導(dǎo)語：如何才能寫好一篇土地估值方法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關(guān)鍵詞: 評估土地價值 理論 市場比較法 假設(shè)法

中圖分類號： D912 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 文章編號：

1、土地價值理論研究的經(jīng)濟(jì)理論基礎(chǔ)

1.1勞動價值論

土地的勞動價值理論是由大衛(wèi).李嘉圖加以提出來的，最終由馬克思對其加以完善,這個理論認(rèn)為勞動投入是價值決定的唯一因素。

1.2效用理論

效用理論主要是研究消費(fèi)者如何在各種商品和勞務(wù)之間對它們的收入進(jìn)行分配，以達(dá)到滿足程度的最大化。效用價值論只能說明價值決定的“質(zhì)”，具體的“價值量的決定”需要邊際效用價值論來解決。

1.3供求價格論

供求價格是由19世紀(jì)末英國的經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬歇爾提出的，馬歇爾認(rèn)為，所謂的價值，就是指交換價值或者價格，這主要是取決于供給價格與需求價格的共同作用的均衡狀態(tài)，其中，生產(chǎn)要素價值的高低直接決定了供給價格，邊際效用的大小又決定了需求的價格，被稱為混合價格理論。

2、土地價值理論構(gòu)成

2.1土地的資源價格

土地資源具有原始性特征，土地是先于人類社會而存在，同時也是萬物生存的基礎(chǔ)，自身具有生產(chǎn)能力。由于各種土地產(chǎn)權(quán)制度的安排，也就形成了不同的土地所有制形式。土地資源是自然的產(chǎn)物，不是由于勞動而產(chǎn)生的，但是在商品經(jīng)濟(jì)的條件下，土地可以被出租和變賣，從而也就產(chǎn)生了地租和地價。

2.2土地成本價值

土地的成本價值主要是指在土地上的投入，土地上的成本投入可以通過以下的兩種方式來改變土地的資本價值：一是在原有土地資源上進(jìn)行一些技術(shù)、勞動、資本的投入，增強(qiáng)土地的生產(chǎn)能力，例如在土地上進(jìn)行一些基礎(chǔ)設(shè)施的投資等；二是土地的開墾，隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，人類對自然的利用能力增強(qiáng)，可以通過一些要素的投入開墾出一定量的土地, 使得土地的供給的彈性增強(qiáng)。

2.3土地使用價值

土地的使用價值主要是指土地資源給需求者帶來的經(jīng)濟(jì)、環(huán)境以及社會上的價值。土地資源既是私人物品又是公共物品，具有一定的雙重性，同時土地的使用價值又分為兩個方面，一是直接的使用價值，二是間接的使用價值。直接使用價值為土地的需求者帶來的經(jīng)濟(jì)效益；間接的使用價值表現(xiàn)為生態(tài)價值。

3、市場比較法

3.1基本原理

市場比較法的基本原理，是將需要進(jìn)行評估的土地與近期已經(jīng)發(fā)生交易的相似土地交易案例進(jìn)行一個細(xì)致的比較，根據(jù)交易案例的價格，參照待評估土地與交易案例的土地在交易明細(xì)情況、交易日期等個別因素方面的差別，對已交易土地案例的價格進(jìn)行詳細(xì)的分析，大致獲得待評估土地的價格，用此價格成為土地的比準(zhǔn)價格。

3.2估價的步驟

市場比較法估價步驟為：

1、收集交易實(shí)例

2、選取可比實(shí)例

3、建立價格可比基礎(chǔ)

4、進(jìn)行交易情況修正

5、進(jìn)行交易日期修正

6、進(jìn)行區(qū)域因素修正

7、進(jìn)行個別因素修正

8、求出比準(zhǔn)價格

3.3選擇比較實(shí)例

所選取的比較實(shí)例應(yīng)符合下列要求:1、選取與待估土地的用途應(yīng)相同的對象，主要是指土地的具體利用方式，大致可按大類和小類來劃分。大類土地的用途如：商場、寫字樓、酒店等。小類土地的用途如：住宅，綠化等。2、選取與待估土地所處地段相似的比較對象，主要是指比較的實(shí)例與待估對象應(yīng)位于同一區(qū)域或者是鄰近的區(qū)域。3、成交日期應(yīng)與估價對象地塊相近。一般情況下比較實(shí)例的成交日期距估價時點(diǎn)的間隔越短，得到的估價也就越準(zhǔn)確。

3.4比準(zhǔn)價格的計算

實(shí)例修正后的價格＝比較案例成交價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×影響因素修正系數(shù)×年期修正系數(shù)

各實(shí)例修正后價格的差額率一般不應(yīng)超過10%，如果價格差額滿足要求，根據(jù)各比較實(shí)例的情況及其與評估對象之間的關(guān)系，可以采用簡單算術(shù)平均、加權(quán)平均、中位數(shù)等方法計算比準(zhǔn)價格。

3.5市場比較法的特點(diǎn)以及其應(yīng)用范圍 （1）市場比較法的特點(diǎn)：比準(zhǔn)價格 （2）市場比較法使用的前提條件：市場比較法僅適用于比較穩(wěn)定的土地市場，且有大量豐富交易案例的地區(qū)，并且在交易案例與待估土地之間一定要有很強(qiáng)的替代性。 （3）市場比較法的適用范圍 從適用條件來看，市場比較法主要用于地產(chǎn)市場發(fā)達(dá)且有充足的具有替代性的土地交易實(shí)例的地區(qū)；從評估目的和評估結(jié)果的形式來看，可直接用于評估土地的價格或價值，可用于評估土地或房地產(chǎn)的租金，可用于其他評估方法中有關(guān)參數(shù)的求取。

4、假設(shè)開發(fā)法

4.1假設(shè)開發(fā)法的基本原理

假設(shè)開發(fā)法（hypothetical development method,residual method）：房地產(chǎn)估價方法之一，運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評估待開發(fā)房地產(chǎn)的價值，具體有現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法。假設(shè)開發(fā)法又被稱為剩余法，指預(yù)計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。在運(yùn)用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法時，不用扣除利潤部分。其被廣泛運(yùn)用的公式為: 地價=項目開發(fā)價值-建造成本-管理費(fèi)-銷售費(fèi)用-利息-稅費(fèi)-利潤

4.2項目開發(fā)價值的評估

（1）最高最佳使用原則

最高最佳使用原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果是在估價對象最高最佳使用下的價值，它的分析就是為估價對象尋求一種最合理最可能的用途，并使得估價對象在估價時點(diǎn)的價值最大化，估價對象是否為最高最佳使用必須同時滿足以下四個條件：法律上許可；技術(shù)上可能；經(jīng)濟(jì)上可行；價值最大化。

法律上許可：主要分析每一種潛在的使用方式，是否滿足法律法規(guī)，城市規(guī)劃，土地使用權(quán)出讓合同等要求，不符合法律法規(guī)的使用方式不能選用。

技術(shù)上可能：主要分析對法律所允許的每種使用方式，要檢查它在技術(shù)上是否能夠?qū)崿F(xiàn)，包括建筑對材料性能，施工技術(shù)手段等能否滿足要求，如果技術(shù)達(dá)不到的則不能選用。

經(jīng)濟(jì)上可行：主要分析對于法律上允許，技術(shù)上可能的每一種使用方式，主要進(jìn)行經(jīng)濟(jì)上可行性檢驗(yàn)。經(jīng)濟(jì)可行性檢驗(yàn)的一般做法是：針對每一種使用方式，首先預(yù)測它的未來收入和支出流量，然后將未來的收入和支出流量進(jìn)行折現(xiàn)，將兩者進(jìn)行比較，只有收入現(xiàn)值大于支出現(xiàn)值的使用方式才具有經(jīng)濟(jì)可行性，否則不能選用。

價值最大化：主要分析在所有具有經(jīng)濟(jì)可行性的的使用方式中，能夠使估價對象的價值達(dá)到陽大化的使用方式，才是最高最佳使用方式。

（2）設(shè)計方案的規(guī)劃

設(shè)計方案在規(guī)劃的時候首先要考慮項目價值的最大化，主要是依據(jù)待評估的該土地在市場中的定位,在項目容積率以及覆蓋率等法律規(guī)章限制下確定項目的產(chǎn)品形式和空間布局。設(shè)計方案的規(guī)劃要結(jié)合當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)習(xí)慣,將市場把握性大以及效益明顯的方案作為項目的最佳開發(fā)利用方式和土地價值評估的依據(jù)。

4.3土地開發(fā)價值的評估

待估土地周邊樓盤的調(diào)查。

土地的價格定位。

預(yù)測土地的開發(fā)價值。

4.4各種成本費(fèi)用的估算

（1）建造成本

建造成本可通過比較法來估算, 可以依據(jù)當(dāng)?shù)氐脑靸r咨詢公司或者建筑單位所提供的造價水平來進(jìn)行推算,如果市場上建筑材料的價格波動較大,需要將未來建筑材料價格的變進(jìn)行預(yù)測,對建筑成本的還可以采用建筑工程預(yù)算的方法來對建造成本進(jìn)行估算。

（2）管理費(fèi)用

對土地價值評估還需要考慮土地的管理費(fèi)用，通常情況下來說土地的管理費(fèi)用是按照建造成本的一定比率來估算, 也可以按照土地開發(fā)價值的比率來計算。

（3）稅費(fèi)的估算

稅費(fèi)的計算是根據(jù)當(dāng)前的國家對土地的稅費(fèi)政策，估算從土地的獲得到土地的出售期間可能發(fā)生的稅費(fèi)額度, 也可根據(jù)其他類似開發(fā)經(jīng)營項目所需支付的稅費(fèi)情況來估算, 一般是根據(jù)項目開發(fā)價值的一定比率來計算。

4.5土地利潤的計算

對于土地利潤的計算一般有兩種方法,一種方法是將項目開發(fā)的價值作為基數(shù),乘以銷售的利潤率,另一種是用建造的成本以及管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用等作為計算基數(shù),乘以成本利潤率。銷售利潤率以及成本利潤率是根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)的平均利潤水平以及開發(fā)商的期望水平計算的。

結(jié)束語：

對于土地價值的評估我們不能簡單地按土地的資源價值計算，而需要應(yīng)充分考慮土地供求關(guān)系、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等多方面因素的影響，并給予各項價值指標(biāo)以相應(yīng)的權(quán)重，計算出合理的評估方法。

參考文獻(xiàn)：

[1] 黃賢金，張安錄.土地經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].北京:中國農(nóng)業(yè)大學(xué)出版社，2008.

[2] 李秉濬.土地經(jīng)濟(jì)理論的核心地租理論[J].中國土地科學(xué)，2010，（11），vol.9,No.6.

[3] 段正梁，張維然.論土地價值的內(nèi)涵、來源及其特殊性[J].同濟(jì)大學(xué)學(xué)報，2004，（2）.

[4] 柴強(qiáng).房地產(chǎn)估價理論與方法(第1版)[M].2004,4.

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關(guān)鍵詞：濕陷性黃土地區(qū)；地基處理；方法比較

中圖分類號： TU433 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 文章編號：

一、概述

在濕陷性黃土地區(qū)，為消除或減輕濕陷性黃土對公路的危害，在設(shè)計時常需采取一定的措施，以保證公路的安全可靠和正常使用。這些措施包括地基處理措施、防水措施和結(jié)構(gòu)措施。一般情況下，在工程設(shè)計中，應(yīng)根據(jù)公路的類別、場地濕陷類型、當(dāng)?shù)靥幚斫?jīng)驗(yàn)及施工條件等因素綜合考慮，確定采取上述一種或幾種相結(jié)合的設(shè)防措施。結(jié)構(gòu)措施對地基處理和防水措施起補(bǔ)充作用。如以防水措施為主時，仍不能忽視地基處理，因?yàn)榈鼗幚砜梢韵幚硗翆拥臐裣萘?，并減少下部土層的濕陷機(jī)率，保護(hù)防水措施免遭破壞。由此可見，地基處理在這種措施中具有重要意義，它是解決濕陷對公路危害的有效措施。由于一般地基處理費(fèi)用占工程造價比例較大，且工期較長，因此，在設(shè)計時對地基處理方案的選擇，應(yīng)力求做到技術(shù)經(jīng)濟(jì)合理、施工方便、使用安全。下面結(jié)合固原至西吉一級公路設(shè)計，介紹在濕陷性黃土地區(qū)幾種常用的地基處理方式，并從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、施工進(jìn)度方面予以比較。

二、工程概況

本項目主線按雙向四車道一級公路標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計，設(shè)計速度采用80km/h，路基寬度21.5m；汽車荷載等級采用公路―Ⅰ級；設(shè)計洪水頻率：特大橋1/300，大、中、小橋涵及路基均為1/100。

固原至西吉一級公路K26+400～K46+298.05段以黃土丘陵為主，地層中上部以第四系風(fēng)積黃土、沖洪積粉土和粉質(zhì)黏土及角礫為主，下部為上第三系中新統(tǒng)紅柳溝組砂質(zhì)泥巖夾泥巖，及下第三系漸新統(tǒng)清水營組泥巖、砂質(zhì)泥巖。

自上而下敘述如下：

（1）第四系晚更新統(tǒng)風(fēng)積黃土（Q3eol）

黃土：淺黃-褐黃色，土質(zhì)均勻，孔隙發(fā)育，稍濕，硬塑-堅硬狀態(tài)，厚約5～35m，具濕陷性。

（2）第四系中更新統(tǒng)風(fēng)積黃土（Q2eol）

老黃土：黃褐色、棕褐色，土質(zhì)均勻，結(jié)構(gòu)致密，硬塑-堅硬狀態(tài)，夾鈣質(zhì)結(jié)核及古土壤，厚約10～25m。

（3）第四系中更新統(tǒng)沖洪積粉土、粉質(zhì)粘土及含土角礫（Q2al+pl）

粉質(zhì)粘土：灰黃、褐黃色，土質(zhì)較均，層理明顯，硬塑，稍濕-潮濕，厚約5-20m。

含土角礫：雜色，角礫以泥、砂巖為主，骨架顆粒間充填砂及粘性土，中密-密實(shí)，潮濕-飽和，厚約0.5-2.5 m。

（4）上第三系漸新統(tǒng)紅柳溝組砂質(zhì)泥巖夾泥巖（N1h）

砂質(zhì)泥巖：灰褐色、褐紅色，砂質(zhì)結(jié)構(gòu)，厚層狀構(gòu)造，以粉粒及泥質(zhì)礦物為主，半成巖狀，層理面不明顯，節(jié)理不發(fā)育，厚度大于20m。局部夾紅褐色泥巖。

（5）下第三系漸新統(tǒng)清水營組泥巖、砂質(zhì)泥巖（E3q）

泥巖：磚紅-褐紅色，泥質(zhì)結(jié)構(gòu)，厚層狀構(gòu)造，以泥質(zhì)礦物為主，層理面不明顯，節(jié)理不發(fā)育，厚約5-10m。夾砂質(zhì)泥巖。

砂質(zhì)泥巖：磚紅-褐紅色，砂質(zhì)結(jié)構(gòu)，厚層狀構(gòu)造，以砂及泥質(zhì)礦物為主，層理面不明顯，節(jié)理不發(fā)育，厚度大于20m。

其中濕陷性土主要為上更新統(tǒng)風(fēng)積馬蘭黃土（Q3eol）及全新統(tǒng)沖洪積黃土狀土（Q4al+pl），大孔隙，垂直節(jié)理發(fā)育，結(jié)構(gòu)疏松等特征。根據(jù)《中國濕陷性黃土工程地質(zhì)分區(qū)略圖》，對應(yīng)線路測設(shè)里程A26+400～K46+298.05為隴西地區(qū)。

據(jù)調(diào)繪及取樣試驗(yàn)，工作區(qū)內(nèi)濕陷性黃土分布及濕陷性統(tǒng)計見附表濕陷性黃土分段統(tǒng)計表。全線濕陷性統(tǒng)計匯總?cè)缦拢?/p>

濕陷性黃土劃分表

綜上，本點(diǎn)濕陷性黃土占線路比例為75%，其中非自重占49%，自重占26%；上更新統(tǒng)風(fēng)積馬蘭黃土（Q3eol）及全新統(tǒng)沖洪積黃土狀土（Q4al+pl）均有不同程度的濕陷，濕陷黃土的厚度不等。作為地基主要持力層的第1、2層土稍密，承載力較低，濕陷性黃土層厚2.0-10.5m不等，濕陷類型及濕陷等級基本為非自重濕陷性黃土Ⅰ級（弱）～自重濕陷性黃土Ⅳ級（非常嚴(yán)重）。根據(jù)公路等級、類型及工程地質(zhì)概況，按《濕陷性黃土地區(qū)建筑規(guī)范》（GB50025-2004）的有關(guān)要求，需對地基進(jìn)行處理，以消除濕陷性提高地基承載力。

三、 地基處理

結(jié)合附近已經(jīng)建成的高速公路濕陷性黃土處理經(jīng)驗(yàn)。主要采用重錘強(qiáng)夯、灰土擠密樁、素土擠密樁和翻壓回填等幾種處理方案，效果較好，下面對這幾種處理方案進(jìn)行比選論證：

（1）灰土擠密樁：灰土擠密樁復(fù)合地基是一種處理濕陷性黃土地基簡便、經(jīng)濟(jì)、有效的方法，從處理機(jī)理來看，灰土擠密樁是以擠密土層為目的，消除或部分消除一定深度范圍內(nèi)土層的濕陷性，處理效果好，對提高地基承載力明顯，主要用于厚層自重濕陷性黃土的加固處理。設(shè)計灰土樁直徑40cm，梅花形分布，樁距80cm，深度4m，灰土擠密樁單價為511,687元/1000m2。

（2）素土擠密樁：素土擠密樁復(fù)合地基原理同灰土樁，只是材料不同。考慮到本項目濕陷性黃土路段地下水位低，對采用素土樁方案十分有利；素土樁具有施工速度快、干作業(yè)、不受季節(jié)限制等優(yōu)點(diǎn)。設(shè)計素土樁直徑40cm，梅花形分布，樁距80cm，深度4m，素土擠密樁單價為363,596元/1000m2。

（3）重錘強(qiáng)夯：強(qiáng)夯法一般采用100～400kN的重錘，從6～40m的高處自由落下，對地基土施加強(qiáng)大的沖擊能，在地基中形成沖擊波和動應(yīng)力，將地基土壓密、振實(shí)，以加固地基土，達(dá)到提高地基強(qiáng)度、降低其壓縮性的目的，主要用于厚層自重濕陷性黃土的加固處理，從青蘭高速公路強(qiáng)夯處理效果檢測看，強(qiáng)夯法的處理有效深度一般在3m左右。強(qiáng)夯施工方法具有施工機(jī)具簡單，施工方便，速度快，加固地基效果顯著，能縮短工期和降低工程造價等優(yōu)點(diǎn)。但強(qiáng)夯法施工噪聲大，對周圍建筑物等有很大影響，同時強(qiáng)夯法適應(yīng)地形能力相對較差。強(qiáng)夯法（三遍計，夯能3000kN?m內(nèi)）基價40,213元/1000m2。

（4）土層翻壓：土層翻壓法處理有效深度為3m，具有施工、檢測簡便，對周邊干擾小等優(yōu)點(diǎn)，但其有施工速度慢、對場地有一定要求，土層翻壓法（翻壓深度2.0m）單價為36,890元/1000m2。

（5）翻壓回填：對于挖方路床一般采用礫類土換填，但礫類土不僅隔水作用差，而且礫類土需外借，又增加棄方及環(huán)境保護(hù)負(fù)擔(dān)，所以設(shè)計對于挖方段路床開挖土方后，直接利用該土方現(xiàn)場拌合成8%石灰土，再回填碾壓。從造價看，礫類土換填每立方米95元左右，石灰土換填每立方米178元左右，但用石灰土處理路床可減少棄方。所以設(shè)計對于挖方段濕陷性黃土I級的路段直接采用8%石灰土換填，換填深度為80cm，黃土處理每平米單價為143元；對于濕陷性黃土Ⅱ級的路段除路床80cm用石灰土處理外，路床底再翻壓40cm厚土層，黃土處理綜合每平米單價為155元；對于濕陷性黃土Ⅲ～Ⅳ的路段，在路床80cm用石灰土處理的基礎(chǔ)上，路床底再翻壓120cm厚土層，黃土處理綜合每平米單價為181元。

綜上所述，方案（1）－（4）均可用于填方段濕陷黃土的處理，單從造價方面看，土層翻壓法造價最低，重錘強(qiáng)夯法次之，素土擠密樁及灰土擠密樁造價相對較高，但從實(shí)際處理效果看，灰土擠密樁及素土擠密樁效果更加顯著。本項目濕陷性黃土路段挖方段，根據(jù)濕陷等級采用換填石灰土和翻壓土層的綜合處理措施；填方路段，由于村鎮(zhèn)民房密集、地下管線及高壓線較多，可采用重錘強(qiáng)夯的段落較少。對于非自重及自重濕陷性黃土Ⅰ級、Ⅱ級的路段，采用翻壓土方的方式處理，自重濕陷性黃土Ⅲ級、Ⅳ級路段采用素土擠密樁以素土擠密樁處理為主；灰土擠密樁造價高，項目沿線石灰產(chǎn)量也有限，但考慮其良好的處理效果，對橋梁臺背、高填方段地基仍然采用灰土擠密處理，對于高壓線附近等無法實(shí)施素土擠密樁的段落可采用土層翻壓或換填處理方案。

這五種地基處理方法在該工程的綜合應(yīng)用獲得了較好的效果，并為以后的工程設(shè)計積累了經(jīng)驗(yàn)。

參考文獻(xiàn)：

（1）GB50025-2004；濕陷性黃土地區(qū)建筑規(guī)范

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關(guān)鍵詞： 土地資源；評價方法；因素權(quán)重；變權(quán)法

中圖分類號：F061.6 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1006-4311（2012）22-0303-020 引言

市場比較法也稱為交易實(shí)例比較法，即通過條件類似的土地成交價格來估算估價對象價格的方法，是目前對于金融商業(yè)及住宅用地常用的一種土地估價方法，其結(jié)果也相對直接較有說服力易于被人們所接受。

市場比較法通常需要選取多個可比地塊進(jìn)行比對，其核心內(nèi)容為可比實(shí)例的選取、因素修正及各影響因素的權(quán)重計算。目前常用的影響因素權(quán)重計算方法為專家評判結(jié)合層次分析法得到，層次分析法是將人們的主觀判斷用定量形式表達(dá)和處理，是定量與定性相結(jié)合的分析方法，其基本步驟是比較若干因素對同一目標(biāo)的影響，從而確定他們在目標(biāo)中所占比重[1]。市場比較法中引入層次分析（AHP）法，有效地避免了在操作中的隨意性和主觀性[2]，但這種通過模糊比較分析所計算出的權(quán)重為常權(quán)，而在實(shí)際情況中不同的對比對象會造成權(quán)重客觀上的重新分配。例如當(dāng)兩塊地其他所有條件都相同的情況下，其中對比地塊幾何形狀良好，而待估價地塊形狀很差難以開展規(guī)劃建設(shè)，假如按照常權(quán)的計算結(jié)果地塊形狀所占權(quán)重極小，這將使得最終兩塊地對比后的估計價格相對較為接近，但實(shí)際情況有可能是幾何形狀很差的待估價土地價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于對比地塊。這時候就需要我們根據(jù)不同的對比情況適當(dāng)?shù)募哟蠡驕p小某（幾）個影響因素的權(quán)重，也就是需要引入變權(quán)的概念。

1 模糊變權(quán)計算方法

通過適當(dāng)?shù)耐怀鲈u估值較低的因素，以便引起決策者對其的重視度，主要方法就是加大其權(quán)重，變權(quán)法就是在綜合評估中權(quán)數(shù)隨評估向量（各因素評估值組成的向量）而改變的綜合評判法。其計算過程如下：

假設(shè)對于目標(biāo)系統(tǒng)而言，涉及x1，x2，…xn共n個因素，通過專家打分分別獲得單因素評估指標(biāo)為u1，u2，…un，它們均為無量綱或具有相同的計量單位，且同屬于某個閉區(qū)間。uj可以理解為對總體而言因素xj的功能完善程度，同時約定uj的數(shù)值越高則因素xj功完善程度越好，取uj∈[0，um]，常取um＝1，10，100等，當(dāng)uj＝um時，說明因素xj十分完善；當(dāng)uj＝0時，說明xj已完全失去了應(yīng)有的作用[3]。

設(shè)各因素x1，x2，…，xn分別通過專家分析取評估值u1，u2，…，un，則記因素xj相對于上一層而言的權(quán)重為Wj＝Wj（u1，u2，…，un），j＝1，2，…，n

即因素xj的權(quán)重依賴于各因素的單因素評估值，是各單因素評估值的函數(shù)。設(shè)x1，x2，…，xn分別取評估值u1，u2，…，un，記因素xj相對總體而言的權(quán)重為Wj＝Wj（u1，u2，…，un），j＝1，2，…，n，即因素xj的權(quán)重依賴于各因素的單因素評估值，是各單因素評估值的函數(shù)。其中wj∈（0，1），■wj=1，引入記號Wmj＝Wj（um，um，…，um），j＝1，2，…，n，wmj∈（0，1），■wmj=1 Wmj表示總體功能十分完善時，因素xj的權(quán)重，稱為基礎(chǔ)權(quán)重，它可以通過層次分析法等得到。又令W0j＝Wj（um，…，um，0，um…，um），j＝1，2，…，n，w0j∈（0，1），表示xj的功能完全喪失，而其它功能十分完善時xj所占的權(quán)重。變權(quán)法需要加大受損嚴(yán)重因素的權(quán)重，所以W0j可以視為因素xj所占權(quán)重的上界。W0j按下式計算[3]：

W0j=■，j=1，2，…，n.

為了能簡便并且比較直觀地獲得Wj（u1，u2，…，un），再引入在[0，um]上定義的非負(fù)可微函數(shù)λj（u），使之滿足λ’j（u）≤0。并記λj（0）=λ0j，λj（um）=λmj。λ0j，λmj分別是λj（u）（j＝1，2，…，n）在[0，um]上的最大值和最小值。λj（u）可由下式進(jìn)行計算[3]：λj（u）=■，j=1，2，…，n

其中[1]：

λ0j=■，λ*=■λ0j，λ*·j=■λ0j，

kj=1-■

則通過下式得到因素xj的變權(quán)值[3]：

Wj（u1，u2，…，un）=■，j=1，2，…，n

2 實(shí)例分析

假設(shè)將對兩宗地進(jìn)行個別因素的比對，通過專家打分后運(yùn)用層次分析法得出基礎(chǔ)權(quán)重如表1。

經(jīng)計算CI=0.0417，查表得RI=1.32，則CR=0.0316＜0.1，滿足一致性檢驗(yàn)。

且有專家對各項因素評估分?jǐn)?shù)如表2所示。

則根據(jù)變權(quán)計算過程，可得表3計算結(jié)果。

根據(jù)修正結(jié)果，其中基礎(chǔ)權(quán)重較大的臨街深度和寬度、土地級別以及宗地形狀三個因素由于兩宗地情況較為相似，從而其基礎(chǔ)權(quán)重被小幅下降，而基礎(chǔ)權(quán)重相對較小的使用年限、臨街狀況、面積和用途由于兩宗地有一定差異，其基礎(chǔ)權(quán)重均被小幅度增加，進(jìn)一步突顯示出幾個要素在兩宗地對比時的重要程度?？傮w上各影響因素的權(quán)重在比較過程中得到了更為符合實(shí)際情況的修正，結(jié)果較基礎(chǔ)權(quán)重更為合理。

3 結(jié)束語

市場比較法實(shí)際上是一個對比的過程，這就需要我們根據(jù)不同的比對情況對各影響因素權(quán)重進(jìn)行客觀調(diào)整，即為變權(quán)而非常權(quán)。模糊變權(quán)的方法能根據(jù)實(shí)際對比結(jié)果更有效的修正通過層次分等方法計算出的常權(quán)值，使得各影響因素權(quán)重更為客觀的反應(yīng)對比地塊之間的實(shí)際情況，但結(jié)合層次分析及變權(quán)法所得到的影響因素修正權(quán)重大多都建立在專家評判的基礎(chǔ)上，這就對專家對各項因子的重要程度判斷和地塊之間的比對客觀準(zhǔn)確程度提出了較高要求。

參考文獻(xiàn)：

[1]李學(xué)全，李松仁，韓旭里.AHP理論與方法研究：一致性檢驗(yàn)與權(quán)重計算.系統(tǒng)工程學(xué)報，1997,12（2）：111-117.

篇4

美國著名投資大師吉姆?羅杰斯在一次演講中就說,“假如我現(xiàn)在20歲,肯定放棄金融,去學(xué)習(xí)農(nóng)業(yè),因?yàn)樵谖磥韼资曛?農(nóng)業(yè)醞釀著巨大的機(jī)遇,農(nóng)民會比基金經(jīng)理富裕得多。”相信農(nóng)業(yè)企業(yè)在“微笑曲線”的兩端會越來越強(qiáng)，不過機(jī)遇與風(fēng)險同在，在農(nóng)業(yè)領(lǐng)域投資時，股權(quán)投資公司尚需多一些智慧。

01

農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的投資理念

農(nóng)業(yè)作為第一產(chǎn)業(yè)，毋庸置疑是值得發(fā)展和關(guān)注的行業(yè)，格林斯潘說誰控制了糧食，誰就控制了人類。選擇農(nóng)業(yè)行業(yè)作為投資題材，符合股權(quán)投資的基本訴求：

首先，農(nóng)業(yè)發(fā)展對于人類來講是一個永恒的話題，不是一個經(jīng)濟(jì)周期變動的產(chǎn)物，也許是氣候周期變動的產(chǎn)物，但除非是全球同一類氣候變動，否則也不存在整體性或持續(xù)性波動。當(dāng)然這里是就整體農(nóng)業(yè)而言，在細(xì)分領(lǐng)域也會有不同；

其次，市場規(guī)模不言而喻，人口基數(shù)13億人和國民收入提升（人均GDP4000美元），構(gòu)成了足夠大的市場；

第三，社會效益方面，部分農(nóng)業(yè)企業(yè)的確對環(huán)境和人們健康造成傷害，但總體而言，農(nóng)業(yè)企業(yè)是在有效的利用自然資源，并不斷的探索改進(jìn)方式，其社會效益是非常巨大的；

第四，盈利能力則是很多投資人發(fā)愁的問題，這也是影響投資方向的重點(diǎn)，其實(shí)中國仍是以傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)為主，且分散小作坊居多，但隨著國外先進(jìn)技術(shù)的逐步引入及國家對農(nóng)業(yè)的支持和投入，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)中已經(jīng)出現(xiàn)很多附加值高的企業(yè)，而且產(chǎn)業(yè)鏈的布局和延伸也越來越完整，這值得投資公司進(jìn)行深挖。

農(nóng)業(yè)行業(yè)中企業(yè)的選擇，需考慮其在整個產(chǎn)業(yè)鏈中的位置。我們已經(jīng)走過了自然資源極大豐富的時代，從21世紀(jì)開始，人們便越來越認(rèn)識到資源的有限性及稀缺性，同時人口紅利的優(yōu)勢也慢慢喪失，和其他很多行業(yè)一樣，我國農(nóng)業(yè)也面臨轉(zhuǎn)型，包括生產(chǎn)種植方式、產(chǎn)業(yè)細(xì)分、產(chǎn)業(yè)鏈連接、銷售方式等。傳統(tǒng)高能耗的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)加工企業(yè)，無疑不再是股權(quán)投資的主要標(biāo)的，投資標(biāo)的方向應(yīng)包括以下幾類：掌握核心技術(shù)，改進(jìn)原有農(nóng)業(yè)作業(yè)模式，并形成較好財務(wù)效益；具有一定規(guī)模優(yōu)勢，在某些細(xì)分領(lǐng)域形成壟斷優(yōu)勢；互補(bǔ)性生產(chǎn)或多品種設(shè)計，有效利用自然資源及氣候差異等因素，規(guī)避環(huán)境風(fēng)險；商業(yè)模式創(chuàng)新，通過縮短從產(chǎn)品到消費(fèi)者的中間環(huán)節(jié)等渠道改善，增強(qiáng)獲利；產(chǎn)業(yè)鏈完善，形成良好的價格傳導(dǎo)機(jī)制，有效降低上游成本波動影響。

農(nóng)業(yè)專注基金應(yīng)運(yùn)而出，包括很多有產(chǎn)業(yè)背景的農(nóng)業(yè)基金活躍在這個舞臺上，包括中糧基金等，他們在行業(yè)協(xié)同方面優(yōu)勢更強(qiáng)，提供給企業(yè)的不僅是資金，還有上下游的渠道、同行的并購整合等，當(dāng)然專業(yè)人才輸入更為直接。

02

農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)投資的財務(wù)風(fēng)險

農(nóng)業(yè)有其固有的產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)，即參與者大都是農(nóng)民或個人，且很多行業(yè)還是國家指導(dǎo)及定價，比如棉花等，而在農(nóng)業(yè)的中游種植、養(yǎng)殖等階段的土地問題也無解，這造成股權(quán)投資公司在農(nóng)業(yè)領(lǐng)域挖掘企業(yè)時，面臨很大的財務(wù)風(fēng)險，但這些仍有很多值得探討和共同改進(jìn)的方面。

財務(wù)規(guī)范性及真實(shí)盈利能力問題

由于農(nóng)業(yè)的行業(yè)特性導(dǎo)致大多農(nóng)業(yè)企業(yè)內(nèi)控不健全和財務(wù)無法確認(rèn)等問題。體現(xiàn)在如下方面：上下游都是農(nóng)戶或個人，所以缺少規(guī)范單據(jù)流轉(zhuǎn)，進(jìn)而缺少財務(wù)確認(rèn)的證明單據(jù)，對收入成本及盈利能力的真實(shí)性無法準(zhǔn)確辨認(rèn)；現(xiàn)金交易較多，資金管理不健全，存在很大后門和漏洞；農(nóng)民工人的管理松散，無正規(guī)合同或保險等，入賬不完整；家族農(nóng)業(yè)企業(yè)較多，內(nèi)控機(jī)制不健全，外部監(jiān)督管理基本缺位。

資產(chǎn)確認(rèn)問題

農(nóng)業(yè)的資產(chǎn)和很多傳統(tǒng)加工制造企業(yè)類似，但其在資產(chǎn)確認(rèn)方面存在較多不確定性：

存貨大多為活性資產(chǎn)，或生物資產(chǎn)，核實(shí)和盤點(diǎn)，并預(yù)計相應(yīng)損失儲備是農(nóng)業(yè)企業(yè)面臨的基本問題；

土地權(quán)屬不明朗，由于我國土地流轉(zhuǎn)政策限制，很多農(nóng)業(yè)土地所有權(quán)不清晰，造成農(nóng)業(yè)企業(yè)的土地租賃或使用方面存在瑕疵；

現(xiàn)金交易多，銀行賬戶多，甚至采用個人賬戶結(jié)算，導(dǎo)致企業(yè)的資金流入流出無法記錄，進(jìn)而企業(yè)的業(yè)務(wù)記錄不完整。

定價權(quán)掌握問題

農(nóng)業(yè)目前還有很多領(lǐng)域是由國家限制或國家主導(dǎo)價格，比如棉花、種子等，這使得產(chǎn)業(yè)鏈中的相關(guān)企業(yè)無法游戲應(yīng)對市場競爭，價格傳導(dǎo)機(jī)制不靈活，從而造成未來的財務(wù)投資回報不確定。

估值問題

由于財務(wù)資產(chǎn)和收益確認(rèn)存在不確定性，對于估值方法的選擇，無論是以利潤為基礎(chǔ)PE、EBITA等，或凈資產(chǎn)為基礎(chǔ)PB，都存在風(fēng)險，估值不確定，投資價格和回報也無法確定。

針對以上財務(wù)風(fēng)險，投資公司在進(jìn)行股權(quán)投資安排時，可相應(yīng)參考一下應(yīng)對措施。

規(guī)范公司治理，建立有效的內(nèi)控制度和規(guī)范

引入外部管理人員，改善公司經(jīng)營層，沖淡家族色彩，增強(qiáng)管理層制衡。投資公司一同幫助企業(yè)設(shè)立董事會、財務(wù)管理委員會等機(jī)制，并承擔(dān)相應(yīng)外部審核和規(guī)范角色，人的問題解決了，其他財、物方可附立。

盈利能力確認(rèn)的參考

盈利能力雖然不能依賴企業(yè)原有的財務(wù)基礎(chǔ)，但其他佐證信息對幫助投資公司了解農(nóng)業(yè)企業(yè)還是很有價值的。

1）種植養(yǎng)殖端的項目，土地面積是直接要素，有多大地才能有多大產(chǎn)量，才能有多大的銷售，所以土地面積的確認(rèn)是關(guān)鍵；2）加工生產(chǎn)端的項目，好用的水、電、氣等測算，與同行業(yè)比較、或國家公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)比較，可以驗(yàn)證發(fā)現(xiàn)其運(yùn)作實(shí)力；3）對于價格變動，目前農(nóng)業(yè)企業(yè)的各個端點(diǎn)都可以找到公開的價格信息，相對透明，可直接查詢；4）外部訪談，包括行業(yè)專家、監(jiān)管部門、合作伙伴、競爭對手、供應(yīng)商和客戶等訪談，對企業(yè)的掌握會更加全面。

資產(chǎn)確認(rèn)的參考

資產(chǎn)確認(rèn)的財務(wù)技巧包括以下幾點(diǎn)：

1）根據(jù)企業(yè)生產(chǎn)特點(diǎn)，季節(jié)性生產(chǎn)能力，土地面積測量，現(xiàn)場產(chǎn)品的毀損程度、儲存條件、銷售特點(diǎn)等情況，判斷存貨價值；2）國土部、地方政府及村委會等部門對農(nóng)民土地的劃分有一定存檔資料，可在核實(shí)土地價值或土地權(quán)屬時，與這些部門核定，而后規(guī)范處理，包括合同簽署，租金支付等；3）通過規(guī)范資金結(jié)算制度，銀行賬戶管理等，加強(qiáng)資金的體內(nèi)循環(huán)，盡量減少體外操作。

定價權(quán)分析

定價權(quán)的管制屬于特定時期的產(chǎn)物，應(yīng)積極跟進(jìn)相關(guān)行業(yè)政策法規(guī)，在某些階段，有效利用國家的保護(hù)政策，并取得細(xì)分市場的進(jìn)入許可，盡快形成壟斷優(yōu)勢，布局產(chǎn)業(yè)鏈，分散國家壟斷的部分，從而構(gòu)筑企業(yè)的盈利模式，傳導(dǎo)成本壓力。

估值方法

篇5

投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，屬于企業(yè)經(jīng)營活動的范疇，主要包括已出租的土地使用權(quán)，持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，已出租的建筑物等，自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)核算的范圍。2000年5月，國際會計準(zhǔn)則委員會（IASC）了《國際會計準(zhǔn)則第40號――投資性房地產(chǎn)》（IAS 40），將投資性房地產(chǎn)定義為：為賺取租金或?yàn)橘Y本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，但不包括用于商品或勞務(wù)的生產(chǎn)或供應(yīng)、或用于管理目的的房地產(chǎn)，不包括在正常經(jīng)營過程中銷售的房地產(chǎn)。英國會計準(zhǔn)則委員會（ASB）在SSAP 19中和中國香港在SSAP 13中認(rèn)為，投資性房地產(chǎn)是指對有關(guān)土地和建筑物擁有的權(quán)益，這些土地和建筑物必須是：已完成的在建工程和開發(fā)項目，是為投資目的而持有，并且其租金收益可以公平協(xié)商，不包括企業(yè)為自己的目的擁有和占用的房地產(chǎn)、出租并由集團(tuán)內(nèi)另一公司占用的房地產(chǎn)。

二、中外投資性房地產(chǎn)評估準(zhǔn)則

評估準(zhǔn)則的制定與會計準(zhǔn)則制定關(guān)系較為密切，尤其是隨著公允價值計量模式在國際會計準(zhǔn)則中的引入，國際會計界在對公允價值確定以及提高公允價值可靠性等方面與評估界進(jìn)行溝通交流，以增進(jìn)會計界對公允價值的正確認(rèn)識和促進(jìn)會計界對公允價值的推廣，同時這也促進(jìn)了會計界對評估行業(yè)的認(rèn)識，對提高評估行業(yè)在市場經(jīng)濟(jì)中的地位起到了積極的作用。同樣，在制定評估準(zhǔn)則時，國際評估準(zhǔn)則委員會、美國財務(wù)會計準(zhǔn)則委員會以及歐盟等一些國家的資產(chǎn)評估協(xié)會也會十分關(guān)注會計準(zhǔn)則的變化及發(fā)展趨勢，對于以公允價值計量的部分關(guān)注度更高，比如投資性房地產(chǎn)評估準(zhǔn)則的制定。

（一）國際投資性房地產(chǎn)評估準(zhǔn)則

IVSC對投資性房地產(chǎn)制定了相應(yīng)的準(zhǔn)則，即《IVS 233在建投資性房地產(chǎn)》，主要是針對在建情況，但仍對投資性房地產(chǎn)的一般情況及相關(guān)概念進(jìn)行了描述：This standard examines the matters to be considered when valuing investment property that is in the course of construction on the valuation date and identifies appropriate valuation approaches。

（二）英國投資性房地產(chǎn)評估準(zhǔn)則

英國皇家特許測量師學(xué)會（RICS）從20世紀(jì)70年代開始制定以財務(wù)報告為目的的評估操作規(guī)范，對涉及投資性房地產(chǎn)評估等方面均做出了專門的規(guī)定，也就是說英國的投資性房地產(chǎn)評估準(zhǔn)則是在以財務(wù)報告為目的的評估規(guī)范中規(guī)定的，并沒有專門的評估準(zhǔn)則進(jìn)行規(guī)范。

（三）中國投資性房地產(chǎn)評估準(zhǔn)則

投資性房地產(chǎn)是我國現(xiàn)代社會經(jīng)濟(jì)中的重要資產(chǎn)，是企業(yè)資產(chǎn)的重要組成部分。投資性房地產(chǎn)評估也是以財務(wù)報告為目的的資產(chǎn)評估的重要組成部分，是隨著新會計準(zhǔn)則的和公允價值計量模式的采用發(fā)展起來的新興資產(chǎn)評估行為。制定相應(yīng)的指導(dǎo)意見或準(zhǔn)則對于適應(yīng)會計準(zhǔn)則的變化、規(guī)范執(zhí)業(yè)行為、指導(dǎo)實(shí)踐、提高執(zhí)業(yè)水平都具有重要意義。

為適應(yīng)會計準(zhǔn)則新變化的需要，進(jìn)一步規(guī)范執(zhí)業(yè)行為，保護(hù)各方當(dāng)事人合法權(quán)益的需要，適應(yīng)市場和提高執(zhí)業(yè)水平的需要，中國資產(chǎn)評估協(xié)會（以下簡稱“中評協(xié)”）借鑒國際上的做法，同時結(jié)合實(shí)際情況，于2008年3月成立投資性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（征求意見稿）起草項目組，收集、翻譯了國外投資性房地產(chǎn)評估方面的大量資料，對投資性房地產(chǎn)評估涉及的重要名詞、術(shù)語、價值類型、評估方法及評估理論等系列問題進(jìn)行了深入研究，總結(jié)了國內(nèi)投資性房地產(chǎn)評估的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和研究成果，形成自己的研究成果，最后制定出符合我國國情的投資性房地產(chǎn)評估規(guī)范――《投資性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》。指導(dǎo)意見突出了以財務(wù)報告為目的的評估的特點(diǎn)，并參照相關(guān)會計準(zhǔn)則的規(guī)定，滿足了會計信息的需要。

三、中國與國外投資性房地產(chǎn)評估準(zhǔn)則對比

（一）相同點(diǎn)

1.理論來源相同。我國《投資性房產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》理論來源是《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則――基本準(zhǔn)則》《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則――不動產(chǎn)》和《以財務(wù)報告為目的的評估指南（試行）》。國際評估準(zhǔn)則中的《IVS 233在建投資性房地產(chǎn)》部分理論源自通用準(zhǔn)則和不動產(chǎn)權(quán)益準(zhǔn)則，不屬于《IVS 230不動產(chǎn)權(quán)益》準(zhǔn)則范疇。同時，IVS 233必須遵循《IVS 300以財務(wù)報告為目的的評估》的原則，在IVS 233注釋3中其將財務(wù)報告作為評估目的，在注釋12中將財務(wù)報告列為特別注意事項。

2.評估目的相同?！锻顿Y性房產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》第三條和第十條分別指出，“對符合會計準(zhǔn)則規(guī)定條件的投資性房地產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的公允價值進(jìn)行分析、估算，并發(fā)表專業(yè)意見”“會計準(zhǔn)則中投資性房地產(chǎn)的公允價值一般等同于資產(chǎn)評估準(zhǔn)則中的市場價值”。IVS 233注釋4明確寫明，“此準(zhǔn)則提供評估在建投資性房地產(chǎn)的市場價值時應(yīng)遵守的原則，市場價值是指在市場中模擬交換的價格”。由此可見，國內(nèi)外對投資性房地產(chǎn)的評估都側(cè)重于對其公允價值的評估，即市場價值。

3.相似的估值方法。資產(chǎn)評估的估值方法常用有三種，市場法、收益法和成本法。對于投資性房地產(chǎn)而言，因其自身的特殊性，投資性房地產(chǎn)不適用于成本法估值，市場法和收益法能夠很好地對其公允價值進(jìn)行估值，而國內(nèi)外也都是優(yōu)先考慮采用市場法和收益法來評估投資性房地產(chǎn)的價值。我國《投資性房產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》第四章評估方法中對投資性房地產(chǎn)評估的市場法、收益法的使用情況等做了詳細(xì)描述，而國外IVS 233同樣也十分強(qiáng)調(diào)投資性房地產(chǎn)市場法和收益法的運(yùn)用，在IVS 233注釋6中指出，“在缺乏直接可比的銷售證據(jù)時，評估價值必須使用一個或多個以市場為基礎(chǔ)的估值方法”“關(guān)鍵投入的可比市場數(shù)據(jù)用以支持貼現(xiàn)現(xiàn)金流量預(yù)測或收入資本化的計算”。

4.參數(shù)選取類似。用市場法評估資產(chǎn)價值，很重要的一點(diǎn)是可比案例的選取，案例選取的越具有可比性，評估結(jié)果越接近資產(chǎn)的真實(shí)市場價值，對于用市場法評估投資性房地產(chǎn)價值亦是如此。我國《投資性房產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》第十五條、十六條明確指出了可比基礎(chǔ)選擇的重要性，并對相關(guān)比較因素比如交易情況、交易日期、容積率等做出了明確規(guī)定，方便評估人員據(jù)此選取可比案例。IVS 233同樣在注釋6中表明了可比案例選取的重要性。同樣，在使用收益法對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評估時，收益法最重要的三個參數(shù)――收益額、收益期限和折現(xiàn)率的選取國內(nèi)外也都給予了相似的規(guī)定。我國《投資性房產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》第十七條至第二十條從“凈收益”“收益期限”“折現(xiàn)率”三方面對收益法三大參數(shù)選取進(jìn)行了規(guī)定。IVS 233則在注釋11、注釋9中分別闡明了對收益、折現(xiàn)率和收益期限的規(guī)定。

（二）主要區(qū)別

1.投資性房地產(chǎn)概念不同。我國《投資性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》中的“投資性房地產(chǎn)”是指企業(yè)為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。其中，“房地產(chǎn)”是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。而IVS 233中的“投資性房地產(chǎn)”是指為賺取租金，資本增值或兩者兼有而持有的土地、建筑或部分建筑，不包括為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)，在日常業(yè)務(wù)過程中作為存貨銷售的房地產(chǎn)。IVS 233對投資性房地產(chǎn)的界定較為詳細(xì)。

2.專業(yè)術(shù)語表述略不同。我國《投資性房產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》對評估方法分別以市場法、收益法等文字進(jìn)行定義和描述，而IVS 233中并沒有涉及“市場法”“收益法”等類似字眼，相反是用“現(xiàn)金流量預(yù)測”“收入資本化”等專業(yè)術(shù)語來描述。不過這些并不能造成國內(nèi)外對投資性房地產(chǎn)評估的實(shí)質(zhì)性差異。

3.準(zhǔn)則的詳略程度不同。我國的準(zhǔn)則傾向于給出具體的操作建議，而不僅僅是一個導(dǎo)向性作用。在投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則規(guī)定上，我國《投資性房產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》在有關(guān)概念的解釋上較為詳盡、具體，而IVS 233則是給出了投資性房地產(chǎn)評估中的原則性指導(dǎo)。舉例而言，在運(yùn)用收益法對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評估時，關(guān)于對租約條款因素選取數(shù)據(jù)，IVS233要求用租約條款的可比市場數(shù)據(jù)進(jìn)行計算，而我國《投資性房產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》則對租約條款的具體內(nèi)容進(jìn)行了規(guī)定，如租金及其構(gòu)成、租期、免租期、續(xù)租條件和提前終止租約的條件等。

4.準(zhǔn)則體系結(jié)構(gòu)不同。為符合國內(nèi)讀者的閱讀習(xí)慣，《投資性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》采用了與國內(nèi)其他準(zhǔn)則相似的結(jié)構(gòu)體系，分為“引言”“基本要求”“評估對象”“評估方法”“評估披露”和“附則”六個部分，主要內(nèi)容包括具體操作要求、評估準(zhǔn)則、評估方法以及會計準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)的分類等。IVS 233準(zhǔn)則則是采用了國際評估準(zhǔn)則的通用慣例，準(zhǔn)則由正文和注釋兩部分構(gòu)成。

5.側(cè)重點(diǎn)不同。《投資性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》在對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行估值時側(cè)重于對土地使用權(quán)和區(qū)間值等有關(guān)事項的規(guī)定，例如在對土地使用權(quán)進(jìn)行評估時，指導(dǎo)意見對土地使用權(quán)的分類、剩余使用年限等方面做出了多方面說明。區(qū)間值是我國評估準(zhǔn)則的創(chuàng)新部分，我國《投資性房產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》第二十三條指出“注冊資產(chǎn)評估師運(yùn)用市場法和收益法無法得出投資性房地產(chǎn)公允價值時，可以采用符合會計準(zhǔn)則的其他方法。如果仍不能合理得出投資性房地產(chǎn)公允價值，經(jīng)委托方同意，還可以采用恰當(dāng)?shù)姆绞椒治鐾顿Y性房地產(chǎn)公允價值的區(qū)間值，得出價值分析結(jié)論，并提醒評估報告使用者關(guān)注公允價值評估結(jié)論和價值分析結(jié)論的區(qū)別?！眹H上，IVS 233則較為關(guān)注在建工程評估并對其進(jìn)行了一系列說明，另外還特別指出了財務(wù)報告、收購、兼并和出售企業(yè)或部分企業(yè)、訴訟等評估注意事項。國內(nèi)和國外準(zhǔn)則的重點(diǎn)關(guān)注點(diǎn)不同，主要是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及相關(guān)經(jīng)濟(jì)政策等國情的不同導(dǎo)致的，并不影響它們在實(shí)務(wù)中的運(yùn)用。

四、借鑒與啟示

（一）評估方法方面

在我國《投資性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》中加入假設(shè)開發(fā)法評估方法的使用。因?yàn)樵诮ǖ耐顿Y性房地產(chǎn)往往可以作為抵押標(biāo)的物進(jìn)行抵押借款等，而此時的投資性房地產(chǎn)處在在建狀態(tài)，很難采用以往常用的市場法和收益法進(jìn)行評估，因此就可以用假設(shè)開發(fā)法對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評估。另外，投資性房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)的一部分，我國準(zhǔn)則在運(yùn)用市場評估時嚴(yán)格對可比案例的地點(diǎn)、時間和交易情況進(jìn)行限制，而實(shí)際上，投資性房地產(chǎn)往往缺乏實(shí)際交易可比案例。通過對比國內(nèi)外投資性房地產(chǎn)評估準(zhǔn)則中市場法的應(yīng)用條件，筆者認(rèn)為，我國的指導(dǎo)意見可以借鑒國際做法，放寬市場法的應(yīng)用條件，以便更好地適應(yīng)實(shí)際評估工作。

（二）注重評估準(zhǔn)則與會計準(zhǔn)則的銜接

投資性房地產(chǎn)不僅屬于評估行業(yè)術(shù)語，也是會計行業(yè)的常用概念，并且《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號――投資性房地產(chǎn)》專門對投資性房地產(chǎn)的概念、會計處理、后續(xù)計量模式等方面做出規(guī)定。投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量能夠更好地滿足會計信息相關(guān)性的要求，而公允價值的確定需要評估人員對其發(fā)表專業(yè)的估值建議，這一點(diǎn)上，國內(nèi)外評估準(zhǔn)則都與會計準(zhǔn)則做了很好的銜接。我國《投資性房產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》第二章明確要求評估人員在對投資性房地產(chǎn)評估時需與委托方及會計師進(jìn)行充分溝通。未來，隨著公允價值計量在會計行業(yè)中的興起，評估人員在進(jìn)行評估業(yè)務(wù)時會涉及到更多的投資性房地產(chǎn)評估，比如在企業(yè)合并或進(jìn)行減值測試時就可能會涉及到投資性房地產(chǎn)的評估業(yè)務(wù)，但是目前我國《投資性房產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》并沒有對這種情況下投資性房地產(chǎn)估值進(jìn)行說明，指導(dǎo)意見可以依據(jù)會計準(zhǔn)則對相關(guān)部分進(jìn)行完善。

（三）完善評估目的

與國際投資性房地產(chǎn)評估準(zhǔn)則相比，我國《投資性房產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》缺乏對投資性房地產(chǎn)特定評估目的的說明，指導(dǎo)意見主要明確了以財務(wù)報告為目的的評估，并沒有關(guān)于抵押、訴訟、收購合并等特定評估目的的說明。然而，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國的抵押、收購兼并等經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)頻繁發(fā)生，對投資性房地產(chǎn)的單一評估目的已經(jīng)不能很好地滿足經(jīng)濟(jì)活動的需要，我國評估準(zhǔn)則應(yīng)該順應(yīng)經(jīng)濟(jì)潮流進(jìn)行及時修訂，將符合經(jīng)濟(jì)行為的特定評估目的加入指導(dǎo)意見中，以使指導(dǎo)意見更好地指導(dǎo)評估實(shí)務(wù)。

篇6

關(guān)鍵詞：“大小非”減持；金融資本；產(chǎn)業(yè)資本

文章編號：1003－4625（2008）10－0082－03中圖分類號：F830.91文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

Abstract: The confusion and chaos of market valuation system caused by the “non-size” reduction are analyzed, and the market valuation system differences between financial capital and industrial capital are summarized and expounded systematically in this paper. It is also proposed that the establishment of the new market valuation system will be the game result between financial capital and industrial capital. At same time, the establishment of the new market valuation system is the symbol of close integration between financial capital and industrial capital.

Key Words: “Non-size” Reduction； Financial Capital； Industrial Capital

一、引言

隨著我國股權(quán)分置改革的基本結(jié)束，我國股市自2005年998點(diǎn)短短兩年時間上漲6倍之多，接著股指又從6000多點(diǎn)的高位8個月內(nèi)跌到3000點(diǎn)以下，最低達(dá)到2000點(diǎn)附近，最大跌幅超過60%。短短一年間，我國證券市場便由“黃金十年”的大牛市，轉(zhuǎn)眼變成了不知底在何處的熊市，一時間，無論基金、券商還是各路經(jīng)濟(jì)學(xué)家和研究機(jī)構(gòu)，紛紛在探究為何在這么短短的時間里，我國的證券市場發(fā)生了如此巨大的變化？誠然，前期漲幅過大，期間沒有一次真正、充分的調(diào)整，市場必然要進(jìn)行回調(diào)，另外目前的宏觀調(diào)控、從緊的貨幣政策、高位運(yùn)行的CPI和 PPI、屢創(chuàng)新高的油價、企業(yè)業(yè)績增長的不確定性都是這次股市暴跌的罪魁禍?zhǔn)?，其中大家一致認(rèn)為的一個最主要的原因就是 “大小非”的減持以及其所造成目前市場估值體系的困惑和混亂。

據(jù)WIND資訊統(tǒng)計，2008年、2009年、2010年限售流通股解禁市值分別大約為2.55萬億元，6.3萬億元和6.7萬億元，累計解禁市值約15.55萬億元。據(jù)交易所公布的最新數(shù)據(jù)顯示，截至7月14日收盤，兩市總市值為18.9萬億元。因此，“大小非”注定將會逐步成為證券市場上最大的參與者，原來由基金、保險公司、其他機(jī)構(gòu)投資者以及散戶參與的市場將會迎來一個更有話語權(quán)的伙伴。面對如此龐大的擁有成本可以忽略不計大量籌碼的原來的產(chǎn)業(yè)資本出現(xiàn)在金融市場里，市場原有的機(jī)構(gòu)和參與者都感覺到無所適從，市場原有的估值體系被打破，所有的技術(shù)分析失效而失去意義，我國的證券市場在相當(dāng)長的一段時期里，必然面臨著轉(zhuǎn)型期的估值體系紊亂，而最終金融資本與產(chǎn)業(yè)資本的博弈將決定將來新的證券市場估值體系的建立。

二、金融資本的市場估值體系

在一個成熟的資本市場里，金融資本一般形成了一套成熟的市場估值體系和方法：即在基本面決定價值，價值決定價格基本邏輯下，通過比較公司估值方法得出的公司理論股票價格與市場價格的差異，從而指導(dǎo)投資者的具體投資行為。公司理論股票價格的估算方法簡稱股票估值方法，主要分為股票相對估值和股票絕對估值兩種：

（一）股票相對估值方法

PE估值法：PE就是我們通常所說的市盈率，有兩種計算方法，靜態(tài)PE=股價/每股收益(EPS)(年)；動態(tài)PE=股價×總股本/下一年凈利潤(需要自己預(yù)測)。

PB估值法：市凈率（Price/Book）就是每股市場價格除以每股凈資產(chǎn)的比率。

PEG估值法：市盈率相對利潤增長的比率(市盈率/盈利增長率)。 如果PEG>1,股價則高估,如果PEG

EV/EBITDA估值法：就是計算企業(yè)價值與利息、稅項、折舊及攤銷前盈利的比率。

（二）股票絕對估值方法

DDM模型：Dividend discount model即股利折現(xiàn)模型，根據(jù)股利發(fā)放的不同，DDM具體可以分為以下幾種：零增長模型、不變增長模型、二段增長模型、三段增長模型、多段增長模型。

DCF模型：Discounted Cash Flow即現(xiàn)金流量折現(xiàn)方法，DCF估值法與DDM的本質(zhì)區(qū)別是，DCF估值法用自由現(xiàn)金流替代股利。公司自由現(xiàn)金流(Free cash flow for the firm )為美國學(xué)者拉巴波特提出，基本概念為公司產(chǎn)生的、在滿足了再投資需求之后剩余的、不影響公司持續(xù)發(fā)展前提下的、可供公司資本供應(yīng)者(即各種利益要求人，包括股東、債權(quán)人)分配的現(xiàn)金。

EVA經(jīng)濟(jì)增加值估值：Economic Value Added表示凈營運(yùn)利潤與投資者用同樣資本投資其他風(fēng)險相近的有價證券的最低回報相比，超出或低于后者的數(shù)量值，企業(yè)價值是未來EVA的現(xiàn)值之和。

RIM剩余收益模型：剩余收益模型是充分利用現(xiàn)有的會計信息,以公司權(quán)益的賬面價值和預(yù)期剩余收益的現(xiàn)值來表示股票內(nèi)在價值的數(shù)理模型。

Black-Scholes期權(quán)定價方法：主要是運(yùn)用期權(quán)定價模型（OPT）來計算和衡量公司的價值，該模型認(rèn)為，只有股價的當(dāng)前值與未來的預(yù)測有關(guān)，變量過去的歷史與演變方式與未來的預(yù)測不相關(guān) 。

（三）相對估值和絕對估值方法的對比

股票相對估值方法的特點(diǎn)是主要采用乘數(shù)方法，較為簡便，使用市盈率、市凈率、市售率、市現(xiàn)率等價格指標(biāo)與其他多只股票(對比系)進(jìn)行對比。它并不是直接從公司股權(quán)價值的內(nèi)在驅(qū)動因素出發(fā)來進(jìn)行價值評估，而是從價值驅(qū)動因素對公司未來獲利能力（未來股權(quán)價值增長的能力）的反映程度出發(fā)，間接評估股權(quán)的價值。乘數(shù)估值法的最大特點(diǎn)在于不能直接計算出公司股權(quán)的內(nèi)在價值，該方法存在的最大問題是由于無法肯定可比對象的價值是正確估值的，因此無法準(zhǔn)確確定擬估值公司的內(nèi)在價值。

絕對估值法主要采用折現(xiàn)方法，較為復(fù)雜，是直接從公司股權(quán)價值的內(nèi)在驅(qū)動因素出發(fā)來進(jìn)行價值評估。但絕對估值法通常被認(rèn)為理論雖完美，但實(shí)用性不佳，主要是因?yàn)樯鲜泄鞠嚓P(guān)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)比較缺乏，取得準(zhǔn)確的模型參數(shù)比較困難，不可信的數(shù)據(jù)進(jìn)入模型后，得到合理性不佳的結(jié)果，從而對絕對估值法模型本身產(chǎn)生信心動搖與懷疑。另外，在我國由于上市公司的流通股不到總股本1/3，與產(chǎn)生于發(fā)達(dá)國家的估值模型中全流通的基本假設(shè)不符，而且中國上市公司分紅比例不高，分紅的比例與數(shù)量不具有穩(wěn)定性，所以在我國的應(yīng)用有很大的局限性。

相對估值法和絕對估值法不存在孰優(yōu)孰劣的問題，不同的估值方法適用于不同行業(yè)、不同財務(wù)狀況的公司，對于不同公司要具體問題具體分析，謹(jǐn)慎擇取不同估值方法。目前國內(nèi)用得較多的是乘數(shù)估值法，根據(jù)摩根斯坦利添惠1999年的報告，成熟市場上證券分析師最常使用的估值方法是乘數(shù)估值法（超過50%的使用率），剩余收入估值法（EVA）使用的概率只有30%多一點(diǎn)，貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法（DCF）只有不到20%的使用率。表1對兩種金融資本估值法進(jìn)行了簡單的比較。

三、產(chǎn)業(yè)資本的市場估值體系

我國證券市場隨著股改承諾限售期的到來，越來越多的“大小非”解禁進(jìn)入二級市場，逐步實(shí)現(xiàn)全流通，來自實(shí)業(yè)企業(yè)的產(chǎn)業(yè)資本就隨著“大小非”的解禁進(jìn)入了二級市場，他們對于市場的估值將不同與原有的金融資本。

產(chǎn)業(yè)資本和金融資本考慮估值的差異在于股權(quán)成本，從實(shí)體經(jīng)濟(jì)的回報率和隱含股權(quán)成本的回報來看，當(dāng)隱含股權(quán)成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于預(yù)測的實(shí)際經(jīng)濟(jì)回報率時，資本市場將對于產(chǎn)業(yè)資本產(chǎn)生強(qiáng)烈的吸引力，產(chǎn)業(yè)資本不再拋售限售股，上市公司大股東大量回購，大舉進(jìn)入資本市場，從而產(chǎn)業(yè)資本引領(lǐng)市場發(fā)現(xiàn)價值。另外，現(xiàn)有“大小非”股東在衡量二級市場投資回報時會參照產(chǎn)業(yè)資本回報率，產(chǎn)業(yè)資本往往比金融資本更關(guān)注隱蔽資產(chǎn)，例如：土地價值，企業(yè)所擁有用戶的價值、企業(yè)商標(biāo)的價值、渠道的價值、股權(quán)的價值等等，從這些角度去尋找，也許還會發(fā)現(xiàn)一些公司的資產(chǎn)沒有被市場充分挖掘。它參與定價實(shí)現(xiàn)的方式就是產(chǎn)業(yè)資本和金融資本之間的套利，而它的收益率依據(jù)的是產(chǎn)業(yè)投資的回報率，當(dāng)二級市場投資回報遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于產(chǎn)業(yè)資本回報率時，此時的產(chǎn)業(yè)資本也將大舉進(jìn)入資本市場，反之將從資本市場上退去。

另外，產(chǎn)業(yè)資本在全流通后介入資本市場的程度和時機(jī)與金融資本有不同的其他多種因素，一是產(chǎn)業(yè)資本自身對現(xiàn)金是否存在強(qiáng)烈需求；二是其控股的上市公司發(fā)展前景是否明朗樂觀；三是大股東控股比例是否足夠維持上市公司的控制權(quán)；四是上市公司的利益最大化是否為大股東惟一的利益依托，比如是否有更具誘惑力的投資機(jī)會產(chǎn)生。產(chǎn)業(yè)資本和金融資本估值的最大差異在于：產(chǎn)業(yè)資本以長期的眼光衡量投資的內(nèi)在價值，其投資回收期通常長達(dá)10年以上，而以公募基金為主的金融資本，其最長的考核期限也就3-5年，價值取向則比較短視，從這個意義上說，產(chǎn)業(yè)資本可能愿意為了長期利益犧牲短期利益，一定程度上未嘗不能避免投資者急功近利的目光。

四、金融資本與產(chǎn)業(yè)資本的博弈

由于“大小非”解禁，逐步實(shí)現(xiàn)全流通，產(chǎn)業(yè)資本進(jìn)入資本市場，從而使我國目前A股市場正面臨兩種估值體系的碰撞：第一種估值體系是舊有的二級市場證券以金融資本為主導(dǎo)的估值體系，或稱價值投資，通常以市盈率和市凈率相對估值體系和現(xiàn)金流量折現(xiàn)法絕對估值體系來估值；第二種估值體系則是以產(chǎn)業(yè)資本為主導(dǎo)的市值估值體系。自2007年10月至今的本輪股市深幅調(diào)整很多專家和學(xué)者都認(rèn)為是目前整個證券市場“大小非”減持下市場估值體系的困惑所致。舊的估值體系的打破，新的估值體系還沒有完全建立，我國股市正面臨陣痛，“大小非”的減持只是市場重新構(gòu)建估值體系的起點(diǎn)，未來證券市場上的資產(chǎn)價格估值體系將在金融資本與產(chǎn)業(yè)資本的博弈和結(jié)合中逐步形成和建立。

另外，我國資本市場漸入全流通時代，這將打通金融資本與實(shí)體資本之間相互轉(zhuǎn)換的通道，從而開啟了國內(nèi)A股市場金融資本和實(shí)體資本之間的套利機(jī)制。產(chǎn)業(yè)資本的“托賓Q套利機(jī)制”將與原有的金融資本市場估值體系展開博弈，最終全流通時代市場估值均衡由金融資本和產(chǎn)業(yè)資本的博弈共同決定。

最后，新的市場估值體系的建立將是金融資本與產(chǎn)業(yè)資本兩者不同估值體系博弈的結(jié)果，同時新的估值體系的建立也標(biāo)志著金融資本與產(chǎn)業(yè)資本的緊密結(jié)合。因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)資本和金融資本的角度不同，所以他們的估值體系不同，金融資本與產(chǎn)業(yè)資本必須要進(jìn)行博弈，博弈的本質(zhì)是金融資本和產(chǎn)業(yè)資本之間的套利機(jī)制，它會讓市場估值回歸到合理的狀態(tài)。

五、結(jié)論

隨著我國股市步入全流通時代，資本市場正在發(fā)生巨大變化，過去由金融資本主導(dǎo)的市場估值體系逐步被打破，新的市場估值體系尚未建立，市場估值體系陷入困惑和混亂，金融資本的主導(dǎo)地位將讓位于產(chǎn)業(yè)資本，未來將逐步進(jìn)入金融和產(chǎn)業(yè)資本共同主導(dǎo)市場的新機(jī)構(gòu)時代。目前“大小非”減持下市場估值體系的困惑，僅僅是由于過于集中的“大小非”減持徹底扭轉(zhuǎn)了股市的供求關(guān)系，摧毀了舊的市場估值體系，所導(dǎo)致的暫時的扭曲，“大小非”解禁后，通過金融資本與產(chǎn)業(yè)資本估值體系的博弈，市場也將構(gòu)建新的估值體系，新的市場估值體系的建立將是金融資本與產(chǎn)業(yè)資本兩者不同估值體系博弈的結(jié)果，同時新的估值體系的建立也標(biāo)志著金融資本與產(chǎn)業(yè)資本的緊密結(jié)合。由于“大小非”問題是中國特色問題，沒有有效的國際經(jīng)驗(yàn)可借鑒，“大小非”減持下市場估值體系的困惑、金融資本與產(chǎn)業(yè)資本兩者不同估值體系的博弈和新的估值體系的形成也將會是一個復(fù)雜、漫長的過程，值得我們不斷的探索和研究。

參考文獻(xiàn)：

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篇7

公允價值計量準(zhǔn)則的修訂，揭示了我國在公允價值計量方面與國際趨同的決心。公允價值能體現(xiàn)出計量對象的動態(tài)變化，及時反映計量對象的真實(shí)價值，在日漸活躍的市場環(huán)境下，公允價值計量模式將會顯現(xiàn)出它的優(yōu)勢。本文首先簡單介紹公允價值的定義和計量方面的要求，然后結(jié)合無形資產(chǎn)相關(guān)計量簡單分析以公允價值計量無形資產(chǎn)中的問題。

關(guān)鍵詞：

公允價值；無形資產(chǎn)；計量

一、公允價值

財政部于2014年1月26日2014年7月1日實(shí)行的《企業(yè)會計準(zhǔn)則第39號——公允價值計量》（財會[2014]6）對公允價值做了新的表述：“公允價值，是指市場參與者在計量日發(fā)生的有序交易中，出售一項資產(chǎn)所能收到的或者轉(zhuǎn)移一項負(fù)債所需支付的價格?！币怨蕛r值計量相關(guān)資產(chǎn)或負(fù)債，應(yīng)當(dāng)考慮該資產(chǎn)或負(fù)債的特征，包括資產(chǎn)狀況及所在位置、對資產(chǎn)出售或使用的限制等，這些特征是市場參與者在計量日對該資產(chǎn)或負(fù)債進(jìn)行定價時考慮的特征。市場參與者在計量一項非金融資產(chǎn)時，通常需要考慮該項資產(chǎn)的使用功能、結(jié)構(gòu)、新舊程度、可使用狀況及所處的地理位置和環(huán)境等因素。市場參與者考慮對資產(chǎn)出售或使用的限制時應(yīng)分為兩種情況：該限制是針對該項資產(chǎn)的，市場參與者在計量日對該資產(chǎn)定價時應(yīng)當(dāng)考慮這一因素，因?yàn)檫@一限制對擁有該項資產(chǎn)的企業(yè)均產(chǎn)生影響；該限制是針對目前持有該項資產(chǎn)的企業(yè)的，市場參與者在計量日不考慮這一限制。

市場參與者還應(yīng)識別當(dāng)前市場情況下是否是有序交易，因?yàn)橐怨蕛r值計量時要假定在計量日出售資產(chǎn)或負(fù)債這一交易，以此來確定在計量日的價格。因此需要全面了解市場環(huán)境和有關(guān)事實(shí)，獲取相關(guān)信息，并運(yùn)用專業(yè)判斷分析該交易是否是有序交易。對有序交易的識別的意義在于：存在活躍的市場時才能識別該項交易是否是有序交易，識別過程中可以獲得部分市場信息以判斷市場大小、交易頻率、交易規(guī)則和習(xí)慣、價格波動幅度及交易場所等信息。市場參與者根據(jù)以上信息及其他相關(guān)信息再進(jìn)行主要市場和最有利市場的識別。對有序交易及主要市場和最有利市場的識別，是為了在計量日確定出售的資產(chǎn)或轉(zhuǎn)移的負(fù)債的交易量最大和活躍程度最高的市場，確定輸入值，以此來避免在以下幾種情況中出現(xiàn)的交易價格和公允價值不相等的情況：關(guān)聯(lián)方交易、被迫進(jìn)行的交易、進(jìn)行交易的市場不是該資產(chǎn)或負(fù)債的主要市場、交易價格與公允價值計量兩者所代表的計量單元不同。公允價值是在計量日根據(jù)合理信息基于主要市場或最有利市場的有序交易確定的價格，因此需要運(yùn)用估值技術(shù)，因?yàn)榛钴S市場上交易眾多，交易的條件、資產(chǎn)負(fù)債的情況各不相同，無法簡單做到一一對應(yīng)。估值技術(shù)通常包括市場法、收益法和成本法。市場法，利用相同或類似的資產(chǎn)、負(fù)債或資產(chǎn)和負(fù)債組合的價格及其他相關(guān)市場交易的信息進(jìn)行估值。收益法，將未來的金額轉(zhuǎn)換成單一限制。成本法，反映當(dāng)前要求重置相關(guān)資產(chǎn)服務(wù)能力所需金額。企業(yè)應(yīng)當(dāng)使用其中一種或多種估值技術(shù)計量公允價值。在估值技術(shù)的應(yīng)用中，會用到可觀察輸入值和不可觀察輸入值。根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則第39號——公允價值計量》第十九條規(guī)定，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先使用可觀察輸入值，可觀察輸入值反映了市場參與者在對相關(guān)資產(chǎn)或負(fù)債定價時所使用的假設(shè)，即在計量日市場參與者對相關(guān)資產(chǎn)或負(fù)債的狀況、所在位置及相應(yīng)的限制特征能在市場上找到相同或類似的交易。就是說，可以根據(jù)合理信息，在市場上找到相同或類似是交易可以用來估算計量日出售的資產(chǎn)或轉(zhuǎn)移的負(fù)債價格。不可觀察輸入值，應(yīng)根據(jù)可獲得的市場參與者在對相關(guān)資產(chǎn)或負(fù)債定價時所使用假設(shè)的最佳信息確定，此時往往某些信息無法從市場獲得。

對非金融資產(chǎn)來說，以公允價值計量時還應(yīng)當(dāng)考慮“市場參與者將該資產(chǎn)用于最佳用途產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)利益的能力，或者將該資產(chǎn)出售給能用于最佳用途的其他市場參與者產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)利益的能力”（《企業(yè)會計準(zhǔn)則第39號——公允價值計量》第二十九條）。能實(shí)現(xiàn)該非金融資產(chǎn)的價值最大化用途即為該項金融資產(chǎn)的最佳用途。例如，手機(jī)制造企業(yè)的外觀設(shè)計專利是一項無形資產(chǎn)，用于手機(jī)制造企業(yè)產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)利益比用于非手機(jī)制造企業(yè)產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)利益要大，則用于手機(jī)制造企業(yè)為外觀設(shè)計專利的最佳用途；同一個手機(jī)外觀設(shè)計專利，如果用于知名手機(jī)制造企業(yè)，要比用于普通手機(jī)制造企業(yè)產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)利益大，那么以公允價值計量這項手機(jī)外觀設(shè)計專利時，應(yīng)考慮在知名手機(jī)制造企業(yè)產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)利益的能力。

二、公允價值計量無形資產(chǎn)分析

1.無形資產(chǎn)初始成本的確認(rèn)無形資產(chǎn)是指企業(yè)擁有或者控制的沒有實(shí)物形態(tài)可辨認(rèn)的非貨幣性資產(chǎn)。通常表現(xiàn)為某種權(quán)利，某項技術(shù)或是某種獲取超額利潤的綜合能力。無形資產(chǎn)必須是能區(qū)別于其他資產(chǎn)的可單獨(dú)辨認(rèn)的，如專利權(quán)、非專利技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、土地使用權(quán)和特許權(quán)等。無形資產(chǎn)通常是按實(shí)際成本計量，即以取得無形資產(chǎn)并使之達(dá)到預(yù)定用途而發(fā)生的全部支出，作為無形資產(chǎn)的成本。無形資產(chǎn)的來源不同，初始成本的構(gòu)成也不同。無形資產(chǎn)取得方式有以下幾種：外購取得、投資者投入、非貨幣性資產(chǎn)交換、債務(wù)重組、政府補(bǔ)助、企業(yè)合并、內(nèi)部研究開發(fā)形成及取得的土地使用權(quán)。取得方式不同，其初始成本的計量屬性也就不同。無形資產(chǎn)根據(jù)具有信服力的證據(jù)進(jìn)行初始成本的確認(rèn)，并且在特殊取得方式中適當(dāng)引入公允價值這一計量屬性。通過外購方式取得無形資產(chǎn)，大多按成本進(jìn)行初始計量，具有融資性質(zhì)的購入，按照購買價款的現(xiàn)值計量；投資者投入的無形資產(chǎn)，按照合同或協(xié)議約定的價值確定取得成本，合同或協(xié)議約定不公允的，按照公允價值計量；企業(yè)內(nèi)部研究開發(fā)形成的無形資產(chǎn)，按照開發(fā)階段符合資本化條件的支出進(jìn)行計量；通過企業(yè)合并取得的、同一控制下的合并按照被合并企業(yè)的無形資產(chǎn)的賬面價值，非同一控制下的合并按照無形資產(chǎn)的公允價值；其他方式以公允價值及其他相關(guān)稅費(fèi)確定初始成本。企業(yè)內(nèi)部研究開發(fā)形成的無形資產(chǎn)，其形成過程分為研究階段與開發(fā)階段。研究階段的有關(guān)支出在發(fā)生時全部費(fèi)用化計入當(dāng)期損益。開發(fā)階段符合資本化條件的資本化，形成無形資產(chǎn)成本；不符合資本化條件的計入當(dāng)期損益；無法區(qū)分研究階段的支出和開發(fā)階段的支出的，發(fā)生的全部研發(fā)支出費(fèi)用化。這樣的處理并不能真實(shí)反映無形資產(chǎn)的價值，特別是在當(dāng)代知識經(jīng)濟(jì)狀況下，專利權(quán)、非專利技術(shù)等逐漸成為企業(yè)的核心競爭力，以無形資產(chǎn)為基礎(chǔ)產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)利益可能遠(yuǎn)大于依靠以上方法確定的無形資產(chǎn)成本本身。而且，在研究開發(fā)過程中，企業(yè)將要付出巨大的財力、人力，能計入無形資產(chǎn)成本的卻只有開發(fā)階段符合資本化條件的部分，不符合資本化條件的支出及研究階段的支出作為費(fèi)用處理，會低估無形資產(chǎn)的價值。再加上一些企業(yè)對研發(fā)過程中的會計記錄不重視，或沒合理清楚地劃分研究階段與開發(fā)階段等其他原因而導(dǎo)致會計材料不完整，研發(fā)支出無法準(zhǔn)確劃分發(fā)生在研究階段還是開發(fā)階段，因而研發(fā)支出被全部費(fèi)用化。不僅會導(dǎo)致無形資產(chǎn)價值被低估，還會影響企業(yè)當(dāng)期利潤。

2.無形資產(chǎn)的后續(xù)計量準(zhǔn)則規(guī)定，使用壽命不確定的無形資產(chǎn)不需要攤銷，但應(yīng)在每個會計期間進(jìn)行減值測試；使用壽命有限的無形資產(chǎn)需要在估計的使用壽命內(nèi)使用合理方法進(jìn)行攤銷，并且至少每年年終對無形資產(chǎn)使用壽命及累計攤銷進(jìn)行復(fù)核。無形資產(chǎn)的后續(xù)計量中沒有公允價值的計量模式來核算，僅僅在初始計量時部分涉及公允價值計量屬性。可以看出準(zhǔn)則對公允價值計量在無形資產(chǎn)的應(yīng)用還是比較謹(jǐn)慎的。對無形資產(chǎn)的公允價值計量可以參照投資性房地產(chǎn)進(jìn)行處理。按照準(zhǔn)則要求可以推斷出進(jìn)行公允價值計量要達(dá)到幾個要求：（1）存在有序交易的市場；（2）能獲得相同或類似資產(chǎn)的交易價格及其他相關(guān)信息。對達(dá)到要求的無形資產(chǎn)，可以以公允價值計量。但進(jìn)行公允價值計量，不可避免地會涉及估值技術(shù)。對企業(yè)來說，每個會計期間對無形資產(chǎn)進(jìn)行估值，不僅增加了工作量，而且對資產(chǎn)評估的非專業(yè)人士來說也有難度；請專業(yè)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行估值，又會增加當(dāng)期損益。在評估的過程中，很許多方面都需要評估人員的專業(yè)判斷，如評估范圍的確定、無形資產(chǎn)的獲利能力、剩余經(jīng)濟(jì)壽命、預(yù)期收益如何、折現(xiàn)率的選擇、風(fēng)險因素及貨幣的時間價值等。既考驗(yàn)評估人員的專業(yè)能力，對評估人員的職業(yè)道德也是極大的考驗(yàn)。企業(yè)內(nèi)部的評估人員能否做到嚴(yán)格遵守會計準(zhǔn)則和評估準(zhǔn)則，將估值結(jié)果與自身經(jīng)濟(jì)利益分離，管理人員是否能做到無形資產(chǎn)價值確定與預(yù)期實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)分離，這些都取決于相關(guān)人員的判斷。存在需要職業(yè)判斷的地方，便容易給企業(yè)操縱利潤創(chuàng)造空間。無形資產(chǎn)不像工業(yè)產(chǎn)品那樣大量存在，在數(shù)量上有一定局限，這樣就會導(dǎo)致活躍市場可能不存在，或者增加獲得相關(guān)合理信息的難度。沒有活躍市場在估值時往往會用到層次低的估值技術(shù)，這樣會削弱會計信息的可靠性。

三、結(jié)論

公允價值計量有其優(yōu)點(diǎn)，但目前我國市場條件尚未成熟，無形資產(chǎn)市場尚未形成規(guī)模，在市場條件、估值技術(shù)、人員素質(zhì)上都需要很高的要求，以公允價值計量無形資產(chǎn)仍有一些難度。無形資產(chǎn)目前使用的計量方法雖然不是最好的處理方法，但在當(dāng)下是比較適合的方法?，F(xiàn)行的初始計量及后續(xù)計量處理方法有其合理性，不能反映無形資產(chǎn)的實(shí)際價值的弊端也是實(shí)際存在的。我們應(yīng)在遵守謹(jǐn)慎性原則的前提下，積極研究公允價值計量如何更好地應(yīng)用在無形資產(chǎn)計量上。創(chuàng)造更加活躍的市場環(huán)境，鼓勵技術(shù)創(chuàng)新，提高相關(guān)人員的職業(yè)判斷能力和道德水平，再加上國家在法律方面進(jìn)行規(guī)范，為不斷提高會計信息質(zhì)量而努力。

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篇8

關(guān)鍵詞：新時期；房產(chǎn)稅改革； 重點(diǎn)；發(fā)展方向

引言

房地產(chǎn)稅是在房地產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)對擁有房產(chǎn)所有權(quán)和土地使用權(quán)的單位和個人開征的一種財產(chǎn)稅，以評估價格為計稅依據(jù)。房地產(chǎn)稅改革，進(jìn)一步貫徹適應(yīng)市場變化和發(fā)展、貫徹公平、合理的稅負(fù)原則，一方面可以科學(xué)完善房地產(chǎn)稅制，有利于房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)步發(fā)展；另一方面，也幫助地方財政確立一個穩(wěn)定的收入來源，增加地方稅的收入比重。2003年10月，黨的十六屆三中全會在通過的《關(guān)于完善社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決定》中就提出“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革”的改革設(shè)想，國務(wù)院同意發(fā)展改革委《關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》；2010年，發(fā)展改革委《關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》獲得國務(wù)院的同意。在應(yīng)對國際金融危機(jī)的關(guān)鍵時期，我們應(yīng)順應(yīng)全球經(jīng)濟(jì)形勢的變化，切實(shí)履行科技興國戰(zhàn)略，以科技手段逐步推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革，促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定、快速發(fā)展。

一、房產(chǎn)稅改革的重點(diǎn)

（一）擴(kuò)大房產(chǎn)稅的征稅范圍

現(xiàn)行房產(chǎn)稅存在的弊端其一是：征收范圍有限，僅限于城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房產(chǎn)，而不包括農(nóng)村房產(chǎn)；其二，房產(chǎn)稅的征收有失公允，像政府機(jī)關(guān)、軍隊組織、事業(yè)團(tuán)體、個人居住房等都在征稅范圍以外，被列為免稅對象。然而，我國經(jīng)過多年的改革和發(fā)展，市場環(huán)境和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)生了巨大變化，從稅制完善角度看，擴(kuò)大房產(chǎn)稅征稅范圍代表了改革的趨勢。從我國各大城市陸續(xù)出臺的相關(guān)政策，如：北京出臺的“限購”政策，重慶出臺的提高土地增值稅預(yù)征率政策，以及最近引起激烈討論的上海醞釀已久房產(chǎn)稅等政策推論，將事業(yè)單位和非經(jīng)營性住房納入房產(chǎn)稅征收范圍可能是未來改革的重要發(fā)展方向。至于具體對哪些住宅進(jìn)行征收，則需要國家根據(jù)地方細(xì)則統(tǒng)籌規(guī)劃。

（二）計稅依據(jù)以科學(xué)的市場評估為基礎(chǔ)

目前，我國的計稅依據(jù)為依價計征和依租計征。這兩種計稅依據(jù)有其明顯的缺陷：一是影響和削弱了房地產(chǎn)稅對經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控作用，二是違背了公平稅負(fù)的原則。因此，急需通過房地產(chǎn)稅改革，對不科學(xué)的計稅依據(jù)進(jìn)行合理的調(diào)整。在發(fā)達(dá)國家，將房地產(chǎn)市場評估值的一定比例作為房地產(chǎn)稅計稅依據(jù)已成功融入和適應(yīng)市場的變化。在實(shí)際操作時，根據(jù)不同房地產(chǎn)對應(yīng)的不同等級的土地市值和房產(chǎn)市值，可在綜合核算市場評估值后給予一定的折扣。事實(shí)證明，真實(shí)、合理且體現(xiàn)“公平負(fù)擔(dān)”的原則，按市場評估值為計稅依據(jù)，不僅是科學(xué)完善房地產(chǎn)稅改革的重要一步，也能使稅收與國家市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、物價水平和消費(fèi)水平同步增長、和諧共存。

（三）根據(jù)國家宏觀稅負(fù)水平采取差別稅基

不同房地產(chǎn)，處于不同的城市，其在經(jīng)濟(jì)活動中獲得的收益是也不同的，所能接受和承受的稅負(fù)能力也是不同的。如商場、寫字樓、工廠等房地產(chǎn)所能承受的稅負(fù)能力就遠(yuǎn)高于其它如住宅類型的房地產(chǎn)?？紤]到我國不同地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的差異，應(yīng)該選擇幅度比例稅率。因此，建議根據(jù)國家宏觀稅負(fù)水平采取差別稅率，即不同房地產(chǎn)的類型科學(xué)設(shè)置不同的稅率。在這方面，地方政府也應(yīng)當(dāng)被賦予一定的自主權(quán)限，在國家規(guī)定、允許的范圍內(nèi)，根據(jù)本地的實(shí)際情況，對稅率和計稅價值比例進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。

二、房產(chǎn)稅改革的發(fā)展方向

  （一）精簡稅種，統(tǒng)一內(nèi)外稅制

目前，我國在房產(chǎn)稅方面實(shí)行的內(nèi)外兩套稅制，已嚴(yán)重影響了“公平稅收”的原則，不利于正確處理稅和費(fèi)的關(guān)系。因此，我國首先應(yīng)針對不動產(chǎn)把房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅三個稅種合并為一個統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅，開征全國統(tǒng)一房地產(chǎn)稅。利好在于能促進(jìn)企業(yè)的公平合理競爭、促進(jìn)科學(xué)規(guī)范計稅依據(jù)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定健康發(fā)展。

  （二）以市場房地產(chǎn)評估值為計稅依據(jù)

在市場經(jīng)濟(jì)條件下，根據(jù)不同的社會需求，會對商業(yè)用房和住房等不動產(chǎn)進(jìn)行不同的價值評估方法。而在相當(dāng)多的情況下，受市場環(huán)境變化的影響，資產(chǎn)價值評估和資產(chǎn)實(shí)際價值也可能是背道而馳的。所以，評估價格背離供求關(guān)系認(rèn)可的交易價格，以當(dāng)時大環(huán)境下房地產(chǎn)市場的房地產(chǎn)評估值為計稅依據(jù)，也是一種必要選擇。

  （三）開征房地產(chǎn)稅應(yīng)采用低稅率

根據(jù)我國各階層、各類型房地產(chǎn)的宏觀稅負(fù)水平，同時綜合考慮政府的財政收入狀況等因素，房產(chǎn)稅稅負(fù)不宜偏高。因此，我國在制定稅率時應(yīng)考慮到各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和房地產(chǎn)發(fā)展程度的高低不同，采用低稅率、寬稅基的稅收思路，確保房地產(chǎn)稅收入的穩(wěn)步增長。同時適當(dāng)放權(quán)地方政府在國家規(guī)定的稅率幅度內(nèi)自行決定適合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況的適用稅率。

三、結(jié)語

綜上，房地產(chǎn)稅改革的廣度和深度，決定了改革必會引起一系列相關(guān)制度的變革，它的成功也必將歷經(jīng)一段磨難。但從國家的整體發(fā)展環(huán)境考量，房地產(chǎn)稅的統(tǒng)籌規(guī)劃改革必會進(jìn)一步優(yōu)化、完善我國稅制結(jié)構(gòu)。因此，我們應(yīng)以房地產(chǎn)稅改革為契機(jī)，抓緊建設(shè)和完善與我國市場經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的現(xiàn)代化財稅制度，促進(jìn)和諧市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境。

參考文獻(xiàn)：

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篇9

（一）對評稅機(jī)構(gòu)設(shè)置的選擇

在已實(shí)行稅基評估制度的國家和地區(qū)中，有些國家和地區(qū)的評稅主體為代表征稅方的評估主體（政府或準(zhǔn)政府機(jī)構(gòu)性質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)和人員）和代表納稅方的評估主體（往往是民間性質(zhì)的社會中介評估機(jī)構(gòu)或人員）共同來承擔(dān)。但也有一些國家和地區(qū)，其稅基評估機(jī)構(gòu)主體是單一的。這種單一評估主體的確定有兩種方法，一種是由非稅務(wù)部門的政府或準(zhǔn)政府性質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)和人員來承擔(dān)的，另一種是由民間性質(zhì)的社會中介評估機(jī)構(gòu)和人員來承擔(dān)。這種單一稅基評估主體往往會產(chǎn)生一些問題，其中最主要的問題就是由代表單方利益的評估機(jī)構(gòu)作為稅基評估主體時，其對稅基的評估結(jié)果可能有失客觀、公正和公平。

我國有不少專家建議由稅務(wù)部門作為稅基評估的行為主體。但是，假如由稅務(wù)部門來負(fù)責(zé)整個轄區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)價值評估，必然要新增大量人員，這與我國政府機(jī)關(guān)人事制度改革目標(biāo)不符，更重要的是，稅務(wù)部門并非是對房產(chǎn)價值進(jìn)行評估的專業(yè)機(jī)構(gòu)，由它來評估不僅缺乏說服力，還將大大增加征稅成本。

因此，在建立我國稅基評估制度時，對評估機(jī)構(gòu)的選擇可以按下列順序進(jìn)行：（1）選擇分別代表征、納稅雙方的機(jī)構(gòu)或人員作為評估主體，改變以往一直由征稅部門單方面作為評估主體的狀況。這一選擇既能保證稅基評估結(jié)果的公正性和公平性，又能保證征、納稅雙方的合法權(quán)益。（2）假如我國稅基評估還不能實(shí)行分別由代表征、納稅雙方的兩個以上的評估主體來承擔(dān)時，則可以選擇民間的社會中介評估機(jī)構(gòu)作為評估主體，這樣既可以發(fā)揮現(xiàn)有的社會中介評估行業(yè)的作用，又可以在一定程度上減輕政府部門的財政負(fù)擔(dān)。當(dāng)然，需要先對中介機(jī)構(gòu)和人員進(jìn)行稅法及稅基評估相關(guān)專業(yè)知識的培訓(xùn)。（3）如果我國稅基評估只能由政府或準(zhǔn)政府的機(jī)構(gòu)作為評估主體，那么，為保證稅基評估結(jié)果的公正性和公平性，稅基評估的行為主體應(yīng)由稅務(wù)部門以外的政府部門來承擔(dān)。在國外，由政府單方承擔(dān)稅基評估工作的，其評估主體也大多不是直接進(jìn)行征稅的部門。

（二）房地產(chǎn)稅稅基評估周期

以市場價值作為基礎(chǔ)，對房地產(chǎn)按評估值進(jìn)行征稅，必須要考慮到市場價值變動的影響。因此，房地產(chǎn)計稅依據(jù)的評估應(yīng)定期進(jìn)行。評估周期的長短主要受三方面因素影響：一是經(jīng)濟(jì)發(fā)展和其他因素（通貨膨脹或環(huán)境改善帶來的房地產(chǎn)增值等）；二是受制于重新進(jìn)行評估的成本；三是房地產(chǎn)計稅依據(jù)類型和是否具備現(xiàn)代化的計算機(jī)系統(tǒng)及合格的評估人員也在一定程度上影響評估周期。從實(shí)行財產(chǎn)稅的國家來看，法國最近一次的財產(chǎn)稅稅基評估發(fā)生在1970年，從20世紀(jì)80年代開始每年對應(yīng)稅財產(chǎn)值作指數(shù)化調(diào)整；美國的一些地方每年或每兩年進(jìn)行一次財產(chǎn)稅稅基的重新評估：在丹麥，1982～1998年之間每個不評估的年份實(shí)行指數(shù)調(diào)整，從1998年開始決定每年都進(jìn)行全面的重新評估；德國采用的計稅依據(jù)是土地與地上建筑物價值，由于其經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為穩(wěn)定，市場價值變化不明顯，其課稅評估周期為6年，而事實(shí)執(zhí)行的評估周期在6年以上。

我國在房地產(chǎn)稅立法時，應(yīng)在稅法中明確規(guī)定稅基評估的周期。就我國目前的情況而言，經(jīng)濟(jì)仍處于轉(zhuǎn)型和上升期，經(jīng)濟(jì)波動在不同年份間表現(xiàn)得較為明顯，房地產(chǎn)市場價值受經(jīng)濟(jì)發(fā)展及通貨膨脹因素影響較大，評估周期不宜定得過長。同時，我國不同地區(qū)之間社會及經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，地區(qū)差異明顯，評估周期不宜采取一刀切的辦法，建議可由國家確定一個浮動期間，如在3～5年之間，由各省根據(jù)實(shí)際情況具體確定。這樣，既可保證計稅價格相對穩(wěn)定，又能體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、環(huán)境改善等因素所帶來的市場價值變化，保證財政收入目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

（三）申訴安排

房地產(chǎn)計稅依據(jù)的評估量大面廣，且其中涉及的因素及技術(shù)問題較為復(fù)雜.納稅人對評估值產(chǎn)生異議在所難免.因此，相關(guān)的法律法規(guī)應(yīng)作出安排，以保證納稅人對評估結(jié)果申訴的權(quán)利。首先，在組織上.各地應(yīng)設(shè)立獨(dú)立于評估部門的專門的復(fù)核委員會，并組成評估專家團(tuán)，在組織上保持獨(dú)立性和權(quán)威性；復(fù)核委員會的主要任務(wù)是處理納稅人的申訴，以確保稅負(fù)的公平和一致性；其次，要保證納稅人的知情權(quán)，稅務(wù)機(jī)關(guān)對房地產(chǎn)計稅依據(jù)進(jìn)行評估后，應(yīng)將初評的結(jié)果及房地產(chǎn)的有關(guān)資料在正式征收之前公布在有關(guān)的媒體或網(wǎng)站上，并給予一定的申訴期。在申訴期內(nèi)，如果業(yè)主對計稅價格持有異議，可以向評估機(jī)構(gòu)申訴，若對申訴結(jié)果仍不滿意的，業(yè)主可以向當(dāng)?shù)貜?fù)核委員會申請復(fù)核，復(fù)核委員會應(yīng)盡快將結(jié)果書面通知業(yè)主和相關(guān)評估機(jī)構(gòu)，最終的計稅價格應(yīng)更加客觀公正。

二、房地產(chǎn)稅稅基評估方法和技術(shù)

在房產(chǎn)價值評估中，不同的評估方式、參數(shù)選擇和評估人員評出的房地產(chǎn)價值往往千差萬別。如果這個問題解決不了，不僅會導(dǎo)致估值的混亂，導(dǎo)致房地產(chǎn)稅不穩(wěn)定和評估效率的低下，更重要的是，會導(dǎo)致權(quán)力尋租。要避免這些弊端，就必須確定一個便于操作的、明確的能被廣泛認(rèn)可的評估標(biāo)準(zhǔn)，這一標(biāo)準(zhǔn)既包括評估方法的選擇、各類參數(shù)指標(biāo)的選擇，也包括調(diào)整、修正的幅度等等，以最大限度地確保評估標(biāo)準(zhǔn)的剛性而減少評估人員可以自由發(fā)揮的空間。

（一）基本評估方法

房地產(chǎn)稅合理、準(zhǔn)確的計稅依據(jù)應(yīng)是土地使用權(quán)和房產(chǎn)所有權(quán)的市場價值，計稅的市場價值是通過評估得出的，但評估值的表現(xiàn)有多種形式。不同的評估方法將得出不同結(jié)果。常用的方法有市場比較法、收益還原法、重置成本法。從房地產(chǎn)評估實(shí)踐來看，即使是同一房地產(chǎn)，采用這三種方法評估所得的結(jié)果有時也相差較大。一般而言（不考慮農(nóng)用地），成本法的評估結(jié)果低于收益法的評估結(jié)果，而市場比較法的評估結(jié)果介于成本法和收益法之間。這是因?yàn)椋撼杀痉ㄊ菑墓┙o角度出發(fā)，收益法是從需求角度出發(fā)，而市場比較法則是從供求均衡角度出發(fā)的，供求雙方達(dá)成交易的條件是使房地產(chǎn)使用帶來的收益要大于或至少等于房地產(chǎn)的成本，其超額部分將由供求雙方分享。此外，三種評估方法在具體應(yīng)用過程中也受到一些條件的限制，存在不足之處。

采用市場比較法，需要有充足的房地產(chǎn)交易的完善交易資料，不適用于較少在市場上交易的應(yīng)稅房地產(chǎn)。如在一些房地產(chǎn)市場尚不成熟的地區(qū)，就很難采用這種方法進(jìn)行估價。收益還原法的基本思想雖簡單明了，但是在計算中確定適當(dāng)?shù)睦屎皖A(yù)測房地產(chǎn)未來純收益并不容易。對于沒有收益的房地產(chǎn)或者收益無法預(yù)測的房地產(chǎn)，無法采用收益法實(shí)施評估，而且未來收益的估算也受到企業(yè)經(jīng)營管理水平的影響。在實(shí)際操作中，還原利率的確定隨意性大，往往對評估結(jié)果產(chǎn)生較大影響。從理論上講.只要是可以估算其成本的房地產(chǎn)，都可以采用成本估價法。但是，現(xiàn)實(shí)生活中房地產(chǎn)的價格取決于其效用，而不是所花費(fèi)的成本；房地產(chǎn)成本的增加并不一定能增加其價值，投入成本不多也不一定說明其價值不高。另外，采用成本法進(jìn)行估價比較費(fèi)時費(fèi)力。難度最大的是折舊的計算，尤其是對陳舊的房地產(chǎn)，往往以估價人員的主觀判斷為依據(jù)，同樣會影響估價的準(zhǔn)確性。

國際上以市場價值為房地產(chǎn)稅計稅依據(jù)的國家通常是區(qū)分不同情況，如數(shù)據(jù)資料情況、市場狀況、待評估房地產(chǎn)特點(diǎn)等，同時采用多種方法。具體而言，對于交易經(jīng)常發(fā)生且有完善交易資料的房地產(chǎn)類型應(yīng)優(yōu)先采用市場比較法，如商品房、商業(yè)鋪面等：對于一些很少發(fā)生轉(zhuǎn)讓而用于營利目的的房地產(chǎn)可采用收益還原法，如經(jīng)濟(jì)落后的地區(qū)，房地產(chǎn)市場發(fā)育不完全，缺少可比較的交易資料，可選擇收益還原法；而對于一些特殊的房地產(chǎn)，既無法獲得可比較的交易資料又無法通過使用者的角度確認(rèn)其收益的，可采用成本重置法。

（二）稅基評估技術(shù)－－批量評估

同其他目的的評估不同，為得出房地產(chǎn)稅的稅基，要求同時對大量的房地產(chǎn)進(jìn)行評估，工作量大且密集；另外其他評估行為中往往對特定房地產(chǎn)進(jìn)行個別評估，個別評估的成本對于稅收行政來說是難以接受的。為保證房地產(chǎn)稅的行政效率，需要將其征管成本中的評估成本有效控制在一定的范圍之內(nèi)?？刂圃u估成本的目的通過運(yùn)用批量評估實(shí)現(xiàn)。

在對不動產(chǎn)征收財產(chǎn)稅的國家中，稅基的批量評估已被廣泛應(yīng)用。批量評估的過程包括兩個步驟：（1）對轄區(qū)內(nèi)所有不動產(chǎn)進(jìn)行基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的采集，數(shù)據(jù)采集渠道應(yīng)著重從以下方面考慮：建立財產(chǎn)登記制度，通過要求納稅人定期或不定期地向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報，逐步掌握全市納稅人的房地產(chǎn)稅源數(shù)據(jù)；建立與統(tǒng)計部門、房土管理部門等相關(guān)政府部門的數(shù)據(jù)資源共享機(jī)制，獲取房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)、成本數(shù)據(jù)、收益數(shù)據(jù)等市場數(shù)據(jù)；與房地產(chǎn)中介公司合作，獲取房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)。內(nèi)容包括不動產(chǎn)位置、土地面積和允許用途、建筑物的面積、年代、材料、質(zhì)量等，大量不動產(chǎn)的基本信息經(jīng)過整理，儲存在特定的數(shù)據(jù)庫中，這樣的數(shù)據(jù)庫一般被稱為財政房地產(chǎn)簿。（2）估價，首先要進(jìn)行市場分析。市場分析的目的是要確定位置、土地面積、建筑物面積和質(zhì)量，以及其他種種因素對不動產(chǎn)市場價值的影響.分析的結(jié)果是將上述各因素和市場價值的關(guān)系通過估價模型的方式表現(xiàn)出來。估價模型可能是數(shù)學(xué)型，也可能是列示各種類型的土地和房產(chǎn)的單位面積價值的圖表。一旦估價模型建立，就可以將待估不動產(chǎn)基本信息逐個輸入，得出評估值。值得注意的是，對上述批量評估得出的評估值，評估人員需要進(jìn)行適當(dāng)檢查以確定其是否符合市場價值，對具有明顯特性（特殊位置、特殊用途等）的不動產(chǎn)更需要仔細(xì)地復(fù)查。

當(dāng)今各國的稅基批量評估是同計算機(jī)技術(shù)緊密結(jié)合的，兩者的結(jié)合產(chǎn)生了計算機(jī)輔助批量評估技術(shù)（CAMA，Computer－aidedmassassessment）。應(yīng)用這一技術(shù)，需要將相關(guān)市場交易信息儲存在計算機(jī)的數(shù)據(jù)庫中，由計算機(jī)利用回歸技術(shù)進(jìn)行市場分析，構(gòu)造估價模型，在待估不動產(chǎn)的基本信息輸入后，計算機(jī)就可以輸出其評估值了。在我國改革房地產(chǎn)稅收制度的進(jìn)程中，必須考慮循序漸進(jìn)地開發(fā)CAMA。綜合國外房地產(chǎn)稅發(fā)達(dá)國家開發(fā)CAMA的經(jīng)驗(yàn)做法，無論何種CAMA系統(tǒng)，其主要構(gòu)成大致都是：數(shù)據(jù)管理子系統(tǒng)、市場數(shù)據(jù)分析子系統(tǒng)、評估子系統(tǒng)、評估結(jié)果管理子系統(tǒng)。數(shù)據(jù)管理子系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)稅源數(shù)據(jù)采集、數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換和數(shù)據(jù)存儲；市場數(shù)據(jù)分析子系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)市場數(shù)據(jù)采集、市場數(shù)據(jù)分析、市場數(shù)據(jù)報告；評估子系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)評估數(shù)學(xué)模型建立、數(shù)學(xué)模型校準(zhǔn)和價值評估；評估結(jié)果管理子系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)評估結(jié)果輸出、評估結(jié)果上訴管理和評估結(jié)果統(tǒng)計報表。

篇10

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅；特征價格；估價建模；多元對數(shù)回歸；主成分分析

中圖分類號：F2933文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

一、引言

稅基是一個稅種最基本的稅制要素。房地產(chǎn)保有性質(zhì)稅種的稅基有原值、凈值、評估值等，在加拿大、美國、澳大利亞、德國等國家和地區(qū)主要以評估值作稅基。在我國，房產(chǎn)稅（1986年）在設(shè)立之初，考慮到房地產(chǎn)市場還不發(fā)達(dá)、物權(quán)不清晰、評估力量薄弱等國情，并沒有以評估值作稅基，而是以計稅余值或租金替代；土地方面則是以分等級的土地面積作為土地稅的稅基。房地分離是我國房地產(chǎn)保有稅收的基本現(xiàn)狀[1]。如今，房地產(chǎn)業(yè)已成為我國最重要的支柱性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)已高度商品化，《物權(quán)法》的出臺使得產(chǎn)權(quán)制度更加清晰，房地產(chǎn)登記正趨于完善。在這種新的現(xiàn)實(shí)背景下，老的房地產(chǎn)保有稅收呈現(xiàn)出稅制設(shè)計不合理、稅負(fù)不公、征管不便等諸多問題，為此，黨的十八屆三中全會明確提出要“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進(jìn)改革”[2]。

如何確定房地產(chǎn)稅的稅基？國際通行做法是按評估值計征[3-4]。如何公平合理地確定大量房地產(chǎn)的評估值？房地產(chǎn)評估分為個案評估（case appraisal）和批量評估（Mass appraisal）。簡單地說，個案評估就是對某一宗房地產(chǎn)進(jìn)行估價，批量評估就是對大量的房地產(chǎn)一次性估價。批量評估技術(shù)由于其效率高、成本低、一致性強(qiáng)等優(yōu)越性更加適宜房地產(chǎn)課稅性質(zhì)的估價。

國際估價協(xié)會（International Association of Assessing office，IAAO）對批量評估的定義為：在給定時間，使用標(biāo)準(zhǔn)方法，采用共同的數(shù)據(jù)，考慮統(tǒng)計檢驗(yàn)，對一系列房地產(chǎn)進(jìn)行評估的過程。一般情況下，批量評估需要應(yīng)用計算機(jī)輔助批量評估系統(tǒng)（Computer Assisted Mass Appraisal，CAMA）。這是一個以大量房地產(chǎn)特征數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，以自動評估模型（Automated Valuation Model，AVM）為核心的計算機(jī)軟件系統(tǒng)，其核心是建立估價模型[5]。因此，本文提出基于主成分分析和對數(shù)回歸分析的特征價格模型，就房地產(chǎn)稅稅基的批量估價進(jìn)行實(shí)證分析。

二、特征價格模型

（一）特征價格模型理論概述

房地產(chǎn)和一般商品不同之處在于其具有很強(qiáng)的異質(zhì)性，價格形成因素復(fù)雜。一般商品在考察偏好和效用時主要從個體行為出發(fā)，而房地產(chǎn)還要考察產(chǎn)品本身的差異。消費(fèi)者理論認(rèn)為消費(fèi)者并非從消費(fèi)品本身得到效用，真正的效用來自于商品的特征[6]。房地產(chǎn)總價可以用這些特征進(jìn)行組合并解釋，而特征的數(shù)量以及特征價格可通過回歸分析得到。常見的房地產(chǎn)特征屬性包括交通、配套、景觀、朝向、位置等區(qū)位特征；建筑結(jié)構(gòu)、建筑外觀、裝飾裝修、設(shè)施設(shè)備、面積、空間布局等實(shí)物特征；土地屬性、土地使用期限、規(guī)劃條件等權(quán)益特征[7]。

因此，特征價格模型可以理解為：一種處理異質(zhì)產(chǎn)品差異特征與產(chǎn)品價格間關(guān)系的模型。房地產(chǎn)交易情況和市場供需、貨幣購買力等雖然也是影響房地產(chǎn)價格的因素，但是這些因素都不是來自于產(chǎn)品本身，所以特征價格模型一般不予考慮。

特征價格模型并沒有脫離個案的房地產(chǎn)估價基本理論，不同的是估計方法[8]。區(qū)別主要在于：一是個案估價主要依靠估價師職業(yè)判斷特征變量的數(shù)量和特征變量系數(shù)，批量估價中的特征價格模型則是依靠參數(shù)估計確定特征變量的數(shù)量和特征變量參數(shù)；二是個案估價是在可比實(shí)例的總價上乘以百分率體現(xiàn)特征變量對價格的影響力，批量估價則是將估值 “拆分”開來，通過回歸系數(shù)體現(xiàn)特征變量對價格的影響力；三是個案估價除了房地產(chǎn)特征變量，還要考慮市場和交易對價格的影響，特征價格模型則相反[9]。

（二）特征價格變量分析

1.發(fā)現(xiàn)特征變量

若要用特征變量模型對房地產(chǎn)進(jìn)行批量估價，面臨的第一個問題往往就是如何發(fā)現(xiàn)影響房地產(chǎn)價格的特征變量，這一般是由經(jīng)驗(yàn)豐富的估價師來解答。由于批量估價的對象眾多且往往集中在某個區(qū)域，估價師需要首先把影響這個區(qū)域房價的因素統(tǒng)統(tǒng)羅列出來。有時，通過訪問房地產(chǎn)的業(yè)主或商戶能夠獲得意外收獲。如果有大量關(guān)于特征變量的規(guī)范化描述與成交案例，就能通過統(tǒng)計分析確定最終可以用于估價的特征變量及其系數(shù)。

2.特征變量與價格的關(guān)系

一般情況下，特征變量與價格之間都呈線性關(guān)系，即特征變量越是良好，房地產(chǎn)價格就越高，反之越低。多數(shù)時候，當(dāng)特征變量良好到一定程度，對價格上漲的貢獻(xiàn)就呈邊際效應(yīng)遞減效應(yīng)。比如，從郊區(qū)外至市中心，假設(shè)其它因素不變，生活配套這一特征變量越接近市中心越完善，但房價上漲的勢頭卻在接近市中心的某個區(qū)域起越來越弱。當(dāng)然，一些特殊的特征變量與房價的關(guān)系并非線性關(guān)系，常見的有樓層這個特征變量：一些高層電梯公寓密集的區(qū)域，低層的房屋視野差房價低，中間段樓層適中視野開闊房價高，越接近頂樓房價反而越低。不過，這種案例的樣本往往并不普遍，基本不會影響我們對大范圍的房地產(chǎn)建立估價模型。

當(dāng)較多特征變量放在一個模型中時，還會面臨這些特征變量對房地產(chǎn)價格影響力邊界不同的問題，比如1個垃圾站對周邊10個鋪面產(chǎn)生影響，1個停車場對周邊30個鋪面產(chǎn)生影響，1個地鐵口對周邊50個鋪面產(chǎn)生影響。而特征變量模型對一個較大區(qū)域建立模型時，影響力弱的垃圾站可能因不顯著而被排除出特征變量行列。

3.特征變量之間的關(guān)系

特征變量之間的自相關(guān)常常會導(dǎo)致我們過多地估計某幾個特征變量對于房價的貢獻(xiàn)，或者無法滿足一些模型的建模條件。比如，如果銀行網(wǎng)點(diǎn)、行政中心、餐娛集中度三個特征變量對房價的解釋力可能相同，有效的做法是把這三個特征變量整合為商業(yè)配套一個特征變量。

（三）模型及校準(zhǔn)

住宅的特征價格基本模型是：

p=f（x1，x2，x3…xn）

其中，p為房地產(chǎn)價格，x1，2，…，n為特征價格變量。

模型校準(zhǔn)是通過統(tǒng)計學(xué)參數(shù)估計確定變量的個數(shù)及其貢獻(xiàn)。常用的模型校準(zhǔn)方法有多元回歸（MRA）、人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)（ANN）、自適應(yīng)回歸（AEP）等估計方法。其中多元回歸（MRA）是目前應(yīng)用最廣泛，也是受國際估價協(xié)會（IAAO）認(rèn)可的方法。由于在房地產(chǎn)估價中，特征變量一般情況下與房價都是呈線性關(guān)系，滿足用多元線性回歸建模的前提條件。

多元線性回歸的基本原理是通過對變量、誤差的假定，用最小二乘法來擬合因變量與自變量的線性關(guān)系，從而建立數(shù)學(xué)模型。最小二乘法的涵義簡單地講就是使樣本與曲線誤差最小的一種估計方法。多元線性回歸具有估計方法成熟、容易理解、容易代入軟件等優(yōu)點(diǎn)，但需滿足必要的假設(shè)條件，如自變量與因變量呈線性關(guān)系、誤差正態(tài)分布、自變量獨(dú)立分布等假設(shè)前提。多元線性回歸的函數(shù)公式分為一般線性、對數(shù)、半對數(shù)形式。

線性模型：p=β0+∑ni=1βiΧi+ε

此函數(shù)β0是常數(shù)項，Χi代表特征變量，βi為特征變量的偏回歸系數(shù)。標(biāo)準(zhǔn)化的βi代表自變量與因變量的關(guān)系，說明該特征變量對房地產(chǎn)價格的“貢獻(xiàn)”。ε代表估值與樣本的誤差。線性模型的優(yōu)點(diǎn)是容易理解，缺點(diǎn)是無法解釋特征變量對房地產(chǎn)價格的邊際效應(yīng)。

半對數(shù)模型：lnp=β0+∑ni=1βiΧi+ε

此函數(shù)特征變量采用線性形式，因變量采用對數(shù)形式，偏回歸系數(shù)代表特征變量每變動一個單位時，特征價格隨之變動的比率。

對數(shù)模型：lnp=β0+∑ni=1βilnΧi+ε

此函數(shù)特征變量和因變量均以對數(shù)形式進(jìn)入模型，偏回歸系數(shù)代表特征價格的彈性，即在其它特征變量不變的情況下，某特征變量每變動一個百分點(diǎn)，特征價格將隨之變動的百分點(diǎn)。此函數(shù)的優(yōu)點(diǎn)是可以解釋特征變量對房地產(chǎn)價格的邊際效應(yīng)。

在房地產(chǎn)估價中，因房價走勢更符合對數(shù)形式，因此用對數(shù)模型或半對數(shù)模型對房價進(jìn)行批量評估是更適合的模型選擇。

（四）特征價格模型技術(shù)路線

運(yùn)用特征價格模型對一個城市房地產(chǎn)進(jìn)行批量評估，需要制定一套技術(shù)路線。一般情況下，用特征價格模型進(jìn)行CAMA系統(tǒng)建設(shè)，遵循如圖1所示的技術(shù)路線。

（1）評估分類是將城市的房地產(chǎn)按照一定原則進(jìn)行分類，如住宅、寫字樓、綜合體、臨街商鋪、工業(yè)廠房、酒店、加油站等。評估分類的目的是使得影響房價的因素能夠在模型中更加“明顯”而富有規(guī)律。（2）確定估價方法是根據(jù)房地產(chǎn)類型確定使用什么樣的估價方法。一般情況下住宅更適宜用市場比較法，收益性房地產(chǎn)適宜用收益法，其它類型房地產(chǎn)可以使用成本法評估。（3）評稅分區(qū)是將分類后的房地產(chǎn)按照樣本價格、規(guī)劃或其它容易識別的邊界進(jìn)行細(xì)分，其原則是更加有利于模型的顯著性。（4）制定數(shù)據(jù)采集方案工作需要熟悉本地并有豐富評估經(jīng)驗(yàn)的估價師參與，重點(diǎn)在于挖掘影響房價的各種特征變量。（5）數(shù)據(jù)采集工作是CAMA建設(shè)中工作量最大，涉及人員最多且不可逆的工作，決定建模成敗。隨著科學(xué)技術(shù)特別是空間地理信息（GIS）普遍應(yīng)用，數(shù)據(jù)采集工作變得不像以前那樣艱巨。（6）數(shù)據(jù)量化就是評估人員將采集來的描述性信息量化為可以進(jìn)行模型分析的表格，如對建筑結(jié)構(gòu)為鋼混的賦值為1、磚混賦值為2、磚木賦值為3。（7）建模及檢驗(yàn)是根據(jù)量化后的數(shù)據(jù)利用SPSS等統(tǒng)計軟件進(jìn)行建模分析和檢驗(yàn)，最終得到估價模型。（8）比率分析是將通過估價模型求取的估值與樣本進(jìn)行比較，確定樣本數(shù)據(jù)質(zhì)量和模型的可靠性。（9）最后一步是將模型導(dǎo)入設(shè)計好的CAMA系統(tǒng)中，完成整個CAMA系統(tǒng)建設(shè)。自此，就可以對區(qū)域內(nèi)的任一房地產(chǎn)進(jìn)行自動估價了。

三、特征價格模型構(gòu)建――基于成都市住宅樣本

實(shí)現(xiàn)稅基評估有兩個最重要的環(huán)節(jié)：一是數(shù)據(jù)采集；二是模型構(gòu)建。其中，數(shù)據(jù)采集是基礎(chǔ)，模型構(gòu)建是核心。

（一）樣本分析

構(gòu)建特征價格模型離不開特征價格樣本數(shù)據(jù)。根據(jù)建模需要，我們選擇成都市住宅作為樣本進(jìn)行分析研究。由于構(gòu)建特征價格模型是在評稅分區(qū)的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，因此我們在成都市住宅總體數(shù)據(jù)上選擇整層抽樣方式，確定一個評稅分區(qū)作為樣本進(jìn)行建模，并對這些樣本進(jìn)行二次隨機(jī)抽樣，留存48個樣本用于比率分析。評稅分區(qū)的范圍屬于成都市成華區(qū)，西起二環(huán)路，東至三環(huán)路，南起雙桂路、迎暉路，北達(dá)成華大道。該區(qū)域?qū)儆诔啥細(xì)v史上老工業(yè)基地較為集中的城東片區(qū)，職工安置房、房改房較多，和成都市城南、城西片區(qū)相比，配套建設(shè)起步較晚，分布不太均勻。樣本區(qū)域內(nèi)，主要的生活配套有沙河濕地公園、塔子山公園、東郊記憶音樂主題公園等。近年，隨著城東老工業(yè)區(qū)搬遷改造工程，新建了一批較為高檔的住宅小區(qū)和配套設(shè)施，如華潤二十四城、花樣年?花郡、優(yōu)品?尚東等小區(qū)和萬潤?萬象城等大型城市綜合體。

我們在評稅分區(qū)內(nèi)共采集樣本量429個。特征價格指標(biāo)有標(biāo)準(zhǔn)房、建筑結(jié)構(gòu)、建成年代、朝向、建筑類型、文娛、市政、生活、交通便捷度、污染狀況、綠化、公共配套等共30個，具體見表1。其中，多層房屋樓層主要集中在2樓，電梯公寓主要集中在8-12樓。由于成交案例不易采集，我們用標(biāo)準(zhǔn)房代替，即個案評估值。標(biāo)準(zhǔn)房價格的價值日期統(tǒng)一為2012年3月。其它特征價格變量由估價機(jī)構(gòu)現(xiàn)場采集完成。

（二）模型構(gòu)建與分析

1.模型選擇和數(shù)據(jù)處理

由于考慮到特征價格變量對房地產(chǎn)價格的邊際遞減效應(yīng)，我們選擇半對數(shù)模型進(jìn)行分析研究，將因變量標(biāo)準(zhǔn)房價格轉(zhuǎn)換為對數(shù)形式。為方便建模，我們對采集的樣本進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一的變量賦值。同時，為后續(xù)相關(guān)性分析方便，我們將度量標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一為數(shù)值型變量，如表2所示。

其中，每一個指標(biāo)的狀況都分成若干檔次進(jìn)行評估。如污染狀況分為四個檔次：（1）無污染（遠(yuǎn)離污染源、無污染、環(huán)境清幽、利于居?。?；（2）無明顯污染（周邊無有害異味、無明顯噪聲，距污染源有一定距離，不影響居?。?；（3）污染較嚴(yán)重（接近污染源，偶爾能嗅到有害異味，周邊環(huán)境長期較臟亂、臨近噪聲、粉塵污染的工礦企業(yè)、交通主干道、喧鬧的市場、公廁、垃圾中轉(zhuǎn)站等影響居住環(huán)境的不利因素）；（4）污染嚴(yán)重（位于污染源，能嗅到明顯的有害異味或環(huán)境長期臟臭無人治理；飛機(jī)噪聲、工業(yè)噪聲90分貝以上；鄰早5時前或晚10時后喧鬧的市場；鄰變壓器、高壓線、大功率無線發(fā)射站等）。

2.相關(guān)性分析

相關(guān)性分析的主要目的是分析特征價格變量與房地產(chǎn)價格之間是否有顯著的線性關(guān)系。由于在變量賦值時，我們將所有變量都設(shè)為數(shù)值型變量，因此可以使用pearson相關(guān)系數(shù)進(jìn)行判定。通過SPSS求出的相關(guān)性分析結(jié)果顯示，房屋朝向、交通限制、電梯、安全通道四個變量與房地產(chǎn)價格的相關(guān)性水平較低，于是將這4個變量從模型中排除，剩余26個特征價格變量。

3.多重共線性診斷

進(jìn)行多重共線性診斷的目的是看特征價格變量之間是否具有線性關(guān)系，即某個特征價格變量是否能夠近似地用其它特征價格變量的線性組合來描述。具有多重共線性的后果是回歸方程偏回歸系數(shù)既無統(tǒng)計學(xué)意義也無經(jīng)濟(jì)意義，同時導(dǎo)致R2趨向1，給出虛假的回歸效果好的結(jié)論，特征價格變量與房價的關(guān)系難以被準(zhǔn)確解釋。

通過SPSS多重共線性診斷，觀察共線性統(tǒng)計量VIF值發(fā)現(xiàn)：文娛、市政、開發(fā)商信譽(yù)三個變量VIF值大于10，具有嚴(yán)重的多重共線性，建筑結(jié)構(gòu)、是否學(xué)區(qū)房、周邊治安、物業(yè)管理具有較強(qiáng)的多重共線性。這是因?yàn)闃颖镜奶卣鲀r格變量是由估價師根據(jù)經(jīng)驗(yàn)選定的，只要估價師認(rèn)為對房屋價格有影響的指標(biāo)都被納入，并沒有考慮特征價格變量顯著性和共線性問題。此外，在樣本個數(shù)只有429個情況下，特征價格變量達(dá)到30個，也容易導(dǎo)致出現(xiàn)多重共線性。

4.主成分分析

解決多重共線性問題最主要的方法是進(jìn)行主成分分析。主成分分析是利用降維的思想，把多個變量轉(zhuǎn)化為少數(shù)幾個互相無關(guān)的綜合變量的多元統(tǒng)計分析方法，即將部分變量進(jìn)行合并。主成分分析結(jié)果如表3所示。

通過SPSS進(jìn)行降維，觀察“解釋的總方差”表，雖然代入的前7個主成因提取平方和載入的“合計”數(shù)大于1，但“累計百分比”只有7652，說明主成因只能解釋7652%的變量。經(jīng)過權(quán)衡，當(dāng)主成分為9個時，初始特征值“合計”為0807，“累計百分比”為82829，最為理想。

5.回歸分析――主成分因子建模

（1）顯著性檢驗(yàn)和方差分析。通過SPSS分析，利用9個主成分可以得到3個對數(shù)線性回歸模型。三個模型復(fù)相關(guān)系數(shù)R=0991，調(diào)整R2=0982，說明自變量與因變量之間的線性關(guān)系很好，模型擬合度很好，解釋力強(qiáng)。不過，為什么經(jīng)過主成因分析處理后的變量R2會“過于理想”呢？從數(shù)據(jù)來源上分析，我們認(rèn)為這是因?yàn)闃颖静⒉皇钦鎸?shí)的成交案例，而是評估值，而評估值是假設(shè)交易雙方在信息非常透明、交易雙方高度理智的情況下的成交價格，所以模型擬合度很高。同時，通過方差分析可以看出，回歸方程是顯著的，即進(jìn)入方程的特征價格變量與房地產(chǎn)價格之間存在的線性關(guān)系能夠成立。

（2）異方差分析。如果回歸分析中誤差項的方差是一常數(shù)這一條件不能滿足，我們就說回歸分析發(fā)生異方差性問題。在特征價格模型批量估價中，異方差主要解決評估值誤差集中度問題。若殘差呈正態(tài)分布，且大多分布在2個標(biāo)準(zhǔn)差以內(nèi)，說明不存在異方差現(xiàn)象，模型可以很好地解釋變量。由于樣本屬截面數(shù)據(jù)，異方差分析顯得非常重要。觀察直方圖，殘差成正態(tài)分布，且絕大多數(shù)都處于2個標(biāo)準(zhǔn)差以內(nèi)；P-P圖顯示殘差集中度非常理想（見圖2）；散點(diǎn)圖分布較為離散，沒有明顯的規(guī)律可循（見圖3），說明不存在異方差，模型解釋力很強(qiáng)。

（3）變量還原。主成分因子分析的目的是為了消除共線性，模型表達(dá)式并沒有經(jīng)濟(jì)意義，也不利于理解，因此必須將主成分因子分析模型還原為原來特征價格變量下的模型。

經(jīng)過轉(zhuǎn)換，模型表達(dá)式為：

分析對數(shù)模型表達(dá)式，發(fā)現(xiàn)建筑類型與房價呈負(fù)相關(guān)，與經(jīng)濟(jì)意義不符。查看量化標(biāo)準(zhǔn)，建筑類型獨(dú)棟別墅賦值標(biāo)準(zhǔn)150、聯(lián)排雙拼130、疊拼120、花園洋房110、多層106、電梯公寓100。根據(jù)常識，賦值越高房價應(yīng)該越貴，可模型卻恰恰相反。觀察樣本后發(fā)現(xiàn)：樣本中只有多層和電梯公寓兩種，而多層大多建筑年代久遠(yuǎn)，小區(qū)配套設(shè)施不健全，且很多為安置房和房改房，房屋品質(zhì)較差，而電梯公寓多數(shù)為近幾年東區(qū)改造后新修的房屋，各種配套齊全，小區(qū)品質(zhì)較高。因此模型中建筑類型出現(xiàn)負(fù)值實(shí)際上是符合經(jīng)濟(jì)意義和估價常理的。

（三）比率分析

比率分析的目的是檢驗(yàn)估值和案例的比率關(guān)系，用以說明估值的可靠性。國際估價協(xié)會（IAAO）規(guī)范的比率分析指標(biāo)主要有三個，分別是：集中系數(shù)、離散系數(shù)（COD）、價格相關(guān)差（PRD），如表4所示。

集中系數(shù)主要反映估值與案例比率的集中水平；離散系數(shù)主要反映估值與案例的離散程度；價格相關(guān)差是比率平均數(shù)與加權(quán)比率平均數(shù)的比值，用于判斷房價被高估和低估的可能性。通過對比“成都市評估案例的比率統(tǒng)計量”表（如表5所示）與“IAAO比率分析指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)表”，我們發(fā)現(xiàn)各項指標(biāo)均理想，說明通過模型求取的估值可靠度很高，模型可以被應(yīng)用。

四、結(jié)論與啟示

（一）變量合并可以讓建模更加輕松

在制定數(shù)據(jù)采集方案時，估價師會將自己認(rèn)為影響房價的所有因素都予以考慮，且會讓特征變量更加具體，這樣才能方便現(xiàn)場采集人員能夠準(zhǔn)確地描述特征變量。但是過多的變量會導(dǎo)致建模時為消除多重共線性而大費(fèi)周折。因此，在建模前，如果估價師能夠?qū)⒆兞恳罁?jù)一定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行合并，會讓建模工作變得更加輕松。雖然評估經(jīng)驗(yàn)?zāi)軌驗(yàn)楹喜⒆兞繋肀憷?，但如果能夠通過數(shù)據(jù)相關(guān)性分析來合并變量將會使得這步工作更加可靠。

（二）房地產(chǎn)價格指數(shù)和個案修正需要在特征價格模型外予以考慮

特征價格模型一般不考慮房地產(chǎn)市場狀況對房地產(chǎn)價格的影響，即房地產(chǎn)價格指數(shù)的影響。然而當(dāng)時間序列性的成交案例難以取得，樣本為截面數(shù)據(jù)時，持續(xù)準(zhǔn)確的房地產(chǎn)評估值必須通過房地產(chǎn)價格指數(shù)來進(jìn)行調(diào)整。此外，有一些特征價格變量僅對極小范圍的房地產(chǎn)產(chǎn)生影響，這種變量常常是建模被排除的對象，但針對受影響的個案來說，這些變量又十分重要。因此，就像房地產(chǎn)價格指數(shù)一樣，在特征價格模型外部，需要建立一套個案修正模型，便于對那些特別的房地產(chǎn)進(jìn)行估值。

（三）如何對模型進(jìn)行更新維護(hù)是房地產(chǎn)稅稅基評估的難點(diǎn)

房地產(chǎn)稅稅基評估是一項持續(xù)性工作，大多數(shù)國家每年都會對存量房地產(chǎn)進(jìn)行一次評估。房地產(chǎn)價格總是在不斷變化，一些房地產(chǎn)因?yàn)閰^(qū)位因素改善而價格攀升，另一些房地產(chǎn)因供需變化而降價。如何針對具體情況對現(xiàn)成的模型進(jìn)行修正是房地產(chǎn)稅稅基評估的難點(diǎn)。要解決這一問題需要具備至少兩個條件：一是先進(jìn)的數(shù)據(jù)更新工具。目前公共網(wǎng)絡(luò)上面有大量關(guān)于房地產(chǎn)特征價格變量的大數(shù)據(jù)可以被挖掘，而地理信息系統(tǒng)（GIS）和數(shù)據(jù)挖掘和分析軟件已經(jīng)在很多行業(yè)廣泛應(yīng)用，若能將其應(yīng)用在CAMA系統(tǒng)將會使得數(shù)據(jù)更新變得輕松。二是專業(yè)的評估隊伍。數(shù)據(jù)采集、模型構(gòu)建、數(shù)據(jù)更新、數(shù)據(jù)挖掘等工作專業(yè)性強(qiáng)、工作量大，只有憑借專業(yè)的評估隊伍才能滿足未來龐大的房地產(chǎn)稅稅基評估需求。

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