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篇1

[關(guān)鍵詞]：房地產(chǎn)，高等教育，工程管理

Abstract：Withthedevelopmentofmarketeconomyandtrendsglobalization，thereisanincreasingneedsforthehighlyeducatedpersonnelinChina''''srealestateindustry.Basedonahistoricalreviewofrealestateeducationinchina，thispaperprovidesyouwithageneralpictureofrealestateeducationwithintheframeofconstructionmanagementprograms.Inconjunctionwiththeexperiencesinofferingrealestatecouseinconstructionmanagementprograms.attsinghuauniversity，theauthorindicatesthatrealestateandconstructionmanagementarethetwospecializationwithverydifferentfoundations，andthenationalcodesofsubjectinstallmentcontrolpolicyarethekeyissuesrestrictingtheproperdevelopmentofrealestateeducationinchina.Inviewofthefuturedevelopmentofrealestateeducationinchina，weshouldpayagreatattentionforthedifferentsofrealestateandconstructionmanagement.Forthemutualrecognitionofaccreditedprogramswithoverseasprofessionalbodiesinrealestateandconstruction，theauthorbelievesthatitwouldberelativelyeasytosigntheagreement，buthowtoeducatechinesestudentswithinternationalknowledgeandexperienceswouldbethekeyofthismutualrecognition.

Keywords：RealestateHighEducationConstructionManagement

一、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)專業(yè)人才的需求

房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)、投資、經(jīng)營(yíng)、管理與服務(wù)的行業(yè)。具體包括：房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)（各類房地產(chǎn)開發(fā)、土地開發(fā)、房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)等活動(dòng)）、房地產(chǎn)管理業(yè)（住宅物業(yè)管理、土地批租經(jīng)營(yíng)管理和其它房屋的管理活動(dòng)）、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)與業(yè)（房地產(chǎn)與經(jīng)紀(jì)人服務(wù)、居間買賣、租賃服務(wù)、房地產(chǎn)交易保證服務(wù)、房地產(chǎn)估價(jià)等）。日益發(fā)展壯大的房地產(chǎn)金融保險(xiǎn)業(yè)雖然不包括在房地產(chǎn)業(yè)中，但其在人才需求上也與房地產(chǎn)人才需求有著密切的關(guān)系。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)從20世紀(jì)80年代末開始興起，經(jīng)過近20年的發(fā)展取得了令人矚目的成就。全國(guó)城鎮(zhèn)人均住房建筑面積2000年末已經(jīng)達(dá)到20，5平方米（戶均住宅建筑面積64平方米），農(nóng)村達(dá)到27平方米。據(jù)有關(guān)部門預(yù)測(cè)，2010年中國(guó)城市化水平將達(dá)到45％左右，城鎮(zhèn)人口達(dá)到6.3億人，比2000年凈增1.7億人。如果到2010年人均住房建筑面積按25平方米計(jì)算，將需要新建城鎮(zhèn)住宅建筑面積56.1億平方米，平均每年約5.6億平方米。如果再計(jì)入非居住建筑的建筑面積，未來10年中國(guó)胸地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮蟆?000年，城鎮(zhèn)住宅與房地產(chǎn)業(yè)增加值約5400億元，占GDP的比重已經(jīng)達(dá)到了6％左右，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)、尤其是國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中，起到了舉足輕重的作用。到2001年末，中國(guó)共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2.7萬個(gè)，從業(yè)人員100多萬人，房地產(chǎn)估價(jià)和土地估價(jià)機(jī)構(gòu)8000余家，從業(yè)人員約15萬人（其中取得房地產(chǎn)估價(jià)師、土地估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格的人數(shù)30000人），房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)約2.7萬個(gè)，從業(yè)人員30多萬人：物業(yè)管理企業(yè)2.5萬個(gè)，從業(yè)人員260多萬人。此外，如果加上在政府從事房地產(chǎn)行政管理工作、房地產(chǎn)教育研究機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)信息服務(wù)與咨詢機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)投資顧問與策劃?rùn)C(jī)構(gòu)的就業(yè)人數(shù)，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的就業(yè)總?cè)藬?shù)預(yù)計(jì)超過550萬人。

房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)新興行業(yè)，其從業(yè)人員基本上都是來自城市規(guī)劃、建筑學(xué)、土木工程、建設(shè)管理、投資與金融等相關(guān)專業(yè)，真正受過系統(tǒng)的房地產(chǎn)專業(yè)教育的人才只占很小的比例。上海市教育考試院提供的消息表明，目前上海包括信息產(chǎn)業(yè)、金融保險(xiǎn)和房地產(chǎn)在內(nèi)的一類專業(yè)，最受考生青睞；《深圳晚報(bào)》在未來人才市場(chǎng)上最走俏的將是金融、保險(xiǎn)，高級(jí)管理、物業(yè)管理等13類經(jīng)濟(jì)專業(yè)人才。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所對(duì)北京市有關(guān)高校房地產(chǎn)專業(yè)畢業(yè)生的調(diào)查顯示，30.77%的同學(xué)認(rèn)為就業(yè)前景非常樂觀、畢業(yè)生供不應(yīng)求，69.23%的同學(xué)認(rèn)為就業(yè)前景一般、但是可以找到合理的工作，沒有同學(xué)認(rèn)為就業(yè)形勢(shì)不好。

二、中國(guó)高校房地產(chǎn)專業(yè)教育發(fā)展的歷史回顧

1、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理專業(yè)教育的變革

1989年，經(jīng)過國(guó)家教委批準(zhǔn)，中國(guó)高等學(xué)校開始設(shè)置房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理專業(yè)，到1998年教育部頒布新的專業(yè)目錄為止，全國(guó)設(shè)置房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專業(yè)的高等學(xué)校達(dá)到了114所。1998年教育部頒布的《普通高等學(xué)校本科專業(yè)目錄》，對(duì)原有專業(yè)講行了調(diào)整，專業(yè)種數(shù)由504種減少至249種，將房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理專業(yè)調(diào)整到工商管理類的工商管理專業(yè)。各高校按照教育部的要求，于1999年開始對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理專業(yè)的歸屬進(jìn)行了調(diào)整，部分高校將該專業(yè)并入工程管理專業(yè)，也有部分高校并人了工商管理專業(yè)。

建設(shè)部作為中國(guó)建筑業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的行政主管部門，于1994年成立了“全國(guó)高等學(xué)校建筑與房地產(chǎn)管理學(xué)科專業(yè)指導(dǎo)委員會(huì)”。該委員會(huì)在1998年過渡到“全國(guó)高等學(xué)校工程管理專業(yè)指導(dǎo)委員會(huì)”的過程中，繼承了原對(duì)房地產(chǎn)專業(yè)教育指導(dǎo)的職責(zé)，并將“房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理”作為工程管理專業(yè)的一個(gè)方向延續(xù)至今。將“房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理”并人工商管理專業(yè)的院校，目前尚沒有納入“全國(guó)高等學(xué)校工程管理專業(yè)指導(dǎo)委員會(huì)”指導(dǎo)的范圍。另外，目前中國(guó)?？平逃膶I(yè)目錄中，目前仍然保留有房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理專業(yè)和物業(yè)管理專業(yè)。

2、中國(guó)高校與房地產(chǎn)相關(guān)的本科教育

到2000年底，全國(guó)共有77所高校開設(shè)有管理學(xué)學(xué)科門類下的工程管理專業(yè)。此外，還有一些本科生專業(yè)與房地產(chǎn)教育相關(guān)。

資源環(huán)境與城鄉(xiāng)規(guī)劃管理：共有以北京大學(xué)、北京師范大學(xué)、華東師范大學(xué)、南京大學(xué)等在內(nèi)的32所高校開設(shè)了地理學(xué)學(xué)科門類下的資源環(huán)境與城鄉(xiāng)規(guī)劃管理專業(yè)。該專業(yè)開設(shè)的主要課程：地質(zhì)學(xué)、自然地理學(xué)、經(jīng)濟(jì)地理學(xué)、國(guó)土規(guī)劃、地圖學(xué)、遙感應(yīng)用、管理科學(xué)、環(huán)境科學(xué)、土地評(píng)價(jià)與土地管理、水資源計(jì)算與管理、生態(tài)環(huán)境規(guī)劃、環(huán)境化學(xué)、地理信息系統(tǒng)、城市總體規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃等。該專業(yè)的培養(yǎng)目標(biāo)是：能在科研機(jī)構(gòu)、高等學(xué)校、企事業(yè)單位和行政管理部門從事科研、教學(xué)、資源開發(fā)利用與規(guī)劃、管理等工作。

城市規(guī)劃：共有以同濟(jì)大學(xué)、清華大學(xué)、哈爾濱工業(yè)大學(xué)、天津大學(xué)、東南大學(xué)、重慶大學(xué)等為代表的43所高校開設(shè)了屬于建筑學(xué)門類的城市規(guī)劃專業(yè)。開設(shè)的主要課程包括：城市規(guī)劃原理、城市規(guī)劃設(shè)計(jì)、城市設(shè)計(jì)、城市規(guī)劃理論與城市發(fā)展史、城市道路與交通、城市生態(tài)與環(huán)境保護(hù)、城市地理學(xué)、城市經(jīng)濟(jì)學(xué)、區(qū)域規(guī)劃、城市規(guī)劃行政法規(guī)與城市規(guī)劃管理。該專業(yè)的培養(yǎng)目標(biāo)是：在城市規(guī)劃設(shè)計(jì)、城市規(guī)劃管理、決策咨詢、房地產(chǎn)開發(fā)等部門從事規(guī)劃設(shè)計(jì)與管理，開展城市遏路交通規(guī)劃、城市市政工程規(guī)劃、園林游憩系統(tǒng)規(guī)劃，并能參與城市社會(huì)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃、城市開發(fā)、房地產(chǎn)籌劃以及相關(guān)政策法規(guī)研究等方面工作。

土地資源管理：以中國(guó)人民大學(xué)、同濟(jì)大學(xué)、浙江大學(xué)、中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué)等為行表的34所高校（以農(nóng)業(yè)類院校為主）開設(shè)了公共管理學(xué)科門類下的土地資源管理專業(yè)。開設(shè)的主要課程包括：土地資源學(xué)、土地規(guī)劃學(xué)、土地管理學(xué)、土地經(jīng)濟(jì)學(xué)、地籍管理學(xué)、測(cè)量學(xué)、土地信息系統(tǒng)。該專業(yè)的培養(yǎng)目標(biāo)是：能在國(guó)土、城建、農(nóng)業(yè)、房地產(chǎn)以及相關(guān)領(lǐng)域從事土地調(diào)查、土地利用規(guī)劃、地籍管理及土地管理政策法規(guī)工作的高級(jí)專門人才。

三、工程管理專業(yè)房地產(chǎn)類課程的設(shè)置與教學(xué)內(nèi)容

1、課程設(shè)置

作為工程管理專業(yè)的專業(yè)方向之一，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理方向與工程項(xiàng)目管理等其他專業(yè)方向一起，共同使用工程管理專業(yè)的課程平臺(tái)。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理專業(yè)方向的專業(yè)方向課程包括：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)、房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷。在培養(yǎng)目標(biāo)上，要求該專業(yè)方向的畢業(yè)生初步具有分析和解決房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論問題的能力，具備從事房地產(chǎn)開發(fā)與評(píng)估、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷、房地產(chǎn)投資與融資、房地產(chǎn)估價(jià)、物業(yè)管理和房地產(chǎn)行政管理的基本技能。

2、各專業(yè)方向課程的教學(xué)內(nèi)容

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)概述、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)基本理論、房地產(chǎn)制度（土地制度、住房制度）、房地產(chǎn)市場(chǎng)（供求關(guān)系與價(jià)格、市場(chǎng)特性與功能、房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響因素、市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律）、房地產(chǎn)市場(chǎng)的依存基礎(chǔ)（區(qū)域和社區(qū)分析、城市發(fā)展模式、土地利用分區(qū)、土地價(jià)值）、分類房地產(chǎn)市場(chǎng)（住宅市場(chǎng)、商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)、工業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)、其他房地產(chǎn)市場(chǎng)）、房地產(chǎn)市場(chǎng)中的空置問題、房地產(chǎn)市場(chǎng)與資本市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)中的政府干預(yù)（宏觀調(diào)控、城市土地利用規(guī)劃、耕地保護(hù)、房地產(chǎn)稅收）。

房地產(chǎn)估價(jià)：房地產(chǎn)估價(jià)概述（概念、作用、估價(jià)制度、估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、房地產(chǎn)估價(jià)與資產(chǎn)評(píng)估）、房地產(chǎn)估價(jià)基本理論（市場(chǎng)價(jià)值與價(jià)格、影響房地產(chǎn)價(jià)值的因素、房地產(chǎn)估價(jià)原則）、房地產(chǎn)估價(jià)程序（程序、估價(jià)目的與價(jià)值類型、房地產(chǎn)類型及其特點(diǎn)、房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)點(diǎn)）、市場(chǎng)區(qū)域和鄰里分析（市場(chǎng)區(qū)域與鄰里的含義、市場(chǎng)環(huán)境分析的主要內(nèi)容）、估價(jià)對(duì)象的確認(rèn)與描述（估價(jià)對(duì)象的范圍、政府法例限制與權(quán)益性質(zhì)、場(chǎng)地描述、場(chǎng)地使用經(jīng)濟(jì)性分析、建筑物及其它地上改良投資描述）、市場(chǎng)法、成本法、收益法、土地估價(jià)、房地產(chǎn)部分權(quán)益估價(jià)、估價(jià)結(jié)果與估價(jià)報(bào)告、信息技術(shù)在房地產(chǎn)估價(jià)中的應(yīng)用。

房地產(chǎn)開發(fā)：房地產(chǎn)開發(fā)及房地產(chǎn)開發(fā)程序、政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)過程的管理（投資計(jì)劃管理，項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì)管理、土地管理、項(xiàng)目開工及建設(shè)期間的管理、項(xiàng)目銷售與產(chǎn)權(quán)管理、項(xiàng)目竣工及入住管理、市政及配套設(shè)施管理）、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與組織（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、組織形式、價(jià)值鏈，發(fā)展戰(zhàn)略）、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃（宏觀因素分析、市場(chǎng)研究與投資機(jī)會(huì)、場(chǎng)地選擇、產(chǎn)品功能定位）、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究、房地產(chǎn)開發(fā)中的項(xiàng)目管理、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金融通、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)營(yíng)銷、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)、物業(yè)與資產(chǎn)管理（房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)資產(chǎn)管理、物業(yè)管理、設(shè)施與設(shè)備管理、資產(chǎn)管理、組合投資管理）。

房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售：市場(chǎng)概述、市場(chǎng)營(yíng)銷、市場(chǎng)調(diào)查、市場(chǎng)分析、市場(chǎng)營(yíng)銷戰(zhàn)略、房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃、房地產(chǎn)定價(jià)策略、房地產(chǎn)分銷與促銷策略、市場(chǎng)營(yíng)銷計(jì)劃的制定與實(shí)施。

四、清華大學(xué)工程管理專業(yè)房地產(chǎn)課程教學(xué)的實(shí)踐

1、與學(xué)校、學(xué)院教學(xué)平臺(tái)的關(guān)系

清華大學(xué)的工程管理專業(yè)設(shè)置在土木工程學(xué)院。為了體現(xiàn)通才教育、拓寬學(xué)生知識(shí)面的總體要求，在培養(yǎng)計(jì)劃要求的總共140個(gè)學(xué)分中，有70個(gè)學(xué)分為校級(jí)教學(xué)平臺(tái)提供（包括數(shù)理基礎(chǔ)、外語(yǔ)、計(jì)算機(jī)等，本專業(yè)要求的經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ)、管理學(xué)基礎(chǔ)、法律基礎(chǔ)等課程也由該平臺(tái)提供），有35個(gè)學(xué)分由院級(jí)教學(xué)平臺(tái)提供（包括建筑材料、工程測(cè)量、工程力學(xué)、工程結(jié)構(gòu)等土木工程技術(shù)課程，也包括本專業(yè)要求的工程經(jīng)濟(jì)學(xué)、施工技術(shù)與組織等），與工程管理專業(yè)密切相關(guān)的專業(yè)課程占35個(gè)學(xué)分。為了體現(xiàn)貫通教育的宗旨，清華大學(xué)工程管理專業(yè)沒有再進(jìn)一步細(xì)分專業(yè)方向。

2、工程管理專業(yè)課程中房地產(chǎn)課程設(shè)置

由于歷史的原因，橫跨土木工程學(xué)院、建筑學(xué)院、經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院的清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所掛靠在土木工程學(xué)院，該研究所的教師與工程管理研究所教師一起，組成了目前隸屬于土木工程學(xué)院的建設(shè)管理系。因此，清華大學(xué)工程管理專業(yè)的培養(yǎng)方案中，雖然沒有細(xì)分專業(yè)方向，但也納入了一定數(shù)量的房地產(chǎn)相關(guān)課程。目前面向工程管理專業(yè)本科生設(shè)置的房地產(chǎn)相關(guān)的課程包括：城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（經(jīng)濟(jì)類專業(yè)基礎(chǔ)課，2學(xué)分）、房地產(chǎn)概論（專業(yè)主干課，2學(xué)分）、房地產(chǎn)評(píng)估理論與實(shí)務(wù)（專業(yè)選修課，3學(xué)分）、物業(yè)管理（專業(yè)選修課，2學(xué)分）。

近10年的實(shí)踐表明，面向工程管理專業(yè)學(xué)生開設(shè)房地產(chǎn)課程，拓寬了學(xué)生的視野，在保證工程管理專業(yè)畢業(yè)生較強(qiáng)的專業(yè)技術(shù)基礎(chǔ)的同時(shí)，強(qiáng)化了其經(jīng)濟(jì)、管理類的知識(shí)和技能，為學(xué)生就業(yè)提供了更廣泛的選擇性。

3、房地產(chǎn)課程的主要教學(xué)內(nèi)容

城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)：宏觀與微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)分析；區(qū)域增長(zhǎng)；城市發(fā)展與土地利用；房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)分析（討論課題目：中國(guó)主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期變化及比較）；土地市場(chǎng)與土地價(jià)格；住宅市場(chǎng)（討論課題目：住宅市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)）；商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)（討論課題目：寫字樓市場(chǎng)的租金與空置）；工業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)；國(guó)際房地產(chǎn)市場(chǎng)；（討論課題目：中外房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展特征的比較分析）；住房政策（討論課題目：政府住房補(bǔ)貼與住房支付能力）；城市增長(zhǎng)與房地產(chǎn)開發(fā)；城市發(fā)展與房地產(chǎn)市場(chǎng)中的政府干預(yù)。

房地產(chǎn)概論：土地制度與土地政策、住房制度與住宅產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)及房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)市場(chǎng)及市場(chǎng)研究、房地產(chǎn)開發(fā)及項(xiàng)目評(píng)估、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷、房地產(chǎn)金融（開發(fā)項(xiàng)目融資、抵押貸款、證券化）、中國(guó)房地產(chǎn)主要稅制、中國(guó)房地產(chǎn)法律制度（法規(guī)體系及其分類、土地管理制度、開發(fā)管理制度、市場(chǎng)管理制度、使用管理制度、金融管理制度）。

房地產(chǎn)評(píng)估理論與實(shí)務(wù)

物業(yè)管理：物業(yè)管理概述、物業(yè)管理與房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)、房屋修繕管理、房屋設(shè)各管理、物業(yè)管理綜合服各、住宅小區(qū)物業(yè)管理、收益性物業(yè)管理的主要內(nèi)容、收益性物業(yè)管理中的財(cái)各與成本管理、寫宇樓物業(yè)管理、零售商業(yè)物業(yè)管理、工業(yè)物業(yè)管理。

五、發(fā)展中國(guó)房地產(chǎn)專業(yè)教育的建議

房地產(chǎn)專業(yè)是重要的專業(yè)科目之一，這是由社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中對(duì)房地產(chǎn)專業(yè)人才的廣泛需求和學(xué)生的良好就業(yè)前景所決定的。政府和半政府機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)（含商業(yè)銀行、投資銀行、債券公司，基金管理公司、投資管理公司、房地產(chǎn)投資信托公司和財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司等）、房地產(chǎn)投資和開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理公司、資產(chǎn)管理公司以及房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)（含房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、機(jī)構(gòu)、投資咨詢公司、信息公司、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司、建筑師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所和律師事務(wù)所等）均對(duì)房地產(chǎn)專門人才有著巨大的需求。

從中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)人才需求前發(fā)展趨勢(shì)及中國(guó)越來越融入全球化經(jīng)濟(jì)體系的角度看，中國(guó)必須逐步建立起滿足市場(chǎng)需要的、與國(guó)外高?；疽恢碌娜瞬排囵B(yǎng)模式。為此，提出如下建議：

1、建設(shè)管理與房地產(chǎn)的學(xué)科設(shè)置

工程管理（建設(shè)管理，下同）與房地產(chǎn)分別屬于不同的學(xué)科領(lǐng)域。在國(guó)外，建設(shè)管理專業(yè)通常設(shè)置在工學(xué)院與土木工程相關(guān)的學(xué)系內(nèi)（如得克薩斯奧斯訂大學(xué)土木工程系、斯坦福大學(xué)土木與環(huán)境工程系），也有些學(xué)校在工學(xué)院中獨(dú)立設(shè)系（如佛羅里達(dá)大學(xué)建設(shè)管理學(xué)院、英國(guó)里丁大學(xué)建設(shè)管理與工程系）。房地產(chǎn)專業(yè)通常設(shè)在商學(xué)院，有時(shí)獨(dú)立設(shè)系（如賓西法尼亞大學(xué)沃頓商學(xué)院房地產(chǎn)系、麥迪遜威斯康辛大學(xué)商學(xué)院房地產(chǎn)與土地經(jīng)濟(jì)系），有時(shí)與金融、保險(xiǎn)等為同一個(gè)系（如紐約大學(xué)商學(xué)院金融系、佛羅里達(dá)大學(xué)商學(xué)院金融保險(xiǎn)與房地產(chǎn)系）。

從學(xué)科領(lǐng)域覆蓋的內(nèi)容看，建設(shè)管理與房地產(chǎn)在建筑技術(shù)與管理技術(shù)方面有所交叉，只是前者強(qiáng)調(diào)技術(shù)與管理，后者強(qiáng)調(diào)金融與投資。因此，英國(guó)多數(shù)大學(xué)及受英國(guó)學(xué)科設(shè)置影響較大的大學(xué)，通常將房地產(chǎn)和建設(shè)管理設(shè)在同一個(gè)學(xué)院或同一個(gè)學(xué)系中。例如，但英國(guó)里丁大學(xué)城市與區(qū)域?qū)W院（Faculty）分別設(shè)立有建設(shè)管理與工程學(xué)院（shool），由建設(shè)管理與工程系與工程系合并）和土地管理與開發(fā)系，香港大學(xué)在建筑學(xué)院設(shè)立有房地產(chǎn)與建設(shè)系，新加坡人學(xué)在設(shè)計(jì)與環(huán)境學(xué)院分設(shè)建筑管理系和房地產(chǎn)系。

目前中國(guó)與房地產(chǎn)專業(yè)學(xué)科設(shè)置的模式，英國(guó)模式相似，但隨著中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)從開發(fā)建設(shè)階段逐漸過渡到資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)與管理階段，對(duì)開發(fā)、建設(shè)方面人才的需求會(huì)減少，而對(duì)投資、金融方面的人才會(huì)逐步增加。因此各高校從房地產(chǎn)專業(yè)學(xué)科設(shè)置上，應(yīng)該關(guān)注這種市場(chǎng)環(huán)境的變化，適時(shí)做出調(diào)整。

2、研究生層次的教育是房地產(chǎn)專業(yè)教育的主要發(fā)展方向

房地產(chǎn)專業(yè)是一個(gè)綜合性非常強(qiáng)的學(xué)科，如果要求學(xué)生在本科階段學(xué)習(xí)廣泛涉及經(jīng)濟(jì)、管理、法律、金融、環(huán)境和技術(shù)等方面的課程，很難打下較為堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，也很難使學(xué)生具備某一方面的專業(yè)能力。當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)最緊缺的，是那些在某一領(lǐng)域有較堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，又在更多的領(lǐng)域有廣泛知識(shí)和素養(yǎng)的人才。以房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)為例，在其所管理的整個(gè)開發(fā)過程中，需要市場(chǎng)分析、投資分析、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程管理、市場(chǎng)營(yíng)銷、物業(yè)與資產(chǎn)管理等各方面的專業(yè)人才，如果企業(yè)的工作人員對(duì)各專業(yè)領(lǐng)域的內(nèi)容都是一知半解，則這個(gè)團(tuán)隊(duì)是沒有競(jìng)爭(zhēng)力的。企業(yè)所需要的員工肯定是對(duì)某一兩個(gè)專業(yè)領(lǐng)域比較精通，對(duì)其他相關(guān)領(lǐng)域有基本的解，能夠形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的團(tuán)隊(duì)共同工作，這樣組成的開發(fā)隊(duì)伍，才有竟?fàn)幜Α?/p>

為了適應(yīng)這種需要，高等學(xué)校應(yīng)該面向房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)背景的學(xué)生，開設(shè)房地產(chǎn)專業(yè)方向碩士研究生（含MBA）課程。為其提供“房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)”、“房地產(chǎn)金融”、“房地產(chǎn)投資”、“房地產(chǎn)創(chuàng)業(yè)學(xué)”、“房地產(chǎn)資產(chǎn)管理”、“房地產(chǎn)案例分析”、“城市公共政策”、“房地產(chǎn)法”等比較深入的房地產(chǎn)專業(yè)課程。從目前的情況來看，國(guó)家雖然沒有設(shè)立房地產(chǎn)專業(yè)，但該專業(yè)方向的研究生教育，完全可以借助經(jīng)濟(jì)學(xué)、資源環(huán)境與城鄉(xiāng)規(guī)劃管理、城市規(guī)劃、管理科學(xué)與工程、工商管理和土地資源管理等多個(gè)專業(yè)平臺(tái)來完成。當(dāng)然，由于專業(yè)方向所在的學(xué)科分散，也為房地產(chǎn)學(xué)科建設(shè)帶來了比較大的難度。

3、妥善處理好與工程管理專業(yè)的關(guān)系

雖然目前我國(guó)工程管理專業(yè)內(nèi)包含房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理方向，但并不表明工程管理學(xué)科就是房地產(chǎn)的上級(jí)學(xué)科，也不表明我們的工程管理專業(yè)房地產(chǎn)方向就等同于國(guó)外的房地產(chǎn)專業(yè)。從目前工程管理專業(yè)指導(dǎo)委員會(huì)建議的培養(yǎng)方案看，與建造技術(shù)、土木工程相關(guān)的課程占據(jù)了50％以上的比例，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理方向的學(xué)生得到的實(shí)際上也是一個(gè)營(yíng)造師應(yīng)該獲得的專業(yè)基礎(chǔ)，不是房地產(chǎn)專業(yè)所需要的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、金融、投資和工商管理專業(yè)基礎(chǔ)。

從國(guó)外房地產(chǎn)學(xué)科發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來看，房地產(chǎn)學(xué)科更多地屬于工商管理學(xué)科。例如，賓西法尼亞大學(xué)沃頓商學(xué)院房地產(chǎn)系房地產(chǎn)專業(yè)，是美國(guó)排名第一的房地產(chǎn)專業(yè)，其本科生課程計(jì)劃中的37門課程中，有33門課程與沃頓商學(xué)院其他18個(gè)專業(yè)的要求一致（含9門工商管理基礎(chǔ)課程），房地產(chǎn)專業(yè)的4門專業(yè)課中（“房地產(chǎn)法律、金財(cái)與開發(fā)”、“房地產(chǎn)金融：投資與分析”為必修，在“城市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)”、“住房金融與住房政策”、“高級(jí)房地產(chǎn)投資與分析”、“國(guó)際住房比較”、“房地產(chǎn)開發(fā)”、“國(guó)際房地產(chǎn)比較”等課程中選修2門），沒有涉及任何工程技術(shù)類課程。英國(guó)里丁大學(xué)土地管理與開發(fā)系的土地管理、房地產(chǎn)投資與金融專業(yè)本科生課程，也是以社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、管理、法律和房地產(chǎn)類課程為主，對(duì)城市規(guī)劃和建筑技術(shù)相關(guān)課程只是少量涉及。

國(guó)內(nèi)財(cái)經(jīng)、師范類院校的工程管理專業(yè)多是由原房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理專業(yè)轉(zhuǎn)化而來，在遇參照工程管理專業(yè)指導(dǎo)委員會(huì)建議的《工程管理專業(yè)培養(yǎng)方案》制訂培養(yǎng)方案時(shí)，就到了很大的矛盾：遵循工程管理專業(yè)指導(dǎo)委員會(huì)的指導(dǎo)性意見，這些學(xué)校不具備開設(shè)土木工程技術(shù)類課程的條件；不遵循這個(gè)指導(dǎo)性意見，又找不到一個(gè)有效的專業(yè)出口。在未來的工程管理專業(yè)評(píng)估過程中，這個(gè)矛盾會(huì)越來越突出地表現(xiàn)出來。例如，天津商學(xué)院工程管理專業(yè)培養(yǎng)計(jì)劃中，將土木工程概論、工程力學(xué)、工程結(jié)構(gòu)、建筑測(cè)量、工程項(xiàng)目管理、工程造價(jià)管理、建筑工程招投標(biāo)與合同管理列為主干課程，但實(shí)際上該校并無土木工程專業(yè)，任課教師要從天津理工大學(xué)聘請(qǐng)。

4、關(guān)于房地產(chǎn)專業(yè)執(zhí)業(yè)資格與國(guó)際互認(rèn)問題

隨著中國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人事管理制度也在發(fā)生著重大的變革。國(guó)家對(duì)專業(yè)人員的管理逐漸從專業(yè)技術(shù)職稱、職各的管理，轉(zhuǎn)向?qū)I(yè)技術(shù)資格的管理。這就為社會(huì)評(píng)價(jià)學(xué)校、制約學(xué)校專業(yè)設(shè)置的方向和規(guī)模成為可能。房地產(chǎn)專業(yè)本來是隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)的新興專業(yè)，如果以改革和向前看的姿態(tài)對(duì)詩(shī)這個(gè)專業(yè)，讓市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)專業(yè)人才知識(shí)結(jié)構(gòu)的需求來制約學(xué)校的專業(yè)和課程設(shè)置，充分發(fā)揮行業(yè)學(xué)會(huì)、協(xié)會(huì)在評(píng)估學(xué)校教育過程中的作用，將對(duì)房地產(chǎn)專業(yè)的發(fā)展起到很好的推動(dòng)和促進(jìn)作用。

房地產(chǎn)專業(yè)的執(zhí)業(yè)資格，目前有房地產(chǎn)估價(jià)師，正在籌備中的資格包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和物業(yè)管理經(jīng)理。目前美國(guó)的CCIM（CetifiedCommercialInvestmentMember）在中國(guó)與有關(guān)單位合作，頒發(fā)“商業(yè)房地產(chǎn)投資分析師”資格。英國(guó)皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)（RICS）也有一個(gè)龐大的中國(guó)會(huì)員發(fā)展計(jì)劃。當(dāng)然，CIOB也將在工程管理專業(yè)評(píng)估結(jié)果方面，中國(guó)NBCMA的評(píng)估結(jié)果互認(rèn)。然而，擺在我們面前的問題是，如果我們培養(yǎng)的學(xué)生不具備在國(guó)際建筑與房地產(chǎn)市場(chǎng)上工作的能力（主要是語(yǔ)言問題），互認(rèn)的結(jié)果很可能是國(guó)外的“洋資格”，伴隨著中國(guó)國(guó)內(nèi)服務(wù)市場(chǎng)的開放，逐漸占領(lǐng)國(guó)內(nèi)的市場(chǎng)。但中國(guó)的相關(guān)專業(yè)資格，幾乎不可能憑借互認(rèn)的機(jī)會(huì)走向世界，而且還有可能失去國(guó)內(nèi)的市場(chǎng)份額（因?yàn)橹袊?guó)的客戶大多具有“求洋”心態(tài)）。因此，如何培養(yǎng)具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的專業(yè)人才，是專業(yè)資格互認(rèn)過程中，能否從“名”到“實(shí)”的關(guān)鍵。

篇2

【關(guān)鍵字】城鎮(zhèn)房地產(chǎn)；科學(xué)合理利用；可持續(xù)發(fā)展；科學(xué)發(fā)展觀；城鎮(zhèn)化

1 目前城鎮(zhèn)發(fā)地產(chǎn)的開發(fā)現(xiàn)狀及問題

1.1 城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的開發(fā)是改革開放和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然結(jié)果，也是歷史發(fā)展的必然趨勢(shì)。

城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的開發(fā)前提是大中城市的房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)趨于飽和，一些房地產(chǎn)的開發(fā)商把目光逐漸向城鎮(zhèn)地區(qū)轉(zhuǎn)移，這種戰(zhàn)略決策的轉(zhuǎn)移在很大程度上促進(jìn)了城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也為城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的擴(kuò)展提供了一個(gè)很好的平臺(tái)。

特別是我國(guó)相關(guān)政策的提出“控制大城市，發(fā)展小城鎮(zhèn)”的決策，更為一些開發(fā)商提供了方向。這也是由我國(guó)的基本國(guó)情和相關(guān)國(guó)策決定的，改革開放使得小部分人的富裕帶動(dòng)大部分人的富裕，城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的開發(fā)不僅響應(yīng)了這項(xiàng)國(guó)策，更在一定程度上帶動(dòng)了城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這種影響是多方面的。一個(gè)地區(qū)的開發(fā)帶動(dòng)的是多種形態(tài)經(jīng)濟(jì)的共同發(fā)展，解決了當(dāng)?shù)氐氖Ｓ鄤趧?dòng)力問題，因此，城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的開發(fā)現(xiàn)狀是有很大裨益的。但是在開發(fā)的過程中對(duì)于土地的利用出現(xiàn)了一些相關(guān)問題需要切實(shí)的注意。

1.2 城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)在利用土地時(shí)出現(xiàn)的問題

1.2.1 城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的開發(fā)帶動(dòng)了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展，這是不容忽視的。但是據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前城鎮(zhèn)居民六分之一的住戶在擁有一套住房的同時(shí)還擁有一套閑置房，甚至有些少數(shù)市民擁有三套、四套，這樣的局面雖然在一定程度上體現(xiàn)了城鎮(zhèn)居民的生活水平，但是這種情況的出現(xiàn)不僅使房?jī)r(jià)越來越高，而且在一定程度上也擠占了其他居民改善居住條件的機(jī)會(huì)。

1.2.2 在城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)開發(fā)中，很多開發(fā)商極力的去選擇一些風(fēng)水寶地，一方面是占有商機(jī)，另一方面是為了抬高房?jī)r(jià)，吸引大中城市居民的購(gòu)買。這樣的舉動(dòng)不僅破壞了城鎮(zhèn)原有的地貌形態(tài)，破壞了生態(tài)環(huán)境的平衡，雖然促進(jìn)了外來的消費(fèi)，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度來說，是一種不科學(xué)的土地開發(fā)。從另一個(gè)角度來考慮，外地居民的購(gòu)買力不僅拱高了房?jī)r(jià)，也使得很多當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)房地產(chǎn)望塵莫及，這不僅達(dá)不到共同富裕的目標(biāo)，反而使富的越富，窮的越窮，是貧富兩極分化加劇。

1.2.3 城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)商大多來自外地，對(duì)于本地的地形地貌并不是很熟悉，只是在搶占著商機(jī)。對(duì)于征發(fā)的集體土地沒有一個(gè)很好的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，再加上農(nóng)民法律意識(shí)的淡薄，違法用地的現(xiàn)象比比皆是，一點(diǎn)的小恩小惠就能使得城鎮(zhèn)農(nóng)民滿足，遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到所應(yīng)賠償?shù)臄?shù)目，而且在安置農(nóng)民的住所時(shí)也不及時(shí)，這種矛盾的激化是“三農(nóng)”問題中的重點(diǎn)。

1.2.4 在房地產(chǎn)的開發(fā)過程中，首先由于開發(fā)商的急功近利，對(duì)于土地的利用沒有一個(gè)整體、科學(xué)的預(yù)算和籌謀，這就使得城鎮(zhèn)的土地利用不能完全的利用，造成土地資源的浪費(fèi)。另一方面，開發(fā)商只注重蓋房子的速度，不注重房子的質(zhì)量，使得很多房子達(dá)不到國(guó)家的標(biāo)準(zhǔn)，很多住戶住的都是危樓。第三，在房地產(chǎn)的開發(fā)中相關(guān)的配套設(shè)施不夠健全，這引發(fā)了很多問題：道路不注重及時(shí)的修繕，造成道路擁擠，交通事故頻發(fā)。第四，由于開發(fā)商的在土地的開發(fā)中沒有一個(gè)整體的規(guī)劃和調(diào)整，使得房子面積過于狹窄，再加上房?jī)r(jià)的不斷提高，使得很多居民壓力過大。

2 城鎮(zhèn)發(fā)地產(chǎn)開發(fā)與科學(xué)合理利用土地的思考

城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)是改革開放三十年來的重大舉措，是實(shí)現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)平衡、社會(huì)穩(wěn)定發(fā)展的重要前提。在城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的開發(fā)中，怎樣科學(xué)合理的利用土地，實(shí)現(xiàn)兩者之間的一個(gè)平衡使我們需要面對(duì)的一個(gè)問題。

2.1 健全相關(guān)法律制度，明確城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)注意事項(xiàng)

在很多問題上，都需要國(guó)家的宏觀調(diào)控來實(shí)現(xiàn)相關(guān)法律制度的健全。俗話說“無規(guī)矩不成方圓”，很多事情的進(jìn)行都需要有一個(gè)尺度去衡量，越過了尺度就會(huì)引起社會(huì)的動(dòng)蕩和不安。在城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的開發(fā)中，應(yīng)確保城鎮(zhèn)居民的切身利益，尤其是在土地資源的利用上，應(yīng)制定出相應(yīng)的實(shí)施步驟，其中細(xì)節(jié)性的問題是非常重要的。例如房地產(chǎn)開發(fā)中的基礎(chǔ)設(shè)施的健全，文化娛樂設(shè)施的完備都是應(yīng)納入相關(guān)的規(guī)定中去的。

2.2 開發(fā)商在城鎮(zhèn)土地的開發(fā)中應(yīng)有長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光

現(xiàn)在很時(shí)興的一個(gè)名詞就是“儒商”，這樣的商人在利益的取得上有著自己的原則，而非建立在損害別人利益基礎(chǔ)之上的。在城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的開發(fā)中，一個(gè)很重要的原則就是土地的科學(xué)合理利用，選擇適合居住的地區(qū)進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，留出具有地域特色風(fēng)貌的土地進(jìn)行旅游景點(diǎn)的開發(fā)，這不僅保全了城鎮(zhèn)土地特有的風(fēng)貌，同時(shí)也促進(jìn)了城鎮(zhèn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。在城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)開發(fā)中，還應(yīng)把握的一個(gè)重要原則是要有長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光和可持續(xù)發(fā)展的觀念，運(yùn)用科學(xué)的發(fā)展觀為指導(dǎo)，在開發(fā)前有一個(gè)合理的規(guī)劃和全局的把握，其中不僅包括房子的質(zhì)量，而且包含生態(tài)環(huán)境的保護(hù)和地域風(fēng)貌的維護(hù)，還有基礎(chǔ)設(shè)施的健全，立足方便居民的生活為向?qū)А?/p>

2.3 放寬房?jī)r(jià)相關(guān)政策，達(dá)到普通群眾都能夠接受的程度

目前房地產(chǎn)的開發(fā)處于發(fā)展的勢(shì)頭上，再加上各開發(fā)商之間的相互競(jìng)爭(zhēng)激烈，房?jī)r(jià)的抬高成了必然的趨勢(shì)，很多群眾面臨著“買房難”的困境，城鎮(zhèn)地區(qū)的房子集中在了少數(shù)富人的手里，造成了住房層次的不平衡。因此面對(duì)這樣的情況，相關(guān)部門除了進(jìn)行必要的干預(yù)之外，還需要設(shè)定一個(gè)房?jī)r(jià)的上下浮動(dòng)空間，根據(jù)現(xiàn)在的平均消費(fèi)水平來確定房?jī)r(jià)，使得大部分居民都有房可住，解決大部分人的實(shí)際困難，滿足其要求，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展和社會(huì)的長(zhǎng)足進(jìn)步。

2.4 立足城鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)，合理的開發(fā)和利用城鎮(zhèn)土地資源

城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的建設(shè)很重要的一方面來自房地產(chǎn)的開發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)帶動(dòng)了多方面經(jīng)濟(jì)形式的發(fā)展，從城鎮(zhèn)的角度來說，房地產(chǎn)的開發(fā)是具有戰(zhàn)略性的意義的。在開發(fā)的同時(shí)注意土地資源的合理利用也是非常重要的。特別是在開發(fā)土地類型的選擇上要特別注意，留足農(nóng)業(yè)用地，選擇不宜種植農(nóng)作物的土地進(jìn)行建設(shè)，不僅起到了合理利用土地的作用，也不影響農(nóng)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。在進(jìn)行城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)的同時(shí)注意環(huán)境的保護(hù)，多注意周圍環(huán)境的綠化，這不僅影響居民的生活環(huán)境，對(duì)于生態(tài)環(huán)境的維護(hù)也起到了很好的作用。

3 結(jié)語(yǔ)

城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的開發(fā)與大中城市的房地產(chǎn)開發(fā)有著本質(zhì)上的區(qū)別，其別注意的是城鎮(zhèn)土地的自然屬性。合理利用土地資源與房地產(chǎn)的開發(fā)應(yīng)是相互統(tǒng)一、相輔相成的，兩者在本質(zhì)上并不存在矛盾。無論是哪種形式的開發(fā)，只要注重可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略要求和科學(xué)的發(fā)展觀，做到縱觀全局，統(tǒng)籌兼顧，發(fā)展經(jīng)濟(jì)的同時(shí)不忘環(huán)境的保護(hù)和生態(tài)環(huán)境的維持，同時(shí)提高城鎮(zhèn)居民的生活水平，才能獲得經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)足發(fā)展和社會(huì)的長(zhǎng)足穩(wěn)定。

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篇3

項(xiàng)目動(dòng)力學(xué)（ProjectDynamics)是系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)在項(xiàng)目管理領(lǐng)域的具體應(yīng)用，主要著眼于項(xiàng)目中的反饋系統(tǒng)，把項(xiàng)目管理的全過程當(dāng)作一個(gè)整體來研究，彌補(bǔ)了傳統(tǒng)項(xiàng)目管理方法在戰(zhàn)略層面上的不足。系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)（SystemDynamics,簡(jiǎn)稱SD)是由美國(guó)麻省理工學(xué)院的福瑞斯特（J.W.Forester)于50年代提出的一'種研究復(fù)雜系統(tǒng)的方法，它針對(duì)實(shí)際系統(tǒng)中存在的問題，從系統(tǒng)的整體觀出發(fā)，充分估計(jì)和研究其影響因素，不回避復(fù)雜性，特別注重研究系統(tǒng)內(nèi)部的非線性相互作用、協(xié)同以及延遲效應(yīng)等問題。

系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)是面向問題的，亦即SD模型都是圍繞某一個(gè)系統(tǒng)問題來進(jìn)行，如交通阻塞、資源短缺等。因果反饋回路表達(dá)了系統(tǒng)發(fā)生變化的原因即反饋結(jié)構(gòu)，但這種定性描述還不能確定使回路中的變量發(fā)生變化的機(jī)制。為了進(jìn)一步明確表示系統(tǒng)各元素之間的數(shù)量關(guān)系，并建立相應(yīng)的動(dòng)力學(xué)模型，系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)方法通過廣義的決策反饋機(jī)構(gòu)來描述上述機(jī)制,如(圖1)所示。

在系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)中，設(shè)系統(tǒng)狀態(tài)變量集合為X=[x1;T…，xj,決策變化率集合為R=[r1;…，rm]T,則有

上述方程的求解一般采用數(shù)值解法求解。通過對(duì)狀態(tài)變量的數(shù)值仿真模擬，進(jìn)而分析研究對(duì)象系統(tǒng)的內(nèi)在規(guī)律，為決策者提供決策依據(jù)。Roberts是把系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)方法運(yùn)用于項(xiàng)目管理研究的第一人，他在1964建立了一個(gè)只有30個(gè)方程的系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)模型來研究R&D項(xiàng)目中基本的動(dòng)力學(xué)問題（Roberts,E.,1964)。Cooper在1980年第一次把系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)用于項(xiàng)目管理的實(shí)踐中，他建立的系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)模型成為一個(gè)大型造船項(xiàng)目后評(píng)審的主要分析工具（Cooper,K.G.,1980)。Richardson和Pugh在1981年所建立的模型包括了R&D項(xiàng)目管理過程中的基本反饋回路，并著重討論了管理者在允許項(xiàng)目延期和雇傭更多的人員之間的權(quán)衡（Richardson,G.P.,PughIII,A.L.,1981)。在Richardson和Pugh所建項(xiàng)目動(dòng)力學(xué)模型的基礎(chǔ)上，ChangChui-Lung將其擴(kuò)展為適應(yīng)于工程建設(shè)階段的模型（ChangChui-Lung,1990)，lim將其修改為適應(yīng)于建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的模型（LimJ,1994)。AlexandreRodrigues結(jié)合美國(guó)項(xiàng)目管理協(xié)會(huì)提出的項(xiàng)目管理知識(shí)體系（PMBOK),建立了項(xiàng)目管理的集成動(dòng)力模擬系統(tǒng)（Rodrigues,1996)。

二、傳統(tǒng)項(xiàng)目管理方法與項(xiàng)目動(dòng)力學(xué)的比較

傳統(tǒng)項(xiàng)目管理方法是指目前國(guó)內(nèi)外廣泛采用的以網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù)為核心的項(xiàng)目管理方法，它一般包括工作分解結(jié)構(gòu)WBS、責(zé)任矩陣、網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù)、項(xiàng)目控制技術(shù)等方法。由美國(guó)項(xiàng)目管理協(xié)會(huì)提出的項(xiàng)目管理知識(shí)體系（PMBOK,PMI2000)建立了傳統(tǒng)項(xiàng)目管理方法的基本框架，并己為項(xiàng)目管理界所普遍接受。經(jīng)過多年的實(shí)踐，這些方法對(duì)有效地控制項(xiàng)目起到了重要作用，但是也暴露出了許多問題。除了模型數(shù)學(xué)結(jié)構(gòu)上的問題，更多暴露的是傳統(tǒng)項(xiàng)目管理方法的局限性。

與傳統(tǒng)項(xiàng)目管理方法相比，項(xiàng)目動(dòng)力學(xué)在一個(gè)較高的層面上研究項(xiàng)目管理過程，把重點(diǎn)放在與人有關(guān)的因素和管理策略上。傳統(tǒng)項(xiàng)目管理方法中的模型或工具著眼于項(xiàng)目工作分解結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)在于研究項(xiàng)目的各組成部分。而項(xiàng)目動(dòng)力學(xué)模型可以靈活地把與某一策略相關(guān)的各種因素、影響綜合起來進(jìn)行研究。盡管傳統(tǒng)項(xiàng)目管理方法能夠有效的對(duì)項(xiàng)目己發(fā)生事件進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)測(cè)，它對(duì)未發(fā)生事件的安排卻建立在一切事件都按計(jì)劃發(fā)生”的假想上。而項(xiàng)目動(dòng)力學(xué)模型則可以作為實(shí)驗(yàn)室，對(duì)不同的情形進(jìn)行模擬，從而幫助管理者對(duì)未來事件形成較為清晰和現(xiàn)實(shí)的認(rèn)識(shí)。傳統(tǒng)項(xiàng)目管理方法側(cè)重于在操作層面為管理者提供幫助，而項(xiàng)目動(dòng)力學(xué)方法則采用一種綜合性的視角來看待項(xiàng)目，著眼于產(chǎn)生項(xiàng)目系統(tǒng)行為的反饋結(jié)構(gòu)，在戰(zhàn)略性的問題上為管理者提供指導(dǎo),二者的重要特征比較參見（表1)。

三、基于項(xiàng)目動(dòng)力學(xué)的房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施階段的風(fēng)險(xiǎn)管理

項(xiàng)目管理的核心是目標(biāo)控制，即通過各種被動(dòng)或是主動(dòng)措施去達(dá)到或超出項(xiàng)目目標(biāo)的要求，如范圍、時(shí)間、費(fèi)用、質(zhì)量以及項(xiàng)目的其他目標(biāo)。而風(fēng)險(xiǎn)管理則是主動(dòng)措施的重要手段之一。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，由于項(xiàng)目本身的不可逆轉(zhuǎn)性，風(fēng)險(xiǎn)管理越來越受到?jīng)Q策人員和項(xiàng)目管理人員的重視和認(rèn)可。結(jié)合PMBOK的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理框架（風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別-風(fēng)險(xiǎn)分析-風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)-風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控），以下給出基于項(xiàng)目動(dòng)力學(xué)的房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理過程。

(一)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別可以藉由霍爾三維結(jié)構(gòu)建立初始風(fēng)險(xiǎn)清單（如圖2)?？梢?，在項(xiàng)目實(shí)施階段，沿項(xiàng)目的時(shí)間維和風(fēng)險(xiǎn)因素維就可以把項(xiàng)目分解為3X11=33塊，每一塊都可能存在相應(yīng)的因素風(fēng)險(xiǎn)；而每一因素風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，則又可能影響到項(xiàng)目目標(biāo)的一個(gè)或者幾個(gè),造成費(fèi)用的失控(費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)）、進(jìn)度的延誤（時(shí)間風(fēng)險(xiǎn))、質(zhì)量的缺陷（質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn))以及其他目標(biāo)的不可實(shí)現(xiàn)（其他風(fēng)險(xiǎn)）。

(二）風(fēng)險(xiǎn)分析

在項(xiàng)目的實(shí)施階段，盡管項(xiàng)目目標(biāo)維度的風(fēng)險(xiǎn)(進(jìn)度、費(fèi)用和質(zhì)量等)受到多種因素的影響，但并非所有的風(fēng)險(xiǎn)影響因素都將被納入動(dòng)力學(xué)模型分析，一方面由于模型設(shè)計(jì)的簡(jiǎn)化，另一方面部分影響因素屬于不可控風(fēng)險(xiǎn)因素，如政治因素、經(jīng)濟(jì)周期等。此外，在實(shí)際分析中，由于項(xiàng)目具體環(huán)境的不同，風(fēng)險(xiǎn)影響因素的重要性也有所差異。一般的，可以先借助其它的分析工具如層次分析、模糊評(píng)價(jià)等方法，對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的各個(gè)影響因素進(jìn)行排序，后可選取其中的較關(guān)鍵因素進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)建模分析。

以青島市某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為例，經(jīng)理論研究和對(duì)實(shí)際狀況的分析，在項(xiàng)目實(shí)施階段影響其進(jìn)度和費(fèi)用目標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵影響因素包括：公司對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的定位、預(yù)期投資的變化、設(shè)計(jì)質(zhì)量、承包商的管理與施工能力等，據(jù)此可以建立包括質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)和費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)的因果反饋回路，如（圖3)所示。根據(jù)此反饋回路，建立的流圖模型包括設(shè)計(jì)子系統(tǒng)、供應(yīng)子系統(tǒng)（人力、材料和機(jī)械）和施工子系統(tǒng)，其中的關(guān)鍵變量設(shè)為項(xiàng)目工作范圍、設(shè)計(jì)進(jìn)度、采購(gòu)進(jìn)度、施工進(jìn)度和項(xiàng)目費(fèi)用累計(jì)。

    (三）風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)

根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，開發(fā)商可以采取的應(yīng)對(duì)策略包括設(shè)計(jì)趕工、快速施工、誤期懲罰、加班和保證材料供應(yīng)等。由于進(jìn)度、質(zhì)量和費(fèi)用三大目標(biāo)之間的相互影響，單一策略并不一定是最優(yōu)策略，因此，在模型政策分析階段，需要進(jìn)行單一政策模擬和組合政策模擬，以尋出風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)的最優(yōu)策略。如表2所示，建立風(fēng)險(xiǎn)政策分析表，根據(jù)模型各項(xiàng)政策的模擬結(jié)果，結(jié)合項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)判取向，如費(fèi)用優(yōu)先還是進(jìn)度優(yōu)先等，進(jìn)而選取相應(yīng)的最優(yōu)應(yīng)對(duì)策略。

(四）風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控

在項(xiàng)目進(jìn)入具體實(shí)施階段，可以重點(diǎn)監(jiān)測(cè)模型的有關(guān)水平狀態(tài)量，如累計(jì)費(fèi)用、設(shè)計(jì)進(jìn)度、施工進(jìn)度、工作范圍及其變更等，與模型的模擬結(jié)果進(jìn)行比較。當(dāng)出現(xiàn)明顯異常時(shí)，分析其原因，并可通過參數(shù)修改、結(jié)構(gòu)調(diào)整等手段適度調(diào)整模型，重新對(duì)各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)政策進(jìn)行模擬，進(jìn)而采取較優(yōu)的應(yīng)對(duì)策略。

篇4

（一）國(guó)內(nèi)高等院校對(duì)房地產(chǎn)人才的培養(yǎng)現(xiàn)狀及實(shí)踐教學(xué)環(huán)節(jié)存在的問題

目前國(guó)內(nèi)高校房地產(chǎn)專業(yè)教育無論是人才數(shù)量還是人才質(zhì)量上都存在很大問題，主要表現(xiàn)如下：

①專業(yè)設(shè)置方面單一沒有細(xì)分，導(dǎo)致專業(yè)人才培養(yǎng)目標(biāo)普遍不明確。在房地產(chǎn)的專業(yè)設(shè)置中，?？茖I(yè)設(shè)置中，根據(jù)普通高等學(xué)校?？茖I(yè)目錄（2012年），只有房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)、物業(yè)管理、物業(yè)設(shè)施管理三個(gè)，本科專業(yè)設(shè)置中，根據(jù)普通高等學(xué)校專科專業(yè)目錄（2012年），只有房地產(chǎn)開發(fā)與管理一個(gè)，而房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)跨學(xué)科的專業(yè)性、綜合性行業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，相關(guān)行業(yè)多，單一的專業(yè)設(shè)置無法滿足行業(yè)細(xì)分的要求，也導(dǎo)致各個(gè)高校在人才培養(yǎng)目標(biāo)上差異很大。

②人才培養(yǎng)數(shù)量方面，設(shè)置房地產(chǎn)本科專業(yè)的的高校較少，應(yīng)用型的房地產(chǎn)專業(yè)更少。根據(jù)教育部高校招生陽(yáng)光工程指定平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，2013年全國(guó)共有46所高校開設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)專業(yè)（具體如下圖），且基本上都是研究型的，應(yīng)用型房地產(chǎn)開發(fā)與管理專業(yè)很少，這個(gè)也直接導(dǎo)致了該專業(yè)的畢業(yè)生很難馬上適應(yīng)崗位的需求，絕大多數(shù)都要經(jīng)過企業(yè)的就業(yè)培訓(xùn)。

③課程內(nèi)容方面，與崗位實(shí)踐存在差異。這是當(dāng)前我國(guó)人才培養(yǎng)最為企業(yè)管理者詬病的問題，也是中國(guó)高校教育的通病，教育與實(shí)踐脫節(jié)。作為一個(gè)發(fā)展變化很快、實(shí)踐性有很強(qiáng)的行業(yè)，房地產(chǎn)的人才培養(yǎng)必須緊密聯(lián)系實(shí)踐，增強(qiáng)實(shí)踐教學(xué)的意識(shí)應(yīng)作為學(xué)校教學(xué)改革的重點(diǎn)。

④師資隊(duì)伍方面，普遍缺乏實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。人才的培養(yǎng)離不開師資隊(duì)伍的建設(shè)，但是現(xiàn)階段各高校的教師普遍存在缺乏實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的情況，相對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的高收入水平，教師行業(yè)相對(duì)來說吸引力不足，導(dǎo)致已經(jīng)供職在房地產(chǎn)企業(yè)的資深人才很少流向高校，高校只好把目光轉(zhuǎn)向剛畢業(yè)的房地產(chǎn)專業(yè)人才，但這類人才理論經(jīng)驗(yàn)豐富，普遍缺乏實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，這就導(dǎo)致培養(yǎng)出來的學(xué)生實(shí)踐能力較差，很難滿足房地產(chǎn)行業(yè)的要求。

（二）加強(qiáng)應(yīng)用型本科房地產(chǎn)開發(fā)與管理專業(yè)實(shí)踐教學(xué)的必要性

實(shí)踐教學(xué)是房地產(chǎn)專業(yè)人才培養(yǎng)的薄弱環(huán)節(jié)，目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)戰(zhàn)型房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理人才匱乏，諸多地產(chǎn)公司被迫從非房地產(chǎn)專業(yè)引進(jìn)人才，培養(yǎng)成本非常高的情況，結(jié)合我國(guó)應(yīng)用型本科院校迅猛發(fā)展的形勢(shì)，加強(qiáng)房地產(chǎn)專業(yè)人才實(shí)踐能力的培養(yǎng)是十分必要的，培養(yǎng)較強(qiáng)的實(shí)踐動(dòng)手能力，必須有一套科學(xué)合理的實(shí)踐教學(xué)體系。

二、應(yīng)用型本科房地產(chǎn)開發(fā)與管理專業(yè)人才應(yīng)具備的專業(yè)核心能力分析

（一）應(yīng)用型本科房地產(chǎn)開發(fā)與管理專業(yè)主要面向的行業(yè)及崗位要求

房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)經(jīng)過了二十多年的發(fā)展，行業(yè)分工越來越細(xì)化，崗位要求越來越具體，房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)紀(jì)和估價(jià)、物業(yè)管理企業(yè)構(gòu)成對(duì)房地產(chǎn)專業(yè)人才的主要需求，除此之外，還有很多與房地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)專業(yè)的人才需求也在增加。

通過對(duì)以上房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)企業(yè)的人才需求結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)研分析，我們發(fā)現(xiàn)，在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)， 中小型企業(yè)偏愛動(dòng)手能力強(qiáng)、受過良好的職業(yè)訓(xùn)練的畢業(yè)生；在房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司、房地產(chǎn)估價(jià)公司等房地產(chǎn)中介行業(yè)更注重從業(yè)人員的實(shí)操能力，對(duì)從業(yè)人員的理論基礎(chǔ)和學(xué)歷背景要求不高等。結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)專業(yè)人才的實(shí)際需求情況進(jìn)行分析，房地產(chǎn)開發(fā)與管理專業(yè)對(duì)應(yīng)的行業(yè)崗位及專業(yè)核心能力如表1：

根據(jù)現(xiàn)實(shí)工作中對(duì)于人才的基本標(biāo)準(zhǔn)，我們可以將應(yīng)用型本科人才應(yīng)具備的專業(yè)核心能力定義為：這種專業(yè)核心能力是一個(gè)工作者在履行本專業(yè)崗位職責(zé)、執(zhí)行本專業(yè)工作任務(wù)時(shí)所具備的專業(yè)的“特色能力”，是一個(gè)人在長(zhǎng)期學(xué)習(xí)該專業(yè)知識(shí)、實(shí)踐該專業(yè)業(yè)務(wù)過程中所形成的獨(dú)特能力。這種能力是別人無法模仿，在執(zhí)行崗位任務(wù)時(shí)所發(fā)揮的具有較強(qiáng)知識(shí)特征和持續(xù)優(yōu)勢(shì)的能力，應(yīng)用型本科房地產(chǎn)開發(fā)與管理的實(shí)踐教學(xué)體系必須圍繞培養(yǎng)這些專業(yè)核心能力去構(gòu)建。

三、從專業(yè)核心能力的培養(yǎng)出發(fā)，構(gòu)建應(yīng)用型本科房地產(chǎn)開發(fā)與管理專業(yè)實(shí)踐教學(xué)體系

（一）應(yīng)用型本科房地產(chǎn)開發(fā)與管理專業(yè)實(shí)踐教學(xué)體系建立的原則

教學(xué)內(nèi)容以職業(yè)崗位或工程技術(shù)領(lǐng)域的需要為出發(fā)點(diǎn)，在滿足某一專業(yè)的學(xué)科理論的基本要求上，以生產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)正在使用和近期可能推廣使用的技術(shù)為主要的實(shí)踐教學(xué)項(xiàng)目，實(shí)踐性教學(xué)環(huán)節(jié)，以培養(yǎng)學(xué)生的技術(shù)應(yīng)用能力和智力技能為目的，在教學(xué)計(jì)劃中占有較大比例，其中又以實(shí)踐為重，要求實(shí)踐教學(xué)時(shí)間應(yīng)占教學(xué)總周數(shù)的三分之一以上，以使學(xué)生有針對(duì)性地獲得較為系統(tǒng)的基本技能洲練和專業(yè)技術(shù)訓(xùn)練。在實(shí)踐教學(xué)體系設(shè)計(jì)上應(yīng)遵循這些原則：

①著重培養(yǎng)技術(shù)應(yīng)用能力。應(yīng)用型本科教育是以培養(yǎng)學(xué)生有較強(qiáng)技術(shù)應(yīng)用能力和實(shí)踐能力為特色和中心的教育，能力來源于實(shí)踐，離開實(shí)踐，能力就成為一句空話，因 此，這就決定了應(yīng)用型本科教育對(duì)技術(shù)應(yīng)用能力和創(chuàng)業(yè)能力的要求比較高。應(yīng)用型本科教育應(yīng)堅(jiān)持突出技術(shù)應(yīng)用能力和創(chuàng)業(yè)能力的培養(yǎng)為主線，抓住重點(diǎn)，突出特色，提高教學(xué)質(zhì)量，使學(xué)生成為合格的高等技術(shù)應(yīng)用型人才。

②適應(yīng)崗位需要的動(dòng)態(tài)培養(yǎng)原則。每個(gè)崗位所對(duì)應(yīng)的行業(yè)情況都不會(huì)是一成不變的，行業(yè)的變化和發(fā)展要求崗位的職能也能調(diào)整變化，以便更好的服務(wù)于這個(gè)行業(yè)，這就要求人才的培養(yǎng)也應(yīng)根據(jù)崗位需要的變化進(jìn)行動(dòng)態(tài)的調(diào)整。應(yīng)用型本科實(shí)踐教學(xué)體系的培養(yǎng)目標(biāo)應(yīng)隨技術(shù)的進(jìn)步和市場(chǎng)的要求進(jìn)行動(dòng)態(tài)的調(diào)整，確保培養(yǎng)出的人才。培養(yǎng)模式應(yīng)適應(yīng)不斷變化的市場(chǎng)的要求。

③課程體系整體優(yōu)化。實(shí)踐教學(xué)體系是一個(gè)完整的有機(jī)聯(lián)系的系統(tǒng)，將實(shí)踐教學(xué)的具體內(nèi)容按照一一定的能力層次，合理安排到實(shí)驗(yàn)、實(shí)習(xí)、實(shí)訓(xùn)、課程設(shè)計(jì)、畢業(yè)設(shè)計(jì)、創(chuàng)新制作、社會(huì)實(shí)踐等各個(gè)實(shí)踐教學(xué)環(huán)節(jié)中，組織教學(xué)，就構(gòu)成了應(yīng)用型本科教育實(shí)踐教學(xué)內(nèi)容體系。

（二）劃分能力模塊，設(shè)計(jì)應(yīng)用型本科房地產(chǎn)開發(fā)與管理專業(yè)實(shí)踐教學(xué)項(xiàng)目

根據(jù)以上分析， 應(yīng)用型本科房地產(chǎn)開發(fā)與管理專業(yè)實(shí)踐教學(xué)項(xiàng)目可按以下步驟進(jìn)行：

①根據(jù)以上行業(yè)崗位的核心能力分析，確實(shí)實(shí)踐教學(xué)目標(biāo)。根據(jù)本專業(yè)的人才培養(yǎng)方案和行業(yè)崗位的核心能力分析，實(shí)踐教學(xué)目標(biāo)可定位為， 系統(tǒng)掌握房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理理論，熟悉房地產(chǎn)法規(guī)和產(chǎn)業(yè)政策，具有一定的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理能力和創(chuàng)新意識(shí)，在房地產(chǎn)項(xiàng)目投融資和營(yíng)銷策劃領(lǐng)域有較堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)的應(yīng)用型高級(jí)專門人才。要求畢業(yè)生初步具有分析和解決房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論問題的能力，具備在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和咨詢公司從事房地產(chǎn)投資與融資、房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷、房地產(chǎn)估價(jià)、物業(yè)管理等崗位工作的基本技能。

②劃分能力模塊，設(shè)計(jì)實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目。根據(jù)所確定的實(shí)踐教學(xué)目標(biāo)，按專業(yè)大類將實(shí)踐教學(xué)內(nèi)容按能力層次劃分為基本技能、專業(yè)技能和技術(shù)應(yīng)用三大模塊（如下表2）），這三大塊呈遞進(jìn)階型。然后，根據(jù)這些模塊的要求確定實(shí)訓(xùn)課程，并制定每一門實(shí)訓(xùn)課程的教學(xué)大綱，再根據(jù)課程或?qū)I(yè)要求將每一門課程的實(shí)訓(xùn)內(nèi)容劃分成若干個(gè)獨(dú)立進(jìn)行的基本訓(xùn)練單元，每個(gè)訓(xùn)練單元對(duì)應(yīng)一個(gè)實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目。實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目應(yīng)注重模塊化教學(xué)、組合型搭配和進(jìn)階式考核的要求，可根據(jù)課程的實(shí)際情況，分為基本技能訓(xùn)練項(xiàng)目、專業(yè)技能訓(xùn)練項(xiàng)目和綜合技能訓(xùn)練項(xiàng)目三大類。

對(duì)不同類型、不同階段的訓(xùn)練項(xiàng)目有不同要求，基本技能訓(xùn)練項(xiàng)目和專業(yè)技能項(xiàng)目應(yīng)強(qiáng)調(diào)規(guī)范，注重動(dòng)手能力、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ髯黠L(fēng)和科學(xué)的工作方法的培養(yǎng)；綜合技能訓(xùn)練項(xiàng)目要求至少要有一項(xiàng)成果輸出，可以是一個(gè)設(shè)計(jì)、一份報(bào)告、一個(gè)策劃或是一項(xiàng)服務(wù)，強(qiáng)調(diào)突破低層次、感性認(rèn)識(shí)和單純的動(dòng)作技能，突出培養(yǎng)學(xué)生的技術(shù)應(yīng)用能力和創(chuàng)新能力。

③制訂實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目教學(xué)文件。實(shí)踐教學(xué)文件包括實(shí)踐教學(xué)計(jì)劃、實(shí)踐教學(xué)課程大綱、指導(dǎo)書、教材和實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目、教學(xué)文件等等。實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目是根據(jù)課程或?qū)I(yè)的要求，將實(shí)訓(xùn)內(nèi)容劃分成的若干個(gè)可獨(dú)立進(jìn)行實(shí)訓(xùn)的基本訓(xùn)練單元。實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目文件有實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目單和實(shí)訓(xùn)報(bào)告。實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目單是學(xué)生完成某一實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目后的任務(wù)單，內(nèi)容包括實(shí)訓(xùn)目的、方法、步驟，學(xué)生可根據(jù)任務(wù)單進(jìn)行單獨(dú)的學(xué)習(xí)和訓(xùn)練。實(shí)訓(xùn)報(bào)告是學(xué)生完成實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目提交的規(guī)范化報(bào)告，是老師對(duì)學(xué)生考核的基本依據(jù)，并最終給出學(xué)生完成實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目的考核成績(jī)。

④建立實(shí)踐教學(xué)體系的保障措施。實(shí)踐教學(xué)活動(dòng)能否有效開展，除了需要按照實(shí)踐教學(xué)項(xiàng)目有條不絮的去執(zhí)行，優(yōu)秀的師資隊(duì)伍、實(shí)踐教學(xué)基地和職業(yè)考證制度是建立實(shí)踐教學(xué)的必要保障。

師資隊(duì)伍方面，建設(shè)一支與應(yīng)用型本科教育人才培養(yǎng)目標(biāo)相適應(yīng)的、具有較高技術(shù)應(yīng)用能力的師資隊(duì)伍，是應(yīng)用型本科實(shí)踐教學(xué)體系能夠順利實(shí)施的重要保證。技術(shù)應(yīng)用能力的培養(yǎng)要求教師除具有扎實(shí)的理論基礎(chǔ)之外，要具備很強(qiáng)的技術(shù)應(yīng)用能力，同時(shí)還能夠向?qū)W生傳授這種能力。即同時(shí)具有教師和工程師的“雙師型”素質(zhì)?！半p師型”教師隊(duì)伍的形成要靠專職教師的培養(yǎng)培訓(xùn)和聘請(qǐng)兼職教師共同完成。對(duì)于新引進(jìn)的教師，可以要求第一年必須到實(shí)訓(xùn)室熟悉實(shí)踐的各個(gè)環(huán)節(jié)，對(duì)于在崗的老師要求三五年內(nèi)必須有半年到對(duì)口企業(yè)實(shí)踐，來保證建立一支高水平的師資隊(duì)伍。

實(shí)踐教學(xué)基地方面，實(shí)踐教學(xué)基地是應(yīng)用型本科教育實(shí)踐教學(xué)體系的物質(zhì)保證，實(shí)踐教學(xué)基地建設(shè)是實(shí)踐教學(xué)體系的重要組成部分。校外實(shí)踐基地在應(yīng)用型人才培養(yǎng)過程中具有舉足輕重的作用。企業(yè)得天獨(dú)厚的實(shí)踐環(huán)境，拓寬了實(shí)踐教學(xué)的領(lǐng)域，豐富了實(shí)踐教學(xué)的內(nèi)容，提高了實(shí)踐教學(xué)的檔次，為技術(shù)應(yīng)用能力和職業(yè)素質(zhì)的培養(yǎng)提供了良好的物質(zhì)條件。對(duì)于綜合能力模塊中企業(yè)認(rèn)識(shí)實(shí)訓(xùn)、頂崗實(shí)習(xí)、畢業(yè)設(shè)計(jì)都可以放在實(shí)踐教學(xué)基地來完成。

職業(yè)考證制度方面，職業(yè)資格證書是反映勞動(dòng)者具務(wù)某種職業(yè)所需要的特定能力、專門知識(shí)和工作經(jīng)驗(yàn)的證明。它是勞動(dòng)者求職、任職、開業(yè)的資格憑證，是用人單位招聘、錄用勞動(dòng)者的重要依據(jù)之一。應(yīng)用型本科教育應(yīng)重視職業(yè)考證制度，把職業(yè)資格證書作為實(shí)踐教學(xué)項(xiàng)目考核的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)。將職業(yè)資格認(rèn)證課程納入教學(xué)計(jì)劃，嚴(yán)格規(guī)范教學(xué)過程，以認(rèn)證考試代替校內(nèi)考試，認(rèn)證成績(jī)即是課程成績(jī)等，使學(xué)生在獲得社會(huì)認(rèn)可度高的職業(yè)資格證書的同時(shí)獲得名符其實(shí)的技術(shù)應(yīng)用能力。

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職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報(bào) 2007（4）

篇5

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；物業(yè)管理；教學(xué)；改革；發(fā)展

一、物業(yè)管理行業(yè)限制房地產(chǎn)發(fā)展的原因

房地產(chǎn)作為當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性企業(yè)，其涉及的領(lǐng)域十分廣泛，且各領(lǐng)域間相互聯(lián)系性也比較緊密。隨著近年來我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，在經(jīng)濟(jì)效益增長(zhǎng)同時(shí)，也出現(xiàn)了多種問題，比如在城鎮(zhèn)化不斷推進(jìn)使得房地產(chǎn)業(yè)等基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，而同期與房地產(chǎn)行業(yè)相配套的物業(yè)管理、經(jīng)營(yíng)、維護(hù)等服務(wù)產(chǎn)業(yè)并沒有以相同的速度配套發(fā)展。這就使得房地產(chǎn)業(yè)硬件與服務(wù)型軟件不兼容，在一定程度上反而限制了房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)的發(fā)展。同時(shí)在房地產(chǎn)發(fā)展的過程中，由于相應(yīng)規(guī)定的不完善導(dǎo)致行業(yè)秩序并不能按照一個(gè)合理穩(wěn)定的區(qū)間進(jìn)行發(fā)展。由于行業(yè)規(guī)定沒有一個(gè)良好的限制與規(guī)定的作用，使得在后續(xù)配套服務(wù)建設(shè)期間并不能科學(xué)有效地開展物業(yè)服務(wù)。進(jìn)而物業(yè)管理服務(wù)不能發(fā)揮其真正的作用，降低業(yè)主入住體驗(yàn)，從側(cè)面限制了房地產(chǎn)的發(fā)展。

二、物業(yè)管理教學(xué)對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的意義

由于房地產(chǎn)涉及的領(lǐng)域和專業(yè)十分廣泛，從而使得評(píng)價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)素質(zhì)的方面有很多。業(yè)主不僅會(huì)從房地產(chǎn)主要商品住房的建筑質(zhì)量、選址、環(huán)境設(shè)計(jì)等硬件因素對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行評(píng)價(jià)，物業(yè)管理作為房地產(chǎn)具體住房環(huán)境維護(hù)管理的重要方面也是業(yè)主評(píng)判房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)的最直接體現(xiàn)。物業(yè)管理行業(yè)的工作主體是物業(yè)，包括對(duì)房屋及其配套設(shè)施、相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維護(hù)、管理等具體工作。物業(yè)管理的工作對(duì)象主要是人，這也要求了物業(yè)能夠作為房地產(chǎn)企業(yè)的形象來和業(yè)主進(jìn)行相關(guān)的溝工作。物業(yè)管理與房地產(chǎn)業(yè)首先從業(yè)務(wù)范圍來看屬于上下級(jí)的關(guān)系，房地產(chǎn)在開展過程中需要建設(shè)配套的物業(yè)管理服務(wù)，而科學(xué)優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)也會(huì)進(jìn)一步從軟環(huán)境建設(shè)方面優(yōu)化房地產(chǎn)，推動(dòng)房地產(chǎn)的發(fā)展。在基本的依存關(guān)系直上，物業(yè)管理行業(yè)可以成為提升房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的最重要手段。作為硬件主體，房地產(chǎn)業(yè)中相關(guān)住房的價(jià)值是一定的，而通過積極有效地物業(yè)管理等軟環(huán)境的綜合建設(shè)，可以及大地提升業(yè)主的入住質(zhì)量。物業(yè)管理如果科學(xué)合理就會(huì)極大地提升整個(gè)項(xiàng)目的綜合價(jià)值。物業(yè)管理可以通過對(duì)基礎(chǔ)能源、停車產(chǎn)地、室外公共設(shè)施的維護(hù)，形成一套嚴(yán)格的安全管理機(jī)制等方面的管理使得整個(gè)項(xiàng)目升值。

三、物業(yè)管理學(xué)科改革的具體策略

由上文可知，物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展對(duì)提升房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值、推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都有著至關(guān)重要的作用。所以在當(dāng)前高校進(jìn)行物業(yè)管理教學(xué)方面也需要將學(xué)科積極融入到房地產(chǎn)業(yè)版圖之中，通過對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展趨勢(shì)的分析合理的進(jìn)行教學(xué)安排，有計(jì)劃、有側(cè)重性地對(duì)學(xué)生相關(guān)綜合能力進(jìn)行培養(yǎng)。大體上物業(yè)管理學(xué)科改革可以從教學(xué)目標(biāo)、教學(xué)思想、教學(xué)方法三個(gè)方面來進(jìn)行具體的開展：

1.教學(xué)目標(biāo)：首先在物業(yè)管理教學(xué)的目標(biāo)設(shè)定上，教師需要將物業(yè)管理學(xué)科與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展積極適應(yīng)。以學(xué)生在未來工作實(shí)踐過程中如何更好地進(jìn)行物業(yè)管理工作幫助房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展為根本目標(biāo)。這種實(shí)際效果導(dǎo)向的教學(xué)目標(biāo)可以對(duì)教學(xué)工作起到有的放矢的作用。以追求結(jié)果作為安排教學(xué)內(nèi)容、教學(xué)環(huán)節(jié)的指導(dǎo)，從根本上保障學(xué)生的學(xué)習(xí)效果。

2.教學(xué)思想：在進(jìn)行物業(yè)管理教學(xué)思想的選擇上，教師需要從教學(xué)目標(biāo)出發(fā)，積極選取以實(shí)踐為主體的教學(xué)思想。由于物業(yè)管理學(xué)科體現(xiàn)出的實(shí)際應(yīng)用性較強(qiáng)，所以對(duì)于學(xué)生在進(jìn)行學(xué)期期間實(shí)踐過程的運(yùn)用就顯得尤為重要。通過實(shí)踐思想在教學(xué)環(huán)節(jié)中的運(yùn)用，學(xué)生可以做到從實(shí)際出發(fā)，面向物業(yè)管理學(xué)科要求的各個(gè)領(lǐng)域，在學(xué)中做，在做中悟，通過實(shí)際操作的形式對(duì)于相關(guān)知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行理解，并在實(shí)踐中不斷磨煉自身各種能力。通過實(shí)踐教學(xué)思想的貫徹保障學(xué)生真正學(xué)習(xí)到能力與素養(yǎng)。

3.教學(xué)方法：在教學(xué)方法的選擇上，通過物業(yè)管理的課程目標(biāo)制定與實(shí)踐教學(xué)思想的全面貫徹，教師可以根據(jù)物業(yè)管理學(xué)科中的各項(xiàng)內(nèi)容與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展期間對(duì)于軟環(huán)境建設(shè)的具體要求適時(shí)，豐富地選用多種教學(xué)方法。摒棄固有的教師單向授課模式，積極通過基于實(shí)踐基礎(chǔ)上的探究、演練、模擬、實(shí)習(xí)等手段幫助學(xué)生進(jìn)行物業(yè)管理學(xué)科的學(xué)習(xí)。在授課期間教師可以讓學(xué)生按照現(xiàn)實(shí)生活中物業(yè)管理的案例、規(guī)則、技巧進(jìn)行全方位的綜合性演練。讓學(xué)生在實(shí)踐練習(xí)的環(huán)境中加深對(duì)于知識(shí)點(diǎn)和實(shí)際能力技巧的掌握和運(yùn)用。在此基礎(chǔ)上，教師還需要積極組織多種豐富的實(shí)習(xí)活動(dòng)，讓學(xué)生走入房地產(chǎn)企業(yè)，通過相關(guān)實(shí)習(xí)工作來提升學(xué)生的綜合能力與素質(zhì)，更好地為就業(yè)服務(wù)。

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篇6

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目 形成原因 應(yīng)對(duì)策略

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，房地產(chǎn)業(yè)成為我國(guó)最為火爆的投資行業(yè)之一。自1998年以來，房地產(chǎn)投資在我國(guó)的經(jīng)濟(jì)和投資增長(zhǎng)中發(fā)揮著重要作用，進(jìn)入新世紀(jì)后更是保持了較為迅猛的發(fā)展勢(shì)頭。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的五花八門也使房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中的諸多風(fēng)險(xiǎn)因素得不到有效的控制，從而導(dǎo)致項(xiàng)目的失利。那么提高企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理水平，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防范和控制，保證項(xiàng)目開發(fā)能合理進(jìn)行，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的升級(jí)，提高風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，可以有效控制突發(fā)性風(fēng)險(xiǎn)問題，避免因風(fēng)險(xiǎn)問題導(dǎo)致的巨大的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)上的損失，以保證項(xiàng)目穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)。

一.項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀及存在的問題

1.國(guó)外研究現(xiàn)狀

在風(fēng)險(xiǎn)管理學(xué)科發(fā)展方面：風(fēng)險(xiǎn)管理的應(yīng)用起源于20世紀(jì)40―50年代，其在美國(guó)保險(xiǎn)行業(yè)得到廣泛應(yīng)用，風(fēng)險(xiǎn)管理學(xué)科有了雛形。美國(guó)學(xué)者格拉爾（1950）在其調(diào)查報(bào)告《Risk Management， New Phase of Cost Control》中首次提出風(fēng)險(xiǎn)管理的概念，開始了風(fēng)險(xiǎn)管理理論研究的序幕。Mowbray（1950）在《保險(xiǎn)學(xué)》一書中詳細(xì)闡述了風(fēng)險(xiǎn)管理的概念；1960 年，美國(guó)保險(xiǎn)管理學(xué)會(huì)（American Society of Insurance Management， ASIM）紐約分社和亞普沙那大學(xué)合作開設(shè)了風(fēng)險(xiǎn)管理課程。1975年美國(guó)保險(xiǎn)管理協(xié)會(huì)（ASIM）改名為風(fēng)險(xiǎn)和保險(xiǎn)管理協(xié)會(huì)（Risk and Insurance Management Society， RIMS），這標(biāo)志著風(fēng)險(xiǎn)管理學(xué)科的逐步成熟。隨后，美國(guó)多數(shù)大學(xué)工商管理學(xué)院普遍開設(shè)風(fēng)險(xiǎn)管理課程。賓夕法尼亞大學(xué)保險(xiǎn)學(xué)院專門舉辦了風(fēng)險(xiǎn)管理資格考試，通過該考試獲得的 ARM 證書具有相當(dāng)?shù)臋?quán)威性，表明在風(fēng)險(xiǎn)管理領(lǐng)域取得了一定的從業(yè)資格，為全美和西方國(guó)家所認(rèn)可。1983 年美國(guó) RIMS 年會(huì)上，世界各國(guó)學(xué)者討論通過了101條風(fēng)險(xiǎn)管理準(zhǔn)則，以此作為各國(guó)風(fēng)險(xiǎn)管理的一般準(zhǔn)則。

隨著科學(xué)技術(shù)突飛猛進(jìn)的發(fā)展而得到了不斷充實(shí)和完善，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行投資風(fēng)險(xiǎn)管理逐步形成一門保證實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目建設(shè)最佳經(jīng)濟(jì)效果的綜合性學(xué)科。目前，不但西方國(guó)家把投資風(fēng)險(xiǎn)研究作為房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的重要手段，中東地區(qū)，亞洲一些發(fā)展中國(guó)家也都開展了投資風(fēng)險(xiǎn)管理的應(yīng)用研究。直到現(xiàn)在，西方發(fā)達(dá)國(guó)家在房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)研究方面仍然處于領(lǐng)先地位。在理論研究和實(shí)際應(yīng)用方面都達(dá)到了較高的水平。

2.國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀

與國(guó)外相比，我國(guó)在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理方面的研究相對(duì)較晚；主要因?yàn)樵诟母镩_放之前，我國(guó)主要是實(shí)施計(jì)劃經(jīng)濟(jì)為主，同時(shí)在房地產(chǎn)方面主要以福利分房為主，這對(duì)于投資者來說福利分房是一種低風(fēng)險(xiǎn)的投資，甚或說是一種無風(fēng)險(xiǎn)的投資，這也是導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)投資理論研究比較緩慢的原因之一。在1992年、1993年這兩年間我國(guó)曾經(jīng)出現(xiàn)過房地產(chǎn)投資局部過熱，這時(shí)我國(guó)的一些學(xué)者、投資者便開始著手對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行研究，并且也取得了一-些進(jìn)展，但是在理論方面的研究還是很少，在這方面的著作更少。直到俞明軒和中立銀（2011）開始分析研究我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)各種物業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)，他們也進(jìn)一步研究和分析了影響房地產(chǎn)市場(chǎng)各類風(fēng)險(xiǎn)因素，最后給出了一種最為簡(jiǎn)單的風(fēng)險(xiǎn)度量方法。而后又有李淑和王偉寧兩人（2012）共同編著的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究與經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)手冊(cè)》，陳興漢和李啟明兩人（2013）共同編著的《房地產(chǎn)投資決策與風(fēng)險(xiǎn)防范完全手冊(cè)》，劉衛(wèi)東和彭俊兩人（2013）主編的《房地產(chǎn)投資分析》，劉衛(wèi)東和彭俊兩人（2013）主編的《房地產(chǎn)投資分析》，于洪療（2013）的論文《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)分析》等書中進(jìn)一步完善了國(guó)內(nèi)在項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)方面的研究成果。

綜上所知，在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理研究方面，相比于國(guó)外硭擔(dān)我國(guó)的研究水平還存在較大差距，還有待于進(jìn)一步的深入。比如我國(guó)在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)時(shí)使用的方法仍然是定性分析和經(jīng)驗(yàn)決策；只是在很少情況下使用定量分析，又由于其風(fēng)險(xiǎn)分析還不完善、不系統(tǒng)，導(dǎo)致一些失誤也在所難免。我國(guó)的國(guó)情及房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性，必然要求在某一個(gè)具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理中，一種適合我國(guó)具體國(guó)情及房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)的防范辦法變得非常需要。通常風(fēng)險(xiǎn)管理過程可以分為四個(gè)階段：風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)量化處理和風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)督。發(fā)達(dá)國(guó)家相比，目前我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)還處在產(chǎn)業(yè)發(fā)展的發(fā)育完善階段，房地產(chǎn)投資者缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力，在投資過程中往往為追求高額利潤(rùn)，盲目決策，再加上國(guó)家相關(guān)法律、政策不能及時(shí)到位，使得我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在繁榮發(fā)展的背后蘊(yùn)藏著很大風(fēng)險(xiǎn)。因此，加大房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析、評(píng)價(jià)、決策的理論研究和實(shí)踐運(yùn)作不僅是房地產(chǎn)投資者面臨的一個(gè)重大課題，也是房地產(chǎn)投資理論研究者們面臨的一個(gè)重大任務(wù)。

二.房地產(chǎn)開發(fā)中項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)形成的原因

整體上來講，當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中風(fēng)險(xiǎn)的形成原因主要包括以下幾種：

1.政府政策方面

房地產(chǎn)行業(yè)通過這些年的發(fā)展，已成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，與此同時(shí)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和人民生活的各個(gè)方面中也發(fā)揮著深遠(yuǎn)的影響，因此不可避免地受我國(guó)宏觀調(diào)控和政策的影響。具體來講我國(guó)國(guó)內(nèi)在產(chǎn)業(yè)、土地、住房、金融、稅收、城市Market Survey市場(chǎng)觀察規(guī)劃、環(huán)保等方面相應(yīng)政策法律法規(guī)的調(diào)整，如對(duì)房?jī)r(jià)的限制、貸款利率的規(guī)定、土地使用的限定等都極有可能對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各個(gè)層面構(gòu)成潛在風(fēng)險(xiǎn)或直接影響，有的甚至造成了房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟(jì)上的損失。

2.經(jīng)濟(jì)形勢(shì)方面

經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的狀況對(duì)房地產(chǎn)的項(xiàng)目的開發(fā)起到直接的影響作用。確切地來講，受房地產(chǎn)行業(yè)自身特點(diǎn)的影響，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開發(fā)時(shí)間長(zhǎng)，中間環(huán)節(jié)多，在項(xiàng)目開發(fā)過程中市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)商品需求就很容易發(fā)生變動(dòng)。特別是在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不佳或經(jīng)濟(jì)停滯的時(shí)候，將直接影響到民眾的購(gòu)房欲望，減少購(gòu)買行為，房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)陷入危機(jī)的可能性就變大。再者，對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)的準(zhǔn)確科學(xué)預(yù)測(cè)對(duì)于降低房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)有很大的幫助作用。

3.資金流通方面

房地產(chǎn)是資金密集型的行業(yè)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)需要籌集和融通巨額資金。假如企業(yè)的資金鏈出現(xiàn)問題，出現(xiàn)資金不足的情況，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)將的影響是致命的，有極大的可能性會(huì)導(dǎo)致企業(yè)由于缺乏資金支持而無法繼續(xù)進(jìn)行后面的開發(fā)。并且，企業(yè)前面的投入也有可能會(huì)付諸東流。具體來講，一是融資方面，由于各種籌資方式的手段、工具及環(huán)境各不相同，都存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)。加上貸款利率變動(dòng)趨勢(shì)難以明了，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的最終成功及利潤(rùn)影響極大。二是，市場(chǎng)波動(dòng)對(duì)他的影響，使得房地產(chǎn)項(xiàng)目的租售期和租金售價(jià)方面具有不確定性，收益不明確，企業(yè)的資金鏈就會(huì)出現(xiàn)問題。另外，開發(fā)投資回收期越長(zhǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也越大，直接影響企業(yè)資金運(yùn)作。

4.工程建造方面

房產(chǎn)作為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最終成品，其質(zhì)量水平的高低直接影響到最終的銷售及用戶的安全，需給予高度的重視。另一方面，房地產(chǎn)工程建造過程中涉及環(huán)節(jié)繁多，包括設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位等等，一旦出現(xiàn)合同糾紛，尤其是承包商違約等，將對(duì)于項(xiàng)目工期、成本及質(zhì)量都極有可能造成負(fù)面影響。一是，建造成本在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中占有很大的比例，如果得不到有效的控制，會(huì)在很大程度上給房地產(chǎn)企業(yè)正常的資金運(yùn)作造成影響。二是，設(shè)計(jì)理念的滯后，承包商施工方法不當(dāng)、技術(shù)落后等所造成的項(xiàng)目質(zhì)量問題，直接給房地產(chǎn)項(xiàng)目帶來巨大的風(fēng)險(xiǎn)。三是，工期的拖延，既可能造成錯(cuò)過最佳的租售時(shí)機(jī)，提高銷售風(fēng)險(xiǎn)，也大大增加了管理費(fèi)用和工程成本，影響企業(yè)利潤(rùn)

三.房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范與處理方法

對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的總體控制，是指在項(xiàng)目開發(fā)活動(dòng)過程中，項(xiàng)目所遇到的風(fēng)險(xiǎn)或風(fēng)險(xiǎn)因素在發(fā)生之前、發(fā)生之時(shí)、發(fā)生之后所采取的降低風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生的概率，縮小風(fēng)險(xiǎn)損失程度的措施與方法。

1. 風(fēng)險(xiǎn)回避

風(fēng)險(xiǎn)回避是指根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)、評(píng)估、反復(fù)考察、權(quán)衡，以避免風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的根源，消除風(fēng)險(xiǎn)隱患，這需要事先避開風(fēng)險(xiǎn)源或是改變開發(fā)進(jìn)程，主動(dòng)放棄或是拒絕實(shí)施這些可能導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)損失的相關(guān)開發(fā)活動(dòng)，以預(yù)先消除風(fēng)險(xiǎn)隱患。風(fēng)險(xiǎn)回避是風(fēng)險(xiǎn)管理中處理項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)最有利、最徹底的手段，是一種相對(duì)穩(wěn)定的風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)。

2. 風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移

項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移是指項(xiàng)目開發(fā)過程中，房地產(chǎn)企業(yè)主動(dòng)的、有意識(shí)的將不愿意處理的風(fēng)險(xiǎn)或是無法處理的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給其他有承擔(dān)能力的其他企業(yè)。

3. 風(fēng)險(xiǎn)抑制

風(fēng)險(xiǎn)抑制是指，在項(xiàng)目開發(fā)過程對(duì)于預(yù)測(cè)到的風(fēng)險(xiǎn)利用有效的處理手段在一定程度上縮小風(fēng)險(xiǎn)的范圍，消滅或是降低風(fēng)險(xiǎn)所導(dǎo)致的損失等。 風(fēng)險(xiǎn)抑制可以在一定程度消滅風(fēng)險(xiǎn)，甚至將風(fēng)險(xiǎn)所帶來的損失降到最低甚至為零，如果對(duì)于不能抑制或是不能消滅的風(fēng)險(xiǎn)，可以考慮使用風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的處理辦法，為項(xiàng)目開發(fā)下一步的工作做好鋪墊和防范。

4. 風(fēng)險(xiǎn)自留

風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)就是為房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)作項(xiàng)目中以最小的成本，獲得最大的利潤(rùn)而服務(wù)。但如果要完全通過開發(fā)過程中全部風(fēng)險(xiǎn)都得回避和轉(zhuǎn)移，是不現(xiàn)實(shí)的。當(dāng)某些風(fēng)險(xiǎn)難以回避或是轉(zhuǎn)移的成本過高時(shí)，房地為適合的保險(xiǎn)形式，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效防范與處理。

四.結(jié)束語(yǔ)

我們常說風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇并存，不是所有的風(fēng)險(xiǎn)事件的發(fā)生都導(dǎo)致?lián)p失的產(chǎn)生，如果處理得當(dāng)，在消除風(fēng)險(xiǎn)、避免損失的同也存在著帶來額外的收入的可能。房地產(chǎn)同樣適用這樣的規(guī)律，有效的利用風(fēng)險(xiǎn)，能使我們的房地產(chǎn)開發(fā)能夠更加穩(wěn)定。

參考文獻(xiàn)：

[1] 趙世強(qiáng)編著.房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理[M].中國(guó)建材工業(yè)出版社，2003

[2] 吳志華，馬姣.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理初探[J].現(xiàn)代物業(yè)（中旬刊）.2011（05）

篇7

【關(guān)鍵詞】 河南??；房地產(chǎn)業(yè)；可持續(xù)發(fā)展；問題；對(duì)策

一、房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的基本涵義

“可持續(xù)發(fā)展是既滿足當(dāng)代人的需求又不危及后代人滿足其需求的發(fā)展”，這是WELD于1987年發(fā)表的《我們共同的未來》的報(bào)告中提出的可持續(xù)發(fā)展的定義?？沙掷m(xù)發(fā)展是以自然資源為基礎(chǔ)，與環(huán)境承載能力相協(xié)調(diào)，同社會(huì)進(jìn)步相適應(yīng)，以提高生活質(zhì)量為目標(biāo)的社會(huì)發(fā)展理念。可持續(xù)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)業(yè)來說，在僅考慮土地資源的情況下，其可持續(xù)發(fā)展的核心可認(rèn)為是“土地資源在當(dāng)代人群之間及代與代人群之間公平合理的分配”。要實(shí)現(xiàn)土地資源在當(dāng)代人群之間及代與代人群之間公平合理的分配，關(guān)鍵在于形成最完善的土地資源利用原則，依此能夠?qū)崿F(xiàn)土地資源的可持續(xù)利用，也就從根本上保證了房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。因此，房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展是一個(gè)涉及經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化、技術(shù)及自然環(huán)境等的綜合性概念。

房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展涵義是在生態(tài)環(huán)境可以支持的前提下，所體現(xiàn)的生態(tài)思想和滿足房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)方面和社會(huì)的要求。所謂房地產(chǎn)業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展就是在保護(hù)生態(tài)環(huán)境、穩(wěn)定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和保證社會(huì)和諧發(fā)展的基礎(chǔ)上，尋求的并不是幾個(gè)地方或短期內(nèi)的發(fā)展，而是整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)遙遠(yuǎn)未來的持續(xù)發(fā)展。也就是要采取各種手段保護(hù)環(huán)境，使之適于人類的生存發(fā)展和自然生態(tài)平衡的實(shí)現(xiàn)。一要防止污染的發(fā)生和過度積累，二要對(duì)已受到污染的環(huán)境進(jìn)行整治，使之恢復(fù)原貌，顯然，環(huán)境保護(hù)有利于房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。在生態(tài)環(huán)境可以支持的前提下，滿足人類眼前和將來對(duì)房地產(chǎn)的需求，這是房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的涵義中所體現(xiàn)的生態(tài)思想。另外，房地產(chǎn)業(yè)不但要保證本行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，而且還要保證其與整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)波動(dòng)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、我國(guó)工業(yè)化、城市化、信息化和現(xiàn)代化進(jìn)程的有機(jī)統(tǒng)一。最后，要保證房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與社會(huì)的和諧發(fā)展相統(tǒng)一，通過房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)整個(gè)社會(huì)生活水平的提高和社會(huì)的全面進(jìn)步，最終使房地產(chǎn)成為和諧社會(huì)的物質(zhì)保障。

二、河南省房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問題

從2011年總體看來，河南房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)運(yùn)行情況較為平穩(wěn)，但是從房地產(chǎn)健康可持續(xù)發(fā)展的三大控制指標(biāo)上講，存在一些由于非理性投資過熱、資金、融資難、土地政策等因素制約房地產(chǎn)業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展的問題。

1、商品房結(jié)構(gòu)性矛盾依然突出

2011年，全省商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)得到較大調(diào)整，但結(jié)構(gòu)性矛盾依然突出。一是經(jīng)濟(jì)適用房和90平方米及以下商品住宅所占比重仍顯偏低。2011年住宅投資占房地產(chǎn)投資的比重由上年的79.7%下降到77.2%。在宏觀調(diào)控盯牢住宅價(jià)格的時(shí)候，商業(yè)地產(chǎn)成為開發(fā)商和消費(fèi)者雙方規(guī)避調(diào)控政策的投資“洼地”，商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展。2011年辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資分別增長(zhǎng)100.5%、23.6%，二者所占比重合計(jì)為13.4%，同比提高1.6個(gè)百分點(diǎn)。因此，密切關(guān)注全省辦公樓、商業(yè)用房開發(fā)，適時(shí)出臺(tái)政策予以引導(dǎo)，對(duì)于防止非理性投資過熱，促進(jìn)全省房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展具有積極意義。

2、企業(yè)資金來源趨緊，融資難度加大

2011年，全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源3251億元，比上年同期增長(zhǎng)17.7%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源增速仍低于完成投資增速6.2個(gè)百分點(diǎn)。資金來源增速自2010年11月首次低于完成投資增速1.2個(gè)百分點(diǎn)后，企業(yè)資金來源增速已連續(xù)13個(gè)月低于完成投資增速。2011年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資占資金來源的比重達(dá)到80.6%，高于全國(guó)平均水平1.9個(gè)百分點(diǎn)，說明河南房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金保障形勢(shì)非常嚴(yán)峻。同時(shí)，國(guó)內(nèi)貸款占資金來源的比重為8.3%，低于全國(guó)平均水平3.7個(gè)百分點(diǎn)，說明當(dāng)前河南金融對(duì)全省房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)的支撐尚有一定空間，需要進(jìn)一步加強(qiáng)。

3、區(qū)域發(fā)展不平衡，大城市開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)展緩慢

2011年，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資2620.01億元，增長(zhǎng)23.9%，增速最高的開封市達(dá)到52.8%，而焦作市下降0.9%。占全省開發(fā)總量35%以上的鄭州市，全年完成投資923.64億元，同比增長(zhǎng)19.2%，低于全省同期增速4.7個(gè)百分點(diǎn)。全年完成投資超過100億的省轄市有8個(gè)，分別是鄭州市、洛陽(yáng)市、安陽(yáng)市、新鄉(xiāng)市、商丘市、信陽(yáng)市、周口市和駐馬店市，共完成投資2002.51億元，占全省房地產(chǎn)投資的76.4%，其余10個(gè)省轄市完成投資617.5億元，僅占全省房地產(chǎn)投資的23.5%。房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域發(fā)展極不平衡。占全省開發(fā)總量40%以上的鄭州、洛陽(yáng)兩市項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度恢復(fù)仍然較為緩慢。

三、促進(jìn)河南省房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)健康發(fā)展的對(duì)策建議

“十一五”期間，重點(diǎn)正確樹立可持續(xù)發(fā)展新理念，完善土地制度、加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和升級(jí)、調(diào)控市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，加強(qiáng)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的中長(zhǎng)期戰(zhàn)略性管理，強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管力度，運(yùn)用綜合性措施促進(jìn)河南房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定健康可持續(xù)發(fā)展。

1、確立可持續(xù)發(fā)展的理念

在政府、企業(yè)界及學(xué)術(shù)界樹立可持續(xù)發(fā)展的理念，通過學(xué)術(shù)研究、言論引導(dǎo)等方式建立一個(gè)良好的學(xué)術(shù)氛圍，使理論聯(lián)系實(shí)際的研究成果成為指導(dǎo)房地產(chǎn)乃至城市健康、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展的思想基礎(chǔ)。因?yàn)樽鳛橐粋€(gè)城市化滯后的國(guó)家，我國(guó)的城市發(fā)展呼喚系統(tǒng)性經(jīng)濟(jì)學(xué)的理性思考。這對(duì)于一個(gè)土地資源稀缺、人口眾多的國(guó)家來說是明智而又十分必要的。

2、完善土地管理體制

“土地是財(cái)富之母”。土地資產(chǎn)作為城市最大的、價(jià)值最高的存量資產(chǎn)和最基本的生產(chǎn)要素，幾乎被所有城市列為城市發(fā)展過程中的首選目標(biāo)和重點(diǎn)突破口，各地又幾乎同時(shí)把房地產(chǎn)作為各自的新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和支柱產(chǎn)業(yè)。政府要強(qiáng)化對(duì)土地使用的審批和監(jiān)督，從源頭上完全控制土地一級(jí)市場(chǎng)的供應(yīng)，并根據(jù)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、人口、產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r適時(shí)適量推出土地供應(yīng)，做到土地利用年度計(jì)劃與市場(chǎng)需求相統(tǒng)一，并且全國(guó)、各地的土地供應(yīng)要有統(tǒng)一的協(xié)調(diào)機(jī)制。土地的出讓按照公平、公正、公開原則進(jìn)行招投標(biāo)和拍賣，從源頭上嚴(yán)防土地的炒作和國(guó)有資產(chǎn)的流失。在土地的分配上，政府要有一定的主動(dòng)性和管理力度，要使土地資源配置給那些真正有實(shí)力的開發(fā)商。加強(qiáng)對(duì)土地二級(jí)市場(chǎng)的監(jiān)管，提高土地利用效率，合理規(guī)劃舊城區(qū)改造，盡量減少耕地占用，合理改造“城中村”。

3、加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)和調(diào)整

當(dāng)前出現(xiàn)的房地產(chǎn)投資過熱，說明經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不甚合理。中國(guó)當(dāng)前GDP增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)、交通基礎(chǔ)建設(shè)依賴過高。房地產(chǎn)出現(xiàn)過熱，整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)將產(chǎn)生十分重大的影響。況且人們的消費(fèi)、投資短期內(nèi)過度向房地產(chǎn)傾斜，也會(huì)造成經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上所說的“擠出效應(yīng)”，即表現(xiàn)為其他消費(fèi)的緊縮，這也許是我國(guó)最近幾年除房?jī)r(jià)以外其他商品價(jià)格下跌、股市低迷、國(guó)民經(jīng)濟(jì)仍未擺脫通貨緊縮的一個(gè)重要原因。

4、加大房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管力度

首先要嚴(yán)格房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入、清出制度，運(yùn)用法律、經(jīng)濟(jì)和必要的行政手段將資信不良、工程質(zhì)量低劣、違規(guī)建設(shè)交易及不承擔(dān)法律責(zé)任的企業(yè)清出房地產(chǎn)行業(yè)；另外，要完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和信息制度，做好房地產(chǎn)市場(chǎng)情況分析和監(jiān)測(cè)，定時(shí)向群眾公布當(dāng)期的土地供應(yīng)量、房地產(chǎn)供銷狀況等信息，引導(dǎo)居民合理投資消費(fèi)；要加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、交易、物業(yè)管理等全過程監(jiān)管，嚴(yán)肅查處虛構(gòu)買賣合同、囤積房源、虛假?gòu)V告、提供不實(shí)房?jī)r(jià)和銷售進(jìn)度信息、惡意哄抬房?jī)r(jià)、誘騙消費(fèi)者爭(zhēng)購(gòu)以及炒買炒賣、囤積土地，違反規(guī)劃及控制性要求的行為；調(diào)整房屋供應(yīng)結(jié)構(gòu)，要合理確定普通商品房、高檔住宅以及經(jīng)濟(jì)適用房的劃分標(biāo)準(zhǔn)；最后，要增強(qiáng)建筑節(jié)能意識(shí)，加大宣傳和對(duì)違規(guī)行為行政處罰力度，加大節(jié)能方面的科技創(chuàng)新投入。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，河南省房地產(chǎn)業(yè)要實(shí)現(xiàn)健康可持續(xù)發(fā)展，就需要保證房地產(chǎn)的投資穩(wěn)步增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)上升速度過快的現(xiàn)象得到改善。發(fā)展過程中根據(jù)出現(xiàn)的不同影響房地產(chǎn)業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展的因素，在政策上給予相應(yīng)的支持和引導(dǎo)，經(jīng)濟(jì)上要有一定的限制措施，比如加大房產(chǎn)購(gòu)置稅，制度上加以健全。這樣才能有效控制房地產(chǎn)發(fā)展所出現(xiàn)的問題，推動(dòng)河南省房地產(chǎn)業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。

【參考文獻(xiàn)】

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[2] 張燕生.我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及其未來發(fā)展趨勢(shì)[J].中國(guó)市場(chǎng)，2010（9）.

[3] 張敬.重慶市房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展研究[D].重慶：重慶師范大學(xué)碩士學(xué)位論文.2006.

【作者簡(jiǎn)介】

栗 蕾（1979.3-）女，河南南陽(yáng)人，博士，鄭州航空工業(yè)管理學(xué)院講師，研究方向：土木工程.

篇8

關(guān)鍵詞：工期計(jì)劃；項(xiàng)目活動(dòng)；進(jìn)度控制；進(jìn)度拖延

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目

房地產(chǎn)項(xiàng)目是一個(gè)耗費(fèi)資源量很大的項(xiàng)目，這就意味著需要連續(xù)不斷的周轉(zhuǎn)資金支持，如果項(xiàng)目的工期太長(zhǎng)，就會(huì)影響到項(xiàng)目占用資金的使用效率，嚴(yán)重的甚至?xí)?dǎo)致一個(gè)項(xiàng)目的失敗。所以房地產(chǎn)的開發(fā)商都希望能盡快完成項(xiàng)目，從購(gòu)房者處盡快回收資金。這就要求設(shè)定一個(gè)合理而詳細(xì)的工期計(jì)劃和嚴(yán)格的進(jìn)度控制，以保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利實(shí)施，盡快完成。

二、工期計(jì)劃

工期計(jì)劃的重要任務(wù)之一就是確定各個(gè)項(xiàng)目活動(dòng)的消耗時(shí)間。綜合各個(gè)活動(dòng)的消耗時(shí)間，就可以大致估算出工程的總工期。合理而詳細(xì)的工期計(jì)劃不僅為項(xiàng)目的實(shí)施提供了指導(dǎo)，也為項(xiàng)目的有效控制提供了實(shí)施依據(jù)。

（一）總工期的設(shè)定方法

1、經(jīng)驗(yàn)參考

項(xiàng)目雖然具有臨時(shí)性和獨(dú)特性，是"一次性"的管理活動(dòng)。但在各個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中也存在著不少的相似之處，比如建筑結(jié)構(gòu)、施工工藝等方面。所以，參考本企業(yè)之前的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)或是其他企業(yè)的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，都對(duì)新項(xiàng)目的計(jì)劃大有幫助。

2、工期定額

工期定額就是房地產(chǎn)行業(yè)中存在的施工標(biāo)準(zhǔn)，這種標(biāo)準(zhǔn)建立于實(shí)踐和統(tǒng)計(jì)的基礎(chǔ)之上，對(duì)項(xiàng)目具有普遍的適用性。采用工期定額時(shí)，即可通過項(xiàng)目消耗時(shí)間加以匯總，從而得到總的工期計(jì)劃，此過程需要使用WBS對(duì)總項(xiàng)目進(jìn)行自上而下的逐層分解，設(shè)定出各個(gè)工作包的時(shí)間消耗后，再由自下而上的匯總，即可得到總工期。

3、特殊要求

對(duì)于一些有特殊要求的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其總工期的設(shè)定受外部影響的作用較強(qiáng)。對(duì)于一些帶有政治目的的項(xiàng)目，比如因外交需要而同國(guó)外簽訂的合作項(xiàng)目，國(guó)家會(huì)明令要求在特定的時(shí)間內(nèi)完工。對(duì)于房地產(chǎn)公司競(jìng)爭(zhēng)的需要，比如在較好的市場(chǎng)條件下，需要趕在同行競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之前完成項(xiàng)目，以便占得銷售的先機(jī)。這些特殊要求對(duì)項(xiàng)目的工期大都有較為嚴(yán)格的規(guī)定，回旋的余地較小。

（二）項(xiàng)目活動(dòng)消耗時(shí)間的確定

1、可定量化的項(xiàng)目活動(dòng)

對(duì)于可定量化的項(xiàng)目活動(dòng)，可以依據(jù)WBS將項(xiàng)目活動(dòng)劃分為一個(gè)個(gè)小的工作包，利用施工定額對(duì)小工作包的工作量和消耗時(shí)間進(jìn)行計(jì)算，匯總會(huì)就可以得出項(xiàng)目活動(dòng)消耗時(shí)間的估計(jì)值。

2、非定量化的項(xiàng)目活動(dòng)

對(duì)于項(xiàng)目規(guī)劃和設(shè)計(jì)、招投標(biāo)等工作是比較難以定量化的，因?yàn)檫@些工作的工作量具有較大的模糊性。這一類的項(xiàng)目活動(dòng)可以通過借助以往經(jīng)驗(yàn)、參考?xì)v史資料或是上級(jí)重大決策的強(qiáng)制性要求得以確定。

3、不確定性的項(xiàng)目活動(dòng)

在項(xiàng)目計(jì)劃階段，我們更多的情況是借助于以往的經(jīng)驗(yàn)來對(duì)項(xiàng)目的各項(xiàng)活動(dòng)加以分析，這會(huì)使得項(xiàng)目分析的范圍產(chǎn)生定型效應(yīng)，即思考面具有局限性。另一方面，在項(xiàng)目實(shí)施過程中存在著諸多的不確定性因素，這些因素很可能導(dǎo)致一些意外情況的發(fā)生，進(jìn)而影響進(jìn)度計(jì)劃。

三、進(jìn)度控制

進(jìn)度控制的基本思想就是通過將計(jì)劃工期和實(shí)施進(jìn)度進(jìn)行比較，發(fā)現(xiàn)差異，再用一定的方法針對(duì)差異進(jìn)行修正，使工程實(shí)施進(jìn)度滿足計(jì)劃要求。

（一）進(jìn)度控制的內(nèi)容

1、進(jìn)度控制涉及項(xiàng)目的各個(gè)階段

房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期策劃階段、設(shè)計(jì)階段、施工階段、竣工驗(yàn)收階段各個(gè)階段都需要進(jìn)行控制。也就是說，進(jìn)度控制是一個(gè)貫穿于整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目生命周期的縱向的控制過程。

2、進(jìn)度控制包括各階段的各個(gè)方面

如在施工階段，進(jìn)度控制需要確保施工人員、建筑材料、施工機(jī)械等各個(gè)方面做好準(zhǔn)備，對(duì)各個(gè)方面都需要加以控制?？梢?，進(jìn)度控制也是一個(gè)橫向的控制過程。

（二）解決進(jìn)度拖延的措施

一般情況下，當(dāng)產(chǎn)生進(jìn)度遲延時(shí)，需要采取一些方法趕工。否則拖延會(huì)隨時(shí)間的推移逐漸積累，很可能會(huì)使得項(xiàng)目在最后產(chǎn)生嚴(yán)重的工期超標(biāo)。下面是幾種常見的進(jìn)度拖延的解決措施。

1、增加資源的投入

勞動(dòng)力資源、材料和機(jī)械設(shè)備是房地產(chǎn)項(xiàng)目中極為重要的資源，增加這些資源的投入是趕工最基本的措施。但這種方法會(huì)使增加施工的成本。

2、重新分配資源

房地產(chǎn)項(xiàng)目中，雖然資源的投入很多，但總是有限的。當(dāng)有限的資源不能夠得到充分的利用時(shí)，就會(huì)降低工作效率。重新優(yōu)化資源，提高工作效率，是解決進(jìn)度拖延較為經(jīng)濟(jì)的方法。

3、將部分任務(wù)進(jìn)行分包

這種方法可以有效地解決施工進(jìn)度拖延問題。一方面，施工單位要將任務(wù)分包必須在得到業(yè)主許可的情況下進(jìn)行，否則將涉及合同違約。另一方面，趕工情況下的任務(wù)分包，往往會(huì)使項(xiàng)目的整體質(zhì)量難以得到保證。

四、總結(jié)

（一）工期計(jì)劃與進(jìn)度控制的關(guān)系

房地產(chǎn)項(xiàng)目的工期計(jì)劃為項(xiàng)目設(shè)定了目標(biāo)和行動(dòng)指南，進(jìn)度控制指導(dǎo)項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期工期要求；工期計(jì)劃分配項(xiàng)目實(shí)施所需的資源，進(jìn)度控制保證這些資源在實(shí)施過程中得到高效利用；工期計(jì)劃預(yù)測(cè)了一些不確定性問題的產(chǎn)生，進(jìn)度控制在實(shí)施過程使這些問題得到解決。

（二）工期計(jì)劃與進(jìn)度控制過程的特點(diǎn)

工期計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)大都是通過將總項(xiàng)目進(jìn)行分解，得到工作包，設(shè)定各個(gè)工作包的消耗時(shí)間后，再匯總即得到總工期。這是一個(gè)自上而下分解，自下而上匯總的過程。進(jìn)度的控制范圍很廣，不僅涉及項(xiàng)目的各個(gè)階段，還包括各階段的各個(gè)方面。這是一個(gè)集縱向、橫向全方位的控制過程。

（三）工期計(jì)劃與進(jìn)度控制的復(fù)雜性

盡管解決進(jìn)度拖延的方法有很多種，但每種方法都有它的使用條件及限制。加快進(jìn)度往往需要增加成本，項(xiàng)目提前完工有可能提高經(jīng)濟(jì)效益，但進(jìn)度加快還有可能影響工程的質(zhì)量，質(zhì)量管理嚴(yán)格也有可能影響工程進(jìn)度。事實(shí)上，進(jìn)度、成本和質(zhì)量三者之間有著密切的聯(lián)系，它們之間互相影響，在管理過程中也非常得復(fù)雜。片面地只重視成本問題或是施工進(jìn)度問題在實(shí)際工程項(xiàng)目中早已不在適用，實(shí)際中需要把成本管理、進(jìn)度控制、質(zhì)量管理三方面結(jié)合起來綜合考慮。

參考文獻(xiàn):

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[2]王新軍,王霞.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理[M].復(fù)旦大學(xué)出版社,2005.

篇9

摘要：房地產(chǎn)業(yè)成熟發(fā)展的核心和樞紐環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)的開發(fā)投資，它是在此流程中，位于最核心的地位。文章第一步介紹了2014年山西省房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，其次，依次分析了山西省房地產(chǎn)開發(fā)投資從促進(jìn)和阻礙兩方面對(duì)當(dāng)?shù)谿DP的作用，得出要抑制房地產(chǎn)泡沫的結(jié)論。最后，根據(jù)本文的研究?jī)?nèi)容，提出了相關(guān)的政策建議和對(duì)2015年山西省房地產(chǎn)市場(chǎng)的展望，便于政府加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，保持房地產(chǎn)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)投資；GDP；房地產(chǎn)泡沫；宏觀調(diào)控

一、山西省房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

2005-2014年，山西省房地產(chǎn)開發(fā)投資額呈逐年上升的趨勢(shì)，2014年，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資額為1403.55億元，在全國(guó)排第22位，在中部六省位列第5位，在周邊五?。▍^(qū)）位列第4位。從增長(zhǎng)速度來看，近十年一直穩(wěn)定增長(zhǎng)，2014年同比增長(zhǎng)7.3%，在全國(guó)排第24位，在中部六省位于末位，在周邊五?。▍^(qū)）位列第4位，超過了 GDP的增長(zhǎng)速度，有利于推進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。2014年，房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長(zhǎng)幅度比同一時(shí)期固定資產(chǎn)增幅低4.2個(gè)百分點(diǎn)。占固定資產(chǎn)投資比例的11.7%。

2014，預(yù)計(jì)全省商品房施工面積為15476.89萬平方米，同比增幅為10.2%，商品房新開工面積達(dá)3887.5萬平方米，同比增幅為5.8%。在房屋的銷售面積，銷售額和新開工面積一并增長(zhǎng)的同時(shí)，然而，住宅用房和商品房的空置程度卻仍然沒有明顯的改觀，房屋空置率有增無減。

從房屋銷售面積情況來看，山西省為1576.2萬平方米，同比減少4.1%。全省商品房銷售額746.1億元，同比增長(zhǎng)2.5%。

二、房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的影響

（一）促進(jìn)作用

1.作為社會(huì)固定資產(chǎn)投資的一個(gè)成分，房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度快，由2000年的39.46億元提升到2014年的1403.6億元，15年間提高35.57倍，年均提高28.58%，明顯高于同期國(guó)民生產(chǎn)總值10.74%的年均水平。

2.房地產(chǎn)開發(fā)投資一直迅猛增長(zhǎng)，其占整個(gè)社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比例由2000年的2.14%提高到2014年的11.72%，投資效應(yīng)大幅提升，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響日益加深。成為決定固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)和水平的中流砥柱。

3.房地產(chǎn)開發(fā)投資額在2000年為39.46億元，2014年提高到1403.6億元，在2000年對(duì) 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)速度的貢獻(xiàn)率為3.38%，為最低值。隨后逐年增高，在2005年出現(xiàn)小幅波動(dòng)，貢獻(xiàn)率降低，在2005-2009年貢獻(xiàn)率大幅增長(zhǎng)，在2009年達(dá)到最高值，為37.09%。但在2010年貢獻(xiàn)率再次出現(xiàn)大幅滑坡，只占11.22%，在2010年至2014年，貢獻(xiàn)率小幅提高，2015年貢獻(xiàn)率再一次降至15.1%。

因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)和國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值都存在起落，那么就不能顯著地辨別出存在哪種穩(wěn)定的增加或降低的趨勢(shì)，于此同時(shí)，投資對(duì) 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值貢獻(xiàn)率逐年發(fā)生改變的因素之一是人們對(duì)房地產(chǎn)投資有迫切要求，這就是盲目性。GDP貢獻(xiàn)率和當(dāng)時(shí)所處的時(shí)段也有著很大的相關(guān)性?，F(xiàn)在，山西省在房地產(chǎn)業(yè)方面出現(xiàn)一個(gè)低潮時(shí)段。所以，在未來可以看到，我省房地產(chǎn)發(fā)展對(duì)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的貢獻(xiàn)會(huì)呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

從全局角度思考我省房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況和居民的年齡分布情況，能夠發(fā)現(xiàn)，由于受計(jì)劃生育政策影響，“九零后”的年輕一代由于有了穩(wěn)定的收入，再加上面臨婚姻的壓力，將對(duì)房地產(chǎn)有很大需求，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的影響會(huì)顯著提高。其次，隨著人們收入的提高，實(shí)際購(gòu)買力不斷增強(qiáng)，生活水平也有大幅提高，對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)能力有增無減。在現(xiàn)階段，房地產(chǎn)業(yè)雖然面臨漫長(zhǎng)的低谷期，但由于房地產(chǎn)業(yè)的周期性和價(jià)值規(guī)律的作用，不會(huì)出現(xiàn)永久蕭條的情況。政府要增強(qiáng)信心，運(yùn)用貨幣政策和財(cái)政手段加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，保持對(duì)GDP的促進(jìn)作用。

（二）阻礙作用

當(dāng)房地產(chǎn)發(fā)展速度和結(jié)構(gòu)超出市場(chǎng)可承受的最大程度和國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的發(fā)展速度，經(jīng)濟(jì)過熱的現(xiàn)象是無法避免的。就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)和國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值無法和諧發(fā)展。將會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，泡沫破滅時(shí)，造成資源浪費(fèi)，不利于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展甚至造成市場(chǎng)的持續(xù)低迷。

三、結(jié)論

（一）提高資金管理力度，，避免投資過度

房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)在一定程度上是政府對(duì)投資過度疏于監(jiān)管而造成的投資膨脹，如果在膨脹的開始階段就實(shí)行管理整治，既能滿足人們對(duì)房地產(chǎn)的需求，還能對(duì)國(guó)民生產(chǎn)總值有相當(dāng)程度的促進(jìn)，結(jié)果會(huì)使房地產(chǎn)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)穩(wěn)定健康發(fā)展。

（二）加強(qiáng)引導(dǎo)，減少投機(jī)行為

恰當(dāng)?shù)耐稒C(jī)對(duì)市場(chǎng)的活躍有一定好處，然而過度的投機(jī)會(huì)不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，在房屋的流轉(zhuǎn)和出售中進(jìn)行引導(dǎo)，能夠有效減少投機(jī)行為的產(chǎn)生，杜絕資源浪費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展。

四、政策建議及展望

（一）加強(qiáng)宏觀調(diào)控，穩(wěn)定房?jī)r(jià)

目前，我省居民多為中低收入者。房?jī)r(jià)過低或過高都會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來不良影響。放假過低會(huì)影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收益，挫傷其積極性。房?jī)r(jià)過高會(huì)使大多數(shù)人買不起房，影響社會(huì)穩(wěn)定。所以，政府應(yīng)減少高檔商品房的投資，建設(shè)規(guī)模，促使企業(yè)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的投資和建設(shè)，穩(wěn)定民生。

（二）做好土地儲(chǔ)備及供應(yīng)，為房地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)造穩(wěn)定的環(huán)境

穩(wěn)定的土地儲(chǔ)備是房地產(chǎn)開發(fā)得以持續(xù)進(jìn)行的基礎(chǔ)。今年，太原市計(jì)劃將城中村，棚戶區(qū)進(jìn)行改造，同時(shí)完成對(duì)此地區(qū)拆遷及以后土地建設(shè)的工作，保障了土地的持續(xù)供給，調(diào)整了土地利用結(jié)構(gòu)，使土地利用率有了大幅提高。

優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境需要與之相配套的法律文件相呼應(yīng)。如今，在城中村改造方向缺乏足夠的法律來進(jìn)行規(guī)范土地市場(chǎng)，各個(gè)主體的意見也存在分歧，需要改善。

（三）提高房地產(chǎn)信貸資金的審批要求，加強(qiáng)審核程序的管理

我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)的投資大部分是通過銀行貸款或自籌資金，銀行或者相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)同時(shí)也在承擔(dān)著房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。如房地產(chǎn)市場(chǎng)萎靡不振，帶動(dòng)金融相關(guān)產(chǎn)業(yè)也受之影響，銀行存在大量呆壞賬，所以，企業(yè)應(yīng)采用多渠道融資方式，來降低相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。（作者單位：山西財(cái)經(jīng)大學(xué)公共管理學(xué)院）

參考文獻(xiàn)：

[1]山西省統(tǒng)計(jì)年鑒，2000一2014

篇10

2.1.1中小企業(yè)的界定

一般而言，世界各國(guó)對(duì)中小企業(yè)的界定都采用定量和定性兩種方法，其中以定量界定為主，輔以定性界定。因此本文將通過我國(guó)對(duì)中小企業(yè)的界定標(biāo)準(zhǔn)，為中小房地產(chǎn)企業(yè)的界定提供參照標(biāo)準(zhǔn)。中小企業(yè)概念的界定是開展中小企業(yè)研究的基礎(chǔ)，也是政府制定中小企業(yè)政策的依據(jù)，更是關(guān)系到中小企業(yè)業(yè)主的自身利益和中小企業(yè)的發(fā)展問題，所以首先對(duì)中小企業(yè)概念界定是必要的。然而中小企業(yè)是一個(gè)相對(duì)的、比較模糊的概念，國(guó)際上并無一個(gè)確切的、統(tǒng)一的定義，在理論上和實(shí)踐上對(duì)其進(jìn)行精確界定都是非常困難的。中小企業(yè)的定量界定可以從雇員人數(shù)標(biāo)準(zhǔn)、資產(chǎn)（資本）額標(biāo)準(zhǔn)、營(yíng)業(yè)額標(biāo)準(zhǔn)等方面進(jìn)行界定，而定性的界定標(biāo)準(zhǔn)的本質(zhì)特征為獨(dú)立所有、自主經(jīng)營(yíng)和較小的市場(chǎng)份額，此外還包括活動(dòng)范圍有限、業(yè)主直接管理等。

2.1.1.1中小企業(yè)的絕對(duì)概念

中小企業(yè)是與大企業(yè)相對(duì)的集合性概念。在劃分大企業(yè)和中小企業(yè)這兩個(gè)子集的標(biāo)準(zhǔn)，即企業(yè)規(guī)模的背后，起決定作用的因素是生產(chǎn)技術(shù)條件，但生產(chǎn)技術(shù)條件是受生產(chǎn)力發(fā)展水平、企業(yè)所屬行業(yè)等多種因素的制約，這樣，中小企業(yè)可用函數(shù)表示為:MSE=f(i,t,s)上式中：i(industrial)代表行業(yè)變量t(time)代表時(shí)間變量s(site)代表國(guó)家、區(qū)域等變量可見，自變量不同，中小企業(yè)的概念就不會(huì)相同，因此，中小企業(yè)這一概念具有多重相對(duì)性。

2.1.1.2中小企業(yè)的相對(duì)概念

目前世界各國(guó)對(duì)中小企業(yè)的界定尚無統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，而且每一個(gè)國(guó)家在各個(gè)歷史時(shí)期的劃分標(biāo)準(zhǔn)也是有一定差異的。主要有三方面的原因:第一，不同國(guó)家和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)水平不一樣，中小企業(yè)所處的經(jīng)濟(jì)環(huán)境也有所差異，因此不可能在中小企業(yè)的界定標(biāo)準(zhǔn)達(dá)成一致；第二，即使在同一國(guó)家和地區(qū)，有關(guān)中小企業(yè)的界定和劃分標(biāo)準(zhǔn)也會(huì)因經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的變化而發(fā)生相應(yīng)的改變，不同發(fā)展階段的標(biāo)準(zhǔn)不可能一成不變；第三，企業(yè)本身的發(fā)展是動(dòng)態(tài)和復(fù)雜的，其中包含多方面的因素和條件，很難找到一個(gè)統(tǒng)一的、完整的標(biāo)準(zhǔn)或指標(biāo)把這些因素全部包含進(jìn)來。11從世界范圍來看，盡管大多數(shù)國(guó)家在大、中、小企業(yè)的劃分標(biāo)準(zhǔn)方面并不完全一致，但是歸納起來，劃分的標(biāo)準(zhǔn)不外乎以下三類：（1）按企業(yè)的雇用人數(shù)劃分；（2）按企業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力劃分(如產(chǎn)值或銷售額)；（3）按企業(yè)的固定資產(chǎn)價(jià)值劃分。我國(guó)關(guān)于中小企業(yè)的劃分經(jīng)歷了一個(gè)不斷調(diào)整的過程。50年代主要是按照企業(yè)職工人數(shù)來劃分，1962年改為主要依據(jù)固定資產(chǎn)價(jià)值，1978年國(guó)家計(jì)委把企業(yè)規(guī)模的劃分標(biāo)準(zhǔn)改為企業(yè)的年綜合生產(chǎn)能力，1998年國(guó)家有關(guān)部門又對(duì)1978年的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了修改和補(bǔ)充，頒布了《大中小型企業(yè)劃分標(biāo)準(zhǔn)》，按企業(yè)生產(chǎn)規(guī)模把企業(yè)劃分為特大型、大型（細(xì)分為大一、大二兩類）、中型（細(xì)分為中一、中二兩類）和小型。1992年國(guó)家經(jīng)貿(mào)委了全國(guó)劃分工業(yè)企業(yè)規(guī)模的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定不論企業(yè)隸屬于哪個(gè)部門，均按在其所屬行業(yè)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，如電子部門所屬的儀器、儀表行業(yè)企業(yè)均按機(jī)械工業(yè)行業(yè)中儀器儀表企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。1999年6月，國(guó)家修訂了工業(yè)企業(yè)劃分標(biāo)準(zhǔn)。新標(biāo)準(zhǔn)與舊標(biāo)準(zhǔn)的主要區(qū)別有二，一是不再沿用行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，而采取不分行業(yè)的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn):二是不再將企業(yè)劃分為特大型、大一型、大二型、中一型、中二型和小型六級(jí)，而只分為特大、大、中、小四級(jí)，其標(biāo)準(zhǔn)分別為年銷售收入和資產(chǎn)總額為50億元以上，5億元及以上，5000萬元以上，5000萬元以下。2003年2月國(guó)家經(jīng)貿(mào)委、國(guó)家計(jì)委、國(guó)家財(cái)政部、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局共同研究制定的新的大中小型企業(yè)劃分標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái):(1)工業(yè)：職工人數(shù)2000人以下，或銷售額30000萬元以下，或資產(chǎn)總額為40000萬元以下。中型企業(yè)須同時(shí)滿足職工人數(shù)300人及以上，銷售額3000萬元及以上，資產(chǎn)總額4000萬元及以上；其余為小型企業(yè)。(2)批發(fā)和零售業(yè)：職工人數(shù)500人以下，或銷售額15000萬元以下。其中，中型企業(yè)須同時(shí)滿足職工人數(shù)100人及以上，銷售額1000萬元及以上；其余為小型企業(yè)。批發(fā)業(yè)中小型企業(yè)須符合以下條件：職工人數(shù)200人以下，或銷售額30000萬元以下。其中，中型企業(yè)須同時(shí)滿足職工人數(shù)100人及以上，銷售額3000萬元及以上；其余為小型企業(yè)。(3)住宿和餐飲業(yè)：職工人數(shù)800人以下，或銷售額15000萬元以下。其中，中型企業(yè)須同時(shí)滿足職工人數(shù)400人及以上，銷售額3000萬元及以上；其余為小型企業(yè)。

2.1.2中小房地產(chǎn)企業(yè)的界定

中小房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的評(píng)價(jià)，是借助能夠反映中小房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力的因素指標(biāo)，給予權(quán)重賦值，對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力水平進(jìn)行評(píng)估的過程。因此，研究之前必須對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)的概念有明晰的界定。根據(jù)世界上通用的及國(guó)內(nèi)有關(guān)的中小企業(yè)的界定方法，下面給出我國(guó)對(duì)中小型房地產(chǎn)企業(yè)的界定標(biāo)準(zhǔn)。由于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，因此對(duì)中小型房地產(chǎn)企業(yè)（SmallandMedium-sizedRealEstateEnterprises，簡(jiǎn)稱SMREE）的界定也相對(duì)較晚。2003年為了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息統(tǒng)計(jì)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化管理，國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)設(shè)置了劃分大、中、小型的分類標(biāo)準(zhǔn)（草案）（國(guó)資廳評(píng)價(jià)函[2003]327號(hào)）。12該標(biāo)準(zhǔn)從從業(yè)人員數(shù)量、銷售額兩方面進(jìn)行了定量界定，規(guī)定見下表2-1：表2-1大、中、小型房地產(chǎn)企業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)企業(yè)類型從業(yè)人數(shù)銷售額（萬元）大型房地產(chǎn)企業(yè)≥200≥1500中型房地產(chǎn)企業(yè)100—2001000—1500小型房地產(chǎn)企業(yè)＜100＜1000本文結(jié)合房地產(chǎn)的行業(yè)特性，給出中小房地產(chǎn)企業(yè)的界定為：中小房地產(chǎn)企業(yè)是指規(guī)模較?。ㄩ_發(fā)面積小于十萬平方米）、員工較少（200人以下）、或銷售額在15000萬以下的房地產(chǎn)企業(yè)。其中，中型房地產(chǎn)企業(yè)必須同時(shí)滿足從業(yè)人數(shù)100人及以上，銷售額在1000萬元以上；其余為小型房地產(chǎn)企業(yè)。具有2級(jí)以下房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)。

2.2企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)的理論及相關(guān)方法

2.2.1評(píng)價(jià)理論

競(jìng)爭(zhēng)力是一個(gè)非常復(fù)雜的概念，因此如何評(píng)價(jià)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力就成為競(jìng)爭(zhēng)力研究中的一個(gè)專門課題。目前國(guó)內(nèi)對(duì)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)行系統(tǒng)評(píng)價(jià)研究的主要有中國(guó)企業(yè)聯(lián)合會(huì)、“《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力監(jiān)測(cè)項(xiàng)目”以及金碚、范曉屏等部分學(xué)者?！啊吨袊?guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力監(jiān)測(cè)項(xiàng)目”所取得的成果表明，以對(duì)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的測(cè)評(píng)為基礎(chǔ)，可以發(fā)展為一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)力研究的廣闊領(lǐng)域；在不斷接近客觀事實(shí)及正確地把握總體態(tài)勢(shì)和客觀趨勢(shì)的意義上，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)和統(tǒng)計(jì)分析的方法，相對(duì)地反映出企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的真實(shí)狀況，并做出比較切合實(shí)際的評(píng)價(jià)，這是經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)和統(tǒng)計(jì)學(xué)在企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力研究上所做出的重要貢獻(xiàn)[22]。運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)、統(tǒng)計(jì)學(xué)等對(duì)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)行系統(tǒng)、深入研究，不但構(gòu)成企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力測(cè)評(píng)的概念基礎(chǔ)和學(xué)術(shù)基礎(chǔ)，也從方法論的意義上為企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力測(cè)評(píng)奠定了基礎(chǔ)[23]。運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論方法對(duì)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)行研究形成企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的理論內(nèi)容，運(yùn)用管理學(xué)、統(tǒng)計(jì)學(xué)的理論方法對(duì)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)行研究幫助發(fā)現(xiàn)決定企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的現(xiàn)實(shí)因素，這樣就可以使得企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力在理論上得到不斷深入研究的同時(shí)，獲得經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)方面的解釋與驗(yàn)證，科學(xué)理論與實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)相互促進(jìn)發(fā)展。在對(duì)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)行評(píng)價(jià)時(shí)，應(yīng)該在充分分析企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力性質(zhì)的基礎(chǔ)上，從科學(xué)的角度出發(fā)，將復(fù)雜問題簡(jiǎn)化以有利于具體企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)。在評(píng)價(jià)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力時(shí)，首先要盡可能地使用比較綜合性的測(cè)評(píng)指標(biāo)，特別是顯示性指標(biāo)，即顯示企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)結(jié)果的指標(biāo)；其次，需要分析性指標(biāo)來更詳細(xì)、具體地反映企業(yè)的實(shí)際競(jìng)爭(zhēng)力狀況，解釋企業(yè)為什么有競(jìng)爭(zhēng)力，為什么缺乏競(jìng)爭(zhēng)力[24]。顯示性指標(biāo)反映競(jìng)爭(zhēng)結(jié)果或者競(jìng)爭(zhēng)力的最終表現(xiàn)，而分析性指標(biāo)反映競(jìng)爭(zhēng)力的原因或者決定因素，13是一個(gè)為數(shù)較多的多角度、多層次的指標(biāo)體系。雖然企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)在使內(nèi)在因素顯現(xiàn)化、指標(biāo)化的過程中不可避免地會(huì)損失部分信息，而且也將受到未來必然性、偶然性因素不確定的影響，最終使企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)具有一定程度的不精確性、可能性，但是企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)應(yīng)盡可能地接近客觀真實(shí)，揭示其內(nèi)在屬性。