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關(guān)鍵詞：個(gè)人；二手房；居?。?a href="http://www.jrctt.com/haowen/185609.html" target="_blank">稅收政策；稅負(fù)

一、引言

個(gè)人居住用二手房交易涉及的稅種有增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、契稅、個(gè)人所得稅、印花稅、土地增值稅。根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局的《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財(cái)稅［2008］137號(hào)），自2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。因土地增值稅只對(duì)出售或有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為征稅，對(duì)繼承及受贈(zèng)等無償方式取得的住房不征稅，所以，二手居住用房交易不涉及土地增值稅。根據(jù)上述文件，對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房亦暫免征收產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)印花稅。由此，增值稅、契稅、個(gè)人所得稅成為個(gè)人居住用二手房交易中的主體稅種。

二、個(gè)人居住用二手房交易的稅收政策分析

個(gè)人二手住房有兩種來源，一是通過購(gòu)買方式取得，二是非購(gòu)買方式取得。兩種來源的住房再轉(zhuǎn)讓，其適用的稅收政策有所不同。

（一）購(gòu)買方式取得住房購(gòu)買方式

取得住房，購(gòu)買方繳納契稅，出售方繳納增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加、個(gè)人所得稅。購(gòu)買方的再銷售環(huán)節(jié)即交易對(duì)方的購(gòu)買環(huán)節(jié)，其適用的稅收政策是相同的。

1.增值稅。財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局的《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》（財(cái)稅［2015］39號(hào)），將營(yíng)業(yè)稅免征期從5年恢復(fù)至2年?！盃I(yíng)改增”后，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局的《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》，細(xì)化了個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓中增值稅的稅收優(yōu)惠。根據(jù)上述規(guī)定，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的居住用房對(duì)外銷售的，須按5%的征收率全額計(jì)算繳納增值稅。但個(gè)人將購(gòu)買2年及以上的居住用房銷售，對(duì)北京、上海、廣州、深圳四市及四市以外的地區(qū)則實(shí)施不同的增值稅政策。北上廣深四市，個(gè)人將購(gòu)買2年及以上的非普通住房對(duì)外銷售的，以銷售收入減去購(gòu)買住房?jī)r(jià)款后的差額為計(jì)稅依據(jù)，依照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年及以上的普通住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。北上廣深四市以外的地區(qū)，個(gè)人將購(gòu)買2年及以上的住房對(duì)外銷售的，不區(qū)分普通住房及非普通住房，均免征增值稅。其中的普通住房與非普通住房的標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)國(guó)務(wù)院辦公廳《轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見的通知》（［2005］26號(hào)）規(guī)定的原則判定。從目前情況看，各地規(guī)定的普通住房單套建筑面積標(biāo)準(zhǔn)一般向上浮動(dòng)，但不超過144平方米。

2.契稅。《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅［2016］23號(hào)），規(guī)定了最新的契稅政策。對(duì)于個(gè)人購(gòu)買的家庭唯一住房，面積在90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積在90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對(duì)于家庭第二套改善型住房，北京市、上海市、廣州市、深圳市的政策與其他地區(qū)有所區(qū)別。其他地區(qū)個(gè)人購(gòu)買面積在90平方米以上的家庭第二套改善性住房，減按2%的稅率征收契稅，北上廣深四市，個(gè)人購(gòu)買家庭第二套改善性住房，暫不享受契稅優(yōu)惠，無論面積大小，統(tǒng)一按3%的稅率征收契稅。其中，家庭成員范圍包括購(gòu)房人及其配偶、未成年子女。

3.個(gè)人所得稅。稅收政策涉及三個(gè)文件，即《關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》（財(cái)稅字［1999］278號(hào)）、《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅的有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)［2006］108號(hào)）、《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅［2010］94號(hào)）。根據(jù)上述文件，可將個(gè)人出售自有居住用房的所得稅稅收政策歸納為四個(gè)層次：一是住房轉(zhuǎn)讓所得應(yīng)按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目征收個(gè)人所得稅；二是應(yīng)稅所得是房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除房產(chǎn)原值、交易稅金及合理費(fèi)用后的余額；三是納稅人不能準(zhǔn)確計(jì)算應(yīng)納稅所得的，省級(jí)地方稅務(wù)局可在住房轉(zhuǎn)讓收入1%—3%的幅度內(nèi)確定核定征稅比例。目前，各地核定征稅的比例大多為住房轉(zhuǎn)讓總價(jià)款的1%；四是對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上的唯一居住用房取得的所得，繼續(xù)免征個(gè)人所得稅。但從2010年10月1日起，對(duì)出售自有居住用房并在1年內(nèi)重新購(gòu)房的納稅人不再減免個(gè)人所得稅。

4.稅收籌劃空間。購(gòu)買形式取得的住房，其再銷售過程中享有稅收優(yōu)惠的主要條件與產(chǎn)權(quán)人、不動(dòng)產(chǎn)所在地、房屋自購(gòu)買至再銷售的時(shí)間間隔、房屋的建筑面積有關(guān)。而前述條件都屬于客觀存在的事實(shí)，難以變更。購(gòu)買方式取得房屋，基本不存在稅收籌劃空間。

（二）非購(gòu)買方式取得住房

非購(gòu)買形式取得的住房，主要包括受贈(zèng)取得、繼承取得和離婚析產(chǎn)取得三種方式。上述方式取得的房產(chǎn)，涉稅環(huán)節(jié)有兩個(gè)，即取得環(huán)節(jié)和再轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)。受贈(zèng)包括受遺贈(zèng)、源于近親屬關(guān)系的受贈(zèng)和承擔(dān)撫養(yǎng)贍養(yǎng)義務(wù)型受贈(zèng)。上述受贈(zèng)類型的取得，連同繼承取得和離婚析產(chǎn)取得住房，在受贈(zèng)環(huán)節(jié)、繼承取得環(huán)節(jié)、離婚析產(chǎn)取得環(huán)節(jié)無須繳納增值稅及個(gè)人所得稅；另外一種類型的受贈(zèng)，是受贈(zèng)人不承擔(dān)對(duì)贈(zèng)送人的直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的受贈(zèng)，本文稱之為其他無償受贈(zèng)。其他無償受贈(zèng)，在受贈(zèng)環(huán)節(jié)，贈(zèng)與人無須繳納“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”項(xiàng)目個(gè)人所得稅，但受贈(zèng)人須繳納增值稅及“其他所得”項(xiàng)目個(gè)人所得稅。再轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，非購(gòu)買形式取得的住房，皆須按相應(yīng)規(guī)定納稅。

1.增值稅。非購(gòu)買形式取得的住房，在取得環(huán)節(jié)，其增值稅稅收政策源于兩個(gè)文件。一是財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》，該規(guī)定明確，離婚財(cái)產(chǎn)分割，將自有居住用房無償贈(zèng)送給近親屬或?qū)ζ涑袚?dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的人，或法定繼承人、遺囑繼承人、受遺贈(zèng)人依法取得房屋產(chǎn)權(quán)，屬于免征增值稅的情形。二是原《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，對(duì)單位或者個(gè)人將不動(dòng)產(chǎn)無償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人的情形，即本文所稱的其他無償受贈(zèng)，屬于視同發(fā)生應(yīng)稅行為，應(yīng)該繳納營(yíng)業(yè)稅。且《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》亦未規(guī)定其他無償受贈(zèng)行為免交增值稅。因此，該種受贈(zèng)屬于應(yīng)稅受贈(zèng)。再轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，非購(gòu)買形式取得居住用房的房產(chǎn)所有人，須按規(guī)定繳納增值稅。主要依據(jù)三個(gè)稅收政策文件：一是《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個(gè)具體問題的通知》（國(guó)稅發(fā)［2005］172號(hào)），二是《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題的通知》(國(guó)稅發(fā)［2006］144號(hào))，三是財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于個(gè)人無償受贈(zèng)房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問題的通知》（財(cái)稅［2009］78號(hào)）。根據(jù)上述三個(gè)文件，其他無償受贈(zèng)方式取得住房，其對(duì)外銷售時(shí)，購(gòu)房時(shí)間按照發(fā)生受贈(zèng)行為后新的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間確定。通過其他無償受贈(zèng)以外方式的受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割等非購(gòu)買形式取得的住房，其對(duì)外銷售時(shí)，購(gòu)房時(shí)間按發(fā)生上述行為前的購(gòu)房時(shí)間確定。

2.契稅。非購(gòu)買形式取得住房，免稅情形有兩種，一是法定繼承取得，二是離婚析產(chǎn)取得。依據(jù)的文件是《關(guān)于繼承土地、房屋權(quán)屬有關(guān)契稅問題的批復(fù)》（國(guó)稅函［2004］1036號(hào)）及《關(guān)于離婚后房屋權(quán)屬變化是否征收契稅的批復(fù)》（國(guó)稅函［1999］391號(hào)）。

3.個(gè)人所得稅。相關(guān)稅收政策文件有三個(gè)，分別是《關(guān)于個(gè)人無償受贈(zèng)房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問題的通知》（財(cái)稅［2009］78號(hào)）、《關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策中幾個(gè)具體問題的通知》（國(guó)稅發(fā)［2005］172號(hào)）及《關(guān)于明確個(gè)人所得稅若干政策執(zhí)行問題的通知》（國(guó)稅發(fā)［2009］121號(hào)）。非購(gòu)買形式住房的取得環(huán)節(jié)，被繼承人死亡且無所得，贈(zèng)與人因無償贈(zèng)與而無所得，這兩個(gè)主體皆無須納稅。根據(jù)上述三個(gè)文件，其他無償受贈(zèng)方式取得住房的受贈(zèng)人，應(yīng)依據(jù)“其他所得”項(xiàng)目繳納20%的個(gè)人所得稅，應(yīng)納稅所得額為贈(zèng)與合同的房屋價(jià)值減除贈(zèng)與過程中受贈(zèng)人支付的相關(guān)稅費(fèi)后的余額。通過其他無償受贈(zèng)以外方式的受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割等非購(gòu)買形式取得的住房，取得人在取得環(huán)節(jié)皆無須繳納個(gè)人所得稅。再轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，在應(yīng)稅所得的計(jì)算上涉及兩個(gè)要素，一是上一次購(gòu)房時(shí)點(diǎn)，二是本次計(jì)稅原值。前者關(guān)系到是否達(dá)到稅收優(yōu)惠年限，后者關(guān)系到具體納稅額度。根據(jù)財(cái)稅［2009］78號(hào)文件，無論個(gè)人通過其他無償受贈(zèng)方式以外的受贈(zèng)、繼承等非購(gòu)買形式取得的住房，還是通過其他無償受贈(zèng)方式取得住房，其對(duì)外銷售計(jì)算個(gè)人所得稅時(shí)，購(gòu)房時(shí)間均按發(fā)生上述行為前的購(gòu)房時(shí)間確定，應(yīng)納稅所得額為轉(zhuǎn)讓收入減除被繼承人或原贈(zèng)與人取得該房屋的實(shí)際購(gòu)置成本及繼承、贈(zèng)與及轉(zhuǎn)讓過程中支付的相關(guān)稅費(fèi)后的余額。根據(jù)國(guó)稅發(fā)［2009］121號(hào)文件，個(gè)人離婚析產(chǎn)取得的房屋再轉(zhuǎn)讓，應(yīng)稅所得為轉(zhuǎn)讓收入扣除相應(yīng)的財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額。其財(cái)產(chǎn)原值，為房屋初次購(gòu)置全部原值和相關(guān)稅費(fèi)之和與轉(zhuǎn)讓者占房屋所有權(quán)比例的乘積。值得注意的是，根據(jù)國(guó)稅［2006］144號(hào)文件，受贈(zèng)方式及繼承方式取得的房產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，其個(gè)人所得稅，不得核定征收，須嚴(yán)格按照稅法規(guī)定據(jù)實(shí)征收。

4.印花稅。財(cái)稅［2008］137號(hào)文規(guī)定，自2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅。但其并未規(guī)定，因購(gòu)買以外的方式所立的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)免征印花稅。所以，非購(gòu)買方式取得的住房，需按0.5‰雙邊計(jì)征產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)印花稅。對(duì)于繼承或遺贈(zèng)，由繼承人或受遺贈(zèng)人單邊繳納。5.稅收籌劃空間。非購(gòu)買形式取得住房，存在一定的稅收籌劃空間，操作的關(guān)鍵是改變非購(gòu)買住房的取得類型。一是將源于近親屬關(guān)系的受贈(zèng)取得，或受贈(zèng)人對(duì)贈(zèng)送人承擔(dān)直接撫養(yǎng)或贍養(yǎng)義務(wù)的受贈(zèng)取得，轉(zhuǎn)變?yōu)槔^承取得，取得人可規(guī)避契稅。但該種方法的適用前提是近親屬須具備繼承條件。二是將其他無償受贈(zèng)取得轉(zhuǎn)變?yōu)槭苓z贈(zèng)取得，受贈(zèng)環(huán)節(jié)，贈(zèng)送人可規(guī)避增值稅及“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目個(gè)人所得稅，受贈(zèng)人可規(guī)避“其他所得”項(xiàng)目個(gè)人所得稅。三是將其他無償受贈(zèng)取得轉(zhuǎn)變?yōu)橘I受取得，可規(guī)避受贈(zèng)環(huán)節(jié)受贈(zèng)人的“其他所得”項(xiàng)目個(gè)人所得稅。

三、具體適用

分析案例：王某與趙某不存在近親屬關(guān)系，王某也不承擔(dān)對(duì)趙某的直接撫養(yǎng)或贍養(yǎng)義務(wù)。2014年8月10日，趙某將其購(gòu)置的一套地處廣州市區(qū)的非普通居住用商品房贈(zèng)予王某。該房屋為趙某在2013年6月購(gòu)置，購(gòu)置原價(jià)為60萬元，該房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值為100萬元，贈(zèng)與合同上標(biāo)明的價(jià)值也是100萬元。2016年9月，王某以110萬元價(jià)格出售上述受贈(zèng)房產(chǎn)。假設(shè)該受贈(zèng)房產(chǎn)屬于王某的唯一自有住房，當(dāng)?shù)仄醵惗惵蕿?%，不考慮印花稅及其他費(fèi)用，則受贈(zèng)與轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅種及稅負(fù)見表1。

（一）增值稅受贈(zèng)環(huán)節(jié)，因王某不是趙某的近親屬，亦不對(duì)趙某承擔(dān)直接的撫養(yǎng)與贍養(yǎng)義務(wù)。該種受贈(zèng)屬于其他無償受贈(zèng)；另一方面，趙某2014年對(duì)外贈(zèng)送房產(chǎn)，發(fā)生在“營(yíng)改增”之前，且自購(gòu)買房產(chǎn)至將其對(duì)外贈(zèng)送時(shí)間未滿5年，應(yīng)全額計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。營(yíng)業(yè)稅法定納稅人為贈(zèng)與人趙某，而非受贈(zèng)方王某。營(yíng)業(yè)稅額為：100×5%=5（萬元）。

（二）城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加受贈(zèng)環(huán)節(jié)，趙某須繳納城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加：5×10%=0.5（萬元）；再轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，王某須繳納城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加：0.24×10%=0.02（萬元）。

（三）契稅根據(jù)國(guó)稅函［2004］1036號(hào)，只有法定繼承人繼承房屋產(chǎn)權(quán)不征收契稅，遺贈(zèng)及普通贈(zèng)送皆不免稅。因受贈(zèng)之時(shí)是2014年，且受贈(zèng)房產(chǎn)屬于非普通住房，根據(jù)財(cái)稅［2010］94號(hào)文件，王某應(yīng)按3%的稅率繳納契稅。金額為：100×3%=3（萬元）。再轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，由王某房產(chǎn)的買受人根據(jù)具體情況計(jì)算繳納契稅。

（四）個(gè)人所得稅受贈(zèng)環(huán)節(jié)，趙某無須繳納個(gè)人所得稅，王某按“其他所得”項(xiàng)目計(jì)算繳納個(gè)人所得稅為：（100-3）×20%=19.4（萬元）。再轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，王某須就財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得項(xiàng)目，扣除趙某取得該房屋的實(shí)際購(gòu)置成本及受贈(zèng)與轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)承擔(dān)的交易稅費(fèi)后，按“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目計(jì)算繳納個(gè)人所得稅：（110÷1.05-60-3-5-0.5-0.02）×20%=7.25（萬元）。

（五）受遺贈(zèng)及購(gòu)買取得情形1.受遺贈(zèng)取得。假設(shè)上述房產(chǎn)是王某受趙某的遺贈(zèng)所得財(cái)產(chǎn)，其他條件不變。受遺贈(zèng)環(huán)節(jié)，趙某無須繳納營(yíng)業(yè)稅，亦無須繳納城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加。王某無須繳納“其他所得”項(xiàng)目個(gè)人所得稅，但仍須繳納契稅3萬元。再轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，受遺贈(zèng)及其他無償受贈(zèng)兩種情形下增值稅的計(jì)算規(guī)則不同。在計(jì)算增值稅的增值額時(shí)，遺贈(zèng)的取得原價(jià)對(duì)應(yīng)的時(shí)間是趙某買受房屋之時(shí)，其他無償受贈(zèng)的取得原價(jià)對(duì)應(yīng)時(shí)間是發(fā)生受贈(zèng)行為后新的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間。

因此，遺贈(zèng)所得房產(chǎn)的再轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，王某須繳納增值稅:［110÷（1+5%）-60］×5%=2.24（萬元），相應(yīng)城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加為0.22萬元。該環(huán)節(jié)，受遺贈(zèng)及其他無償受贈(zèng)兩種情形下“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”項(xiàng)目個(gè)人所得稅計(jì)算規(guī)則相同，王某須繳納個(gè)人所得稅：（110÷1.05-60-3-0.22）×20%=8.31（萬元）。2.購(gòu)買取得。假設(shè)上述房產(chǎn)由王某自趙某處以100萬元的價(jià)格購(gòu)置，其他條件不變。購(gòu)買環(huán)節(jié)，趙某須繳納營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加5萬元及0.5萬元；須繳納個(gè)人所得稅：（100-60-5-0.5-60×3%）×20%=6.54（萬元），核定征收為：100×1%=1（萬元）。王某須納契稅3萬元。再轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，王某將位于廣州的購(gòu)買已滿兩年的非普通住房出售，以銷售收入減去購(gòu)買住房?jī)r(jià)款后的差額為計(jì)稅依據(jù)計(jì)算繳納增值稅：（110÷1.05-100）×5%=0.24（萬元），城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加為0.02萬元。但個(gè)人所得稅應(yīng)為：（110÷1.05-100-3-0.02）×20%=0.35（萬元），核定征收方式為：（110/1.05×1%）=1.05（萬元）。

四、結(jié)語

從上述案例來看，盡管交易主體也享受了一些稅收優(yōu)惠政策，但個(gè)人所得稅非核定征收方式下，二手居住用房交易總體稅負(fù)較重。不考慮印花稅及再轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)契稅的情況下，其他無償受贈(zèng)、受遺贈(zèng)、購(gòu)買三種取得方式的房產(chǎn)，取得和再轉(zhuǎn)讓兩個(gè)環(huán)節(jié)，兩個(gè)納稅主體承擔(dān)的總稅額分別為35.41萬元、13.77萬元和15.65萬元，二手住房?jī)纱瘟鬓D(zhuǎn)的交易總額為：（100+110÷1.05）=205（萬元），其總稅負(fù)分別為17.27%、6.72%和7.63%。除此以外，個(gè)人居住用二手房交易的相關(guān)稅政還存在以下兩個(gè)主要問題：一是個(gè)人所得稅核定征收方式存在缺陷。個(gè)人所得稅的設(shè)計(jì)，未考慮通貨膨脹因素，若按實(shí)際所得額征收所得稅，對(duì)納稅人顯失公平；同時(shí)，核定征收方式避免了核查房產(chǎn)取得成本的繁瑣，保障了國(guó)家的綜合稅負(fù)平衡。但該種方式卻導(dǎo)致了納稅個(gè)體間稅負(fù)的不公平。對(duì)于同一納稅人，按實(shí)際應(yīng)稅所得征稅及按核定方式征稅，稅負(fù)存在很大差異。上例中，趙某將購(gòu)置原價(jià)60萬元的房產(chǎn)出售給王某，趙某按實(shí)際所得須納稅6.54萬元，核定征收僅須1萬元；王某再銷售環(huán)節(jié)，由于轉(zhuǎn)讓所得較少，實(shí)際計(jì)算的個(gè)人所得稅遠(yuǎn)低于核定征收的金額。因此，對(duì)于不同納稅人，由于將轉(zhuǎn)讓總價(jià)款，而不是將轉(zhuǎn)讓所得作為計(jì)稅依據(jù)，會(huì)發(fā)生無所得的轉(zhuǎn)讓方也須承擔(dān)稅負(fù)的情形。二是其他無償受贈(zèng)方式取得的房產(chǎn)，存在個(gè)人所得稅的重復(fù)征稅問題。其他無償受贈(zèng)方式取得的房產(chǎn)，盡管受贈(zèng)人在受贈(zèng)之時(shí)已按“其他所得”項(xiàng)目計(jì)算繳納了個(gè)人所得稅，但其再轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，仍須就“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅。根據(jù)財(cái)稅［2009］78號(hào)文件，據(jù)以計(jì)算所得額的房產(chǎn)原價(jià)是贈(zèng)與人取得該房屋的實(shí)際購(gòu)置成本及贈(zèng)與和轉(zhuǎn)讓過程中支付的相關(guān)稅費(fèi)，而不是贈(zèng)與合同的價(jià)格及贈(zèng)與稅費(fèi)。這就導(dǎo)致對(duì)贈(zèng)與合同價(jià)值與原贈(zèng)與人購(gòu)置成本價(jià)值的差額部分，作為同一稅源被同時(shí)征收了兩個(gè)項(xiàng)目的個(gè)人所得稅。

參考文獻(xiàn)：

［1］財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局.營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定［S］.財(cái)稅［2016］36號(hào).

［2］財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部.關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的通知［S］.財(cái)稅［2010］94號(hào).

［3］財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局.關(guān)于個(gè)人無償受贈(zèng)房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問題的通知［S］.財(cái)稅［2009］78號(hào).

［4］國(guó)家稅務(wù)總局.關(guān)于明確個(gè)人所得稅若干政策執(zhí)行問題的通知［S］.國(guó)稅發(fā)［2009］121號(hào).

篇2

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅 實(shí)施 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 影響

要分析房產(chǎn)稅的影響首先必須了解什么是房產(chǎn)稅，為什么要開征房產(chǎn)稅，以及房產(chǎn)稅如何征收。

一、房產(chǎn)稅的基本概念及其目的

房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按照房屋的計(jì)稅余值或租金收入，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。從性質(zhì)上看，房產(chǎn)稅屬于保有稅，即針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)保有行為的一種征納。

從房產(chǎn)稅所具有的特性來看，房產(chǎn)稅具有兩個(gè)目的：一、有利于籌集地方財(cái)政收入。房產(chǎn)稅屬于地方稅，征集房產(chǎn)稅可以為地方政府籌集市政建設(shè)資金。二、有利于加強(qiáng)房產(chǎn)管理。房產(chǎn)稅是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的工具之一，可以提高房屋的使用效益，控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模。

二、房產(chǎn)稅的計(jì)稅方法

根據(jù)稅法規(guī)定，房產(chǎn)稅的計(jì)算方法有以下兩種：

第一、按房產(chǎn)原值一次減除30%后的余值計(jì)算。其計(jì)算公式為：

年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)賬面原值×(1-30%)×1.2%

第二、按租金收入計(jì)算，其計(jì)算公式為：

年應(yīng)納稅額=年租金收入×適用稅率(l2%)

1、房產(chǎn)的計(jì)稅余值

按稅法規(guī)定，對(duì)于企業(yè)自用房產(chǎn)，應(yīng)以房產(chǎn)的計(jì)稅余值為計(jì)稅依據(jù)。

所謂房產(chǎn)的計(jì)稅余值，是指房產(chǎn)原值一次減除10%至30%的自然損耗等因素后的余額。

這里所說的房產(chǎn)原值，是指企業(yè)按照會(huì)計(jì)制度的規(guī)定，在“固定資產(chǎn)”賬簿中記載的房屋的原價(jià)。，凡是在企業(yè)“固定資產(chǎn)”賬簿中記載有房屋原價(jià)的，均以房屋原價(jià)扣除一定比例后作為房產(chǎn)的計(jì)稅余值。按照規(guī)定，企業(yè)對(duì)房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建的，要相應(yīng)增加房產(chǎn)的原值。

2、租金收入

按照規(guī)定，對(duì)于企業(yè)出租的房產(chǎn)，應(yīng)以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)據(jù)。房產(chǎn)租金收入是指企業(yè)出租房產(chǎn)所得到的報(bào)酬，包括貨幣收入和實(shí)物收入。對(duì)于以勞務(wù)或其它形式作為報(bào)酬抵付房租收入的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)赝惙慨a(chǎn)的租金水平，確定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)租金，按規(guī)定計(jì)征房產(chǎn)稅

房產(chǎn)稅是一個(gè)社會(huì)性的問題，它的實(shí)施關(guān)系著整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，同時(shí)，房產(chǎn)稅的開征也有力地影響著社會(huì)公平。

三、征收房產(chǎn)稅對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的影響

1、在短期內(nèi)，對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅必將抑制商品房的投資和投機(jī)需求

政府有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，試點(diǎn)征房產(chǎn)稅開始后，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部將總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，適時(shí)研究提出逐步在全國(guó)推開的改革方案。條件成熟時(shí)，在全國(guó)范圍內(nèi)征收、這必將影響部分購(gòu)房者投資房產(chǎn)的意愿，甚至開始拋出投資投機(jī)性住房。

對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅，增加了住房持有成本，無論是自住房購(gòu)買者還是投資者都會(huì)更加謹(jǐn)慎。未征收房產(chǎn)稅前，住房持有成本低，很多買得起房的人都會(huì)多買房子囤起來，等房?jī)r(jià)高的時(shí)候再賣出去。征收房產(chǎn)稅后，住房持有成本增加，購(gòu)房者就會(huì)考慮到可能承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，很多人在買房時(shí)就會(huì)量力而行，在房產(chǎn)投資上也更加謹(jǐn)慎。

2、 征收房地產(chǎn)稅不會(huì)影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

雖然國(guó)家為了房地產(chǎn)的健康發(fā)展對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅，一定程度上可能會(huì)抑制商品房的投資，但是，與此同時(shí)，由于國(guó)家加大了保障性住房的建設(shè)步伐，所以，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控措施并不會(huì)影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，恰恰相反，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控措施不僅會(huì)加快穩(wěn)妥的解決居民的住房問題，而且會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、平穩(wěn)、健康的發(fā)展。

3、 對(duì)個(gè)人住房征收房地產(chǎn)稅將加大我國(guó)地區(qū)間稅收分配差距，從而影響到地區(qū)間經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展

我國(guó)由于地區(qū)間的經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在差距，各地區(qū)房地產(chǎn)銷售價(jià)格有顯著差異，基本趨勢(shì)是越發(fā)達(dá)地區(qū)房?jī)r(jià)越高，地方政府征收的房地產(chǎn)稅就越多，課稅GDP增加更加明顯，這將加大地區(qū)間稅收分配差距，影響地區(qū)間經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。

因此，我認(rèn)為房產(chǎn)稅應(yīng)該根據(jù)不同地區(qū)的實(shí)際情況按不同的稅率征收。

四、征收房產(chǎn)稅對(duì)社會(huì)公平的影響

從房產(chǎn)稅征收的對(duì)象來說，對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅，一是有利于合理調(diào)節(jié)收入分配，促進(jìn)社會(huì)公平。改革開放以來，我國(guó)人民生活水平有了大幅提高，但收入分配差距也在不斷拉大。這種差距在住房方面也有一定程度的體現(xiàn)。房產(chǎn)稅是調(diào)節(jié)收入和財(cái)富分配的重要手段之一，征收房產(chǎn)稅有利于調(diào)節(jié)收入分配、縮小貧富差距。二是有利于引導(dǎo)居民合理住房消費(fèi)，促進(jìn)節(jié)約集約用地。我國(guó)人多地少，需要對(duì)居民住房消費(fèi)進(jìn)行正確引導(dǎo)。在保障居民基本住房需求的前提下，對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅，通過增加住房持有成本，可以引導(dǎo)購(gòu)房者理性地選擇居住面積適當(dāng)?shù)淖》?，從而促進(jìn)土地的節(jié)約集約利用。

住房是居民財(cái)產(chǎn)的一個(gè)主要組成部分。居民的財(cái)富可以分為三個(gè)部分：當(dāng)期收入、動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)。房地產(chǎn)差不多占了資產(chǎn)總額的一半。眾所周知，有錢的人住的房子大，理應(yīng)多交稅，窮人住的房子小，甚至沒有房子，他們理應(yīng)少交稅或者不交稅。

近年來房?jī)r(jià)暴漲，住宅的價(jià)值也隨之攀高，戶型越大漲得越快。如果沒有相應(yīng)的稅種，貧富差距可能會(huì)越來越大。向房地產(chǎn)衍生的資產(chǎn)性收入征稅是完全合理的。

當(dāng)前，中國(guó)的貧富差距居高不下。根據(jù)世界銀行《世界發(fā)展報(bào)告2006》提供的近年來收入分配不平等狀況的測(cè)量指標(biāo)，在127個(gè)國(guó)家里，中國(guó)與幾個(gè)拉美和非洲國(guó)家并列于第95位。收入不平等程度高于中國(guó)的只有29個(gè)，其中27個(gè)是拉丁美洲和非洲國(guó)家。亞洲只有馬來西亞和菲律賓兩個(gè)國(guó)家的不平等程度高于中國(guó)。非常遺憾，中國(guó)被列入少數(shù)收入分配不平等程度很高的國(guó)家。

值得特別關(guān)注的是，近年來貧富差距非但沒有縮小，還在繼續(xù)加大，這說明我們的稅制亟待改革，其中房產(chǎn)稅缺位是一個(gè)很重要的原因。開征房產(chǎn)稅的目的恰恰就是要幫助低收入家庭，通過開征房產(chǎn)稅提高地方政府轉(zhuǎn)移支付和改善公共福利設(shè)施的能力，縮小貧富差距。此外，征收房產(chǎn)稅還可以讓廣大民眾分享房地產(chǎn)(包括土地)升值的好處，有助于促進(jìn)社會(huì)公平。

篇3

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅 貧富差距 計(jì)稅依據(jù) 合理調(diào)控

一、房產(chǎn)稅

房產(chǎn)稅是以房屋為征收對(duì)象，按房?jī)r(jià)或出租租金收入征收的一種稅，又稱房屋稅。其屬于財(cái)產(chǎn)稅中的個(gè)別財(cái)產(chǎn)，征收范圍限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營(yíng)性房屋。

對(duì)房屋征稅，我國(guó)自古有之。周期的“廛布”，唐朝的間架稅，清朝初期的“市廛輸鈔”、“計(jì)檁輸鈔”，清末和民國(guó)時(shí)期的“房捐”等，都是對(duì)房屋征稅。后，1950年1月政務(wù)院公布的《全國(guó)稅政實(shí)施要?jiǎng)t》，規(guī)定全國(guó)統(tǒng)一征收房產(chǎn)稅。同年6月，將房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅合并為房地產(chǎn)稅。1951年8月8日，政務(wù)院公布《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》。1973年簡(jiǎn)化稅制，將試行工商稅的企業(yè)繳納的城市房地產(chǎn)稅并入工商稅。1984年10月，國(guó)營(yíng)企業(yè)實(shí)行第二步利改稅和全國(guó)改革工商稅制時(shí)，確定對(duì)企業(yè)恢復(fù)征收城市房地產(chǎn)稅。同時(shí)，鑒于中國(guó)城市的土地屬于國(guó)有，使用者沒有土地產(chǎn)權(quán)的實(shí)際情況，將城市房地產(chǎn)稅分為房產(chǎn)稅和土地使用稅。 1986年9月15日，國(guó)務(wù)院《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，決定從當(dāng)年10月1日起施行。

二、我國(guó)房產(chǎn)稅征收的現(xiàn)狀

目前我國(guó)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)進(jìn)入了新階段，制度的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)的提升促使收益分配方式、資金分配、結(jié)構(gòu)產(chǎn)出結(jié)構(gòu)以及社會(huì)財(cái)富分配方式的逐漸改變，這種巨變實(shí)際上向我國(guó)的現(xiàn)行稅制提出了威脅和挑戰(zhàn)?，F(xiàn)行我國(guó)房產(chǎn)稅采取“內(nèi)外有別，兩套稅制”并存的稅制，導(dǎo)致了我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)背景下收費(fèi)主體與收費(fèi)行為的不均等程度較高，特殊利益集團(tuán)的超國(guó)民待遇屢見不鮮，另外一些卻處于被貶低和歧視的被忽視狀態(tài)。這種不合理的構(gòu)建原則有悖于政府的稅收政策，直接影響稅收收入，同時(shí)危害了我國(guó)公平市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的創(chuàng)造。去年年底，重慶和上海宣布，將按年對(duì)當(dāng)?shù)夭糠肿》块_征房產(chǎn)稅，其中上海是對(duì)上海居民家庭新購(gòu)第二套及以上住房和非上海居民家庭的新購(gòu)住房征收房產(chǎn)稅，而重慶則是對(duì)主城9區(qū)內(nèi)存量增量獨(dú)棟別墅、新購(gòu)高檔商品以及外地炒房客在重慶購(gòu)的第二套房征收房產(chǎn)稅。兩試點(diǎn)政策略有不同，單都明確主要是以對(duì)增量住房征稅為主，對(duì)存量住房涉及較少。

三、我國(guó)征收房產(chǎn)稅的目的

（1）房產(chǎn)稅的目的是要幫助建立公平的社會(huì)財(cái)富分配機(jī)制與有效率的土地資源配置機(jī)制，；

（2）房產(chǎn)稅增加了持有成本，減少投機(jī)性購(gòu)房者屯房數(shù)量，相對(duì)增加住房供給量，從而有助于減輕房?jī)r(jià)上漲壓力；

（3）房產(chǎn)稅帶來的大額政府收入將有助于緩解目前低收入家庭家庭居住困難的問題；

總而言之，房產(chǎn)稅這種以房產(chǎn)為征稅對(duì)象，在保有環(huán)節(jié)向產(chǎn)權(quán)人征收的稅種，屬財(cái)產(chǎn)稅的范疇，是作為一種調(diào)節(jié)貧富差距、保證地方財(cái)政收入的重要手段存在的。

四、我國(guó)當(dāng)前征收房產(chǎn)稅存在的問題

目前，我國(guó)關(guān)于房產(chǎn)稅的征收依據(jù)是1986年國(guó)務(wù)院頒布的《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，這是根據(jù)上世紀(jì)80年代中期的經(jīng)濟(jì)體制、社會(huì)發(fā)展條件以及相關(guān)部門的征收能力制定的，27年來我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制發(fā)生了翻天覆地的變化，稅收制度必須建立于國(guó)家當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件之上。房產(chǎn)稅的征收主要面臨以下幾大難題：

（一）公民認(rèn)知度不夠，依法繳稅服從度差，偷稅漏稅屢見不鮮。

有的房產(chǎn)所有者對(duì)房產(chǎn)稅政策認(rèn)識(shí)不夠、缺乏了解，認(rèn)為該稅種屬于可選擇性稅種，而非類似于增值稅、消費(fèi)稅、所得稅等一般性的常規(guī)稅種。一些企業(yè)為降低企業(yè)生產(chǎn)成本，提升企業(yè)利益在申報(bào)中虛報(bào)、少報(bào)數(shù)據(jù)，如將已竣工并投入使用的房產(chǎn)掛賬在“在建工程”科目上，不轉(zhuǎn)成本。而相關(guān)部門現(xiàn)今也沒有可以將偷稅、漏稅現(xiàn)象根治的行之有效的方法，從某種程度上縱容了這些行為。

（二）征收對(duì)象難以明確，征收難度大。

征收房產(chǎn)稅的目的之一是抑制投機(jī)性住房需求，而非打擊自主性的剛性需求，這需要明確從家庭過的第幾套住房開征。退一步來看，即使以家庭為單位的第二套住房為起征點(diǎn)，這需要相關(guān)部門建立一個(gè)全面、實(shí)時(shí)和動(dòng)態(tài)的全國(guó)居民個(gè)人房產(chǎn)購(gòu)買和保有情況數(shù)據(jù)庫。同時(shí)，各地民政部門、公安系統(tǒng)也需要配合建立全面、實(shí)時(shí)和動(dòng)態(tài)的居民婚姻和家庭人口以及戶籍的數(shù)據(jù)庫。這一系列的數(shù)據(jù)庫建立難度太大，不僅需要大量的資金投入，人力的投入也不可少，代價(jià)太大。

（三）房產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估難以進(jìn)行。

房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)和稅率須建立在公平的基礎(chǔ)上，面臨如何確定的問題。然后地段的差異甚至地段內(nèi)有無重點(diǎn)學(xué)校等的差異，都會(huì)造成房產(chǎn)價(jià)值的巨大差距。如何準(zhǔn)確、動(dòng)、態(tài)公平地評(píng)估納稅額將是一項(xiàng)浩大的工程。換句話說，如果僅是大體分區(qū)確定房產(chǎn)基礎(chǔ)價(jià)格，這就有悖于公平的原則了。

（四）重復(fù)征稅問題。

在西方國(guó)家，房產(chǎn)稅的征收更多的是對(duì)應(yīng)地方公共服務(wù)。但就我國(guó)目前情況而言，在房地產(chǎn)開發(fā)交易環(huán)節(jié)，個(gè)人住宅在購(gòu)買居住的過程中實(shí)際已承擔(dān)了大量與基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套相關(guān)的稅收，范圍涉及廣，再加上存量房顫的稅收待遇問題。在開征房產(chǎn)稅時(shí)，這些已壓在消費(fèi)者肩頭的稅賦是必須要考慮的問題。

（五）相關(guān)部門各項(xiàng)服務(wù)制度缺失，行事質(zhì)量不夠。

由于現(xiàn)今基層稅務(wù)部門科班出身的財(cái)稅專業(yè)的人才缺失，在稅收計(jì)算、征收的過程中，指導(dǎo)、檢查、開展約談和問責(zé)等方面存在管理漏洞。此外，個(gè)別稅務(wù)機(jī)關(guān)習(xí)慣于強(qiáng)調(diào)稅務(wù)機(jī)關(guān)的職權(quán)、突出納稅人的義務(wù)，習(xí)慣于“任務(wù)治稅”，僅滿足于財(cái)政支出需要的稅收計(jì)劃，房產(chǎn)稅當(dāng)做零星小稅，重視不夠，長(zhǎng)期存在“重大稅輕小稅重主稅輕附稅”的征管傾向。

五、針對(duì)上述問題的解決建議構(gòu)想

（一）強(qiáng)化公民意識(shí)，提升公民認(rèn)知

宣傳工作是提高納稅人依法納稅意識(shí)和稅收遵從度的基本保證。要充分利用廣播、電視、網(wǎng)絡(luò)等現(xiàn)代信息傳遞方式，加強(qiáng)政策宣傳，完善納稅服務(wù)，及時(shí)有效的告知房產(chǎn)稅的納稅依據(jù)、特點(diǎn)，房產(chǎn)稅納稅義務(wù)人，房產(chǎn)稅征稅對(duì)象等，努力宣傳稅收法律法規(guī)，讓納稅人知法、守法、用法。

（二）動(dòng)態(tài)分區(qū)劃分評(píng)估房產(chǎn)價(jià)值，逐步擴(kuò)大稅基

由于各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展不同步，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況勢(shì)必存在差異，各地房?jī)r(jià)和居民收入水平也不等，所以各地政府需要基于本地實(shí)際情況征收房產(chǎn)稅為滿足居民的住房需求。相關(guān)部門可采用成本法、市場(chǎng)法和收益法，對(duì)房地產(chǎn)時(shí)興批量評(píng)估，讓經(jīng)濟(jì)發(fā)展、公共投入、區(qū)域優(yōu)勢(shì)等各種因素帶來的土地升值通過稅收能進(jìn)行有效地調(diào)節(jié)。

（三）調(diào)節(jié)減免稅范圍，盡量避免重復(fù)征稅

近年來我國(guó)出臺(tái)了一系列調(diào)控房地產(chǎn)的政策，就是為了抑制投機(jī)性購(gòu)房、炒房，也是為低收入家庭解決住房問題。而就事實(shí)而言，房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)目前拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)的主要行業(yè)之一，故而，政府可以通過征收房產(chǎn)稅合理調(diào)控居民購(gòu)房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康地發(fā)展。

（四）完善稅收監(jiān)督制度，引進(jìn)稅收專業(yè)人才

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關(guān)于進(jìn)行對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的暫行辦法

為調(diào)節(jié)收入分配，引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)，根據(jù)國(guó)務(wù)院第136次常務(wù)會(huì)議有關(guān)精神，重慶市人民政府決定在部分區(qū)域進(jìn)行對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。現(xiàn)結(jié)合我市實(shí)際情況，制定本暫行辦法。

一、試點(diǎn)區(qū)域

試點(diǎn)區(qū)域?yàn)橛逯袇^(qū)、江北區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、大渡口區(qū)、南岸區(qū)、北碚區(qū)、渝北區(qū)、巴南區(qū)（以下簡(jiǎn)稱主城九區(qū)）。

二、征收對(duì)象

（一）試點(diǎn)采取分步實(shí)施的方式。首批納入征收對(duì)象的住房為：

1.個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住宅。

2.個(gè)人新購(gòu)的高檔住房。高檔住房是指建筑面積交易單價(jià)達(dá)到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)2倍（含2倍）以上的住房。

3.在重慶市同時(shí)無戶籍、無企業(yè)、無工作的個(gè)人新購(gòu)的第二套（含第二套）以上的普通住房。

新購(gòu)住房是指《暫行辦法》施行之日起購(gòu)買的住房（包括新建商品住房和存量住房）。新建商品住房購(gòu)買時(shí)間以簽訂購(gòu)房合同并提交房屋所在地房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記中心的時(shí)間為準(zhǔn)，存量住房購(gòu)買時(shí)間以辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)時(shí)間為準(zhǔn)。

（二）未列入征稅范圍的個(gè)人高檔住房、多套普通住房，將適時(shí)納入征稅范圍。

三、納稅人

納稅人為應(yīng)稅住房產(chǎn)權(quán)所有人。產(chǎn)權(quán)人為未成年人的，由其法定監(jiān)護(hù)人納稅。產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人納稅。產(chǎn)權(quán)所有人、監(jiān)護(hù)人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由代管人或使用人納稅。

應(yīng)稅住房產(chǎn)權(quán)共有的，共有人應(yīng)主動(dòng)約定納稅人，未約定的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)指定納稅人。

四、計(jì)稅依據(jù)

應(yīng)稅住房的計(jì)稅價(jià)值為房產(chǎn)交易價(jià)。條件成熟時(shí)，以房產(chǎn)評(píng)估值作為計(jì)稅依據(jù)。

獨(dú)棟商品住宅和高檔住房一經(jīng)納入應(yīng)稅范圍，如無新的規(guī)定，無論是否出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)均屬納稅對(duì)象，其計(jì)稅交易價(jià)和適用的稅率均不再變動(dòng)。

屬于本辦法規(guī)定的應(yīng)稅住房用于出租的，按本辦法的規(guī)定征收房產(chǎn)稅，不再按租金收入征收房產(chǎn)稅。

五、稅率

（一）獨(dú)棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價(jià)在上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)3倍以下的住房，稅率為0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，稅率為1%；4倍（含4倍）以上的稅率為1.2%。

（二）在重慶市同時(shí)無戶籍、無企業(yè)、無工作的個(gè)人新購(gòu)第二套（含第二套）以上的普通住房，稅率為0.5%。

六、應(yīng)納稅額的計(jì)算

（一）個(gè)人住房房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額的計(jì)算。

應(yīng)納稅額=應(yīng)稅建筑面積×建筑面積交易單價(jià)×稅率

應(yīng)稅建筑面積是指納稅人應(yīng)稅住房的建筑面積扣除免稅面積后的面積。

（二）免稅面積的計(jì)算。

扣除免稅面積以家庭為單位，一個(gè)家庭只能對(duì)一套應(yīng)稅住房扣除免稅面積。

納稅人在本辦法施行前擁有的獨(dú)棟商品住宅，免稅面積為180平方米；新購(gòu)的獨(dú)棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米。納稅人家庭擁有多套新購(gòu)應(yīng)稅住房的，按時(shí)間順序?qū)ο荣?gòu)的應(yīng)稅住房計(jì)算扣除免稅面積。

在重慶市同時(shí)無戶籍、無企業(yè)、無工作的個(gè)人的應(yīng)稅住房均不扣除免稅面積。

七、稅收減免與緩繳稅款

（一）對(duì)農(nóng)民在宅基地上建造的自有住房，暫免征收房產(chǎn)稅。

（二）在重慶市同時(shí)無戶籍、無企業(yè)、無工作的個(gè)人擁有的普通應(yīng)稅住房，如納稅人在重慶市具備有戶籍、有企業(yè)、有工作任一條件的，從當(dāng)年起免征稅，如已繳納稅款的，退還當(dāng)年已繳稅款。

（三）因自然災(zāi)害等不可抗力因素，納稅人納稅確有困難的，可向地方稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)減免稅和緩繳稅款。

八、征收管理

（一）個(gè)人住房房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為取得住房的次月。稅款按年計(jì)征，不足一年的按月計(jì)算應(yīng)納稅額。

（二）個(gè)人住房房產(chǎn)稅由應(yīng)稅住房所在地的地方稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)征收。

（三）納稅人應(yīng)按規(guī)定如實(shí)申報(bào)納稅并提供相關(guān)信息。

（四）個(gè)人住房房產(chǎn)稅的征收管理依照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》的規(guī)定執(zhí)行。

九、收入使用

個(gè)人住房房產(chǎn)稅收入全部用于公共租賃房的建設(shè)和維護(hù)。

十、配套措施

（一）上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)按照政府職能部門的年度均價(jià)計(jì)算確定。

（二）有關(guān)部門要配合征收機(jī)關(guān)應(yīng)用房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)建立存量住房交易價(jià)格比對(duì)系統(tǒng)，對(duì)各類存量個(gè)人住房進(jìn)行評(píng)估，并作為計(jì)稅參考值。對(duì)存量住房交易價(jià)明顯偏低且無正當(dāng)理由的，按計(jì)稅參考值計(jì)稅。

（三）財(cái)政、稅務(wù)、國(guó)土房管、戶籍、工商、民政、人力社保等主管部門要共同搭建房地產(chǎn)信息平臺(tái)，抓緊建設(shè)個(gè)人住房信息系統(tǒng)。

（四）各相關(guān)管理部門要積極配合稅務(wù)部門建立個(gè)人住房房產(chǎn)稅征收控管機(jī)制。對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓應(yīng)稅住房不能提供完稅憑證的，不予辦理產(chǎn)權(quán)過戶等相關(guān)手續(xù)。

（五）納稅人在規(guī)定期限內(nèi)不繳或少繳應(yīng)納稅款的，由地方稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期繳納，逾期仍未繳納的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以書面通知納稅人開戶銀行或者其他金融機(jī)構(gòu)從其存款中扣繳稅款、滯納金及罰款。

（六）欠稅公告后仍不繳納的，納稅人欠繳個(gè)人住房房產(chǎn)稅情況納入個(gè)人征信系統(tǒng)管理。

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);建安企業(yè);稅收;征管

中圖分類號(hào)： F830.44 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)： 1673-1069（2016）33-65-2

0 引言

近年來，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，已成為推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量。同時(shí)，為了更好地調(diào)控國(guó)家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，我國(guó)實(shí)施了一系列的改革措施，稅收對(duì)國(guó)家實(shí)施經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控來說是重要的杠桿，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有至關(guān)重要的作用。文章首先對(duì)房地產(chǎn)及建安企業(yè)的稅收征管的重要性進(jìn)行了簡(jiǎn)要的分析，并就其現(xiàn)狀提出了幾點(diǎn)強(qiáng)化措施，旨在為業(yè)內(nèi)人士提供一些參考和建議。

1 加強(qiáng)房地產(chǎn)及建安企業(yè)實(shí)施稅收征管的重要性

社會(huì)與經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動(dòng)了房地產(chǎn)及建安行業(yè)的發(fā)展，稅收也隨之增加。稅收作為調(diào)控經(jīng)濟(jì)的重要手段，是組成財(cái)政稅收的一項(xiàng)重要內(nèi)容，尤其是對(duì)近年來發(fā)展迅猛的房地產(chǎn)行業(yè)來說。隨著我國(guó)各項(xiàng)體制改革的深入，新的《營(yíng)業(yè)稅條例》、《增值稅條例》等相繼頒布和實(shí)施，其中的一些政策發(fā)生了改變，例如預(yù)收款項(xiàng)、甲供材等，明確了其預(yù)收款項(xiàng)、自產(chǎn)貨物的納稅義務(wù)以及各項(xiàng)稅款的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。因此，深入分析房地產(chǎn)及建安企業(yè)的稅收征管問題，具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

1.1 有利于分析影響稅收收入的因素

房地產(chǎn)及建安企業(yè)的稅收征管一直以來都是稅收工作的重點(diǎn)內(nèi)容，由于房地產(chǎn)及建安企業(yè)的稅收受經(jīng)濟(jì)、政治等因素的影響很顯著，所以其稅收征管問題較為復(fù)雜。在稅收征管問題上復(fù)雜程度較高，深入其存在的各項(xiàng)問題，能夠?yàn)檠芯坑绊懚愂盏囊蛩靥峁┛煽康囊罁?jù)，進(jìn)而明確稅收的影響因素，制定相應(yīng)的措施，提高稅收的征管水平。

1.2 有利于完善稅收政策

現(xiàn)階段，我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)日臻完善，顯著提高了廣大人民群眾的生活水平，人們對(duì)居住條件開始提出了更高的要求，這就使得房地產(chǎn)行業(yè)有了更廣闊的發(fā)展前景，在我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的重要地位日益顯著。通過分析房地產(chǎn)及建安企業(yè)的稅收征管，尤其是房產(chǎn)開發(fā)與銷售環(huán)節(jié)的稅收征管，對(duì)進(jìn)一步完善稅收政策具有現(xiàn)實(shí)的意義。所以應(yīng)及時(shí)歸納整理，并不斷對(duì)其進(jìn)行優(yōu)化，從而進(jìn)一步為我國(guó)稅收政策的完善提供參考。

1.3 有利于分析同業(yè)稅負(fù)

稅負(fù)指的是納稅人繳納的稅款在總收入中的比例，同一行業(yè)的稅負(fù)數(shù)值相差不大。稅務(wù)工作部門通過深入的分析同行業(yè)的稅負(fù)，結(jié)合各個(gè)地區(qū)的實(shí)際情況，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)的不同情況，明確其平均稅負(fù)作為企業(yè)納稅評(píng)估的重要依據(jù)，同時(shí)實(shí)施有效的監(jiān)督，進(jìn)一步提升房地產(chǎn)及建安企業(yè)的稅收征管水平。

1.4 有利于稅收征管的考核與評(píng)估

通過分析房地產(chǎn)及建安企業(yè)的稅收征管，可以在稅收征管考核評(píng)價(jià)、測(cè)算其平均稅負(fù)后，從另一方面研究不同稅種的稅收負(fù)擔(dān)情況，增強(qiáng)稅收征管的考核與評(píng)估力度，進(jìn)而不斷優(yōu)化、完善稅收征管方式，將房地產(chǎn)及建安企業(yè)的稅收征管落實(shí)到位。

1.5 有利于建立健全稅收預(yù)警機(jī)制

近年來，我國(guó)不斷改革住房制度和用地制度，逐步凸顯出了房地產(chǎn)及建安企業(yè)對(duì)我國(guó)社會(huì)與經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)作用。根據(jù)現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，深入探討其稅收征管問題，統(tǒng)計(jì)分析其相關(guān)的稅收數(shù)據(jù)，有利于各地稅務(wù)機(jī)關(guān)詳細(xì)、準(zhǔn)確、全面地掌握與之相關(guān)的行業(yè)的稅收收入變化情況，在此基礎(chǔ)上，實(shí)施有效的稅收監(jiān)控，防止出現(xiàn)稅收缺口，助推稅收預(yù)警機(jī)制的建立，提升房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管的水平。

2 房地產(chǎn)及建安企業(yè)稅收征管現(xiàn)狀分析

2.1 房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)

2.1.1 建安企業(yè)缺少相應(yīng)的發(fā)票

我國(guó)大多數(shù)的地產(chǎn)開發(fā)商都是將房地產(chǎn)建設(shè)工程外包給其他建筑商，其中就存在一些掛靠其他建筑公司的建筑商，其依靠房產(chǎn)建筑資質(zhì)來招攬生意，沒有符合法律法規(guī)的工商注冊(cè)登記手續(xù)，也未辦理稅務(wù)登記證，或者辦理了相應(yīng)的手續(xù)，也不會(huì)申報(bào)項(xiàng)目的納稅。另外，這些建筑商有很大的流動(dòng)性，進(jìn)行的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)相對(duì)分散隱蔽，造成稅務(wù)機(jī)關(guān)無法有效監(jiān)管其納稅行為。現(xiàn)階段，對(duì)于建筑商的稅收征管主要是以票控稅，但因?yàn)殚_發(fā)商未重視發(fā)票的索取，導(dǎo)致建筑營(yíng)業(yè)稅的大量流失。

2.1.2 建安企業(yè)開具的發(fā)票偏多

我國(guó)有專門的建安發(fā)票，稅務(wù)征收大廳打開這類發(fā)票，建安企業(yè)只要繳納營(yíng)業(yè)稅及附加稅，就可以在大廳開具發(fā)票，甚至部分地方會(huì)把建安企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅及附加稅視作“引稅"的主要途徑。再加上稅務(wù)部門的征管松懈，對(duì)于發(fā)票的真實(shí)程度不予核實(shí)，造成建安企業(yè)極易多開發(fā)票金額，而房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)以此為依據(jù)虛增成本，這樣一來，開發(fā)商就可以支付3%營(yíng)業(yè)稅的代價(jià)，而輕松偷逃25%企業(yè)所得稅的繳納。

2.1.3 跨區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目造成征管“真空”

如今，規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目已呈現(xiàn)出跨區(qū)域發(fā)展的趨勢(shì)，這種跨區(qū)域的開發(fā)項(xiàng)目就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)注冊(cè)地和企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所在地的不統(tǒng)一。就目前我國(guó)的稅收政策來看，堅(jiān)持的是企業(yè)法人繳納企業(yè)所得稅，營(yíng)業(yè)稅則是以屬地管理為原則。所以，跨區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目可能會(huì)造成主管稅務(wù)機(jī)關(guān)無法全面、準(zhǔn)確地了解和掌握異地開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際情況，包括施工進(jìn)度、銷售進(jìn)度等，同時(shí)外來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有按照相應(yīng)的規(guī)定及時(shí)到當(dāng)?shù)氐亩悇?wù)機(jī)關(guān)注冊(cè)登記，導(dǎo)致主管營(yíng)業(yè)稅的稅務(wù)機(jī)關(guān)出現(xiàn)征管漏洞，這在很大程度上增加了房地產(chǎn)及建安企業(yè)的稅收征管難度。

2.2 房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)

一般來說，我國(guó)會(huì)對(duì)房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅，對(duì)被占用的土地征收土地使用稅，而對(duì)于建成但未對(duì)外銷售的房產(chǎn)不征收房產(chǎn)稅，我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)還規(guī)定，除了國(guó)家機(jī)關(guān)、軍隊(duì)建設(shè)及其他免稅單位的自用房產(chǎn)外，房地產(chǎn)企業(yè)自用或出借、出租的未出售房產(chǎn)需要按規(guī)定繳納相應(yīng)的房產(chǎn)稅。但在實(shí)際的操作過程中會(huì)遇到未出售但己自用的商品房不申報(bào)納稅等問題。

3 進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)及建安企業(yè)稅收征管的主要策略

3.1 加強(qiáng)房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收征管

首先，在房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)環(huán)節(jié)就戶籍檔案實(shí)施全過程管控，將房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的各項(xiàng)手續(xù)及土地使用權(quán)等內(nèi)容建立相應(yīng)的檔案，并對(duì)其進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理，及時(shí)更新內(nèi)容，將項(xiàng)目開發(fā)的進(jìn)度、后期的銷售情況等詳細(xì)地提供給稅務(wù)部門，方便稅務(wù)部門準(zhǔn)確的掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目的具體情況。其次，與產(chǎn)權(quán)部門實(shí)施聯(lián)合管控。以確保在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未繳清稅款的情況下，業(yè)主不能辦理產(chǎn)權(quán)證。稅務(wù)機(jī)關(guān)還要拓寬相應(yīng)的渠道，準(zhǔn)確、詳細(xì)地掌握開發(fā)項(xiàng)目的數(shù)量、價(jià)格及銷售情況等，詳細(xì)對(duì)比分析銷售數(shù)據(jù)記錄，利用現(xiàn)代化的計(jì)算機(jī)技術(shù)，實(shí)時(shí)監(jiān)控稅源。除此之外還要實(shí)地盤點(diǎn)商品房，嚴(yán)格監(jiān)管房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具的發(fā)票，這些發(fā)票主要有預(yù)收款收據(jù)、相關(guān)建筑發(fā)票，主要是從承包商處得到的，注重承包商處開具發(fā)票金額的真實(shí)性，確保建筑營(yíng)業(yè)稅及時(shí)、足額的繳納。

3.2 房屋出租環(huán)節(jié)的稅收征管

稅收征管工作只依靠稅務(wù)部門，無論是在范圍還是內(nèi)容上都會(huì)存在相應(yīng)的困難，這就需要與相關(guān)的職能部門相互合作，建立齊抓共管的聯(lián)動(dòng)機(jī)制，對(duì)于房產(chǎn)出租環(huán)節(jié)的稅收征管，要從戶籍登記、暫住證辦理等源頭抓起。第一，將財(cái)政激勵(lì)政策的作用切實(shí)發(fā)揮出來。對(duì)于個(gè)人住宅房屋出租稅款的繳納，可以依托各個(gè)街道流動(dòng)人口管理中心代征，稅款征繳后按照相關(guān)的規(guī)定，各個(gè)街道、居委會(huì)等代征機(jī)構(gòu)享有一定比例的稅收收入支配權(quán)，具體來說就是為了保障出租房屋稅款的代征模式能夠有效地運(yùn)行，需要向代征機(jī)構(gòu)支付5%的代征手續(xù)費(fèi);第二，信息時(shí)代，房屋出租稅收征管應(yīng)試行信息化管理模式，利用計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，動(dòng)態(tài)跟蹤稅源、自動(dòng)化計(jì)算稅款，進(jìn)而有效提高其征收管理效率和質(zhì)量;第三，建立房產(chǎn)出租信息交流共享機(jī)制，將稅務(wù)部門、公安部門等連接在一起，為稅收征管提供必要的信息支持，促進(jìn)稅收征管工作的高效進(jìn)行。

4 結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)及建安企業(yè)的征收管理在各個(gè)環(huán)節(jié)還存在一些問題，影響了稅收征管工作的高效開展，對(duì)此應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)和出租環(huán)節(jié)的稅收征管，切實(shí)提高房地產(chǎn)及建安企業(yè)的稅收征管水平，進(jìn)而促進(jìn)我國(guó)稅收整體水平的進(jìn)一步提升，保證我國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展。

參 考 文 獻(xiàn)

[1] 武漢市國(guó)家稅務(wù)局課題組，覃先文，劉衛(wèi)明，等.完善我國(guó)電子商務(wù)稅收征管的設(shè)想[J].稅務(wù)研究，2014（2）：68-70.

篇6

【關(guān)鍵詞】物業(yè)稅 房地產(chǎn)價(jià)格 香港地區(qū)

一、香港地區(qū)物業(yè)稅概述

香港與物業(yè)稅（廣義）有關(guān)的稅收，包括差餉和物業(yè)稅（狹義）兩項(xiàng)。和我們平時(shí)所說的物業(yè)稅的概念有所不同，香港所稱的“物業(yè)稅”，其課稅范圍僅限于用于出租經(jīng)營(yíng)并獲得租金收益的物業(yè)。而差餉的內(nèi)涵倒是更符合通用物業(yè)稅的含義，是對(duì)納稅人擁有的所有房屋，包括自用和非自用的房屋都征稅。所以也有人把香港的差餉直接稱為物業(yè)稅，把“物業(yè)稅”稱為不動(dòng)產(chǎn)稅。實(shí)際上，兩者都是對(duì)物業(yè)在保有環(huán)節(jié)的課稅，都是本文討論的物業(yè)稅范疇。

（一）差餉

香港的差餉1845年開始實(shí)施，意為官差的餉銀。當(dāng)時(shí)政府為了支付警察的糧餉而開始向轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)征稅，名為差餉。1856、1860、1862年政府又分別對(duì)公共照明、市政供水、公共消防項(xiàng)目的支出加征物業(yè)稅。到1931年，政府開始統(tǒng)一征收差餉用以支付政府的一些公共服務(wù)開支。1988年，各個(gè)名目的物業(yè)稅收被加總合并，統(tǒng)稱為差餉。這一名稱一直沿用至今。1995年香港政府統(tǒng)一了評(píng)估和征收的責(zé)權(quán)，至此差餉的征收系統(tǒng)趨于完善?，F(xiàn)在，差餉已作為政府、市政局及區(qū)域市政局所提供各項(xiàng)公共服務(wù)的經(jīng)費(fèi)使用。

差餉的計(jì)稅依據(jù)為應(yīng)課差餉租值。物業(yè)的應(yīng)課差餉租值是假設(shè)物業(yè)在一個(gè)指定估價(jià)日期空置出租時(shí)估計(jì)全年可得的合理市面租金。1998年11月，政府宣布編制新的估價(jià)冊(cè)并于1999年4月1日起生效，同時(shí)規(guī)定，此后物業(yè)的應(yīng)課差餉租值由每3年重估一次，改為每年重估一次。評(píng)估應(yīng)課差餉租值時(shí)，需考慮區(qū)內(nèi)同類物業(yè)于指定估價(jià)日期或接近該日在公開市場(chǎng)由業(yè)主與租客雙方議定的租金，再根據(jù)物業(yè)面積、位置、設(shè)施、完工素質(zhì)及管理水平分別加以調(diào)算。差餉繳納人可對(duì)應(yīng)收差餉租值的評(píng)估值提出反對(duì)，但提出反對(duì)時(shí)，仍須如期繳交本期差餉。反對(duì)獲得批準(zhǔn)時(shí)，所作修改會(huì)追溯至生效日期。

差餉的征收率由立法局決定。1999年4月1日起，差餉的征收率為5%。

根據(jù)差餉的計(jì)稅依據(jù)和征收率，即可計(jì)算出應(yīng)課差餉。差餉的計(jì)算公式為：

差餉=應(yīng)課差餉租值×差餉征收率

差餉物業(yè)估價(jià)署負(fù)責(zé)差餉的征收。差餉每季預(yù)繳，業(yè)主與物業(yè)使用人應(yīng)依雙方租約條款確定繳付人。租約未訂明由業(yè)主繳交的，由使用人繳交。逾期未繳付的，加征5%的附加費(fèi)。在原先的最后繳款日期后6個(gè)月內(nèi)，仍未清繳包括5%附加費(fèi)在內(nèi)欠款的，要二次加征附加費(fèi)。

（二）物業(yè)稅

香港自從1940年戰(zhàn)時(shí)稅法通過以后，就開始征收物業(yè)稅?！抖悇?wù)條例》規(guī)定了4種收益稅：物業(yè)稅、薪俸稅、利得稅和利息稅。物業(yè)稅規(guī)定于《稅務(wù)條例》第二部分，1947、1961、1965、1983和1991年做過修改。香港以物業(yè)稅的名義同時(shí)對(duì)土地和樓宇收益征稅，是土地稅和房產(chǎn)稅的合一。所以有人認(rèn)為，香港物業(yè)稅實(shí)為不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)稅。

香港物業(yè)稅的納稅人是擁有應(yīng)稅物業(yè)的業(yè)主，包括直接由政府批租的房產(chǎn)持有人、權(quán)益擁有人、終身租用人、抵押人、已占有房地的承押人、向注冊(cè)合作社購(gòu)買樓宇者等，但香港的物業(yè)稅只向有租金收入的業(yè)主征收，沒有租金收入的業(yè)主不是物業(yè)稅的納稅人。

物業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)是每一課稅年度按照土地或樓宇的應(yīng)評(píng)稅凈值。這里，應(yīng)評(píng)稅凈值是指應(yīng)評(píng)稅值扣減業(yè)主繳納的差餉及20%的標(biāo)準(zhǔn)扣減率(用以彌補(bǔ)修理費(fèi)和開支費(fèi)用)后的余額。而所說的樓宇，包括樓宇的任何部分，也包括墩(橋墩)、碼頭以及一般理解為不構(gòu)成一幢樓宇的任何建筑物。物業(yè)稅的應(yīng)評(píng)稅值是依據(jù)實(shí)際收入申報(bào)表計(jì)算的。包括在該課稅年度內(nèi)為取得土地或樓宇的使用權(quán)而付出的費(fèi)用，如資本性支出、獲取提供服務(wù)或便利而支付的費(fèi)用，以及根據(jù)《差餉條例》征收的差餉等，可作為扣減項(xiàng)目扣除。

物業(yè)稅的計(jì)算公式為：

應(yīng)繳物業(yè)稅＝｛[應(yīng)評(píng)稅值（租金收入）－差餉]×（1－20%）｝×稅率

立法局可以通過決議案修訂標(biāo)準(zhǔn)扣減率。物業(yè)稅的稅率在2004年之前為15%，2004年為16%。

二、香港地區(qū)物業(yè)稅(廣義)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析

（一）香港差餉征收對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析

香港的差餉1845年開始征收。差餉的開征，增加了業(yè)主的持有成本，因此，香港絕大多數(shù)物業(yè)的業(yè)主會(huì)盡量避免房屋空置。甚至在特殊時(shí)期，在約定由租戶繳納各項(xiàng)稅費(fèi)的情況下，以零租金出租，減輕持有負(fù)擔(dān)。因此，差餉的開征會(huì)減少房屋空置，加大供給量，提高社會(huì)物質(zhì)財(cái)富利用率的作用，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的管理具有重要意義。

同時(shí)，差餉也是香港政府調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)和整體經(jīng)濟(jì)的一個(gè)常用手段。香港是典型的城市型經(jīng)濟(jì)特征，地域狹小，人口較多，密度約是上海的3倍。香港的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展速度很快，波動(dòng)也比較劇烈，幾十年來經(jīng)歷過多次起落（見表1和圖1），香港政府也經(jīng)常利用差餉進(jìn)行調(diào)節(jié)。

但是，與我國(guó)內(nèi)地目前情況不同的是，香港近年來運(yùn)用差餉對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)所做的重要調(diào)整，多是在房地產(chǎn)衰退時(shí)期，目的不是為了抑制房?jī)r(jià)，而是刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇。從這樣的實(shí)踐中，也同樣可以考察差餉對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響作用。

從圖1中可以看到，從1985年香港房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇算起，到1997年，香港的房?jī)r(jià)已上漲了近10倍。1997年，香港的房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破滅，樓價(jià)一路下跌，與1997年度的峰值相比，2004年第四季度香港的樓宇價(jià)格平均下跌了62%，私人住宅租金平均減少了48%。

在1998年～2003年香港房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷時(shí)期，為了減輕差餉繳納人的負(fù)擔(dān)，香港政府根據(jù)法律對(duì)差餉進(jìn)行了多次減免或延緩繳納的靈活調(diào)整：1998年退還當(dāng)年第二季度的差餉；1999年免除所有繳納人第三季度的差餉；2002年免收5 000港元以下低額差餉（此項(xiàng)政策使得230萬左右的約85%的繳納人在該年內(nèi)不需要繳納差餉）；2003年在SARS期間免除了約90%的繳納人的差餉，并延長(zhǎng)了3個(gè)月的繳納期限。這些政策對(duì)經(jīng)濟(jì)低迷時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)的企穩(wěn)和復(fù)蘇，起到了積極作用。

在2007年下半年爆發(fā)的全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)背景下，香港政府也利用差餉工具對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)行了調(diào)節(jié)，實(shí)施了多項(xiàng)減免，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，鼓勵(lì)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。2007年～2009年香港地區(qū)的差餉減免摘要，見表2。

我們可以看到， 差餉對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用是非常有限的。以上述1998年～2003年的房地產(chǎn)下降周期為例，盡管香港政府進(jìn)行了多次差餉減免，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格仍然在直線下降。事實(shí)上，香港地區(qū)無論是1997年前的樓價(jià)瘋狂攀升，還是此后至2003年的大跌，或者近兩年的房地產(chǎn)波動(dòng)，都是多個(gè)因素造成的，包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、收入水平、心理預(yù)期、金融危機(jī)影響等，而差餉對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，相比之下，并不十分明顯。

（二）香港物業(yè)稅(狹義)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析

香港的物業(yè)稅，主要是對(duì)業(yè)主來自物業(yè)的租金收入征稅。自住物業(yè)、空置物業(yè)、雖用于經(jīng)營(yíng)但無租金收入的物業(yè)等，都不需要繳納物業(yè)稅。這實(shí)際上是對(duì)自住房屋和出租投資房屋作了區(qū)分，居民自住房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求不受物業(yè)稅的影響。

香港的物業(yè)稅稅率，基本上每一課稅年度都會(huì)根據(jù)當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)情況作出相應(yīng)的調(diào)整。在2004年～2007年間，香港房地產(chǎn)市場(chǎng)投資過快過熱的情況下，政府曾一度上調(diào)物業(yè)稅稅率，增加業(yè)主對(duì)房地產(chǎn)的持有成本，間接調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的過度繁榮。2008 年全球金融危機(jī)爆發(fā)，香港經(jīng)濟(jì)也備受打擊，香港政府立即下調(diào)了物業(yè)稅率。具體來看，2002年度香港物業(yè)稅的標(biāo)準(zhǔn)稅率是15%，2003年度標(biāo)準(zhǔn)稅率上調(diào)至15.5%，2004年～2007年又上調(diào)至16%，2008年度下調(diào)至15%。這種適應(yīng)不同時(shí)期的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)，采用稅率變動(dòng)來提高或抑制民眾對(duì)本地房地產(chǎn)業(yè)投資興趣的措施，不僅及時(shí)體現(xiàn)了稅收對(duì)經(jīng)濟(jì)及社會(huì)分配的調(diào)節(jié)功能，而且有效組織了財(cái)政收入，這與香港保持穩(wěn)定的投資環(huán)境的稅收政策取向有關(guān)。2002年～2008年間香港物業(yè)稅的調(diào)整和房?jī)r(jià)走勢(shì)對(duì)比見圖2。

從圖2中可以看出，從2002年～2004年物業(yè)稅每年連續(xù)調(diào)整0.5個(gè)百分點(diǎn)，但是，房?jī)r(jià)依然在上行中；2004年～2007年物業(yè)稅的稅率水平保持在16%，房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲。2008年物業(yè)稅降低了1個(gè)百分點(diǎn)，房?jī)r(jià)較2007年上漲速度減弱，但是仍然有所上升。因此，從香港的實(shí)踐來看，物業(yè)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響并非主要因素，物業(yè)稅的調(diào)整只能促進(jìn)或者減緩房地產(chǎn)市場(chǎng)原來的發(fā)展趨勢(shì)，而沒有使房?jī)r(jià)走勢(shì)做方向上的改變。

三、結(jié)論

（一）物業(yè)稅的征收有利于規(guī)范和引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展

香港的物業(yè)稅根據(jù)物業(yè)評(píng)估值在保有環(huán)節(jié)按年征收，也就意味著政府直接進(jìn)入了收益環(huán)節(jié)獲取購(gòu)房者的部分紅利，這會(huì)抑制房地產(chǎn)投機(jī)，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行。而目前從總體來看，我國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求還比較旺盛，某種程度上可以說需求的釋放程度主導(dǎo)著房?jī)r(jià)的走勢(shì)。物業(yè)稅的開征，會(huì)增加房地產(chǎn)的保有成本，壓縮房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資需求，甚至一部分改善型需求也會(huì)受到影響，這將有利于防止房?jī)r(jià)的泡沫化；同時(shí)，開征物業(yè)稅，也可以改變目前房地產(chǎn)稅種繁雜、計(jì)稅依據(jù)不合理的現(xiàn)狀，有利于降低房地產(chǎn)開發(fā)成本，減少金融風(fēng)險(xiǎn)，引導(dǎo)和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康運(yùn)行。

（二）物業(yè)稅的征收對(duì)房?jī)r(jià)的影響有限

雖然物業(yè)稅的開征會(huì)帶來房地產(chǎn)保有成本的提高，但是，和房地產(chǎn)的總價(jià)值相比，物業(yè)稅的征收金額很小。從業(yè)主占有房地產(chǎn)的實(shí)際收益和成本角度看，物業(yè)稅因素基本不可能成為決定房?jī)r(jià)走勢(shì)的關(guān)鍵因素。觀察香港物業(yè)稅征收及調(diào)整情況，對(duì)比房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的走勢(shì)，可以發(fā)現(xiàn)，香港物業(yè)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格趨勢(shì)的影響，作用有限。對(duì)我國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格而言，如果物業(yè)稅稅費(fèi)增加（比如百分之零點(diǎn)幾的稅率）遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上投資房地產(chǎn)的利潤(rùn)收入，并且如果這種稅費(fèi)還可以通過買賣交易得以轉(zhuǎn)嫁，那么就很難期待物業(yè)稅改革會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格有效降溫。房地產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì)，本質(zhì)上仍取決于房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求。而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的因素繁多，稅收制度只是其中一個(gè)，一般來看也不會(huì)是決定性因素，因此其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的影響是有限的。

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篇7

[關(guān)鍵詞]分稅制；地方政府偏好；土地利用變化

[中圖分類號(hào)]F810.4[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A[文章編號(hào)] 1006-0863（2013）07-0107-05

一、問題的提出

1994年分稅制的實(shí)施導(dǎo)致地方政府的財(cái)政狀況發(fā)生了轉(zhuǎn)變，一方面“財(cái)權(quán)上移”，中央上收了大量財(cái)權(quán)；另一方面“事權(quán)留置”，一些本應(yīng)由中央或上級(jí)政府承擔(dān)的責(zé)任，卻層層推給了基層政府，導(dǎo)致基層政府支出責(zé)任過大，形成了地方財(cái)政收入和支出間的巨大缺口。圖1數(shù)據(jù)表明，1994年分稅制實(shí)施以后，地方政府“入不敷出”的財(cái)政特征顯現(xiàn)。迫于財(cái)政缺口的壓力，地方政府必然要在預(yù)算內(nèi)和預(yù)算外財(cái)政上尋找“有利的”財(cái)政收益，顯然，預(yù)算外的“土地財(cái)政”和預(yù)算內(nèi)的地方稅收收入成為地方政府與中央進(jìn)行利益博弈的主要方面。一方面，在預(yù)算內(nèi)收入方面，偏向于對(duì)能夠給地方稅收帶來更大利益的產(chǎn)業(yè)予以傾斜和支持，同樣的利益激勵(lì)可能會(huì)導(dǎo)致區(qū)域性的產(chǎn)業(yè)同構(gòu)與產(chǎn)能過剩現(xiàn)象，在土地利用上表現(xiàn)為用地類型的重復(fù)與失衡。另一方面，在預(yù)算外收入方面，熱衷于以地生財(cái)，傾向于多征地多賣地，低價(jià)征高價(jià)賣，在土地利用上表現(xiàn)為城市規(guī)模的盲目擴(kuò)張，而上述兩個(gè)方面又是相輔相成的。地方政府偏好與土地利用關(guān)系的研究已引起學(xué)者們的高度關(guān)注，成為近年來研究的一個(gè)熱點(diǎn)問題。

已有研究大體上集中在以下幾個(gè)方面：（1）分稅制與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的研究方面。部分學(xué)者認(rèn)為，財(cái)政分權(quán)確實(shí)促進(jìn)了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，但在不同時(shí)間區(qū)域內(nèi)其影響有所差異，在1994 年分稅制前它對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)并無促進(jìn)作用，而1994 年分稅制后對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的促進(jìn)作用十分顯著。地方稅賦雖然會(huì)阻礙經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，但在分權(quán)體制下，也可以縮小地區(qū)發(fā)展差距。[1]“1994年分稅制改革提高了中央財(cái)政的地位，當(dāng)年中央財(cái)政收入占GDP的比重從1992年的3.68%上升到6.22%，1997年回到5.68%的水平后逐年上升，2002年達(dá)9.91%。盡管從財(cái)政支出比重的角度分析，分稅制改革并沒有明顯改變中央和地方的支出規(guī)模配置，但財(cái)政收入規(guī)模配置的變化還是非常顯著的” [2]，可見分稅制改革對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有重要推動(dòng)作用。然而，現(xiàn)行稅收制度從長(zhǎng)期來看也可能給國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來一定的隱患。財(cái)事權(quán)的不對(duì)等加大了地方政府的財(cái)政壓力，地方政府可能將財(cái)政支出壓力轉(zhuǎn)移給其轄區(qū)的企業(yè)和家庭，提高了企業(yè)的運(yùn)行成本，損害了家庭的福利，同時(shí)，地方政府短期化的行為使其忽略了對(duì)社會(huì)事業(yè)的投入，這必然會(huì)對(duì)地區(qū)長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)造成負(fù)面影響。[3]因此，中央政府應(yīng)當(dāng)同時(shí)關(guān)注分稅制可能產(chǎn)生的短期效益和長(zhǎng)期效益，理順上下級(jí)政府間的財(cái)政關(guān)系，進(jìn)一步完善財(cái)稅體制，促進(jìn)地區(qū)間財(cái)政競(jìng)爭(zhēng)更加規(guī)范、更加有序。[4]（2）分稅制與地方政府行為研究方面。有學(xué)者認(rèn)為分稅制改革引發(fā)了地方政府的眾多不當(dāng)行為。我國(guó)預(yù)算內(nèi)財(cái)政收入明顯地向中央政府集中。同時(shí)，財(cái)政資源迅速地由預(yù)算內(nèi)向預(yù)算外甚至體制外轉(zhuǎn)移，貪污、腐敗愈加普遍，地方政府的“援助之手”有向“攫取之手”轉(zhuǎn)變的趨勢(shì)[5]，地方競(jìng)爭(zhēng)體制進(jìn)一步驅(qū)動(dòng)了地方政府采取積極的土地財(cái)政策略。[6]分稅制這一財(cái)政體制還使地方政府有了獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)利益，誘使地方政府努力追求地方財(cái)政收入最大化，由于地方稅的稅種、稅率都是中央政府制定的，由此，地方政府往往在稅基上下功夫，通過擴(kuò)張經(jīng)濟(jì)總量來謀求收入提高。[7]除此之外，分稅制所導(dǎo)致的政府行為變化還在一定程度上誘發(fā)了稅收任務(wù)掛帥、收入“泡沫化”加重，地方各自為政、經(jīng)濟(jì)調(diào)控功能弱化，非稅收支失控、財(cái)經(jīng)秩序紊亂等經(jīng)濟(jì)社會(huì)問題。[8]在產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策和土地供應(yīng)策略的制定方面，分稅制和所得稅分享改革對(duì)地方政府造成的壓力迫使其通過發(fā)展建筑業(yè)和增加預(yù)算外的收費(fèi)項(xiàng)目以及非預(yù)算內(nèi)資金來尋求新的生財(cái)之道。[9]（3）分稅制與地方政府土地政策研究方面。在現(xiàn)行財(cái)稅體制下尤其是分稅制以來，配套措施不完善加重了地方政府的財(cái)政壓力，地方政府通過低價(jià)征地高價(jià)出售來獲取高額的土地出讓金[10]，加速了城市土地利用方式的變化。而在區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不同時(shí)期，土地利用變化由多種因素綜合決定，重要程度也是動(dòng)態(tài)變化的，因此深入分析與研究這些因素之間的關(guān)系，進(jìn)一步完善土地利用的經(jīng)濟(jì)約束機(jī)制和土地利用決策體系，避免產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨同導(dǎo)致的土地利用結(jié)構(gòu)的趨同，使土地調(diào)控不致于失靈。[11]

可見，圍繞分稅制的研究已有許多，但總體上針對(duì)現(xiàn)行稅收制度與土地利用變化關(guān)系的文獻(xiàn)極少。本文基于分稅制的制度環(huán)境，對(duì)地方政府預(yù)算內(nèi)稅收收入偏好對(duì)城市土地利用變化的影響進(jìn)行初步考察，試圖構(gòu)建一個(gè)稅收偏好、產(chǎn)業(yè)取向與城市用地變化的分析框架。

二、分稅制前后地方預(yù)算收入變化分析

我國(guó)現(xiàn)行的分稅制主要有中央稅、地方稅和共享稅三種類型，采用了分稅種和分稅率兩種分稅方式，中央稅與地方稅采取了分稅種的劃分方式，而共享稅采取了分稅率的劃分方式。[12]2002年我國(guó)進(jìn)行了所得稅分成比例改革，2002年以前所得稅全歸地方政府所有；2002年所得稅中央和地方各分享50%；2003年后中央分享60%，地方分享40%。而營(yíng)業(yè)稅、增值稅在2002年前后分享比例不變，分別為全歸地方政府所有和中央分享75%、地方分享25%。表1數(shù)據(jù)驗(yàn)證了1992-2011年全國(guó)預(yù)算內(nèi)稅收收入（三大稅種）中央、地方實(shí)際分成比例情況。

表1數(shù)據(jù)可知，從中央地方分享比例來看，三大稅種中營(yíng)業(yè)稅一直是地方稅收的主要稅種，其次是所得稅，分享比例約為40%左右，而增值稅基本維持在25%的分享比例。這樣的分享政策必然導(dǎo)致地方政府，有可能偏好于首選營(yíng)業(yè)稅其次是所得稅的稅收路徑。2002-2011年地方財(cái)政收入（全國(guó)）的變化情況佐證了這一點(diǎn)。圖2顯示2002-2006年前5年?duì)I業(yè)稅總和為17604億元，占三大稅收的比重平均為46%，而2007-2011年后5年?duì)I業(yè)稅總和為47130億元，占三大稅收的比重平均增為50%。而增值稅及企業(yè)所得稅增幅變化不大，增值稅前后5年平均增幅分別為31%、26%，企業(yè)所得稅前后5年平均增幅分別為23%、24%。營(yíng)業(yè)稅已超過增值稅及企業(yè)所得稅的總和，在三大稅種中的比例已經(jīng)超出50%。同時(shí)，從2007-2011年地方預(yù)算內(nèi)稅收收入比重（表2）來看，營(yíng)業(yè)稅成為地方稅收收入的大頭，平均占稅收總收入的33%。

除了上述三大稅收收入外，與地方經(jīng)濟(jì)建設(shè)密切相關(guān)的地方稅收稅種，如城市建設(shè)維護(hù)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、契稅等，也成為地方預(yù)算收入的重要來源。城市建設(shè)維護(hù)稅的計(jì)稅依據(jù)是增值稅、消費(fèi)稅和營(yíng)業(yè)稅，從2002年的467.11億元增至2011年的2609.92億元，增長(zhǎng)了5.59倍；城鎮(zhèn)土地使用稅以實(shí)際占用的土地面積以及規(guī)定的稅率進(jìn)行課稅，從2002年的76.83億元增至2011年的1222.26億元，增長(zhǎng)14.9倍；耕地占用稅是國(guó)家對(duì)占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個(gè)人依據(jù)實(shí)際占用的耕地面積和稅率一次性征收的稅種，從2002年的57.34億元增至2011年的1075.46億元，增長(zhǎng)17.76倍。契稅主要課稅對(duì)象為城市土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓以及房屋的買賣、交換與贈(zèng)與等，從2002年的239.07億元增至2011年的2765.73億元，增長(zhǎng)了10.57倍，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出同期營(yíng)業(yè)稅增長(zhǎng)的4.88倍、增值稅增長(zhǎng)的2.87倍和企業(yè)所得稅增長(zhǎng)的4.62倍。

2011年全國(guó)地方稅收收入的占比顯示，城市建設(shè)維護(hù)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、契稅以及房產(chǎn)稅、土地增值稅的占比總和達(dá)到27%?？梢?，分稅制后的近10年地方建設(shè)性稅收收入占比較大、增長(zhǎng)較快，成為地方預(yù)算內(nèi)財(cái)政收入的重要部分。

三、地方預(yù)算收入偏好對(duì)土地利用變化的影響

分稅制背景下地方政府為擴(kuò)大自身財(cái)力，偏向于發(fā)展有利于地方稅收的產(chǎn)業(yè)與項(xiàng)目，由此，是否或會(huì)怎樣對(duì)城市土地利用變化產(chǎn)生影響？基于這一假設(shè)，筆者構(gòu)建了“稅收偏好—產(chǎn)業(yè)取向—用地變化” 這一邏輯鏈條來解釋分稅制與土地利用變化的關(guān)系，如圖3所示。下文將以營(yíng)業(yè)稅和房地產(chǎn)業(yè)稅收為例來描述地方稅收偏好對(duì)土地利用變化的影響。

圖3分稅制與土地利用分析框架（一）營(yíng)業(yè)稅對(duì)城市產(chǎn)業(yè)用地利用變化影響的分析

營(yíng)業(yè)稅主要是對(duì)在中國(guó)境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，就其所取得的營(yíng)業(yè)額征收的一種稅。營(yíng)業(yè)稅主要涉及建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融保險(xiǎn)、交通運(yùn)輸、住宿餐飲和服務(wù)業(yè)等行業(yè)。其中，來自建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的營(yíng)業(yè)稅幾乎占據(jù)了半壁江山，據(jù)財(cái)政部公布的數(shù)據(jù)顯示，2012年我國(guó)營(yíng)業(yè)稅為15748億元，比上年增長(zhǎng)15.1%。其中，房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅4051億元，增長(zhǎng)11.6%；建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅3706億元，增長(zhǎng)18.6%。房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅與建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅的總和占整個(gè)營(yíng)業(yè)稅的49.26%，地方政府熱衷于發(fā)展有利于營(yíng)業(yè)稅增長(zhǎng)的建筑業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)，表3顯示了1997-2010年全國(guó)35個(gè)大中城市房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)投資比重高達(dá)24-35%，尤其是北京、上海2010年房地產(chǎn)開發(fā)投資占整個(gè)固定資產(chǎn)投資比例分別高達(dá)52.81%、37.25%。

（二）房地產(chǎn)業(yè)稅收對(duì)城市產(chǎn)業(yè)用地利用變化影響的分析

房地產(chǎn)業(yè)的稅收絕大部分歸地方所有，表4顯示了房地產(chǎn)業(yè)不同環(huán)節(jié)的稅種及其歸宿。房地產(chǎn)業(yè)除了為中央提供了60%的企業(yè)所得稅與個(gè)人所得稅，其余的稅收全歸地方所得。2000年以來，我國(guó)地方政府的產(chǎn)業(yè)重心逐步向房地產(chǎn)業(yè)傾斜，近10年來，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展有力拉動(dòng)了建筑業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)及制造業(yè)等關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，極大地促進(jìn)了地方政府預(yù)算內(nèi)財(cái)政收入的增長(zhǎng)。2011年全國(guó)地稅收入中與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的土地增值稅、契稅、房產(chǎn)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅總額高達(dá)9762.91億元，占當(dāng)年地稅總額的23.75%，成為地稅收入的重要組成部分。因此地方政府致力于擴(kuò)大財(cái)源，獲得城市建設(shè)發(fā)展過程中迅速增長(zhǎng)的以建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等營(yíng)業(yè)稅為主的財(cái)政預(yù)算收入。而近幾年來地方政府對(duì)建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展給予的大力支持，以及在一定程度上導(dǎo)致的房?jī)r(jià)居高不下，便是地方政府產(chǎn)業(yè)傾斜的表現(xiàn)與后果。

表4房地產(chǎn)業(yè)不同環(huán)節(jié)的稅種

環(huán)節(jié)11稅種11稅收歸宿取得土地環(huán)節(jié)11耕地占用稅11地方稅印花稅11地方稅契稅11地方稅開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)11城鎮(zhèn)土地使用稅11地方稅印花稅11地方稅開發(fā)建

設(shè)環(huán)節(jié)11交易

環(huán)節(jié)11營(yíng)業(yè)稅11地方稅企業(yè)所得稅11中央60%與地方40%共享個(gè)人所得稅11中央60%與地方40%共享城市維護(hù)建設(shè)稅11地方稅教育費(fèi)附加11/土地增值稅11地方稅交易環(huán)節(jié)11契稅11地方稅保有環(huán)節(jié)11城鎮(zhèn)土地使用稅11地方稅房產(chǎn)稅11地方稅城市維護(hù)建設(shè)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、契稅以及房產(chǎn)稅、土地增值稅等地方建設(shè)性稅收對(duì)土地利用亦產(chǎn)生顯著影響。表5為不同年份有關(guān)稅收占地方稅收收入的比例變化數(shù)據(jù)，城市維護(hù)建設(shè)稅是以增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅為計(jì)稅依據(jù)，營(yíng)業(yè)稅的增長(zhǎng)直接導(dǎo)致城市維護(hù)建設(shè)稅的增長(zhǎng)；城鎮(zhèn)土地使用稅是按每平方建設(shè)用地大城市l(wèi).5～30元、中等城市1.2～24元、小城市0.9～18元、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6～12元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)稅，耕地占用稅根據(jù)人均耕地水平的不同按每平方米5-50元不等的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)征，從2007年耕地占用稅由185億元增至1075億元，若按30元的平均水平計(jì)算，可以推斷農(nóng)村建房或者從事其他非農(nóng)建設(shè)占用耕地的數(shù)量由1997年的106.7平方公里增至2011年的3584平方公里。契稅是以土地房產(chǎn)買賣租賃等為課稅對(duì)象，2011年的契稅是2007年的2.3倍，說明不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)相當(dāng)景氣，由此推動(dòng)了城市建設(shè)用地的增長(zhǎng)和流轉(zhuǎn)。

地方政府偏好營(yíng)業(yè)稅及與房地產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)的稅收必然導(dǎo)致：（1）城市用地需求的大幅增長(zhǎng)。圖4系35個(gè)大城市近20年規(guī)模擴(kuò)張情況，由1993年的50683平方公里增加至2010年的136775平方公里，城市規(guī)模平均擴(kuò)張了2.7倍，其中，城市規(guī)模擴(kuò)張較快的有北京（8.9倍）、重慶（16.96倍）、?？冢?.77倍）、南京（4.99倍）、杭州（7.13倍）；（2）城市土地出讓面積與出讓金增長(zhǎng)較快。表6顯示了近10年來全國(guó)土地出讓規(guī)模列前12位的城市，建筑業(yè)、房地產(chǎn)發(fā)展推動(dòng)城市土地出讓可見一斑，圖5表明1999至2008年的10年間，全國(guó)城市土地出讓金的漲幅相當(dāng)明顯。

表62001-2009全國(guó)部分城市土地出讓總量（公頃）

城市11總量11城市11總量北京1116755.4911長(zhǎng)沙119161.55上海1129125.311南寧119982.28天津1111484.4811南京1110746.26重慶111057711杭州1119434.46沈陽118658.5311青島1119434.46武漢119573.5611寧波1117993.58數(shù)據(jù)來源：中國(guó)國(guó)土資源年鑒（2002-2010）

圖4全國(guó)35個(gè)大中城市1993-2010城市規(guī)模變化圖

數(shù)據(jù)來源：中國(guó)城市年鑒（1994-2011）圖51999-2008年全國(guó)土地出讓金變化趨勢(shì)圖

數(shù)據(jù)來源：中國(guó)國(guó)土資源年鑒（2010） 四、簡(jiǎn)要結(jié)論與展望

研究表明：（1）分稅制背景下地方政府入不敷出的財(cái)政狀況促使地方政府在稅收政策上與中央政府進(jìn)行博弈，表現(xiàn)為傾向于地方財(cái)政收入的稅收政策；（2）地方政府的稅收偏好表現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)政策上，偏向于發(fā)展有利于地方稅收的建筑業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)。不但具有GDP增長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)效應(yīng)，而且為地方政府提供了較大規(guī)模的地方財(cái)源，彌補(bǔ)了因分稅制形成的財(cái)政缺口；（3）產(chǎn)業(yè)偏向?qū)е铝顺鞘型恋乩玫淖兓憩F(xiàn)為城市土地出讓的膨脹與城市規(guī)模的過度擴(kuò)張。

應(yīng)當(dāng)指出，本文在內(nèi)容上未涉及土地財(cái)政對(duì)土地利用變化影響，在研究方法上尚未構(gòu)建稅收偏好與產(chǎn)業(yè)選擇、用地變化關(guān)系的計(jì)量模型；此外，由于數(shù)據(jù)的可得性及數(shù)據(jù)口徑的問題，在某些方面的分析尚有待加強(qiáng)，比如房地產(chǎn)業(yè)不同環(huán)節(jié)的不同類型稅收數(shù)據(jù)及其對(duì)應(yīng)的地類變化，制造業(yè)企業(yè)所得稅收入以及相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)用地?cái)?shù)據(jù)難以獲取，從而影響了相關(guān)問題的深入剖析，這將在后續(xù)研究中深化。

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篇8

一、建立科學(xué)的支出體系

近年來，各級(jí)地方政府的財(cái)政收入都有了較快增長(zhǎng)，相應(yīng)的財(cái)政投入也不斷增加。但是財(cái)政支出結(jié)構(gòu)卻存在不合理甚至異化的現(xiàn)象。如何加強(qiáng)和規(guī)范地方財(cái)政支出，建立科學(xué)的支出體系，成為擺在各級(jí)地方政府財(cái)政部門面前的一個(gè)新任務(wù)。

筆者認(rèn)為濟(jì)南市歷下區(qū)在這方面的探索值得思考和借鑒。歷下區(qū)實(shí)行區(qū)街財(cái)政體制改革以前，由于街道辦事處原來沒有實(shí)行綜合預(yù)算，存在自定政策、自我管理、自己監(jiān)督的“三自”現(xiàn)象，預(yù)算支出剛性不足，預(yù)算執(zhí)行監(jiān)督乏力，人為因素影響大，急需建立綜合預(yù)算管理制度，用制度來制約、管理。為此，2008年年初，歷下區(qū)提出要在辦事處中推行綜合預(yù)算，4月初區(qū)政府下發(fā)《關(guān)于下發(fā)歷下區(qū)街道辦事處財(cái)政性資金管理規(guī)定的通知》文件，文件規(guī)定：將街道辦事處及其所屬事業(yè)單位的各項(xiàng)財(cái)政性資金，全部納入財(cái)政監(jiān)管范圍，實(shí)行收支兩條線，由財(cái)政統(tǒng)一管理，開設(shè)的帳號(hào)必須經(jīng)財(cái)政批準(zhǔn)，嚴(yán)禁私設(shè)“小金庫”。并參照《預(yù)算法》的規(guī)定，實(shí)行部門綜合預(yù)算，嚴(yán)格按照編制的年度預(yù)算執(zhí)行。

辦事處綜合預(yù)算編制按照“收入有計(jì)劃、支出有標(biāo)準(zhǔn)、重點(diǎn)有保障、鼓勵(lì)有結(jié)余”的原則安排，支出保工資，保社會(huì)穩(wěn)定、民政、計(jì)生、城建城管、社會(huì)公共事業(yè)等項(xiàng)目，有財(cái)力的辦事處逐步加強(qiáng)自身建設(shè)，公用經(jīng)費(fèi)控制在限額以內(nèi)。通過對(duì)辦事處的綜合預(yù)算管理，使其收支更加科學(xué)、規(guī)范、透明，并逐步引導(dǎo)辦事處對(duì)社會(huì)公共事業(yè)的投入。編制范圍包括：辦事處所有機(jī)關(guān)、全額、自收自支事業(yè)單位全部編制綜合預(yù)算。

二、建立了社會(huì)公共事業(yè)支出審批制度

按照歷下區(qū)提出的關(guān)于構(gòu)建“繁榮、和諧、現(xiàn)代化新歷下”的工作目標(biāo)，為進(jìn)一步加大基層社會(huì)公共事業(yè)投入力度，切實(shí)保障全區(qū)各項(xiàng)社會(huì)公共事業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展，規(guī)范社會(huì)公共事業(yè)支出范圍和審批標(biāo)準(zhǔn)，區(qū)財(cái)政制定了《歷下區(qū)社會(huì)公共事業(yè)項(xiàng)目審批程序》，規(guī)定辦事處使用年初預(yù)算預(yù)留的自有資金，在各自行政區(qū)域內(nèi)開展城市公益建設(shè)、就業(yè)再就業(yè)服務(wù)、社區(qū)教育、社區(qū)服務(wù)設(shè)施、公共安全和公共交通等領(lǐng)域的公益活動(dòng)產(chǎn)生的支出，應(yīng)納入社會(huì)公共事業(yè)支出范圍。具體是：辦事處進(jìn)行社會(huì)公共事業(yè)支出于項(xiàng)目計(jì)劃開始前一個(gè)月填報(bào)項(xiàng)目，財(cái)政初步審核后轉(zhuǎn)至區(qū)政府有關(guān)職能部門審核，通過后報(bào)區(qū)分管領(lǐng)導(dǎo)簽字同意，區(qū)財(cái)政再綜合考慮項(xiàng)目計(jì)劃的輕重緩急和資金情況，會(huì)同有關(guān)部門提出建議，上報(bào)區(qū)政府審批。經(jīng)區(qū)政府研究同意后，由財(cái)政于3日內(nèi)批復(fù)到申報(bào)辦事處，并按時(shí)足額將項(xiàng)目資金撥付到有關(guān)單位。若此項(xiàng)經(jīng)費(fèi)當(dāng)年未使用，可結(jié)轉(zhuǎn)下年并于下一年度專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)合并使用。同時(shí)制定了綜合預(yù)算監(jiān)督審核辦法，監(jiān)督檢查各辦事處管好用好預(yù)算資金。辦法要求各辦事處必須按照有關(guān)法律、法規(guī)，積極組織各項(xiàng)收入。為保證辦事處的用款計(jì)劃及時(shí)撥付，各辦事處必須計(jì)劃安排好下一步工作，提前做好資金使用計(jì)劃，及時(shí)于財(cái)政相關(guān)職能科室溝通，確保辦事處資金的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。各辦事處應(yīng)嚴(yán)格按照年初編制的年度預(yù)算執(zhí)行，未經(jīng)批準(zhǔn)、違背預(yù)算安排的資金支出，依法依紀(jì)追究有關(guān)人員責(zé)任，并由財(cái)政扣減其撥款額度，直至整改后，再恢復(fù)正常資金撥付。通過將綜合預(yù)算編制下達(dá)到街道一級(jí)，歷下區(qū)實(shí)現(xiàn)了財(cái)政資金從撥付源頭到使用終點(diǎn)的全過程預(yù)算管理，推動(dòng)了基層在科學(xué)合理編制預(yù)算的基礎(chǔ)上，將財(cái)政資金更多地用于轄區(qū)內(nèi)公共服務(wù)和管理上，用在改善居民生產(chǎn)生活條件上，取得了顯著成效，從基層財(cái)政財(cái)務(wù)管理的角度，為各級(jí)地方政府建立科學(xué)的財(cái)政支出體系提供了經(jīng)驗(yàn)。

三、建立轉(zhuǎn)移支付和激勵(lì)政策，進(jìn)一步理順地方財(cái)政體制

地方財(cái)政體制的不合理，特別是上級(jí)財(cái)政對(duì)下級(jí)財(cái)政抽血式的向上集中財(cái)力的財(cái)政體制，必須逐步改變?yōu)楦骷?jí)財(cái)政明確收入來源，由上級(jí)財(cái)政建立對(duì)下級(jí)財(cái)政的轉(zhuǎn)移支付和激勵(lì)政策，促進(jìn)基層財(cái)政的穩(wěn)步增收和良性循環(huán)。以歷下區(qū)為例，歷下區(qū)目前有13個(gè)街道辦事處，由于體制上各種原因的存在，多年來，各辦事處財(cái)政收支矛盾不斷加劇，基本保障能力脆弱，大部分街道辦事處財(cái)政支出對(duì)財(cái)政轉(zhuǎn)移支付的依存度越來越高，有些辦事處甚至保工資都存在困難。

篇9

2002年1月1日起新辦企業(yè)所得稅納入國(guó)稅部門征管以來，在如何確認(rèn)數(shù)量眾多、情況各異的單個(gè)企業(yè)所得稅征收方式問題上，征納雙方間的尖銳矛盾從未間斷，不同主管國(guó)稅機(jī)關(guān)形成的不同認(rèn)識(shí)和做法遠(yuǎn)未得到統(tǒng)一，現(xiàn)行確認(rèn)企業(yè)所得稅征收方式主要模式有以下3種：

1、定性分析為主。即不考慮企業(yè)應(yīng)稅收入總額、成本費(fèi)用額定量標(biāo)準(zhǔn)，凡符合查賬征收5項(xiàng)條件的，確認(rèn)為查賬征收，否則確認(rèn)為核定征收。

這種確認(rèn)原則，面對(duì)會(huì)計(jì)核算水平參差不齊、數(shù)量眾多的企業(yè)，由于查賬征收5項(xiàng)條件尚未細(xì)化、可操作性不強(qiáng)，以及受征管力量限制，國(guó)稅機(jī)關(guān)要做到科學(xué)確認(rèn)征收方式，無異于紙上談兵。

2、定量分析為主。企業(yè)應(yīng)稅收入總額、成本費(fèi)用額定量標(biāo)準(zhǔn)以上的，確認(rèn)為查賬征收；定量標(biāo)準(zhǔn)以下的，確認(rèn)為核定征收。目前增值稅一般納稅人認(rèn)定，主要采用這種確認(rèn)原則。

這種確認(rèn)原則，可操作性較強(qiáng)，但往往會(huì)產(chǎn)生定量標(biāo)準(zhǔn)以上、被確認(rèn)為查賬征收而不符合查賬征收5項(xiàng)條件的后果。

3、定性分析與定量分析有機(jī)結(jié)合。具體而言，定量標(biāo)準(zhǔn)以上的企業(yè)，原則上確認(rèn)為查賬征收。定量標(biāo)準(zhǔn)以下的少數(shù)企業(yè)，經(jīng)企業(yè)申請(qǐng)和實(shí)地調(diào)查，確實(shí)符合查賬征收5項(xiàng)條件的，可確認(rèn)為查賬征收。

這是一種理想的確認(rèn)原則，有利于構(gòu)建和諧征納關(guān)系，但有違公平、公正執(zhí)法的現(xiàn)代法治理念，又由于不同國(guó)稅機(jī)關(guān)、稅收管理員對(duì)查賬征收5項(xiàng)條件的認(rèn)識(shí)、把握不一，很容易產(chǎn)生“同一企業(yè)情況、不同確認(rèn)結(jié)果”和“不同企業(yè)情況、同一確認(rèn)結(jié)果”現(xiàn)象，因而實(shí)行起來難度很大。

上述3種可供選擇的征收方式確認(rèn)模式中，筆者認(rèn)為第2種較為切實(shí)可行。那么，如何科學(xué)確定確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，就成了確認(rèn)企業(yè)所得稅征收方式的關(guān)鍵。

二、確認(rèn)企業(yè)所得稅征收方式的樣本分析

下面應(yīng)用2005年、2006年常州市國(guó)稅系統(tǒng)征管內(nèi)資企業(yè)所得稅正常戶的數(shù)據(jù)指標(biāo)，分析我市企業(yè)所得稅征收方式確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)。

1、2005、2006年征收方式在不同納稅人間的結(jié)構(gòu)分析

從企業(yè)所得稅征收方式在不同納稅人間的結(jié)構(gòu)分布看（表略），2005年、2006年核定征收面分別為35.56%、48.83%，2006年比2005年提高13.27個(gè)百分點(diǎn)；2005年、2006年增值稅一般納稅人核定征收面分別為33.18%、36.79%，2006年比2005年提高3.61個(gè)百分點(diǎn)，表明在增值稅一般納稅人中提高核定征收面的空間不大；2005年、2006年增值稅小規(guī)模納稅人核定征收面分別為56.17%、81.35%，2006年比2005年提高25.18個(gè)百分點(diǎn)，表明在增值稅小規(guī)模納稅人中提高核定征收面的空間增大，而且還有18.65個(gè)百分點(diǎn)的空間；2005年、2006年非增值稅納稅人核定征收面分別為40.78%、65.85%，2006年比2005年提高25.07個(gè)百分點(diǎn)。

2、2005、2006年應(yīng)稅收入總額結(jié)構(gòu)分析

從應(yīng)稅收入總額結(jié)構(gòu)分布看（表略），2005年、2006年<200萬元企業(yè)占全部企業(yè)的比例分別為63.32%、63.28%，其中核定征收面分別為55.90%、69.89%，表明2006年與2005年<200萬元企業(yè)占全部企業(yè)比例基本維持不變，但核定征收面比同期提高13.99個(gè)百分點(diǎn)，而且還有30.11個(gè)百分點(diǎn)的空間；2005年、2006年200萬元≤應(yīng)稅收入總額<300萬元企業(yè)占全部企業(yè)的比例分別為7.52%、6.89%，其中核定征收面分別為10.94%、31.20%，表明2006年與2005年200萬元≤應(yīng)稅收入總額<300萬元企業(yè)占全部企業(yè)比例基本維持不變，但核定征收面比同期提高20.26個(gè)百分點(diǎn)；2005年、2006年300萬元≤應(yīng)稅收入總額<400萬元企業(yè)占全部企業(yè)的比例分別為4.62%、4.49%，其中核定征收面分別為6.53%、22.31%，表明2006年與2005年300萬元≤應(yīng)稅收入總額<400萬元企業(yè)占全部企業(yè)比例基本維持不變，但核定征收面比同期提高15.78個(gè)百分點(diǎn)；2005年、2006年應(yīng)稅收入總額≥400萬元企業(yè)占全部企業(yè)的比例分別為24.54%、25.33%，其中核定征收面分別為0.17%、5.72%，表明2006年與2005年≥400萬元企業(yè)占全部企業(yè)比例基本維持不變，但核定征收面比同期提高5.55個(gè)百分點(diǎn)。

3、2005、2006年納稅調(diào)整后所得結(jié)構(gòu)分析

從2005、2006年納稅調(diào)整后所得結(jié)構(gòu)分布看（表略），2005年、2006年查賬征收企業(yè)盈利面分別為55.02%、43.23%，2006年盈利面比2005年下降了11.79個(gè)百分點(diǎn)，表明2006年度新辦查賬征收企業(yè)獲利能力不強(qiáng)。此外，2005年、2006年查賬征收虧損企業(yè)2230戶、2666戶中，連續(xù)2年虧損的有1020戶。

4、2005、2006年實(shí)現(xiàn)應(yīng)納所得稅額結(jié)構(gòu)分析

2005、2006年核定征收企業(yè)戶均實(shí)現(xiàn)應(yīng)納所得稅額分別為0.21萬元、1.72萬元（表略），2006年戶均實(shí)現(xiàn)應(yīng)納所得稅額是2005年的8倍，表明2006年有部分規(guī)模相對(duì)大些企業(yè)納入了核定征收范圍，征稅效率得到大大提高；2005、2006年查賬征收企業(yè)戶均實(shí)現(xiàn)應(yīng)納所得稅額分別為7.86萬元、7.60萬元，2006年戶均實(shí)現(xiàn)應(yīng)納所得稅額比2005年有所下降，表明2006年度新辦查賬征收企業(yè)獲利能力不強(qiáng)。

三、結(jié)論

（一）確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)

綜上所述，常州市國(guó)稅系統(tǒng)征管內(nèi)資企業(yè)所得稅征收方式確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)擬為：娛樂業(yè)、部分服務(wù)業(yè)核定征收營(yíng)業(yè)稅企業(yè)年應(yīng)稅收入總額500萬元，其他企業(yè)年應(yīng)稅收入總額200萬元。理由有三：一是2005年、2006年連續(xù)2年應(yīng)稅收入總額<200萬元企業(yè)占全部企業(yè)的比例分別達(dá)63.32%和63.28%，充分體現(xiàn)“抓大、管中、控小”原則；二是與常州市地稅部門確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)相匹配；三是基本與增值稅一般納稅人認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)相銜接。

1、娛樂業(yè)、部分服務(wù)業(yè)核定征收營(yíng)業(yè)稅企業(yè)。年應(yīng)稅收入總額<500萬元的娛樂業(yè)、部分服務(wù)業(yè)核定征收營(yíng)業(yè)稅企業(yè)，其征收方式應(yīng)該而且必須確認(rèn)為核定征收；年應(yīng)稅收入總額≥500萬元的，其征收方式應(yīng)該而且必須確認(rèn)為查賬征收。

2、年應(yīng)稅收入總額<200萬元其他企業(yè)。年應(yīng)稅收入總額<200萬元其他企業(yè)，包括增值稅小規(guī)模納稅人、營(yíng)業(yè)稅其他核定征收企業(yè)、年應(yīng)稅收入總額<200萬元增值稅一般納稅人，其征收方式應(yīng)該而且必須確認(rèn)為核定征收。對(duì)其中高利潤(rùn)率（會(huì)計(jì)利潤(rùn)率在行業(yè)應(yīng)稅所得率值域平均值以上，下同）增值稅一般納稅人、自行申報(bào)營(yíng)業(yè)稅企業(yè)，即使提出查賬征收申請(qǐng)，其征收方式也應(yīng)該而且必須確認(rèn)為核定征收。

3、年應(yīng)稅收入總額≥200萬元其他企業(yè)。年應(yīng)稅收入總額≥200萬元其他企業(yè)，應(yīng)該而且必須確認(rèn)為查賬征收。對(duì)其中高利潤(rùn)率增值稅一般納稅人、自行申報(bào)營(yíng)業(yè)稅企業(yè)，雖然提出核定征收申請(qǐng)，但其征收方式應(yīng)該而且必須確認(rèn)為查賬征收。

4、優(yōu)惠政策范圍內(nèi)的新辦企業(yè)。優(yōu)惠政策范圍（含抵免、間接、直接優(yōu)惠，下同）內(nèi)的新辦企業(yè)，其應(yīng)納稅所得額有兩種情形：一是在優(yōu)惠政策第一年度內(nèi)，納稅調(diào)整后所得≥0；二是在優(yōu)惠政策第一年度內(nèi)，納稅調(diào)整后所得<0。對(duì)于第一種情形，如果年應(yīng)稅收入總額≥200萬元的（同時(shí)考慮營(yíng)業(yè)稅企業(yè)征收方式），則確認(rèn)其為查賬征收，享受優(yōu)惠政策；否則，確認(rèn)其為核定征收，不得享受優(yōu)惠政策。對(duì)于第二種情形，如果年應(yīng)稅收入總額≥500萬元的新辦企業(yè)，則確認(rèn)其為查賬征收，并享受優(yōu)惠政策；其余企業(yè)確認(rèn)為核定征收，不得享受優(yōu)惠政策。此外，優(yōu)惠政策期限≥2年的新辦企業(yè)，視其剩余優(yōu)惠期限內(nèi)年應(yīng)稅收入總額和納稅調(diào)整后所得實(shí)現(xiàn)情況，對(duì)照上述兩種處理方法，確認(rèn)其征收方式和是否享受優(yōu)惠政策。

5、連續(xù)2年以上發(fā)生經(jīng)營(yíng)虧損企業(yè)。除年應(yīng)稅收入總額≥500萬元的企業(yè)外，連續(xù)2年以上發(fā)生經(jīng)營(yíng)虧損企業(yè)，均應(yīng)確認(rèn)為核定征收。

（二）確認(rèn)方法

1、優(yōu)惠政策范圍內(nèi)的新辦企業(yè)。優(yōu)惠政策范圍內(nèi)的新辦企業(yè)，在新辦當(dāng)月末征收方式初始確認(rèn)為按規(guī)定行業(yè)應(yīng)稅所得率下限核定征收，并依據(jù)其至新辦當(dāng)年受理政策優(yōu)惠申請(qǐng)的上個(gè)季末應(yīng)稅收入總額（同時(shí)考慮營(yíng)業(yè)稅企業(yè)征收方式）換算成全年應(yīng)稅收入總額，經(jīng)實(shí)地調(diào)查和分析比對(duì)，全年應(yīng)稅收入總額≥200萬元且預(yù)計(jì)全年納稅調(diào)整后所得≥0的，在年末之前正式確認(rèn)為查賬征收，并按查賬征收方式結(jié)算全年應(yīng)納所得稅額；年應(yīng)稅收入總額≥500萬元且預(yù)計(jì)全年納稅調(diào)整后所得<0的，在年末之前正式確認(rèn)為查賬征收，并按查賬征收方式結(jié)算全年應(yīng)納所得稅額；其余新辦企業(yè)，即使符合政策優(yōu)惠條件，也應(yīng)在年末之前正式確認(rèn)為核定征收。

2、優(yōu)惠政策范圍外的新辦企業(yè)。優(yōu)惠政策范圍外的新辦企業(yè)，在新辦當(dāng)月末征收方式初始確認(rèn)為按規(guī)定行業(yè)應(yīng)稅所得率下限核定征收，經(jīng)實(shí)地調(diào)查和分析比對(duì)，全年應(yīng)稅收入總額≥200萬元的（同時(shí)考慮營(yíng)業(yè)稅企業(yè)征收方式），在年末之前正式確認(rèn)為查賬征收；全年應(yīng)稅收入總額<200萬元的，在年末之前正式確認(rèn)為核定征收。

3、征收方式變更。除《核定征收企業(yè)所得稅暫行辦法》（國(guó)稅發(fā)[2000]38號(hào)）第二條六種情形之一和第十一條規(guī)定的三種情況之一外，一個(gè)納稅年度內(nèi)一般不得變更企業(yè)征收方式。但年末應(yīng)稅收入總額≥500萬元核定征收企業(yè)，經(jīng)企業(yè)申請(qǐng)、國(guó)稅機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，年末前可以變更為查賬征收。

4、征收方式年檢。每年3月末前，依據(jù)企業(yè)上年應(yīng)稅收入總額實(shí)現(xiàn)情況，上年應(yīng)稅收入總額≥200萬元（同時(shí)考慮營(yíng)業(yè)稅企業(yè)年檢情況），將當(dāng)年征收方式保留或調(diào)整為查賬征收；上年應(yīng)稅收入總額<200萬元的，將當(dāng)年征收方式保留或調(diào)整為核定征收。

5、應(yīng)稅所得率。年會(huì)計(jì)利潤(rùn)率不高于規(guī)定行業(yè)應(yīng)稅所得率下限的企業(yè)，按規(guī)定行業(yè)應(yīng)稅所得率下限確定適用應(yīng)稅所得率；年會(huì)計(jì)利潤(rùn)率高于規(guī)定行業(yè)應(yīng)稅所得率下限但低于高利潤(rùn)率標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)，按年會(huì)計(jì)利潤(rùn)率確定適用應(yīng)稅所得率，并在次年3月末前結(jié)算全年應(yīng)納所得稅額；對(duì)高利潤(rùn)率企業(yè)，按年會(huì)計(jì)利潤(rùn)率與規(guī)定行業(yè)應(yīng)稅所得率上限平均值確定適用應(yīng)稅所得率，并在次年3月末前結(jié)算全年應(yīng)納所得稅額。

（三）后續(xù)管理

對(duì)日常管理、年檢、納稅評(píng)估、稅務(wù)稽查等環(huán)節(jié)發(fā)現(xiàn)查賬征收企業(yè)不符合查賬征收5項(xiàng)條件的，應(yīng)按《征管法》第三十五條規(guī)定核定其應(yīng)納稅額，具體按國(guó)稅發(fā)[2000]38號(hào)文件第七條變更為核定征收，適用應(yīng)稅所得率按上述四.5方法確定，并按核定征收結(jié)算全年應(yīng)納所得稅額；發(fā)現(xiàn)核定征收企業(yè)應(yīng)稅所得率偏低的，并按上述四.5方法確定新適用應(yīng)稅所得率結(jié)算應(yīng)納所得稅額；發(fā)現(xiàn)核定征收企業(yè)，年末應(yīng)稅收入總額≥500萬元的，按上述四.3方法年末前可以變更查賬征收。

四、幾點(diǎn)建議

1、利用一個(gè)地區(qū)的征管信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)信息，采用實(shí)證分析方法，產(chǎn)生一個(gè)地區(qū)的企業(yè)所得稅征收方式確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)一個(gè)地區(qū)而言，確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)可能各不相同，但這種方法對(duì)一個(gè)縣、市、省乃至全國(guó)都具有一定的參考價(jià)值。

2、一個(gè)地區(qū)企業(yè)所得稅征收方式確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)一旦確定，無論是對(duì)數(shù)量眾多的單個(gè)企業(yè)，還是對(duì)各級(jí)稅務(wù)部門和廣大稅務(wù)干部，無一例外都應(yīng)不折不扣地執(zhí)行，以杜絕企業(yè)利用征收方式達(dá)到少繳稅款和規(guī)避納稅評(píng)估、稅務(wù)稽查現(xiàn)象的發(fā)生，規(guī)避稅務(wù)干部在確認(rèn)征收方式方面人為使用自由裁量權(quán)而引發(fā)的失瀆職和執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)。

篇10

第三十五條規(guī)定，具有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)核定其應(yīng)納稅額：(一)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定可以不設(shè)置帳簿的；(二)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置帳簿但未設(shè)置的；(三)擅自銷毀帳簿或者拒不提供納稅資料的；(四)雖設(shè)置帳簿，但帳目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以查帳的；(五)發(fā)生納稅義務(wù)，未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報(bào)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期申報(bào)，逾期仍不申報(bào)的；(六)納稅人申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的?！墩鞴芊ā返谑艞l規(guī)定，納稅人按照有關(guān)法律、行政法規(guī)和國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門的規(guī)定設(shè)置帳簿，根據(jù)合法、有效的憑證記帳，進(jìn)行核算。同時(shí)《征管法》第八條對(duì)納稅人的權(quán)利也作出了具體規(guī)定。因此，稅務(wù)機(jī)關(guān)在使用核定征收方式時(shí)，既要保證國(guó)家稅收及時(shí)足額入庫，不造成稅款流失，但同時(shí)也要充分保障納稅人的合法權(quán)益?，F(xiàn)就核定征收企業(yè)所得稅中的相關(guān)問題談幾點(diǎn)粗淺的看法。

一、關(guān)于核定征收企業(yè)所得稅的范圍問題

1、如何解決實(shí)際征管中事前核定與事后核定問題，以保證與稅收征管法的有效銜接；原國(guó)家稅務(wù)總局《核定征收企業(yè)所得稅暫行辦法》第六、第七條規(guī)定，企業(yè)所得稅征收方式鑒定工作每年進(jìn)行一次，時(shí)間為當(dāng)年的1至3月底。新辦企業(yè)應(yīng)在領(lǐng)取稅務(wù)登記證后3個(gè)月內(nèi)鑒定完畢。且征收方式一經(jīng)確定，如無特殊情況一般一個(gè)年度內(nèi)不得變更。同時(shí)還規(guī)定，對(duì)實(shí)行查帳征收的納稅人，如發(fā)生《征管法》第三十五條規(guī)定之一情形的，可隨時(shí)變更為核定征收方式。我們認(rèn)為這種事前鑒定的方式是欠妥的。主要理由是，事前鑒定證據(jù)不足。企業(yè)所得稅是以一個(gè)經(jīng)營(yíng)年度的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得和其他所得作為計(jì)稅依據(jù)的，一般實(shí)行按季申報(bào)，按年匯算清繳。準(zhǔn)確計(jì)算稅基是納稅人的義務(wù)，也是稅務(wù)機(jī)關(guān)的責(zé)任。首先，如果在年初3月內(nèi)（新辦企業(yè)登記后3個(gè)月內(nèi)）鑒定，納稅人的第一次申報(bào)并未完成，難以界定申報(bào)是否準(zhǔn)確、足額，也不存在未按規(guī)定期限申報(bào)的可能。

其次，設(shè)置帳簿，準(zhǔn)確核算收入、成本費(fèi)用是《中華人民共和國(guó)會(huì)計(jì)法》和《征管法》等相關(guān)法律對(duì)納稅人的要求，《征管法實(shí)施細(xì)則》第二十二條明確規(guī)定，從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的納稅人應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照或發(fā)生納稅義務(wù)之日起15內(nèi)，按國(guó)家有關(guān)規(guī)定設(shè)置帳簿。納稅人按規(guī)定設(shè)置賬簿并正確核算應(yīng)該是以一個(gè)經(jīng)營(yíng)年度為基期，三個(gè)月內(nèi)并不能真實(shí)反映納稅人的核算狀況。對(duì)前三月核算等不符合要求的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以督促其改正并加以處罰，但并不能作為鑒定所得稅征收方式的一個(gè)依據(jù)，也不符合法律規(guī)范人、引導(dǎo)人的根本立法宗旨。第三，在前三月對(duì)納稅人的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)核算情況進(jìn)行調(diào)查評(píng)估也與新《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》的規(guī)定的時(shí)間要求不符。新《所得稅法》規(guī)定，企業(yè)所得稅實(shí)行按年匯算，年未四個(gè)月內(nèi)匯算清繳，納稅人申報(bào)結(jié)束后，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)納稅人申報(bào)情況進(jìn)行全面納稅評(píng)估。如果僅僅是對(duì)當(dāng)年情況評(píng)估，會(huì)造成多頭檢查，并且納稅人上年實(shí)績(jī)不能作為參考依據(jù)，與稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)充分保護(hù)納稅人權(quán)益的要求不符合，也不適應(yīng)新時(shí)期構(gòu)建和諧征納關(guān)系的要求。因此，我們認(rèn)為企業(yè)所得稅日管中，應(yīng)采取按期預(yù)繳，事中鑒（初）定，事后認(rèn)定，跟蹤管理，匯查并重的模式。這樣既有利于與《征管法》等相關(guān)法律的銜接，又能保證國(guó)家稅收不受損失；也有利于保護(hù)納稅人的合法權(quán)益，構(gòu)建和諧征納關(guān)系。但對(duì)未設(shè)置賬簿或無能力、不愿意設(shè)置賬簿的，可實(shí)行年初核定，年未調(diào)查測(cè)算，按年遞增定額稅款的方式，以保證稅款及時(shí)足額入庫。

2、從哪些方面界定和細(xì)化核定征收范圍中收入、成本費(fèi)用不能準(zhǔn)確核算的具體標(biāo)準(zhǔn)；在現(xiàn)行企業(yè)所得稅征管中,對(duì)納稅人的征收方式鑒定,主要是采用納稅人自報(bào),主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核,上級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)審批的模式?！墩鞴芊ā返谌鍡l第四款規(guī)定，雖設(shè)置帳簿，但帳目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以查帳的，可以采用核定征收。但就近幾年實(shí)際情況來看，各地對(duì)什么是準(zhǔn)確核算收入、成本費(fèi)用的理解卻不一致。理解的不一致也給同一地區(qū)不同主管機(jī)關(guān)或分屬國(guó)地稅管理的納稅人之間的稅負(fù)帶來了極大的不平衡。筆者認(rèn)為，作為稅務(wù)機(jī)關(guān)，在辦理所得稅資料界定時(shí)，應(yīng)注重《征管法》在稅收法律體系中的統(tǒng)馭地位。這主要限于基本按要求設(shè)置帳本并進(jìn)行核算的，《企業(yè)所得稅法》第六條中規(guī)定的九項(xiàng)收入必須全部按期納入核算，至于成本和費(fèi)用的歸集范圍可以《財(cái)務(wù)通則》和《會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》為基礎(chǔ)，結(jié)合會(huì)計(jì)制度和《企業(yè)所得稅稅前扣除管理辦法》進(jìn)行相關(guān)帳務(wù)處理，即可基本認(rèn)定符合查帳征收條件，而不能武斷理解為有一張發(fā)票未按規(guī)定取得（俗稱的白條）就作為鑒定成核定征收的依據(jù)。也就是說只要不是收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，稅務(wù)檢查人員能根據(jù)稅法通過相關(guān)科目進(jìn)行準(zhǔn)確調(diào)整的，都不應(yīng)該認(rèn)定為核定征收。在征收方式鑒定中，對(duì)收入總額核算的界定應(yīng)該是全面，對(duì)成本費(fèi)用核算的界定主要是憑證齊全，保存完整。這樣做可以保證部分納稅人在實(shí)行06版《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》后，因政策分離越來越大而相關(guān)權(quán)益不受損害。

3、哪些行業(yè)、哪類納稅人不宜實(shí)行核定征收企業(yè)所得稅；通過調(diào)查和近幾年實(shí)績(jī)，從行業(yè)來看，一般大中型國(guó)有企業(yè)、糧食收儲(chǔ)行業(yè)，實(shí)行自開票納稅人認(rèn)定的貨物運(yùn)輸業(yè)不宜核定征收企業(yè)所得稅。從類型來看，一般納稅人不宜實(shí)行核定征收企業(yè)所得稅。對(duì)小規(guī)模納稅人和商品零售業(yè)、零星加工制造以及建筑、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)、小型采掘行業(yè)適宜核定征收企業(yè)所得稅。

4、哪類納稅人適合定率征收，哪類納稅人適合定額征收；我們認(rèn)為對(duì)設(shè)置帳簿或收入、成本能夠查實(shí)的納稅人，采用定率征收方式比較適宜。對(duì)未設(shè)置帳簿或雖設(shè)置賬簿但收入、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以查帳的；發(fā)生納稅義務(wù)，未按規(guī)定期限辦理納稅申報(bào)，以稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期申報(bào)，逾期仍不申報(bào)的；以及計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的納稅人，適宜采用定額核定的方式。

5、符合條件的外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)是否也適用核定征收辦法。從2008年1月1日起，我國(guó)已經(jīng)對(duì)內(nèi)外資企業(yè)所得稅法進(jìn)行了合并，新法實(shí)行后，從公平稅負(fù)的角度出發(fā)，應(yīng)該對(duì)內(nèi)外資企業(yè)適用相同的稅收政策和待遇，以杜絕因不同納稅人部分適用相關(guān)政策而造成的稅收政策歧視。

二、關(guān)于核定征收企業(yè)應(yīng)稅所得率的確定問題

1、各地核定征收企業(yè)應(yīng)稅所得率的實(shí)際執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)；我市統(tǒng)一執(zhí)行滁地稅[2005]110號(hào)文件規(guī)定的應(yīng)稅所得率。

2、近年來當(dāng)?shù)胤中袠I(yè)利潤(rùn)率情況；⑴建筑行業(yè)利潤(rùn)率一般10-18%；⑵房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)利潤(rùn)率一般20-35%⑶化工行業(yè)7-10%⑷糧食購(gòu)銷企業(yè)0.3-.08%⑸塑料制品生產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率6-13%⑹商品零售業(yè)5-9%⑺機(jī)械制造業(yè)4-7%⑻交通運(yùn)輸業(yè)6-11%。（以上數(shù)據(jù)來源于匯算清繳和稅務(wù)重點(diǎn)稽查案例）

3、如何進(jìn)行應(yīng)稅所得率的行業(yè)分類和細(xì)化行業(yè)應(yīng)稅所得率應(yīng)稅所得率的細(xì)化必須根據(jù)行業(yè)、地點(diǎn)、企業(yè)規(guī)模和是否在本地具有壟斷地位來進(jìn)行。我們認(rèn)為總局可以制定相應(yīng)的幅度，具體標(biāo)準(zhǔn)可以由縣一級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)在針對(duì)納稅人實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況的基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)查測(cè)算后實(shí)施。行業(yè)分類可以參照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)分類表《國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類與代碼》（gb/t4754-2002）來進(jìn)行。

4、如何確定兼營(yíng)多種行業(yè)的核定征收企業(yè)的應(yīng)稅所得率對(duì)兼營(yíng)多種行業(yè)不能分開核算的，可以以主業(yè)為準(zhǔn)進(jìn)行核定，主業(yè)的營(yíng)業(yè)（銷售）收入必須超過50%；對(duì)按要求分別核算的，可以對(duì)照不同行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行界定。

三、關(guān)于核定征收方式鑒定問題

1、如何確定核定征收企業(yè)所得稅的鑒定程序和時(shí)限問題可以采用納稅人申報(bào)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)調(diào)查評(píng)估，縣以上稅務(wù)機(jī)關(guān)審批的程序，放在每年的五月至六月進(jìn)行。2核定征收方式如何與所得稅管理（納稅評(píng)估、匯算清繳、日常檢查、專項(xiàng)檢查和稅務(wù)稽查等）有效銜接；對(duì)采用核定征收方式的企業(yè)，應(yīng)該分類管理。對(duì)沒建帳的，可以通過稽查選案的辦法，加大稽查力度，促進(jìn)其建帳建制；對(duì)已經(jīng)設(shè)置帳并進(jìn)行核算的，可以在匯算清繳的基礎(chǔ)上，開展納稅評(píng)估和日常檢查。3如何細(xì)化核定征收企業(yè)所得稅的具體方式（定率或定額）；對(duì)收入、成本費(fèi)用通過調(diào)整后能夠查實(shí)的，可以采用定率征收的方式；對(duì)未設(shè)立帳簿或發(fā)生納稅義務(wù)經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令申報(bào)仍拒不申報(bào)或申報(bào)依據(jù)明顯偏低又無正當(dāng)理由的，可以采用定額核定的辦法。

四、關(guān)于應(yīng)納稅額和應(yīng)稅所得率確定與調(diào)整問題

1、稅基如何確定所謂稅基，就是稅務(wù)機(jī)關(guān)據(jù)以計(jì)算征收稅款的依據(jù)。在實(shí)行核定征收的過程中，核定的稅基越接近于納稅人實(shí)際生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)成果，也越有利于稅收政策的貫徹執(zhí)行。對(duì)收入、成本費(fèi)用能夠查實(shí)的納稅人，可以收入或成本費(fèi)用，參加核定應(yīng)稅所得率進(jìn)行確定；對(duì)無法查實(shí)的，可根據(jù)當(dāng)?shù)赝袠I(yè)，同規(guī)模企業(yè)的利潤(rùn)情況進(jìn)行確實(shí)

2、什么情況下需要對(duì)核定征收企業(yè)應(yīng)納稅額和應(yīng)稅所得率進(jìn)行調(diào)整稅務(wù)機(jī)關(guān)實(shí)行核定征收后，納稅人對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的應(yīng)納稅額有異議的，如果納稅人能夠提供相關(guān)的證據(jù)，稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)調(diào)整應(yīng)納稅額。這是《征管法》第八條和《征管法實(shí)施細(xì)則》第四十七條賦予納稅人的一項(xiàng)程序性權(quán)利，也是對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)執(zhí)法過程中防止自由裁量權(quán)過大造成顯失公正的一種限制，從稅收行政爭(zhēng)訟的角度說，也是對(duì)稅務(wù)行政機(jī)關(guān)的保護(hù)。對(duì)納稅人發(fā)生重大經(jīng)營(yíng)情況變化的，我們認(rèn)為在一個(gè)納稅年度內(nèi)，應(yīng)稅所得率或應(yīng)納稅額也應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。重大經(jīng)營(yíng)情況變化不僅僅包括企業(yè)自身情況，還包括國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策調(diào)整和國(guó)際市場(chǎng)原材料價(jià)格變化，市場(chǎng)供求關(guān)系的主要走向等。因?yàn)樽罱K決定應(yīng)稅所得率的主要指標(biāo)是納稅人盈利率,根據(jù)納稅人的市場(chǎng)平均盈利狀況及時(shí)調(diào)整應(yīng)稅所率,是稅收立法公平、公正原則在日管中的重要體現(xiàn)。

3、納稅人生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)發(fā)生重大變化是否需要明確納稅人的申報(bào)調(diào)整應(yīng)納稅額和應(yīng)稅所得義務(wù)，以及未履行義務(wù)如何確定其法律責(zé)任；必須明確納稅人調(diào)整后的應(yīng)納稅義務(wù)，并書面通知納稅人?！墩鞴芊ā返诎藯l規(guī)定，納稅人有申請(qǐng)減稅、免稅、退稅的權(quán)利。《征管法》第二十五規(guī)定納稅人必須如實(shí)申報(bào)，這是《征管法》對(duì)納稅人的保護(hù)，也是量能課稅、依法征收原則的體現(xiàn)。對(duì)納稅人未按調(diào)整后應(yīng)納稅額履行相關(guān)納稅義務(wù)的，可以依照《征管法》第62條、第68條進(jìn)行處理，這是對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)依法征稅過程中納稅人的違法行為和后果處罰，是保障國(guó)家稅收剛性得以體現(xiàn)的重要組成部分。也只有這樣才能充分保證國(guó)家稅收征收權(quán)不受侵害，引導(dǎo)和規(guī)范納稅人主動(dòng)申報(bào)納稅，不斷提高全民對(duì)稅法的遵從度。五、關(guān)于核定征收企業(yè)所得稅的優(yōu)惠問題是否享受，如何享受；核定征收是稅務(wù)機(jī)關(guān)在無法實(shí)行查帳征收的情況下采用的一種比較有效征收模式，在這種情況下，如果納稅人已經(jīng)按照稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的稅額履行了納稅義務(wù)，那么，納稅人就有權(quán)享受國(guó)家相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策。今后的所得稅優(yōu)惠政策，主要是以產(chǎn)業(yè)為主，區(qū)域?yàn)檩o的模式，優(yōu)惠政策是從有利于促進(jìn)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度來鼓勵(lì)納稅人加快發(fā)展，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，最終實(shí)現(xiàn)提高綜合國(guó)力的根本目的。因此，核定征收企業(yè)所得稅的納稅人在依法履行納稅義務(wù)后，應(yīng)該享受國(guó)家相關(guān)稅收優(yōu)惠政策。但考慮到核定稅額與實(shí)際應(yīng)納所得稅額之間的差異，建議采用定額享受的辦法。

六、關(guān)于核定征收企業(yè)的申報(bào)管理問題