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篇1

關(guān)鍵詞：影響；建議

由美國次貸危機引發(fā)的全球金融危機使銀行監(jiān)管問題變得更為突出。各國銀行業(yè)監(jiān)管框架的嚴格程度是否能在一定程度上解釋各國金融危機嚴重性的差異并降低金融危機的成本成為業(yè)界研究的主要課題。本文基于金融危機理論，探討了銀行監(jiān)管功能在金融危機中發(fā)揮的作用，并提出了進一步完善銀行監(jiān)管功能的可行性建議。

1、銀行監(jiān)管功能對金融危機的影響

當銀行體系爆發(fā)危機時，通常最先遭受打擊的是那些銀行監(jiān)管較弱國家的銀行，但是由于監(jiān)管較強和較弱國家的銀行之間存在差異，就會使得金融危機更加惡化。因為當發(fā)生銀行恐慌和銀行過度厭惡風險時，銀行監(jiān)管較弱國家的存款人和貸款人開始提取他們的資金并把其放人銀行監(jiān)管較強國家的銀行。這更加重了銀行監(jiān)管較弱國家銀行的壓力，最終導致最弱環(huán)節(jié)的崩潰，經(jīng)由傳導效應，最后形成金融危機。一般而言，金融危機中，各國銀行業(yè)監(jiān)管功能都在一定程度上發(fā)生了變化，所使用的峪管手段也日趨嚴格。不同的監(jiān)管功能對金融危機的嚴重程度以及處理金融危機所付出的成本亦有所不同。

首先，在金融危機中，普遍采取的銀行監(jiān)管手段就是信貸配額。正如Barrell Davis和Pomerantz(2006)探討的一樣，信貸配給是金融危機普遍存在的后果之一，其減少了消費和投資。信貸配額反映了信息不對稱以及銀行對風險厭惡程度的增加。信貸配額通過減少信貸供給提高貸款的價格，使存貸利差擴大，最終達到增加銀行利潤的目的。進一步講，銀行利差的擴大增加了價格配給并有助于銀行危機后的資本重建。

其次，金融創(chuàng)新和國際金融一體化加劇了金融危機的嚴重性和傳導效應。2007年以來的金融危機是伴隨一系列的金融創(chuàng)新以及國際金融一體化而產(chǎn)生的。通常而言，創(chuàng)新和一體化有助于風險管理，因為分散風險將增加福利，減少投資風險溢價。但是銀行業(yè)中較為復雜的金融創(chuàng)新主要目的在于隱藏風險而非管理風險。因此，貸款的金融創(chuàng)新增加了借款人的風險，并且貸款人將風險完全轉(zhuǎn)移了。例如，美國的次級貸款被打包出售，很難用傳統(tǒng)手段衡量其價值。因為金融資本流動障礙在很大程度上被轉(zhuǎn)移。美國次級貸款和破產(chǎn)監(jiān)管對其他國家的市場利差風險的影響無法衡量。

最后，銀行監(jiān)管導致銀行的收益從嚴格監(jiān)管業(yè)務向?qū)捤杀O(jiān)管業(yè)務轉(zhuǎn)移，促使銀行開發(fā)業(yè)務創(chuàng)新工具并引發(fā)新的金融危機。在銀行業(yè)務監(jiān)管范圍內(nèi)，銀行業(yè)務的預期收益水平不能低于替代性業(yè)務所產(chǎn)生的收益。否則，會使銀行業(yè)務從嚴格監(jiān)管業(yè)務轉(zhuǎn)向?qū)捤杀O(jiān)管業(yè)務。為了保護自身的業(yè)務，這些銀行抓住時機力圖尋找相關(guān)的放松監(jiān)管業(yè)務。例如商業(yè)銀行建立其他的非銀行業(yè)務渠道、使用結(jié)構(gòu)性投資工具，以及運作對沖基金等。目的是將各種類型的銀行監(jiān)管問題限定在存款保險和穩(wěn)定的傳統(tǒng)銀行業(yè)務之外。傳統(tǒng)銀行只持有流動資產(chǎn)和安全資產(chǎn)。在狹義的傳統(tǒng)銀行體系之外，都需銀行的客戶自行解決。在無政府支持或納稅人

金融危機后，歐美等國先后在不同程度上實施了加強銀行監(jiān)管的改革?，F(xiàn)以美國和英國為例進行說明。一方面，美國提出了《美國金融監(jiān)管改革藍圖》，對原來的“雙線多頭監(jiān)管”制度進行了改革。危機前，美國金融監(jiān)管政策一直是“雙線多頭”：“雙線”是指聯(lián)邦政府和州政府兩條線，即聯(lián)邦政府機構(gòu)管理在聯(lián)邦注冊的“國民銀行”，州政府管理在州注冊的商業(yè)銀行；“多頭”是指有多個履行金融監(jiān)督管理職能的機構(gòu)。危機后的改革主要包括美國現(xiàn)行監(jiān)管體制、短期建議、中期建議以及最佳監(jiān)管體系的長期建議。為了解決監(jiān)管失效問題，美財政部提出了一個理想的監(jiān)管框架。在此框架下，基本目標主要包括，其一，市場穩(wěn)定調(diào)節(jié)監(jiān)管機構(gòu)，用以解決金融市場的整體穩(wěn)定；其二，審慎的金融監(jiān)管機構(gòu)，用以解決有限的市場法規(guī)造成的政府擔保問題；其三，商業(yè)行為的監(jiān)管機構(gòu)，用以解決與金融企業(yè)有關(guān)的消費者保護問題。從長期看，新改革方案在降低監(jiān)管成本和提高監(jiān)管效率方面的措施還是很有力度的。

另一方面，早在19世紀建立的英國金融監(jiān)管體系僅限于狹義的郵政儲蓄銀行和信托儲蓄銀行。官方穩(wěn)定的監(jiān)管網(wǎng)絡使得銀行在保持流動性和安全性的同時，也限制了其收益性。隨著英國銀行監(jiān)管體系的放松管制，在政府不限制銀行建立清算所時，狹義銀行之外的銀行體系開始迅速發(fā)展，向私人部門提供貸款，參加經(jīng)濟的主要結(jié)算過程。金融危機的爆發(fā)，反映了英國需要一個高效率運作的監(jiān)管體系。Barrell和Davis(2005)認為歐洲金融市場必須有統(tǒng)一的監(jiān)管辦法，可以包括歐洲經(jīng)濟地區(qū)的所有成員。包括冰島和挪威。但至今尚無監(jiān)管框架。只有一套謹慎監(jiān)管的指引，并且歐洲各國對于指引的解釋通常有很大差異。根本就不存在危機管理的統(tǒng)一框架。

很顯然，金融危機要求包括英美在內(nèi)的各國必須實行更為嚴格的銀行監(jiān)管制度。銀行監(jiān)管改革會改變銀行的成本結(jié)構(gòu)，如果銀行業(yè)市場是競爭的，那么這些成本變化就會通過增加服務成本或者增加貸款的收費傳遞給銀行服務的客戶。從而影響客戶的行為，最終改變消費和投資。

2、政策建議

綜上所述，從金融和經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展考慮，為防范并有效地處理金融危機，必須加強銀行業(yè)的監(jiān)管。經(jīng)過上述分析，現(xiàn)分別從金融危機產(chǎn)生的兩個重要源頭即金融創(chuàng)新和流動性風險兩個角度提出一些可行性的建議。

篇2

申請條件：正常足額繳存住房公積金的借款人

在咸陽行政區(qū)劃內(nèi)裝修自住住房

抵押質(zhì)押：以所有權(quán)財產(chǎn)作為抵押物或質(zhì)押物

或由第三人提供保證并承擔責任

額度期限：最高貸款額度為20萬元，最長貸款期限5年

貸款利率：執(zhí)行國家住房公積金貸款5年及以下利率標準

裝修房子資金不夠？可申請住房公積金裝修貸款。近日，咸陽首筆個人住房裝修貸款由中國工商銀行咸陽分行發(fā)放。

50歲的王先生幾年前在咸陽世紀大道購買了套期房，如今房子已交付，但因為資金緊張，遲遲無法裝修。正一籌莫展，王先生聽單位同事說，住房公積金可以申請裝修貸款，咨詢了相關(guān)政策后，1月中旬，王先生向咸陽市住房公積金管理中心提交了申請資料。近日，王先生如愿拿到了20萬裝修住房公積金裝修貸款。

“客戶是由第三人為其貸款提供保證并承擔償還本息，有了這個擔保，這邊貸款才審批下來，貸款期限為5年?！毕剃柺凶》抗e金管理中心秦都管理部一名工作人員說。

去年12月17日，咸陽市《關(guān)于開展咸陽市住房公積金裝修貸款業(yè)務的實施意見》經(jīng)咸陽市住房公積金管理委員會審議通過后正式實施，一個月后，王先生成為首個拿到個人住房裝修貸款的市民。

據(jù)了解，裝修貸款是住房公積金開展的一項新業(yè)務，是正常足額繳存住房公積金的借款人在咸陽行政區(qū)劃內(nèi)裝修自住住房時，以其所購（建）住房或其他具有所有權(quán)的財產(chǎn)作為抵押物或質(zhì)押物，或由第三人為其貸款提供保證并承擔償還本息連帶責任，向住房公積金管理中心申請的以住房公積金為資金來源的貸款。裝修貸款的最高貸款額度為20萬元，最長貸款期限5年，貸款利率執(zhí)行國家住房公積金貸款5年及以下利率標準。

咸陽市住房公積金管理中心工作人員介紹，“辦理裝修貸款業(yè)務的市民需攜帶本人身份證及戶口本（有配偶的需攜帶其配偶的身份證及戶口本）、單位出具的收入證明、公積金繳存證明及房屋的房產(chǎn)證或正式購房合同，還需提供裝修公司的資質(zhì)及裝修合同。”

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關(guān)鍵詞：公積金貸款；住宅價格；地區(qū)差異性

住房公積金制度是我國20世紀90年代的一項制度創(chuàng)新，實現(xiàn)了住房從實物分配快速向貨幣化分配轉(zhuǎn)變、完善我國住房供應體系、提高中低收入家庭居住條件等方面發(fā)揮了關(guān)鍵作用。目前，住房公積金制度覆蓋面、社會關(guān)注度和影響面越來越高。截至2011年底全國實繳人數(shù)達9 650.8萬人，繳存總額40 577.15億元，繳存余額21 891.69億元，個人提取總額達18 685.45億元，個人累計發(fā)放貸款總額22 403.3億元。國內(nèi)對公積金制度的研究主要以定性研究為主，定量分析較少。對影響房地產(chǎn)價格機制的研究，很少將住房公積金貸款作為研究影響房地產(chǎn)價格的變量因素。因此，研究住房公積金貸款如何對住宅價格產(chǎn)生影響機制，可以豐富和完善影響房地產(chǎn)價格因素的內(nèi)容。對于住房公積金貸款能否促進住房需求因而影響住宅價格？這種影響程度是否顯著？以及住房公積金貸款政策能否向市場發(fā)送有效信號影響房價預期？在公積金制度發(fā)展水平不同的地區(qū)作用大小和方式是否都相同？研究上述問題，對探索公積金制度影響房地產(chǎn)住宅價格的理論和現(xiàn)實具有重要意義。

一、 相關(guān)文獻述評

從現(xiàn)有的文獻看，學術(shù)界認為顯著影響住宅價格的主要因素是住房融資體制運轉(zhuǎn)的效率以及相關(guān)的信貸政策。一些學者認為房地產(chǎn)價格與住房貸款呈現(xiàn)顯著的正相關(guān)特征，提高住房貸款利率能有效抑制住房價格上漲（張濤，2006），消費者收入提高、政府通過金融支持提高貸款規(guī)模能夠持續(xù)推動住房價格上漲（余壯雄，2010）。部分學者指出，信貸政策影響住房消費者的貸款決策十分顯著，不同貸款期限之間的利差幅度明顯影響貸款者決定貸款期限的長短，并且利差越大，選擇短期商業(yè)性貸款就越多，而上述情況在住房公積金貸款利率差的影響程度卻較?。ㄈ~光亮，2011）。同時，利率對房價具有顯著的負相關(guān)性，而且不同住宅類型的影響程度也不同，其對普通住宅價格的敏感度要高于經(jīng)濟適用房和高檔住宅（沈悅等，2011）。另外，還有一些學者研究了住房公積金制度與住宅消費之間的關(guān)系，周京奎（2012）指出住房公積金繳存額度對職工家庭住房支付能力呈現(xiàn)正向影響特征，住房公積金政策已逐漸顯示向中高收入群體傾斜，呈現(xiàn)出收入二次分配的社會不公平性，其對改善型住宅需求的影響程度要高于剛需型住宅需求。上述研究主要從房地產(chǎn)信貸政策對住房價格著影響出發(fā)，研究對象主要集中于商業(yè)銀行，以住房公積金貸款為研究對象不僅較少，而且研究注重定性分析。本文基于實證的方法來分析研究公積金貸款如何影響住宅價格，給出調(diào)整住房公積金貸款政策、提高居民住房消費能力的政策建議。

二、 公積金貸款對住宅價格影響的理論分析

通過為購房者提供公積金貸款這種低成本金融產(chǎn)品，刺激居民的住房消費需求，推動市場改變住宅供需關(guān)系，影響住宅價格；另外通過調(diào)整貸款政策向市場發(fā)出信號，改變購房者對住宅價格的預期，影響市場房價。居民住宅主要包括經(jīng)濟適用房、商品房和高檔住房。下文分析公積金貸款對不同類型住宅價格的影響機制。

1. 對經(jīng)濟適用房價格的影響。經(jīng)濟適用房（以下簡稱“保障房”）是面向中低收入者的自住型住房，其申購和買賣具有嚴格的限制。由于中低收入者可支配收入較低，購房能力低，它的需求曲線價格彈性很大，價格的微小變動將引起需求的較大波動。圖1中，D1為未使用公積金貸款的中低收入者的需求曲線。

政府提供土地、稅收享受優(yōu)惠政策組織開發(fā)，其銷售價格嚴格管制，開發(fā)商不能根據(jù)市場決定供給量和自主定價，政府“微利保本”政策管控。因此，供給對價格的彈性較小。S1為保障房的初始供給曲線，當中低收入者不使用住房公積金貸款時，保障房的市場均衡點為E1點；當他們使用住房公積金貸款時，購房能力相對提高，購房成本相對降低，他們可承受更高的住宅價格。由于住房公積金繳存額是其月工資收入的一定比例額，該群體公積金繳存額很低，他們的購房消費需求增長十分有限。因此，需求曲線D1移至D2位置。D2表示用住房公積金貸款購買保障房時的需求曲線。此時，住宅均衡價格和消費量上升，市場均衡點為E2。

假設保障房開發(fā)商能自主供給，當其市場價格上漲，將會刺激開發(fā)商增量供給，則供給曲線由S1移至S2，保障房的市場均衡點位E3。此時，中低收入者使用住房公積金貸款，提升保障房的有效需求，刺激市場增加供給量，改善市場均衡價格。由于中低收入者的購房支付能力較弱，保障房主要是自住性住房而非投資性住房。因此，公積金貸款政策的調(diào)整對保障房者市場價格的預期影響小。

2. 對普通商品房價格的影響。普通住宅的主要消費者是中高收入階層，他們對商品房主要有自住性和投資性兩種需求，對住房價格的敏感度相對較低，與保障房的供求曲線相比，它的價格彈性要小。D1是中高收入者在沒有使用住房公積金貸款時的供求曲線（圖2）。

影響普通住宅供給的因素除了開發(fā)資金、土地供應以及房屋戶型等外，最主要的是價格因素。價格上漲，供給量增加。普通商品房的市場機制相對較為完善，因此其供求價格彈性相對較高。S表示普通商品房供給曲線，D1與S的交點E1表是中高收入者未使用公積金貸款時的保障房市場均衡點。

普通住宅市場總價較高，住房貸款有效緩解購房者的資金壓力。公積金相對于商業(yè)性貸款成本低，中高收入者會優(yōu)先使用公積金貸款或組合性貸款。由于中高收入者繳存較高的住房公積金以及本身的購房消費能力較強，公積金貸款在中高收入階層體現(xiàn)了顯著的住房保障作用。供需曲線D1右移至D2且移動幅度更大，如圖2中，E2為普通住宅市場均衡點。中高收入者使用公積金貸款時，刺激了普通住宅的有效需求，從而推動市場均衡價格上漲。

普通住宅投資性比保障房大，調(diào)整住房公積金貸款政策對購房者的市場價格預期影響大。影響途徑表現(xiàn)為，一是通過對住房消費者的信貸成本來影響住宅需求；對自住性需求為主、住宅價格水平較低的房地產(chǎn)市場，住房公積金相對降低購房成本從而推動住房消費；二是通過調(diào)整貸款政策向市場發(fā)送信號，促使住房消費者對房地產(chǎn)市場形成價格預期，從而影響住房價格；對房價較高水平城市，房屋投資需求旺，調(diào)整公積金貸款政策所向市場發(fā)送的預期信號對房價的影響作用較強。

3. 對高檔住宅住宅價格的影響。高等收入者的住房消費能力很強，他們是高檔住宅的主要消費者。住房公積金制度主要為解決中低收入者的住房消費金融保障設計，目前絕大部分城市對使用住房公積金貸款購買高檔住房有嚴格的限制，高檔住房價格較高，即使使用住房公積金貸款來消費該類住房，住房公積金貸款所占房屋總價比相對較低，住房公積金貸款對高檔住房市場的直接影響程度較小。但是普通住房市場價格波動能直接傳導給高檔住房市場，所以公積金貸款的金融支持直接影響了普通住宅市場的價格，通過市場傳到影響高檔住宅的價格波動；同時，住房公積金貸款政策的變動也將影響高等收入者對住房價格預期，從而影響高檔住宅價格。

因此，住房公積金貸款對住宅價格具有兩方面的影響，一是住房公積金貸款提供了低成本的融資渠道，居民的相對購買力水平提升，從而促進了保障房和普通商品房市場需求，進而推動住宅價格的上漲。但這也受城市住房價格水平、住房公積金貸款額度等政策因素影響。二是對房地產(chǎn)市場較熱的城市，住房公積金貸款政策的調(diào)整能夠向市場發(fā)出有效信號，調(diào)整住房消費者對房地產(chǎn)市場的價格預期而影響房價。

三、 住房公積金貸款對住宅價格影響的實證分析

1. 數(shù)據(jù)選取與來源。根據(jù)相關(guān)理論，影響住宅價格的可測量變量為：人口、可支配收入、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個數(shù)、銀行和公積金貸款利率、銀行和公積金貸款額、住宅平均成本。公積金貸款對普通商品房價格產(chǎn)生影響，從而波及整體住宅市場的價格變動。普通住宅是房地產(chǎn)市場的最主要組成部分。考慮到變量之間的動態(tài)聯(lián)系和數(shù)據(jù)可獲得性，本文把銀行貸款利率和公積金貸款額分別作為銀行與公積金貸款影響住宅價格的代表變量。

本文使用的數(shù)據(jù)來自我國26個大中城市自2003年～2011年的年度數(shù)據(jù)，其中13個東部地區(qū)城市，13個中西部地區(qū)城市。數(shù)據(jù)表示如下：P：表示住宅平均銷售價格；L：表示住房公積金貸款額，r：表示長期貸款年利率，Y：表示人均可支配收入，N：表示市區(qū)總?cè)丝?，M：表示房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個數(shù)，C：表示住宅的平均成本。其中，長期貸款利率是經(jīng)按月加權(quán)處理所得到的加權(quán)平均數(shù)，以住宅平均竣工價值作為住宅的平均成本。房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)、住宅的平均竣工價值和平均銷售價格等數(shù)據(jù)，通過歷年《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒》、國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報、《中國統(tǒng)計年鑒》整理獲得，2004年的部分相關(guān)數(shù)據(jù)從各個相關(guān)城市2005年統(tǒng)計年鑒整理獲得；2003年～2010年人均可支配收入數(shù)據(jù)從中經(jīng)網(wǎng)獲得，各市區(qū)人口總數(shù)從中國經(jīng)濟信息網(wǎng)整理，CPI數(shù)據(jù)來自《中國價格及城鎮(zhèn)居民家庭收支調(diào)查統(tǒng)計年鑒》；住房公積金貸款額主要從各市住房公積金管理中心網(wǎng)站收集整理。

2. 統(tǒng)計性描述。由圖3和4可知，26個大中城市的住宅實際銷售價格一直保持增長態(tài)勢，從2003年為2 493元/平方米，至2011年上漲為7 371元/平方米，增長了196%，其中2004年～2007年的漲幅分別為11%、22%、15%和20%，2009年的漲幅達到最高值為24%，2010年為18%，2008年和2011年的漲幅較小，保持在4%左右。與之同步，公積金貸款額規(guī)模也保持同步提高，26個大中城市的總貸款規(guī)模從2003年的299億元至2011年增長為1 418億元，其中2005年～2008年，貸款增速較為平穩(wěn)，平均增速為15%，2009年呈現(xiàn)爆炸性增長，增速超過70%，隨后2010年出現(xiàn)-9%的負增長，2011年開始回升至13%漲幅。由此，我們可以得出，26個大中城市的住宅價格和公積金貸款規(guī)模都處于上升態(tài)勢，住房公積金貸款規(guī)模的波動性大于住宅價格，波動趨勢步調(diào)保持一致。2005年～2008年，住宅價格與住房公積金貸款的增速較為接近。2008年受金融危機影響，住宅價格增速顯著下降，而公積金的下降幅度很小。在2009年住宅價格增速回升的同時，公積金貸款呈現(xiàn)爆炸性增長，說明在2009年，住宅價格上漲與公積金貸款高度相關(guān)。此后，住宅價格快速回落，公積金貸款的增速也波動性下降，但規(guī)模仍處于較高的水平。

對東部、中西部地區(qū)的公積金貸款、住宅價格進行統(tǒng)計分析，我們發(fā)現(xiàn)：2003年～2011年間，東部與中西部的住宅價格比較為穩(wěn)定，保持在1.6～2.0之間，而公積金貸款額之比在不斷下降，由2003年的4.18∶1下降到2011年2.1∶1。由圖5和圖6可知，除2008年和2011年外，東部地區(qū)住宅價格的上漲幅度超過中西部地區(qū)，漲跌的波動性更大，中西部地區(qū)住宅價格增長幅度較為平穩(wěn)；住房公積金貸款增長情況則完全相反，除2008年、2011年外，中西部地區(qū)住房公積金貸款的上漲幅度要超過東部地區(qū)，波動性也更大，2005年～2007年間，中西部地區(qū)公積金貸款額增速分別為18%、51%和44%，東部地區(qū)則僅為12%、9%和6%，增速差距非常大。這表明，雖然中西部地區(qū)公積金貸款規(guī)模小于東部地區(qū)，但其對住宅價格的影響遠遠高于東部地區(qū)。

3. 計量分析。我們采用如下計量模型：

lnPt=？茁0+？茁1lnLt+？茁2lnYt+？茁3lnct+？茁4lnrt+？茁5lnNt+？茁6lnMt+？滋t

對26個城市計量回歸分析，結(jié)果如表1。

計量結(jié)果表明，不考慮預期情況下，公積金貸款對住宅價格的影響系數(shù)均顯著。住房公積金貸款系數(shù)全國和中西部地區(qū)在1%水平上顯著，東部地區(qū)在5%水平上顯著，且為正向影響。這表明住房公積金貸款有效刺激購房需求，推動住宅價格上漲。同時，住房公積金貸款對住宅價格的影響度還具有地區(qū)差異性。全國范圍住房公積金貸款每增加1%推動住宅價格上漲0.08%，東部地區(qū)每增加1%推動住宅價格上漲0.072%；中西部地區(qū)公積金貸款每增加1%推動住宅價格上漲0.10%，說明住房公積金貸款影響中西部地區(qū)略強于東部地區(qū)和全國水平。

四、 政策建議

1. 完善住房公積金貸款利率政策，實行差別化的分類利率政策，鼓勵剛性需求，提高住房消費者購房能力。根據(jù)職工的繳存額、住房條件等因素實行差別化貸款利率政策，重點傾斜中低收入家庭。

2. 合理制定住房公積金貸款額度，引導改善性和剛需性的住房消費。各地區(qū)根據(jù)自身房地產(chǎn)市場情況，確定符合本地區(qū)發(fā)展的公積金貸款額度。對公積金貸款額度所占房屋總價比例較小的城市，適當提高公積金貸款額度，降低購房成本，保障住房消費的購買能力。

3. 調(diào)整住房公積金繳存政策，將住房公積金單位補貼部分與個人收入脫鉤，改為定額制補貼，不論戶籍、不論收入高低，每個人均補貼相同的固定金額。而個人繳交部分，保持不變，依然按個人工資收入的一定比例繳交。

4. 調(diào)整住宅市場結(jié)構(gòu)，一是加大經(jīng)濟適用房和廉租房的供給量；二是制定差別化的自住性和投資性住宅貸款政策，抑制投資性需求住宅；三是增加中小戶型和中低價商品房的供給，限制大戶型高端商品房供給。

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篇4

關(guān)鍵詞：住房公積金：繳存上限：政策性住房金融制度

中圖分類號：F293，3

文獻標識碼：A

文章編號：1003-9031(2009)08-0081-04

一、引言

住房公積金制度作為一種住房保障制度。一直發(fā)揮著重要的政策性住房融資作用，對于市場機制是一個有益的補充。它通過國家機關(guān)和企事業(yè)單位及其在職職工每月繳存一定數(shù)量的住房公積金，建立起解決職工住房問題的住房建設基金。因此，住房公積金作為一種長期住房儲金，與其他專項資金相比具有普遍性、強制性、專用性、福利性和互等多重屬性。

本文在對住房公積金制度進行概述的基礎(chǔ)上，對比北京市2006-2008年住房公積金的使用狀況，總結(jié)了住房公積金制度實施過程中存在的問題及形成原因。通過對住房公積金繳存上限上調(diào)對制度目標達成的效應分析，得出了住房公積金繳存上限上調(diào)改革對于完善住房公積金制度難以發(fā)揮根本性作用的結(jié)論，進而提出了進一步健全住房公積金制度的對策建議。

二、北京市住房公積金的發(fā)展狀況

改革開放以來，住房體制改革作為我國經(jīng)濟體制改革的重要組成部分，充分體現(xiàn)了由中央集權(quán)的計劃經(jīng)濟轉(zhuǎn)變?yōu)橐允袌稣{(diào)節(jié)為基礎(chǔ)的運行模式。從正式允許住房商品化政策開始，揭開了中國城鎮(zhèn)住房制度改革的序幕。雖然住房體制改革提高了房地產(chǎn)市場的運行效率，但是提高的住房價格也使得部分低收入階層難以負擔。因此，為改變房屋價格和居民收入之間以及城鎮(zhèn)不同收入階層住房負擔能力之間的不平衡狀況，1991-1994年，我國借鑒新加坡經(jīng)驗首先在上海、北京、天津、南京、武漢等地進行住房公積金制度試點，于1994-1998年間對住房公積金制度進行全面推廣，并從1999年開始對住房公積金制度進行了規(guī)范化和法制化建設。

根據(jù)《住房公積金管理條例》，經(jīng)北京住房公積金管理委員會第八次全體會議審議通過，北京市人民政府批準，北京2009年度(2009年7月1日至2010年6月30日)住房公積金繳存比例仍為12％，繳存額上限由每月2392元上調(diào)為2682元。

北京市住房公積金管理中心提供的數(shù)據(jù)表明，截至2008年年底，北京市建立住房公積金單位數(shù)61705個，職工人數(shù)429.24萬人；累計歸集住房公積金1813.77億元，提取904.24億元，余額909.53億元；累計發(fā)放住房公積金貸款369507筆，金額851.85億元，回收金額433.27億元，余額418.58億元。住房公積金歸集余額扣除貸款余額和風險準備金后，有近450億元閑置在北京市住房公積金管理賬戶上。

可以看到，近三年來，盡管北京市住房公積金累計發(fā)放額逐年增加，由2006年底的662.98億元增加到2008年底的851.85億元。同時，住房公積金貸款限額2007年7月1日由40萬元提高到60萬元，又于2008年11月10日提高到80萬元。但是，北京市住房公積金的閑置額依然呈現(xiàn)出較為明顯的上升趨勢。

對2005-2008年北京市住房公積金的貸出比例進行比較后，可以看出，北京市住房公積金貸出比例較低，且呈現(xiàn)出一定的下降趨勢。由2005年底的74％，降到2008年底的46％。

因此，較高的住房公積金閑置額和較低的貸出比例說明北京市住房公積金存在資金使用效率較低的問題。

三、北京市住房公積金資金使用效率低的主要原因

(一)目標群體定位存在偏離

建立住房公積金制度的初衷是通過集中職工住房儲金實現(xiàn)職工之間的購房互助，尤其是解決中低收入者購房難問題。但在住房公積金貸款審批、發(fā)放過程中，為保證貸款資金的安全性，住房公積金管理中心主要是根據(jù)貸款者的公積金繳存額、繳存年限、還款能力等確定放款額度。從住房公積金的落實范圍看，住房公積金覆蓋面大部分集中在行政事業(yè)單位和經(jīng)濟效益較好的國有企業(yè)、股份制企業(yè)和外資企業(yè)。而這些單位的職工大多數(shù)屬于高收入群體，有較好的還款能力。這部分高收入群體由于住房問題基本已得到解決，購房需求降低，繳納住房公積金在很大程度上只是一種保障性、福利性的行為。同時。繳納住房公積金的低收入群體由于缺乏購買住房的首付能力，加上擔保能力不足、還款能力有限等原因，難以獲得或者難以得到足夠的住房公積金低息貸款。這樣，由于住房公積金制度實際執(zhí)行過程中貸款群體與制度本身設計時的目標群體定位存在偏離。使得住房公積金制度的互助功能難以充分發(fā)揮，造成大量住房公積金處于閑置狀態(tài)，降低了住房公積金的使用效率。

(二)商業(yè)銀行和開發(fā)商的不配合

根據(jù)2008年北京市住房公積金使用狀況的調(diào)查顯示，住房公積金中有大量沉淀資金與商業(yè)銀行和開放商不愿意購房人用住房公積金購房有關(guān)。因為，開發(fā)商與商業(yè)銀行之間往往有協(xié)議，商業(yè)銀行給開發(fā)商提供資金的前提是購房者在購房時在該銀行貸款。但是，住房公積金貸款的低利率使職工都愿意用住房公積金貸款買房。而不是在商業(yè)銀行貸款，影響了銀行貸款業(yè)務利潤，使得商業(yè)銀行和開發(fā)商不愿意購房人使用住房公積金貸款。這更加導致資金的使用不足。對于有一定能力使用住房公積金貸款的中低收入家庭來說也是不公平的。同時，大量沉淀的住房公積金資金也會引發(fā)商業(yè)銀行的道德風險，由于這些資金存放在商業(yè)銀行，往往會被作為超級存款融入商業(yè)銀行信貸資金的統(tǒng)一調(diào)度，流入住房體系以外進行循環(huán)，有時甚至出現(xiàn)商業(yè)銀行將因自身經(jīng)營風險導致的虧損轉(zhuǎn)嫁給政策性住房公積金來承擔的違法行為。最終導致住房公積金不能真正發(fā)揮其本質(zhì)作用。

(三)手續(xù)繁瑣提高了住房公積金貸款的交易成本

同商業(yè)性貸款相比，住房公積金貸款具有一定的低利率優(yōu)勢，5年期以上的住房公積金貸款年利率要比商業(yè)銀行貸款低2.07個百分點，5年期以下則要低2.43個百分點。但住房公積金貸款的手續(xù)相對繁瑣，首先要單位出示證明，然后要經(jīng)過貸款審批手續(xù)、擔保審核手續(xù)、個人資信調(diào)查等，由于有了北京市住房公積金管理中心這個中間環(huán)節(jié)，使得放貸時間相對較長。因此，跟商業(yè)性貸款相比，住房公積金貸款具有較高的交易成本，影響了購房者對住房公積金貸款的需求，一定程度上造成了大量住房公積金的沉淀，降低了住房公積金的使用效率。

(四)政府支持力度不夠

針對住房公積金使用時存在的各種問題，政府也通過制定各種相關(guān)政策來規(guī)范住房公積金的使用，以加大

資金的使用效率。但這些政策相當一部分具有托市作用，而沒有真正考慮中低收入職工家庭的住房問題。比如人民銀行的補充通知中提到職工在還清第一套住房的公積金貸款后，購買第二套住房仍可以申請公積金貸款。同時，具體公積金貸款的額度計算方法、辦理手續(xù)等，和購買第一套住房辦理公積金貸款是一樣的。公積金貸款是為職工解決住房問題所提供的一種保障，對于還清了第一套住房的公積金貸款，住房已經(jīng)有了保障的職工，不應該購買第二套住房時享有與第一套住房一樣的貸款條件。在目前經(jīng)濟不景氣的背景下，雖然第二套住房對于防范房地產(chǎn)市場金融風險會起到一定的作用，但住房公積金制度的重點是解決中低收入家庭住房困難問題。因此，政府在制定有關(guān)住房公積金制度的相關(guān)實施細則時，還沒有做到有利于中低收入職工。

四、住房公積金繳存上限上調(diào)的效應分析

(一)財富分配效應

住房公積金繳存上限上調(diào)具有財富再分配效應。按照12％的繳存比例，要達到2682元的上限，繳存人的月收入須超過2.2萬元。據(jù)北京市統(tǒng)計局公布的數(shù)字，2008年北京市職工年平均工資為44715元，折合每月3726元，能達到2.2萬元月收入的只是少數(shù)，使得絕大多數(shù)人不能上調(diào)，只有少數(shù)人可以上調(diào)?？紤]到公積金是按1：1的比例補助，高收入水平單位的職工從單位獲得的住房補助金多，而單位繳納的住房公積金在稅前列支，因此，無論是職工個人。還是想通過為職工繳納住房公積金變相為職工發(fā)放福利的單位，都有動力多繳納公積金。因此，住房公積金繳存上限上調(diào)具有明顯的財富分配效應，使部分社會財富直接(高收入單位為職工的補助更多)或間接(單位繳納住房公積金在稅前列支)地流向了高收入單位的職工或單位中的高收入職工。

住房公積金繳存上限的提高使得高收入者購房能力增強，加大了財富分配偏向富人的效應。住房公積金制度實行的是“低存低貸”的利率政策，中低收入者由于不能申請到足額的住房公積金貸款，無法充分獲得住房公積金較低貸款利率的利益，卻要承擔低存款利率的損失和住房公積金積累的貶值風險。同時，由于住房公積金貸款使用傾向于中高收入者，貸款利息優(yōu)惠被轉(zhuǎn)移分配到貸款的少數(shù)高收入者，變成了低收入職工幫助高收入職工改善居住條件。這無疑是與住房公積金制度的互背道而馳的。

(二)購房能力的“馬太效應”

首先，由于住房公積金繳存上限上調(diào)使得財富分配向高收入群體傾斜，更加增強了高收入群體的購房能力。在高收入群體的住房需求已經(jīng)得到基本滿足的情況下，住房公積金繳存上限上調(diào)在很大程度上帶來的是高收入群體的一種財富積累。其次，由于中低收入者收入水平較低，住房公積金繳存上限上調(diào)對他們的住房儲金積累和購房能力不產(chǎn)生任何影響。相對于購房能力得到進一步增強的高收入者而言，中低收入者的購房能力相對下降。這樣，住房公積金繳存上限上調(diào)帶來了購房能力“強者恒強、弱者恒弱”的“馬太效應”，導致該項制度改革不能發(fā)揮提高中低收入者購房能力的目的，住房公積金的互特征也難以得到充分體現(xiàn)。

五、完善住房公積金制度的對策建議

住房公積金制度的建立是以“住有所居”為政策目標的，就是要從根本上解決全體人民的住房問題。因而，具有社會保障性質(zhì)的住房公積金制度的設計應當以此為基礎(chǔ)，真正保障住房困難的中低收入群體。

(一)適度調(diào)整利率政策

在具體執(zhí)行“低存低貸”利率政策的過程中，中低收入家庭得不到貸款，而存款低利率反而減少了中低收入職工的實際收入。雖然“低存低貸”政策本身是好的，但是應該變通地調(diào)整住房公積金的利率政策，針對不同職工的貸款情況實行不同的利率水平。對于月薪較高的職工在保持存款水平不變的情況下，已經(jīng)取得低息購房貸款時，如果申請第二筆貸款，應當給予一定的限制。比如提高貸款利率水平，實行介于商業(yè)銀行住房貸款利率和住房公積金貸款利率之間的利率水平。而對于申請公積金貸款較多者只能申請商業(yè)銀行貸款。同時，為了發(fā)揮住房公積金的社會保障性質(zhì)，對于還沒有住房的中低收入者借款人應該放寬貸款條件，實行比正常住房公積金貸款利率更低的利率水平。做到用高收入者的貸款高利率彌補中低收入者的貸款低利率，這樣才能保證制度運行的相對公平，真正體現(xiàn)住房保障制度的互。

(二)采用市場化手段提高服務水平

住房公積金管理中心是不以盈利為目的的獨立事業(yè)單位，從而在資金管理使用效率和服務水平方面，要差于自負盈虧的商業(yè)銀行。因此，住房公積金管理中心要轉(zhuǎn)變觀念。通過事業(yè)單位企業(yè)化管理。改進工作作風。以全新的市場營銷理念加強住房公積金宣傳，豐富貸款品種，真正滿足不同人群的需要。同時，要樹立為人民群眾謀利益的理念，從繳存、提取、貸款、還款等業(yè)務的各個環(huán)節(jié)，以人為本，簡化手續(xù)，公開業(yè)務操作規(guī)程，切實提高住房公積金業(yè)務的服務水平和質(zhì)量，真正做到便民利民。

(三)建立政策性住房公積金銀行

目前，住房公積金是存入住房公積金管理中心在受委托銀行開設的專戶內(nèi)，實行專戶管理。由商業(yè)銀行經(jīng)營政策性的公積金業(yè)務容易導致責任權(quán)利界定不清，使得資金的管理混亂。增加了銀行使用風險，最終會損害到廣大職工的利益。因此，為了明晰產(chǎn)權(quán)，真正提高資金使用效率，可以由住房公積金管理中心自我管理住房公積金，建立政策性住房公積金銀行。由政府投入股本金，將住房公積金用于特定用途，建立完善的監(jiān)督管理機制，積極推進住房公積金真正從行政化管理向政策性金融的轉(zhuǎn)變。

(四)政府應加大對住房公積金制度的支持力度

篇5

關(guān)鍵詞：企業(yè)年金；方案

中圖分類號：F840 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）09-00-01

企業(yè)年金是指企業(yè)及其職工在依法參加基本養(yǎng)老保險并履行繳費義務的基礎(chǔ)上，自愿建立的補充養(yǎng)老保險制度。企業(yè)年金、基本養(yǎng)老保險、個人儲蓄性養(yǎng)老保險共同構(gòu)成了我國職工養(yǎng)老保障體系，其中企業(yè)年金是職工養(yǎng)老保險體系的第二支柱。隨著我國企業(yè)年金的不斷發(fā)展以及國家相繼出臺的配套優(yōu)惠財稅政策，它所具有的保障和長期激勵的優(yōu)勢，更有利于人力資源戰(zhàn)略管理的實現(xiàn)。

一、建立企業(yè)年金的重要意義

1.建立企業(yè)年金計劃有利于企業(yè)吸引人才

人力資源是企業(yè)的第一資源，企業(yè)之間的競爭實質(zhì)就是人才的競爭。企業(yè)在激烈的競爭中能否吸引人才，在很大程度上取決于企業(yè)的分配激勵機制和保險福利延期支付機制。人才在選擇就業(yè)時，不單單考慮當期的工資獎金等直接收入，包括保險等延期支付的福利在內(nèi)的總報酬成為重要考量指標。作為員工延期獲得收入，企業(yè)年金為員工未來的退休待遇提供了一定的保障，使員工產(chǎn)生了歸屬感和安全感；同時因企業(yè)年金待遇與貢獻、績效掛鉤，具有激勵性，因此企業(yè)年金使企業(yè)在吸引人才方面具有一定的優(yōu)勢。

2.建立企業(yè)年金計劃有利于企業(yè)保留優(yōu)秀人才

企業(yè)年金被視為留住人才的“金手銬”，企業(yè)年金方案設計具有一定的靈活性，企業(yè)繳費部分權(quán)益歸屬比例跟員工在企業(yè)服務年限、離職原因緊密掛鉤。企業(yè)所需要的優(yōu)秀人才因其貢獻、職務等因素，企業(yè)為其繳納年金費用相對較高，在企業(yè)積累的年金基金比較可觀，因個人辭職等非正常流動的原因會使年金扣減，增加了人才的離職成本，從而在一定程度上穩(wěn)定了員工隊伍，有利于留住優(yōu)秀人才。

3.建立企業(yè)年金計劃有利于降低企業(yè)和個人薪酬成本

根據(jù)財稅[2009]27號《關(guān)于補充養(yǎng)老保險費、補充醫(yī)療保險費有關(guān)企業(yè)所得稅政策問題的通知》的規(guī)定，企業(yè)繳費在不超過職工工資總額5%標準內(nèi)的部分，在計算應納稅所得額時準予扣除，這在一定程度上可以減輕企業(yè)的稅收負擔，降低了企業(yè)的管理成本。

根據(jù)財稅[2013]103號《關(guān)于企業(yè)年金職業(yè)年金個人所得稅有關(guān)問題的通知》中相關(guān)規(guī)定，企業(yè)繳費部分（以不超過所在設區(qū)城市上一年度職工月平均工資300%以上的部分為繳費基數(shù)計算）在計入個人賬戶時、年金基金投資運營收益分配計入個人賬戶時，暫不征稅個人所得稅。個人繳費部分，在不超過本人繳費工資計稅基數(shù)的4%標準內(nèi)的部分，暫從個人當期的應納稅所得額中扣除。

企業(yè)年金中的企業(yè)繳費在一定額度內(nèi)不作為員工當期所得，個人繳費允許所得稅稅前扣除，增加了企業(yè)建立企業(yè)計劃的動力，有利于員工積極參與企業(yè)年金，降低個稅成本。

二、設計企業(yè)年金方案應注意的幾點問題

建立企業(yè)年金計劃是一項有利于企業(yè)、員工的重要工作，企業(yè)年金方案具有有一定的靈活性，方案設計應充分考慮本企業(yè)性質(zhì)、經(jīng)營狀況、企業(yè)文化、員工結(jié)構(gòu)等因素?，F(xiàn)淺談一下企業(yè)年金方案設計工作中的幾點思考。

1.年金方案設計、年金實施符合政策規(guī)定

關(guān)于企業(yè)年金制度，最早國務院于1991年頒布《關(guān)于企業(yè)職工養(yǎng)老保險制度改革的決定》，首次提出“國家提倡，鼓勵企業(yè)實行補充養(yǎng)老保險”。勞動和社會保障部與相關(guān)監(jiān)管部門了《企業(yè)年金試行辦法》、《企業(yè)年金基金管理辦法》。國務院國資委了《關(guān)于中央企業(yè)試行企業(yè)年金制度的指導意見》、《關(guān)于中央企業(yè)試行企業(yè)年金制度有關(guān)問題的通知》、《關(guān)于進一步規(guī)范中央企業(yè)職工收入分配管理的指導意見》等，對中央企業(yè)建立企業(yè)年金制度進行了補充規(guī)定。財政部聯(lián)合其他部門出臺了《關(guān)于補充養(yǎng)老保險費補充醫(yī)療保險費有關(guān)企業(yè)所得稅政策問題的通知》、《關(guān)于規(guī)范企業(yè)應付工資結(jié)余用于企業(yè)年金繳費財務管理的通知》和《關(guān)于企業(yè)年金職業(yè)年金個人所得稅有關(guān)問題的通知》等規(guī)定，是企業(yè)繳費免稅額度、企業(yè)年金列支渠道、以及個人所得稅計算的依據(jù)。

企業(yè)年金相關(guān)政策是企業(yè)年金方案設計的根本依據(jù)，對于不同性質(zhì)、不同地區(qū)企業(yè)，還應遵循本部門、本地區(qū)的相關(guān)政策。

2.企業(yè)根據(jù)自身經(jīng)營狀況、員工情況合理確定總體繳費水平和繳費比例

企業(yè)經(jīng)營狀況直接影響著企業(yè)支付薪酬福利的能力。工資、獎金、社會保險、公積金和企業(yè)年金等共同構(gòu)成了企業(yè)薪酬福利體系。工資、獎金給付的多少直接影響著員工生活水平，是員工決定去留、起激勵作用的首要因素。因此企業(yè)年金繳費水平高低應置于企業(yè)整個薪酬體系的框架之中加以考慮。企業(yè)經(jīng)營狀況較好，可以設計較高的繳費基數(shù)和繳費比例；反之，為保障其他薪酬的支付，應適當降低繳費基數(shù)和繳費比例。

一般情況下，企業(yè)和員工個人要共同繳費，根據(jù)員工繳費承受能力、員工年齡結(jié)構(gòu)、員工需求等因素，選擇等于或低于企業(yè)繳費比例。

3.充分發(fā)揮企業(yè)年金激勵作用，企業(yè)繳費與員工績效和貢獻掛鉤

從激勵角度考慮，對不同崗位、不同績效的員工實行有差別的薪酬待遇更有利于人力資源的激勵。企業(yè)年金計劃是企業(yè)薪酬體系中的一部分，在人力資源管理中占有舉足輕重的地位。企業(yè)年金方案的設計應堅持效率優(yōu)先、兼顧公平的原則，充分利用企業(yè)年金制度的靈活性特點，打破傳統(tǒng)薪酬福利制度中的“平均主義”，繳費基數(shù)與個人上年度平均工資水平、還應與崗位、個人貢獻、在本企業(yè)服務年限相聯(lián)系，從而有效地激發(fā)員工的積極性與創(chuàng)造性，使其為企業(yè)發(fā)展做出更大的貢獻。

企業(yè)賬戶中的未歸屬權(quán)益累積到一定程度，可以對有特殊貢獻的員工進行激勵，直接分配給符合條件的員工，劃入個人賬戶。

4.立足長遠發(fā)展，通過設置企業(yè)繳費權(quán)益歸屬保留優(yōu)秀人才

篇6

關(guān)鍵詞：廉租房政策；執(zhí)行；對策

中圖分類號：D62 文獻標識碼：A 文章編號：1009-0118（2012）-03-0-02

住房問題不僅僅是一個經(jīng)濟問題，也是一個重大的社會問題。當前，隨著城市化進程的加快，住房問題的必要性和緊迫性日益體現(xiàn)。當前，我國重要的房屋供應體系基本上呈現(xiàn)三個層次：對于收入較高的人群主要是商品房供應，對于較低收入家庭，實行“廉租住房和經(jīng)濟適用房”為主的住房供應政策，對于經(jīng)濟困難的家庭，主要是以產(chǎn)權(quán)歸政府所有廉租房進行供應?？梢哉f，廉租房制度應該說是我國現(xiàn)行的住房保障體系當中最核心的組成內(nèi)容。目前我國的廉租房只租不售，適用對象是城市特困人口，只收取象征性房租，廉租房能一定程度上避免尋租現(xiàn)象的發(fā)生，是解決低收入群體住房問題，緩解住房消費領(lǐng)域矛盾的一種有效措施。盡管政府積極組織實施廉租房工作取得了一定成果，但我們也應該清醒地意識到廉租房制度在執(zhí)行過程中仍存在一些不盡如人意之處，如廉租房資金來源短缺、廉租房保障設施缺乏、退出機制不完善等等，制約了這一制度在實踐中發(fā)揮更大的作用。本文正是通過對廉租房政策的研究，分析廉租房政策執(zhí)行中存在的問題，以期對我國廉租房制度的完善有所幫助。

一、廉租房政策概述

根據(jù)建設部頒布的《城鎮(zhèn)廉租房的管理辦法》定義：“城鎮(zhèn)廉租房是政府和單位在住宅領(lǐng)域?qū)嵤┑纳鐣Ｕ下毮?，向具有城?zhèn)長住戶口的最低收入家庭提供的租金相對低廉的普通住宅。它是政府以租金補貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，向符合城?zhèn)居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供社會保障性質(zhì)的住房。”廉租房在世界各國都比較普遍，即使在西方一些發(fā)達國家如美國、英國、新加坡都有相當一部分人住在由政府提供的住房里。在我國，廉租房絕大部分也是由政府提供或者扶持的。基于此，我們可以將這種由政府以補貼方式扶持特定收入家庭的住房租賃消費，提高其居住水平，從而實現(xiàn)住房保障目的的一系列行為規(guī)則稱之為廉租房政策。

二、廉租房政策執(zhí)行中存在的問題分析

（一）政策現(xiàn)狀

我國探索廉租房政策始于1998年。這一年，國務院在《關(guān)于進一步深化住房制度改革加快住房建設的通知》中正式以文件形式提出了廉租房問題，要求各級政府根據(jù)家庭收入的不同層次制定不同的住房政策。此后，一系列的相關(guān)政策文件相繼出臺，可以說，經(jīng)過多年的試點探索，目前我國已初步形成了以租金配租（即發(fā)放租金補貼）為主、實物配租（即分配給低租金住宅）為輔、多種方式并舉的廉租房制度。據(jù)國家建設部公布的情況和有關(guān)媒體，截至2008年底，全國656個城市中。己有586個城市建立了廉租房制度，占到88.3%，2008年，計劃安排廉租房資金達到79.4億元。

（二）存在問題

我國廉租房屋體系自起步以來，已經(jīng)取得了一定的成效，但是在運行中依舊存在有一些問題?？偟膩碚f，存在以下問題：

1、廉租房資金來源短缺

廉租房是政府解決貧困人口住房間題的重要舉措，但資金來源不穩(wěn)定卻是制約其發(fā)展的一大障礙。根據(jù)《廉租住房保障辦法》的規(guī)定，有九種渠道。雖然規(guī)定的資金籌措渠道不少，但在廉租房實踐中，大部分資金仍主要來源于住房公積金增值收益。公積金增值收益在提取風險準備金和支付管理費用后的剩余有限，不足以支持廉租房制度建設。此外，政府財政資金未能得以有效落實。尤其是中西部地區(qū)，由于經(jīng)濟發(fā)展相對落后，政府則財力明顯不足，導致廉租房建設滯后。在住房商品化的進程中，如何調(diào)整政府的支出結(jié)構(gòu)，擴大廉租房建設資金來源，將低收入群體的住房間題真正列入政府的支出預算安排，已成為廉租房制度建設的重要任務。

2、廉租房房源相對不足

從《城鎮(zhèn)廉租房管理辦法》的有關(guān)規(guī)定來看，廉租房的房源主要有四個途徑：政府新建、收購的住房；舊有的公房；社會捐贈的住房；其他渠道籌集的住房。其中，在當前居高不下的房價之下，政府新建、收購住房需要大量的資金，實施進程受到的阻力大。而舊有的公房存量也嚴重不足。住房分配貨幣化改革以來，新建商品房價格畸高，存量公房提租步伐緩慢，加之公房一部分已經(jīng)通過房改的形式出售或者分給了本單位的職工，無法騰退。政府可以用做廉租房的公房數(shù)量極少。社會捐贈的住房則寥寥無幾，一些人甚至擁有不只一套房。他們寧可閑置也不愿意將其閑置的住房提供給社會。此外，隱形的房地產(chǎn)租賃市場的存在也使得部分房屋非法進入房地產(chǎn)二級市場，造成廉租房的房源供給短缺。根據(jù)廣州的調(diào)查，“十五”期間有22萬戶“雙特困戶”，需要解決住宅困難問題，但目前廣州市每年僅能提供500套左右的廉租房，現(xiàn)實情況與制度設計的情況存在差異，房源缺乏已經(jīng)成為制約廉租房供應的一個瓶頸。

3、廉租房覆蓋范圍較小

廉租房保障體系的對象從狹義上講是最低生活保障制度保障的對象，即低保戶、貧困人口；從廣義上講應包括所有無法從市場獲得住房的中低收入居民家庭，既包括具有城鎮(zhèn)戶口的城鎮(zhèn)居民，也包括城市中大量的流動人口。但目前各城市執(zhí)行過程中的廉租房政策多限定在城市中低保戶與優(yōu)撫家庭中的住房困難戶，而對于城市中的農(nóng)民工、失業(yè)或待業(yè)的大學生等人群，則不覆蓋。以廣州市為例，廣州市規(guī)定只局限于具有“廣州市區(qū)城鎮(zhèn)戶籍，并在本市工作或居住，家庭人均月收入低于廣州市基本生活保障線，無自有產(chǎn)權(quán)住房或現(xiàn)自有產(chǎn)權(quán)住房人均住房居住面積在10平方米以下的困難家庭”。這樣的標準過于嚴格，會將城市中一些低保戶排除在外，更不用說外來務工的農(nóng)民工了。筆者認為，廉租房是國家向弱勢群體提供的社會保障，它具有社會救助的性質(zhì)，農(nóng)民工、失業(yè)或待業(yè)的大學生等作為我國公民，承擔納稅等其它基本義務，同樣應有權(quán)獲得廉租房的權(quán)利以及保障資格。

四、廉租房政策有效執(zhí)行的途徑

廉租房制度作為住房保障體系中的一項重要制度，其順利實施直接關(guān)系到政策的有效性問題。目前，我國廉租房政策執(zhí)行過程中存在著諸多問題，迫切需要解決。筆者認為，我國廉租房政策執(zhí)行應該應貫穿“助人自助”的理念，即借助社會、政府等外力的支持，同時和弱勢群體成員自身的力量與監(jiān)督相結(jié)合，從而達到標本兼治的效果。

（一）開拓政府引導下的多元化融資渠道

廉租房政策的有效實施必然需要充足的資金作為支持，而目前在我國政府是廉租房建設資金的唯一投資主體。對于廉租房項目而言，大量其持續(xù)性的資金是必須的，如果不能保證在比較持久的一個時期之內(nèi)擁有較為充足的資金則難以保證廉租房政策發(fā)揮最大的效能。前文提及目前在我國政府是廉租房資金投入的唯一主體，這種投資主體的單一性容易造成資金來源的不穩(wěn)定性，其也必然對廉租房政策的執(zhí)行造成巨大的制約。針對此種不足，在制定和執(zhí)行廉租房政策時要積極吸收和借鑒國外的先進經(jīng)驗，堅持在政府的主導之下積極地探索多元化的廉租房資金融資模式。

開拓政府引導之下的多元化融資渠道的一個最為有效方式就是積極探討民間私人資本的注入，積極尋求政府資本和私人資本的合作，吸引更多私人資本的參與，是拓寬廉租房融資渠道的必然趨勢，PPP模式應運而生。PPP，中文直譯為“公私合作”，意譯為公共部門和私人部門基于項目而形成的提供公共產(chǎn)品或公共服務的一種長期的合作伙伴關(guān)系。PPP模式在國外經(jīng)常運用到公共實踐項目中，在國內(nèi)仍然處于萌芽階段。傳統(tǒng)以來，我國基礎(chǔ)設施一直以來都是由政府財政支持投資建設，由國有企業(yè)或單位壟斷經(jīng)營，這種建設管理模式存在浪費嚴重、效率低下、風險巨大等眾多弊端。隨著我國市場經(jīng)濟的逐步建立和完善，在這些傳統(tǒng)的國有壟斷領(lǐng)域充分引入競爭，通過競爭來降低成本、提高效率、減少風險就成為市場發(fā)展的必然。而民間資本的進入就是市場競爭的充分體現(xiàn)，民間資本進入到公租房建設領(lǐng)域以后可以極大地拓展公租房的資金來源，在最大程度上保證公租房政策實施的連續(xù)性和持久性。因此這一模式是拓展廉租房資金來源的有效途徑。

（二）變通現(xiàn)有政策，擴大租房覆蓋面

建立和完善廉租房政策是建設社會主義的內(nèi)在要求，也是保障實現(xiàn)共同富裕的必然選擇，是保障最低收入家庭的基本居住需要，是全面建設小康社會和構(gòu)建社會主義和諧社會的客觀要求，也是建立和完善城鎮(zhèn)住房新體制的必然要求。因此使居住有困難的人都能夠享受到公租房政策是實踐科學發(fā)展觀、建設社會主義和諧社會的具體表現(xiàn)。

首先，應該打破原有的戶籍限制，隨著我國戶籍制度的逐漸松動和變化，戶籍已經(jīng)不再是人們生存的重要內(nèi)容，越來越多的人進行著戶籍的遷移，人口的流動性也越來越大，在這種趨勢之下再簡單地以戶籍作為申請廉租房的條件之一就顯得不合時宜；其次，拋棄現(xiàn)有的家庭“雙困難”標準。隨著城市單親家庭的不斷增多、未婚工作人員的大量出現(xiàn)和“空巢”老人現(xiàn)象的日益顯現(xiàn)，以往的“雙困難”標準已經(jīng)與現(xiàn)實出現(xiàn)一定的脫節(jié)，這部分人對住房有著特殊的需求，如果將他們排除在政策之外，勢必造成事實上的不平等，因此要對其進行必要的考慮。

現(xiàn)實中許多城市通過政策的變更對廉租房政策的覆蓋范圍不斷進行著擴大，一方面月收入的標準降低、另一方面對居住面積限制不再過分苛刻。還有一些城市，例如青島、貴陽等規(guī)定符合條件的畢業(yè)大學生也可以申請廉租房，這是在廉租房制度改革之路上邁出的重要一步，當然還需要不斷的拓展，目前還有一些人群例如不具有當?shù)貞艨诘某鞘写蚬ふ摺⑦M城農(nóng)民工、城鄉(xiāng)結(jié)合部土地被征后的農(nóng)民等都被排除在廉租對象之外。

（三）合理設計保障性區(qū)位，改善保障設施

目前廉租房建設在區(qū)位選擇上呈現(xiàn)出許多的不足，例如許多廉租房在位置上比較偏僻、大多數(shù)在遠離城市主城區(qū)的郊區(qū)之外，這些廉租房相對獨立、遠離城市基礎(chǔ)設施，周圍沒有配套的相應保障設施，例如基本的銀行、郵局、超市等基礎(chǔ)設施缺少，公交車線路等也比較稀少不便于居民的日常生活和出行，對廉租房居住者的居住環(huán)境造成極大的影響，也嚴重制約了當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展和廉租房居住者的就業(yè)和生活水平的提高。

因此廉租房在設計和建設的過程中要充分考慮廉租房的區(qū)位選擇，改善相應的保障設施。首先，保障性住房在選址上要充分考慮便于廉租房居住者的生活和工作，因此不能過于遠離主城區(qū)，廉租房在選址時要重視新區(qū)、老區(qū)和郊區(qū)之間的規(guī)劃配置，一方面要避免廉租房建設的過度集中，另一方面要利于低收入者的生活和工作。其次，在建立廉租房時要充分考慮與周圍其他小區(qū)和保障性設施的共享，要選擇周圍學校、銀行、郵局和交通方便的區(qū)位，保障廉租房能夠最大程度的發(fā)揮作用。最后，要形成“若分似合”的建造理念。社會保障房項目不宜過大，低收入人群與高收入人群的居住用地應混合使用，不同收入人群搭配居住是合理的規(guī)劃分布，混合生活方式能和諧高收入與低收入人群之間的隔離，促進他們之間的交往，緩解低收入人群的就業(yè)問題。

建立和完善廉租房政策是建設社會主義的內(nèi)在要求，也是保障實現(xiàn)共同富裕的必然選擇。我國廉租房制度的建立充分體現(xiàn)了我國社會主義的優(yōu)越性，自從其建立以來也發(fā)揮了重要的作用。雖然我國廉租房政策在執(zhí)行的過程中還存在著一定的問題，但是筆者相信隨著我們對這一問題的重視和不斷發(fā)展完善，我國的廉租房制度必將越來越發(fā)揮著重要的作用。

參考文獻：

篇7

關(guān)鍵詞：哈爾濱；保障性住房；城市精細化管理

中圖分類號：F29 文獻標志碼：A 文章編號：1002-2589（2012）07-0018-03

保障性住房作為社會保障體系的重要組成部分，伴隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展及住房制度改革進程的加快，越來越引起人們廣泛的關(guān)注。特別是在哈爾濱市實施“北躍、南拓、中興、強縣”發(fā)展戰(zhàn)略中，必將促進城鎮(zhèn)化的加速發(fā)展，由此而引發(fā)中低收入家庭住房問題解決的缺位。因此，加快哈爾濱市保障性住房建設，對新戰(zhàn)略的實施及經(jīng)濟社會穩(wěn)定發(fā)展具有重要的現(xiàn)實意義。

一、哈爾濱市保障性住房建設現(xiàn)狀分析

1.哈爾濱市保障性住房的概念界定。近年來，哈爾濱市社會保障工作隨著改革開放的深入而不斷發(fā)展，社會保障制度正日趨完善，但在醫(yī)療、養(yǎng)老、低保等社會保障取得重大進展的同時，保障性住房還沒有納入社會保障體系中，其發(fā)展滯后于整個社會保障制度。保障性住房是與商品性住房相對應的一個概念，保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房，由廉租住房、經(jīng)濟適用住房和政策性租賃住房構(gòu)成。與商品房相比，保障性住房制度還很不完善，因此，加快哈爾濱市保障性住房建設步伐是進一步改善民生的重要前提條件。

2.哈爾濱市保障性住房建設得到有效推進。哈爾濱市自1999年開始保障性住房建設以來，至2010年共建設保障性住房約2000萬平方米，解決了數(shù)萬戶家庭的住房困難。隨著城市的發(fā)展，哈爾濱市雖然逐年加大對保障性住房的建設，但仍有相當部分住房困難居民還需要享受保障性住房的政策。2010年底，哈爾濱市提出了“做主人、敢擔當、謀發(fā)展、惠民生”，加快保障性住房建設是改善民生、抑制房價的有力舉措，改善城市中低收入居民的居住條件，是重要的民生問題。為此，2011年哈爾濱市將改造棚戶區(qū)360萬平方米，規(guī)劃建設10000套公共租賃住房，提供4000套經(jīng)濟適用住房，新增廉租房受益戶2000戶，特別是將進一步加大保障性住房建設，住宅建設總規(guī)模達1700萬平方米，城市人均住房建筑面積達到34平方米。2011年可提供保障性住房42000套，保障性住房堅持限定套型、面積和租金標準，向中等偏下收入住房困難群體提供保障性政策，保障對象家庭人均月收入標準由372元提高到432元，保障范圍擴大到城鎮(zhèn)低收入住房困難居民，符合條件的城鎮(zhèn)低收入住房困難居民通過租賃住房補貼方式實現(xiàn)保障?；蛘呤羌彝ツ耆司芍涫杖氲陀?2289元和現(xiàn)有家庭人均住房建筑面積低于16平方米，可以申請經(jīng)濟適用性住房或貨幣補貼，除提供4000套經(jīng)濟適用住房外，還將為1000戶低收入家庭發(fā)放經(jīng)濟適用住房貨幣補貼4000萬元。2011年哈爾濱市將以征儀路花園小區(qū)三期、群力宜居家園三期、河山街項目和群力西區(qū)異地安置配建項目為載體，提供建筑面積26萬平方米的經(jīng)濟適用性住房。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計，參照經(jīng)濟適用住房政策中低于人均可支配收入和人均住房政策中低于人均可支配收入和人均住房面積兩個70%的準入原則，再向上適當放寬作為公共租賃住房準入門檻，初步按現(xiàn)有經(jīng)濟適用住房資格家庭數(shù)量向上倍增統(tǒng)計，目前，哈爾濱市現(xiàn)有經(jīng)濟適用性住房資格家庭23000戶。

3.哈爾濱市保障性住房步入城市精細化管理。經(jīng)營城市，就是以城市發(fā)展、社會進步、人民物質(zhì)文化生活水平的提高為目標。一是哈爾濱市從城市發(fā)展與民生工程相兼顧的原則出發(fā)，將進入保障性住房受益戶的存量逐步提高實物配租比例。截至2010年末，哈爾濱市存量廉租住房受益戶共計14972戶，其中，租賃補貼13442戶。對租賃補貼家庭以輪候制的形式轉(zhuǎn)為實物配租，提高廉租保障的質(zhì)量。二是實施四環(huán)以內(nèi)棚戶區(qū)改造項目，總拆遷面積837萬平方米，涉及居民8.05萬戶，2011年完成被拆遷棚戶區(qū)居民回遷2.6萬戶，通過建設安置住房，可以將在拆遷范圍內(nèi)具有保障資格的9400戶家庭的住房困難直接解決到位。其中，解決廉租住房資格家庭1100戶，解決經(jīng)濟適用性住房資格家庭8300戶。三是建設帶裝修公租房優(yōu)先租給外來打工者等群體。公租房是由政府提供政策支持的保障性住房，其中，在道里區(qū)清河灣、群力西區(qū)、道外區(qū)陶瓷小區(qū)、香坊區(qū)構(gòu)件廠等棚改項目和松北區(qū)、南崗區(qū)哈西、平房區(qū)、呼蘭區(qū)、阿城區(qū)集中建設6000套。在全市新建住房項目中統(tǒng)一配建4000套，配建的公租房政府按規(guī)定成本價向建設單位回購。公租房優(yōu)先租賃給勞模、英模、建國前企業(yè)退休老軍人、榮立二等功以上復轉(zhuǎn)軍人、外來務工人員、新就業(yè)大學畢業(yè)生等群體，租金標準低于市場價，在廉租住房裝修標準上，增加地板、節(jié)能燈飾、排煙罩等設施，實行即租即住，進一步保證需要優(yōu)先照顧人員住房困難的解決。

二、哈爾濱市保障性住房建設存在的主要問題

1.保障性住房公共財政支出不足。從哈爾濱市2011年各類保障性住房建設上看，其中建設棚改回遷安置房26000套，占各類保障性住房的62%，新增廉租房受益戶只占5%，經(jīng)濟適用房建設社會效果不很明顯。而沈陽市2011年各類保障性住房建設53995套，年內(nèi)竣工率60%,其中，公共租賃住房38700套，是哈爾濱市的3.87倍。與此比較，哈爾濱市保障性住房公共財政支出明顯不足，哈爾濱市的保障性住房中也只有公共租賃住房以公共財政資金為主，其他涉及保障性住房的資金還未納入財政預算中。

2.保障性住房建設土地劃撥不足。2010年哈爾濱市房地產(chǎn)開發(fā)投資360.7億元，占全社會固定資產(chǎn)投資的比重為13.6%，商品房施工面積2911萬平方米，而哈爾濱市保障房建設截至2010年總共也只有2000萬平方米，因此說，保障性住房建設歷史欠賬較多，原因是，按照現(xiàn)行的政策，用于經(jīng)濟適用性住房建設土地政府必須減免土地出讓金，并配套基礎(chǔ)設施建設等一系列優(yōu)惠政策，這就很容易誘使政府在財政利益驅(qū)動下，縮減保障性住房土地的劃撥，與商品房建設用地能收取巨額的土地出讓金相比，保障性住房建設用地就顯得明顯不足。

3.保障性住房建設管理主體失位。這是造成保障性住房質(zhì)量問題的重要因素，從目前哈爾濱保障性住房建設來看，有很大一部分是由開發(fā)企業(yè)來完成建設的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出于對利益最大化的追求，在施工管理中也是以利潤最大化為目的，在政府將保障房建設管理職能交給開發(fā)企業(yè)的過程中，很多開發(fā)企業(yè)就利用這個管理權(quán)限進行利潤擴大的嘗試，這樣就很難保證保障性住房建設的質(zhì)量，而政府作為保障房建設管理主體處于失位狀況，從而也就造成保障房建設施工監(jiān)管失控。因此，很多保障性住房的質(zhì)量都無法與商品房的質(zhì)量相比。

4.保障性住房的退出機制不完善。哈爾濱市10多年間為眾多住房困難居民解決的保障性住房到目前為止很少有退出保障性住房市場的，還有將保障性住房轉(zhuǎn)租、出借、調(diào)換的現(xiàn)象發(fā)生。因此，這些居民占用了保障性住房的公共資源，不利于實現(xiàn)對其他住房困難群體的保障。

5.保障性住房對“夾心層”缺乏政策支持。在經(jīng)濟適用性住房與廉租房之間，存在著一部分既買不起經(jīng)濟適用住房，又無權(quán)享受廉租房或公租房的所謂“夾心層”，這部分居民的住房困難問題還有待通過相關(guān)政策給予解決，這部分居民在哈爾濱市占有相當大的比重，如果不能很好地解決這部分居民的住房需求，勢必影響整個保障性住房建設的順利進行。

三、哈爾濱市保障性住房建設面臨的形勢

1.政策要求的影響。住房體制改革的不斷推進，保障性住房建設已經(jīng)成為經(jīng)濟社會穩(wěn)定的重要因素。我國2011年政府工作報告明確提出要擴大保障性住房建設，我國2011年計劃建設保障性安居工程1000萬套。這些政策和要求，為哈爾濱市保障性住房建設提出了新要求。貫徹落實中央精神，大量增加保障性住房的有效供給，對于改善民生，促進社會和諧穩(wěn)定，進而從根本上解決中低收入家庭住房困難問題，將產(chǎn)生重要推動作用。

2.發(fā)展理念的影響。保障性住房投資力度加大，將有利于控制高房價，有利于更好地落實房價調(diào)整的政策目標，減少來自剛性需求的恐慌性需求。保障性住房的大量推出，還可以釋放出更多的消費力，有利于擴大內(nèi)需。保障性住房建設，不僅是一項民生工程，也是住房制度的有效調(diào)整，不僅關(guān)系到哈爾濱市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，還將影響到經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、金融市場，甚至于經(jīng)濟社會發(fā)展理念。因此，可以說，保障性住房建設是經(jīng)濟發(fā)展、社會文明最基本的目標，也同醫(yī)療、養(yǎng)老保障等共同構(gòu)成了社會保障體系。

3.城市化進程的影響。哈爾濱市“北躍、南拓、中興、強縣”發(fā)展戰(zhàn)略的實施，必將加速城市化發(fā)展，因此而帶來的人口流動必將加大保障性住房的需要。特別是城市化發(fā)展時期人口大多向中心城市流動，中低收入人口增多是一個社會問題，但從住房需求來看又是一個社會問題，二者是相輔相成的。目前房價的快速上漲，政府雖然出臺多項調(diào)控政策，但問題的根本是社會保障的不到位，房地產(chǎn)市場的失靈必將由社會保障來彌補，才能順應城市化發(fā)展的進程。

4.政府保障能力的影響。保障性住房建設涉及政府的承受能力，只有政府具有保障性住房建設能力足以承擔中低收入住房困難居民所需要的保障量時，保障性住房需求量才可以實現(xiàn)有效保障。因此，可以說保障性住房建設受到經(jīng)濟社會發(fā)展水平的影響。同時，中低收入住房困難居民對于支付保障性住房費用的能力也是隨著經(jīng)濟社會發(fā)展的標準、規(guī)模、保障程度與保障方式等呈現(xiàn)動態(tài)變化的。哈爾濱市2011年一季度實現(xiàn)GDP655.2億元，同比增長10.7%，投資完成55.3億元，同比增長10.8%，其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資實現(xiàn)完成5.6億元，增長57.6%，城市居民人居可支配收入4664.4元，同比增長9.5%，財政一般預算支出103.0億元，增長72.1%。從哈爾濱市經(jīng)濟社會發(fā)展趨勢來看，保障性住房建設也將處于一個調(diào)整階段，也為保障性住房建設以及住房保障對象提出了新要求和發(fā)展目標。

四、加快哈爾濱市保障性住房建設的對策建議

1.要拓寬保障性住房建設融資渠道。從哈爾濱市保障性住房的需求來看，單純從保障性住房供給財政支出無法根本解決問題。因此，可以通過政府財政投入、土地出讓金提成、住房公積金余額移用、社會融資、金融和稅收等多種措施給予支持，同時，也可以采用立法形式明確保障性住房建設的承擔責任，包括稅收政策，以及對中低收入居民的購房貼息辦法等。逐步實現(xiàn)完善的保障性住房建設融資渠道，金融機構(gòu)要在防范金融風險的前提下，創(chuàng)新金融產(chǎn)品，改進金融服務，對保障性住房建設實施優(yōu)惠利率，延長貸款期限積極向符合貸款條件的保障性住房建設項目提供貸款支持，在項目管理上，保證貸款資金全部用于所確定的保障性住房建設項目。金融部門要重點支持具有市場化運作條件，能夠?qū)崿F(xiàn)社會效益和經(jīng)濟效益的有機結(jié)合的保障性住房建設項目，以此實現(xiàn)保障性住房建設政府引導和市場化運作手段有機結(jié)合，形成保障性住房建設項目運作的新模式，對于公共租賃住房項目凡是具備償還貸款本息能力的開發(fā)企業(yè)，建設金融部門應積極給予支持性貸款的發(fā)放，并跟蹤此項貸款運作中存在的問題，給予及時解決。用這些方式建立起穩(wěn)定的保障性住房建設自己的保證性機制。

2.要保證保障性住房建設的土地供給。土地財政是一些發(fā)展中城市經(jīng)營城市的一項重要手段。因此，在保障性住房建設用地供應上要在綜合考慮社會效益的基礎(chǔ)上，才可以考慮經(jīng)濟效益，在優(yōu)先保障其用地供應的同時，還要探索完善土地出讓方式，比如，可以設定合理的土地上限價格，當競標報價達到合理土地上限價格時，就不再報價了，以此確定競標項目。這種方式可以控制土地價格的過高，最根本的目的是可以增加保障性住房建設土地的供應量，切實把保障性住房建設納入城市基礎(chǔ)建設規(guī)劃中，同路橋建設、交通等城市基礎(chǔ)設施建設用地等同起來，把保障性住房建設提高到產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的高度去認識，實施保障性住房建設用地配套投入，優(yōu)先供給。

3.要完善保障性住房建設監(jiān)管機制。目前，哈爾濱市保障性住房建設應該建立有效的監(jiān)管制度，從多個方面進行全方位的監(jiān)管、指導，此項制度可以對違反保障性住房建設初衷的事件按照制度或法律去處理。建議相關(guān)領(lǐng)導牽頭，由財政、建設、科研、國土、規(guī)劃、稅務、民政等部門參與聯(lián)合成立哈爾濱市保障性住房領(lǐng)導小組，并委派相關(guān)部門對保障性住房開發(fā)建設、安置等事項全責監(jiān)管，確?？茖W決策、監(jiān)管到位，防止在保障性住房建設管理中主體失位現(xiàn)象的發(fā)生，真正承擔起保障性住房建設是惠及廣大困難群體的民心工程的監(jiān)管重任。關(guān)于保障性住房建設監(jiān)管機構(gòu)人員，相關(guān)部門要抽調(diào)政治素質(zhì)高、責任心強、具有扎實的專業(yè)技術(shù)知識和管理的復合型人才進入監(jiān)管機構(gòu)，以此創(chuàng)新保障性住房建設監(jiān)管的方式和方法，不斷提高哈爾濱市保障性住房建設管理規(guī)范化水平。