導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房產(chǎn)評估管理辦法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

第二條  凡在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的房產(chǎn)買賣、租賃、贈與、繼承、拆遷補(bǔ)償、典當(dāng)、交換、政府征購等涉及房產(chǎn)價值或價格評估的，均適用本辦法。

第三條  市、縣房產(chǎn)行政主管部門，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)評估管理和監(jiān)督工作。

第四條  凡從事房產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的單位，須向當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)行政主管部門提出申請，經(jīng)資格審查認(rèn)證后，到市工商行政管理部門領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照，方可從事房產(chǎn)評估業(yè)務(wù)。

房產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)應(yīng)具備以下條件：

（一）有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)；

（二）有固定的從業(yè)場所；

（三）有一定的注冊資金；

（四）有專業(yè)房地產(chǎn)估價師或一定數(shù)量的估價員；

（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其它條件。

未取得房產(chǎn)評估資格的人員，不得從事房產(chǎn)評估。

第五條  房產(chǎn)評估，當(dāng)事人可委托房產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行，但涉及由政府給予當(dāng)事人補(bǔ)償或賠償?shù)模氂煽h以上人民政府房產(chǎn)行政主管部門設(shè)立的評估機(jī)構(gòu)承辦。涉及國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)移的，評估后應(yīng)到國有資產(chǎn)管理部門登記備案。

第六條  房產(chǎn)評估應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，以各類房屋的重置價格和標(biāo)定地價為基礎(chǔ)，并參照當(dāng)?shù)厥袌鰞r格進(jìn)行評估。

第七條  進(jìn)行房產(chǎn)評估，必須提供房屋所有權(quán)證及該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)證和其它相關(guān)的證件。委托評估的當(dāng)事人還須與評估機(jī)構(gòu)簽訂房產(chǎn)評估委托協(xié)議書。

第八條  房產(chǎn)委托評估按下列程序辦理：

（一）業(yè)務(wù)受理；

（二）制定作業(yè)計劃書；

（三）現(xiàn)場勘查；

（四）收集整理相關(guān)的資料；

（五）選擇評估方法；

（六）撰寫評估結(jié)果書或報告書；

（七）送達(dá)評估結(jié)果書或報告書及收取評估費。

第九條  房產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)應(yīng)于收到評估申請書之日起十五日內(nèi)完成評估作業(yè)，并向申請人出具評估結(jié)果書或報告書。

第十條  房產(chǎn)評估結(jié)果一年內(nèi)有效，超過期限的應(yīng)重新評估。

第十一條  評估機(jī)構(gòu)應(yīng)按物價部門核發(fā)的收費許可證及其收費標(biāo)準(zhǔn)收取評估費。

第十二條  當(dāng)事人對房產(chǎn)行政主管部門設(shè)立的評估機(jī)構(gòu)出具的評估結(jié)果有異議的，可在收到評估結(jié)果書或報告書之日起十五日內(nèi)申請復(fù)核，對復(fù)核結(jié)果仍有異議的，也可向人民法院起訴。

第十三條  當(dāng)事人對評估結(jié)果要求保密的，評估機(jī)構(gòu)及有關(guān)人員不得向他人泄露，但司法機(jī)關(guān)要求提供的除外。

第十四條  評估人員與申請評估項目當(dāng)事人有利害關(guān)系的應(yīng)當(dāng)回避。

第十五條  評估人員違反本規(guī)定，牟取私利，弄虛作假，故意抬高或壓低標(biāo)的物價值，給國家或他人造成財產(chǎn)損失的，由房產(chǎn)行政主管部門給予行政處分，并視情節(jié)依法給予行政處罰；構(gòu)成犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)追究刑事責(zé)任。

第十六條  未取得評估資格或未領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照，擅自從事房產(chǎn)評估的，由工商行政主管部門依法給予行政處罰。

第十七條  任何單位和個人都不得在評估過程中提供偽證，阻撓評估人員依法進(jìn)行評估工作。對于提供偽證或阻撓評估工作正常進(jìn)行的，由房產(chǎn)行政主管部門給予警告；情節(jié)嚴(yán)重，違反《中華人民共和國治安管理處罰條例》的，由公安機(jī)關(guān)予以處罰；構(gòu)成犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)追究刑事責(zé)任。

篇2

一、城市國有土地房屋拆遷

（一）城市房屋拆遷安置可采取就近安置、異地安置以及就近與異地安置相結(jié)合三種方式。具體采取何種方式安置，由拆遷人依據(jù)規(guī)劃報經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)確定。

（二）實行就近安置的，原則上“拆一還一”。選擇安置房時，可按被拆遷房屋面積選擇由拆遷人確定的相近面積戶型。結(jié)算方式：被拆遷房屋的市場評估價與同一時點安置房的市場評估價進(jìn)行差價結(jié)算。

（三）城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目范圍內(nèi)和公益事業(yè)建設(shè)項目范圍內(nèi)的被拆遷人、租住市房產(chǎn)經(jīng)營處公房承租人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，原則上實行異地安置。異地安置的安置房最小戶型原則上不低于60㎡。

（四）上述需要異地安置以及自愿選擇異地安置的，被拆遷人根據(jù)自己具體情況，可選擇享受下列優(yōu)惠政策中的一項。

1.異地安置的除實行“拆一還一”、按市場評估價進(jìn)行差價結(jié)算的政策外，另外可按參與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋面積的10%或20%增購（增購面積最低給予10㎡，最高不超過20㎡）。選擇安置房時,可按參與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋面積加增購面積選擇由拆遷人確定的相近面積戶型。結(jié)算方式：增購面積按綜合建設(shè)成本價結(jié)算,超增購面積按拆遷協(xié)議簽訂時的同一時點市場評估價結(jié)算。放棄增購面積的部分，按綜合建設(shè)成本價予以貨幣獎勵。享受增購政策后，住房建筑面積仍然達(dá)不到60㎡的，差面積部分仍可按綜合建設(shè)成本價購買。放棄購買的，不予貨幣獎勵。

2.享受廉租房政策的被拆遷人（不含無房戶），可按可享受廉租房政策的面積進(jìn)行安置（具體人數(shù)按低?？ㄓ涊d人數(shù)為準(zhǔn)）。

享受安置面積小于60㎡的，可選擇60㎡住房。享受安置面積部分的市場評估價大于被拆遷房屋市場評估價，享受安置面積部分不結(jié)算差價；小于的，按實際結(jié)算。享受安置面積與60㎡差面積部分按經(jīng)濟(jì)適用房價格購買。

享受安置面積大于60㎡，且被拆遷房屋面積小于60㎡，可享受安置面積的60㎡部分市場評估價大于被拆遷房屋市場評估價，不結(jié)算差價；小于的，按實際結(jié)算；超過60㎡以上部分，按經(jīng)濟(jì)適用房價格購買。

享受安置面積大于60㎡，且被拆遷房屋面積大于60㎡，可享受安置面積與被拆遷房屋同面積部分市場評估價大于被拆遷房屋市場評估價，相互不結(jié)算差價；小于的，按實際結(jié)算。可享受安置面積與被拆遷房屋差面積部分，允許按經(jīng)濟(jì)適用房價格購買。放棄可享受廉租房政策面積的部分，按經(jīng)濟(jì)適用房價格給予獎勵。

選擇戶型面積超過可享受安置面積部分，按綜合建設(shè)成本價增購。

被拆遷人享受此項政策后，今后不再享受廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房政策。

3.享受經(jīng)濟(jì)適用房政策的被拆遷人，按經(jīng)濟(jì)適用房確定的面積標(biāo)準(zhǔn)選擇安置房。結(jié)算方式：被拆遷房屋面積部分不結(jié)算差價，差面積部分按經(jīng)濟(jì)適用房價格結(jié)算。被拆遷人享受此項政策后，今后不再享受經(jīng)濟(jì)適用房政策。

（五）拆遷租住市房產(chǎn)經(jīng)營處公房，且該房是承租人唯一住房的，其承租住房低于50㎡的，若承租人選擇貨幣補(bǔ)償，產(chǎn)權(quán)人與承租人之間按2：8的比例分配拆遷補(bǔ)償款（有自建房的，自建房必須也選擇貨幣補(bǔ)償）；若承租人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換，按該房屋市場評估價的50%購得全部產(chǎn)權(quán)后實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。承租住房面積大于50㎡的，按50㎡享受上述政策。超過部分按貨幣補(bǔ)償方式結(jié)算給市房產(chǎn)經(jīng)營處。

（六）拆遷租住單位房屋,且承租人符合房改條件的，產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)允許其進(jìn)行房改或作價轉(zhuǎn)讓，完善手續(xù)后，予以補(bǔ)償安置。

（七）原集體經(jīng)濟(jì)組織成員，其耕地被征用完畢且已轉(zhuǎn)為城市居民，被拆遷房屋持集體土地房產(chǎn)證，按常住人口人均40㎡予以產(chǎn)權(quán)調(diào)換，按市場評估價結(jié)算差價；多余面積按市場評估價給予貨幣補(bǔ)償，不再享受異地安置增購政策。人均不足40㎡的，可享受10%或20%的異地安置增購政策，增購面積按綜合建設(shè)成本價結(jié)算。但原面積加增購面積不得超過人均40㎡，增購后仍達(dá)不到人均40㎡的，可按市場評估價增購到人均40㎡。一人獨立戶按60㎡安置。

（八）拆遷機(jī)關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位產(chǎn)權(quán)的房屋,原則上實行貨幣補(bǔ)償，具體安置方案視情研定。

（九）拆遷持有合法產(chǎn)權(quán)的個人經(jīng)營用房，可以實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，原則上“拆一還一”，按市場評估價差價結(jié)算。因規(guī)劃建設(shè)需要異地安置的，可按參與產(chǎn)權(quán)調(diào)換經(jīng)營用房面積的10%或20%增購（增購面積最低給予5㎡，最高不超過10㎡），增購面積按綜合建設(shè)成本價結(jié)算；放棄增購面積的部分，按綜合建設(shè)成本價予以貨幣獎勵。

（十）本意見所稱的經(jīng)濟(jì)適用房價格根據(jù)國家發(fā)改委《經(jīng)濟(jì)適用住房價格管理辦法》的規(guī)定，由市物價局會同市建設(shè)委員會確定；市場評估價根據(jù)《安徽省城市房屋拆遷管理辦法》的規(guī)定，由房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)予以評估確定；綜合建設(shè)成本價由市建設(shè)委員會會同市物價局、市國土資源和房地產(chǎn)管理局確定，報經(jīng)市政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。

二、集體所有土地房屋拆遷

（一）城市居民在集體土地上所建的房屋,符合《*市房屋拆遷認(rèn)證暫行辦法》第七條第二項、第三項規(guī)定的予以認(rèn)證,按可安置人口人均40㎡給予安置（被拆遷房屋面積不足40㎡的按實際計算），超出人均40㎡部分，按被拆遷房屋的重置價結(jié)合成新給予貨幣補(bǔ)償。不符合上述規(guī)定的，20*年7月之前建成的房屋（以20*年航拍圖為準(zhǔn)，結(jié)合地形圖等相關(guān)證據(jù)綜合判定，下同），按被拆遷房屋重置價結(jié)合成新予以貨幣補(bǔ)償。單戶不足60㎡的，按60㎡安置，差面積部分按經(jīng)濟(jì)適用房價格購買。

（二）20*年7月之前已建成房屋，且戶口已遷入本村民組，在原籍失去承包土地和宅基地，被拆遷房屋是其在集體土地上唯一住宅的，按人均40㎡安置，超出人均40㎡部分按被拆遷房屋重置價結(jié)合成新給予貨幣補(bǔ)償；人均不足40㎡的，可按安置房重置價增購到人均40㎡。

（三）20*年7月之前已建成的房屋，戶口不在本村民組的農(nóng)民，在原籍未享受宅基地，且符合《*市村民住宅管理試行辦法》，被拆房屋是其在農(nóng)村集體土地上唯一住宅的，其戶口在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的，按人均40㎡安置，超出人均40㎡部分按被拆遷房屋重置價結(jié)合成新給予貨幣補(bǔ)償；人均面積不足40㎡的，可按安置房重置價購買到人均40㎡。享受該項政策的，必須辦理在原籍放棄宅基地的相關(guān)手續(xù)。其戶口在城市規(guī)劃區(qū)范圍以外的，按被拆遷房屋重置價結(jié)合成新給予貨幣補(bǔ)償。

（四）被拆遷房屋是20*年7月以后建成的,但被拆遷人房屋符合《*市村民住宅管理試行辦法》規(guī)定，應(yīng)當(dāng)享有宅基地，且被拆遷房屋是被拆遷人唯一住宅的，按人均40㎡給予安置，多余面積不予補(bǔ)償。

（五）符合產(chǎn)權(quán)調(diào)換的被拆遷人,在規(guī)定時間內(nèi)簽訂房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書的，在安置可能的情況下，每戶可按安置房市場評估價增購，增購面積最多不超過20㎡。

（六）本意見所稱的被拆遷房屋重置價和安置房重置價由市國土資源和房地產(chǎn)管理局會同市物價局、市建設(shè)委員會確定后，報市政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。

三、其他獎勵政策

篇3

Abstract: At present, real estate mortgage has become the preferred way to purchase or finance. Therefore, it is of great significance to reasonably regulate the assessment work of real estate mortgage loan. This issue was discussed in detail.

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)；貸款；抵押

Key words: real estate；loans；mortgage

中圖分類號：F83文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：1006-4311（2010）35-0107-01

0引言

我國住房抵押貸款從1997年至今已有17年的歷史了。17年來，各商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)得到飛速發(fā)展，房地產(chǎn)抵押現(xiàn)已成為人們購房或融資的首選方式，而對抵押房地產(chǎn)進(jìn)行的估價，也成為商業(yè)銀行合理確定貸款額度，保證抵押貸款業(yè)務(wù)順利進(jìn)行的關(guān)鍵步驟，房地產(chǎn)抵押估價實際上已成為發(fā)放抵押貸款的必備要件。所以，房地產(chǎn)抵押評估工作對于房地產(chǎn)信貸風(fēng)險和房地產(chǎn)抵押風(fēng)險的規(guī)避與防范，具有重要意義。然而，近年來房地產(chǎn)評估工作出現(xiàn)了一些不正當(dāng)?shù)膼阂飧偁?。結(jié)合我市實際情況，本人引發(fā)了幾點思考：

1加強(qiáng)制度建設(shè)和執(zhí)行力

1.1 備案制度嚴(yán)格按照《房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)管理辦法》、《山西省房地產(chǎn)估價單位資質(zhì)管理暫行辦法》和《注冊房地產(chǎn)估價管理辦法》的規(guī)定執(zhí)行準(zhǔn)入制度。凡開展房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的估價機(jī)構(gòu)，在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，向工商登記所在地的房產(chǎn)管理部門申請備案。未按規(guī)定到主管部門備案的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，不得在當(dāng)?shù)貓?zhí)業(yè)。

1.2 公示制度房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)在開展業(yè)務(wù)時，應(yīng)當(dāng)將營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、收費項目、收費依據(jù)、收費標(biāo)準(zhǔn)及計費方式等在經(jīng)營場所公示。

2加強(qiáng)政府對房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的管理

2.1 實行年檢和日常不定期檢查對全市估價機(jī)構(gòu)實行年檢和日常監(jiān)管，要進(jìn)一步貫徹落實142號部令、《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》（建設(shè)部令第151號）和建住房294號文件的要求，加快建立房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)日常監(jiān)管機(jī)制，切實履行政府監(jiān)管職能，規(guī)范估價行為。一是，加強(qiáng)對估價報告的質(zhì)量管理。通過建立估價報告日常抽查制度，督促估價機(jī)構(gòu)重視估價報告質(zhì)量，不斷提高估價報告質(zhì)量。二是，發(fā)揮房地產(chǎn)估價信用檔案作用，將日常監(jiān)管中發(fā)現(xiàn)的問題及時通過信用檔案予以公示。三是，加強(qiáng)分支機(jī)構(gòu)管理。要求分支機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人必須注冊在分支機(jī)構(gòu)所在地，分支機(jī)構(gòu)出具的估價報告必須由分支機(jī)構(gòu)的注冊房地產(chǎn)估價師簽署。市住建局將對房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行不定期檢查，對未按公示制度公示相關(guān)信息的，從業(yè)的估價師違反《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》、《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》等相關(guān)規(guī)定出具評估報告的，則要求限期整改，逾期整改不到位的，將對其停止業(yè)務(wù)三個月至半年的處罰，并記不良記錄一次，在全行業(yè)進(jìn)行通報，情節(jié)嚴(yán)重的，直至清出本地房地產(chǎn)估價市場。

2.2 異地房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的管理凡異地房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)來我市執(zhí)業(yè)的，必須具備一級資質(zhì)，并實行登記備案制度；完成房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)后由完成該估價報告的估價師向業(yè)務(wù)發(fā)生地的房地產(chǎn)主管部門報存房地產(chǎn)估價報告?zhèn)洳椋⑸w章留存；來我市執(zhí)業(yè)的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)要自覺服從當(dāng)?shù)貥I(yè)務(wù)主管部門的監(jiān)督管理。

3開展對房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)管

3.1 及時制定和市場指導(dǎo)價在一般情況下，每年制定一次市場指導(dǎo)價供房地產(chǎn)交易中各個環(huán)節(jié)參考，但應(yīng)根據(jù)市場變化定期或不定期進(jìn)行調(diào)整。

3.2 估價費用由銀行承擔(dān)以住房地產(chǎn)抵押估價，一般由抵押人委托，估價費用如同保險費用一樣，由抵押人承擔(dān)?，F(xiàn)在，按照《通知》規(guī)定，抵押估價原則上由商業(yè)銀行委托，則估價費用銀行承擔(dān)。這樣，估價機(jī)構(gòu)不必為了估價費用的收取而高估或低估抵押物去迎合抵押人的要求，銀行付費從一定程度上保證了估價行為的公平和公正。在實際情況中，銀行貸款給抵押人，還要為其支付評估費用，這樣無疑容易出現(xiàn)兩種情況，一是抵押雙方協(xié)商議定抵押價值而不進(jìn)行評估；二是約定由抵押人支付評估費用。在抵押估價收費問題上，相比而言，銀行位于強(qiáng)勢，估價機(jī)構(gòu)處于弱勢，由抵押人付費，銀行尚且有一些業(yè)務(wù)費、協(xié)作費的類似費用需要估價機(jī)構(gòu)支付，如若由銀行付費，則估價機(jī)構(gòu)難免更加受制于銀行，對此《通知》作了專項規(guī)定，確保了銀行與估價機(jī)構(gòu)之間委托與被委托的關(guān)系，也對不合理或非法費用進(jìn)行了禁止，同時也禁止估價機(jī)構(gòu)以此種不正當(dāng)方式去承攬房地產(chǎn)抵押估價業(yè)務(wù)。

4培育市場誠信體系

4.1 建立信用檔案為提高估價工作的公開度和透明度，必須在房地產(chǎn)主管部門建立和完善估價機(jī)構(gòu)、人員的信用檔案，對估價機(jī)構(gòu)和人員而言，可以規(guī)范其市場行為，提高行業(yè)誠信度和服務(wù)水平；對政府部門和社會公眾而言，可以更好地監(jiān)督估價機(jī)構(gòu)和人員的市場行為，選擇更為滿意的估價機(jī)構(gòu)和人員。

篇4

[關(guān)鍵詞]非房地產(chǎn)開發(fā)項目；在建工程；抵押；登記

[中圖分類號]D923.3 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A [文章編號]1005-6432（2014）16-0114-02

在建工程從概念上理解是指經(jīng)過審批正在建設(shè)中的房屋及其他建筑物。從法律意義上講是未通過竣工驗收之前都還屬于在建工程。根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的規(guī)定，在建工程抵押是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)抵押給貸款銀行的行為。《房屋登記辦法》第五十九條，以在建工程設(shè)定抵押的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請在建工程抵押權(quán)設(shè)立登記。本文所指非房地產(chǎn)開發(fā)項目在建工程主要指工業(yè)企業(yè)項目的在建工程[1]。

1 非房地產(chǎn)開發(fā)項目在建工程抵押的現(xiàn)狀分析

1.1 土地使用權(quán)存在重復(fù)抵押的法律風(fēng)險

由于目前我國大部分地方土地管理部門和房產(chǎn)登記部門還是相分離的，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理辦法》的規(guī)定，以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)，而土地使用權(quán)抵押在土地管理部門登記。根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的規(guī)定，以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權(quán)隨之抵押，在建工程（含土地）抵押則是在房產(chǎn)登記部門登記，由于土地管理部門和房產(chǎn)登記部門信息不互通，如果抵押人的土地使用權(quán)抵押登記尚未注銷，而又申請辦理在建工程抵押登記，房產(chǎn)登記部門給予辦理了在建工程抵押登記，造成了同一宗土地辦理了兩次抵押登記，極有可能會造成重復(fù)抵押的法律風(fēng)險。

1.2 存在再次申請在建工程抵押登記的情形

例如一個工業(yè)項目的投入由于建設(shè)資金的原因存在建設(shè)一部分廠房未竣工驗收即投入使用，致使整個項目建設(shè)周期拉長，而由于在建工程抵押期限相對較短，抵押期限到期后，抵押人會以其余在建的建筑物申請在建工程抵押，企業(yè)通過這種方式可以繼續(xù)從銀行獲取資金，然而從建設(shè)部門監(jiān)管角度來說，會存在一定的隱患，整體項目無法按審批的要求及時竣工驗收，而未竣工驗收即投入生產(chǎn)，則涉及建筑工程安全的問題。

2 非房地產(chǎn)開發(fā)項目在建工程抵押存在的問題

2.1 抵押物評估價值給抵押權(quán)人帶來的風(fēng)險

抵押物的價值應(yīng)當(dāng)能確保抵押權(quán)人債權(quán)的實現(xiàn)，而抵押物評估價值虛高的結(jié)果，給抵押權(quán)人收回債權(quán)帶來了不確定的風(fēng)險。以下造成抵押物評估價值虛高的因素有：①由于評估機(jī)構(gòu)對評估業(yè)務(wù)的競爭，評估人員往往會迎合抵押人想多貸款的要求，對抵押物價值進(jìn)行評估時人為造成評估價值虛高；②評估機(jī)構(gòu)在評估在建項目時由于對土地性質(zhì)、項目權(quán)屬、工程進(jìn)度等方面影響實際價值方面的因素考慮欠缺而影響了評估價值的準(zhǔn)確性；③如果抵押雙方以協(xié)議作價的方式確定抵押物的價值，由于銀行信貸人員缺乏房地產(chǎn)估價的專業(yè)知識，對抵押物價值的估算缺乏準(zhǔn)確性，極易出現(xiàn)協(xié)議作價的價值與市場價值有較大的誤差。

2.2 非房地產(chǎn)開發(fā)項目在建工程實現(xiàn)抵押權(quán)存在一定的局限性

各地工業(yè)園區(qū)存在規(guī)劃及產(chǎn)業(yè)的限制，在建項目往往屬于工業(yè)用途，抵押人如到期無法償還債務(wù)，債權(quán)人實現(xiàn)債權(quán)處置抵押物時，由于用途、規(guī)劃條件的限制，處置該抵押物時受讓人會存在一定的局限性，無法確保抵押權(quán)人債權(quán)的實現(xiàn)。

2.3 如何確定在建工程抵押登記的標(biāo)準(zhǔn)與條件

目前對在建工程較普遍的理解是指處于建設(shè)過程中，尚未完工并未交付使用的工程項目。筆者對在建工程的理解是，建筑工程未達(dá)到竣工驗收條件或未通過竣工驗收都屬于在建工程。對于在建工程抵押登記各地都有不同的規(guī)定，如北京對《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目在建工程抵押登記有關(guān)問題的通知》里，房屋已竣工或?qū)嶋H投入使用的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)依法抓緊辦理房屋初始登記，不得再按在建工程辦理登記手續(xù)。由于在建工程不確定因素較多以及工程建設(shè)者自身的原因致使工程施工期限的延期，這對抵押登記如何確定是否符合登記的標(biāo)準(zhǔn)與條件都存在現(xiàn)實的問題[2]。

3 解決與規(guī)范非房地產(chǎn)開發(fā)項目在建工程抵押及登記工作的難點及建議

3.1 明確在建工程抵押登記的標(biāo)準(zhǔn)與條件

為實際解決工業(yè)企業(yè)工程建設(shè)中的融資問題，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)明確制定在建工程抵押登記的標(biāo)準(zhǔn)與條件。筆者認(rèn)為凡是未通過竣工驗收并未實際投入使用的，符合規(guī)劃許可，未超過建筑施工許可證中的施工期限，抵押人首次或再次申請在建工程抵押登記，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)給予辦理。在建工程抵押登記必須具備的條件：①在建工程占用范圍內(nèi)的土地，必須依法取得國有土地使用權(quán)證；②投入工程的自有資金必須達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定工程施工進(jìn)度和工程竣工交付日期，可提供由貸款銀行確認(rèn)的工程進(jìn)度表等材料（或在抵押合同中載明相關(guān)內(nèi)容）；③在建工程不允許為第三方貸款提供擔(dān)保，借款人必須為抵押人。

3.2 抵押權(quán)人需嚴(yán)審抵押物的價值

《物權(quán)法》第十三條明確規(guī)定了登記機(jī)構(gòu)不得要求對不動產(chǎn)進(jìn)行評估，抵押物的價值不是登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)審查的要件，是否超過抵押物價值是抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)注意的事項，與登記機(jī)構(gòu)無關(guān)。《物權(quán)法》進(jìn)一步明確了登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)，同時根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的規(guī)定，抵押雙方申請抵押登記時只需提交可以證明抵押房地產(chǎn)價值的資料即可。抵押房地產(chǎn)可以委托評估公司評估，也可以雙方協(xié)議作價，因此抵押物的價值對抵押權(quán)人來說是需要重點審查的。登記機(jī)構(gòu)在受理在建工程抵押登記時，則有義務(wù)提醒抵押權(quán)人注意抵押物價值的風(fēng)險，筆者建議可以在抵押登記申請表上注明抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)注意抵押物價值風(fēng)險的提示。

3.3 登記機(jī)構(gòu)需要完善在建工程抵押登記的審查工作

首先，登記機(jī)構(gòu)審查的重點是所抵押的在建工程的合法性。登記人員應(yīng)認(rèn)真審查所抵押在建工程規(guī)劃審批的建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地使用證以及施工許可證，一方面上述規(guī)劃許可的建設(shè)單位（即抵押人）需與土地使用權(quán)人及債務(wù)人須為同一人；另一方面抵押建筑物的建筑面積必須是規(guī)劃審批的面積，因此只有確保抵押人主體的一致性及抵押物的合法性，才能避免抵押物的權(quán)屬風(fēng)險。

其次，根據(jù)《房屋登記辦法》第十九條規(guī)定，辦理在建工程抵押權(quán)登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)實地查看。實地查看的內(nèi)容為：①查看在建的建筑物與規(guī)劃審批是否一致，有無違章現(xiàn)象；②抵押的在建建筑物與提供的《國有土地使用證》的范圍是否一致；③在建工程的完工程度以及是否已投入使用的情況等。對在建工程實地情況以影像資料進(jìn)行留存，并出具實地查看記錄表，登記時同抵押人提交的材料一同存入檔案。

3.4 做好在建工程抵押轉(zhuǎn)為現(xiàn)房抵押的登記工作

《房屋登記辦法》第六十二條規(guī)定，在建工程竣工并經(jīng)房屋所有權(quán)初始登記后，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)將在建工程抵押權(quán)登記轉(zhuǎn)為房屋抵押權(quán)登記。各地實際操作中，可能存在從初始登記到在建工程抵押登記注銷，再到現(xiàn)房抵押登記這一過程中會產(chǎn)生脫節(jié)或存在一個短暫的時間間隙，由此極可能會損害在建工程抵押中抵押權(quán)人的合法權(quán)益。如果將房屋初始登記與在建工程抵押登記轉(zhuǎn)為現(xiàn)房抵押登記合并辦理，完善這一過程的操作流程，從而實現(xiàn)無縫對接[3]。

4 結(jié) 論

由于非房地產(chǎn)開發(fā)項目在建工程抵押的特殊性及復(fù)雜性，無論是房屋登記機(jī)構(gòu)還是抵押權(quán)人，都需要從制度上還有操作流程方面不斷去完善，既從服務(wù)的角度出發(fā)支持企業(yè)的融資需求，又能從管理制度方面不斷地去完善與健全。

參考文獻(xiàn)：

[1]住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策法規(guī)司、住宅與房地產(chǎn)業(yè)司、村鎮(zhèn)建設(shè)辦公室.房屋登記辦法釋義[M].北京：人民出版社，2008.

篇5

關(guān)鍵詞：低效不動產(chǎn) 處置實踐 探索 問題

一、低效不動產(chǎn)的定義界定

所謂低效不動產(chǎn)是指長期處于閑置狀態(tài)、租金收益率低、存在安全隱患，不足以彌補(bǔ)企業(yè)折舊、人工、稅費、維修等各類費用支出，不能給企業(yè)帶來預(yù)期收益的一類不動產(chǎn)。國有低效不動產(chǎn)處置是指運用公開交易平臺轉(zhuǎn)移低效不動產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)的行為。筆者通過閱讀大量文獻(xiàn)，認(rèn)為資產(chǎn)占用——利潤比重分析法 能夠更加形象的來界定企業(yè)的低效不動產(chǎn)資產(chǎn)。資產(chǎn)占用—利潤比重分析法是通過對資產(chǎn)占用—利潤結(jié)構(gòu)表的分析來實現(xiàn)的，這種分析方法的主要特點有：將企業(yè)內(nèi)部資產(chǎn)分為高效資產(chǎn)、低效資產(chǎn)和無效資產(chǎn)，通過個資產(chǎn)在總資產(chǎn)中所占的比重與其對應(yīng)創(chuàng)造的利潤比重的比較來判斷其資產(chǎn)類型，一般分析周期為五年左右。通過這個分析方法，若在整個考察周期內(nèi)或大部分時間，企業(yè)內(nèi)部某項資產(chǎn)的資產(chǎn)占有比小于利潤占比，但同時也創(chuàng)造企業(yè)利潤的情況下，該項資產(chǎn)就可以界定為低效不動產(chǎn)資產(chǎn)。

二、低效不動產(chǎn)處置的實踐

筆者所在公司低效不動產(chǎn)主要來源于企業(yè)自行開發(fā)建造或福利分房政策取消后的保留房產(chǎn)，由于絕大多數(shù)房產(chǎn)房齡在20～30年且年久失修、地段偏遠(yuǎn)分散、房型結(jié)構(gòu)不理想，管理不便且存在安全隱患等原因，總體租金收益偏低，不足以彌補(bǔ)企業(yè)折舊、人工、稅費、維修等各類費用支出。根據(jù)國資委加快處理低效無效資產(chǎn)的要求，本著推進(jìn)全面預(yù)算管理，優(yōu)化資源配置，減少低效不動產(chǎn)運營風(fēng)險，提升資產(chǎn)運行效率，進(jìn)一步改善資產(chǎn)運行質(zhì)量，提升有效不動產(chǎn)的盈利能力，自2012年起開始嘗試存量低效不動產(chǎn)處置工作，嚴(yán)格按照集團(tuán)公司下發(fā)的《非股權(quán)性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》，以程序規(guī)范、效益提升、安全穩(wěn)定為基本工作準(zhǔn)則，邊實踐、邊總結(jié)、邊改進(jìn)、邊提高的工作思路，努力推進(jìn)低效不動產(chǎn)處置工作，并取得了一定的成效。截止到目前，筆者公司共處置完成存量房產(chǎn)計152套、商辦用房4套，地下車位8個，合計處置面積達(dá)到1.35萬平方米，資產(chǎn)處置收入達(dá)到2.99億元，超出評估總價1309.08萬元，最終實現(xiàn)處置收益合計1.96億元，并打包解決了幾十套歷史占用遺留房產(chǎn)問題。通過上述處置，將不利于公司管理且無法進(jìn)行改善的低效不動產(chǎn)分離出來，為企業(yè)盤活資金，騰出來一定的成本空間，使企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益得以充分體現(xiàn)。為此，筆者公司在推進(jìn)低效不動產(chǎn)處置工作上主要做到了以下幾點：

1.組織體系保證

成立低效資產(chǎn)處置辦公室，并配備專人負(fù)責(zé)，按項目化管理要求，堅持PDCA+認(rèn)真的工作方式，全面推進(jìn)低效不動產(chǎn)處置工作。由于此項工作涉及招商租賃、財務(wù)、法務(wù)、客服等多個專業(yè)，在公司成立跨部門虛擬團(tuán)隊，由公司分管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)統(tǒng)一協(xié)調(diào)，以保證低效不動產(chǎn)處置各項工作的有序開展。

2.完善處置流程

低效不動產(chǎn)處置采取事前、事中、事后全過程管理。事前策劃：通過不動產(chǎn)運營效率分析，年度處置計劃報經(jīng)理書記辦公會審核與董事會審議（二次審批）；事中管控：處置經(jīng)濟(jì)行為上報集團(tuán)公司審批備案和處置方案上會公示、集團(tuán)公司指定評估與備案；事后跟蹤：審計監(jiān)察部進(jìn)行階段性管理審計、公司紀(jì)檢參與全過程監(jiān)督，每次處置行為，上級審計監(jiān)察部、經(jīng)營財務(wù)部及公司紀(jì)檢員均派員進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)督。具體操作流程如下：

1）公司董事會審議年度低效不動產(chǎn)處置計劃與方案；

2）按照處置授權(quán)權(quán)限分批上報集團(tuán)公司，取得同意處置經(jīng)濟(jì)行為批復(fù)；

3）按照國有資產(chǎn)評估程序進(jìn)行指定評估，取得國有資產(chǎn)評估備案表；

4）具體處置方案經(jīng)總部領(lǐng)導(dǎo)班子審核備案；

5） 公開市場（平臺）上市掛牌交易。

3.健全處置制度

國有低效不動產(chǎn)的處置過程，就是追求資產(chǎn)處置程序合規(guī)、效益最大化的過程。但其工作規(guī)則，必須符合國家法律法規(guī)及現(xiàn)行政策的規(guī)定。筆者公司在認(rèn)真學(xué)習(xí)領(lǐng)會《企業(yè)國有資產(chǎn)法》、《企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓管理暫行辦法》、《上海市國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易管理暫行條列》、《上海市國有產(chǎn)權(quán)交易規(guī)則》及集團(tuán)公司《非股權(quán)性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》等法律法規(guī)政策的基礎(chǔ)上，起草了公司《低效不動產(chǎn)處置管理辦法》、《低效不動產(chǎn)處置交易流程》等制度。目前，公司低效不動產(chǎn)資產(chǎn)處置制度體系基本確立，特別是依法依規(guī)規(guī)范了低效不動產(chǎn)處置評估、信息公開、定價（低價）流程、領(lǐng)導(dǎo)班子會議決策處置方案、公開掛牌進(jìn)場交易等制度。

4.優(yōu)化處置方式

不斷優(yōu)化低效不動產(chǎn)處置方式，實現(xiàn)低效不動產(chǎn)處置價值最大化。根據(jù)地區(qū)差別、難易程度及相對優(yōu)劣差異，將存量房產(chǎn)打包捆綁處置，按每包標(biāo)的總價（以評估價計）不高于1500萬元或總量不超過10 套為原則進(jìn)行處置。實踐證明，根據(jù)存量房產(chǎn)現(xiàn)狀和特點，采用集中交易、批量處置的方式，不僅讓有實力的集約競買人參與競價，還解決了許多歷史遺留問題，有效提高了處置效率，確保和加快了資金的回籠，減少了處置過程中不必要的人力、物力和財力的支出。

5.注重資產(chǎn)調(diào)查

首先，履行盡職調(diào)查：包含資產(chǎn)權(quán)屬（抵押、擔(dān)保、訴訟），欠費（水電煤、有線電視、物業(yè)管理、保安保潔費），戶籍等情況；

其次，資產(chǎn)現(xiàn)場勘察與調(diào)研：對處置標(biāo)的物的層次、朝向、內(nèi)部結(jié)構(gòu)變化情況，以及對所處的區(qū)域內(nèi)同質(zhì)房屋進(jìn)行價值比較，并形成書面材料（重點揭示瑕疵情況）；

第三，資產(chǎn)現(xiàn)狀梳理：包含租賃狀況分析、處置事項或優(yōu)先購買權(quán)書面告知、租賃到期或歷史遺留問題清理、附屬設(shè)施設(shè)備清理、結(jié)構(gòu)改變恢復(fù)及裝修補(bǔ)償?shù)取?/p>

6.嚴(yán)控資金風(fēng)險

近幾年，公司低效不動產(chǎn)處置涉及資金量特別巨大。為此，處置資金及時安全到賬對企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展具有十分重要的意義。根據(jù)國有資產(chǎn)處置相關(guān)規(guī)定，轉(zhuǎn)讓價款原則上應(yīng)當(dāng)在合同生效之日起5個工作日內(nèi)一次付清。所以，在處置合同中我們特別約定處置資金必須在5個工作日內(nèi)到帳。每次處置成交后，首要工作即為按日跟蹤資金到賬情況。特別是在今年第二批存量房處置中，出現(xiàn)了資金支付延遲的傾向，對方提出需要給予2個月的寬限期。為此，我們及時上報法律事務(wù)部并緊急發(fā)出催款函，按日跟蹤資金流向，確保公司利益不受損失，最終在拖延2周后全部到賬，并嚴(yán)格按照合同約定追究對方違約金1.4萬元。此事件為后續(xù)資金到賬積累了經(jīng)驗，進(jìn)一步采取了預(yù)警防范措施，后續(xù)處置未再發(fā)生類似事件。

7.廉潔透明處置

國有低效不動產(chǎn)處置工作十分敏感，涉及到方方面面不同的利益群體。公司每年初對于低效不動產(chǎn)處置工作主要責(zé)任人員簽訂《敏感崗位廉潔自律承諾書》，自覺做好廉潔自律的表率，處處防微杜漸；此后，公司經(jīng)理書記辦公會再提出明確要求：公司領(lǐng)導(dǎo)、處置相關(guān)工作人員、職工實行回避制，不得參與低效不動產(chǎn)處置的拍賣、買賣等事項；每次處置行為，均在解放日報紙質(zhì)媒體及網(wǎng)絡(luò)上公開處置信息；此外，針對個人或集團(tuán)內(nèi)部職工需求購買房產(chǎn)的行為，還專門制定了個人參與購買房產(chǎn)流程及風(fēng)險須知制度，從源頭上為低效不動產(chǎn)“陽光處置”提供了堅實的制度保障。

8.妥善化解歷史遺留問題

近年處置的存量房產(chǎn)大多數(shù)為上世紀(jì)八十年代的老公房，涉及歷史遺留問題較多。其中清理處置諸如浦東環(huán)龍苑別墅、海事局、慶安路水泵房、區(qū)商委置換占用等各類占用房產(chǎn)共計幾十余套，無一發(fā)生不穩(wěn)定事件；努力化解房屋因年久失修漏水、房屋結(jié)構(gòu)人為改動、租賃裝修補(bǔ)償及租戶到期占用不退等各類疑難雜癥達(dá)五十余起。

三、低效不動產(chǎn)處置的探索

盤活國有低效不動產(chǎn)應(yīng)在政府的宏觀調(diào)控下，以企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃目標(biāo)為指導(dǎo)，解放思想、轉(zhuǎn)變觀念，以市場為導(dǎo)向，以資產(chǎn)效益最大化為目標(biāo)，進(jìn)而達(dá)到盤活資產(chǎn)的目的。

國有低效不動產(chǎn)處置涉及資產(chǎn)權(quán)屬不清、清理難度大、情況復(fù)雜，并無先例可遵循。通過近幾年國有企業(yè)的不斷嘗試與實踐，目前對國有低效不動產(chǎn)處置，筆者認(rèn)為基本有以下四種轉(zhuǎn)讓模式，現(xiàn)將四種模式實施路徑作以如下分析：

1.與個人交易（協(xié)議轉(zhuǎn)讓）

根據(jù)國家相關(guān)規(guī)定，企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)不斷提高進(jìn)場交易比例，嚴(yán)格控制場外協(xié)議轉(zhuǎn)讓，經(jīng)相關(guān)機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)除外。2013年12月，國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員進(jìn)一步下發(fā)《關(guān)于中央企業(yè)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓進(jìn)場交易有關(guān)事項的通知》國資廳發(fā)產(chǎn)權(quán)〔2013〕78號文件規(guī)定，中央企業(yè)及其各級控股企業(yè)一定金額以上的資產(chǎn)對外轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)在依法設(shè)立的企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)公開進(jìn)行，只有涉及企業(yè)內(nèi)部或特定行業(yè)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，確需在國有、國有控股企業(yè)之間協(xié)議轉(zhuǎn)讓的，由中央企業(yè)負(fù)責(zé)審核批準(zhǔn)。為此，與個人交易不可避免的涉嫌將產(chǎn)生國有資產(chǎn)外流和交易結(jié)算無法按時按額繳納的情況，不利于企業(yè)的管理和資金的使用，無法可靠穩(wěn)定的為企業(yè)提供有效不動產(chǎn)運營效率的必要資金流。

2.中介機(jī)構(gòu)掛牌交易

中介機(jī)構(gòu)掛牌交易的處置成本基本與拍賣成本相同，處置的方式及流程對于一般企業(yè)管理人員較為熟悉也容易操作，可以實現(xiàn)單項標(biāo)的處置效益最大化，但較難實現(xiàn)批量化處置，也無法保證在短期內(nèi)取得交易收入。同時，因市場對房地產(chǎn)價格預(yù)期的不同，也使交易很難完全按企業(yè)預(yù)期的成交價格達(dá)成交易。由于中介交易的過程中，客戶實地看房的需求，不可避免的將增加交易的隱性成本和風(fēng)險，此方案無法成為國有低效不動產(chǎn)處置的優(yōu)選。

3.整體拍賣轉(zhuǎn)讓

資產(chǎn)整體拍賣較多的應(yīng)用于企業(yè)的閑置資產(chǎn)；長期經(jīng)營不善，連續(xù)多年虧損或接近虧損的企業(yè)資產(chǎn)；以及不利于優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的企業(yè)資產(chǎn)。資產(chǎn)整體拍賣主要采用公開招標(biāo)競賣的形式，在平面媒體、互聯(lián)網(wǎng)等渠道拍賣信息，并通過專項推薦會的方式擴(kuò)大招商，最終將資產(chǎn)賣給出價最高的競買人。這種交易模式 能滿足國家提高企業(yè)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓公開透明度，較快的尋找到交易對象，滿足企業(yè)資金較快回籠的需求，特別是能夠解決整體資產(chǎn)包中存在的樓品質(zhì)量、房屋占用、欠費等諸多隱性瑕疵，避免了可能產(chǎn)生的一些不穩(wěn)定因素。盡管拍賣機(jī)構(gòu)可以根據(jù)《拍賣法》和《工商監(jiān)管條例》對拍賣的委托手續(xù)、拍賣公告、拍賣程序、競買合同、競買人資格進(jìn)行控制管理，但目前尚不足以滿足國務(wù)院國資委的監(jiān)管要求。

拍賣機(jī)構(gòu)運用其豐富的社會資源，可以向委托人提供下述服務(wù)，并取得較好的實際效果。

（1）平行關(guān)聯(lián)增值服務(wù)

①在簽訂委托拍賣合同前的提前介入制；

②拍賣前的策劃方案設(shè)計；

③通過拍賣預(yù)告、項目推薦會等方式擴(kuò)大受眾面、獲取市場信息，供委托人參考；

④積極配合委托人完善拍賣標(biāo)的物的手續(xù)。

（2）縱向延伸服務(wù)

①以拍賣前的摸底、接觸為基礎(chǔ)，在拍賣后協(xié)助委托人清場；

②協(xié)助買受人辦理按揭貸款、過戶等手續(xù)；

③代委托人協(xié)調(diào)或做好物業(yè)的修復(fù)工作；

④代委托人做好欠費等調(diào)查工作；

⑤協(xié)助買受人聯(lián)系并指導(dǎo)訴訟工作，保證拍賣后期工作的有序開展。

4.產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)掛牌交易

產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)的交易成本與直接委托拍賣相近，進(jìn)場交易流程與拍賣基本相似（交易方式可選用拍賣進(jìn)行），基本步驟為掛牌申報、信息披露、舉牌受讓、競價和成交簽約。產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)能夠提供政策、法規(guī)咨詢和業(yè)務(wù)指導(dǎo)，確保國有低效不動產(chǎn)處置符合國家法律法規(guī)及現(xiàn)行政策的規(guī)定，并能夠滿足政府相關(guān)部門對國有資產(chǎn)監(jiān)管的要求。但產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)對申報材料審核較嚴(yán)，一般要求梳理干凈、權(quán)利清晰的資產(chǎn)進(jìn)場交易（在租賃期內(nèi)一般要求予以清場），且信息披露時間較長（不低于10個工作日），難以滿足企業(yè)在較短時間內(nèi)達(dá)成交易意愿。

產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)作為一種交易平臺，目前在提供增值服務(wù)方面表現(xiàn)欠缺，成交后續(xù)工作一般也由轉(zhuǎn)讓方與受讓方自行辦理過戶手續(xù)，企業(yè)須投入大量的人力、物力、財力予以配合。為此，此種模式難以達(dá)到低效類資產(chǎn)進(jìn)行快速處置的目標(biāo)。

四、低效不動產(chǎn)處置存在的問題

1.缺乏評估價格的時效性

一般而言，評估報告的有效性通常為一年。若是年初評估年底交易，根據(jù)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場的波動性，資產(chǎn)的成交價格將與資產(chǎn)評估價格差異很大。評估價格對資產(chǎn)處置的實現(xiàn)起著至關(guān)重要的作用。若評估價格偏離市場價格（原則上不得低于評估價），特別是商辦房，將會嚴(yán)重影響資產(chǎn)的交易。為此，評估時需要全面披露資產(chǎn)瑕疵狀況，充分挖掘資產(chǎn)的內(nèi)在價值，體現(xiàn)一房一價的評估要求，并科學(xué)合理地掌握委托評估與處置計劃相匹配的節(jié)奏，確保評估與市場價格波動相符合，提高資產(chǎn)價格的市場競爭性與可操作性。

2.缺乏處置稅務(wù)工作的統(tǒng)籌策劃

國有低效不動產(chǎn)處置稅務(wù)策劃，是一項系統(tǒng)性的工程。低效不動產(chǎn)與其他物權(quán)資產(chǎn)存在一定的差別，按照其不動產(chǎn)物權(quán)屬性，低效不動產(chǎn)交易成功后還需要進(jìn)行法律層面的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。由此帶來的國有資產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)的稅務(wù)策劃與產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的稅務(wù)申報事項是否可以競合，這還有待于今后的工作實踐；其次是低效不動產(chǎn)處置與房地產(chǎn)交易過戶之間存在一定時間周期性，可直接導(dǎo)致過戶申報價格與市場價格存在一定的差異性，如何對這部分差額進(jìn)行稅收調(diào)節(jié)，需要進(jìn)行系統(tǒng)性統(tǒng)籌策劃，合理節(jié)稅，從而減少處置成本。

3.缺乏低效不動產(chǎn)的安全管理

在處置實踐中，一旦該低效不動產(chǎn)被列入處置的范圍，往往會忽略該資產(chǎn)的安全性管理。為此，保持資產(chǎn)的安全性與完整性是處置工作的前提保證，需要進(jìn)一步加強(qiáng)處置資產(chǎn)在抵押、擔(dān)保、涉訴等方面的管理；加強(qiáng)資產(chǎn)處置的風(fēng)險管理，特別是在資產(chǎn)成交后尚未完成產(chǎn)權(quán)過戶前的責(zé)任落實與風(fēng)險管控，需要明確管理責(zé)任，確保資產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移前的穩(wěn)定性、安全性、完整性。

參考文獻(xiàn)：

篇6

廈門市_______________(以下簡稱賣方)與_______同志(以下簡稱買方)協(xié)商同意訂立本合同，條款如下，以資信守。

第一條 賣方將坐落于廈門市________區(qū)_________路(街、里、巷)_______號(幢)________室出售給買方。該住房為_______結(jié)構(gòu)，于______年_______月竣工，建筑面積共_______平方米。

第二條 以成本價、統(tǒng)建解困房價、房改經(jīng)濟(jì)適用住房價、商品房指導(dǎo)價(或評估價)購買的獲得全部產(chǎn)權(quán)。高層住宅以標(biāo)準(zhǔn)價購買的獲得________%產(chǎn)權(quán)。

第三條 計價：

1、不超標(biāo)面積_________平方米，以_________價出售，單價_______元，計______元。

2、雜物間面積________平方米(層高2.2米以下[ ];層高2.2米以上[ ])，單價________元，計_______元。

3、超標(biāo)面積________平方米，單價________元，計_________元。

4、超商品房指導(dǎo)價計________元。

5、超標(biāo)準(zhǔn)裝修計_______元。

6、工齡折扣________年，計___________元。

實際付款：1+2+3+4+5-6=________元

人民幣(大寫)：_____拾_____萬______仟______佰______拾_____元。

第四條 該房產(chǎn)建筑面積的計算以土地房屋權(quán)屬證書記載為準(zhǔn)。

第五條 購買單位自管公有住房的，由賣方持本合同、《公有住房出售核定表》、個人交款單、房改專用發(fā)票、戶口簿，到市國土資源與房產(chǎn)管理局統(tǒng)一辦理產(chǎn)權(quán)登記。購買市國土資源與房產(chǎn)管理局管理的公有住房，買方直接憑本合同、房改專用發(fā)票、戶口簿，到市國土資源與房產(chǎn)管理局統(tǒng)一辦理產(chǎn)權(quán)登記。

第六條 買方與毗鄰房產(chǎn)共同享有使用住房共用部位共用設(shè)施設(shè)備(如走廊、梯級、通道、供電、供水、排水、共用天線等系統(tǒng))。住房共用部位共用設(shè)施設(shè)備的維修按《住房共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》執(zhí)法。

第七條 買方取得該房產(chǎn)后，自行管理和維修、養(yǎng)護(hù)，保證房屋安全使用。

第八條 買方使用該產(chǎn)業(yè)時必須遵守國家法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，遵守社會公德和維護(hù)公共利益。

第九條 買方取得該房產(chǎn)后，不得擅自改變住房的使用功能和房屋建設(shè)結(jié)構(gòu)，不得拆改上下水管道、供電設(shè)備、公共電視天線、通信和煤氣等管線;不得更改建筑物外觀藝術(shù)造型，嚴(yán)禁在房頂、陽臺及公共地上搭建。買方若有違反本條規(guī)定，賣方有權(quán)責(zé)令其恢復(fù)原狀、補(bǔ)償由此造成的一切經(jīng)濟(jì)損失或承擔(dān)法律責(zé)任。

第十條 買賣雙方應(yīng)共同遵守廈門市住房制度改革的有關(guān)政策及規(guī)定，雙方如在合同履行中發(fā)生爭議，應(yīng)本著友好精神，協(xié)商不成，雙方均有權(quán)訴法院。

第十一條 其他事項：___________________________________________

第十二條 本合同自簽字之日生效。本合同一式二份。買賣雙方各執(zhí)一份，每份合同具有同等法律效力。

賣方(蓋章)_____________ 買方(蓋章)______________

篇7

各區(qū)人民政府，市直各委、辦、局（公司）：《福州市城市危險住房改造暫行規(guī)定》已經(jīng)市政府研究同意，現(xiàn)予頒發(fā)，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

福州市人民政府

二三年一月二十三日

福州市城市危險住房改造暫行規(guī)定

第一章、總則

第一條、為加強(qiáng)城市危險住房改造工作的管理，保障房屋居住和使用安全，改善居住條件，根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國發(fā)〖1998〗23號）、《福州市城市房屋拆遷管理辦法》和《福州市土地儲備實施暫行辦法》及有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合我市實際，制定本規(guī)定。

第二條、凡在本市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)拆除危險住房進(jìn)行改建的，適用本規(guī)定。

第三條、本規(guī)定所稱危險住房，是指根據(jù)國家建設(shè)部《危險房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》（JGJ125—99）的有關(guān)規(guī)定，經(jīng)福州市危房鑒定站鑒定危險等級屬C級或D級，不能保證居住和使用安全的住房。

危房改造地塊是指經(jīng)鑒定屬危險住房，規(guī)劃功能為住宅建設(shè)用地的地塊。

第四條、本規(guī)定所稱危險住房改造，是指拆除經(jīng)市危險住房認(rèn)定小組認(rèn)定的危險住房和附屬物以及與之相毗連的其他房屋和附屬物，并進(jìn)行改造的行為。

第五條、福州市房地產(chǎn)管理局為本市危險住房改造的行政主管部門，市計委、建設(shè)局、財政局、規(guī)劃局、國土資源局等有關(guān)部門應(yīng)在各自職能范圍內(nèi)協(xié)同做好危險住房改造工作，當(dāng)?shù)卣?fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)危險住房改造的組織實施。

第二章、危險住房改造認(rèn)定

第六條、成立市危險住房認(rèn)定小組。認(rèn)定小組由市房管局牽頭，市計委、建設(shè)局、財政局、規(guī)劃局、國土資源局等部門派員組成，負(fù)責(zé)危險住房的認(rèn)定工作。

第七條、危險住房改造必須由產(chǎn)權(quán)單位（已房改的由業(yè)主管理委員會）委托市危險住房鑒定站鑒定，之后向市危房認(rèn)定小組提出認(rèn)定申請。市危險住房認(rèn)定小組在受理申請之日起1個月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)作出認(rèn)定或不予認(rèn)定的批復(fù)（如屬特殊情況時限另定）。市危險住房認(rèn)定小組對提交的技術(shù)鑒定結(jié)論有異議的，可以指定其他有資質(zhì)的鑒定機(jī)構(gòu)重新鑒定。

第八條、經(jīng)認(rèn)定為危險住房的，產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主管理委員會應(yīng)編制改造規(guī)劃方案，報市規(guī)劃局審定并確定規(guī)劃指標(biāo)；應(yīng)委托有資質(zhì)的房屋拆遷實施單位進(jìn)行拆遷安置費用的摸底測算；應(yīng)委托有資質(zhì)的地價評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行地價評估，之后將上述材料送市土地發(fā)展中心進(jìn)行土地收購儲備評估。

市土地發(fā)展中心應(yīng)在收到上述材料后一周內(nèi)對該地塊土地收購儲備提出意見。對列入收購儲備的危房地塊，改造責(zé)任轉(zhuǎn)由市土地發(fā)展中心負(fù)責(zé)。

第九條、市危房鑒定站和市土地發(fā)展中心的危房鑒定和收購評估應(yīng)實事求是。危房鑒定報告應(yīng)如實反映房屋狀況；土地收購評估報告應(yīng)客觀反映危房地塊改造成本、稅費構(gòu)成、地塊收購的評估以及預(yù)期盈虧分析等，并提出是否收購儲備的意見。

第三章、組織實施

第十條、經(jīng)市危險住房認(rèn)定小組認(rèn)定屬成片危險住房改造的地塊，由市土地發(fā)展中心優(yōu)先收購或由區(qū)政府組織進(jìn)行舊屋區(qū)成片改造。

第十一條、規(guī)劃中屬于公共設(shè)施和市政設(shè)施用地的危險住房地塊，應(yīng)統(tǒng)一實行貨幣補(bǔ)償或易地安置，安置房成本中土地費用部分，經(jīng)財政部門核實后，可按該地塊的規(guī)劃用途，從其專項資金中列支。

第十二條、危房戶自行集資改造，由危房產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主管理委員會提出申請，經(jīng)市危房認(rèn)定小組認(rèn)定并報市政府批準(zhǔn)后組織實施。

第十三條、自行集資改造項目，原面積部分，可按土地基準(zhǔn)地價經(jīng)綜合修正后的樓面地價10％補(bǔ)交土地出讓金，新增面積部分按增加面積10％以內(nèi)、10％～20％、20％以上分別按上述樓面地價10％、20％、30％繳交土地出讓金。

第十四條、自行集資改造項目應(yīng)按照城市總體規(guī)劃組織實施，并符合規(guī)劃用地性質(zhì)和規(guī)劃技術(shù)規(guī)定。

危房的戶建筑面積未達(dá)職工住房控制面積標(biāo)準(zhǔn)且未房改的，或已房改但未達(dá)標(biāo)面積部分未領(lǐng)取貨幣補(bǔ)貼的，可按職工房改控制面積標(biāo)準(zhǔn)確定危改房的戶建筑面積，同時，取消該職工住房改革貨幣補(bǔ)貼。

危房的戶建筑面積已達(dá)職工住房控制面積標(biāo)準(zhǔn)的，危改房的總建筑面積不得超過原房總建筑面積的20％。

第十五條、對于資金難以平衡等原因確需改變原規(guī)劃指標(biāo)的集資改造項目，由改造實施單位提出申請，經(jīng)規(guī)劃部門同意，并報市政府批準(zhǔn)后，可根據(jù)具體情況酌情確定規(guī)劃建筑密度和容積率。

第十六條、已經(jīng)房改的危險住房，其集資改造可提取使用本幢公用部位維修基金，待改造后再按有關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)由產(chǎn)權(quán)人直接建立房屋共用維修基金。集資改造時未提取使用本幢房屋共用維修基金，直接轉(zhuǎn)為集資改造后的房屋共用維修基金。

第十七條、危房改造地塊由產(chǎn)權(quán)單位引進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)合作改造的，應(yīng)經(jīng)市危房認(rèn)定小組認(rèn)定，明確地塊四至范圍、規(guī)劃指標(biāo)、建設(shè)時限等，報市政府審核批準(zhǔn)，由產(chǎn)權(quán)單位委托市國土資源局掛牌。

第十八條、危房改造地塊引進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)合作改造，以繳交的土地出讓金為標(biāo)的進(jìn)行掛牌出讓，掛牌底價按土地評估價與經(jīng)市房管局核定的拆遷安置成本之間的差額確定。差額低于市政府規(guī)定的地段差、配套費的，掛牌底價按該規(guī)定的地段差、配套費確定。

第十九條、經(jīng)掛牌競得危房改造地塊的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在限期內(nèi)實施改造，拆遷安置按照《福州市城市房屋拆遷管理辦法》及有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第二十條、舊屋區(qū)改造范圍內(nèi)的危險住房和由政府指定開發(fā)單位進(jìn)行成片改造危險住房，按照《福州市城市房屋拆遷管理辦法》和《福州市棚屋區(qū)拆遷安置優(yōu)惠政策》及有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第二十一條、對直管公房和私房中的危險住房進(jìn)行改造，經(jīng)市政府批準(zhǔn)后由當(dāng)?shù)卣疇款^組織實施。

第二十二條、近期無法實施改造的危險住房，由產(chǎn)權(quán)人（或業(yè)主委員會）向市危險房屋鑒定站申請危房鑒定，市危險房屋鑒定站提出加固意見，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)采取措施加強(qiáng)房屋的維修加固，確保房屋使用安全。

第二十三條、對經(jīng)鑒定為房屋整體出現(xiàn)險情（危險等級為D級）的危險住房，產(chǎn)權(quán)人和各責(zé)任單位應(yīng)積極組織搬遷，確保住戶生命財產(chǎn)安全，并將情況及時報告當(dāng)?shù)卣?/p>

第四章、配套措施

第二十四條、危險住房拆遷地塊中的公房住戶申請購買安置房產(chǎn)權(quán)的，經(jīng)產(chǎn)權(quán)人同意后可以購買。

第二十五條、危險住房拆遷戶購買經(jīng)濟(jì)適用房安置，享受經(jīng)濟(jì)適用房購房戶待遇。

第二十六條、危險住房拆遷戶購買安置房，可按規(guī)定申請住房公積金抵押貸款或個人住房抵押貸款，市住房資金管理中心和金融機(jī)構(gòu)應(yīng)予積極支持。

第二十七條、屬于政府規(guī)定的最低生活保障線以下，無力購買安置房，且城區(qū)范圍內(nèi)無其他住房的危險住房拆遷戶，可申請承租廉租房。

第五章、附則

篇8

**金融辦：

根據(jù)*縣人大常委會關(guān)于報送優(yōu)化營商環(huán)境工作材料相關(guān)要求，我行高度重視。我行一直認(rèn)真貫徹并落實支持小微企業(yè)金融服務(wù)的精神，強(qiáng)化小微企業(yè)金融服務(wù)質(zhì)效，降低企業(yè)融資成本促進(jìn)企業(yè)健康發(fā)展?，F(xiàn)將相關(guān)工作開展情況匯報如下：

一、基本情況

（一）企業(yè)信貸投放基本情況

截止2021年8月末，我行企業(yè)貸款余額**萬元，戶數(shù)**戶。其中，線下貸款貸**萬元，線上貸**萬元。

（二）企業(yè)信貸相關(guān)工作開展情況

1、制定無還本續(xù)貸政策

我行根據(jù)銀監(jiān)會《流動資金貸款管理辦法》、《個人貸款管理辦法》、《固定資產(chǎn)貸款管理辦法》、《項目融資業(yè)務(wù)指引》（簡稱“三辦法、一指引”），以及《中國銀監(jiān)會關(guān)于進(jìn)一步落實小微企業(yè)金融服務(wù)監(jiān)管政策的通知》文件精神，結(jié)合本行制度和具體管理實踐，制定《***銀行股份有限公司接力通寶業(yè)務(wù)管理辦法》。無還本續(xù)貸政策使企業(yè)客戶只需結(jié)清利息無需還進(jìn)貸款本金，即可辦理續(xù)貸，減輕企業(yè)使用外部過橋資金等費用支出，有效降低小微企業(yè)融資成本。

2、加強(qiáng)銀企合作，降低貸款利率

我行嚴(yán)格遵守人民銀行《人民幣利率管理規(guī)定》，并根據(jù)貸款風(fēng)險程度，貸款形式等因素合理確定貸款利率，同時對重點扶持的小微企業(yè)適當(dāng)調(diào)整貸款利率，

3、貸款服務(wù)收費情況 

我行信貸客戶辦理貸款，抵押登記費用、不動產(chǎn)抵押評估費用、房產(chǎn)保險費用均由我行承擔(dān)支付，這在一定程度上減輕了貸款企業(yè)客戶的負(fù)擔(dān)。 

二、存在的困難和問題 

（一）傳統(tǒng)的存貸款業(yè)務(wù)階比重較重，無法滿足小微企業(yè)多樣化的金融需求。目前我行傳統(tǒng)貸款業(yè)務(wù)占比較大，對企業(yè)的經(jīng)營情況、擔(dān)保條件要求較高，企業(yè)融資方式較為單一，雖然今年來我行在產(chǎn)品種類、擔(dān)保條件等方面逐步根據(jù)企業(yè)情況進(jìn)行變化，但仍然和股份制銀靈活多樣的信貸產(chǎn)品存在差距。 

（二）新增線上產(chǎn)品需要進(jìn)一步優(yōu)化。目前新增線上產(chǎn)品業(yè)務(wù)，能夠在審批流程、審批時效、貸款利率等方面為企業(yè)提供良好的金融服務(wù)，但由于介入較晚在整個授信辦理過程中還存在一定的缺點，例如，線上產(chǎn)品必須先開戶才能夠為企業(yè)試算授信額度，開戶完畢后兩個工作日才能為企業(yè)進(jìn)行試算授信額度等，一定程度上影響企業(yè)融資過程中體驗感。

四、下一階段工作計劃 

（一）合力增加中長期貸款和信用貸款支持。主要是對信用較好的小微企業(yè)可采用靈活的貸款方式，給予符合條件的貸款戶一定的授信額度，在較長時期內(nèi)循環(huán)使用，貸款到期結(jié)清本金后在短時間內(nèi)可完成再發(fā)放的工作。同時，對于信用較好、企業(yè)經(jīng)營情況較好的企業(yè)發(fā)放信用貸款，讓更多的小微企業(yè)享受快捷、便利的金融服務(wù)。 

（二）完善融資擔(dān)保體系建設(shè)。努力與省科技廳協(xié)商合作，立足本地實際，逐步增加財政資金在擔(dān)保體系中的投入，政府擔(dān)保助力小微企業(yè)融資，解決小微企業(yè)擔(dān)保難問題，為企業(yè)快速發(fā)展鋪路搭橋，科技金融是推動科技創(chuàng)新，加速企業(yè)科技成果轉(zhuǎn)化和產(chǎn)業(yè)化的有力工具。 

篇9

內(nèi)容摘要：市場經(jīng)濟(jì)的今天，我國國有資產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占主導(dǎo)地位，本文對國有資產(chǎn)管理的現(xiàn)狀和存在的問題進(jìn)行了分析，并提出了加強(qiáng)國有資產(chǎn)管理的對策，能有效的防止國有資產(chǎn)流失，確保國有資產(chǎn)的安全與完整。

關(guān)鍵詞：國有資產(chǎn) 管理 流失 對策

國有資產(chǎn)是指國家以各種形式投資及其撥款、收益、接受饋贈、憑借國家權(quán)力取得，或者根據(jù)法律認(rèn)定的各類財產(chǎn)或財產(chǎn)權(quán)力。改革開放以來，我國的國有資產(chǎn)得到了發(fā)展壯大，它維系著我國經(jīng)濟(jì)的命脈，支持著我國現(xiàn)代化的發(fā)展。如何管理好國有資產(chǎn)的問題成為當(dāng)務(wù)之急，也成為人們關(guān)注的焦點。現(xiàn)代化的發(fā)展使原來的國有資產(chǎn)管理方法出現(xiàn)了諸多問題，以前的國有資產(chǎn)管理方法已經(jīng)不能適應(yīng)國有經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，本文就這一問題進(jìn)行了分析，并提出了加強(qiáng)國有資產(chǎn)管理的對策。

國有資產(chǎn)管理存在的問題

（一）管理體制與管理機(jī)制尚不健全

第一，我國國有企業(yè)的資金來源主要采用的是財政撥款、計劃劃撥、部門和單位無償占用的事業(yè)型機(jī)制。這種機(jī)制沒有科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)、系統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)核算，沒有按照市場經(jīng)濟(jì)的運行規(guī)律進(jìn)行資產(chǎn)評估和變動，也就不可能通過自身運作創(chuàng)造的價值及時有效地投入運行。第二，國有資產(chǎn)在建造、分配、使用、維護(hù)等環(huán)節(jié)中缺乏科學(xué)系統(tǒng)的管理，管理結(jié)構(gòu)松散，中間環(huán)節(jié)漏洞較多，造成管理脫節(jié)。第三，分散多頭，責(zé)權(quán)劃分不明確。例如，很多企業(yè)的國有資產(chǎn)管理尚未統(tǒng)一于一位領(lǐng)導(dǎo)來主管，而是由不同的領(lǐng)導(dǎo)審批各自分管部門所需的資產(chǎn)。資產(chǎn)管理存在分散多頭、歸口不一的問題。相關(guān)的部門都管一點，表面上看，似乎是分門別類安排到位，其實在總體控制上卻是混亂的、缺少一致性的。沒有明確管理范圍，責(zé)權(quán)劃分不明確，出了問題就相互扯皮、相互推諉。第四，管理制度中缺乏行之有效的約束機(jī)制，缺乏有效的審計監(jiān)督。第五，“重錢輕物，重用輕管”的傳統(tǒng)思想仍然普遍存在。管理人員對資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)觀念、資產(chǎn)保值增值的意識比較淡薄。

（二）非經(jīng)營性資產(chǎn)配置不合理

過去，各大企業(yè)主要依賴于行政手段對其所屬部門進(jìn)行資產(chǎn)無償配給，沒有規(guī)范化的分配標(biāo)準(zhǔn)和科學(xué)的、系統(tǒng)的、與企業(yè)的現(xiàn)狀及未來發(fā)展相適應(yīng)的資產(chǎn)使用分配管理制度。分配、管理無法可依、無章可循，缺乏相應(yīng)的約束機(jī)制。在實際工作中，管理者多是憑感覺、靠經(jīng)驗來處理問題。資源一次性無償分配給所屬部門，形成配給誰，誰就有永久支配權(quán)、收益權(quán)。國有資產(chǎn)成了使用單位的“私有財產(chǎn)”，形成了實際上的“終身制”、“占有者所有制”。企業(yè)的資產(chǎn)所有權(quán)成了一種形式，沒有實質(zhì)性的動態(tài)管理和調(diào)配權(quán)力。企業(yè)如要調(diào)整國有資產(chǎn)配置，促進(jìn)資源流動，則是困難重重。這就造成了企業(yè)內(nèi)各部門之間國有資產(chǎn)資源分配結(jié)構(gòu)的不合理，出現(xiàn)苦樂不均、使用效率低下的現(xiàn)象。個別部門甚至向外出租企業(yè)房產(chǎn)來謀取私利，造成國有資產(chǎn)大量流失。

（三）經(jīng)營性資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不清

一些企業(yè)和后勤集團(tuán)長期無償占用企業(yè)的房屋和設(shè)備，但沒有及時對他們占用的資產(chǎn)進(jìn)行價值核準(zhǔn)，也沒有辦理資產(chǎn)轉(zhuǎn)移申報審批手續(xù)，沒有明確各自的權(quán)利和義務(wù)，使得這些企業(yè)和后勤集團(tuán)之間的產(chǎn)權(quán)關(guān)系模糊不清。該上繳企業(yè)的費用不上繳，或只是象征性的少量上繳，使企業(yè)投入的資產(chǎn)無法得到合理補(bǔ)償。在進(jìn)行最終成本收益核算時，收益往往被個人占有，而虧損則由企業(yè)承擔(dān)。國有資產(chǎn)保值增值無從談起。

（四）房產(chǎn)檔案管理水平不高

國有資產(chǎn)包括流動資產(chǎn)、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)。在財務(wù)賬簿中有其價值變動的詳細(xì)記載。企業(yè)設(shè)備也有明細(xì)臺賬，相較之下，房產(chǎn)卻隨時間推移而被忽視，無人管理，房產(chǎn)檔案記錄也中斷，房產(chǎn)情況不明。這里著重談房產(chǎn)檔案管理的重要性。房產(chǎn)檔案詳細(xì)記載了產(chǎn)權(quán)來源及其歷史演變、房屋所處位置及其地界，是產(chǎn)權(quán)所有人行使占有、使用、受益和處分權(quán)利的依據(jù)，是維護(hù)公有財產(chǎn)不受侵犯的憑據(jù)，是調(diào)解產(chǎn)權(quán)糾紛的根據(jù)；房產(chǎn)檔案全面記載了房屋設(shè)備租賃狀況、使用情況、面積、租金等，為維護(hù)正常的租賃關(guān)系、防止錯管、漏管、亂拆、亂改、損壞房屋設(shè)備，擅自轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)讓、改變用途等行為的發(fā)生，提供管理和查處的依據(jù)；房產(chǎn)檔案還詳細(xì)記載了企業(yè)職工的職務(wù)（稱）、家庭人口、居住面積、室內(nèi)設(shè)備條件和時間，為研究房屋需求和住房分配貨幣化改革提供依據(jù)。

然而，目前各大企業(yè)對房產(chǎn)檔案管理的重視程度不夠。房產(chǎn)檔案管理人員專業(yè)素質(zhì)水平差異很大，大家學(xué)習(xí)的積極性、主動性不高，滿足現(xiàn)狀，缺乏開拓進(jìn)取精神。與此同時，隨著企業(yè)規(guī)模的不斷發(fā)展，房產(chǎn)管理方面的信息量也急劇增加。在信息化日益普及的今天，傳統(tǒng)的管理方式已經(jīng)難以適應(yīng)目前的工作需求。許多企業(yè)目前的房產(chǎn)檔案仍為紙質(zhì)檔案，現(xiàn)代化的信息技術(shù)雖然已經(jīng)有所運用，但十分有限，大多停留在數(shù)據(jù)處理上。信息化程度不高，信息更新速度慢，房產(chǎn)檔案的查詢和檢索都不方便。數(shù)據(jù)庫的建設(shè)與當(dāng)今信息傳輸技術(shù)的要求相差甚遠(yuǎn)，檔案的價值和作用遠(yuǎn)遠(yuǎn)未能得到有效的挖掘與利用。

加強(qiáng)國有資產(chǎn)管理的對策

（一）改革管理體制并完善規(guī)章制度

建立一個統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、行之有效、責(zé)任到人的國有資產(chǎn)管理體系。應(yīng)明確一名領(lǐng)導(dǎo)主管國有資產(chǎn)管理工作，并成立國有資產(chǎn)管理專職機(jī)構(gòu)，實行歸口統(tǒng)一管理。成立以職能部門、監(jiān)督審計部門及相關(guān)資產(chǎn)使用單位參加的國有資產(chǎn)管理領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)制定和完善適合企業(yè)自身情況的資產(chǎn)管理制度、實施細(xì)則和確定使用調(diào)配方案，并確保這些制度得到貫徹執(zhí)行。建立健全管理制度，采用市場化的協(xié)議、契約、合同等的管理方式。在行政管理上，要把國有資產(chǎn)的建造、分配、使用和維護(hù)等方面有機(jī)的結(jié)合起來，建立一個“一條龍”式的資產(chǎn)使用管理體制。明確企業(yè)對國有資產(chǎn)資源的所有權(quán)、分配權(quán)、處置權(quán)和收益權(quán)，明確企業(yè)內(nèi)部二級單位對國有資產(chǎn)使用和內(nèi)部管理的責(zé)任，建立企業(yè)二級單位自我管理、自我約束的機(jī)制。全面實施資產(chǎn)管理責(zé)任制，重點落實崗位責(zé)任，明確責(zé)任人，明確規(guī)定各級管理人員具體職責(zé)范圍及因工作失職造成損失應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的行政及經(jīng)濟(jì)責(zé)任，解決因職責(zé)不清造成無人管理、無人負(fù)責(zé)的情況。監(jiān)督部門依法對資產(chǎn)的真實性、合法性和效益情況進(jìn)行審查、評估和監(jiān)督。制定審計規(guī)則，檢查評比制度和獎懲辦法。

管理的主體是人，只有管理者的綜合管理素質(zhì)和管理能力得到提高，管理辦法才能發(fā)揮功能。所以，在制度建設(shè)的同時，還要加強(qiáng)房產(chǎn)管理人員的管理意識，通過不斷培訓(xùn)，提高人員業(yè)務(wù)素質(zhì)，建立起一支工作認(rèn)真、業(yè)務(wù)熟練的管理隊伍。

（二）建立動態(tài)定額管理和超額有償使用制度

國有資產(chǎn)分配制度改革的基本原則是建立動態(tài)定額管理和超額有償使用制度。

根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定并結(jié)合企業(yè)自身的實際情況，對非經(jīng)營性資產(chǎn)進(jìn)行合理定編。對超額使用企業(yè)資產(chǎn)的部門，企業(yè)要收回其超額部分，進(jìn)行重新分配。根據(jù)實際情況，若確需保留，則要根據(jù)有償使用制度，由企業(yè)收取資產(chǎn)資源占有費；對不足定額的部門，企業(yè)要給予補(bǔ)足，補(bǔ)足資產(chǎn)如有困難則給予經(jīng)濟(jì)上的補(bǔ)償。定編方案從形成到具體操作實施，難度都非常大。其合理性直接影響著定編管理的可行性，因此在制定定編方案時必須考慮以下幾點關(guān)鍵因素：

第一，注意部門之間的差異。不同部門在用房、設(shè)備要求上的差異很大，必須保持各部門的平衡發(fā)展。第二，企業(yè)發(fā)展的傾向性，即企業(yè)在科研、建房、人才引進(jìn)等方面采取的鼓勵政策；第三，企業(yè)用房現(xiàn)狀，即結(jié)合本企業(yè)的實際用房情況，制定出切合實際的用房系數(shù)；第四，實行動態(tài)管理。定額面積應(yīng)根據(jù)企業(yè)發(fā)展及各部門的實際情況動態(tài)變化，建議每幾年調(diào)整一次。總之，定編管理方案只有具備高度綜合性和可操作性，才有可能予以實施。

（三）明晰產(chǎn)權(quán)并確立有償使用制度

對財產(chǎn)的清查核實和產(chǎn)權(quán)關(guān)系的明晰是防止國有資產(chǎn)流失必不可少的措施與手段。市場經(jīng)濟(jì)的特征之一就是明晰產(chǎn)權(quán)。明晰產(chǎn)權(quán)要求做好產(chǎn)權(quán)登記，產(chǎn)權(quán)界定，理順?biāo)袡?quán)、管理權(quán)和經(jīng)營權(quán)三者之間的關(guān)系，明確所有者、管理者和經(jīng)營者之間的權(quán)利和義務(wù)。為保證清產(chǎn)核資結(jié)果的公正性和準(zhǔn)確性，具體工作可聘請中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)。

經(jīng)營性房產(chǎn)有償使用管理的重點在于產(chǎn)權(quán)明晰基礎(chǔ)上的收費管理，其實質(zhì)在于改革原有的無償使用管理體制。企業(yè)對經(jīng)營性房產(chǎn)資源，實行租賃協(xié)議管理。根據(jù)不同地段、不同類型的房屋及不同類型的經(jīng)營性實體，制定不同的租金標(biāo)準(zhǔn)，租金納入成本核算。具體采取先簽協(xié)議，再交租金，最后使用的管理辦法。非經(jīng)營性轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營性的房地產(chǎn)資源，必須由使用單位提出申請，經(jīng)國有資產(chǎn)管理部門審核，報企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)方可辦理有關(guān)手續(xù)，并實行先簽訂租賃合同和繳納租金再使用的管理辦法。

企業(yè)公用房管理改革所提倡的有償收費管理只是調(diào)節(jié)房產(chǎn)資源的一種手段，而不是管理的最終目的。其最終目的是改革公用房的不合理現(xiàn)狀，使全體企業(yè)職工樹立“有償使用、合理使用”的理念，以最終實現(xiàn)企業(yè)房產(chǎn)資源的科學(xué)配置，切實提高房屋的使用效率，確保企業(yè)國有資產(chǎn)保值、增值。

（四）建立完善的信息化房地產(chǎn)檔案

運用現(xiàn)代信息技術(shù)處理手段開發(fā)企業(yè)房產(chǎn)檔案信息資源，必將極大地提高檔案資源的開發(fā)能力和利用效率，使企業(yè)房產(chǎn)檔案管理的整體水平明顯提高，大大減少房產(chǎn)管理在人力、物力和財力上的投入，縮減工作時間，提高工作效率。房產(chǎn)檔案信息化是先進(jìn)科學(xué)技術(shù)手段和科學(xué)管理方法與傳統(tǒng)檔案管理方式的有機(jī)結(jié)合，是企業(yè)開展企業(yè)數(shù)字化建設(shè)的必然趨勢。

要提高檔案信息化程度，加快信息更新速度，必須要接入企業(yè)網(wǎng)，使各管理部門信息資源共享，隨時了解每個部門房產(chǎn)的使用、變動情況，優(yōu)化房源配置，實現(xiàn)動態(tài)管理。檔案信息化管理的日趨完善，還要依靠掌握現(xiàn)代化技術(shù)和管理方法的檔案專業(yè)人員來實現(xiàn)。因此，管理人員除了要破除陳舊觀念、轉(zhuǎn)變思想、提高對檔案信息化管理重要性的認(rèn)識，還要注重對先進(jìn)信息技術(shù)的學(xué)習(xí)，不斷提高業(yè)務(wù)素質(zhì)。

（五） 開發(fā)與利用企業(yè)周邊房地產(chǎn)資源

隨著市場經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，企業(yè)周邊的土地資源、房產(chǎn)資源不斷升值。因此合理開發(fā)與利用企業(yè)周邊房地產(chǎn)資源，將會為企業(yè)帶來巨大的經(jīng)濟(jì)收益，是國有資產(chǎn)增值的一項重要舉措。利用企業(yè)周邊土地開發(fā)出來的沿街營業(yè)房，其特點是投資少、收益快，投資一般在短期內(nèi)就能收回。所以切忌過去那種企業(yè)不開發(fā)，讓其它單位來開發(fā)，或讓隸屬于企業(yè)的某個部門來開發(fā)，且開發(fā)后任其免費使用的時間過長，造成國有資產(chǎn)增值資金被開發(fā)單位侵占的做法。只有企業(yè)直接開發(fā)周邊房地產(chǎn)，才能確保企業(yè)獲得最大收益。

結(jié)論

總之，國有資產(chǎn)管理問題是一項涉及面廣、技術(shù)性較強(qiáng)的具體工作。近年來，我國國有資產(chǎn)流失現(xiàn)象屢見不鮮，平均每年流失、損失的國有資產(chǎn)至少達(dá)五個億之多，國有資產(chǎn)流失已經(jīng)成為影響我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要問題。我們不得不重視這一問題，因此國有資產(chǎn)的科學(xué)管理就成為一項重要工作。國有資產(chǎn)的合理管理關(guān)系到國有資產(chǎn)未來的發(fā)展，必須得到正確的管理方法，才能提升國有資產(chǎn)的利用率，避免國有資產(chǎn)的嚴(yán)重流失，確保國有資產(chǎn)的安全與完整，從而為我國經(jīng)濟(jì)的順利發(fā)展奠定堅實的基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn)：

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篇10

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)；存在問題；應(yīng)對措施；管理途徑

早在一千多年前就有莊宅牙人，所謂莊宅牙人，指的是，唐代典章里就有"官房牙行"，宋人詩話里就有"莊宅牙人"，指的都是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人發(fā)展曲折，改革開放前曾被禁止。

二十一世紀(jì)以來，隨著房產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展， 我國的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展很快，房產(chǎn)從業(yè)人員迅速發(fā)展成為一支數(shù)以萬計的職業(yè)大軍，不僅為消費者買賣和租賃房產(chǎn)提供了很大方便， 極大地節(jié)約了社會的交易成本， 同時也促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、健康的發(fā)展。根據(jù)《中華人民共和國城市管理房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是指在房屋，土地的買賣，租賃，轉(zhuǎn)讓等交易活動中充當(dāng)媒介作用，接受委托，撮合，促成房地產(chǎn)交易，收取傭金的自然人和法人。①在日常生活中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人通常也被稱為"房屋中介"或"二手房中介"。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計，我國近一半的新建商品房銷售都是通過房地產(chǎn)中介銷售。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在房地產(chǎn)開發(fā)和市場消費中起到舉足輕重的橋梁紐帶作用。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)是最講究和最需要誠信的服務(wù)； 誠實信用、恪守合同、遵紀(jì)守法是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)具備的基本素質(zhì)。因此， 信譽(yù)良好、業(yè)績優(yōu)秀的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以更好的滿足人們買賣房屋、租賃房屋的需要， 有利于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展。

一、房地產(chǎn)中介服務(wù)的主要功能

1. 咨詢服務(wù)

房地產(chǎn)咨詢， 主要是應(yīng)投資者、消費者和房地產(chǎn)經(jīng)營者（土地、房產(chǎn)開發(fā)商、經(jīng)營者）的要求， 就投資環(huán)境、市場信息（供求信息、客戶資信等）、項目評估、質(zhì)量鑒定、測量估價、購房手續(xù)、相關(guān)法律等提供咨詢服務(wù)。

2. 價格評估

房地產(chǎn)價格評估是對現(xiàn)有或擬投資開發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品價格進(jìn)行評估的經(jīng)濟(jì)活動。首先， 房地產(chǎn)產(chǎn)品價格有著特殊的價格形態(tài)， 價格形成較復(fù)雜， 又具有異質(zhì)牟利性的特點，不可能形成統(tǒng)一或批量的價格， 需要對每一宗房地產(chǎn)品個別估價。其次， 房地產(chǎn)價格評估行為本身政策性強(qiáng)， 技術(shù)復(fù)雜， 需要專業(yè)和全面的評估機(jī)構(gòu)來完成。第三， 由權(quán)威機(jī)構(gòu)出具的房地產(chǎn)評估價格， 具有市場價格尺度的作用， 是房地產(chǎn)市場各類交易活動如房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、補(bǔ)償、交換、訴訟、稅收、投資決策和統(tǒng)計等活動的基礎(chǔ)和依據(jù)。

3. 經(jīng)紀(jì)

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)， 主要從事房地產(chǎn)買賣、租賃、調(diào)換、抵押、典當(dāng)、信托等居間活動及業(yè)務(wù)。它與房地產(chǎn)開發(fā)商和消費者的聯(lián)系更為直接和密切， 主要服務(wù)于房地產(chǎn)流通， 是房地產(chǎn)銷售的重要中介環(huán)節(jié)。規(guī)范的經(jīng)紀(jì)活動， 對活躍房地產(chǎn)市場交易， 促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)品流通， 降低房地產(chǎn)空置率，合理配置稀缺資源， 具有積極意義。

4. 法律服務(wù)

各類法律事務(wù)所、律師事務(wù)所， 運用專業(yè)知識為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)市場運行、物業(yè)管理以及城鎮(zhèn)居民住房消費提供各種法律咨詢、代行各類法律和司法業(yè)務(wù)， 把房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、市場營銷、物業(yè)管理（房地產(chǎn)售后服務(wù)）納入國家法制化軌道， 促使房地產(chǎn)運行規(guī)范化。

二、我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場發(fā)展現(xiàn)狀

據(jù)不完全統(tǒng)計，目前，全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)（含分支機(jī)構(gòu)）達(dá)5萬余家，其中聘用全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)數(shù)量為2萬家。自20世紀(jì)90年代初起步至近年房產(chǎn)業(yè)炙手可熱以來，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)已不是房地產(chǎn)的附屬，而是一個獨立的市場，全國成長起一批房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)大公司，有些已經(jīng)上市，比如世聯(lián)、易居、合富以及香港中原、臺灣信義等。

根據(jù)江蘇南京房地產(chǎn)管理局最近公布的數(shù)據(jù)，南京地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員數(shù)量就有4000余人。以此為基數(shù)進(jìn)行推算，全國本職業(yè)現(xiàn)有從業(yè)人員不低于45萬人，而且還在不斷擴(kuò)展之中。本職業(yè)從業(yè)人員在地域上主要集中分布在全國的大中型城市，但已有向中小型城市擴(kuò)散的明顯態(tài)勢。

在一線城市中二手房已經(jīng)成為樓市消費的主流，以此為例，2010年二手房總成交量達(dá)到了19.65萬套，而商品房期房及現(xiàn)房住宅合計僅11.1萬套，二手房在北京、上海、廣州等大城市已經(jīng)成為市場的主要置業(yè)房源。由于二手房具有交易分散的特點，與一手房相比更需要房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人提供貼身專業(yè)服務(wù)。我國目前大部分城市的二手房交易里，有百分之五是通過經(jīng)紀(jì)服務(wù)促成的，廣州等城市已達(dá)到80%左右。據(jù)估算，2009年廣州市有超過一百萬消費者接受了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)。全國性的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織是"中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會"，一些省份成立了省級"房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會"。北京、上海、、廣州、深圳、大連、沈陽、重慶、成都、武漢、鄭州等主要城市先后成立了專門的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會，開始實行行業(yè)自律管理工作。②由圖1 可見， 房地產(chǎn)中介目前已經(jīng)形成了一定的規(guī)模，總的來說它對市場起著集中、平衡和擴(kuò)散功能， 使市場變得清晰、有序和簡單（ 見下圖1） ③

簡而言之，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人就是指溝通房地產(chǎn)賣方與買方之間聯(lián)系，促進(jìn)達(dá)成交易并從中取得傭金的人，聯(lián)系人，中間人，經(jīng)理人或介紹人。職業(yè)概況可以由下面一個流程表反映出來。

從以上圖表看，房地產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分， 是集房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，它不僅為買賣和租賃提供了很大方便，而且還極大的促進(jìn)社會交易成本，是一個社會良好進(jìn)步形象的典型表現(xiàn)，其對相關(guān)產(chǎn)業(yè)乃至整個國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都具有極大的促進(jìn)作用。但是， 由于房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)進(jìn)入門檻相對不高， 而且巨大的利潤空間使得大量經(jīng)營者進(jìn)入這一領(lǐng)域， 因此也就良莠不齊。大多數(shù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)奉公守法、誠實經(jīng)營， 在幫助消費者購置產(chǎn)業(yè)提供了優(yōu)質(zhì)服務(wù)；但也有不少不良中介機(jī)構(gòu)存在著欺詐行為， 侵犯消費者的合法權(quán)益， 由此也引出了諸多的糾紛， 目前我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)中各種失信行為已引起人們的非議與社會的關(guān)注。

三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)現(xiàn)實存在的問題

（一）由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)準(zhǔn)入門檻低，投資少，風(fēng)險小，因此房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)成了許多人入行的首選。據(jù)不完全統(tǒng)計， 目前我國注冊登記的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)機(jī)構(gòu)已逾萬家， 從業(yè)人員數(shù)量達(dá)幾十萬人之多。大多數(shù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)規(guī)模較小， 企業(yè)實力弱， 由此造成信息和信息流通的范圍極其有限， 成交效率和經(jīng)濟(jì)效益低下。與實力強(qiáng)勁的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相比， 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)真是相差甚遠(yuǎn)。經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)沒有一定的資本作后盾， 地鋪式經(jīng)營， 銷售能力欠佳， 房地產(chǎn)商不愿將項目特別是較大的項目交給經(jīng)紀(jì)。

（二）、無資質(zhì)、無證書、無照經(jīng)營和超越經(jīng)營范圍。

根據(jù)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》第8條， 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須是經(jīng)過考試、注冊并取得"房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證"的人員。未取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》的人員， 不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)； 同時也規(guī)定了設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)具備的條件。④盡管這些條件比較低， 但是， 有些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)也無法達(dá)到或者根本不去登記， 借別的經(jīng)紀(jì)人資格證書來蒙混檢查。目前， 由于房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)在我國是近幾年才興起的一個行業(yè)， 不少房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)缺乏一支經(jīng)過專門訓(xùn)練、嚴(yán)格資質(zhì)審查的專家隊伍。

（三）、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人平均素質(zhì)不高，業(yè)務(wù)素質(zhì)更是良莠不齊。

我國的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人隊伍除有極少數(shù)人綜合素質(zhì)較高外， 大量的從業(yè)人員業(yè)務(wù)知識單一，大量的從業(yè)人員來自社會各類， 層次繁多， 人員素質(zhì)參差不齊。各中介機(jī)構(gòu)的從業(yè)人員由于素質(zhì)較低， 不能通過國家統(tǒng)一的資格考試，致使所有的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)均在不具備執(zhí)業(yè)資格的條件下違規(guī)操作， 大量"半路出家"， 不熟悉房地產(chǎn)知識， 缺乏專門訓(xùn)練， 只有中等學(xué)歷的從業(yè)人員成為中介構(gòu)的主要力量。

（四）、法規(guī)體系不健全， 行業(yè)管理欠規(guī)范。

我國房地產(chǎn)業(yè)作為一個新興產(chǎn)業(yè)尚處于起步階段， 相關(guān)法律法規(guī)不夠完善。與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)相關(guān)的法律政策文件分別是《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、建設(shè)部的《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、國家計委下發(fā)的《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的通知》、國家工商總局的《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》。部分城市據(jù)此還制定了一些地方規(guī)章。但總的來說還顯得不成體系， 規(guī)定過于原則， 針對性不強(qiáng)， 缺乏可操作性， 許多有關(guān)方面的問題難以涵蓋。比如，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》僅有第57 條對中介機(jī)構(gòu)作了簡單規(guī)定；《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》涉及咨詢、評估和經(jīng)紀(jì)三方面內(nèi)容， 有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的規(guī)定卻很少。⑤

四、應(yīng)對此種現(xiàn)狀下，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)應(yīng)對政策

那么如何才能進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)中介市場管理， 引導(dǎo)房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)健康有序地開展呢？ 學(xué)生認(rèn)為應(yīng)從以下幾個方面入手：

（一）強(qiáng)化市場管理，加強(qiáng)市場監(jiān)督。房產(chǎn)中介行業(yè)的規(guī)范化主要體現(xiàn)在三個方面：一是中介機(jī)構(gòu)設(shè)置規(guī)范化。這就需要房地產(chǎn)管理部門的審查、備案只能充分的發(fā)揮，要求房產(chǎn)部門嚴(yán)格監(jiān)督各個新新成立的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)高門檻的準(zhǔn)入制度，需要國家法律法規(guī)出臺前與工商管理部門溝通，研究出一套切實可行的管理辦法，適當(dāng)做必要的市場調(diào)研，針對現(xiàn)存的問題各個擊破，重點突擊。二是需要從業(yè)人員的資格規(guī)范化，由于房產(chǎn)中介服務(wù)涉及面廣，具有綜合性、廣泛性的特點，所以在從業(yè)人員上崗前，必須重視對從業(yè)人員進(jìn)行培訓(xùn)工作，要認(rèn)真做好從業(yè)人員的資質(zhì)審查工作。因為，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)工作的人員不僅需要精通房地產(chǎn)業(yè)務(wù)， 熟悉房地產(chǎn)法律、營銷、建筑、評估等方面知識， 而且還要掌握現(xiàn)代化信息設(shè)備的操作技巧； 同時， 還要具備公關(guān)能力和敬業(yè)精神。所以必須加強(qiáng)對從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)工作人員的專業(yè)知識和相關(guān)業(yè)務(wù)知識的培訓(xùn)， 以提高其綜合職業(yè)技能水平。隨著房地產(chǎn)市場不斷向縱深發(fā)展， 市場需要具有綜合素質(zhì)的房地產(chǎn)中介人才， 這種人才具有較高學(xué)歷、較深的專業(yè)知識、較強(qiáng)的業(yè)務(wù)能力和較高的道德水準(zhǔn)。綜合素質(zhì)差的人便難以對市場信息做出正確的處理和預(yù)見性的分析， 這勢必影響他們的業(yè)務(wù)活動，最終必將被淘汰。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)必須走規(guī)范化經(jīng)營之路。三是充分做好市場調(diào)研，在借鑒較大中介公司的優(yōu)勢下，吸取精華，去其糟粕，再積極聽取顧客意見，針對顧客在買賣和租賃房屋的過程中所遇到的棘手的問題加以整治，約束執(zhí)業(yè)行為，保護(hù)客戶的合法權(quán)利。

（二）經(jīng)營模式專業(yè)化、現(xiàn)代化。目前，我國房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)機(jī)構(gòu)規(guī)模偏小，專業(yè)人才結(jié)構(gòu)不合理，科技含量低，掌握信息少，專業(yè)性不強(qiáng)，難以形成規(guī)模經(jīng)營。為此，必須采取措施，全面提升房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的水準(zhǔn)，使其走向?qū)I(yè)化、現(xiàn)代化，以形成集約化經(jīng)營產(chǎn)業(yè)。

1、提高業(yè)務(wù)素質(zhì)。國外房地產(chǎn)中介服務(wù)執(zhí)業(yè)人員除了精通房地產(chǎn)業(yè)務(wù)外，還熟悉法律、營銷、建筑、評估、金融、計算機(jī)等多方面的業(yè)務(wù)，職業(yè)技能比較全面。為此，我們必須從房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的隊伍建設(shè)著手，全面提升其業(yè)務(wù)素質(zhì)。一是完善專業(yè)體系，具體應(yīng)設(shè)立包括策劃師、經(jīng)紀(jì)人、估價師、工程師、房地產(chǎn)專職律師、會計師、審計師、造價師等在內(nèi)的職稱系列，并使人才劃分等級合理搭配。二是優(yōu)化執(zhí)業(yè)隊伍，即規(guī)定房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)具有各類專業(yè)人員的結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)，逐步淘汰低層次人才，吸納中、高級人才，使中介機(jī)構(gòu)通過吐故納新，形成一支專業(yè)齊全、人才薈萃、技能較高的隊伍。

2、實行規(guī)范運作。目前，我國房地產(chǎn)中介服務(wù)運作方式原始，程序簡單，運作水平不高，其主要原因是沒有相應(yīng)的規(guī)范。為此，必須針對目前市場上最常見的運作方式以及一般的業(yè)務(wù)程序制定業(yè)務(wù)規(guī)范。在運作方式上，對每一種方式的規(guī)定及其業(yè)務(wù)范圍、相關(guān)當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)、操作方法，尤其對價格、合同、結(jié)算以及違約責(zé)任等做出限定。在運作程序上，美國中介商帶有共性特征且比較科學(xué)的規(guī)定，可以直接為我所用。

（三）逐步建立、健全房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理制度及相關(guān)法律法規(guī)。

建立我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)仁和園職業(yè)資格管理制度，提高我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的業(yè)務(wù)水平和職業(yè)道德修養(yǎng)，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為，使我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)逐步走上規(guī)范有序、公開統(tǒng)一的健康發(fā)展的軌道， 制定一個完善的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法非常必要。具體如下：

1. 建立全國性房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員的職業(yè)資格管理制度；

2. 建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人保證金制度；

3. 統(tǒng)一行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)及提取方式等；

4. 經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員應(yīng)承擔(dān)的相應(yīng)法律責(zé)任和經(jīng)濟(jì)責(zé)任；

5. 對現(xiàn)行法律法規(guī)進(jìn)行必要整合， 使其更具針對性和可操作性。⑥

（四）加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)自身建設(shè)，強(qiáng)化自律機(jī)制

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)自律意識，注重內(nèi)部組織和制度建設(shè)。只有每一個房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人嚴(yán)守職業(yè)道德，依法經(jīng)營，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)才能健康、快速、持久地發(fā)展。

五、結(jié)論

隨著中國加入WTO，外資和外國企業(yè)的進(jìn)入給中國的中介行業(yè)帶來更多市場機(jī)會，同時行業(yè)發(fā)展與世界的接軌也使競爭更加激烈。如何規(guī)范和管理房地產(chǎn)中介市場，使國內(nèi)的中介機(jī)構(gòu)在與國外同行的競爭中更好的生存和發(fā)展是政府相關(guān)部門和中介商們要考慮的首要問題。作為國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分的房地產(chǎn)業(yè)是一個關(guān)聯(lián)性很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)， 在國民經(jīng)濟(jì)中占有重要地位和作用。而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)是房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)鏈中不可或缺的一環(huán)。為了保證房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定、健康的發(fā)展， 政府在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)走向深入的同時， 也應(yīng)發(fā)揮其特有的職能作用， 促進(jìn)經(jīng)紀(jì)人隊伍建設(shè)， 為經(jīng)紀(jì)行為創(chuàng)造一個良好的政策環(huán)境和市場環(huán)境。

注釋：

①《中華人民共和國城市管理房地產(chǎn)管理法》第四章，第五節(jié)，房產(chǎn)中介人。

②李貴良：市場論壇MARKET FORUM改革發(fā)展2011年第12期（總第93期）我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場規(guī)范化發(fā)展研究綜述）.

③羅長天：《經(jīng)紀(jì)人實用大、全》.北京：光明日報出版社，1994.第18 頁.

④建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》第8條