導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)風(fēng)控管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

1 部分房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制模式

以現(xiàn)代企業(yè)的管理理論和科學(xué)的管理手段，完善有效的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控體系，良好的稅收籌劃環(huán)境，實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅收管理的重要內(nèi)容，也是企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化的重要管理手段。

1.1 風(fēng)控模式一

中糧地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司被審計(jì)曝光后，建立健全有效的科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)管理體制和考核機(jī)制，把加強(qiáng)內(nèi)控機(jī)制建設(shè)、規(guī)范經(jīng)營、防范和化解金融風(fēng)險(xiǎn)放在各項(xiàng)工作的首位，以培養(yǎng)員工具有良好職業(yè)道德與專業(yè)素質(zhì)及提高員工的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)作為基礎(chǔ)，通過加強(qiáng)或完善內(nèi)部稽核、培養(yǎng)教育、考核和激勵(lì)機(jī)制等各項(xiàng)制度，全面完善公司內(nèi)部控制制度。

1.2 風(fēng)控模式二

保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司是中國保利集團(tuán)控股的大型國有房地產(chǎn)上市公司，業(yè)務(wù)涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)、建筑設(shè)計(jì)、工程施工、物業(yè)管理、銷售以及商業(yè)會(huì)展、酒店經(jīng)營等相關(guān)行業(yè)。國家一級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)，由于加強(qiáng)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理，建立企業(yè)科學(xué)規(guī)范的風(fēng)險(xiǎn)管理體系，較好地把控房地產(chǎn)企業(yè)各類風(fēng)險(xiǎn)與關(guān)鍵控制點(diǎn)，2013年榮獲上市公司綜合實(shí)力第二名，風(fēng)險(xiǎn)控制第一名。

2 房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理

我國稅收制度的完善和征管制度的改革對(duì)企業(yè)稅收遵從的要求越來越高的環(huán)境下，專業(yè)科學(xué)的企業(yè)房地產(chǎn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制模式非常重要。

根據(jù)《關(guān)于開展2014年全國稅收專項(xiàng)檢查工作的通知》（稅總發(fā)〔2014〕31號(hào)），房地產(chǎn)業(yè)再次成為指令性檢查項(xiàng)目，房地產(chǎn)業(yè)已連續(xù)13年被國家稅務(wù)總局列為年度專項(xiàng)檢查的行業(yè)。

房地產(chǎn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的不良表現(xiàn)：

2.1 內(nèi)部控制缺失或風(fēng)險(xiǎn)管理不健全

房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)多樣，經(jīng)營活動(dòng)復(fù)雜，一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)包括設(shè)計(jì)、建筑施工安裝、加工業(yè)、建材商貿(mào)、房屋銷售業(yè)、廣告、物業(yè)管理等諸多部門，不僅使房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)日常處理的工作量大、成本核算也容易混亂，管理難度大。

2.2 稅控風(fēng)險(xiǎn)管理手段相對(duì)薄弱，管理資源缺乏，管理環(huán)節(jié)滯后，實(shí)際納稅遵從度時(shí)有差異

國家稅務(wù)總局稽查如隱瞞收入偷稅、虛增供料偷稅、虛列成本偷稅、多列支出偷稅、虛列成本偷稅、多種手段偷稅、虛假申報(bào)偷稅、隱瞞二手房交易價(jià)格偷稅等。

3 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制模式的建立

企業(yè)日常的經(jīng)營活動(dòng)要及時(shí)、全面地了解有關(guān)稅收法規(guī)，或?qū)ο嚓P(guān)稅收法規(guī)的精神準(zhǔn)確把握，在主觀上沒有偷稅的愿望，納稅時(shí)按照有關(guān)稅收規(guī)定去做，避免事實(shí)上的偷稅、逃稅，從而被補(bǔ)稅、罰款、加收滯納金、刑罰處罰以及聲譽(yù)損害等風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理控制模式：制定稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制方向、設(shè)置稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理邊界、組織稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制活動(dòng)、分配稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制職責(zé)。使稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在有效的規(guī)范的房地產(chǎn)商業(yè)模式下。

3.1 外部風(fēng)控模式的建立

國家稅務(wù)總局對(duì)分管納稅人開展稽查管理，認(rèn)為經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)很多問題。

3.1.1 房地產(chǎn)行業(yè)的收入虛假主要表現(xiàn)在銷售價(jià)格收入偏低的問題

①未取得售房許可證收取定金，未按預(yù)收賬款處理，隱瞞銷售收入。

②關(guān)聯(lián)交易銷售款不結(jié)轉(zhuǎn)或少結(jié)轉(zhuǎn)收入。開具收款收據(jù)，隱匿收入。

③代建轉(zhuǎn)開發(fā)，少申報(bào)收入，少繳稅款。拆遷補(bǔ)償收入不按規(guī)定確認(rèn)收入。

④坐支售房款少計(jì)銷售收入。稅前超標(biāo)準(zhǔn)列支成本費(fèi)用，減少應(yīng)稅所得額。

⑤銀行按揭貸款資金不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入。委托銷售房產(chǎn)不按規(guī)定確認(rèn)收入。

⑥假承包經(jīng)營少繳稅。假聯(lián)營將房地產(chǎn)對(duì)外投資入股分得利潤逃稅。

⑦工程尚未決算，長期掛在“應(yīng)付賬款”、“其他應(yīng)付款”和“預(yù)收賬款”等往來科目，不結(jié)轉(zhuǎn)或延期結(jié)轉(zhuǎn)應(yīng)稅銷售額。

3.1.2 房地產(chǎn)行業(yè)的成本虛假主要表現(xiàn)為建筑成本偏高

①建安成本重復(fù)入賬，甲供材重復(fù)進(jìn)入開發(fā)成本。

②收入費(fèi)用配比方面不合理，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)等。

③以假發(fā)票虛列成本。

④多結(jié)轉(zhuǎn)成本等。

3.1.3 房地產(chǎn)行業(yè)的費(fèi)用虛假主要表現(xiàn)各項(xiàng)成本的分?jǐn)傎M(fèi)用的問題

①工資、福利費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)超標(biāo)準(zhǔn)列支費(fèi)用。

②稅法不允許列支的項(xiàng)目。

例如，某企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目當(dāng)年實(shí)現(xiàn)預(yù)售收入1000萬元，預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率20%，期間費(fèi)用及可扣除稅金150萬元，當(dāng)年繳納企業(yè)所得稅16.5萬元；次年實(shí)現(xiàn)預(yù)售收入2000萬元，預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率15%，期間費(fèi)用及可扣除稅金200萬元，當(dāng)年繳納企業(yè)所得稅25萬元。第三年項(xiàng)目竣工交付使用，實(shí)現(xiàn)銷售收入3000萬元，期間費(fèi)用及可扣除稅金為250萬元，項(xiàng)目計(jì)稅成本4200萬元。

企業(yè)財(cái)務(wù)人員作賬：項(xiàng)目竣工清算應(yīng)補(bǔ)繳企業(yè)所得稅258.5萬元。

稅務(wù)稽查：應(yīng)納所得稅262.5萬元。

3.2 內(nèi)部風(fēng)控模式的建立

3.2.1 一般房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營的主要環(huán)節(jié)

3.2.2 涉及主要稅種

分為土地取得、建筑安裝和成品銷售三個(gè)環(huán)節(jié)，牽涉到企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅、印花稅等項(xiàng)稅種。

3.2.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目投入大工期長

有些項(xiàng)目由于工程款項(xiàng)拖欠、資金困難或者工程未結(jié)算等原因雖然已經(jīng)完工，甚至已投入使用多年，但長期不進(jìn)行工程結(jié)算，也不進(jìn)行稅款申報(bào)。

3.2.4 稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制模式的建立

通過建立“基礎(chǔ)管理信息+風(fēng)險(xiǎn)統(tǒng)計(jì)分析+納稅評(píng)估管理+應(yīng)稅稽查準(zhǔn)備”稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制模式，從信息管理到技術(shù)分析，精細(xì)化運(yùn)營和精細(xì)化管理，實(shí)現(xiàn)科學(xué)規(guī)范有效的風(fēng)險(xiǎn)管控。第一道防控由業(yè)務(wù)運(yùn)營和生產(chǎn)建設(shè)部門搭建，第二道防控由風(fēng)險(xiǎn)管理、合規(guī)管理、財(cái)務(wù)管理等部門搭建，第三道防控由稽核審計(jì)、統(tǒng)計(jì)部門搭建，第四道防線則由董事會(huì)和監(jiān)事會(huì)搭建。

企業(yè)報(bào)表的基本信息來源以及賬面數(shù)字的變動(dòng)趨勢(shì)，基礎(chǔ)信息、涉稅信息、財(cái)務(wù)信息 、運(yùn)營信息，其相互關(guān)聯(lián)性可以測(cè)定企業(yè)的經(jīng)營效率和合理分布，有助于降低經(jīng)營生產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。也是企業(yè)公司治理和風(fēng)險(xiǎn)控制的“目標(biāo)責(zé)任書”。強(qiáng)化企業(yè)管理意識(shí)，特別要抓住關(guān)鍵的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和相關(guān)指標(biāo)，有針對(duì)性地研究企業(yè)公司稅控管理和運(yùn)營方略。

4 結(jié)束語

篇2

關(guān)鍵詞：原產(chǎn)地；證書；風(fēng)險(xiǎn)；簽證

一、原產(chǎn)地簽證管理中存在的原因分析：

（一）部分企業(yè)從以往故意瞞報(bào)進(jìn)口成分為主到不如實(shí)申報(bào)HS編碼、貨值等，在違法行為上有了新花樣。有些企業(yè)的申領(lǐng)員利用原產(chǎn)地監(jiān)管上的漏洞，不如實(shí)申報(bào)而取得原產(chǎn)地證書，違法手段越來越隱蔽，造成簽證人員和行政執(zhí)法人員發(fā)現(xiàn)違法案件的難度增加。以虛報(bào)貨值為例，盡管憑借一些區(qū)域性優(yōu)惠原產(chǎn)地證書，很多產(chǎn)品都可以享受零關(guān)稅，但由于還存在如增值稅、消費(fèi)稅等其他稅種形式，因此國外有些不法商人往往會(huì)要求低報(bào)貨值以偷逃相關(guān)稅費(fèi)。還有一種情況是由于存在多種支付方式，而僅以其中一種支付費(fèi)用進(jìn)行申報(bào)。比如，采用 T/T 支付了 30%的預(yù)付款，再以 L/C 支付其余貨款的情況，證書上則僅申報(bào)了 L/C 的金額，也就是僅申報(bào)了實(shí)際成交額的70%。

（二）現(xiàn)有原產(chǎn)地簽證管理對(duì)HS編碼、貨值等信息核實(shí)上缺乏更為有效的技術(shù)手段和監(jiān)管方式，成為簽證監(jiān)管的短板。特別是法檢目錄外產(chǎn)品簽發(fā)的優(yōu)惠原產(chǎn)地證書，由于無法與CIQ2000系統(tǒng)的報(bào)檢信息做比對(duì)，所以使得檢驗(yàn)檢疫機(jī)構(gòu)在調(diào)查一些企業(yè)不如實(shí)申報(bào)行為的難度增加。實(shí)踐中有些不法企業(yè)就是利用這些監(jiān)管上的不足乘機(jī)逃避簽證監(jiān)管的案例。

（三）部分企業(yè)申領(lǐng)員法律意識(shí)淡薄，或在申報(bào)原產(chǎn)地證明書時(shí)圖一時(shí)便利，在填制部分原產(chǎn)地證書申報(bào)的重要內(nèi)容時(shí)，隨意性較大，如原產(chǎn)地標(biāo)準(zhǔn)、生產(chǎn)企業(yè)名稱、HS編碼等。作為第一責(zé)任人的企業(yè)申領(lǐng)員，往往容易對(duì)原產(chǎn)地申報(bào)的具體內(nèi)容存在誤解。以申報(bào)簽證商品的進(jìn)口成分為例，主要存在兩種情況：一是部分申領(lǐng)員認(rèn)為從國內(nèi)收購的原材料和零配件就屬于國產(chǎn)原料。這是混淆了“國產(chǎn)化率”和“國內(nèi)采購率”的概念，這種情況在規(guī)模較小的生產(chǎn)型企業(yè)當(dāng)中比較多見。因此，即便是國內(nèi)采購的原材料和零配件，也要從包裝、標(biāo)志等方面認(rèn)真判斷其原產(chǎn)地，尤其是從國內(nèi)貿(mào)易公司采購的原材料，要盡最大可能進(jìn)行起始原料追溯，不能輕易認(rèn)定為國產(chǎn)原料，如果無法判斷原產(chǎn)地，只能認(rèn)為是來歷不明的原材料，不計(jì)入國產(chǎn)原料。

二是有的申領(lǐng)員錯(cuò)誤以為含不含進(jìn)口成分、進(jìn)口成分含多含少客戶享受的優(yōu)惠不一樣，所以將實(shí)際含有進(jìn)口成分的商品統(tǒng)一申報(bào)為完全原產(chǎn)；有的申領(lǐng)員對(duì)不符合原產(chǎn)地標(biāo)準(zhǔn)的貨物故意不報(bào)或低報(bào)進(jìn)口成分，以騙取原產(chǎn)地證書；有的申領(lǐng)員為了貪圖方便，省去填寫“含進(jìn)口成分受惠商品成本明細(xì)單”的“麻煩”，將含進(jìn)口成分的商品申報(bào)為“進(jìn)口成分0%”。以上兩種情況，均在不經(jīng)意間構(gòu)成了虛假申報(bào)，應(yīng)按有關(guān)原產(chǎn)地簽證管理的法律法規(guī)受到相應(yīng)的處罰或處理。

（四）簽證人員簽證過程中對(duì)簽證對(duì)證書情況的判斷存在偏差，并最終認(rèn)為符合簽證規(guī)則可以簽發(fā)證書的風(fēng)險(xiǎn)（即簽證人員風(fēng)險(xiǎn)）。這方面主要涉及簽證機(jī)構(gòu)簽證人員的業(yè)務(wù)水平、對(duì)申報(bào)產(chǎn)品的調(diào)查和材料的審核情況、對(duì)原產(chǎn)地規(guī)則的掌握程度、對(duì)簽證管理工作的責(zé)任心等。如果不具備相應(yīng)的專業(yè)知識(shí)和責(zé)任心，即使下廠調(diào)查，也可能做出不準(zhǔn)確的判斷和在證書審核中發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤。

二、原產(chǎn)地簽證風(fēng)險(xiǎn)的防控

針對(duì)上述情況，除了檢驗(yàn)檢疫機(jī)構(gòu)在簽證時(shí)加強(qiáng)對(duì)原產(chǎn)地證書的審核以外，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)從以下幾個(gè)方面來控制和減少此類情況的發(fā)生：

（一）完善現(xiàn)有的原產(chǎn)地業(yè)務(wù)電子管理系統(tǒng)，加強(qiáng)該系統(tǒng)的研發(fā)和維護(hù)，從技術(shù)層面上實(shí)現(xiàn)與海關(guān)、CIQ2000的聯(lián)網(wǎng)是防控簽證風(fēng)險(xiǎn)的較為有效方法之一?，F(xiàn)有的原產(chǎn)地業(yè)務(wù)電子管理系統(tǒng)在日常監(jiān)管中難以發(fā)現(xiàn)一些申報(bào)內(nèi)容是否與出口報(bào)關(guān)單上所報(bào)一致，這對(duì)及時(shí)發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤申報(bào)，降低簽證風(fēng)險(xiǎn)造成不便。若能實(shí)現(xiàn)與海關(guān)、CIQ2000的聯(lián)網(wǎng)，將更方便比對(duì)簽證產(chǎn)品信息的一致性，有利于及時(shí)發(fā)現(xiàn)企業(yè)的違法、違規(guī)行為并依法做出處理。

（二）原產(chǎn)地申領(lǐng)員應(yīng)對(duì)本公司產(chǎn)品出口所帶來的利益負(fù)責(zé)，對(duì)自己的工作負(fù)責(zé)，提高責(zé)任心。就原產(chǎn)地申領(lǐng)員管理，目前的有專門的規(guī)范，許多檢驗(yàn)檢疫機(jī)構(gòu)經(jīng)常舉辦原產(chǎn)地申領(lǐng)員培訓(xùn)，也是提高原產(chǎn)地申領(lǐng)員業(yè)務(wù)水平的有效途徑。除此之外，加強(qiáng)對(duì)申領(lǐng)員的管理，如對(duì)申領(lǐng)員定期考核，責(zé)任心顯得尤為重要，可以說是原產(chǎn)地證書的第一責(zé)任人，進(jìn)出口企業(yè)的申領(lǐng)員對(duì)出口產(chǎn)品的原材料、加工工序等情況做到心中有數(shù)，品名和HS編碼應(yīng)歸類正確，做到原產(chǎn)地證書內(nèi)容與外貿(mào)單證一致。按照筆者的想法，可以參照?qǐng)?bào)檢員管理制度，通過對(duì)申報(bào)出現(xiàn)的違法、違規(guī)行為根據(jù)情節(jié)依法加以處理。

（三）對(duì)于原產(chǎn)地證書簽證人員來說，通過熟練掌握涉及原產(chǎn)地簽證的操作流程，引導(dǎo)企業(yè)正確填制原產(chǎn)地證明書，也是有效防控原產(chǎn)地簽證風(fēng)險(xiǎn)的有效途徑之一。簽證人員應(yīng)對(duì)原產(chǎn)地規(guī)則、填制要求有更深刻的認(rèn)識(shí)，通過熟悉如HS編碼、給惠國原產(chǎn)地規(guī)則等，在簽證時(shí)做到心中有數(shù)。同時(shí)也要及時(shí)關(guān)注各給惠國或地區(qū)原產(chǎn)地規(guī)則等變化，及時(shí)與有關(guān)部門溝通，避免貨物因一些申報(bào)上問題在口岸通關(guān)過程中受阻而影響及時(shí)出運(yùn)。

（四）簽證機(jī)構(gòu)加強(qiáng)從源頭上對(duì)簽證產(chǎn)品的控制管理。按現(xiàn)行的法規(guī)、規(guī)章要求，在原產(chǎn)地注冊(cè)、年審和日常監(jiān)管中，通過對(duì)注冊(cè)產(chǎn)品、新增簽證產(chǎn)品的審核、追蹤等監(jiān)管措施，如對(duì)重點(diǎn)企業(yè)的同一商品的原材料、HS編碼、貨值等變化進(jìn)行跟蹤管理。必要時(shí)可以通過下廠監(jiān)管提高監(jiān)管有效性。

（五）加強(qiáng)對(duì)簽證企業(yè)的管理，依法對(duì)違法的企業(yè)加大處罰力度。加大對(duì)原產(chǎn)地違法行為的處罰力度，不僅有利于維護(hù)對(duì)外貿(mào)易和檢驗(yàn)檢疫秩序，使外貿(mào)環(huán)境得到凈化，減少國外退證查詢等不利于出口商的行政措施，而且對(duì)違法企業(yè)本身也有著警示和教育意義。

在原產(chǎn)地證簽證量不斷增長的同時(shí)，國外海關(guān)加大了對(duì)我國原產(chǎn)地證的審核，要求也日趨嚴(yán)格，原產(chǎn)地簽證管理風(fēng)險(xiǎn)逐漸加大，如何來有效防范風(fēng)險(xiǎn)，是當(dāng)前和今后原產(chǎn)地證簽證工作中亟待需要解決的問題。企業(yè)和簽證人員是原產(chǎn)地證簽證風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的兩大因素，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)及申領(lǐng)員的管理，提升簽證人員自身的業(yè)務(wù)管理水平是防范原產(chǎn)地證簽證風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵點(diǎn)，通過增加對(duì)企業(yè)誠信的評(píng)價(jià)，規(guī)范企業(yè)和申領(lǐng)員的管理，提高簽證人員的業(yè)務(wù)水平和責(zé)任心等途徑，有效防控原產(chǎn)地證簽證管理的風(fēng)險(xiǎn)，以最終達(dá)到規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的目的，保證我國出口貿(mào)易健康發(fā)展和維護(hù)國際形象。（作者單位：江蘇省宜興出入境檢驗(yàn)檢疫局）

參考文獻(xiàn)：

[1]《淺談準(zhǔn)確填制原產(chǎn)地證的體會(huì)》陳宏海，張愛東2011 年7 月（總第282 期）《法制與經(jīng)濟(jì)》。

[2]《原產(chǎn)地證簽證申報(bào)謹(jǐn)防耍花招》 吳堅(jiān)，《中國國門時(shí)報(bào)》2013 年6 月。

篇3

關(guān)鍵詞：宏觀調(diào)控；房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)管理；風(fēng)險(xiǎn)防控

中圖分類號(hào)：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2013）12-0-02

近年來，政府加大調(diào)控政策，使房地產(chǎn)企業(yè)面臨著嚴(yán)峻的市場(chǎng)壓力。在這種背景下，由于自身具有的資金密集性特點(diǎn)，很多房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作受到了極大的沖擊，遇到一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，如何有效規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，已經(jīng)成為很多房地產(chǎn)企業(yè)必須思考和亟待解決的現(xiàn)實(shí)問題。

一、國家宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理產(chǎn)生出的影響

（一）國家金融財(cái)政政策降低房地產(chǎn)企業(yè)的利潤

一方面，隨著政府先后出臺(tái)的一系列金融財(cái)政政策，尤其是國務(wù)院在2011 年初出臺(tái)的“國八條”，調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策，強(qiáng)化對(duì)相關(guān)稅收的征收力度。同時(shí)，對(duì)土地增值稅征收管理等加強(qiáng)方面監(jiān)管，增大存量房的稅收征收管理力度，嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)所得稅的征收等工作。另一方面，逐步實(shí)施差別化信用貸款政策。近年來，人民銀行不斷增加貸款利息，提高存款準(zhǔn)備金率。銀行不再對(duì)貸款利息進(jìn)行優(yōu)惠，并且嚴(yán)格審查貸款業(yè)務(wù)。這些措施有助于消除炒房者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成的危害，對(duì)于降低房?jī)r(jià)發(fā)揮了積極作用?？梢哉f，國家金融財(cái)政政策必將導(dǎo)致購房需求降低，減少房地產(chǎn)企業(yè)的利潤。

（二）土地供應(yīng)政策增加房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

在國務(wù)院于2011 年初出臺(tái)的“國八條”中，明確提出要進(jìn)一步控制住房用地的供應(yīng)與管理。其中，用于保障性住房、棚戶區(qū)改造以及中小型套房等普通商品類住房的用地要高于房地產(chǎn)建設(shè)所用土地總供應(yīng)量的70%的標(biāo)準(zhǔn)。在這種政策的引導(dǎo)下，地方各地政府逐步實(shí)施中央下達(dá)的宏觀調(diào)控政策，積極落實(shí)保障性住房的土地供應(yīng)，這在一定程度上有助于維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)土地供給與需求的平衡，防止由于土地供應(yīng)造成房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的大幅變動(dòng)。國家土地供應(yīng)政策的變化，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨著一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）保障性住房建設(shè)政策影響房?jī)r(jià)上漲預(yù)期

近年來，政府強(qiáng)調(diào)通過增加保障性住房對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，采取多種方式增加保障性住房建設(shè)。同時(shí)，國務(wù)院及相關(guān)部委鼓勵(lì)并支持保障性住房建設(shè)，在土地供應(yīng)、保障性住房建設(shè)的資金投入以及稅費(fèi)優(yōu)惠制定出一系列舉措。大規(guī)模建設(shè)保障性住房，不僅有助于減少人們對(duì)普通商品房市場(chǎng)的需求，而且在拉低商品房的市場(chǎng)價(jià)格，降低房?jī)r(jià)的上漲預(yù)期等方面發(fā)揮積極作用。而這些政策會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營造成不利影響， 尤其是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)。

二、宏觀調(diào)控背景下房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中面臨的風(fēng)險(xiǎn)

隨著國家宏觀政策的逐步實(shí)施，房地產(chǎn)企業(yè)受到了明顯的影響和沖擊。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作中面臨著很多的風(fēng)險(xiǎn)。主要表現(xiàn)在以下方面：

（一）融資面臨較大困難

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，企業(yè)融資是正常的市場(chǎng)行為。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，由于資金需求量大，融資已經(jīng)成為眾多房地產(chǎn)企業(yè)開展生產(chǎn)經(jīng)營、對(duì)外投資和調(diào)整資本結(jié)構(gòu)的必然選擇。但是，隨著國家宏觀政策的實(shí)施，房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中面臨著較大的市場(chǎng)壓力，在發(fā)展中潛藏著一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，融資極為困難。主要表現(xiàn)為：首先，貸款的期限較短，很多金融機(jī)構(gòu)不再為房地產(chǎn)企業(yè)提供或很少提供中長期貸款，這必將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生不利影響。其次，貸款的門檻有較大提高。隨著政府近年來加大宏觀調(diào)控力度，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著銀行信貸收緊，資金供給受阻等問題，造成很多房地產(chǎn)企業(yè)無法達(dá)到金融機(jī)構(gòu)貸款的評(píng)級(jí)要求等問題。最后，借貸成本高，這就造成很多房地產(chǎn)企業(yè)貸款的難度增加，而只能從其他投資機(jī)構(gòu)獲得融資，導(dǎo)致融資利息增加，增加了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）投資回報(bào)率低

在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，企業(yè)面臨的投資風(fēng)險(xiǎn)指的是投資項(xiàng)目由于不確定性因素的影響而無法實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益，導(dǎo)致企業(yè)的盈利以及償債等受到影響等風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，投資是否合理已經(jīng)成為能否盈利的關(guān)鍵，會(huì)對(duì)企業(yè)的生存與發(fā)展產(chǎn)生重要影響。只有對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)分析和充分的市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行合理規(guī)劃，才能最大限度發(fā)揮資金的作用，提高房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力。當(dāng)時(shí)，很多房地產(chǎn)企業(yè)在投資過程中由于受到各種不利因素的影響，包括項(xiàng)目規(guī)劃不合理、項(xiàng)目的實(shí)際收益偏低等，嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

（三）收益分配不合理

一般來說，企業(yè)的收益分配存在的風(fēng)險(xiǎn)就是因?yàn)槔麧櫡峙洳缓侠矶斐善髽I(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。 企業(yè)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中獲取的利潤不僅要給股東分配股息，而且要為企業(yè)的發(fā)展提供資金。分配股息不僅有助于房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行再融資，而且為企業(yè)的發(fā)展提供充足的資金支持，擴(kuò)大企業(yè)的規(guī)模。但是，當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)在處理因留存收益和股息分配的關(guān)系方面處理失當(dāng)，或者造成企業(yè)發(fā)展資金不足，制約了企業(yè)的規(guī)模發(fā)展，或者由于企業(yè)股息分配低，傷害了投資者的積極性，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的再融資。

三、防范企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的主要對(duì)策

在國家開展宏觀調(diào)控的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作面臨著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須采取有效措施進(jìn)行應(yīng)對(duì)。

（一）加強(qiáng)對(duì)投資項(xiàng)目的全面評(píng)估與科學(xué)論證

隨著政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)加強(qiáng)調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)的投資受到各種不利因素的影響。因此，為了減少自身潛在損失，房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)對(duì)投資項(xiàng)目的評(píng)估與論證，對(duì)相關(guān)投資方案的可行性進(jìn)行深入分析。在進(jìn)行深入分析與科學(xué)預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)要從土地成本、資金運(yùn)作、投資回報(bào)率等方面對(duì)這些項(xiàng)目進(jìn)行深入細(xì)致的論證，防止項(xiàng)目投資和開發(fā)過程中的盲目性。同時(shí)，在房地產(chǎn)項(xiàng)目上馬之后，企業(yè)要構(gòu)建起全面預(yù)算管理體系，在項(xiàng)目預(yù)算、財(cái)務(wù)預(yù)算、籌資預(yù)算等環(huán)節(jié)加強(qiáng)管理，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。

（二）在拓寬籌資渠道的基礎(chǔ)上不斷改善企業(yè)的籌資結(jié)構(gòu)

由于房地產(chǎn)行業(yè)的獨(dú)特性，融資狀況對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展具有重要影響。當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)的籌資渠道除了自有資金之外，就是通過銀行貸款。隨著宏觀調(diào)控政策的逐步實(shí)施和國家金融政策的收緊，這種單一的籌資模式使廣大房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大的籌資壓力。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)要積極拓寬籌資渠道，逐步擺脫單一的籌資模式，不斷改善自身的籌資結(jié)構(gòu)，努力消除國家宏觀政策對(duì)企業(yè)發(fā)展造成的風(fēng)險(xiǎn)和不利影響。

（三）不斷加強(qiáng)成本管理，提高企業(yè)資金的使用效益

由于房地產(chǎn)企業(yè)需要大量資金，如果加強(qiáng)企業(yè)的成本管理，極易造成企業(yè)資金的浪費(fèi)甚至企業(yè)資金鏈的斷裂，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)成本管理，提高企業(yè)資金的使用效率。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要制定出全面的資金使用計(jì)劃，確保企業(yè)日常運(yùn)營的需要。其次，重視應(yīng)收賬款的管理工作，采取針對(duì)性措施，加快公司應(yīng)收賬款的回收，確保企業(yè)資金的正常周轉(zhuǎn)。再次，房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)管理控制，在項(xiàng)目開發(fā)過程中要盡可能細(xì)化核算對(duì)象，努力降低相關(guān)成本費(fèi)用。最后，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)各環(huán)節(jié)的成本進(jìn)行合理規(guī)劃，并通過設(shè)置的監(jiān)督機(jī)構(gòu)，對(duì)照相關(guān)制度及目標(biāo)加強(qiáng)檢查與考核，切實(shí)提高房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用效益。

（四）建立健全財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理制度

一方面，要根據(jù)企業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)體系，建立起財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)有助于對(duì)企業(yè)發(fā)展中潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及危機(jī)，進(jìn)行科學(xué)預(yù)測(cè)，并有針對(duì)性提出防范措施。房地產(chǎn)企業(yè)通過對(duì)資金流動(dòng)比率、資產(chǎn)增長率以及資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率等財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行科學(xué)分析，可以有效識(shí)別并防范企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)要建立起完善的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理制度，包括明確房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)、管理機(jī)構(gòu)以及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理程序等內(nèi)容。完善的企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理制度，對(duì)于消除房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有重要意義。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)要重視財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)工作，使財(cái)務(wù)人員能夠在財(cái)務(wù)管理工作中及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題及風(fēng)險(xiǎn)隱患，并及時(shí)提出合理化建議及處理方案，提高企業(yè)防范和應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的能力。

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篇4

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；風(fēng)險(xiǎn)管理；意義；概況；建議

中圖分類號(hào)：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

目前，導(dǎo)致我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的因素越來越多，比如房地產(chǎn)營銷風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、投資決策風(fēng)險(xiǎn)等等，房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)不容小視，房地產(chǎn)企業(yè)必須把控好風(fēng)險(xiǎn)管理，才能避免企業(yè)遭受不必要的風(fēng)險(xiǎn)損失。

1、房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理控制的意義

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)是行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈、建設(shè)周期較長、下游行業(yè)涉及面較廣、投資規(guī)模較大等，由于房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)存在于開發(fā)過程中的各個(gè)階段，且現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境復(fù)雜多變，近幾年國家政策調(diào)控愈來愈嚴(yán)，行業(yè)人員的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)普遍薄弱，容易使房地產(chǎn)企業(yè)遭受不必要的風(fēng)險(xiǎn)損失，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中正確認(rèn)識(shí)風(fēng)險(xiǎn)給其帶來的影響，加強(qiáng)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，制定相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)控制措施，讓企業(yè)預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)、避免風(fēng)險(xiǎn)、降低風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)是把雙刃劍，在為企業(yè)的發(fā)展帶來困難與阻礙的同時(shí)，也為企業(yè)帶來了實(shí)現(xiàn)高收益的機(jī)會(huì)，房地產(chǎn)企業(yè)如果能夠在準(zhǔn)確防范風(fēng)險(xiǎn)的情況下，合理利用風(fēng)險(xiǎn)中存在的機(jī)遇，不僅能為房地產(chǎn)企業(yè)降低風(fēng)險(xiǎn)損失，還能為企業(yè)未來的發(fā)展鋪設(shè)良好的道路，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

2、我國房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)因素概況

2.1房地產(chǎn)營銷風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)一般通過地產(chǎn)、房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓來實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤，而房地產(chǎn)的滯銷，將為房地產(chǎn)企業(yè)帶來極大的風(fēng)險(xiǎn)，即營銷風(fēng)險(xiǎn)，又稱為市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)。國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展離不開商品房的供求平衡，要使商品房供求平衡，應(yīng)使商品房空置率處在合理區(qū)，即空置率應(yīng)在5%至10之間；當(dāng)商品房的空置率在10%至20%之間時(shí)，商品房的供求平衡被打破，說明商品房的空置率處于危險(xiǎn)區(qū)，為了使房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展軌跡恢復(fù)正常，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)大大提高銷售力度，降低商品房的空置率；此外，當(dāng)商品房的空置率在20%以上時(shí)，說明商品房空置率已經(jīng)處于重積壓區(qū)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)及時(shí)采取科學(xué)合理的措施，控制好商品房的供求平衡，否則將對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行造成嚴(yán)重的影響。房地產(chǎn)能否順利銷售與企業(yè)制定的營銷策略是否科學(xué)合理有著密切的關(guān)系，由于制定科學(xué)合理的營銷策略難度較大，營銷風(fēng)險(xiǎn)成了房地產(chǎn)主要的風(fēng)險(xiǎn)因素之一。

2.2房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)榕e債經(jīng)營所造成的企業(yè)無法按照約定履行相應(yīng)的債券義務(wù)、無法及時(shí)獲得貸款等風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)屬于資金密集型企業(yè)，在開發(fā)過程中避免不了大量資金的使用，由于房地產(chǎn)開發(fā)成本過高，房地產(chǎn)企業(yè)通常因資金不足而借助金融機(jī)構(gòu)籌集或調(diào)劑企業(yè)所缺資金，一般情況下，企業(yè)在融通資金時(shí)就伴隨著財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)產(chǎn)生信用風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、銀行貸款政策變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)等金融風(fēng)險(xiǎn)，其中銀行貸款政策的變動(dòng)對(duì)企業(yè)的資金流管理有著直接影響，比如銀行信用條件的松緊程度、銀行信貸額度的大小、銀行信貸政策傾向性的變動(dòng)情況等等，同時(shí)，銀行利率上升會(huì)影響房地產(chǎn)的投資，房地產(chǎn)的資金成本會(huì)隨著銀行利率的升高而增加，使企業(yè)的債務(wù)負(fù)擔(dān)更大，加大了企業(yè)還貸的難度，降低了企業(yè)的預(yù)期收益。

2.3房地產(chǎn)決策風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)決策風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中，由于決策不當(dāng)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)周期較長、投資規(guī)模相對(duì)較大，且房地產(chǎn)的投資收益目標(biāo)會(huì)受到各種政策（地價(jià)政策、環(huán)保政策、住房政策、土地供給政策等等）的影響，同時(shí)，早期決策的正確與否需要經(jīng)過后期的開發(fā)來檢驗(yàn)，因此，企業(yè)在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)做決策時(shí)，伴隨著較大的風(fēng)險(xiǎn)。

3、房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理控制措施

3.1房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)設(shè)立專門的風(fēng)險(xiǎn)管控部門，建立健全風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)識(shí)別系統(tǒng)、預(yù)警系統(tǒng)和監(jiān)控系統(tǒng)，提高各類信息的處理能力。風(fēng)險(xiǎn)管理工作是一項(xiàng)專業(yè)性較強(qiáng)的工作，風(fēng)險(xiǎn)管理制度、措施、動(dòng)態(tài)和整個(gè)運(yùn)行機(jī)制，都要靠人來執(zhí)行，所以培養(yǎng)和造就一大批風(fēng)險(xiǎn)管理專業(yè)人才是風(fēng)險(xiǎn)管理的基本要求。建立一整套行之有效的約束和激勵(lì)制度。使各個(gè)業(yè)務(wù)部門以及下至每個(gè)員工，對(duì)各項(xiàng)成本都要有所了解，使之在處理各項(xiàng)業(yè)務(wù)時(shí)自覺地處理好收益和成本之間的關(guān)系、市場(chǎng)與風(fēng)險(xiǎn)之間的關(guān)系，保證各項(xiàng)業(yè)務(wù)建康有序的發(fā)展。風(fēng)險(xiǎn)管理工作人員的進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理時(shí)，應(yīng)以動(dòng)態(tài)的角度對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面分析，全方位思考房地產(chǎn)開發(fā)過程中各環(huán)節(jié)有可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)防控能力。

3.2分散投資

分散投資分為投資時(shí)間分散和投資種類分散兩種方式，投資時(shí)間分散是指企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)，確定合理的時(shí)間間隔，從而降低市場(chǎng)變化帶來的風(fēng)險(xiǎn)損失；投資種類分散是指投資風(fēng)險(xiǎn)和收益可根據(jù)不同種類的房產(chǎn)而定，對(duì)不同種類的房產(chǎn)分散投資，達(dá)到降低企業(yè)的整體風(fēng)險(xiǎn)的目的。由于房地產(chǎn)的投資收益受不同城市、不同區(qū)域的市場(chǎng)供求、投資政策或者經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，企業(yè)可根據(jù)房地產(chǎn)區(qū)域性較強(qiáng)的特征，將房地產(chǎn)進(jìn)行分散投資，從而使企業(yè)某些特定區(qū)域的經(jīng)營免受市場(chǎng)不景氣的影響，降低企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)損失。

3.3樹立正確的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理觀念

房地產(chǎn)企業(yè)工作人員應(yīng)改變傳統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)管理觀念，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，正確認(rèn)識(shí)風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資的重要性，在房地產(chǎn)開發(fā)投資前做好風(fēng)險(xiǎn)防范，降低企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)損失。

3.4房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理人員能力和水平的持續(xù)培訓(xùn)

房地產(chǎn)企業(yè)要在企業(yè)內(nèi)部設(shè)立一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)管理培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，定期對(duì)職工進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理培訓(xùn)，或者要求職工定期去外部風(fēng)險(xiǎn)管理專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行培訓(xùn)，使職工對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)有所了解，提高職工識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)的能力，掌握風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別方法（如分解原則法和專家調(diào)查法等）和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的方法（如風(fēng)險(xiǎn)平衡積分卡法和層次分析評(píng)估法等），并學(xué)會(huì)應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中遇到的各種風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)職工的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。

3.5房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)，通過完善的會(huì)計(jì)信息系統(tǒng)，以便企業(yè)員工能夠及時(shí)捕捉相關(guān)的財(cái)務(wù)信息，并對(duì)其進(jìn)行科學(xué)合理的分析，職工在進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理工作過程中，應(yīng)對(duì)企業(yè)的債務(wù)利息進(jìn)行及時(shí)統(tǒng)計(jì)，計(jì)算出企業(yè)的債務(wù)總額，避免企業(yè)出現(xiàn)債務(wù)到期而無法償還債務(wù)的情況，降低企業(yè)遭受財(cái)務(wù)困難風(fēng)險(xiǎn)的概率，員工應(yīng)合理利用企業(yè)會(huì)計(jì)信息，對(duì)財(cái)務(wù)進(jìn)行科學(xué)預(yù)算，為決策人員提供企業(yè)在未來可能發(fā)生的還債義務(wù)，減少?zèng)Q策風(fēng)險(xiǎn)帶來的損失，同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)通過及時(shí)收集企業(yè)經(jīng)營所需的各類信息，比如與企業(yè)經(jīng)營區(qū)域內(nèi)的土地規(guī)劃等有關(guān)的國家或區(qū)域性經(jīng)濟(jì)政策，為企業(yè)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理提供相關(guān)資料。

3.6房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)制定科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃

房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃的？什么意思?風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)、責(zé)任、程序、任務(wù)和措施等，其對(duì)象是風(fēng)險(xiǎn)管理的一切相關(guān)活動(dòng)，房地產(chǎn)企業(yè)在制定風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃時(shí)，應(yīng)確立企業(yè)中有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)管理工作的各項(xiàng)目標(biāo)，明確風(fēng)險(xiǎn)管理相關(guān)工作人員的職責(zé)，企業(yè)各部門之間應(yīng)互相協(xié)調(diào)，保證落實(shí)好風(fēng)險(xiǎn)管理工作，風(fēng)險(xiǎn)管理主要人員應(yīng)制定科學(xué)完善的風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃，應(yīng)能識(shí)別房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中的各類風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)能夠準(zhǔn)確預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，并能在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)及時(shí)采取有效措施，保證風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃實(shí)施的有效性。

結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展伴隨著各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)必不可少的管理工作，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理是否科學(xué)合理影響著房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)全面了解房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，并對(duì)其進(jìn)行有效預(yù)防，盡可能避免風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，對(duì)于外部政策和市場(chǎng)變化帶來的不可避免的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)及時(shí)采取有效措施進(jìn)行處理，降低企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中的風(fēng)險(xiǎn)損失，促進(jìn)企業(yè)健康持續(xù)的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1]鄧瑜.房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理研究概述[J].企業(yè)導(dǎo)報(bào)，2011.

篇5

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)安全；政府控管

隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，我國房地產(chǎn)行業(yè)取得了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)安全問題成為困擾房地產(chǎn)企業(yè)的重要問題。由于經(jīng)濟(jì)安全受到各方面因素的影響，僅靠市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是無法達(dá)到維護(hù)經(jīng)濟(jì)安全的目的，因此政府必須加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)安全的控管。

一、對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行政府控管的必要性

影響房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)安全的因素有很多，針對(duì)當(dāng)前企業(yè)發(fā)展前景不容樂觀的現(xiàn)狀，實(shí)行政府控制是提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的必然選擇。以下將對(duì)政府對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)安全進(jìn)行控管的必要性進(jìn)行深入的分析。

1.土地資源的有限性

雖然我國土地資源較為豐富，但是由于人口眾多，所以人均占有土地面積較少。在社會(huì)經(jīng)濟(jì)不斷提升的前提下，人口仍呈增長的態(tài)勢(shì)，如何在形式嚴(yán)峻的情況下，提升土地的利用率是擺在當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)面前的重要難題。如果強(qiáng)制性的調(diào)整現(xiàn)有土地資源，不僅會(huì)造成資源浪費(fèi)，同時(shí)也制約了房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。為了合理、有效的利用土地資源，要求在實(shí)踐中增強(qiáng)政府控管能力，達(dá)到和諧發(fā)展的目的。

2.房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)

房地產(chǎn)是社會(huì)生活的基本載體，即是人們的生產(chǎn)資料也是生活必需品，在生產(chǎn)生活中占據(jù)主導(dǎo)地位。隨著經(jīng)濟(jì)水平的不斷增長，房地產(chǎn)內(nèi)部需求也隨之?dāng)U大，企業(yè)在發(fā)展進(jìn)程中促進(jìn)了良性循環(huán)，提升了城鄉(xiāng)的發(fā)展水平。此外房地產(chǎn)企業(yè)與其他主導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)有必然的聯(lián)系，例如：建筑、能源、交通等，它的發(fā)展能帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)的共同繁榮。

3.房地產(chǎn)企業(yè)自身特點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)作為經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)中的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，能有效的促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，提升人們的生活水平。房地產(chǎn)企業(yè)具有投資額大，政策變動(dòng)明顯，管理體系復(fù)雜的特點(diǎn)，同時(shí)由于房地產(chǎn)企業(yè)屬于高投資管理的行業(yè)，在實(shí)踐中有很多風(fēng)險(xiǎn)性，要求企業(yè)在運(yùn)用相關(guān)經(jīng)濟(jì)手段減輕不穩(wěn)定因素的影響，利用政府控管手段，保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。

二、政府如何加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)安全的控管

針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)安全不容樂觀的發(fā)展現(xiàn)狀，要求政府部門對(duì)此引起足夠的重視，完善控管體系，將各個(gè)環(huán)節(jié)有機(jī)結(jié)合在一起，以達(dá)到保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)安全的目的。

1.加強(qiáng)宏觀調(diào)控

為了保證房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)安全，要求政府加強(qiáng)控制能力，采取有效的管理手段，加強(qiáng)宏觀調(diào)控。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的背景下，采取相應(yīng)的法律和行政手段對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)安全進(jìn)行合理的干預(yù)。在法律規(guī)范中對(duì)企業(yè)發(fā)展目標(biāo)和發(fā)展體系進(jìn)行嚴(yán)格的規(guī)定，保證企業(yè)一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)是在法律允許的范圍內(nèi)進(jìn)行的。在控管過程中，以企業(yè)當(dāng)前發(fā)展趨勢(shì)為出發(fā)點(diǎn)，明確控管目標(biāo)，禁止出現(xiàn)房屋閑置的現(xiàn)象，將整體結(jié)構(gòu)細(xì)化，保證每個(gè)程序之間形成緊密的聯(lián)系，避免各種危機(jī)的發(fā)生，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。其次在實(shí)踐中，實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)的整體調(diào)度，約束企業(yè)未來發(fā)展方向，保證企業(yè)逐漸步入正軌，從而實(shí)現(xiàn)政府對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)安全的有效管控。

2.及時(shí)調(diào)整規(guī)定政策

影響房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)安全的因素有很多，在實(shí)踐中，受到其他因素的干擾，為了提升企業(yè)的發(fā)展水平，要適時(shí)調(diào)整規(guī)定政策，根據(jù)實(shí)際要求，控制土地批量、利率及稅費(fèi)。房地產(chǎn)企業(yè)由于自身體系較為復(fù)雜，在發(fā)展過程中會(huì)受到不可預(yù)見性因素的影響，給當(dāng)前發(fā)展體系帶來嚴(yán)重的挑戰(zhàn)，為了保證該體系的順利進(jìn)行，要建立適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，將風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警政策落實(shí)到實(shí)踐中，對(duì)各個(gè)程序進(jìn)行監(jiān)督，如果某個(gè)程序在實(shí)踐中存在誤差，要及時(shí)調(diào)整規(guī)定政策，政策調(diào)整要在法律允許的范圍內(nèi)，禁止出現(xiàn)越界或不合法程序，以達(dá)到保證改程序順利進(jìn)行的目的，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)有效調(diào)節(jié)。

3.與市場(chǎng)形式保持一致

受到其他影響因素的干擾，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)安全波動(dòng)性較大，因此政府在控管過程中要與市場(chǎng)形式保持一致，正確分析當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，看清當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展走向，根據(jù)波動(dòng)幅度和波動(dòng)時(shí)間確定合理的管控政策。為了保證控管體系的完善性，要將房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和當(dāng)前國民經(jīng)濟(jì)有效結(jié)合在一起，理論上兩者在發(fā)展中是一致的，如果在發(fā)展中兩者出現(xiàn)偏差，要根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)，調(diào)整房地產(chǎn)運(yùn)行機(jī)制，盡量讓兩者呈水平發(fā)展態(tài)勢(shì)。此外如果房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)工序矛盾，政府要及時(shí)清理房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的泡沫，根據(jù)實(shí)際情況，增加供給或需求，盡量保證兩者間的平衡。

三、結(jié)束語

針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展體系中的重要地位，要求政府提升控管能力，從企業(yè)當(dāng)前發(fā)展水平出發(fā)，認(rèn)識(shí)到經(jīng)濟(jì)安全的重要性，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)自身發(fā)展特點(diǎn)和發(fā)展趨勢(shì)，構(gòu)建完善的經(jīng)濟(jì)管理體系，盡量保證其與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展體系相一致，在控管過程中，采取適當(dāng)?shù)墓芾碚?，從而保證房地產(chǎn)企業(yè)能健康有序的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]張榮芝，王歡歡.淺談我國房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控 [J].經(jīng)營管理者，2011，（12）：100-102

篇6

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 內(nèi)控管理 模式研究

一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控管理模式存在的問題

房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制管理模式關(guān)系到企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，而管理模式存在以下問題，嚴(yán)重影響企業(yè)在市場(chǎng)中的正常運(yùn)行：

（一）業(yè)務(wù)流程存在缺陷，房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)流程的完善而優(yōu)化，是企業(yè)抵抗市場(chǎng)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和獲得高額利潤的前提條件，而業(yè)務(wù)流程中的項(xiàng)目建設(shè)、營銷策劃、客戶服務(wù)等存在的問題，使得房地產(chǎn)企業(yè)失去商業(yè)嗅覺，難以建立有效的決策流程。一旦企業(yè)在決策過程中失去話語權(quán)，意味著企業(yè)在市場(chǎng)業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)中失去優(yōu)勢(shì)，甚至喪失在市場(chǎng)中的地位，影響企業(yè)的生存與發(fā)展。

（二）內(nèi)部資金缺乏集中掌控，導(dǎo)致資金成本攀升，造成資源的極大浪費(fèi)。一是資金信息的不對(duì)稱，由于房地產(chǎn)企業(yè)組織架構(gòu)復(fù)雜，產(chǎn)生的現(xiàn)金流錯(cuò)綜復(fù)雜，給內(nèi)部賬戶的統(tǒng)籌管理帶來極大的難度，再加上資金流向和流量的失控，給資金的安全性帶來極大的威脅，無形中增加了資金的管理風(fēng)險(xiǎn)。二是資金的調(diào)配問題，主要體現(xiàn)在大量閑置資金的存在，資金的使用效率低下，資金的增值目的難以實(shí)現(xiàn)。三是財(cái)務(wù)費(fèi)用的節(jié)節(jié)攀升，主要原因的資金的分散，導(dǎo)致了貸款利率的上升，而資金的調(diào)配缺乏有效措施，譬如票據(jù)調(diào)劑體系的缺失，使得貼息高額支出。

（三）市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估能力低，房地產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)大的同時(shí)，催生了各種類型的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，而且這些風(fēng)險(xiǎn)關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，主要有兩方面，一是國家宏觀調(diào)控政策對(duì)一級(jí)市場(chǎng)土地買賣的控制，房地產(chǎn)企業(yè)無法利用常規(guī)的價(jià)值規(guī)律控制買賣的供需平衡，成為企業(yè)最難控制的外部風(fēng)險(xiǎn)。二是房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的周期長，在開發(fā)的期間，市場(chǎng)和政策的因素使得企業(yè)產(chǎn)品的消費(fèi)市場(chǎng)規(guī)模以及房?jī)r(jià)等產(chǎn)生難以預(yù)料的變化。房地產(chǎn)市場(chǎng)這些特點(diǎn)決定了該行業(yè)成為一種高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，而房地產(chǎn)企業(yè)缺乏市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)能力，在發(fā)生市場(chǎng)危機(jī)的時(shí)候往往措手不及。

二、完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控管理模式的建議

（一）房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)流程的規(guī)范化

房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)流程包括招投標(biāo)、合同和客戶關(guān)系維護(hù)三方面的管理內(nèi)容，具體體現(xiàn)如下：

1.招投標(biāo)環(huán)節(jié)，一是開發(fā)商與供應(yīng)商之間的開放式在線招標(biāo)管理，通過以供應(yīng)商會(huì)員注冊(cè)的形式，與開發(fā)商建立長期的合作關(guān)系，達(dá)到招標(biāo)業(yè)務(wù)高效率的效果。二是建立供應(yīng)商的規(guī)范檔案，根據(jù)供應(yīng)商的服務(wù)水平和產(chǎn)品質(zhì)量進(jìn)行等級(jí)劃分，為招投標(biāo)環(huán)節(jié)提供信息公開化、公平化、規(guī)范化的依據(jù)。三是建立招投標(biāo)的管理部分，對(duì)各種招標(biāo)流程進(jìn)行嚴(yán)格控制，根據(jù)不同類型和金額的招標(biāo)項(xiàng)目，制定不同的招標(biāo)流程，并以集中招標(biāo)和評(píng)標(biāo)的模式，提高招投標(biāo)環(huán)節(jié)的效率。

2.合同的內(nèi)部管理要貫穿訂立到變更整個(gè)流程，對(duì)合同管理的進(jìn)度進(jìn)行跟蹤，合同的管理工作要緊緊圍繞工程的合同信息管理，其中包括工程合同、材料合同、設(shè)備合同和土地買賣合同等，一方面是對(duì)合同成本、變更時(shí)成本項(xiàng)目指定、合同結(jié)算等進(jìn)行拆分，控制合同體現(xiàn)成本的額度，另一方面是利用信息化管理技術(shù)，提高合同管理的便捷性和實(shí)時(shí)性，也便于合同臺(tái)賬的監(jiān)督和審計(jì)。

3.客戶關(guān)系維護(hù)，隨著消費(fèi)者維權(quán)意識(shí)的加強(qiáng)，房地產(chǎn)需要以產(chǎn)品的數(shù)量、質(zhì)量、品牌獲得市場(chǎng)支持，因此客戶關(guān)系管理內(nèi)部控制是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控的關(guān)鍵點(diǎn)。關(guān)于客戶關(guān)系的維護(hù)，要以客戶的需求為主線，在房地產(chǎn)企業(yè)推出的產(chǎn)品當(dāng)中，體現(xiàn)出客戶的基本需求，譬如某區(qū)域的購房者需要中小面積戶型的商品房，則房地產(chǎn)企業(yè)在做足市場(chǎng)調(diào)研工作之后，要將產(chǎn)品的戶型面積定位好，如果違背客戶的這種購房需求，而盲目生產(chǎn)大戶型的商品房，那么企業(yè)將面臨滯銷的結(jié)局。

（二）內(nèi)部資金實(shí)行集中掌控

房地產(chǎn)企業(yè)建立集中管理的模式，旨在實(shí)現(xiàn)企業(yè)資金成本效益的最優(yōu)化，掌控的方法具體如下：

1.結(jié)算中心的成立，提高對(duì)下屬部門的資金監(jiān)督和集中管理，提高資金的劃轉(zhuǎn)效率。筆者建議企業(yè)采用高度集中的資金管理模式，由財(cái)務(wù)部門掛頭，對(duì)企業(yè)資金的流向、流量和存量等進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控。企業(yè)的內(nèi)部信息系統(tǒng)要與銀行交易系統(tǒng)連接在一起，其中包括付款交易和收款交易兩大環(huán)節(jié)，可以在資金管理系統(tǒng)中及時(shí)查詢資金的發(fā)生額和余額，并快速下載對(duì)賬單。

2.資金計(jì)劃的擬定，根據(jù)企業(yè)的營銷、租賃和物業(yè)收支等的計(jì)劃，為資金計(jì)劃的申請(qǐng)和審批提供依據(jù)，促進(jìn)資金使用計(jì)劃性的實(shí)現(xiàn)，一方面是根據(jù)合同的約定，自動(dòng)生成資金的款項(xiàng)類型、付款金額和付款時(shí)間等，另一方面通過考慮企業(yè)實(shí)際資金，制定經(jīng)營、投資、籌集等活動(dòng)資金的收支平衡表，以便及時(shí)對(duì)資金計(jì)劃進(jìn)行調(diào)整。

3.預(yù)警監(jiān)督機(jī)制的完善，在資金計(jì)劃和業(yè)務(wù)流程審批之后，規(guī)定資金使用的禁止條件，并結(jié)合復(fù)雜的工程項(xiàng)目，設(shè)置預(yù)警監(jiān)督機(jī)制，將合同付款控制在預(yù)算范圍之內(nèi)，最大限度降低支付的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）提高市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估能力

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本風(fēng)險(xiǎn)的控制，是通過動(dòng)態(tài)成本和目標(biāo)成本的差異化對(duì)比分析，制定出合理的目標(biāo)成本，以便控制好企業(yè)內(nèi)部成本和項(xiàng)目進(jìn)度，提高企業(yè)抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力，這也是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估能力的體現(xiàn)過程：

1.對(duì)市場(chǎng)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行批量分析，測(cè)算出科學(xué)的明細(xì)成本，成本控制部門根據(jù)規(guī)劃部門的規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和項(xiàng)目描述等，對(duì)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)進(jìn)行成本估算，在商業(yè)計(jì)劃書階段、規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段、建筑方案設(shè)計(jì)階段，經(jīng)過科學(xué)的測(cè)算和嚴(yán)格的審批，形成各階段項(xiàng)目成本的控制標(biāo)準(zhǔn)。

2.以目標(biāo)成本、合同約定額度、合同變更條件和合同結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)等為依據(jù)，結(jié)合企業(yè)實(shí)際需求更新動(dòng)態(tài)成本，并利用差異動(dòng)態(tài)比較分析的方法，對(duì)動(dòng)態(tài)成本和目標(biāo)成本進(jìn)行對(duì)比，以確定動(dòng)態(tài)成本是否符合成本管理的要求。

3.根據(jù)企業(yè)的發(fā)展策略，在目標(biāo)成本生效后，指導(dǎo)各類合同的簽訂，以及在合同費(fèi)用發(fā)生后，控制合同成本的細(xì)項(xiàng)，以免超過預(yù)定的目標(biāo)。

三、結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，需要以健康的可持續(xù)發(fā)展面貌立足于經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)。而房地產(chǎn)企業(yè)存在的業(yè)務(wù)流程分散、資金掌控不集中和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估能力差等問題，始終制約著該行業(yè)的健康發(fā)展。筆者認(rèn)為只有通過結(jié)合內(nèi)控管理模式存在的問題，制定相應(yīng)的問題解決措施，一方面是規(guī)范化房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程，完善招投標(biāo)、合同和客戶關(guān)系維護(hù)三方面的管理內(nèi)容，另一方面是實(shí)行內(nèi)部資金的集中掌控，實(shí)現(xiàn)企業(yè)資金成本效益的最優(yōu)化，并制定出合理的目標(biāo)成本，以便控制好企業(yè)內(nèi)部成本和項(xiàng)目進(jìn)度，提高企業(yè)抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力，方可完善企業(yè)的內(nèi)部控制管理內(nèi)容，實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部業(yè)務(wù)流程的健康、穩(wěn)定和高效的合理運(yùn)行。

參考文獻(xiàn)

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[2]周紅梅.　淺談地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控模式的構(gòu)建[J].中國集體經(jīng)濟(jì)，2011年25期：172-173.

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篇7

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；稅務(wù)內(nèi)控；構(gòu)建

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1005-913X（2012）08-0092-02

追求自身發(fā)展，提高自身競(jìng)爭(zhēng)力是眾多企業(yè)追求的戰(zhàn)略目標(biāo)，而內(nèi)部控制就是實(shí)現(xiàn)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)的一個(gè)必要手段，監(jiān)控著企業(yè)內(nèi)部管理。在所有企業(yè)看來，企業(yè)內(nèi)部控制起著舉足輕重的作用，能夠減少企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)，可是關(guān)于稅務(wù)的內(nèi)部控制體系，卻沒有被企業(yè)同等對(duì)待。當(dāng)前形勢(shì)下，我國的稅收政策不斷調(diào)整，對(duì)企業(yè)實(shí)行了減稅、免稅等許多優(yōu)惠政策，在很大程度上減輕了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。可是任何事物都有兩面性，企業(yè)在減輕稅收負(fù)擔(dān)的同時(shí)卻增加了稅務(wù)稽查的風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)所面臨的稅務(wù)環(huán)境不斷變化，這就要求企業(yè)適應(yīng)環(huán)境的變化，加強(qiáng)內(nèi)部控制管理水平。企業(yè)一方面要做到樹立稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范意識(shí)，另一方面要在企業(yè)整體的內(nèi)部控制體系中滲透稅務(wù)控制體系。

一、構(gòu)建稅務(wù)內(nèi)控體系的必要性

一種普遍觀點(diǎn)認(rèn)為，企業(yè)的董事會(huì)、相關(guān)管理部門以及全體企業(yè)職工等共同實(shí)行的，實(shí)施企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控的根本目的是防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高稅務(wù)價(jià)值，增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，并針對(duì)這一目標(biāo)實(shí)行系統(tǒng)的、規(guī)范化控制活動(dòng)。

近幾年以來，我國房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展也帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的稅收的增長，在國家的稅收總收入中占有重大比重。目前，國家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)采取了宏觀調(diào)控的政策，而且國家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的稅務(wù)管理力度在逐年加大。國家稅務(wù)局曾經(jīng)在十年前就已經(jīng)把房地產(chǎn)業(yè)列為稅收專項(xiàng)檢查的對(duì)象，并且是必檢對(duì)象。在人民群眾眼中，房地產(chǎn)業(yè)中經(jīng)常出現(xiàn)稅收差錯(cuò)，比如偷稅、漏稅現(xiàn)象，這就從另外一個(gè)角度證明了我國的房地產(chǎn)業(yè)的稅務(wù)征收存在許多問題，有很高的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

在我國，國家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)行宏觀調(diào)控的政策，并且不斷加大管理力度，相繼出臺(tái)了許多政策來調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。比如國家頒布了房子限購令，再比如貸款利率上漲，尤其是2011年的一系列政策更是在很大程度上影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)。盡管如此，房地產(chǎn)業(yè)仍然是我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，而且房地產(chǎn)業(yè)的稅收仍然在國家稅收總額中占很大一部分。因此，建立健全房地產(chǎn)業(yè)的稅務(wù)內(nèi)控體系顯得十分有必要，有利于規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)，使其健康發(fā)展。這不僅僅對(duì)房地產(chǎn)業(yè)有巨大作用，而且對(duì)我國的整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)都有很重要的意義。

如果企業(yè)沒有建立健全的稅務(wù)內(nèi)控體系將會(huì)加大企業(yè)面臨的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。沒有健全的內(nèi)控制度可能會(huì)使企業(yè)的稅務(wù)籌劃出現(xiàn)問題。比如，本來是想節(jié)稅，可是籌劃不當(dāng)可能會(huì)導(dǎo)致偷稅、漏稅，也可能因?yàn)椴欢畤业亩愂照咧械膬?yōu)惠部分，多繳稅款，造成稅收浪費(fèi)。除此之外，稅務(wù)內(nèi)控管理體系是否健全能夠影響企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)，也是企業(yè)能否長遠(yuǎn)發(fā)展的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

二、構(gòu)建適合房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控體系的方法

（一）提高企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控管理水平

企業(yè)要設(shè)立專門的稅務(wù)管理部門，即使自身?xiàng)l件不夠，無法達(dá)到設(shè)立專門的部門的水平，也要由專業(yè)人才專門管理企業(yè)的稅務(wù)管理工作。企業(yè)一定要把稅務(wù)管理工作人員的責(zé)任明確到位，除此之外，企業(yè)其他一些人員，只要是涉及到稅務(wù)的崗位，比如采購部門，都要明確職責(zé)。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)要大力支持稅務(wù)管理工作。稅務(wù)管理工作內(nèi)容有：核算稅務(wù)申報(bào)數(shù)據(jù)、管理發(fā)票使用、分析稅收風(fēng)險(xiǎn)、研究國家稅收政策，利用其中的優(yōu)惠部分，合理進(jìn)行稅收籌劃、指導(dǎo)企業(yè)的相關(guān)部門，避免經(jīng)營活動(dòng)中的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、關(guān)注企業(yè)投資方向，提出稅務(wù)管理意見等。

（二）控制各環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)管理流程

企業(yè)的稅務(wù)內(nèi)控體系屬于提前防范性質(zhì)，對(duì)企業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)要提前防范。完善稅務(wù)內(nèi)控體系就要做到使企業(yè)各環(huán)節(jié)能夠正常運(yùn)作，降低企業(yè)所面臨的各種稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)的稅務(wù)內(nèi)控管理是企業(yè)現(xiàn)代管理的重要內(nèi)容，所以一定要在企業(yè)內(nèi)部設(shè)立專門的涉稅管理部門，同時(shí)，要加大企業(yè)稅收籌劃的管理力度，使企業(yè)在運(yùn)行中的每一個(gè)環(huán)節(jié)都能達(dá)到稅后收益的最大化。房地產(chǎn)企業(yè)首先要認(rèn)真分析自身的每一個(gè)環(huán)節(jié)，正確評(píng)估，有效控制生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中的每一個(gè)涉稅環(huán)節(jié)，把風(fēng)險(xiǎn)降到最低。通過不斷完善稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制體系，并使之有效運(yùn)行，達(dá)到控制涉稅環(huán)節(jié)的目的，從而實(shí)現(xiàn)稅務(wù)價(jià)值的提高。房地產(chǎn)企業(yè)有以下幾個(gè)環(huán)節(jié)可能會(huì)涉及到稅收，比如開發(fā)環(huán)節(jié)會(huì)涉及到土地增值稅；銷售環(huán)節(jié)會(huì)涉及到營業(yè)稅、土地增值稅以及印花稅等多個(gè)稅種，在這個(gè)環(huán)節(jié)中，企業(yè)所面臨的稅種最多；在保有環(huán)節(jié)中，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)涉及到房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)等若干稅種。

（三）企業(yè)內(nèi)部要建立風(fēng)險(xiǎn)匯報(bào)制度

風(fēng)險(xiǎn)匯報(bào)制度，也就是企業(yè)內(nèi)部涉及到稅收的所有職工都要從全局出發(fā)，以大局為重，認(rèn)真對(duì)待企業(yè)稅務(wù)管理工作。建立風(fēng)險(xiǎn)匯報(bào)制度能夠使每一個(gè)涉及稅收的企業(yè)職員都能夠明確自己的責(zé)任，樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，一般涉稅金額比較大，涉稅事項(xiàng)有時(shí)候不容易確定，所以涉稅人員一定要從實(shí)際出發(fā)，針對(duì)企業(yè)的具體情況做出具體分析。對(duì)于一些重大的涉稅事項(xiàng)，比如稅務(wù)檢查、稅務(wù)籌劃、涉稅合同以及國家稅務(wù)優(yōu)惠政策的調(diào)整等，一定要及時(shí)匯報(bào)。企業(yè)相關(guān)部門的涉稅人員如何進(jìn)行匯報(bào)是由匯報(bào)標(biāo)準(zhǔn)決定的，并且要遵從一定的匯報(bào)流程。這就會(huì)使匯報(bào)文本在各部門之間流轉(zhuǎn)起來更加方便，和諧統(tǒng)一。

（四）建立內(nèi)部稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)測(cè)評(píng)制度

從管理房地產(chǎn)的角度出發(fā)，測(cè)評(píng)企業(yè)運(yùn)行中的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并將其制度化，這就是風(fēng)險(xiǎn)測(cè)評(píng)制度，它屬于企業(yè)日常管理的一個(gè)方面。這主要從兩方面來努力：第一，提高企業(yè)職工控制風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)，培養(yǎng)其高度的責(zé)任感。所以，房地產(chǎn)企業(yè)要及時(shí)做好職工的培訓(xùn)工作，使其充分了解稅務(wù)基本知識(shí)，深刻認(rèn)識(shí)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。第二，各個(gè)涉及到稅務(wù)的相關(guān)部門要及時(shí)評(píng)估涉稅風(fēng)險(xiǎn)，并及時(shí)調(diào)整工作方向，把風(fēng)險(xiǎn)消除在萌芽之中。第三，要根據(jù)國家稅收政策的變化及時(shí)調(diào)險(xiǎn)測(cè)評(píng)制度。房地產(chǎn)企業(yè)的各部門之間一定要加強(qiáng)溝通，及時(shí)進(jìn)行信息交流，特別是要與稅收人員保持友好關(guān)系，得到他們的指導(dǎo)和建議，對(duì)于規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有很重要的意義。

三、結(jié)束語

總之，房地產(chǎn)業(yè)的稅務(wù)管理一定要加強(qiáng)。企業(yè)一定要結(jié)合自身的實(shí)際情況建立有效的稅務(wù)內(nèi)控體系。只有這樣才能防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，加快企業(yè)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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篇8

國家改革開放以來，我國國民經(jīng)濟(jì)獲得了良好的發(fā)展，當(dāng)前，我國公民對(duì)生活工作環(huán)境提出了越來越高的要求，房地產(chǎn)行業(yè)是改善我國公民生活工作環(huán)境的重要行業(yè)，正處于快速發(fā)展的過程當(dāng)中。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)內(nèi)控水平是保障房地產(chǎn)企業(yè)獲得良好發(fā)展的重要因素，目前，我國一些房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制工作存在著一些問題，嚴(yán)重影響著企業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，因此，很多房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)將改善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控制度作為重要的工作內(nèi)容。

二、當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理內(nèi)部控制存在的問題

(一)房地產(chǎn)企業(yè)的工作人員對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制的重視程度不足

房地產(chǎn)企業(yè)在國家改革開放之后得到了快速的發(fā)展，而我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度的快速變化使得我國房地產(chǎn)企業(yè)難以準(zhǔn)確的把握行業(yè)變化規(guī)律。另外，我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理內(nèi)部控制方面的理論著作比較少，一些企業(yè)的管理人員無法從理論著作中獲得財(cái)務(wù)管理方面的經(jīng)驗(yàn)，一些房地產(chǎn)企業(yè)將關(guān)注的重點(diǎn)放在銷售環(huán)節(jié)和建設(shè)環(huán)節(jié)，對(duì)財(cái)務(wù)管理的理解停留在傳統(tǒng)的階段，并沒有對(duì)財(cái)務(wù)管理內(nèi)部控制制度進(jìn)行必要的改良。還有些房地產(chǎn)企業(yè)的工作人員對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制的理解過于簡(jiǎn)單，導(dǎo)致對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)控的重視程度不足，這種消極的態(tài)度很大程度阻礙了企業(yè)的發(fā)展。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)缺乏完善的內(nèi)部控制制度

目前，我國很多房地產(chǎn)企業(yè)在制度建設(shè)方面主要關(guān)注營銷和施工，對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制的制度建設(shè)較為落后，一些企業(yè)的內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制缺乏科學(xué)性，使得財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)的工作難以得到切實(shí)有效的監(jiān)管，存在著消極懈怠和的問題，還有些房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)內(nèi)控的信息交流方面缺乏完善的制度，導(dǎo)致各部門財(cái)務(wù)信息不能被管理機(jī)構(gòu)及時(shí)準(zhǔn)確的了解，而財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)缺乏足夠的權(quán)力，致使內(nèi)部控制制度的執(zhí)行力度不足，降低了財(cái)務(wù)內(nèi)控的效率和質(zhì)量。一些房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理制度中缺少必要的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制，使得房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營過程面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)，無法保證企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益[1]。一些企業(yè)制定財(cái)務(wù)內(nèi)部控制的流程缺乏科學(xué)性，并沒有對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)和本企業(yè)實(shí)際情況進(jìn)行深入的分析，僅僅根據(jù)相關(guān)理論和常識(shí)對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)控制度進(jìn)行了構(gòu)建，因此，內(nèi)部控制制度具有一定的盲目性，無法適應(yīng)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的戰(zhàn)略要求。一些企業(yè)制定的內(nèi)部有控制制度僅僅保證和符合法律法規(guī)的要求，并沒有根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)階段發(fā)展情況進(jìn)行制度的細(xì)化，使得制度缺乏足夠的可行性，財(cái)務(wù)管理人員無法直接依靠制度進(jìn)行管理工作。

(三)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)工作人員專業(yè)技能不足

我國的房地產(chǎn)企業(yè)主要在改革開放后發(fā)展起來，相比于發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)企業(yè)，發(fā)展歷程較短，相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的積累不足[2]。一些房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)的工作人員僅僅對(duì)相關(guān)內(nèi)部控制理論進(jìn)行了學(xué)習(xí)，并沒有對(duì)我國房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)和財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行深入的研究，使得學(xué)習(xí)到的內(nèi)部控制理論無法在實(shí)際工作中發(fā)揮重要作用。一些房地產(chǎn)公司比較重視對(duì)銷售人員和開發(fā)人員的技能培訓(xùn)，對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)控人員的培訓(xùn)力度不足，致使財(cái)務(wù)內(nèi)控人員缺乏提升專業(yè)技能的機(jī)會(huì)。一些房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部缺乏對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)控工作人員的激勵(lì)機(jī)制，導(dǎo)致一些工作人員的工作態(tài)度不夠積極，影響內(nèi)部控制水平。還有些房地產(chǎn)企業(yè)沒有為工作人員提供同其他企業(yè)工作人員交流學(xué)習(xí)的機(jī)會(huì)，使得內(nèi)控管理人員的視野狹隘，思想觀念滯后，無法提高財(cái)務(wù)內(nèi)控水平。

三、提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控水平的具體舉措

(一)提高房地產(chǎn)企業(yè)工作人員對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)控的重視程度

房地產(chǎn)企業(yè)的主要領(lǐng)導(dǎo)要首先加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)控的學(xué)習(xí)，要主動(dòng)閱讀財(cái)務(wù)內(nèi)控有關(guān)理論文獻(xiàn)，了解財(cái)務(wù)內(nèi)控基本事項(xiàng)，并參與財(cái)務(wù)內(nèi)控的工作實(shí)踐，以便加深對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)控工作的理解和重視。要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)全體員工開展財(cái)務(wù)內(nèi)部控制專題教育活動(dòng)，將財(cái)務(wù)內(nèi)控的基本道理和重要意義進(jìn)行宣講，提升房地產(chǎn)企業(yè)全體工作人員對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制的理解程度，以便全體工作人員拋棄傳統(tǒng)的對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)控的理解，積極主動(dòng)的配合新型財(cái)務(wù)內(nèi)控制度的建設(shè)工作，為房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)出適應(yīng)新時(shí)期新情況的財(cái)務(wù)內(nèi)控制度。要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)員工的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)教育，使每一位工作人員認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的較大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，以便加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)工作的重視，促進(jìn)財(cái)務(wù)內(nèi)控機(jī)制的完善。

(二)完善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控制度

房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制制度建設(shè)要加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制的重視，要提高全體工作人員對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制的重視，以便房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候，工作人員能夠及時(shí)將發(fā)現(xiàn)的問題告知財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)，財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)的工作人員可以更早的發(fā)現(xiàn)問題，并將問題解決在萌芽狀態(tài)。要充分研究房地產(chǎn)企業(yè)的未來發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，嚴(yán)格按照戰(zhàn)略規(guī)劃的要求對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)控制度進(jìn)行改良，以便財(cái)務(wù)內(nèi)控制度能夠在更長的時(shí)間范圍內(nèi)發(fā)揮積極作用。要結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，對(duì)企業(yè)現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)資源和社會(huì)資源進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，以便財(cái)務(wù)內(nèi)控制度能夠真正切合企業(yè)實(shí)際發(fā)展情況。房地產(chǎn)企業(yè)要提高完善內(nèi)部控制制度的緊迫感，要將由于財(cái)務(wù)內(nèi)控水平不足導(dǎo)致財(cái)務(wù)危機(jī)的案例制作成專題教育片在企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行播放，以此提高企業(yè)全體工作人員對(duì)完善內(nèi)控制度的重視程度[3]。企業(yè)的財(cái)務(wù)內(nèi)控人員必須深入研究當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生的深刻變化，以便對(duì)內(nèi)部控制的各個(gè)要素進(jìn)行嚴(yán)格的把握，不斷更新企業(yè)內(nèi)部控制制度，使企業(yè)更好的適應(yīng)新時(shí)期市場(chǎng)環(huán)境。要做好房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度轉(zhuǎn)變的銜接工作，防止內(nèi)部控制制度的變化導(dǎo)致企業(yè)部分事物缺乏管理，要科學(xué)的對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行分工，以便企業(yè)各機(jī)構(gòu)能夠發(fā)揮本機(jī)構(gòu)的特長，支持內(nèi)部控制制度的建設(shè)，并且將內(nèi)部控制制度建設(shè)過程中的問題對(duì)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行及時(shí)的反映，避免制定的制度出現(xiàn)不符合實(shí)際情況的問題，讓房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制制度更加符合企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀。以北方某房地產(chǎn)企業(yè)為例，該企業(yè)在實(shí)施內(nèi)控機(jī)制改革之前，該企業(yè)2012年總銷售為30億元人民幣，普通員工薪資水平為3000元，僅繳納養(yǎng)老保險(xiǎn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目施工成本為13億元。該企業(yè)在2013年年初開始進(jìn)行了財(cái)務(wù)內(nèi)控改革，同年?duì)I銷效益上升了1.5億元人民幣，員工薪資提升近千元，并均繳納了三險(xiǎn)一金，施工成本也降低1億元左右。由此可見，一套科學(xué)的財(cái)務(wù)內(nèi)控模式，能夠有效提升房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營效益，降低成本，值得推廣。

(三)提高房地產(chǎn)企業(yè)工作人員財(cái)務(wù)內(nèi)控能力

房地產(chǎn)企業(yè)要定期開展財(cái)務(wù)內(nèi)控工作人員專題教育活動(dòng)，邀請(qǐng)經(jīng)驗(yàn)豐富的講師擔(dān)任財(cái)務(wù)內(nèi)控制度建設(shè)方法的專題課程教授。培訓(xùn)活動(dòng)不僅要重視提高工作人員的財(cái)務(wù)內(nèi)控技能，也要重視工作人員的職業(yè)道德建設(shè)，要定期考察財(cái)務(wù)管控機(jī)構(gòu)工作人員的學(xué)習(xí)情況和工作業(yè)績(jī)，以便根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整教學(xué)方案，切實(shí)增強(qiáng)工作人員的財(cái)務(wù)內(nèi)控水平。

四、結(jié)束語

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——關(guān)于新體制下××區(qū)項(xiàng)目建設(shè)及其稅收管理情況報(bào)告

一、當(dāng)前××區(qū)項(xiàng)目建設(shè)概況

××區(qū)是由原××市的兩縣三區(qū)的部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道組成，發(fā)展空間廣闊，具有綜合發(fā)展優(yōu)勢(shì)，是石家莊市發(fā)展的主要方向和重點(diǎn)區(qū)域。幾年來，該區(qū)圍繞“加快發(fā)展，富民強(qiáng)區(qū)”戰(zhàn)略目標(biāo)，按照“商貿(mào)服務(wù)發(fā)達(dá)、科技工業(yè)領(lǐng)先、文化教育繁榮、綠色居住怡人”的功能定位要求，充分發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢(shì)、土地資源優(yōu)勢(shì)和特殊政策優(yōu)勢(shì)，狠抓項(xiàng)目的謀劃、跑辦和建設(shè)。今年前九個(gè)月全區(qū)固定資產(chǎn)投資保持了快速增長，經(jīng)濟(jì)發(fā)展后續(xù)能力明顯增強(qiáng)。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，今年，全區(qū)計(jì)劃建設(shè)項(xiàng)目共計(jì)183項(xiàng)，計(jì)劃投資568500萬元，千萬元以上項(xiàng)目78項(xiàng)。其中：省級(jí)重點(diǎn)項(xiàng)目9項(xiàng)，市級(jí)重點(diǎn)項(xiàng)目13項(xiàng)，區(qū)級(jí)重點(diǎn)項(xiàng)目31項(xiàng)。截止9月底，全區(qū)社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成407000萬元，同比增長71.7%。其中：國有及其他投資完成349000萬元，增長84.7%。在全部投資中,房地產(chǎn)開發(fā)投資181863萬元,占全部投資總額的45%。2004年項(xiàng)目建設(shè)預(yù)計(jì)新增產(chǎn)值26億元，實(shí)現(xiàn)利稅 1.17億元。

二、新體制下項(xiàng)目建設(shè)稅收控管機(jī)制和主要措施

從××區(qū)項(xiàng)目建設(shè)概況可以看出，基建投資和房地產(chǎn)投資占有較大比重，而基建和房地產(chǎn)投資在建項(xiàng)目納稅人在稅收管理上涉及納稅地點(diǎn)、稅種歸屬、經(jīng)營形式（工程分包轉(zhuǎn)包）、內(nèi)建外建等情況十分復(fù)雜。根據(jù)新的戶籍管理辦法，我局主要從以下幾方面對(duì)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)行跟蹤管理。

(一)按照屬地管理的原則，嚴(yán)格實(shí)行項(xiàng)目建設(shè)稅務(wù)管理責(zé)任制。我局把項(xiàng)目建設(shè)列為管理部門重點(diǎn)稅源監(jiān)控的內(nèi)容之一，對(duì)開工在建項(xiàng)目實(shí)行信息采集按月專報(bào)制度，準(zhǔn)確鎖定項(xiàng)目目標(biāo)；建立村委會(huì)、辦事處（鎮(zhèn)）、政府部門（計(jì)劃局）三級(jí)項(xiàng)目建設(shè)信息傳遞機(jī)制。

(二) 實(shí)行源泉控管。一是建立房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)信息傳遞制度，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的稅源監(jiān)控。城建局發(fā)展計(jì)劃部門對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的立項(xiàng)批復(fù)，土地管理局對(duì)土地出讓的批復(fù)等各種資料報(bào)送地稅機(jī)關(guān)備查。二是嚴(yán)格實(shí)行以票管稅。城建局、土地管理局在辦理土地、房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)時(shí)，向房產(chǎn)開發(fā)商索取銷售不動(dòng)產(chǎn)完稅證明和專用發(fā)票。三是委托代征稅款。由于付款方與收款方有著項(xiàng)目合作上的經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系，稅務(wù)管理部門與項(xiàng)目建設(shè)的付款單位簽訂委托代征協(xié)議書，能夠更為有效地防止稅款流失。四是聯(lián)合城建局、土地管理局組織房地產(chǎn)業(yè)稅收大檢查。

(三)健全和完善協(xié)稅護(hù)稅網(wǎng)絡(luò)，堵漏增收。注重發(fā)揮協(xié)稅護(hù)稅組織的優(yōu)勢(shì)，彌補(bǔ)稅務(wù)征管力量不足，取得最佳的結(jié)合效果，防止個(gè)體、私營投資項(xiàng)目稅收流失。

（四）強(qiáng)化分期收款納稅人按正常戶進(jìn)行管理。對(duì)分期收款納稅人按正常戶進(jìn)行管理，由稅務(wù)機(jī)關(guān)提供發(fā)票，納稅人提供發(fā)票保證金或納稅擔(dān)保，并責(zé)令其按期納稅。

（五）創(chuàng)造良好的稅收征管環(huán)境。叫響：“人人都是投資環(huán)境，個(gè)個(gè)都是地稅形象”的口號(hào)。把文明禮貌、熱情服務(wù)、規(guī)范操作貫穿于稅收?qǐng)?zhí)法的每個(gè)環(huán)節(jié)和崗位，堅(jiān)持“在執(zhí)法中服務(wù)，在服務(wù)中執(zhí)法，一切為納稅人著想，簡(jiǎn)化程序，提高工作效率”的思想，初步形成全方位、零距離的納稅服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。

三、項(xiàng)目建設(shè)稅收管理存在的問題及建議

從目前情況看，在實(shí)際工作中，項(xiàng)目建設(shè)稅收管理還存在一些問題：

（一）政府經(jīng)管部門和社會(huì)團(tuán)體對(duì)稅源的協(xié)管作用還有待于發(fā)揮。一些相關(guān)部門對(duì)稅收法律責(zé)任缺乏足夠的認(rèn)識(shí)，主觀上對(duì)稅源的協(xié)管責(zé)任意識(shí)不強(qiáng)、配合較差；個(gè)別單位或相關(guān)部門在職權(quán)范圍內(nèi)從事或管理涉稅事項(xiàng)，內(nèi)心缺乏稅收法律觀念或與稅務(wù)機(jī)關(guān)貌合神離，往往在強(qiáng)調(diào)自身發(fā)展的同時(shí)犧牲國家稅收利益，有時(shí)還會(huì)成為制約稅收發(fā)展的阻力。

（二）對(duì)項(xiàng)目建設(shè)納稅人使用發(fā)票的管理問題。現(xiàn)行《戶籍管理辦法》規(guī)定，市內(nèi)各區(qū)不能代開發(fā)票，若讓其使用原籍發(fā)票如何控稅，項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)其所使用的發(fā)票有無檢查權(quán)？若由項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)供票，如何管理？如何控稅等等還存在很多問題。

（三）現(xiàn)行體制與戶籍管理辦法的銜接上存在問題。比如說離開機(jī)構(gòu)所在地到外區(qū)經(jīng)營的納稅人在經(jīng)營地需辦理登記或登錄,但是《登記管理辦法》已經(jīng)無登錄的規(guī)定而戶籍管理辦法依然存在；境外企業(yè)在中國境內(nèi)承包的項(xiàng)目建設(shè)稅收管理在《戶籍管理辦法》中沒有體現(xiàn)；還有外出經(jīng)營報(bào)驗(yàn)登記在《戶籍管理辦法》中沒有明顯體現(xiàn)。

針對(duì)以上存在的問題，我們提出以下幾點(diǎn)建議：

（一）加強(qiáng)宣傳，促進(jìn)規(guī)范管理。稅法宣傳要注意在廣度和深度上下功夫，把突擊宣傳、重點(diǎn)宣傳同日常宣傳結(jié)合起來，充分發(fā)揮社會(huì)輿論的監(jiān)督作用，選擇正、反兩個(gè)方面的典型曝光，樹立納稅光榮、偷稅可恥得社會(huì)風(fēng)尚，增強(qiáng)企業(yè)的守法經(jīng)營意識(shí)。

（二）加強(qiáng)部門聯(lián)合，形成治稅合力。一方面要加強(qiáng)與工商、城建、土地、公安等部門聯(lián)合，互通信息，有效地對(duì)重點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)督控管。另一方面，要充分發(fā)揮社區(qū)服務(wù)管理中心、居委會(huì)和各級(jí)民間組織管理范圍比較廣，觸角比較深的的優(yōu)勢(shì)，形成強(qiáng)大的協(xié)稅護(hù)稅網(wǎng)絡(luò)，從源頭堵塞稅收漏洞，實(shí)現(xiàn)稅收的應(yīng)收盡收。

（三）強(qiáng)化重點(diǎn)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)管理。一是對(duì)重點(diǎn)項(xiàng)目明確專人負(fù)責(zé)，實(shí)施動(dòng)態(tài)跟蹤管理，及時(shí)掌握各項(xiàng)目建設(shè)情況；二是加大檢查力度，以查促收；三是加強(qiáng)部門協(xié)作。定期向城建管理、國土資源、房產(chǎn)管理等部門了解建設(shè)項(xiàng)目涉稅信息，加強(qiáng)源泉控管。

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摘要：本文首先論述了加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理有利于房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)、經(jīng)營業(yè)績(jī)的提高、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的防范等重要性，指出當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)存在財(cái)務(wù)管理目標(biāo)不明確、資金管理低效、投融資風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)薄弱、成本控制經(jīng)驗(yàn)不足和缺乏高素質(zhì)財(cái)務(wù)管理人才等問題，提出了明確財(cái)務(wù)目標(biāo)、建立資金“蓄水池”、加強(qiáng)投融資風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)、改善成本監(jiān)控管理意識(shí)等加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的對(duì)策建議，為房地產(chǎn)企業(yè)不斷完善企業(yè)管理奠定了基礎(chǔ)。

關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)管理；對(duì)策建議

完整的企業(yè)管理包括了財(cái)務(wù)管理、購銷管理、薪資管理等子系統(tǒng)，而財(cái)務(wù)管理是企業(yè)管理的核心。隨著房地業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，加上房地產(chǎn)業(yè)自身需要的金額較大，資金周轉(zhuǎn)周期較長的行業(yè)特性，使房地產(chǎn)企業(yè)面臨著嚴(yán)峻的內(nèi)部管理的挑戰(zhàn)。越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)意識(shí)到加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的重要性，全面的財(cái)務(wù)管理是房地產(chǎn)企業(yè)立足于市場(chǎng)與行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的重要舉措。

一、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的重要性

1.有利于房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)

合理的財(cái)務(wù)管理是實(shí)現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)的保證。企業(yè)財(cái)務(wù)管理分為財(cái)務(wù)核算和財(cái)務(wù)管理兩個(gè)部分，財(cái)務(wù)核算能為企業(yè)提供真實(shí)的信息，財(cái)務(wù)管理則為企業(yè)管理者帶來經(jīng)營的信息。

財(cái)務(wù)管理將房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)指標(biāo)與企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)有效地聯(lián)系在一起，具體體現(xiàn)在財(cái)務(wù)指標(biāo)的量化，將財(cái)務(wù)目標(biāo)與企業(yè)的短期和中長期戰(zhàn)略目標(biāo)進(jìn)行階段性地分解，使房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)企業(yè)的各項(xiàng)財(cái)務(wù)預(yù)算進(jìn)行有效地控制與監(jiān)督，及時(shí)調(diào)整不適應(yīng)企業(yè)發(fā)展的短期目標(biāo)，保證房地產(chǎn)企業(yè)中長期的戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

2.有利于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)績(jī)的提高

財(cái)務(wù)管理與企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績(jī)直接相關(guān)，全面的財(cái)務(wù)管理綜合考慮了房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算、業(yè)績(jī)考核和成本收入等項(xiàng)目，將企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績(jī)切實(shí)落實(shí)到房地產(chǎn)企業(yè)的日常經(jīng)營的各個(gè)環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)企業(yè)通過全面預(yù)算管理一方面基于企業(yè)經(jīng)營利潤最大化的目標(biāo)，另一方面考慮了企業(yè)的成本費(fèi)用支出問題，將房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制在合理的區(qū)間，降低了企業(yè)的經(jīng)營成本費(fèi)用，全面預(yù)算管理使企業(yè)能夠合理把握收入與成本問題，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)績(jī)的提高。

3.有利于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的防范

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)涉及企業(yè)的戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)與日常經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)等，房地產(chǎn)企業(yè)的資金投入大，回報(bào)周期長，投融資風(fēng)險(xiǎn)大于其他行業(yè)，因此，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的防范對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言顯得尤為重要。預(yù)算管理有利于房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)企業(yè)經(jīng)營的事前、事中、事后進(jìn)行有效地監(jiān)督控制，及時(shí)地解決經(jīng)營過程中存在的問題，對(duì)可能存在的問題與風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)防，從而降低房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，以保證企業(yè)正常的運(yùn)作。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問題

1.房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)定位不明確

財(cái)務(wù)管理目標(biāo)的建立與房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展直接相關(guān)，而目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)將財(cái)務(wù)目標(biāo)定位為利潤最大化和股東利益最大化。以利潤最大化為目標(biāo)的財(cái)務(wù)管理在一定程度上反應(yīng)了房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造的財(cái)富價(jià)值，且企業(yè)創(chuàng)造的財(cái)富與利潤成正比，但該目標(biāo)缺乏對(duì)資金的時(shí)間價(jià)值與投資風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估。以股東利益最大化為目標(biāo)的財(cái)務(wù)目標(biāo)雖然考慮了房地產(chǎn)企業(yè)資金的時(shí)間價(jià)值與投資風(fēng)險(xiǎn)因素，但是其適用范圍有限，由于股東利益最大化主要以股票的市值計(jì)價(jià)，對(duì)于非上市的房地產(chǎn)企業(yè)卻不適用。許多房地產(chǎn)企業(yè)將收益與成本倒掛，或出現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)與收益不對(duì)等、忽視利益相關(guān)者的預(yù)期收益等問題，主要原因在于企業(yè)在財(cái)務(wù)管理上目標(biāo)定位不明確或企業(yè)定位財(cái)務(wù)目標(biāo)時(shí)并沒有綜合考慮投資利潤、承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)和其他人力資本的投入等因素。綜上，部分的房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)定位沒有考慮企業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況，片面強(qiáng)調(diào)企業(yè)的利潤最大化或股東利益最大化，忽略了財(cái)務(wù)管理目標(biāo)的可行性及與企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)的協(xié)調(diào)，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的長期發(fā)展。

2.房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理低效

房地產(chǎn)行業(yè)作為資本密集型產(chǎn)業(yè)，具有資金需求量大，占用周期長、風(fēng)險(xiǎn)性高的特點(diǎn)，因此其資金周轉(zhuǎn)率偏低，對(duì)資金運(yùn)作管理的要求也更高。資金管理效率低下，意味著企業(yè)資金占用的時(shí)間成本大，這一隱性成本也是企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的主要影響因素?？朔Y金管理低效的問題，不僅能為企業(yè)節(jié)約大量的資金占用的隱性成本，縮短資金回報(bào)周期，而且能保證企業(yè)資金鏈的順暢，對(duì)促進(jìn)企業(yè)發(fā)展起到重要作用。在房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的今天，已有部分企業(yè)顛覆了這一模式，在追求多點(diǎn)經(jīng)營的同時(shí)，開始關(guān)注企業(yè)資金管理的效率，試圖以企業(yè)財(cái)務(wù)管理改革來帶動(dòng)企業(yè)自身資金的高效使用。但目前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都維持原有的財(cái)務(wù)管理模式，對(duì)資金的使用和回收管理較為低效，導(dǎo)致企業(yè)無法確保資金鏈的順暢，也出現(xiàn)了企業(yè)部分資金閑置與不足并存的現(xiàn)象。

3.房地產(chǎn)企業(yè)投融資風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)薄弱

目前，許多房地產(chǎn)企業(yè)在投融資的風(fēng)險(xiǎn)管理方面都存在著一定的盲目性。從融資方面看，一些房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)不足，在融資規(guī)模、融資時(shí)機(jī)、融資方式和融資成本方面的決策缺乏合理性，常常使企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)增大。此外，雖然整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)融資方式多種多樣，但單獨(dú)的房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道有限，基本都是采用銀行貸款或從機(jī)構(gòu)中借貸的方式，房地產(chǎn)基金如股票融資、債券融資方面利用較少。從投資方面看，當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)其開發(fā)的項(xiàng)目銷售前景期望過高，投資缺乏穩(wěn)健性，存在投資規(guī)模過大，結(jié)構(gòu)不合理等問題。一方面，部分房地產(chǎn)企業(yè)投資決策不夠理性，在投資初期未考慮到未來的市場(chǎng)前景、資金鏈和施工進(jìn)度等問題，有些企業(yè)甚至沒有考慮到相關(guān)批文是否落實(shí)等問題；另一方面，許多房地產(chǎn)企業(yè)投資偏好某一項(xiàng)目或某一類項(xiàng)目，導(dǎo)致在該項(xiàng)目或該類項(xiàng)目中資金投入過多，風(fēng)險(xiǎn)性過大，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)利空趨勢(shì)，企業(yè)將面臨很大風(fēng)險(xiǎn)。

4.房地產(chǎn)企業(yè)成本控制管理經(jīng)驗(yàn)不足

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中進(jìn)行開發(fā)方案設(shè)計(jì)、取得土地使用權(quán)、公開招投標(biāo)工程及施工過程控制等都會(huì)在不同程度上影響項(xiàng)目開發(fā)的成本。目前，許多房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)對(duì)成本控制管理經(jīng)驗(yàn)不足，在土地使用權(quán)競(jìng)買過程中易作出非理性的選擇，在某些情況下甚至無視競(jìng)買價(jià)格是否偏離預(yù)算成本等問題。其次，一些房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)開發(fā)方案的選擇也存在盲目性。在實(shí)際操作中，并不是所有價(jià)格越高的設(shè)計(jì)方案越不可取，而應(yīng)綜合考慮技術(shù)指標(biāo)、銷售前景和施工情況等因素進(jìn)行最終評(píng)定、選擇，在最終成本計(jì)算方面，部分房地產(chǎn)企業(yè)僅重視中標(biāo)價(jià)格，但實(shí)際上，中標(biāo)價(jià)格不等于最終價(jià)格，最終價(jià)格還受到后期合同糾紛或變更等因素的影響。就房地產(chǎn)企業(yè)而言，其投資從項(xiàng)目立項(xiàng)到工程竣工，中間的成本包含人力成本和工程自身成本及其他成本，進(jìn)行準(zhǔn)確的預(yù)算和監(jiān)控要克服很多困難，但進(jìn)行成本控制管理能有效進(jìn)行資金監(jiān)控，為企業(yè)帶來更大的利潤。

5. 房地產(chǎn)企業(yè)缺乏高素質(zhì)財(cái)務(wù)管理人才

要把握瞬息萬變的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的機(jī)遇，應(yīng)對(duì)變化莫測(cè)的經(jīng)濟(jì)挑戰(zhàn)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，防范、降低企業(yè)投融資風(fēng)險(xiǎn)，便要求企業(yè)雇傭高素質(zhì)的專業(yè)的財(cái)務(wù)管理人才。高素質(zhì)、專業(yè)型的財(cái)務(wù)人員能充分利用現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)手段，充分掌握市場(chǎng)、企業(yè)信息，迅速地為風(fēng)險(xiǎn)和投資決策提供可靠信息。專業(yè)型高素質(zhì)財(cái)務(wù)人員的引進(jìn)與培養(yǎng)還能為企業(yè)評(píng)估投融資項(xiàng)目，有效進(jìn)行資金管理和成本監(jiān)控，為企業(yè)取得經(jīng)濟(jì)利潤和長遠(yuǎn)發(fā)展帶來推動(dòng)力。當(dāng)前，許多房地產(chǎn)企業(yè)在人力資源分配上不夠合理，在雇傭員工方面僅重視相關(guān)銷售、建筑人才，對(duì)財(cái)務(wù)管理人才引進(jìn)較少，導(dǎo)致企業(yè)賬目混亂，缺乏對(duì)資金監(jiān)控的管理，出現(xiàn)了資金部分閑置與不足共存的現(xiàn)象。此外，大多房地產(chǎn)企業(yè)在招聘人才時(shí)忽視了人力資本的作用，僅重視財(cái)務(wù)人員的專業(yè)技能，對(duì)員工的創(chuàng)新能力、計(jì)算機(jī)應(yīng)用能力等不夠重視。

三、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的對(duì)策建議

1.明確房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)

財(cái)務(wù)目標(biāo)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有重要的作用。明確的財(cái)務(wù)目標(biāo)與企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展緊密相關(guān)，一方面財(cái)務(wù)目標(biāo)能夠有效地協(xié)調(diào)與組織房地產(chǎn)企業(yè)的日常經(jīng)營活動(dòng)，另一方面明確的財(cái)務(wù)目標(biāo)與房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績(jī)考核掛鉤，是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行期末考評(píng)的重要標(biāo)準(zhǔn)。因此，明確的財(cái)務(wù)目標(biāo)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成長具有重要的導(dǎo)向作用。資金的籌集、投放、耗費(fèi)、回收及分配等過程中，企業(yè)財(cái)務(wù)目標(biāo)要與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)相協(xié)調(diào)，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理科學(xué)化、預(yù)算化等，提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平。相對(duì)于以企業(yè)利潤最大化或股東利益最大化為目標(biāo)的財(cái)務(wù)管理，以企業(yè)價(jià)值最大化為目標(biāo)的財(cái)務(wù)管理在操作層面上更具有可行性，該財(cái)務(wù)目標(biāo)考慮了資金的時(shí)間價(jià)值與投資風(fēng)險(xiǎn)，較為全面地考慮了與企業(yè)相關(guān)利益者的權(quán)益。此外，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)目標(biāo)的設(shè)定不僅要明確企業(yè)資金的時(shí)間價(jià)值與投資風(fēng)險(xiǎn)，還應(yīng)綜合考慮企業(yè)總體發(fā)展戰(zhàn)略與人力資源等因素，從而制定出明晰的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)，充分利用企業(yè)的人力、財(cái)力與物力各項(xiàng)資源，使房地產(chǎn)企業(yè)圍繞目標(biāo)不斷成長壯大。

2.建立房地產(chǎn)企業(yè)資金的“蓄水池”

房地產(chǎn)企業(yè)資金分散，投資資金主要來源于對(duì)前期投資項(xiàng)目資金的回收，因此企業(yè)財(cái)務(wù)對(duì)資金管理的效率較低。企業(yè)財(cái)務(wù)管理的科學(xué)化發(fā)展，要求企業(yè)既重視宏觀管理又重視微觀管理。宏觀上，企業(yè)應(yīng)做好立項(xiàng)、預(yù)算及資金回籠等的大帳；微觀上，企業(yè)財(cái)務(wù)還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的動(dòng)態(tài)監(jiān)控，將管理落實(shí)到企業(yè)經(jīng)營的每個(gè)細(xì)節(jié)中。為解決企業(yè)資金管理效率低的問題，房地產(chǎn)企業(yè)可借鑒其他企業(yè)經(jīng)驗(yàn)，建立企業(yè)資金的“蓄水池”———企業(yè)資金結(jié)算中心，將企業(yè)各部門、各項(xiàng)目的資金歸集到結(jié)算中心的專門賬戶，使企業(yè)財(cái)務(wù)能像“蓄水池”一樣，及時(shí)回籠、調(diào)動(dòng)部分資金，做到?？顚Ｓ?、余款及時(shí)回收。此外，資金“蓄水池”還應(yīng)注重“源頭”與“流向”，即加強(qiáng)項(xiàng)目預(yù)算與資本預(yù)算，對(duì)企業(yè)資金的收支及分配等作出合理具體的安排，并加強(qiáng)預(yù)算監(jiān)控，定期檢查、嚴(yán)格考核，從“源”與“流”兩個(gè)方面改善資金的管理效率，節(jié)約資金占用的時(shí)間成本。企業(yè)財(cái)務(wù)還應(yīng)對(duì)企業(yè)下的各部門、各項(xiàng)目的資金實(shí)施集約化管理，避免資金分散、閑置與不足共存的局面，既能解決企業(yè)資金管理低效的問題，又能解決企業(yè)下屬各部門開立過多賬戶、資金帳外循環(huán)等問題。

3.加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)投融資風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)

企業(yè)財(cái)務(wù)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)投融資的管理和監(jiān)控可規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)性過大的項(xiàng)目，有效降低投融資風(fēng)險(xiǎn)。在融資方面，企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門應(yīng)積極參與融資決策的制定，協(xié)助其他部門完成融資。影響企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)的因素很多，如融資渠道、融資組合、融資成本、融資環(huán)境以及相關(guān)政策法規(guī)等。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，融資組合和融資成本是主要的影響因素。因此房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門應(yīng)協(xié)助相關(guān)部門進(jìn)行融資資金預(yù)算、識(shí)別影響因素、確定融資組合、測(cè)算融資成本、進(jìn)行區(qū)間估計(jì)、確定融資方案等工作，確保企業(yè)融資方案決策的嚴(yán)肅性和正確性。在投資方面，在投資之前對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行整體評(píng)估是很有必要的，能迅速地分析出企業(yè)投資項(xiàng)目的可行性及投資規(guī)模等問題，為企業(yè)做出正確的投資決策提供合理依據(jù)。合理的投資項(xiàng)目模型應(yīng)考慮到資金鏈?zhǔn)欠耥槙常嚓P(guān)文件批文是否落實(shí)，未來市場(chǎng)前景及施工進(jìn)度等問題，這要求企業(yè)財(cái)務(wù)部門參與項(xiàng)目立項(xiàng)與投資評(píng)估分析，了解相關(guān)政策法規(guī)、熟悉投資環(huán)境并制定相應(yīng)的預(yù)算計(jì)劃。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)理性分析宏觀環(huán)境和市場(chǎng)條件，優(yōu)化自身投資結(jié)構(gòu)，積極拓展投資領(lǐng)域，開發(fā)不同類型投資項(xiàng)目，并能根據(jù)市場(chǎng)變化及時(shí)調(diào)整投資方案，以便企業(yè)有效規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)，獲得較高利潤。

4.改善房地產(chǎn)企業(yè)成本監(jiān)控管理能力

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行合理的成本預(yù)算與成本監(jiān)控對(duì)取得盈利有重要意義。首先，應(yīng)降低土地開發(fā)成本，即降低土地使用權(quán)購買價(jià)格，即使在競(jìng)買時(shí)由于競(jìng)爭(zhēng)使價(jià)格偏高，也應(yīng)積極與當(dāng)?shù)卣M(jìn)行交涉洽商，在支付時(shí)間和支付比例上爭(zhēng)取更大的優(yōu)惠，已抵消購買價(jià)格過高帶來的隱性成本。其次，在設(shè)計(jì)方案的選擇上，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)綜合多方因素進(jìn)行選擇，對(duì)技術(shù)指標(biāo)、市場(chǎng)前景、預(yù)算金額和施工進(jìn)度等因素進(jìn)行研究分析，不要盲目否定預(yù)算較高的設(shè)計(jì)方案，而應(yīng)根據(jù)企業(yè)項(xiàng)目的既定目標(biāo)、市場(chǎng)環(huán)境及政策因素進(jìn)行評(píng)估，努力使項(xiàng)目方案為企業(yè)帶來利益最大化。對(duì)最終成本的計(jì)算也應(yīng)考慮到合同后期發(fā)生糾紛或變更等因素的影響，在合同條款的簽訂中保持嚴(yán)謹(jǐn)和細(xì)致的態(tài)度，避免由于簽訂合同時(shí)權(quán)責(zé)不明而造成雙方日后的糾紛，為企業(yè)贏得最大的利潤。最后，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)以成本控制為目標(biāo)，培養(yǎng)成本預(yù)算和成本監(jiān)控的相關(guān)人才，降低資金成本等，對(duì)企業(yè)資金的使用和回收情況進(jìn)行及時(shí)的反饋和修正，保證資金流暢，節(jié)約資金占用等隱性成本。

5.引進(jìn)、培育專業(yè)的高素質(zhì)財(cái)務(wù)人才在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制改革不斷深化，計(jì)算機(jī)技術(shù)廣泛普及的今天，高素質(zhì)的專門的財(cái)務(wù)人才對(duì)企業(yè)發(fā)展起著重要的作用。房地產(chǎn)行業(yè)利潤可觀，但投資金額大，企業(yè)財(cái)務(wù)部門的工作量也往往多于其他行業(yè)，如房地產(chǎn)項(xiàng)目從立項(xiàng)到竣工、出售，財(cái)務(wù)部門需對(duì)立項(xiàng)方案進(jìn)行經(jīng)費(fèi)預(yù)算，為融資方案作出合理評(píng)估，在之后的施工過程中，財(cái)務(wù)部門還需對(duì)資金管理、成本監(jiān)控負(fù)責(zé)，甚至合同完成后，也可能因?yàn)榘l(fā)生合同糾紛，而需財(cái)務(wù)部門對(duì)整體成本進(jìn)行重新計(jì)算。專門的財(cái)務(wù)人才能準(zhǔn)確把握與財(cái)務(wù)活動(dòng)相關(guān)的環(huán)境因素、制度因素、目標(biāo)因素、價(jià)格因素和發(fā)展趨勢(shì)等市場(chǎng)信息，對(duì)企業(yè)投融資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行動(dòng)態(tài)分析預(yù)測(cè)，為企業(yè)做出正確決策提供參考，因此高素質(zhì)人才對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)發(fā)展和完善財(cái)務(wù)制度有重大意義。就房地產(chǎn)企業(yè)而言，應(yīng)重視對(duì)財(cái)務(wù)管理人才的引進(jìn)，加強(qiáng)人才培養(yǎng)工作，提升財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)能力水平，開設(shè)財(cái)務(wù)人員對(duì)政策法規(guī)的學(xué)習(xí)和對(duì)計(jì)算機(jī)技術(shù)的掌握課程，增強(qiáng)財(cái)務(wù)管理人員的創(chuàng)新能力，不斷提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平。

近年來，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，對(duì)財(cái)務(wù)管理的要求也越來越高。在機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的今天，許多房地產(chǎn)企業(yè)獲得了巨額的利潤，但也面臨財(cái)務(wù)管理效率低、資金管理意識(shí)薄弱和成本監(jiān)控經(jīng)驗(yàn)不足及缺乏高素質(zhì)財(cái)務(wù)人才等問題。因此，明確房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)，進(jìn)行有效的資金管理，加強(qiáng)成本監(jiān)控能力，培養(yǎng)高素質(zhì)財(cái)務(wù)人員對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)改善財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀，加強(qiáng)對(duì)資金的控制，提升資金使用效率，并降低投融資風(fēng)險(xiǎn)意義重大。如上文所述，當(dāng)今房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)目標(biāo)設(shè)立、資金管理、降低投融資風(fēng)險(xiǎn)、成本監(jiān)控及人才引進(jìn)、培養(yǎng)方面仍有待改善。為此，房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)應(yīng)從業(yè)內(nèi)的實(shí)際情況出發(fā)，根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境作出正確的決策，明確財(cái)務(wù)管理目標(biāo)，做好資金管理和成本監(jiān)控工作，采取一切措施來降低營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提升企業(yè)財(cái)務(wù)的整體業(yè)務(wù)水平和監(jiān)控能力，做到財(cái)務(wù)管理科學(xué)化、預(yù)算化，推動(dòng)企業(yè)的長久發(fā)展。

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