導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇房地產(chǎn)的金融屬性，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；金融屬性；過(guò)度繁榮

中圖分類(lèi)號(hào)：F833.48

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1006－1428(2011)02－0117－03

如果房地產(chǎn)屬于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的研究范疇，房地產(chǎn)的變動(dòng)應(yīng)該與經(jīng)濟(jì)基本面相吻合。但現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)中，“房地產(chǎn)對(duì)基本面背離”的種種異象又超出了傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)所能解釋的范疇?，F(xiàn)以美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況為例，表明種種“異象”。實(shí)則是房地產(chǎn)金融屬性增強(qiáng)并被過(guò)度利用的表現(xiàn)。

一、房地產(chǎn)天然具有金融屬性

所謂金融屬性，尚未出現(xiàn)統(tǒng)一的定義，但從其本質(zhì)含義而言，至少有兩層含義：一是金融產(chǎn)品說(shuō)，即具備金融產(chǎn)品的特性，包括流動(dòng)性、收益性和價(jià)格波動(dòng)性：二是金融功能說(shuō)，即進(jìn)行人群、地域以及期限上的資源再配置。但實(shí)際上，這是一個(gè)問(wèn)題的兩個(gè)方面，角度不同而已。

房產(chǎn)的特殊性，在于與它相聯(lián)的不可分割的土地的特殊性。而與其他生產(chǎn)要素相比，土地資源的特殊性在于：一是短期供給彈性小；二是對(duì)人類(lèi)社會(huì)的不可或缺性。從歷史上看，人類(lèi)社會(huì)從來(lái)沒(méi)有完全成功解決其成員的住房問(wèn)題，即便是地廣人稀的美國(guó)、加拿大、澳大利亞等，已開(kāi)發(fā)并建立起完善基礎(chǔ)配套設(shè)施的土地資源(熟地)也較為稀缺。因此，房地產(chǎn)自古以來(lái)就是價(jià)值儲(chǔ)備的一種手段，有類(lèi)似黃金的功能。由此，土地天然具有金融屬性，土地價(jià)格波動(dòng)幅度比房屋大的多。從這個(gè)意義而言，土地的金融屬性又是房產(chǎn)金融屬性的根源。

二、美國(guó)房地產(chǎn)金融屬性顯著增強(qiáng)的主要表現(xiàn)

上世紀(jì)80年代開(kāi)始，金融自由化浪潮極大地推動(dòng)了美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，為房地產(chǎn)金融屬性的增強(qiáng)提供了極大的制度便利。例如，可以很方便地使用杠桿交易，降低了進(jìn)入門(mén)檻；同時(shí)，二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展，使房地產(chǎn)融資不再受地區(qū)性銀行資本的限制，使得資金來(lái)源更為多樣化，而且在一定程度上還平滑了區(qū)域間的房地產(chǎn)周期等。在此條件下，房地產(chǎn)金融屬性顯著增強(qiáng)，而異質(zhì)性則被逐漸抹平，漸趨為無(wú)差異的投資工具。

(一)全球房?jī)r(jià)波動(dòng)的同步性顯著增強(qiáng)

傳統(tǒng)中，房地產(chǎn)是典型的異質(zhì)性商品，受所在位置、房型、內(nèi)部裝修等因素的直接影響，對(duì)滿(mǎn)足居住的效用來(lái)說(shuō)。幾乎不存在兩個(gè)完全相同的房地產(chǎn)。對(duì)這種不可移動(dòng)的居住效用進(jìn)行估值，顯然更多將受本地經(jīng)濟(jì)影響。例如，1983―1990年，美國(guó)經(jīng)歷了一輪最長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張期，但各地經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)依然迥異。由于國(guó)際原油價(jià)格在1978―1980年兩年內(nèi)暴漲250％之后，1980―1986年六年累計(jì)下跌46％，產(chǎn)油區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)入蕭條，部分地區(qū)名義房?jī)r(jià)跌幅高達(dá)40％以上，同時(shí)伴隨失業(yè)率大幅攀升、人口大量外遷等(FDIC，2005)。與此同時(shí)，新英格蘭地區(qū)和加利福尼亞地區(qū)卻得益于國(guó)防開(kāi)支的巨幅增加，經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)相繼進(jìn)入繁榮狀態(tài)，實(shí)際房?jī)r(jià)漲幅在三年內(nèi)超過(guò)30％，被FDIC(2005)界定為泡沫。90年代中期的情況則剛好與此相反。由于冷戰(zhàn)結(jié)束，國(guó)防開(kāi)支急劇下降對(duì)加利福尼亞和新英格蘭地區(qū)經(jīng)濟(jì)造成巨大的負(fù)面影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)隨之轉(zhuǎn)為蕭條，五年內(nèi)實(shí)際房?jī)r(jià)下跌超過(guò)30％。而除加利福尼亞以外的部分西部地區(qū)，卻由于旅游業(yè)或高技術(shù)產(chǎn)業(yè)的崛起，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一輪新的擴(kuò)張期。

但1990年代中后期以來(lái)，各地區(qū)房?jī)r(jià)上漲幅度卻開(kāi)始明顯趨同。無(wú)論是中部西南、中部西北，還是沿海地區(qū)，1990年代中后期以來(lái)房?jī)r(jià)均開(kāi)始大幅攀升，名義年均漲幅都在5％以上。與以往更多受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)影響相比，房?jī)r(jià)開(kāi)始脫離各地實(shí)體經(jīng)濟(jì)約束，而更多受共同的貨幣、預(yù)期因素影響。

從全球范圍來(lái)看，全球房地產(chǎn)市場(chǎng)漲幅也前所未有得趨同，成為此輪房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中一個(gè)突出的現(xiàn)象。傳統(tǒng)中，房地產(chǎn)是典型的非貿(mào)易品，與一般貿(mào)易品相比，房?jī)r(jià)更多由本國(guó)生產(chǎn)要素決定，但這種非貿(mào)易品屬性正被金融屬性抹平，而成為無(wú)差異的投資工具。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在OECD(2005)所監(jiān)測(cè)的17個(gè)國(guó)家中，有12個(gè)國(guó)家的實(shí)際房?jī)r(jià)在5年內(nèi)漲幅超過(guò)25％。換言之，除了德國(guó)和日本外，只有3個(gè)國(guó)家的房?jī)r(jià)漲幅未及OECD界定的“過(guò)度繁榮”的標(biāo)準(zhǔn)。其中英國(guó)、澳大利亞、法國(guó)、西班牙等的房?jī)r(jià)漲幅甚至還遠(yuǎn)在美國(guó)之上。此外，就觀察到的情況而言，發(fā)展中國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)也是類(lèi)似的情況。

(二)房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)流動(dòng)性明顯增大

美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)自1980年代以來(lái)漸趨成熟，每年新房增加基本上在100萬(wàn)單元以下，2000年以后隨著房?jī)r(jià)上升，供應(yīng)才上升至150萬(wàn)單元，但也僅為存量房的1.2％左右。考慮到房地產(chǎn)折舊，每年新增的量?jī)H相當(dāng)于折舊替換，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)保持了一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的存量。在存量相對(duì)穩(wěn)定的情況下，房地產(chǎn)交易量逐年上升，尤其是存量房的交易。如果用換手率(交易量／存量)來(lái)代表房地產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)性，該比例于2005年達(dá)到5.8％的歷史高點(diǎn)，較2000年上升1.4個(gè)百分點(diǎn)。換手率的上升，一方面，可能表明以非居住為目的的房地產(chǎn)交易日趨上升；另一方面，也表明房地產(chǎn)的投資工具屬性開(kāi)始增強(qiáng)。

(三)房?jī)r(jià)波動(dòng)性增大，但仍介于普通商品和股票之間

隨著房地產(chǎn)流動(dòng)性的增強(qiáng)，美國(guó)房?jī)r(jià)波動(dòng)性逐漸上升。但與證券類(lèi)金融資產(chǎn)相比，房?jī)r(jià)的波動(dòng)性仍要小的多。金融資產(chǎn)價(jià)格可能暴漲暴跌，甚至有可能降到零而失去持有的價(jià)值，例如各種權(quán)證。而房地產(chǎn)雖具有金融屬性，但同時(shí)仍是一種用于實(shí)際生產(chǎn)和消費(fèi)的實(shí)物資產(chǎn)，房?jī)r(jià)波動(dòng)始終受消費(fèi)屬性制約。例如。房?jī)r(jià)不會(huì)無(wú)限低，這也是人們認(rèn)為房地產(chǎn)保值的原因；而購(gòu)房和租房之間存在一定的替代性，也使得房?jī)r(jià)上漲存在一定約束。另一方面，由于房地產(chǎn)的金融屬性，價(jià)格直接受未來(lái)預(yù)期影響，而預(yù)期具有天生的不穩(wěn)定性，因而其波動(dòng)性遠(yuǎn)大于普通商品。

三、房地產(chǎn)金融屬性的經(jīng)濟(jì)含義：容易被過(guò)度利用而導(dǎo)致過(guò)度繁榮

由于金融可以在一定程度上脫離實(shí)體經(jīng)濟(jì)而獨(dú)立發(fā)展，房地產(chǎn)金融屬性被過(guò)度利用，同樣可以導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)脫離實(shí)體經(jīng)濟(jì)而過(guò)度繁榮。主要體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：一是房?jī)r(jià)上漲的幅度已很難用基本面因素解釋?zhuān)欢桥c房?jī)r(jià)直接相關(guān)的房地產(chǎn)金融與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的相關(guān)性越來(lái)越弱。

(一)房?jī)r(jià)上漲的幅度難以用基本面因素解釋

OECD(2005)認(rèn)為，在歷史上，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與商業(yè)周期基本吻合或稍微滯后，但此輪房地產(chǎn)周期與商業(yè)周期完全背離(countercyclieal)。90年代中后期以來(lái)，OECD經(jīng)濟(jì)體產(chǎn)出持續(xù)負(fù)缺口，而房?jī)r(jià)卻創(chuàng)出歷史新高。OECD認(rèn)為產(chǎn)出負(fù)缺口的持續(xù)存在倒是能

解釋CPI何以一直壓力不大。

研究房地產(chǎn)基本面大體有兩種方法：第一種是直接計(jì)算基礎(chǔ)價(jià)值，但這需要大量信息，并需要花費(fèi)大量篇幅來(lái)說(shuō)明所選用的參數(shù)或者模型。例如，要了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求曲線，需求方面包括可支配收入、真實(shí)利率、稅收、金融便利、其他資產(chǎn)收益率等，長(zhǎng)期因素還要加上人口變化；供給方面則包括建筑成本、房?jī)r(jià)變化等，長(zhǎng)期因素還要包括土地規(guī)劃等。

因此，本文不擬采取完整的基本面模型，僅從供給方面對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行一個(gè)粗略的說(shuō)明，結(jié)論是供給因素?zé)o法解釋房?jī)r(jià)上漲。一是供給持續(xù)增加。1990年代中后期以來(lái)，美國(guó)房地產(chǎn)投資持續(xù)上升，從1990年占GDP的4.1％，持續(xù)攀升至2005年的6.1％。顯然，并非是供給約束導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升壓力。二是房?jī)r(jià)與建筑成本長(zhǎng)期背離。20世紀(jì)，1980年代以來(lái)，建筑成本甚至呈下跌走勢(shì)。顯然，房?jī)r(jià)的上升也無(wú)法用成本推動(dòng)因素來(lái)解釋。

第二種方法是采用比率估值法，例如購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)能力指標(biāo)、房?jī)r(jià)一租金比等，也是市場(chǎng)上更普遍采用的方法。但這些指標(biāo)顯然也很難解釋房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲。一是購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)能力指標(biāo)創(chuàng)下歷史新低。雖然利率持續(xù)下降，但由于房?jī)r(jià)大幅攀升，2002年起，全美房地產(chǎn)同業(yè)公會(huì)的“房屋購(gòu)買(mǎi)力指數(shù)”(Housing Affordabil-ity Index，HAI)仍大幅走低。2002―2005年，采用固定利率貸款抵押的房屋購(gòu)買(mǎi)力指數(shù)從131下降至114；采用可調(diào)息抵押貸款的房屋購(gòu)買(mǎi)力指數(shù)則從147下降至120，均創(chuàng)下歷史新低。表明房?jī)r(jià)已嚴(yán)重偏離其長(zhǎng)期趨勢(shì)。二是房?jī)r(jià)一租金比(Priee／Rent Earnings，P／E)創(chuàng)新高。根據(jù)IMF的計(jì)算，2004年，美國(guó)該指標(biāo)比前三十年的最高點(diǎn)(1979年)高出10％，表明從房租收益角度已很難解釋房?jī)r(jià)的漲幅。

(二)房地產(chǎn)金融脫離實(shí)體經(jīng)濟(jì)而獨(dú)立發(fā)展

一是住房抵押貸款／GDP加速上升。隨著經(jīng)濟(jì)資本化的深入，住房抵押貸款／GDP逐年上升，但2000年以來(lái)，這種上升趨勢(shì)明顯偏離歷史均值開(kāi)始加速。從2000年的48.2％上升至2007年的75％，7年時(shí)間上升近27個(gè)百分點(diǎn)；而從開(kāi)始金融自由化的1980年至2000年的20年間，也才上升15個(gè)百分點(diǎn)。如果以GDP代表實(shí)體經(jīng)濟(jì)規(guī)模，抵押貸款的這種加速增長(zhǎng)趨勢(shì)，表明房地產(chǎn)金融在一定程度上開(kāi)始與實(shí)體經(jīng)濟(jì)背離。

二是房貸衍生品爆發(fā)式增長(zhǎng)。首先，房貸衍生品數(shù)量過(guò)大，與實(shí)體經(jīng)濟(jì)相去甚遠(yuǎn)。以CDS(credit de-fault swap)為例，2004―2007年3年間，CDS賬面值／房地產(chǎn)抵押貸款從0.9攀至5.2倍；即使是CDS市值，房地產(chǎn)抵押貸款，也從近乎零增長(zhǎng)到0.5倍。如此龐大的、與實(shí)體經(jīng)濟(jì)沒(méi)有直接關(guān)系的金融資產(chǎn)及其交易，構(gòu)成了一個(gè)巨大的投機(jī)性市場(chǎng)，被部分學(xué)者直接稱(chēng)之為賭場(chǎng)(Susan Strange，2000、2007)。其次，過(guò)于復(fù)雜的衍生品設(shè)計(jì)和交易，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的套保功能不強(qiáng)，甚至成為投機(jī)的工具。如分享式增殖抵押、累進(jìn)付，款抵押、分層抵押擔(dān)保貸款(CMOs)，以及CDS的平方和立方等，淪為金融機(jī)構(gòu)之間“對(duì)賭”的工具。從此后情況來(lái)看，由于衍生品領(lǐng)域大大加深了此次金融危機(jī)的破壞力，而被廣為詬病。

篇2

【關(guān)鍵詞】公允價(jià)值　具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則　體現(xiàn)

中圖分類(lèi)號(hào)：F230

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1007—9106(2012)02—0033-03

一、公允價(jià)值的內(nèi)涵和實(shí)質(zhì)

公允價(jià)值到底是一種計(jì)量屬性還是一種計(jì)量規(guī)則或者說(shuō)是目標(biāo)呢?可以說(shuō)公允價(jià)值最早是作為計(jì)量目標(biāo)出現(xiàn)的，我國(guó)引入時(shí)將其作為了計(jì)量屬性。

公允價(jià)值的理念和概念定義最早起源于美國(guó)，2000年FASB頒布了具有里程碑意義的《財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)概念公告》，在該公告中，F(xiàn)ASB正式闡述了公允價(jià)值的概念，同時(shí)將公允價(jià)值稱(chēng)為會(huì)計(jì)計(jì)量的目標(biāo)。美國(guó)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)ASB)認(rèn)為，公允價(jià)值是雙方在當(dāng)前的交易(而不是被迫清算或銷(xiāo)售)中，自愿購(gòu)買(mǎi)(或承擔(dān))或出售(或清償)一項(xiàng)資產(chǎn)(或負(fù)債)的金額。FASB在2006年9月15日了SFASl57“Fair Value Measurements”,將公允價(jià)值定義為市場(chǎng)參與者假設(shè)在計(jì)量日的有序交易中出售一項(xiàng)資產(chǎn)可收到或轉(zhuǎn)讓一項(xiàng)負(fù)債應(yīng)支付的價(jià)格。從該定義中可以看到，公允價(jià)值計(jì)量是基于假想的交易，而不是基于特定的市場(chǎng)主體，也就是說(shuō)公允價(jià)值的邏輯基礎(chǔ)是市場(chǎng)基礎(chǔ)，而不是主體基礎(chǔ)，這是符合公允價(jià)值的本原的，即突破企業(yè)組織和市場(chǎng)組織的簡(jiǎn)單二分法，用市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)重新描述企業(yè)財(cái)務(wù)狀況。也就是說(shuō)在考慮成本效益的基礎(chǔ)上，特定時(shí)點(diǎn)(通常指資產(chǎn)負(fù)債表日)存量資產(chǎn)的歷史成本應(yīng)回到市場(chǎng)交易狀態(tài)下來(lái)考慮具體資產(chǎn)負(fù)債表項(xiàng)目的現(xiàn)時(shí)價(jià)值。

我國(guó)2007年1月1日正式實(shí)施的新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則引入了公允價(jià)值，明確將公允價(jià)值作為了一種計(jì)量屬性，基本準(zhǔn)則中對(duì)公允價(jià)值下的定義為：“在公允價(jià)值計(jì)量下，資產(chǎn)和負(fù)債按照在公平交易中，熟悉情況的雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換和債務(wù)清償?shù)慕痤~計(jì)量”。我國(guó)對(duì)公允價(jià)值的定義，也同樣強(qiáng)調(diào)了公平交易這一前提條件，可見(jiàn)公允價(jià)值的計(jì)量是從市場(chǎng)角度出發(fā)的，依賴(lài)于交易的狀態(tài)的，是通過(guò)保證交易的公平性來(lái)確保計(jì)量結(jié)果的合理性，而當(dāng)前差異化市場(chǎng)情形以及各種復(fù)雜的交易狀態(tài)的存在決定了公允價(jià)值計(jì)量的多重模式選擇，即使都遵循了公允價(jià)值觀念，但出于差異化市場(chǎng)情形的存在和判斷能力的差異，在具體計(jì)量方法的選擇上還是具有了多樣性。與其說(shuō)公允價(jià)值是一種確切的計(jì)量屬性，不如說(shuō)是各種計(jì)量屬性試圖達(dá)到的理想目標(biāo)。

實(shí)質(zhì)上，公允是一種理想的狀態(tài)，屬于個(gè)人的判斷，現(xiàn)在公允價(jià)值的定義并不一定就是公允價(jià)值的最佳定義，只是在目前的理論水平和實(shí)務(wù)水平下的一種認(rèn)識(shí)。

二、公允價(jià)值在中國(guó)具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的體現(xiàn)

我國(guó)有關(guān)公允價(jià)值規(guī)范的提出，其實(shí)最早在1998年頒布的《債務(wù)重組》和《非貨幣性資產(chǎn)交易》中就有體現(xiàn)，在隨后的兩年的運(yùn)行中，屢屢發(fā)生上市公司之間通過(guò)非貨幣性資產(chǎn)交換和債務(wù)重組肆意高估資產(chǎn)的公允價(jià)值，以達(dá)到操縱利潤(rùn)的目的的事件，于是財(cái)政部2001年對(duì)以上準(zhǔn)則進(jìn)行了修訂，提出盡量避免公允價(jià)值的方針，2007年1月1日正式實(shí)施的新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則重新引入了公允價(jià)值計(jì)量屬性，的38項(xiàng)具體準(zhǔn)則中，涉及公允價(jià)值計(jì)量的就有17項(xiàng)。在我國(guó)的會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中的應(yīng)用多集中在金融工具的確認(rèn)和計(jì)量、投資性房地產(chǎn)、非貨幣性資產(chǎn)交換、債務(wù)重組、非同一控制下的企業(yè)合并、資產(chǎn)減值等幾個(gè)具體的方面。

1.金融工具的公允價(jià)值計(jì)量及其影響

根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第22號(hào)——金融工具確認(rèn)和計(jì)量》規(guī)定，以公允價(jià)值計(jì)量的金融工具主要包括交易性金融資產(chǎn)和金融負(fù)債，例如企業(yè)為充分利用閑置資金、以賺取差價(jià)為目的從二級(jí)市場(chǎng)購(gòu)人的股票、債券、基金等；再如，企業(yè)不作為有效套期工具的衍生工具，如遠(yuǎn)期合同、期貨合同、互換和期權(quán)等。此外，企業(yè)可以基于風(fēng)險(xiǎn)管理需要或?yàn)橄鹑谫Y產(chǎn)或金融負(fù)債在會(huì)計(jì)確認(rèn)和計(jì)量方面存在不一致情況等，直接指定某些金融資產(chǎn)或金融負(fù)債以公允價(jià)值計(jì)量。這些被列為公允價(jià)值計(jì)量的金融工具，其報(bào)告價(jià)值即為市場(chǎng)價(jià)值，且其變動(dòng)直接計(jì)入當(dāng)期損益。這也意味著，如果企業(yè)能夠較好地把握市場(chǎng)行情和動(dòng)向，其業(yè)績(jī)即會(huì)隨“公允價(jià)值變動(dòng)損益”增加而提升；相反，如果企業(yè)的投資策略與市場(chǎng)行情相左，其當(dāng)期利潤(rùn)就會(huì)因此受損。所以，公允價(jià)值計(jì)量屬性可以被認(rèn)為是一把“雙刃劍”，與老準(zhǔn)則采用“只報(bào)憂(yōu)不報(bào)喜”，從而使金融工具報(bào)告價(jià)值經(jīng)常被低估的孰低法有很大不同。另外，對(duì)于可供出售金融資產(chǎn)，資產(chǎn)負(fù)債表，也以公允價(jià)值計(jì)量，但其公允價(jià)值變動(dòng)計(jì)人資本公積。所以可供出售金融資產(chǎn)的公允價(jià)值變動(dòng)并未影響企業(yè)利潤(rùn)，而只是影響了其股東權(quán)益，除非將可供出售金融資產(chǎn)出售，將直接計(jì)人所有者權(quán)益的公允價(jià)值變動(dòng)累計(jì)額對(duì)應(yīng)處置部分的金額轉(zhuǎn)出。

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1.1.1 研究背景

衣食住行,作為個(gè)人的基本生存條件,住房直接關(guān)系到每一個(gè)人的基本生存問(wèn)題,房地產(chǎn)業(yè)不僅與每一個(gè)公民息息相關(guān),更是對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生巨大的影響。對(duì)于一個(gè)國(guó)家特別是我國(guó)來(lái)說(shuō),房地產(chǎn)業(yè)是關(guān)系到國(guó)計(jì)民生的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè),其產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、資本密集、關(guān)聯(lián)度高、帶動(dòng)力強(qiáng),已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),在我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)中具有舉足輕重的地位。房地產(chǎn)業(yè)能否持續(xù)、健康、穩(wěn)定的發(fā)展,依靠于房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性運(yùn)行、政府宏觀調(diào)控和相關(guān)部門(mén)管理作用的有效發(fā)揮,其對(duì)于全面建設(shè)小康社會(huì),構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)都具有十分重要的意義。

然而,在改革開(kāi)放前,住房作為福利手段的一種,是由國(guó)家統(tǒng)一分配的,房地產(chǎn)無(wú)法形成市場(chǎng)。隨著改革開(kāi)放的深入,為了刺激國(guó)內(nèi)消費(fèi),拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),各級(jí)地方政府積極尋求新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)逐漸形成支柱產(chǎn)業(yè),并一度躍升為投資熱點(diǎn)。在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時(shí),商品房銷(xiāo)售價(jià)格也在快速上漲,且呈現(xiàn)出逐年攀升的態(tài)勢(shì),特別是 90 年代以來(lái),房?jī)r(jià)一直居高不下,房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出一片繁榮發(fā)展的態(tài)勢(shì)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮發(fā)展,商品房?jī)r(jià)格的快速上漲,雖然成為我國(guó)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn),拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),但商品房?jī)r(jià)格的上漲幅度已嚴(yán)重超過(guò)了居民收入的增長(zhǎng)幅度,我國(guó)房地產(chǎn)泡沫化的問(wèn)題開(kāi)始顯現(xiàn)。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)起步晚,發(fā)展快,市場(chǎng)本身存在諸多問(wèn)題,這些問(wèn)題引起了我國(guó)政府及多方面的廣泛關(guān)注,中央政府為加強(qiáng)宏觀調(diào)控,出臺(tái)了一系列的管理政策和經(jīng)濟(jì)措施,意圖穩(wěn)定高漲的房屋銷(xiāo)售價(jià)格。2005 年,總理在《政府工作報(bào)告》中明確提出抑制高房?jī)r(jià)的共同目標(biāo),3 月建設(shè)部等七部委聯(lián)合了《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》(簡(jiǎn)稱(chēng)“國(guó)八條”),2006 年出臺(tái)“國(guó)六條”,2010 年出臺(tái)“國(guó)十條”,到 2011 年出臺(tái)號(hào)稱(chēng)“史上最嚴(yán)格”的房地產(chǎn)調(diào)控措施(包括“新八條”、最新“國(guó)五條”)。以商品房限購(gòu)、試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅等重拳在前,以央行加息、提高存款準(zhǔn)備金率和貸款利率等組合拳為輔,行政手段和經(jīng)濟(jì)手段并用,希望能用密集出臺(tái)的各類(lèi)管制措施來(lái)遏制房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)。無(wú)錫市政府也根據(jù)中央的宏觀調(diào)控精神出臺(tái)了種種政策及執(zhí)行方案,但無(wú)論政府制定何種政策,采取何種措施,都沒(méi)有對(duì)制約房?jī)r(jià)上漲起到根本性作用,商品房?jī)r(jià)格屢調(diào)不降,甚至逆勢(shì)增長(zhǎng),政策的執(zhí)行效果顯然沒(méi)有達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。

那么,一直未放松的房地產(chǎn)政策的調(diào)控效果到底如何呢?為什么政府出臺(tái)房地產(chǎn)政策力度不斷加大卻不能取得預(yù)期的效果?為了得到答案,筆者選擇了“房?jī)r(jià)”作為解答以上問(wèn)題的線索,房?jī)r(jià)作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要表現(xiàn),房?jī)r(jià)的穩(wěn)定是房地產(chǎn)調(diào)控政策的核心目標(biāo),房?jī)r(jià)調(diào)控效果是最能反映公共政策調(diào)控效果的重要指標(biāo)。本文通過(guò)對(duì)中央和地方政府公共政策的階段性回顧,選取地價(jià)、房?jī)r(jià)、房?jī)r(jià)收入比三個(gè)可量化的數(shù)據(jù)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控的效果進(jìn)行綜合分析,尋找我國(guó)房地產(chǎn)政策的所存在的問(wèn)題,借鑒國(guó)外成熟經(jīng)驗(yàn),以探討新的形勢(shì)下,如何改善房地產(chǎn)政策的管理水平,如何確?！胺€(wěn)定房?jī)r(jià)”甚至“房?jī)r(jià)合理回歸”目標(biāo)的達(dá)成,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。

1.1.2 研究目的

鑒于近年來(lái)國(guó)家宏觀調(diào)控的加強(qiáng),房地產(chǎn)市場(chǎng)受到了嚴(yán)重影響,筆者作為一名從事房地產(chǎn)相關(guān)工作的 MPA 學(xué)員,認(rèn)為有責(zé)任和義務(wù)利用所學(xué)的公共管理理論和知識(shí),結(jié)合房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)知識(shí),對(duì)房地公共政策調(diào)控房?jī)r(jià)的效果進(jìn)行深入分析和研究。本文試圖通過(guò)對(duì)歷年中央政府和地方政府在房?jī)r(jià)調(diào)控時(shí)所采取的各種政策進(jìn)行梳理總結(jié),對(duì)房地產(chǎn)政策對(duì)無(wú)錫市房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控的效果進(jìn)行深入分析,以探討我國(guó)公共政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的影響,探明公共政策管理中存在的主要問(wèn)題,針對(duì)性的提出合理化建議和意見(jiàn),從而實(shí)現(xiàn)提高我國(guó)房地產(chǎn)政策管理水平,保障房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的研究目的。

? 1.1.3 研究意義

我國(guó)一直將建設(shè)“小康社會(huì)”作為重要戰(zhàn)略部署,小康社會(huì)的基本條件就是人民安居樂(lè)業(yè),因此,住房問(wèn)題的妥善解決不僅關(guān)系著社會(huì)的穩(wěn)定,更關(guān)系著是否實(shí)現(xiàn)建成小康社會(huì)的宏偉目標(biāo)。而所謂的住房問(wèn)題,一般不是指住房供不應(yīng)求的“數(shù)量”問(wèn)題,而是“價(jià)格”問(wèn)題,對(duì)任何家庭來(lái)說(shuō),住房都是一項(xiàng)關(guān)鍵的購(gòu)置型資產(chǎn),房地產(chǎn)價(jià)格直接關(guān)系到居民購(gòu)房承受能力和居住水平。

第 2 章 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策理論基礎(chǔ)

2.1 房地產(chǎn)及房地產(chǎn)價(jià)格概述

2.1.1 房地產(chǎn)的概念及特征

一、房地產(chǎn)的概念

房地產(chǎn),作為一個(gè)名詞,從字義上簡(jiǎn)單理解是“房屋”和“土地”兩種財(cái)產(chǎn)的合稱(chēng),房產(chǎn)與地產(chǎn)聯(lián)結(jié)在一起被稱(chēng)為“房地產(chǎn)”。房地產(chǎn)的內(nèi)涵可以從四個(gè)方面來(lái)理解,一是房產(chǎn)和地產(chǎn)的結(jié)合體;二是財(cái)產(chǎn)及其衍生的權(quán)利關(guān)系的總和;三是房地產(chǎn)的核心是地產(chǎn),土地是房屋的載體;四是房地產(chǎn)具有財(cái)產(chǎn)屬性,即有商品、經(jīng)營(yíng)屬性,同時(shí)具有公共物品屬性,是生活的必需品,房地產(chǎn)可以通過(guò)多種形式進(jìn)行劃分,根據(jù)房地產(chǎn)用途的不同,可以將房地產(chǎn)細(xì)分為商業(yè)房地產(chǎn)、住宅房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)等,本文主要圍繞住宅房地產(chǎn)部分展開(kāi)研究。

二、房地產(chǎn)的特征

1、位置固定性。土地位置是固定的,房屋是建造在土地上的,因此房屋位置通常也是固定的。房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn),從開(kāi)始在土地上建造房屋,一直到房屋被拆除,在土地上消失之前,它所處的空間位置都是長(zhǎng)期固定的,并不能隨意移動(dòng)。

2、使用長(zhǎng)期性。房地產(chǎn)具有較長(zhǎng)的使用壽命,土地作為生產(chǎn)要素之一,除了不可抗力的破壞和人為的改造,它的生產(chǎn)力及其使用價(jià)值不會(huì)磨損或消失,建造在土地上的房屋,只要使用得當(dāng),也擁有了較長(zhǎng)的生命周期。出于安全或其他方面的考慮,政府通過(guò)立法對(duì)土地和房屋使用年限做出了規(guī)定,即便如此,房產(chǎn)相對(duì)于其他機(jī)器設(shè)備,具有使用長(zhǎng)期性的特點(diǎn)。

3、地域差別性。房地產(chǎn)具有位置固定性,它的使用及價(jià)值受到地理位置和周邊環(huán)境的影響,這就決定了它具有很強(qiáng)的地域性,它

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一、房地產(chǎn)具有消費(fèi)品、投資品和投機(jī)品三重屬性

當(dāng)前，多數(shù)人的觀點(diǎn)認(rèn)為房地產(chǎn)具有消費(fèi)品和投資或投機(jī)品的雙重屬性。然而，政府在制定房地產(chǎn)調(diào)控政策中，應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)的投資和投機(jī)屬性進(jìn)行區(qū)分。嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)具有消費(fèi)品、投資品和投機(jī)品三重屬性，其中房地產(chǎn)的投資屬性和投機(jī)屬性具有根本性區(qū)別。

房地產(chǎn)的消費(fèi)品屬性是居民購(gòu)買(mǎi)住房以居住和使用為目的，滿(mǎn)足自身的住房需求，這其中既有低層次的基本住房需求即剛性需求，也有較高層次的改善性住房需求。

房地產(chǎn)的投資品屬性是投資者以租賃為途徑，達(dá)到投資盈利的目標(biāo)，從而形成了房地產(chǎn)的投資需求。

房地產(chǎn)的投機(jī)品屬性是以交易和賺取差價(jià)為途徑，而非以租賃為途徑，達(dá)到投資盈利的目標(biāo)，從而形成了房地產(chǎn)的投機(jī)需求。

長(zhǎng)期來(lái)看，居民滿(mǎn)足自身的居住需求，既可以購(gòu)買(mǎi)，也可以租賃。低收入者應(yīng)從政府獲得保障，租賃公租房或廉租房，中等收入者在不具有購(gòu)買(mǎi)能力前提下，應(yīng)從商品房租賃市場(chǎng)滿(mǎn)足其住房需求。目前，剛性需求和適度的改善性需求是政府積極鼓勵(lì)和支持的，而投資需求和投機(jī)需求一并成為當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控的主要目標(biāo)。

二、房地產(chǎn)政策微調(diào)正當(dāng)時(shí)

（一）經(jīng)濟(jì)下行壓力要求對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)行微調(diào)

今年一季度，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率為8.1%，成為金融危機(jī)爆發(fā)以來(lái)的最低點(diǎn)，出口、投資的增速下滑是經(jīng)濟(jì)下行的主要原因。其中，房地產(chǎn)投資增速放緩是投資增幅下滑的重要原因。今年1—3月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)23.5%，增速比1—2月份回落4.3個(gè)百分點(diǎn)，增幅創(chuàng)近年來(lái)的新低。雖然統(tǒng)計(jì)部門(mén)沒(méi)有嚴(yán)格區(qū)分由市場(chǎng)主導(dǎo)的商品房建設(shè)投資和以政府為主導(dǎo)的保障房建設(shè)投資，但土地一級(jí)市場(chǎng)和商品房開(kāi)工情況表明，商品房投資下滑趨勢(shì)明顯。一季度，包括保障房在內(nèi)的住宅新開(kāi)工面積同比下降了5.2%，土地交易面積也下降了3.9%。北京一季度土地交易市場(chǎng)全部以底價(jià)成交，這充分說(shuō)明開(kāi)發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景的悲觀預(yù)期。

（二）房地產(chǎn)交易市場(chǎng)陷入低谷

1—3月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比下降13.6%，銷(xiāo)售額下降14.6%。其中，住宅銷(xiāo)售面積下降15.5%，銷(xiāo)售額下降17.5%。東部、中部和西部地區(qū)商品房銷(xiāo)售額降幅分別為19.9%、7.3%和7.6%，在北京、上海、深圳等大城市商品房量?jī)r(jià)齊跌的現(xiàn)象比較普遍。與此同時(shí)，住宅二手市場(chǎng)交易量也都跌至低谷，居民購(gòu)房的觀望情緒嚴(yán)重，中國(guó)人民銀行調(diào)查的今年一季度居民購(gòu)房意愿跌至1999年以來(lái)最低谷。

（三）完善多層次的住房租賃市場(chǎng)

當(dāng)前，房地產(chǎn)調(diào)控政策目標(biāo)是抑制住房投資性需求，包括以租賃性投資需求，這嚴(yán)格限制了租賃市場(chǎng)商品房源的增加。與此同時(shí)，“十二五”期間我國(guó)將建設(shè)3600萬(wàn)套保障性住房，其中70%以上都是公租房和廉租房，這將大大增加地方財(cái)政的負(fù)擔(dān)。與此同時(shí)，保障性住房的投資、分配、運(yùn)營(yíng)和管理仍面臨著一系列值得研究和探討的問(wèn)題，并可能成為腐敗和尋租的溫床。

與過(guò)去政府在保障居民基本住房需求缺位相比，近年來(lái)加大保障性住房建設(shè)十分必要。但應(yīng)采取適當(dāng)措施，對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)行長(zhǎng)期規(guī)劃，建立和完善住房體系的雙軌制，低收入家庭政府保障，中高收入家庭交給市場(chǎng)，其中包括住房租賃市場(chǎng)，積極鼓勵(lì)社會(huì)資本投資面向中等收入家庭的租賃性住房。

三、鼓勵(lì)租賃性住房投資將增加居民財(cái)產(chǎn)性收入

（一）扭轉(zhuǎn)中低收入家庭財(cái)產(chǎn)性損失的狀況

十七大報(bào)告提出，“創(chuàng)造條件讓更多群眾擁有財(cái)產(chǎn)性收入。保護(hù)合法收入，調(diào)節(jié)過(guò)高收入，取締非法收入。逐步扭轉(zhuǎn)收入分配差距擴(kuò)大趨勢(shì)”。然而，近年來(lái)我國(guó)大多數(shù)尤其是中等收入家庭財(cái)產(chǎn)性收入不但沒(méi)有增加，相反還出現(xiàn)全面的財(cái)產(chǎn)性損失。

近年來(lái)，我國(guó)股市持續(xù)低迷，投資者損失巨大。與此同時(shí)，上市公司分紅、股息低使得投資者難以堅(jiān)持長(zhǎng)期的價(jià)值投資理念。近年來(lái)通脹高位運(yùn)行和銀行存款利率長(zhǎng)期管制，使得居民存款實(shí)際利率長(zhǎng)期為負(fù)，居民存款每年的凈損失高達(dá)6000億元，這顯然與中央“增加居民財(cái)產(chǎn)性收入”的長(zhǎng)期目標(biāo)不符。

（二）一些中等收入家庭有條件進(jìn)行租賃性住房投資

擴(kuò)大中等收入家庭比例，是我國(guó)社會(huì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的長(zhǎng)期目標(biāo)。中等收入家庭比例擴(kuò)大，既有利于社會(huì)穩(wěn)定，也有利于擴(kuò)大居民消費(fèi)、縮小收入差距，實(shí)現(xiàn)共同富裕的長(zhǎng)期目標(biāo)。在股票市場(chǎng)低迷、存款利率管制的情況下，鼓勵(lì)居民尤其是中等收入家庭進(jìn)行租賃性住房投資，無(wú)疑可拓寬居民儲(chǔ)蓄的投資渠道，同時(shí)使中等收入家庭獲得持續(xù)、穩(wěn)定和無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的投資收益。

四、鼓勵(lì)租賃性住房投資的配套政策

鼓勵(lì)以租賃為目的的居民住房投資，面臨最大的挑戰(zhàn)是如何辨別投資者是以租賃為手段，還是以交易和賺取價(jià)差為手段，來(lái)實(shí)現(xiàn)其投資盈利的目標(biāo)。這需要政府制定一系列配套政策。

（一）調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控政策目標(biāo)

決策部門(mén)應(yīng)在適當(dāng)場(chǎng)合明確指出房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)期目標(biāo)是抑制投機(jī)性需求，而非租賃性投資需求，以此作為居民增加財(cái)產(chǎn)性收入的重要手段。在限購(gòu)政策中的購(gòu)房資格審查、購(gòu)房貸款申請(qǐng)等方面不采取“一刀切”的政策，逐漸放寬租賃性住房投資的限制條件。政策微調(diào)后，及時(shí)跟蹤各地區(qū)政策效果，對(duì)于違反政策目標(biāo)的地區(qū)堅(jiān)決糾正問(wèn)責(zé)，進(jìn)行事后調(diào)節(jié)。

（二）以征收高額房地產(chǎn)交易稅打擊房地產(chǎn)投機(jī)

如果嚴(yán)格執(zhí)行住房購(gòu)買(mǎi)者資格審查的“限購(gòu)”政策，的確可以打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為，但同時(shí)也抑制了居民的租賃性住房投資。這一政策是行政化的短期調(diào)控手段，與我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期發(fā)展的雙軌制目標(biāo)不符。實(shí)際上，打擊房地產(chǎn)投機(jī)行為最為有效的工具是征收高額房地產(chǎn)交易稅，即投機(jī)者在賣(mài)出房屋階段征收高額暴利稅，這將徹底打擊投機(jī)行為。

（三）征收房屋空置稅和房產(chǎn)稅

房屋長(zhǎng)期空置，是對(duì)全社會(huì)資源的巨大浪費(fèi)。因此，決策部門(mén)應(yīng)考慮征收房屋空置稅，杜絕這種浪費(fèi)行為。同時(shí)，加快推出房產(chǎn)稅或物業(yè)稅，增加房屋的持有成本，使得原本空置的、無(wú)持有成本的房屋，不得不通過(guò)租賃來(lái)降低房產(chǎn)稅負(fù)擔(dān)。房屋是否空置的標(biāo)準(zhǔn)，可依據(jù)房屋的水表和電表流量來(lái)判斷。

（四）建立健全房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的管理

篇5

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫；供需不平衡；金融監(jiān)管；經(jīng)濟(jì)效應(yīng)

改革開(kāi)放至今，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)總量已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了翻兩番的預(yù)期目標(biāo)，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸擴(kuò)大，由于其關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)性強(qiáng)，已經(jīng)逐漸成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。目前對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀分析，我國(guó)學(xué)者存在一定的分歧。有的學(xué)者堅(jiān)持泡沫論，如謝百三教授認(rèn)為目前我國(guó)部分城市房地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)了泡沫經(jīng)濟(jì)，其原因在于出現(xiàn)了投資、圈地?zé)岢钡葘?dǎo)致的商品房空置率一直處于很高的狀態(tài)；有的學(xué)者堅(jiān)持非泡沫論，如姜春海認(rèn)為在1991―2004年中國(guó)平均每年經(jīng)濟(jì)泡沫率達(dá)40.6%，也就是說(shuō)全國(guó)的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)十分嚴(yán)重了；蕭灼基教授認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性決定銷(xiāo)售期跨度較長(zhǎng)，空置現(xiàn)象只是暫時(shí)的，不存在過(guò)剩之說(shuō)，建筑部研究報(bào)告也否定了泡沫的存在；有的學(xué)者堅(jiān)持泡沫必然論，希勒認(rèn)為，凡是有魅力的城市都會(huì)存在房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象。房地產(chǎn)泡沫是以房地產(chǎn)為載體，由于房地產(chǎn)投機(jī)引起的房地產(chǎn)價(jià)格與價(jià)值嚴(yán)重背離，使得市場(chǎng)價(jià)格脫離了實(shí)際使用者支撐情況的泡沫經(jīng)濟(jì)。

對(duì)于房地產(chǎn)泡沫的判定選擇哪種指標(biāo)，各個(gè)學(xué)者都有他們自己的看法。劉洪玉等從房地產(chǎn)收入、房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率等幾個(gè)指標(biāo)對(duì)泡沫進(jìn)行測(cè)度；束金偉選取了供給類(lèi)、需求類(lèi)、投機(jī)價(jià)值等指標(biāo)對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行綜合的測(cè)度，得出自2004年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了 “泡沫化”且“泡沫化”呈現(xiàn)放大的趨勢(shì)。除此之外，周京奎、倪鵬飛、鄭子濮等人也都運(yùn)用不同的指標(biāo)對(duì)房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行測(cè)度。

基于中國(guó)的房地產(chǎn)現(xiàn)狀，結(jié)合以上觀點(diǎn)，我認(rèn)為目前中國(guó)已經(jīng)出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象，下面就從房地產(chǎn)泡沫的形成原因、帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)影響以及應(yīng)該采取的措施三方面來(lái)分析我國(guó)的房地產(chǎn)泡沫。

一、我國(guó)房地產(chǎn)泡沫形成的原因

（一）房地產(chǎn)的價(jià)格上漲主要是由于供求不相等導(dǎo)致的

在供給方面，土地是房地產(chǎn)的主要成本，隨著城鎮(zhèn)化的加劇，我國(guó)的土地購(gòu)置費(fèi)用也在逐年上漲，這會(huì)對(duì)中國(guó)的供應(yīng)商造成一定的成本壓力，從而抬高房地產(chǎn)的價(jià)格。同時(shí)我國(guó)的土地屬于國(guó)家所有，具有一定的壟斷性，這就加劇了土地的稀缺性，這就會(huì)進(jìn)一步抬高土地價(jià)格。特別在中國(guó)很多地區(qū)出現(xiàn)“土地財(cái)政”現(xiàn)象，賣(mài)地收入成為很多地方政府財(cái)政的主要來(lái)源，更成為了房地產(chǎn)價(jià)格上升的推手；在需求方面，城鎮(zhèn)化的加劇，人口的聚集效應(yīng)引起巨大的住房需求，且中國(guó)租房對(duì)買(mǎi)房的替代效應(yīng)較小，從而推動(dòng)房屋租金及房子價(jià)格的上升。除此之外，人均國(guó)民收入的增加使得房產(chǎn)的意愿轉(zhuǎn)化為對(duì)房子的現(xiàn)實(shí)需求，而且由于中國(guó)可投資的項(xiàng)目較少，還會(huì)轉(zhuǎn)化為對(duì)房地產(chǎn)的投資需求。

（二）金融的支持過(guò)度成為房地產(chǎn)泡沫的直接誘因

在我國(guó)，房地產(chǎn)作為一種商品，同時(shí)具有商品屬性和金融資產(chǎn)屬性，房地產(chǎn)依靠銀行信貸的支撐使得其在任意價(jià)格都能達(dá)到均衡。從房地產(chǎn)的供給方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)具有投資規(guī)模大、資金周轉(zhuǎn)時(shí)間長(zhǎng)的特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須依靠金融業(yè)的參與才能完成。同時(shí)由于房地產(chǎn)保值、增值的特性使得金融機(jī)構(gòu)樂(lè)于將資金投放到房地產(chǎn)行業(yè)，造成許多發(fā)商以較少的資金就可以開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，導(dǎo)致過(guò)度開(kāi)發(fā)、投機(jī)行為越來(lái)越嚴(yán)重。從房地產(chǎn)需求方購(gòu)房者的角度來(lái)說(shuō)，僅靠自己擁有的資金很難買(mǎi)到商品房，銀行的個(gè)人住房抵押貸款就給購(gòu)買(mǎi)者帶來(lái)了便利。然而也滋生了大量的投機(jī)者，進(jìn)一步抬高房?jī)r(jià)。金融市場(chǎng)的逐步放開(kāi)，加劇了商業(yè)銀行的競(jìng)爭(zhēng)壓力，而房地產(chǎn)市場(chǎng)由于政府支持，價(jià)格的升高及有房產(chǎn)做抵押被看做是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，銀行加大對(duì)這方面的投資，造成了房地產(chǎn)市場(chǎng)的惡性循環(huán)，從而形成了房地產(chǎn)綁架金融的局面。

（三）房地產(chǎn)市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)雙方信息不對(duì)稱(chēng)以及租買(mǎi)選擇機(jī)制的缺失使得泡沫進(jìn)一步擴(kuò)大

一方面，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)滯后，在信息披露、行業(yè)規(guī)范方面相對(duì)不足；另一方面，一般民眾很難憑借個(gè)人經(jīng)驗(yàn)對(duì)房產(chǎn)的性能、配套設(shè)施的市場(chǎng)價(jià)值等作出相對(duì)準(zhǔn)確的判斷。在信息不對(duì)稱(chēng)的情況下，消費(fèi)者易受到社會(huì)輿論和其他消費(fèi)者的影響，使得泡沫進(jìn)一步擴(kuò)大。城鎮(zhèn)人口的增加引起住房需求上升，健全的住房租賃系統(tǒng)可以使居民的住房需求趨于理性化，降低投資成分。然而由于受到中國(guó)傳統(tǒng)居住文化的影響，人們的買(mǎi)房欲望比較強(qiáng)；租賃市場(chǎng)不完善，住房租賃市場(chǎng)供給個(gè)體主要為個(gè)人，使得中國(guó)的租買(mǎi)市場(chǎng)無(wú)法實(shí)現(xiàn)對(duì)住房市場(chǎng)的替代。

二、我國(guó)房地產(chǎn)泡沫帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)影響

（一）房地產(chǎn)泡沫的正面經(jīng)濟(jì)效應(yīng)

房地產(chǎn)具有產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、波及面廣的特點(diǎn)，它的發(fā)展通常會(huì)帶動(dòng)眾多相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的發(fā)展。房地產(chǎn)會(huì)對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生前向帶動(dòng)效應(yīng)和后向帶動(dòng)效應(yīng)，房地產(chǎn)的前向帶動(dòng)效應(yīng)是其對(duì)以房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品或服務(wù)為需求對(duì)象的產(chǎn)業(yè)的影響；房地產(chǎn)的后向帶動(dòng)效應(yīng)是其對(duì)以房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品或服務(wù)為供給對(duì)象的產(chǎn)業(yè)的影響?？値?dòng)效應(yīng)是指前向帶動(dòng)效應(yīng)和后向帶動(dòng)效應(yīng)的累加。房地產(chǎn)業(yè)能夠帶動(dòng)其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)和下游的相關(guān)產(chǎn)業(yè)質(zhì)量的提高和產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)。

（二）房地產(chǎn)泡沫的負(fù)面經(jīng)濟(jì)效應(yīng)

1.抑制產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化

房地產(chǎn)泡沫意味著房地產(chǎn)行業(yè)具有較大的收益，扭曲了回報(bào)率的信號(hào)，使得社會(huì)上的各種投資都被吸引到房地產(chǎn)市場(chǎng)上，使得實(shí)體企業(yè)很難在銀行得到貸款支持，資金不足影響了該實(shí)體企業(yè)的發(fā)展。另一方面很多實(shí)體企業(yè)將盈余資金投資于房地產(chǎn)， 利用房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)保值增資。綜上所述，房地產(chǎn)泡沫降低了資源配置的效率，導(dǎo)致實(shí)體經(jīng)濟(jì)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不協(xié)調(diào)。

2.阻礙經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式

拉動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的三駕馬車(chē)是投資、出口、消費(fèi)，盡管我國(guó)采取了很多措施來(lái)拉動(dòng)內(nèi)需，但由于房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題，使得房子已經(jīng)變成了奢侈品，購(gòu)房支出擠占了居民其他的消費(fèi)支出，致使內(nèi)需不足。房地產(chǎn)泡沫還會(huì)使經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力缺失，投資一直是拉動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最重要的力量，特別是在經(jīng)濟(jì)環(huán)境不好的時(shí)候，過(guò)度投資在房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)使得經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力缺失。

三、促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的對(duì)策

房地產(chǎn)泡沫對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)造成了較大的負(fù)面的影響，使我國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨房地產(chǎn)泡沫破滅的潛在風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)財(cái)富轉(zhuǎn)移效應(yīng)造成貧富分化加劇、社會(huì)矛盾激化，并造成社會(huì)價(jià)值觀、道德觀扭曲，鑒于此我們必須采取合理的政策來(lái)解決房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題。通過(guò)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀的深入分析，更好地了解房地產(chǎn)泡沫形成機(jī)理，采取相應(yīng)的政策，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展起到了重要的啟發(fā)作用。

（一）加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款管理

房地產(chǎn)作為資本密集型行業(yè)，單純依靠企業(yè)的自有資金很難滿(mǎn)足企業(yè)的資金需求， 銀行信貸是房地產(chǎn)企業(yè)的融資來(lái)源。所以加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款管理有利于從融資來(lái)源上控制一些企業(yè)盲目涉足房地產(chǎn)業(yè)。嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的發(fā)放條件，杜絕向不具備開(kāi)發(fā)資格的企業(yè)、第一還款來(lái)源不足的企業(yè)發(fā)放貸款。

（二）加強(qiáng)金融監(jiān)管，合理發(fā)揮金融對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的支持作用

在當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)下，各商業(yè)銀行應(yīng)該嚴(yán)格規(guī)范個(gè)人住房貸款的審查程序，加強(qiáng)與房地產(chǎn)登記部門(mén)、民政部門(mén)的信息共享機(jī)制建設(shè)，防止使用假冒身份等方式騙取住房貸款。通過(guò)降低貸款利率、增加貸款金額、延長(zhǎng)還款期限等手段，加大對(duì)首套房貸款的支持力度。

（三）建立和完善房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，強(qiáng)化賣(mài)方信息披露責(zé)任；加強(qiáng)宣傳教育，提高買(mǎi)方分析市場(chǎng)、解讀房地產(chǎn)信息的能力

鼓勵(lì)行業(yè)研究機(jī)構(gòu)定期房地產(chǎn)分析報(bào)告，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的歷史情況、未來(lái)趨勢(shì)及相關(guān)影響因素進(jìn)行全面細(xì)致的分析，提高公眾對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)整體的了解程度。制定相應(yīng)的法律法規(guī)，強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)的信息披露責(zé)任，增強(qiáng)企業(yè)信息披露的自覺(jué)性。

4.政府要加強(qiáng)體制機(jī)制建設(shè)，合理平抑房?jī)r(jià)。完善稅收體制改革，優(yōu)化中央和地方在稅種、稅收等方面的分配體系，增強(qiáng)地方政府對(duì)平抑房?jī)r(jià)工作的積極性。完善地方政府政績(jī)考核機(jī)制，避免“唯 GDP 論”，將控制房地產(chǎn)上漲幅度作為政績(jī)考核的指標(biāo)之一。引導(dǎo)地方政府處理好短期收入和地區(qū)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的關(guān)系，減少乃至杜絕因追求財(cái)政收入而大量批地、權(quán)力尋租等現(xiàn)象的發(fā)生。完善土地出讓制度，規(guī)范土地使用金的收取和使用，建立專(zhuān)門(mén)賬戶(hù)管理土地出讓金，對(duì)收費(fèi)金額、使用途徑等進(jìn)行公示，增強(qiáng)社會(huì)公眾對(duì)土地出讓金的監(jiān)督。

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篇6

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)市場(chǎng);運(yùn)行;跨區(qū)域;協(xié)同發(fā)展

一、引言

就本質(zhì)上而言，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)是一次相對(duì)較晚的周期性變化。因此，在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在邁向新的發(fā)展階段的同時(shí)政府也會(huì)出臺(tái)一些相應(yīng)的政策進(jìn)行宏觀調(diào)控以及幫助房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入良性循環(huán)的模式，有效的保證市場(chǎng)的穩(wěn)定性與可持續(xù)性。目前來(lái)看中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的速度已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出房地產(chǎn)金融了，根據(jù)虛擬經(jīng)濟(jì)分析中虛實(shí)二重性的原則來(lái)今后房地產(chǎn)金融改革提供了充實(shí)理論解說(shuō)。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的虛實(shí)二重性

區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)同發(fā)展的基本原理就是將區(qū)域經(jīng)濟(jì)組織在結(jié)構(gòu)狀態(tài)、發(fā)展機(jī)制中展現(xiàn)互相影響、互相作用的基本管理機(jī)制。我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展過(guò)程一直都在伴隨著政府對(duì)其下達(dá)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)同發(fā)展主要目標(biāo)，2006到2009期間雖然政府一直在努力遏制房?jī)r(jià)的漲幅但始終未取得明顯的效果，但在2010年政府將虛實(shí)二重性原則運(yùn)用到宏觀調(diào)控中去后政府對(duì)房地產(chǎn)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)與虛擬經(jīng)濟(jì)的認(rèn)識(shí)有了很大的改善。我們可以從研究財(cái)富的性質(zhì)的角度來(lái)對(duì)虛擬經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)的虛擬性進(jìn)行更加深入的分析。在虛擬經(jīng)濟(jì)中強(qiáng)調(diào)財(cái)富是具有價(jià)值性的而不是物質(zhì)性的，并且將經(jīng)濟(jì)體系劃分為實(shí)體經(jīng)濟(jì)與虛擬經(jīng)濟(jì)兩個(gè)不同的層面，虛擬經(jīng)濟(jì)的作用主要在于協(xié)助我們找到一些傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)遺留下來(lái)的問(wèn)題以及特點(diǎn)，而實(shí)體經(jīng)濟(jì)的存在就是將一些微觀上的問(wèn)題反映到現(xiàn)實(shí)中來(lái)，將問(wèn)題放大化從而得到更好的解決。在房地產(chǎn)中我們需要考慮的是虛擬經(jīng)濟(jì)在這其中起到了怎樣的作用。房地產(chǎn)作為實(shí)物資產(chǎn)的一種，它向大家提供的消費(fèi)方式是依照面積來(lái)進(jìn)行交易的，因此在保證面積不變的時(shí)當(dāng)房地產(chǎn)的價(jià)格的上漲對(duì)居民是沒(méi)有實(shí)質(zhì)上的改變的。這樣的變化對(duì)于房地產(chǎn)投資商的意義就會(huì)產(chǎn)生很大的影響，由于價(jià)格的變化就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)在社會(huì)財(cái)富中的價(jià)值有所上升，這也是體現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)虛擬性的之處，近年來(lái)中國(guó)也是由于這樣巨大的虛擬性財(cái)富才創(chuàng)造出很多富翁。由于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展是匯集了生產(chǎn)制造、金融服務(wù)、交通物流以及房地產(chǎn)市場(chǎng)等多方面經(jīng)濟(jì)類(lèi)型活動(dòng)。因此在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中房地產(chǎn)始終扮演著這樣三個(gè)角色，一是為廣大消費(fèi)群眾提供居住、工作以及社交場(chǎng)地;二是為私人或企業(yè)供給一個(gè)投資與獲益雙贏的契機(jī);三是為社會(huì)的信用機(jī)制提供了另一個(gè)保障渠道。其中第一個(gè)是屬于房地產(chǎn)本身的性質(zhì)，不會(huì)對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)造成很大的影響。而后面兩點(diǎn)是隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展歷程而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)給予的特殊性屬性。就區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展而言，無(wú)論是外部環(huán)境還是內(nèi)部經(jīng)濟(jì)體制都是圍繞主體進(jìn)行交互作用的機(jī)制，由于一些狀態(tài)變量與控制變量的持續(xù)變化導(dǎo)致區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展體系也會(huì)隨之出現(xiàn)浮動(dòng)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中所處的特殊位置導(dǎo)致房地產(chǎn)在這之中起到了拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)的作用，由于消費(fèi)房地產(chǎn)需要大量的信貸而促使大量的資金向房地產(chǎn)發(fā)達(dá)地區(qū)流向從而也就促進(jìn)了該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。在這之中要避免出現(xiàn)“泡沫經(jīng)濟(jì)”的現(xiàn)象，如果房地產(chǎn)的價(jià)格上升的原因是投機(jī)所影響的，那么當(dāng)價(jià)格下降時(shí)就會(huì)引發(fā)經(jīng)濟(jì)衰減以致經(jīng)濟(jì)危機(jī)的現(xiàn)象，因此應(yīng)當(dāng)主要對(duì)房地產(chǎn)的投機(jī)進(jìn)行調(diào)控。區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的機(jī)制存在著空間結(jié)構(gòu)的多樣性以及其行為主體的復(fù)雜性明確了對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)同發(fā)展理論性的驗(yàn)證。

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的迫切性

(一)虛擬經(jīng)濟(jì)下房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行狀態(tài)

在這樣虛擬經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，各國(guó)之間的比較也是在實(shí)體經(jīng)濟(jì)體系以虛擬經(jīng)濟(jì)體系下進(jìn)行的。而且，隨著虛擬經(jīng)濟(jì)的全球化的進(jìn)程，在資源配置中虛擬經(jīng)濟(jì)始終起到了領(lǐng)導(dǎo)的作用，尤其是在當(dāng)前中國(guó)與各國(guó)競(jìng)爭(zhēng)的前提下也將由實(shí)體經(jīng)濟(jì)機(jī)制轉(zhuǎn)化為虛擬經(jīng)濟(jì)機(jī)制。中國(guó)作為發(fā)展中的國(guó)家，我國(guó)的虛擬經(jīng)濟(jì)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展并沒(méi)有很成熟還需要進(jìn)一步加強(qiáng)兩者之間的配置。而房地產(chǎn)市場(chǎng)則是虛擬經(jīng)濟(jì)中不可或缺的一部分資源，也是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)金融的發(fā)展歷程。雖然中國(guó)房地產(chǎn)按揭貸款事業(yè)在1998年剛開(kāi)始發(fā)展，但其發(fā)展的速度并不比其他國(guó)家慢反而是以驚人的速度占據(jù)了我國(guó)虛擬經(jīng)濟(jì)體系的重要位置。

(二)區(qū)域經(jīng)濟(jì)作用下房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化

現(xiàn)如今的房地產(chǎn)事業(yè)已經(jīng)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的支柱型企業(yè)了，這樣快速的發(fā)展使得房地產(chǎn)的價(jià)值與世界平齊。雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)為地方政府帶來(lái)了很多的好處并為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了良好的環(huán)境，但由于階梯因素的影響導(dǎo)致區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的差異也在擴(kuò)大，就房地產(chǎn)市場(chǎng)方面來(lái)說(shuō)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)的協(xié)同發(fā)展會(huì)在一定程度上帶動(dòng)了當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展從而也帶動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的上升。一面為地方經(jīng)濟(jì)做出巨大貢獻(xiàn)一面又將泡沫經(jīng)濟(jì)的影響傳播到整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系，由于土地在中國(guó)的特殊地位從而地方政府對(duì)其有著特殊的對(duì)待。根據(jù)房地產(chǎn)的特殊性這一特點(diǎn)，我們應(yīng)當(dāng)將其放在房地產(chǎn)區(qū)域性這樣大的背景下進(jìn)行進(jìn)一步的研究，做為實(shí)體經(jīng)濟(jì)、虛擬經(jīng)濟(jì)以及區(qū)域經(jīng)濟(jì)的交點(diǎn)，應(yīng)當(dāng)充分利用好房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)性的特殊作用更好的進(jìn)行調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)。

(三)房地產(chǎn)市場(chǎng)的雙重性

就目前來(lái)看，我國(guó)應(yīng)當(dāng)全力發(fā)展房地產(chǎn)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)的協(xié)同發(fā)展，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)在金融中發(fā)揮雙重屬性:保障政策型房地產(chǎn)金融和經(jīng)濟(jì)型房地產(chǎn)金融雙向發(fā)展，這是我國(guó)應(yīng)當(dāng)快速解決的一個(gè)問(wèn)題。就當(dāng)前情況來(lái)看我國(guó)這兩個(gè)方面都遇到了困難，無(wú)論是地方住房和城鄉(xiāng)建設(shè)還是各個(gè)省份的住房問(wèn)題都在加強(qiáng)尋找如何解決融資困境的有效途徑。由于我國(guó)融資市場(chǎng)的不發(fā)達(dá)情況也會(huì)避免像美國(guó)那樣發(fā)達(dá)國(guó)家出現(xiàn)房地產(chǎn)次貸危機(jī)的現(xiàn)象，因此我國(guó)的資本市場(chǎng)目前還是處于半開(kāi)放狀態(tài)。而今后隨著經(jīng)濟(jì)全球化的影響，中國(guó)虛擬經(jīng)濟(jì)也會(huì)相應(yīng)的完成全球化因此中國(guó)必須融入到全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展的進(jìn)程中去，我們可以考慮國(guó)外一些成功的案例來(lái)對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)全球化進(jìn)行相關(guān)借鑒從而完成虛擬經(jīng)濟(jì)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。

四、國(guó)外房地產(chǎn)融資方式的主要模式及經(jīng)驗(yàn)借鑒

(一)美國(guó)模式

在美國(guó)、加拿大、澳大利亞這樣“地廣人稀”的國(guó)家，一般會(huì)采用“資本市場(chǎng)融資”這樣的模式進(jìn)行對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。這種模式主要是通過(guò)政府在一定情況下指定相應(yīng)的住房金融企業(yè)通過(guò)資本市場(chǎng)進(jìn)行對(duì)住房抵押劵的發(fā)放從而籌集住房基金。這種模式的特點(diǎn)就在于可以在短時(shí)間內(nèi)快速將住房資金籌集起來(lái)，并且可以保證住房抵押債券使用期限可以進(jìn)行合理的延長(zhǎng)，這樣一來(lái)居民群眾的購(gòu)房壓力減小也會(huì)在承擔(dān)范圍下進(jìn)行購(gòu)房從而帶動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，以這樣的方式無(wú)形中也提高了虛擬經(jīng)濟(jì)的市場(chǎng)地位。在這之中政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控的影響不會(huì)過(guò)大，會(huì)留出很大一部分空間使房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行自我調(diào)控，從另一個(gè)角度來(lái)說(shuō)也就是政府在引導(dǎo)二級(jí)市場(chǎng)的同時(shí)會(huì)將一級(jí)市場(chǎng)處于當(dāng)時(shí)的競(jìng)爭(zhēng)的條件下，利用這樣調(diào)控的模式實(shí)現(xiàn)保障住房基本供給的原則。而這種模式的發(fā)展與其國(guó)家的一些基本條件及屬性是密不可分的，其中包括:發(fā)達(dá)國(guó)家的資本條件;住房抵押貸款機(jī)制的完善程度以及成熟化;政府對(duì)于社會(huì)保障基金、保險(xiǎn)企業(yè)以及銀行信貸政策的干預(yù)程度。

(二)日本模式

由于日本地形的特殊化也相應(yīng)的導(dǎo)致日本房地產(chǎn)融資方式的特殊化，其特點(diǎn)就是利用住宅信貸資金來(lái)源進(jìn)行進(jìn)一步的多元化，也可以成為“混合性融資”。它根據(jù)基金的模式集資住房信貸基金，與此同時(shí)也將一些私人金融企業(yè)大量的運(yùn)作在融資之中。日本為幫助民間金融市場(chǎng)，出臺(tái)多方政策進(jìn)行引導(dǎo)投資從而保證房地產(chǎn)市場(chǎng)為金融帶來(lái)良好的扶持。

(三)新加坡模式

新加坡所實(shí)行的“強(qiáng)制儲(chǔ)蓄融資”模式使房地產(chǎn)市場(chǎng)的改革的得到了全世界的關(guān)注以及認(rèn)可。這種模式的主體就是以政府為主要引導(dǎo)人，通過(guò)一系列的相關(guān)政策例如:政府單獨(dú)設(shè)立先關(guān)機(jī)構(gòu)直接融入到住房的設(shè)計(jì)、規(guī)劃、建造、銷(xiāo)售以及經(jīng)營(yíng)等，通過(guò)頒布相關(guān)政策法案強(qiáng)制調(diào)控住房政策。并且將將住房保障機(jī)制強(qiáng)制運(yùn)用到人民群眾中，在工作中將雇主與雇員思維工資收入的一部分作為住房基金定期納入政府機(jī)構(gòu)以此來(lái)完成雇員購(gòu)房消費(fèi)的資金來(lái)源。這種模式的特殊性就在于資金流向穩(wěn)定、資金存款期限較長(zhǎng)、資金金額較大以及籌集資金成本較小。但是這樣的模式也同樣存在弊端，這樣的條件非常嚴(yán)格就導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)條件必須要穩(wěn)定不間斷的進(jìn)行并且要保證整個(gè)人民群眾的收入情況差別不大。

(四)英國(guó)模式

在歐洲一些國(guó)家例如英國(guó)、德國(guó)、比利時(shí)以及法國(guó)等地產(chǎn)金融模式大多都是“合同儲(chǔ)蓄制融資”的模式。這種模式的特點(diǎn)就在于借貸雙方利用合同契約的形式來(lái)籌集住房資金，將存款與貸款相互結(jié)合，采用封閉式運(yùn)營(yíng)的模式，其中還會(huì)通過(guò)將實(shí)際存款利率高于貸款利率的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)“高進(jìn)低出”。而這種模式的運(yùn)行還需要諸多條件的配合，要通過(guò)國(guó)家的優(yōu)待政策并且要求擁有完善化、標(biāo)準(zhǔn)化、嚴(yán)格化金融市場(chǎng)體制。在德國(guó)的“合同儲(chǔ)蓄制融資”的模式下，政府會(huì)主動(dòng)出臺(tái)一些相關(guān)政策來(lái)滿(mǎn)足各個(gè)不同階層群眾對(duì)住房的要求，綜合各方面的條件滿(mǎn)足金融體系的變化。建立完善的住房互助機(jī)制從而為中低層群眾提供相應(yīng)的住房扶持。

五、房地產(chǎn)市場(chǎng)金融跨區(qū)域協(xié)同發(fā)展思路分析

在中央政府的指示下推動(dòng)我國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)同發(fā)展要在加強(qiáng)各區(qū)域之間相互作用、互相促進(jìn)的基礎(chǔ)上進(jìn)行對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的維護(hù)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展前景應(yīng)當(dāng)結(jié)合我國(guó)現(xiàn)有政策以及居民的住房需求情況制定一項(xiàng)政策性房地產(chǎn)金融與商業(yè)性房地產(chǎn)金融相互協(xié)作發(fā)展的模式。在一些地廣人稀的國(guó)家如英國(guó)、美國(guó)、奧地利以及歐洲一些國(guó)家，它們的國(guó)土面積比較大，政府大多是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)采取跨區(qū)域協(xié)同發(fā)展的思路使公共住宅變成住房保障的一部分，而像一些土地比較稀缺的國(guó)家如新加坡、日本、中國(guó)等地，住房的價(jià)格大大的高于人均收入因此也就高于一些同等條件下的其他國(guó)家。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)有著自己很大的特殊性目前來(lái)看中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是利用聚集性資金來(lái)帶動(dòng)區(qū)域性經(jīng)濟(jì)發(fā)展，而房地產(chǎn)資金的聚集就表明了在房地產(chǎn)價(jià)格階段性上漲的發(fā)展中將資金匯聚到這個(gè)區(qū)域來(lái)從而帶來(lái)對(duì)地方財(cái)政的貢獻(xiàn)，而這樣的概念的成立也是和我國(guó)的跨區(qū)域協(xié)同發(fā)展的政策密不可分的。我國(guó)的商業(yè)性住房金融階大體分可以以下為三個(gè)思想:第一政策型房地產(chǎn)金融發(fā)展方向。如何解決貧富性差價(jià)問(wèn)題是解決住房性問(wèn)題的關(guān)鍵，不但要設(shè)立國(guó)民的社會(huì)保證機(jī)制并且要通過(guò)納稅的方式調(diào)節(jié)居民收支差距的問(wèn)題。低收入居民的住房問(wèn)題是設(shè)立社會(huì)保障體系機(jī)制中不容忽視的一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題，而政府的協(xié)助是不可少的提供相應(yīng)廉租房來(lái)解決低收入居民住房的問(wèn)題。以香港、新加坡的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看一項(xiàng)工作是屬于政府應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的任務(wù)而不是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)的項(xiàng)目，在香港、新加坡等地的政府利用建立廉租房、社會(huì)保障房以極低的價(jià)格向中低層居民售出，很大程度上解決了中低層人們的住房問(wèn)題。在香港實(shí)行跨區(qū)域協(xié)同發(fā)展的政策頗有效果，有一半的人民享有廉租房的待遇因此就這一點(diǎn)中國(guó)應(yīng)當(dāng)吸取其中的經(jīng)驗(yàn)，中國(guó)也需要政府為低收入居民提供低價(jià)房來(lái)解決住宅問(wèn)題。提供住房公積金政策，在二十世紀(jì)初上海就依照新加坡的住房模式設(shè)立了住房公積金的機(jī)制。我國(guó)的住房以及城鄉(xiāng)建設(shè)基本上是以保障性住房融入到住房公積金中的方式進(jìn)行展開(kāi)的，而其中遇到的融資困難的問(wèn)題也是通過(guò)將大量住房公積金來(lái)完成的。第二商業(yè)型住房房地產(chǎn)金融跨區(qū)域協(xié)同發(fā)展段,與境外一些發(fā)達(dá)國(guó)家(地區(qū))相比只是初級(jí)階段,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)金融發(fā)展方向。房地產(chǎn)市場(chǎng)是將實(shí)體經(jīng)濟(jì)與虛體經(jīng)濟(jì)相互結(jié)合的關(guān)鍵，從這個(gè)方面利用本質(zhì)來(lái)完成房地產(chǎn)跨區(qū)域協(xié)同發(fā)展的性質(zhì)。當(dāng)今無(wú)論各個(gè)方面世界都在走向高度區(qū)域化的進(jìn)程，而房地產(chǎn)市場(chǎng)處于所有資產(chǎn)方面最中心的位置，在某種程度上來(lái)講房地產(chǎn)是人們擁有最穩(wěn)定長(zhǎng)久的固有資產(chǎn)也是在銀行實(shí)行貸款是最佳的抵押憑證，也是由此可以將它成為金融運(yùn)作中的砝碼。如果將整個(gè)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)作為一個(gè)價(jià)值系統(tǒng)進(jìn)行探究那么實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門(mén)的資金流向以及虛擬經(jīng)濟(jì)的調(diào)控都會(huì)反映出一定時(shí)期的金融活動(dòng)的發(fā)展方向，因此在這之中就會(huì)需要更加標(biāo)準(zhǔn)化、完整化的方向來(lái)引導(dǎo)區(qū)域經(jīng)濟(jì)與金融之間的關(guān)系，也可以將這種發(fā)展方向稱(chēng)之為社會(huì)融資模式。目前來(lái)看我國(guó)的商業(yè)性房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)落后，即使在資金雙方都有創(chuàng)立抵押資產(chǎn)的市場(chǎng)以及能力是也需要將住房抵押制度實(shí)行，但由于中國(guó)住房信貸發(fā)展比較落后，缺少足夠的數(shù)據(jù)以及示例來(lái)對(duì)市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行評(píng)估。第三政策性房地產(chǎn)金融與商業(yè)性房地產(chǎn)金融協(xié)作發(fā)展方向。在我國(guó)政策性房地產(chǎn)金融與商業(yè)性房地產(chǎn)金融成為金融行業(yè)領(lǐng)頭的問(wèn)題上需要必須協(xié)同兩者的發(fā)展歷程，為金融活動(dòng)的發(fā)展創(chuàng)造一份堅(jiān)實(shí)的保障。在1994年我國(guó)推出政策性住房與商業(yè)性住房協(xié)同發(fā)展的后就更需要深入的拓展以及加深發(fā)展歷程，這種理論也是在跨區(qū)域經(jīng)濟(jì)中的一項(xiàng)重要指向。在當(dāng)今的經(jīng)濟(jì)體系中房地產(chǎn)市場(chǎng)并只是一種消費(fèi)方式，而是作為一種投資方式存在于現(xiàn)有的資產(chǎn)組合中。雖然推動(dòng)跨區(qū)域協(xié)同發(fā)展是一項(xiàng)艱巨而又復(fù)雜的工程，但并不代表是不可能完成的目標(biāo)?？鐓^(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)同發(fā)展的歷程實(shí)際上是各個(gè)區(qū)域之間競(jìng)爭(zhēng)合作的過(guò)程，區(qū)域之間的競(jìng)爭(zhēng)激發(fā)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)力從而提高了房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的活力與效率。而區(qū)域之間的合作就會(huì)幫助推動(dòng)各個(gè)區(qū)域中要素的流動(dòng)以及區(qū)域之間產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移，進(jìn)行優(yōu)缺點(diǎn)的互助從而形成協(xié)同發(fā)展的效果。在我國(guó)跨區(qū)經(jīng)濟(jì)協(xié)同發(fā)展的策略下應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮土地資源的優(yōu)勢(shì)，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的事業(yè)提供堅(jiān)實(shí)的后盾，對(duì)于構(gòu)建在競(jìng)爭(zhēng)與合作基礎(chǔ)上的跨區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)同發(fā)展的體系還需要經(jīng)過(guò)實(shí)踐的磨合以及進(jìn)一步的發(fā)展改進(jìn)。

六、結(jié)論

因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)具有區(qū)域性的原則，這也就是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需要同時(shí)調(diào)控房地產(chǎn)的整體方向與加強(qiáng)保障性住房?jī)蓚€(gè)方面，不但要同一時(shí)間保證兩項(xiàng)任務(wù)的正常發(fā)展而且要保證可以在同一環(huán)境下兩項(xiàng)任務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化完成。發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)一面要發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)條件下建設(shè)住房為人民群眾提供良好的住房、工作以及娛樂(lè)場(chǎng)所;另一面也要發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)下基本提升以及保證虛擬經(jīng)濟(jì)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中重要位置。在具體實(shí)施這操作的過(guò)程中，對(duì)保障性住房該如何建設(shè)是各地政府需要因地制宜的實(shí)行各個(gè)不同的實(shí)際政策以及各地政府與中央要積極引導(dǎo)一些行政推進(jìn)。我們要經(jīng)過(guò)一些跨區(qū)域經(jīng)濟(jì)手段來(lái)對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行下一步的宏觀調(diào)控，例如利用融資的方式來(lái)加強(qiáng)房地產(chǎn)的推定歷程。目前全世界在處理如何推動(dòng)保障性住房的問(wèn)題都有了有效的解決方案，大體是通過(guò)金融的作用來(lái)進(jìn)行對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。隨著社會(huì)的進(jìn)步和發(fā)展，會(huì)從金融環(huán)境以及跨區(qū)域經(jīng)濟(jì)方面探究出適合各個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

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［6］國(guó)際貨幣基金組織:《中國(guó)14%城鎮(zhèn)就業(yè)來(lái)自房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)》，人民網(wǎng)－環(huán)球時(shí)報(bào)，2014年5月23日．

［7］任興洲、劉衛(wèi)民、邵挺:《當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)隱患亟須高度重視》，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)》2014年4月4日．

篇7

關(guān)鍵詞：公允價(jià)值；新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則；投資性房地產(chǎn)

一、公允價(jià)值的基礎(chǔ)理論

（一）公允價(jià)值的定義

對(duì)于公允價(jià)值，不同的機(jī)構(gòu)有不同的定義。國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)1999年的《國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第39號(hào)——金融工具：確認(rèn)和計(jì)量》第98段指出：“在公允價(jià)值定義中隱含著一項(xiàng)假定，即企業(yè)是持續(xù)經(jīng)營(yíng)的，不打算或不需要清算，不會(huì)大幅度縮減其經(jīng)營(yíng)規(guī)模，或按不利條件進(jìn)行交易。因此，公允價(jià)值不是企業(yè)在強(qiáng)制易、非自愿清算或本銷(xiāo)售中收到或支付的金額（IASC，1999）?！泵绹?guó)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)于2000年2月頒布的第7號(hào)概念公告對(duì)公允價(jià)值的定義是：“公允價(jià)值是當(dāng)前的非強(qiáng)迫交易或非清算交易中，自愿雙方之間進(jìn)行資產(chǎn)（或負(fù)債）的買(mǎi)賣(mài)（或發(fā)生與清償）的價(jià)格（FASB2000）?！蔽覈?guó)新頒布的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》中，把公允價(jià)值定義為：“在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~?！睂?duì)比以上我國(guó)對(duì)公允價(jià)值的定義，本文認(rèn)為這個(gè)定義充分考慮了基本國(guó)情，符合我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要。

（二）目前我國(guó)公允價(jià)值的適用范圍

雖然我國(guó)在新準(zhǔn)則中部分地采用了公允價(jià)值的計(jì)量屬性，但是公允價(jià)值在新準(zhǔn)則中的應(yīng)用是十分謹(jǐn)慎的。與國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則相比，我國(guó)新的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系在確定公允價(jià)值的應(yīng)用范圍時(shí)，充分地考慮了我國(guó)的國(guó)情，作了審慎的改進(jìn)。公允價(jià)值的運(yùn)用必須滿(mǎn)足一定的前提條件，即公允價(jià)值應(yīng)當(dāng)能夠可靠計(jì)量?；緶?zhǔn)則中也強(qiáng)調(diào)，企業(yè)一般應(yīng)當(dāng)采用“歷史成本”，只有在會(huì)計(jì)要素金額能夠取得“并可靠計(jì)量”時(shí)才能采用非歷史成本計(jì)量屬性。目前，主要在金融工具、投資性房地產(chǎn)、非共同控制下的企業(yè)合并、債務(wù)重組和非貨幣性資產(chǎn)交換等方面采用；另外，在各項(xiàng)使用公允價(jià)值的具體準(zhǔn)則中，也嚴(yán)格限制了使用條件。比如，在非貨幣性資產(chǎn)交換中，提出兩個(gè)前提條件，即交換是否具有商業(yè)實(shí)質(zhì)，交易各方之間是否存在關(guān)聯(lián)方關(guān)系。這些限制條件，在一定程度上可以保證公允價(jià)值的“公允”表達(dá)，同時(shí)也可以有效遏制企業(yè)的利潤(rùn)操縱。

二、公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中的應(yīng)用分析

（一）投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則制定的背景

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)第三產(chǎn)業(yè)的一個(gè)組成部分，其交易日趨活躍，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的作用也日趨凸顯，適時(shí)分析新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)該行業(yè)的影響顯得十分必要與重要。投資性房地產(chǎn)只是房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)部分，主要是指“為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)?！敝饕ǎ阂殉鲎獾耐恋厥褂脵?quán)，持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)以及已出租的建筑物，從而把為生產(chǎn)商品，提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)排除在本準(zhǔn)則之外。對(duì)于投資性房地產(chǎn)，如果將其作為一般的固定資產(chǎn)看待并提取折舊，其凈值往往不能反映投資性房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。一方面投資性房地產(chǎn)在經(jīng)過(guò)數(shù)年以后，它們的市場(chǎng)價(jià)值不僅可能高于其賬面凈值，而且還經(jīng)常高出其賬面原值的數(shù)倍甚至數(shù)十倍。另一方面，對(duì)房地產(chǎn)的投資一般金額大、周期長(zhǎng)、流動(dòng)性和變現(xiàn)能力較差，往往具有高收益和高風(fēng)險(xiǎn)并存的特點(diǎn)。在這種情況下，將投資性房地產(chǎn)作為一般的固定資產(chǎn)處理顯然是不合適的。但是，將它們按照流動(dòng)資產(chǎn)以成本與市價(jià)孰低的計(jì)價(jià)原則來(lái)處理，也是不合適的。所以應(yīng)該給投資性房地產(chǎn)制定一個(gè)專(zhuān)門(mén)的準(zhǔn)則。截至2005年，世界上只有IASB、英國(guó)（SSAP19：投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理）和中國(guó)香港地區(qū)（SSAP13：投資物業(yè)會(huì)計(jì)）對(duì)投資性房地產(chǎn)制定有相關(guān)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。

（二）新準(zhǔn)則中對(duì)投資性房地產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定

新準(zhǔn)則規(guī)定：企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日采用成本模式對(duì)投資性房地進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。這意味著地產(chǎn)公司可以對(duì)兩種模式進(jìn)行選擇。而且計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。已采用公允價(jià)值模式的，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。從原有成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額調(diào)整留存收益。準(zhǔn)則還規(guī)定，如果投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷(xiāo)，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。之所以對(duì)采用公允價(jià)值計(jì)量的房地產(chǎn)不再計(jì)提折舊了，主要是折舊的部分已經(jīng)通過(guò)公允價(jià)值跟賬面價(jià)值之間的差額調(diào)整留存收益而相應(yīng)地得到了補(bǔ)償。

上述規(guī)定可能產(chǎn)生下列影響：第一，原先上市公司擁有的物業(yè)都被計(jì)入了固定資產(chǎn)，因此，物業(yè)的升值與否，并沒(méi)有體現(xiàn)在報(bào)表中。近幾年物業(yè)升值迅速，如果上市公司一旦采用公允價(jià)值法來(lái)計(jì)量其早些年購(gòu)入的投資性房產(chǎn)，必將大大提高其凈資產(chǎn)和當(dāng)期凈利潤(rùn)。公允價(jià)值計(jì)量模式的引入正式奠定了重估凈資產(chǎn)值的方法作為房地產(chǎn)上市公司估值的核心地位。這必將引導(dǎo)市場(chǎng)對(duì)該項(xiàng)方法進(jìn)一步的認(rèn)可。第二，隨著投資性房地產(chǎn)物業(yè)的增多，尤其在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則采用后，肯定會(huì)引導(dǎo)市場(chǎng)更多地關(guān)注各項(xiàng)投資性房地產(chǎn)物業(yè)的真實(shí)價(jià)值，并使重估凈資產(chǎn)值的估值方法成為評(píng)估投資性房地產(chǎn)企業(yè)的主要標(biāo)準(zhǔn)之一。既然選擇公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量，在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁的今天，勢(shì)必大大提高企業(yè)的凈資產(chǎn)，也會(huì)提高當(dāng)期的凈利潤(rùn)，那么是不是擁有投資性房地產(chǎn)企業(yè)就會(huì)不加思考地優(yōu)先選擇公允價(jià)值來(lái)計(jì)價(jià)呢？

（三）企業(yè)是否會(huì)優(yōu)先選擇公允價(jià)值計(jì)價(jià)問(wèn)題分析

對(duì)于公允價(jià)值和歷史成本之間做選擇的問(wèn)題，本文認(rèn)為雖然新準(zhǔn)則給了企業(yè)選擇的空間，但是并不見(jiàn)得所有的公司都會(huì)青睞公允價(jià)值。首先，公允價(jià)值的確認(rèn)是否合理是一個(gè)不容忽視的問(wèn)題。按照新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，如果企業(yè)所擁有的投資性房地產(chǎn)有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)供其交易，且該房地產(chǎn)交易市場(chǎng)能提供該類(lèi)或類(lèi)似的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，則企業(yè)應(yīng)當(dāng)采用公允價(jià)值模式，即不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷(xiāo)，應(yīng)當(dāng)以會(huì)計(jì)期末投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。這就給企業(yè)以及審計(jì)師提出了一個(gè)比較大的挑戰(zhàn)了，怎么樣來(lái)判斷公允價(jià)值的確認(rèn)方法是否恰當(dāng)呢？本文認(rèn)為，“能夠提供該類(lèi)或類(lèi)似的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格”這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)很難確定。即使采用綜合評(píng)分法，每個(gè)人對(duì)每個(gè)項(xiàng)目所給的權(quán)重也是不一樣的，那樣得出的結(jié)果也會(huì)不同。所以公允價(jià)值的確定是否合理，成為投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量是否合理的關(guān)鍵。在這里我們看一下香港的做法。在香港的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上市公司中如果采用了公允價(jià)值模式的，每年度公司均聘請(qǐng)獨(dú)立的測(cè)量師對(duì)其投資性房地產(chǎn)行評(píng)估，并作為公允價(jià)值的確定依據(jù)。內(nèi)地上市的房地產(chǎn)公司如果采用公允價(jià)值，也需要每年聘請(qǐng)獨(dú)立的評(píng)估師對(duì)其投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，并在年報(bào)中詳細(xì)披露房地當(dāng)期賬面價(jià)值的增減變動(dòng)情況、公允價(jià)值的確認(rèn)方法及其理由等。這將成為企業(yè)的一項(xiàng)很重的負(fù)擔(dān)。

其次，公允價(jià)值增大了公司經(jīng)營(yíng)成果的不穩(wěn)定性。采用公允價(jià)值模式后，擁有較多投資性房地產(chǎn)的公司的業(yè)績(jī)將更多地受該物業(yè)市場(chǎng)價(jià)格變化的影響，這增加了公司業(yè)績(jī)的不穩(wěn)定性，有可能掩蓋了管理層的經(jīng)營(yíng)不利或優(yōu)秀管理能力。從以上的分析中，本文認(rèn)為，此次新準(zhǔn)則中對(duì)投資性房地產(chǎn)的相關(guān)規(guī)定，尤其是公允價(jià)值的引入，雖然意義重大，也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生一定的影響，但是由于擁有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)是否會(huì)選用公允價(jià)值作為其計(jì)量屬性還是值得商榷的，所以公允價(jià)值的影響可能沒(méi)有大家想象的那么大。

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篇8

關(guān)鍵詞：公允價(jià)值；公允價(jià)值計(jì)量；會(huì)計(jì)；影響

一、公允價(jià)值的概念及與歷史成本的關(guān)系

1.公允價(jià)值的概念

公允價(jià)值，也被稱(chēng)為公允市價(jià)、公允價(jià)格。諳熟市場(chǎng)的貿(mào)易雙方在平等、自愿的情況下將價(jià)格確定，或沒(méi)有任何關(guān)系的兩方在公平交易的基礎(chǔ)上資產(chǎn)和負(fù)債隨時(shí)被買(mǎi)賣(mài)和被清償?shù)某山粌r(jià)格。而交換資產(chǎn)或清償負(fù)債的金額計(jì)量是通過(guò)公允價(jià)值計(jì)量，根據(jù)資產(chǎn)和負(fù)債的平等交易由熟知市場(chǎng)動(dòng)態(tài)的貿(mào)易雙方自愿進(jìn)行的。公允價(jià)值的概念在各個(gè)國(guó)家的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的描述都不盡相同。國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)定義為:在交易公正平等的基礎(chǔ)上，由了解狀況、自愿的貿(mào)易雙方對(duì)一項(xiàng)資產(chǎn)或負(fù)債進(jìn)行交換和償還而應(yīng)用的金額。美國(guó)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)定義為:貿(mào)易雙方在平等、自愿的情況下購(gòu)入或償付一項(xiàng)資產(chǎn)或負(fù)債所使用的金額，即該項(xiàng)資產(chǎn)或負(fù)債是在自愿或清算拍賣(mài)的情況下購(gòu)入或償付的。加拿大特許會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)定義為:在完全自愿、了解市場(chǎng)的情況下貿(mào)易雙方在公平交易的項(xiàng)目中確定的等價(jià)金額。在公允價(jià)值被我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則應(yīng)用的過(guò)程中，對(duì)國(guó)際財(cái)務(wù)準(zhǔn)則中公允價(jià)值應(yīng)用的三個(gè)方面進(jìn)行了參考：

（1）資產(chǎn)或負(fù)債存在于活躍市場(chǎng)，其公允價(jià)值的確定應(yīng)當(dāng)來(lái)自市場(chǎng)的報(bào)價(jià);

（2）存在于活躍市場(chǎng)之外的，考慮到貿(mào)易雙方了解狀況并自愿交易，以近期的市場(chǎng)交易價(jià)格或?qū)嵸|(zhì)上與交易價(jià)格雷同的其他資產(chǎn)或負(fù)債為參照作為當(dāng)前的公允價(jià)值;

（3）不存在于活躍市場(chǎng)，滿(mǎn)足不了以上條件的，資產(chǎn)或負(fù)債的公允價(jià)值應(yīng)當(dāng)運(yùn)用估算的方法來(lái)確定。

雖然公允價(jià)值的概念在各國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的描述大致雷同，但都屬于一種會(huì)計(jì)假設(shè)，假設(shè)企業(yè)一直處于持續(xù)經(jīng)營(yíng)的狀態(tài)，不打算或沒(méi)必要清算、縮減其經(jīng)營(yíng)規(guī)模，或進(jìn)行不利于企業(yè)的交易。所以，企業(yè)在非自愿情況下進(jìn)行的交易、清算或拍賣(mài)所獲得或支付的金額不屬于公允價(jià)值。

公允價(jià)值存在著多種表現(xiàn)形式，例如：可變現(xiàn)凈值、重置成本、市場(chǎng)現(xiàn)行價(jià)格等。我國(guó)的會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)已經(jīng)在特定情況下開(kāi)始了這種計(jì)量屬性的應(yīng)用。如：固定資產(chǎn)的現(xiàn)行重置成本估價(jià)，就是公允價(jià)值應(yīng)用的一個(gè)實(shí)例。而作為計(jì)量屬性的公允價(jià)值，被首次正式地編入了會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中。債務(wù)人在債務(wù)重組交易中，如非現(xiàn)金資產(chǎn)清償債務(wù)或債務(wù)轉(zhuǎn)為資本，包括非現(xiàn)金資產(chǎn)和債權(quán)人因放棄債權(quán)而享有的股權(quán)通過(guò)債務(wù)人轉(zhuǎn)讓來(lái)確定公允價(jià)值。

2.公允價(jià)值與歷史成本的關(guān)系

說(shuō)起公允價(jià)值，自然就聯(lián)想到歷史成本，它們之間的關(guān)系如何?公允價(jià)值計(jì)量通常被我們理解為按照當(dāng)日的市場(chǎng)報(bào)價(jià)進(jìn)行計(jì)量，則成為公允的即時(shí)價(jià)值，從而順利地形成了與歷史成本的對(duì)立關(guān)系。事實(shí)上，公允價(jià)值從狹義上講與歷史成本可以相對(duì)，但并不是現(xiàn)代與歷史的相對(duì)，而是動(dòng)態(tài)與靜態(tài)的相對(duì)，不同會(huì)計(jì)期間歷史成本的變化只是攤銷(xiāo)的已知數(shù)，公允價(jià)值則每期必定從新起點(diǎn)開(kāi)始計(jì)量，靜態(tài)的歷史成本只能將企業(yè)所有的努力量化，而預(yù)計(jì)的資本增值則歸功于動(dòng)態(tài)的公允價(jià)值。

另外，相對(duì)歷史成本來(lái)說(shuō)，公允價(jià)值的時(shí)間觀念很強(qiáng)，換句話說(shuō)，現(xiàn)代環(huán)境下某項(xiàng)資產(chǎn)或負(fù)債的歷史成本極有可能是歷史環(huán)境下該項(xiàng)資產(chǎn)或負(fù)債的公允價(jià)值，而現(xiàn)代情況下某項(xiàng)資產(chǎn)或負(fù)債的公允價(jià)值也有可能就是未來(lái)情況下該項(xiàng)資產(chǎn)或負(fù)債的歷史成本。例如某項(xiàng)資產(chǎn)的入帳價(jià)格是在公平交易的基礎(chǔ)上確定的，而交易發(fā)生時(shí)所產(chǎn)生的賬面價(jià)值就是公允價(jià)值，如在活躍市場(chǎng)中，通常將市價(jià)作為公允價(jià)值，考慮投入價(jià)值時(shí)重置成本為公允價(jià)值的體現(xiàn)，而出售價(jià)值時(shí)即行市價(jià)則為公允價(jià)值的體現(xiàn);如不在活躍市場(chǎng)中并且很難找到類(lèi)似資產(chǎn)或類(lèi)似資產(chǎn)也不在活躍市場(chǎng)中時(shí)，則未來(lái)現(xiàn)金流量的現(xiàn)行市值將代替公允價(jià)值。

二、公允價(jià)值的應(yīng)用

我國(guó)的新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)公允價(jià)值的謹(jǐn)慎運(yùn)用將是新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的一大亮點(diǎn)。

公允價(jià)值在企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中被多處應(yīng)用，像金融資產(chǎn)，就應(yīng)用了公允價(jià)值計(jì)量。金融資產(chǎn)可以分為四大類(lèi)，通過(guò)公允價(jià)值計(jì)量且將其變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益的金融資產(chǎn)就是其中的一類(lèi)。這種以公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的方法也被應(yīng)用到了投資性房地產(chǎn)中等等。

公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中有以下幾點(diǎn)應(yīng)用:

1.公允價(jià)值模式的前提:在確鑿的證據(jù)下，只在公司的投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠繼續(xù)安全的獲得，才能對(duì)投資性房地產(chǎn)通過(guò)公允價(jià)值的模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，公司一旦選擇了該模式，都應(yīng)被所有投資性房地產(chǎn)采用并進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，應(yīng)滿(mǎn)足以下兩個(gè)條件:

(1)在房地產(chǎn)投資的地方有較為活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。

(2)公司通過(guò)在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上獲得相同或相似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格和其他有關(guān)信息，從而準(zhǔn)確的估算出投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。

2.會(huì)計(jì)處理通過(guò)公允價(jià)值形式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

公司的后續(xù)計(jì)量也應(yīng)用了公允價(jià)值模式，對(duì)投資性房地產(chǎn)不采取計(jì)提折舊或攤銷(xiāo)，而通過(guò)資產(chǎn)負(fù)債表當(dāng)天投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值來(lái)確定其賬面價(jià)值。將原賬面價(jià)值與公允價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益即公允價(jià)值變動(dòng)損益。公司對(duì)金融資產(chǎn)的財(cái)務(wù)處理（即公允價(jià)值計(jì)量及變動(dòng)的金額計(jì)入當(dāng)期損益），應(yīng)將金融資產(chǎn)與金融市場(chǎng)緊密地結(jié)合起來(lái)，充分體現(xiàn)了此類(lèi)金融資產(chǎn)的市場(chǎng)變量變化對(duì)其價(jià)值甚至公司經(jīng)濟(jì)狀況和經(jīng)營(yíng)成果的影響。

在開(kāi)始確認(rèn)公允價(jià)值計(jì)量及其變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益的金額的金融資產(chǎn)時(shí)，通過(guò)公允價(jià)值計(jì)量，將有關(guān)的交易費(fèi)用直接計(jì)入當(dāng)期損益中。公司公允價(jià)值計(jì)量及其變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益的金額的金融資產(chǎn)進(jìn)行支出的價(jià)款中，倘若包含已宣布但還沒(méi)發(fā)放的現(xiàn)金紅利或已到期付息但還沒(méi)領(lǐng)取的債券利息的，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為單獨(dú)的應(yīng)收帳目。在獲得的利息或現(xiàn)金紅利的持有期間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為投資收益。資產(chǎn)負(fù)債表當(dāng)天，公司應(yīng)將公允價(jià)值計(jì)量及其變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益的金額的金融資產(chǎn)或金融負(fù)債的公允價(jià)值變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益。處理該金融資產(chǎn)或金融負(fù)債時(shí)，將公允價(jià)值與開(kāi)始入帳價(jià)值之間的差額認(rèn)定為投資收益，同時(shí)調(diào)配公允價(jià)值變動(dòng)損益。

例如，20 X6年5月31日，甲公司支付價(jià)款100,000元從二級(jí)市場(chǎng)購(gòu)入乙公司股票發(fā)行的股票10,000股，（每股價(jià)格10.5元已宣告但尚未發(fā)放的現(xiàn)金股利0.5元)，另支付交易費(fèi)用100元。甲公司將持有的乙公司股權(quán)劃分為交易性金融資產(chǎn)，且持有乙公司股權(quán)后對(duì)其無(wú)重大影響。

甲公司其他相關(guān)資料如下:

(1) 6月30日收到乙公司發(fā)放的現(xiàn)金股利;

(2) 8月30日乙公司股票價(jià)格漲到每股14元;

(3) 10月31日，將持有的乙公司股票全部售出，每股售價(jià)14元。

假定不考慮其他因素，甲公司的帳務(wù)處理如下:

(1) 5月31日購(gòu)入乙公司股票:

借:交易性金融資產(chǎn) 100,000

應(yīng)收股利 5,000

投資收益 100

貸:銀行存款 105,100

(2) 6月30日，收到乙公司發(fā)放的現(xiàn)金股利:

借:銀行存款 5,000

貸:應(yīng)收股利 5,000

(3) 8月30日，確認(rèn)股票價(jià)格變動(dòng):

借:交易性金融資產(chǎn)一公允價(jià)值變動(dòng) 40,000

貸:公允價(jià)值變動(dòng)損益 40,000

(4) 10月31日，乙公司股票全部售出:

借:銀行存款 150,000

公允價(jià)值變動(dòng)損益 40,000

貸:交易性金融資產(chǎn)一成本 100,000

一長(zhǎng)期公允價(jià)值變動(dòng) 40,000

投資收益 50,000

可以說(shuō)，公允價(jià)值在我國(guó)嚴(yán)謹(jǐn)、適度、有選擇地引用考慮到我國(guó)仍是新興的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家的原因，假如對(duì)引入的公允價(jià)值不加限制，則可出現(xiàn)不確定的公允價(jià)值計(jì)量及借此人為控制利潤(rùn)的現(xiàn)象。所以，投資性房地產(chǎn)和生物資產(chǎn)等提供了具體的方針指導(dǎo),只有存在于活躍市場(chǎng)中才能獲取并可靠計(jì)量公允價(jià)值,而公允價(jià)值計(jì)量才能被使用。

小結(jié):

1.在財(cái)會(huì)中公允價(jià)值及其計(jì)量有著自己明顯的特點(diǎn);

2.在財(cái)會(huì)中公允價(jià)值與其它的計(jì)量方式存在著必然的關(guān)聯(lián);

3.我國(guó)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中都廣泛應(yīng)用到了公允價(jià)值及其計(jì)量。

三、公允價(jià)值在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的影響

在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中與會(huì)計(jì)要素相關(guān)的有三十八項(xiàng)，公允價(jià)值計(jì)量中其屬性的廣泛應(yīng)用就有十九項(xiàng)，牽涉面之大，影響力之廣。作者也只將公允價(jià)值較多的并對(duì)企業(yè)影響較大的相關(guān)內(nèi)容的應(yīng)用一筆帶過(guò)。

1.公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中應(yīng)用的影響

投資性房地產(chǎn)的入賬價(jià)格應(yīng)根據(jù)第一次執(zhí)行當(dāng)天的公允價(jià)值當(dāng)作公允價(jià)值與原資產(chǎn)賬面價(jià)值之間的差額調(diào)整期初留存收益，并采用投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量的方法。假如后續(xù)計(jì)量的支付超出了預(yù)先估算未來(lái)帶給公司的經(jīng)濟(jì)效益，應(yīng)使投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值增加，否則應(yīng)納入當(dāng)期損益。而投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值對(duì)它不計(jì)提折舊或減值準(zhǔn)備或土地使用權(quán)攤銷(xiāo)價(jià)，在公允價(jià)值變動(dòng)中其折舊、減值或土地使用權(quán)攤銷(xiāo)價(jià)值直接體現(xiàn)了出來(lái)，并通過(guò)“公允價(jià)值變動(dòng)損益”影響著企業(yè)效益。基于資產(chǎn)負(fù)債表當(dāng)天投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值對(duì)其賬面價(jià)值進(jìn)行調(diào)整，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額納入當(dāng)期損益。若將其名下的房屋建筑物由出售改為租賃，在第一年的準(zhǔn)則實(shí)施中，將公允價(jià)值超出賬面成本的金額調(diào)整為期初的股東權(quán)益，而不會(huì)使當(dāng)年的利潤(rùn)受到影響。

2.公允價(jià)值在非貨幣性資產(chǎn)與公允價(jià)值交換中應(yīng)用的影響

非貨幣性資產(chǎn)與公允價(jià)值計(jì)量的交換應(yīng)用初始計(jì)量。在公允價(jià)值計(jì)量下，如果資產(chǎn)賬面價(jià)值的換出與資產(chǎn)公允價(jià)值的換入差額大，則影響著當(dāng)期損益，也很大的影響了當(dāng)期資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、所得稅費(fèi)用、凈利潤(rùn)及凈資產(chǎn)。

3.公允價(jià)值在確認(rèn)和計(jì)量金融工具、轉(zhuǎn)移金融資產(chǎn)、套期保值、金融工具計(jì)量中應(yīng)用的影響

有關(guān)金融工具的相關(guān)業(yè)務(wù)在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中有《金融工具的確認(rèn)和計(jì)量》、《金融資產(chǎn)轉(zhuǎn)移》、《套期保值》及《金融工具列報(bào)和披露》，這四項(xiàng)準(zhǔn)則都運(yùn)用了公允價(jià)值的原理。對(duì)它們采取了開(kāi)始確認(rèn)和后續(xù)計(jì)量管理辦法。要求公司將派生的金融工具計(jì)入表內(nèi)核算并通過(guò)公允價(jià)值計(jì)量，相關(guān)公允價(jià)值變動(dòng)納入當(dāng)期損益或所有者權(quán)益。

4.公允價(jià)值在非同一控制企業(yè)合并中應(yīng)用的影響

篇9

[關(guān)鍵詞] 公允價(jià)值 具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則 運(yùn)用

公允價(jià)值問(wèn)題近十幾年來(lái)一直是國(guó)際會(huì)計(jì)前沿中一個(gè)極富挑戰(zhàn)性的熱點(diǎn)和難點(diǎn)問(wèn)題。2006年2月15日,財(cái)政部頒布了現(xiàn)行的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則,該會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系與之前的準(zhǔn)則相比,最大的亮點(diǎn)應(yīng)該是具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中重新引入公允價(jià)值計(jì)量屬性。該舉主要是為了與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則趨同,但在具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量時(shí)存在一些不可避免的問(wèn)題,以下從不同具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則加以分析討論。

一、我國(guó)引入公允價(jià)值的原因分析

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――基本準(zhǔn)則》在第九章“會(huì)計(jì)計(jì)量”中指出,在公允價(jià)值計(jì)量下,資產(chǎn)和負(fù)債按照在公平交易中,熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~計(jì)量。從該規(guī)定中可以看出,公允價(jià)值計(jì)量屬性具有公正性、虛擬性及廣泛性等特征。我國(guó)在2006年企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中引入公允價(jià)值計(jì)量屬性有理論和實(shí)踐兩個(gè)方面的原因。

1.理論原因

國(guó)際上公認(rèn),受托責(zé)任觀和決策有用觀是會(huì)計(jì)的兩個(gè)目標(biāo)。受托責(zé)任觀要求會(huì)計(jì)能夠提供與受托者履行受托責(zé)任相關(guān)的信息。由于歷史成本是以原始真實(shí)交易為基礎(chǔ),能夠提供真實(shí)可靠的數(shù)據(jù)信息,因此,在受托責(zé)任觀的會(huì)計(jì)目標(biāo)下,傳統(tǒng)的會(huì)計(jì)在計(jì)量屬性方面主要選擇了歷史成本計(jì)量。但是近年來(lái),國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則理事會(huì)(IASB)以及美國(guó)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)(FASB)在會(huì)計(jì)信息質(zhì)量方面提出的更多的是,要求企業(yè)所提供的會(huì)計(jì)信息具有相關(guān)性,也就是要求企業(yè)能夠提供對(duì)信息使用者進(jìn)行經(jīng)濟(jì)決策有用的會(huì)計(jì)信息,即IASB與FASB等當(dāng)前都傾向于決策有用觀這一會(huì)計(jì)目標(biāo)。而公允價(jià)值能夠在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,及時(shí)反映瞬息萬(wàn)變的價(jià)格變化,提供給信息使用者其進(jìn)行決策有用的會(huì)計(jì)信息,因此采用公允價(jià)值計(jì)量更有利于新市場(chǎng)環(huán)境條件下的決策有用觀這一會(huì)計(jì)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

2.實(shí)踐原因

(1)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)在需要

隨著我國(guó)加入WTO,市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步開(kāi)放,大量外國(guó)資本涌入我國(guó),金融衍生產(chǎn)品交易活躍,已產(chǎn)生了數(shù)量眾多、特征各異的衍生金融工具。衍生金融工具作為一種合約,它只產(chǎn)生相應(yīng)的權(quán)利和義務(wù),交易和事項(xiàng)尚未發(fā)生,無(wú)歷史成本可循,交易從合約簽訂到對(duì)沖、再到交割或換回原資產(chǎn),要經(jīng)歷一段或長(zhǎng)或短的時(shí)間,其間衍生金融工具的市場(chǎng)價(jià)格在不斷變化,這種變動(dòng)在以歷史成本為計(jì)量屬性的傳統(tǒng)財(cái)務(wù)報(bào)表中根本無(wú)法反映出來(lái)。因此,傳統(tǒng)的歷史成本計(jì)量已不能擔(dān)負(fù)起這種非物質(zhì)交易或會(huì)計(jì)事項(xiàng)的計(jì)量重任,促使我國(guó)的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則采用公允價(jià)值計(jì)量屬性。

(2)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則國(guó)際趨同的必然要求

近年來(lái),IASB及FASB等在各自所公布的相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中紛紛將公允價(jià)值作為首選的計(jì)量屬性加以運(yùn)用,以提高會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性。因此,在提倡會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的國(guó)際趨同的大環(huán)境下,可以說(shuō)公允價(jià)值在某種程度上代表著財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)計(jì)量屬性的發(fā)展方向,其運(yùn)用范圍和程度成為衡量一個(gè)國(guó)家或一個(gè)地區(qū)、一個(gè)組織的會(huì)計(jì)國(guó)際化程度的重要標(biāo)志?；谶@樣一個(gè)背景,我國(guó)財(cái)政部為了實(shí)現(xiàn)與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的趨同,在2006年頒布的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――基本準(zhǔn)則》中明確地將公允價(jià)值作為會(huì)計(jì)計(jì)量屬性之一,并在相關(guān)具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中不同程度地加以運(yùn)用,這是我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則同國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)質(zhì)性的趨同,也是我國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則接軌的重要標(biāo)志。

二、公允價(jià)值在具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的運(yùn)用

1.在《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則中的運(yùn)用及影響

根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》規(guī)定,投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)在初始計(jì)量時(shí)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計(jì)量。在后續(xù)計(jì)量時(shí),企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量,但在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的,可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量。另外,采用公允價(jià)值模式計(jì)量的,不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷(xiāo),應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值,公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。

根據(jù)上述規(guī)定,在投資性房地產(chǎn)升值的情況下,上市公司如果采用公允價(jià)值來(lái)計(jì)量其購(gòu)入的投資性房地產(chǎn),將資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益,將會(huì)大幅提高其凈資產(chǎn)和當(dāng)期凈利潤(rùn),對(duì)外可以提供良好的業(yè)績(jī)指標(biāo),對(duì)企業(yè)的未來(lái)發(fā)展將產(chǎn)生很積極的影響。但在增加企業(yè)當(dāng)期凈利潤(rùn)的同時(shí),也意味著企業(yè)未來(lái)繳納的稅金會(huì)相應(yīng)增加,將直接導(dǎo)致現(xiàn)金流出企業(yè)。另一方面,擁有較多投資性房地產(chǎn)的公司的業(yè)績(jī)將更多的受房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格變化的影響,而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化的因素又是多種多樣的,其中很多是企業(yè)經(jīng)營(yíng)者所不能控制的,因此,對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量會(huì)增加經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的不穩(wěn)定性,甚至有可能掩蓋了管理層的經(jīng)營(yíng)不利或優(yōu)秀管理能力。

2.在《非貨幣性資產(chǎn)交換》準(zhǔn)則中的運(yùn)用及影響

根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第7號(hào)――非貨幣性資產(chǎn)交換》,非貨幣性資產(chǎn)交換,是指交易雙方主要以存貨、固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和長(zhǎng)期股權(quán)投資等非貨幣性資產(chǎn)進(jìn)行的交換,該交換不涉及或只涉及少量的貨幣性資產(chǎn)(即補(bǔ)價(jià))。在會(huì)計(jì)處理時(shí)具體分為不涉及補(bǔ)價(jià)和涉及補(bǔ)價(jià)兩種情況。首先,不涉及補(bǔ)價(jià)的非貨幣性資產(chǎn)交換,應(yīng)當(dāng)按照換出資產(chǎn)的公允價(jià)值作為確定換入資產(chǎn)成本的基礎(chǔ),但有確鑿證據(jù)表明換入資產(chǎn)的公允價(jià)值更加可靠的,則以換入資產(chǎn)的公允價(jià)值作為確定換入資產(chǎn)成本的基礎(chǔ)。換出資產(chǎn)賬面價(jià)值與其公允價(jià)值之間的差額,計(jì)入當(dāng)期損益。其次,涉及補(bǔ)價(jià)的非貨幣性資產(chǎn)交換應(yīng)當(dāng)分別處理:第一,支付補(bǔ)價(jià)的,應(yīng)當(dāng)以換出資產(chǎn)的公允價(jià)值加上支付的補(bǔ)價(jià)和應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi),作為換入資產(chǎn)的成本。換入資產(chǎn)成本與換出資產(chǎn)賬面價(jià)值加支付的補(bǔ)價(jià)、應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)之和的差額,應(yīng)當(dāng)計(jì)入當(dāng)期損益。第二,收到補(bǔ)價(jià)的,應(yīng)當(dāng)以換出資產(chǎn)的公允價(jià)值減去補(bǔ)價(jià),加上應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi),作為換入資產(chǎn)的成本。換入資產(chǎn)成本加收到的補(bǔ)價(jià)之和與換出資產(chǎn)賬面價(jià)值加應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)之和的差額,應(yīng)當(dāng)計(jì)入當(dāng)期損益。

以上會(huì)計(jì)處理過(guò)程中由于公允價(jià)值計(jì)量產(chǎn)生的三種差額均計(jì)入到當(dāng)期損益中,即這些差額最終都直接影響到企業(yè)當(dāng)期凈利潤(rùn)的多少。也就是說(shuō),企業(yè)當(dāng)期凈利潤(rùn)的多少受換出資產(chǎn)賬面價(jià)值與換出資產(chǎn)公允價(jià)值差額的影響波動(dòng)性很大,這對(duì)企業(yè)當(dāng)期資產(chǎn)的結(jié)構(gòu)、所得稅費(fèi)用以及凈資產(chǎn)等均會(huì)產(chǎn)生很大的影響,同時(shí)所提供的相關(guān)信息也有可能誤導(dǎo)信息使用者,使其做出不利的決策。

3.在金融工具相關(guān)準(zhǔn)則中的運(yùn)用及影響

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――具體準(zhǔn)則》中涉及金融工具的有第22號(hào)《金融工具確認(rèn)和計(jì)量》、第23號(hào)《金融資產(chǎn)轉(zhuǎn)移》、第24號(hào)《套期保值》和第37號(hào)《金融工具列報(bào)》。根據(jù)這四項(xiàng)具體準(zhǔn)則的規(guī)定,企業(yè)初始確認(rèn)金融資產(chǎn)或金融負(fù)債時(shí),應(yīng)當(dāng)按照公允價(jià)值計(jì)量。對(duì)于以公允價(jià)值計(jì)量且其變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益的金融資產(chǎn)或金融負(fù)債,相關(guān)交易費(fèi)用應(yīng)當(dāng)直接計(jì)入當(dāng)期損益;對(duì)于其他類(lèi)別的金融資產(chǎn)或金融負(fù)債,相關(guān)交易費(fèi)用應(yīng)當(dāng)計(jì)入初始確認(rèn)金額。企業(yè)對(duì)金融資產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量時(shí)應(yīng)當(dāng)按照公允價(jià)值計(jì)量,且不扣除將來(lái)處置該金融資產(chǎn)時(shí)可能發(fā)生的交易費(fèi)用(準(zhǔn)則相關(guān)特殊規(guī)定在這里不予考慮)。

將金融資產(chǎn)或金融負(fù)債由于初始與后續(xù)計(jì)量而產(chǎn)生的公允價(jià)值的變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益這種做法將會(huì)使上市公司的短期投資的部分利潤(rùn)浮出水面,使得公司業(yè)績(jī)有所提升。而金融衍生工具以公允價(jià)值計(jì)量,相關(guān)公允價(jià)值變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益或所有者權(quán)益,有利于及時(shí)、充分反映企業(yè)的衍生工具業(yè)務(wù)所隱含的風(fēng)險(xiǎn)及其對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果的影響。但是,上述公允價(jià)值變動(dòng)損益由于是未實(shí)現(xiàn)的收益,因而會(huì)虛增企業(yè)利潤(rùn),而利潤(rùn)的增加又會(huì)導(dǎo)致稅收的加重,結(jié)果會(huì)導(dǎo)致現(xiàn)金流出企業(yè),容易導(dǎo)致一般投資者的決策失誤。同時(shí)由于衍生金融工具價(jià)格升降的不確定性而帶來(lái)的企業(yè)利潤(rùn)的不確定性也會(huì)增加投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)。

三、公允價(jià)值在運(yùn)用中存在的問(wèn)題及思考

公允價(jià)值在相關(guān)準(zhǔn)則中的具體運(yùn)用能夠通過(guò)更好地反映市場(chǎng)因素和時(shí)間價(jià)值,從而更準(zhǔn)確地計(jì)量所發(fā)生的交易事項(xiàng)的內(nèi)容。但是,在運(yùn)用公允價(jià)值的過(guò)程中依然存在一些值得我們思考的問(wèn)題。

1.公允價(jià)值運(yùn)用中存在的問(wèn)題分析

(1)市場(chǎng)環(huán)境不完善,公允價(jià)值難以取得

在我國(guó),市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制雖已初步形成,但還沒(méi)有形成完全開(kāi)放的市場(chǎng)體系,資源在市場(chǎng)上的自由流動(dòng)仍存在較大的限制,不同市場(chǎng)上所反映出來(lái)的市場(chǎng)信息不一致;部分市場(chǎng)仍然處于壟斷狀態(tài),競(jìng)爭(zhēng)尚不能完全展開(kāi),資源價(jià)格不能反映市場(chǎng)的公允性;政府對(duì)市場(chǎng)的干預(yù)現(xiàn)象仍舊存在,在這種情況下,真正公平的市場(chǎng)很難形成,即便能夠形成但絕大多數(shù)資產(chǎn)的公允價(jià)值也難以獲取。這使公允價(jià)值計(jì)量在具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的運(yùn)用中會(huì)比較困難。

(2)規(guī)范極度缺乏,可操作性不強(qiáng)

盡管現(xiàn)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系中確實(shí)大量運(yùn)用了公允價(jià)值計(jì)量屬性和現(xiàn)值估值技術(shù),但有關(guān)公允價(jià)值計(jì)量與披露的規(guī)定和闡述分散于各項(xiàng)具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及其運(yùn)用指南中,規(guī)定缺乏一致性,可操作性不強(qiáng),增加了運(yùn)用現(xiàn)值確認(rèn)公允價(jià)值的難度。如果一項(xiàng)資產(chǎn)或負(fù)債沒(méi)有活躍的交易市場(chǎng)作為定價(jià)基礎(chǔ),又缺乏可以依賴(lài)的詳盡準(zhǔn)則規(guī)定,那么其公允價(jià)值就需要依賴(lài)專(zhuān)業(yè)人士做出評(píng)估和判斷。但是眾所周知價(jià)格評(píng)估難以把握,而且存在人為操縱因素。因此,不詳盡的規(guī)定最終必然會(huì)影響公允價(jià)值在具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的運(yùn)用。

(3)由會(huì)計(jì)從業(yè)人員素質(zhì)引發(fā)的問(wèn)題

運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量屬性時(shí),需要會(huì)計(jì)人員專(zhuān)業(yè)的主觀判斷,尤其是在估計(jì)公允價(jià)值時(shí)涉及到現(xiàn)值、折現(xiàn)率等問(wèn)題,這些都需要會(huì)計(jì)人員了解金融市場(chǎng),并具有很高的專(zhuān)業(yè)技術(shù)水平。由于公允價(jià)值獲取上具有一定的難度,因此對(duì)會(huì)計(jì)人員的專(zhuān)業(yè)技能和職業(yè)判斷能力提出了更高的要求。而目前我國(guó)特別缺乏高素質(zhì)、復(fù)合型的會(huì)計(jì)人才,大部分會(huì)計(jì)人員受教育水平較低,致使其職業(yè)判斷水平及職業(yè)道德水平不高,主動(dòng)或迫于一些高管人員的壓力,在運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量屬性時(shí)進(jìn)行虛假評(píng)估,甚至以欺詐、舞弊等手段來(lái)操縱利潤(rùn)。也就是說(shuō),公允價(jià)值計(jì)量屬性的運(yùn)用為低素質(zhì)的會(huì)計(jì)人員進(jìn)行利潤(rùn)操縱提供了空間。

2.完善公允價(jià)值計(jì)量的思考

(1)完善公允價(jià)值運(yùn)用的市場(chǎng)條件

公允價(jià)值的合理確認(rèn)需要一個(gè)能夠進(jìn)行充分競(jìng)爭(zhēng)的活躍市場(chǎng),只有建立更為活躍的市場(chǎng)才能使交易雙方都能夠獲得更為客觀、直接而且公正的公允價(jià)值。因此,需要繼續(xù)培育并完善各級(jí)資本市場(chǎng),建立充分競(jìng)爭(zhēng)的生產(chǎn)要素交易市場(chǎng),尤其是房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融工具交易市場(chǎng),因?yàn)榫唧w會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中對(duì)投資性房地產(chǎn)和金融工具在計(jì)量時(shí)都采用了公允價(jià)值計(jì)量屬性,這兩個(gè)市場(chǎng)的活躍程度將會(huì)影響公允價(jià)值在我國(guó)的執(zhí)行情況。同時(shí),要打破行業(yè)壟斷,打破分業(yè)經(jīng)營(yíng)的限制,鼓勵(lì)混業(yè)經(jīng)營(yíng)并充分引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。

(2)統(tǒng)一規(guī)范公允價(jià)值計(jì)量準(zhǔn)則

為了提高公允價(jià)值計(jì)量屬性在具體實(shí)務(wù)運(yùn)用上的可操作性,建議在相關(guān)會(huì)計(jì)制度中制定相應(yīng)的準(zhǔn)則以及應(yīng)用指南,給予公允價(jià)值明確的有利于具體實(shí)務(wù)操作的規(guī)范要求,以規(guī)范指導(dǎo)公允價(jià)值計(jì)量屬性在不同會(huì)計(jì)準(zhǔn)則之間的具體運(yùn)用,保持不同準(zhǔn)則中應(yīng)用公允價(jià)值的一致性,既便于具體操作,同時(shí)又能很好地解決具體操作問(wèn)題。相應(yīng)的準(zhǔn)則以及應(yīng)用指南制定得越詳細(xì),越能為在市場(chǎng)信息不夠充分的情況下運(yùn)用公允價(jià)值提供必要的理論依據(jù)和指導(dǎo)方法。

(3)提高會(huì)計(jì)人員綜合素質(zhì)

公允價(jià)值的合理評(píng)估及運(yùn)用需要依靠專(zhuān)門(mén)的會(huì)計(jì)人員的職業(yè)判斷及職業(yè)道德水平,因此必須要提高會(huì)計(jì)人員的綜合素質(zhì)。首先,在職業(yè)道德建設(shè)方面,強(qiáng)化法制教育,要求會(huì)計(jì)人員在不違反法律法規(guī)和會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的基礎(chǔ)上處理會(huì)計(jì)業(yè)務(wù);同時(shí),切實(shí)加強(qiáng)誠(chéng)信建設(shè),牢固樹(shù)立務(wù)實(shí)求真的職業(yè)操守,從根本上消除虛假現(xiàn)象的發(fā)生。其次,在業(yè)務(wù)方面,提高會(huì)計(jì)人員業(yè)務(wù)操作能力,減少其對(duì)公允價(jià)值判斷的偏差。只有提高了會(huì)計(jì)人員的綜合素質(zhì),建立了合理的監(jiān)督機(jī)制,公允價(jià)值才能得到合理運(yùn)用,并會(huì)在一定程度上提高和改善我國(guó)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量,使之向利害關(guān)系人傳達(dá)更為真實(shí)的企業(yè)價(jià)值信息。

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篇10

【關(guān)鍵詞】我國(guó)投資性房地產(chǎn)；公允價(jià)值；應(yīng)用現(xiàn)狀；原因分析

為了加強(qiáng)我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國(guó)際準(zhǔn)則的趨同，我國(guó)財(cái)政部于2006年2月15日頒布了新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則?！镀髽I(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第三號(hào)――投資性房地產(chǎn)》允許采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。那么我國(guó)目前投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式應(yīng)用現(xiàn)狀如何？有哪些因素導(dǎo)致了公允價(jià)值模式在我國(guó)投資性房地產(chǎn)計(jì)量中的應(yīng)用現(xiàn)狀？投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式有何需要完善之處？對(duì)這些問(wèn)題的探討對(duì)會(huì)計(jì)理論界和實(shí)務(wù)界都有極其重要的意義。

一、我國(guó)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式應(yīng)用現(xiàn)狀

據(jù)筆者統(tǒng)計(jì)，在準(zhǔn)則頒布當(dāng)年僅有18家企業(yè)選擇使用公允價(jià)值模式，之后幾年選用公允價(jià)值計(jì)量模式的企業(yè)數(shù)量也只是緩慢增長(zhǎng)，截至2012年12月31日，滬深兩市僅有34家企業(yè)采取公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，僅占全部上市企業(yè)約1.5%，可見(jiàn)目前大部分企業(yè)仍然延續(xù)使用歷史成本計(jì)量模式。而就房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)看，僅有中航地產(chǎn)等少數(shù)幾家房地產(chǎn)企業(yè)選擇使用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，這可能是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)大部分房產(chǎn)都是作為企業(yè)存貨計(jì)量，而準(zhǔn)則明確規(guī)定作為存貨的房產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)范疇的緣故。我國(guó)采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的企業(yè)數(shù)量具體變動(dòng)見(jiàn)表1。

另外，準(zhǔn)則規(guī)定公司采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿(mǎn)足以下兩個(gè)條件：投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；公司能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。但是對(duì)于具體的公允價(jià)值確定方式準(zhǔn)則卻沒(méi)有明確規(guī)定，目前許多企業(yè)按評(píng)估價(jià)格方式確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，但也有企業(yè)按照同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格、第三方調(diào)研報(bào)告或談判價(jià)格等其它方式確定投資性房地產(chǎn)公允價(jià)格，確定方式的不一致使不同企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表相關(guān)數(shù)據(jù)缺乏可比性、加大了企業(yè)操縱利潤(rùn)的空間，同時(shí)也增加了報(bào)表使用者做出正確決策的難度。各公允價(jià)值確定方式企業(yè)選用數(shù)見(jiàn)表2。

二、我國(guó)公允價(jià)值模式在投資性房地產(chǎn)計(jì)量應(yīng)用中遭遇現(xiàn)狀的原因

1.公允價(jià)值較難取得、應(yīng)用成本較高。由于采用公允價(jià)值計(jì)量模式需要滿(mǎn)足上文提到的兩個(gè)條件，但現(xiàn)實(shí)是準(zhǔn)則對(duì)于“活躍的市場(chǎng)”、“同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)市場(chǎng)”并沒(méi)有明確的定義，而實(shí)際上這些定義在實(shí)務(wù)中界限模糊，會(huì)計(jì)計(jì)量需要會(huì)計(jì)人員運(yùn)用大量職業(yè)判斷。而對(duì)于采用評(píng)估方式確定投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的企業(yè)，如果借助外部獨(dú)立注冊(cè)評(píng)估師和評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估本企業(yè)投資性房地產(chǎn)，則每年的評(píng)估費(fèi)用會(huì)大幅增加企業(yè)成本。這里值得注意的是，原稅法規(guī)定企業(yè)以公允價(jià)值計(jì)量的金融資產(chǎn)、金融負(fù)債以及投資性房地產(chǎn)等，持有期間公允價(jià)值的變動(dòng)不計(jì)入應(yīng)納稅所得額。稅法與會(huì)計(jì)的不一致也會(huì)增加企業(yè)核算成本，但是目前該稅法文件已經(jīng)廢止。

2.采用公允價(jià)值計(jì)量模式容易造成利潤(rùn)波動(dòng)劇烈、掩蓋正常業(yè)績(jī)。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)尚不成熟，房?jī)r(jià)受供求關(guān)系、居民收入、政策等因素影響容易出現(xiàn)波動(dòng)。在歷史成本計(jì)量模式下，投資性房地產(chǎn)一般作為固定資產(chǎn)處理，需要按期計(jì)提折舊或者攤銷(xiāo)，計(jì)量相對(duì)具有穩(wěn)定性。在公允價(jià)值計(jì)量模式下，投資性房地產(chǎn)市值的波動(dòng)將在賬面上得到體現(xiàn)，市值的變化直接影響企業(yè)當(dāng)期利潤(rùn)和資產(chǎn)水平，企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表上的巨額波動(dòng)容易誤導(dǎo)投資者，而掩蓋企業(yè)正常業(yè)績(jī)。在采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)的企業(yè)中不乏ST股，由于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值往往遠(yuǎn)高于其賬面價(jià)值，ST股轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式不排除其借助會(huì)計(jì)變更以達(dá)到“摘帽”目的、擺脫退市風(fēng)險(xiǎn)的可能性。而大部分企業(yè)不愿意承擔(dān)市場(chǎng)劇烈波動(dòng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，為了保持穩(wěn)定性和謹(jǐn)慎性，更多企業(yè)選擇繼續(xù)以歷史成本計(jì)量投資性房地產(chǎn)。

3.采用公允價(jià)值計(jì)量模式條件嚴(yán)格。上文提到，準(zhǔn)則明確規(guī)定有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)存在活躍的市場(chǎng)且能持續(xù)可靠取得其公允價(jià)值，才能夠?qū)ν顿Y性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。而準(zhǔn)則對(duì)能夠作為投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)規(guī)定也甚為嚴(yán)格，準(zhǔn)則將投資性房地產(chǎn)的范圍限定為已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)或已出租的建筑物，自用房地產(chǎn)或者作為存貨的房地產(chǎn)不能確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。拿制造業(yè)來(lái)說(shuō)，制造業(yè)企業(yè)擁有的房產(chǎn)很大部分是作為自用房使用（例如庫(kù)房），如此嚴(yán)格的條件限定了可作為投資性房地產(chǎn)計(jì)量的房地產(chǎn)范圍，在一定程度上也縮小了公允價(jià)值模式在投資性房地產(chǎn)計(jì)量中的應(yīng)用，使許多企業(yè)對(duì)公允價(jià)值計(jì)量模式望而卻步。

4.現(xiàn)金流與賬面價(jià)值背離程度加大。對(duì)于上市公司來(lái)說(shuō)，采用公允價(jià)值計(jì)量模式帶來(lái)的利潤(rùn)增長(zhǎng)并沒(méi)有實(shí)際的現(xiàn)金流做支撐。公允價(jià)值變動(dòng)帶來(lái)的損益能入賬計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益，從而影響企業(yè)當(dāng)期利潤(rùn)表，但投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值損益對(duì)于當(dāng)期現(xiàn)金流量表卻沒(méi)有影響，公允價(jià)值計(jì)量模式的應(yīng)用會(huì)造成企業(yè)賬面價(jià)值和實(shí)際現(xiàn)金流背離程度增大。由于許多企業(yè)都施行低正常股利加額外股利政策，對(duì)于需要以股利政策留住或吸引投資者的企業(yè)來(lái)說(shuō)，公允價(jià)值的引入無(wú)疑會(huì)加大分紅政策和股利政策制定的難度。

5.采用公允價(jià)值計(jì)量對(duì)會(huì)計(jì)人員素質(zhì)要求較高。投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確認(rèn)和后續(xù)計(jì)量存在諸多不確定因素，在準(zhǔn)則中判斷該項(xiàng)資產(chǎn)是否屬于投資性房地產(chǎn)、是否應(yīng)該采用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量、如何確認(rèn)其價(jià)格等事項(xiàng)都需要會(huì)計(jì)人員做出大量職業(yè)判斷，這就說(shuō)明采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)人員的從業(yè)素質(zhì)（無(wú)論是在會(huì)計(jì)知識(shí)還是職業(yè)道德方面）都有較高的要求。

公允價(jià)值計(jì)量模式在我國(guó)投資性房地產(chǎn)應(yīng)用實(shí)務(wù)中遭遇了一定困境：一方面是采用公允價(jià)值計(jì)量模式的企業(yè)數(shù)量很少，另一方面是公允價(jià)值確認(rèn)方式也并不統(tǒng)一。而公允價(jià)值較難取得、采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)成本相比歷史成本模式較高、采取公允價(jià)值模式可能掩蓋企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、公允價(jià)值計(jì)量模式所要求條件嚴(yán)格、現(xiàn)金流與企業(yè)賬務(wù)價(jià)值相差加大、對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)人員素質(zhì)要求較高是目前大部分企業(yè)仍然繼續(xù)選擇歷史成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的重要原因。

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