導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)估價報告，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

一、估價比較案例的基本概念

估價比較案例也稱估價對象比較案例、估價對象可比實例等等，是指房地產(chǎn)估價活動過程中，估價師或估價人員依據(jù)替代原理，根據(jù)估價目的與估價對象具體情況性質(zhì)的需要，為了完成估價任務(wù)并保證評估結(jié)果質(zhì)量，選擇的相應(yīng)于估價目的和估價時點的用于估價分析比較的類似房地產(chǎn)的實際存在或已發(fā)生實例。

估價比較案例存在于估價服務(wù)的分析比較過程中。在估價服務(wù)活動過程中，不管是市場比較法、還是收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法或剩余法，都涉及到估價比較案例的選擇與利用問題?？梢哉f，市場比較法中比準價格的確定、收益法中客觀預(yù)期收益或項目實際客觀社會經(jīng)濟效益的分析確定、成本法中客觀成本的認識與確立、假設(shè)開發(fā)法或剩余法中類似房地產(chǎn)開發(fā)價值的分析認可，都是基于估價比較案例的認知、篩選、分析、整理與數(shù)據(jù)應(yīng)用。

估價比較案例因交易狀況而區(qū)分，因與估價對象的類似性而被選擇與認可，因時間限制的適應(yīng)而具有適應(yīng)性。同時，估價比較案例是眾數(shù)概念，具有數(shù)據(jù)的群體性與概括性。所謂群體性是指相應(yīng)于某種類型的房地產(chǎn)，其類似房地產(chǎn)可比較案例信息是廣泛的、眾多的，估價過程中只是根據(jù)估價需要選擇3個可用案例而已；所謂概括性是指每一個類似房地產(chǎn)案例都包含有共性與個性的各方面信息要素，調(diào)查記錄不可能全面、充分地記載表露，只能按照數(shù)據(jù)分析與整理原理，概要列舉估價比較分析時所需要的基本要素，以滿足估價需要即可。

估價比較案例還是一種信息，具有信息的意義與作用。不同種類的估價比較案例來源于不同的渠道或資料文獻中。一般地，房地產(chǎn)交易案例來自于市場信息與政府有關(guān)部門；房地產(chǎn)經(jīng)營收益信息則見之于有關(guān)財稅報表、估價師現(xiàn)場調(diào)查取證、以及政府有關(guān)文件、報紙或雜志；有關(guān)賠償或補償信息則見之于法律文書、政府公文、征收公告與拆遷補償公告及當事方協(xié)議。

不同的估價項目需要選擇不同的估價比較案例。估價項目的性質(zhì)與特點決定估價比較案例的性質(zhì)與應(yīng)用方向。一個良好的估價服務(wù)過程，從明確估價對象開始，以了解類似房地產(chǎn)情況為核心，通過判斷與分析，得到客觀合理的估價結(jié)果。在此過程中，相應(yīng)估價目的、圍繞著估價時點的類似房地產(chǎn)估價比較案例的尋找、分析、應(yīng)用，貫穿于估價作業(yè)過程始終。

二、估價比較案例的價值判斷

估價比較案例的價值指該案例的實際應(yīng)用價值，亦即可利用比較價值或使用價值。這里的價值含義指該估價比較案例在估價對象分析比較中的可比較性與適用性。估價比較案例的可比較性或使用價值，依賴于估價原則與《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定，從估價原理方面講，與估價對象情況類似（即相似或相近），包括城市區(qū)位、土地等級、城市商圈與住宅區(qū)域，以及建筑結(jié)構(gòu)和類型、規(guī)模、容積率、交易狀況類型與發(fā)生時間等等，都符合估價規(guī)范并適宜于對比分析。可比較性是適用性的基礎(chǔ)，適用性是估價分析合理性與估價結(jié)果客觀性的基礎(chǔ)?？杀容^性由項目估價師依據(jù)估價目的把握，結(jié)合估價對象情況去判斷。在具體估價過程中，只有具有可比較性估價比較案例才可能被選用。

對于特定項目估價服務(wù)，其估價比較案例應(yīng)有特別的有效性與適用性。比如經(jīng)濟適用房的估價、央產(chǎn)房估價、北京特有的騰退安置房估價等，需要尋找同類、相似權(quán)利的估價比較案例。

估價比較案例價值判斷指估價機構(gòu)的估價師，在估價活動中，對于資料信息庫內(nèi)相關(guān)資料或臨時搜集的信息資料中適合作為本次估價比較案例價值的認識區(qū)分，由此決定估價比較案例使用價值及選擇使用的過程。利用表格表示如下（見表1）。

上表列舉的八種性能之中，適宜性、實用性、有效性是價值要素判斷的重點，適應(yīng)估價目的、估價服務(wù)使用有效、估價結(jié)果客觀被接受認可，是估價比較案例價值判斷要素的起點。筆者認為，在估價服務(wù)過程中，估價目的至關(guān)重要，估價目的決定并影響估價方案與估價技術(shù)路線，乃至決定整個估價活動的作業(yè)方式與程序內(nèi)容。估價目的確定開始于估價過程的起始，估價比較案例的選擇與判斷必須圍繞估價目的進行。

三、估價比較案例的選擇與應(yīng)用

估價比較案例的選擇在估價比較案例價值判斷的基礎(chǔ)上進行，當案例的可用價值判斷通過時，才有可能被選擇使用。

選擇估價比較案例要注意客觀、公正、合理性，估價比較案例的選擇及其應(yīng)用，關(guān)系到估價結(jié)果的準確、公允、合理，關(guān)系到估價結(jié)果被當事人接受的容易程度。

選用估價比較案例時，優(yōu)先選擇范圍面廣、受眾多、信息量大的專業(yè)房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)信息，以及專業(yè)報刊雜志、公開刊物與公告公示方面的案例，這類案例具有公眾見證的真實性與客觀性。網(wǎng)絡(luò)與公開刊物的廣告信息反映公開房地產(chǎn)市場的充分競爭性與無限制性，眾數(shù)廣告反映趨勢與潮流，說明當前房地產(chǎn)的交易態(tài)勢與價格水平。同時，由于網(wǎng)絡(luò)與公開刊物便于閱讀，其公眾效應(yīng)與公眾效益不可否定。其次，政府文件與行業(yè)資料中包含的估價比較案例信息，盡管其項目資料完整度披露有限，但其權(quán)威性與公信力不可否認，故其有關(guān)項目資料數(shù)據(jù)具有可比較參考的估價分析意義。專業(yè)廣告與售樓書等項目資料信息，與按程序調(diào)查的現(xiàn)場取證方式差不多，一般情況下不宜作為估價比較案例使用，但具有一定的估價參考意義。估價的特質(zhì)是分析判斷的有依據(jù)性，有依據(jù)是估價師估價作業(yè)的職業(yè)素養(yǎng)與操守。除了對于估價對象的準確了解以外，估價比較案例的真實可靠則是估價誠信的主要內(nèi)容之一。估價師生活在具體的城市區(qū)位并忙碌于具體的工作生活中，不可能窮盡了解所有估價對象及關(guān)聯(lián)估價比較案例的具體情況，為避免錯誤或失誤，必須借助公眾、公信見證手段，把社會環(huán)境的真實客觀性與具體項目的主觀真實性有機結(jié)合起來并反映出來，因此，運用網(wǎng)絡(luò)手段與“文本主義”是估價師尊重客觀事實基礎(chǔ)，也是借助社會手段與公眾監(jiān)督而獲得真實性的便利方式有關(guān)估價比較案例選擇要素見本文表2。

需要說明的是估價比較案例的實際成交或市場叫賣價值的含義與估價應(yīng)用問題，從估價原理的替代原則與估價目的交易愿望來說，估價所求得價值大多是市場銷售價，也就是叫賣價。市場叫賣是一種不限制受眾的公眾行為，具有公開、公正、市場透明的性質(zhì)，而實際成交交易則具有了特定雙方的對象目的性協(xié)商與條件限制、保密約束、以及談判環(huán)境條件影響的諸多限制性情況，具有反對公開、公正、市場透明的非公眾行為?？梢哉J為，在信息不對稱問題沒有完全解決、談判手段與談判技巧尚能發(fā)揮作用的前提下，所有的成交案例都有了交易情況影響因素、也就是都或多或少具有了不公正性或交易偏差。這種交易偏差，在單一交易市場可以通過外部環(huán)境糾正來進行市場系數(shù)矯正，但對于多數(shù)個體存在的多種類房地產(chǎn)市場來說，成交偏差與交易矯正錯綜復(fù)雜，估價師無法識別具體成交案例的非市場蔽易決策因素，故對隱蔽的、不統(tǒng)一的、受利益影響的成交價格的分析利用無法進行，具有避稅與債務(wù)因素的成交價格違反房地產(chǎn)市場的真實性，其修飾性價格沒有估價使用意義。相反，不受限制的房地產(chǎn)售價或叫賣價，是經(jīng)紀人基于自己對于市場情況的掌握與了解、或者房地產(chǎn)當事人通過市場觀察與情況了解而做出的價格決策，從而在公開市場進行叫賣以宣布自己的特定房地產(chǎn)價值的公告與邀約，具有市場討價還價的特別意義，情境真實、客觀而具有可驗證的直觀性，適宜于估價分析比較的案例利用與使用價值分析參考。

估價說到底只是一個價格預(yù)計，實際上也是相應(yīng)于估價目的的一種專家建議價或說資信中間價。這種價格估計或說預(yù)計，是相應(yīng)于估價目的的價值方案指導(dǎo)。盡管由于社會管理的威權(quán)作用與公信力使估價結(jié)果具有依據(jù)參考意義，但依據(jù)參考不是實際交易，不是實際估價鑒定事項的最后解決，而是雙方當事人參考估價機構(gòu)估價師的專家建議而以估價結(jié)果結(jié)算了結(jié)，或者是在估價結(jié)果的基礎(chǔ)上討價還價，最后以雙方認可的具體數(shù)字結(jié)論解決。對于司法鑒定項目，則直接借用了法院的權(quán)威與法官的裁決權(quán)，法官依據(jù)評估結(jié)果作出對民事訴訟的經(jīng)濟裁決。凡此，都說明估價結(jié)果的參考性、基礎(chǔ)性、可討論性、價值依據(jù)的水平界限性（價值“度”），說明估價結(jié)果不是定價、不是成交價，不能用成交結(jié)果來判斷估價結(jié)果的準確性，更不宜用實際成交案例來討論估價比較案例的客觀性。

四、估價報告質(zhì)量問題

估價報告質(zhì)量包括文字的合法性、數(shù)字結(jié)果的客觀性、裝訂樣式的合規(guī)性三個方面。

估價報告質(zhì)量的文字合法性包括依據(jù)政策法規(guī)合法有效、文字語言合法、分析結(jié)論合法。依據(jù)政策法規(guī)合法是指估價報告的文字表述需在憲法許可的范圍內(nèi)，按照民法、物權(quán)法、房地產(chǎn)管理法、土地管理法、規(guī)劃法的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合國家及地方政府的政策規(guī)章，對估價對象的權(quán)屬及權(quán)利狀態(tài)、房地產(chǎn)狀況、運營收益情況而進行的文字性論述與表述；同時，要求所依據(jù)或引用的政策法規(guī)必須是時間上在施有效，這里的時間是估價時點，一定要特別的注意。文字語言合法是指文章格式與句子結(jié)構(gòu)應(yīng)符合漢語規(guī)范，邏輯結(jié)構(gòu)合理、字詞準確，《房地產(chǎn)估價規(guī)范》中要求回避“必須”“絕對”等字眼，同時，語言文字內(nèi)容符合有關(guān)政治、經(jīng)濟、區(qū)劃、房地產(chǎn)等法規(guī)也是文字語言合法的內(nèi)容。分析結(jié)論合法是指估價分析需要在綜合考慮外部環(huán)境因素與個性因素的具體條件影響下進行，估價分析結(jié)論不能也不可以超越現(xiàn)有法律制度的有關(guān)規(guī)范，比如土地公有性質(zhì)、國有土地使用權(quán)管理、征地公示公告原理、房屋所有權(quán)登記確認原理、司法公平公正原理等。估價報告所采用的數(shù)字或數(shù)據(jù)，應(yīng)是具有依據(jù)或按照合法程序調(diào)查取得的可信數(shù)據(jù)，分析中要注意公權(quán)力、公信度、公正方式、公開市場情況下的資料利用。數(shù)據(jù)的有依據(jù)性、參數(shù)的合理性、分析的客觀性、結(jié)論的可信性是估價報告質(zhì)量分析結(jié)論合法的四個構(gòu)成方面。

估價報告數(shù)字結(jié)果的客觀性與文字合法性中分析結(jié)論合法所包括的數(shù)字（或數(shù)據(jù)）獲取、與分析處置相關(guān)聯(lián)。估價報告的數(shù)字結(jié)果的客觀性應(yīng)能概括與體現(xiàn)估價對象的實體價值與權(quán)利狀態(tài)價值，適應(yīng)市場變現(xiàn)要求并滿足市場交易，也就是結(jié)果的實用性與估價結(jié)果的有效性?？陀^性指的是依據(jù)有關(guān)事實并結(jié)合現(xiàn)實環(huán)境狀況而做出的有效分析討論或估算推論，分析結(jié)論能夠反映估價目的要求下的估價對象在估價時點的權(quán)利狀態(tài)價值實際，估價師自我限制并良好地掩飾自己的主觀意向，估價報告內(nèi)的表述為讓事實說話的客觀陳述內(nèi)容。數(shù)字結(jié)果的客觀性也就是估價結(jié)果的客觀性與可靠性，是估價報告成立的基礎(chǔ)，也是估價服務(wù)活動的價值意義所在。優(yōu)秀的估價師，一定要訓(xùn)練自己的數(shù)字分析與文字表達能力。法律意識、數(shù)字能力、文字能力是估價師職業(yè)素養(yǎng)的技能衡量標準要件。

裝訂樣式的合規(guī)性指估價報告的格式、樣式與裝訂質(zhì)量符合使用或利用要求的程度。國標《房地產(chǎn)估價規(guī)范》有所規(guī)定，行業(yè)協(xié)會與地方政府有關(guān)部門也都有不同的要求。估價服務(wù)的目的是“有用”與“有效”，估價報告的裝訂樣式直接關(guān)系到使用要求與送達便利。為了優(yōu)質(zhì)裝訂，引進優(yōu)良的報告裝訂設(shè)備或與專業(yè)圖文設(shè)備裝訂印刷服務(wù)機構(gòu)合作（有合作條件情況下），都是很好的保證評估報告裝訂質(zhì)量的有效辦法。

篇2

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)估價師 執(zhí)業(yè)風(fēng)險 識別 防范

房地產(chǎn)估價活動和其他經(jīng)濟活動一樣具有風(fēng)險性，但其特殊性在于房地產(chǎn)估價的活動主體是房地產(chǎn)估價師，房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)風(fēng)險是房地產(chǎn)估價活動中的主要風(fēng)險。我國房地產(chǎn)估價雖然起步較晚，但發(fā)展迅速，至2006年，全國有近4000家房地產(chǎn)估價機構(gòu)，3萬余人注冊房地產(chǎn)估價師，估價從業(yè)人員約10萬人。如何正確認識、控制、管理與防范估價師執(zhí)業(yè)風(fēng)險， 是提高房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)水平和社會公信力、加快房地產(chǎn)估價機構(gòu)健康發(fā)展的重要手段。

一、房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)風(fēng)險的內(nèi)涵

風(fēng)險，也即是結(jié)果的不確定性,以及由此帶來的損失的可能性。房地產(chǎn)估價師運用自己的專業(yè)知識對一宗房地產(chǎn)進行價格評估，以確定其在特定估價目的下的公允價值。但是，由于存在很多制約因素，可能會導(dǎo)致評估結(jié)果失實。這種房地產(chǎn)估價師在執(zhí)業(yè)過程中因故意或者過失引起的評估結(jié)論失實而形成的事故或事故隱患就稱為房地產(chǎn)估價師的執(zhí)業(yè)風(fēng)險。

二、房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)風(fēng)險的識別

房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)風(fēng)險產(chǎn)生的原因主要有兩個:其一，風(fēng)險來自于房地產(chǎn)估價師內(nèi)部。由于估價師職業(yè)道德水平和技術(shù)水平不高,以及估價機構(gòu)在估價風(fēng)險管理上的不完善導(dǎo)致估價結(jié)果與房地產(chǎn)真實價值出現(xiàn)偏差;其二，執(zhí)業(yè)房地產(chǎn)估價師自身以外的原因，如估價技術(shù)方法的不確定性或是評估活動涉及各方可能對估價結(jié)果產(chǎn)生或高或低的影響。

1.職業(yè)道德風(fēng)險

估價職業(yè)道德是指在估價領(lǐng)域中，因估價活動引起的道德現(xiàn)象以及由此歸納起來的道德理論總稱。在估價實務(wù)中，由于估價人員責(zé)任心不夠，未對法律、政策等問題進行嚴謹?shù)乜紤]，或是沒有認真地對估價對象進行實地查勘，導(dǎo)致估價結(jié)果失實。其次，某些估價機構(gòu)或估價人員為了謀求不正當利益，不遵守獨立、客觀、公正原則，惡意高估或低評估價對象價值，提供虛假失實的估價報告。再次，某些估價人員和估價機構(gòu)沒有正確認識自己的專業(yè)能力，承擔無力承擔的評估項目，導(dǎo)致評估價值出現(xiàn)較大偏差。再就是有些估價人員和估計機構(gòu)允許他人使用自己的名義出具估價報告，必將承擔由此帶來的風(fēng)險。

2.技術(shù)風(fēng)險

產(chǎn)生技術(shù)風(fēng)險的原因主要有兩個:一是估價人員技術(shù)水平不足帶來的風(fēng)險;二是目前技術(shù)方法存在的不足帶來的風(fēng)險。

(1)估價方法選用不恰當?；镜墓纼r方法有市場法、成本法和收益法，在估價實務(wù)中要根據(jù)估價目的、估價對象的特點來選用具體的估價方法。如果估價方法選用不當就可能導(dǎo)致估價結(jié)果出現(xiàn)偏差。還有，估價規(guī)范中要求對一宗房地產(chǎn)的評估宜選用兩種估價方法，但是筆者認為，在估價實務(wù)中也應(yīng)該靈活處理。諸如某些房地產(chǎn)無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而只適宜采用成本法估價時，如果生硬地采用其他方法來估價，很可能對估價結(jié)果帶來較大偏差，在這種情況下，筆者認為可以只選擇成本法進行估價，同時，在估價報告中說明只選擇一種估價方法的原因。

(2)估價過程中參數(shù)或?qū)嵗x擇不當。在房地產(chǎn)估價師使用估價方法進行價格測算時，必然會選取很多參數(shù)。有些參數(shù)沒有統(tǒng)一的標準可供參考，如收益法中的資本化率，當估價師技術(shù)水平不高或經(jīng)驗不足時，對參數(shù)的選擇不當或有錯誤，最后的估價結(jié)果將會出現(xiàn)較大的偏差。再者，使用市場法的前提是擁有大量房地產(chǎn)交易實例資料，而且可比實例必須與估價對象房地產(chǎn)條件相同或相似，成交日期與估價時點相近，成交價格為正常價格或可以修正為正常價格。但在實際操作中，有些估價師將不符合要求的實例強行進行修正，或是在缺乏有效可比實例的情況下，杜撰虛構(gòu)可比實例，這就導(dǎo)致估價結(jié)果缺乏客觀性，出現(xiàn)較大偏差。

(3)估價報告本身不完善。估價師基本都會按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》中估價報告的格式完成估價報告，但是有些估價師由于經(jīng)驗不足或作業(yè)時間倉促，在報告中可能出現(xiàn)某些內(nèi)容陳述不夠或不準確。比如，估價師聲明中缺少公示性陳述或陳述不足，在房地產(chǎn)估價報告中未向估價報告使用者進行報告使用提示或未對估價對象的變現(xiàn)能力進行分析或分析錯誤等這些不完善的地方會導(dǎo)致報告使用人未能恰當或是錯誤地使用報告，有可能導(dǎo)致出現(xiàn)一些經(jīng)濟糾紛或法律糾紛。

(4)估價方法本身存在不確定因素。我國房地產(chǎn)估價起步較晚，估價理論和方法源自西方房地產(chǎn)估價理論 ，而這些方法在我國運用或多或少會存在一些不確定因素。比如，收益法中資本化率或報酬率需要估價師慎重確定，但這些參數(shù)的確定沒有統(tǒng)一的標準可供參考，可能會出現(xiàn)“差之毫厘，失之千里”的情況。還有，收益法中收益期限的確定沒有統(tǒng)一的規(guī)定或利用公式計算，而要估價師在估價對象自然壽命、法律規(guī)定、合同約定等基礎(chǔ)上，結(jié)合房地產(chǎn)剩余經(jīng)濟壽命來確定，就可能存在不確定的因素而影響最終的估價結(jié)果。再比如，對土地價值進行評估時，用基準地價進行修正是一種較常采用的方法。但目前很多城市的地價出現(xiàn)大幅上漲而基準地價卻多年未進行更新，如果強行用基準地價進行修正，必然會出現(xiàn)調(diào)幅大于30％的情況。因此估價師根本無法參照現(xiàn)有基準地價進行修正。

3.政策和經(jīng)濟風(fēng)險

我國常常會采用一些宏觀調(diào)控手段對某些行業(yè)進行調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外。政策的變化，包括稅收政策、金融政策等必然會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生較大影響，而這些影響是估價師無法預(yù)測的。再有，如果經(jīng)濟形勢發(fā)生巨大變動，可能導(dǎo)致估價結(jié)果與市場價格出現(xiàn)較大偏差，這種風(fēng)險也是估價師無法預(yù)測的。

三、房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)風(fēng)險的防范

房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)中存在的風(fēng)險如未能進行有效的防范，就可能使估價機構(gòu)和估價師出現(xiàn)信譽危機，失去客戶，付出處理索賠或訴訟的代價，嚴重者甚至有可能承擔刑事責(zé)任。筆者認為要有效防范這些風(fēng)險，應(yīng)從以下幾個方面入手:

1.加強房地產(chǎn)估價師誠信體系的建設(shè)

房地產(chǎn)估價師職業(yè)道德水平的提高固然要靠估價師自身的努力和培養(yǎng)，樹立對社會公眾負責(zé)意識和執(zhí)業(yè)風(fēng)險意識。還有一個很重要的方面就是實行行業(yè)內(nèi)監(jiān)督。實現(xiàn)這一目的的有效途徑就是建立和完善房地產(chǎn)估價師誠信體系。各地房地產(chǎn)評估主管部門掌握了所有房地產(chǎn)估價機構(gòu)和估價人員的資料，將這些信息通過計算機進行管理，對房地產(chǎn)估價師和估價機構(gòu)進行動態(tài)監(jiān)管，定期對估價師在執(zhí)業(yè)中的不良行為進行披露，并且嚴懲缺乏職業(yè)道德、違反評估準則的估價師。同時，對估價師的良好行為也進行公示，提高其社會地位和公信力，最終達到揚善懲惡，凈化隊伍，提高行業(yè)內(nèi)職業(yè)道德水平。

2.成立行業(yè)內(nèi)信息資源共享庫

目前的房地產(chǎn)估價機構(gòu)多為單一經(jīng)營，很少有機構(gòu)兼營建筑工程造價、房地產(chǎn)經(jīng)紀等多方面的業(yè)務(wù)，因此在獲取與估價相關(guān)的信息、技術(shù)資料這方面存在一定難度。各個估價機構(gòu)為了獲取房地產(chǎn)交易實例信息、建筑物重置價格信息等做了大量重復(fù)工作。在存在較大難度時，甚至出現(xiàn)編造虛構(gòu)實例的情況，風(fēng)險也就應(yīng)允而生。如果能夠成立信息資源共享庫，實現(xiàn)交易實例的公開查詢，各種與估價相關(guān)的信息資料共享，不但可以提高提高行業(yè)的工作效率，減少重復(fù)工作量，還可以最大限度地避免弄虛作假，從而防范由此產(chǎn)生的執(zhí)業(yè)風(fēng)險。

進入信息資源共享庫的資料應(yīng)該進行嚴密細致的甄選，使其具有可比性和適用性。當然，這是一項具有持續(xù)性和技術(shù)型的工作，需要大量估價機構(gòu)以及專業(yè)人士的參與才能得以實現(xiàn)。筆者認為，這項工作應(yīng)該由各地房地產(chǎn)估價師協(xié)會牽頭，眾多估價機構(gòu)積極參與，提供大量真實、有效的交易實例，由估價師協(xié)會請有關(guān)專業(yè)人士對這些交易實例進行篩選評判，按照房地產(chǎn)類型、交易類型、交易日期、地段等進行歸納，構(gòu)建“信息共享數(shù)據(jù)庫”以供估價師查詢。當然，這個共享庫雖不以盈利為目的，但應(yīng)該是有償使用的，收取的費用主要用于維持資源共享庫的健康、良性發(fā)展。但對于那些積極主動向資源共享庫提供信息的估價機構(gòu)可以對等地享用部分資源，以激發(fā)估價機構(gòu)在建設(shè)資源共享庫上的積極性。我國房地產(chǎn)估價師協(xié)會還應(yīng)該定期或不定期在資源庫內(nèi)估價師執(zhí)業(yè)所需的常用參數(shù)，供估價師執(zhí)業(yè)時作為測算依據(jù)。通過搭建這樣的平臺，可以實現(xiàn)“多贏”，使估價機構(gòu)和估價人員在“公開、公平、公正”的基礎(chǔ)上開展工作，杜絕虛假案例估價的現(xiàn)象發(fā)生，有效防范由此帶來的風(fēng)險。

3.加強房地產(chǎn)估價機構(gòu)的內(nèi)部質(zhì)量管理

如果在房地產(chǎn)估價全過程中采取一系列檢驗、核查等措施或方法，可以保證估價結(jié)果的真實、可靠、估價報告的科學(xué)規(guī)范。這就需要估價機構(gòu)制定一套全面質(zhì)量管理規(guī)程，促使機構(gòu)全體人員遵照執(zhí)行，以保證估價機構(gòu)的質(zhì)量和信譽。這項工作應(yīng)該是一項全過程、全員管理工作，包括業(yè)務(wù)及客戶的甄選、評估業(yè)務(wù)合同的簽訂、評估計劃的擬定和批準、評估過程的指導(dǎo)、監(jiān)督和復(fù)核、評估報告的審核這些環(huán)節(jié)都應(yīng)制定相應(yīng)的質(zhì)量控制規(guī)程，并保證得以實施，以期最大限度地減少估價風(fēng)險的發(fā)生。

4.加強房地產(chǎn)估價師的繼續(xù)教育和考核

通過對房地產(chǎn)估價師實施繼續(xù)教育，可以提高估價師職業(yè)道德水平和估價技術(shù)水平。在一些房地產(chǎn)估價比較發(fā)達的國家和地區(qū)的房地產(chǎn)估價行業(yè)管理組織非常重視房地產(chǎn)估價師的后續(xù)教育和考核工作。我國也要求房地產(chǎn)估價師接受一定時間的繼續(xù)教育并通過考核才能繼續(xù)執(zhí)業(yè)。

在房地產(chǎn)估價師的繼續(xù)教育中應(yīng)重視職業(yè)道德教育和專業(yè)知識技能教育。通過繼續(xù)教育加強估價人員敬業(yè)精神、勤業(yè)精神、責(zé)任意識、風(fēng)險意識的培養(yǎng)和教育，不斷提高估價人員的職業(yè)道德素質(zhì)。其次，通過定期組織房地產(chǎn)估價相關(guān)專業(yè)知識的培訓(xùn)教育，講授最新的估價方法和理論、學(xué)習(xí)最新的法律法規(guī)，組織估價人員座談會，充分交流估價經(jīng)驗，以提高全行業(yè)的執(zhí)業(yè)技術(shù)水平，這對于降低由房地產(chǎn)估價人員帶來的風(fēng)險具有極其重要的意義。

5.建立房地產(chǎn)估價專家審查制度

評估項目面積較大或是評估金額較大的項目出現(xiàn)估價風(fēng)險的可能性要大得多。因為這些項目一旦被惡意高估或低估，或是因為估價人員技術(shù)水平或責(zé)任心不夠出現(xiàn)估價結(jié)果的較大偏差，引發(fā)索賠或是訴訟風(fēng)險的可能性非常大。因此，筆者認為，房地產(chǎn)估價行業(yè)管理部門可以出臺一個專家審查制度，組織一批來自于估價機構(gòu)、研究機構(gòu)、行業(yè)協(xié)會、政府部門等具有高超專業(yè)技術(shù)、良好執(zhí)業(yè)操守并具有一定執(zhí)業(yè)年限的專業(yè)人士組成專家委員會，并制定一個評估項目面積額度和評估價值額度，凡是在此額度以上的估價報告均由專家委員會進行審查，通過審查的報告才能使用。從源頭控制標的額很大的估價報告的質(zhì)量，起到防患于未然，最大限度化解風(fēng)險的作用。這個專家委員會還應(yīng)該起到技術(shù)支持和鑒定作用。對需要評估咨詢的政府部門或估價機構(gòu)給予技術(shù)支持。此專家委員會還應(yīng)作為房地產(chǎn)估價師法律責(zé)任界定的權(quán)威機構(gòu)，其出具的鑒定報告應(yīng)作為司法鑒定報告成為庭審的有力證據(jù)。

6.建立房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)保險制度

在西方發(fā)達國家，進行執(zhí)業(yè)責(zé)任保險是一項用于轉(zhuǎn)移估價風(fēng)險的保護措施。房地產(chǎn)估價師投保執(zhí)業(yè)責(zé)任險，既能有效保障委托方的利益，也能幫助化解房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)風(fēng)險。根據(jù)保險協(xié)議，在保險合同有效期內(nèi)，參保的房地產(chǎn)估價師或估價機構(gòu)在為委托人提供評估咨詢服務(wù)的過程中，由于過失造成委托人經(jīng)濟損失，應(yīng)由被保險人房地產(chǎn)估價師或估價機構(gòu)承擔的經(jīng)濟賠償責(zé)任，由保險公司負責(zé)賠償。雖然保險不能免除可能受到的法律訴訟，但能防止或減少訴訟失敗時估價機構(gòu)發(fā)生的財務(wù)損失。我國注冊房地產(chǎn)估價師超過3萬人,房地產(chǎn)估價從業(yè)人員約10萬人，這樣龐大的估價師隊伍對于保險公司而言是一個具有極大潛力的市場。建立并實施房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)保險制度，將有利于合理防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險，有利于加快估價機構(gòu)的發(fā)展，有利于提高社會公信力，擴大行業(yè)積極影響。

參考文獻：

[1]房地產(chǎn)估價規(guī)范:中華人民共和國國家標準,GB/T50291－1999

[2]房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見:建住房[2003]234號,2003年12月1日

[3]張澤穎傅鴻源:關(guān)于房地產(chǎn)估價師責(zé)任風(fēng)險的思考.重慶工學(xué)院學(xué)報,2005.2

[4]李勇程翔:房地產(chǎn)估價機構(gòu)的執(zhí)業(yè)風(fēng)險與防范.中國房地產(chǎn)估價學(xué)術(shù)研討會論文集,中國建筑工業(yè)出版社.2003

篇3

第一條為了規(guī)范房地產(chǎn)估價機構(gòu)行為，維護房地產(chǎn)估價市場秩序，保障房地產(chǎn)估價活動當事人合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國行政許可法》和《國務(wù)院對確需保留的行政審批項目設(shè)定行政許可的決定》等法律、行政法規(guī)，制定本辦法。

第二條在中華人民共和國境內(nèi)申請房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)，從事房地產(chǎn)估價活動，對房地產(chǎn)估價機構(gòu)實施監(jiān)督管理，適用本辦法。

第三條本辦法所稱房地產(chǎn)估價機構(gòu)，是指依法設(shè)立并取得房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì),從事房地產(chǎn)估價活動的中介服務(wù)機構(gòu)。

本辦法所稱房地產(chǎn)估價活動，包括土地、建筑物、構(gòu)筑物、在建工程、以房地產(chǎn)為主的企業(yè)整體資產(chǎn)、企業(yè)整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)等各類房地產(chǎn)評估，以及因轉(zhuǎn)讓、抵押、城鎮(zhèn)房屋拆遷、司法鑒定、課稅、公司上市、企業(yè)改制、企業(yè)清算、資產(chǎn)重組、資產(chǎn)處置等需要進行的房地產(chǎn)評估。

第四條房地產(chǎn)估價機構(gòu)從事房地產(chǎn)估價活動，應(yīng)當堅持獨立、客觀、公正的原則，執(zhí)行房地產(chǎn)估價規(guī)范和標準。

房地產(chǎn)估價機構(gòu)依法從事房地產(chǎn)估價活動，不受行政區(qū)域、行業(yè)限制。任何組織或者個人不得非法干預(yù)房地產(chǎn)估價活動和估價結(jié)果。

第五條國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負責(zé)全國房地產(chǎn)估價機構(gòu)的監(jiān)督管理工作。

省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)估價機構(gòu)的監(jiān)督管理工作。

市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)估價機構(gòu)的監(jiān)督管理工作。

第六條房地產(chǎn)估價行業(yè)組織應(yīng)當加強房地產(chǎn)估價行業(yè)自律管理。

鼓勵房地產(chǎn)估價機構(gòu)加入房地產(chǎn)估價行業(yè)組織。

第二章估價機構(gòu)資質(zhì)核準

第七條房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)等級分為一、二、三級。

國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負責(zé)一級房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)許可。

省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責(zé)二、三級房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)許可，并接受國務(wù)院建設(shè)行政主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。

第八條房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)當由自然人出資，以有限責(zé)任公司或者合伙企業(yè)形式設(shè)立。

第九條各資質(zhì)等級房地產(chǎn)估價機構(gòu)的條件如下：

（一）一級資質(zhì)

1.機構(gòu)名稱有房地產(chǎn)估價或者房地產(chǎn)評估字樣；

2.從事房地產(chǎn)估價活動連續(xù)6年以上，且取得二級房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)3年以上；

3.有限責(zé)任公司的注冊資本人民幣200萬元以上，合伙企業(yè)的出資額人民幣120萬元以上；

4.有15名以上專職注冊房地產(chǎn)估價師；

5.在申請核定資質(zhì)等級之日前3年平均每年完成估價標的物建筑面積50萬平方米以上或者土地面積25萬平方米以上；

6.法定代表人或者執(zhí)行合伙人是注冊后從事房地產(chǎn)估價工作3年以上的專職注冊房地產(chǎn)估價師；

7.有限責(zé)任公司的股東中有3名以上、合伙企業(yè)的合伙人中有2名以上專職注冊房地產(chǎn)估價師，股東或者合伙人中有一半以上是注冊后從事房地產(chǎn)估價工作3年以上的專職注冊房地產(chǎn)估價師；

8.有限責(zé)任公司的股份或者合伙企業(yè)的出資額中專職注冊房地產(chǎn)估價師的股份或者出資額合計不低于60％；

9.有固定的經(jīng)營服務(wù)場所；

10.估價質(zhì)量管理、估價檔案管理、財務(wù)管理等各項企業(yè)內(nèi)部管理制度健全；

11.隨機抽查的1份房地產(chǎn)估價報告符合《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的要求；

12.在申請核定資質(zhì)等級之日前3年內(nèi)無本辦法第三十二條禁止的行為。

（二）二級資質(zhì)

1.機構(gòu)名稱有房地產(chǎn)估價或者房地產(chǎn)評估字樣；

2.取得三級房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)后從事房地產(chǎn)估價活動連續(xù)4年以上；

3.有限責(zé)任公司的注冊資本人民幣100萬元以上，合伙企業(yè)的出資額人民幣60萬元以上；

4.有8名以上專職注冊房地產(chǎn)估價師；

5.在申請核定資質(zhì)等級之日前3年平均每年完成估價標的物建筑面積30萬平方米以上或者土地面積15萬平方米以上；

6.法定代表人或者執(zhí)行合伙人是注冊后從事房地產(chǎn)估價工作3年以上的專職注冊房地產(chǎn)估價師；

7.有限責(zé)任公司的股東中有3名以上、合伙企業(yè)的合伙人中有2名以上專職注冊房地產(chǎn)估價師，股東或者合伙人中有一半以上是注冊后從事房地產(chǎn)估價工作3年以上的專職注冊房地產(chǎn)估價師；

8.有限責(zé)任公司的股份或者合伙企業(yè)的出資額中專職注冊房地產(chǎn)估價師的股份或者出資額合計不低于60％；

9.有固定的經(jīng)營服務(wù)場所；

10.估價質(zhì)量管理、估價檔案管理、財務(wù)管理等各項企業(yè)內(nèi)部管理制度健全；

11.隨機抽查的1份房地產(chǎn)估價報告符合《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的要求；

12.在申請核定資質(zhì)等級之日前3年內(nèi)無本辦法第三十二條禁止的行為。

（三）三級資質(zhì)

1.機構(gòu)名稱有房地產(chǎn)估價或者房地產(chǎn)評估字樣；

2.有限責(zé)任公司的注冊資本人民幣50萬元以上，合伙企業(yè)的出資額人民幣30萬元以上；

3.有3名以上專職注冊房地產(chǎn)估價師；

4.在暫定期內(nèi)完成估價標的物建筑面積8萬平方米以上或者土地面積3萬平方米以上；

5.法定代表人或者執(zhí)行合伙人是注冊后從事房地產(chǎn)估價工作3年以上的專職注冊房地產(chǎn)估價師；

6.有限責(zé)任公司的股東中有2名以上、合伙企業(yè)的合伙人中有2名以上專職注冊房地產(chǎn)估價師，股東或者合伙人中有一半以上是注冊后從事房地產(chǎn)估價工作3年以上的專職注冊房地產(chǎn)估價師；

7.有限責(zé)任公司的股份或者合伙企業(yè)的出資額中專職注冊房地產(chǎn)估價師的股份或者出資額合計不低于60％；

8.有固定的經(jīng)營服務(wù)場所；

9.估價質(zhì)量管理、估價檔案管理、財務(wù)管理等各項企業(yè)內(nèi)部管理制度健全；

10.隨機抽查的1份房地產(chǎn)估價報告符合《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的要求；

11.在申請核定資質(zhì)等級之日前3年內(nèi)無本辦法第三十二條禁止的行為。

第十條申請核定房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)等級，應(yīng)當如實向資質(zhì)許可機關(guān)提交下列材料：

（一）房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)等級申請表（一式二份，加蓋申報機構(gòu)公章）；

（二）房地產(chǎn)估價機構(gòu)原資質(zhì)證書正本復(fù)印件、副本原件；

（三）營業(yè)執(zhí)照正、副本復(fù)印件（加蓋申報機構(gòu)公章）；

（四）出資證明復(fù)印件（加蓋申報機構(gòu)公章）；

（五）法定代表人或者執(zhí)行合伙人的任職文件復(fù)印件（加蓋申報機構(gòu)公章）；

（六）專職注冊房地產(chǎn)估價師證明；

（七）固定經(jīng)營服務(wù)場所的證明；

（八）經(jīng)工商行政管理部門備案的公司章程或者合伙協(xié)議復(fù)印件（加蓋申報機構(gòu)公章）及有關(guān)估價質(zhì)量管理、估價檔案管理、財務(wù)管理等企業(yè)內(nèi)部管理制度的文件、申報機構(gòu)信用檔案信息；

（九）隨機抽查的在申請核定資質(zhì)等級之日前3年內(nèi)申報機構(gòu)所完成的1份房地產(chǎn)估價報告復(fù)印件（一式二份，加蓋申報機構(gòu)公章）。

申請人應(yīng)當對其提交的申請材料實質(zhì)內(nèi)容的真實性負責(zé)。

第十一條新設(shè)立的中介服務(wù)機構(gòu)申請房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)的，應(yīng)當提供第十條第（一）項、第（三）項至第（八）項材料。

新設(shè)立中介服務(wù)機構(gòu)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)等級應(yīng)當核定為三級資質(zhì)，設(shè)1年的暫定期。

第十二條申請核定一級房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)的，應(yīng)當向省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門提出申請，并提交本辦法第十條規(guī)定的材料。

省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當自受理申請之日起20日內(nèi)審查完畢，并將初審意見和全部申請材料報國務(wù)院建設(shè)行政主管部門。

國務(wù)院建設(shè)行政主管部門應(yīng)當自受理申請材料之日起20日內(nèi)作出決定。

第十三條二、三級房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)由設(shè)區(qū)的市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門初審，具體許可程序及辦理期限由省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門依法確定。

省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當在作出資質(zhì)許可決定之日起10日內(nèi),將準予資質(zhì)許可的決定報國務(wù)院建設(shè)行政主管部門備案。

第十四條房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)證書分為正本和副本，由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門統(tǒng)一印制，正、副本具有同等法律效力。

房地產(chǎn)估價機構(gòu)遺失資質(zhì)證書的，應(yīng)當在公眾媒體上聲明作廢后，申請補辦。

第十五條房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)有效期為3年。

資質(zhì)有效期屆滿，房地產(chǎn)估價機構(gòu)需要繼續(xù)從事房地產(chǎn)估價活動的，應(yīng)當在資質(zhì)有效期屆滿30日前向資質(zhì)許可機關(guān)提出資質(zhì)延續(xù)申請。資質(zhì)許可機關(guān)應(yīng)當根據(jù)申請作出是否準予延續(xù)的決定。準予延續(xù)的，有效期延續(xù)3年。

在資質(zhì)有效期內(nèi)遵守有關(guān)房地產(chǎn)估價的法律、法規(guī)、規(guī)章、技術(shù)標準和職業(yè)道德的房地產(chǎn)估價機構(gòu)，經(jīng)原資質(zhì)許可機關(guān)同意，不再審查，有效期延續(xù)3年。

第十六條房地產(chǎn)估價機構(gòu)的名稱、法定代表人或者執(zhí)行合伙人、注冊資本或者出資額、組織形式、住所等事項發(fā)生變更的，應(yīng)當在工商行政管理部門辦理變更手續(xù)后30日內(nèi)，到資質(zhì)許可機關(guān)辦理資質(zhì)證書變更手續(xù)。

第十七條房地產(chǎn)估價機構(gòu)合并的，合并后存續(xù)或者新設(shè)立的房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以承繼合并前各方中較高的資質(zhì)等級，但應(yīng)當符合相應(yīng)的資質(zhì)等級條件。

房地產(chǎn)估價機構(gòu)分立的，只能由分立后的一方房地產(chǎn)估價機構(gòu)承繼原房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)，但應(yīng)當符合原房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)等級條件。承繼原房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)的一方由各方協(xié)商確定；其他各方按照新設(shè)立的中介服務(wù)機構(gòu)申請房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)。

第十八條房地產(chǎn)估價機構(gòu)的工商登記注銷后，其資質(zhì)證書失效。

第三章分支機構(gòu)的設(shè)立

第十九條一級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以按照本辦法第二十條的規(guī)定設(shè)立分支機構(gòu)。二、三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)不得設(shè)立分支機構(gòu)。

分支機構(gòu)應(yīng)當以設(shè)立該分支機構(gòu)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)的名義出具估價報告，并加蓋該房地產(chǎn)估價機構(gòu)公章。

第二十條分支機構(gòu)應(yīng)當具備下列條件：

（一）名稱采用“房地產(chǎn)估價機構(gòu)名稱＋分支機構(gòu)所在地行政區(qū)劃名＋分公司（分所）”的形式；

（二）分支機構(gòu)負責(zé)人應(yīng)當是注冊后從事房地產(chǎn)估價工作3年以上并無不良執(zhí)業(yè)記錄的專職注冊房地產(chǎn)估價師；

（三）在分支機構(gòu)所在地有3名以上專職注冊房地產(chǎn)估價師；

（四）有固定的經(jīng)營服務(wù)場所；

（五）估價質(zhì)量管理、估價檔案管理、財務(wù)管理等各項內(nèi)部管理制度健全。

注冊于分支機構(gòu)的專職注冊房地產(chǎn)估價師，不計入設(shè)立分支機構(gòu)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)的專職注冊房地產(chǎn)估價師人數(shù)。

第二十一條新設(shè)立的分支機構(gòu)，應(yīng)當自領(lǐng)取分支機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，到分支機構(gòu)工商注冊所在地的省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。

省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當在接受備案后10日內(nèi)，告知分支機構(gòu)工商注冊所在地的市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門，并報國務(wù)院建設(shè)行政主管部門備案。

第二十二條分支機構(gòu)備案，應(yīng)當提交下列材料：

（一）分支機構(gòu)的營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；

（二）房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)證書正本復(fù)印件；

（三）分支機構(gòu)及設(shè)立該分支機構(gòu)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)負責(zé)人的身份證明；

（四）擬在分支機構(gòu)執(zhí)業(yè)的專職注冊房地產(chǎn)估價師注冊證書復(fù)印件。

第二十三條分支機構(gòu)變更名稱、負責(zé)人、住所等事項或房地產(chǎn)估價機構(gòu)撤銷分支機構(gòu)，應(yīng)當在工商行政管理部門辦理變更或者注銷登記手續(xù)后30日內(nèi)，報原備案機關(guān)備案。

第四章估價管理

第二十四條從事房地產(chǎn)估價活動的機構(gòu)，應(yīng)當依法取得房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)，并在其資質(zhì)等級許可范圍內(nèi)從事估價業(yè)務(wù)。

一級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以從事各類房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。

二級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。

三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。

暫定期內(nèi)的三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定、城鎮(zhèn)房屋拆遷、在建工程抵押以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。

第二十五條房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)應(yīng)當由房地產(chǎn)估價機構(gòu)統(tǒng)一接受委托，統(tǒng)一收取費用。

房地產(chǎn)估價師不得以個人名義承攬估價業(yè)務(wù)，分支機構(gòu)應(yīng)當以設(shè)立該分支機構(gòu)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)名義承攬估價業(yè)務(wù)。

第二十六條房地產(chǎn)估價機構(gòu)及執(zhí)行房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)的估價人員與委托人或者估價業(yè)務(wù)相對人有利害關(guān)系的，應(yīng)當回避。

第二十七條房地產(chǎn)估價機構(gòu)承攬房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)，應(yīng)當與委托人簽訂書面估價委托合同。

估價委托合同應(yīng)當包括下列內(nèi)容：

（一）委托人的名稱或者姓名和住所；

（二）估價機構(gòu)的名稱和住所；

（三）估價對象；

（四）估價目的；

（五）估價時點；

（六）委托人的協(xié)助義務(wù)；

（七）估價服務(wù)費及其支付方式；

（八）估價報告交付的日期和方式；

（九）違約責(zé)任；

（十）解決爭議的方法。

第二十八條房地產(chǎn)估價機構(gòu)未經(jīng)委托人書面同意，不得轉(zhuǎn)讓受托的估價業(yè)務(wù)。

經(jīng)委托人書面同意，房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以與其他房地產(chǎn)估價機構(gòu)合作完成估價業(yè)務(wù)，以合作雙方的名義共同出具估價報告。

第二十九條委托人及相關(guān)當事人應(yīng)當協(xié)助房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行實地查勘，如實向房地產(chǎn)估價機構(gòu)提供估價所必需的資料，并對其所提供資料的真實性負責(zé)。

第三十條房地產(chǎn)估價機構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師因估價需要向房地產(chǎn)行政主管部門查詢房地產(chǎn)交易、登記信息時，房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當提供查詢服務(wù)，但涉及國家秘密、商業(yè)秘密和個人隱私的內(nèi)容除外。

第三十一條房地產(chǎn)估價報告應(yīng)當由房地產(chǎn)估價機構(gòu)出具，加蓋房地產(chǎn)估價機構(gòu)公章，并有至少2名專職注冊房地產(chǎn)估價師簽字。

第三十二條房地產(chǎn)估價機構(gòu)不得有下列行為：

（一）涂改、倒賣、出租、出借或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書；

（二）超越資質(zhì)等級業(yè)務(wù)范圍承接房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)；

（三）以迎合高估或者低估要求、給予回扣、惡意壓低收費等方式進行不正當競爭；

（四）違反房地產(chǎn)估價規(guī)范和標準；

（五）出具有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述或者重大遺漏的估價報告；

（六）擅自設(shè)立分支機構(gòu)；

（七）未經(jīng)委托人書面同意，擅自轉(zhuǎn)讓受托的估價業(yè)務(wù)；

（八）法律、法規(guī)禁止的其他行為。

第三十三條房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)當妥善保管房地產(chǎn)估價報告及相關(guān)資料。

房地產(chǎn)估價報告及相關(guān)資料的保管期限自估價報告出具之日起不得少于10年。保管期限屆滿而估價服務(wù)的行為尚未結(jié)束的，應(yīng)當保管到估價服務(wù)的行為結(jié)束為止。

第三十四條除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，未經(jīng)委托人書面同意，房地產(chǎn)估價機構(gòu)不得對外提供估價過程中獲知的當事人的商業(yè)秘密和業(yè)務(wù)資料。

第三十五條房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)當加強對執(zhí)業(yè)人員的職業(yè)道德教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，為本機構(gòu)的房地產(chǎn)估價師參加繼續(xù)教育提供必要的條件。

第三十六條縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當依照有關(guān)法律、法規(guī)和本辦法的規(guī)定，對房地產(chǎn)估價機構(gòu)和分支機構(gòu)的設(shè)立、估價業(yè)務(wù)及執(zhí)行房地產(chǎn)估價規(guī)范和標準的情況實施監(jiān)督檢查。

第三十七條縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門履行監(jiān)督檢查職責(zé)時，有權(quán)采取下列措施：

（一）要求被檢查單位提供房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)證書、房地產(chǎn)估價師注冊證書，有關(guān)房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)的文檔，有關(guān)估價質(zhì)量管理、估價檔案管理、財務(wù)管理等企業(yè)內(nèi)部管理制度的文件；

（二）進入被檢查單位進行檢查，查閱房地產(chǎn)估價報告以及估價委托合同、實地查勘記錄等估價相關(guān)資料；

（三）糾正違反有關(guān)法律、法規(guī)和本辦法及房地產(chǎn)估價規(guī)范和標準的行為。

縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當將監(jiān)督檢查的處理結(jié)果向社會公布。

第三十八條縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門進行監(jiān)督檢查時，應(yīng)當有兩名以上監(jiān)督檢查人員參加，并出示執(zhí)法證件，不得妨礙被檢查單位的正常經(jīng)營活動，不得索取或者收受財物、謀取其他利益。

有關(guān)單位和個人對依法進行的監(jiān)督檢查應(yīng)當協(xié)助與配合，不得拒絕或者阻撓。

第三十九條房地產(chǎn)估價機構(gòu)違法從事房地產(chǎn)估價活動的，違法行為發(fā)生地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當依法查處，并將違法事實、處理結(jié)果及處理建議及時報告該估價機構(gòu)資質(zhì)的許可機關(guān)。

第四十條有下列情形之一的，資質(zhì)許可機關(guān)或者其上級機關(guān)，根據(jù)利害關(guān)系人的請求或者依據(jù)職權(quán)，可以撤銷房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)：

（一）資質(zhì)許可機關(guān)工作人員、作出準予房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)許可的；

（二）超越法定職權(quán)作出準予房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)許可的；

（三）違反法定程序作出準予房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)許可的；

（四）對不符合許可條件的申請人作出準予房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)許可的；

（五）依法可以撤銷房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)的其他情形。

房地產(chǎn)估價機構(gòu)以欺騙、賄賂等不正當手段取得房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)的，應(yīng)當予以撤銷。

第四十一條房地產(chǎn)估價機構(gòu)取得房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)后，不再符合相應(yīng)資質(zhì)條件的，資質(zhì)許可機關(guān)根據(jù)利害關(guān)系人的請求或者依據(jù)職權(quán)，可以責(zé)令其限期改正；逾期不改的，可以撤回其資質(zhì)。

第四十二條有下列情形之一的，資質(zhì)許可機關(guān)應(yīng)當依法注銷房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)：

（一）房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)有效期屆滿未延續(xù)的；

（二）房地產(chǎn)估價機構(gòu)依法終止的；

（三）房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)被撤銷、撤回，或者房地產(chǎn)估價資質(zhì)證書依法被吊銷的；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定的應(yīng)當注銷房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)的其他情形。

第四十三條資質(zhì)許可機關(guān)或者房地產(chǎn)估價行業(yè)組織應(yīng)當建立房地產(chǎn)估價機構(gòu)信用檔案。

房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)當按照要求提供真實、準確、完整的房地產(chǎn)估價信用檔案信息。

房地產(chǎn)估價機構(gòu)信用檔案應(yīng)當包括房地產(chǎn)估價機構(gòu)的基本情況、業(yè)績、良好行為、不良行為等內(nèi)容。違法行為、被投訴舉報處理、行政處罰等情況應(yīng)當作為房地產(chǎn)估價機構(gòu)的不良記錄記入其信用檔案。

房地產(chǎn)估價機構(gòu)的不良行為應(yīng)當作為該機構(gòu)法定代表人或者執(zhí)行合伙人的不良行為記入其信用檔案。

任何單位和個人有權(quán)查閱信用檔案。

第五章法律責(zé)任

第四十四條申請人隱瞞有關(guān)情況或者提供虛假材料申請房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)的，資質(zhì)許可機關(guān)不予受理或者不予行政許可，并給予警告，申請人在1年內(nèi)不得再次申請房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)。

第四十五條以欺騙、賄賂等不正當手段取得房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)的，由資質(zhì)許可機關(guān)給予警告，并處1萬元以上3萬元以下的罰款，申請人3年內(nèi)不得再次申請房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)。

第四十六條未取得房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)從事房地產(chǎn)估價活動或者超越資質(zhì)等級承攬估價業(yè)務(wù)的，出具的估價報告無效，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門給予警告，責(zé)令限期改正，并處1萬元以上3萬元以下的罰款；造成當事人損失的，依法承擔賠償責(zé)任。

第四十七條違反本辦法第十六條規(guī)定，房地產(chǎn)估價機構(gòu)不及時辦理資質(zhì)證書變更手續(xù)的，由資質(zhì)許可機關(guān)責(zé)令限期辦理；逾期不辦理的，可處1萬元以下的罰款。

第四十八條有下列行為之一的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門給予警告，責(zé)令限期改正，并可處1萬元以上2萬元以下的罰款：

（一）違反本辦法第十九條第一款規(guī)定設(shè)立分支機構(gòu)的；

（二）違反本辦法第二十條規(guī)定設(shè)立分支機構(gòu)的；

（三）違反本辦法第二十一條第一款規(guī)定，新設(shè)立的分支機構(gòu)不備案的。

第四十九條有下列行為之一的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門給予警告，責(zé)令限期改正；逾期未改正的，可處5千元以上2萬元以下的罰款；給當事人造成損失的，依法承擔賠償責(zé)任：

（一）違反本辦法第二十五條規(guī)定承攬業(yè)務(wù)的；

（二）違反本辦法第二十八條第一款規(guī)定，擅自轉(zhuǎn)讓受托的估價業(yè)務(wù)的；

（三）違反本辦法第十九條第二款、第二十八條第二款、第三十一條規(guī)定出具估價報告的。

第五十條違反本辦法第二十六條規(guī)定，房地產(chǎn)估價機構(gòu)及其估價人員應(yīng)當回避未回避的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門給予警告，責(zé)令限期改正，并可處1萬元以下的罰款；給當事人造成損失的，依法承擔賠償責(zé)任。

第五十一條違反本辦法第三十條規(guī)定，房地產(chǎn)行政主管部門拒絕提供房地產(chǎn)交易、登記信息查詢服務(wù)的，由其上級房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正。

第五十二條房地產(chǎn)估價機構(gòu)有本辦法第三十二條行為之一的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門給予警告，責(zé)令限期改正，并處1萬元以上3萬元以下的罰款；給當事人造成損失的，依法承擔賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第五十三條違反本辦法第三十四條規(guī)定，房地產(chǎn)估價機構(gòu)擅自對外提供估價過程中獲知的當事人的商業(yè)秘密和業(yè)務(wù)資料，給當事人造成損失的，依法承擔賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第五十四條資質(zhì)許可機關(guān)有下列情形之一的，由其上級行政主管部門或者監(jiān)察機關(guān)責(zé)令改正，對直接負責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：

（一）對不符合法定條件的申請人準予房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)許可或者超越職權(quán)作出準予房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)許可決定的；

（二）對符合法定條件的申請人不予房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)許可或者不在法定期限內(nèi)作出準予房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)許可決定的；

篇4

然而，經(jīng)過近20多年的運行，房地產(chǎn)估價制度雖然也在不斷地調(diào)整和完善，但與當前快速變化的新形勢還是難以適應(yīng)，需要深化改革。

一、房地產(chǎn)估價制度深化改革的動因

1. 《資產(chǎn)評估法》的出臺，推動房地產(chǎn)估價制度必須改革

新出臺的《資產(chǎn)評估法》按照市場化改革方向，對現(xiàn)行的估價制度進行了重大突破?！顿Y產(chǎn)評估法》去門檻、明責(zé)任，規(guī)范評估師和評估機構(gòu)的從業(yè)行為，降低評估機構(gòu)的運行成本，提高評估機構(gòu)運營效率。打開了限制評估機構(gòu)發(fā)展的桎梏，按照市場化規(guī)則，引領(lǐng)評估機構(gòu)及評估專業(yè)人員真正成為市場的主體?！顿Y產(chǎn)評估法》作為評估行業(yè)的基本法，其所做出的規(guī)定，雖然還存在一些不盡如人意，或者說是有待探討的地方，但房地產(chǎn)估價行業(yè)必須遵守。現(xiàn)行房地產(chǎn)估價制度與《資產(chǎn)評估法》的規(guī)定有許多地方不一致，除《房地產(chǎn)管理法》特別規(guī)定外，應(yīng)當依法做出調(diào)整。

2.國家深化行政w制改革的政策，鞭策房地產(chǎn)估價制度改革

近年來，基于市場在資源配置中起決定作用和更好發(fā)揮政府作用的改革方向，國務(wù)院堅持簡政放權(quán)、放管結(jié)合、優(yōu)化服務(wù)，努力營造大眾創(chuàng)業(yè)，萬眾創(chuàng)新的局面。分批次取消了資產(chǎn)評估師、土地估價師、礦業(yè)權(quán)評估師、保險公估從業(yè)人員的職業(yè)資格準入。房地產(chǎn)估價的資格準入雖仍得以保留，但已釋放出明確的改革信號。國家還積極穩(wěn)妥推進行業(yè)協(xié)會與行政機關(guān)脫鉤，厘清行政機關(guān)與行業(yè)協(xié)會的職能邊界，鼓勵行業(yè)協(xié)會參與制定相關(guān)立法、行業(yè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計等事務(wù)。發(fā)揮行業(yè)協(xié)會在行業(yè)指南制定、行業(yè)人才培養(yǎng)、共性技術(shù)平臺建設(shè)、第三方咨詢評估等方面作用。國家深化行政體制改革的舉措，推動房地產(chǎn)估價制度必須加快改革步伐，與國家改革大趨勢相適應(yīng)。

3.我國經(jīng)濟進入新常態(tài)，形勢倒逼估價制度改革

在經(jīng)濟新常態(tài)下，國家經(jīng)濟進入中高速增長時期，特別是在房地產(chǎn)領(lǐng)域，那種大拆大建、超高速增長的時代已經(jīng)結(jié)束。伴隨而來的是房地產(chǎn)評估需求總量急劇減少，評估市場急劇萎縮。然而，我國目前擁有房地產(chǎn)估價機構(gòu)5500家，注冊房地產(chǎn)估價師5.4萬人，估價從業(yè)人員近30萬人，房地產(chǎn)估價師隊伍還在以每年幾千人的速度不斷增加，并且沒有建立起符合市場規(guī)則的退出機制。房地產(chǎn)評估市場的現(xiàn)狀是僧多粥少，競爭慘烈。行業(yè)面臨產(chǎn)能過剩，需要解決去產(chǎn)能問題。如果不進行改革，優(yōu)化評估產(chǎn)能，將可能會使評估行業(yè)成本高企，利潤下滑，甚至可能會出現(xiàn)無序競爭的局面，危害行業(yè)的健康發(fā)展。

4.房地產(chǎn)估價制度的缺陷，需要靠改革來解決

一是估價師考試報考條件關(guān)于“工作經(jīng)歷”“相關(guān)學(xué)歷”的限制，使得應(yīng)屆大學(xué)畢業(yè)生不能報考估價師，降低了應(yīng)屆大學(xué)畢業(yè)生的就業(yè)意愿，估價行業(yè)從源頭上缺少新鮮血液，難以吸引和培養(yǎng)高端人才，提高評估隊伍素質(zhì)。二是估價師沒有水平評價，專業(yè)水平無梯度顯示，降低了專業(yè)水平與服務(wù)機會的關(guān)聯(lián)性，難以在市場競爭中形成專業(yè)水平越高，獲取評估業(yè)務(wù)機會越多的良性競爭局面。三是估價機構(gòu)的資質(zhì)等級管理制度存在弊端。四是估價行業(yè)自律還沒有完全到位。五是公平良序向社會提供房地產(chǎn)估價服務(wù)局面沒有完全形成。

二、當前房地產(chǎn)估價制度改革的主要舉措

1.完善房地產(chǎn)估價從業(yè)人員準入和退出制度

《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度。《資產(chǎn)評估法》出臺后，應(yīng)當處理好普通法與特別法的關(guān)系，進一步完善房地產(chǎn)估價從業(yè)人員執(zhí)業(yè)準入制度。

一是對于房地產(chǎn)評估，無論是法定業(yè)務(wù)還是非法定業(yè)務(wù)，估價人員都必須取得房地產(chǎn)估價師職業(yè)資格并經(jīng)注冊后方可執(zhí)業(yè)。各類房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)都要由2名以上注冊房地產(chǎn)估價師承辦和簽署房地產(chǎn)估價報告；二是合理確定估價師專職和兼職，對于內(nèi)部提前退休、下崗待業(yè)、符合政策的離崗創(chuàng)業(yè)人員，在估價師執(zhí)業(yè)注冊時，對人事檔案存放及社保證明等注冊要件靈活做出安排，不宜規(guī)定過死。同時，要創(chuàng)造條件，允許符合兼職條件的估價師從事估價業(yè)務(wù)，最大限度地激發(fā)創(chuàng)業(yè)活力，營造大眾創(chuàng)業(yè)局面；三是制定行業(yè)發(fā)展規(guī)劃，實行評估人員總量控制，根據(jù)社會需求，發(fā)展估價師隊伍。在此基礎(chǔ)上，一方面，敞開入口，完善估價師考試制度，降低準入門檻。取消工作經(jīng)驗限制，將房地產(chǎn)估價師實踐經(jīng)驗后置考核。取消報考的相關(guān)專業(yè)條件限制，“求才不問出身”，讓所有人都站在同一起跑線上。另一方面，設(shè)立出口，建立常態(tài)化的估價師退出機制。通過公平競爭等方式，淘汰職業(yè)道德不佳、專業(yè)能力不合格的估價師。

2.建立梯度遞進的估價師隊伍

房地產(chǎn)估價行業(yè)是小行業(yè)，卻是精英人的行業(yè)。即便如此，估價師之間的專業(yè)水平和綜合能力也還是存在較大差異的。這種差異，顯示出估價服務(wù)水平和能力的優(yōu)劣，因而應(yīng)當對估價師細分差異，梯度體現(xiàn)能力水平。細分標準為：通過相應(yīng)級別的繼續(xù)教育；發(fā)表專業(yè)文章，或進行估價專業(yè)課題研究；房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)經(jīng)驗?zāi)晗?；估價報告評審成績；執(zhí)業(yè)信用記錄；對估價職業(yè)特殊貢獻；經(jīng)由地方房地產(chǎn)估價行業(yè)協(xié)會推薦等。實行估價師水平細分，是對房地產(chǎn)估價師估價水平的深度評價，是房地產(chǎn)估價服務(wù)市場真正實現(xiàn)良性競爭，優(yōu)勝劣汰的一個重要抓手。此項工作可以由行業(yè)協(xié)會完成，并將細分結(jié)果向社會公示。以便于估價需求方辨識，從而能使之以估價師專業(yè)服務(wù)能力為導(dǎo)向，選擇評估機構(gòu)。

3.建立房地產(chǎn)估價機構(gòu)備案制度

根據(jù)《資產(chǎn)評估法》的規(guī)定，對房地產(chǎn)評估機構(gòu)不再實行資質(zhì)核準，而改為備案管理制度。這一規(guī)定符合國家行政審批制度改革精神，符合簡政放權(quán)、放管結(jié)合的改革方向。房地產(chǎn)評估機構(gòu)備案的要件，應(yīng)當是滿足《資產(chǎn)評估法》第五、十五、十六、十七條規(guī)定要求。對于符合備案條件的，核發(fā)統(tǒng)一制式的備案證明，并向社會公告。備案證明是評估機構(gòu)具備房地產(chǎn)評估資質(zhì)的證明文件，沒有取得備案證明的，不得開展房地產(chǎn)估價活動。當下的關(guān)鍵，是處理好資質(zhì)核準與備案管理的銜接工作。同時，解決好新設(shè)綜合性評估機構(gòu)的備案時限問題。

4.規(guī)范以報告審核為核心的房地產(chǎn)評估機構(gòu)質(zhì)量控制制度

應(yīng)當說，過去大多房地產(chǎn)評估機構(gòu)都已經(jīng)建立了質(zhì)量控制制度，但表面化嚴重，形式大于實質(zhì)。對被追訴而承擔法律責(zé)任的評估報告的出具過程研究發(fā)現(xiàn)，出現(xiàn)問題的一個主要原因是各級審核缺少問題導(dǎo)向，職責(zé)不清，主體責(zé)任不明確，沒有起到層層把關(guān)的作用。值得注意的是，《資產(chǎn)評估法》和《房地產(chǎn)估價規(guī)范》都把評估審核作為一項必經(jīng)的評估程序，評估機構(gòu)沒有履行評估報告審核，就已經(jīng)違反法定程序，確認存在過錯；履行了評估報告審核，一旦出現(xiàn)問題，參與審核人員都將承擔相應(yīng)責(zé)任。規(guī)范房地產(chǎn)評估機構(gòu)質(zhì)量控制制度，厘清各控制層級的職責(zé)范圍，落實責(zé)任主體，具有迫切性和法律意義，不容忽視。針對房地產(chǎn)評估質(zhì)量控制的缺陷，可以由行業(yè)協(xié)會對評估機構(gòu)的質(zhì)量控制基本制度加以規(guī)范、指引，各機構(gòu)再結(jié)合本機構(gòu)實際，制定實施細則。

5.探索法定業(yè)務(wù)房地產(chǎn)評估報告?zhèn)浒钢贫?/p>

房地產(chǎn)估價報告?zhèn)浒?，是對估價機構(gòu)和估價師進行監(jiān)管的有力舉措，其意義不言而喻。但是，評估報告數(shù)量龐大，全部備案工作量大、時限不好把握，容易干擾評估機構(gòu)的正常業(yè)務(wù)，既沒必要，也影響監(jiān)管效率。鑒于法定評估業(yè)務(wù)涉及對國有資產(chǎn)和公共利益的特殊保護，對這類評估報告有必要特殊監(jiān)管，強制實施備案管理。對房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)按照法定評估業(yè)務(wù)和非法定評估業(yè)務(wù)進行梳理，將法定評估報告分離出來，可以大大減輕備案工作量，為利用有限資源開展備案工作提供了可能，也易為備案雙方所接受。

6.健全估價機構(gòu)信用管理制度

建立信用公示制度和誠信獎勵、失信懲戒機制，有利于政府職能轉(zhuǎn)變，營造公平誠信的市場環(huán)境。一方面，將評估機構(gòu)的基本信用信息不做主觀評價，客觀真實地向市場展示，由市場主體自我評判、甄別、選擇評估合作伙伴，體現(xiàn)出市場在評估資源配置中的決定性作用。另一方面，將記錄的房地產(chǎn)評估機構(gòu)執(zhí)業(yè)行為的信用信息按劣分類，建立誠信“紅名單”和嚴重失信“黑名單”，由行業(yè)監(jiān)管部門根據(jù)記錄的信用狀況，依法采取獎勵性或懲戒性措施。同時，通過各種媒介，及時向全社會公開披露。從而向市場發(fā)出明確信號，引導(dǎo)評估市場向有序競爭，優(yōu)勝劣汰方向發(fā)展。

7.推廣評估專家鑒定制度

評估結(jié)果客觀公正，是評估行業(yè)存在的根本。而認定評估結(jié)果是否客觀公正，要有一個評判機制。實踐證明，專家鑒定制度作為房屋征收補償價值異議的救濟手段，起到了定紛止爭的作用。應(yīng)當將這一制度推廣到所有房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)的異議救濟中，使之成為一項基本的估價救濟制度。特別是在涉及房地產(chǎn)評估的司法審判、行政處罰、糾紛調(diào)解中，應(yīng)當以專家鑒定意見做為認定評估結(jié)果客觀真實與否，是否存在重大遺漏的重要依據(jù)，避免以單一評估機構(gòu)的鑒定意見做為標準，去評判另一評估結(jié)果對錯這一證據(jù)采信上的不公正現(xiàn)象。

8.設(shè)立房地產(chǎn)估價行業(yè)協(xié)會省級常設(shè)機構(gòu)

目前，各級行政機關(guān)與行業(yè)協(xié)會脫鉤工作已經(jīng)基本完成，行政機關(guān)不能再對行業(yè)協(xié)會的工作一手包辦。行業(yè)協(xié)會必須在不增加會員負擔的前提下，自身強大起來，以自己的行為能力完成職責(zé)。由于今后將以綜合性評估機構(gòu)為市場主體，設(shè)區(qū)市一級專業(yè)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)不會很多，協(xié)會在設(shè)區(qū)市一級組建，在人員和經(jīng)費上都有困難。按照《資產(chǎn)評估法》相關(guān)要求，估價行業(yè)協(xié)會被賦予的職責(zé)很多，任務(wù)繁重，很難由設(shè)區(qū)市一級組建的協(xié)會完成。因此，協(xié)會設(shè)立的層級應(yīng)當上移到省，成立省級常設(shè)機構(gòu)。由于會費可以集中使用，有條件設(shè)立專職人員，具體從事協(xié)會的工作，其工作經(jīng)費能夠得到保障。

房地產(chǎn)估價行業(yè)協(xié)會應(yīng)當和有關(guān)評估行業(yè)協(xié)會建立溝通協(xié)作和信息共享機制，根據(jù)需要制定共同的行為規(guī)范，對不同專業(yè)評估準則的交叉性條款中不一致的地方，進行統(tǒng)一規(guī)定。對執(zhí)業(yè)、懲戒等相關(guān)信息實現(xiàn)共享，促進評估全行業(yè)協(xié)調(diào)、有序發(fā)展。

9.構(gòu)建房地產(chǎn)評估數(shù)據(jù)平臺

《資產(chǎn)評估法》是從經(jīng)濟鑒證的角度規(guī)范資產(chǎn)評估行為的。它要求評估機構(gòu)和估價師必須對評估資料進行核查驗證，確保評估資料的真實性、準確性和完整性。這是一項很高、很嚴厲的要求，目前還缺乏操作的客觀條件，也沒有法律保障。即便是估價師再勤勉盡責(zé)，也難以保證不出紕漏。評估機構(gòu)和估價師因此而面臨著很大的法律風(fēng)險。為此，評估行業(yè)監(jiān)管部門或者是行業(yè)自律組織，應(yīng)當建立一個權(quán)威的房地產(chǎn)評估數(shù)據(jù)平臺，采集、整理、分析房地產(chǎn)評估所需的數(shù)據(jù)和參數(shù)，向房地產(chǎn)評估機構(gòu)和估價師開放服務(wù)，提供權(quán)威支撐。從而盡可能縮小評估資料相關(guān)工作范圍，減輕核查驗證的壓力。應(yīng)當說，這是保障評估機構(gòu)和估價師依法開展業(yè)務(wù)，維護其合法權(quán)益的一個重要舉措。構(gòu)建房地產(chǎn)評估數(shù)據(jù)平臺面臨不少困難，如信息采集渠道、手段的確立及法律支撐，如何既要確保評估資料的真實、準確和完整，又要不侵害信息相關(guān)人的隱私權(quán)和商業(yè)秘密等。這些問題，都需要在構(gòu)建房地產(chǎn)評估數(shù)據(jù)平臺的過程中研究解決。

篇5

為進一步加強我市農(nóng)村土地征收中的房屋拆遷評估管理工作，保護拆遷當事人的合法權(quán)益，保障土地征收和建設(shè)項目的順利進行，根據(jù)《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》、《省社會中介機構(gòu)管理辦法》以及《市集體土地征收及房屋拆遷補償安置管理辦法》和《市農(nóng)村房屋拆遷價格評估暫行規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就有關(guān)事項通知如下：

一、認真做好市外房地產(chǎn)估價機構(gòu)備案工作

《市農(nóng)村房屋拆遷價格評估暫行規(guī)定》明確市規(guī)劃建設(shè)局作為我市房屋拆遷管理部門，對農(nóng)村集體土地上的房屋拆遷價格評估活動進行監(jiān)督管理。市外房地產(chǎn)估價機構(gòu)來我市從事房屋拆遷評估業(yè)務(wù)，必須按規(guī)定向市房屋拆遷管理部門提出書面申請，并提交相關(guān)材料（詳見附件）。房屋拆遷管理部門應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)估價機構(gòu)的資格等級、從業(yè)業(yè)績、評估技術(shù)水平、社會信譽等情況認真做好審核工作，并結(jié)合我市房屋拆遷工作的實際需要予以備案。拆遷人不得委托未經(jīng)房屋拆遷管理部門備案的房地產(chǎn)估價機構(gòu)從事房屋拆遷評估業(yè)務(wù)。

二、嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)估價機構(gòu)選定程序

為保障拆遷評估工作的科學(xué)性、客觀性和規(guī)范性，維護拆遷當事人合法權(quán)益，拆遷雙方在選定房地產(chǎn)估價機構(gòu)時，應(yīng)在市房屋拆遷管理部門主持下采取隨機方式從報名的具備資質(zhì)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)中確定一家，參加隨機確定的房地產(chǎn)估價機構(gòu)不得少于三家。隨機確定房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)當由公證機構(gòu)現(xiàn)場公證。房屋拆遷管理部門應(yīng)當在隨機確定房地產(chǎn)估價機構(gòu)三日前在拆遷范圍內(nèi)公告隨機確定的時間和地點。

三、堅持依法處置房屋拆遷評估結(jié)果異議

拆遷雙方和相關(guān)單位在認定評估結(jié)果及對評估結(jié)果異議進行處理時，必須認真執(zhí)行有關(guān)法規(guī)和政策的規(guī)定，嚴格按照法定程序進行。拆遷當事人對評估結(jié)果有異議的，應(yīng)當在簽收評估報告之日起的10日內(nèi)向房地產(chǎn)估價機構(gòu)書面申請復(fù)核，房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)當在收到書面申請后10個工作日內(nèi)出具書面復(fù)核意見。拆遷當事人對復(fù)核結(jié)果仍有異議的，可以在收到復(fù)核結(jié)果后10日內(nèi)提請市房屋拆遷評估技術(shù)委員會對評估結(jié)果進行鑒定，市房屋拆遷評估技術(shù)委員會作出的鑒定結(jié)果為最終結(jié)論。

篇6

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)估價實務(wù);“90后”學(xué)生;項目教學(xué)法

中圖分類號：G642 文獻標志碼：A 文章編號：1674-9324（2015）19-0144-02

《房地產(chǎn)估價實務(wù)》是高職房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)的實踐性強的核心能力課程，也是從事房地產(chǎn)估價或相關(guān)工作的基礎(chǔ)。目前“90后”已普遍進入高校接受高等教育，掌握“90后”學(xué)生的特點，探討符合他們的教學(xué)理念和手段顯得尤為重要。

一、房地產(chǎn)估價實務(wù)課程目標

《房地產(chǎn)估價實務(wù)》的課程目標是加強學(xué)生對估價原理和方法的運用，撰寫房地產(chǎn)估價報告，提高學(xué)生對市場分析的能力。這些要求細化為：（1）做出合理假設(shè)和限制條件;（2）運用市場法，結(jié)合市場分析，選擇合適的可比實例，確定調(diào)整因素，選擇合適調(diào)整方法計算比準價格;（3）運用收益法，結(jié)合市場分析和預(yù)測，擬定合適的租金增長模型，計算收益價格;（4）能夠運用成本法，明確成本構(gòu)成，確定成本比例計算價格;（5）結(jié)合不同的估價方法和市場分析，合理確定最終評估價;（6）熟悉估價報告的組成部分;（7）熟悉估價報告的撰寫要求及相應(yīng)規(guī)范;（8）提交一份完整的估價報告。

二、“90后”學(xué)生的特點

（1）價值取向注重實效。價值取向隨社會發(fā)展而變化，在就業(yè)形勢不樂觀的大環(huán)境下，大學(xué)生的動機更注重實際功效[1]，很多學(xué)生認真學(xué)習(xí)的內(nèi)容是今后工作中可能會用到的專業(yè)知識，而認為自己以后不會涉及或用不到的知識呈現(xiàn)可學(xué)可不學(xué)的態(tài)度，價值取向越發(fā)趨于現(xiàn)實和功利。（2）彰顯個性，樂于表達。隨著經(jīng)濟發(fā)展和國際交流的深入，社會愈發(fā)呈現(xiàn)出價值多元的特點。與“80后”相比較，“90后”顯得更加開朗，不隨主流，他們善于發(fā)現(xiàn)問題并大膽提出質(zhì)疑，堅持自己的見解并樂于同老師和同學(xué)分享。（3）信息量大，善于利用網(wǎng)絡(luò)?！?0后”處于網(wǎng)絡(luò)高速發(fā)展的時代，電腦和手機是他們的標準配置，他們善于利用網(wǎng)絡(luò)獲取海量的信息，一方面鍛煉了大學(xué)生篩選資源和解決問題的能力;另一方面也產(chǎn)生了一定的不利影響，部分自律性差的同學(xué)將過多的精力消耗在網(wǎng)上，或沉溺于游戲，荒廢了學(xué)業(yè)。通過對“90后”學(xué)生特點的分析，以教師講、學(xué)生聽的傳統(tǒng)教學(xué)方式應(yīng)與時俱進。針對“90后”學(xué)生價值取向注重實效，課程教學(xué)應(yīng)以崗位需求為導(dǎo)向，教學(xué)內(nèi)容應(yīng)來源于真實典型的工作內(nèi)容，提高學(xué)習(xí)積極性。針對學(xué)生彰顯個性的特點，教學(xué)過程中應(yīng)以啟發(fā)式為主，并建立鼓勵學(xué)生發(fā)言的機制，提高學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣。在教學(xué)過程中不局限于書本，要求學(xué)生通過網(wǎng)絡(luò)進行資料收集，拓寬學(xué)生視野。

三、課程教學(xué)方法選擇

項目教學(xué)法以學(xué)生為中心，主張在教學(xué)中把實際生產(chǎn)中的相應(yīng)技術(shù)項目引入到課堂教學(xué)中[2]，學(xué)生在教師的指導(dǎo)下完成項目的全過程，運用相關(guān)理論知識，達到技能訓(xùn)練的目的。房地產(chǎn)估價實務(wù)采用項目教學(xué)法，以評估特定房地產(chǎn)價值為項目，在這個過程中啟發(fā)學(xué)生運用估價原理，選擇估價方法，滿足撰寫要求，根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》要求完成一份完整的估價報告，達到技能訓(xùn)練的目的，從而完成教學(xué)目標，提高教學(xué)效果。

四、項目教學(xué)的實踐

（一）合理設(shè)置項目，貼近教學(xué)與崗位

項目的設(shè)置是項目教學(xué)的關(guān)鍵，項目應(yīng)該貼近教學(xué)，符合教學(xué)大綱的要求。項目的設(shè)置也應(yīng)該貼近崗位，從崗位出發(fā)，篩選出典型的項目，著重培養(yǎng)學(xué)生的職業(yè)技能。《房地產(chǎn)估價實訓(xùn)》是在《房地產(chǎn)估價原理與方法》后開設(shè)的課程，學(xué)生具有一定房地產(chǎn)估價專業(yè)知識和技能水平，《房地產(chǎn)估價實訓(xùn)》在于培養(yǎng)學(xué)生估價原理與方法的運用，能夠撰寫房地產(chǎn)估價報告。因此結(jié)合教學(xué)，將房地產(chǎn)估價實訓(xùn)項目確定為評估特定估價對象，撰寫估價報告。而估價對象的確定是實訓(xùn)項目的核心。有的學(xué)校實訓(xùn)項目的估價對象不統(tǒng)一，估價對象可以來自教師，也可以由學(xué)生自行選擇，這種形式的項目教學(xué)中評估的物業(yè)類型較豐富。但由于項目隨意性過大，無法辨別估價對象的真實性，也存在學(xué)生繞過難點或者隨意抄襲的現(xiàn)象。有的學(xué)校實訓(xùn)項目的估價對象是學(xué)校物業(yè)，這雖然便于學(xué)生考查，但學(xué)校物業(yè)的評估不具有典型性，若以學(xué)校物業(yè)模擬住宅或商業(yè)，假設(shè)因素過多，仿真性不高。結(jié)合估價崗位，本項目教學(xué)的實訓(xùn)項目的估價對象由教師從實際評估項目中選出，真實的估價目的和業(yè)務(wù)關(guān)系激發(fā)了學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣，便于學(xué)生實際調(diào)查和資料收集，也保證了項目難度適中，不過于簡單，也不至于學(xué)生沒有辦法完成。該實訓(xùn)項目是對重慶南洋大廈爛尾樓進行估價，南洋大廈位于重慶南岸南坪新街90號，總建筑高度是99.1米，地上28，地下2層;占地面積：2111平方米，總建面約為29076平方米，其中6層高的裙樓，約為4890平方米，塔樓約為21589平方米。估價是為了轉(zhuǎn)讓，即為委托人轉(zhuǎn)讓估價對象提供市場價值參考。

（二）項目教學(xué)的過程

第一步，明確項目任務(wù)，提高學(xué)生學(xué)習(xí)興趣。課程開始時，明確課程的任務(wù)是完成估價對象的價格評估，介紹建筑物的概況、建設(shè)背景、交易轉(zhuǎn)手情況和此次評估的目的，將估價的工作背景帶到課程中，能較好地模擬真實的估價案例，提高學(xué)生學(xué)習(xí)興趣。第二步，擬定估價作業(yè)方案及技術(shù)路線，明確作業(yè)要求。要求學(xué)生分組協(xié)作，但每人要完成一份完整的估價報告，課程考核主要依據(jù)作業(yè)匯報和估價報告。每組學(xué)生制定估價作業(yè)方案，提出估價的技術(shù)路線及難點處理，教師在分析點評作業(yè)方案時要注意給學(xué)生剖析，使學(xué)生能夠準確掌握項目作業(yè)的要求，從而為完成項目奠定基礎(chǔ)。第三步，實地勘察估價對象，調(diào)動學(xué)生的參與意識。要求每組學(xué)生根據(jù)擬定的作業(yè)方案和技術(shù)路線，利用課余時間組隊實地勘察估價對象實地勘察，并將實地勘察情況在班上匯報。學(xué)生通過對估價對象的實地勘察對估價對象的區(qū)位和已建成情況有了感性的認識，并能很好地將理論和現(xiàn)實結(jié)合起來，調(diào)動學(xué)生的參與意識。第四步，估價技術(shù)報告的撰寫，適時引導(dǎo)學(xué)生。根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》估價的技術(shù)報告包括：“估價對象實物、權(quán)益、區(qū)位的描述與分析，市場背景描述與分析，最高最佳利用分析，估價方法適用性分析，估價測算過程和估價結(jié)果的確定”[3]。估價技術(shù)報告是估價報告的核心，而估價的測算過程是估價技術(shù)報告的核心。在該估價報告測算中主要為假設(shè)開發(fā)法，而在假設(shè)開發(fā)法中用市場法測算開發(fā)完成后的價值重點是交易價格統(tǒng)一，市場狀況調(diào)整、房地產(chǎn)區(qū)位狀況調(diào)整和房地產(chǎn)權(quán)益狀況調(diào)整;在假設(shè)開發(fā)法中用收益法測算開發(fā)完成后的價值重點是收益和費用的確定，收益模型的確定，報酬率的求取;假設(shè)開發(fā)法中的成本法和成本法測算中的重點是房地產(chǎn)成本構(gòu)成，土地重新構(gòu)建價格的確定，建筑物重新構(gòu)建價格的確定，已完工程量和建筑折舊的計算。對這部分教學(xué)教師應(yīng)以學(xué)生為主，以啟發(fā)的方式引導(dǎo)學(xué)生，鼓勵學(xué)生發(fā)言，并建立鼓勵發(fā)言的機制，歡迎學(xué)生提出不同想法，提高學(xué)生的學(xué)習(xí)主動性，幫助學(xué)生自我反思和總結(jié)所學(xué)的估價理論和方法，提高學(xué)習(xí)效果。第五步，成績考核，總結(jié)項目教學(xué)。成績考核來源于三個方面，第一，同學(xué)的自我評價，主要從參與程度和學(xué)習(xí)效果兩個方面評價;第二，小組同學(xué)和教師的評價，主要是參與程度、資料收集和學(xué)習(xí)效果評價;第三，根據(jù)每個同學(xué)提交的估價報告的完整性和運算的正確性來評價。通過成績考核，從學(xué)生的評價和估價報告撰寫的質(zhì)量中反映項目教學(xué)的實施效果，教師從中反思和總結(jié)項目教學(xué)的優(yōu)缺點，完善項目教學(xué)。

五、項目教學(xué)應(yīng)注意的問題

1.采取多種方式，幫助學(xué)生克服困難。房地產(chǎn)估價實務(wù)的項目是個大項目，學(xué)生在完成過程中會遇到很多阻力和困難，比如有的學(xué)生對估價原理理解不透，隨意照抄估價原理;有的學(xué)生不理解估價方法，估價對象價值測算無從下手。遇到阻力或困難后，有些學(xué)生選擇敷衍，隨意編造估價報告，有些學(xué)生選擇放棄，完全照抄其他同學(xué)的報告。針對不同的阻力和困難，教師應(yīng)采取多種方式，如一幫一、小組討論、教師講解以及單獨輔導(dǎo)等多種形式幫助學(xué)生克服困難。

2.注重教學(xué)進度，完成教學(xué)目標。學(xué)生在撰寫估價報告時進度不一致，這不利于問題的討論和啟發(fā)。教師應(yīng)對進度進行控制，要求和鼓勵進度慢的同學(xué)課后繼續(xù)完成，使其保持一致的作業(yè)進度，同時也保證了學(xué)生及時完成項目。

3.注重教學(xué)效果評估，完善項目教學(xué)。項目完成后要注重教學(xué)效果的評估。在成績考核中獲得學(xué)生對教學(xué)效果的評價，但除了學(xué)生的反饋外，教學(xué)效果的評估還應(yīng)包括專業(yè)教師和企業(yè)。在項目評價結(jié)束后應(yīng)注意專業(yè)老師對教學(xué)效果的評價，從同事中獲取項目教學(xué)效果的反饋。學(xué)生最終要面向企業(yè)，雖然不能立即獲得企業(yè)的評價，但應(yīng)該通過對學(xué)生的追蹤或者技能比賽的方式獲取企業(yè)對教學(xué)效果的反饋。獲取學(xué)生、教師和企業(yè)三方面的評價，才能讓教學(xué)更貼近學(xué)生，更貼近企業(yè)。

總之，以職業(yè)崗位為基礎(chǔ)，以項目為導(dǎo)向的項目教學(xué)法在《房地產(chǎn)估價實務(wù)》課程的實踐中，取得了一定的效果，較好地完成了課程目標，也有助于提高教師的素質(zhì)，并能培養(yǎng)學(xué)生的職業(yè)技能。

參考文獻：

[1]崔丹，王曉琳，賀東建.“90后”大學(xué)生思想特征及提高思政課教學(xué)效果的對策――基于海南軟件職業(yè)技術(shù)學(xué)院的調(diào)查分析[J].長春理工大學(xué)學(xué)報，2010，5（12）：143-144.

篇7

關(guān)鍵詞：大數(shù)據(jù) 房地產(chǎn)估價

一、大數(shù)據(jù)與房地產(chǎn)估價

1、房地產(chǎn)估價具有大數(shù)據(jù)特征

大數(shù)據(jù)分為兩大類。一類信息能夠用數(shù)據(jù)或統(tǒng)一的結(jié)構(gòu)加以表示，稱之為結(jié)構(gòu)化數(shù)據(jù)，如數(shù)字、符號；而另一類數(shù)據(jù)無法用數(shù)字或統(tǒng)一的結(jié)構(gòu)表示，如文本、圖像、聲音、網(wǎng)頁、地理位置信息等稱之為非結(jié)構(gòu)化數(shù)據(jù)。

影響房地產(chǎn)估價的因素包括：經(jīng)濟發(fā)展狀況、貨幣政策、物價、利率、匯率、規(guī)劃、環(huán)境、配套設(shè)施、區(qū)位、用途、規(guī)模、土地形狀、地形地勢、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、心理等因素。各因素之間不是完全獨立的，而是交叉或包含關(guān)系；不同的影響因素或者其變化，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的方向、程度、關(guān)系、水平、時間是不盡相同的，這些因素是結(jié)構(gòu)化數(shù)據(jù)與非結(jié)構(gòu)化的組合，因此房地產(chǎn)估價具備大數(shù)據(jù)特征。

2、房地產(chǎn)估價需要大數(shù)據(jù)

房地產(chǎn)具有不可移動、獨一無二、價值較大、交易頻率低的特征，這些特征給房地產(chǎn)估價帶來眾多困難，因此房地產(chǎn)估價需要大數(shù)據(jù)作支撐。房地產(chǎn)存量房的抵押、征收征用、稅收、保險、轉(zhuǎn)讓租賃、分割、司法鑒定、企業(yè)重組上市合資合并、損害賠償都需要進行估價，估價數(shù)量必定會大幅度增加。從行業(yè)發(fā)展角度看，有必要開發(fā)利用大數(shù)據(jù)，滿足房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)快速發(fā)展的需求。

大數(shù)據(jù)是房地產(chǎn)估價方法的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)估價方法包括比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法。例如比較法中的交易實例的搜集、房地產(chǎn)狀況調(diào)整，收益法中的資本化率的確定，全部需要大數(shù)據(jù)。

二、房地產(chǎn)估價數(shù)據(jù)現(xiàn)狀

1、重視數(shù)據(jù)庫建設(shè)

房地產(chǎn)估價公司自建數(shù)據(jù)庫。房地產(chǎn)估價公司通過政府資料、房地產(chǎn)經(jīng)紀人反饋數(shù)據(jù)、地鋪咨詢數(shù)據(jù)、報紙掛牌數(shù)據(jù)、專業(yè)網(wǎng)站查詢數(shù)據(jù)積累數(shù)據(jù)。進而開發(fā)智能估價系統(tǒng)。深圳房訊通信息技術(shù)有限公司作為云估價平臺的發(fā)起成員，為所有成員伙伴提供先進的IT系統(tǒng)、數(shù)據(jù)建設(shè)、營銷推廣和培訓(xùn)交流等支持服務(wù)。深圳市新永基房地產(chǎn)評估顧問有限公司的IDEAS智能房地產(chǎn)估價系統(tǒng)采用房地產(chǎn)估價的市場比較法，進行自動監(jiān)控和數(shù)據(jù)采集，收到評估委托信息時，計算出相對科學(xué)合理的評估咨詢參考價格。

專業(yè)性房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究機構(gòu)涌現(xiàn)。CREIS中指數(shù)據(jù)匯集了20年來的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營數(shù)據(jù)、120余個城市的地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)和2300個城市的土地市場信息，收錄56萬余宗土地、26萬余個項目和5萬多棟商用物業(yè)詳細信息。REICO工作室基于“促進房地產(chǎn)業(yè)及國民經(jīng)濟穩(wěn)定、快速、可持續(xù)發(fā)展”的認識，獨立開展房地產(chǎn)市場研究，上海易居房地產(chǎn)研究院是具有法人實體地位的專業(yè)房地產(chǎn)研究機構(gòu)。

政府完善并逐漸公開各類與房地產(chǎn)價格相關(guān)數(shù)據(jù)。國內(nèi)生產(chǎn)總值、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、工業(yè)生產(chǎn)、固定資產(chǎn)投資、民間固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售、社會消費品零售總額、城鄉(xiāng)居民收支、房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售、70個大中城市住宅銷售價格月度報告國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報、統(tǒng)計年鑒等都可在網(wǎng)上公開查詢使用。

2、房地產(chǎn)估價數(shù)據(jù)存在的問題

（1）經(jīng)驗化。房地產(chǎn)估價除了定量分析，還會依靠估價師的知識、經(jīng)驗以及對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的深入調(diào)查作出判斷，測算結(jié)果還需要通過對房地產(chǎn)價格影響因素做綜合分析后再做適當?shù)恼{(diào)整才能作為估價結(jié)果。如估價參數(shù)的確定，絕大多數(shù)估價師依據(jù)的仍然是個人經(jīng)驗，這使得估價結(jié)果經(jīng)驗化、籠統(tǒng)化。

（2）模糊化。房地產(chǎn)價格一般用均價、最高價、最低價、指數(shù)來表述，房地產(chǎn)的個體性沒有體現(xiàn)出來，造成準確性差。非常典型的一個例子就是零售商業(yè)地產(chǎn)有“一步三市”之差異。

（3）數(shù)據(jù)分散，覆蓋面窄。房地產(chǎn)有地域性，不同城市、不同區(qū)位，差異巨大。無論是國家統(tǒng)計數(shù)據(jù)、研究機構(gòu)數(shù)據(jù)，還是行業(yè)數(shù)據(jù)，三四五線城鎮(zhèn)數(shù)據(jù)非常匱乏。住宅、土地數(shù)據(jù)資源多，非住宅房地產(chǎn)數(shù)據(jù)少。買賣數(shù)據(jù)多、租賃、自營自用數(shù)據(jù)少。房地產(chǎn)估價公司普遍規(guī)模較小，數(shù)據(jù)庫資料有限。房地產(chǎn)數(shù)據(jù)分散、覆蓋面窄，影響房地產(chǎn)估價的精確性。

三、大數(shù)據(jù)給房地產(chǎn)估價帶來的機遇與挑戰(zhàn)

1、積極參與政府大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃

在房地產(chǎn)估價專業(yè)領(lǐng)域方面，大力推動政府部門數(shù)據(jù)共享，推動公共數(shù)據(jù)資源開放，推動大數(shù)據(jù)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，實現(xiàn)資源整合。

2、利用企業(yè)的資源庫，開展科研工作

利用自身的數(shù)據(jù)庫與大學(xué)、科研機構(gòu)、搜房網(wǎng)等戰(zhàn)略合作，開發(fā)房地產(chǎn)估價大數(shù)據(jù)。大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)必須突破的三大環(huán)節(jié)：資源、技術(shù)、應(yīng)用。大數(shù)據(jù)資源的核心是開放和共享問題。如哪些數(shù)據(jù)可以提供給誰共享？數(shù)據(jù)是由所有者按需求者定制推送，還是由需求者到所有者系統(tǒng)中抓取等等。技術(shù)包括對數(shù)據(jù)進行清洗、規(guī)格化、加載存儲、分析、挖掘、展現(xiàn)，最終形成需求者可用的數(shù)據(jù)和信息資源。應(yīng)用方面的研究內(nèi)容是：數(shù)據(jù)需求者如何將獲取到的可用數(shù)據(jù)應(yīng)用到自己的新產(chǎn)品設(shè)計、市場分析、營銷策略、或政府部門的宏觀決策當中。開發(fā)精確數(shù)學(xué)模型中直接采用。也可以在非結(jié)構(gòu)化的決策支持系統(tǒng)中使用。

3、推動房地產(chǎn)估價產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展

構(gòu)建大數(shù)據(jù)平臺，拋棄單樣本或者抽樣樣本的分析手段，采取全樣本分析的方式，運用先進的數(shù)理統(tǒng)計分析技術(shù)，對影響估價對象的因素進行全面的分析判斷，實現(xiàn)估價結(jié)果精確化，同時尋找出估價結(jié)果背后的規(guī)律性。以大數(shù)據(jù)開拓估價業(yè)務(wù)范圍：地集約型評價、建設(shè)用地增減平衡、土地一級開發(fā)成本測算、停產(chǎn)停業(yè)損失評估、裝飾裝修評估、質(zhì)量缺陷損失評估、公共租賃住房租金價格評估、房產(chǎn)稅稅基評估、房地產(chǎn)基金、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理、資產(chǎn)證券化。

4、探索大數(shù)據(jù)市場交易機制，培育新的利潤增長點

大數(shù)據(jù)交易是指從數(shù)據(jù)中獲得包括商業(yè)價值在內(nèi)的紅利。很多商業(yè)公司大約只存儲15%的有關(guān)他們業(yè)務(wù)的數(shù)據(jù)，其余85%數(shù)據(jù)都存儲在其它外部公司或網(wǎng)站上。大數(shù)據(jù)時代的技術(shù)，使得企業(yè)內(nèi)部的大數(shù)據(jù)和外部數(shù)據(jù)的整合、交互變得更加重要。大數(shù)據(jù)交易是必要途徑。

房地產(chǎn)估價公司積極參與建立大數(shù)據(jù)市場交易機制，掌握大數(shù)據(jù)，培育新的利潤增長點。參考文獻：

[1]劉.房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)研究現(xiàn)狀和趨勢分析.建筑經(jīng)濟，2015.

[2]周丹，郭化林.大數(shù)據(jù)時代對商業(yè)地產(chǎn)估價的影響研究，商場現(xiàn)代化，2014.

篇8

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 估價 中介 市場經(jīng)濟 金融風(fēng)險 泡沫經(jīng)濟

Abstract: Real estate valuation industry as part of the real estate industry,, along with the rapid development of the real estate market began to flourish, it has been widely used in this industry. This article from the real estate valuation industry, influencing factors, the current situation and problems, we proposed the development of countermeasures to further improve the order of the real estate industry.

Key words: real estate; valuation; intermediary; market economy; financial risk; bubble economy

中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A 文章編號：

一、房地產(chǎn)估價行業(yè)及其發(fā)展現(xiàn)狀

房地產(chǎn)估價是專業(yè)房地產(chǎn)估價人員，根據(jù)特定估價目的，遵循估價原則，按照一定的估價程序，運用科學(xué)的估價方法，在對影響估價對象價值的因素進行綜合分析的基礎(chǔ)上，對估價對象在估價時點的價值進行估算和判定的活動。它具有專業(yè)性、技術(shù)性、復(fù)雜性，是科學(xué)、藝術(shù)和經(jīng)驗三者的結(jié)合。

我國房地產(chǎn)估價行業(yè)興起于上世紀 80 年代中期,當時整個房地產(chǎn)估價行業(yè)一直受控于政府，帶有強烈的政治色彩，其應(yīng)用范圍也相對狹窄。現(xiàn)如今,隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展, 房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、交易等活動的豐富,房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)也得到了廣泛的應(yīng)用,服務(wù)對象和服務(wù)模式也日趨多樣化,使得房地產(chǎn)估價成為房地產(chǎn)經(jīng)濟活動中的基礎(chǔ)性工作，作為房地產(chǎn)中介行業(yè)的重要組成部分,對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。

然而，房地產(chǎn)估價行業(yè)也存在一些問題亟待解決：

( 一)房地產(chǎn)估價行業(yè)缺乏相關(guān)法律法規(guī)

由于我國房地產(chǎn)估價行業(yè)起步晚,只是借鑒別的模式和經(jīng)驗，在行業(yè)內(nèi)沒用形成符合中國社會實際的法律法規(guī)；行業(yè)自律不足,對違紀、違規(guī)等行為也缺乏具體可操作的法律法規(guī),形成“無法可依”的局面。沒有法律保證，使得估價結(jié)果不能得到社會各界的認可，無法對整個行業(yè)起到一定的監(jiān)督作用。長期下去，不利于我國市場經(jīng)濟的深入和房地產(chǎn)行業(yè)的完善。

( 二)房地產(chǎn)估價行業(yè)管理不善

在房地產(chǎn)估價行業(yè)中，不管是經(jīng)濟、行政部門、評估機構(gòu)，還是估價人員的注冊情況，由于發(fā)展時間段，缺乏經(jīng)驗和統(tǒng)一的管理，沒有現(xiàn)實可行的法律規(guī)定，使得整個行業(yè)處于渙散的狀態(tài)。一些行政部門為了鞏固保護所屬評估機構(gòu)的效益,對其活動進行干預(yù)，有些部門對于不是自己制定的評估機構(gòu)的評估報告不承認；這些行為,已經(jīng)超出了行政機構(gòu)本身的職權(quán)，嚴重妨礙了房地產(chǎn)估價行業(yè)的公正性和獨立性，擾亂了市場的競爭。

( 三)房地產(chǎn)估價從業(yè)人員綜合素質(zhì)低

由于我國目前仍未在房地產(chǎn)估價行業(yè)形成一套科學(xué)的人才培養(yǎng)、準入及晉級機制, 加上法律和法規(guī)不健全, 缺乏對從業(yè)人員嚴格的審查和考核,使我國的房地產(chǎn)行業(yè)中人員的專業(yè)技能得不到更好更高的保證；優(yōu)秀的估價人員除了必須的房地產(chǎn)專業(yè)知識，還應(yīng)該熟悉各行各業(yè)，尤其在工業(yè)行業(yè)的生產(chǎn)、技術(shù)以及設(shè)備安裝等知識，而目前我國人員一般不具備這樣的素質(zhì)；在市場經(jīng)濟的激烈競爭下，一些從業(yè)人員的思想道德素質(zhì)淡??；這綜合導(dǎo)致我國房地產(chǎn)估價行業(yè)的人員整體素質(zhì)較低,客觀上制約了房地產(chǎn)估價行業(yè)的進一步發(fā)展。

二、房地產(chǎn)估價中的工程造價因素

房地產(chǎn)估價行業(yè)中，工程造價在其中起著至關(guān)重要的作用。想要做好房地產(chǎn)估價工作，首先要清楚房地產(chǎn)工程造價中的各種工作。

在房地產(chǎn)估價中，整個工程從設(shè)計階段到施工階段，再到結(jié)算階段的造價，都與房地產(chǎn)估價有著密切的關(guān)系。明確工程建設(shè)中的每個階段的造價后，能夠為房地產(chǎn)估價工作提供真實可靠地信息。

首先，在設(shè)計階段，在招標后制定的設(shè)計方案中，要保證工程設(shè)計的科學(xué)性、合理性和準確性，凡是能進行定量分析的設(shè)計內(nèi)容，均要通過精確的計算，得出的數(shù)據(jù)作為設(shè)計的依據(jù)，在工程的開始就清楚每一步造價，有利于最后整個房地產(chǎn)估價工作的進行。 其次，在施工階段，該階段是工程造價形成的極為重要的階段。在施工階段，在合理科學(xué)的原則下，對施工成本進行有效地管理和控制，保證房地產(chǎn)估價的準確性和可信性。同時，對施工中安全問題的重視，減少工程中的事故風(fēng)險，也使房地產(chǎn)估價工作更加穩(wěn)定。最后，在竣工階段，及時、準確地竣工決算，能夠降低整個工程的造價，也提高工程造價管理水平及積累技術(shù)經(jīng)濟資料。在該階段中，嚴格控制每個環(huán)節(jié)，層層把關(guān)，使工程造價經(jīng)濟合理，符合現(xiàn)行的計價規(guī)范。從而使房地產(chǎn)估價工作更加合理，具有規(guī)范性。詳細的工程造價，能夠為房地產(chǎn)估價提供有效地信息，同時促進房地產(chǎn)估價的健全和完善，而且綜合了經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益，進一步完善房地產(chǎn)估價行業(yè)的發(fā)展。

三、新時期房地產(chǎn)估價行業(yè)的新發(fā)展

隨著世界經(jīng)濟全球化的發(fā)展,越來越多的外資企業(yè)及外資評估機構(gòu)紛紛進入我國,給我國房地產(chǎn)估價行業(yè)帶來了機遇的同時，也帶來了挑戰(zhàn)。目前，投資的多樣化使我國的房地產(chǎn)估價行業(yè)的市場擴大,同時外企的進入,帶來了先進的管理模式、經(jīng)營理念和國際化的服務(wù)水準和評估技術(shù)；然而, 現(xiàn)實是我國房地產(chǎn)估價行業(yè)與發(fā)達國家差距很大，在面臨國際化的競爭壓力下，如何在新時期下做好國內(nèi)的房地產(chǎn)估價工作，成為房地產(chǎn)估價從業(yè)人員探討的主要問題：

（一）完善房地產(chǎn)估價行業(yè)的法律法規(guī)

在發(fā)達國家房地產(chǎn)估價行業(yè)的行業(yè)法規(guī)及技術(shù)規(guī)范都很健全,具有統(tǒng)一性和規(guī)范化的優(yōu)勢。我國房地產(chǎn)估價行業(yè)要想和國際接軌，就必須引入并采用國際通行評估標準，加強估價立法，規(guī)范估價技術(shù)，使房地產(chǎn)估價行業(yè)有法可依。有明確的法律法規(guī)，保證房地產(chǎn)估價行業(yè)的獨立、客觀、公正，并獲得更高的可信度，真正實現(xiàn)其中介的作用。完善的房地產(chǎn)估價行業(yè)的法律建設(shè),有利于明確評估機構(gòu)的管理、職權(quán)；房地產(chǎn)估價師的權(quán)利、義務(wù)和職責(zé)；對于違反法律法規(guī)的行為，有法可行；在市場經(jīng)濟中通過法律手段規(guī)范房地產(chǎn)估價行業(yè)，保證房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

（二）提高房地產(chǎn)估價從業(yè)人員的整體綜合素質(zhì)

由于我國房地產(chǎn)估價行業(yè)整體從業(yè)人員綜合素質(zhì)偏低，“人”作為整個行業(yè)的主體，嚴重影響到行業(yè)的發(fā)展，在面臨新的挑戰(zhàn)時顯得力不從心。因此,房地產(chǎn)估價從業(yè)人員通過理論學(xué)習(xí)研究、實務(wù)分析、國內(nèi)外交流等方面提升，在積極提高業(yè)務(wù)素質(zhì)的基礎(chǔ)上,加強從業(yè)人員的思想道德素質(zhì)，以誠信為本，不斷提高技術(shù)水平和服務(wù)質(zhì)量；綜合提升房地產(chǎn)估價的社會可信性和權(quán)威性。同時，還要注重提高從業(yè)人員的法律意識和自律能力，通過自身的修養(yǎng)進行自我約束、自我檢討，進一步提高我國房地產(chǎn)估價從業(yè)人員整體水平和綜合素質(zhì)，保證我國房地產(chǎn)估價行業(yè)更加科學(xué)有序進行。

（三）注重提升房地產(chǎn)評估機構(gòu)的無形資產(chǎn)

在市場經(jīng)濟中，企業(yè)的無形資產(chǎn)，即企業(yè)信譽和形象，是企業(yè)成敗的關(guān)鍵。在面對外企的競爭壓力下，房地產(chǎn)評估機構(gòu)在各方面欠缺的實際情況下，想要在競爭中取勝，就必須獲得社會公認的好評，即良好的企業(yè)形象，這將有助于我國企業(yè)在全球下的市場競爭中的發(fā)展。首先，評估機構(gòu)提供的信息的準確性、可信度是獲得企業(yè)信譽的基礎(chǔ)。其次，評估技術(shù)對企業(yè)估價具有重要影響。估價機構(gòu)應(yīng)加大評估技術(shù)的學(xué)習(xí)與引進，積極創(chuàng)新的評估技術(shù)，提高企業(yè)的威信。最后，服務(wù)態(tài)度和服務(wù)水平是為企業(yè)提升的無形砝碼。人性化的服務(wù)態(tài)度能夠為企業(yè)贏得更高的公信力。現(xiàn)代社會不管是企業(yè)還是個人，越發(fā)注意企業(yè)的形象與商業(yè)信譽,這也為我國房地產(chǎn)估價機構(gòu)在競爭中取勝提供了新的途徑。

結(jié)束語：房地產(chǎn)估價行業(yè)具有巨大的市場潛力與發(fā)展空間。未來房地產(chǎn)估價行業(yè)將向市場化、國際化、信息化方向發(fā)展，因此，如何處理現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)估價行業(yè)的問題，促進房地產(chǎn)行業(yè)的健康及可持續(xù)發(fā)展，這需要行政主管部門、行業(yè)自律性組織、估價機構(gòu)和估價人員的共同努力,促進我國房地產(chǎn)估價行業(yè)在面對國際的競爭壓力下仍能健康迅速發(fā)展。

參考文獻：

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[4] 劉小敏.代建制下政府投資項目審計監(jiān)督研究[M].暨南大學(xué).2009.

篇9

根據(jù)《建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)資格等級管理的若干規(guī)定》（建房〔2000〕12號）的精神，結(jié)合房地產(chǎn)評估機構(gòu)脫鉤改制的工作情況，現(xiàn)就2001年房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)一級資質(zhì)評定的有關(guān)問題通知如下：一、申報范圍

（一）對于1999年建設(shè)部公告第16號和2000年建設(shè)部公告第19號公布的93家一級房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)，凡按照〔2000〕51號、建住房〔2000〕96號文件要求完成脫鉤改制，符合建房〔1997〕12號文件規(guī)定條件的，可以按建房〔1997〕12號文件規(guī)定的程序重新申報一級資質(zhì)。

（二）已完成脫鉤改制并符合建房〔1997〕12號文件一級機構(gòu)要求條件，在本地區(qū)有典型作用的二級機構(gòu)，各省、自治區(qū)建設(shè)廳、直轄市房地產(chǎn)管理局可按照建房〔1997〕12號文件要求一起申報。

二、審點

各省、自治區(qū)建設(shè)廳、直轄市房地產(chǎn)管理局要根據(jù)〔2000〕51號、建住房〔2000〕96號以及建房〔1997〕12號文件的有關(guān)規(guī)定，加強初審工作，在初審中應(yīng)重點把握以下幾個方面：

（一）房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)申報要與脫鉤改制相結(jié)合。未按有關(guān)規(guī)定進行脫鉤改制的房地產(chǎn)估價機構(gòu)，不得進行資質(zhì)申報。

（二）在審核機構(gòu)內(nèi)專業(yè)估價人員尤其是注冊房地產(chǎn)估價師時，既要審核專業(yè)人員數(shù)量，更要注重對專業(yè)人員實際的估價水平、估價業(yè)績、執(zhí)業(yè)行為情況的考核。

（三）考核機構(gòu)的經(jīng)營業(yè)績時，考慮到當前我國估價行業(yè)的實際，對申報一級資質(zhì)的估價機構(gòu)的業(yè)績要求仍按建住房〔1998〕014號文件的規(guī)定執(zhí)行。

（四）注重跟蹤管理。各地要把近兩年來房地產(chǎn)估價機構(gòu)的年審情況作為重新評定一級機構(gòu)的重要依據(jù)。對于未經(jīng)年檢或年檢不合格的機構(gòu)不得申報。

三、申報時間

各省、自治區(qū)建設(shè)廳、直轄市房地產(chǎn)管理局要在2001年4月30日之前對重新申報一級資質(zhì)的機構(gòu)進行初審，并將初審的有關(guān)材料（附件一、二）上報建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司。

四、評定及公布

建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司受理一級房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申報后，委托中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會組織國內(nèi)知名專家和業(yè)內(nèi)資深人士組成“一級房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)評定專家小組”，由專家小組根據(jù)建房〔1997〕12號文件的規(guī)定對申報機構(gòu)進行綜合評定，提出評審意見報建設(shè)部核準，其中評定合格的機構(gòu)由建設(shè)部于2001年5月31日前以公告的形式向社會公布，并頒發(fā)資質(zhì)證書。

五、1999年建設(shè)部公告第16號公布的32家一級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)有效期即將屆滿，但由于受房地產(chǎn)估價機構(gòu)脫鉤改制工作的影響，重新評定工作未能按期開展。為不影響其中已完成脫鉤改制工作的機構(gòu)正常開展業(yè)務(wù)，這部分機構(gòu)的資質(zhì)有效期可延長至2001年5月31日。2001年評定的一級房地產(chǎn)估價機構(gòu)名單一經(jīng)公布，過渡期即自動終止。

六、其它

（一）各地申報一級房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)要實行總量控制，做到有計劃、有重點的發(fā)展，防止一哄而上。

（二）各地主管部門要結(jié)合估價機構(gòu)資質(zhì)的重新申報和脫鉤改制工作，對房地產(chǎn)估價行業(yè)進行一次深入全面的清理整頓。對于未按規(guī)定標準設(shè)立的、執(zhí)業(yè)行為不規(guī)范的、評估制度不健全的、嚴重違反職業(yè)道德的以及非房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)評估的，要按照有關(guān)規(guī)定嚴肅處理。

（三）各省、自治區(qū)建設(shè)廳、直轄市房地產(chǎn)管理局要將本地區(qū)房地產(chǎn)估價機構(gòu)脫鉤改制的總體情況及二、三級機構(gòu)的審批情況（包括機構(gòu)名稱、法定代表人、聯(lián)系電話、通訊地址、資格證書號等）一并報建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司備案。

附件：

一、申報一級資質(zhì)房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)需提供的材料

二、房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)資格等級申報表（略）

附件一：

申報一級資質(zhì)房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)需提供的材料：

1.省、自治區(qū)建設(shè)廳、直轄市房地產(chǎn)管理局同意申報一級機構(gòu)的文件；

2.申請變更機構(gòu)的脫鉤改制方案及主管部門同意脫鉤改制方案的批復(fù)；

3.房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)資格等級申報表（一式三份，封面加蓋單位公章）；

4.房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)原資格證書正、副本原件；

5.機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照副本（原件或復(fù)印件加蓋工商部門公章）；

6.機構(gòu)的章程（復(fù)印件加蓋單位公章）及有關(guān)規(guī)章制度；

7.注冊資金證明或驗資報告（原件或復(fù)印件加蓋單位公章）；

8.出資人情況介紹及其房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格證書、注冊證書復(fù)印件；

9.法定代表人、總經(jīng)理的任職文件及其房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格證書、注冊證書復(fù)印件；

10.脫鉤改制前后主要房地產(chǎn)估價人員對照表；

11.當?shù)厝瞬欧?wù)中心提供的機構(gòu)人員人事情況證明；

12.專職房地產(chǎn)估價人員資格證明及其聘任（用）合同復(fù)印件；

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關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)估價;案例;案例教學(xué)法;案例庫

中圖分類號:G642.0 文獻標志碼:A 文章編號:1671―7740(2009)07-0072-03

一、案例教學(xué)法的起源與發(fā)展

1.案例教學(xué)法

即圍繞一定教學(xué)目的,把實際中真實的情景加以典型化處理,形成供學(xué)生思考分析和決斷的案例(通常為書面形式),通過獨立研究和相互討論的方式,來提高學(xué)員的分析問題和解決問題的能力的一種方法。這種教學(xué)方法在當今世界的教育和培訓(xùn)中受到重視和廣泛的應(yīng)用。

其操作流程為“以例激趣――以例說理――以例導(dǎo)行”。教師于教學(xué)中扮演著設(shè)計者和激勵者的角色,鼓勵學(xué)生積極參與討論,不像是傳統(tǒng)的教學(xué)方法,教師是一位很有學(xué)問的人,扮演著傳授知識者角色。

2.國內(nèi)外案例教學(xué)法的發(fā)展

案例教學(xué)法的產(chǎn)生,可以追溯到古希臘和古羅馬時代。希臘哲學(xué)家、教育家蘇格拉底,在教學(xué)中采用“問答式”教學(xué)法可以看作是案例教學(xué)的雛形。希臘哲學(xué)家柏拉圖在此基礎(chǔ)上將問答積累的內(nèi)容編輯成書,并將一個原理對應(yīng)于一個例子,這些例子就是案例的雛形。而我國古代教育思想中的“前事不忘,后事之師”、“以史為鑒”、“舉一反三”其實就也是最早的案例教學(xué)。

案例教學(xué)在課堂上的真正運用始于1910年美國哈佛大學(xué)的醫(yī)學(xué)院和法學(xué)院。從20世紀40年代中期開始,哈佛大力向其他商學(xué)院推廣案例教學(xué)法,如今教學(xué)這種新型的教學(xué)方法不僅已遍及美國,其影響也早已波及美國以外的國家。20世紀80年代初開始,案例教學(xué)在我國開始得以重視。

二、房地產(chǎn)估價課程實施案例教學(xué)法的重要意義

房地產(chǎn)估價是房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)學(xué)生的一門必修課,具有較強的應(yīng)用性。如果在教學(xué)中只注重理論知識的系統(tǒng)傳授,不注重理論聯(lián)系實際,不注意培養(yǎng)學(xué)生運用房地產(chǎn)估價理論知識解決實際問題的能力,培養(yǎng)出來的學(xué)生就很難適應(yīng)市場經(jīng)濟發(fā)展的需要。當前高校教學(xué)存在的最大問題就是理論脫離實際,尤其是房地產(chǎn)專業(yè)的學(xué)生,實踐鍛煉的機會明顯不足。如何在教學(xué)過程中加強理論與實踐相結(jié)合,培養(yǎng)和提高學(xué)生分析問題的能力。筆者認為,案例教學(xué)法應(yīng)是房地產(chǎn)專業(yè)積極采用的教學(xué)方法,它具有啟發(fā)性,實踐性特點,是提高學(xué)生決策能力和綜合素質(zhì)的有效方法。

1.案例教學(xué)法更適合房地產(chǎn)估價教學(xué)活動的開展

在實際教學(xué)中,我們必須面臨兩個焦點問題:一是如何激發(fā)學(xué)生學(xué)習(xí)興趣;二是使用什么教學(xué)手段來達到比較好的教學(xué)效果。

房地產(chǎn)估價課程包含了房地產(chǎn)估價的基本原理、房地產(chǎn)價格、幾種常用的房地產(chǎn)估價方法、房地產(chǎn)估價基本程序、房地產(chǎn)估價報告撰寫和房地產(chǎn)案例分析等主要內(nèi)容。課程在內(nèi)容安排上既保持一致的連續(xù)性,又有一等的獨立性,特別是在房地產(chǎn)估價方法的教學(xué)中,可以針對特定的估價案例結(jié)合相應(yīng)的估價方法,更適合案例教學(xué)法的應(yīng)用。

2.案例教學(xué)法能有效提高學(xué)生的實際操作能力

傳統(tǒng)教學(xué)方法往往只注重理論知識的講授,考試往往從本本出發(fā),學(xué)生對理論知識的掌握往往是生吞活剝,不一定真正地理解它,應(yīng)用它。而房地產(chǎn)估價案例教學(xué)法是有針對性地運用估價理論知識和具體估價方法去分析解決實際問題,它不僅要求學(xué)生知其然,而且要知其所以然,了解這種方法用于何處,適用于什么樣的估價對象,實際估價中可能會遇到的哪些難以解決的問題,從而既加深對教學(xué)內(nèi)容的理解,又增長實際操作的才干。

3.案例教學(xué)法有利于培養(yǎng)學(xué)生獨立思考和解決問題的能力

由于案例教學(xué)的特殊性,它要求每個學(xué)生都要獨立思考,事先分析案例,從中發(fā)現(xiàn)問題并擬定方案,然后參與課堂討論,交換意見,最后形成有創(chuàng)意的方案,這樣就有利于培養(yǎng)學(xué)生獨立思考的能力。案例問題的解決方案可能有多種,由于案例教學(xué)法非常重視其結(jié)論的思考過程及解決問題的方法,因此可以不斷培養(yǎng)、提高學(xué)生分析問題和解決問題的能力。

4.案例教學(xué)法能充分調(diào)動學(xué)生的積極性、主動性和創(chuàng)造性

傳統(tǒng)的教學(xué)方法只注重理論知識的傳授,強調(diào)理論的系統(tǒng)性,這種以灌輸式 為主的講授,很難激發(fā)學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣,學(xué)生只是被動地吸取知識,學(xué)習(xí)積極性不高。而案例教學(xué)法大多采用與實際生活緊密相連的事例,教師與學(xué)生的關(guān)系是 “師生互補,教學(xué)相輔”,要求學(xué)生以“當事人”身份身臨其境地解決問題,從而能促進學(xué)生積極思考、主動探索,認真參與案例討論,大膽發(fā)表自己的觀點,這樣能充分調(diào)動學(xué)生的積極性、主動性和創(chuàng)造性。

5.培養(yǎng)學(xué)生的人際交往能力

通過協(xié)作學(xué)習(xí)、問題探討及合作研究等方式,營造有利于人際交往的良好氛圍與環(huán)境,幫助學(xué)生學(xué)會分享信息、創(chuàng)意和研究成果,培養(yǎng)其團隊合作精神。

在中國傳統(tǒng)的教學(xué)方法中,嚴謹認真、基礎(chǔ)扎實是其主要特征,但由此而來的高分低能現(xiàn)象普遍存在,同時學(xué)生缺乏創(chuàng)新精神。當今社會科學(xué)技術(shù)的競爭日趨激烈,知識創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新對我國 21 世紀的發(fā)展至關(guān)重要,社會對高校培養(yǎng)人才的要求越來越高,社會挑選人才的標準不再只看學(xué)生考試成績的高低,關(guān)鍵是看他們在紛繁復(fù)雜的現(xiàn)實面前,是否具有處事、交往、決斷和綜合運用知識的能力。因此,深化教學(xué)改革,構(gòu)建新的教學(xué)模式,是培養(yǎng)創(chuàng)新型人才的關(guān)鍵。

三、房地產(chǎn)估價課程案例教學(xué)法實施要點

1.認真?zhèn)湔n,精選案例

案例是案例教學(xué)法的核心,是決定課堂教學(xué)效果的核心。選擇好案例,備課是關(guān)鍵。目前有關(guān)房地產(chǎn)估價案例的教材迄今未有,這就給教學(xué)備課帶來了一定的難度。備課不僅要將教材內(nèi)容精化,而且還要翻閱大量的報紙雜志,收集房地產(chǎn)估價的案例,以保證案例具有一定的代表性、真實性、啟發(fā)性、針對性。

在選擇房地產(chǎn)估價項目案例時,其背景材料的來源主要可以從以下幾個方面考慮:(1)國內(nèi)已經(jīng)成交的知名房地產(chǎn)項目的評估案例;(2)一些房地產(chǎn)評估企業(yè)公開發(fā)表的某房地產(chǎn)項目估價報告;(3)當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門公布的某房地產(chǎn)項目公開成交案例;(4)因法涉及律糾紛而被媒體廣泛關(guān)注的某房地產(chǎn)估價項目;(5)房地產(chǎn)專業(yè)雜志、報紙上的典型案例介紹等。

另外,案例材料的選擇一般要遵循以下幾個原則:(1)真實性原則。材料來源必須真實可靠,切不可胡編亂造,這樣會沒有信度,我們選取的材料大多數(shù)應(yīng)該是身邊具體估價實例。(2)時效性原則。案例背景材料的選擇必須具有時效性,盡量選擇最近最新的材料,這樣才不會讓學(xué)生感覺所分析的案例可望而不可及,以利于激發(fā)學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣。(3)典型性原則。案例材料的選擇要具有典型性,既可以是業(yè)內(nèi)津津樂道的成功項目,也可以是因某種原因致使項目估價結(jié)果受到嚴重質(zhì)疑的案例。(4)結(jié)合性原則:案例材料的選擇要與課堂教學(xué)內(nèi)容有機結(jié)合,特別是與教學(xué)內(nèi)容的重點相結(jié)合。如果教師能準確地把握教材,緊扣重點,于此處選材,就可以使學(xué)生在整節(jié)課中保持思維的連續(xù)性,同時激發(fā)思維能動性,有利于提高課堂教學(xué)效率。

2.設(shè)計富有思考性的問題

富有思考性的問題或設(shè)問,總能獲得良好的教學(xué)效果,因此,提出一些帶有啟發(fā)性的問題可以大大激發(fā)學(xué)生的求知欲。

設(shè)問的設(shè)計是進行案例教學(xué)的關(guān)鍵,是把材料與知識結(jié)合起來的紐帶。好的設(shè)問既能考查學(xué)生對知識的掌握程度,又能提高學(xué)生解決問題的能力。設(shè)計問題,要圍繞課堂教學(xué)目標,通盤考慮,全面安排,使之區(qū)分主次,先后有序,發(fā)揮整體功能。一般來講在案例教學(xué)中設(shè)問的設(shè)計要遵循以下原則:(1)由淺入深。問題的設(shè)計要有梯度,要由淺入深,這樣有利于學(xué)生“入題”,符合人的邏輯思維規(guī)律,也有利于課堂教學(xué)的順利開展。(2)選擇切入點。從提問的流程看,在明確為什么問的基礎(chǔ)上,要善于確定問題的切入點,解決問什么。多角度設(shè)問。設(shè)問要體現(xiàn)學(xué)科綜合性和知識的整合,現(xiàn)在的題型一般是一個材料多個設(shè)問,而且往往是從法律、道德、心理等不同角度進行設(shè)問的。

3.組織好案例的分析與討論

通過多媒體等手段呈現(xiàn)案例后,組織學(xué)生對案例進行討論是案例教學(xué)法的關(guān)鍵。由于案例所提出的問題是緊扣教學(xué)內(nèi)容的,要求每個學(xué)生都要結(jié)合教材內(nèi)容認真分析,自己作答。而討論既可以采用分組討論,也可以在全班范圍內(nèi)討論。此時,教師的主要任務(wù)是組織、引導(dǎo)學(xué)生討論,讓學(xué)生各抒已見,并不要求有統(tǒng)一的標準答案。

4.及時做好案例的總結(jié)

在討論過程中,有些同學(xué)的觀點也許并不是正確的,作為教師首先要肯定學(xué)生的勞動,在進行案例總結(jié)時并不是簡單地給出答案,而是要指出討論的思路,應(yīng)用到的原理和知識點,同時評述學(xué)生討論中成功或不足之處。

5.建立房地產(chǎn)估價項目案例庫

由于我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展時間不長,國內(nèi)高校房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)的教學(xué)尚屬薄弱環(huán)節(jié),學(xué)習(xí)中能夠應(yīng)用的典型的案例十分缺乏,雖然近年出版了一些房地產(chǎn)估價方面的教材,但教材中很少安排房地產(chǎn)估價項目的案例材料,這給教學(xué)帶來一定的不便,因此建立案例庫尤為重要。案例庫的建立在于平時積累,貴在堅持。

6.注意案例教學(xué)與其他教學(xué)方法的結(jié)合

案例教學(xué)法在能力培養(yǎng)上有著突出優(yōu)勢,但也存在不足。它仍然不能取代系統(tǒng)性知識的傳授,學(xué)生只有掌握一定的基礎(chǔ)理論知識,才能實施案例教學(xué)。另外,還要創(chuàng)造條件讓學(xué)生接觸社會、了解項目,實地參觀、調(diào)研等,積累感性認識和直接經(jīng)驗作為實施案例教學(xué)知識儲備。這也是各高校房地產(chǎn)專業(yè)安排大量實踐教學(xué)環(huán)節(jié)的原因之一。

四、總結(jié)

在實際的房地產(chǎn)估價的教學(xué)中,要求教師需要認真準備,精心挑選適宜案例,通過合理安排讓學(xué)生切身體會估價理論本質(zhì)所在,最終掌握估價方法,使學(xué)生的積極性、主動性和創(chuàng)造性得到發(fā)揮,解決實際問題的能力得到提高,真正能達到學(xué)以致用。

參考文獻:

[1]柴強.房地產(chǎn)估價[M].北京:首都經(jīng)濟貿(mào)易出版社, 2005:3.