù)額依具體損失情況由*乙雙方協(xié)商或土地承包仲裁機(jī)構(gòu)裁決，也可由*法院判決。

   八、爭議條款

   因本合同的訂立、效力、履行、變更及解除等發(fā)生爭議時(shí)，*乙雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成的按下列第____種方式解決：

   1、提請(qǐng)村民委員會(huì)、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))**、農(nóng)村土地承包管理機(jī)關(guān)調(diào)解;

   2、提請(qǐng)____仲裁委員會(huì)仲裁;

   3、向有管轄權(quán)的*法院提起訴訟。

   九、生效條件

   *乙雙方約定，本合同須經(jīng)雙方簽字、發(fā)包方同意并經(jīng)_________鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）*農(nóng)村經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)備案（或鑒*）后生效。

   十、其他條款

   本合同未盡事宜，可經(jīng)雙方協(xié)商一致簽定補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等效力。

   本合同一式四份，由*乙雙方、發(fā)包方和鑒*、備案單位各執(zhí)一份。

   *方代表人（簽章）：_________乙方代表人（簽章）：_________

   *號(hào)：_________*號(hào)：_________

   住址：_________住址：_________

   _________年____月____日_________年____月____日

   發(fā)包方（簽章）：_________鑒*單位（簽章）：_________

   法定代表人*號(hào)：_________

   _________年____月____日_________年____月____日

   宅基地轉(zhuǎn)讓買賣合同范本

   *方：xxx，漢，現(xiàn)年xx歲，生于xx月xx日，家住縣xx鎮(zhèn)xx村xx組，*號(hào)碼：xxxxxxx。

   乙方：xxx，漢，現(xiàn)年xx歲，生于xx月xx日，家住縣xx鎮(zhèn)xx村xx組，*號(hào)碼：xxxxxxx。

   *、乙方經(jīng)協(xié)商，就*方位于村組（小地名）的平方米農(nóng)村土地轉(zhuǎn)讓給乙方一事，達(dá)成如下協(xié)議。

   1、*方將其合法擁有的土地共（其中靠寬米，至向外延伸米）的經(jīng)營使用權(quán)永久轉(zhuǎn)讓給乙方。此塊土地的具體四界為以xx為參照，上至xx，左抵xx，右至xxx。

   2、*方保*此塊土在轉(zhuǎn)讓之前的經(jīng)營使用權(quán)合法屬于*方，且無任何糾紛及債務(wù)抵押，否則由此給乙方造成的損失，*方應(yīng)承擔(dān)一切損失。

   3、乙方的轉(zhuǎn)讓金支付按照每平米萬元。*方在支付轉(zhuǎn)讓金是，乙方應(yīng)立即將該土地實(shí)際交付乙方，同時(shí)系于該土地的一切權(quán)利也一并移轉(zhuǎn)給*方。在以后因國家政策等原因應(yīng)續(xù)簽承包使用合同時(shí)，*方必須就相關(guān)簽訂事宜協(xié)助配合乙方辦理。

   4、今后乙方需要*方協(xié)助辦理在該土地上建房等相關(guān)的事宜時(shí)，*方均不得拒絕、推諉、拖延等，否則必須支付該轉(zhuǎn)讓金雙倍違約金給乙方，并且賠償乙方相應(yīng)的損失。

   5、*方向乙方承諾，現(xiàn)轉(zhuǎn)讓的土地屬于基本用地以外的土地，如出現(xiàn)第三人追索的事宜等，需雙倍支付乙方給付的土地轉(zhuǎn)讓金及賠償相關(guān)損失。

   6、*方應(yīng)為乙方提供必要雨水污水的排出場地和必要的通行道路。

   7、本協(xié)議簽定后，乙方先支付萬元給*方。余款在*方協(xié)助乙方辦理好相關(guān)轉(zhuǎn)讓手續(xù)后，乙方一次*全部付清。

   8、本合同一式三份，*、乙雙方各執(zhí)一份，村民委員會(huì)存檔一份。自簽定之日起生效。

   9、未盡事宜，由*乙雙方本著實(shí)事求是的原則協(xié)商處理。

   *方：乙方：

   年月日年月日

   村委會(huì)主任：：

   年月日年月日

   見*人簽字：

   宅基地轉(zhuǎn)讓買賣合同范本

   出讓方(*方)：*號(hào)：

   受讓方(乙方)：*號(hào)：

   因乙方建房需要，經(jīng)*、乙雙方友好協(xié)商并經(jīng)村委同意，本著平等、自愿、有償、誠實(shí)信用原則，就土地轉(zhuǎn)讓事宜達(dá)成協(xié)議如下：

   一、轉(zhuǎn)讓地塊概況

   1、該地塊位于____________________，土地面積為__________平方米。

   2、現(xiàn)該地塊的用途為農(nóng)業(yè)用地。

   二、轉(zhuǎn)讓方式

   1、*、乙雙方通過自愿協(xié)商，經(jīng)村委同意，通過貨*買賣形式有償轉(zhuǎn)讓，乙方為住宅用地。

   2、土地的轉(zhuǎn)讓價(jià)為__________萬元/畝，青苗補(bǔ)償費(fèi)________，轉(zhuǎn)讓總價(jià)為**__________萬元。

   三、付款方式：

   雙方在簽訂協(xié)議之日，乙方一次*支付給*方土地轉(zhuǎn)讓款__________元，本土地轉(zhuǎn)讓屬一次*買賣處理。

   四、本合同簽訂后，*方就所轉(zhuǎn)讓的該宗土地土地使用權(quán)及與土地使用權(quán)有關(guān)的其他權(quán)利、權(quán)益及收益等均歸乙方所享有;日后如有征用等的，土地征用賠償款、青苗補(bǔ)償?shù)扰c土地使用權(quán)有關(guān)的全部權(quán)益均歸乙方享有，*方不得以任何理由提出異議。

   五、該土地轉(zhuǎn)讓后雙方均確認(rèn)無爭議事情發(fā)生，并保*不發(fā)生任何事端。

   六、其他約定：

   因乙方受讓該宗土地系用于房屋建設(shè)，如乙方受讓該宗土地后并向相關(guān)部門就宅基地審批提出申請(qǐng)后，有關(guān)部門就本合同項(xiàng)下的土地面積不予批準(zhǔn)的，雙方均同意本合同不生效，乙方向*方退回本合同項(xiàng)下的土地，*方則向乙方退回已收取的土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)。

   七、本協(xié)議一式三份，*、乙雙方各執(zhí)一份，村留一份。

   *方(簽名)：

   乙方(簽名)：

   ____年____月____日

   *方：________________________

   乙方：________________________

   *方：________________________

   宅基地轉(zhuǎn)讓買賣合同范本

   經(jīng)各方友好協(xié)商，本著平等、自愿、有償、誠實(shí)信用原則，就土地轉(zhuǎn)讓事宜達(dá)成協(xié)議如下：

   一、地塊概況

   1、該地塊位于__________，土地面積為________平方米(折________畝)。宗地四至及界址點(diǎn)座標(biāo)詳見附件國有土地使用*。

   2、現(xiàn)該地塊的用途為住宅、工業(yè)、綜合和商業(yè)用地。

   二、轉(zhuǎn)讓方式

   1、*方保*通過土地掛牌形式把該地塊轉(zhuǎn)讓給乙方，并確保該地塊的容積率大于等于__________，綠化率不少于__________%，土地用途為商業(yè)、住宅用地。

   2、土地的轉(zhuǎn)讓價(jià)為__________萬元/畝[包括級(jí)差地租、市政配套費(fèi)、開發(fā)補(bǔ)償費(fèi)、建筑物和構(gòu)筑物的拆遷安置費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、空中或地下的管線(水、電、通訊等)遷移費(fèi)和土地管理費(fèi)]，轉(zhuǎn)讓總價(jià)為**__________萬元。

   3、乙方同意按以下時(shí)間和金額分二期向*方支付土地價(jià)款：第一期定金，地價(jià)款的__________%，計(jì)**__________萬元，付款時(shí)間及條件：雙方簽訂協(xié)議書，且已辦好土地掛牌手續(xù)并在本條第四款規(guī)定的抵押登記手續(xù)辦妥后_______天內(nèi)支付;第二期，付清余款，計(jì)**__________萬元，付款時(shí)間及條件：在乙方簽訂國有土地使用權(quán)出讓協(xié)議，取得該土地的國有土地使用*后______個(gè)工作日內(nèi)支付。

   4、為保*前款第一期地價(jià)款的及時(shí)支付，*方同意提供兩宗土地的國有土地使用權(quán)作為抵押擔(dān)保，抵押的土地使用權(quán)面積為__________平方米(詳見成國用()字第__________號(hào)和成國用()字第__________號(hào))，抵押擔(dān)保的范圍與*方承擔(dān)的責(zé)任的范圍相同。雙方同意在本協(xié)議簽訂后______天內(nèi)到當(dāng)?shù)赝凉懿块T辦理抵押登記手續(xù)，抵押期限至乙方取得機(jī)投鎮(zhèn)________畝土地的國有土地使用*之日止。

   5、該項(xiàng)目由乙方*運(yùn)作，盈虧自負(fù)。*方愿意幫助乙方解決有關(guān)稅費(fèi)返還及政策協(xié)調(diào)。項(xiàng)目開發(fā)結(jié)束并經(jīng)審計(jì)后，項(xiàng)目凈利潤率超過_______%的，超過部分凈利潤乙方同意與*方五五分成。

   三、違約責(zé)任

   1、*方誠邀乙方參與其_______畝土地的公開掛牌處理事宜，并承諾創(chuàng)造條件讓乙方取得該塊土地，若乙方未能取得該地塊，*方愿意雙倍返還定金，計(jì)_______萬元，*方應(yīng)在確認(rèn)乙方不能取得該土塊的土地使用權(quán)之日起________個(gè)工作日內(nèi)支付此款。

   2、乙方未能按時(shí)支付地價(jià)款，應(yīng)以每日未付部分的萬分之二點(diǎn)一作滯納金支付給*方。如未能按時(shí)付款超過_____個(gè)工作日，視同終止履行本協(xié)議，并有權(quán)處置已付定金。

   3、*方應(yīng)對(duì)乙方承擔(dān)連帶責(zé)任。

   四、其他

   1、在掛牌出讓過程中，乙方僅承擔(dān)應(yīng)由受讓方承擔(dān)的土地契稅和交易費(fèi)用，其他有關(guān)營業(yè)稅等均由*方承擔(dān)。

   2、乙方的開發(fā)建設(shè)應(yīng)依法律、法規(guī)和規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。

   3、本協(xié)議未盡事宜，須經(jīng)各方協(xié)商解決，并簽訂相應(yīng)的補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本協(xié)議具有同等法律效力。

   4、本協(xié)議在執(zhí)行過程中發(fā)生矛盾、爭議，經(jīng)協(xié)商無效時(shí)，提請(qǐng)法院裁決。

   5、本協(xié)議經(jīng)各方代表簽字蓋章后生效。

   6、本協(xié)議一式六份，三方各執(zhí)兩份。

   *方(蓋章)：________ 乙方：_____________  *方：_______________

篇3

首先，從農(nóng)民角度講，農(nóng)民對(duì)宅基地享有完整的產(chǎn)權(quán)，猶如讓農(nóng)民吃了一顆“定心丸”，農(nóng)民因?yàn)檎厥褂脵?quán)可以流轉(zhuǎn)，必然增加為改善宅基地配套環(huán)境進(jìn)行投資的激勵(lì)。如綠化宅基地周圍的環(huán)境。修繕通往宅基地的道路等，只有這樣。宅基地才有可能在流轉(zhuǎn)中產(chǎn)生最大化收益，才有可能在抵押過程中實(shí)現(xiàn)最大化融資。

從集體經(jīng)濟(jì)組織角度講，由于農(nóng)民投資激勵(lì)的增加，集體經(jīng)濟(jì)組織時(shí)集體公用設(shè)施的投資減少，不但減少了為集體提供公共物品過程中的協(xié)調(diào)成本。而且使更多的資源直接流向農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展當(dāng)中，優(yōu)化了農(nóng)村資源配置。

從我國目前有關(guān)宅基地使用權(quán)的政策、法規(guī)規(guī)定可以看出，限制宅基地流轉(zhuǎn)最主要是基于保護(hù)人權(quán)、維護(hù)農(nóng)民利益、確保社會(huì)穩(wěn)定的考慮，如果允許宅基地自由流轉(zhuǎn)。就會(huì)出現(xiàn)諸如加劇土地資源稀缺程度、損害農(nóng)民利益、破壞社會(huì)穩(wěn)定等負(fù)面影響。然而，我們首先要明確一點(diǎn)，允許農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓，就等于承認(rèn)了宅基地市場的存在，只要是市場。供給和需求定理就會(huì)發(fā)生作用。另外，允許農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓，并非強(qiáng)制農(nóng)民必須轉(zhuǎn)讓其宅基地，農(nóng)民有轉(zhuǎn)讓與否、何時(shí)轉(zhuǎn)讓的選擇權(quán)，如同城市房地產(chǎn)市場一樣。理性的村民都會(huì)做一個(gè)基本的成本收益計(jì)算，不會(huì)一擁而上。盲目轉(zhuǎn)讓。

將我國農(nóng)村缺乏基本的社會(huì)保障作為限制農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓理由的觀點(diǎn)有待進(jìn)一步商榷，這反而是農(nóng)民不會(huì)盲目轉(zhuǎn)讓宅基地的一個(gè)重要原因。宅基地在目前農(nóng)村社會(huì)保障制度欠缺的情況下是農(nóng)民基本生產(chǎn)生活的保障，是農(nóng)民生存在最后一道防線。如果把農(nóng)村宅基地喻為農(nóng)民的“救命稻草”，那么，允許宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)并不妨礙其發(fā)揮“最后一張王牌”的作用，因?yàn)?，基于目前農(nóng)村的現(xiàn)實(shí)情況。農(nóng)民只有在轉(zhuǎn)讓宅基地所得收益足以保障未來養(yǎng)老的情況下才肯轉(zhuǎn)讓。

還有人擔(dān)心如果允許宅基地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)，農(nóng)民將是交易中的弱勢(shì)群體，要受到交易對(duì)方的盤剝，農(nóng)民無法從交易中得到好處。相反，那些作為(潛在)受讓方的利益集團(tuán)。包括開發(fā)商、城市居民將從中得到好處。

應(yīng)該承認(rèn)，這種擔(dān)心是必要的。但不能作為限制宅基地流轉(zhuǎn)的原因，因?yàn)?，現(xiàn)實(shí)中的任何市場都不同程度的存在信息不對(duì)稱問題，完全競爭市場僅僅是經(jīng)濟(jì)學(xué)中的一個(gè)理論模型。因此，目前的城市房地產(chǎn)市場中，房地產(chǎn)開發(fā)商和居民之間必然也存在一定程度的信息不對(duì)稱問題，我們所關(guān)注的是信息不對(duì)稱的嚴(yán)重程度，并對(duì)其予以校正，避免市場失靈。

篇4

陜西省宅基地管理辦法最新版第一條為加強(qiáng)全省農(nóng)村宅基地的管理，規(guī)范農(nóng)村建設(shè)用地秩序，保護(hù)農(nóng)村村民的合法權(quán)益，根據(jù)國土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》，特制定本實(shí)施辦法。

第二條本辦法適用于全省行政區(qū)域內(nèi)農(nóng)村宅基地的利用和管理。

前款所稱農(nóng)村宅基地，是指農(nóng)村村民依法取得土地使用權(quán)建設(shè)住宅及其相關(guān)附屬物的農(nóng)民集體所有土地。

第三條縣級(jí)以上國土資源行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)農(nóng)村宅基地的管理工作。

第四條農(nóng)村宅基地的所有權(quán)和使用權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓。

第五條農(nóng)村村民建設(shè)住宅必須堅(jiān)持符合土地利用總體規(guī)劃、村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃的原則;堅(jiān)持節(jié)約和集約用地的原則;堅(jiān)持實(shí)施新村規(guī)劃和土地整理相結(jié)合的原則。

第六條城鎮(zhèn)居民不得在農(nóng)村購置宅基地或以買房為名，變相購置宅基地。國土資源行政主管部門不得為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買的住宅發(fā)放集體土地建設(shè)用地使用證，國家另有規(guī)定的除外。

第七條各級(jí)國土資源行政主管部門在農(nóng)村宅基地管理監(jiān)督過程中，除了按照國家有關(guān)規(guī)定收取土地登記證書工本費(fèi)外，不得收取任何費(fèi)用，不得代收應(yīng)由其他部門收取的相關(guān)費(fèi)用，更不允許搭車收費(fèi)。

第八條嚴(yán)格實(shí)行農(nóng)村村民一戶一處宅基地的法律規(guī)定。農(nóng)村宅基地面積的標(biāo)準(zhǔn):平原每戶不超過133平方為(二分)，川地、原地每戶不超過200平方為(三分);山地、丘陵地每戶不超過267平方米(四分)。

城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的村民鼓勵(lì)集中建住宅樓?？h(市、區(qū))國土資源行政主管部門可根據(jù)同級(jí)人民政府規(guī)定的農(nóng)村宅基地的具體標(biāo)準(zhǔn)和住宅樓的面積審查用地。

第九條農(nóng)村宅基地占用農(nóng)用地應(yīng)納入年度用地計(jì)劃。占用農(nóng)用地的計(jì)劃指標(biāo)和農(nóng)村通過建設(shè)用地整理新增加的耕地面積掛鉤，縣(市、區(qū))國土資源管理行政主管部門對(duì)新增耕地面積檢查、核定后，應(yīng)在總的年度計(jì)劃指標(biāo)中優(yōu)先分配等量的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用指標(biāo)用于農(nóng)民住宅建設(shè)。

第十條縣(市、區(qū))可根據(jù)省、設(shè)區(qū)市下達(dá)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計(jì)劃指標(biāo)，于每年6月30日以前，一次性向省、設(shè)區(qū)市人民政府申請(qǐng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，經(jīng)依法批準(zhǔn)后由縣(市、區(qū))依法按戶逐宗批準(zhǔn)供應(yīng)宅基地。

第十一條農(nóng)村村民住宅建設(shè)利用村內(nèi)空閑地和未利用土地的，由村、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))逐級(jí)審核，批量報(bào)縣(市、區(qū))批準(zhǔn)后，由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))逐宗落實(shí)到戶。

第十二條農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員符合下列條件之一的，可以申請(qǐng)使用宅基地:

(一)申請(qǐng)宅基地使用權(quán)的戶主是達(dá)到法定結(jié)婚年齡的完全民事行為能力人;

(二)按《婚姻法》有關(guān)規(guī)定確需分戶建房，原宅基地面積低于規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的;

(三)經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)回原籍落戶的;

(四)因發(fā)生或?yàn)榉烙匀粸?zāi)害需要搬遷的、或?yàn)閷?shí)施村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃調(diào)整宅基地的;

(五)符合縣級(jí)以上人民政府規(guī)定的其他條件的。

第十三條村民有下列情況之一的，不得安排宅基地:

(一)一戶已有一處符合規(guī)定面積宅基地的;

(二)出賣、出租房屋后重新申請(qǐng)宅基地的;

(三)不屬于本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的(包括戶口已遷出的);

(四)縣級(jí)以上人民政府規(guī)定的其他條件不應(yīng)當(dāng)使用宅基地的。

農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)保證至少有一個(gè)子女與其父母共同占用同一處宅基地。

第十四條農(nóng)村村民申報(bào)和取得宅基地使用權(quán)應(yīng)該按下列程序辦理:

(一)符合申報(bào)條件的農(nóng)村村民建房時(shí)應(yīng)向所在村民小組或村委會(huì)提交書面申請(qǐng)。涉及建新繳舊的，村委會(huì)應(yīng)與申請(qǐng)戶簽訂交還舊宅基地的合同;

(二)村(組)在接到申請(qǐng)后五日內(nèi)對(duì)申請(qǐng)資料進(jìn)行核實(shí)，并將申請(qǐng)人的情況在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)進(jìn)行公告，公告日期不應(yīng)少于七日;

(三)經(jīng)核實(shí)符合申請(qǐng)宅基地條件的用戶，應(yīng)如實(shí)填寫由縣(市、區(qū))統(tǒng)一規(guī)定的《農(nóng)村宅基地申請(qǐng)表》，由村委會(huì)簽署意見連同公告結(jié)果一并報(bào)轄區(qū)國土資源所;

(四)轄區(qū)國土資源所受理宅基地申請(qǐng)后，應(yīng)在十五個(gè)工作日之內(nèi)實(shí)地審查申請(qǐng)是否符合條件，擬用地是否符合規(guī)劃，寫出現(xiàn)場勘查意見，并按照當(dāng)年度分配下達(dá)的宅基地用地指標(biāo)，依據(jù)先急后緩的原則，初步確定建房對(duì)象，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府簽署意見后，由轄區(qū)國土資源所上報(bào)縣(市、區(qū))國土資源行政主管部門審核;

(五)縣(市、區(qū))國土資源行政主管部門接受申請(qǐng)后應(yīng)在二十個(gè)工作日內(nèi)完成審核，

并上報(bào)縣(市、區(qū))人民政府批準(zhǔn);

(六)批復(fù)下發(fā)后，應(yīng)將縣(市、區(qū))人民政府審批結(jié)果在申請(qǐng)人所在村組進(jìn)行公告，公告期應(yīng)不少于五天;

(七)公告期結(jié)束之日起十五日內(nèi)無異議的，轄區(qū)國土資源所應(yīng)會(huì)同村組管理人員按照批準(zhǔn)的面積、規(guī)劃位置和原現(xiàn)場勘查情況，劃定用地方位四至，并做好現(xiàn)場工作記錄;

(八)村民住宅建成后，轄區(qū)國土資源所應(yīng)會(huì)同村組管理人員，實(shí)地對(duì)照檢查。是否按照原批準(zhǔn)面積和要求使用土地。

第十五條經(jīng)縣(市、區(qū))人民政府批準(zhǔn)后的村民宅基地，一年內(nèi)必須進(jìn)行建設(shè)，基建完工后60日向縣(市、區(qū))國土資源行政主管部門申請(qǐng)辦理集體土地使用權(quán)登記，頒發(fā)《集體土地建設(shè)用地使用證》。

第十六條經(jīng)依法批準(zhǔn)的宅基地，由于住宅轉(zhuǎn)讓、繼承等原因造成集體土地使用權(quán)變更的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自變更之日起三十日內(nèi)，向縣(市、區(qū))國土資源行政主管部門申請(qǐng)辦理集體土地使用權(quán)變更登記，換發(fā)《集體土地建設(shè)用地使用證》。

第十七條集體土地使用權(quán)被依法收回的，當(dāng)事人或本集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)自接到通知之日起三十日內(nèi)，向縣(市、區(qū))國土資源行政主管部門申請(qǐng)辦理集體土地使用權(quán)注銷登記，繳回原宅基地使用權(quán)人的《集體土地建設(shè)用地使用證》。

第十八條有下列情況之一的，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)、村民小組可以申請(qǐng)收回土地使用權(quán):

(一)為實(shí)施村莊和集體建設(shè)規(guī)劃，需要調(diào)整宅基地的;

(二)為村鎮(zhèn)公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，需要調(diào)整宅基地的;

(三)不按照批準(zhǔn)用途建設(shè)使用連續(xù)達(dá)兩年以上的;

(四)宅基地依法批準(zhǔn)并劃定后，超過一年未建房的;

(五)因撤銷、遷移等原因不再使用和已失去居住使用價(jià)值的房屋占用宅基地的。

依照前款第(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定收回宅基地使用權(quán)的，對(duì)土地使用權(quán)人在宅基地上的合法房屋及附屬物應(yīng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。

第十九條農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織收回宅基地使用權(quán)應(yīng)召開村民大會(huì)或村民代表會(huì)議，并按下列程序辦理:

(一)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，應(yīng)當(dāng)寫出擬收回宅基地使用權(quán)報(bào)告，附具相關(guān)證據(jù)材料、

合法的房屋證明和地上附屬物補(bǔ)償協(xié)議;需要安置的，還應(yīng)當(dāng)有安置協(xié)議，以及行政處理的相關(guān)文書等，報(bào)送轄區(qū)國土資源所;

(二)轄區(qū)國土資源所在縣(市、區(qū))人民政府規(guī)定的期限內(nèi)對(duì)報(bào)送的材料進(jìn)行審核，報(bào)縣(市、區(qū))國土資源行政主管部門;

(三)縣(市、區(qū))國土資源行政主管部門在本級(jí)人民政府規(guī)定的期限內(nèi)，對(duì)報(bào)送的材料進(jìn)行審查，按照《行政許可法》的規(guī)定或按利害關(guān)系人的要求組織聽證，聽取利害關(guān)系人的陳述、申辯后，提出審查意見，上報(bào)縣(市、區(qū))人民政府審批;

(四)宅基地使用權(quán)收回決定批復(fù)，由轄區(qū)國土資源所在決定收回宅基地所在地予以公告。對(duì)宅基地使用權(quán)收回決定不服的，當(dāng)事人可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟;

(五)宅基地使用人應(yīng)當(dāng)在宅基地使用權(quán)收回決定批復(fù)下達(dá)之日起三十日之內(nèi)，主動(dòng)到縣(市、區(qū))人民政府國土資源部門辦理注銷土地登記。

第二十條違反本辦法第十條、第十一條和第十五條規(guī)定審批宅基地或者發(fā)放集體土地使用證的主管人員或直接責(zé)任人員，由其所在單位或上級(jí)有關(guān)機(jī)關(guān)，根據(jù)《關(guān)于違反土地管理規(guī)定行為行政處分暫行辦法》進(jìn)行處理。

第二十一條本辦法自20xx年10月1日起施行。

宅基地如何轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，有下列轉(zhuǎn)讓情況，應(yīng)認(rèn)定無效：

(1)城鎮(zhèn)居民購買;

(2)法人或其他組織購買;

(3)轉(zhuǎn)讓人未經(jīng)集體組織批準(zhǔn);

(4)向集體組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓;

(5)受讓人已有住房，不符合宅基地分配條件。

2、宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓必須同時(shí)具備以下條件：

(1)轉(zhuǎn)讓人擁有二處以上的農(nóng)村住房(含宅基地);

(2)同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員轉(zhuǎn)讓;

(3)受讓人沒有住房和宅基地，符合宅基地使用權(quán)分配條件;

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Zhu Ruirong

（云南國土資源職業(yè)學(xué)院，昆明 650217）

（Yunnan State Land and Resources Vocational College，Kunming 650217，China）

摘要：我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)現(xiàn)象在農(nóng)村普遍存在，而農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中存在著私下轉(zhuǎn)讓、審批管理不嚴(yán)、交易糾紛、權(quán)屬爭議不斷等問題，給農(nóng)村宅基地管理增加了難度。本文通過對(duì)農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)過程中存在的問題提出了相應(yīng)的解決辦法及對(duì)策，更好的建全我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)流制度及市場規(guī)范。

Abstract: The rural residence site transfer is ubiquitous at rural area, while the related problems such as privately transfer, not strict examination and approval, transaction disputes, ownership disputes are continuous existing. These things bring higher difficult to government's lawful management. In order to improve the regulation of market and rural residence site transfer, reasons concerning with problems above are well analyzed, and related countermeasures are proposed by author in this paper.

關(guān)鍵詞：農(nóng)村宅基地 使用權(quán)流轉(zhuǎn) 問題 對(duì)策

Key words: rural residence site；right of use pasts；question；countermeasure

中圖分類號(hào)：C939 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1006-4311（2011）15-0129-01

1當(dāng)前我國農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的規(guī)定

農(nóng)村宅基地使用權(quán)，是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員依法享有的在農(nóng)村集體所有的土地上建造住宅的權(quán)利，它是農(nóng)民維持其生產(chǎn)、生活的一項(xiàng)重要權(quán)利?！稇椃ā返?0條規(guī)定："城市的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。任何組織或者個(gè)人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。

2農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)發(fā)生背景

2.1 社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換結(jié)果近年來，在我國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，推動(dòng)著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)換，二、三產(chǎn)業(yè)的比重迅速增加，目前最主要的理由在于我國城市化進(jìn)程的勢(shì)在必行。大規(guī)模的城市化進(jìn)程，二、三產(chǎn)業(yè)的比重迅速增加，使大批農(nóng)業(yè)勞動(dòng)力流向二、三產(chǎn)業(yè)，將原承包地轉(zhuǎn)包他人，發(fā)生了土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)現(xiàn)象。而且，在未來的較長的一個(gè)時(shí)期，大規(guī)模的農(nóng)村人口城市化，是我國經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展的必然。

2.2 城市化水平不斷提高的必然趨勢(shì)近年來隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市化進(jìn)程顯著加快，目前、云南省城鎮(zhèn)共有15個(gè)設(shè)市城市。其中，有特大城市一個(gè)昆明市，占6、7％；中等城市3個(gè)：曲靖市、個(gè)舊市、大理市，占20％；小城市11個(gè)（玉溪、保山、昭通、安寧、開遠(yuǎn)、宣威、瑞麗、潞西、思茅、景洪、楚雄），占73．3％。總的看來，云南城鎮(zhèn)體系中缺乏50萬人～100萬人的大城市。

3農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀、存在的主要問題及原因分析

3.1 農(nóng)村宅基法律法規(guī)不健全，宅基地管理失控，糾紛不斷目前我國農(nóng)村宅基地管理的法律不建全，很大程度上難以依法辦事。宅基地管理在很大程度上依靠各級(jí)政府的來政策調(diào)整及執(zhí)行。但各地政府的政策規(guī)定不統(tǒng)一、不規(guī)范，對(duì)加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理帶來許多弊端，造成宅基地管理差異很大。農(nóng)村宅基審批雖然在《中華人民共和國土地管理法》第62條規(guī)定：“農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)”。農(nóng)民申請(qǐng)宅基地使用權(quán)，需要經(jīng)過鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)。

3.2 宅基地的市場流轉(zhuǎn)面臨體制，土地資產(chǎn)流失嚴(yán)重 由于農(nóng)村土地所有權(quán)歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，農(nóng)民的宅基地只有占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)，而農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織有權(quán)利對(duì)土地進(jìn)行處分。這種權(quán)屬的分離已經(jīng)成為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的體制。也成了農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織生財(cái)?shù)囊粭l途徑，同時(shí)損害農(nóng)民利益。因農(nóng)民利益得不到保障，導(dǎo)致當(dāng)前農(nóng)村宅基地的轉(zhuǎn)讓多為私下進(jìn)行。

3.3 農(nóng)民建房占用耕地現(xiàn)象嚴(yán)重農(nóng)民對(duì)惠農(nóng)政策在認(rèn)識(shí)上產(chǎn)生誤區(qū)。農(nóng)村稅費(fèi)改革取消了對(duì)農(nóng)民建自用住宅的收費(fèi)，這一政策深受廣大農(nóng)民群眾的擁護(hù)。但是農(nóng)村村民片面理解農(nóng)村稅費(fèi)改革的政策，認(rèn)為無論在何種情況下，只需要5元錢的工本費(fèi)。農(nóng)村土地管理的配套政策沒有明確規(guī)定，對(duì)占用耕地的農(nóng)民建房缺乏有效的管理手段，耕地占補(bǔ)平衡政策無法落到實(shí)處，耕地“占一補(bǔ)一”失去政策保障，使之流于形式，無法落實(shí)。

4針對(duì)農(nóng)村宅基存在的主要問題的措施及建議

4.1 完善農(nóng)村宅基地的審批程序和登記制度完善農(nóng)村宅基地用地審批程序。符合申請(qǐng)宅基地條件的農(nóng)村村民，應(yīng)向本集體經(jīng)濟(jì)組織提出書面申請(qǐng)，經(jīng)村民代表會(huì)議或村民會(huì)議討論通過，由村民委員會(huì)報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府（街道辦事處）審核后，報(bào)縣（市）人民政府批準(zhǔn)。對(duì)涉及占用農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)由縣（市）國土資源行政主管部門擬定農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案，依法報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，同時(shí)一并辦理土地使用審批手續(xù)。

4.2 遏制農(nóng)民建房占用耕地幾點(diǎn)建議為了使農(nóng)村建房不占用糧田耕地，要科學(xué)規(guī)劃，統(tǒng)籌安排。要具體地規(guī)劃到每一個(gè)縣、每一個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)和自然村，特別是當(dāng)前要結(jié)合社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)統(tǒng)籌安排好農(nóng)村的建房問題。

4.3 搭建運(yùn)行平臺(tái)，建立農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)機(jī)制在做好村莊土地利用規(guī)劃和村莊建設(shè)規(guī)劃的基礎(chǔ)上，用信息化技術(shù)推進(jìn)農(nóng)村宅基地使用權(quán)和農(nóng)村住房產(chǎn)權(quán)的確權(quán)頒證，并在此基礎(chǔ)上，搭建農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)平臺(tái)，建立健全農(nóng)村宅基地新增、流轉(zhuǎn)、退出機(jī)制以及流轉(zhuǎn)補(bǔ)償和權(quán)益維護(hù)機(jī)制，全面盤活農(nóng)村存量宅基地，推進(jìn)農(nóng)村宅基地有序流轉(zhuǎn)。一是依托重慶農(nóng)村土地交易所建設(shè)農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)交易市場。二是依托相關(guān)專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，為農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)交易提供評(píng)估、擔(dān)保、抵押、法律咨詢、糾紛調(diào)解等方面的專業(yè)服務(wù)。三是建立健全農(nóng)村宅基地新增機(jī)制。四是建立健全農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)機(jī)制。五是建立健全農(nóng)村宅基地退出（放棄）機(jī)制。

總之，立足我國農(nóng)村宅基地使用現(xiàn)狀，宅基地的隱易產(chǎn)生的糾紛不斷，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)在保障農(nóng)民利益的前提下，制定相關(guān)的政策措施，加強(qiáng)對(duì)農(nóng)村宅基地使用制度的完善規(guī)范，對(duì)宅基地流轉(zhuǎn)進(jìn)行科學(xué)管理和有效引導(dǎo)，促進(jìn)農(nóng)村宅基地節(jié)約、集約利用，保障農(nóng)村社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

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[2]張金玲.物權(quán)法下的農(nóng)村宅基地使用權(quán)探析[J].中國海洋大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版)，2008，(3).

篇6

農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題在法律界和實(shí)務(wù)界一直引發(fā)爭議。學(xué)者們反對(duì)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的原因很大程度上是基于宅基地使用權(quán)的保障功能和福利性質(zhì)，是為了避免土地性質(zhì)改變，交易失控，最終危及農(nóng)村治安和社會(huì)穩(wěn)定。然而農(nóng)村宅基地使用權(quán)地下市場已經(jīng)形成，中國法律規(guī)定落后的局面亟待解決，最終實(shí)現(xiàn)宅基地使用權(quán)的合法化，盤活農(nóng)村經(jīng)濟(jì)。

二、農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)法律制度的構(gòu)建

民法認(rèn)為，農(nóng)民擁有宅基地使用權(quán)就能夠在宅基地上建住房并且處分其住宅。如果農(nóng)民處于某種緊急況需要出賣房屋則根據(jù)房隨地走的原則只能將土地使用權(quán)與房屋一同出售，且出售對(duì)象僅限于本集體內(nèi)部組織成員。但在一些發(fā)達(dá)地區(qū)的農(nóng)村及城鄉(xiāng)結(jié)合部已經(jīng)出現(xiàn)了宅基地轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、宅基地入股及土地整理并房屋置換。法律現(xiàn)象已經(jīng)存在，相應(yīng)的法律規(guī)范也就呼之欲出。實(shí)現(xiàn)農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)需要考慮以下方面:

(一)明確宅基地的集體所有權(quán)和農(nóng)民的用益物權(quán)

1．宅基地的所有權(quán)歸集體經(jīng)濟(jì)組織宅基地的所有權(quán)歸農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織，這是顯而易見的

但是，由于我國法律對(duì)于這個(gè)所有權(quán)歸屬?zèng)]有明確規(guī)定，并且集體經(jīng)濟(jì)組織中的分支過于復(fù)雜，包括村集體和城鎮(zhèn)集體等等，這種權(quán)利歸屬反而變得十分模糊。甚至有一些地區(qū)認(rèn)為宅基地所有權(quán)歸國家，從而出現(xiàn)一些基層政府越俎代庖與民爭利的現(xiàn)象。我們現(xiàn)在擺在第一位的任務(wù)就是完善相關(guān)法律制度，明確農(nóng)村宅基地所有權(quán)的歸屬。這種規(guī)定應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況具體到哪一級(jí)哪一個(gè)地區(qū)的村集體，同時(shí)，應(yīng)當(dāng)明確農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)于宅基地所有權(quán)的管理權(quán)利和管理義務(wù)。最后，這些法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)明確我國集體經(jīng)濟(jì)組織的土地所有權(quán)與國家土地所有權(quán)應(yīng)當(dāng)同權(quán)同價(jià)。

2．農(nóng)民對(duì)宅基地使用權(quán)具有用益物權(quán)

農(nóng)民對(duì)于其所擁有的宅基地使用權(quán)具有用益物權(quán)，這是來自物權(quán)法的明確規(guī)定。但是，眾所周知，用益物權(quán)包括占有權(quán)使用權(quán)收益權(quán)。但是我國物權(quán)法中卻規(guī)定了農(nóng)民對(duì)于宅基地只有占有使用的權(quán)利，而無收益權(quán)。宅基地以及地上房屋是農(nóng)民的主要財(cái)產(chǎn)，但由于農(nóng)民對(duì)于宅基地使用權(quán)無收益和處分的權(quán)利，根據(jù)房地一體的原則，這也限制了地上房屋的買賣和出租。在這些農(nóng)村改革試點(diǎn)中，對(duì)于宅基地和地上房屋進(jìn)行買賣獲得收益后往往只對(duì)房屋進(jìn)行補(bǔ)償，農(nóng)民未能真正享受土地出讓獲得的收益。

(二)修改現(xiàn)行法律，制定宅基地流轉(zhuǎn)的具體制度

我國現(xiàn)行法律對(duì)于農(nóng)村宅基地的規(guī)定僅限于憲法，物權(quán)法和土地管理法以及民法通則的一些十分簡單粗略的規(guī)定，除此之外就是一些省市自己制定的效力和位階僅比較低的暫行規(guī)定。而土地管理法中關(guān)于一戶只能擁有一處宅基地和限制房屋買賣禁止宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的規(guī)定也早就不符合歷史和現(xiàn)實(shí)。通過繼承，一戶農(nóng)民會(huì)擁有多處宅基地，土地的隱形流轉(zhuǎn)也早就存在。因此，應(yīng)當(dāng)及時(shí)制定允許宅基地流轉(zhuǎn)的制度，這些制度的內(nèi)容包括:

1．明確農(nóng)村宅基地受讓主體范圍

農(nóng)村最低生活保障制度在廣大農(nóng)村開始試點(diǎn)并逐步建立起來，而宅基地制度的福利性質(zhì)逐漸減弱。如果仍舊依照現(xiàn)行法律規(guī)定宅基地只能在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員之間流轉(zhuǎn)，基于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員均可依法免費(fèi)申請(qǐng)宅基地，在農(nóng)村顯然無法形成有效的宅基地流轉(zhuǎn)市場，宅基地流轉(zhuǎn)毫無價(jià)值。只有突破這個(gè)主體限制，將宅基地主體擴(kuò)大到城鎮(zhèn)居民，制定法律允許城市居民取得宅基地使用權(quán)，是集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，才能逐步建立一個(gè)健康有效的宅基地流轉(zhuǎn)市場。當(dāng)然，為了避免城市居民炒賣宅基地，應(yīng)當(dāng)對(duì)城市居民受讓宅基地使用權(quán)的面積數(shù)量加以法律控制。既確保農(nóng)民住宅用地，也適當(dāng)將宅基地引向擁擠的城市。力求達(dá)到城市住房壓力與農(nóng)村住宅空置的平衡。至于城市居民以外的主體能否取得宅基地使用權(quán)還需要深入分析。

2．明確農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方式

由于城市居民無法通過申請(qǐng)獲得農(nóng)村宅基地，所以法律在擴(kuò)大宅基地受讓主體的同時(shí)要增加宅基地流轉(zhuǎn)的方式。將農(nóng)民通過原始申請(qǐng)獲得的宅基地排除在外之后還有入股、抵押、出賣、租賃、繼承。由于我國奉行一戶一宅的政策和房隨地走的原則，因此宅基地上的住宅買賣之后，宅基地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)一同轉(zhuǎn)讓。但是為了避免失地農(nóng)民陷入失去生活保障的困境，轉(zhuǎn)讓宅基地必須符合嚴(yán)格的條件例如生活不受影響的證明，宅基地轉(zhuǎn)讓后所得價(jià)金由農(nóng)民和村集體按比例分配，受讓主體禁止改變土地用途，為防止倒賣土地，宅基地使用權(quán)出賣后一定時(shí)間內(nèi)不得再次出賣。并且買賣合同需要在有關(guān)土地管理部門備案。

(1)入股方式:宅基地使用權(quán)入股一般是通過兩種方式。

一種是以集體經(jīng)濟(jì)組織名義將宅基地使用權(quán)作價(jià)入股與投資者創(chuàng)辦企業(yè)。另外一種方式是將宅基地使用權(quán)作價(jià)創(chuàng)辦股份有限公司。宅基地收入除去基礎(chǔ)費(fèi)用之后由宅基地使用人企業(yè)和村集體三方分紅。當(dāng)然，宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)在短期內(nèi)可能造成地方政府因無法征收宅基地而導(dǎo)致收入減少財(cái)政失衡，但從長遠(yuǎn)來看，允許宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)不僅能發(fā)揮土地的財(cái)產(chǎn)本質(zhì)還能夠增加農(nóng)民收入，促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

(2)抵押方式:抵押權(quán)設(shè)立的依據(jù)是合法的抵押權(quán)合同。

宅基地使用權(quán)人與受讓人之間訂立合法的宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)合同，抵押權(quán)即成立，但必須保證集體組織成員的優(yōu)先權(quán)。抵押權(quán)的主體應(yīng)當(dāng)擴(kuò)展城鎮(zhèn)人口。就抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)方面，法律應(yīng)放開對(duì)受讓人身份的限制。法律應(yīng)當(dāng)允許宅基地使用權(quán)進(jìn)行抵押當(dāng)農(nóng)民抵押自己的宅基地同時(shí)宅基地使用權(quán)一同抵押，這樣有利于及時(shí)解決資金困難擴(kuò)大融資渠道，盤活農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

(3)出租方式:宅基地使用權(quán)人通過與受讓人簽訂宅基地使用權(quán)租賃合同。

通過合同自行約定租賃的期限費(fèi)用但不得改變宅基地使用權(quán)的用途，簽訂的租賃合同必須向有關(guān)的土地管理部門進(jìn)行備案。

(4)置換方式:在廣東地區(qū)曾有一個(gè)“雙棄模式”

即農(nóng)民放棄宅基地使用權(quán)獲得城市住房，放棄土地承包經(jīng)營權(quán)獲得城市最低生活保障金。這種雙棄模式有利于促進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)有有利于保障農(nóng)民的生活。

(5)繼承和贈(zèng)與方式:依照民法規(guī)定，村民可以通過繼承和贈(zèng)與而獲取宅基地。

城市居民也應(yīng)當(dāng)能夠成為繼承與贈(zèng)與的主體，但是為了防止一戶多宅的現(xiàn)象和惡意流轉(zhuǎn)現(xiàn)象的發(fā)生，法律應(yīng)當(dāng)要求繼承房屋的主體繳納一定數(shù)額的價(jià)金。

3．宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)過程的管理監(jiān)督制度

對(duì)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)過程的管理和監(jiān)督就是對(duì)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)過程進(jìn)行監(jiān)督管理。對(duì)矛盾糾紛予以解決。為了防止宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)過程中的一些主體違反法律規(guī)定暗中交易，改變宅基地的用途，將集體所有的宅基地甚至是耕地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地，或者是受讓土地而不進(jìn)行開發(fā)，任由國家土地流失的現(xiàn)象發(fā)生，應(yīng)當(dāng)建立處理宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)糾紛的仲裁機(jī)構(gòu)，以仲裁方式配合司法部門解決宅基地流轉(zhuǎn)過程中的各種矛盾糾紛。

(三)建立農(nóng)村土地交易市場實(shí)現(xiàn)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)

為了實(shí)現(xiàn)農(nóng)村宅基地使用權(quán)的合法流轉(zhuǎn)，而不是僅僅限于紙上談兵，就應(yīng)當(dāng)建立一個(gè)合法長期的土地交易的合理平臺(tái)。北大經(jīng)濟(jì)研究中心周其仁主任建議將農(nóng)村建設(shè)用地包括農(nóng)村宅基地集中起來建立土地交易市場。這些土地交易場所通過法律批準(zhǔn)設(shè)立，是實(shí)現(xiàn)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的專門場所，旨在實(shí)現(xiàn)土地同價(jià)同權(quán)公開交易。進(jìn)入土地交易場所的土地必須滿足三個(gè)條件:

1、土地所有人擁有合法的土地使用權(quán)。

2、土地用途是農(nóng)村建設(shè)用地而非耕地或農(nóng)地。

3、土地是建設(shè)規(guī)劃節(jié)約而來的土地。這樣才能有效防止耕地減少，土地性質(zhì)和用途改變等問題。但是創(chuàng)辦土地交易所也同樣存在一定風(fēng)險(xiǎn)和難處。例如如何確認(rèn)那些使用權(quán)存在爭議的土地，轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)所得的價(jià)金在村民之間按什么比例分配，以及如何確保農(nóng)村宅基地使用權(quán)的交易費(fèi)用完全由農(nóng)民受惠而不受侵占和盤剝。這些問題需要在土地交易所進(jìn)行試點(diǎn)的過程中逐步解決。1．宅基地使用權(quán)隨房屋流轉(zhuǎn)房隨地走是我國農(nóng)村移轉(zhuǎn)房屋所遵循的原則。在轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)時(shí)，房屋所占的土地也一并轉(zhuǎn)移。但是法律對(duì)于房屋轉(zhuǎn)移并沒有明確規(guī)定。如果不明確規(guī)定宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)合法化，那么對(duì)于房屋受讓人來說，他所取得的房屋所有權(quán)也是不完整的。2．宅基地使用權(quán)單獨(dú)流轉(zhuǎn)宅基地使用權(quán)能否單獨(dú)流轉(zhuǎn)法律并沒明確的規(guī)定。在發(fā)達(dá)地區(qū)的農(nóng)村及城鄉(xiāng)結(jié)合部，這種宅基地的隱性市場發(fā)展得越來越龐大，農(nóng)民基于經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使自發(fā)地出賣自己多余的宅基地使用權(quán)。社會(huì)現(xiàn)象他已經(jīng)存在，但法律規(guī)定卻相對(duì)空白。極易產(chǎn)生糾紛，擾亂社會(huì)治安。

(四)建立有期限有償回收制度，解決土地閑置問題

根據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定，一戶只能擁有一處農(nóng)村宅基地。然而，在廣大農(nóng)村集體組織成員基于贈(zèng)與繼承買受等方式獲得宅基地一戶多宅現(xiàn)象超過批準(zhǔn)面積建房及未經(jīng)批準(zhǔn)違法占地建房的現(xiàn)象十分嚴(yán)重。一方面超標(biāo)的的宅基地?zé)o法收回，另一方面需要宅基地的村民增加，而土地并未增加，則土地更為緊張。這種超標(biāo)的行為與一戶一宅規(guī)定相違背。而使用權(quán)是一項(xiàng)他物權(quán)，期限特定。因而只能通過有償有期限地使用農(nóng)村宅基地的方式解決這個(gè)一戶多宅的問題。宅基地使用權(quán)的有償是指農(nóng)民通過合理方式獲得多余一戶的宅基地使用權(quán)后應(yīng)當(dāng)按照一定比例和期限繳納合理對(duì)價(jià)，對(duì)于超過批準(zhǔn)建造的面積而建造的房屋應(yīng)當(dāng)對(duì)超出部分繳納費(fèi)用。而有期限是指農(nóng)民宅基地使用權(quán)在閑置的較長時(shí)間未能得到合理利用，則可以由國家負(fù)責(zé)收回，另行分配給其他依法申請(qǐng)宅基地的村民。宅基地的功能在有明顯的保障性，而一戶多宅的現(xiàn)象顯然超越了保障功能而造成土地的閑置和浪費(fèi)，只有通過有償有期限使用農(nóng)村宅基地才能解決這一問題。

(五)完善農(nóng)村社會(huì)保障制度以社會(huì)保障代替宅基地保障

鑒于農(nóng)村宅基地使用權(quán)的社會(huì)保障制度具有福利性質(zhì)，一些持反對(duì)意見的專家學(xué)者擔(dān)憂農(nóng)民在轉(zhuǎn)讓自己的宅基地之后，失去生活保障，從而對(duì)社會(huì)治安造成影響。其實(shí)這種憂慮是多余的，原因如下:

1．限制宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)不是保障生活的主要方式

農(nóng)民作為一種理性經(jīng)濟(jì)人，如果無法保障自己的生活就不會(huì)輕易轉(zhuǎn)讓自己的住宅和宅基地使用權(quán)。與此同時(shí)，如果農(nóng)民處在急需資金解決生活困境的情況下，禁止宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓也顯然不能解決問題。故不應(yīng)以保障農(nóng)民生活為由禁止宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。

2．以全面社會(huì)保障代替土地保障剔除宅基地保障

篇7

    一、農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的一般性問題

    (一)農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的概念

    關(guān)于農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的概念,當(dāng)前法律法規(guī)沒有給予明確的規(guī)定。有學(xué)者結(jié)合法律規(guī)定和傳統(tǒng)民法理論認(rèn)為,宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員在集體所有的土地上依法建造、保有個(gè)人住宅,庭院及宅前或宅后種植竹木等而對(duì)土地進(jìn)行占有、使用、收益的權(quán)利。宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是指為了實(shí)現(xiàn)土地收益,而使農(nóng)村宅基地使用權(quán)進(jìn)入流通領(lǐng)域的行為。[1]

    (二)關(guān)于農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的觀點(diǎn)

    在長期以來,法學(xué)界關(guān)于農(nóng)村宅基地使用權(quán)可否流轉(zhuǎn)的爭議非常大,形成主張流轉(zhuǎn)的肯定說與反對(duì)流轉(zhuǎn)的否定說,雙方各持己見,觀點(diǎn)針鋒相對(duì)。

    否定說的學(xué)者認(rèn)為宅基地使用權(quán)具有身份性和福利性,不應(yīng)該進(jìn)行自由的流通,而只能在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部范圍流轉(zhuǎn)。如王利明教授認(rèn)為,宅基地使用權(quán)盡管是一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)權(quán)利,但是具有一定的身份性質(zhì),并不適合自由轉(zhuǎn)讓,而只能在一定的范圍內(nèi)進(jìn)行。即只能在集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間進(jìn)行自由轉(zhuǎn)讓。[2]王衛(wèi)國教授認(rèn)為“宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)本著調(diào)劑余缺的原則,在本機(jī)體內(nèi)成員之間協(xié)議轉(zhuǎn)讓,但必須經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府批準(zhǔn),而且出讓方不得牟利”。[3]

    肯定說的學(xué)者認(rèn)為,《物權(quán)法》在用益物權(quán)編規(guī)定了農(nóng)村宅基地使用權(quán),它具有用益物權(quán)的基本性質(zhì)。農(nóng)民基于自身身份向農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可無償申請(qǐng)取得宅基地使用權(quán),但是一經(jīng)取得,便具有了直接支配性和排他性,任何人不得侵犯這一權(quán)利?，F(xiàn)實(shí)中,因繼承等而出現(xiàn)的一戶多宅屬合法取得,而不允許流轉(zhuǎn),這必將使農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)權(quán)的實(shí)現(xiàn)受到限制,同時(shí)也造成資源的浪費(fèi)。梁慧星教授認(rèn)為宅基地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓,只是農(nóng)村宅基地使用權(quán)屬于無償劃撥的基地使用權(quán),在有償轉(zhuǎn)讓時(shí)土地所有權(quán)人有權(quán)要求原來或新的土地使用權(quán)人交納出讓金。[4]

    筆者認(rèn)為,雖然宅基地使用權(quán)在性質(zhì)上具有身份性、福利性、無償性,但仍具有用益物權(quán)的基本性質(zhì)。宅基地使用權(quán)作為農(nóng)民的一項(xiàng)重要的財(cái)產(chǎn)性權(quán)利,只有能夠自由的流轉(zhuǎn)才能使農(nóng)民真正實(shí)現(xiàn)土地上的經(jīng)濟(jì)利益。但是鑒于農(nóng)村宅基地是國家為了保障農(nóng)民基本生存權(quán)利而設(shè)置的一項(xiàng)福利性權(quán)利,其具有有別于城市土地的特殊性,盲目的放開難免會(huì)產(chǎn)生很多問題,因此必須構(gòu)建一套完善的制度來對(duì)此進(jìn)行規(guī)制。

    (三)農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀

    中國的宅基地制度在設(shè)立之初便是以保障農(nóng)民基本住房為目的的,它在解決農(nóng)民基本生存問題上了發(fā)揮了巨大的作用。但是隨著社會(huì)的發(fā)展,中國的宅基地使用權(quán)制度與現(xiàn)實(shí)產(chǎn)生種種矛盾,為農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)帶來了障礙。

    1、市郊農(nóng)村宅基地閑置嚴(yán)重,“空心村”大量出現(xiàn)

    近年來,隨著中國的城市化進(jìn)程加快,經(jīng)濟(jì)狀況良好的農(nóng)民紛紛進(jìn)城購房,但是受現(xiàn)行法律法規(guī)的限制,他們?cè)谵r(nóng)村合法取得的宅基地不能進(jìn)行公開合法的轉(zhuǎn)讓,村集體也不能回收進(jìn)行處置,于是這些宅基地就被閑置。這種情況在發(fā)達(dá)城市的市郊尤為典型,并隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有愈演愈烈之勢(shì)。另外一個(gè)方面,由于城市土地資源稀缺,地價(jià)高昂,城鎮(zhèn)低收入家庭希望購買農(nóng)村閑置房解決住房問題。這樣,在我們的土地市場產(chǎn)生了嚴(yán)重的供需矛盾,而農(nóng)村的宅基地卻被大量的浪費(fèi)。

    2、私下交易頻繁,形成隱形市場,引發(fā)社會(huì)糾紛

    盡管我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)受體制的束縛,但是每一個(gè)農(nóng)民都是理性的“經(jīng)濟(jì)人”,在經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使下農(nóng)民與市民的需要相應(yīng)和。宅基地買賣、出租、抵押等形式流轉(zhuǎn)事實(shí)上已大量存在,形成了以自發(fā)流轉(zhuǎn)為特征的農(nóng)村宅基地隱形市場。尤其在城鄉(xiāng)結(jié)合部,這一隱形市場非?；钴S。在現(xiàn)行法律的框架內(nèi),流轉(zhuǎn)雙方的權(quán)利義務(wù)得不到法律的約束和保障,即在交易時(shí)便埋下了一顆不定時(shí)炸彈,因此一旦產(chǎn)生糾紛,當(dāng)事人的權(quán)益就可能得不到很好的維護(hù)。司法實(shí)踐中,此類糾紛已經(jīng)越來越多,給社會(huì)穩(wěn)定造成了不好的影響。

    3、當(dāng)前宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的方式

    盡管我國法律禁止宅基地的自由流通,但是現(xiàn)實(shí)中農(nóng)村宅基地使用權(quán)以下列方式在進(jìn)行著流通。

    (1)出租。出租是目前宅基地私下流轉(zhuǎn)中最為普遍的一種方式。農(nóng)民在合法取得宅基地上建房,然后將房屋在一定期限內(nèi)出租,獲取租金收益。承租人再將房屋用作居住,辦公或其他經(jīng)營場所,事實(shí)上也獲得了土地使用權(quán)。此類情況多出現(xiàn)在城鄉(xiāng)結(jié)合部等交通便利,經(jīng)濟(jì)活躍的區(qū)域。

    (2)買賣,即出讓宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)。買賣的情況主要發(fā)生在:一是農(nóng)民進(jìn)城購買房屋后,將原有宅基地連同房屋一起出賣的,二是農(nóng)民存在一戶多宅的,將多出的出賣。這樣的情況在現(xiàn)實(shí)較為普遍,北京的“畫家村”就是這樣形成的。

    (3)征收。國家因?yàn)殚_發(fā)區(qū)或者基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)需要征收農(nóng)民的宅基地而將農(nóng)村部分居民搬遷,原來宅基地用作他用,或者因城市規(guī)劃調(diào)整,城鄉(xiāng)結(jié)合部部分宅基地征作城市建設(shè)用地使用。

    (4)“小產(chǎn)權(quán)房”流轉(zhuǎn) ?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”是相對(duì)于大產(chǎn)權(quán)房而言的,是指沒有國家土地和建設(shè)部門頒發(fā)的土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證書,或只有房屋所有權(quán)證,沒有土地使用權(quán)證。是一種特殊權(quán)屬狀態(tài)下的房屋?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”通常是農(nóng)村集體組織或開發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)的名義等在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋,按規(guī)定這種住宅只可在集體內(nèi)成員間分配,但現(xiàn)實(shí)中卻大量的向城鎮(zhèn)居民出售,因而成為目前面積最大的宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)形式。

    (5)繼承,繼承人繼承被繼承人的房屋,因此取得宅基地使用權(quán)。繼承人可以是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員,亦可以是非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員?，F(xiàn)實(shí)中,被繼承人在農(nóng)村,繼承人由于各種原因取得城市居民身份,一旦發(fā)生繼承,農(nóng)村宅基地使用權(quán)歸其享有。

    由此可以看出,雖然我國法律明確規(guī)定禁止農(nóng)村宅基地的市場化,不允許其自由流轉(zhuǎn),但是事實(shí)上,隨著中國城市化進(jìn)程的推進(jìn),農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)已經(jīng)成為一個(gè)不爭的事實(shí)。與其一味的“堵”,還不如因勢(shì)利導(dǎo)的“疏”,將農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)的方式等納入法律監(jiān)管的范圍內(nèi),使隱形市場明亮化。

    二、農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律障礙分析

    (一)農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)行立法狀況

    就我國目前的立法狀況而言,關(guān)于宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)規(guī)定主要體現(xiàn)在以下法律法規(guī)中:

    第一,《物權(quán)法》第一百五十二條規(guī)定:“宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利,有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施?！钡谝话傥迨龡l規(guī)定“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓,適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定?！钡谝话傥迨臈l規(guī)定:“宅基地因自然災(zāi)害等原因滅失的,宅基地使用權(quán)滅失。對(duì)失去宅基地的村民,應(yīng)當(dāng)重新分配宅基地。”第一百五十條規(guī)定:“已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記。”

    第二,《擔(dān)保法》第三十七條規(guī)定:“下列財(cái)產(chǎn)不得抵押:……(二)耕地、宅基地、自留山等集體所有的土地使用權(quán),但本法第三十四條第(五)項(xiàng)、第三十六條第三款規(guī)定的除外”。

    第三,《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定,宅基地屬于集體所有,不能轉(zhuǎn)讓、買賣、出租和抵押。第六十二條規(guī)定:“農(nóng)村村民出賣、出租住房后,再申請(qǐng)宅基地的,不予批準(zhǔn)?！?/p>

    第四,1999年《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》明確規(guī)定,農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售,也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)村集體土地建造住宅,有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。

    由此可見,目前我國對(duì)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)基本是持禁止態(tài)度的,這與我國以保障居住權(quán)為價(jià)值的宅基地制度設(shè)計(jì)密切相關(guān)。審視當(dāng)前的立法現(xiàn)狀,我國關(guān)于宅基地使用權(quán)的立法存在著諸多的缺陷。一方面,農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)立法資源稀缺。從上文我們可以看出,關(guān)于宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律非常少且效力層次低,還沒有一部直接規(guī)范和調(diào)整農(nóng)村宅基地權(quán)利的法律,僅靠分散在《民法通則》、《物權(quán)法》、《土地管理法》等法律法規(guī)中的相關(guān)規(guī)范來調(diào)整。[5]現(xiàn)實(shí)情況復(fù)雜多樣,很多地方還存在著法律的空白地帶。農(nóng)村宅基地使用權(quán)立法資源的稀缺使得我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓等各個(gè)環(huán)節(jié)無章可循,無法可依,導(dǎo)致全國各地關(guān)于農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的糾紛層出不窮,各地法院也是標(biāo)準(zhǔn)不一,判決各異。另一方面,與立法較為完備的城市房地產(chǎn)管理相比,農(nóng)村宅基地管理方面的立法明顯具有滯后性。我國目前的城市房地產(chǎn)管理法律雖然在很多方面還存在問題,但是關(guān)于城市房地產(chǎn)的立法還是比較完備和符合現(xiàn)實(shí)要求的。而關(guān)于農(nóng)村宅基地權(quán)利那些稀少的法律法規(guī)在日新月異的實(shí)踐面前則顯得非常的陳舊,司法實(shí)踐中面對(duì)層出不窮的新問題,很多時(shí)候無法從以往的法律中尋找判決的依據(jù),而卻更多的是依靠規(guī)范性文件和地方政策進(jìn)行調(diào)整。

    (二)農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)遭遇的法律障礙

    審視我國農(nóng)村宅基地使用關(guān)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀和法律狀況,我們發(fā)現(xiàn)合理的農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的建立,還存在著諸多法律的障礙。

篇8

下面，我就做好我縣農(nóng)村自建房管理“四辦法一標(biāo)準(zhǔn)”工作強(qiáng)調(diào)以下四點(diǎn)意見：

一、吃透政策，做到心中有底

今年，省市密集下發(fā)了關(guān)于農(nóng)村集體用地轉(zhuǎn)用、宅基地審批、自建房管理的一系列文件，政策性很強(qiáng)，含金量很高，各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、各部門，特別是業(yè)務(wù)主管部門要認(rèn)真組織學(xué)習(xí)，吃透政策，對(duì)各自職責(zé)做到心中有數(shù)，防止放而失范。根據(jù)銀縣長相關(guān)批示精神，近期我們要組織一次關(guān)于農(nóng)村宅基地、自建房等相關(guān)問題的管理培訓(xùn)會(huì)，就農(nóng)村宅基地的申請(qǐng)、審批、使用、轉(zhuǎn)讓、以及農(nóng)村自建房的規(guī)劃、管理、使用等進(jìn)行系統(tǒng)培訓(xùn)，農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門要早做準(zhǔn)備，提前學(xué)習(xí)、研究、吃透相關(guān)政策和法律法規(guī)，配合相關(guān)單位做好此次培訓(xùn)工作，要責(zé)專人參與、負(fù)責(zé)此次培訓(xùn)。

二、摸清底數(shù)，做到心中有數(shù)

縣農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門要扎實(shí)做好農(nóng)村宅基地管理統(tǒng)計(jì)及信息化管理工作，及時(shí)開展農(nóng)村宅基地現(xiàn)狀和需求情況統(tǒng)計(jì)調(diào)查，要結(jié)合國土調(diào)查、宅基地使用權(quán)確權(quán)登記頒證等工作，推動(dòng)建立農(nóng)村宅基地統(tǒng)計(jì)調(diào)查制度，組織開展宅基地和農(nóng)房利用現(xiàn)狀調(diào)查，全面摸清宅基地規(guī)模、布局和利用情況。逐步建立宅基地基礎(chǔ)信息數(shù)據(jù)庫和管理信息系統(tǒng)，推進(jìn)宅基地申請(qǐng)、審批、流轉(zhuǎn)、退出、違法用地查處等的信息化管理。這是基礎(chǔ)工作，直接影響后續(xù)工作的開展，農(nóng)業(yè)農(nóng)村局主要負(fù)責(zé)同志一定要充分認(rèn)識(shí)到摸底工作的重要性，組織專班，派遣精干力量，在自然資源部門和鄉(xiāng)鎮(zhèn)的配合下，逐村、逐戶排查摸底，必須做到調(diào)查全覆蓋與數(shù)據(jù)精準(zhǔn)無誤。摸底情況出來后，第一時(shí)間上報(bào)縣政府。同時(shí)，也要按照新修訂的《土地管理法》做好宅基地違法處置工作，認(rèn)真開展農(nóng)村宅基地執(zhí)法巡查，對(duì)正在進(jìn)行建設(shè)或已建成的，未依法取得用地手續(xù)的項(xiàng)目，或違反批準(zhǔn)規(guī)定建住宅的依法進(jìn)行查處。

三、明確主體，做到心中有責(zé)

鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府要切實(shí)擔(dān)起村民建房管理的主體責(zé)任，要充實(shí)力量，健全機(jī)構(gòu)，切實(shí)承擔(dān)起農(nóng)村宅基地的審批和管理職責(zé)。要對(duì)外及時(shí)公布申請(qǐng)宅基地建房的流程、要件、辦理時(shí)限，同時(shí)建立健全宅基地動(dòng)態(tài)巡查制度和村級(jí)宅基地協(xié)管員制度，依法組織開展農(nóng)村用地建房動(dòng)態(tài)巡查工作，及時(shí)發(fā)現(xiàn)制止違法違規(guī)行為。村一級(jí)要落實(shí)“一戶一宅”制度，嚴(yán)格審查本村村民建房資格，收集整理宅基地用地建房基本資料，做好檔案資料留存與公示工作，確保宅基地分配使用公開、公平、公正。

四、密切配合，做到心中有大局

篇9

關(guān)鍵詞：農(nóng)村宅基地使用權(quán)；自由流轉(zhuǎn)

農(nóng)村宅基地對(duì)于農(nóng)民而言，是其一項(xiàng)基礎(chǔ)性權(quán)利，是其生活的基本保障，也是其家庭財(cái)產(chǎn)的重要組成部分。能否使其合理、適度流轉(zhuǎn)，不僅關(guān)系到土地的高效利用和農(nóng)民的生活保障，而且關(guān)系到農(nóng)村的穩(wěn)定和發(fā)展?，F(xiàn)行的大部分立法仍以保障農(nóng)村居民的居住條件為立法目的已經(jīng)跟不上時(shí)代需求，隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，科技水平的提高，農(nóng)村出現(xiàn)了大量的剩余勞動(dòng)力，同時(shí)由于城鄉(xiāng)的差距加大，越來越多的農(nóng)民選擇進(jìn)城市發(fā)展，而城市的土地成本近來越來越高，許多城市居民又在郊區(qū)縣農(nóng)村購置房產(chǎn)，產(chǎn)生了如小產(chǎn)權(quán)房等諸多問題。

一、實(shí)踐中限制宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的弊端

（一）市郊農(nóng)村土地資源浪費(fèi)

近年來隨著農(nóng)民經(jīng)濟(jì)條件的不斷發(fā)展以及城市戶籍制度的改革，大量富裕農(nóng)民進(jìn)城購房的現(xiàn)象越來越常見。進(jìn)城購房的農(nóng)民成為城市居民，但他們?cè)谵r(nóng)村的宅基地，由于受法律法規(guī)的限制，不能輕易合法的轉(zhuǎn)讓給他人，而農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織也無法輕易收回和處置。于是，房屋的閑置就大量產(chǎn)生，出現(xiàn)大量"空心村"。使得農(nóng)村的土地資源得不到最優(yōu)化的配置，造成了農(nóng)村土地資源的浪費(fèi)。

（二）阻礙農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展

不允許農(nóng)民將宅基地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)必然減少農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展，對(duì)于農(nóng)民而言，宅基地及其使用權(quán)是其籌集資金最主要的方式。如果仍限制宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，就束縛了廣大農(nóng)民自主發(fā)展經(jīng)濟(jì)的步伐，阻礙我國農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

（三）引發(fā)農(nóng)宅繼承上的難題

由于婚嫁、升學(xué)、就業(yè)等多種原因?qū)е潞芏啻迕衩撾x了原來的集體組織，在發(fā)生繼承時(shí)，導(dǎo)致這些脫離了原集體組織的村民無法取得宅基地的使用權(quán)。究其原因，正是因?yàn)榉蓢?yán)格限制了宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，才使這些村民不能取得宅基地的使用權(quán)，使其繼承的房屋價(jià)值大打折扣，這明顯是對(duì)繼承權(quán)的一種傷害。

二、宅基地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)的必要性分析

雖然限制宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)有上述許多弊端，但基于宅基地使用權(quán)的特殊性，以及法律上規(guī)定的不明確，對(duì)其能否流轉(zhuǎn)，在什么范圍內(nèi)流轉(zhuǎn)，一直是理論界爭論最激烈的問題。

反對(duì)宅基地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)的觀點(diǎn)認(rèn)為，宅基地使用權(quán)是由村集體組織分配無償取得的，是農(nóng)民基本的生活保障。農(nóng)民如在城里落戶，其宅基地應(yīng)當(dāng)歸還集體，宅基地上的住房可以在集體內(nèi)部轉(zhuǎn)讓，但不能在集體之外轉(zhuǎn)讓宅基地上的房屋。盡管宅基地使用權(quán)是一種財(cái)產(chǎn)權(quán)，但具有一定的身份性質(zhì)，并不適合自由轉(zhuǎn)讓，而只能在一定范圍內(nèi)進(jìn)行流轉(zhuǎn)，否則宅基地使用權(quán)就不再與農(nóng)村集體的成員權(quán)相聯(lián)系，不符合宅基地使用權(quán)固有的屬性。

主張?jiān)试S宅基地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)的觀點(diǎn)認(rèn)為，建立在宅基地使用權(quán)上的房屋屬于農(nóng)民個(gè)人的私有財(cái)產(chǎn)，對(duì)該私有財(cái)產(chǎn)農(nóng)民有完全的處分權(quán)。而且從增加農(nóng)民的融資途徑考慮，也應(yīng)當(dāng)肯定農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的合法性。宅基地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)與國有土地使用權(quán)一樣可以自由流轉(zhuǎn)，包括向農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的主體流轉(zhuǎn)。

筆者贊成宅基地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)的觀點(diǎn)，理由如下：

（一）取消宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的限制符合城市化進(jìn)程要求

在未來很長時(shí)期內(nèi)，農(nóng)村人口城市化是我國社會(huì)發(fā)展的必然走向。宅基地使用權(quán)是一項(xiàng)具有財(cái)產(chǎn)利益的權(quán)利。如果嚴(yán)格限制宅基地的流轉(zhuǎn)，由于受讓人限于本集體組織成員，則轉(zhuǎn)讓價(jià)格顯然會(huì)較低，使農(nóng)民失去了最簡單有效的籌集資金的手段，不符合市場經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在要求。限制宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)不利于農(nóng)民權(quán)益的保護(hù)，不利于加快城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展。

（二）允許宅基地的流轉(zhuǎn)是解決三農(nóng)問題的必然要求

增強(qiáng)城鄉(xiāng)交流是解決三農(nóng)問題最重要的途徑。允許農(nóng)村宅基地使用權(quán)和地上房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，將會(huì)帶來城市人口向農(nóng)村轉(zhuǎn)移，而農(nóng)村中城市人口數(shù)量的增加，會(huì)為農(nóng)村帶去更多的科學(xué)技術(shù)、先進(jìn)理念、管理模式，增強(qiáng)城鄉(xiāng)一體化，加快當(dāng)?shù)剞r(nóng)村的建設(shè)，有利于農(nóng)村面貌的發(fā)展。

（三）宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓在現(xiàn)實(shí)中有強(qiáng)烈的需求

實(shí)際生活中，大多宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是為了生活、生產(chǎn)的正常需要。如因婚嫁等發(fā)生的遷移，或因?qū)W習(xí)、經(jīng)商、工作等進(jìn)城居住，或因發(fā)展籌集資金，或因生病需要大量資金等，都會(huì)涉及房屋及宅基地轉(zhuǎn)讓的問題。同時(shí)，一些城鎮(zhèn)居民或集體組織外人員因工作、承包農(nóng)地等原因也需要在農(nóng)村購置宅基地。禁止宅基地使用權(quán)向集體外轉(zhuǎn)讓，不利于農(nóng)民利益最大化，無法滿足現(xiàn)代農(nóng)民的新需求，無法滿足時(shí)代的要求。

（四）允許宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)符合物權(quán)平等保護(hù)的要求

我國《憲法》第十三條規(guī)定：公民合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯。城鎮(zhèn)居民可以自由購買他人財(cái)產(chǎn)，宅基地房屋是農(nóng)民合法的私有財(cái)產(chǎn)，也可以自由處分?！段餀?quán)法》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等賦予城鎮(zhèn)居民可繼承、轉(zhuǎn)讓和抵押房地產(chǎn)，我國絕大多數(shù)土地和人口都在農(nóng)村，法律卻限制廣大農(nóng)村居民的宅基地使用權(quán)，依身份限制其財(cái)產(chǎn)自由，顯然違背了物權(quán)法的平等精神，是不公平的立法表現(xiàn)。因此，賦予其自由流轉(zhuǎn)，是實(shí)現(xiàn)國家與集體土地所有權(quán)產(chǎn)權(quán)平等的客觀要求。

（五）允許宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)不會(huì)導(dǎo)致農(nóng)民失去社會(huì)保障

國家限制宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)原意是保障農(nóng)村的住房，但隨著市場經(jīng)濟(jì)的開放，農(nóng)民的收入增加，農(nóng)村土地對(duì)農(nóng)民的保障作用大不如前。農(nóng)民大規(guī)模的進(jìn)城務(wù)工，大量的宅基地因不可轉(zhuǎn)讓而被閑置，空心村的現(xiàn)象愈演愈烈。而且限制宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，會(huì)導(dǎo)致宅基地的價(jià)值不能完全實(shí)現(xiàn)，損害農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)利益，反而不利于農(nóng)民的社會(huì)保障。因此，宅基地的社會(huì)保障功能主要體現(xiàn)在宅基地使用權(quán)的設(shè)立階段，要淡化其在使用權(quán)存續(xù)期間的住房保障性質(zhì)。

（六）允許宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)不必然造成農(nóng)村耕地減少

當(dāng)前我國耕地的減少，一方面是各級(jí)政府亂批項(xiàng)目，搞開發(fā)區(qū)，征收征用土地?zé)o度。另一方面是城市的規(guī)劃無計(jì)劃性，造成對(duì)耕地資源的損失。而宅基地的流轉(zhuǎn)，僅限于村民依照國家法律規(guī)定已經(jīng)實(shí)際取得的宅基地，且農(nóng)村村民取得宅基地還需經(jīng)過主管機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)，國家完全有能力對(duì)宅基地的實(shí)行控制。事實(shí)上，保護(hù)農(nóng)用地的關(guān)鍵不在于是否放開宅基地使用權(quán)市場，而在于如何嚴(yán)格貫徹執(zhí)行已有的法律和政策，加強(qiáng)國家對(duì)土地的監(jiān)管，減少公權(quán)力的濫用。

（七）對(duì)城市的高房價(jià)起到抑制作用

就現(xiàn)階段而言，中低收入者仍然占著社會(huì)人數(shù)的大部分。允許宅基地使用權(quán)的自由流轉(zhuǎn)，在城郊的農(nóng)村宅基地將成為這些城市中低收入者重要的備選居住地之一，如果這部分需求能在農(nóng)村得到解決，勢(shì)必會(huì)對(duì)城市的高房價(jià)起到很大的抑制作用。

結(jié)語

農(nóng)村宅基地使用權(quán)，是農(nóng)民的重要財(cái)產(chǎn)。利用好這筆財(cái)富能加快新農(nóng)村建設(shè)，加速城鄉(xiāng)一體化的步伐。當(dāng)然，允許農(nóng)村宅基地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)不能完全不受限制的允許，而應(yīng)在一定的法律規(guī)制下有序進(jìn)行，如推行宅基地有償使用制度，完善農(nóng)村房產(chǎn)登記制度，建立合理的宅基地流轉(zhuǎn)收益分配機(jī)制等相應(yīng)措施。對(duì)宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)進(jìn)行規(guī)范化、統(tǒng)一化的管理，使宅地基使用權(quán)的流轉(zhuǎn)不再無法可循，同時(shí)也可以解決司法實(shí)踐中如小產(chǎn)權(quán)房等諸多法律沖突。因此，完善農(nóng)村宅基地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)是大勢(shì)所趨。

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[5] 梁慧星. 中國民法典草案建議稿附理由-物權(quán)編[M]. 法律出版社. 2005年.

篇10

論文關(guān)鍵詞 土地承包經(jīng)營權(quán) 宅基地使用權(quán) 流轉(zhuǎn)

在我國，土地所有權(quán)分國家所有與集體所有兩種，根據(jù)《憲法》、《土地管理法》、《土地管理法實(shí)施條例》等法律法規(guī)之規(guī)定，城市的土地歸國家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地屬于農(nóng)民集體所有，土地的所有權(quán)只能由集體所有轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜校荒苣嫦蛐兄，F(xiàn)階段，農(nóng)村集體土地主要經(jīng)沒收、征收、征用、征購、轉(zhuǎn)戶、遷移等原因轉(zhuǎn)為國有土地或者限制在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員之間進(jìn)行使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，在市場經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展的今天，這已嚴(yán)重阻礙了土地價(jià)值的真正實(shí)現(xiàn)。探索新的集體土地流轉(zhuǎn)模式，不僅有助于我們合理開發(fā)和利用稀缺的土地資源，而且對(duì)于我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的整體規(guī)劃也大有裨益，極有研究價(jià)值。

一、集體土地流轉(zhuǎn)問題概述

資本主義國家實(shí)行較為嚴(yán)格的土地私有制，自英國“圈地運(yùn)動(dòng)”之后，工業(yè)經(jīng)濟(jì)和城鎮(zhèn)化飛速發(fā)展，土地流轉(zhuǎn)制度也歷經(jīng)幾百年發(fā)展，幾經(jīng)陣痛，業(yè)已建立起一套完整的法律程序，對(duì)于私人土地的征收、征用、征購以及土地買賣、交換、贈(zèng)與、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等問題都有明確規(guī)定，雖然我國實(shí)行土地國有和集體所有制，不存在土地買賣問題，法律僅規(guī)定了集體土地可以經(jīng)過被沒收、征收、征用、征購、轉(zhuǎn)戶、遷移等原因單向不可逆地轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜?，但國外的很多有益?jīng)驗(yàn)仍然值得我們借鑒。

在現(xiàn)階段城鄉(xiāng)統(tǒng)籌背景下，社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)與城鄉(xiāng)二元社會(huì)體制均發(fā)生了深刻變化，城市土地正經(jīng)歷著新一輪的洗牌，農(nóng)村土地使用權(quán)的權(quán)利效能也產(chǎn)生了深刻變化，隨著改革的深入，集體土地流轉(zhuǎn)出現(xiàn)了諸如流轉(zhuǎn)不規(guī)范、交易糾紛多、產(chǎn)權(quán)意識(shí)混亂、流轉(zhuǎn)比例低等一系列問題。對(duì)此，我們要充分發(fā)揮市場驅(qū)動(dòng)力，完善農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)制度和宅基地使用權(quán)制度，明確界定宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)范圍，逐步放開宅基地的入市流轉(zhuǎn)，相關(guān)部門更要盡快出臺(tái)相關(guān)政策措施，引導(dǎo)和規(guī)范農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)行為，保障集體土地實(shí)現(xiàn)有序流轉(zhuǎn)。

二、土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)難題及對(duì)策

土地承包經(jīng)營權(quán)就是承包人因從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)或其他生產(chǎn)經(jīng)營項(xiàng)目而承包使用、收益集體所有或國家所有的土地或森林、山嶺、草原、荒地、灘涂、水面的權(quán)利。土地承包經(jīng)營的范圍被依法確定，承包期限也確定為30年，在承包期限內(nèi)嚴(yán)格限制調(diào)整承包地。

土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)是指通過承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、股份合作等形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)。根據(jù)《土地管理法》、《農(nóng)村土地承包法》、《物權(quán)法》、《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》等相關(guān)規(guī)定，法律承認(rèn)了土地承包經(jīng)營權(quán)人的流轉(zhuǎn)權(quán)，并且規(guī)定了流轉(zhuǎn)的方式，同時(shí)，對(duì)土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)也設(shè)置了較多的限制性規(guī)則，當(dāng)然，這些限制的初衷是為了保障農(nóng)民的基本生存權(quán)利，但是隨著我國經(jīng)濟(jì)改革的不斷深入，很多規(guī)定已經(jīng)不適應(yīng)發(fā)展的需要了。

（一）土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)難題及成因

1.土地承包經(jīng)營權(quán)為我國所獨(dú)創(chuàng)，現(xiàn)存的主要流轉(zhuǎn)難點(diǎn)在

（1）集體的農(nóng)業(yè)用地原則上不能用于建設(shè)，要進(jìn)行建設(shè)必須先“變性”，而且，集體建設(shè)用地使用權(quán)原則上也不可以進(jìn)行交易；（2）流轉(zhuǎn)對(duì)象被嚴(yán)格限制在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員之間；（3）承包地在承包期限內(nèi)不得進(jìn)行調(diào)整，農(nóng)村大量新增人口無法取得土地，土地配置不均現(xiàn)象嚴(yán)重，導(dǎo)致無地農(nóng)民生活困難，現(xiàn)實(shí)矛盾突出；（4）出嫁婦女一旦喪失原有土地承包經(jīng)營權(quán)，可能在喪夫后“兩頭落空”，失去最基本的生存條件；（5）承包地被征收后的土地補(bǔ)償費(fèi)分配不均，導(dǎo)致了農(nóng)民采取一系列抵制措施。

2.造成現(xiàn)有困難的原因分析如下

（1）法律規(guī)定與民間社會(huì)規(guī)范的沖突是承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)難的社會(huì)根源；（2）法律規(guī)定之間的內(nèi)在沖突是土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)困難的法律根源；（3）政策頻繁變化是導(dǎo)致農(nóng)村現(xiàn)實(shí)利益沖突并阻礙土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)實(shí)原因；（4）法律規(guī)定與復(fù)雜的農(nóng)村現(xiàn)實(shí)之間的脫節(jié)是引發(fā)土地流轉(zhuǎn)難的直接原因；（5）現(xiàn)行土地所有權(quán)設(shè)置上的“雙軌并行”、“城鄉(xiāng)分治”是土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)難產(chǎn)生的深層次體制根源。

（二）關(guān)于解決現(xiàn)有流轉(zhuǎn)難題的對(duì)策

現(xiàn)存土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)難題很多屬于法律缺陷，有待制度的進(jìn)一步完善，我們可以努力建立一套農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的糾紛解決機(jī)制，譬如：

1.從消除糾紛產(chǎn)生的根源出發(fā)，構(gòu)建糾紛預(yù)防機(jī)制

不斷深化改革，打破土地制度設(shè)置上的二元體制，推進(jìn)土地承包經(jīng)營權(quán)的有序流轉(zhuǎn)。在農(nóng)村土地制度的設(shè)置上因地制宜，給地方留下一定制度創(chuàng)新的空間。此外，保持政策的穩(wěn)定性，健全相關(guān)法律規(guī)定，強(qiáng)化基層政府的指導(dǎo)和服務(wù)職能。

2.建立多元化的糾紛解決機(jī)制，促進(jìn)糾紛的及時(shí)和有效解決

我們要注重調(diào)解，充分發(fā)揮農(nóng)村基層組織的作用，同時(shí)穩(wěn)步推進(jìn)農(nóng)村土地糾紛仲裁工作，強(qiáng)化農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)糾紛的仲裁解決機(jī)制，當(dāng)然，訴訟解決機(jī)制也必須健全，保證司法救濟(jì)途徑的暢通，這樣才能做到及時(shí)化解矛盾，維護(hù)農(nóng)村社會(huì)的長期穩(wěn)定。

三、宅基地使用權(quán)制度的弊病及對(duì)策

宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員有權(quán)占有、使用集體所有的土地，并在該土地上建造住房及其他附著物的權(quán)利。宅基地位用權(quán)是農(nóng)村村民個(gè)人重要的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，關(guān)系到農(nóng)民的切身利益。伴隨農(nóng)村特別是一些城郊村房地產(chǎn)市場的不斷活躍，農(nóng)村宅基地使用權(quán)由簡單地農(nóng)民自己享受居住的權(quán)利轉(zhuǎn)變?yōu)檗r(nóng)民轉(zhuǎn)讓自己的宅基地或?qū)⒄厣纤ǚ课莩鲎狻⒊鍪叟c他人的方式實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)利益的一種權(quán)利，由此所涉及的權(quán)屬、流轉(zhuǎn)糾紛也越來越多。

（一）對(duì)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的限制

1.關(guān)于農(nóng)村宅基地的轉(zhuǎn)讓

《土地管理法》第62條規(guī)定了“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地”、“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)?！痹摲ǔ雠_(tái)后，國務(wù)院為加強(qiáng)農(nóng)村土地的管理，已明確規(guī)定“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”。因此，《物權(quán)法》又明確規(guī)定：“宅基地使用權(quán)人經(jīng)本集體同意，可以將建造的住房轉(zhuǎn)讓給本集體內(nèi)符合宅基地使用權(quán)分配條件的農(nóng)戶；住房轉(zhuǎn)讓時(shí)，宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。村民依照規(guī)定轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的不得再申請(qǐng)宅基地?！?/p>

可見，宅基地的轉(zhuǎn)讓被嚴(yán)格限制在本集體內(nèi)成員之間協(xié)議轉(zhuǎn)讓，但須經(jīng)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府批準(zhǔn)，且轉(zhuǎn)讓方不得牟利。盡管農(nóng)村的宅基地使用權(quán)擁有比國有土地使用權(quán)更長的使用期限、更鮮明的財(cái)產(chǎn)屬性，但農(nóng)村宅基地仍不能設(shè)置抵押權(quán)，不能與外部進(jìn)行合資。

2.宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)難題

現(xiàn)存的主要問題有：

（1）產(chǎn)權(quán)意識(shí)混亂，流轉(zhuǎn)比例低。我國農(nóng)民的土地產(chǎn)權(quán)觀念淡漠，甚至相當(dāng)部分農(nóng)民沒有產(chǎn)權(quán)概念，而農(nóng)村勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移遠(yuǎn)快于農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)增長，兩者發(fā)展比例不協(xié)調(diào)，是加劇農(nóng)村宅基地粗放利用的主要原因之一。（2）流轉(zhuǎn)不規(guī)范，交易糾紛多。據(jù)有關(guān)調(diào)查顯示，大部分宅基地交易都未經(jīng)集體同意而直接在私下進(jìn)行，收益歸于個(gè)人。因缺乏法律明確的規(guī)范和指引，一些農(nóng)村的宅基地?zé)o法實(shí)現(xiàn)有效管理，盡管農(nóng)戶的自發(fā)流轉(zhuǎn)行為和結(jié)果受到法律保護(hù)，但是流轉(zhuǎn)的方式、范圍、收益以及土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系調(diào)整等方面缺乏法律約束和保障，極易產(chǎn)生矛盾和糾紛，從而危害農(nóng)村社會(huì)的穩(wěn)定。

（二）完善宅基地使用權(quán)制度的對(duì)策

1.完善農(nóng)村宅基地所有權(quán)制度

當(dāng)前，要從農(nóng)村土地集體所有的前提下確立農(nóng)民土地產(chǎn)權(quán)的主體地位，從政策層面轉(zhuǎn)到法律層面給予有力、可靠保障，改革更應(yīng)在符合土地利用規(guī)劃和用途管理的前提下，允許宅基地在盡可能大的范圍內(nèi)流轉(zhuǎn)，而不是毫無限制地進(jìn)入市場。在實(shí)現(xiàn)有序、適度流轉(zhuǎn)的同時(shí)，使農(nóng)民切實(shí)參與到宅基地收益的分配中來，一同分享社會(huì)進(jìn)步所帶來的好處。

2.界定宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)范圍

宅基地和農(nóng)用地相比具有更大的收益，因此，為避免人為擴(kuò)張宅基地導(dǎo)致農(nóng)用地減少的情況，必須限制流轉(zhuǎn)的條件：依法辦理土地登記而獲得土地權(quán)屬證書、土地界限清楚且權(quán)屬無爭議；符合國家和地方的土地利用總體規(guī)劃及城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃，保證耕地不被占用；規(guī)范宅基地使用權(quán)出讓過程中的主客體范圍、各方權(quán)利義務(wù)以及農(nóng)民戶口遷移等特殊情況下的具體處理措施，避免不必要的糾紛和土地資源流失。

3.允許宅基地入市流轉(zhuǎn)

宅基地使用權(quán)本身是農(nóng)民的一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)權(quán)利，屬于農(nóng)民的物權(quán)。農(nóng)民作為市場經(jīng)濟(jì)的主體之一，對(duì)自己的住宅應(yīng)當(dāng)有自由轉(zhuǎn)讓的權(quán)利。為了實(shí)現(xiàn)農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的市場化，真正實(shí)現(xiàn)土地的市場價(jià)值，宅基地上市轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)向購買對(duì)象放開、放開購買價(jià)格并放開購買區(qū)域，保證農(nóng)民分享土地流轉(zhuǎn)的增值收益，保障其在經(jīng)濟(jì)上實(shí)現(xiàn)自己的土地權(quán)益。

四、解決集體土地流轉(zhuǎn)問題對(duì)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的意義

（一）我國集體土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀

我國集體土地產(chǎn)權(quán)不清、交易困難、流轉(zhuǎn)的法律依據(jù)先天不足，呈現(xiàn)出流轉(zhuǎn)不規(guī)范、交易糾紛多、產(chǎn)權(quán)意識(shí)混亂、流轉(zhuǎn)比例低等問題，已經(jīng)嚴(yán)重制約了我國城郊經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和農(nóng)民收入水平的提高。因此，對(duì)于農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的對(duì)策與建議，需要我們充分引入市場機(jī)制，完善農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)制度和宅基地使用權(quán)制度，同時(shí)，改革也不能走完全市場化的道路，而是要在堅(jiān)持自身固有的特點(diǎn)的基礎(chǔ)上引入一些市場經(jīng)濟(jì)的原則和方法如有償使用、平等競爭等，走出一條具有當(dāng)前中國農(nóng)村特色的集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)之路。

（二）解決集體土地流轉(zhuǎn)問題的意義

我國當(dāng)前正處于改革和發(fā)展的關(guān)鍵階段，集體土地流轉(zhuǎn)矛盾激增，日益成為嚴(yán)重阻礙我國經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的桎梏，但是我們相信，只要采取合理的市場化措施，一定能夠解決好這個(gè)問題，并對(duì)整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)意義重大：

第一，有助于減少對(duì)稀缺的土地資源的浪費(fèi)，提高我國單位面積土地的收益率，同時(shí)提高整個(gè)社會(huì)的生產(chǎn)效率。