導語：如何才能寫好一篇房地產測繪管理辦法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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【關鍵字】房地產；測繪質量；管理

對于房地產的測繪是一門比較傳統(tǒng)的學科，根據(jù)對于房地產測繪得出的房產面積的大小，出售的價格和對于房地產的室內設計都會因此改變，而隨著科學技術的發(fā)展，房地產測繪技術的進步，對測繪質量的要求也越來越高，而如何對房地產測繪質量進行一個好的管理，往往是人們容易忽略的地方，本文就從幾個方面出發(fā)對加強房地產測繪質量管理進行簡單的研究。

1 房地產測繪質量的管理依據(jù)

要研究房地產測繪質量的管理就要 先知道我國都頒布了哪些相關的法律和規(guī)范對其進行約束，目前我國都頒布了下列條文和規(guī)定對房地產的測繪管理進行約束。

1.1 《中華人民共和國測繪法》

1.2 《中華人民共和國城市房地產管理法》

1.3 《房產測繪管理辦法》

1.4 《測繪市場管理辦法》

1.5 《測繪生產質量管理規(guī)定》

1.6 《測繪質量監(jiān)督管理辦法》

1.7 《房產測量規(guī)范》[GB/T17986- 2000]

在對房地產進行實際的測繪質量管理時，還應該參考房地產工程的相關合同或技術設計書。

2 房地產測繪的質量控制點

房地產測繪質量 標準，目前所有的標準和實施的細則都是一致的，但是在一些細節(jié)的問題上，對于不同的房地產測繪也有一些差距，造成這種差距的主要原因就是對于測繪角度的考慮不同，所以對于測繪的計算方式也不同，使得最終對于房地產的建筑面積也不同，要想對房地產測繪質量進行管理，就要先知道影響房地產測繪質量的控制點，然后才能采取相應的預防和補救措施。

通過分析發(fā)現(xiàn)，對于影響房地產測繪質量的關鍵點主要有測繪人員的專業(yè)素質、測繪儀器的管理、實施測繪和測繪數(shù)據(jù)的處理等。

2.1 測繪人員的專業(yè)素質

房地產的測繪人員主要包括室外測繪人員、室內測繪人員、房地產資料統(tǒng)計人員、房地產檢驗人員，對于這些房地產測繪的人員都應該經(jīng)過相關的技術培訓并拿到相關的資格證書，這樣才能確保他們掌握了測繪的相關技術，達到一個房地產測繪人員應該有具有素質。

2.2 房地產測繪儀器設備管理

對于房地產測繪的設備主要分為實施測繪的設備和對 測繪數(shù)據(jù)進行處理的設備，實施測繪的設備主要有棱鏡、全站儀、鋼尺、水準儀、玻璃纖維尺、標尺、手持測距儀或皮尺等相關的儀器，而對于測繪數(shù)據(jù)進行處理的設備主要有繪圖儀、筆記本電腦、計算機、房產測繪軟件等相關的設備和應用程序。

2.3 實施測繪

對于實施測繪的階段首先應該做的是測繪的準備工作，這一階段主要的任務就是根據(jù)施工單位給的施工圖進行一些簡單的計算，包括陽臺的大小、建筑外墻的厚度等參數(shù)，并將帶有計算結果的草圖打印出來，提供測繪時使用，然后就開始進行房地產的測繪，在測繪中應該注意實際的測量結果與施工單位提供的施工圖是否有出入，如果有出入應該采取實際測繪的結果為主。

2.4 測繪數(shù)據(jù)的處理

在對房地產進行測繪數(shù)據(jù)處理的階段主要分為對于所測得的數(shù)據(jù)進行分析、誤差的處理和對所測得的數(shù)據(jù)進行計算和整理兩個階段，在數(shù)據(jù)分析和誤差處理的階段主要是比較實際測繪的尺寸與施工圖中設計的尺寸是否有變化，如果發(fā)現(xiàn)測繪的誤差在5厘米以內，可以當作測繪誤差，按照施工圖中的設計尺寸計算，要是誤差超過5厘米就要分析其原因，而在對測繪得到的數(shù)據(jù)進行計算和整理的階段主要是按照分析和誤差處理后的結果進行計算，并在計算機中繪制出相應的圖紙，可以很直觀的看出房地產的各個部分的面積。

3 加強對測繪程序的檢查

通過分析發(fā)現(xiàn)，目前我國房地產測繪結果的審核基本都是形式性的審核，尤其是對那些房產測繪開放城市，在對房地產測繪的數(shù)據(jù)進行審核時，可能存在不會對建筑的面積等進行實質性的計算和考察，雖然這種形式性的審核要求測繪單位必須對提供的測繪成果負完全的質量責任和法律責任，在一定程度上可以避免測繪的單位收取了對房地產測繪的費用之后就不對自己提供的測繪結果進行負責，甚至把測繪結果的問題歸結到審核體制的問題。

形式性的審核雖然可以在一定程度上可以控制測繪單位的重大失誤和弄虛作假，并且可以把審核部門的人才和技術的優(yōu)勢集中到一起，使對房地產測繪結果的檢查更加嚴格，但是在實際的操作中，也存在一些漏洞使得對測繪結果的審核不能達到預想的效果，因此加強對測繪程序的檢查還應該對一些測繪企業(yè)通過審核的測繪結果進行一定的抽查，在抽查時應該參考測繪企業(yè)提供的測繪結果對房地產的面積進行實地的考察，并且對測繪企業(yè)的測繪參數(shù)的計算進行再一次的審核，徹底的對測繪企業(yè)提供的測繪結果進行一次審核，這樣可以有效的使測繪企業(yè)在對房地產進行測繪時，嚴格的遵守相關的規(guī)定并且對測繪中容易出現(xiàn)問題的關鍵點進行控制。

4 建立自我檢查、自我完善、自我改制機制

在對房地產測繪質量進行管理時，房地產測繪的單位也應該做好單位內部的監(jiān)督與考核，從房地產測繪單位的本身去對房地產測繪的質量進行控制，首先房地產測繪單位的內部應該把房地產測繪質量的監(jiān)督與對員工的日?？己私Y合起來，并且通過經(jīng)濟責任制進行獎懲，把質量監(jiān)督和考核通過崗位質量目標考核的量化指標結合技術質量工作獎懲制度來實現(xiàn)質量控制的目的，其次房地產測繪單位的領導和質量管理人員應該對單位內部和外部的測繪信息等進行定期的校驗，如果發(fā)現(xiàn)有不合格的測繪記錄、顧客的投訴信息等應該認真的對出現(xiàn)的問題進行分析，并及時進行處理，爭取把對房地產測繪質量的問題控制在單位的內部，最后還應該對房地產測繪質量容易出現(xiàn)問題的關鍵點應該進行一定的預防措施，通過制定一些單位的內部文件，對測繪的人員進行約束，爭取把對房地產測繪質量出現(xiàn)問題的責任具體到人，并實現(xiàn)預防措施的落實，從而形成自我檢查、自我完善、自我改進的質量控制機制。

5 結語

通過分析了房地產測繪質量容易出現(xiàn)問題的一些關鍵點和一些房地產測繪質量審核制度上的問題，發(fā)現(xiàn)要想對房地產測繪質量進行更好的管理，就必須針對這些容易出現(xiàn)測繪質量問題關鍵點進行控制，并完善現(xiàn)有的審核制度，同時還應該強化測繪單位的管理制度，爭取把測繪質量問題控制在測繪單位的內部解決。

參考文獻：

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關鍵詞：房地產；測繪；特點；發(fā)展趨勢

房地產業(yè)已成為國民經(jīng)濟的支柱產業(yè)之一，僅河南省年開發(fā)建設面積就達到1.6億平方米，開發(fā)投資額1500億元，房屋設計、建造日益復雜多樣；各地房管部門都把市場和權屬登記管理做為行業(yè)管理的核心內容，房地產市場信息系統(tǒng)建設正朝著“以圖管房”的方向推進；日益完善的房地產法律法規(guī)體系和消費者權益保護意識的日漸增強，都要求房地產這種不可移動、長久耐用、價值巨大的特殊商品做好權屬登記和管理工作，房產測繪做為基礎，就對其正確性和基礎性提出了更高的要求。

一、房產測繪的重要性及其現(xiàn)實意義

隨著房地產價格的不斷攀升，一線城市房價已達每平方米數(shù)萬元，二線、三線城市房價每平方米也已達萬元左右，這樣，商品房供購雙方都高度關注房產測量結果，一個準確、公正、公開的房產測量體系對保護消費者利益、構建健康有序的房地產市場體系有著積極的作用。第二，房產測量結果作為房產管理部門的永久資料檔案，是處理產權糾紛、進行市場交易的可靠依據(jù)。第三，房產測量結果是進行城市建設管理的重要資料。

二、房地產測繪法律法規(guī)體系的基本建立保障了房產測繪依法運行

2002年12月施行的《中華人民共和國測繪法》，對從事測繪活動和進行測繪管理做了明確的規(guī)定；2001年8月修改施行的《城市房屋權屬登記管理辦法》，對房地產測繪在房地產管理中的作用做了界定；2000年《房產測量規(guī)范》（GB/T17986.1-2000），明確了房產測量的目的主要是采集和表述房屋和房屋用地的有關信息，為房產產權、產籍管理、房地產開發(fā)利用、交易、征收稅費，以及城鎮(zhèn)規(guī)劃建設提供數(shù)據(jù)的資料，規(guī)定了城鎮(zhèn)房產測量內容與基本要求，適用范圍及精度要求，一系列法律法規(guī)的施行使房產測繪市場基本實現(xiàn)了有法可依，有章可循。

三、房地產業(yè)的發(fā)展對房產測繪提出了更高的要求

從1992年全國范圍內推進城鎮(zhèn)住房制度改革到1998年全國停止住房實物分配，房屋已經(jīng)商品化，房地產市場已經(jīng)形成對房地產測繪提出更高要求

（一）房地產測繪需及時進行修測補測。隨著房屋建筑規(guī)格品種日趨多樣化，以及市場行為所帶來的產權、結構變化，和城市發(fā)展所帶來的土地、房屋變更，應及時對房產變化進行修測補測。每個修測補測周期應在3-5年，以保證房地產測繪成果和現(xiàn)狀保持一致。

（二）房地產測繪從業(yè)人員既要懂測繪，更要懂房地產。房管的測繪的另一要求，就是從業(yè)人員一方面要熟練的掌握測繪技術；另一方面要掌握房地產的業(yè)務知識，要熟練掌握房地產相關業(yè)務法律法規(guī)，以保護當事雙方的合法權益。

四、房地產測繪科學技術變化

房地產測繪主要是運用專業(yè)儀器和測繪技術，來測定房屋面積的專業(yè)活動?；緝热萦校浩矫婵刂茰y量、要素測量、房產分幅圖、分丘圖、分戶圖繪制、面積測算、成果資料的檢查與驗收。

房地產測繪的比例尺相對較大，分丘圖多為1：500，分戶圖多為1：200。房產面積測算主要采用幾何圖形法計算。近年來，隨著數(shù)字化辦公水平的提升，房地產測繪發(fā)生了一些變化：

（一）測繪設配和測繪手段正在不斷地更新和變革：從過去傳統(tǒng)的手工操作變?yōu)樽詣踊桶胱詣踊僮?，從過去的皮尺、經(jīng)緯儀、平板儀、鋼尺到測距儀、電子經(jīng)緯儀、全站儀、電子平板儀、GPS定位儀等。

（二）成圖方法正從過去的模擬成圖模式（圖紙作業(yè)）到數(shù)字化成圖模式（屏幕作業(yè)）圖的載體由紙、聚酯薄膜到磁盤、光盤。

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關鍵詞：測繪；現(xiàn)存問題；解決措施

中圖分類號： P2 文獻標識碼： A

本文將詳細討論房產測繪的正確含義，以及現(xiàn)階段房產測繪的國家標準。試圖分析在利益的驅動下，房產測繪存在的一些典型問題。面對現(xiàn)存問題，房地產從業(yè)者應該遵守法律法規(guī)、端正職業(yè)態(tài)度、積極面對房產測繪的困難和挑戰(zhàn)，并提出具有現(xiàn)實意義的整改方法。

一、房產測繪的內涵和工作范圍

(一) 房產測繪的內涵

產房測繪隸屬于工程測量，是專業(yè)測繪中的一個重要的分支。房產測繪是運用專業(yè)的現(xiàn)代測繪儀器和技術手段對房屋、土地等房地產進行自然環(huán)境、權屬情況、所處地理位置、數(shù)量質量等指標的專業(yè)測繪。房產測繪作為房產交易和產權交易的重要指標，對從業(yè)人員的專業(yè)素質、測繪作業(yè)中所運用的儀器裝備和測量單位的經(jīng)驗資質都有較高的要求。一項高標準的測繪項目，必須是經(jīng)驗豐富、設備先進的專業(yè)團隊才能夠勝任。根據(jù)現(xiàn)階段我國房地產相關的法律法規(guī)，從事房地產測繪的個人需具備測繪相關專業(yè)的大專以上學歷，熟悉我國房產測量規(guī)范和有關規(guī)定，熟練使用專業(yè)測繪儀器，并取得《房產測量員》資格證；而從事產房測繪的專業(yè)單位有需要具備《測繪資格證書》及營業(yè)資格證書。

（二）房產測繪的工作范圍

房產測繪是一項全面、復雜、涵蓋內容寬泛的專業(yè)測繪工作。測，即測量；繪是指房產圖的繪制和資料的撰寫。在現(xiàn)實的測繪操作過程中，房產測繪所測量的標準十分龐雜。房產測繪工作主要有以下幾個方面：平面測量、房產調查、房產要素測量、房產圖的繪制、房產面積測算、變更測量、撰寫測量成果資料。房產測繪員在實際操作中，第一步先進行房產的平面測繪，這是完成全部工作中的基礎和前提，不容小視。房產調查和房產要素測量是調查房屋和房屋用地的相關情況，是房屋產權登記的和產籍管理的基礎和依據(jù)。繪制房產圖要求測量單位和人員分別繪制出房產分幅平面圖、房產分丘平面圖和房產分戶平面圖。房產面積的測算則要求準確的測量出房屋的建筑面積、產權面積、公攤面積以及房屋的用地面積。房產的變更測量是指由于房產狀況不斷變化而進行的經(jīng)常性的房產測量工作。測量員或者測量團隊在完成全部的房產測量工作后，需要把測量情況和測量所得的專業(yè)指標通過《房產測繪報告書》的方式，將測量結果傳遞給委托方，這也就是上文提到的撰寫測量成果資料。

二、現(xiàn)存房產測繪問題及原因

近些年來，隨著房地產經(jīng)濟的發(fā)展和現(xiàn)代科學技術的進步，我國的房產測繪水平也在不斷提高。政府有關部門對專業(yè)測繪的宏觀調控、高等院校對測繪專業(yè)的重視、現(xiàn)代測繪設備和專業(yè)計算機數(shù)字軟件的應用，使我國的房產測繪從模擬時代進入到數(shù)字化時代。雖然我國的房產測繪取得了顯著的成績，但與西方發(fā)達國家相比，仍然存在著一些問題，主要表現(xiàn)在科技水平落后，區(qū)域發(fā)展不平衡，缺乏專業(yè)的團隊建設，監(jiān)管不力等。這些問題的存在嚴重制約了我們國家房產測繪事業(yè)的發(fā)展。

（一）科技水平落后

現(xiàn)階段，我國房產測繪行業(yè)的繪圖軟件大多是屬于AutoCAD的LISP語言。這些軟件雖然具有操作簡單，功能全面等特點，但運行效率比較低。由于這些軟件無法實行房屋單元圖形數(shù)據(jù)和屬性數(shù)據(jù)的對接，也就無法實現(xiàn)圖形屬性的交叉查詢，更不用說自動生成房屋的分層用戶平面圖。在實際操作中，各種繪圖錯誤頻發(fā)。就現(xiàn)狀而言，如果繼續(xù)使用這些運行效率低、錯誤頻發(fā)的軟件，房地產行業(yè)的發(fā)展和城市的規(guī)范管理必將受到嚴重的限制。

（二）區(qū)域發(fā)展不平衡

就我國現(xiàn)階段經(jīng)濟發(fā)展而言，南方優(yōu)于北方、東部優(yōu)于西部。受經(jīng)濟發(fā)展水平、科技進步程度、教育發(fā)展程度和從業(yè)人員素質的影響，我國的房產測繪行業(yè)也存在著區(qū)域發(fā)展的不平衡。這些不平衡主要表現(xiàn)在房產測繪的運作模式、資料撰寫模式、數(shù)據(jù)處理方式以及信息化程度等。區(qū)域發(fā)展的不平衡一方面在形式上阻礙了不同區(qū)域測繪單位的交流和溝通，另一方面也不利于推進城市房屋管理工作的進程。

（三）缺乏專業(yè)的團隊建設

近些年來，隨著房地產行業(yè)的發(fā)展和城市房屋管理工作的推進，房產測繪從業(yè)人員的需求量也在不斷擴大。但是，房產測繪人員專業(yè)素質良莠不齊，測繪團隊缺乏專業(yè)的培養(yǎng)方式，團隊內部沒有明確有力的分工。這些問題的存在是制約房產測繪行業(yè)發(fā)展的關鍵。

（四）監(jiān)管不力

對于近些年興起的房產測繪行業(yè)，政府部門缺乏有力的監(jiān)督管理機構對行業(yè)及個人進行有力的監(jiān)管。在現(xiàn)存的有關房產測繪的管理辦法條例中，也存在語言不規(guī)范、字眼含混不清的情況。由于經(jīng)濟利益的推動，且房產測繪行業(yè)缺乏有力監(jiān)督，導致社會上由于房產測繪引發(fā)的經(jīng)濟利益紛爭層出不窮。

三、積極提高房產測繪質量

（一）提高房產測繪的科技水平

關于提高房產測繪科技水平，一方面，要注重測繪儀器的使用。房產測繪的主要儀器有：全站儀、電子經(jīng)緯儀、電子水準儀、手持測距儀、棱鏡、標尺、鋼尺、玻璃纖維尺等。另一面，推進數(shù)字化測繪工作的發(fā)展進程。主要包括計算機、繪圖儀、房產測繪軟件的使用。國家應鼓勵自主創(chuàng)新，完善產權管理，表彰為房產測繪行業(yè)做出突出貢獻的單位和個人，以此鼓勵測繪人員不斷提高個人素質，不斷提高自主創(chuàng)新能力。

（二）提高從業(yè)人員的專業(yè)素質

上文中提到，房產測繪工作包括平面測量、房產調查、房產要素測量、房產圖的繪制、房產面積測算、變更測量、撰寫測量成果資料等幾個方面。由此可知，房產測繪人員有嚴格的組織形式和內部分工，包括外業(yè)測量人員、業(yè)內計算人員、資料整理員和產品檢驗員。這些人員均具備房產測繪專業(yè)素質和實踐經(jīng)驗，在上崗前需要經(jīng)過嚴格的培訓和考核，取得從業(yè)資格后，方可上崗作業(yè)。這樣做的目的是從操作源頭上減少房產測繪的錯誤和紛爭。

房產測繪工作的科技含量強，工作難度大，涉及利益廣泛。這就要求從業(yè)人員除了具備過硬的專業(yè)本領外，也要具備高尚的職業(yè)道德。就這個問題而言，政府監(jiān)管部門和行業(yè)協(xié)會要制定職業(yè)道德規(guī)范、定期舉行測量員專業(yè)素質和思想道德培訓，用人單位可合理提高員工薪資待遇。

（三）加強市場監(jiān)管水平

測繪行業(yè)的市場監(jiān)管主要包括以下三個方面。一是制定法律法規(guī)，如《中華人民共和國測繪法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《房產測繪管理辦法》、《測繪市場管理辦法》等。二是加強行業(yè)檢查。有關監(jiān)管部門應該定期對從事測繪的單位和個人進行檢查和測評，并制定與之相應的獎懲措施。三是規(guī)范市場運行和行業(yè)競爭，反對行業(yè)壟斷。

（四）鼓勵行業(yè)發(fā)展，加強交流合作

就目前而言，我國房產測繪行業(yè)資金短缺，嚴重制約了測繪事業(yè)的發(fā)展。由于資金嚴重不足，很多大型的測繪項目，如城鎮(zhèn)地址測繪無法進行。同樣也是由于資金問題，很多測繪單位和團隊無法引進先進的測量儀器和繪圖軟件，導致測繪水平停滯不前，測繪工作漏洞百出。以此，政府應把重要的測繪經(jīng)費納入政府預算報告，測量單位應廣泛吸納民間資本，確保測繪工作的順利進行。不同區(qū)域的測繪單位和團隊應加強交流和合作，先進的測繪單位應帶動幫助測繪水平相對落后的單位，實現(xiàn)區(qū)域的平衡發(fā)展，從整體上提高我國的測繪水平。

結語：

近年來，我國的社會主義市場經(jīng)濟呈現(xiàn)飛速發(fā)展的趨勢，測繪行業(yè)也伴隨著房地產經(jīng)濟的發(fā)展快速進步。房產測繪是現(xiàn)代房產交易和產權登記的基礎，在現(xiàn)代化發(fā)展中具有不可忽視的地位。我們應以科學的精神，積極謹慎的態(tài)度來直面房產測繪的重要性，綜合運用提高科技水平和從業(yè)人員素質、加強市場監(jiān)管，鼓勵交流合作等方式促進測繪事業(yè)的進步，從而帶動房地產經(jīng)濟的健康發(fā)展。

參考文獻：

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關鍵詞：房地產交易；檔案管理；法治觀念

中圖分類號：G275 文獻標志碼：A文章編號：1673－291X（2011）17－0214－01

隨著我國房地產市場的迅速發(fā)展，房地產交易量日漸增長，交易事項日漸增多，交易手續(xù)日漸周密，交易管理日漸規(guī)范。進而，檔案工作任務更加繁重，工作要求更加具體。而且這項工作不僅涉及到單位的自身管理問題，更關系到國家和人民群眾的財產安全與切身利益。這就要求房地產交易管理部門在開展工作過程中，加強依法管檔的法制觀念。

房產檔案提供利用以《中華人民共和國檔案法》、《中華人民共和國檔案法實施辦法》、《城市房地產權屬檔案管理辦法》、《房屋權屬登記信息查詢暫行辦法》為服務依據(jù)。《中華人民共和國檔案法》是我國檔案管理的根本大法，地方制定和頒發(fā)的有關貫徹實施檔案法的實施細則，引領著所屬檔案管理部門的管理活動，國家建設部頒發(fā)的《城市房地產權屬檔案管理辦法》及各地方為貫徹本法所出臺的有關文件，明確了房地產交易管理部門實施的房地產權屬檔案管理工作的規(guī)范。房地產交易部門的制度規(guī)定是實現(xiàn)檔案管理內部控制的有力保證。

依法管檔的法制觀念即體現(xiàn)于房地產交易管理部門的檔案工作必須遵循相關法律規(guī)定，必須嚴格執(zhí)行部門建立的各項規(guī)章制度，將檔案管理工作置于法律規(guī)范和部門制度的制約之下。依法管檔的法制觀念一是從學習中來，知法才能執(zhí)法；二是從實踐中來，體驗勝于感知。

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一房產測繪的任務、性質和依據(jù)，決定了房產測繪是機關房地產管理工作的基礎和關鍵環(huán)節(jié)。在機關房地產管理中具有重要地位。

房產測繪的任務是確定各單位各類房屋的建筑面積，形成一系列面積指標。對于住宅用房，面積指標有套內建筑面積、分攤建筑面積、陽臺建筑面積等，若屬于機關公職人員住房，還應計算出每套住宅的控制面積，以此作為機關事務管理部門履行房地產管理職能以及其他部門衡量其住房面積是否超過規(guī)定標準的依據(jù)；對于辦公用房，面積指標有幢建筑面積、層建筑面積、有效使用面積等，對于黨政機關使用的辦公用房，還應計算出每個獨立辦公間的建筑面積、使用面積，以此作為機關事務管理部門履行房地產管理職能，衡量不同級別干部辦公面積標準以及調劑余缺的依據(jù)；對于商業(yè)用房，區(qū)別產權歸屬情況，將機關所屬辦公用房轉變用途用于商業(yè)經(jīng)營的，單列面積指標，作為機關事

務管理部門履行房地產管理職責，核查處理違規(guī)使用辦公用房問題的依據(jù)。

房產測繪的性質是基礎性、專業(yè)I生、法定性。房產測繪的基礎性指房產測繪真實地反映了房屋的形狀、大小等自然屬性和產權歸屬、房屋用途等社會屬性，是房地產產權產籍管理的核心內容之一。面積測繪是各級機關房改售房、辦公用房管理、拆遷補償以及經(jīng)濟適用住房分配等的基礎性工作；房產測繪的專業(yè)性指房產測繪是一項集多學科為一體且綜合性較強的專業(yè)技術工作。測繪人員既要掌握建筑知識、測繪技術及相關技能，還要熟悉產權產籍、住房改革，拆遷補償?shù)认嚓P政策；房產測繪的法定性指按《測繪法》規(guī)定，房產測繪是法定測繪，凡是在房地產管理等各項工作中需要確定面積指標時，要依據(jù)測繪法等法律法規(guī)和國家行業(yè)標準依法進行，實施具體測繪的執(zhí)業(yè)單位必須取得房產測繪資質，從業(yè)人員必須取得執(zhí)業(yè)資格證書，測繪機構是獨立承擔法律責任的民事主體。房產測繪取得的測繪成果具有法律效力，各項面積指標是房地產管理工作中合法有效的依據(jù)。

房產測繪的依據(jù)是《測繪法》、《城市房地產管理法》等法律，《房產測繪辦法》等行政法規(guī)、《房產測量規(guī)范》等國家行業(yè)標準。省級機關房產測繪的依據(jù)還有《山東省省級機關房地產管理辦法》以及省直房改、拆遷補償?shù)认嚓P的政策文件。

綜上所述，房產測繪的任務、性質和依據(jù)說明：房產測繪是機關事務管理部門履行房地產管理職責的基礎性工作和關鍵環(huán)節(jié)，涉及到房改售房、產權產籍管理、辦公用房管理等多個方面，是機關房地產管理工作的有機組成部分。

二、房產測繪在省級機關房地產管理各項工作中，發(fā)揮了越來越重要的作用。

省級機關房產測繪工作自1 997年上半年全面

展開，截止到2009年7月，負責省級機關房產測繪的省級機關房管處中介中心已對省屬黨政機關、事業(yè)、企業(yè)、中央駐濟等600多個單位進行了測繪，測繪的面積達1200多萬平方米。房產測繪所形成的面積指標等測繪成果，廣泛應用于機關房改售房、房屋權屬登記、辦公用房管理、房改房上市等房地產管理的各項工作中。

為機關出售公有住房提供面積依據(jù)，保證房改工作順利進行。1996年3月1日，省直房改領導小組印發(fā)了《山東省省直機關駐濟單位住房制度改革的實施意見》及實施辦法，以出售公有住房為主要內容的省直機關房改方案開始啟動。省直各機關、事業(yè)、企業(yè)以及中央駐濟等單位約10萬套公有住房出售給職工個人。在售房具體政策已明確的情況下，售房工作實施的主要內容，就是對10萬戶公有住房進行房產測繪，形成一系列面積指標數(shù)據(jù)，為

計算房價款提供依據(jù)。同時繪制出每一幢樓、每一戶型的分戶圖，用于辦理房產證。房產測繪成為省直出售公房，加快省直住房制度改革的關鍵環(huán)節(jié)。負責房產測繪的省級機關房管處中介中心，組織技術骨干嚴格按照房產測量規(guī)范和省直房改政策的

規(guī)定，周密組織，認真實施，保質保量按時完成測繪任務，推動了省直房改售房工作的順利進行。

為房改后房屋上市交易提供依據(jù)，不斷完善房地產二級市場。隨著省直機關住房制度改革的深化，省直機關干部職工已購公有住房自2003年開始上市交易，省直機關房地產二級市場步人正常軌道。根據(jù)國家、省和濟南市關于房屋上市交易的有關規(guī)定，房屋上市交易過戶之前，必須進行房產測繪，對擬交易的房屋進行面積確認，同時出具分戶圖作為房產過戶后新房產證件的附圖。自2003年至今，已對省直上市交易的2萬余套房產進行了及時、準確的面積測繪，為省直干部職工順利辦理房產交易手續(xù)，提供了便利條件。

為省級機關統(tǒng)管房屋辦理權屬登記提供依據(jù)，推動產權產籍管理工作順利進行。對省級機關實行房屋產權產籍管理的首要工作是確權登記，辦理房屋所有權證，并對自然狀況發(fā)生變化的房屋進行變更登記。房產測繪形成的面積數(shù)據(jù)以及形成的房屋院落圖、分層分戶平面圖，作為省直統(tǒng)管房屋確權的主要依據(jù)之一。自省級機關房產測繪工作正式開展以來，已對省直各單位100余萬平方米的統(tǒng)管房屋進行了測繪，為省直房地產權屬管理奠定了良好基礎。

為經(jīng)濟適用住房的設計和建設提供面積依據(jù)，推進住房保障體制的建立。自2003年以來，省直部分單位經(jīng)過批準建設了一批經(jīng)濟適用住房，解決部分單位無房戶的住房問題。經(jīng)濟適用住房屬國家政策性保障住房，對房屋建筑面積標準有嚴格規(guī)定，為嚴格執(zhí)行標準，在經(jīng)濟適用住房設計階段，房產測繪應提前介入，對照設計戶型方案，進行房屋面積預測繪，經(jīng)過面積預測繪，對超過規(guī)定面積的戶型，提請設計、建設部門進行設計調整。在房屋竣工后，經(jīng)現(xiàn)場勘測無誤，出具正式測繪報告，作為向無房戶職工出售住房的依據(jù)。

篇6

第一條為了規(guī)范商品房銷售行為，保障商品房交易雙方當事人的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開發(fā)經(jīng)營管理條例》，制定本辦法。

第二條商品房銷售及商品房銷售管理應當遵守本辦法。

第三條商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預售。本辦法所稱商品房現(xiàn)售，是指房地產開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。本辦法所稱商品房預售，是指房地產開發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。

第四條房地產開發(fā)企業(yè)可以自行銷售商品房，也可以委托房地產中介服務機構銷售商品房。

第五條國務院建設行政主管部門負責全國商品房的銷售管理工作。省、自治區(qū)人民政府建設行政主管部門負責本行政區(qū)域內商品房的銷售管理工作。直轄市、市、縣人民政府建設行政主管部門、房地產行政主管部門(以下統(tǒng)稱房地產開發(fā)主管部門)按照職責分工，負責本行政區(qū)域內商品房的銷售管理工作。

第二章銷售條件

第六條商品房預售實行預售許可制度。商品房預售條件及商品房預售許可證明的辦理程序，按照《城市房地產開發(fā)經(jīng)營管理條例》和《城市商品房預售管理辦法》的有關規(guī)定執(zhí)行。

第七條商品房現(xiàn)售,應當符合以下條件：

(一)現(xiàn)售商品房的房地產開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產開發(fā)企業(yè)資質證書；

(二)取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件；

(三)持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

(四)已通過竣工驗收；

(五)拆遷安置已經(jīng)落實；

(六)供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；

(七)物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。第八條房地產開發(fā)企業(yè)應當在商品房現(xiàn)售前將房地產開發(fā)項目手冊及符合商品房現(xiàn)售條件的有關證明文件報送房地產開發(fā)主管部門備案。

第九條房地產開發(fā)企業(yè)銷售設有抵押權的商品房，其抵押權的處理按照《中華人民共和國擔保法》、《城市房地產抵押管理辦法》的有關規(guī)定執(zhí)行。

第十條房地產開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人。

第十一條房地產開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。

第十二條商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。

第十三條商品房銷售時，房地產開發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，買受人應當在訂立商品房買賣合同時與房地產開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關物業(yè)管理的協(xié)議。

第三章廣告與合同

第十四條房地產開發(fā)企業(yè)、房地產中介服務機構商品房銷售宣傳廣告，應當執(zhí)行《中華人民共和國廣告法》、《房地產廣告暫行規(guī)定》等有關規(guī)定，廣告內容必須真實、合法、科學、準確。

第十五條房地產開發(fā)企業(yè)、房地產中介服務機構的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定。

第十六條商品房銷售時，房地產開發(fā)企業(yè)和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。

商品房買賣合同應當明確以下主要內容：

(一)當事人名稱或者姓名和住所；

(二)商品房基本狀況；

(三)商品房的銷售方式；

(四)商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；

(五)交付使用條件及日期；

(六)裝飾、設備標準承諾；

(七)供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；

(八)公共配套建筑的產權歸屬；

(九)面積差異的處理方式；

(十)辦理產權登記有關事宜；

(十一)解決爭議的方法；

(十二)違約責任；

(十三)雙方約定的其他事項。

第十七條商品房銷售價格由當事人協(xié)商議定，國家另有規(guī)定的除外。

第十八條商品房銷售可以按套(單元)計價，也可以按套內建筑面積或者建筑面積計價。

商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內建筑面積部分為獨立產權，分攤的共有建筑面積部分為共有產權，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權利，承擔責任。

按套(單元)計價或者按套內建筑面積計價的，商品房買賣合同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。

第十九條按套(單元)計價的現(xiàn)售房屋，當事人對現(xiàn)售房屋實地勘察后可以在合同中直接約定總價款。

按套(單元)計價的預售房屋，房地產開發(fā)企業(yè)應當在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應當標明詳細尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時，套型與設計圖紙一致，相關尺寸也在約定的誤差范圍內，維持總價款不變；套型與設計圖紙不一致或者相關尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產開發(fā)企業(yè)重新約定總價款。買受人退房的，由房地產開發(fā)企業(yè)承擔違約責任。

第二十條按套內建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發(fā)生誤差的處理方式。

合同未作約定的，按以下原則處理：

(一)面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)的，據(jù)實結算房價款；

(二)面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產開發(fā)企業(yè)應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由房地產開發(fā)企業(yè)承擔，產權歸買受人。產權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)部分的房價款由房地產開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由房地產開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。

產權登記面積-合同約定面積面積誤差比＝---------------×100%

合同約定面積

因本辦法第二十四條規(guī)定的規(guī)劃設計變更造成面積差異，當事人不解除合同的，應當簽署補充協(xié)議。

第二十一條按建筑面積計價的，當事人應當在合同中約定套內建筑面積和分攤的共有建筑面積，并約定建筑面積不變而套內建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內建筑面積均發(fā)生誤差時的處理方式。

第二十二條不符合商品房銷售條件的，房地產開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質費用。

符合商品房銷售條件的，房地產開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預訂款性質費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當?shù)肿鞣績r款；當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產開發(fā)企業(yè)應當向買受人返還所收費用；當事人之間另有約定的，從其約定。

第二十三條房地產開發(fā)企業(yè)應當在訂立商品房買賣合同之前向買受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》；預售商品房的，還必須明示《城市商品房預售管理辦法》。

第二十四條房地產開發(fā)企業(yè)應當按照批準的規(guī)劃、設計建設商品房。商品房銷售后，房地產開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設計。

經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，房地產開發(fā)企業(yè)應當在變更確立之日起10日內，書面通知買受人。

買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內未作書面答復的，視同接受規(guī)劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內通知買受人的，買受人有權退房；買受人退房的，由房地產開發(fā)企業(yè)承擔違約責任。

第四章銷售

第二十五條房地產開發(fā)企業(yè)委托中介服務機構銷售商品房的，受托機構應當是依法設立并取得工商營業(yè)執(zhí)照的房地產中介服務機構。

房地產開發(fā)企業(yè)應當與受托房地產中介服務機構訂立書面委托合同，委托合同應當載明委托期限、委托權限以及委托人和被委托人的權利、義務。

第二十六條受托房地產中介服務機構銷售商品房時，應當向買受人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。

第二十七條受托房地產中介服務機構銷售商品房時，應當如實向買受人介紹所銷售商品房的有關情況。

受托房地產中介服務機構不得銷售不符合銷售條件的商品房。

第二十八條受托房地產中介服務機構在銷售商品房時不得收取傭金以外的其他費用。

第二十九條商品房銷售人員應當經(jīng)過專業(yè)培訓，方可從事商品房銷售業(yè)務。

第五章交付

第三十條房地產開發(fā)企業(yè)應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產開發(fā)企業(yè)應當承擔違約責任。

因不可抗力或者當事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產開發(fā)企業(yè)應當及時告知買受人。

第三十一條房地產開發(fā)企業(yè)銷售商品房時設置樣板房的，應當說明實際交付的商品房質量、設備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實際交付的商品房應當與樣板房一致。

第三十二條銷售商品住宅時，房地產開發(fā)企業(yè)應當根據(jù)《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》(以下簡稱《規(guī)定》)，向買受人提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》。

第三十三條房地產開發(fā)企業(yè)應當對所售商品房承擔質量保修責任。當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容做出約定。保修期從交付之日起計算。

商品住宅的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限。

非住宅商品房的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續(xù)期。

在保修期限內發(fā)生的屬于保修范圍的質量問題，房地產開發(fā)企業(yè)應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。因不可抗力或者使用不當造成的損壞，房地產開發(fā)企業(yè)不承擔責任。

第三十四條房地產開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用前按項目委托具有房產測繪資格的單位實施測繪，測繪成果報房地產行政主管部門審核后用于房屋權屬登記。

房地產開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用之日起60日內，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門。

房地產開發(fā)企業(yè)應當協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)。

第三十五條商品房交付使用后，買受人認為主體結構質量不合格的，可以依照有關規(guī)定委托工程質量檢測機構重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結構質量不合格的，買受人有權退房；給買受人造成損失的，房地產開發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任。

第六章法律責任

第三十六條未取得營業(yè)執(zhí)照，擅自銷售商品房的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門依照《城市房地產開發(fā)經(jīng)營管理條例》的規(guī)定處罰。

第三十七條未取得房地產開發(fā)企業(yè)資質證書，擅自銷售商品房的，責令停止銷售活動，處5萬元以上10萬元以下的罰款。

第三十八條違反法律、法規(guī)規(guī)定，擅自預售商品房的，責令停止違法行為，沒收違法所得；收取預付款的，可以并處已收取的預付款1%以下的罰款。

第三十九條在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人的，處以警告，責令限期改正，并處2萬元以上3萬元以下罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第四十條房地產開發(fā)企業(yè)將未組織竣工驗收、驗收不合格或者對不合格按合格驗收的商品房擅自交付使用的，按照《建設工程質量管理條例》的規(guī)定處罰。

第四十一條房地產開發(fā)企業(yè)未按規(guī)定將測繪成果或者需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房地產行政主管部門的，處以警告，責令限期改正，并可處以2萬元以上3萬元以下罰款。

第四十二條房地產開發(fā)企業(yè)在銷售商品房中有下列行為之一的，處以警告，責令限期改正，并可處以1萬元以上3萬元以下罰款。

(一)未按照規(guī)定的現(xiàn)售條件現(xiàn)售商品房的；

(二)未按照規(guī)定在商品房現(xiàn)售前將房地產開發(fā)項目手冊及符合商品房現(xiàn)售條件的有關證明文件報送房地產開發(fā)主管部門備案的；

(三)返本銷售或者變相返本銷售商品房的；

(四)采取售后包租或者變相售后包租方式銷售未竣工商品房的；

(五)分割拆零銷售商品住宅的；

(六)不符合商品房銷售條件，向買受人收取預訂款性質費用的；

(七)未按照規(guī)定向買受人明示《商品房銷售管理辦法》、《商品房買賣合同示范文本》、《城市商品房預售管理辦法》的；

(八)委托沒有資格的機構銷售商品房的。

第四十三條房地產中介服務機構銷售不符合銷售條件的商品房的,處以警告，責令停止銷售，并可處以2萬元以上3萬元以下罰款。超級秘書網(wǎng)

第四十四條國家機關工作人員在商品房銷售管理工作中、、，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第七章附則

第四十五條本辦法所稱返本銷售，是指房地產開發(fā)企業(yè)以定期向買受人返還購房款的方式銷售商品房的行為。

本辦法所稱售后包租，是指房地產開發(fā)企業(yè)以在一定期限內承租或者代為出租買受人所購該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為。

本辦法所稱分割拆零銷售，是指房地產開發(fā)企業(yè)以將成套的商品住宅分割為數(shù)部分分別出售給買受人的方式銷售商品住宅的行為。

本辦法所稱產權登記面積，是指房地產行政主管部門確認登記的房屋面積。

第四十六條省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設行政主管部門可以根據(jù)本辦法制定實施細則。

篇7

【關鍵詞】房產交易 產權證 逾期 責任

根據(jù)《合同法》和《房地產管理法》，商品房買賣合同中的出賣人（房地產商）不僅應當按期交付符合合同約定的商品房，而且應當自行或協(xié)助買受人（業(yè)主）辦理產權證?，F(xiàn)實之生活中，經(jīng)常出現(xiàn)辦證逾期問題，而買賣雙方往往對逾期原因、責任主體或責任形式產生糾紛。

一、案情簡介

2006年初某地產投資有限公司（下簡稱房地產商）與買受人（下簡稱業(yè)主）簽訂《商品房預售合同》，業(yè)主向房地產商購買位于某小區(qū)的商品房56.98平方米，房價款總額241794元，雙方約定2006年底交房，若房地產商逾期交房按日萬分之五支付違約金，若業(yè)主未按時交付房款，也應承擔萬分之五的違約金，合同簽訂后，業(yè)主在約定期間內一次性全額支付房款，但因各種原因，房地產商一直未能按期交房。2008年12月19日，已取得商品房預售許可證的房地產商與業(yè)主又簽訂《商品房買賣合同》，合同約定，房地產商應于2009年4月28日前交房。雙方直到2009年3月方完成交房手續(xù)。

房地產商在與業(yè)主訂立售房合同后，雙方于2009年2月18日在汕頭市某區(qū)土地房產交易管理所對該房產進行交易確認，房地產商為免除自身的一些后續(xù)責任，單方面擬定《合同補充協(xié)議》，明確雙方的權利義務，。據(jù)業(yè)主反映，該補充協(xié)議業(yè)主均沒有認真閱讀，也未能明確理解其真實意思，特別是其中的第六條規(guī)定：“出賣人將于本項目辦理完成綜合驗收手續(xù)和項目總確權后90天內辦理權屬登記，出賣人將辦證資料報產權登記機關備案后即完成了出賣人辦理權屬登記的義務，因買受人未能按時交納購房款等原因未能取得房屋產權證的，出賣人不承擔責任。買受人不得以因出賣人原因導致買受人未能于本項目辦理完成綜合驗收手續(xù)和項目確權后90天內取得房屋產權證為由要求退房，但出賣人應向買受人支付已付房款的日0.01%且不超過已付房款百分之一的違約金，并繼續(xù)協(xié)助買受人取得房屋產權證”。更有甚者，其中有一業(yè)主與房地產商簽訂的補充協(xié)議，竟然約定若無法按期辦理產權證，房地產商應承擔已付房款的日0.01%且不超過已付房款萬分之一的違約金，則對一套價值30萬的房產來說，房地產商不管何種原因，無法正常辦理產權證，最多承擔30元的違約金，這樣的補充條款讓人匪夷所思。業(yè)主一致認為，該條款顯然是霸王條款，侵害了廣大業(yè)主的合法權益，應予撤銷，因此引起糾紛。

二、責任分析

此類案件中，業(yè)主均與房地產商簽訂了《商品房買賣合同》，應視為有效的合同，該合同2009年2月18日經(jīng)過房產行政主管部門的交易確認，應視為確權完成?！逗贤ā返?條規(guī)定：“依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護?！?/p>

1.對房地產商逾期交房違約責任的追究。有部分業(yè)主在明確知道房地產商無法如期交房后，即向房地產商提出按照日萬分之五支付違約金的要求，后經(jīng)與房地產商協(xié)商，一次性得到違約賠償，一部分業(yè)主至今未提出主張賠償違約金，距今已超過2年時間，應該視為超過法定的2年訴訟時效，我國《民法通則》第135條規(guī)定的：“向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為二年，法律另有規(guī)定的除外。”這表明，我國一般民事訴訟的一般訴訟時效為2年，從知道或者應當知道權利受到侵害之日起開始計算，也就是說，自房地產商違約之日起，業(yè)主應積極著手準備啟動法律程序，不可超過2年，如果超過2年時間，則在很大程度上喪失了勝訴機會。所以，這部分業(yè)主目前主張追究房地產商逾期交付房產的違約責任的訴訟請求，將難以得到法院的支持。當然，如果業(yè)主有證據(jù)證明在合同約定的交房日期屆滿后兩年內其曾經(jīng)向房地產商主張過權利。

2.對房地產商逾期辦理產權證的責任追究。逾期中的“期”實質是合同約定的辦證期限，也是出賣人承擔違約責任的始期?！督忉尅返?8條規(guī)定：“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日?！睋?jù)此，辦證期限首先由當事人自由約定，無約定期限則適用法定90日。該90日是買受人取得產權證書的最長期限，逾期則由出賣人承擔違約責任，但此規(guī)定與現(xiàn)行辦證制度嚴重脫節(jié)，加重了出賣人的責任。根據(jù)《城市房地產權屬登記管理辦法》第16、26和27條：新建的房屋，申請人應當在房屋竣工后的3個月內向登記機關申請房屋所有權初始登記；登記機關自受理登記申請之日起7日內應當決定是否予以登記；登記機關應當在受理登記后的30日內核準登記，并頒發(fā)房屋權屬證書。顯然，出賣人完成初始登記最長需要127日，買受人申請轉移登記和登記機關核準登記以及頒發(fā)證書需要更長時間，此時已經(jīng)遠遠超出解釋確定的90日，出賣人承擔違約責任勢在必然。為此，出賣人經(jīng)常事先在買賣合同中擬定較長的辦證期限，以降低承擔違約責任的可能性。在上述糾紛案件中，房地產商在補充協(xié)議中約定，若無法按期辦理房產證，則承擔日0.01%的違約責任，但以所交付款百分之一為限。筆者認為，該約定顯失公平。房地產商無法如期辦理產權證，構成違約事實，雙方約定日0.01%雖然看似略低，但畢竟還是雙方同意簽署的，應對此違約金標準予以承認有效，但是，違約金以所交付款百分之一為限是霸王條款，嚴重侵害業(yè)主的合法權益，如業(yè)主事后對此存在異議，應當予以撤銷。因為，未約定事實是連續(xù)的，若按照“以所交付款百分之一為限”規(guī)定違約金，則房地產商就肆無忌憚，以一套房子人民幣241794元為例，房地產商承擔人民幣2418元后，不管8年、10年或更長時間內不為業(yè)主辦理產權證，都沒有任何違約風險，這將加大對業(yè)主的傷害，不利于糾紛的解決，故該違約金封頂?shù)淖龇☉璩蜂N。

3. 由于登記機關原因造成辦證逾期的，業(yè)主可以向登記機關請求賠償。對業(yè)主損失應當堅持全面賠償原則，其無辜遭受損失，房地產商不承擔賠償責任，辦證機關也不承擔責任，業(yè)主的權益無法得到切實有效的保護，這將嚴重違背公平正義原則，故業(yè)主可根據(jù)《民法通則》121條，請求登記機關承擔賠償責任。賠償數(shù)額上，可以適用《解釋》17條第3款，按照有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。

4.因測繪機構原因造成辦證逾期，房地產商不承擔違約責任。根據(jù)《合同法》121條，因測繪機關遲延造成辦證逾期的，房地產商應當向業(yè)主承擔違約責任，出賣人與測繪機構的糾紛可以按照委托合同約定解決。但應當注意的是，在《房產測繪管理辦法》和《商品房銷售管理辦法》實施前，測繪機構多屬于登記機關的附屬，測繪亦屬于行政行為，測繪機構遲延造成辦證逾期很難歸結為“出賣人原因?！?/p>

三、案件啟示

上述案件所發(fā)生的糾紛，具有一定的普遍性，也使廣大業(yè)主在購買商品房過程獲得一些啟示。筆者認為，為減少購房中發(fā)生的糾紛，雙方應著重注意幾個問題。

第一，目前房地產商很多都是證件不全的，但是很多業(yè)主都不知道從何告起，而自己的維權之路也比較困難，甚至有的業(yè)主連商品房需要的五證都不清楚就糊涂的交了房款。開發(fā)商銷售商品房要具備的五證就是：土地使用權證，建設用地規(guī)劃許可證，建設工程規(guī)劃許可證，施工許可證，預售許可證，上述證件缺一不可的。房地產商義務包括：完成初始登記、發(fā)出辦證通知和進行必要協(xié)助，但對登記機關辦事不力和業(yè)主申請遲延難以左右和干預，故“出賣人原因”應當限定在其未履行自身義務而造成買受人辦證逾期的情形，包括：申請初始登記遲延；初始登記材料不完備；建設項目違法不能取得規(guī)劃、用地等手續(xù)；擅自變更規(guī)劃設計；未及時通知買受人等。登記機關原因包括審查失誤、工作拖延等。

第二，沒有拿到產權證，如何維護權利?！冻鞘蟹康禺a開發(fā)經(jīng)營管理條例》第33條規(guī)定：房地產開發(fā)企業(yè)應當協(xié)助商品房購買人辦理房屋所有權登記手續(xù)，并提供必要的證明文件，所以房地產開發(fā)商協(xié)助買房人辦理產權人是他的法定義務。

第三，雖然目前法律對于商品房糾紛有了很多規(guī)定，但是我們絕不能有僥幸的心理，應當時時有法律意識，在購房時盡量將可能發(fā)生的問題做出書面約定，特別是違約條款一定要寫清楚，以防止責權不清帶來的隱患。如何維護業(yè)益，最重要的是看當時簽訂合同的約定條件是什么，是怎么約定的。如果房地產商違反原來合同約定的條件的話，實際上我們認為他是一種對合同違法，他違反了合同約定，如果這兩個都違反的話，我們認為作為業(yè)主可以通過向法院的方式，以訴訟方式要求房地產商承擔相應責任。

第四，至于說是否能夠向房地產商爭取雙倍索賠，前提條件是必須有一個證據(jù)，作為業(yè)主來說必須有證據(jù)房地產有欺詐行為，要符合消費者權益保護法第49條規(guī)定，就是說只有房地產商具有與消費者權益保護法49條規(guī)定的行為的情況下，業(yè)主才能向法院提出訴訟，要求房地產商進行雙倍賠償。

第五，由于登記機關原因造成辦證逾期的，買受人能否請求賠償？筆者認為：對買受人損失應當堅持全面賠償原則，其無辜遭受損失，出賣人不承擔賠償責任，辦證機關亦不承擔責任，買受人保護將出現(xiàn)真空，嚴重違背公平正義原則，故買受人可根據(jù)《民法通則》121條，請求登記機關承擔賠償責任。賠償數(shù)額上，可以適用《解釋》17條第3款，按照有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。

第六，業(yè)主還要注意自身應盡的義務，對于自己義務的實際履行應保留相應的證據(jù)。業(yè)主原因包括申請遲延、辦證手續(xù)不完備、未繳納相關稅費等。從舉證角度出發(fā)，業(yè)主提供辦證逾期的初步證據(jù)后，轉由房地產商對“非出賣人原因”舉證，舉證不能或證據(jù)不力則應當承擔違約責任。

第七，如果業(yè)主采取法律的途徑解決逾期辦理房產證問題，還要注意訴訟時效，只有在規(guī)定的期間內提出的請求才受到法律的保護。

總之，不管是房地產商或者是業(yè)主，均應堅持以人為本、誠信經(jīng)營的理念，公平合理地處理房地產交易中的各種問題，一旦出現(xiàn)糾紛，應友好協(xié)商，互諒互讓，合法、及時、公平、公正地解決矛盾，共同構建和諧的建議環(huán)境。

參考文獻

[1]王林輝. 商品房買賣合同糾紛若干問題探析（下）[J]. 仲裁研究， 2010，（02） .

篇8

鄭州市人民政府令第111號

《鄭州市商品房銷售管理辦法》業(yè)經(jīng)2002年8月9日市人民政府第12次常務會議審議通過，現(xiàn)予公布，自2002年12月1日起施行。

市長：陳義初

2002年10月21日

鄭州市商品房銷售管理辦法

第一章、總則

第一條、為加強商品房銷售管理，保障商品房交易雙方當事人的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產管理法》、國務院《城市房地產開發(fā)經(jīng)營管理條例》等有關法律、法規(guī)規(guī)定，結合本市實際情況，制定本辦法。

第二條、本辦法所稱商品房銷售包括商品房預售和商品房現(xiàn)售。

商品房預售，是指房地產開發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。

商品房現(xiàn)售，是指房地產開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。

第三條、在本市行政區(qū)域內商品房銷售及商品房銷售管理應當遵守本辦法。

第四條、房地產開發(fā)企業(yè)可以自行銷售商品房，也可以委托房地產中介服務機構銷售商品房。

第五條、商品房銷售應當遵循公平和誠實信用的原則。

第六條、市房地產管理部門是本市商品房銷售管理工作的行政主管部門，其所屬的房地產市場管理機構具體負責本市市區(qū)商品房銷售管理工作。

縣（市）、、上街區(qū)房地產管理部門主管本行政區(qū)域內商品房銷售管理工作。

第二章、預售管理

第七條、商品房預售實行預售許可證制度。

房地產開發(fā)企業(yè)預售商品房，應當向市、縣（市）、上街區(qū)房地產管理部門申請登記，取得《商品房預售許可證》后，方可預售。

禁止偽造、涂改、買賣、轉借《商品房預售許可證》。

第八條、房地產開發(fā)企業(yè)預售商品房應當制定商品房預售方案。預售方案應當載明項目名稱、商品房的位置、樓號、裝修標準、交付使用日期、預售總面積、單元數(shù)、層數(shù)、房型、套數(shù)、預售價格及交付使用后的物業(yè)管理等內容，并附商品房預售總平面圖、底層平面圖及標準層平面圖。

第九條、商品房預售應當符合下列條件：

（一）、建設用地已辦理國有土地出讓手續(xù)，并已取得國有土地使用權；

（二）、已取得建設工程規(guī)劃許可證；

（三）、已辦理建設工程施工許可證，簽訂建設工程施工合同，并已確定施工進度和竣工交付日期；

（四）、六層以下（含六層）、的商品房項目，完成基礎并施工至二層以上（含地下室）、結構封頂工程，七至十二層（含十二層）、小高層建筑完成三層以上（含地下室）、結構封頂工程，十三層以上（含地下室）、高層建筑完成五層以上結構封頂工程；

（五）、已簽訂商品房預售款監(jiān)管協(xié)議；（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

第十條、申請辦理《商品房預售許可證》，應當提交下列證件及材料：

（一）、預售申請書；

（二）、營業(yè)執(zhí)照和資質等級證書；

（三）、國有土地使用權證；

（四）、建設工程規(guī)劃許可證及紅線圖；

（五）、建設工程施工許可證及施工合同；

（六）、商品房預售款監(jiān)管協(xié)議的有關材料和預售款監(jiān)管銀行專用賬戶證明；

（七）、商品房預售方案；

（八）、法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他證明材料。

第十一條、市、縣（市）、、上街區(qū)房地產管理部門受理房地產開發(fā)企業(yè)預售申請及有關證件、材料后，應當現(xiàn)場勘驗。對符合本辦法第九條規(guī)定條件的，應在接到申請后10個工作日內核發(fā)《商品房預售許可證》；對不符合條件的，應當書面通知申請人，并告知不予核發(fā)的理由。

第十二條、房地產開發(fā)企業(yè)將已批準預售的商品房項目轉讓給其他房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設的，當事人應當持下列文件到原發(fā)證機關變更《商品房預售許可證》：

（一）、商品房項目轉讓合同；

（二）、原《商品房預售許可證》；

（三）、城市規(guī)劃和土地管理等部門同意變更的有關手續(xù)；

（四）、受讓方的房地產開發(fā)資質證書、營業(yè)執(zhí)照；

（五）、法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他材料。

轉讓的商品房項目符合轉讓條件的，市、縣（市）、上街區(qū)房地產管理部門應自受理申請之日起10個工作日內變更《商品房預售許可證》。

第十三條、房地產開發(fā)企業(yè)變更已批準預售的商品房項目的名稱、建筑面積、樓號等事項，應持有關部門的批準文件，到原發(fā)證機關變更《商品房預售許可證》。

第十四條、預售商品房，房地產開發(fā)企業(yè)應當向預購人出示《商品房預售許可證》或其副本，并以書面形式向預購人明示下列事項：

（一）、房地產開發(fā)企業(yè)的名稱、注冊地址及法定代表人；

（二）、項目開發(fā)進度及竣工交付時間；

（三）、商品房項目及其配套設施的平面示意圖；

（四）、商品房的結構類型、戶型、裝修標準及公共和公用建筑面積的分攤辦法；

（五）、預售商品房的價格及付款辦法；

（六）、物業(yè)管理事項；

（七）、其他應當明示的事項。

第十五條、房地產開發(fā)企業(yè)將已批準預售的商品房項目轉讓給其他房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設的，受讓方必須是依法成立并符合資質等級要求的房地產開發(fā)企業(yè)。

轉讓預售的商品房項目，受讓方享有原房地產開發(fā)企業(yè)對預購人享有的權利，并承擔原房地產開發(fā)企業(yè)對預購人承擔的義務。

已批準預售的商品房項目轉讓后，轉讓方應當自合同簽訂之日起停止預售商品房；未變更《商品房預售許可證》，受讓方不得預售受讓的商品房。

第十六條、預售的商品房價格和代收稅費由房地產開發(fā)企業(yè)和預購人約定，并在商品房買賣合同中載明。商品房買賣合同簽訂后，除國家和省規(guī)定新開征的稅費外，房地產開發(fā)企業(yè)不得向預購人收取其他費用。

第十七條、房地產開發(fā)企業(yè)在申請《商品房預售許可證》前，應當在項目所在地的銀行開立商品房預售款專用賬戶。開立賬戶時，房地產市場管理機構應當簽署意見。開立賬戶后，由房地產市場管理機構與開戶銀行、房地產開發(fā)企業(yè)簽訂監(jiān)管協(xié)議。

房地產開發(fā)企業(yè)有多個商品房項目的，應當分別開立商品房預售款專用賬戶。

預購人交付商品房預售款時，應當直接存入商品房預售款專用賬戶，憑銀行出具的存款憑證，向房地產開發(fā)企業(yè)換領交款收據(jù)。

第十八條、房地產開發(fā)企業(yè)收取的商品房預售款，在項目竣工前，只能用于購買該項目建設必需的建筑材料、設備和支付該項目建設的施工進度款及法定稅費，不得挪作他用、不得用于償還與該項目無關的債務。

第十九條、房地產開發(fā)企業(yè)使用商品房預售款，應當編制用款計劃，經(jīng)該項目的工程監(jiān)理機構對房地產開發(fā)企業(yè)的用款計劃的真實性出具證明后，報房地產市場管理機構審核。

房地產市場管理機構應當自收到申請之日起5個工作日內作出答復，對符合前條規(guī)定用途的，應當同意其使用，并書面通知開戶銀行；對不同意使用的，應當書面說明理由。

開戶銀行應當按房地產市場管理機構核準同意使用的數(shù)額撥付，并對資金用項進行監(jiān)督。

該項目竣工驗收一個月內，房地產市場管理機構應當及時解除對商品房預售款的監(jiān)管，并書面通知房地產開發(fā)企業(yè)和開戶銀行，房地產開發(fā)企業(yè)和開戶銀行接到通知后，應當按規(guī)定撤銷該賬戶。

第三章、現(xiàn)售管理

第二十條、商品房現(xiàn)售應當符合下列條件：（一）、現(xiàn)售商品房的房地產開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產開發(fā)企業(yè)資質證書；（二）、已取得國有土地使用權；（三）、持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（四）、已通過竣工驗收；（五）、拆遷安置已經(jīng)落實；（六）、供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期。

第二十一條、房地產開發(fā)企業(yè)在現(xiàn)售前應持下列有關材料和證明向市、縣（市）、上街區(qū)房地產管理部門辦理產權登記備案：（一）、商品房現(xiàn)房銷售方案；（二）、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和資質證書；（三）、國有土地使用權證；（四）、建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（五）、工程竣工驗收證明；（六）、法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他證明材料。

第二十二條、市、縣（市）、上街區(qū)房地產管理部門發(fā)現(xiàn)現(xiàn)售商品房不符合現(xiàn)售條件的，應當責令房地產開發(fā)企業(yè)限期糾正或停止銷售。

第二十三條、房地產開發(fā)企業(yè)不得采取下列方式銷售商品房：（一）、返本銷售或者變相返本銷售；（二）、售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房；（三）、分割拆零銷售按套銷售的商品房住宅。

第四章、廣告與合同

第二十四條、房地產開發(fā)企業(yè)、房地產中介服務機構商品房預售廣告，應當向廣告經(jīng)營單位出示《商品房預售許可證》，并在廣告內容中載明《商品房預售許可證》的編號。

房地產開發(fā)企業(yè)、房地產中介機構商品房銷售廣告，不得含有誤導、欺騙公眾和與《商品房預售許可證》核準事項、產權登記備案事項不一致的內容。

房地產開發(fā)企業(yè)、房地產中介服務機構商品房預售廣告，應當將擬廣告的樣式、內容報房地產市場管理機構審核。

第二十五條、銷售商品房時，房地產開發(fā)企業(yè)與買受人應當簽訂商品房買賣合同。買賣合同應使用統(tǒng)一的合同文本。

第二十六條、房地產開發(fā)企業(yè)、房地產中介服務機構的商品房銷售廣告和印發(fā)的宣傳資料中所明示的事項，買受人有權要求在商品房買賣合同中約定。

第二十七條、商品房買賣合同應當附有預購商品房項目及樓層的平面圖，并在平面圖上標明買受人所購房屋的樓號、樓層和房號的位置。

第二十八條、房地產開發(fā)企業(yè)和買受人在依法簽訂商品房預售合同后，房地產開發(fā)企業(yè)應在30日內，報市、縣（市）、、上街區(qū)房地產管理部門登記備案。

第二十九條、商品房銷售可以按套（單元）、計價，也可以按套內建筑面積或者建筑面積計價。

商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內建筑面積部分為獨立產權，分攤的共有建筑面積部分為共有產權，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權利、承擔義務。

按套（單元）、計價或者按套內建筑面積計價的，商品房買賣合同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。

第三十條、按套（單元）、計價的現(xiàn)售房屋，當事人對現(xiàn)售房屋實地勘察后可以在合同中直接約定總價款。

按套（單元）、計價的預售房屋，房地產開發(fā)企業(yè)應當在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應當標明詳細尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時，套型與設計圖紙一致，相關尺寸也在約定的誤差范圍內，維持總價款不變；套型與設計圖紙不一致或者相關尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產開發(fā)企業(yè)重新約定總價款。買受人退房的，由房地產開發(fā)企業(yè)承擔違約責任。

第三十一條、按套內建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發(fā)生誤差的處理方式。

合同未作約定的，按下列原則處理：（一）、面積誤差比絕對值在3％以內（含3％）、的，據(jù)實結算房價款；（二）、面積誤差比絕對值超出3％時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產開發(fā)企業(yè)應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3％以內（含3％）、部分的房價款由買受人補足；超出3％部分的房價款由房地產開發(fā)企業(yè)承擔，產權歸買受人。產權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3％以內（含3％）、部分的房價款由房地產開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出3％部分的房價款由房地產開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。

第三十二條、按建筑面積計價的，當事人應當在合同中約定套內建筑面積和分攤的共有建筑面積，并約定建筑面積不變而套內建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內建筑面積均發(fā)生誤差時的處理方式。

第三十三條、不符合商品房銷售條件的，房地產開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質的費用。

符合商品房銷售條件的，房地產開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預訂款性質費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當?shù)肿鞣績r款；當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產開發(fā)企業(yè)應當向買受人返還所收費用；當事人另有約定的，從其約定。

第三十四條、房地產開發(fā)企業(yè)應當按照批準的規(guī)劃、設計建設商品房。商品房預售后，房地產開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設計。

經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，房地產開發(fā)企業(yè)應當在變更確立之日起10日內，書面通知買受人。

買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內未作書面答復的，視同接受規(guī)劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內通知買受人的，買受人有權退房。買受人不解除合同的，應當簽署補充協(xié)議，買受人退房的，由房地產開發(fā)企業(yè)承擔違約責任。

第五章、銷售

第三十五條、房地產開發(fā)企業(yè)委托中介服務機構銷售商品房的，受托機構應當是依法具有相應資格并取得工商營業(yè)執(zhí)照的房地產中介服務機構。

房地產開發(fā)企業(yè)應當與受托房地產中介服務機構訂立書面委托合同，委托合同應當載明委托期限、委托權限以及委托人和被委托人的權利、義務。

第三十六條、受托房地產中介服務機構銷售商品房時，應當向買受人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。

第三十七條、受托房地產中介服務機構銷售商品房時，應當如實向買受人介紹所銷售商品房的有關情況。

受托房地產中介服務機構不得銷售不符合銷售條件的商品房。

第三十八條、受托房地產中介服務機構在銷售商品房時，不得收取傭金以外的其他費用。

第三十九條、商品房銷售人員應當經(jīng)過專業(yè)培訓，方可從事商品房銷售業(yè)務。

第六章、交付

第四十條、房地產開發(fā)企業(yè)應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產開發(fā)企業(yè)應當承擔違約責任。

因不可抗力或者當事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產開發(fā)企業(yè)應當及時告知買受人。

第四十一條、房地產開發(fā)企業(yè)銷售商品房時設置樣板房的，應當說明實際交付的商品房質量、設備及裝修與樣板房是否一致；未作說明的，實際交付的商品房應與樣板房一致。

第四十二條、交付銷售的商品房住宅時，房地產開發(fā)企業(yè)應當向買受人提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》。

第四十三條、房地產開發(fā)企業(yè)應當對所售商品房承擔質量保修責任。當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容作出約定。保修期從交付之日起計算。

商品房的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續(xù)期。但商品房住宅約定的存續(xù)期少于國家規(guī)定的最低保修期限的，按國家規(guī)定的最低保修期限執(zhí)行。

第四十四條、房地產開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用前委托具有房產測繪資格的單位實施測繪，測繪成果報房地產管理部門審核后用于房屋權屬登記。

房地產開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用之日起60日內，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送市、縣（市）、上街區(qū)房地產管理部門。

房地產開發(fā)企業(yè)應當協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)。

第四十五條、商品房交付使用后，買受人認為主體結構質量不合格的，可以依照有關規(guī)定委托工程質量檢測機構重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結構質量不合格的，買受人有權退房；給買受人造成損失的，房地產開發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任。

第七章、罰則

第四十六條、房地產開發(fā)企業(yè)有下列行為之一的，由市、縣（市）、上街區(qū)房地產管理部門責令改正，并可處以10000元以上30000元以下罰款：（一）、未按規(guī)定將測繪成果和需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房地產管理部門的；（二）、商品房現(xiàn)售前未到房地產管理部門登記備案的；（三）、返本銷售或者變相返本銷售商品房的；（四）、采取售后包租或者變相售后包租方式銷售未竣工商品房的；（五）、分割拆零銷售按套銷售的商品住宅的；（六）、不符合商品房銷售條件，向買受人收取預訂款性質費用的；（七）、委托沒有資格的機構銷售商品房的。

第四十七條、違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由市、縣（市）、上街區(qū)房地產管理部門責令改正，并可按下列規(guī)定給予處罰：（一）、無《商品房預售許可證》預售商品房的，沒收非法所得，處以已收取預付款1％的罰款；（二）、違反規(guī)定用途使用商品房預售款的，責令歸還挪用資金，并處以挪用資金5％的罰款；（三）、偽造、涂改、買賣、轉借《商品房預售許可證》的，收繳證件，并處以5000元以上10000元以下的罰款；（四）、未按規(guī)定將商品房預售合同報房地產管理部門登記備案的，處以1000元以上3000元以下的罰款；（五）、房地產中介服務機構銷售不符合銷售條件的商品房的，處以20000元以上30000元以下的罰款；（六）、商品房項目轉讓后，轉讓方在合同簽訂后預售商品房的，責令退還預付款，并處以已收取預付款的1％的罰款。

第四十八條、違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一，給他人造成損害的，依法承擔連帶責任：（一）、廣告經(jīng)營者、者明知或應知的房地產廣告虛假，仍設計、制作、的；（二）、房地產中介服務機構銷售不符合本辦法規(guī)定的銷售條件的商品房的。

第四十九條、房地產市場管理機構及其工作人員在商品房預售款監(jiān)管工作中有下列行為之一的，應當依法承擔責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任：

（一）、對房地產開發(fā)企業(yè)的用款申請未在規(guī)定的時間內作出答復，給申請人造成損害的；

篇9

長期以來,房產測繪基本上由房地產管理部門的測繪機構承擔,很多為事業(yè)性單位或者是部門內設的科室,因而房屋面積問題產生的糾紛也由其承擔處理解決。這樣就造就了測繪單位身兼“運動員”和“裁判員”的雙重身份,從法律角度來說也有失公允。

按照《房產測繪管理辦法》的規(guī)定，要求房產測繪實行測、管分離。即房產管理機構不再從事具體的房產測繪工作，只是履行監(jiān)督和管理的職能。房產測繪進入市場,打破單一的行政,是改革開放進一步深化的需要,同時也是房產測繪走向完善與發(fā)展的必由之路。房產測繪實行市場準入制,房產測繪企業(yè)參與社會公平競爭,形成市場委托機制。房產行政主管部門設立房產測量管理機構,負責政策法規(guī)、技術標準的制定及房產測繪成果的監(jiān)督檢查。

積極推進房產測繪的改革工作,實現(xiàn)市場化的平穩(wěn)過渡,將給房產測繪的發(fā)展和完善帶來契機。房產測繪走向市場有利于全面提高測繪隊伍的整體素質。房產測繪市場化的關鍵在于提高人員素質,只有提高人員的素質,提高業(yè)務技能,才能在市場競爭中有所發(fā)展。房產測繪走向市場,有利于充分調動積極因素,便于引進技術人才,通過競爭機制,實現(xiàn)優(yōu)勝劣汰。房產測繪走向市場可以加快房地產測繪行業(yè)的發(fā)展,提高測繪質量。打破壟斷,放開競爭,才能不斷提高,不斷發(fā)展。

就目前房產測繪管理機制的建立,應該重點解決以下問題。

1 實行房產測繪市場有限準入、定向委托、適度競爭制度，是房產管理的專業(yè)要求

1.1 實行房產測繪市場的準入和退出:房產測繪的專業(yè)性和重要性決定了出具房產測繪成果報告的房產測繪單位必須是專業(yè)性強、誠實守信，有健全的技術、質量保證體系的企業(yè)。為保證房產測繪市場競爭的公平有序,在結合地區(qū)房產測繪市場容量、需求的前提下,擇優(yōu)準入的房產測繪單位是有限度的,不應超越市場需求。對準入的房產測繪單位也應實行市場退出機制,使獲準的房產測繪單位在競爭中有被淘汰出局的危機感，從而始終保持憂患和進步意識。

1.2 對測繪機構及從業(yè)人員進行資質審查和業(yè)務培訓。房產測繪是一項技術性和專業(yè)性要求較高的工作,為保證房產測繪成果質量,房產登記機關的測繪管理部門要對有資質的房產測繪機構從業(yè)人員進行資質審查和系統(tǒng)培訓,讓從業(yè)人員掌握房產登記規(guī)程、測繪技術、計算機軟件操作技能，全面提升從業(yè)人員的業(yè)務素質,并定期進行專業(yè)技術培訓和業(yè)務交流。只有經(jīng)房產行政管理部門授權的測繪單位才能從事房產測繪工作。

1.3 統(tǒng)一受理委托測繪業(yè)務，出具測繪工作聯(lián)系單，由授權的測繪單位組織施測。對完成的測繪成果進行考核，建立業(yè)績和誠信考核檔案，制定科學的競爭激勵機制。

2 建立有效的監(jiān)管服務機制

2.1 根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，我國的房地產權屬登記制度應屬于實質性的登記，登記是以國家行為支持的權利公示手段，房地產權屬登記的法律后果為社會普遍信服，具有較強的公信力。因此，為了確保登記的真實性，登記機關負有對當事人申請登記的事項進行實質性審查的職權和職責。而房產管理部門要對房產測繪成果進行實質性的審核,則必須經(jīng)過重新測繪、計算,方知對錯。從這個意義上說，如果不再次實地測繪，監(jiān)管也僅具象征意義。這就要求房產管理部門組織專業(yè)人員實地抽檢，抽樣計算復核，最大可能地避免測繪單位工作失誤和違規(guī)行為，并向社會公布抽檢情況和信用考評。

2.2 建立統(tǒng)一完善的質量保證體系。建立健全測繪質量管理體系，加強對測繪項目設計、施測和成果的質量監(jiān)理、檢測和監(jiān)督，完善測繪儀器檢定制度。逐步推行注冊測繪師制度。

2.3 建立房產測繪成果鑒定、仲裁認證機構。由于房產測繪工作的專業(yè)性較強,老百姓很難對測繪成果正確認識、理解。為此,有必要建立健全快捷高效的房產測繪成果鑒定認證機構,促進房產測繪工作健康發(fā)展。建立房產測繪成果鑒定認證機構是由其與房屋產權產籍管理密不可分的關系決定的。房產測繪是基礎,產籍管理是手段,產權管理是目的。房產權屬登記測繪和房屋面積測算始終是政府進行產權產籍管理的一個核心內容。它擔負著對房屋基本狀況的調查和對房屋權界數(shù)量進行核定的職能,對權屬登記工作提供基礎數(shù)據(jù)和圖件,是權屬登記的一個重要的基礎性工作。

2.4 建立測繪成果差錯賠償保證金制度。鑒于房產登記機關對測繪成果有無法推脫的審查管理及連帶賠償責任，建立測繪成果差錯賠償保證金制度，以保障當事人的合法權益，促進房產測繪市場公平競爭和健康發(fā)展。

篇10

【關鍵詞】房產測繪；面積測繪相關規(guī)定；預測與實測差異間的問題及解決辦法

一、商品房的發(fā)展現(xiàn)狀

隨著我國住房制度改革的深入，商品房作為一種特殊消費品已經(jīng)走入了我們的生活。與多數(shù)消費品不同，商品房的購買價格通常是單價與銷售面積的乘積。然而，在購房時，單價通常一目了然，但銷售面積計算卻存在一定出入，購買者時常感到受了開發(fā)商的欺詐，因此，上訴至法院的情況很多，同時，也給房地產市場健康發(fā)展，造成了很大的障礙。

為了解決這一矛盾，全國各大城市由政府發(fā)文，要求“各房地產開發(fā)企業(yè)在預售商品房前，應委托具有測繪資格的測繪單位進行面積預算”，并建立商品房面積備案管理制度，基本上保證銷售合同面積與辦理產權證時的面積一致，從而避免不必要的矛盾發(fā)生。

二、房產測繪的意義

房產測繪作為保證房屋和房屋用地的有關信息客觀、公正、完整、準確的重要手段，能有效地規(guī)范房地產市場的交易行為，提高房產管理的科學性和準確地、切實保護當事人合法權益，房產測繪的質量是房產測繪土建功能發(fā)揮作用的基礎和前提。因此，它既可以為房產產權人提供法律保護依據(jù)，同時也是檢驗商品房買賣面積是否縮水的重要手段。

三、面積測算的相關規(guī)定

1.計算建筑面積的房屋的條件

層高在2.20m以上的有上蓋有圍護，結構牢固的屬于永久性的可作為人們生產或生活的場所的建筑物。

2.計算全部建筑面積的范圍

1）房屋內的閣樓、夾層、插層、設備層等局部樓層及其樓（電）梯間，層高在2.20m以上的部位計算建筑面積。

2）穿過房屋的通道，房屋內的門廳、大廳，均按一層計算建筑面積，挑樓、全封閉的陽臺、房屋間永久性的封閉的架空通廊，均按其水平投影計算建筑面積，屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積之和計算。

3）樓梯、樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、煙道井通風井、排氣井等均按房屋自然層計算建筑面積。

4）有永久性上蓋，有圍護結構的場館看臺、立體書庫、立體倉庫、立體停車庫及房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20m以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及報警閥間，均按圍護結構水平投影面積計算。

5）層高在2.20m以上的地下層（地下室、半地下室、地下車庫、地下商場等）及其相應出入口，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）水平投影面積計算。

6）與房屋結構相連且有非獨立柱或圍護結構的永久性門廊、門斗，按其柱或圍護結構的水平投影面積計算。

7）依坡地而建的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結構的，按其層高在2.2m以上部位的水平投影面積計算。

8）以幕墻作為房屋外墻的，按其水平投影面積計算。

9）有變形縫的房屋，若其與室內相通，該變形縫計算建筑面積。

3.計算一半建筑面積的范圍

1）與房屋相連有上蓋的無柱走廊、檐廊，層高在2.20m以上的，按其圍護結構水平投影面積的一半計算。

2）獨立柱的門廊，獨立柱或單排柱的車棚、貨棚、站臺、加油站、收費站等屬永久性開放式建筑空間，層高在2.20m以上的，按其上蓋水平投影面積計算一半。

3）有頂蓋且不封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結構水平投影面積的一半計算。

其中有部分不封閉的陽臺要已以下情況來計算陽臺面積。

4）所在層無頂蓋的室外樓梯按其水平投影面積的一半計算。

5）有頂蓋不封閉的永久性架空通廊，層高在2.20m以上的，按水平投影面積的一半計算。

6）有永久性上蓋，無圍護結構的場館看臺，層高在2.20m以上的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。

四、商品房預測和實測

1.商品房預測

商品房面積預測既商品房預售面積的計算，是指房屋開發(fā)商在房屋竣工前，為了辦理房屋銷售許可證和簽訂房屋買賣合同，根據(jù)相關的技術規(guī)定，按照設計的房屋圖紙資料，對各套房屋的建筑面積進行分攤計算的行為。預測面積可作為開發(fā)商在前提項目宣傳中使用，同時也可以作為商品房網(wǎng)上備案和銷售使用。

2.商品房實測

商品房面積實測，是指房屋竣工驗收后，由開發(fā)公司委托具備房產測繪資質的測繪單位，依據(jù)《房產測量規(guī)范》和房屋竣工圖紙、變更圖紙、預算數(shù)據(jù)等，對房屋進行實地勘測、繪圖并計算出面積。實測面積是購房者辦理房屋所有權證、房款結算、物業(yè)費結算等的依據(jù)。

五、預測與實測之間的差異原因和解決辦法

1.面積產生差異的原因

預測建筑面積和實測建筑面積存在差異：有可能處于規(guī)劃設計的變更、在房屋施工中產生的施工誤差、竣工后房屋由于部分公用面積改變或服務范圍改變等多種原因導致預測與實測面積的不相符。

1）數(shù)據(jù)的采集

預測主要是依據(jù)設計施工圖紙進行數(shù)據(jù)采集，而實測的數(shù)據(jù)是由測繪人員通過手持測距儀在現(xiàn)場實地采集，其中不僅含有儀器測量誤差、墻置偏移及抹灰層厚度等因素的影響。

2）圖紙的變更及施工原因

房地產開發(fā)部門在建筑施工過程中，由于多種原因，可能會對建筑設計進行變更。在施工的過程中可能由部分施工誤差導致圖紙中完全平行的兩面墻，在實際測量中不平行。

2.解決辦法

加大宣傳，讓老百姓在購房時了解預測和實測會有差異，并在合同備注欄中作出詳細規(guī)定。開發(fā)商在建筑施工過程中，由于種種原因對建筑設計進行變更，導致面積差異較大時，應及時告知購房者。這樣相對來說可以減少購房者與開發(fā)公司之間的矛盾。

六、結束語

商品房測繪，是房產測繪企業(yè)的重點工作，其預測成果是開發(fā)商與購房者的交易依據(jù)，其實測成果是房屋產權面積的確定。要解決預測和實測成果之間差異引起的糾紛問題，更好的圍護廣大消費者的合法權益，不僅要從現(xiàn)在的測繪產品質量管理辦法、建筑面積計算標準及方法上下功夫，還要在不斷完善測繪程序監(jiān)督機制的同時，加強測繪成果監(jiān)管，提高測繪成果質量，以誠信工作的態(tài)度從事房產面積測繪工作，不斷提高綜合分析、判斷問題的能力，憑借掌握的知識，技術方法和手段正確處理問題。

隨著社會的不斷變化，為了適應社會的變化，各地、各城市房地產行政主管部門應根據(jù)各地的實際情況和自身的需求，遵循國家標準《房產測量規(guī)范》規(guī)定的原則，制定一套適合本地實際情況的實施細則或更加祥盡的補充規(guī)定。同時各城市的房地產測繪管理部門應加強聯(lián)系，經(jīng)常進行經(jīng)驗交流。這樣才能不斷為社會提供科學、優(yōu)質、高效的測繪服務，全面推進測繪工程更好更快的發(fā)展。

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