導語：如何才能寫好一篇外賣運營管理方案，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

周一晚間19點半，位于西直門鉆河公寓1208室的門鈴準時響起。剛下班到家的董倩起身開門，接過一袋印有“到家美食會”字樣的包裝袋，并付了款。隨后，騰著熱氣的四菜一湯被擺上餐桌，一家人的晚餐準備就緒。

今年年初，董倩無意間在網(wǎng)上發(fā)現(xiàn)“到家美食會”網(wǎng)站后，便時常叫外賣來享用美餐。她算了筆賬，訂餐的成本比她親自去超市買菜回來做飯要劃算，更重要的是她能將買菜做飯的那些時間用來做別的事情。

和董倩有著同樣想法的年輕人已不在少數(shù)，而整個訂餐外賣的市場也紅火起來，一批專門從事點餐、送餐服務的商家應運而生。誕生于2010年4月的到家美食會（下簡稱到家）便是其中之一。與為線下餐廳做網(wǎng)絡營銷的團購模式不同，到家美食會是嘗試將線下餐廳搬到網(wǎng)絡上來。

在到家美食會華東區(qū)總經(jīng)理魏剛看來，一定要通過互聯(lián)網(wǎng)去發(fā)現(xiàn)市場的空缺，然后迅速補上，才能找到獨特的生存之道，比如它目前主要是為那些不做外賣的餐廳，提供更高效的“跑腿”服務。

有趣的是，這是一家小而美的餐飲O2O創(chuàng)業(yè)公司，它不參與價格戰(zhàn)，只專注于挖掘小眾的個性需求，并玩轉了社交化創(chuàng)新，反而在餐飲業(yè)互聯(lián)網(wǎng)化的紅海中謀來了一門好生意。

絕處逢生

路上堵車、排隊等餐......無論是全聚德片好的掛爐烤鴨、綠茶餐廳的“面包誘惑”，還是一杯星巴克的榛仁拿鐵咖啡……若要享用這些特色餐廳的美食，餐前幾乎要耗費人們無畏的交通成本與數(shù)小時的等待成本，而這樣的情況就時刻在到家美食會CEO孫浩身邊上演。

有沒有辦法讓人們足不出戶就能享用這些特色美食，又能保證用餐體驗不打折？一番思索后，孫浩想到了一個主意：電子商務正在滲透線下，何不利用這把利器來搭建一條餐廳與消費者之間的“傳送帶”，幫助消費者實現(xiàn)“輕擊鼠標美味就能送上餐桌”的愿望？

做事一向果斷的孫浩立即行動，一份“傳送帶”計劃也躍然紙上：成立一家專做“小服務半徑”的外賣訂餐服務的公司，為半徑圈內(nèi)的中高端企業(yè)及家庭提供餐飲外送服務。

經(jīng)過幾個月的緊鑼密鼓的籌備，2010年4月1日孫浩的“傳送帶計劃”終于問世――“到家美食會”正式成立。

成立之初的到家加上孫浩僅有七人，落腳的第一站選在了北京的望京。創(chuàng)業(yè)伊始，團隊中的每個人幾乎夜以繼日地忙碌，奔走于各大餐廳、寫字樓與街道間談合作、找客源，經(jīng)常一個月下來，只做成區(qū)區(qū)幾單生意，愿意合作的商家也是屈指可數(shù)，更談不上收益。

殘酷的現(xiàn)實無情地將一盆冷水澆在了年輕的到家身上，孫浩又一次陷入深思，但他并沒有就此罷休。三年后，到家絕處逢生，一舉逆襲。

為得到商戶的信任并且選擇與到家合作，孫浩決定用“賠本賺吆喝”的方式打開市場。于是，在頭幾個月里到家專門為那些本身沒有外賣服務的餐廳提供免費外送服務，并且采用“出餐結費”的方式，商家無需承擔任何風險與損失。

很快，不少商戶開始主動聯(lián)系到家，一些之前從未打過交道的餐廳也專程找上門來要求合作，甚至愿意支付一定的返點。他們發(fā)現(xiàn)，那些被到家服務過的商戶節(jié)省了占位成本、人工服務費、洗刷餐具等費用，利潤空間變大了。

對于如何打開消費者市場，到家并沒有延續(xù)“賠本”策略，而是在服務上狠下功夫。

一次次試錯后，到家摸索出一套標準化的服務方案：每次送餐收費6元錢，一次只送一家店，杜絕發(fā)生飯菜變涼、送錯食物或超過一個小時送達的情況。此外，送餐員必須背著保溫箱送到客人門口，中間過程不可以打開餐盒及包裝，餐盒也必須是能進微波爐的耐用塑料盒，甚至還要求敲門不能太大力。

一個價值6元的送餐服務，看似簡單，但解決了很多消費者頭疼的問題，比如消耗在外出就餐的可計算成本較高，有可能是6元的十幾甚至幾十倍，有時候位幾小時卻被要求“拼桌”等。當然，這也改變了他們一直以來認為外賣是路邊攤或小餐廳獨有，而中高檔餐飲只能堂食的傳統(tǒng)思維。

經(jīng)過三年的發(fā)展，目前到家的服務覆蓋了北京和上海兩個區(qū)域，其中北京開設了25個服務站點，上海開通了12個，這些站點覆蓋了兩個城市的主要城區(qū)，到家員工數(shù)也從當初的7人擴展到700多人，其中80%的員工是地面服務團隊。用戶基數(shù)從零到目前超50萬的家庭用戶、200多萬張配送訂單，簽約商戶從最初的寥寥無幾拓展至全聚德、俏江南、星巴克等這些不提供外賣的大公司，并創(chuàng)出3億元的銷售業(yè)績。

逆境中成長，到家引得不少風投關注。2010年晨興創(chuàng)投進行了首輪投資，2011年引入鼎暉、北極光B輪融資，目前C輪也在籌備中。

精益運營

與專走打折促銷路線拉攏顧客的商家不同，到家更注重提升內(nèi)部管理與服務保障消費者的消費體驗，滲透于服務的每個細節(jié)，大到專業(yè)訂單處理系統(tǒng)和設備技術支持，小到送餐員人手一個的腰包、手套等員工裝備。

在到家，用于保溫送餐的送餐包是由外皮和內(nèi)膽兩部分組成并經(jīng)過專業(yè)保溫設計的；為保證菜品的溫度，送餐員每日下班后要對餐包進行清理，須保持其干凈整潔；送餐前電動車的車況檢查，電量是否充足、餐車是否整潔等。

隨著用戶數(shù)量不斷增大，訂餐能否準時送達，除餐廳出餐速度外，運營模式更加重要。

對于到家而言，既是考驗也是機會。為保障承諾時間內(nèi)將飯菜送至客戶手中，他們采取“半徑圈”配送模式，即服務站點矩陣式分布，而并非全城不限距離的配送。據(jù)了解，到家的一個服務站點的服務直徑通常不超過6公里，使得一個服務區(qū)域內(nèi)任意兩點的距離單程不超過20分鐘，在正常出餐的情況下就能保障訂餐準時送達。

魏剛稱，到家專門做過調(diào)研，大部分用戶會選擇家附近并且是相對熟悉的餐廳，而不是距離過遠的餐廳，“這種設計運營模式不會導致點餐頻率下降、用戶流失等問題?！?/p>

服務有了保障，到家開始從情感角度與消費者展開互動。到家的用戶數(shù)據(jù)系統(tǒng)不但可以記錄用戶的基本信息及喜好，還能根據(jù)用戶的行為自動下發(fā)不同類型的電子優(yōu)惠券。此外，在實際運營中，到家也會根據(jù)具體情況進行一些人為觸發(fā)，比如在出現(xiàn)服務瑕疵時，授權送餐員可即時根據(jù)情節(jié)給予用戶優(yōu)惠，無須請示上級領導。

除了主動派發(fā)與人為觸發(fā)的優(yōu)惠之外，到家也為用戶提供了更多的個性化選擇。推出了會員卡服務――用戶可以自主選擇以36元的價格購買一張貴賓卡，90天內(nèi)該用戶就可享受不限次數(shù)的免費送餐服務，這也使得到家貴賓卡用戶的消費頻次遠高于普通用戶。

到家的定位決定了它并非純粹的餐飲快遞，它一面為用戶提供優(yōu)質(zhì)的外送服務，另一面則為合作商戶提供互聯(lián)網(wǎng)營銷服務。

當遇到與合作商開展聯(lián)合營銷時，到家會根據(jù)具體情況設計一些優(yōu)惠活動，比如傳情模塊是通過與第三方公司合作，將這些公司的產(chǎn)品贈與到家的會員及其朋友，形式就如同小時候玩的擊鼓傳花，通過會員與其朋友的互動，既拉近了商家與會員之間的距離，同時也能實現(xiàn)口碑傳播。

O2O平衡術

O2O本身不復雜，但很多創(chuàng)業(yè)公司卻在其中折戟沉沙，因為它須兼顧服務、信息、支付的三閉環(huán)，到家的解決之道是將重心落在線下服務和信息流的建設中。

服務閉環(huán)是否完整與平臺的處理能力有著直接的關系。目前，到家的平臺可以隨時跟蹤到每個訂單的情況，并將訂單按業(yè)務流程分解任務、分步實施，最后完成服務閉環(huán)。例如當一個用戶在到家網(wǎng)站上下訂單后，此訂單會通過平臺下發(fā)到商家處，商家收到信息后確認再反饋至平臺上，此時用戶便可在平臺上看到自己的訂單狀態(tài)，當訂單被正常確認后即可安心等待菜品送到手，餐到付款。這種多平臺協(xié)作可以幫助企業(yè)提升管理效率、降低了運營成本。

盡管在接單、分單、調(diào)單方面到家的系統(tǒng)已經(jīng)日趨完善，但送餐員取餐、送餐過程的信息化還不夠，還未能真正形成閉環(huán)，一些環(huán)節(jié)還需要人來監(jiān)控、干預，這也是到家未來要改進的方向。

除了信息閉環(huán)，服務閉環(huán)也是服務企業(yè)的又一把雙刃劍。無論團購抑或僅支持訂餐服務的企業(yè)，大都只提供了互聯(lián)網(wǎng)端的服務，線下的部分均由合作伙伴完成。換言之，這些企業(yè)雖然介入了交易過程，但基本不介入服務過程，對交易實施的把控力十分有限，因而導致消費體驗參差不齊。

相比之下，到家更擅長互聯(lián)網(wǎng)運營、產(chǎn)品經(jīng)驗及整合地面運營方面，它實現(xiàn)了在介入交易的同時也介入服務，以此對絕大部分的流程實時把控，這也使得到家掌握了絕對的話語權與足夠大的可擴展空間。

不過，在支付環(huán)節(jié)，目前到家還無法做到像團購網(wǎng)站一樣通過在線支付達成閉環(huán)。訂餐網(wǎng)站目前的發(fā)展致其客單價還遠不及團購，當前做在線支付沒必要，反而浪費錢。因為支付模塊上線僅僅意味著技術開發(fā)，而企業(yè)的運營管理成本將隨之大幅提高，并不能達成“支付閉環(huán)”的初衷和愿景。

篇2

關鍵詞：城市社區(qū)；城市社區(qū)商業(yè)綜合體；影響因素

中圖分類號：TU3文獻標識碼：A文章編號：

當前我國的經(jīng)濟形勢愈發(fā)轉好，城市化的水平正在逐步提升，商業(yè)化設施在這良好的時機下得到了快速的發(fā)展，有些大城市的中心商業(yè)區(qū)建設也有了世界知名的水平。但是隨著城市人口增多，人們的消費觀念發(fā)生變化，各地不斷建設新的居民小區(qū)，這些都需要配套的商業(yè)設施。而我國現(xiàn)有的城市社區(qū)商業(yè)未能跟得上社區(qū)的發(fā)展，社區(qū)商業(yè)設施不足、布局不盡合理、服務單調(diào)等造成城市居民的基本消費和提高生活質(zhì)量的需求無法得到滿足，也制約了城市化的發(fā)展。所以要大力支持城市社區(qū)商業(yè)，以達到滿足城市居民消費的基本目標，同時也是改變城市面貌、增加勞動就業(yè)、提升我國城市商業(yè)現(xiàn)代化和綜合競爭力、發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)等我國城市化進程中面臨的不足和缺憾的解決之道。

一、我國社區(qū)商業(yè)綜合體發(fā)展中的問題

改革開放之后我國的城市化水平才在不斷提高，但社區(qū)商業(yè)綜合體的建設還很滯后，而現(xiàn)在城市人口增加，更多的小區(qū)不斷建設，現(xiàn)有的商業(yè)設施已不能滿足人們的需求，要有大量新的社區(qū)商業(yè)才能提升人民生活水平。因此社區(qū)商業(yè)綜合體也引起了開發(fā)商的重視，北上廣等國際化城市及一些經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，社區(qū)商業(yè)綜合體已經(jīng)有了很好的發(fā)展，有了實效，可以為其他社區(qū)商業(yè)綜合體的建設提供經(jīng)驗?？傮w而言，目前我國建設和管理社區(qū)商業(yè)綜合體也有一些不容忽視的問題。

1、規(guī)劃重視不足。以社區(qū)及周邊居民為主要消費人群的社區(qū)商業(yè)綜合體是新的社區(qū)商業(yè)形式。當前我國大多城市在城市化進程中更為重視的是中心城區(qū)的商業(yè)發(fā)展，而社區(qū)的商業(yè)沒有得到相關部門的重視，對于中心城區(qū)的商業(yè)綜合體建設管理很多城市政府都有清晰詳細的規(guī)劃，而社區(qū)商業(yè)綜合體的建設管理缺乏政府部門的整體規(guī)劃，很多的新建小區(qū)及改造小區(qū)商業(yè)綜合體建設沒有政府的重視，其建設和管理都處在無序的狀態(tài)下。甚至某些地區(qū)政府及相關主管部門沒有足夠的認識，對于社區(qū)商業(yè)綜合體的建設僅僅看到了企業(yè)的開發(fā)，把問題放給市場解決，更有甚者對于建設布局聽之任之，致使其建設出現(xiàn)“投資商/開發(fā)商積極性高于政府，社區(qū)聚集區(qū)的開發(fā)建設快于政府、先于政府”，更是造成了這些地區(qū)社區(qū)商業(yè)綜合體商業(yè)結構無序，布局錯亂等現(xiàn)象。這些地區(qū)社區(qū)商業(yè)建設管理沒有有關機構的指導，粗放發(fā)展，有的還是采用沿街布點、商住混雜的落后方式，既對居住環(huán)境造成了很大的影響，又難以滿足新時期的消費需求，更是對以后社區(qū)商業(yè)綜合體的管理建設造成了許多不必要的問題。

2、社區(qū)商業(yè)綜合體建設后以出售為主，層次不高。從當前已經(jīng)開發(fā)的社區(qū)商業(yè)綜合體項目來看，更多的開發(fā)商在開發(fā)后都是直接出售，開發(fā)商固然是為了賺錢，這樣能夠更快的回籠資金。而一旦售出商鋪，開發(fā)商不干預購買者的活動，僅只有物業(yè)部門的日常統(tǒng)一維護管理。購買商鋪的投資者各自為營，使社區(qū)商業(yè)綜合體內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃不能做到統(tǒng)一，而各個投資者對于商業(yè)業(yè)態(tài)要求不統(tǒng)一，業(yè)主都是自由招商，誰出錢高，就租給哪個商家，大家各搞個的，無法統(tǒng)一管理，造成整個社區(qū)商業(yè)綜合體業(yè)態(tài)雜亂，更是降低了社區(qū)商業(yè)的綜合品質(zhì)。

3、業(yè)態(tài)配置不合理，強度需求業(yè)態(tài)的占份額太小。社區(qū)商業(yè)綜合體做的成功失敗不是看規(guī)模大小，要注重質(zhì)量，小沒問題，但是一定要是精品。社區(qū)商業(yè)綜合體要提供給居民合理的業(yè)態(tài)搭配，小有小的好，和大型商業(yè)賣場錯位經(jīng)營、優(yōu)勢互補，亮點是方便，零售和服務意識要有，這樣可以做成自己的特色，規(guī)模也就起來了。不同的人消費需求也不同，社區(qū)商業(yè)綜合體應該依據(jù)居民對不同商業(yè)配套設施的需求強度來合理組合商業(yè)業(yè)態(tài)，這樣將商業(yè)業(yè)態(tài)設施分為強度需求商業(yè)設施、中度需求商業(yè)設施和弱需求商業(yè)設施三個層次。在這搭配中，強度需求商業(yè)設施，包含綜合市場、銀行金融服務等要占至少50%的份額；中度需求商業(yè)設施，比如說飯店、物流服務、診所、藥店、美容美發(fā)、幼兒園、書店等要占到10%～50%；弱需求商業(yè)設施相對來說消費需求就少，比如茶館、電影院、花店、寵物醫(yī)院等等，自然可以只分配不到10%的份額。但是我國現(xiàn)有的一些地區(qū)的社區(qū)商業(yè)綜合體的商業(yè)業(yè)態(tài)組合不合理，過于追求中度需求和弱需求的商業(yè)設施，忽略大眾的強度需求商業(yè)設施的需求，例如大多社區(qū)商業(yè)綜合體認為菜市場臟亂差，為了圖方便，就不建設這些居民都需要的商業(yè)設施。那么他們的綜合體有名無實，服務單一，并不能全方位的滿足社區(qū)居民的生活需求，這些社區(qū)商業(yè)綜合體的商業(yè)業(yè)態(tài)配置近似，也不會有自己與眾不同的特點。

4、缺乏公共平臺，無法滿足公眾的精神需求。社區(qū)商業(yè)綜合體不能只提供居民的物質(zhì)需求，它還應擁有自己的交流平臺，居民可以在這里相互認識了解，他們可以在這里求助，得到認同。唯有居民在這里有家的感覺，即對社區(qū)商業(yè)綜合體有心理依賴和歸屬感，這里才算是成為了社區(qū)的真正中心，開發(fā)的這個社區(qū)商業(yè)綜合體項目才能算是成功。然而，真正建設時，因為社區(qū)商業(yè)綜合體是以特定范圍內(nèi)居民為消費群體的商業(yè)形態(tài)，它業(yè)態(tài)配置要求高，日常便利性要求強，盈利回報周期長，這一系列特征讓它并不受歡迎，開發(fā)商很難去認真做這么一個利潤空間不大的項目。而場地小和經(jīng)驗不足等因素更是壓制了開發(fā)商的熱情，那么社區(qū)公共交流平臺的建設就很難再社區(qū)商業(yè)綜合體中得到體現(xiàn)。

二、社區(qū)商業(yè)綜合體開發(fā)和運營影響因素

1、合理區(qū)位選擇。社區(qū)商業(yè)綜合體成功的一個重要基礎就是區(qū)位的選擇，項目區(qū)位的選擇直接影響社區(qū)商業(yè)項目的成功與否，選擇了正確的區(qū)位就是所說區(qū)域內(nèi)在現(xiàn)在或是短時間內(nèi)將會有充足的消費力，又有完善的配套設施，那么在開頭，就打了勝仗。若是選擇了偏僻的區(qū)域，人口稀少，難以形成持續(xù)的購買力，顯然，這個開發(fā)成功的希望就不會太大。而在選擇時，社區(qū)商業(yè)要考慮到該地的規(guī)劃交通等事宜，這樣才能是一個完善的設計方案。第一，項目所在地的區(qū)域規(guī)劃決定著當?shù)氐陌l(fā)展方向，因此項目所面對的消費人群的收入水平也就確定，那么未來社區(qū)商業(yè)綜合體將會吸引多少的購買力就知道了，那么作為影響綜合體運營的消費水平可以預估。第二，綜合體周圍的交通狀況也能極大的影響項目的成敗，對于社區(qū)商業(yè)而言，交通情況也是有著不容忽視的作用，居民的出行都要靠交通，如果有一個便利的交通狀況，比如說靠近公路的干道或是有公交站，那么該社區(qū)周圍的流動人口就會增多，人流也會被社區(qū)的商業(yè)綜合體所吸引，保證了社區(qū)商業(yè)綜合體的可達性。除此之外，交通的便利還能增加臨近地區(qū)的潛在顧客，次商圈和邊緣商圈的消費者也能夠來這里消費。

2、功能比例協(xié)調(diào)。要保證社區(qū)商業(yè)綜合體的成功，綜合體的功能設置要合理。作為一種屬地型商業(yè)，社區(qū)商業(yè)大體有購物、餐飲、娛樂休閑和服務等功能。購物方面要能夠提供給居民各種日常生活用品、便利品等等，這些都是使用頻率高、購買量小的商品；餐飲的話要提供有三餐，這是基礎，還有訂餐、外賣等服務，而主要的餐廳類型是早餐店、甜品或快餐店等等；娛樂休閑上要有茶館、電影院健身房這些；服務功能則是提供日常和公共類服務，診所、藥店、銀行、郵政、電信、美容美發(fā)等是必不可少的，總之社區(qū)商業(yè)綜合體應該具有的四項基本功能要有合適的比例。

3、豐富業(yè)態(tài)組合。社區(qū)商業(yè)綜合體能夠成功的重要機制是豐富的業(yè)態(tài)組合?？梢詫⑸鐓^(qū)居民的需求層次劃分為三層，第一是超市和菜市場（生鮮類），這是和社區(qū)居民的日常生活密切相關的，不可或缺，它們既能滿足人們?nèi)粘５幕旧钚枨笥挚梢栽黾尤藲?；第二是生活服務類，這些業(yè)態(tài)的存在可以讓社區(qū)的居民生活更加方便以及提供一些社會服務；第三是零售購物類（除去超市、菜市場）和娛樂休閑類，這一類的商業(yè)設施配置要以居民的消費需求為主導，從而進行綜合體商業(yè)業(yè)態(tài)配置。根據(jù)八個典型案例的調(diào)查研究，這些成功的社區(qū)商業(yè)綜合體都是考慮到了各種業(yè)態(tài)的租金收益、社區(qū)居民生活需求及各業(yè)種租戶的需求等各方面的綜合，以及社區(qū)商業(yè)綜合體應該具有的社會責任功能之后才做出商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃，然后進行開發(fā)，它們達到了開發(fā)商、經(jīng)營者和消費者之間的三贏。

4、產(chǎn)業(yè)集中。集中各種產(chǎn)業(yè)方便社區(qū)商業(yè)綜合體的經(jīng)營管理。從調(diào)查來看，社區(qū)商業(yè)綜合體的運營管理模式分為開發(fā)商自持、租售結合和完全出售等三種。八個經(jīng)典案例的調(diào)查顯示，更多的開發(fā)商傾向于自持物業(yè)的產(chǎn)權集中式統(tǒng)一管理模式，一共有5個開發(fā)的項目；租售結合的有兩個，只有一個項目采用完全出售的方式。開發(fā)商自持物業(yè)這種運營管理模式有能使開發(fā)商獲取長久利益、把握綜合體的功能組合與品牌檔次及保障項目完整舒適的良好結果。

三、對我國城市社區(qū)商業(yè)綜合體發(fā)展的對策及建議

我國現(xiàn)在的社區(qū)商業(yè)綜合體開發(fā)的時間很短，缺乏經(jīng)驗，一切都要慢慢摸索，而我國的城市化進程還有很大的上升空間，房地產(chǎn)開發(fā)方式轉變，城市居民的消費觀念也在逐漸改變，在我國發(fā)展社區(qū)商業(yè)綜合體將會有很好的前景。而從現(xiàn)階段我國社區(qū)商業(yè)綜合體的基本狀況來看，問題和缺陷還有很多，從國內(nèi)各地區(qū)發(fā)展社區(qū)商業(yè)綜合體的經(jīng)驗教訓中，可以得到很多可以借鑒的，本文主要從政府方面提出建議。

1、規(guī)劃工作。政府應有專門的針對社區(qū)商業(yè)綜合體開發(fā)的規(guī)劃工作。從國外的社區(qū)商業(yè)發(fā)展經(jīng)驗可以看到社區(qū)商業(yè)綜合體是商業(yè)未來發(fā)展的重中之重，政府部門必須針對這一項目有預期的針對性合理規(guī)劃，如此才不會在今后發(fā)展社區(qū)商業(yè)是遇到無可解決的困難和混亂。然而我國目前的城市建設規(guī)劃體系中，更多的是城市發(fā)展總體規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃，而專項的規(guī)劃也僅僅有交通、綠地和管線，根本沒有商業(yè)領域的專業(yè)規(guī)劃，這對于商業(yè)的健康繁榮發(fā)展是極為不利的。從我國商業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀來看，因為商業(yè)網(wǎng)點的布置沒有詳細規(guī)劃，一些地區(qū)商業(yè)發(fā)展滯后，無法適應人民日益增長的消費需求，另一些地區(qū)則盲目開發(fā)商業(yè)項目，競爭過度。所以政府要在制定商業(yè)專項規(guī)劃上加快腳步，并且與城市總體規(guī)劃相結合，相互照應，能夠優(yōu)化資源配置避免浪費。整合零散的店鋪，來對商業(yè)業(yè)態(tài)合理布置，這樣社區(qū)商業(yè)的實用便捷會進一步加強，方便了人們的生活。

2、加快社區(qū)商業(yè)綜合體規(guī)范和標準的制定。政府要重視對社區(qū)商業(yè)綜合體的研究，吸收國外在發(fā)展社區(qū)商業(yè)上的經(jīng)驗，在加上我國在這方面已經(jīng)做了的摸索和得到的教訓，要能夠制定社區(qū)商業(yè)綜合體建設的標準規(guī)范，來高屋建瓴的指導我國社區(qū)商業(yè)綜合體的建設。例如新加坡社區(qū)商業(yè)的規(guī)定就可以借用一部分，各種類型的社區(qū)商業(yè)應該有一個分類，然后對各自的建設規(guī)模和商業(yè)業(yè)態(tài)配置建立一個標準。

3、政策支持。政府要敢于給建設社區(qū)商業(yè)綜合體的主體單位一定的政策支持，通過政策手段激勵有實力的連鎖企業(yè)參與開發(fā)建設，比如說只要在社區(qū)設立超市、餐廳等各類方便居民的連鎖網(wǎng)點的企業(yè)，都能在政府那里拿到一些政策扶持，甚至于資金扶助，對于各類有能力的單位個人從多方面鼓勵其參與綜合體的開發(fā)建設，而那些和居民生活密切關聯(lián)的商業(yè)設施的建設主體會有稅收等方面的優(yōu)惠政策，讓企業(yè)敢于參加社區(qū)商業(yè)綜合體的開發(fā)，最終給群眾帶來方便。而且要發(fā)揮各個政府部門的主觀能動性，商貿(mào)、建設、財政、勞動、工商、民政、稅務等有關部門分工協(xié)作，街道辦、居委會、物業(yè)等基層管理部門和連鎖企業(yè)要發(fā)揮自身優(yōu)勢，積極合作，建立起一個長效協(xié)調(diào)工作機制，進一步加快社區(qū)商業(yè)綜合體開發(fā)建設的步伐。

4、優(yōu)秀社區(qū)商業(yè)綜合體建設推廣示范。商業(yè)部現(xiàn)在正在制定我國的社區(qū)商業(yè)建設標準，來指導全面工作，各地主管商務部門也要因地制宜，明確重點。比如說一個城市的老區(qū)要充分利用現(xiàn)有的商業(yè)網(wǎng)點，健全的商業(yè)設施要發(fā)揮其輻射作用，惠及更大地區(qū)；而新建社區(qū)，已經(jīng)預留了服務網(wǎng)點空間的要進一步完善，提高服務水平；尚未開發(fā)的，對于總體規(guī)劃要做到位，要合理預估今后的發(fā)展方向。條件完備的城市可以先建立一些示范區(qū)，然后研究總結這些成功的社區(qū)商業(yè)綜合體的經(jīng)驗，再來推廣，然后擴大示范區(qū)域，進一步就能做到為全國的社區(qū)商業(yè)綜合體發(fā)展做出表率，推動全國的發(fā)展。

5、對社區(qū)商業(yè)綜合體的經(jīng)營者培訓。主要是通過租賃運營，社區(qū)商業(yè)才能獲得長期的回報，那么后續(xù)的經(jīng)營收益價值就顯示了開發(fā)商的收益。所以，僅僅開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)是不夠的，這只是實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)價值的基礎，緊接著的商業(yè)運營方才能提升整個開發(fā)的全面價值。而我國目前的狀況是開發(fā)社區(qū)商業(yè)的主要是房地產(chǎn)商，而他們作為社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營管理的主體是能力欠缺的“家庭團隊”。所以，政府職能部門不僅應該規(guī)劃設計，還要對于社區(qū)商業(yè)綜合體的建設和經(jīng)營提供一些必要的指導，以及培育引導專業(yè)開發(fā)社區(qū)商業(yè)和經(jīng)營的房產(chǎn)開發(fā)商。作為開發(fā)商，若是集開發(fā)和經(jīng)營于一體，那么他們在設計規(guī)劃社區(qū)商業(yè)綜合體時就會考慮到招商和居民的消費需求等一系列以后運營中的問題，這樣就能使社區(qū)商業(yè)綜合體的建設開發(fā)更容易走上正軌。政府還要培育有社區(qū)商業(yè)經(jīng)營經(jīng)驗的連鎖機構，這樣社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營管理人員就能最大化利用各種有效資源，提供更好的產(chǎn)品和服務居民。

參考文獻

[1]乜標 魯敏;轉型中的中國城市社區(qū)商業(yè)發(fā)展問題研究――基于浙江省城市社區(qū)商業(yè)的思考[J];北京工商大學學報(社會科學版);2009年01期

[2]鄭光財;淺議評價社區(qū)商業(yè)建設水平的指標體系[J];北方經(jīng)濟;2010年16期

篇3

本《完全手冊》從幾大方面闡述沈陽商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展狀況：

《百貨店、購物中心篇》——介紹沈陽國有、民營、外資百貨店、購物中心一年來的重大動作、營銷舉措、成功案例；

《超市、專業(yè)店、便利店篇》——超市部分介紹沈陽國有、民營、外資超市一年來的沉

浮、感受競爭的慘烈與痛楚；專業(yè)店部分感受家電、服飾專業(yè)店在沈城展開的近距離搏擊；便利店部分向您描繪出便利店在沈陽的發(fā)展現(xiàn)狀：三花齊開沈城，唯有一枝獨秀?！?沈陽零售業(yè)盤點之2004完全手冊——《百貨店、購物中心篇》

狼煙散盡，幾家歡樂幾家愁

百貨店、購物中心是沈陽商業(yè)零售業(yè)的主力軍，可以將沈城的百貨店、購物中心分為四股：一股為老國有企業(yè)：以中興沈陽商業(yè)大廈、商業(yè)城、聯(lián)營公司、鐵西百貨為代表。為“績優(yōu)股”；一股為民營企業(yè)：以興隆大家庭、泰原金座為代表，為“新興股”；一股為外資商場：以百盛、新世界為代表，為“優(yōu)良股”；還有一股為外地入侵的零售巨鱷：以大商集團新瑪特購物休閑廣場（沈陽店）、大連商場沈陽店為代表，為“強力股”。談論百貨店、購物中心，不能不說起其所集中的三大商圈：太原街、中街、長江街，放眼2004，幾大商圈狼煙四起，促銷戰(zhàn)愈演愈烈，有人倉促敗下陣來，有人賺得缽滿盆盈，在北方這個2004最具經(jīng)濟活力的城市舞臺上演繹著或歡喜、或落沒的人間劇幕。2004的沈城百貨店、購物中心呈現(xiàn)出以下幾個鮮明特點：

一、促銷手段不斷推陳出新，有人歡喜有人憂

最經(jīng)典案例獎——興隆大家庭。2004年最經(jīng)典的案例莫過于興隆大家庭于感恩節(jié)推出的“買100送100感恩券”和66小時圣誕狂歡不眠夜活動，”早餐免費吃、免費玩、免費抽轎車“等活動無疑在沈城的各大商場中首開了多個先河，而連續(xù)66小時不歇業(yè)的狂歡更是在業(yè)界引起轟動，作為沈城唯一一家超大規(guī)模的摩爾業(yè)態(tài)，其自身的經(jīng)營條件已具備了挑戰(zhàn)促銷極限的能力。而事實證明其成功以下幾個要素不可或缺：一是抓住了西方感恩節(jié)這個大家都不太重視的“洋節(jié)”，而此時正是商家的銷售淡季，當其它家都等待觀望之時，其反其道而行之；二是首次開創(chuàng)了通宵營業(yè)的概念，開創(chuàng)了北方商場營業(yè)時間不超過24時的“定律”，“早市、夜市”極大地吸引了消費者的購物熱情；三是其抓住了“免費”這個概念，用三個免費直接吸引住了大家觀注的眼球。（其實天下哪有免費的午餐呀，這也正是商家的高明之處。）

最具創(chuàng)新獎——百盛。馬來西亞金獅百盛（中國）集團在沈陽有長江街和太原街有兩家分店，百盛長江街店還是沈陽第一家外資百貨店?！鞍偈ⅰ钡男惺嘛L格極少張揚，不太喜歡在報紙上做文章，倒是軟文不少。彩版基本沒有，大多為黑白版，但其每次活動的推出又常在業(yè)界引起震動，頗具新意。筆者還在大商集團時，其在大連的分店推出的“買160送160”活動是頗讓人注目。為此，老總特意派我到大連去探個究竟。而其在年前推出的“買150送200”活動，又率先在業(yè)界打出了一個全新的概念，不愧為利用規(guī)則的好手兒。

最失意獎——泰原金座。從最初的萬達商業(yè)廣場到如今的泰原金座，盡管從地源還是人脈都不錯的商業(yè)旺地不是如何，就是沒有人氣，據(jù)筆者了解，其高層也頗為頭痛，為此曾遍請高人助陣，力爭炒作人氣，可是一直到年底也沒有一個象樣的促銷活動推出，這不能不說是一個遺憾。究其原因，其營銷手段的單一決定了其不可能在競爭慘烈的太原商圈中脫穎而出，而當其覺醒，匆忙推出諸多活動時，已不再吸引消費者挑剔的眼球。商機稍縱即逝，除非你有更具新意，更具轟動效應的活動，這就是商戰(zhàn)留給我們的啟示。

二、從單一作戰(zhàn)走向“強強聯(lián)合”

商業(yè)城、聯(lián)營公司、鐵西百貨、鐵西維華家電幾大國有商家的聯(lián)合行動也形成了2004商戰(zhàn)促銷的一大特色。在由四家家電商場成立國聯(lián)家電后，以“誠信牌”與區(qū)域采購優(yōu)勢對抗家電巨鱷，其與專業(yè)電器連鎖店的抗衡也就注定了2004家電市場會在不停歇地打折、降價聲中度過。而除了家電外，其中興商業(yè)大廈也加入了商業(yè)城、聯(lián)營、鐵百的國有陣營，形成了價格的統(tǒng)一戰(zhàn)線，中興和商業(yè)城基本上保持大型促銷活動的同步進行，以“全場x折”作為慣用的促銷形式，同其它商家的返券活動形式了鮮明對比，給人一種價格實在，處事穩(wěn)重成熟的感覺，也吸引了一大部分忠誠的消費群體，而作為有著深厚商業(yè)底蘊與商譽優(yōu)勢的國有老百貨店，在市場競爭中以穩(wěn)定而持續(xù)上升的經(jīng)營業(yè)績告訴大家：“選擇我，沒錯的！”

三、免費派送——激情后的思考

在進入2004歲末的時候，新瑪特、商業(yè)城紛紛推出了免費派送的大手筆運作，可以說效果是空前的好，定于早9時的派送活動，據(jù)說早4、5點鐘就有人排隊待候了。這種促銷手段也是大商集團在店慶時常用的促銷手段，在大連一提起大商的“大放送”可以說是無人不知，可在沈陽只發(fā)了不到兩個小時，就被新瑪特高層緊急叫停了，瘋狂的人流險些造成重大事故，這也值得商家去思考，是不是在制定促銷方案的時候考慮一些人文關懷和社會公眾影響。

四、會員促銷——鎖定忠誠消費群體

興隆大家庭在開業(yè)三年后，終于也在歲末時推出一系列的會員活動，力求鎖定固定消費群體，其一系列活動的推出可以說都是大手筆運作：每月9日固定會員日（每月送價值5萬元的家庭轎車一輛；每月送價值5000元左右的現(xiàn)代產(chǎn)品10個；每月送價值500元左右的現(xiàn)代產(chǎn)品100個），會員日全場會員價，積分雙倍送等措施的出臺標明了興隆大家庭經(jīng)營策略的轉移。會員卡分鉆石卡、金卡、普通會員卡，持會員卡累計積分達1000分以上時，可獲相應的禮品，大家庭在一樓設立了會員俱樂部，供會員休息及查詢積分，設有會員禮品超市，可憑積分換取相應禮品。

新瑪特為慶祝店慶兩周年而推出的系列活動之一就是店慶首日設立會員專購日，只有會員才可憑卡進入，全天只對會員開放，此舉收到了很好的經(jīng)濟效益和社會效應，說明“得會員者得天下”的道理。其總經(jīng)理臺灣人江偉君就曾說過：“給我10萬會員資料，我就能再開一家新瑪特”。

新世界百貨一店、二店隸屬香港新世界集團（新世界百貨于1993年成立。目前在北京、武漢、沈陽、無錫、哈爾濱、天津、寧波、上海、大連、昆明等地開設有15家百貨店。新世界百貨所屬其老板鄭裕彤身家達20億美元，在全球富豪排行榜中位列236位。）新世界百貨在沈陽擁有的兩家店鋪已運作幾年有余，而且還有一家酒店同一店連為一體?，F(xiàn)在，新世界在沈陽已是品牌、身份的代名詞，而諸多白領都以擁有新世界會員卡而驕傲。其會員卡的運作可以說是相當成功的，持有新世界貴賓卡可以享有百貨購物九折的優(yōu)惠，這是新世界的特色，也是其它商家所無法做到的，而其經(jīng)營的品牌在沈陽也都是頂級的，大多為在香港注冊的國際知名品牌，所以擁有非常穩(wěn)定的白領級消費群體。她的很多做法值得在業(yè)內(nèi)推廣，比如其在賣場SP促銷道具的運用上，就讓筆者受益菲淺。（曾在撫順一家精品服飾商城運用）

諸多商家對會員制的重視，從一個側面說明了只有重視固定消費群體才能擁有穩(wěn)定的消費客源，才能有持續(xù)上升的經(jīng)營業(yè)績，“得會員者得天下”！臺灣人的經(jīng)營理念或許對沈陽零售業(yè)是個啟示。

下面筆者就逐一介紹這四股百貨店、購物中心的具體狀況，并一一點評，以饗讀者

（一） 、國有股

一、中興沈陽商業(yè)大廈

1、 基本概況

（1）、開業(yè)時間：1987年12月10日

（2）、地址：和平區(qū)太原北街86號

（3）、建筑面積：15萬平方米

（4）、聯(lián)系電話：23838888

（5）、總經(jīng)理：劉芝旭

（6）、乘車路線：乘220、237、203、232、221、環(huán)路

（7）、營業(yè)時間：AM9：30---PM9：00

2、 綜合指數(shù)評定

（1）、人氣指數(shù)：

（2）、商業(yè)設施：

（3）、服務：

（4）、效益指數(shù)：

3、主要概況

中興沈陽商業(yè)大廈，座落于沈陽市最繁華的一條商業(yè)街太原街，是由中國國際信托投資公司與沈陽市合資興建的，以零售商業(yè)為主，進出口貿(mào)易和工業(yè)生產(chǎn)為兩翼，集餐飲、旅游、食品生產(chǎn)、服裝加工、美術裝璜、廣告制作、房地產(chǎn)開發(fā)、證券經(jīng)營為一體的大型商業(yè)企業(yè)。1987年12月10日正式開業(yè)，總投資1.3億元，原建筑面積5.4萬平方米，現(xiàn)有員工3000余人。大廈自身設有12個專業(yè)公司，經(jīng)營商品達8.6萬余種。 1995年中興創(chuàng)立了沈陽市第一家大型商業(yè)企業(yè)集團——中興商業(yè)集團。1997年集團核心企業(yè)中興——沈陽商業(yè)大廈的股份制改造圓滿成功，中興——沈陽商業(yè)大廈（集團）多年來，中興堅定不移地實施“股份化、多元化、集團化、國際化”的發(fā)展戰(zhàn)略，全體干部和員工弘揚“誠信為本，追求卓越”的企業(yè)精神，不斷更新觀念，緊密圍繞提高經(jīng)濟效益、提高經(jīng)濟運行質(zhì)量這一中心，深化內(nèi)部改革，加大經(jīng)營力度，從而使企業(yè)健康、持續(xù)、快速地向前發(fā)展，取得了較好的經(jīng)濟效益和社會效益。 商品銷售總值由開業(yè)第一年的3.7億元，到1998年一躍為17.3億元，比開業(yè)第一年翻了兩番多；實現(xiàn)利潤由開業(yè)第一年的1，408萬元，到1998年達6，006萬元，增長了4.3倍。銷售額和利潤額平均每年以17.3%和22%的遞增幅度快速增長。 通過企業(yè)的股票上市、資本運作，使企業(yè)的資產(chǎn)迅速膨脹，11年增長了11倍，相當于每年賺回一個中興。十多年來，企業(yè)先后被評為“全國用戶滿意單位”、“全國百家最佳效益商店”、“國家級誠信單位”、“全國質(zhì)量信得過商店”、“納稅先進企業(yè)”，榮獲了“全國五一勞動獎狀”等多項榮譽稱號。

4、營銷能力

（1）、影響力：沈陽商業(yè)的龍頭老大

（2）、主要競爭對手：所處商圈無

（3）、所處商圈：太原商圈

（4）、核心競爭能力：服裝類銷售

（5）、2004年成功案例：中興服裝節(jié)

（6）、營銷機構名稱：營銷科

（7）、主要促銷手段：全場X折起、購物刮獎

（8）、廣告語：中興消費、時尚品位

5、 經(jīng)營結構：

一層：化妝用品商場、中興金店、鐘表眼鏡商場、國際名品店

二層：中興超市、皮具商場、現(xiàn)代通訊商場

三層：鞋帽商場、大家電商場、小家電商場

四層：服裝商場

五層：毛織品商場、棉織品商場、居室用品商場

六層：名品廣場、文化體育用品商場

七層：中興兒童世界、風味廣場

6、經(jīng)營特色

中興商業(yè)大廈手機商場與摩托羅拉、諾基亞、三星、西門子、飛利浦、中興、首信、東信、TCL等眾多國、內(nèi)外手機廠商合作，以豐富的手機品種、低廉的市場價格和中興良好的售后保證，在沈城的消費者中擁有極高的聲譽。

7、 雨辰述評

中興沈陽商業(yè)大廈一直以來就是沈陽商業(yè)的龍頭老大，其在國內(nèi)的位置也一直在前

十位左右，是沈陽百貨商場唯一進入前十名的企業(yè)，雖然有一段時間說她要遠嫁大商，但今年她用自己的業(yè)績證明在沈陽還是“無人能出其右”。中興很少搞送券的活動，最多全場5折起，這也給人以“成熟、穩(wěn)重”的大哥形象。由于其處于沈陽的黃金商圈——太原街，是外來人口最集中的地區(qū)，所以高檔商品在這里絕對能夠賣上價。新開業(yè)的國際名品廣場堪稱沈陽各大商場之首，其引進的國際知名品牌在沈陽基本上都是首次進入，絕對的“NO1”。

二、沈陽商業(yè)城

1、 基本概況

（1）、開業(yè)時間：1991年底

（2）、地址：沈和區(qū)中街路214號

（3）、建筑面積：7.9萬平方米

（4）、聯(lián)系電話：24848448

（5）、總經(jīng)理：張殿華

（6）、乘車路線：503、222、213、257、環(huán)路

（7）、營業(yè)時間：AM9：30---PM9：00

2、 綜合指數(shù)評定

（1）、人氣指數(shù)：

（2）、商業(yè)設施：

（3）、服務：

（4）、效益指數(shù)：

3、營銷能力

（1）、影響力：沈陽商業(yè)的穩(wěn)定股

（2）、主要競爭對手：新瑪特購物休閑廣場沈陽店

（3）、所處商圈：中街商圈

（4）、核心競爭能力：傳統(tǒng)百貨

（5）、2004年成功案例：圣誕購物大搶節(jié)，萬桶色拉油免費發(fā)

（6）、營銷機構名稱：營銷部

（7）、主要促銷手段：全場X折起、購物刮獎

（8）、廣告語：沈陽商業(yè)城，城中求誠

4、雨辰述評

商業(yè)城作為一家國有企業(yè)，其近年來的業(yè)績一直處于穩(wěn)中有升的態(tài)勢，在中街商圈起

著舉足輕重的作用，盡管興隆大家庭和新瑪特將其包圍其中，但還是難以撼動其“老大”地位。其最重要的就是厚重的品牌、信譽優(yōu)勢，善于利用無形資產(chǎn)彰顯身份，是普通老百姓心目中的購物首選，其服裝類經(jīng)營是其優(yōu)勢項目。在2004轟轟烈烈的打折、送券大戰(zhàn)中，商業(yè)城幾乎每次都參與其中，而且聲勢不凡。值得提起的是，其會員制是中街商圈幾大商家中運用最早的，而且也擁有一部分穩(wěn)定的消費群體。

三、沈陽市聯(lián)營公司

1、 基本概況

（1）、開業(yè)時間：1952年1月

（2）、地址：和平區(qū)中華路63號

（3）、建筑面積：營業(yè)面積2.8萬平方米，加上附屬的高達20層寫字樓，

總建筑面積近6萬平方米

（4）、聯(lián)系電話：23868666轉

（5）、總經(jīng)理：高軍

（6）、乘車路線：203、207、210、220、222、231、237、240路

（7）、營業(yè)時間：AM9：30---PM9：00

2、綜合指數(shù)評定

（1）、人氣指數(shù)：

（2）、商業(yè)設施：

（3）、服務：

（4）、效益指數(shù)：

3、主要概況

聯(lián)營公司座落在沈陽市繁華的商業(yè)區(qū)中華路口處，交通便利，四通八達。成立于1952

年1月，是全國十大百貨商店貿(mào)易聯(lián)合會成員之一。經(jīng)過四十多年的發(fā)展壯大，形成國內(nèi)一家融零售與批發(fā)，經(jīng)營與服務，內(nèi)貿(mào)與外貿(mào)，商住與營業(yè)一體的初具現(xiàn)代化功能的大型國有“老字號”企業(yè)。公司現(xiàn)有職工1894人，現(xiàn)營業(yè)面積2.8萬平方米，加上附屬的高達20層寫字樓，總建筑面積近6萬平方米。

4、經(jīng)營結構

日用百貨、服裝鞋帽、針棉織品、鐘表眼鏡、家電用品等50大類，4萬余種商品

5、經(jīng)營特色

公司信守“文明經(jīng)商，顧客至上”的服務宗旨，突出“名、優(yōu)、新”高檔商品的經(jīng)營特色，

裝飾典雅豪華的營業(yè)大廳，陳列美觀和諧，給購物增添了幾分溫馨的氣氛，先進的中央空調(diào)和自動扶梯等現(xiàn)代化設施，使您隨處感到舒適和方便，和藹至親的優(yōu)質(zhì)服務，給人以賓至如歸的感受，合理的寫字間布局，先進的配套設施，為您提供優(yōu)質(zhì)完善的服務。

6、 營銷能力

（1）、影響力：國營老字號

（2）、主要競爭對手：新世界百貨

（3）、所處商圈：太原二級商圈

（4）、核心競爭能力：傳統(tǒng)百貨

（5）、2004年成功案例：52周年店慶

（6）、營銷機構名稱：營銷部

（8）、主要促銷手段：全場X折起、購物刮獎

（9）、廣告語：大眾購物哪可靠，還是聯(lián)營老字號

7、 雨辰述評

作為沈陽資格較“老”的國有百貨店，歷經(jīng)四十余載風雨仍能屹立商海潮頭，說明聯(lián)營公司在市場經(jīng)濟大潮中能夠順應潮流，付出了艱辛的努力才能擁有今天的成績。其所處商圈良好的地源優(yōu)勢無可比擬，而且最重要的是擁有厚重的商譽優(yōu)勢，再加上品牌的調(diào)整、引進，使得聯(lián)營公司仍具有強大的競爭優(yōu)勢。

四、鐵西百貨

1、 基本概況

（1）、地址：沈陽市鐵西區(qū)興華南街16號

（2）、聯(lián)系電話：25876024

（3）、乘車路線：207、216、237、239、240、264、266、268、501

2、綜合指數(shù)評定

（1）、人氣指數(shù)：

（2）、商業(yè)設施：

（3）、服務：

（4）、效益指數(shù)：

3、主要概況

鐵西新區(qū)內(nèi)最大的國有老字號商業(yè)企業(yè)，顧客日流量高達三萬多人次，商情無限！ 承繼老鐵百一如既往的國企商業(yè)風范，以鐵西區(qū)波瀾壯闊的工商業(yè)改造為背景，再一次為鐵西新區(qū)乃至沈陽市的廣大消費者，提供一個至高至偉的購物天堂。 作為一家擁有50年歷史的國有老字號企業(yè)，鐵百數(shù)十年如一日拼博商海，以金飾品經(jīng)營為龍頭，以大件商品免費送貨為服務的主體特色，一路輝煌起來——鐵百全面奉行"務實為民，創(chuàng)新報國"的企業(yè)宗旨，憑藉“貨真價實，服務大眾”，"誠信如鐵，百姓如親"的企業(yè)理念，靈活把握市場導向，不斷優(yōu)化運行機制，取得了良好的經(jīng)濟效益和社會效益。

過去老鐵百創(chuàng)立了誠信立業(yè)，百業(yè)爭先的商業(yè)奇跡；今天，新鐵百更將不盡的真情融入到了沈城百萬父老的心中。

4、經(jīng)營結構

1B超市

1F美食、小家電、家電、化妝品

2F金店、文化鐘表、音像

3F鞋帽、針織

4F服裝、皮草

5F休閑、運動

5、經(jīng)營特色

鐵西百貨歷來以“鐵百買金，終身放心”為經(jīng)營的重點，通過金飾品的經(jīng)營來帶動商場

的全面發(fā)展。更有被省商業(yè)局命名的“鐵甲送貨隊”，每年運送270，000公里，送貨10萬件，成為鐵西百貨強大的產(chǎn)品銷售、服務保障。

6、 營銷能力

（1）、影響力：國有老字號

（2）、主要競爭對手：無

（3）、所處商圈：鐵西商圈

（4）、核心競爭能力：金飾品

（5）、2004年成功案例：無

（6）、廣告語：鐵百買金，終身放心

7、雨辰述評

鐵西百貨作為鐵西地區(qū)一家國有老字號百貨店，在鐵西地區(qū)這個經(jīng)濟相對落后的地區(qū)能夠保持快速增長的業(yè)績，其打出的“百姓、誠信”牌不能不說是其致勝的關鍵。而且隨著鐵西地區(qū)的開發(fā)與經(jīng)濟迅猛發(fā)展，鐵西百貨正以其獨特的魅力成為沈陽百貨業(yè)中的一顆奇葩。

（二）、民營股

沈陽興隆大家庭

1、 基本概況

（1）、開業(yè)時間：2001年

（2）、地址：沈和區(qū)中街路115號

（3）、建筑面積：19.7萬萬平方米

（4）、聯(lián)系電話：24865547

（5）、總經(jīng)理：李維龍

（6）、乘車路線：環(huán)路、207、212、215、228、257、276、285、290、294路

（7）、營業(yè)時間：AM9：30---PM9：00

2、 綜合指數(shù)評定

（1）、人氣指數(shù)：

（2）、商業(yè)設施：

（3）、服務：

（4）、效益指數(shù)：

3、 營銷能力

（1）、影響力：沈陽商業(yè)新興力量

（2）、主要競爭對手：商業(yè)城、新瑪特

（3）、所處商圈：中街商圈

（4）、核心競爭能力：摩爾業(yè)態(tài)

（5）、2004年成功案例：感恩節(jié)免費吃、免費玩、免費抽轎車；圣誕節(jié)66小時不眠夜

（7）、營銷機構：營銷企劃處

（8）、主要促銷手段：滿100送XX購物現(xiàn)金券

（9）、廣告語：吃在大家庭、玩在大家庭、購物在大家庭。

4、 經(jīng)營結構

興隆百貨：興隆大家庭主力店，總面積4萬平方米美食廣場：

廣場區(qū)負一層，是興隆大家庭這座摩爾中的美食、餐飲匯集地。

室內(nèi)商業(yè)街：廣場區(qū)一層旗艦店廣場：

廣場區(qū)二層，云集中外名店，匯聚時尚經(jīng)典現(xiàn)代廣場：

廣場區(qū)三層室內(nèi)公園：廣場區(qū)四層，目前國內(nèi)最大的室內(nèi)主題公園旅游市場：

廣場區(qū)一層：面臨故宮，面積5000平方米。

5、 經(jīng)營特色

沈陽興隆大家庭擁有國有最大的3000平方米共享大廳、78米長的林蔭大道；整個賣

場豪華典雅，建筑氣勢宏偉。興隆大家庭采用國際流行的SHOPPING MALL（摩爾）業(yè)態(tài)，是沈陽首家摩爾。在興隆大家庭，各種商業(yè)業(yè)態(tài)百花齊放，各類名店匯聚一堂，集吃、穿、樂、購、玩為一體，全面體現(xiàn)了當代摩爾的風范。

興隆大家庭是遼寧興隆百貨集團的核心企業(yè)。它是2001年興隆百貨集團收購中國最大的單體商場——沈陽東亞廣場后組建而成的。 興隆大家庭位于“東北第一街”——中街，南與沈陽故宮一墻之隔，北臨中街商業(yè)街、東依故宮花園廣場，西與大舞臺隔街相望，地理位置得天獨厚。整個建筑總建筑面積19.7萬平方米，是一艘名副其實的商業(yè)航母。

沈陽興隆大家庭分為百貨區(qū)、廣場區(qū)、運動大世界（待建），共有7層，地下兩層為停車場，有1000余個泊位；內(nèi)有國內(nèi)最大的3000平方米共享大廳、78米長的林蔭大道；整個賣場豪華典雅，整個建筑氣勢宏偉。

興隆大家庭采用國際流行的SHOPPING MALL（摩爾）業(yè)態(tài)，是沈陽首家摩爾。其中七大主題公司:興隆百貨、美食廣場、室內(nèi)商業(yè)街、旗艦店廣場、現(xiàn)代廣場、室內(nèi)公園、旅游市場，燦若北斗七星，交相輝映。

興隆百貨：位于百貨區(qū)，興隆大家庭主力店，總面積4萬平方米，由六個專業(yè)商場組成：興隆鞋城、時尚流行館、休閑織品館、麗人服飾館、紳士服飾館、住居生活館。興隆百貨——服飾天地，品牌匯聚。

美食廣場：廣場區(qū)負一層，是興隆大家庭這座摩爾中的美食、餐飲匯集地。包括食品賣場、魚菜超市、食品現(xiàn)場制作等經(jīng)營項目，匯集風味小吃城、名吃一條街等餐飲場所，是吃的海洋，吃的天地。

室內(nèi)商業(yè)街：廣場區(qū)一層，匯聚休閑第一街、運動一條街、小百一條街、功能服務一條街，所有家居瑣事均可一并解決，是興隆大家庭這座摩爾的功能服務區(qū)。有軌電車的駛入，開全國商場之先河，帶來戶外逛街的全新感受。

旗艦店廣場：廣場區(qū)二層，云集中外名店，匯聚時尚經(jīng)典。匯聚眾多國內(nèi)外知名品牌旗艦店，在全國首家提出旗艦店廣場的概念。透視品牌的實力，彰顯品牌的個性，引領沈城購物新潮流。

現(xiàn)代廣場：廣場區(qū)三層，匯聚興隆電器、手機世界、兒童商場、現(xiàn)代書城、電腦家園、文化走廊等多個主題商場。多元化的商場，和諧統(tǒng)一，帶動現(xiàn)代時尚消費。

室內(nèi)公園：廣場區(qū)四層，目前國內(nèi)最大的室內(nèi)主題公園，綠色園林與各種休閑娛樂項目融為一體，園藝、休閑娛樂、健身娛樂、兒童娛樂等項目應有盡有。到商場逛公園，已成為沈城人民生活的新潮流。室內(nèi)公園，全家人的樂園。

旅游市場：廣場區(qū)一層，面臨故宮，面積5000平方米。主要經(jīng)營旅游用品、工藝品、收藏品、旅游紀念品等。古典的外觀、現(xiàn)代的內(nèi)容，成為中西合璧的完美典范，擬建成沈陽最大最具規(guī)模的旅游綜合市場。 在興隆大家庭，各種商業(yè)業(yè)態(tài)百花齊放，各類名店匯聚一堂，集吃、穿、樂、購、玩為一體，全面體現(xiàn)了當代摩爾的風范。

女人自由地購物，孩子快樂地玩耍，男人休閑地等待。興隆大家庭是沈陽人民的休閑廣場，遼寧人民的購物天堂。

6、雨辰述評

興隆大家庭能在短短三年間從招商舉步維艱，到現(xiàn)在感恩節(jié)一天賣到3000萬的業(yè)內(nèi)驚人業(yè)績，把一個瀕臨倒閉的東亞商場辦成現(xiàn)在沈陽唯一一家真正具有摩爾業(yè)態(tài)的大型購物中心，可以說與其靈活的經(jīng)營方式和大手筆的營銷運作不無關系。2004年興隆大家庭通過一系列成功的營銷活動使其成為中街地區(qū)最具活力的商場，也成為沈陽唯一一家能夠創(chuàng)造連續(xù)三天不歇業(yè)狂歡活動大型購物中心。

（三）、外來股

新瑪特購物休閑廣場沈陽店

1、 基本概況

（1）、開業(yè)時間：2002年11月

（2）、地址：大東區(qū)小東路1號

（3）、建筑面積：10萬平方米

（4）、聯(lián)系電話：24356916

（5）、總經(jīng)理：江偉君（臺灣人）

（6）、乘車路線： 105、207、215、258、4322、4341路

（7）、營業(yè)時間：AM9：30---PM9：00（周一至周四）

AM9：30—PM9：30（周五、六、節(jié)假日及前一天）

2、 綜合指數(shù)評定

（1）、人氣指數(shù)：

（2）、商業(yè)設施：

（3）、服務：

（4）、效益指數(shù)：

3、經(jīng)營結構：

1B：超市

1F：珠寶、鞋、化妝品

2F：女裝、手機、飾品

3F：淑女館

4F：男士、休閑

5F：家電、音響、床上用品

6F：美食廣場、兒童用品

7F：影院、會館

4、經(jīng)營特色

作為大商集團步入現(xiàn)代化、國際化的標志性店鋪，沈陽新瑪特購物休閑廣場是中國最有代表性的，具有SHOPPING MALL色彩的大型購物中心，集購物、休閑、餐飲、娛樂、健身、商住為一體。一次模式的創(chuàng)新，一次理念的突破，新瑪特倡導的“一站式”消費，給人們帶來時尚購物的全新體驗。趕超流行前沿，放飛激情夢想，新瑪特以國際先鋒姿態(tài)展示其超凡

的吸引力，引進全國業(yè)界的普遍注目與模仿。

5、雨辰述評

新瑪特購物休閑廣場沈陽店是大商集團在沈陽放下的一枚重要棋子，是大商集團進

軍一類城市的戰(zhàn)略舉措，事實證明，新瑪特沈陽店其兩年來的運作應該是較好地貫徹了大商集團總部的戰(zhàn)略布暑，但其業(yè)績并未達到預想的效果。新瑪特購物休閑廣場鮮明的經(jīng)營模式、全新的購物體驗及大連營銷的成功經(jīng)驗給沈城吹來一股清新的空氣，其已成為沈陽市民體驗高品質(zhì)生活的首選購物、休閑場所。

新店動向：

1、罕王商場：中街原北方貿(mào)易商城已被撫順罕王集團收購，現(xiàn)前期招商工作正在緊

鑼密鼓的進行中，據(jù)筆者了解，其重新裝修改造后，分六層，每層營業(yè)面積2000平方米，也是采取多種業(yè)態(tài)的經(jīng)營模式，預計今年5月1日開業(yè)。

2、沈陽溫州商城：中街原女人世界，現(xiàn)已被溫洲商會全面接管，以聯(lián)營形式為主，預計今年3月份開業(yè)。

沈陽零售業(yè)盤點之2004完全手冊——《超市、專業(yè)店、便利店篇》

沈城超市：“一半是海水，一半是火焰”

沈陽的超市可分為三股，一股為以沃爾瑪、家樂福、樂購為首的外資超市大賣場，為“強力股”；一股為外地投資的大賣場，以大福源為代表，為“優(yōu)良股”；還有一股為國有大型商場中的超市，如中興超市、新瑪特超市，為“潛力股”。2004沈城的超市業(yè)態(tài)呈現(xiàn)出以下幾個特點：

一、新店開張，零售巨頭搶先“跑馬圈地”

2004年12月11日是零售業(yè)的開放大限，沈城的外資超市大賣場都搶在“大限”日之前開始“跑馬圈地”，家樂福、樂購都在沈陽開了第四家分店，力爭在開放之前就搶先占到有利的“地盤”。家樂福在鐵西，樂購在沈和廣宜開出的店鋪都堪稱近年來沈城超市大賣場的精典之作，無論從店堂設施、店面設計、便民服務，還是商品豐滿程度、超低的商品價位上都有了一個質(zhì)的提升。

二、外資倉儲超市，在沈城壽終正寢

普爾斯馬特這個當初轟轟烈烈進入沈城的第一家倉儲式超市賣場，卻轟然倒下，究其原因除了“水土不服”，倉儲式的形式不適合當?shù)亟?jīng)濟狀況外，恐怕還有其它的原因。而最新消息表明，其美國總部也不想“搶救”這個飄在異鄉(xiāng)的“孩子”。而現(xiàn)在沈城還有麥德龍、萬客隆等倉儲超市正在運營，其前途如何尚待時間檢驗。

三、國有外地超市密謀擴張

大商集團屬下的新瑪特超市雖然面積有限，但準備利用其強大的東北店網(wǎng)的配送優(yōu)勢，在沈陽發(fā)展連鎖店。據(jù)筆者了解，其沈陽地區(qū)本想在三好街附近選址開店，但因種種原因未能如愿，現(xiàn)已被喜來居名家居店搶了先機。而其在即將到來的2005年相信“新瑪特”也不會坐視不顧，相信大商超市會掀起新一輪的圈地擴張運動。

四、中小型超市力圖求新、求變

興隆大家庭超市率先在沈城創(chuàng)出了“早市”和“夜市”的概念，利用感恩節(jié)、圣誕節(jié)時推出，效果也是出奇的好，早6點開始的搶購時間到來時，顧客從四面八方涌入超市開始搶購，場面蔚為壯觀。

中興超市首創(chuàng)的每周主題日：周一洗滌日、周二休閑食品日、周三熟食糕點日、周四生鮮食品日、周五日用百貨日、周六酒水飲料日、周日調(diào)料食品日確實在一定程度上刺激了消費者的購買欲望，起到了創(chuàng)造消費規(guī)律，引導消費的效果。

附：部分超市資料

沃爾瑪購物廣場沈陽鵬利分店

地址：沈陽市大東區(qū)小東路8號

服務臺電話：24343336

大宗購物熱線：24343339

沃爾瑪購物廣場沈陽太原街分店

地址：沈陽市和平區(qū)中華路9號

服務臺電話：31505698 31505699

大宗購物熱線：31505688

專業(yè)店迅猛發(fā)展

沈陽的專業(yè)店可分以下幾類：一類為家居建材類：以歐倍德、東方家園、綠色家園、百利家居、喜來居、天津家世界綜合超市、新軒琴家居名城為主，在2004年一年中一些新面孔紛紛登陸沈陽，昭示著沈城家居建材類的巨大贏利空間到來。一類為家電類專業(yè)店：以國美、蘇寧、燦坤電器為代表；一類為服飾類專業(yè)店，以春天百貨、都市名城、鳳泰皮草城為代表。

一、家居建材賣場新店驟增，搶灘沈城

以新軒琴家居、天津家世界為代表的家居建材類賣場在2004年紛紛登陸沈城，其全新的經(jīng)營模式，新穎的店面視覺感應，強大的配送優(yōu)勢逐漸凸現(xiàn)。加上原有的500強之一歐培德家居賣場，沈城的家居市場競爭也已日漸激烈。

二、國美、蘇寧激烈拼爭，百姓受益

幾乎每周的報紙上只要有國美、就會有蘇寧，兩家在媒體宣傳上分毫必爭，并且紛紛推出花樣翻新的各式促銷活動，讓老百貨大大受益。而作為另一家全國性電器連鎖店，燦坤在沈陽的經(jīng)營就不甚理想了，其在中街的門店已于年前撤貨。蘇寧在三好街、國美在北行都已選址新開了店鋪，目前，國美在沈陽已有8家店鋪，而進入沈城僅一年的蘇寧也已在沈開設三家店鋪，其全局性的擴張戰(zhàn)略可見一斑。

三、服飾類賣場有人歡喜有人愁

春天百貨在2004年迎來了她10周年的生日，作為沈城最大的一家服飾類專營賣場，她以品牌化經(jīng)營模式在沈城擁有一批固定的消費群體；而新近開張的由香港投資的都市名城以其裝修的豪華，品牌的高檔而力爭在高端消費群體上爭得一杯羹。而曾經(jīng)輝煌的中街女人世界商城卻于冬日走向末路，現(xiàn)已“改弦更張”成為了溫洲商城。服飾的經(jīng)營在沈陽一如沈城的冬日異常寒冷，現(xiàn)已進入一個發(fā)展的瓶頸期，服裝的生意已不像以前那么好做，消費者也愈發(fā)理智，只有個性化、品牌化的服飾才能在激烈的競爭中贏得市場份額。

附：部分專業(yè)店資料

國　美

惠工商城

地址：沈陽市北站惠工廣場

電話：22511592

交通：224、228、328、503、265路

興華商城

地址：沈陽市鐵西區(qū)興華南街51號

電話：25644653（九路、興華公園對過）

交通：201、216、226、601、4321路

北行國美

地址：皇姑區(qū)長江街59號（北行原三和百貨）

電話：86297221 86297216

交通：228、215、236、242、209路

五愛商城

地址：沈陽市風雨壇街23號

電話：84112503（金城大廈斜對過）

交通：260、222、212、224、207路

蓮花商城

地址：沈河區(qū)萬柳塘路2號

電話：24157822（215終點站）

交通：215、225、245路

中街商城

地址：沈陽市沈河區(qū)正陽街88號

電話：24870212

交通：224、207、215、228、環(huán)路

國聯(lián)家電

國聯(lián)鐵西維華家電

地址：鐵西區(qū)沈遼中路5號（與鐵西家樂福同樓相通）

電話：62385888

交通：278、201、207、216路

國聯(lián)鐵百家電

地址：鐵西區(qū)興華南街16號

電話：25848864

交通：201、216、251、264、283路

國聯(lián)聯(lián)營家電

地址：和平區(qū)中華路63號

電話：23868666轉各專柜

交通：225、237、207、221、263路

國聯(lián)商業(yè)城家電

地址：沈河區(qū)中街路214號

電話：24848448轉家電商場

交通：503、222、213、257、環(huán)路

新店開張

北京大中電器將進駐沈城，正在當?shù)卣衅浮?/p>

便利店：三花齊開沈城，唯有一枝獨秀。

沈陽的便利店以綠色陽光、信盟和“每之購、可購之”為代表，但前兩者已漸入膏荒，只有每每之購、可購之品牌在2004年迅速發(fā)展，現(xiàn)已擁有160余家便利店，其經(jīng)營模式采取特許連鎖加盟的形式，每周都招開招商加盟會，現(xiàn)其旗下只擁有5家自營店，全部為特許連鎖加盟形式，其經(jīng)營模式已愈加成熟。

附：可購之、每之購資料

1、公司簡介

可購之（沈陽）企業(yè)管理有限公司是由具有10年國內(nèi)咨詢和市場開拓經(jīng)驗的“沈陽佳杰咨詢產(chǎn)業(yè)”與美國“可購之”公司合組而成的中美合資企業(yè)。

每之購便利快車連鎖有限公司、可購之便利店有限公司是以特許連鎖經(jīng)營模式，開展的零售便利店業(yè)態(tài)運營管理的專業(yè)公司。

2、加盟“可購之”公司可獲得的服務

協(xié)辦營業(yè)手續(xù)（營業(yè)執(zhí)照、注冊、衛(wèi)生、煙酒許可）

協(xié)辦店址調(diào)查（實地考察店址提供商品結構分類銷售報告）

統(tǒng)一設計裝修（美國專家設計，現(xiàn)場指導裝修）

統(tǒng)一安裝調(diào)試（設計合理結構，指導日常維護）

統(tǒng)一管理培訓（中美總部培訓，掌握管理技能）

統(tǒng)一配貨指導（降低進貨價位，提高營業(yè)利潤）

3、“每之購、可購之”特許經(jīng)營加盟方案

授權對象：具有一定投資能力和意愿開設便利店的團體、組織和個人

授權范圍：每之購或可購之品牌、標識的使用權，每之購或可購之完善的經(jīng)營維護體系和專業(yè)化的管理模式。

4、特許經(jīng)營加盟店具有的優(yōu)勢與將獲得的支持

1、 品牌的效益會使顧客放心地購買所需要的商品。

2、 專業(yè)化的經(jīng)營指導使您提高店的競爭力和商品毛利率。

3、 統(tǒng)一采購令成本降低、采購價配送，體現(xiàn)價格優(yōu)勢。

4、 每天一次的免費配貨使您不需庫存，降低成本。

5、 所配送的商品可按原值返回，提高資金有效周轉。

6、 新品的導入與淘汰，使您店內(nèi)商品實現(xiàn)良性循環(huán)。

7、 多元化的經(jīng)營項目：

便利食品、快餐、外賣、藥品、音像制品、報刊雜志的零售、郵政、膠卷沖洗等

便利的服務項目。

5、加盟“每之購”的步驟

電話咨詢

預約面談

簽署合同、正式加盟

尋找房源、商圈調(diào)研

免費設計商品結構、預算、日程安排

店鋪裝修

招聘、培訓

設備、商品進店