導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇商業(yè)綜合體業(yè)態(tài)策劃，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞： 綜合體、商業(yè)規(guī)劃、差異、特征、原則方法

正 文：

隨著中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，商業(yè)建筑形態(tài)已經(jīng)發(fā)生了巨大的變化，從原來(lái)單一的商業(yè)業(yè)態(tài)或簡(jiǎn)單的組合業(yè)態(tài)形式，逐漸演化發(fā)展，產(chǎn)生許多商業(yè)業(yè)態(tài)綜合程度高、功能齊備、組合結(jié)構(gòu)復(fù)雜的城市綜合體項(xiàng)目。而且隨著目前國(guó)家城鎮(zhèn)化趨勢(shì)的加強(qiáng)以及房地產(chǎn)行業(yè)的政策傾斜，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)日益火熱，越來(lái)越多的城市綜合體如雨后春筍般拔地而起，形成一個(gè)又一個(gè)的城市地標(biāo)。

然而，細(xì)究這些城市綜合體項(xiàng)目實(shí)際操作狀況，我們發(fā)現(xiàn)有許多項(xiàng)目存在半途擱淺、后續(xù)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作不利等現(xiàn)象。仔細(xì)分析其原因，主要是這些開(kāi)發(fā)商對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目操作的高度專(zhuān)業(yè)化認(rèn)識(shí)不夠，常常憑借以往住宅開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)及常規(guī)操作模式來(lái)進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)的操作，結(jié)果導(dǎo)致項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)運(yùn)作的困難。初步分析一下兩者的差異，主要存在于以下4個(gè)方面：

1、銷(xiāo)售產(chǎn)品的不同：住宅銷(xiāo)售的是居住產(chǎn)品，而綜合體項(xiàng)目銷(xiāo)售的是經(jīng)營(yíng)渠道。

2、銷(xiāo)售對(duì)象的不同：住宅銷(xiāo)售對(duì)象是有居住需求的廣大老百姓，他們對(duì)于產(chǎn)品的要求以合理地滿足居住需要為基礎(chǔ)。而綜合體項(xiàng)目的銷(xiāo)售對(duì)象是商業(yè)經(jīng)營(yíng)辦公服務(wù)機(jī)構(gòu)。而商家評(píng)估一個(gè)產(chǎn)品是否有經(jīng)營(yíng)前途，主要取決于以下三個(gè)方面：一是項(xiàng)目區(qū)位、市場(chǎng)支撐與業(yè)態(tài)定位；二是項(xiàng)目設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計(jì)是否滿足商家的專(zhuān)業(yè)需求；三是從回報(bào)的角度看，是否具備商家資源整合的專(zhuān)業(yè)化管理水準(zhǔn)。

3、操作模式的不同：住宅產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)模式基本上是：商業(yè)策劃 規(guī)劃設(shè)計(jì) 施工建造 銷(xiāo)售招商。綜合體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式：商業(yè)策劃 招商、商業(yè)規(guī)劃 規(guī)劃設(shè)計(jì) 施工建造 商家入住/持續(xù)招商，該種模式以萬(wàn)達(dá)訂單式操作為典型。

4、產(chǎn)品構(gòu)成及設(shè)計(jì)特點(diǎn)的不同：住宅產(chǎn)品以住宅為主，適當(dāng)設(shè)置公建設(shè)施、沿街商鋪等輔助配套產(chǎn)品。設(shè)計(jì)內(nèi)容、深度、各專(zhuān)業(yè)銜接協(xié)調(diào)工作均相對(duì)較為簡(jiǎn)單。而綜合體項(xiàng)目產(chǎn)品構(gòu)成：包括大型shoppingmall、商業(yè)街、寫(xiě)字樓、酒店、公寓住宅等多種產(chǎn)品，而某類(lèi)產(chǎn)品內(nèi)部涉及業(yè)態(tài)又較多：如大型shoppingmall，可能有超市、百貨、餐飲、影視院線、休閑健身以及大型KTV等，產(chǎn)品類(lèi)型豐富、功能結(jié)構(gòu)復(fù)雜、規(guī)模龐大。其內(nèi)部業(yè)態(tài)布局、動(dòng)線設(shè)計(jì)、主力店設(shè)置、地下車(chē)庫(kù)設(shè)計(jì)、視線裝修設(shè)計(jì)等內(nèi)容繁復(fù)。整個(gè)產(chǎn)品設(shè)計(jì)內(nèi)容、深度要求、專(zhuān)業(yè)協(xié)調(diào)等工作要求相當(dāng)高、工作量也要大得多。

由此可見(jiàn)，綜合體項(xiàng)目與住宅項(xiàng)目在很多方面存在巨大的差別，在開(kāi)發(fā)的過(guò)程中需引起足夠的重視。就綜合體本身而言，它是城市進(jìn)化的結(jié)果，是體現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力的重要載體，也是多種業(yè)態(tài)相互作用、互為價(jià)值鏈的空間、文化意識(shí)形態(tài)的高度集約。各類(lèi)業(yè)態(tài)在功能上的互補(bǔ)性和實(shí)際生活中的互動(dòng)性，使各業(yè)態(tài)互為配套，互為支持，最大程度地形成資源共享，從而使各產(chǎn)業(yè)類(lèi)型有可能在綜合體自身一體化價(jià)值平臺(tái)上，實(shí)現(xiàn)自身價(jià)值鏈的全面超越。

通過(guò)我們對(duì)一系列綜合體項(xiàng)目的研究分析，我們認(rèn)識(shí)到綜合體項(xiàng)目具備如下特征：

1、 功能復(fù)合性：可實(shí)現(xiàn)自身完整的工作、生活、商業(yè)經(jīng)營(yíng)配套運(yùn)營(yíng)體系，各功能之間聯(lián)系緊密，互為補(bǔ)充，缺一不可。

2、 高密度、集約性：高樓林立的景象，城市的標(biāo)志；人口密度大，晝夜人口、工作日與周末人口，時(shí)間功能不同而形成互補(bǔ)。

3、 整體統(tǒng)一性：建筑群整體建筑風(fēng)格統(tǒng)一，且與外部空間整體環(huán)境協(xié)調(diào)。

4、 土地使用均衡性：最大限度地利用土地資源，且注重均衡的土地使用方式，可避免土地過(guò)分集中于某一特定功能。

5、 空間連續(xù)性：鑒于都市綜合體各功能的相互聯(lián)系，其在平面、立面、空間以及交通流線均表現(xiàn)為連續(xù)性、一致性，形成互補(bǔ)、流動(dòng)、連續(xù)的空間體系。

6、 高可達(dá)性：位于城市交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)、城市功能相對(duì)集中的區(qū)域，擁有與外界聯(lián)系緊密的城市交通網(wǎng)絡(luò)和信息網(wǎng)絡(luò)。

7、 內(nèi)外部聯(lián)系完整性：內(nèi)部擁有復(fù)雜、完善的交通體系，通過(guò)立體交通網(wǎng)絡(luò)的建立，使各功能建筑體有機(jī)結(jié)合。

8、 巨大的社會(huì)效應(yīng)及升值潛力：因所處的城市位置和龐大的規(guī)模，注定其必將成為城市的名片，產(chǎn)生巨大的社會(huì)效應(yīng)；同時(shí)作為地產(chǎn)物業(yè)的HOPSCA，隨著城市的不斷發(fā)展，其物業(yè)自身也具有升值潛力。

通過(guò)對(duì)綜合體項(xiàng)目特征的認(rèn)識(shí)和理解，我們充分認(rèn)識(shí)到前期正確的規(guī)劃定位對(duì)于綜合體項(xiàng)目的順利開(kāi)發(fā)有多么重要的意義。而這里的規(guī)劃定位工作包括兩方面內(nèi)容：硬件設(shè)施的規(guī)劃和軟件設(shè)施的規(guī)劃。所謂硬件設(shè)施規(guī)劃是指建筑格局規(guī)劃，而軟件設(shè)施規(guī)劃是指商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃?！吧虡I(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃應(yīng)先于建筑格局規(guī)劃”——這一科學(xué)的現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)思路，正逐漸成為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)屆的主流思想。這種觀念強(qiáng)調(diào)的是整體開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，強(qiáng)調(diào)現(xiàn)代商業(yè)的硬件與軟件規(guī)劃是一個(gè)不可分割的整體，而在一定程度上，商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃比建筑格局規(guī)劃更為重要。

那么，如何根據(jù)需要做好城市綜合體的商業(yè)規(guī)劃呢？我們分析許多綜合體項(xiàng)目業(yè)態(tài)分布特征，結(jié)合萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)象城等大型商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的先進(jìn)運(yùn)作模式，總結(jié)出如下規(guī)劃設(shè)計(jì)原則、方法，以期對(duì)后續(xù)綜合體商業(yè)規(guī)劃工作起到一定的指導(dǎo)借鑒作用：

1、 定位主題：成功的商業(yè)需要明確的主題定位，具備主題特色且定位明確的商業(yè)空間會(huì)加強(qiáng)消費(fèi)者的印象及來(lái)訪的動(dòng)機(jī)，并提升消費(fèi)購(gòu)物的附加價(jià)值。

2、 業(yè)態(tài)組合及規(guī)模：可原引萬(wàn)達(dá)的業(yè)態(tài)定位的若干條理論，

1）、根據(jù)所屬區(qū)位以及項(xiàng)目定位的不同，確定項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)模式：以商業(yè)零售業(yè)為核心或以辦公業(yè)為核心或以酒店業(yè)為核心等進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃；

2）、綜合體銷(xiāo)售部分可以定位為占項(xiàng)目整體比列40～60%的公寓住宅、寫(xiě)字樓和社區(qū)/小型獨(dú)立商鋪等產(chǎn)品，避免對(duì)持有商業(yè)的整體經(jīng)營(yíng)部分產(chǎn)生沖擊；

3）、購(gòu)物中心70%商家定位應(yīng)適合當(dāng)?shù)?0%的消費(fèi)人群；其中商業(yè)：娛樂(lè)：餐飲=52：30：18，滿足商業(yè)黃金分割定律…

3、 公寓類(lèi)住宅產(chǎn)品：是最接近住宅的商業(yè)性質(zhì)物業(yè)，也是城市綜合體平衡現(xiàn)金流的

擋箭牌；其配置總量以其總銷(xiāo)售額在可能的前提下，盡量達(dá)到或超過(guò)整個(gè)綜合體

的總投資額為宜；高端公寓（住宅）同商業(yè)零售屬于天敵關(guān)系，交通設(shè)計(jì)中須充

分分區(qū)。

4、 辦公類(lèi)產(chǎn)品：性價(jià)比較高的抗通貨膨脹資產(chǎn)；可實(shí)現(xiàn)局部回款，但在二、三線城

市中屬于高風(fēng)險(xiǎn)性物業(yè)；在非產(chǎn)業(yè)區(qū)域應(yīng)嚴(yán)格控制放量比例；寫(xiě)字樓的四大直觀產(chǎn)品指標(biāo) —— 電梯、大堂、空調(diào)、玻璃幕墻需重點(diǎn)設(shè)計(jì)。

5、 酒店：成本投入最高，回收難度極大，一般以持有為主；優(yōu)質(zhì)酒店對(duì)于運(yùn)營(yíng)管理要求很高；除下述四種狀況，不建議開(kāi)發(fā)或持有：（1）、已上市公司；（2）、待上市公司；（3）、政府強(qiáng)制要求；（4）、體量實(shí)在過(guò)剩。不同區(qū)域不同檔次的酒店設(shè)置不同。高檔酒店設(shè)置應(yīng)有標(biāo)志性、彰顯力。

6、商業(yè)零售業(yè)：

（1）大型shoppingmall：操作難度最高，經(jīng)濟(jì)效益實(shí)現(xiàn)最慢；2萬(wàn)平米以上單體

必須多業(yè)態(tài)操作；主力店設(shè)置需謹(jǐn)慎，只能出現(xiàn)局部散售，且存在銷(xiāo)售比例風(fēng)險(xiǎn)；

在不存在其他回款物業(yè)的前提下，大型商業(yè)單體的開(kāi)發(fā)現(xiàn)金流很難支持。

（2）商業(yè)街：對(duì)用地強(qiáng)度要求最高，適合低密度商業(yè)用地；有效渠道的前提下，

套現(xiàn)能力最強(qiáng)；常規(guī)單位鋪面不高于400平米；在無(wú)法保證充足消費(fèi)人流的基礎(chǔ)

上，原則上不要出現(xiàn)內(nèi)街。

（3）住宅及辦公樓底商：受到一定程度的業(yè)態(tài)限制；較好操作，易于套現(xiàn)；盡量

通過(guò)轉(zhuǎn)換結(jié)構(gòu)將商業(yè)部分處理為框架模式，剪力墻對(duì)商業(yè)價(jià)值影響很大；原則上

設(shè)計(jì)層數(shù)不要高于兩層。

（4）裙房：由于建筑格局及單元面積，造成風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)最高，銷(xiāo)售困難，最難套現(xiàn)；

受上方附著建筑核心筒下落位置的影響很大；即便租賃，通常也為大面積低租金

業(yè)態(tài)（同樣受底商業(yè)態(tài)限制）。

7、主力店選擇與設(shè)置：主力店是商業(yè)招商成功與否的關(guān)鍵因素。高知名度的主力店

有助于渠道的建立、商業(yè)形象的提升，并增加商場(chǎng)的辨識(shí)度。所以在商業(yè)規(guī)劃階

段，要充分了解主力店對(duì)于賣(mài)場(chǎng)面積、交通組織、貨架陳列、停車(chē)需求的一系列

要求，可以向萬(wàn)達(dá)學(xué)習(xí)其訂單式開(kāi)發(fā)模式，以便減低風(fēng)險(xiǎn)、緩解資金壓力、促進(jìn)

開(kāi)業(yè)之際滿鋪開(kāi)張。

8、平面布局與豎向功能設(shè)計(jì)：根據(jù)不同產(chǎn)品業(yè)態(tài)的需要，進(jìn)行總體平面的商業(yè)布局、

豎向功能聯(lián)系設(shè)計(jì)，綜合考慮各種商業(yè)業(yè)態(tài)各自經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)，形成整體合理統(tǒng)一、

各經(jīng)營(yíng)單位相對(duì)獨(dú)立且符合自身經(jīng)營(yíng)需求的商業(yè)布置格局。以萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)為例：

1）、百貨或超市樓的擺位，一般情況下建在項(xiàng)目?jī)蓷l主干道的交叉顯眼位置；

2）、娛樂(lè)業(yè)態(tài)以及餐飲業(yè)態(tài)一般會(huì)建在相對(duì)比較偏的地方；

3）、步行街作為“靈魂的紐帶”，可以把幾種業(yè)態(tài)串接起來(lái)；

4）、主力店一般選擇交通流線末端或偏僻之處，拉動(dòng)其余店鋪的商業(yè)氛圍…

9、動(dòng)線的設(shè)計(jì)：區(qū)分人流、車(chē)流與貨流，妥善配置各類(lèi)業(yè)態(tài)之間及各類(lèi)業(yè)態(tài)內(nèi)部的動(dòng)線，避免動(dòng)線沖突。規(guī)劃流暢的人流動(dòng)線，強(qiáng)調(diào)水平與垂直動(dòng)線的連續(xù)性，應(yīng)規(guī)劃簡(jiǎn)易辨識(shí)的動(dòng)線系統(tǒng)，盡量讓水平動(dòng)線形成回路，并加強(qiáng)垂直動(dòng)線的可見(jiàn)度，避免產(chǎn)生死角空間……

結(jié) 語(yǔ)：

城市綜合體的建立將大大提升城市區(qū)域的價(jià)值，帶來(lái)巨大的社會(huì)價(jià)值；其發(fā)展是適應(yīng)區(qū)域開(kāi)發(fā)和提高土地集約利用的趨勢(shì)，也將成為中國(guó)未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主流模式之一。先商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃，再建筑格局規(guī)劃，將有利于形成綜合體最合理的商業(yè)布局，這也是成熟地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商的基本開(kāi)發(fā)原則之一。采用該開(kāi)發(fā)原則及方法，將有利于實(shí)現(xiàn)商業(yè)低成本的運(yùn)營(yíng)，縮短整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期，構(gòu)成整體效益對(duì)散件效益的優(yōu)勢(shì)，提高商業(yè)中心的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

參考文獻(xiàn)：

1、《城市綜合體》 ，香港理工國(guó)際出版社，2011-3-1

2、《商業(yè)綜合體設(shè)計(jì)解讀》 ，奚亮，天津大學(xué)出版社，2011-9-1

篇2

【關(guān)鍵詞】商業(yè)綜合體；總體布局；功能集約

城市綜合體是商業(yè)地產(chǎn)的重要組成部分，引領(lǐng)城市建設(shè)發(fā)展潮流。市場(chǎng)需求一種集購(gòu)物娛樂(lè)、休閑觀光、都市文化于一體的大型綜合商業(yè)產(chǎn)業(yè)--購(gòu)物中心（Shopping Mall），其復(fù)合、多樣化空間的特點(diǎn)，商住皆有，聚集人流物流優(yōu)勢(shì)，結(jié)合傳統(tǒng)商業(yè)歷史、品牌、地段優(yōu)勢(shì)，以高強(qiáng)度、高密度、高速度的趨勢(shì)蓬勃興起，向超大規(guī)模的新一輪城市建設(shè)發(fā)展。城市綜合體熱潮是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展城市化推進(jìn)的必然結(jié)果。是對(duì)城市規(guī)劃、人口與自然資源的重新配置，也是對(duì)城市升級(jí)及審美形象的重新塑造。城市綜合體已經(jīng)成為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主流模式，形成了較為成熟的市場(chǎng)格局。不僅是帶動(dòng)區(qū)域性經(jīng)濟(jì)發(fā)展的驅(qū)動(dòng)力，也給城市風(fēng)貌增光添彩，增加了城市的競(jìng)爭(zhēng)力。

一、項(xiàng)目概況與背景描述

重慶中迪九龍城金融廣場(chǎng)項(xiàng)目位于重慶九龍坡區(qū)楊家坪正街。毗鄰楊家坪環(huán)道，緊靠核心商圈，建設(shè)用地面積43383平方米 ，地塊南北兩塊組成，南北長(zhǎng)450米，東西寬96.4米。東北楊家坪正街，西南規(guī)劃支路。西北大洋支路，西南楊九路，。地勢(shì)南低北高，交通環(huán)繞便利。

圖1中迪九龍城金融廣場(chǎng)鳥(niǎo)瞰圖

中迪九龍城金融廣場(chǎng)概念性規(guī)劃設(shè)計(jì)方案采取國(guó)際邀請(qǐng)投標(biāo)，華東建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司方案為中標(biāo)方案。建筑總面積70萬(wàn)平方米，其中地上建筑面積51萬(wàn)平方米，地下建筑19萬(wàn)平方米，建筑控高250米。規(guī)劃總體方案設(shè)計(jì)采用南北地塊設(shè)置7層裙房，天街貫通南北裙房，上部設(shè)有6棟塔樓，南北地塊之間各設(shè)一棟250米超高層五星酒店及5A辦公塔樓，構(gòu)成雙塔倚角呼應(yīng)的地標(biāo)性建筑，4棟140-150米高超高層集群建筑為精品公寓及SOHO建筑，3層地下建筑設(shè)有商業(yè)超市及車(chē)庫(kù)設(shè)備用房和地鐵車(chē)站，高層塔樓連線并列布置，形成半圍合眾星攬?jiān)戮琵堯v飛的空間序列綜合體。

二、總體功能規(guī)劃、空間區(qū)位架構(gòu)

中迪九龍城金融廣場(chǎng)項(xiàng)目總體規(guī)劃結(jié)合現(xiàn)代城市綜合體的特點(diǎn)與發(fā)展?fàn)顟B(tài)，力求對(duì)規(guī)劃范圍的定位原則進(jìn)行優(yōu)化布局。分析城市綜合體的空間架構(gòu)，功能集約、高效低耗、持續(xù)發(fā)展是其核心構(gòu)成，功能區(qū)位差異性及形態(tài)結(jié)構(gòu)立體性是城市綜合體集約化效能發(fā)揮的基本屬性，是超大型城市綜合體走向節(jié)約型集約化的有效途徑。

圖2中迪九龍城金融廣場(chǎng)總平面圖

九龍坡區(qū)是重慶市主城區(qū)的核心功能區(qū)，是重慶市中部城區(qū)向西部城區(qū)拓展的戰(zhàn)略樞紐，城鄉(xiāng)一體化的先行示范區(qū)。中迪九龍城金融廣場(chǎng)基于商業(yè)策劃研究，綜合多個(gè)設(shè)計(jì)方案研究，定位高端奢華，引領(lǐng)時(shí)尚消費(fèi)。底層沿楊家坪正街設(shè)置商業(yè)入口廣場(chǎng)，人流集聚，打造城市客廳，對(duì)城市展示面進(jìn)一步提煉，以重慶大舞臺(tái)概念為事件發(fā)生器，尊重人的自然屬性，趨眾性，趨光性，首層及天街概念引入，下沉式共享中庭扶搖直上貫通天街，玻璃穹頂天光漫射而下，飛天梯穿梭各層，商業(yè)主動(dòng)線貫穿南北地塊，次動(dòng)線環(huán)繞相輔相成，形成立體城市+商業(yè)雙重體驗(yàn)?zāi)Ｊ?，集中商業(yè)+室外步行街體系。商業(yè)裙房商位大氣，山水天街整體感強(qiáng)，南北地塊間規(guī)劃二路設(shè)置酒店辦公入口，精品公寓，SOHO集群建筑入口分別置于南北兩端，裙房上部集中布局5A甲級(jí)寫(xiě)字樓 ，服務(wù)高端辦公及居住客群。地下車(chē)庫(kù)設(shè)有4個(gè)出入口，布置在不同的街區(qū)，減緩城市交通的壓力。注重項(xiàng)目外形打造及細(xì)節(jié)推敲，上善若水雙塔地標(biāo)整體形象靈動(dòng)自然，簡(jiǎn)潔流暢大氣成熟，落地性強(qiáng)實(shí)施性高，空間層次豐富，色調(diào)明快構(gòu)圖新穎，形成強(qiáng)大的視角沖擊力。

規(guī)劃布局研究特征如下：

（1）城市綜合體是以商業(yè)帶動(dòng)區(qū)域價(jià)值的提升，以商業(yè)購(gòu)物、商務(wù)辦公、休閑娛樂(lè)、居住公寓及其它配套等功能空間組合，并在各部分功能間建立一種相互依存的能動(dòng)關(guān)系， 實(shí)現(xiàn)多功能、高效率的空間架構(gòu)。

（2） 城市綜合體的建設(shè)以先進(jìn)科學(xué)的開(kāi)發(fā)理念為依據(jù)，以豐富規(guī)范的管理經(jīng)驗(yàn)為手段，以盈利創(chuàng)收可持續(xù)發(fā)展為目標(biāo)，構(gòu)建市民工作生活休閑娛樂(lè)的便捷場(chǎng)所，是城市創(chuàng)新進(jìn)程的必由之路。

三 業(yè)態(tài)功能模塊化，動(dòng)線流程體系化

實(shí)現(xiàn)業(yè)態(tài)多元化發(fā)展戰(zhàn)略，多業(yè)態(tài)共存協(xié)調(diào)的目的。業(yè)態(tài)功能模塊化，動(dòng)線流程體系化，規(guī)劃組合重點(diǎn)化，配比特色多元化。使消費(fèi)者在綜合體內(nèi)享受到優(yōu)質(zhì)完善的服務(wù)，同時(shí)滿足不同層次客群的消費(fèi)欲望，給開(kāi)發(fā)商、商家等利益主體帶來(lái)豐厚回報(bào)。

中迪九龍城金融廣場(chǎng)項(xiàng)目迎合了人們“一站式”購(gòu)物需求，又以業(yè)態(tài)豐富、環(huán)境舒適的優(yōu)勢(shì)擁有相當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)力，百貨商業(yè)細(xì)分化、娛樂(lè)休閑個(gè)性化。項(xiàng)目位臨楊家坪正街約450米長(zhǎng)，體量47萬(wàn)平方米 ，地鐵上蓋商業(yè)綜合體，人口密集區(qū)，利用體量?jī)?yōu)勢(shì)，最大化的利用展示面，提供良好的展示空間 ，合理規(guī)劃商業(yè)功能板塊，導(dǎo)入復(fù)合型的客群，區(qū)域商業(yè)帶來(lái)發(fā)展契機(jī)，開(kāi)啟商圈升級(jí)時(shí)代。豐富的業(yè)態(tài)組合以滿足客群的需求， 為區(qū)域居民提供了新的生活方式。購(gòu)物中心規(guī)劃有生活超市、五星級(jí)國(guó)際影院、品牌服飾專(zhuān)賣(mài)店、中西餐飲、娛樂(lè)休閑名店、纖體中心、電玩城等國(guó)際潮流品牌店，引進(jìn)工業(yè)遺存博覽館和川美名人藝術(shù)畫(huà)廊。通過(guò)與地鐵站點(diǎn)連接將消費(fèi)人群導(dǎo)入商業(yè)區(qū)，通過(guò)對(duì)業(yè)態(tài)、品牌的調(diào)整增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，將其打造為楊家坪商圈的流行新地標(biāo)。傳承重慶文化，挖掘城市潛力，激活舊有街區(qū)，打造商業(yè)新地標(biāo)，成為體驗(yàn)商業(yè)新楷模，綠色生態(tài)智慧城市。

四 回顧與展望

打造業(yè)態(tài)特色化、規(guī)劃合理化、空間舒適化的商業(yè)綜合體，形成品牌效應(yīng)，帶動(dòng)商圈升級(jí)擴(kuò)容，九龍城金融廣場(chǎng)項(xiàng)目建成后，成為楊家坪核心商圈的特色娛樂(lè)購(gòu)物街，濱江時(shí)尚步行街及九龍民間美食街，成為區(qū)域代表性的節(jié)能綠色新型城市綜合體，實(shí)現(xiàn)商圈進(jìn)入重慶主城前三甲的使命。展望未來(lái)大型購(gòu)物中心的建設(shè)仍將有較大的發(fā)展空間。

參考文獻(xiàn)

[1]王 曉 閆春林編著《現(xiàn)代商業(yè)建筑設(shè)計(jì)》，中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2005

篇3

關(guān)鍵詞：城市綜合體；商業(yè)模式；城市價(jià)值

一、城市綜合體相關(guān)概念

城市綜合體是由國(guó)外傳入到國(guó)內(nèi)的一種城市空間形態(tài)，英文簡(jiǎn)稱(chēng)為HOPSCA，即Hotel、Office、Park、Shopping Mall、Convention、Apartment。城市綜合體是指將城市中的商業(yè)、辦公、酒店、餐飲、會(huì)議、娛樂(lè)、居住、交通樞紐等城市功能在空間上進(jìn)行組合，并使各功能之間形成一種相互補(bǔ)充、促進(jìn)的關(guān)系，最終形成一個(gè)多功能、多業(yè)態(tài)的城市綜合建筑群。

城市綜合體是城市發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，其建筑空間形態(tài)最早出現(xiàn)在發(fā)達(dá)國(guó)家，經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展，發(fā)達(dá)國(guó)家呈現(xiàn)出一批典型的城市綜合體建筑群，例如巴黎拉德芳斯、日本新宿、紐約洛克菲勒中心等都是全球經(jīng)典的大型城市綜合體，特別是巴黎拉德芳斯建于上世紀(jì)50年代，至今仍保持著旺盛的生命力。

城市綜合體對(duì)于我國(guó)來(lái)說(shuō)是一種“舶來(lái)品”，直到上世紀(jì)九十年代才傳入我國(guó)，如北京國(guó)際貿(mào)易中心、上海新天地等。城市綜合體在國(guó)內(nèi)經(jīng)過(guò)二十幾年的快速發(fā)展，經(jīng)過(guò)地產(chǎn)企業(yè)的改進(jìn)，已經(jīng)成為國(guó)內(nèi)城市商業(yè)、娛樂(lè)休閑、酒店、會(huì)議的綜合載體，成為現(xiàn)代城市文化中不可或缺的一部分。

二、城市綜合體的商業(yè)模式

目前國(guó)內(nèi)城市綜合體的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)主要由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)，國(guó)內(nèi)比較成功的開(kāi)發(fā)商包括萬(wàn)達(dá)、寶龍等，這些開(kāi)發(fā)企業(yè)的商業(yè)模式已經(jīng)日趨成熟，滿足大型城市綜合體的開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)要求。但是不同的城市、不同的開(kāi)發(fā)商所運(yùn)用的商業(yè)模式存在巨大差別。

1.開(kāi)發(fā)體量

城市綜合體的開(kāi)發(fā)體量在一二線城市之間存在著較大的差異，小的城市綜合體建筑面積約在30萬(wàn)方左右，大的城市綜合體建筑面積約在100萬(wàn)方左右。

一線城市北京、上海、廣州、深圳在項(xiàng)目規(guī)劃時(shí)，往往會(huì)將項(xiàng)目體量控制在100萬(wàn)方左右，具有建筑面積大，商業(yè)業(yè)態(tài)齊全的特點(diǎn)，而且開(kāi)發(fā)商均是國(guó)內(nèi)外知名開(kāi)發(fā)商，具有較強(qiáng)的現(xiàn)金流、品牌效應(yīng)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，使項(xiàng)目可以依托公司/集團(tuán)強(qiáng)大的實(shí)力進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)、招商運(yùn)營(yíng)。一線城市的城市綜合體具備HOPSCA的所有功能，包括休閑娛樂(lè)、高端零售、甲級(jí)寫(xiě)字樓、高星級(jí)酒店和住宅產(chǎn)品。

二線城市（如武漢、杭州、南京）商業(yè)綜合體項(xiàng)目的建筑面積主要集中在50萬(wàn)-80萬(wàn)方。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)體量大小主要根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)容量的大小和潛在的需求量，在功能上涵蓋中高端零售、甲級(jí)寫(xiě)字樓、中高端住宅和休息娛樂(lè)功能，項(xiàng)目中的星級(jí)酒店一般是國(guó)外或國(guó)內(nèi)星級(jí)酒店。在二線城市進(jìn)行開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)商與一線城市開(kāi)發(fā)商一樣。

三四線開(kāi)發(fā)建設(shè)的城市綜合體體量較小，功能具備城市綜合體的基本功能。

2.開(kāi)發(fā)建設(shè)周期

寫(xiě)字樓、商業(yè)零售、娛樂(lè)休閑、酒店餐飲和住宅是商業(yè)綜合體項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)中必備的核心功能業(yè)態(tài)。其中，寫(xiě)字樓和零售業(yè)態(tài)是標(biāo)志，作為投資高、功能齊全、體量大的建筑群，對(duì)開(kāi)發(fā)商控制項(xiàng)目的能力要求很高，否則項(xiàng)目會(huì)出現(xiàn)虧損甚至爛尾。

城市綜合體的開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，投資回收周期更長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)商一般需要3年-5年（萬(wàn)達(dá)集團(tuán)除外，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)從拿地到開(kāi)業(yè)的周期一般會(huì)保持在2年以內(nèi)）的開(kāi)發(fā)建設(shè)周期。也有很多項(xiàng)目由于集團(tuán)開(kāi)發(fā)策略，開(kāi)發(fā)能力的限制，需要制定分期開(kāi)發(fā)的方式，采用這種開(kāi)發(fā)方式會(huì)使開(kāi)發(fā)建設(shè)周期延長(zhǎng)，如上海開(kāi)發(fā)建設(shè)周期達(dá)15年之久的新天地。

3.空間規(guī)劃布局

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的時(shí)候需要從多個(gè)角度考慮。首先，要根據(jù)國(guó)家政策和城市中長(zhǎng)期規(guī)劃，對(duì)項(xiàng)目所在城市的總體發(fā)展趨勢(shì)、社會(huì)零售總額、住宅、酒店、辦公的現(xiàn)在和趨勢(shì)進(jìn)行分析總結(jié)。其次，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方要考慮項(xiàng)目周邊的基礎(chǔ)設(shè)施（如交通的可達(dá)性、公共交通便利性、停車(chē)位、貨物運(yùn)輸及裝卸等）條件，充分考察項(xiàng)目周邊的民風(fēng)民情，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目與周邊城市環(huán)境相融合。

項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程中要充分結(jié)合周邊環(huán)境，特別是進(jìn)出項(xiàng)目動(dòng)線的設(shè)計(jì)和項(xiàng)目可達(dá)性，這包括地鐵口的銜接、下沉式廣場(chǎng)運(yùn)用，以及人流的導(dǎo)入系統(tǒng)。實(shí)現(xiàn)進(jìn)入項(xiàng)目動(dòng)線達(dá)到三維一體，設(shè)計(jì)出一套完善的內(nèi)外部動(dòng)線體系。

4.目標(biāo)客群一致性

商業(yè)綜合體具有包容性強(qiáng)，功能布局選擇彈性大的特點(diǎn)。從項(xiàng)目的實(shí)際運(yùn)行中發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目不成功的一個(gè)重要原因是項(xiàng)目規(guī)劃布局存在問(wèn)題，而規(guī)劃布局中最核心的是項(xiàng)目進(jìn)駐品牌的目標(biāo)客群是否一致，能否在項(xiàng)目?jī)?nèi)部實(shí)現(xiàn)互補(bǔ)。

商業(yè)綜合體項(xiàng)目是通過(guò)將購(gòu)物、休閑娛樂(lè)、辦公及居住的功能進(jìn)行整合，達(dá)到各建筑形態(tài)之間相互兼容，實(shí)現(xiàn)一體個(gè)整體的概念。而具體建筑面積的分配比例需要結(jié)合很多因素，包括：地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、企業(yè)與政府達(dá)成的協(xié)議、國(guó)家/城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、開(kāi)發(fā)方規(guī)劃設(shè)計(jì)和內(nèi)部投資收益率。

商業(yè)綜合體所處的城市、區(qū)域不同，對(duì)業(yè)態(tài)的定位也不同，即使同一區(qū)域的不同項(xiàng)目定位也會(huì)存在差異。這主要是因?yàn)樵诓煌瑓^(qū)域的城市綜合體定位存在差異，定位的差異導(dǎo)致商業(yè)功能配比不同。在城市商業(yè)中心、城市商業(yè)副中心、新興商業(yè)區(qū)和社區(qū)商業(yè)區(qū)所輻射的范圍和商圈定位不同，導(dǎo)致出現(xiàn)的客群也存在很大差異。所以，在進(jìn)行商業(yè)綜合體也太配比和招商過(guò)程中需要對(duì)品牌進(jìn)行梳理，實(shí)現(xiàn)品牌之間的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，提高項(xiàng)目客流量。

5.開(kāi)發(fā)建設(shè)模式

商業(yè)綜合體項(xiàng)目在確定開(kāi)放建設(shè)模式的時(shí)候需要針對(duì)不同的投資要求，結(jié)合對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域、城市調(diào)研的數(shù)據(jù)，最終確定項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)模式。通過(guò)對(duì)國(guó)內(nèi)外商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)后發(fā)現(xiàn)商業(yè)綜合體具有三種開(kāi)發(fā)建設(shè)模式：①獨(dú)立開(kāi)發(fā)模式，由實(shí)力較強(qiáng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或財(cái)團(tuán)獨(dú)立投資運(yùn)營(yíng)的開(kāi)發(fā)模式；②企業(yè)――政府模式，往往是由于政府暫時(shí)無(wú)法承擔(dān)項(xiàng)目土地整理、規(guī)劃的費(fèi)用，需要企業(yè)參與協(xié)助，并將某一地塊通過(guò)協(xié)議的方式給予企業(yè)進(jìn)行開(kāi)發(fā)；③企業(yè)聯(lián)合開(kāi)發(fā)模式，現(xiàn)在城市綜合體的投資規(guī)劃對(duì)企業(yè)的要求越來(lái)越高，單憑一家企業(yè)有時(shí)很難承擔(dān)，所以企業(yè)往往強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，各自發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，聯(lián)合搭建商業(yè)綜合體開(kāi)發(fā)建設(shè)模式的全新平臺(tái)。

6.運(yùn)營(yíng)模式

城市綜合體的投資開(kāi)發(fā)對(duì)于許多有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商只要資金到位就可以，但是項(xiàng)目建成后的運(yùn)營(yíng)相比開(kāi)發(fā)建設(shè)則要困難。因?yàn)楹笃谶\(yùn)營(yíng)的好壞決定項(xiàng)目投資回報(bào)周期的長(zhǎng)短或者盈虧的多少，萬(wàn)達(dá)之所以有現(xiàn)在的成就是經(jīng)過(guò)前兩代產(chǎn)品摸索出來(lái)的，創(chuàng)造出“訂單式”運(yùn)營(yíng)模式。

項(xiàng)目能否盈利雖然與開(kāi)發(fā)建設(shè)模式有直接的聯(lián)系，但是真正對(duì)項(xiàng)目盈利產(chǎn)生影響的是項(xiàng)目交付后的運(yùn)營(yíng)模式。如何確定項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)模式對(duì)提高項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率至關(guān)重要，目前城市綜合體項(xiàng)目廣泛運(yùn)用的運(yùn)營(yíng)模式包括兩種：①將堅(jiān)持物業(yè)全部持有出租，通過(guò)租金獲取收益，例如中糧大悅城系列；②出售部分物業(yè)彌補(bǔ)資金短缺，同時(shí)持有項(xiàng)目中黃金位置的物業(yè)，即租售結(jié)合模式，例如萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)系列。

三、城市綜合體價(jià)值

商業(yè)綜合體對(duì)區(qū)域/城市最大的貢獻(xiàn)是通過(guò)最佳的業(yè)態(tài)組合提高區(qū)域的客流量，從而帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

商業(yè)綜合體之所以具有城市價(jià)值，主要是因?yàn)樯虡I(yè)綜合體具有豐富、多樣化的業(yè)態(tài)組合，標(biāo)準(zhǔn)的商業(yè)綜合體項(xiàng)目涵蓋酒店、辦公、購(gòu)物、娛樂(lè)休閑和居住等功能，為消費(fèi)者提供“一站式”購(gòu)物體驗(yàn)，消費(fèi)者能夠在項(xiàng)目?jī)?nèi)部實(shí)現(xiàn)“衣食住行娛”。另外，商業(yè)綜合體項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)可以為當(dāng)?shù)卣峁┥锨€(gè)工作崗位。因此，商業(yè)綜合體項(xiàng)目的價(jià)值主要體現(xiàn)在商業(yè)和社會(huì)兩個(gè)方面。

1.商業(yè)價(jià)值

商業(yè)綜合體對(duì)于城市最大的商業(yè)價(jià)值是帶動(dòng)人流。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展必須依靠人的流動(dòng)，只有發(fā)生人的流動(dòng)便會(huì)產(chǎn)生交易行為。商業(yè)綜合體作為區(qū)域內(nèi)大型“一站式”購(gòu)物天堂，必將吸引其輻射范圍內(nèi)的消費(fèi)者進(jìn)行消費(fèi)。另一方面，成功的商業(yè)購(gòu)物中心的發(fā)展必將培養(yǎng)起區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍，進(jìn)而提高項(xiàng)目自身和區(qū)域內(nèi)的土地價(jià)值、商業(yè)價(jià)值，以及促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。例如，商業(yè)地產(chǎn)龍頭萬(wàn)達(dá)每進(jìn)駐一個(gè)新興商業(yè)中心必定會(huì)抬高區(qū)域地價(jià)和房?jī)r(jià)，并迅速將項(xiàng)目轉(zhuǎn)換成區(qū)域商業(yè)中心。

2.社會(huì)價(jià)值

成功的商業(yè)綜合體在創(chuàng)造城市商業(yè)價(jià)值的同時(shí)也會(huì)創(chuàng)造相應(yīng)的社會(huì)價(jià)值。

社會(huì)價(jià)值一方面體現(xiàn)在提升城市整體形象，運(yùn)營(yíng)成功的商業(yè)項(xiàng)目往往會(huì)成為城市對(duì)外宣傳的名片和城市的標(biāo)志，甚至?xí)蔀槌鞘械穆糜尉包c(diǎn)之一。例如，上海的南京路、成都的寬窄巷子、武漢的“楚河漢街”等。另一方面，商業(yè)中心的運(yùn)營(yíng)將帶來(lái)大量的工作崗位，這些崗位大多以體力勞動(dòng)為主，因此為城市的失業(yè)者提供再就業(yè)機(jī)會(huì)，對(duì)維護(hù)社會(huì)問(wèn)題具有不可估量的作用。

四、總結(jié)

城市綜合體項(xiàng)目是城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)物，同時(shí)城市綜合體的出現(xiàn)也促進(jìn)城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。未來(lái)隨著城市間、城市內(nèi)部商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，城市綜合體的商業(yè)模式將直接決定項(xiàng)目的成敗，更決定項(xiàng)目對(duì)城市價(jià)值的大小，重視項(xiàng)目商業(yè)模式對(duì)于每個(gè)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)顯得日益重要。

參考文獻(xiàn)：

篇4

關(guān)鍵詞：建筑規(guī)劃； 商業(yè)建筑； 建筑設(shè)計(jì)

Abstract: commercial building has now become except residential building beyond, most of the attention, to the city vigor and landscape have the biggest impact on building types, commercial building planning design will face is more widely. This paper discusses how to building business planning and design, the reasonable construction, reasonable and appropriate commercial construction, so as to create a good social and economic benefits.

Keywords: construction planning; Commercial buildings; Architectural design

中圖分類(lèi)號(hào)：TU2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

0 前言

綜合性是現(xiàn)代商業(yè)建筑的發(fā)展趨勢(shì)，建筑師在設(shè)計(jì)商業(yè)建筑的方式和功能都在發(fā)生著改變，不同的策劃定位、商業(yè)特色和地方人文都影響著商業(yè)建筑的模式，這就需要我們不斷改進(jìn)我們的項(xiàng)目產(chǎn)品，打造更加符合商業(yè)需求的最佳策劃方案和設(shè)計(jì)作品，最終讓投資者和消費(fèi)者感到持續(xù)的價(jià)值，讓商戶感受到持續(xù)經(jīng)營(yíng)的優(yōu)越組合空間，讓客戶感受到購(gòu)物消費(fèi)的愉悅，感受到生活和世界的美麗。

一、商業(yè)建筑策劃

商業(yè)建筑一般投資規(guī)模大，風(fēng)險(xiǎn)大，周期長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)成功的回報(bào)也大，不同商業(yè)形態(tài)決定不同商業(yè)建筑的形式，而商業(yè)形態(tài)又取決與市場(chǎng)的定位，而定位的準(zhǔn)確性，建筑師才能對(duì)商業(yè)建筑各種功能、物業(yè)、設(shè)施要求有充分了解和有效組織，而且不同的商業(yè)建筑策劃思路產(chǎn)生不同的商業(yè)建筑設(shè)計(jì)作品，投資產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益差異較大。好的建筑策劃已經(jīng)決定建筑設(shè)計(jì)的成功或失敗。

（1）市場(chǎng)調(diào)查商業(yè)建筑設(shè)計(jì)必須依據(jù)市場(chǎng)調(diào)查得出定位結(jié)論。對(duì)外通過(guò)對(duì)消費(fèi)特點(diǎn)和趨勢(shì)，經(jīng)濟(jì)條件，交通狀況，周邊商業(yè)格局，城市基礎(chǔ)設(shè)施，城市發(fā)展規(guī)劃，商業(yè)現(xiàn)狀進(jìn)行充分的市場(chǎng)研究，對(duì)內(nèi)通過(guò)對(duì)項(xiàng)目本身的業(yè)態(tài)選擇、業(yè)態(tài)組合、產(chǎn)業(yè)鏈分布和面積占比例，業(yè)種選擇、分布和面積占比，對(duì)商鋪劃分、建筑形態(tài)、區(qū)域和樓層功能、人流導(dǎo)向系統(tǒng)、項(xiàng)目環(huán)境及配套設(shè)施等進(jìn)行預(yù)先設(shè)定。為建筑師設(shè)計(jì)提供充分的設(shè)計(jì)依據(jù)。

（2）模式需求不管商業(yè)建筑是出租、出售或租售兼營(yíng)組合，最重要的是確定主力業(yè)態(tài)，對(duì)于商業(yè)建筑來(lái)說(shuō)，不同業(yè)態(tài)決定模式的不同，其業(yè)態(tài)規(guī)模、功能流程、設(shè)計(jì)等都是由它自己來(lái)確定，不同業(yè)態(tài)有自己不同的功能要求，這些使用要求與設(shè)計(jì)是由商家決定而非發(fā)展商自行主張。缺乏定向設(shè)計(jì)的依據(jù)，所做設(shè)計(jì)看似通用性強(qiáng)，實(shí)則無(wú)的放矢。一旦功能與店家沖突，設(shè)計(jì)必然從頭。言目的規(guī)劃設(shè)計(jì)只能增加前期不必要成本和后期的招商難度。因此建筑師應(yīng)根據(jù)不同業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)不同的建筑空問(wèn)模式來(lái)分析和建議。

（3）在進(jìn)行商業(yè)建筑策劃的過(guò)程中，商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)家與建筑師是把握全局的關(guān)鍵人物。商業(yè)地產(chǎn)策劃師要具備多學(xué)科人才協(xié)同組織能力，根據(jù)項(xiàng)目所處區(qū)域歷史文化特點(diǎn)，特別是根據(jù)當(dāng)?shù)叵M(fèi)者偏好，設(shè)計(jì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的總體理念，確定文化定位與市場(chǎng)定位。當(dāng)前，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目一般由發(fā)展商組織總體策劃，在投資立項(xiàng)中需要與商業(yè)經(jīng)營(yíng)專(zhuān)家、商業(yè)業(yè)態(tài)店經(jīng)理人員、商鋪營(yíng)銷(xiāo)策劃師、建筑規(guī)劃師、景觀規(guī)劃師、建筑師等進(jìn)行溝通。在實(shí)施建筑策劃時(shí)，還需城市規(guī)劃師、計(jì)算機(jī)人才共同參與，才能形成完整的建筑策劃方案。任何一方都不可能包辦代替，建筑設(shè)計(jì)就是包容和消化這些意見(jiàn)、方案和專(zhuān)業(yè)價(jià)值的物化勞動(dòng)，才能形成完整的建筑策劃和設(shè)計(jì)方案。

（4）可持續(xù)發(fā)展和特色商業(yè)建筑是公共場(chǎng)所，隨著商業(yè)的發(fā)展，商業(yè)建筑一般在5-6 年就要重新做一次裝修，簡(jiǎn)潔和耐久的品質(zhì)，盡可能地少需要維修與保養(yǎng)，而同時(shí)，根據(jù)不同的項(xiàng)目環(huán)境和商業(yè)內(nèi)容進(jìn)行了靈活的適應(yīng)，最終讓投資者和消費(fèi)者感到持續(xù)的價(jià)值。功能齊全、業(yè)態(tài)豐富、空間多姿、特色鮮明，設(shè)計(jì)必須富有時(shí)代感，同時(shí)又需超越時(shí)代趨勢(shì)，在各種文化和不同年代間引起共鳴。

二、商業(yè)建筑設(shè)計(jì)

商業(yè)建筑設(shè)計(jì)的目的是讓建筑項(xiàng)目產(chǎn)生良好的、持久的經(jīng)濟(jì)效益，建筑師在商業(yè)建筑設(shè)計(jì)里面是要實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目達(dá)成一套動(dòng)態(tài)的投資回報(bào)模式，是完成一件被消費(fèi)者最終接受和持續(xù)使用的建筑產(chǎn)品。前期的規(guī)劃定位，招商，經(jīng)營(yíng)管理，每種情況都是非常復(fù)雜，都帶來(lái)很大的影響，建筑設(shè)計(jì)是一個(gè)重要的環(huán)節(jié)。而建筑師進(jìn)行商業(yè)建筑設(shè)計(jì)就是包容和消化這些意見(jiàn)、方案和專(zhuān)業(yè)價(jià)值的物化勞動(dòng)，才能形成完整的建筑設(shè)計(jì)作品。

（1）業(yè)態(tài)組合設(shè)計(jì)

商業(yè)綜合體的構(gòu)成是由商業(yè)本身產(chǎn)業(yè)的價(jià)值鏈決定的，什么樣的業(yè)態(tài)組合更有利于經(jīng)營(yíng)。首先建筑師應(yīng)根據(jù)前期的規(guī)劃定位，招商，經(jīng)營(yíng)管理的策劃方案，從建筑的基本功能和實(shí)際應(yīng)用出發(fā)，明確功能、空間、環(huán)境之間的關(guān)系，設(shè)計(jì)不僅要求符合時(shí)代新氣息，還要求合理、清晰地安排整個(gè)空間功能需求，主動(dòng)地引導(dǎo)客流、制造客流，不同商品需要不同的空間和位置，合理的分布面積，樓層的分區(qū)鋪面分割及配套設(shè)施設(shè)計(jì)能避免各類(lèi)商品混陳，人流混雜的情況，建筑師應(yīng)創(chuàng)造豐富，靈活多變，符合業(yè)態(tài)組合的合適空間來(lái)包容不同層面技術(shù)的需求。要做成一個(gè)綜合體，一定要做產(chǎn)業(yè)鏈，產(chǎn)業(yè)鏈出來(lái)之后，價(jià)值鏈就出來(lái)了，就能產(chǎn)生各種效益

（2）模式設(shè)計(jì)

商業(yè)建筑的策劃、設(shè)計(jì)在不同的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式下，有著截然不同的結(jié)果。只出租不銷(xiāo)售，重點(diǎn)考慮經(jīng)營(yíng)與商鋪增值就可以了，如果考慮兼營(yíng)時(shí)，還要考慮商鋪購(gòu)買(mǎi)者的偏好與要求。商業(yè)建筑因招商要求不同而功能布局不同，同種業(yè)態(tài)也因品牌不同而布局不同。受此限定的商業(yè)建筑，或開(kāi)發(fā)周期不同，或經(jīng)營(yíng)效果不同。那些不符合商業(yè)規(guī)律的商業(yè)建筑設(shè)計(jì)，雖然空間造型豐富，卻已隱含了不良經(jīng)營(yíng)的隱患。因此，滿足商家需求，消化各種變化帶來(lái)的不利影響，建筑師在設(shè)計(jì)中采用靈活的空間組合，提供不同的模式設(shè)計(jì)作品，要對(duì)多種業(yè)態(tài)使用功能的平衡與協(xié)調(diào)做充分的考慮。商業(yè)建筑本身的功能組合十分復(fù)雜，對(duì)于商業(yè)、居住、辦公相互混合的綜合體項(xiàng)目，處理的難度會(huì)更大。商業(yè)及公寓部分經(jīng)常布置于建筑低端，辦公和酒店放在高端。這種設(shè)計(jì)的好處可以便于樓體管線的布置；低端平層中讓出的核心筒位置有利于衛(wèi)生間的設(shè)置；高端部分的景觀優(yōu)勢(shì)更有利于項(xiàng)目高價(jià)值的產(chǎn)品。但在具體項(xiàng)目中，還應(yīng)充分考慮建筑本身的豎向交通效率對(duì)商業(yè)產(chǎn)生的影響。在建筑平面布局的設(shè)計(jì)中，空間的使用效率也要同建筑形式、結(jié)構(gòu)做法相結(jié)合。例如很多高層項(xiàng)目在設(shè)計(jì)時(shí)采用了轉(zhuǎn)角的做法，按照經(jīng)濟(jì)性的測(cè)算，這種做法可以增加大約 30% 的經(jīng)濟(jì)回報(bào)，但在具體的項(xiàng)目中要注意不要對(duì)街角形成破壞。

（3）引導(dǎo)系統(tǒng)設(shè)計(jì)

人流、物流決定功能布局合理的引導(dǎo)系統(tǒng)是商業(yè)建筑設(shè)計(jì)成功的關(guān)鍵。先確定人線，物流，出入口，通道形式，再作商業(yè)功能的布局，今天消費(fèi)群體有著廣泛的興趣和自由支配的時(shí)間，因此提供豐富多姿的建筑空間，集購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑等需要為一體的綜合商場(chǎng)是他們的需求。盡可能豐富功能來(lái)滿足這類(lèi)顧客的要求時(shí)，同時(shí)還要滿足購(gòu)房者（鋪面投資者、商業(yè)投資者）的需求為他們提供便捷的物流通道。并在建筑細(xì)節(jié)上表達(dá)更多趣味。進(jìn)而創(chuàng)造新的商業(yè)環(huán)境。讓消費(fèi)群體感受到購(gòu)物消費(fèi)的愉悅，感受到生活和世界的美麗同時(shí)，為商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益。

（4）綠色建筑和特色

綠色建筑一方面可以節(jié)約能源，另一方面其帶來(lái)的的可持續(xù)收益將遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于前期的投入從而達(dá)到整體的價(jià)值實(shí)現(xiàn)，綠色建筑賦予建筑可持續(xù)發(fā)展的能力和更換改造的可能性，所以建筑師在設(shè)計(jì)商業(yè)建筑時(shí)沒(méi)有必要做得最好，要做得合適，并不是要做的多豪華多氣派才能體現(xiàn)是商業(yè)建筑，要強(qiáng)在恰到好處。商業(yè)建筑往往是城市商業(yè)文化的中心，不同城市有不同的風(fēng)格，因此，建筑師在使用自己建筑風(fēng)格和手法的時(shí)候，需要深入了解城市商業(yè)文化特征，提煉地域文化的精華，建筑設(shè)計(jì)使商業(yè)建筑要有文化特色，地方特色，更要突出業(yè)態(tài)特色，空間特色，人文特色在商業(yè)建筑中使用，不僅有著可以感知的物質(zhì)外殼，也表現(xiàn)出強(qiáng)烈商業(yè)建筑風(fēng)采。

篇5

【關(guān)鍵詞】二三線城市；商業(yè)綜合體；設(shè)計(jì)

【 abstract 】 two three lines and commercial building design of city characteristic very clearly, from a design point of view, commercial building design must be two or three city with the characteristics of the business combination. Commercial buildings in the final analysis is for business services, the floor is a carrier, and finally achieve is the commercial value.

【 key words 】 two three city; Commercial complex; design

中圖分類(lèi)號(hào)： TU2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

1 綜合體概念及其典型特征

1.1 城市綜合體的概念

城市綜合體就是將城市中的商業(yè)、辦公、居住以及餐飲還有會(huì)議以及交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分之間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)高效率、多功能的綜合體。類(lèi)似東莞，西安，還有青海這些二三線城市在功能的選擇上要根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)有所側(cè)重，一般而言，寫(xiě)字樓、酒店以及購(gòu)物中心功能是最基本的組合。

1.2 城市綜合體的典型特征

（1）超大空間尺度

城市綜合體是與城市規(guī)模相匹配，與現(xiàn)代化城市干道相聯(lián)系的，因此室外空間尺度巨大。由于建筑規(guī)模和尺度的擴(kuò)張，建筑的室內(nèi)空間也相對(duì)較大，一方面與室外的巨形空間和尺度協(xié)調(diào)，另一方面則與功能的多樣相匹配，成為多功能的聚集焦點(diǎn)。

（2）通道樹(shù)型交通體系

通過(guò)地下層、地下夾層、天橋?qū)拥挠袡C(jī)規(guī)劃，將建筑群體的地下或地上的交通和公共空間貫穿起來(lái)，同時(shí)又與城市街道、地鐵、停車(chē)場(chǎng)、市內(nèi)交通等設(shè)施以及建筑內(nèi)部的交通系統(tǒng)有機(jī)聯(lián)系，組成一套完善的“通道樹(shù)型”(Access Tree)體系。這種交通系統(tǒng)形態(tài)打破了傳統(tǒng)街道單一層面的概念，形成豐富多變的街道空間。

（3）現(xiàn)代城市景觀設(shè)計(jì)

應(yīng)用現(xiàn)代城市設(shè)計(jì)、環(huán)境與行為理論進(jìn)行景觀與環(huán)境設(shè)計(jì)是城市綜合體的重要特征。通過(guò)標(biāo)志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富的景觀與宜人的環(huán)境。

2 商業(yè)綜合體的歷史發(fā)展沿革

商業(yè)綜合體的歷史發(fā)展軌跡可以說(shuō)是從單一化、小型化向多元化、大型化發(fā)展。從20世紀(jì)60年代，隨著西方發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展以及社會(huì)空閑時(shí)間的增多，市民消費(fèi)心理逐漸由單一的需求向多元的需求轉(zhuǎn)化，另外為了降低土地的閑置率以及將多種功能集中于一組建筑設(shè)計(jì)中，商業(yè)綜合體的概念漸漸孕育而生。商業(yè)綜合體大多集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、健身還有辦公以及居住于一體，另外還通常有一個(gè)管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組織和規(guī)劃。

中國(guó)最早的訂單復(fù)合式商業(yè)綜合體的開(kāi)創(chuàng)者是東方偉業(yè)，其位于我國(guó)的歷史名城——鎮(zhèn)江，早期其功能還較為單一多數(shù)商業(yè)區(qū)域都被劃為餐飲或購(gòu)物的片區(qū)。慢慢隨著歷史發(fā)展，現(xiàn)代商業(yè)建筑規(guī)模日趨龐大功能也日趨完善，在布局形態(tài)上，從傳統(tǒng)的商業(yè)主干道兩側(cè)的發(fā)展模式向半封閉的步行街方向發(fā)展；而從交通以及功能方向看，也從單一的商業(yè)購(gòu)物環(huán)境發(fā)展為立體巨型的商業(yè)綜合體。

3 二三線城市商業(yè)綜合體設(shè)計(jì)的特殊要求

（1）殘酷的市場(chǎng)環(huán)境和數(shù)度樓市調(diào)控政策，使得地產(chǎn)現(xiàn)狀向商業(yè)綜合體方向擴(kuò)展；

（2）二三線城市商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀：商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展較慢，且以傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)為主，很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作，還未有現(xiàn)代購(gòu)物服務(wù)理念，市場(chǎng)留有空白，具有商業(yè)綜合體產(chǎn)生的土壤和發(fā)展?jié)摿Α?/p>

特別是二三線城市，一定要結(jié)合當(dāng)?shù)厣虡I(yè)狀況及當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)習(xí)慣進(jìn)行設(shè)計(jì)考慮，不可因?yàn)闀r(shí)間緊就直接將北京上海等一線城市甚至國(guó)際上的案例拿來(lái)，不考慮當(dāng)?shù)厣虡I(yè)土壤，盲目抄襲模仿，這樣必將導(dǎo)致“水土不服”，閑置等現(xiàn)象的發(fā)生，嚴(yán)重?cái)_亂了城市發(fā)展過(guò)程中商業(yè)發(fā)展的進(jìn)程和秩序，使城市文化命脈的延續(xù)也受到很大影響。需根據(jù)區(qū)域條件、市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行調(diào)整，二三線城市的綜合體不一定要像一線城市一樣具備各種齊全的功能，例如沒(méi)有商務(wù)環(huán)境的支撐，高檔寫(xiě)字樓就難以生存

4.設(shè)計(jì)對(duì)建筑師的特殊要求

4.1細(xì)思縝密，完善設(shè)計(jì)

（1）一個(gè)商業(yè)建筑項(xiàng)目的成功需要經(jīng)歷策劃定位、設(shè)計(jì)建造、招商、運(yùn)營(yíng)四個(gè)環(huán)節(jié)，每個(gè)環(huán)節(jié)都需嚴(yán)謹(jǐn)認(rèn)真地對(duì)待；

（2）設(shè)計(jì)開(kāi)始之前對(duì)市場(chǎng)定位的研究，決定了建筑設(shè)計(jì)的定位，決定設(shè)計(jì)的主題及特有的氣質(zhì)，甚至決定整個(gè)項(xiàng)目建成后的成敗。策劃定位是商業(yè)建筑的靈魂，在考慮其商圈特征、消費(fèi)習(xí)慣、購(gòu)買(mǎi)力等多種因素基礎(chǔ)上，要為項(xiàng)目進(jìn)行清楚的定位，在明確業(yè)態(tài)、招商渠道以后再做設(shè)計(jì)；

4.2設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)要具有跨界能力

設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)需要能提供規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)，還需要考慮景觀、室內(nèi)設(shè)計(jì)，甚至是對(duì)項(xiàng)目前期綜合的市場(chǎng)判斷、對(duì)消費(fèi)模式的深入研究、項(xiàng)目策劃能力，項(xiàng)目實(shí)施中分期建設(shè)的可行性研究，甚至后期對(duì)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)、商業(yè)招租的了解。所以從設(shè)計(jì)公司來(lái)說(shuō)，要有一定的知識(shí)儲(chǔ)備。

4.3設(shè)計(jì)與商業(yè)策劃、招商團(tuán)隊(duì)在項(xiàng)目全期的合作

（1）項(xiàng)目前期加強(qiáng)互動(dòng)過(guò)程，頭腦風(fēng)暴，綜合考慮各個(gè)環(huán)節(jié)的條件。項(xiàng)目中期密切配合，考慮招商的靈活性，中期招商的情況可能會(huì)一直在調(diào)整，應(yīng)該密切配合。

（2）項(xiàng)目后期根據(jù)招商要求，及時(shí)修改設(shè)計(jì)。后期要配合招商的要求及時(shí)修改數(shù)據(jù)，這也是考驗(yàn)設(shè)計(jì)公司實(shí)力的時(shí)候，由于設(shè)計(jì)前期的許多條件都是假定的，在未確定落實(shí)之前都可能會(huì)有變動(dòng)，設(shè)計(jì)不可能面面俱到、適合各種變化可能，要隨時(shí)做好調(diào)整的準(zhǔn)備，設(shè)計(jì)也是在這個(gè)不斷完善的過(guò)程中逐漸成熟。

4.4提高商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的設(shè)計(jì)手段

（1）動(dòng)線——延長(zhǎng)購(gòu)物人群的停留時(shí)間

商業(yè)的動(dòng)線就是延長(zhǎng)購(gòu)物人群的停留時(shí)間。延長(zhǎng)購(gòu)物人群停留時(shí)間的手段有很多，在商業(yè)空間組織上，其“開(kāi)端、發(fā)展、、過(guò)渡”的段落性商業(yè)敘事手法應(yīng)合理，符合人們逛街、購(gòu)物的心理習(xí)慣。同時(shí)相應(yīng)的業(yè)態(tài)搭配穿插也應(yīng)巧妙，這樣才能有效地組織起迭起的空間序列。

（2）圍合——良好的圍合環(huán)境有利于形成商業(yè)氛圍

不論是室外商業(yè)空間，還是室內(nèi)商業(yè)空間，都需要圍合的環(huán)境，使購(gòu)物人群行走路線單一封閉，盡量創(chuàng)造簡(jiǎn)單易達(dá)的商業(yè)動(dòng)線。商業(yè)購(gòu)物室內(nèi)外空間與氛圍的形成，主要取決于建筑的空間形態(tài)和立面形式，但也取決于其它元素的運(yùn)用，這些元素是商業(yè)街與人發(fā)生親密接觸的界面。若想這些界面更“友善”，就需要從景觀、園林等多角度地深化設(shè)計(jì)。

（3）舒適——?jiǎng)?chuàng)造舒適的環(huán)境和休息空間

商業(yè)建筑設(shè)計(jì)不是簡(jiǎn)單地把一條街道兩邊做成店鋪，或者把一棟建筑做成大的購(gòu)物中心，每個(gè)人對(duì)空間都會(huì)有自己的感覺(jué)，而每個(gè)不同的廣場(chǎng)、街道也都有自己的個(gè)性，需要建筑師對(duì)其進(jìn)行精心設(shè)計(jì)?，F(xiàn)在很多商業(yè)建筑特別強(qiáng)調(diào)氣派，遠(yuǎn)看很雄偉，近看卻缺乏人情味，形成不了場(chǎng)所感。如果購(gòu)物環(huán)境沒(méi)有營(yíng)造好，自然也就吸引不了人來(lái)。商業(yè)環(huán)境要特別強(qiáng)調(diào)營(yíng)造平易近人、親切友善的感覺(jué)，只有這樣才能讓人感覺(jué)到舒服親切。

（4）核心——最大限度地愉悅購(gòu)物者的心情

現(xiàn)在的大型綜合商業(yè)體中有購(gòu)物、文化娛樂(lè)、休閑、展示、觀光相融匯的趨勢(shì)，讓人們?cè)谫?gòu)物的同時(shí)還觀賞到不同的風(fēng)景，比如將影城、溜冰場(chǎng)、舞臺(tái)表演等植入商業(yè)空間，帶來(lái)充沛的人氣，同時(shí)又最大限度地愉悅購(gòu)物者的心情。

4.5建筑師還應(yīng)具備高度的社會(huì)責(zé)任感

建筑師還應(yīng)具備高度的社會(huì)責(zé)任感，設(shè)計(jì)同時(shí)要考慮到讓項(xiàng)目能更好地提升區(qū)域價(jià)值，快速更新區(qū)域內(nèi)商業(yè)、商務(wù)形態(tài)，改變和協(xié)調(diào)區(qū)域生活等，實(shí)現(xiàn)節(jié)約、環(huán)保和可持續(xù)發(fā)展的生活模式。

5 結(jié)語(yǔ)

隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與繁榮，在商業(yè)綜合體設(shè)計(jì)中融匯經(jīng)濟(jì)與商業(yè)的策略以及相關(guān)元素顯得尤為重要。

【參考文獻(xiàn)】

趙忞.竹技.2009[J];城市環(huán)境設(shè)計(jì);2010,(11).

聶向東；綜合體建筑的功能成長(zhǎng)、設(shè)計(jì)定位及設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn);建筑創(chuàng)作;2011年11期

篇6

關(guān)鍵詞：旅游綜合體；產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)；模式

中圖分類(lèi)號(hào)：F592.7 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A doi：10.3969/j.issn.1672-3309（s）.2012.06.12 文章編號(hào)：1672-3309（2012）06-29-03

一、旅游業(yè)和旅游綜合體的概念

（一）旅游業(yè)的概念

旅游業(yè)，國(guó)際上稱(chēng)為旅游產(chǎn)業(yè)，其傳統(tǒng)概念是：憑借旅游資源和設(shè)施，專(zhuān)門(mén)或者主要從事招徠、接待游客、為其提供吃、住、行、游、購(gòu)、娛6個(gè)環(huán)節(jié)的綜合行業(yè)?，F(xiàn)代旅游產(chǎn)業(yè)其本質(zhì)已經(jīng)是旅游服務(wù)產(chǎn)業(yè)與文化、教育、會(huì)議會(huì)展、養(yǎng)老養(yǎng)生、醫(yī)療、體育、農(nóng)業(yè)、房地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)交融滲透后的產(chǎn)業(yè)鏈、乃至產(chǎn)業(yè)群的概念。現(xiàn)代旅游產(chǎn)業(yè)鏈或產(chǎn)業(yè)群的物質(zhì)空間載體一般為城市（城區(qū)或城郊）或獨(dú)立于城市的風(fēng)景區(qū)。

（二）旅游綜合體的概念

旅游綜合體的概念，實(shí)際是由“城市綜合體”概念延伸而來(lái)。城市綜合體就是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體。城市綜合體基本具備了現(xiàn)代城市的全部功能，所以也被稱(chēng)為“城中之城”，它是城市形態(tài)發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物，因?yàn)槌鞘斜旧砭褪且粋€(gè)聚集體，當(dāng)人口聚集、用地緊張到一定程度的時(shí)候，在這個(gè)區(qū)域的核心部分就會(huì)出現(xiàn)這樣一種綜合物業(yè)。

而旅游綜合體，是指基于一定的旅游資源（包括人工打造的資源）和土地基礎(chǔ)，以旅游、休閑、度假為導(dǎo)向進(jìn)行土地綜合開(kāi)發(fā)而形成的，以互動(dòng)發(fā)展的度假酒店集群、綜合休閑項(xiàng)目、旅游地產(chǎn)社區(qū)為核心功能構(gòu)架，整體服務(wù)品質(zhì)較高的旅游休閑（或含度假）聚集區(qū)。作為聚集綜合旅游功能的特定空間，旅游綜合體是一個(gè)泛旅游產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，也是一個(gè)旅游經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)，并有可能成為一個(gè)旅游休閑度假目的地，通常一個(gè)旅游綜合體亦應(yīng)具備主題特色鮮明的品牌價(jià)值。旅游綜合體是區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)多元滲透，新業(yè)態(tài)聚集、整合、裂變，以及旅游消費(fèi)模式升級(jí)（從單一觀光旅游到綜合休閑度假，旅游休閑已經(jīng)成為一種生活方式）的必然結(jié)果。

二、旅游綜合體助推城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的4種類(lèi)型

依據(jù)城市或區(qū)域生長(zhǎng)的不同階段、不同特征，旅游綜合體對(duì)其產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的助推作用亦有不同，具體表現(xiàn)為以下4種類(lèi)型：

1.特大城市及都市連綿區(qū)內(nèi)旅游綜合體

對(duì)于欲將躋身世界城市、國(guó)際城市的國(guó)內(nèi)一線城市（如北京、上海）或發(fā)展融合較為成熟的都市連綿區(qū)（如長(zhǎng)三角的蘇州—無(wú)錫—常州都市連綿區(qū)、珠三角的香港—深圳—廣州都市連綿區(qū)），旅游綜合體可以創(chuàng)造新的經(jīng)濟(jì)單元、促進(jìn)新業(yè)態(tài)的產(chǎn)生、進(jìn)一步強(qiáng)化特大城市或都市連綿區(qū)的經(jīng)濟(jì)吸引力和輻射力、提升該城市的競(jìng)爭(zhēng)力和影響力。

在這方面最讓萬(wàn)眾矚目的當(dāng)屬北京奧林匹克公園（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“奧園”）賽后作為旅游休閑綜合體的概念進(jìn)行產(chǎn)業(yè)聚合轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略舉措。奧園不是傳統(tǒng)意義上的市政公園，凡是舉辦過(guò)奧運(yùn)會(huì)的城市，主會(huì)場(chǎng)周邊都叫奧園。奧運(yùn)會(huì)后，北京市政府及時(shí)提出，奧園要建成集會(huì)議會(huì)展、商務(wù)服務(wù)、旅游觀光、文化演藝及體育休閑于一體的“高端產(chǎn)業(yè)基地”和“文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)”。迄今，由奧園管委會(huì)整體協(xié)調(diào)，國(guó)家體育場(chǎng)（鳥(niǎo)巢）、國(guó)家游泳中心（水立方）、國(guó)家體育館、國(guó)家會(huì)議中心、中國(guó)科技館、新奧集團(tuán)（奧園中心區(qū)業(yè)主）、北辰洲際酒店、凱迪克格蘭云天大酒店等9家業(yè)主單位聯(lián)合多家優(yōu)勢(shì)資源共同創(chuàng)建北京奧林匹克公園國(guó)家5A級(jí)景區(qū)的申報(bào)審批工作已進(jìn)入最后階段。若干家不同性質(zhì)的業(yè)主單位各司其事、異彩紛呈，同時(shí)又在嚴(yán)格的5A級(jí)景區(qū)標(biāo)準(zhǔn)下，實(shí)現(xiàn)了園區(qū)服務(wù)功能、運(yùn)行機(jī)制、管理水平的統(tǒng)一提升。入住奧園的重點(diǎn)企業(yè)憑借奧園的知名度和影響力基本都實(shí)現(xiàn)了資金流持平、無(wú)一虧損。由知名導(dǎo)演陸川執(zhí)導(dǎo)的大型實(shí)景演出《鳥(niǎo)巢-吸引》、鳥(niǎo)巢版《圖蘭朵》、滾石30周年演唱會(huì)等大型演藝活動(dòng)的創(chuàng)辦標(biāo)志著奧園在文化創(chuàng)意、商業(yè)模式創(chuàng)新方面的成功。隨著中國(guó)工藝美術(shù)館和非物質(zhì)文化遺產(chǎn)展覽館、國(guó)學(xué)中心、國(guó)家美術(shù)館三大國(guó)家級(jí)文化設(shè)施的相繼落戶，奧運(yùn)功能區(qū)將逐步成為北京乃至國(guó)家的重要文化品牌。奧園旅游休閑綜合體，對(duì)于城市經(jīng)濟(jì)而言，激發(fā)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)潛能的新一輪的釋放；對(duì)于國(guó)內(nèi)外游客，塑造了首都旅游的新地標(biāo)；對(duì)于當(dāng)?shù)鼐用?，提供了難能可貴的中央游憩區(qū)。目前北京正在創(chuàng)建世界城市，5A水準(zhǔn)的奧園高端產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，是奧運(yùn)遺產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展與旅游綜合體嫁接的杰作，亦為世界奧運(yùn)場(chǎng)館的后續(xù)利用創(chuàng)造了新的范式。

而常州春秋淹城、無(wú)錫靈山景區(qū)、杭州西湖景區(qū)、深圳華僑城、廣州長(zhǎng)隆歡樂(lè)世界、珠海海泉灣溫泉度假區(qū)等創(chuàng)造了一個(gè)又一個(gè)奇跡的旅游休閑綜合體項(xiàng)目，都成為其所在都市連綿區(qū)的經(jīng)濟(jì)引爆點(diǎn)，增加了區(qū)域經(jīng)濟(jì)吸引力、輻射力和競(jìng)爭(zhēng)力。

2.一般城市內(nèi)旅游綜合體

對(duì)于一般城市而言，旅游綜合體是拓展新的城市空間、或老城區(qū)功能置換完成產(chǎn)業(yè)升級(jí)、創(chuàng)造新增長(zhǎng)極的有效方式。這一類(lèi)型可以甘肅省夏河縣旅游綜合體為例。夏河縣位于甘肅省甘南藏族自治州西北部，是甘青川三省結(jié)合地，是青藏高原通向內(nèi)地的門(mén)戶。夏河縣擁有以拉卜楞寺為代表的輝煌燦爛的藏傳佛教文化資源以及優(yōu)質(zhì)獨(dú)特的藏民族民俗風(fēng)情和自然生態(tài)景觀資源，馳名中外，被譽(yù)為“世界藏學(xué)府，中國(guó)拉卜楞”。隨著西部大開(kāi)發(fā)政策的實(shí)施以及國(guó)家、省對(duì)藏區(qū)的政策與資金支持，夏河縣經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了一個(gè)快速發(fā)展的時(shí)期。近年來(lái)，夏河縣把實(shí)施以旅游業(yè)為主的民族文化產(chǎn)業(yè)的跨越式發(fā)展作為全縣主攻產(chǎn)業(yè)的首位、并向支柱型產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)變。

但目前，夏河縣城的旅游基礎(chǔ)設(shè)施較為落后，吃住行游購(gòu)?qiáng)事糜?要素中的吃、住、行、購(gòu)、娛不配套，現(xiàn)有的飯店、賓館到旅游旺季時(shí)滿足不了游客需求，加之沒(méi)有娛樂(lè)、文化創(chuàng)意、演藝等體驗(yàn)式產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品，游客只花幾小時(shí)游覽完拉卜楞寺后就離開(kāi)了，遠(yuǎn)沒(méi)有釋放出拉卜楞這一精神文化品牌所蘊(yùn)含的巨大社會(huì)、文化、經(jīng)濟(jì)效益和世界影響力。因此，如何在拉卜楞寺附近的老城區(qū)已沒(méi)有多余用地空間的情況下，加強(qiáng)旅游基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施建設(shè)，加強(qiáng)藏傳佛教文化精髓和藏民族文化的傳承弘揚(yáng)及相關(guān)文化產(chǎn)業(yè)建設(shè)，是夏河縣重要的經(jīng)濟(jì)發(fā)展突破口。

在這一思路指導(dǎo)下，夏河縣規(guī)劃將老城區(qū)擁擠的行政辦公、城市商業(yè)金融、市民居住等功能向東遷移至城市新區(qū)，將老城區(qū)解放出來(lái)，作為拉卜楞寺控制區(qū)的延伸區(qū)域，和拉卜楞寺共同以“佛國(guó)凈土”、“世界藏學(xué)府城”的概念構(gòu)建旅游綜合體（拉卜楞寺堪比藏傳佛教界的哈佛、劍橋，老城區(qū)恰應(yīng)是其學(xué)院的文化生活區(qū)），以旅游、觀光、休閑、度假、娛樂(lè)、購(gòu)物、演藝功能為導(dǎo)向，以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，為拉卜楞寺旅游接待、文化傳承、相關(guān)產(chǎn)業(yè)聚合發(fā)展提供空間載體。

精神文化朝拜已經(jīng)成為當(dāng)?shù)鼐用竦纳罘绞?，在旅游綜合體內(nèi)，一切旅游觀光、休閑娛樂(lè)、文化消費(fèi)、修習(xí)度假（哪怕喝一杯茶）、商業(yè)地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)的設(shè)計(jì)、業(yè)態(tài)選擇都要體現(xiàn)藏傳佛教哲學(xué)文化思想和藏民族文化風(fēng)情對(duì)旅游者人生觀、價(jià)值觀、情感道德和行為方式的影響。在旅游綜合體環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)上，亦應(yīng)突出濃郁震撼心靈的文化符號(hào)氛圍，如表現(xiàn)“佛域-佛遇，有形空間-無(wú)限緣起”的意境。

旅游綜合體內(nèi)規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)和業(yè)態(tài)包括：拉卜楞非物質(zhì)文化遺產(chǎn)保護(hù)與傳承基地（含：拉卜楞文化藝術(shù)之家、他哇古街、夏河傳統(tǒng)民族音樂(lè)舞蹈孵化中心、唐卡-堆繡-酥油花展示及體驗(yàn)苑、拉卜楞藝術(shù)品及藏傳佛教祈福用品售賣(mài)園、珍寶博物館、夏河藏族服飾及裝飾品售賣(mài)園、藏醫(yī)藏藥館、拉卜楞書(shū)店及圖書(shū)館），藏餐廳，特色主題客棧，拉卜楞文化休閑街，藏式風(fēng)情酒館，演藝廳及演藝廣場(chǎng)，“天下無(wú)憂”夏河電影公園（《天下無(wú)賊》等影視劇均是在拉卜楞寺和夏河縣拍攝），郭莊秘笈主題廣場(chǎng)，插箭臺(tái)主題廣場(chǎng)，吉祥八寶放生廣場(chǎng)等。除了實(shí)體項(xiàng)目，還策劃了多種體驗(yàn)式消費(fèi)產(chǎn)品和地域特色的節(jié)事活動(dòng)。

由此，旅游綜合體成為了夏河新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極，夏河縣亦成功的實(shí)現(xiàn)了老城區(qū)功能置換及產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)跨越式發(fā)展，并通過(guò)其文化軟實(shí)力和拉卜楞寺品牌的弘揚(yáng)推廣，創(chuàng)造出更加可觀的綜合價(jià)值。

3.鄉(xiāng)村地區(qū)旅游綜合體

對(duì)于我國(guó)廣大的鄉(xiāng)村地區(qū)，旅游綜合體可以帶動(dòng)鄉(xiāng)村地區(qū)就地城市化、緩解大城市壓力。城市化將是我國(guó)未來(lái)幾十年內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最重要?jiǎng)恿χ弧Ｎ覈?guó)1950年代形成的城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和戶籍制度，決定了我國(guó)城市化之路應(yīng)是：一方面進(jìn)一步建設(shè)大中小城市及城鎮(zhèn)，另一方面促進(jìn)鄉(xiāng)村就地城市化。“就地城市化”是指農(nóng)村人口不向城市遷移，而是在原有的居住地，，通過(guò)發(fā)展生產(chǎn)和增加收入，完善基礎(chǔ)設(shè)施，發(fā)展社會(huì)事業(yè)，提高自身素質(zhì)，改變生活方式，，過(guò)上和城市人一樣的生活。在鄉(xiāng)村地區(qū)就地實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)和農(nóng)村人口再就業(yè)，既可以加快我國(guó)總體的城市化進(jìn)程，又可以保證城市化質(zhì)量，避免出現(xiàn)土地城市化速度超過(guò)人口城市化速度、大量失地農(nóng)民涌入大城市卻又無(wú)法充分得到市民待遇所造成的“偽城市化”等城市病。我國(guó)一直在探索就地城市化的方式和途徑，例如上世紀(jì)80—90年代的蘇南模式就是以鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的蓬勃發(fā)展帶動(dòng)了數(shù)百萬(wàn)農(nóng)民非農(nóng)轉(zhuǎn)移，“以工建鎮(zhèn)”推動(dòng)了就地城市化，從而吸引農(nóng)民“離土不離鄉(xiāng)，進(jìn)廠不進(jìn)城”。

當(dāng)前，我國(guó)旅游業(yè)進(jìn)入大發(fā)展時(shí)期，旅游綜合體這一概念和模式亦為鄉(xiāng)村地區(qū)就地城市化提供了一個(gè)有效方式。我國(guó)的很多鄉(xiāng)村地區(qū)，要么為生態(tài)屏障地區(qū)，要么是無(wú)資源開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)又無(wú)人才聚集條件的欠發(fā)達(dá)地區(qū)，以發(fā)展旅游為引擎整合多種產(chǎn)業(yè)、借助旅游綜合體這一載體，是該地區(qū)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型提升的突破口。三圣鄉(xiāng)曾是成都郊區(qū)最窮的鄉(xiāng)村之一，2004年起，根據(jù)區(qū)域紅砂村農(nóng)民傳統(tǒng)種花的習(xí)俗，鄉(xiāng)政府因勢(shì)利導(dǎo)，以花卉產(chǎn)業(yè)為載體，統(tǒng)一規(guī)劃，大力發(fā)展新型都市觀光、休閑農(nóng)業(yè)，三圣鄉(xiāng)“五朵金花”旅游休閑綜合體——“花香農(nóng)居、幸福梅林、東籬菊?qǐng)@、荷塘月色和江家菜地”由此聲名鵲起。僅紅砂村就引進(jìn)了 28 家花卉龍頭企業(yè)從事現(xiàn)代盆花生產(chǎn)，并分布有以美國(guó)維生花卉公司為代表的大型花卉企業(yè) 30 多家。目前三圣鄉(xiāng)已經(jīng)形成了以公司為龍頭，以100多家種植大戶為紐帶，以3500戶松散型農(nóng)戶為基礎(chǔ)的“公司+市場(chǎng)+基地+農(nóng)戶”的花卉產(chǎn)業(yè)模式。此外三圣鄉(xiāng)在村內(nèi)建有四川唯一的大型鮮切花批發(fā)市場(chǎng)——高店子花木批發(fā)市場(chǎng)，主要經(jīng)營(yíng)各種鮮切花，輔以經(jīng)營(yíng)花卉包裝輔材、花器、花肥、種子、園林機(jī)具等相關(guān)產(chǎn)品。在此產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)之上，“五朵金花”充分挖掘梅、菊、荷等花文化內(nèi)涵，形成特色各異，觀賞性、娛樂(lè)性、參與性各有所長(zhǎng)的不同主題的鄉(xiāng)村旅游休閑產(chǎn)品，如：紅砂村以花卉種植為主，開(kāi)展花卉觀光、采摘體驗(yàn)、銷(xiāo)售以及舉辦激情紅砂之夜、家園園藝節(jié)旅游節(jié)慶活動(dòng)，打造出一個(gè)活色生香的“花香農(nóng)居”；江家堰村側(cè)重于讓游客參與鄉(xiāng)村休閑體驗(yàn)，讓游客親自動(dòng)手種菜，吃農(nóng)家飯、干農(nóng)家活、住農(nóng)家房、體驗(yàn)農(nóng)家生活，打造出一個(gè)返璞歸真的“江家菜地”。2005—2006兩年間，“五朵金花”旅游休閑綜合體共接待游客530萬(wàn)人次，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)收入1.4億元，農(nóng)民人均純收入由2002年不足2000元增長(zhǎng)到目前的7306元。

4.風(fēng)景區(qū)或風(fēng)景小鎮(zhèn)旅游綜合體

對(duì)于獨(dú)立于城市之外的風(fēng)景區(qū)或風(fēng)景小鎮(zhèn)，旅游綜合體是其突破傳統(tǒng)觀光游瓶頸的新出路。近年來(lái)我國(guó)眾多風(fēng)景區(qū)或風(fēng)景小鎮(zhèn)，開(kāi)始逐步改變單一觀光游和單一門(mén)票經(jīng)濟(jì)的經(jīng)營(yíng)模式，代之以場(chǎng)地共享、項(xiàng)目消費(fèi)的方式，以及多元的產(chǎn)品、多元的業(yè)態(tài)服務(wù)來(lái)增加餐飲、住宿、養(yǎng)生休閑等旅游相關(guān)產(chǎn)業(yè)的附加值，謀求更大的經(jīng)濟(jì)回報(bào)。依托風(fēng)景區(qū)或風(fēng)景小鎮(zhèn)形成旅游綜合體，實(shí)際上是要實(shí)現(xiàn)休閑度假與旅游觀光的互動(dòng)依存，兩者共贏發(fā)展。傳統(tǒng)景區(qū)憑借其獨(dú)具魅力的資源及市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，能夠?qū)κ袌?chǎng)產(chǎn)生強(qiáng)有力的號(hào)召力，但缺乏相應(yīng)的休閑平臺(tái)，無(wú)法留住游客，難以引導(dǎo)二次旅游消費(fèi)。這時(shí)在風(fēng)景區(qū)外部或風(fēng)景小鎮(zhèn)的內(nèi)部搭建一個(gè)休閑平臺(tái)，配置充足的休閑、度假、娛樂(lè)、玩賞項(xiàng)目，借助景區(qū)已有的環(huán)境氛圍，形成特色的度假生活方式，引導(dǎo)出新的市場(chǎng)需求，延長(zhǎng)游客停留時(shí)間，形成多日多次的體驗(yàn)式旅游消費(fèi)，反過(guò)來(lái)又能促進(jìn)景區(qū)觀光旅游的持續(xù)繁榮。如張家界國(guó)際旅游商業(yè)綜合體即是這一類(lèi)型的典型代表。

參考文獻(xiàn)：

[1] 林峰、賈雅慧.“旅游引導(dǎo)的區(qū)域綜合開(kāi)發(fā)模式”與旅游投資新時(shí)代[EB/OL].旅游運(yùn)營(yíng)網(wǎng)，，2012-01-19.

篇7

關(guān)鍵詞：商業(yè)建筑；策劃定位；設(shè)計(jì)原則；可持續(xù)發(fā)展

中圖分類(lèi)號(hào)：TU2文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

引言

商業(yè)建筑一般投資規(guī)模大，風(fēng)險(xiǎn)大，周期長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)成功的回報(bào)也大，不同商業(yè)形態(tài)決定不同商業(yè)建筑的形式，而商業(yè)形態(tài)又取決于市場(chǎng)的定位，而定位準(zhǔn)確，建筑師才能對(duì)商業(yè)建筑各種功能，物業(yè)，設(shè)施要求有充分了解和有效組織，而且不同的商業(yè)建筑策劃思路產(chǎn)生不同的商業(yè)建筑設(shè)計(jì)作品，投資產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益差異較大。

一、商業(yè)建筑的策劃

建筑策劃根據(jù)商業(yè)資源的實(shí)用性、可行性和前瞻性，如果商業(yè)資源分析不透，則任何理論的東西都是站不住腳的。而商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)家必須與發(fā)展商和建筑師達(dá)成共同的策劃定位方案，正確的策劃來(lái)源于各方面的調(diào)查分析。

1.1市場(chǎng)調(diào)查

商業(yè)建筑設(shè)計(jì)必須依據(jù)市場(chǎng)調(diào)查得出定位結(jié)論。對(duì)外通過(guò)對(duì)消費(fèi)特點(diǎn)和趨勢(shì)、經(jīng)濟(jì)條、交通狀況、周遍商業(yè)格局、城市基礎(chǔ)設(shè)施、城市發(fā)展規(guī)劃、商業(yè)現(xiàn)狀進(jìn)行充分的市場(chǎng)研究，對(duì)內(nèi)通過(guò)對(duì)項(xiàng)目本身的業(yè)態(tài)選擇、業(yè)態(tài)組合、產(chǎn)業(yè)鏈分布和面積占比例，業(yè)種選擇、分布和面積占比，對(duì)商鋪劃分建筑形態(tài)、區(qū)域和樓層功能、人流導(dǎo)向系統(tǒng)、項(xiàng)目環(huán)境及配套設(shè)施等進(jìn)行預(yù)先設(shè)定。為建筑師設(shè)計(jì)提供充分的設(shè)計(jì)依據(jù)。

1.2 模式需求

不管商業(yè)建筑是出租，出售或租售兼營(yíng)組合，最重要的是確定主力業(yè)態(tài)，對(duì)于商業(yè)建筑來(lái)說(shuō)，不同業(yè)態(tài)決定模式的不同，其業(yè)態(tài)規(guī)模、功能流程、設(shè)計(jì)等都是由它自己來(lái)確定，不同業(yè)態(tài)有自己不同的功能要求，這些使用要求與設(shè)計(jì)是由商家決定而非發(fā)展商自行主張。缺乏定向設(shè)計(jì)的依據(jù)，所做設(shè)計(jì)看似通用性強(qiáng)，實(shí)則無(wú)的放矢。一旦功能與店家沖突，設(shè)計(jì)必然從頭。無(wú)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)只能增加前期不必要成本和后期的招商難度。因此建筑師應(yīng)根據(jù)不同業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)不同的建筑空間模式來(lái)分析和建議。

1.3 可持續(xù)發(fā)展和特色

商業(yè)建筑是公共場(chǎng)所，隨著商業(yè)的發(fā)展，商業(yè)建筑一般在5~6年就要重新做一次裝修，簡(jiǎn)潔和耐久的品質(zhì)，盡可能少地維修與保養(yǎng)，而同時(shí)，根據(jù)不同的項(xiàng)目環(huán)境和商業(yè)內(nèi)容進(jìn)行靈活的適應(yīng)，最終讓投資者和消費(fèi)者感到持續(xù)的價(jià)值。功能齊全業(yè)態(tài)豐富、空間多姿，特色鮮明，設(shè)計(jì)必須富有時(shí)代感，同時(shí)又需超越時(shí)代趨勢(shì)，在各種文化和不同年代間引起共鳴。

現(xiàn)代商業(yè)建筑設(shè)計(jì)的目的是讓建筑項(xiàng)目產(chǎn)生良好的、持久的經(jīng)濟(jì)效益，建筑師在商業(yè)建筑設(shè)計(jì)里面是要實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目達(dá)成一套動(dòng)態(tài)的投資回報(bào)模式，是完成一件被消費(fèi)者最終接受和持續(xù)使用的建筑產(chǎn)品。經(jīng)過(guò)深入的調(diào)查，細(xì)致分析掌握各方面的信息，集合各方面的靈感智慧，形成較為完整的建筑策劃。前期的規(guī)劃定位、招商、經(jīng)營(yíng)管理，每種情況都是非常復(fù)雜，都帶來(lái)很大的影響，建筑設(shè)計(jì)是一個(gè)重要的環(huán)節(jié)。而建筑師進(jìn)行商業(yè)建筑設(shè)計(jì)就是包容和消化這些意見(jiàn)、方案和專(zhuān)業(yè)價(jià)值的物化勞動(dòng)，才能形成完整的建筑設(shè)計(jì)作品。

二、商業(yè)建筑的設(shè)計(jì)原則

2.1 客流規(guī)劃

商業(yè)中心是消費(fèi)中心，從經(jīng)濟(jì)效益上講，商業(yè)中心必須滿足整個(gè)城市消費(fèi)市場(chǎng)的要求，爭(zhēng)取盡可能多的顧客；從成本效益上講，要爭(zhēng)取最大的聚集效益，要求最大限度地利利城市的各種基礎(chǔ)設(shè)施。所以，城市人口分布的空間形態(tài)是商業(yè)中心形成發(fā)展的重要制約因素。

2.2 交通狀況

城市道路交通是聯(lián)系顧客與商業(yè)設(shè)施的載體。因此，它是制約商業(yè)聚集的又一個(gè)重要因素。商業(yè)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)原則要求有盡可能大的吸引范圍，保證盡可能多的顧客方便地到達(dá)商店。因此商業(yè)設(shè)施的選址必須是交通可達(dá)性最佳的地點(diǎn)。在商業(yè)的追求最大貨物銷(xiāo)售范圍的原則下，選址應(yīng)使交通費(fèi)用達(dá)到最小。所以商業(yè)中心交通可達(dá)性最佳的實(shí)質(zhì)是：所有購(gòu)物出行者到達(dá)中心的出行時(shí)間總和最小。

2.3 商業(yè)環(huán)境

選擇店址應(yīng)考慮設(shè)店地點(diǎn)附近的商店的規(guī)模和數(shù)量，如果在同一地區(qū)內(nèi)已有過(guò)多的同行業(yè)商店，勢(shì)必影響商店的經(jīng)營(yíng)效果，此為趨異性。但是另一方面，由于顧客希望就近廣泛地比較選擇商品，以及希望一次購(gòu)足所需的商品，有些商店又有集中趨勢(shì)，相鄰而廟，此為趨同性。

一般來(lái)說(shuō)，比較專(zhuān)一的商品，顧客希望有廣泛的比較和選擇余地，希望有集中的專(zhuān)門(mén)店 這種顧客以購(gòu)買(mǎi)一類(lèi)商品為目的，對(duì)商業(yè)氣氛、娛樂(lè)性、環(huán)境沒(méi)有過(guò)多要求，把注意力全部集中在商品，并比較其質(zhì)量、價(jià)格等因素。

另一種特性就是共生性，即指商店依賴于為其他原因而來(lái)的顧客，如商業(yè)中心區(qū)的小型商店設(shè)于大型商店附近，主要經(jīng)營(yíng)小商品，以品種齊全而取得優(yōu)勢(shì)?；蜷_(kāi)辦大商場(chǎng)不能提供的小型服務(wù)業(yè)，有的經(jīng)營(yíng)連帶消費(fèi)商品的商店相互鄰攔，互為補(bǔ)充，便利顧客。

2.4 地形特點(diǎn)

選擇店址還要分析地形特點(diǎn)，主要選擇能見(jiàn)度高的地點(diǎn)，如選擇在兩面臨街的地點(diǎn)能見(jiàn)度就最高，并且可以擴(kuò)充櫥窗面積，增辟出入口以減緩擁擠，這是最好的設(shè)址地點(diǎn)。位于街道的入口處、公共場(chǎng)所的迎面處都是能見(jiàn)度高的地點(diǎn)。有的地點(diǎn)如位于街道的凹進(jìn)部位能見(jiàn)度就差。

三、商業(yè)建筑的設(shè)計(jì)要點(diǎn)

3.1 業(yè)態(tài)組合設(shè)計(jì)

商業(yè)綜合體的構(gòu)成是由商業(yè)本身產(chǎn)業(yè)的價(jià)值鏈決定的，什么樣的業(yè)態(tài)組合更有利于經(jīng)營(yíng)。首先建筑師應(yīng)根據(jù)前期的規(guī)劃定位、招商、經(jīng)營(yíng)管理的策劃方案，從建筑的基本功能和實(shí)際應(yīng)用出發(fā)，明確功能、空間、環(huán)境之間的關(guān)系，設(shè)計(jì)不僅要求符合時(shí)代新氣息，還要求合理、清晰地安排整個(gè)空間功能需求，主動(dòng)地引導(dǎo)客流，制造客流，不同商品需要不同的空間和位置，合理的分布面積，樓層的分區(qū)鋪面分割及配套設(shè)施設(shè)計(jì)能避免各類(lèi)商品混陳，人流混雜的情況，建筑師應(yīng)創(chuàng)造豐富，靈活多變，符合業(yè)態(tài)組合的合適空間來(lái)包容不同層面技術(shù)的需求要做成一個(gè)綜合體，一定要做產(chǎn)業(yè)鏈，產(chǎn)業(yè)鏈出來(lái)之后，價(jià)值鏈就出來(lái)了，就能產(chǎn)生各種效益。

3.2 模式設(shè)計(jì)

商業(yè)建筑的策劃、設(shè)計(jì)在不同的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式下，有著截然不同的結(jié)果。只出租不銷(xiāo)售，重點(diǎn)考慮經(jīng)營(yíng)與商鋪增值就可以了，如果考慮兼營(yíng)時(shí)，還要考慮商鋪購(gòu)買(mǎi)者的偏好與要求。商業(yè)建筑因招商要求不同而功能布局不同，同種業(yè)態(tài)也因品牌不同而布局不同。受此限定的商業(yè)建筑，或開(kāi)發(fā)周期不同，或經(jīng)營(yíng)效果不同。那些不符合商業(yè)規(guī)律的商業(yè)建筑設(shè)計(jì)，雖然空間造型豐富，卻已隱含了不良經(jīng)營(yíng)的隱患。因此，滿足商家需求，消化各種變化帶來(lái)的不利影響，建筑師在設(shè)計(jì)中采用靈活的空間組合，提供不同的模式設(shè)計(jì)作品。這需要建筑師不斷改進(jìn)項(xiàng)目產(chǎn)品，自我完善，打造更加符合商業(yè)需求的最佳設(shè)計(jì)作品，最終讓投資者和消費(fèi)者感到持續(xù)的價(jià)值，讓商戶感受到持續(xù)經(jīng)營(yíng)的優(yōu)越組合空間。

3.3 人流和物流

人流和物流決定功能布局合理的引導(dǎo)系統(tǒng)是商業(yè)建筑設(shè)計(jì)成功的關(guān)鍵。

先確定人流、物流、出入口、通道形式，再做商業(yè)功能的布局。今天消費(fèi)群體有著廣泛的興趣和自由支配的時(shí)間，因此提供豐富多彩的建筑空間，集購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑等需要為一體的綜合商場(chǎng)是他們的需求。盡可能豐富功能來(lái)滿足這類(lèi)顧客的要求時(shí)，同時(shí)還要滿足購(gòu)房者（鋪面投資者、商業(yè)投資者）的需求，為他們提供便捷的物流通道。并在建筑細(xì)節(jié)上表達(dá)更多趣味。進(jìn)而創(chuàng)造新的商業(yè)環(huán)境，讓消費(fèi)群體感受到購(gòu)物消費(fèi)的愉悅，感受到生活和世界的美麗同時(shí)，為商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益。

3.4 綠色建筑和特色

綠色建筑一方面可以節(jié)約能源，另一方面其帶來(lái)的可持續(xù)收益將遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于前期的投入從而達(dá)到整體的價(jià)值實(shí)現(xiàn)，綠色建筑賦予建筑可持續(xù)發(fā)展的能力和更換改造的可能性，所以建筑師在設(shè)計(jì)商業(yè)建筑時(shí)沒(méi)有必要做得最好，要做得合適，并不是要做的多豪華多氣派才能體現(xiàn)是商業(yè)建筑，要強(qiáng)在恰到好處。商業(yè)建筑往往是城市商業(yè)文化的中心，不同城市有不同的風(fēng)格，因此，建筑師在使用自己建筑風(fēng)格和手法的時(shí)候，需要深入了解城市商業(yè)文化特征，提煉地域文化的精華，建筑設(shè)計(jì)使商業(yè)建筑要有文化特色，地方特色，更要突出業(yè)態(tài)特色，空間特色，人文特色在商業(yè)建筑中使用，不僅有著可以感知的物質(zhì)外殼，也表現(xiàn)出強(qiáng)烈商業(yè)建筑風(fēng)采。

四、結(jié)語(yǔ)

建筑師最終完成商業(yè)建筑的物化成果，是反映建筑設(shè)計(jì)、商業(yè)招商運(yùn)營(yíng)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)三塊等不同領(lǐng)域的交融成果，它不僅需要各方面專(zhuān)業(yè)人才參與，更需要建筑師的智慧。好的商業(yè)建筑不僅是設(shè)計(jì)創(chuàng)新的體驗(yàn)，更是價(jià)值實(shí)現(xiàn)的過(guò)程，使商業(yè)建筑合情合理。合適更具備可持續(xù)發(fā)展的可能性，讓商業(yè)建筑的設(shè)計(jì)同開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)業(yè)價(jià)值息息相關(guān)，建筑師設(shè)計(jì)價(jià)值 商業(yè)價(jià)值及城市價(jià)值的多方共贏。

參考文獻(xiàn)：

[1]JGJ48-88，商業(yè)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范[S].

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“十三五”期間，小寨商圈重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)將分三個(gè)階段進(jìn)行，分別呈現(xiàn)出核心驅(qū)動(dòng)、全面開(kāi)花、管理完善三大特點(diǎn)。預(yù)計(jì)2011年初至2015年底，不少于50個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目將分布在小寨商圈內(nèi)不同節(jié)點(diǎn)，項(xiàng)目建設(shè)管理水平不斷提升，商圈建設(shè)規(guī)?；拘纬?。

一、第一階段突出重點(diǎn)，全力推進(jìn)，形成規(guī)模。

以商圈主要節(jié)點(diǎn)的重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)為核心，緊緊抓住小寨十字周邊、長(zhǎng)安路沿線等重點(diǎn)區(qū)域和重要節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)，加快項(xiàng)目建設(shè)，與特色街區(qū)建設(shè)相呼應(yīng)，帶動(dòng)商圈發(fā)展，形成支撐小寨商圈的核心骨架。

全面啟動(dòng)?xùn)|八里片區(qū)綜合改造工作，打造國(guó)內(nèi)頂級(jí)的商業(yè)、頂級(jí)的辦公、頂級(jí)的酒店、頂級(jí)的公寓。在完成東八里地區(qū)綜合改造整體策劃的基礎(chǔ)上，優(yōu)化該區(qū)域控制性規(guī)劃，篩選確定最具開(kāi)發(fā)實(shí)力和資質(zhì)的開(kāi)發(fā)商，按照規(guī)定程序，辦理拆遷安置手續(xù)，盡快開(kāi)展拆遷工作，促進(jìn)項(xiàng)目盡早啟動(dòng)建設(shè)，盡快取得成效。

省軍區(qū)軍人服務(wù)社A區(qū)商業(yè)樓、西旅國(guó)際中心、金鼎國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)、西安財(cái)經(jīng)學(xué)院商住樓、萬(wàn)科新地城、華城國(guó)際、長(zhǎng)安文化綜合大廈、嘉祥世家、省軍區(qū)一號(hào)院商住樓、綠辰公園賞、長(zhǎng)安大學(xué)科技綜合樓、陜西教育學(xué)院綜合樓、明德8英里、凱躍大廈、長(zhǎng)延居、華城萬(wàn)象、泊闌地商住樓等20余個(gè)項(xiàng)目集中建成，將有效帶動(dòng)小寨商圈商業(yè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，核心區(qū)域商圈形態(tài)形成規(guī)模。

二、第二階段合理布局，豐富業(yè)態(tài)，形成品牌

在小寨商圈核心區(qū)域項(xiàng)目建設(shè)的基礎(chǔ)上，著力打造有代表性的重點(diǎn)項(xiàng)目，打造“拳頭”產(chǎn)品，商圈建設(shè)在質(zhì)上取得飛躍。預(yù)計(jì)小寨商圈商業(yè)面積將達(dá)到300萬(wàn)平米以上，商圈內(nèi)人流聚集，形象提升，品牌形成。基礎(chǔ)設(shè)施配套日益完善，公共交通組織趨于合理，對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的輻射帶動(dòng)作用更為明顯。形成以小寨十字為核心的電子城商圈、吉祥十字商圈、電視塔商圈等百花齊放，整個(gè)小寨商圈功能齊備、業(yè)態(tài)規(guī)范、布局合理、配套完善的良好態(tài)勢(shì)。

以東八里綜合改造項(xiàng)目為主的大型城市綜合體輻射帶動(dòng)效應(yīng)充分顯現(xiàn)，同時(shí)小寨商圈范圍內(nèi)長(zhǎng)慶坊、御筆華府、西安音樂(lè)學(xué)院演藝中心、新領(lǐng)地、祥和雅居、陜西歷史博物館商住樓、象牙宮寓、銘城16號(hào)、華城泊郡、城南翡翠、東姜村改造、后村改造、中鐵一局住宅小區(qū)、中交二局整體改造、西安探礦廠改造、金裕云頂?shù)?0余個(gè)項(xiàng)目相繼建成，初步形成商業(yè)氛圍濃厚，居住環(huán)境優(yōu)美，產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)豐富的小寨商圈核心區(qū)域，小寨商圈建設(shè)基本完成。

三、第三階段優(yōu)化結(jié)構(gòu)，挖掘資源，形成機(jī)制

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誠(chéng)然，我們又不得不承認(rèn)，四面開(kāi)花的房地產(chǎn)項(xiàng)目，中國(guó)地產(chǎn)界出現(xiàn)了有點(diǎn)急功近利的思潮，開(kāi)發(fā)商忽略了土地開(kāi)發(fā)的最為關(guān)鍵的重點(diǎn)，畸形的供求關(guān)系，追求利益最大化的初衷，迷惑了開(kāi)發(fā)商的觀察力。因此沒(méi)有人關(guān)注土地的價(jià)值的最大化挖掘，而是以最快的速度把地取下來(lái)；隨即包裝策劃、銷(xiāo)售、預(yù)售，最終將土地資源變?yōu)槿菀谆厥召Y金的項(xiàng)目。土地被不合理的開(kāi)發(fā)利用，最終導(dǎo)致了有的房子剛蓋好就成了建筑垃圾，有的項(xiàng)目一上馬，就構(gòu)成了對(duì)城市功能的破壞。

也許我們可以安慰自己說(shuō)，房地產(chǎn)的水平目前還處于一個(gè)發(fā)展階段，其中的一些問(wèn)題在所難免，也許我們還可以用“這個(gè)產(chǎn)業(yè)太年輕，還不成熟”來(lái)原諒自己，但我們卻不能原諒如此狀況仍然肆無(wú)忌憚重復(fù)上演。

此時(shí)地產(chǎn)商與開(kāi)發(fā)商的本質(zhì)區(qū)別得到充分的體現(xiàn)。開(kāi)發(fā)商總是把項(xiàng)目一賣(mài)了之，他們往往更注重短期內(nèi)獲取利益最大化，而非價(jià)值最大化。地產(chǎn)商卻不同，他們強(qiáng)調(diào)百年品牌理念，當(dāng)?shù)貕K因建筑而增值，建筑因經(jīng)營(yíng)而高端，從而帶動(dòng)起周邊區(qū)域甚至整個(gè)城市影響力及其形象的提升，其利益將在價(jià)值持續(xù)最大化時(shí)，也獲得持續(xù)最大化。而我們的城市，需要多一些地產(chǎn)商，摒棄掉所有的短視行為，以成熟的心態(tài)、理性的思考、示范的行為，把主流還原成市場(chǎng)之主導(dǎo)。

在這個(gè)房地產(chǎn)紅紅火火開(kāi)發(fā)的年代，城市商務(wù)樓市的競(jìng)爭(zhēng)日熾。比如北京，以中關(guān)村、金融街和CBD三大熱點(diǎn)區(qū)域之間的競(jìng)爭(zhēng)為最。建筑綜合體作為一種體量巨大的建筑形態(tài)，在這場(chǎng)沒(méi)有硝煙的競(jìng)爭(zhēng)中無(wú)疑是主角之一。

建筑綜合體是將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛、交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分之間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體。從建筑形態(tài)上，建筑綜合體進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)，利用平臺(tái)、天橋等形成空間的流通和差異，創(chuàng)造比團(tuán)塊式建筑更豐富的空間。通過(guò)地下層、地下夾層、天橋?qū)拥挠袡C(jī)規(guī)劃，將建筑群體的地下或地上的交通和公共空間貫穿起來(lái)，同時(shí)又與城市街道、地鐵、停車(chē)場(chǎng)、市內(nèi)交通等設(shè)施以及建筑內(nèi)部的交通系統(tǒng)有機(jī)聯(lián)系，組成一套完善的“通道樹(shù)型”(Access Tree)體系。

最初，很多人認(rèn)為建筑綜合體就是一個(gè)通常意義上的綜合樓，現(xiàn)在逐漸開(kāi)始從業(yè)態(tài)互動(dòng)、功能復(fù)合化、使用全時(shí)段等各個(gè)方面來(lái)研究。當(dāng)酒店、商場(chǎng)、寫(xiě)字樓等都復(fù)合在～起的時(shí)候，人們開(kāi)始認(rèn)為這不再是一個(gè)單純的寫(xiě)字樓問(wèn)題，或者說(shuō)是一個(gè)單純的商場(chǎng)問(wèn)題了，而是一個(gè)綜合體的問(wèn)題，這也是對(duì)建筑綜合體有機(jī)性的一種理解。

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關(guān)鍵詞：城市綜合體；經(jīng)濟(jì)；建設(shè)；

中圖分類(lèi)號(hào)：TU984文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

前言

城市建筑綜合體是年輕的建筑類(lèi)型，在我國(guó)的發(fā)展歷史很短。與城市建筑綜合體大量建設(shè)和重要地位相比較，對(duì)其建設(shè)理論、經(jīng)驗(yàn)和方法等方面的研究相對(duì)薄弱。城市綜合體是社會(huì)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物，城市建筑綜合體的發(fā)展不僅是城市發(fā)展的客觀需求，還是國(guó)家和城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、社會(huì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、文化結(jié)構(gòu)改善等一系列問(wèn)題的主觀需要。由于人們生活習(xí)慣的日益多元化和消費(fèi)心理的多變性，傳統(tǒng)的商業(yè)建筑已經(jīng)無(wú)法滿足人們?cè)鲩L(zhǎng)的需求，傳統(tǒng)商業(yè)建筑必須由單一的功用型向復(fù)合的商業(yè)型轉(zhuǎn)變，商業(yè)建筑配套設(shè)施也必然朝著功能綜合化、規(guī)模大型化和空間和流線組織的復(fù)合化方向發(fā)展，作為城市綜合體核心的商業(yè)空間，是提供一切消費(fèi)行為的主導(dǎo)空間，也是功能最為復(fù)雜空間極為靈活的，其作用和發(fā)展越來(lái)越受到人們的關(guān)注。

一、城市綜合體的類(lèi)型和特征

1、城市中心地段的商務(wù)中心綜合體

一個(gè)城市的中心地段通常是城市的核心，不僅有著城市的標(biāo)志性建筑，也是城市人口和經(jīng)濟(jì)活力最為集中的區(qū)域，因此成為大量企業(yè)和商家的必爭(zhēng)之地，往往成為城市中央商務(wù)的聚集地。這種集聚效應(yīng)并非簡(jiǎn)單的拼湊和組合，而是需要建立在適應(yīng)市場(chǎng)需求的基礎(chǔ)上，隨著城市建設(shè)步伐的不斷加快而逐漸壯大成為城市核心競(jìng)爭(zhēng)力的綜合體。這種綜合體的建立一定程度上是可以帶動(dòng)城市整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的直接動(dòng)力，也是推動(dòng)城市建設(shè)發(fā)展的重要導(dǎo)向和支柱產(chǎn)業(yè)。城市中心商務(wù)服務(wù)區(qū)的綜合體主要表現(xiàn)形式通常還可以以商業(yè)-娛樂(lè)綜合體、辦公-貿(mào)易綜合體以及旅游-酒店綜合體和超級(jí)復(fù)合型綜合體形態(tài)表現(xiàn)出來(lái)。

2、城鄉(xiāng)結(jié)合的新型城市綜合體

城市的建設(shè)發(fā)展過(guò)程中必然要面對(duì)城市規(guī)模不斷增大的現(xiàn)實(shí)，而這時(shí)城市市區(qū)的土地往往呈現(xiàn)資源緊缺、住宅價(jià)格大幅升高、環(huán)境污染問(wèn)題不斷加重等一系列難以掌控的因素，城市的發(fā)展建設(shè)就要面向城郊發(fā)展，城市綜合體的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)和相關(guān)配套設(shè)施更容易提高城郊綜合體建設(shè)的競(jìng)爭(zhēng)力。因此，這種類(lèi)型的綜合體往往會(huì)以先建立城市規(guī)劃開(kāi)發(fā)區(qū)為起步，迅速發(fā)展成為具有規(guī)模效應(yīng)的綜合體后，再借助開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展引擎作用，結(jié)合周邊城鄉(xiāng)發(fā)展建設(shè)，成為具有超級(jí)復(fù)合型綜合體特征的城鄉(xiāng)綜合體。

二、城市綜合體商業(yè)空間組合特點(diǎn)

1、序列化特點(diǎn)

城市綜合體的商業(yè)空間的序列化特點(diǎn)是以不同的尺度和樣式連續(xù)排列的整體形態(tài)，而這種連續(xù)排列的空間形式則是由時(shí)間的先后序列來(lái)體現(xiàn)。組織空間序列就是要把空間的組合安排和時(shí)間的先后序列這二者有機(jī)地結(jié)合起來(lái)。

2、人性化特點(diǎn)

在現(xiàn)代的商業(yè)空間中，不僅要滿足購(gòu)物這一最基本的需求，更重要的是要滿足人們購(gòu)物之余包括休憩，交流，娛樂(lè)等諸多其他方面的心理需求。

3、集約化特點(diǎn)

空間的集約化可以進(jìn)一步提高城市與建筑空間的運(yùn)轉(zhuǎn)效率與使用效率，合理的高密度，可以提高城市空間使用率；功能豎向疊置，能夠節(jié)約土地面積；混合功能空間的使用，提高空間的使用效率；功能空間的相對(duì)集中，節(jié)省能源；留出開(kāi)放空間，提高生活質(zhì)量提倡步行環(huán)境，減少對(duì)空氣的污染。具有多功能混合和空間集約為特點(diǎn)的城市綜合體商業(yè)空間，呈現(xiàn)出多種功能在有機(jī)整體內(nèi)相互協(xié)調(diào)平衡、相互激發(fā)，更加能動(dòng)地發(fā)揮其職能和功效，對(duì)社會(huì)生活和環(huán)境具有強(qiáng)大聚合力，成為促進(jìn)社會(huì)發(fā)展的積極媒介。

4、城市交通化

目前城市綜合體的發(fā)展日趨擴(kuò)大化與群體化，建筑的規(guī)模越來(lái)越大的同時(shí)集合的功能越來(lái)越多。在這種情況下，城市綜合體的交通空間從單純的建筑空間中脫離出來(lái)，成為城市交通空間的一個(gè)節(jié)點(diǎn)。這樣成為城市公共交通的一個(gè)節(jié)點(diǎn)甚至是交通樞紐的最終目標(biāo)是快速、安全、高效、方便、節(jié)省費(fèi)用，使城市綜合體內(nèi)部的人群流動(dòng)起來(lái)，增強(qiáng)其流動(dòng)性和可達(dá)性。如日本東京的大都會(huì)廣場(chǎng)，既是池袋車(chē)站，又是一座超大規(guī)模的城市建筑綜合體。

三、當(dāng)前城市綜合體建設(shè)的基本內(nèi)容和要求

1、地域性的選擇和定位

城市建設(shè)和設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)講究因地制宜，城市綜合體建設(shè)同樣適用于這個(gè)詞。在城市綜合體的建筑中要結(jié)合城市的形態(tài)特征進(jìn)行城市綜合體的項(xiàng)目選址以及定位日后綜合體發(fā)展的趨勢(shì)和最終目標(biāo)，簡(jiǎn)單的說(shuō)，城市綜合體的建設(shè)是將就地域性的，其地理位置的選擇對(duì)于項(xiàng)目的成敗往往起著決定性的作用。在選擇過(guò)程中還要考慮到兩個(gè)主要因素，一個(gè)是綜合體建設(shè)項(xiàng)目在當(dāng)前城市中的發(fā)展現(xiàn)狀和地位，另外一個(gè)就是在城市未來(lái)的建設(shè)規(guī)劃中該城市綜合體的地位和預(yù)期達(dá)到的目的。用經(jīng)濟(jì)學(xué)理論來(lái)講就是說(shuō)城市綜合體的建設(shè)規(guī)模是對(duì)市場(chǎng)容積率的判斷，而項(xiàng)目的選擇則關(guān)系到市場(chǎng)、產(chǎn)品和成本以及效益之間的關(guān)系，只有充分搞清楚這些問(wèn)題之間的內(nèi)涵和意義，才能確定城市綜合體項(xiàng)目的規(guī)模和地位。

2、優(yōu)化配置各功能區(qū)

現(xiàn)代都市中，習(xí)慣快節(jié)奏的人們需要在一個(gè)方便、快捷、經(jīng)濟(jì)、集多種功能于一體的綜合空間里，享受高效率的生活和工作，于是城市綜合體便應(yīng)運(yùn)而生。當(dāng)下，城市商業(yè)綜合體從產(chǎn)品形態(tài)上一般分類(lèi)為：商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通。建筑師一般根據(jù)城市綜合體項(xiàng)目建設(shè)的目的性、多樣性、參與性三個(gè)主要方面進(jìn)行考查及研究。注重公共空間，以最大限度地設(shè)計(jì)出人們購(gòu)物及娛樂(lè)的商業(yè)圈，以達(dá)到提高商業(yè)效益的最終結(jié)果。公共空間大于單一功能的房間設(shè)計(jì)，其具有豐富的，多樣的設(shè)計(jì)并通過(guò)良好周?chē)h(huán)境，以吸引流動(dòng)人員。在整個(gè)復(fù)雜的功能物業(yè)組合中，最佳配比的相互作用、密切相關(guān)，各功能之間也相互聯(lián)系的整體設(shè)計(jì)是最常用的設(shè)計(jì)，但在這一設(shè)計(jì)中任何一個(gè)功能都會(huì)影響整體效果。所以在空間組合的設(shè)計(jì)過(guò)程中，建筑師應(yīng)考慮全面而細(xì)致，如結(jié)構(gòu)模式、消防安全規(guī)定的規(guī)模、所需的空間要求等都需要有機(jī)地結(jié)合在一起，呈現(xiàn)出最完美的設(shè)計(jì)和達(dá)到最高的經(jīng)濟(jì)收益。

3、區(qū)位效能與作用

城市綜合體與多功能建筑的差別在于，多功能建筑是數(shù)量與種類(lèi)上的積累綜合，這種綜合不構(gòu)成新系統(tǒng)的產(chǎn)生，局部增減無(wú)關(guān)整體大局。而城市綜合體則是各組成部分之間的優(yōu)化組合，并共同存在于一個(gè)有機(jī)系統(tǒng)之中。比如說(shuō)：在功能上一般的酒店功能和購(gòu)物中心功能是最基本的組合；辦公樓和購(gòu)物中心功能可優(yōu)化組合。城市綜合體內(nèi)部包括：居民住房、工作單位、購(gòu)物場(chǎng)所以及飲食和娛樂(lè)等城市生活元素，在這個(gè)廣闊的空間里，各生活元素共同生存、互利互讓、互相促進(jìn)。

4、城市綜合體的市場(chǎng)化導(dǎo)向性

在當(dāng)前的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)格局下，城市綜合體的建設(shè)必須要面向市場(chǎng)，以滿足市場(chǎng)需求為目標(biāo)。也就是說(shuō)城市綜合體建設(shè)規(guī)劃中需要配置市場(chǎng)專(zhuān)家或商業(yè)策劃人員，甚至是運(yùn)營(yíng)專(zhuān)家和重要商戶，由他們從市場(chǎng)角度提出專(zhuān)業(yè)的修改建議，并經(jīng)過(guò)若干次的循環(huán)后，最大程度上使設(shè)計(jì)滿足市場(chǎng)化需求，精準(zhǔn)定位市場(chǎng)。簡(jiǎn)而言之，城市綜合體的市場(chǎng)化導(dǎo)向性也就是傳統(tǒng)設(shè)計(jì)同現(xiàn)代商業(yè)運(yùn)營(yíng)想融合的過(guò)程。

5、堅(jiān)持以人為本的城市綜合體建設(shè)原則

城市綜合體的主體是城市，是以方便城市中人們的出行、消費(fèi)、旅游以及休閑和娛樂(lè)的服務(wù)為主的載體。在城市綜合體設(shè)計(jì)中不論是公共部位空間的設(shè)計(jì)還是建筑內(nèi)部功能使用的設(shè)計(jì)，以及在建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、空間構(gòu)造、景觀搭配、園林綠化和配套設(shè)施、安全性能等方面都要以高度人性化的服務(wù)性設(shè)計(jì)為主導(dǎo)。城市綜合體的建設(shè)不僅要方便商戶的集聚經(jīng)營(yíng)，還要加強(qiáng)社會(huì)公共的參與性，為人們營(yíng)造出健康、和諧、舒適的生活及工作環(huán)境。

結(jié)束語(yǔ)

城市綜合體的建設(shè)需要達(dá)到一個(gè)設(shè)參考文獻(xiàn)：計(jì)合理、環(huán)境優(yōu)美的效果。建設(shè)和顏色是很重要的因素，用以塑造建筑形象。還應(yīng)該考慮建筑彩色夜視燈的視覺(jué)體驗(yàn)和創(chuàng)造的商業(yè)環(huán)境。還需要注意的門(mén)面的設(shè)計(jì)，其會(huì)影響整個(gè)建筑組合的統(tǒng)一，因此，要保持城市綜合體的風(fēng)格統(tǒng)一，有必要形成一個(gè)連續(xù)性的門(mén)面。

[1]劉立山,胡啟波.城市綜合體商業(yè)空間設(shè)計(jì)研究及施工過(guò)程要點(diǎn)闡述[J].中國(guó)高新技術(shù)企業(yè)，2010.23

[2]陳敏航.劉一江.城市綜合體建筑在縣城城鎮(zhèn)化發(fā)展過(guò)程中的運(yùn)用[J].中國(guó)新技術(shù)新產(chǎn)品，2011.（08）：110―111.