導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇房地產(chǎn)投資策劃，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

【關(guān)鍵詞】：房地產(chǎn)；投資項(xiàng)目；系統(tǒng)策劃；研究

中圖分類(lèi)號(hào)： F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

引言

近幾年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的策劃越來(lái)越受到了人們的重視,很多開(kāi)發(fā)企業(yè)投入了大量的人力物力。房地產(chǎn)策劃是按一定的模式進(jìn)行的，它是策劃師在全面地掌握市場(chǎng)情況之后,通過(guò)理念與市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)、消費(fèi)者與開(kāi)發(fā)商、環(huán)境營(yíng)造與成本控制等一系列的碰撞而產(chǎn)生一個(gè)“靈感”集合。經(jīng)過(guò)策劃人不斷的實(shí)踐和總結(jié)，策劃模式開(kāi)始逐漸形成，體現(xiàn)了房地產(chǎn)策劃的一些基本規(guī)律。策劃是建立在市場(chǎng)研究基礎(chǔ)上的系統(tǒng)工程,但一般人們認(rèn)為策劃只是“出主意”、“賣(mài)點(diǎn)子”加之策劃界自身的稂莠不齊與概念策劃的炒作，致使人們對(duì)其產(chǎn)生了誤解，因此，需對(duì)房地產(chǎn)策劃進(jìn)行科學(xué)系統(tǒng)的研究。

一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目策劃的概念

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目策劃是指在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的整個(gè)過(guò)程中,為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)的具體目標(biāo),提出具有創(chuàng)造性的思維對(duì)策,通過(guò)結(jié)合開(kāi)發(fā)商的建設(shè)意圖,對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查與分析,從項(xiàng)目的選址、規(guī)劃及設(shè)計(jì)、施工到運(yùn)營(yíng)管理等各個(gè)階段進(jìn)行的建筑、投資、營(yíng)銷(xiāo)和組織管理等方面的策劃分析,并制定出具體的實(shí)施計(jì)劃,包括房地產(chǎn)戰(zhàn)略策劃、房地產(chǎn)廣告策劃、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃、房地產(chǎn)物業(yè)管理策劃等,作為投資決策和運(yùn)作的依據(jù),以達(dá)到預(yù)期的綜合效益。

房地產(chǎn)策劃的特征

1.操作性

房地產(chǎn)的策劃方案實(shí)施是策劃的直接目的，因而房地產(chǎn)策劃就應(yīng)該具有充分的可操作性。一是策劃的方案要容易實(shí)施、易于操作。經(jīng)常有一些房地產(chǎn)策劃的方案規(guī)定了非常理想的策略，但完全超出了發(fā)展商所能夠負(fù)擔(dān)的能力與實(shí)施能力或者脫離了市場(chǎng)條件的客觀性，因而也只能是空洞的紙上談兵。二是在具體的策劃方案實(shí)施上要有可操作的方法。三是在實(shí)際的市場(chǎng)環(huán)境中要有可操作的條件，在客觀市場(chǎng)條件不允許的條件下，策劃方案想操作好是比較困難的。

2.創(chuàng)新性

創(chuàng)新是房地產(chǎn)策劃的生命所在。房地產(chǎn)策劃創(chuàng)新，表現(xiàn)為手段新、方法新。策劃的方法與手段之間雖然有共性，但運(yùn)用在不同的地方、運(yùn)用在不同的場(chǎng)合，其所產(chǎn)生的效果也是不一樣的。還需要通過(guò)對(duì)其不斷的策劃實(shí)踐，創(chuàng)造出新的方法與手段來(lái)。再者表現(xiàn)為主題新、概念新。因?yàn)橹黝}概念是是項(xiàng)目發(fā)展的指導(dǎo)原則，是項(xiàng)目的靈魂，只有房地產(chǎn)策劃概念主題有了新意，才能使的產(chǎn)品具有與眾不同的內(nèi)容、氣質(zhì)與形式，才能使項(xiàng)目具有個(gè)性。

市場(chǎng)性

對(duì)房地產(chǎn)商品來(lái)講，考慮適銷(xiāo)對(duì)路的問(wèn)題，就尤為顯得重要，這也是房地產(chǎn)的特性決定的，商品房使用期長(zhǎng)，建設(shè)周期長(zhǎng)、投資或購(gòu)買(mǎi)后，較難脫手，一旦空置，很難處理。因此，為了更好地解決房地產(chǎn)策劃適應(yīng)市場(chǎng)的問(wèn)題，使房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)建立在良性循環(huán)的軌道上，房地產(chǎn)策劃就要時(shí)時(shí)刻刻考慮市場(chǎng)的方向問(wèn)題，可以從三個(gè)方面來(lái)著手：一是房地產(chǎn)策劃就是要造就市場(chǎng)、創(chuàng)造市場(chǎng)。策劃要有超前的眼光，根據(jù)市場(chǎng)的發(fā)展趨向，造就市場(chǎng)或創(chuàng)造出市場(chǎng)來(lái)；依據(jù)市場(chǎng)調(diào)研的結(jié)果，策劃要善于發(fā)現(xiàn)潛在的市場(chǎng)，能夠占領(lǐng)空缺的市場(chǎng)。二是房地產(chǎn)的策劃要隨市場(chǎng)的變化而變化，商品房的市場(chǎng)變了，策劃的思路、定位也要變。三是房地產(chǎn)策劃自始至終都要以市場(chǎng)來(lái)作為主導(dǎo)，永遠(yuǎn)以市場(chǎng)需求為依據(jù)。

4.前瞻性

房地產(chǎn)項(xiàng)目完成的周期一般少則二三年，多則三五年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間，如果沒(méi)有預(yù)見(jiàn)的能力和超前的眼光，光投入而不產(chǎn)出，那么對(duì)于企業(yè)的損失是巨大的；房地產(chǎn)策劃本身就是對(duì)“未來(lái)”的未完成的“房地產(chǎn)”進(jìn)行策劃，故它一定要超前和有預(yù)見(jiàn)。房地產(chǎn)策劃的超前眼光和預(yù)見(jiàn)能力，在各個(gè)階段都要能夠體現(xiàn)出來(lái)。在市場(chǎng)的調(diào)研階段，要預(yù)見(jiàn)到幾年后房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)情況。在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，要在小區(qū)的規(guī)劃、戶(hù)型的設(shè)計(jì)、建筑的立面等方面來(lái)預(yù)測(cè)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。在投資分析階段，要能夠預(yù)知未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本、售價(jià)、資金流量的走向。在營(yíng)銷(xiāo)推廣階段，要弄清當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)狀況，并在推廣時(shí)間、銷(xiāo)售價(jià)格、廣告、樓盤(pán)包裝等方面要有超前的眼光。

5.系統(tǒng)性

房地產(chǎn)策劃是一個(gè)比較龐大的系統(tǒng)工程，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資從開(kāi)始到完成要經(jīng)過(guò)投資研究、市場(chǎng)調(diào)研、建筑施工、規(guī)劃設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)推廣以及物業(yè)管理等幾個(gè)階段，每個(gè)階段構(gòu)成房地產(chǎn)策劃的子系統(tǒng)，各個(gè)子系統(tǒng)又由更小的子系統(tǒng)組成,各個(gè)策劃子系統(tǒng)組成一個(gè)大系統(tǒng)。系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)與功能具有十分密切的聯(lián)系，各個(gè)子系統(tǒng)各有一定的功能，而整個(gè)系統(tǒng)的功能并非簡(jiǎn)單地是各個(gè)子系統(tǒng)功能的總和。

6.地域性

從事房地產(chǎn)策劃首先要考慮項(xiàng)目的地域性特征。作為不動(dòng)產(chǎn)，房地產(chǎn)位置的固定性是無(wú)法改變的，因而房地產(chǎn)的策劃就自然地存在地域性的特征。第一要考慮房地產(chǎn)項(xiàng)目的區(qū)位情況。如房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地的地理區(qū)位、功能區(qū)位、街區(qū)區(qū)位等。第二要考慮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周?chē)氖袌?chǎng)情況。從房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)講，房地產(chǎn)策劃要能夠重點(diǎn)把握市場(chǎng)的供求情況、市場(chǎng)的發(fā)育等情況，以及市場(chǎng)的消費(fèi)傾向等。第三要考慮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的區(qū)域經(jīng)濟(jì)情況。在我國(guó)，由于各區(qū)域的自然環(huán)境、地理位置、市場(chǎng)狀況、經(jīng)濟(jì)條件很不一樣，要進(jìn)行房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的策劃就不能不考慮這些情況。

房地產(chǎn)策劃時(shí)應(yīng)注意的問(wèn)題

目前房地產(chǎn)策劃在我國(guó)一些城市已介服務(wù)能力。策劃人員在從事策劃叫應(yīng)注意以下三方面的問(wèn)題：

策劃不能趕潮流服飾有“時(shí)裝”,消費(fèi)理念有“時(shí)尚”,但房地產(chǎn)策劃最忌“跟風(fēng)”趕潮流。土地具有位置的固定性和特殊性，在自然屬性和經(jīng)濟(jì)屬性方面,因而即使同一發(fā)展商在同一地段也建不出完全相同的商品房,因?yàn)槠鋬r(jià)值在幣場(chǎng)上難以同等實(shí)現(xiàn)。策劃行業(yè)若出現(xiàn)跟風(fēng)趕潮流的現(xiàn)象,那只能說(shuō)明兩個(gè)原因：一是策劃人員江郎才盡、行業(yè)敗落；二是房地產(chǎn)市場(chǎng)不理性,發(fā)展不正常。一個(gè)商品的商標(biāo)固然重要,但質(zhì)量好壞才是最終影響產(chǎn)品銷(xiāo)量的東西，質(zhì)量好則有口皆碑,質(zhì)量差則臭名遠(yuǎn)揚(yáng)。著名商標(biāo)是企業(yè)“創(chuàng)”出來(lái)的而不是風(fēng)水大師“取”出來(lái)的。房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售是否火爆,主要取決于所策劃的房地產(chǎn)是否適合市場(chǎng),有沒(méi)有拴住主要消費(fèi)群,有沒(méi)有優(yōu)良的建筑質(zhì)量和優(yōu)美的環(huán)境。在某種程度上,名稱(chēng)只要能反映其位置、環(huán)境特點(diǎn)、項(xiàng)目功能、交通狀況或社區(qū)特色,就是好名稱(chēng)。

（2）策劃上不能搞一言堂。項(xiàng)目策劃貫穿土地獲取、融資、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑招標(biāo)、銷(xiāo)售及招租全過(guò)程,涉及眾多的學(xué)科。策劃需要有民主的策劃氣氛,一個(gè)策劃方案應(yīng)由多名策劃師共同完成。在策劃上最忌搞一言堂。很多中介機(jī)構(gòu),由于在策劃上沒(méi)有立法和行業(yè)管理,策劃人員沒(méi)有資格許可證,機(jī)構(gòu)沒(méi)有資質(zhì)證書(shū),委托書(shū)難以判斷其實(shí)力和水準(zhǔn)。導(dǎo)致這很多家中介機(jī)構(gòu)都認(rèn)為自己能承接策劃,并聲言自己的策劃是最好的。因此,主管部門(mén)以后在建立策劃管理體制時(shí),應(yīng)當(dāng)考慮從事策劃的專(zhuān)業(yè)人員數(shù)量。

（3）開(kāi)發(fā)商最好不要自己做策劃,中國(guó)有句古訓(xùn)就是旁觀者清,由于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在決策初期屬企業(yè)的商業(yè)秘密,企業(yè)決策層一旦接受該項(xiàng)目并準(zhǔn)備開(kāi)發(fā),按常理必然產(chǎn)生“偏愛(ài)”的情結(jié),再加上對(duì)市場(chǎng)缺乏充分的認(rèn)識(shí),在策劃過(guò)程中必然產(chǎn)生一些偏差,這些偏差往往對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是致命的。

結(jié)語(yǔ)

我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在正處于快速發(fā)展時(shí)期,房地產(chǎn)策劃理論也隨著市場(chǎng)的發(fā)展而不斷的變化。只有在事前精心策的劃,才會(huì)有項(xiàng)目的經(jīng)典。加強(qiáng)房地產(chǎn)策劃學(xué)的研究,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)決策理論進(jìn)行充實(shí)、完善,建立有中國(guó)特色的房地產(chǎn)策劃學(xué),具有開(kāi)創(chuàng)性意義。

參考文獻(xiàn)：

[1] 顏才添, 關(guān)瑞明. 建筑策劃的國(guó)內(nèi)外研究動(dòng)態(tài)[J] .福建建筑, 2007(3)

篇2

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；投資風(fēng)險(xiǎn)；評(píng)價(jià)

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資是專(zhuān)業(yè)技術(shù)性和綜合性極強(qiáng)的投資活動(dòng)，具有投入大、回報(bào)率高、風(fēng)險(xiǎn)大等特點(diǎn)[1]。在近年持續(xù)調(diào)控作用下，銀川樓市逐步恢復(fù)理性，商品房待售總量不斷增加。X公司在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨寒冬期的時(shí)候進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)具有很大風(fēng)險(xiǎn)。

1 投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資存在一系列不確定性因素，根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)因素的性質(zhì)，可以把房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)因素大致分為以下幾類(lèi)：政策風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)與市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)、建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)與退出風(fēng)險(xiǎn)等[2]。

1.1 X項(xiàng)目概況

X項(xiàng)目位于銀川市北部，以高層住宅、公寓為主，項(xiàng)目總投資額約2.14億元，總建筑面積約118萬(wàn)m2，屬于高端項(xiàng)目，最大特點(diǎn)是引進(jìn)多種新型技術(shù)，具有恒溫恒濕恒氧的功能。

1.2 項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與投資風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系的建立

根據(jù)對(duì)X項(xiàng)目實(shí)際情況的分析以及蔡建民[3]對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的分類(lèi)，識(shí)別出X項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)，并根據(jù)項(xiàng)目各風(fēng)險(xiǎn)因素間的關(guān)系，參照系統(tǒng)性，科學(xué)性，可行性，前瞻性，可比性原則，對(duì)影響該項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行分析和整理，建立房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系。目標(biāo)層（O）即項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)；主層因素（A）；子層因素（B）。

政策風(fēng)險(xiǎn)（A1）=土地政策風(fēng)險(xiǎn)（B1）+稅收政策風(fēng)險(xiǎn)（B2）+城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)（B3）；經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)與市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)（A2）=價(jià)格變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)（B4）+融資風(fēng)險(xiǎn)（B5）+供求風(fēng)險(xiǎn)（B6）；自然風(fēng)險(xiǎn)（A3）=氣候風(fēng)險(xiǎn)（B7）+不可抗力風(fēng)險(xiǎn)（B8）+地質(zhì)條件風(fēng)險(xiǎn)（B9）；建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)（A4）=施工質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)（B10）+成本超支風(fēng)險(xiǎn)（B11）+技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)（B12）+施工進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)（B13）。

2 項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)

在實(shí)踐工作中主要應(yīng)用層次分析法對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。

按以下步驟進(jìn)行評(píng)價(jià)。

（1）根據(jù)專(zhuān)家對(duì)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)意見(jiàn)，進(jìn)行層次單排序。即對(duì)目標(biāo)層，主層因素各元素兩兩比較求出權(quán)重，對(duì)子因素層各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素兩兩比較，求出權(quán)重，并對(duì)各層次單排序進(jìn)行一致性檢驗(yàn)。

目標(biāo)層O――主層因素（A）的一致性檢驗(yàn)指標(biāo)：λmax=4.0104，CI=0.0035，RI=0.90，CR=0.0039

（2）對(duì)以上計(jì)算得出的權(quán)重進(jìn)行總排序，計(jì)算出各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素的綜合重要度，見(jiàn)表1。

通過(guò)表1分析可知，在各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)中，稅收政策風(fēng)險(xiǎn)（B2），價(jià)格變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)（B4），技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)（B12），城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)（B3）綜合重要度值較高，對(duì)X項(xiàng)目的影響較大。

3 對(duì)該項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策與建議

3.1 針對(duì)政策風(fēng)險(xiǎn)的建議

投資者應(yīng)密切關(guān)注經(jīng)濟(jì)政策變動(dòng)趨勢(shì)，找準(zhǔn)投資方向。特別是政府對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的態(tài)度與政策動(dòng)態(tài)，如宏觀經(jīng)濟(jì)政策、財(cái)政、貨幣、產(chǎn)業(yè)、住宅政策制度、國(guó)家稅收政策的改革等。

3.2 針對(duì)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)與市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的建議

通過(guò)分散風(fēng)險(xiǎn)來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)了解整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)，且項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期往往較長(zhǎng)，預(yù)測(cè)多年之后的房地產(chǎn)銷(xiāo)售形勢(shì)也非常重要。

3.3 針對(duì)建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)的建議

策劃為先，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目從選址、定位、規(guī)劃布局到招商、租售，及后期管理等，都需要精心的策劃。要注意商業(yè)地產(chǎn)各開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的不可分割性，開(kāi)發(fā)商們應(yīng)能夠多站在經(jīng)營(yíng)者、商家的立場(chǎng)上進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)的全盤(pán)策劃開(kāi)發(fā)。

4 結(jié) 論

基于全國(guó)與銀川市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的現(xiàn)狀和趨勢(shì)，以管理學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)相關(guān)理論為指導(dǎo)，針對(duì)X項(xiàng)目的實(shí)際狀況，對(duì)房地產(chǎn)投資現(xiàn)狀及風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行評(píng)價(jià)，從定性的理論分析和定量的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估角度，探討房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。并結(jié)合X項(xiàng)目的實(shí)際，主要得出以下結(jié)論：在各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)中，房?jī)r(jià)變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、稅收政策風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)X項(xiàng)目的影響較大，氣候風(fēng)險(xiǎn)、地質(zhì)條件風(fēng)險(xiǎn)、施工質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)較小。

參考文獻(xiàn)

[1]王欣.瀚城國(guó)際房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)分析研究[D].東北石油大學(xué)，2010.

篇3

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；投資；戰(zhàn)略

隨著中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)投資也日益活躍。中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)近幾年已經(jīng)有了長(zhǎng)足的發(fā)展，許多地方政府將房地產(chǎn)業(yè)作為當(dāng)?shù)氐闹еa(chǎn)業(yè)，給予支持與扶持。面對(duì)如此形勢(shì)，房地產(chǎn)投資者不斷增多。購(gòu)買(mǎi)新房以后將舊房出租，以房租支付新房貸款。但隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域法律的完善、操作的規(guī)范、競(jìng)爭(zhēng)的加劇，房地產(chǎn)投資的利潤(rùn)空間會(huì)縮小，風(fēng)險(xiǎn)也在加大。如何對(duì)待房地產(chǎn)投資已日益成為社會(huì)投資熱點(diǎn)問(wèn)題。

一、房地產(chǎn)投資的含義

投資是指經(jīng)濟(jì)主體為獲取預(yù)期收益而投入一定量貨幣或者其他經(jīng)濟(jì)要素，以形成資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)行為。根據(jù)投資資金的周轉(zhuǎn)方式，投資可以分為固定資產(chǎn)投資和流動(dòng)資產(chǎn)投資兩大類(lèi)。固定資產(chǎn)投資包括基本建設(shè)投資和更新改造投資兩部分，從再生產(chǎn)的角度看，基本建設(shè)投資主要屬于固定資產(chǎn)的外延擴(kuò)大再生產(chǎn)，更新改造投資主要屬于固定資產(chǎn)的內(nèi)涵擴(kuò)大再生產(chǎn)。流動(dòng)資產(chǎn)投資是相對(duì)于固定資產(chǎn)投資而言的，是對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所屬勞動(dòng)對(duì)象、工資和其他費(fèi)用方面的貨幣的預(yù)先墊支。

房地產(chǎn)投資是固定資產(chǎn)投資的主要組成部分。所謂房地產(chǎn)投資，是指為了獲取收益，而預(yù)先投入一定數(shù)量的貨幣或者實(shí)物資源到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，以形成房地產(chǎn)產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)行為。

二、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程分析

（一）投資項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程分析

在房地產(chǎn)投資的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)外包給項(xiàng)目管理專(zhuān)家是保障開(kāi)發(fā)過(guò)程順利的有效方法。項(xiàng)目管理專(zhuān)家在決策階段就介入能有效的防止決策失誤，保證項(xiàng)目管理的連續(xù)性，進(jìn)而能夠保證項(xiàng)目的成功，提高項(xiàng)目的整體效益。項(xiàng)目管理專(zhuān)家的主要作用如下：

（1）項(xiàng)目管理專(zhuān)家應(yīng)當(dāng)充當(dāng)項(xiàng)目實(shí)施層和決策層的溝通橋梁。為決策小組提供項(xiàng)目管理方面的決策支持。

（2）對(duì)工程項(xiàng)目實(shí)施要素的獲得情況進(jìn)行評(píng)估，并提出優(yōu)化組合意見(jiàn)。這些要素包括：資金、技術(shù)、原材料、勞動(dòng)力和管理人員、建設(shè)力量等。在項(xiàng)目管理前期策劃中應(yīng)考慮充分利用環(huán)境條件，合理利用當(dāng)?shù)刭Y源，充分考慮于其他單位合作的機(jī)會(huì)和可能性。

（3）就工程項(xiàng)目管理實(shí)施過(guò)程中可能的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，將可能的風(fēng)險(xiǎn)和化解風(fēng)險(xiǎn)的辦法以評(píng)估報(bào)告的形式提交決策小組。

（二）物業(yè)管理投資過(guò)程分析

物業(yè)管理與房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗密切相關(guān)，物業(yè)管理已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的重要手段。物業(yè)管理已經(jīng)成為房地產(chǎn)銷(xiāo)售的主要賣(mài)點(diǎn)之一，而且房地產(chǎn)的保值升值與物業(yè)管理也有很大關(guān)系?？蛻?hù)的許多需求只有在物業(yè)管理階段才能真正體現(xiàn)，因此物業(yè)管理者最了解業(yè)主的需求，了解物業(yè)的特性；物業(yè)服務(wù)所需要的各種設(shè)施，設(shè)備需要進(jìn)行整體的規(guī)劃設(shè)計(jì)，必須在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段予以解決。通過(guò)物業(yè)管理的前饋和反饋，并據(jù)此進(jìn)行投資決策，才能確保項(xiàng)目充分滿(mǎn)足消費(fèi)者潛在的各項(xiàng)需求，使項(xiàng)目最終成功。

物業(yè)管理決策分析的主要任務(wù)是根據(jù)消費(fèi)者的需求，確定物業(yè)管理的具體定位，為房地產(chǎn)產(chǎn)品完善提出投資建議。主要包括：各類(lèi)配套設(shè)施的投資、水電氣的供應(yīng)投資、安全保衛(wèi)的投資、垃圾處理方式的投資、消防設(shè)施的投資、綠化的布置等。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)投資的戰(zhàn)略管理

（一）加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)投資的戰(zhàn)略規(guī)劃

對(duì)投資進(jìn)行戰(zhàn)略規(guī)劃能使企業(yè)投資更具目的性、全局性、長(zhǎng)遠(yuǎn)性與抗?fàn)幮?，減少盲目性和風(fēng)險(xiǎn)性。做好企業(yè)投資的戰(zhàn)略規(guī)劃基礎(chǔ)工作有兩方面：

（1）企業(yè)環(huán)境分析

環(huán)境是企業(yè)生存的土壤，企業(yè)加強(qiáng)環(huán)境研究不僅使企業(yè)了解環(huán)境今天的特點(diǎn)還可使企業(yè)把握環(huán)境變化的規(guī)律，從而指導(dǎo)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。房地產(chǎn)企業(yè)環(huán)境分析重點(diǎn)應(yīng)放在經(jīng)濟(jì)環(huán)境和消費(fèi)者上。

對(duì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境研究首先要放在宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境研究與預(yù)測(cè)；其次要放在市場(chǎng)環(huán)境研究與預(yù)測(cè)上；第三應(yīng)放在財(cái)務(wù)環(huán)境的研究上。

對(duì)消費(fèi)者研究首先要研究其對(duì)產(chǎn)品的總需求；其次要研究消費(fèi)者需求結(jié)構(gòu)；第三研究消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)力。

（2）企業(yè)能力分析和業(yè)績(jī)分析

企業(yè)能力分析的基點(diǎn)是將現(xiàn)有企業(yè)能力與新投資業(yè)務(wù)活動(dòng)所需能力相對(duì)比，找出兩者的差距，努力提高企業(yè)能力，使企業(yè)新的投資業(yè)務(wù)得以順利實(shí)現(xiàn)。為此國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)首先要明確企業(yè)的能力結(jié)構(gòu)；其次，要發(fā)現(xiàn)企業(yè)能力存在的問(wèn)題，明確企業(yè)的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，從而使企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略和新的投資業(yè)務(wù)建立在切實(shí)可行的基礎(chǔ)上。企業(yè)能力分析是制訂投資戰(zhàn)略規(guī)劃的重要前提之一。

企業(yè)業(yè)績(jī)分析是指企業(yè)在維持現(xiàn)有能力不變的狀態(tài)下，預(yù)測(cè)其在將來(lái)變化的經(jīng)營(yíng)環(huán)境中所取得的經(jīng)營(yíng)成果，從中發(fā)現(xiàn)企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)的差距，從而改革企業(yè)經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)，適應(yīng)環(huán)境變化，增強(qiáng)企業(yè)危機(jī)感，主動(dòng)將注意力轉(zhuǎn)向?qū)ζ髽I(yè)戰(zhàn)略方向的研究上。

（二）加強(qiáng)新建房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資決策

國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)首先須對(duì)新建房地產(chǎn)項(xiàng)目加強(qiáng)可行性研究，使其更具操作性。第一要加強(qiáng)新建項(xiàng)目的綜合分析包括項(xiàng)目相關(guān)區(qū)城及所在區(qū)城的區(qū)位分析、住宅市場(chǎng)分析、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)條件的分析；其次針對(duì)新建項(xiàng)目制訂多種項(xiàng)目發(fā)展模式，每一模式都須制定初步營(yíng)銷(xiāo)策略、進(jìn)行成本分析、提出初步資金安排計(jì)劃、分析財(cái)務(wù)效益；第三對(duì)新建項(xiàng)目的評(píng)價(jià)要以財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)為主。

房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)大型的新建房地產(chǎn)項(xiàng)目投資須總體決策，因?yàn)槠髽I(yè)中某部門(mén)或項(xiàng)目公司完成的可行性報(bào)告只立足于該項(xiàng)目，而企業(yè)對(duì)項(xiàng)目的決策既要基于項(xiàng)目本身更要立足于企業(yè)的全局，必須從企業(yè)的投資組合、資本結(jié)構(gòu)、發(fā)展戰(zhàn)略等方面來(lái)考慮是否投資該項(xiàng)目。

（三）加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資組合策略

國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)推行投資組合策略對(duì)于擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模、回避和降低投資風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)現(xiàn)資源的有效合理配置，提高投資經(jīng)濟(jì)效益具有十分重要的意義。在此可應(yīng)用獲利能力分析法來(lái)指導(dǎo)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資組合決策，它是根據(jù)項(xiàng)目資金利潤(rùn)率的大小來(lái)進(jìn)行投資項(xiàng)目評(píng)價(jià)的方法，綜合考慮了項(xiàng)目盈利水平和資金周轉(zhuǎn)兩個(gè)方面的因素。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的目標(biāo)資金利潤(rùn)率以及各類(lèi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的銷(xiāo)售利潤(rùn)率和資金周轉(zhuǎn)率并不是一成不變的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況的變化進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。進(jìn)行了項(xiàng)目獲利能力分析后就可以為項(xiàng)目投資組合提供強(qiáng)有力的決策依據(jù)，決定企業(yè)應(yīng)努力發(fā)展哪些項(xiàng)目，對(duì)哪類(lèi)項(xiàng)目應(yīng)減少投資，對(duì)現(xiàn)有項(xiàng)目應(yīng)采取什么措施等。

四、結(jié)論

房地產(chǎn)作為新興產(chǎn)業(yè)，要實(shí)現(xiàn)其朝前發(fā)展，必須有一個(gè)寬松的體制環(huán)境、法律環(huán)境和政策環(huán)境，對(duì)產(chǎn)業(yè)初期的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)要加強(qiáng)引導(dǎo)、規(guī)范行為，著眼于建立健康穩(wěn)健的房地產(chǎn)投資環(huán)境。

房地產(chǎn)投資分析是一項(xiàng)非常復(fù)雜的系統(tǒng)性分析過(guò)程，其影響因素多且互相之間聯(lián)系緊密。對(duì)于此，雖本人水平有限，本文在房地產(chǎn)投資的戰(zhàn)略探索研究方面比較淺顯，所做出的研究也存在一定的片面性。但我希望此文也能在未來(lái)的房地產(chǎn)投資市場(chǎng)上出一份微薄之力。

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篇4

【abstract 】invest in the stirring risk concept in the real estate, make real estate development the company set up risk consciousness and decline the risk to the lowest degree for raising science of real estate item development and make the real estate item able to carry out it to be worth of a target most adequately and promise that the item has economic, social, the environment efficiency has profound strategic meaning.

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；投資分析；風(fēng)險(xiǎn)防范

【Keyword 】real estate;Invest analysis;The risk guards against

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

1房地產(chǎn)投資過(guò)程風(fēng)險(xiǎn)分析

房地產(chǎn)投資周期，是一個(gè)動(dòng)態(tài)過(guò)程，充滿(mǎn)著不確定性。任何一個(gè)環(huán)節(jié)的疏忽都可能導(dǎo)致投資的失敗，投資者必須對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)的不確定因素進(jìn)行識(shí)別并加以防范。

1.1 投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資決策階段風(fēng)險(xiǎn)主要源于政策、經(jīng)濟(jì)、區(qū)域社會(huì)環(huán)境、開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)等四方面。

1.1.1 政策風(fēng)險(xiǎn)

產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)家強(qiáng)調(diào)大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)會(huì)直接促進(jìn)城市商業(yè)和服務(wù)業(yè)、樓宇市場(chǎng)的繁榮；政府通過(guò)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，降低房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位，緊縮投資于房地產(chǎn)業(yè)的資金，將會(huì)減少房地產(chǎn)商品市場(chǎng)的活力，給房地產(chǎn)投資商帶來(lái)?yè)p失。

金融政策風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資絕大部分依靠銀行貸款而進(jìn)行，國(guó)家金融政策的調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有著不可替代的影響。

土地政策風(fēng)險(xiǎn)。土地產(chǎn)權(quán)制度的變更、不確定，不同的土地取得方式（公開(kāi)拍賣(mài)、招標(biāo)和協(xié)議房市）、土地調(diào)控制度以及不同的土地政策執(zhí)行力度都會(huì)帶來(lái)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。稅收政策風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資中，各種稅費(fèi)名目繁多，占開(kāi)發(fā)成本的相當(dāng)大的比例，因此，一旦提高稅率，房地產(chǎn)商將面臨巨大成本風(fēng)險(xiǎn)。

城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)。城市規(guī)劃導(dǎo)致的布局調(diào)整和城區(qū)功能調(diào)整、交通的變化等來(lái)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)重大影響。

1.1.2 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)

市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)。任何一項(xiàng)投資都始于市場(chǎng)，終于市場(chǎng)。房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)周期一般較長(zhǎng)，房地產(chǎn)商在投資決策前，必須關(guān)注市場(chǎng)行情的變化，預(yù)測(cè)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)。投資決策準(zhǔn)確與否，直接關(guān)系到房地產(chǎn)商品的利潤(rùn)能都實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)投資周期較長(zhǎng)，期間可能遭受由于物價(jià)下降帶來(lái)的通貨緊縮風(fēng)險(xiǎn)，也可能遭受因物價(jià)上漲而形成的通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。

開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，易受?chē)?guó)民經(jīng)濟(jì)的影響，因此經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)就成為影響開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)的主要因素。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成長(zhǎng)期，各類(lèi)房地產(chǎn)需求旺盛，房地產(chǎn)可望獲得較好的收益。當(dāng)經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)供過(guò)于求，房?jī)r(jià)下跌，房產(chǎn)難于租售，導(dǎo)致巨額資金占用和成本上升，預(yù)期的收益變成了實(shí)際的虧損。

1.2 土地獲取階段的風(fēng)險(xiǎn)

在此階段，征地拆遷耗資費(fèi)神，風(fēng)險(xiǎn)較大。征地拆遷涉及許多法律和安置補(bǔ)償?shù)壬鐣?huì)問(wèn)題，由于我國(guó)法律建設(shè)以及個(gè)別民眾的心理因素，使拆遷很難順利進(jìn)行，最終投資者不得不付出比預(yù)期更多的金錢(qián)和時(shí)間，承受更大的機(jī)會(huì)成本。

1.3 項(xiàng)目建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)

1.3.1 工期拖延風(fēng)險(xiǎn)

工期延長(zhǎng)，一方面房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況可能會(huì)發(fā)生較大的變化，錯(cuò)過(guò)最佳租售時(shí)機(jī)，如已預(yù)售，會(huì)承擔(dān)逾期交付的違約損失、信譽(yù)損失；另一方面，會(huì)增加投入資金利息支出，增加管理費(fèi)。

1.3.2 項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)

質(zhì)量是企業(yè)的生命。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量主要體現(xiàn)在項(xiàng)目的適用性、可靠性、經(jīng)濟(jì)性、美觀與環(huán)境協(xié)調(diào)五個(gè)方面。企業(yè)一旦因質(zhì)量問(wèn)題失去了市場(chǎng)或被告上法庭，就很難再維系，最后只能淡出房地產(chǎn)界。

1.3.3 開(kāi)發(fā)成本風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本風(fēng)險(xiǎn)源于開(kāi)發(fā)的各個(gè)階段。建設(shè)前期對(duì)項(xiàng)目成本的影響程度達(dá)95%～100%，越到后期影響程度越小。

1.4 經(jīng)營(yíng)管理階段的風(fēng)險(xiǎn)

1.4.1 營(yíng)銷(xiāo)策劃風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃中，價(jià)格定位、銷(xiāo)售渠道、營(yíng)銷(xiāo)方式等都是很重要的方面。因?yàn)橄M(fèi)者對(duì)價(jià)格最敏感，價(jià)格過(guò)高遠(yuǎn)離市場(chǎng)會(huì)引起房地產(chǎn)銷(xiāo)售困難，難以實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)；而價(jià)格過(guò)低不僅會(huì)減少房地產(chǎn)上的利潤(rùn)，還可能致使消費(fèi)者懷疑商品房的質(zhì)量，從而影響房地產(chǎn)商在市場(chǎng)中的形象和信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)。

1.4.2 物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，消費(fèi)者不僅注重其價(jià)格和質(zhì)量，而且還十分注重其售后服務(wù)，即物業(yè)管理。不良的售后服務(wù)以及不合理的得物業(yè)管理收費(fèi)都是導(dǎo)致企業(yè)信譽(yù)不佳、難以發(fā)展的重要原因。

2 房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范建議

2.1 進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)查分析以做出科學(xué)的項(xiàng)目決策

由于房地產(chǎn)投資一旦展開(kāi)進(jìn)行，所面臨的將是一個(gè)相對(duì)狹窄的消費(fèi)市場(chǎng)，這就具有較大的風(fēng)險(xiǎn)性。通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況和趨勢(shì)進(jìn)行全面的調(diào)查分析，從中選擇社會(huì)最需要的并能夠取得較大收益的投資項(xiàng)目，這將直接影響到房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的成功與否。

2.2風(fēng)險(xiǎn)回避

在房地產(chǎn)投資過(guò)程中, 選擇風(fēng)險(xiǎn)小的投資項(xiàng)目或者放棄那些風(fēng)險(xiǎn)較大的投資項(xiàng)目, 這是一種相對(duì)最為徹底的處理房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的方法, 能夠?qū)L(fēng)險(xiǎn)概率保持為0。這種策略的一個(gè)不良后果是, 得到高額利潤(rùn)的機(jī)會(huì)也減少了。預(yù)期收益值隨著風(fēng)險(xiǎn)的大小而增降是純粹市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中一個(gè)不可避免的特性。

2.3 采取有效措施轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)

①投資者通過(guò)合同, 將風(fēng)險(xiǎn)損失轉(zhuǎn)由另一方承擔(dān)和賠償。例如, 可通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)合同轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)《中國(guó)合同范本》 ,“建筑施工合同” 由“建設(shè)工程施工合同條件” 和“ 建筑工程施工合同協(xié)議條款“ 組成。在“ 協(xié)議條款” 中涉及許多具體的責(zé)任問(wèn)題,合同雙方可以充分利用它, 巧妙地轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)損失責(zé)任。投資者可在協(xié)議條款中載明, 若承建方造成工期延誤及其他損失時(shí), 責(zé)任和費(fèi)用由承建方承擔(dān)。

②保險(xiǎn)型轉(zhuǎn)移即通過(guò)參加保險(xiǎn), 以小數(shù)額的保費(fèi)為代價(jià), 避免所承受的風(fēng)險(xiǎn)。在現(xiàn)實(shí)中, 一項(xiàng)房地產(chǎn)投資實(shí)質(zhì)上是一項(xiàng)博弈活動(dòng)。然而, 即使是一場(chǎng)公平的博弈, 投資者贏得這場(chǎng)博弈所獲得益將小于輸時(shí)所產(chǎn)生的痛苦, 因?yàn)閺念A(yù)期看, 盡管得益相等, 但從效用上看, 輸時(shí)所產(chǎn)生的痛苦更嚴(yán)重。所以, 一些人往往是避免參與博弈, 甚至愿意支付一些費(fèi)用以避免參加即使是公平的博弈。這就是購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)的原因。不過(guò), 不是所有的風(fēng)險(xiǎn)都是可通過(guò)保險(xiǎn)來(lái)轉(zhuǎn)移的。保險(xiǎn)公司經(jīng)營(yíng)的范圍只包括純粹保險(xiǎn)。所以, 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移, 部分性地受到限定。

2.4運(yùn)用投資組合巧妙減小風(fēng)險(xiǎn)

不同類(lèi)型房地產(chǎn)的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)不一樣，獲利能力不一樣，為了降低投資的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，又要保證獲取預(yù)期的投資收益，較理想的對(duì)策是進(jìn)行房地產(chǎn)類(lèi)型組合投資。利用不同類(lèi)型房地產(chǎn)功能的相互補(bǔ)充，以及不同類(lèi)型房地產(chǎn)資金的調(diào)劑作用，適應(yīng)市場(chǎng)需要，能提高總體抗風(fēng)險(xiǎn)能力和獲利能力。

2.5健全監(jiān)管機(jī)制，加強(qiáng)工程建設(shè)管理

工程建設(shè)既是投資項(xiàng)目資金的消耗過(guò)程，又是工程項(xiàng)目建設(shè)完成過(guò)程。在這一過(guò)程中節(jié)約資金的可能性很小，但增加資金的可能性很大。因此房地產(chǎn)商要認(rèn)真簽訂施工合同，保證經(jīng)濟(jì)利益，聘請(qǐng)工程監(jiān)理對(duì)項(xiàng)目施工進(jìn)行全面的監(jiān)督和管理，在施工過(guò)程中不對(duì)施工圖做較大的修改等有效的管理措施，減少因工期、質(zhì)量、成本所引起的風(fēng)險(xiǎn)。

2.6風(fēng)險(xiǎn)自留

風(fēng)險(xiǎn)自留, 系指投資者預(yù)期某些風(fēng)險(xiǎn)不可避免時(shí), 自行設(shè)立基金, 自行承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)變現(xiàn)后的財(cái)務(wù)后果。在實(shí)踐中, 風(fēng)險(xiǎn)自留有主動(dòng)與被動(dòng)之分。主動(dòng)自留是通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)的分析, 明確風(fēng)險(xiǎn)的性質(zhì)及其預(yù)期變現(xiàn)損失, 對(duì)多種預(yù)計(jì)方式之優(yōu)劣明了之后, 投資都主動(dòng)選擇風(fēng)險(xiǎn)自留措施, 同時(shí)做好財(cái)務(wù)準(zhǔn)備。被動(dòng)自留風(fēng)險(xiǎn)恰好相反, 它是在風(fēng)險(xiǎn)變動(dòng)帶來(lái)?yè)p失之后, 被迫采取自身承擔(dān)損失的風(fēng)險(xiǎn)的方法, 這往往是造成嚴(yán)懲的財(cái)務(wù)后果。

2.7 創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)方法來(lái)控制風(fēng)險(xiǎn)

目前，房地產(chǎn)商通常采用的方式有分期付款、貸款購(gòu)房、預(yù)租預(yù)售等。分期付款是目前大多數(shù)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)銷(xiāo)售主要方式。貸款購(gòu)房也稱(chēng)為按揭方式，是指由金融機(jī)構(gòu)或其他機(jī)構(gòu)提供給消費(fèi)者用于購(gòu)買(mǎi)住房的貸款及其擔(dān)保，促進(jìn)了住宅的商品化，購(gòu)房者可以在貸款銀行先存入全部房屋價(jià)款的30%或40%的存款，以此作為購(gòu)房的首期付款，其余由銀行貸款墊付，并且由開(kāi)發(fā)公司為購(gòu)房者提供不可撤銷(xiāo)的全部擔(dān)保。

3.結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)與房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究之間有不可分割的關(guān)聯(lián)性, 因?yàn)? 不管項(xiàng)目環(huán)境分析和財(cái)務(wù)分析的效果有多好, 對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的分析, 將直接決定著項(xiàng)目的投資意義。這就意味著風(fēng)險(xiǎn)分析在項(xiàng)目的決策、實(shí)施等階段也占有極其重要的地位。

[參考文獻(xiàn)]

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[2] 劉加剛.售后回租投資型物業(yè)的優(yōu)劣勢(shì)分析[J].房地產(chǎn)市場(chǎng)，2004,(3)

[3] 曲波.中國(guó)房地產(chǎn)周期波動(dòng)的評(píng)介與探析[J].中國(guó)房地產(chǎn)金融,2003,(2)

篇5

關(guān)鍵詞：建筑策劃 房地產(chǎn)策劃

一、房地產(chǎn)策劃與建筑策劃的起源

（一）房地產(chǎn)策劃的起源

房地產(chǎn)策劃的出現(xiàn)晚于建筑策劃，因?yàn)橹挥挟?dāng)一些建筑具有了商品屬性，從而形成了房地產(chǎn)行業(yè)，以及當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到一定的成熟階段時(shí)房地產(chǎn)策劃才會(huì)出現(xiàn)。

（二）建筑策劃的起源

在國(guó)外，建筑策劃的原始思想來(lái)源于建筑設(shè)計(jì)前期的“民眾參與聽(tīng)詢(xún)?cè)O(shè)計(jì)”，以避免居住環(huán)境的營(yíng)造有悖于使用者和管理者的期望與需求。建筑策劃(Architectural Programming)的研究始于歐美的二戰(zhàn)以后。當(dāng)時(shí)城市的重建與修復(fù)是在基本建設(shè)資金匱乏、基礎(chǔ)設(shè)施破壞嚴(yán)重的情形下展開(kāi)的，為了基本建設(shè)項(xiàng)目投入資金的高回報(bào)，保證建成環(huán)境和空間功能的高效益，城市建設(shè)職能部門(mén)、開(kāi)發(fā)商、規(guī)劃師和建筑師開(kāi)始對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的可行性研究?jī)A注極大的心血，把研究成果運(yùn)用到城市的基本建設(shè)中去，這為后來(lái)的建筑策劃理論框架的建構(gòu)做出了積極的準(zhǔn)備。

1959年美國(guó)威廉.佩納在《建筑實(shí)錄》上發(fā)表“建筑分析——一個(gè)好設(shè)計(jì)的開(kāi)始”一文，成為建筑策劃的萌芽。20世紀(jì)80年代以后，以羅伯特.赫什伯格為代表人物的第二代建筑策劃研究學(xué)者又不斷將研究向前推進(jìn)。在日本和英國(guó)，也有相當(dāng)多的學(xué)者長(zhǎng)期以來(lái)對(duì)此進(jìn)行不斷的探索。到90年代，建筑策劃的應(yīng)用在西方逐漸發(fā)展成熟。

二、房地產(chǎn)策劃與建筑策劃的基本內(nèi)容和操作程序

（一）房地產(chǎn)策劃的概念和內(nèi)容

房地產(chǎn)策劃并沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的定義，可借鑒的定義有:“房地產(chǎn)策劃就是為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)的具體目標(biāo)，提出創(chuàng)造性的思維對(duì)策，并制定出具體的實(shí)施計(jì)劃，包括房地產(chǎn)戰(zhàn)略策劃、房地產(chǎn)廣告策劃、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃、房地產(chǎn)物業(yè)管理策劃”等等。

（二）房地產(chǎn)策劃的程序步驟

房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)(主題策劃)、房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃(前期策劃)和房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃(后期策劃)。

（三）建筑策劃的概念和內(nèi)容

建筑策劃的內(nèi)容包括：

1.對(duì)建設(shè)目標(biāo)的明確。

2.對(duì)建設(shè)項(xiàng)目外部條件的把握，如社會(huì)環(huán)境、人文環(huán)境、自然環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件等。

3.對(duì)建設(shè)項(xiàng)目?jī)?nèi)部條件的把握，如使用者、住戶(hù)商家、物業(yè)管理者、功能要求等。

4.對(duì)建筑項(xiàng)目空間構(gòu)想的表述形成概念設(shè)計(jì)，把空間構(gòu)想的東西提出來(lái)，進(jìn)行空間評(píng)價(jià)。

5.建筑項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)手段的確定，包括建筑材料、結(jié)構(gòu)方式、構(gòu)造、設(shè)備等技術(shù)構(gòu)想。

（四）建筑策劃的操作程序

建筑策劃運(yùn)行主要的6個(gè)步驟為：（1）制定目標(biāo)，研究目標(biāo)，成立策劃組，安排工作進(jìn)度；（2）收集相關(guān)信息條件；（3）提出策劃初步構(gòu)想；（4）研究需求；（5）總結(jié)出各項(xiàng)策劃要點(diǎn)；（6）制定策劃書(shū)。

三、房地產(chǎn)策劃與建筑策劃的區(qū)別聯(lián)系

（一）共同特征

因?yàn)槎紝儆诓邉澔顒?dòng)，所以房地產(chǎn)策劃和建筑策劃從策劃角度來(lái)說(shuō)有許多類(lèi)似的特性:

1.綜合性。二者進(jìn)行研究和實(shí)踐的領(lǐng)域都位于幾個(gè)學(xué)科相互交叉的邊緣地帶，都體現(xiàn)了邊緣學(xué)科綜合借鑒相關(guān)學(xué)科知識(shí)的特征。

2.實(shí)性。由于它們都是對(duì)未來(lái)適應(yīng)性和成果的預(yù)測(cè)，因此二者都非常重視對(duì)歷史資料、現(xiàn)狀項(xiàng)目、現(xiàn)有條件和社會(huì)實(shí)態(tài)的調(diào)查與分析。

3.域性。建筑是要建在一個(gè)特定的地點(diǎn)，這就涉及了不同建設(shè)地點(diǎn)的地理地質(zhì)條件、氣候環(huán)境、區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境、人文風(fēng)俗習(xí)慣、社會(huì)文化背景和政治政策法規(guī)等，這些情況無(wú)論是房地產(chǎn)策劃或者建筑策劃都同樣需要考慮。

4.統(tǒng)性。房地產(chǎn)策劃和建筑策劃都強(qiáng)調(diào)策劃活動(dòng)是一個(gè)龐大和科學(xué)的系統(tǒng)工程，涉及許多子系統(tǒng)，同時(shí)各子系統(tǒng)之間相互配合、聯(lián)系密切。

5.活性。這兩種策劃都講求策劃的成果能夠被評(píng)估和修正，同時(shí)，隨著環(huán)境和需求的變化具有最大限度的變通性和適應(yīng)性。

（二）房地產(chǎn)策劃與建筑策劃的區(qū)別

1.主要目標(biāo)。房地產(chǎn)策劃的主要目標(biāo)是以科學(xué)的方法為房地產(chǎn)投資者提供包括投資、概念、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)和管理等方面的專(zhuān)業(yè)建議，使開(kāi)發(fā)商能夠合理地運(yùn)用社會(huì)資源，以獲得最大的投資效益。經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，即變現(xiàn)獲利是房地產(chǎn)的主要目標(biāo)。建筑策劃不同，它也注重經(jīng)濟(jì)性方面，但重點(diǎn)不是考慮如何獲得回報(bào)，而是關(guān)注建筑對(duì)于資源的有效利用和建筑的可持續(xù)發(fā)展方面。建筑策劃的主要目標(biāo)，是為了使建筑能夠更好地為開(kāi)發(fā)者、使用者和社會(huì)服務(wù)，它更重視滿(mǎn)足客戶(hù)、使用者的需求，以及對(duì)投資者、使用者、建筑師的價(jià)值取向做出平衡。同時(shí)，它還要通過(guò)對(duì)現(xiàn)狀的科學(xué)分析，做出合理預(yù)測(cè)，直接為下一步的設(shè)計(jì)提供依據(jù)，對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行優(yōu)化。其最終的目的是幫助建筑師和工程師完成一個(gè)符合客戶(hù)和使用者要求的好的建筑作品。

2.研究對(duì)象和范圍。房地產(chǎn)策劃的對(duì)象通常被認(rèn)為包括投資分析、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、工程管理和營(yíng)銷(xiāo)推廣四個(gè)方面。

建筑策劃的研究對(duì)象是建筑的使用者、建筑的功能、建筑的形式、建筑的經(jīng)濟(jì)性和時(shí)間，以及它們之間的平衡和協(xié)調(diào)。

3.服務(wù)對(duì)象。房地產(chǎn)策劃的服務(wù)對(duì)象是開(kāi)發(fā)商、投資者，包括企業(yè)、個(gè)體投資者、基金、銀行和政府等。建筑策劃的服務(wù)對(duì)象可以是投資者、使用者，甚至社會(huì)大眾，實(shí)際上，有的投資者也是使用者，或者是使用者之一。

4.人員構(gòu)成。根據(jù)策劃的發(fā)展要求和服務(wù)內(nèi)容的變化，人員構(gòu)成也在變化。房地產(chǎn)策劃和建筑策劃小組中一般都會(huì)包括建筑設(shè)計(jì)專(zhuān)業(yè)人員，但因其目標(biāo)的不同，二者在其他人員構(gòu)成上各自有不同的側(cè)重點(diǎn)。策劃小組的人員構(gòu)成有建筑師、工程師、客戶(hù)代表、使用者代表、建筑經(jīng)濟(jì)師、社會(huì)學(xué)家、類(lèi)學(xué)家等等。

四、房地產(chǎn)策劃與建筑策劃在我國(guó)的發(fā)展情況

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關(guān)鍵詞：“工作過(guò)程”導(dǎo)向；教學(xué)模式；綜合性職業(yè)技能訓(xùn)練

當(dāng)前，高職教育的教學(xué)與管理往往模仿普通高等教育，實(shí)施的是普通高等教育以學(xué)科為中心的教學(xué)模式，而沒(méi)有按照職業(yè)崗位去開(kāi)發(fā)課程，因而培養(yǎng)的人才無(wú)法滿(mǎn)足生產(chǎn)第一線的實(shí)用型、技術(shù)型和技能型要求。這就出現(xiàn)了我國(guó)高職教育現(xiàn)在所面臨的尷尬局面：一方面，社會(huì)上技能型人才嚴(yán)重短缺，另一方面，相當(dāng)多的高職畢業(yè)生卻“有業(yè)難就”或“無(wú)業(yè)可就”。這種矛盾的現(xiàn)象說(shuō)明，我們的高職教育還沒(méi)有很好地適應(yīng)社會(huì)實(shí)際需要。

因此，我們借鑒德國(guó)職業(yè)教育的成功經(jīng)驗(yàn)，以“熟練掌握崗位技能、專(zhuān)業(yè)技能”為教學(xué)主線，把“能夠勝任企業(yè)崗位要求”作為教學(xué)工作的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，依據(jù)“以能力為根本，以就業(yè)為導(dǎo)向”的宗旨，以企業(yè)的實(shí)際“工作過(guò)程”為導(dǎo)向，設(shè)計(jì)出反映真實(shí)工作過(guò)程的教學(xué)過(guò)程，真正實(shí)現(xiàn)學(xué)校教育與用人單位就業(yè)崗位的“零距離”對(duì)接。

本專(zhuān)業(yè)培養(yǎng)目標(biāo)

房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、投資、經(jīng)營(yíng)、管理與服務(wù)的行業(yè)，是我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)。在我國(guó)加快城市化進(jìn)程的總體方針下，更有著舉足輕重的作用。因此，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專(zhuān)業(yè)培養(yǎng)的是能適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，系統(tǒng)掌握房產(chǎn)、地產(chǎn)和房地產(chǎn)服務(wù)經(jīng)營(yíng)與管理的基本理論知識(shí)和專(zhuān)業(yè)操作技能，熟悉國(guó)家房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)，在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理部門(mén)與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)從事行政、經(jīng)營(yíng)、管理、策劃、業(yè)務(wù)和顧問(wèn)等工作的高級(jí)技能型人才。具體來(lái)說(shuō)，該專(zhuān)業(yè)培養(yǎng)出來(lái)的畢業(yè)生應(yīng)該具備以下幾點(diǎn)專(zhuān)業(yè)能力：（1）房地產(chǎn)法律、法規(guī)及其相關(guān)法律、法規(guī)運(yùn)用的能力；（2）房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃、風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析的能力；（3）房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分、定位、競(jìng)爭(zhēng)者識(shí)別的能力；（4）房地產(chǎn)租售接待、談判的能力；（5）辦理土地出讓或劃撥手續(xù)、組織招投標(biāo)、簽訂合同、辦證服務(wù)、代辦按揭貸款的能力；（6）撰寫(xiě)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的能力；（7）公關(guān)、危機(jī)處理的能力。

本專(zhuān)業(yè)的教學(xué)現(xiàn)狀

在現(xiàn)階段，雖然本專(zhuān)業(yè)已經(jīng)設(shè)置了《公共關(guān)系與禮儀》、《房地產(chǎn)法規(guī)》、《房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)》、《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)》、《房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)》、《房地產(chǎn)金融》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)》、《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》等多門(mén)專(zhuān)業(yè)課程，但是，由于理論教學(xué)的局限性，畢業(yè)生只能縱向掌握每門(mén)課程獨(dú)立的知識(shí)體系，而不能橫向?qū)⒍嚅T(mén)課程進(jìn)行綜合運(yùn)用，完成實(shí)際工作中的任務(wù)。例如，在新建商品房租售的工作過(guò)程中，畢業(yè)生只能縱向、單一地運(yùn)用《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)》課程中的相關(guān)知識(shí)去完成工作。殊不知，該項(xiàng)工作過(guò)程需要橫向、綜合地運(yùn)用《公共關(guān)系與禮儀》、《房地產(chǎn)法規(guī)》、《房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)》、《房地產(chǎn)金融》、《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》等多門(mén)課程的相關(guān)知識(shí)。因此，為了彌補(bǔ)課堂內(nèi)理論教學(xué)的缺陷，我們要開(kāi)發(fā)新的教學(xué)模式，縮短畢業(yè)生的上崗時(shí)間。

本專(zhuān)業(yè)綜合性職業(yè)技能訓(xùn)練的開(kāi)發(fā)

（一）開(kāi)發(fā)依據(jù)

本專(zhuān)業(yè)的畢業(yè)生主要就業(yè)于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和租售流程的各個(gè)環(huán)節(jié)中。該流程包括可行性研究、項(xiàng)目策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招投標(biāo)準(zhǔn)備、項(xiàng)目施工、竣工驗(yàn)收、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃、項(xiàng)目銷(xiāo)售、交房、房屋使用、房屋租售等環(huán)節(jié)。

從專(zhuān)業(yè)培養(yǎng)目標(biāo)出發(fā)，為了能使本專(zhuān)業(yè)的學(xué)生鞏固所學(xué)的專(zhuān)業(yè)技能，提高橫向綜合運(yùn)用所學(xué)理論的能力，增強(qiáng)動(dòng)手能力，更好地接受企業(yè)文化，我們開(kāi)發(fā)了以該流程“工作過(guò)程”為導(dǎo)向的綜合性職業(yè)技能訓(xùn)練。

（二）訓(xùn)練目標(biāo)

該流程“工作過(guò)程”緊貼工作實(shí)際，讓學(xué)生在就業(yè)前就能比較真實(shí)地接觸到各種工作場(chǎng)景。通過(guò)真實(shí)工作場(chǎng)景的模擬，學(xué)生不僅掌握資料搜集、數(shù)據(jù)分析、禮儀接待、危機(jī)處理等基本技能，還可以加強(qiáng)房地產(chǎn)法規(guī)運(yùn)用、房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分定位、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析、辦理土地出讓或劃撥手續(xù)、組織招投標(biāo)、簽訂合同、辦證服務(wù)、撰寫(xiě)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告等職業(yè)技能。

在訓(xùn)練過(guò)程中，學(xué)生可以橫向綜合已學(xué)理論知識(shí)，將理論與實(shí)際有機(jī)結(jié)合，有效提高專(zhuān)業(yè)技能，為其自身就業(yè)條件增加砝碼。也可以使用人單位迅速將應(yīng)屆畢業(yè)生安排到房地產(chǎn)投資策劃、房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、物業(yè)服務(wù)等實(shí)際工作崗位上，縮短企業(yè)對(duì)新進(jìn)員工的培訓(xùn)周期。轉(zhuǎn)貼于

（三）訓(xùn)練內(nèi)容

與課堂教學(xué)知識(shí)點(diǎn)結(jié)合訓(xùn)練以完成實(shí)際工作任務(wù)為出發(fā)點(diǎn)，把各門(mén)專(zhuān)業(yè)課程之間相對(duì)獨(dú)立的理論知識(shí)體系打破，將各個(gè)知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行橫向綜合，并與房地產(chǎn)市場(chǎng)第一線的崗位工作緊密結(jié)合，以“職業(yè)技術(shù)優(yōu)先”、“動(dòng)手能力優(yōu)先”為指導(dǎo)思想，重點(diǎn)培養(yǎng)學(xué)生的實(shí)際動(dòng)手操作能力。

以模塊為單位進(jìn)行劃分訓(xùn)練是以多個(gè)模塊為內(nèi)容依次展開(kāi)的。模塊設(shè)計(jì)是以房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、租售流程“工作過(guò)程”中相關(guān)環(huán)節(jié)所對(duì)應(yīng)的崗位工作為導(dǎo)向進(jìn)行的，分為房地產(chǎn)投資策劃、房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、物業(yè)服務(wù)等五個(gè)模塊。每個(gè)模塊均涉及了“工作過(guò)程”中的相應(yīng)環(huán)節(jié)，五個(gè)模塊包含了“工作過(guò)程”的所有環(huán)節(jié)。

（1）房地產(chǎn)投資策劃模塊。該模塊由可行性研究、項(xiàng)目策劃等環(huán)節(jié)組成，依據(jù)各個(gè)環(huán)節(jié)的典型工作過(guò)程設(shè)計(jì)了設(shè)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查方案、撰寫(xiě)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告、編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)等綜合訓(xùn)練項(xiàng)目。通過(guò)這些項(xiàng)目的綜合訓(xùn)練，可以加強(qiáng)學(xué)生的房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分、房地產(chǎn)市場(chǎng)定位、房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)者識(shí)別、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃等職業(yè)技能，可以讓畢業(yè)生在房地產(chǎn)投資策劃崗位上從事房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究、房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃等典型工作。

（2）房地產(chǎn)估價(jià)模塊。該模塊由規(guī)劃設(shè)計(jì)、招投標(biāo)準(zhǔn)備、房屋使用、房屋租賃等環(huán)節(jié)組成，依據(jù)各個(gè)環(huán)節(jié)的典型工作過(guò)程設(shè)計(jì)了模擬房地產(chǎn)估價(jià)等綜合訓(xùn)練項(xiàng)目。通過(guò)這些項(xiàng)目的綜合訓(xùn)練，可以加強(qiáng)學(xué)生搜集資料、實(shí)地勘察、分析數(shù)據(jù)、選擇估價(jià)方法、撰寫(xiě)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告等職業(yè)技能，可以讓畢業(yè)生在房地產(chǎn)估價(jià)崗位上從事房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估等典型工作。

（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模塊。該模塊由項(xiàng)目策劃、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃等環(huán)節(jié)組成，依據(jù)各個(gè)環(huán)節(jié)的典型工作過(guò)程設(shè)計(jì)了模擬辦理土地出讓或劃撥手續(xù)、模擬建設(shè)工程招投標(biāo)、模擬租售接待、模擬租售談判等綜合訓(xùn)練項(xiàng)目。通過(guò)這些項(xiàng)目的綜合訓(xùn)練，可以加強(qiáng)學(xué)生房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)運(yùn)用、辦理土地出讓或劃撥手續(xù)、組織招投標(biāo)、租售接待、租售談判等職業(yè)技能，可以讓畢業(yè)生在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)崗位上從事土地取得、建設(shè)工程招標(biāo)、新建商品房租售等典型工作。

（4）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)模塊。該模塊由項(xiàng)目銷(xiāo)售、房屋租售等環(huán)節(jié)組成，依據(jù)各個(gè)環(huán)節(jié)的典型工作過(guò)程設(shè)計(jì)了模擬簽訂合同、模擬辦證服務(wù)、模擬辦理貸款手續(xù)等綜合訓(xùn)練項(xiàng)目。通過(guò)這些項(xiàng)目的綜合訓(xùn)練，可以加強(qiáng)學(xué)生房地產(chǎn)法規(guī)運(yùn)用、公關(guān)、危機(jī)處理、簽訂合同、辦證服務(wù)、代辦按揭貸款等職業(yè)技能，可以讓畢業(yè)生在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)崗位上從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)等典型工作。

（5）物業(yè)服務(wù)模塊。該模塊由交房、房屋使用等環(huán)節(jié)組成，依據(jù)各個(gè)環(huán)節(jié)的典型工作過(guò)程設(shè)計(jì)了模擬小區(qū)入住辦理等綜合訓(xùn)練項(xiàng)目。通過(guò)這些項(xiàng)目的綜合訓(xùn)練，可以加強(qiáng)學(xué)生房地產(chǎn)法規(guī)運(yùn)用、危機(jī)處理等職業(yè)技能，可以讓畢業(yè)生在物業(yè)服務(wù)崗位上從事前期介入驗(yàn)收服務(wù)、入住服務(wù)、使用期物業(yè)服務(wù)等典型工作。

以“工作過(guò)程”為導(dǎo)向的教學(xué)模式將學(xué)生作為學(xué)習(xí)行動(dòng)的主體，以職業(yè)技能作為學(xué)習(xí)元素，在基于職業(yè)活動(dòng)的學(xué)習(xí)情境中打破傳統(tǒng)的理論體系，將知識(shí)點(diǎn)重新橫向整合，以有效完成相關(guān)崗位的典型工作為最終目的。

以“工作過(guò)程”為導(dǎo)向開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專(zhuān)業(yè)綜合職業(yè)技能訓(xùn)練項(xiàng)目，以“夠用、管用”為指導(dǎo)思想，緊貼市場(chǎng)，緊貼實(shí)際。通過(guò)這種綜合性的職業(yè)技能訓(xùn)練，可以使學(xué)生成為市場(chǎng)上需要的、搶手的、有一技之長(zhǎng)的高素質(zhì)技術(shù)應(yīng)用型專(zhuān)業(yè)人才，而不是那些基礎(chǔ)知識(shí)扎實(shí)、但畢業(yè)后仍需進(jìn)行較長(zhǎng)時(shí)間職業(yè)培訓(xùn)和再教育后才能勝任工作的畢業(yè)生。

篇7

［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)投資信托基金；房地產(chǎn)融資；發(fā)展對(duì)策

1 房地產(chǎn)投資信托基金(REiTs)及其特點(diǎn)

房地產(chǎn)投資信托基金(Real Estate Investment Trusts，REITs)，即房地產(chǎn)投資信托，是一種采取公司或者信托(契約)基金的組織形式，以發(fā)行收益憑證(股票或收益憑證)的方式將多個(gè)投資者的資金集中起來(lái)，由專(zhuān)門(mén)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，收購(gòu)持有房地產(chǎn)(一般為收益性房地產(chǎn))或者為房地產(chǎn)進(jìn)行融資，通過(guò)多元化的投資選擇各種不同的房地產(chǎn)證券、項(xiàng)目和業(yè)務(wù)進(jìn)行組合投資，并將投資綜合收益按比例分配給投資者，共同分享房地產(chǎn)投資收益的一種信托方式。REITs在香港被譯為“房地產(chǎn)基金”，在臺(tái)灣譯成“不動(dòng)產(chǎn)投資信托”，而中國(guó)大陸一般譯為“房地產(chǎn)投資信托基金”。房地產(chǎn)投資信托基金在西方國(guó)家的稱(chēng)謂也不盡相同，在美國(guó)等大多數(shù)國(guó)家直接稱(chēng)為REITs，但在英國(guó)和亞洲一些國(guó)家稱(chēng)為房地產(chǎn)投資基金(Property Investment Fund，PIF)。

作為一種投融資工具，REITs具有多元化組合投資分散風(fēng)險(xiǎn)、專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)管理、快速匯集資金、可隨時(shí)買(mǎi)賣(mài)贖回，流動(dòng)性強(qiáng)的特點(diǎn)，在多數(shù)國(guó)家還有專(zhuān)項(xiàng)法律規(guī)定的稅收優(yōu)惠。由于參與主體多元化，其法律關(guān)系也相對(duì)復(fù)雜。

2 我國(guó)房地產(chǎn)投資基金發(fā)展面臨的問(wèn)題

第一，理論體系不夠完善。REITs是通過(guò)在證券市場(chǎng)公開(kāi)發(fā)行收益憑證募集資金作為投資資金來(lái)源的，該收益憑證是要按股票交易法則可以在證券市場(chǎng)公開(kāi)交易和流通的，這就需要給該憑證一個(gè)交易價(jià)格。相對(duì)于證券產(chǎn)品價(jià)格定價(jià)理論，REITs的定價(jià)要復(fù)雜得多，傳統(tǒng)的資產(chǎn)評(píng)估方法顯然是不能滿(mǎn)足REITs資產(chǎn)定價(jià)的需要。盡管?chē)?guó)外有相關(guān)定價(jià)理論可以借鑒，但國(guó)外成熟市場(chǎng)和國(guó)內(nèi)非成熟市場(chǎng)的差別將使得直接套用國(guó)外的定價(jià)方法會(huì)產(chǎn)生“橘生于淮北則為枳”的后果。

第二，運(yùn)行管理中的道德風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資基金在組織體系上，由基金持有人、基金組織人、基金管理人、基金托管人等通過(guò)信托關(guān)系構(gòu)成一個(gè)有機(jī)的組織系統(tǒng)，運(yùn)用資產(chǎn)托管機(jī)制來(lái)制約信托資產(chǎn)運(yùn)作的關(guān)系，構(gòu)成了投資基金信托關(guān)系中的一個(gè)基本特點(diǎn)。在投資者認(rèn)購(gòu)REITs之后，以信托方式將資金交由REITs管理人進(jìn)行運(yùn)作，這就形成了一種委托—關(guān)系。在這種關(guān)系下，由于投資者和經(jīng)理人并不具有相同的利益，而且投資者無(wú)法時(shí)刻觀察經(jīng)理人的投資行為，因而經(jīng)理人可能從事與投資者利益相沖突的投資行為，便產(chǎn)生了其中的道德風(fēng)險(xiǎn)。

第三，法律法規(guī)不完善。缺乏相關(guān)法律的保障是發(fā)展我國(guó)房地產(chǎn)投資基金最明顯的障礙之一。《投資基金法》將非證券化的投資基金內(nèi)容從中剔除后，變成了《證券投資基金法》，此外私募基金合法化的問(wèn)題，給房地產(chǎn)投資基金的規(guī)范和系統(tǒng)發(fā)起帶來(lái)了不確定性。同時(shí)還要面對(duì)資金的進(jìn)入和退出通道、投入和產(chǎn)出的方式、時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)等問(wèn)題，這些都需要法律和法規(guī)的配套支持。

第四，缺乏專(zhuān)業(yè)的復(fù)合型人才。發(fā)展REITs需要一批既精通房地產(chǎn)又熟悉金融的復(fù)合型人才。REITs的運(yùn)作需要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有戰(zhàn)略眼光，能夠?qū)ふ业胶线m的房地產(chǎn)項(xiàng)目，并進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)作來(lái)保證項(xiàng)目未來(lái)穩(wěn)定的收益。同時(shí)，REITs的運(yùn)作人還需要具備基金、投資銀行以及財(cái)務(wù)等專(zhuān)業(yè)理論知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。只有將房地產(chǎn)和金融兩者結(jié)合起來(lái)，才能較好地運(yùn)作REITs，保證REITs的收益率和長(zhǎng)期增長(zhǎng)率。而目前我國(guó)這方面的復(fù)合型專(zhuān)業(yè)人才比較匱乏，一般只是精通房地產(chǎn)或者金融一個(gè)領(lǐng)域，這使得我國(guó)發(fā)展REITs的人才支持不足。

第五，信用體系建設(shè)不完善。我國(guó)目前沒(méi)有建立全面的征信體系，信用環(huán)境較差。REITs本身包含多種風(fēng)險(xiǎn)，包括政策風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、信息不對(duì)稱(chēng)風(fēng)險(xiǎn)等。這些風(fēng)險(xiǎn)都會(huì)影響REITs的收益以及投資者利益，甚至影響房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)的穩(wěn)定。而目前我國(guó)風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制不健全，表現(xiàn)為：風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制較差，沒(méi)有完整的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系與警戒模型；與風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)的信息披露機(jī)制不健全，對(duì)未來(lái)可能風(fēng)險(xiǎn)的披露工作也沒(méi)有完全展開(kāi)；作為風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控人的獨(dú)立董事制度不完善，即使設(shè)立了獨(dú)立董事，但是其作用也沒(méi)有較好地發(fā)揮，基本上形同虛設(shè)。 轉(zhuǎn)貼于

3 針對(duì)我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資基金的對(duì)策建議

第一，加大立法力度，為REITs的發(fā)展提供良好的法制環(huán)境。建議設(shè)立REITs專(zhuān)項(xiàng)法律，調(diào)整《公司法》、《信托法》及《證券法》，制定專(zhuān)門(mén)針對(duì)投資基金發(fā)展的《產(chǎn)業(yè)投資基金法》、《投資公司法》、《投資顧問(wèn)法》等法規(guī)，細(xì)定信托業(yè)務(wù)操作過(guò)程中一整套詳細(xì)規(guī)則，如投資方向的限制、投資比例的限制、投資資格的審定、投資比例的確認(rèn)等，也可以先制定具體實(shí)施細(xì)則，在進(jìn)行REITs試點(diǎn)之后，根據(jù)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)修改細(xì)則，然后將其納入法律體系，從而規(guī)范REITs的發(fā)展，也為廣大投資者提供有效的法律保護(hù)環(huán)境。

第二，建立良好的金融市場(chǎng)環(huán)境，為REiTs提供良好的發(fā)展平臺(tái)。房地產(chǎn)投資基金本質(zhì)上是一種投融資金融工具，因此金融市場(chǎng)的發(fā)展程度是REITs發(fā)展的重要限制因素之一。我國(guó)金融市場(chǎng)尚不完善，其中房地產(chǎn)金融市場(chǎng)存在結(jié)構(gòu)性失衡，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新還處在一個(gè)較低的水平，這也是導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資渠道單一的一個(gè)重要原因，因此，大力發(fā)展我國(guó)的基金市場(chǎng)，加強(qiáng)金融創(chuàng)新，對(duì)于我國(guó)REITs的發(fā)展大有裨益。

第三，建立相關(guān)的教育體系，培養(yǎng)合格的專(zhuān)業(yè)人才。通過(guò)在各大高校建立房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)等學(xué)習(xí)相關(guān)知識(shí)的基礎(chǔ)教育，以及在房地產(chǎn)領(lǐng)域的實(shí)踐教育，培養(yǎng)既有房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，又有經(jīng)濟(jì)與金融學(xué)的分析和研究能力，同時(shí)還具備大量的房地產(chǎn)和金融法律知識(shí)，熟悉房地產(chǎn)領(lǐng)域的市場(chǎng)調(diào)研、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、營(yíng)銷(xiāo)策劃和物業(yè)管理等各方面知識(shí)的專(zhuān)業(yè)人才。同時(shí)，也需要加大對(duì)專(zhuān)業(yè)的律師、理財(cái)師、會(huì)計(jì)師、資產(chǎn)評(píng)估師以及審計(jì)師的培養(yǎng)。

第四，加強(qiáng)外部監(jiān)管。有效的金融監(jiān)管可以促進(jìn)金融安全與穩(wěn)定，更好地保護(hù)投資者的利益。我國(guó)發(fā)展REITs需要加強(qiáng)外部監(jiān)管?？山梃b證券投資基金業(yè)監(jiān)管的經(jīng)驗(yàn)，采取以“政府嚴(yán)格管理模式”為主的監(jiān)管模式，加強(qiáng)對(duì)信托機(jī)構(gòu)的監(jiān)管、對(duì)信托人員的監(jiān)管、對(duì)信托業(yè)務(wù)的監(jiān)管，使REITs的操作更加透明，信息披露更加及時(shí)，從而為房地產(chǎn)基金市場(chǎng)提供一個(gè)良好的發(fā)展環(huán)境。首先，完善外部監(jiān)管機(jī)制。對(duì)于信托機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，應(yīng)該由以市場(chǎng)準(zhǔn)入為核心的監(jiān)管轉(zhuǎn)變?yōu)橐詸C(jī)制為核心的監(jiān)管，將內(nèi)部控制和治理結(jié)構(gòu)的完善作為監(jiān)管重點(diǎn)；對(duì)信托人員，要加強(qiáng)行業(yè)從業(yè)資格的管理以及高級(jí)管理人員的資格管理。其次，增強(qiáng)行業(yè)自律機(jī)制。包括個(gè)體自律以及行業(yè)自律。即要求每家信托投資公司加強(qiáng)自身管理以及行業(yè)間各家公司之間加強(qiáng)溝通與監(jiān)督。最后，引入委托人和受益人監(jiān)督機(jī)制。委托人、受益人有權(quán)向信托投資公司了解信托財(cái)產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)與管理狀況，并要求公司做出說(shuō)明。信托公司若違反信托目的運(yùn)作信托財(cái)產(chǎn)，則委托人有權(quán)解除信托合同。

篇8

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；工程項(xiàng)目；管理措施

由于房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)的周期較長(zhǎng)、金額投資大以及風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一直都是一項(xiàng)比較復(fù)雜的系統(tǒng)工程。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商作為項(xiàng)目的管理主體就要對(duì)整個(gè)工程建設(shè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的管理措施對(duì)工程的項(xiàng)目建設(shè)是否有效，與房地產(chǎn)的產(chǎn)品質(zhì)量和收獲利潤(rùn)密切相關(guān)。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中工程管理現(xiàn)狀

目前房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中主要有四種管理方式，即部門(mén)制、公司制、事業(yè)部制以及專(zhuān)業(yè)管理，其中以部門(mén)制度的項(xiàng)目管理方式最為普遍，但在當(dāng)前的形勢(shì)下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目的管理的形式并不是很樂(lè)觀。

1. 對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的中風(fēng)險(xiǎn)管理的不足

首先是政治風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)內(nèi)外政治環(huán)境的變化決定著相關(guān)投資的走向。其次是環(huán)保風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目工程中所涉及到的噪音等相關(guān)環(huán)境污染也是具有一定風(fēng)險(xiǎn)的。還有金融風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)家的貨幣政策以及國(guó)際金融風(fēng)暴都會(huì)帶來(lái)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)，這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中必須謹(jǐn)慎主義的風(fēng)險(xiǎn)。隨著建筑市場(chǎng)的擴(kuò)展，建筑市場(chǎng)的供求關(guān)系的不穩(wěn)定以及相關(guān)設(shè)備的資源短缺，也會(huì)給市場(chǎng)帶來(lái)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。信用風(fēng)險(xiǎn)涉及到開(kāi)發(fā)商和承包商，更牽涉到房地產(chǎn)產(chǎn)品的利潤(rùn)收益，也是任何房地產(chǎn)產(chǎn)商需要關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)。接著是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，如果房地產(chǎn)企業(yè)面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，很有可能會(huì)導(dǎo)致資金的周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問(wèn)題，甚至導(dǎo)致破產(chǎn)。最后，如果由于企業(yè)管理方面而對(duì)房地產(chǎn)的工程管理造成損失，即被稱(chēng)之為經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。然而大部分的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)上述的風(fēng)險(xiǎn)并不能很好地進(jìn)行管理與規(guī)避，經(jīng)常會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程中的質(zhì)量難以得到保障，也致使工程的造價(jià)增高。

2. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理問(wèn)題

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的各個(gè)階段無(wú)不涉及到工程的造價(jià)，從房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的決策階段、施工階段以及最后的竣工階段，所以對(duì)于竭盡減少開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本有著很重要的意義。在決策的階段，如果出現(xiàn)錯(cuò)誤型的決策，就會(huì)大致房產(chǎn)工程項(xiàng)目投資的增多。在招投標(biāo)過(guò)程中，有很多企業(yè)過(guò)于注重造價(jià)方面，卻忽略了在工程建設(shè)中的實(shí)際問(wèn)題，致使在實(shí)際的施工階段，施工進(jìn)程無(wú)法得到很好地保證，間接地增加了工程投資的成本，最終影響房地產(chǎn)投資的收益。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理措施策劃的主要內(nèi)容

1. 確定項(xiàng)目工程管理的組織架構(gòu)

項(xiàng)目管理的組織架構(gòu)是指一個(gè)項(xiàng)目?jī)?nèi)各組成要素以及它們之間的相互關(guān)系，

主要涉及到項(xiàng)目的各單位構(gòu)成、職能設(shè)置和權(quán)責(zé)關(guān)系等，由此可見(jiàn)，組織架構(gòu)是整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施的根本所在。在建設(shè)項(xiàng)目的工程管理中，線性組織架構(gòu)是一種較為常見(jiàn)的模式。從項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程階段，可將項(xiàng)目中工程的實(shí)施分為策劃階段和決策階段，工程項(xiàng)目前期階段（主要為報(bào)建、報(bào)批工作）、工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段、工程項(xiàng)目招標(biāo)階段、工程項(xiàng)目施工階段、工程項(xiàng)目竣工驗(yàn)收和總結(jié)評(píng)價(jià)階段。

2. 項(xiàng)目合同以及項(xiàng)目管理目標(biāo)的分解

首先，從市場(chǎng)的角度來(lái)看，工程項(xiàng)目的管理是一種特殊的交易活動(dòng)的管理，涵蓋于整個(gè)工程項(xiàng)目過(guò)程，而且，在此過(guò)程中有大量不同種類(lèi)的合同，因此有必要將合同進(jìn)行分解，同時(shí)也有助于合同的履行，并配合工程項(xiàng)目的實(shí)施。其次，

在項(xiàng)目管理策劃中，應(yīng)制定項(xiàng)目的總控制目標(biāo)，包括投資、進(jìn)度、質(zhì)量、安全等控制目標(biāo)，然后在將這些整體目標(biāo)進(jìn)行分解，分解成各個(gè)易于具體執(zhí)行的組成部分，通過(guò)各種有針對(duì)性的技術(shù)、組織和管理措施，來(lái)確保各個(gè)分解目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的整體目標(biāo)。

3. 總控計(jì)劃的策劃

在國(guó)內(nèi)許多大型項(xiàng)目的建設(shè)中，工程項(xiàng)目的完成進(jìn)度始終是一個(gè)主要的矛盾，而只有做好項(xiàng)目工程的總控，才能解決這個(gè)矛盾。顧名思義，工程項(xiàng)目的總控計(jì)劃就是對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度的總體策劃，是保證工程順利按預(yù)期完成的前提。在編制總控計(jì)劃時(shí)建議使用網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù)進(jìn)行編制，這樣可以掌握和控制項(xiàng)目進(jìn)度，及時(shí)發(fā)現(xiàn)偏差并采取措施進(jìn)行整改，同時(shí)按照工程的建設(shè)程序和各個(gè)項(xiàng)目目標(biāo)的關(guān)系進(jìn)行策劃，很好地實(shí)現(xiàn)總控計(jì)劃。

4. 各個(gè)項(xiàng)目溝通程序制度的設(shè)定

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，各個(gè)工程部門(mén)有不同的管理層次和單位，為了順利的進(jìn)行項(xiàng)目中的工程管理，就要有效地讓彼此之間進(jìn)行溝通。例如，及時(shí)恰當(dāng)?shù)乃鸭鞑ゲ?chǔ)存最終的項(xiàng)目工程信息，都是涵蓋于項(xiàng)目溝通管理的范圍之內(nèi)。這是各個(gè)項(xiàng)目部門(mén)取得成功的關(guān)鍵聯(lián)系。因此，設(shè)定一套有效地溝通程序制度來(lái)便于項(xiàng)目各方的溝通是很必要的。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目管理優(yōu)化措施

1.加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理

風(fēng)險(xiǎn)防御是指通過(guò)某些特定的技術(shù)管理方法來(lái)規(guī)避相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，以此來(lái)減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)的潛在性損失，盡可能的維護(hù)房地產(chǎn)投資商的利益。風(fēng)險(xiǎn)防御的方式種一般有以下兩種，首先是風(fēng)險(xiǎn)回避，當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)超過(guò)投資商的底線時(shí)，就要采取放棄投資決策等相關(guān)措施，這樣就能有效地避開(kāi)相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。但是風(fēng)險(xiǎn)回避這種方式過(guò)于消極，因?yàn)椴捎昧诉@種手段，必定會(huì)使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不能獲得任何可能的利潤(rùn)。另一種就是風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，通過(guò)運(yùn)用一定的防范措施，將某種特定的風(fēng)險(xiǎn)的形式進(jìn)行轉(zhuǎn)變。這種方式在當(dāng)前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程管理中是應(yīng)用較為廣泛的。

2.完善項(xiàng)目投資成本的管理

任何房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的投資方都會(huì)重點(diǎn)關(guān)注于項(xiàng)目的成本管理。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工程中，必須加強(qiáng)整個(gè)過(guò)程的成本管理，從決策出發(fā)，再控制設(shè)計(jì)中的造價(jià)，在施工中全面實(shí)行策劃階段以及決策階段中的造價(jià)管理方式，以工程的周期成本最低為原則，進(jìn)行工程項(xiàng)目成本的控制。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的各個(gè)階段的成本控制中，按照成本影響因子的程度大小來(lái)選取相關(guān)比例的措施來(lái)控制項(xiàng)目成本，不能因?yàn)橹蛔⒅爻杀镜墓?jié)省而忽略了整個(gè)項(xiàng)目中的重點(diǎn)控制的相關(guān)內(nèi)容。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的任一階段，都要把握好成本的關(guān)鍵因素，全面把握效益的成本。

3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中工程質(zhì)量的管理

房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品不同于其他行業(yè)的產(chǎn)品，工業(yè)產(chǎn)品屬于流水線式的生產(chǎn)，并沒(méi)有太多影響質(zhì)量的因素，所以產(chǎn)品質(zhì)量也較為穩(wěn)定；而相對(duì)來(lái)講，影響房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量的因素卻有很多，例如人員、機(jī)械設(shè)備、施工方式以及施工環(huán)境等都會(huì)對(duì)建筑產(chǎn)品的質(zhì)量有所影響，所以，房地產(chǎn)公司需要通過(guò)完善的工程質(zhì)量管理來(lái)保障項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施的質(zhì)量。此外，項(xiàng)目工程的建設(shè)管理涉及到多種學(xué)科，如建筑、結(jié)構(gòu)、電氣、造價(jià)、管理學(xué)等等，同時(shí)需要與很多單位進(jìn)行合作，并且需要具有對(duì)新型建材和施工工藝的學(xué)習(xí)、接受、應(yīng)用的能力的人才。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的工程管理范疇比施工、監(jiān)理等企業(yè)所涉及的內(nèi)容還要廣泛，考慮問(wèn)題要更深入，因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)注意項(xiàng)目工程的管理團(tuán)隊(duì)的建設(shè)，使得素質(zhì)得到保證，同時(shí)，這也是項(xiàng)目管理成敗的基礎(chǔ)。

總結(jié)：

由于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，需要全方位的進(jìn)行整個(gè)工程的資源的有效分配、整合以及管理，加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的工程管理是非常必要的。良好的工程管理措施，可以使房地產(chǎn)商更加科學(xué)的把握市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的走向，減少或避免建設(shè)資金的流失，最大限度地提高建設(shè)資金的投資效益，在一定程度上，也可以使工程的各個(gè)實(shí)施階段和環(huán)節(jié)很好的進(jìn)行銜接，保證工程項(xiàng)目的順利實(shí)施與進(jìn)行。

參考文獻(xiàn)

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篇9

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)信貸防范

金融業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中一個(gè)十分重要的行業(yè)，通過(guò)它的融資和支持功能，一直產(chǎn)生著加速各行各業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的巨大作用。房地產(chǎn)業(yè)目前是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)重要的支柱產(chǎn)業(yè)。它的發(fā)展，對(duì)于發(fā)展經(jīng)濟(jì)和提高生活，拉動(dòng)相關(guān)行業(yè)發(fā)展，擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，都產(chǎn)生著極為重要的作用。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)的發(fā)展離不開(kāi)金融業(yè)的支持和投入，而房地產(chǎn)業(yè)存在著資金需求量大和自我積累有限的局限性，給金融投資帶來(lái)巨大風(fēng)險(xiǎn)，因此如何規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)，積極促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康地向前發(fā)展將是我國(guó)當(dāng)前十分重要的任務(wù)。

房地產(chǎn)投資現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展已逐步走向理性，但是房地產(chǎn)投資的收益與風(fēng)險(xiǎn)并存。在房地產(chǎn)投資過(guò)程中，政治環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)體制改革風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)制度變革風(fēng)險(xiǎn)、金融政策變化風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)保政策變化風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)等，均對(duì)房地產(chǎn)投資者收益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生巨大的影響，從而給投資者帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要金融業(yè)的支持。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資數(shù)額巨大。投資回收周期較長(zhǎng)。占用的資金及支付的利息多，企業(yè)的自我積累根本不可能保證連續(xù)投入資金的需要，如果沒(méi)有金融支持，企業(yè)就會(huì)發(fā)生資金周轉(zhuǎn)困難甚至發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)。房地產(chǎn)個(gè)人住房消費(fèi)也需要金融業(yè)的大力支持。國(guó)際上房?jī)r(jià)收入比約為三比一至六比一，而我國(guó)這個(gè)比率要更高一些，平均大約為八比一至十二比一，個(gè)別城市有的甚至更高。這意味著，我國(guó)城市一個(gè)家庭要在禁絕一切消費(fèi)的情況下，積累至少8-12年才能買(mǎi)得起一套住房。但是借助于住房消費(fèi)信貸，家庭的積累過(guò)程就會(huì)大大縮短，住房消費(fèi)可以提前實(shí)現(xiàn)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，這無(wú)異于縮短了銷(xiāo)售時(shí)間加快了資金周轉(zhuǎn)，減少了資金占用和利息支付，從而增加了利潤(rùn)。

房地產(chǎn)信貸是金融業(yè)的一項(xiàng)重要內(nèi)容。房地產(chǎn)金融一般可分為開(kāi)發(fā)信貸和消費(fèi)信貸，據(jù)世界各國(guó)統(tǒng)計(jì)，住房金融有兩個(gè)“三七開(kāi)”之說(shuō)，一個(gè)“三七開(kāi)”是國(guó)內(nèi)各項(xiàng)貸款中大約有30%是給房地產(chǎn)業(yè)，另一個(gè)“三七開(kāi)”是房地產(chǎn)業(yè)貸款中的70%是貸給個(gè)人買(mǎi)房的，另外30%是貸給開(kāi)發(fā)商。中國(guó)房地產(chǎn)金融從無(wú)到有，從小到大，發(fā)展十分迅速，而且發(fā)展空間非常大。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和個(gè)人住房消費(fèi)信貸增長(zhǎng)逐年上升。1998年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額為2028.92萬(wàn)元，2003年擴(kuò)大到6657.35億元，是1998年的3.2倍。同時(shí)，個(gè)人住房消費(fèi)信貸也快速增長(zhǎng)。2003年與1998年相比，個(gè)人住房消費(fèi)貸款增加了11353.58億元，增長(zhǎng)了26.64倍。盡管如此，目前我國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展還很不充分，存在著明顯的滯后和不均衡現(xiàn)象。主要表現(xiàn)為：

房地產(chǎn)融資渠道單一，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金過(guò)多依賴(lài)于銀行貸款，使房地產(chǎn)投資的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和融資信用風(fēng)險(xiǎn)集中于商業(yè)銀行。中國(guó)房協(xié)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌把房地產(chǎn)與銀行業(yè)過(guò)去5年緊密合作的時(shí)光比作“蜜月”，他說(shuō)：“我們和銀行之間的這種蜜月太舒服了，所以沒(méi)有想到第三者或其他更多渠道，銀行業(yè)也樂(lè)意為我們服務(wù)，但銀行確實(shí)也因此承擔(dān)了巨大風(fēng)險(xiǎn)?！睋?jù)估算，80％左右的土地購(gòu)置和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金都直接或間接來(lái)自商業(yè)銀行信貸。在目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)資金鏈中，商業(yè)銀行基本參與了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程。通過(guò)住房消費(fèi)貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動(dòng)性貸款和土地儲(chǔ)備貸款等，商業(yè)銀行實(shí)際上直接或間接地承受了房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中各個(gè)環(huán)節(jié)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)。有關(guān)方面資料表明，四大國(guó)有商業(yè)銀行剝離的1.4萬(wàn)億不良資產(chǎn)30%是與房地產(chǎn)相關(guān)。

房地產(chǎn)金融市場(chǎng)結(jié)構(gòu)單一，沒(méi)有形成完整的房地產(chǎn)金融體系。缺乏多層次的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)機(jī)構(gòu)體系，缺乏多元化、規(guī)范化的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系，缺乏獨(dú)立、有效的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中介服務(wù)體系，沒(méi)有形成完備的房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)，尚未建立房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)。據(jù)央行研究局的報(bào)告，2002年房地產(chǎn)上市公司的股權(quán)融資占全部房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源不足0.5%；房地產(chǎn)債券融資所占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源中的比重也由1999年的0.21%，下降到2002年的不足0.01%；近年來(lái)，房地產(chǎn)資金信托較為活躍，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2003年上半年推出的房地產(chǎn)資金信托計(jì)劃也不過(guò)20億元，微乎其微。房地產(chǎn)信托起源于美國(guó)20世紀(jì)60年代，經(jīng)歷了迅速發(fā)展、衰落、復(fù)蘇、穩(wěn)定發(fā)展的過(guò)程，現(xiàn)在美國(guó)大約有300個(gè)房地產(chǎn)投資信托，他們的總資產(chǎn)超過(guò)3000億美元，大約2/3在國(guó)家級(jí)的股票交易所上市，已成為美國(guó)房地產(chǎn)證券化的主要形式。由于其在產(chǎn)權(quán)、資本、經(jīng)營(yíng)上具有的優(yōu)勢(shì)，其發(fā)展已為世人所矚目，英國(guó)、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家也紛紛效仿。

對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的監(jiān)管和調(diào)控機(jī)制還很不完善。目前，我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的法規(guī)建設(shè)相對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展而言還是相當(dāng)滯后的，除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立和資金運(yùn)用規(guī)定外，還沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的房地產(chǎn)金融監(jiān)管框架，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也有待制訂。

我國(guó)個(gè)人征信系統(tǒng)尚未建立，商業(yè)銀行難以對(duì)貸款人的貸款行為和資信狀況進(jìn)行充分嚴(yán)格的調(diào)查監(jiān)控，個(gè)人住房消費(fèi)信貸的發(fā)展可能存在違約風(fēng)險(xiǎn)。目前，中國(guó)商業(yè)性個(gè)人住房貸款不良貸款率不到0.5％，住房公積金個(gè)人住房貸款的不良貸款率僅為0.24％，這對(duì)改善銀行資產(chǎn)質(zhì)量起到了十分重要的作用。但按照國(guó)際慣例，個(gè)人房貸的風(fēng)險(xiǎn)暴露期通常為3年到8年，而中國(guó)的個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)是最近3年才開(kāi)始發(fā)展起來(lái)的。一般來(lái)講，個(gè)人信貸業(yè)務(wù)會(huì)給銀行帶來(lái)以下風(fēng)險(xiǎn)：一是信用風(fēng)險(xiǎn)，即借款人由于某種原因（如失業(yè)或突發(fā)事件）而不能按期足額償還銀行貸款的情況；二是流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，即由于銀行資金過(guò)度集中投放于期限較長(zhǎng)的個(gè)人房貸業(yè)務(wù)，從而使商業(yè)銀行面臨流動(dòng)性危機(jī)；三是操作風(fēng)險(xiǎn)，是指由于不完善或失靈的內(nèi)部程序、人員、系統(tǒng)或外部事件導(dǎo)致?lián)p失的風(fēng)險(xiǎn)；四是利率風(fēng)險(xiǎn)，即由于利率的變化而使商業(yè)銀行遭受損失的情況；五是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，即由于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅下滑，從而波及商業(yè)銀行并給銀行造成損失的情況；六是政策風(fēng)險(xiǎn)，即由于有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)或個(gè)人房貸業(yè)務(wù)相關(guān)政策的出臺(tái)而使商業(yè)銀行受到影響的情況。

銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范措施

政府要增強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的前瞻性和科學(xué)性，改善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督管理，完善調(diào)控手段，提高調(diào)控能力，促使房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定、健康、有序地均衡發(fā)展，防止大起大落，防范房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。為此必須首先加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)工作，完善全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)，建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)體系。通過(guò)全面、準(zhǔn)確、及時(shí)地采集房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中的相關(guān)數(shù)據(jù)，并對(duì)影響市場(chǎng)發(fā)展的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析、公布，政府可以全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地掌握我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控和指導(dǎo)，以實(shí)現(xiàn)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況的預(yù)警和對(duì)房地產(chǎn)投資、消費(fèi)的引導(dǎo)。其次政府要設(shè)計(jì)合理、嚴(yán)密的房地產(chǎn)稅制，引導(dǎo)土地持有者合理提高土地使用效益，抑制土地的過(guò)度投機(jī)。比如對(duì)土地空（閑）置征稅，以鼓勵(lì)持有人積極投資開(kāi)發(fā)，提高囤積投機(jī)的成本；征收土地增值稅，土地增值稅能有效地抑制土地投機(jī)，且能將由社會(huì)引起的土地增值通過(guò)增值稅的形式部分返還給社會(huì)，體現(xiàn)了社會(huì)公正；征收土地保有稅，以刺激土地供給等。

銀監(jiān)會(huì)應(yīng)加快發(fā)揮在社會(huì)信用基礎(chǔ)和市場(chǎng)誠(chéng)信制度建設(shè)中的重要作用，完善監(jiān)管手段，提高監(jiān)管能力，充分發(fā)揮其監(jiān)管作用和服務(wù)功能。激勵(lì)誠(chéng)信行為，促使各經(jīng)濟(jì)主體在日常信用活動(dòng)中養(yǎng)成守信習(xí)慣，彼此建立起互信、互利的信用關(guān)系，確立失信成本遞增的違約制裁機(jī)制，嚴(yán)懲欺騙和違約行為，在全社會(huì)范圍內(nèi)營(yíng)造起誠(chéng)實(shí)守信的氛圍和環(huán)境，促進(jìn)金融穩(wěn)定。

我國(guó)應(yīng)當(dāng)大力發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，形成具有多種金融資產(chǎn)和金融工具的房地產(chǎn)二級(jí)金融市場(chǎng)，以達(dá)到分散銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)的目的。房地產(chǎn)對(duì)于銀行依賴(lài)性過(guò)大，不利于自身發(fā)展，同時(shí)商業(yè)銀行過(guò)度的房地產(chǎn)貸款，有悖于商業(yè)銀行的“三性”原則。因?yàn)樯虡I(yè)銀行的資金主要是吸收社會(huì)存款，投向期限較長(zhǎng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不符合銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性、安全性的要求，容易造成清償危機(jī)，產(chǎn)生金融風(fēng)險(xiǎn)。在成熟規(guī)范的市場(chǎng)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的融資不僅應(yīng)有債權(quán)融資和股權(quán)融資兩種基本形式，在一級(jí)市場(chǎng)以外，還應(yīng)存在著發(fā)達(dá)的證券化二級(jí)市場(chǎng)。在這個(gè)二級(jí)市場(chǎng)上，各種房地產(chǎn)金融工具同時(shí)存在，包括投資基金、信托證券、指數(shù)化證券等等。房地產(chǎn)證券化可以促使房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)專(zhuān)業(yè)化，導(dǎo)致資源的合理配置。

加快住房按揭貸款證券化進(jìn)程，降低銀行按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)。隨著我國(guó)住房商品化加快，個(gè)人住房貸款將迅速增加。當(dāng)?shù)揭欢ㄒ?guī)模時(shí)，商業(yè)銀行會(huì)面臨較大的資金缺口，以及資金來(lái)源的短期性與住房貸款資金需求長(zhǎng)期性矛盾，這無(wú)疑會(huì)帶來(lái)新的金融風(fēng)險(xiǎn)。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，一旦經(jīng)濟(jì)不景氣，呆壞帳比例容易升高，而實(shí)施住房貸款證券化，可以分散該業(yè)務(wù)面臨的金融風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)實(shí)施住房貸款證券化，使整個(gè)住房金融市場(chǎng)與資本市場(chǎng)有機(jī)互動(dòng)，可以擴(kuò)大商業(yè)銀行的融資規(guī)模，同時(shí)還會(huì)帶來(lái)良性的連鎖效應(yīng)，提高銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性、降低銀行開(kāi)展住房貸款業(yè)務(wù)成本。

篇10

房地產(chǎn)公司簡(jiǎn)介范文1

世聯(lián)地產(chǎn)

已成為全國(guó)知名的房地產(chǎn)綜合服務(wù)提供商，業(yè)務(wù)范圍覆蓋房地產(chǎn)銷(xiāo)售、顧問(wèn)策劃、資產(chǎn)服務(wù)、金融服務(wù)及經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。世聯(lián)地產(chǎn)始終依據(jù)客戶(hù)需求和市場(chǎng)變化，不斷創(chuàng)新。下一個(gè)十年，世聯(lián)地產(chǎn)將致力于打造集成服務(wù)領(lǐng)先的房地產(chǎn)綜合服務(wù)平臺(tái)，并憑借本地智慧和全國(guó)共享的知識(shí)平臺(tái)，為客戶(hù)跨地域和細(xì)分市場(chǎng)下的多樣化、精細(xì)化發(fā)展提供強(qiáng)有力的支持!

世聯(lián)地產(chǎn)成立于1993年，是國(guó)內(nèi)最早從事房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)的服務(wù)機(jī)構(gòu)。2007年，世聯(lián)地產(chǎn)整體改制，成立深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)股份有限公司。

截至2013年9月，除西藏、新疆、內(nèi)蒙古、寧夏自治區(qū)及青海、甘肅省外，公司已在全國(guó)設(shè)立并運(yùn)營(yíng)的全資子公司41家、控股子公司3家(不包括子公司投資設(shè)立的三級(jí)子公司)，員工人數(shù)超過(guò)14000人，基本完成顧問(wèn)業(yè)務(wù)的全國(guó)布局。其中業(yè)務(wù)成功布局43個(gè)城市、顧問(wèn)業(yè)務(wù)成功植入16個(gè)分公司。已為全國(guó)200多個(gè)城市的客戶(hù)、超過(guò)5000個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目提供了高品質(zhì)的綜合服務(wù)。

世聯(lián)地產(chǎn)以深圳為總部，分別在珠三角、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海等區(qū)域建立起華南、華東、華北、山東四大業(yè)務(wù)中心，形成“咨詢(xún)+實(shí)施”獨(dú)特的業(yè)務(wù)模式，提供從區(qū)域開(kāi)發(fā)、舊城改造、土地出讓到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售以及二手房租售的綜合服務(wù)，并憑借本地智慧和全國(guó)共享的知識(shí)平臺(tái)。

2014年1月10日，世聯(lián)正式對(duì)外宣告世聯(lián)地產(chǎn)更名“世聯(lián)行”。

房地產(chǎn)公司簡(jiǎn)介范文2

仲量聯(lián)行

仲量聯(lián)行(紐約證交所交易代碼：JLL)是專(zhuān)注于房地產(chǎn)領(lǐng)域的專(zhuān)業(yè)服務(wù)和投資管理公司，致力于為客戶(hù)持有、租用或投資房地產(chǎn)的決策實(shí)現(xiàn)增值。仲量聯(lián)行業(yè)務(wù)遍及全球75個(gè)國(guó)家,擁有逾200個(gè)分公司，2013年度業(yè)務(wù)營(yíng)收約40億美元。2013年仲量聯(lián)行代表客戶(hù)管理或提供外包服務(wù)的物業(yè)總面積逾30億平方英尺，并協(xié)助客戶(hù)完成了價(jià)值990億美元的物業(yè)出售、并購(gòu)和融資交易。仲量聯(lián)行旗下投資管理業(yè)務(wù)分支“領(lǐng)盛投資管理(LaSalle Investment Management)”管理資產(chǎn)總值達(dá)480億美元。

仲量聯(lián)行在亞太地區(qū)開(kāi)展業(yè)務(wù)超過(guò)50年。公司目前在亞太地區(qū)的15個(gè)國(guó)家擁有80個(gè)分公司，員工總數(shù)超過(guò)27,500人。在大中華區(qū)，仲量聯(lián)行目前擁有超過(guò)1,900名專(zhuān)業(yè)人員及12,000名駐廈員工，所提供的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)顧問(wèn)及服務(wù)遍及中國(guó)的80多個(gè)城市。

2014年在馬來(lái)西亞吉隆坡香格里拉大酒店舉行的“國(guó)際物業(yè)獎(jiǎng)”亞太區(qū)頒獎(jiǎng)典禮上，仲量聯(lián)行再度榮膺“中國(guó)最佳房地產(chǎn)咨詢(xún)公司”稱(chēng)號(hào)。此次，除中國(guó)市場(chǎng)外，仲量聯(lián)行還摘取了亞太地區(qū)其他6個(gè)國(guó)家的五星級(jí)“最佳房地產(chǎn)咨詢(xún)公司”獎(jiǎng)項(xiàng)，以及5個(gè)類(lèi)別的“最佳推薦獎(jiǎng)”。

自2011年RCA開(kāi)始此類(lèi)數(shù)據(jù)以來(lái)，仲量聯(lián)行在亞太地區(qū)房地產(chǎn)投資咨詢(xún)顧問(wèn)公司總體排名中一直位居第一，同時(shí)在亞太地區(qū)的辦公樓、工業(yè)地產(chǎn)、酒店和零售地產(chǎn)等細(xì)分市場(chǎng)中也位居榜首。2013年，仲量聯(lián)行資本市場(chǎng)團(tuán)隊(duì)在亞太地區(qū)為總額超過(guò)215億美元的商業(yè)地產(chǎn)投資交易提供了咨詢(xún)服務(wù)，占該地區(qū)的市場(chǎng)份額的36%。

房地產(chǎn)公司簡(jiǎn)介范文3

華業(yè)行

華業(yè)行是一家從事房地產(chǎn)綜合服務(wù)商，全稱(chēng)“北京華業(yè)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司”，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“華業(yè)行”。華業(yè)行成立于1995年，歷經(jīng)十余年，以置地顧問(wèn)、全案策略、營(yíng)銷(xiāo)等覆蓋房地產(chǎn)流通領(lǐng)域的全價(jià)值鏈經(jīng)營(yíng)體系，已形成了集地塊研究、投資分析、市場(chǎng)研究建筑規(guī)劃、產(chǎn)品策劃、營(yíng)銷(xiāo)策劃、商業(yè)招商、銷(xiāo)售、廣告推廣、資源整合等地產(chǎn)綜合服務(wù)。

公司服務(wù)

全案營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)

項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略制定、項(xiàng)目推廣體系建立及實(shí)施、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略支持、媒體及廣告策略等等。從項(xiàng)目拿地、前期產(chǎn)品定位策劃到項(xiàng)目銷(xiāo)售推廣，提供全方位專(zhuān)業(yè)服務(wù)。

產(chǎn)品與營(yíng)銷(xiāo)顧問(wèn)服務(wù)

產(chǎn)品設(shè)計(jì)及規(guī)劃方案顧問(wèn)、市場(chǎng)研究及營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告、營(yíng)銷(xiāo)推廣方案、銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)管理及銷(xiāo)售動(dòng)線組織等。營(yíng)銷(xiāo)顧問(wèn)服務(wù)主要提供專(zhuān)業(yè)的投資顧問(wèn)服務(wù)、銷(xiāo)售管理顧問(wèn)服務(wù)、營(yíng)銷(xiāo)推廣顧問(wèn)服務(wù)。

商業(yè)地產(chǎn)綜合服務(wù)

商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)項(xiàng)市場(chǎng)研究、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)定位及戰(zhàn)略研究、商業(yè)地產(chǎn)全程營(yíng)銷(xiāo)推廣、商業(yè)地產(chǎn)招商策劃、商業(yè)地產(chǎn)建筑規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計(jì)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)等。

土地市場(chǎng)研究服務(wù)