導(dǎo)語：如何才能寫好一篇設(shè)計成本控制要點(diǎn)，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

法及手段，以期達(dá)到設(shè)計階段有效合理控制成本的目的，使房產(chǎn)企業(yè)能贏在微利時代。

關(guān)鍵詞：設(shè)計管理、成本控制、目的、方法

Abstract: This paper analyses the effects of the common problems of cost control through the analysis of real estate in the design process and the main management to solve this kind of problems.

Method and means, in order to achieve effective and reasonable design stage cost control purpose, so that real estate enterprises can win in the era of meager profit.

Keywords: design management, cost control, objective, method

中圖分類號: F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：

引言:

隨著市場競爭的日趨激烈，房地產(chǎn)正在告別暴利時代，利潤回歸社會正常利潤水平。房地產(chǎn)業(yè)正在進(jìn)入精耕細(xì)作時代，專業(yè)化分工越來越細(xì)，專業(yè)化水平越來越高，這就需要開發(fā)企業(yè)的管理模式由粗放型轉(zhuǎn)為集約型管理，實現(xiàn)開發(fā)成本費(fèi)用的精確控制。

正文：

企業(yè)存在的終極目的是利潤最大化，實現(xiàn)利潤無非“開源節(jié)流”?！伴_源”要求對公司現(xiàn)有資源通過整合，發(fā)揮其最大效益；節(jié)流是成本費(fèi)用的降低、控制。具體到房地產(chǎn)開發(fā)項目上，“開源”即是最大限度挖掘項目潛在價值，提高附加值，實現(xiàn)價值最大化；“節(jié)流”即房地產(chǎn)項目各階段的成本費(fèi)用控制。

通過大量房產(chǎn)工程項目研究表明,到項目初步設(shè)計階段，所達(dá)到的項目確定性將影響工程造價的程度約65%；到施工圖設(shè)計階段，基本能確定的工程造價程度可達(dá)到90~95%，而施工階段通過技術(shù)措施節(jié)約工程造價的可能性僅為5~10%，這表明設(shè)計階段的造價控制是建安工程造價控制的關(guān)鍵。

然而在實際項目工程中，因設(shè)計階段對于成本控制工作的不重視，導(dǎo)致項目重大返工、延誤工期、影響報批報建的情況又屢見不鮮。常見的與設(shè)計相關(guān)問題有：

1）、拿地前未對項目現(xiàn)場進(jìn)行切實有效的勘測，或是規(guī)劃設(shè)計條件未了解清晰，或是未做項目

強(qiáng)排多方案比較，以致對項目定位未達(dá)到精準(zhǔn)、最優(yōu)、可實現(xiàn)性強(qiáng)的目標(biāo)，進(jìn)而在后期設(shè)計深化、工程建造、市場營銷階段碰壁，浪費(fèi)人物財力，造成工程的巨大損失。舉例：如某房產(chǎn)公司在江南一帶拿地時，由于未及時了解到該區(qū)域在地下50、60米深度區(qū)域內(nèi)存在大量溶洞的地質(zhì)情況，并在設(shè)計時，未進(jìn)行多方案比選，直接全部布局了30余層的高層，且采用鉆孔灌注樁，結(jié)果在實際施工過程中造成了無法下樁成樁的情況，導(dǎo)致工程停滯。公司層面為穩(wěn)妥起見，將原設(shè)計方案推倒重來，所有前期準(zhǔn)備工作重新做過，這不僅浪費(fèi)大量人力物力，也影響公司的品牌口碑。

2）、設(shè)計招標(biāo)過程中，不合理的報價中標(biāo)原則，導(dǎo)致設(shè)計單位的不正當(dāng)競爭，使得設(shè)計工作進(jìn)度、質(zhì)量及后續(xù)配合產(chǎn)生各種問題，從而影響工程實際正常開展，大大增加不必要的隱性成本。

3）、設(shè)計工作開展階段，設(shè)計內(nèi)控技術(shù)、管理工作未及時有效跟進(jìn)，導(dǎo)致設(shè)計成果質(zhì)量成本控制權(quán)往往在設(shè)計院手里，房產(chǎn)公司本身沒有有效監(jiān)控，導(dǎo)致出現(xiàn)某些成本處于失控狀態(tài)（比如：粗放式的設(shè)計管理導(dǎo)致建筑產(chǎn)品的鋼筋含量、景觀綠地率、地下車庫面積指標(biāo)等等偏離正常范圍，引起成本控制問題）。

4）、各專項設(shè)計工作的組織安排不合理，導(dǎo)致設(shè)計周期延長、設(shè)計工作反復(fù)、設(shè)計質(zhì)量低下等情況產(chǎn)生。譬如，某個房產(chǎn)項目原定是精裝修項目，如果在建筑方案設(shè)計階段未進(jìn)行及時的精裝設(shè)計工作的跟進(jìn)，而在等施工圖報批后再進(jìn)行，則很有可能會導(dǎo)致精裝設(shè)計落實困難以及報批報建的障礙，從而增加成本。

……

綜上可見，在項目的設(shè)計管理過程中采取必要的原則和方法，對于實現(xiàn)合理有效的成本控制有多么重要的意義啊！那么如何通過管理使得項目的造價成本在設(shè)計階段就得到合理有效的控制呢？這就需要我們對其中的方式方法進(jìn)行研究細(xì)化并付諸于實施。

首先，為使設(shè)計工作在社會暨定成本范圍內(nèi)高效合理開展，公司設(shè)計、成本管理部門根據(jù)公司管理特點(diǎn)，結(jié)合以往項目管理經(jīng)驗，需制定出相應(yīng)限額設(shè)計指標(biāo)，用以指導(dǎo)設(shè)計工作正常開展。

其次，我們需要重視市場調(diào)查和工程可行性論證工作、結(jié)合規(guī)劃前期條件以及現(xiàn)場實地的查證，加強(qiáng)投資決策的科學(xué)、公正、客觀和程序化，進(jìn)行合理的項目定位，確保項目合理的開發(fā)周期，控制整個項目的總體運(yùn)營成本。

再次，我們需要在項目各設(shè)計階段，通過詳細(xì)的設(shè)計內(nèi)控技術(shù)管理工作，達(dá)到良好的成本控制目標(biāo)：

設(shè)計前期準(zhǔn)備階段：

1）、多渠道了解收集項目規(guī)劃條件、基礎(chǔ)資料，準(zhǔn)確及時明確項目設(shè)計要求，提高設(shè)計任務(wù)書的編制深度，明確限額設(shè)計指標(biāo)，并在合同執(zhí)行中強(qiáng)調(diào)貫徹，以切實起到控制投資的作用。

2）、盡早介入項目決策、定位工作，密切把握公司對項目的產(chǎn)品定位及技術(shù)要求，為項目決策提供有效的技術(shù)支持，進(jìn)行強(qiáng)排多方案比較，避免后期顛覆性逆轉(zhuǎn)，提高項目整體性價比，降低成本。

概念方案及方案設(shè)計階段:

1）、做好規(guī)劃建筑方案的征集選擇，多方案比較工作，選擇符合市場需求的、令土地

增值收益最大的設(shè)計方案，提高項目整體性價比。

2）、充分利用原生態(tài)環(huán)境（包括地形高差、植被水流等），總平設(shè)計應(yīng)用足容積率、盡

量用足建筑密度，通過拉高拍低、最大景觀資源化等手法，創(chuàng)造最高的土地增值方案

和溢價性最高的產(chǎn)品體系。

初步（擴(kuò)初）設(shè)計階段，包括驗證:

1）、方案設(shè)計的經(jīng)濟(jì)合理性（如：體型系數(shù)，窗墻比等指標(biāo)）；

2）、建筑單體設(shè)計的合理性：平面功能布局、豎向設(shè)計、立面風(fēng)格、重要部位（如：

首層大堂、樓電梯間等）等；

4）、建筑主體主要材料部品配置標(biāo)準(zhǔn)引入的合理性：如外墻裝飾、保溫、門窗、室

內(nèi)設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)、電器及空調(diào)配置標(biāo)準(zhǔn)、單元及分戶入口、電梯、標(biāo)準(zhǔn)車位配置、地庫面

積及交通形式；

5）、基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)承重體系的比較選擇工作：如設(shè)計荷載取值、地下室、基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)選

型、上部結(jié)構(gòu)形式選用、建筑層高、高寬比、梁柱剪力墻的尺寸布置、鋼筋含量、混

凝土含量的要求；

6）、景觀方案融合、景觀設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)〔如軟、硬景比列，水景面積控制，各類植被配

比、景觀構(gòu)造節(jié)點(diǎn)選用、城市家具配置、單方造價標(biāo)準(zhǔn)要求等〕引入；

7）、精裝方案融和、精裝設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)引入（如首層大堂、樓電梯間、架空層、樣板房

等）；

8）、小區(qū)配套設(shè)施（如體育健身、文化娛樂休閑空間、教育設(shè)施[小學(xué)校幼兒園]面積

及標(biāo)準(zhǔn)引入；

9）、市政管線、配套設(shè)備設(shè)施的引入（市政管線如：社區(qū)給排水、電氣管網(wǎng)、燃?xì)?/p>

管網(wǎng)、通訊弱電系統(tǒng)等；配套設(shè)施設(shè)備如：各系統(tǒng)負(fù)荷中心、垃圾房等）

10）、對其它共性部分設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)要求引入。

施工圖設(shè)計階段：

1）、在預(yù)定概算限額內(nèi)，對不同設(shè)計技術(shù)方案及材料進(jìn)行成本研究，提出成本控制的設(shè)計建議，并在設(shè)計說明中明確，確保在投資限額范圍內(nèi)作好施工圖設(shè)計；

2）、施工圖出圖前，對主要成本技術(shù)指標(biāo)（如：含鋼量等）進(jìn)行測算，達(dá)到指標(biāo)方可正式出圖；

3）、施工圖設(shè)計階段，通過設(shè)計優(yōu)化，降低部分對產(chǎn)品品質(zhì)影響不大的材料檔次，如砂加氣砌塊、陽臺玻璃欄板、外墻保溫材料、空調(diào)裝飾板等，但對客戶投訴和關(guān)注點(diǎn)較多的電梯、進(jìn)戶門、外墻門窗、可視對講等，應(yīng)在保證質(zhì)量的前提下控制價格，要保持與產(chǎn)品定位和對業(yè)主的銷售合同承諾相符合，并根據(jù)市場定位、客戶需求列出交樓標(biāo)準(zhǔn)。

施工圖配合階段：

1）、施工圖設(shè)計完成后，及時組織各專業(yè)相關(guān)人員對圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、工程造價上的經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行審核，對設(shè)計成果做精細(xì)化控制，減少設(shè)計返工和殘次品〔如梁柱的位置、空調(diào)機(jī)位的安排、管線走向的布置與標(biāo)高關(guān)系等設(shè)計細(xì)節(jié)〕。

2）、加強(qiáng)設(shè)計變更及簽證管理，尤其對工程造價有較大影響的重大設(shè)計變更，必須堅

持先算經(jīng)濟(jì)帳后變更設(shè)計的原則，同時，盡可能把設(shè)計變更控制在設(shè)計階段，減少或

避免施工中的設(shè)計變更；

各設(shè)計階段提交的成果中需附有設(shè)計成本匡算（估算）、概算、預(yù)算清單，為下一階段成本控制提供依據(jù)。

另外，設(shè)計院的選擇與管理也是控制設(shè)計成本至關(guān)重要的一個環(huán)節(jié)，在實現(xiàn)的過程中，我

們需要關(guān)注如下事宜：

設(shè)計院的選擇：應(yīng)選擇易于管理、態(tài)度重視，并且服務(wù)意識和市場口碑好的設(shè)計院，另外應(yīng)視設(shè)計院當(dāng)時的項目情況，要能抽出足夠的人力?？赏ㄟ^概念性方案做多家設(shè)計院比選。

專業(yè)負(fù)責(zé)人的選擇：專業(yè)負(fù)責(zé)人應(yīng)有2、3個以上優(yōu)秀項目的業(yè)績、經(jīng)驗，市場反饋圖紙質(zhì)量好，負(fù)責(zé)意識、成本意識、服務(wù)意識強(qiáng)，在圖紙修改配和、專業(yè)配合、現(xiàn)場配合方面做的好，且專業(yè)負(fù)責(zé)人對項目有較強(qiáng)的影響力和控制力。

與設(shè)計院溝通并灌輸工程成本控制的意識，把甲方特別關(guān)注的關(guān)鍵點(diǎn)灌輸給設(shè)計院；同時可以采取雙贏的辦法，對于超限額的給予懲罰，對于低限額有獎勵措施，調(diào)動設(shè)計院的積極性；也可將此指標(biāo)作為建立長期的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系的必要考評指標(biāo)之一。

設(shè)計周期的合理取值：要在保證質(zhì)量、不增加成本的前提下，盡量縮短設(shè)計周期，這就需要在決策導(dǎo)向上予以保證，并合理利用工序的前置和搭接時間，積極推廣標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計。

設(shè)計費(fèi)的合理取值：設(shè)計費(fèi)在項目總成本中占的比例很小，但是設(shè)計對工程進(jìn)度、質(zhì)量的影響卻很大。根據(jù)以往經(jīng)驗，設(shè)計費(fèi)略高于當(dāng)?shù)氐钠骄?、略高于設(shè)計院的心理預(yù)期，對于調(diào)動設(shè)計院的積極性，保證設(shè)計質(zhì)量行之有效。

設(shè)計合同中明確限額設(shè)計為設(shè)計公司必須履行的義務(wù)：因設(shè)計錯誤導(dǎo)致的損失、因設(shè)計延誤導(dǎo)致的損失、施工配合不到位導(dǎo)致的損失、設(shè)計結(jié)果超限額都需要受到懲罰，視為必需承擔(dān)的違約條款。

限額設(shè)計合同的引入和使用：限額設(shè)計可以有效的控制項目成本，意義重大。限額的內(nèi)容應(yīng)選擇可以控制、容易離散的部分，如含鋼量、混凝土含量、門窗限額、景觀、精裝限額等。限額的數(shù)值應(yīng)比當(dāng)?shù)仄骄德缘?。另外限額應(yīng)有一定的彈性范圍，對于把握不了的特殊結(jié)構(gòu)可以不限。

此外，眾所周知，設(shè)計組織能力決定設(shè)計工作效率，提高設(shè)計組織能力，直接影響建設(shè)項

目的進(jìn)度、直接成本及間接成本，具體措施如下：

加強(qiáng)外部溝通能力，及時準(zhǔn)確解讀項目外控條件，確保項目設(shè)計工作快速高效正確開展，不發(fā)生嚴(yán)重的逆轉(zhuǎn)情況，降低直接、間接成本；

做好設(shè)計進(jìn)度控制，運(yùn)作好各設(shè)計階段、各設(shè)計子項的串聯(lián)與并聯(lián)，合理確定各專項設(shè)計在各設(shè)計階段介入的時間及深度，以及設(shè)計主線與附線之間的配合工作，盡可能做到“無縫接力賽跑”，降低成本。

做好設(shè)計質(zhì)量控制，控制設(shè)計變更及簽證工作：做好施工圖紙的會審工作，將圖紙中的質(zhì)量隱患消滅于萌芽狀態(tài)，盡可能避免后期發(fā)生變更導(dǎo)致成本的增加；做好設(shè)計前后階段之間及各專業(yè)設(shè)計之間的配合、協(xié)調(diào)，減少差錯、修改、變更；設(shè)計差錯應(yīng)盡可能消滅在實施前，做到事前確認(rèn)，降低對建安成本的影響，減少實物返工；重視業(yè)主意見反饋。

最后，合理引入外部資源，有助于確保項目設(shè)計的正確性、合理性，減少重大設(shè)計修改及

返工。

施工圖審查公司的選擇及溝通：選擇從業(yè)經(jīng)驗豐富、有較強(qiáng)成本控制意識，易于溝通

的施工圖審查公司，對于規(guī)范的邊界或爭議、超限的判斷、裂縫寬度、短肢墻體系的定義等，要盡早與施工圖審查公司溝通達(dá)成共識，避免大的設(shè)計修改和返工。

其他外部資源的引入：當(dāng)需要對于項目的性價比、重大懸疑問題進(jìn)行判斷時，要盡早引入外部資源，比如政府、人防、審圖公司、學(xué)術(shù)權(quán)威、行業(yè)專家、專業(yè)咨詢公司等，合作可以是顧問的方式，進(jìn)行技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等層面的多角度論證或咨詢。

結(jié)語：

如上，已較為清晰地闡述了房地產(chǎn)項目在整個設(shè)計過程中，進(jìn)行有效設(shè)計成本管控的主要方法和要點(diǎn)。房地產(chǎn)設(shè)計過程中的成本管控工作，是一個涉及到房產(chǎn)公司眾多部門的長期性工作，需要我們運(yùn)用正確的方法、合理的步驟，各個部門互相支持、通力合作，在今后的工作中不斷實踐，逐步形成行之有效的設(shè)計階段成本管控模式，真正做到集約式管理、精細(xì)化控制，讓房地產(chǎn)企業(yè)贏在微利時代。

參考文獻(xiàn)：

1、苗雨、劉國慶房地產(chǎn)工程項目設(shè)計階段的成本控制策略與管理方法城市建設(shè)理論研究

篇2

關(guān)鍵詞：建設(shè)工程；成本控制；問題；意義；方法

建設(shè)工程造價控制一般可簡單劃分為投資決策階段、設(shè)計階段、建設(shè)項目發(fā)包階段及建設(shè)實施階段，各階段成本控制各有其特點(diǎn)，所起的作用和重要程度各有不同。其中，設(shè)計階段的造價控制項目是成本控制的關(guān)鍵，各設(shè)計階段的造價（估算、概算、預(yù)算）相互制約、相互補(bǔ)充，在整個項目建設(shè)過程中具有指導(dǎo)性意義。

建設(shè)項目成本控制在設(shè)計階段存在的問題

長期以來，工程項目建設(shè)過程中普遍忽視設(shè)計階段的成本控制，設(shè)計人員缺乏技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的思維。設(shè)計師將工程設(shè)計工作視為單純的技術(shù)工作，只重視技術(shù)指標(biāo)，而對經(jīng)濟(jì)指標(biāo)缺乏嚴(yán)格的約束。不少設(shè)計人員重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)，任意提高安全系數(shù)或設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，而對經(jīng)濟(jì)上的合理性考慮得較少，從根本上影響了項目成本的有效控制。有些設(shè)計粗糙，初步設(shè)計深度不夠，設(shè)計概算質(zhì)量不高，有些項目甚至不要概算，概算審批走形式，造成三超現(xiàn)象（概算超估算，預(yù)算超概算，結(jié)算超預(yù)算）嚴(yán)重。

由于片面強(qiáng)調(diào)項目建造過程中的限額設(shè)計的重要性，導(dǎo)致設(shè)計人員的創(chuàng)造性受到限制，使得一些新材料、新技術(shù)不能在項目中得到應(yīng)用，而這些新材料或者新技術(shù)卻恰好能在房地產(chǎn)項目后期運(yùn)營過程中發(fā)揮環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益。在目標(biāo)成本中的限額如投資估算、設(shè)計概算和施工圖預(yù)算等，均是指建設(shè)項目的一次性投資，因此設(shè)計人員容易忽略項目運(yùn)營和維護(hù)成本而只關(guān)注建造成本和銷售收益，因而造成限額設(shè)計的效果從全壽命周期成本來看并不好。

二、設(shè)計階段成本控制的意義

設(shè)計階段控制造價既是必須的又是行之有效的，同時在此階段控制造價也能起到事半功倍的效果，能夠為中、后期項目開發(fā)的成本管理工作夯實基礎(chǔ)。在建設(shè)項目開始施工前調(diào)整設(shè)計所需成本較小，而施工階段改動設(shè)計就會造成成本增加較大。該階段的造價控制不只是表面意義上的控制估算、概算、預(yù)算，而其實際意義在于通過控制三算，達(dá)到提高設(shè)計質(zhì)量，降低工程成本的目的，即取得真正意義上的控制造價。因此，控制成本的關(guān)鍵在設(shè)計階段。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在設(shè)計階段的成本控制方法

1、確定合理的投資估算

投資估算應(yīng)為建設(shè)項目投資的最高限額。它不僅是項目籌措資金，制訂建設(shè)貸款計劃，核算固定資產(chǎn)投入及編制固定資產(chǎn)投資計劃，也是工程招標(biāo)選擇設(shè)計單位和設(shè)計方案，衡量設(shè)計方案經(jīng)濟(jì)合理性，控制設(shè)計概算，實行限額設(shè)計的重要依據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目的方案設(shè)計開始之前，應(yīng)充分考慮項目定位、產(chǎn)品類型、營銷對象和開發(fā)成本，根據(jù)項目盈利預(yù)期目標(biāo)確定項目投資估算。投資估算的主要依據(jù)為參考項目的投資估算目標(biāo)成本。從項目立項到竣工決算，目標(biāo)成本是貫穿始終的控制手段和控制依據(jù)。在項目前期編制的投資估算目標(biāo)成本中，可根據(jù)以往類似產(chǎn)品類型的建設(shè)成本經(jīng)驗數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，綜合考慮本項目的土地成本、前期成本、資金成本、估算建安成本、市政環(huán)境成本、公共配套成本及開發(fā)間接成本等，結(jié)合項目盈利預(yù)期目標(biāo)，確定項目的投資最高限額，作為設(shè)計和施工階段成本控制的依據(jù)和考核標(biāo)準(zhǔn)。

2、重視方案設(shè)計的比選

在設(shè)計方案比選階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不應(yīng)只考慮當(dāng)時的限額，更應(yīng)以可持續(xù)發(fā)展的眼光，關(guān)注全壽命周期成本和項目產(chǎn)生的社會影響和環(huán)境效益。例如，現(xiàn)在的樓盤為了提升產(chǎn)品檔次，吸引購買人群，會營造大比例的人工湖泊。這種設(shè)計方案在不缺水的南方也許可行，但在如今到處鬧水荒的中國其它地區(qū)則極有可能留下巨大的隱患。在設(shè)計方案比選階段，相關(guān)人員應(yīng)估算每平米的湖泊一年下來的蒸發(fā)量，自然滲漏水量，每次換水所耗費(fèi)的水量與電量，評估如果折算成自來水或中水的費(fèi)用，物業(yè)管理費(fèi)用是否能負(fù)擔(dān)。若設(shè)計改為種植區(qū)，則能夠獲取更大的環(huán)境效益。相對于一片茂密的樹林來說，樹林能為小區(qū)居民帶來新鮮的空氣，林中的鳥語花香，時間越久樹林越能給小區(qū)居民提供更多的氧氣。而維持一個大型人工湖泊所需要的能耗只能讓地球產(chǎn)生更多的二氧化碳或一氧化碳，這跟現(xiàn)在倡導(dǎo)的低碳生活是背道而馳的。

在確定項目定位和產(chǎn)品類型后，設(shè)計人員應(yīng)根據(jù)設(shè)計原則和建設(shè)方針，利用價值工程對主要建筑方案、結(jié)構(gòu)布局、設(shè)備設(shè)施提出經(jīng)濟(jì)、技術(shù)方案比較，經(jīng)過多方案的比選，優(yōu)化設(shè)計，盡量采用安全可靠、易于施工、環(huán)保節(jié)能的設(shè)計方案，確保能夠提高使用功能，降低工程造價和運(yùn)營成本。成熟的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可根據(jù)以往開發(fā)的各種類型產(chǎn)品所積累的設(shè)計經(jīng)驗，結(jié)合國家頒發(fā)的各項建筑工程強(qiáng)制性條文和地區(qū)特點(diǎn)，制定實用有效的本企業(yè)設(shè)計階段成本控制規(guī)范， 達(dá)到合理控制建安成本的目的。比如，為降低建造成本，建筑設(shè)計應(yīng)優(yōu)先考慮平屋面，或按照產(chǎn)品風(fēng)格需要，采用局部坡屋面與平屋面相結(jié)合；在民用高層建筑電氣設(shè)計中，在滿足現(xiàn)行民用建筑規(guī)范的條件下，應(yīng)急照明盡量設(shè)應(yīng)急線路供電，盡可能避免設(shè)置末端切換供電，高層配電豎井內(nèi)盡量不要采用母線槽，優(yōu)先采用預(yù)分支電纜。

3、提高施工圖設(shè)計的準(zhǔn)確性

設(shè)計階段控制成本應(yīng)充分體現(xiàn)事前控制的思想，設(shè)計階段是項目即將實施而未實施的階段，為了避免施工階段的設(shè)計變更，應(yīng)把施工圖設(shè)計盡量做細(xì)，作深入。

施工圖設(shè)計是初步設(shè)計的擴(kuò)展，是指導(dǎo)工程建設(shè)的主要文件，是工程預(yù)算和施工招投標(biāo)的基礎(chǔ)與條件，是微觀控制工程造價的圖紙，其施工要素投入占建設(shè)項目投資的50%～60%，所以，施工圖是成本投入的主要因素。提高施工圖的準(zhǔn)確性可以更精確地控制成本，減少施工時發(fā)生的設(shè)計變更。因此，施工圖設(shè)計必須嚴(yán)格按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計所確定的原則、范圍、內(nèi)容、項目的投資額進(jìn)行，重點(diǎn)控制工程量。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在此環(huán)節(jié)的的成本控制主要手段就是通過以往項目積累，建立標(biāo)準(zhǔn)圖庫和標(biāo)準(zhǔn)做法，制定企業(yè)內(nèi)部的建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、電氣、通風(fēng)、燃?xì)獾葘I(yè)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和圖集， 約定成本限額指標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)制定標(biāo)準(zhǔn)圖庫及制定標(biāo)準(zhǔn)做法可有效減少后期設(shè)計變更，降低成本，從而可以更精確地控制成本，同時也能夠加快設(shè)計速度。比如，根據(jù)技術(shù)規(guī)范、地質(zhì)報告、自然環(huán)境條件，在不同檔次的民用住宅中，限定各專業(yè)單方設(shè)計造價指標(biāo)，限定窗地比率和戶型贈送比率；區(qū)分不同地區(qū)，不同建筑類型（如多層住宅，高層住宅、別墅等）制定鋼筋及混凝土設(shè)計限額指標(biāo)等企業(yè)內(nèi)部規(guī)定；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身特點(diǎn)，規(guī)定各專業(yè)選材標(biāo)準(zhǔn)、檔次和品牌，防止功能過剩，設(shè)計時應(yīng)盡量選用兼容性強(qiáng)、通用成熟的材料設(shè)備，避免選擇壟斷性材料設(shè)備等；根據(jù)不同產(chǎn)品檔次，確定統(tǒng)一的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)和不同單項工程的單方造價指標(biāo)和單方材料消耗量指標(biāo)。在項目開發(fā)結(jié)束后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對開發(fā)項目的成本數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計、分析，不斷完善、更新企業(yè)的成本數(shù)據(jù)庫。相關(guān)人員可根據(jù)結(jié)算數(shù)據(jù)按分部分項工程進(jìn)行分析，找出施工圖設(shè)計管理中存在的缺陷和不足，為今后項目在設(shè)計階段的成本管理中做借鑒。4、加強(qiáng)設(shè)計變更管理

建設(shè)工程實施過程中，設(shè)計變更的情況常常發(fā)生。設(shè)計變更有功能性變更與技術(shù)變更之分，功能性變更就是意味著可行性研究的修改。設(shè)計變更管理主要針對技術(shù)變更，即施工圖設(shè)計變更與施工中的設(shè)計變更，施工變更主要是材料設(shè)備采購變更和現(xiàn)場施工條件發(fā)生變更，比如，由于施工圖設(shè)計往往受詳細(xì)勘察地質(zhì)的影響，會產(chǎn)生基礎(chǔ)或結(jié)構(gòu)局部變更，會使目標(biāo)成本產(chǎn)生微量變化，一般浮動占建筑總投資的2%左右；但實際往往大大超過比例，而且增加的費(fèi)用非常驚人。

另一方面，可以加強(qiáng)圖紙會審，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。在設(shè)計出圖前，組織企業(yè)各部門，對圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、工程造價上的最經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行審核，從各個角度對設(shè)計圖紙進(jìn)行全面的審核管理工作，以求得提高設(shè)計質(zhì)量，避免因設(shè)計考慮不周或失誤給施工帶來洽商，造成經(jīng)濟(jì)損失。比如，深圳市某高層商住樓項目，外墻鋼結(jié)構(gòu)裝飾架立管及橫管原設(shè)計為100×100的方通，等到施工單位從上往下施工了3層后，設(shè)計人員進(jìn)行設(shè)計變更，將外墻鋼結(jié)構(gòu)裝飾架立管及橫管全部改為角鋼，變更原因是由于該項目所有的給排水管及燃?xì)夤芏际茄刂鈮︿佋O(shè)，如果采用100×100的方通的話，外墻鋼結(jié)構(gòu)裝飾架各立管及橫管之間的縫隙較小，使得給排水管及燃?xì)夤艽┎贿^去，所以全部變更為角鋼。這導(dǎo)致所有已經(jīng)施工完畢的外墻鋼結(jié)構(gòu)裝飾架及部分已經(jīng)加工好并運(yùn)到現(xiàn)場的鋼結(jié)構(gòu)裝飾架全部作廢，造成無效浪費(fèi)?？鄢厥諒U料后，該項變更給施工單位的簽證金額高達(dá)20余萬元。由此可見，各專業(yè)的設(shè)計人員應(yīng)互相溝通，加強(qiáng)審圖環(huán)節(jié)，最大程度把矛盾消滅在萌芽狀態(tài)，從而減少成本控制上存在的漏洞。

5、加強(qiáng)設(shè)計階段相關(guān)外部單位管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可根據(jù)項目特點(diǎn)和企業(yè)需求推行設(shè)計招標(biāo)方式、方案競選方式、協(xié)商或指定承包方式進(jìn)行項目設(shè)計發(fā)包，可在設(shè)計合同中約定設(shè)計變更及修改的費(fèi)用額度限制條款，如設(shè)計變更費(fèi)用超出施工合同價的某一比例（如5%）時，則扣罰一定比例的設(shè)計費(fèi)（設(shè)計質(zhì)保金）。在項目設(shè)計過程中，可實施設(shè)計監(jiān)理制度，讓監(jiān)理在設(shè)計階段就介入，從而避免設(shè)計過程中可能出現(xiàn)的缺陷和失誤，提高工程設(shè)計質(zhì)量，有效控制工程造價。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可選定設(shè)計監(jiān)理單位，加強(qiáng)對設(shè)計工作的外部監(jiān)控，保證設(shè)計的高質(zhì)量，有效控制工程造價成本。

篇3

關(guān)鍵詞：成本控制;體系;建立;實施要點(diǎn)

成本控制工作的重要性已形成共識，無需多述。然而作為成本控制部門怎樣才能控制住成本，卻是個大課題?，F(xiàn)從房地產(chǎn)成本組成入手，分析開發(fā)成本控制的總體思路，以及各項成本控制要點(diǎn)。

一、項目開發(fā)成本分析

房地產(chǎn)開發(fā)條件和環(huán)節(jié)較多，且相互影響，包括土地購買、前期配套、規(guī)劃設(shè)計、招投標(biāo)、施工、材料及設(shè)備采購、銷售、工程預(yù)決算、融資、物業(yè)管理等。各環(huán)節(jié)的成本可大體分為：土地成本、前期配套成本、建造成本、營銷費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用、稅金等。土地成本、管理費(fèi)用及財務(wù)費(fèi)用在項目初期即可大部分確定，其波動幅度較小，可控性相對較小；前期配套成本、建造成本、營銷費(fèi)用則會因為項目本身情況以及眾多復(fù)雜因素等情況的出現(xiàn)，而使其前后差異較大，如采取有效措施，則可壓縮性（可控性）較大。因此，前期配套成本、建造成本、營銷費(fèi)用是我們在項目開發(fā)過程中進(jìn)行成本控制的重點(diǎn)。

二、開發(fā)成本控制的總體思路

建立成本控制目標(biāo)，落實責(zé)任。

在開發(fā)開始階段及早建立各個環(huán)節(jié)成本控制目標(biāo)，并將目標(biāo)分解，制訂出各項成本的具體控制指標(biāo)，將責(zé)任落實到各部門，確定各成本控制要點(diǎn)，即確定“控制什么、怎么控制、誰來控制”。

項目開發(fā)過程中，重點(diǎn)抓規(guī)劃設(shè)計，規(guī)范采購行為，控制設(shè)計變更。

――在成本控制上規(guī)劃設(shè)計具有“一錘定音”的地位和作用，此階段加強(qiáng)控制將會給企業(yè)降低至少15％的成本，也會給企業(yè)帶來至少15％的收益。

――嚴(yán)格規(guī)范工程采購行為，及早進(jìn)行招標(biāo)準(zhǔn)備，使設(shè)計、合約、項目相互配合。

――完善設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證程序，完善變更前的成本評審制度，明確各相關(guān)人員的簽字權(quán)限。

建立事前、事中、事后成本評估制度。

――事前有可行性研究分析，進(jìn)行經(jīng)濟(jì)性評估。

――事中建立成本預(yù)警機(jī)制。成本控制部配合財務(wù)部定期對各個項目、各個環(huán)節(jié)的過程成本進(jìn)行全面分析、評估、檢討，對成本異常變動情況及時預(yù)警，經(jīng)分析評審提出解決措施。

――事后清算對比分析評估。在項目完工后，由財務(wù)部、成本控制部門共同牽頭，對項目開發(fā)成本的組成、分布、變化過程進(jìn)行深入分析，并做出合理的評估。

三、各項成本控制實施的要點(diǎn)和建議

1、設(shè)計管理和設(shè)計費(fèi)用管理

眾所周知，設(shè)計結(jié)果決定了建造成本的85%甚至以上，因此加強(qiáng)設(shè)計管理可以最大限度的減少事后變更帶來的成本增加，是建造成本管理的重中之重。

（1）設(shè)計分判適度，科學(xué)討論，明確審批職責(zé)。

――設(shè)計的控制要點(diǎn)和控制內(nèi)容相當(dāng)復(fù)雜。按階段可分為：規(guī)劃方案設(shè)計、擴(kuò)初設(shè)計、施工圖設(shè)計；按專業(yè)可分為土建設(shè)計、裝修設(shè)計、景觀設(shè)計、弱電設(shè)計、配套設(shè)計、人防設(shè)計等。在分判時不易過細(xì)，但也不能遺漏，否則易造成相關(guān)方互相推諉，影響出圖，影響項目進(jìn)展。

――委托一家實力較強(qiáng)的設(shè)計單位進(jìn)行設(shè)計，在做正式施工圖之前請專業(yè)技術(shù)人員和專家對建筑設(shè)計方案、結(jié)構(gòu)形式、地基處理方法等進(jìn)行會審，反復(fù)論證，以求獲得最佳方案。

――明確設(shè)計初審、評審、決策各級人員的職責(zé)和權(quán)限，設(shè)計管理部門牽頭、成本控制部門配合組建各類評審委員會，對各階段設(shè)計成果進(jìn)行評審。

（2）招標(biāo)確定設(shè)計單位。

無論何種設(shè)計單位的選擇均采取多單位、多輪次招標(biāo)形式，以爭取最佳的性價比。

（3）嚴(yán)格控制設(shè)計質(zhì)量，設(shè)計費(fèi)與其掛鉤。

在項目前期盡可能確定有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù)，如限額設(shè)計或第三方優(yōu)化設(shè)計評審等，防止因設(shè)計自身失誤原因?qū)е鲁杀驹黾?，設(shè)計費(fèi)用的審核、支付亦與之掛鉤。

（4）限制和控制對工程造價影響大的內(nèi)容。

――在滿足設(shè)計質(zhì)量的前提下，通過優(yōu)化設(shè)計，限制鋼筋含量、砼含量、節(jié)點(diǎn)設(shè)計等對工程造價影響大的內(nèi)容。另在積累了一定數(shù)量、類型產(chǎn)品的單位建造成本基礎(chǔ)上，可考慮采取限額設(shè)計方法。

――在滿足建筑效果的前提下，對裝飾用料和建筑材料進(jìn)行事前封樣和定價，主動控制一些市場價格波動較大的材料成本。

2、建造成本管理

（1）編制項目成本預(yù)算，確定合理的成本控制目標(biāo)。

在項目前期（項目規(guī)劃階段、方案設(shè)計階段、施工圖紙設(shè)計階段等），根據(jù)設(shè)計的深度，以及以往工程建設(shè)經(jīng)驗數(shù)據(jù)、市場價格因素，結(jié)合項目市場定位、銷售市場預(yù)測情況，通過不斷調(diào)整、修正的方式編制項目成本預(yù)算，盡早確定合理的成本控制目標(biāo)。

（2）進(jìn)一步細(xì)化成本控制指標(biāo)。

成本控制目標(biāo)一旦確定，成本控制部門、財務(wù)部門應(yīng)及時將成本測算值進(jìn)一步拆分成具體化的成本控制指標(biāo)，對工程承包和材料選用起指導(dǎo)作用。如設(shè)計圖紙要求外墻采用外墻瓷磚，則不同品種規(guī)格、不同產(chǎn)地，效果不一樣，價格差異也很大，決策時就需要根據(jù)分解后的成本控制指標(biāo)結(jié)合有關(guān)項目定位情況進(jìn)行綜合評判、選擇，或進(jìn)一步選取替代品，達(dá)到設(shè)計效果與建造成本的平衡、統(tǒng)一。

（3）在工程承包和材料采購過程中，堅持“三堂會審、貨比三家，最低價中標(biāo)”的原則。

各工程承包均需編制控制性標(biāo)底，作為報價評標(biāo)的重要依據(jù)。同時完善投標(biāo)單位的資格預(yù)審、考核制度，本著公開、公平、公正的原則廣泛吸收各類承包商，以實現(xiàn)充分的市場競爭，最終實現(xiàn)降低成本的目標(biāo)。

（4）加強(qiáng)對投標(biāo)單位的議標(biāo)制度。

一方面，通過議標(biāo)，解決了招標(biāo)過程中存在的圖紙、技術(shù)、工期節(jié)點(diǎn)設(shè)置等各類含糊不清的問題，避免了將這些問題、矛盾帶入合同中而可能導(dǎo)致的后期現(xiàn)場施工糾紛、價款爭議等事項；另一方面利用承包商的競爭心態(tài)，可實現(xiàn)報價讓利、成本下浮的目的。

3、前期配套成本管理

由于前期配套內(nèi)容主要為水、電、、暖、燃?xì)狻㈦娦诺扰c市政有關(guān)的壟斷企業(yè)發(fā)生成本，且其參與方案審核、項目驗收，可以說是得罪不起的。通常通過研究相關(guān)政策規(guī)定，加強(qiáng)溝通聯(lián)系的方式，減少支出，降低成本。

4、營銷費(fèi)用管理 營銷費(fèi)用主要指在項目銷售過程中形成的各類費(fèi)用，包括廣告費(fèi)、推廣費(fèi)、費(fèi)、售樓處費(fèi)用等。

（1）建立各項廣告及市場推廣計劃和預(yù)算的執(zhí)行及監(jiān)督體制。

(2)建立營銷費(fèi)用管理的招標(biāo)體系。

（3）降低媒體的折扣點(diǎn)。

5、管理費(fèi)用控制

管理費(fèi)用是指為組織和管理項目開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各種費(fèi)用，主要為人力資源成本、行政費(fèi)用、招待費(fèi)等?？赏ㄟ^提高工作效率、樹立全員降低成本的觀念等措施進(jìn)行控制。我們已有的做法有如依據(jù)項目規(guī)模及開發(fā)進(jìn)度合理制定人員配備方案；再如可將各行政費(fèi)用指標(biāo)分拆到各部門進(jìn)行控制和考核，效果都非常好。

6、財務(wù)費(fèi)用管理

財務(wù)費(fèi)用主要為資金成本，與開發(fā)進(jìn)度、銷售進(jìn)度、融資計劃有關(guān)。

（1）公司應(yīng)依據(jù)項目情況編制項目《可行性研究報告》、《項目發(fā)展計劃》、《年度現(xiàn)金流量預(yù)算》，并據(jù)此合理安排資金計劃，利用集團(tuán)公司為后盾，統(tǒng)籌安排，保證項目資金供求平衡，最大限度降低項目資金成本。

（2）與項目管理部門配合，采取適當(dāng)緩付承包商工程款的方式，可以適當(dāng)降低財務(wù)費(fèi)用。

7、稅金及附加成本管理

稅金及附加成本主要為營業(yè)稅、城建稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等，政策性強(qiáng)，靈活性差。但也可對稅收進(jìn)行策劃，熟練掌握運(yùn)用財務(wù)準(zhǔn)則，充分利用優(yōu)惠政策，實現(xiàn)合理避稅。例如土地增值稅，先按1％預(yù)征，待項目竣工后進(jìn)行清算，針對利潤較大的項目，我們將分幾期開發(fā)的項目一并清算，推遲清算時間，從而達(dá)到降低財務(wù)費(fèi)用的目的。財務(wù)部需提前做好與稅務(wù)部門的溝通，爭取稅收優(yōu)惠，在可控范圍內(nèi)最大限度降低稅金。

篇4

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；宏觀調(diào)控；成本控制

中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

隨著國家一系列宏觀調(diào)控政策的出臺，房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈。房地產(chǎn)項目自身情況及政府宏觀政策因素發(fā)生較大差異，如能采取有效的控制措施，則可以大幅度壓縮成本，可控性較強(qiáng)。因此，這也成為房地產(chǎn)開發(fā)過程中成本控制的重點(diǎn)。

一、房地產(chǎn)開發(fā)前期費(fèi)用成本控制措施

房地產(chǎn)開發(fā)前期準(zhǔn)備工作一般會發(fā)生部分費(fèi)用，而這部分費(fèi)用主要體現(xiàn)在項目規(guī)劃建設(shè)前期籌備中。這部分費(fèi)用在國外項目建設(shè)中，主要?dú)w入通路成本，包含市場開發(fā)費(fèi)用、項目立項及規(guī)劃費(fèi)用、項目選址及征地費(fèi)用等等。

1、土地費(fèi)用的控制

這部分費(fèi)用控制的關(guān)鍵是建設(shè)項目的選址。房地產(chǎn)項目開發(fā)用地必須考慮地塊的地理位置、交通狀況及環(huán)境因素。在目前的土地政策和背景下，國有土地出讓一般以掛牌、拍賣、招商等三種方式進(jìn)行，房地產(chǎn)開發(fā)公司對于土地的選擇不多，因此針對每個出讓地塊的調(diào)研則顯得尤為重要。

對于項目地塊的SWOT分析及建設(shè)項目的可行性研究必須開展在拍賣之前，這樣才能對項目進(jìn)行有效的成本分析，進(jìn)而減少項目建設(shè)時期的被動。在做前期論證時充分分析各種可能出現(xiàn)的影響開發(fā)成本和進(jìn)度的因素，以決定是否拿地。另外，要充分考慮報建風(fēng)險。這些都需要做充分論證，才能達(dá)到有的放矢。

2、勘察設(shè)計費(fèi)的控制

前期工程費(fèi)用分為行政事業(yè)性收費(fèi)和工程服務(wù)性收費(fèi)兩部分。對于行政事業(yè)收費(fèi)，應(yīng)采取有效的規(guī)避措施。而勘察設(shè)計費(fèi)等，則應(yīng)通過公開招標(biāo)或者邀請招標(biāo)的方式進(jìn)行發(fā)包，在滿足設(shè)計要求的情況下最大程度的壓縮設(shè)計費(fèi)用。對設(shè)計單位，應(yīng)通過限額設(shè)計減小工期和材料成本壓力，應(yīng)該在建筑美學(xué)和投資成本間尋找平衡點(diǎn)，在保證設(shè)計定位和結(jié)構(gòu)安全及適用性的前提下，外立面盡可能簡潔；設(shè)備設(shè)施夠用，好用；通過審核結(jié)構(gòu)配筋降低含金率等等辦法來達(dá)到控制開發(fā)成本的目的。

三、施工費(fèi)用的全程控制措施

1、項目決策階段的費(fèi)用控制要點(diǎn)

一般房地產(chǎn)項目決策階段會遇到以下問題，首先就是項目的實施階段時候的市場定位已經(jīng)與前期市場定位不一致。這個比較突出的表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策上。這樣的難題必須采取以下對策：①加強(qiáng)項目投資決策的科學(xué)性、系統(tǒng)性，重新明確和調(diào)整項目市場定位；②推行價值工程管理，使用最少的投資，爭取最大的效益產(chǎn)出。③保持決策的連貫與調(diào)整，盡量避免后期大幅度調(diào)整帶來的震蕩和成本上升。

在價值工程管理上，必須遵循以下成本控制要點(diǎn)：①保持項目功能不變的情況下降低項目投資；②保持投資總額不變的情況下提高項目功能；③投資雖有所增加，但功能提高幅度更大；④降低一些次要功能，使成本大幅度降低；⑤運(yùn)用新科技、新技術(shù)，既提高功能，又降低項目投資。

2、規(guī)劃設(shè)計階段的成本控制要點(diǎn)

設(shè)計階段的造價控制是建安工程費(fèi)控制的關(guān)鍵，必須采用以下有效措施進(jìn)行控制：①對設(shè)計單位的設(shè)計管理應(yīng)嚴(yán)格控制，設(shè)無論是概念設(shè)計、規(guī)劃設(shè)計還是一般的裝修設(shè)計，均應(yīng)通過規(guī)范化的設(shè)計控制流程來管理；②在滿足設(shè)計質(zhì)量的前提下，限制鋼筋、混凝土用量等對工程造價影響大的內(nèi)容；③在滿足建筑效果的前提下，控制裝飾用料和建筑材料封樣對工程造價的影響；④通過規(guī)范化的設(shè)計任務(wù)書和合同嚴(yán)格控制設(shè)計單位的設(shè)計質(zhì)量；⑤通過規(guī)范化的設(shè)計評審流程來評價各重要設(shè)計節(jié)點(diǎn)的設(shè)計成果質(zhì)量。

3、項目招標(biāo)及前期階段的成本控制要點(diǎn)

在這個階段，必須通過合理分包及施工招投標(biāo)等手段合理降低工程造價，縮短工期，提高工程質(zhì)量。具體的控制措施如下：①專業(yè)專項工程分包給專項隊伍施工并負(fù)責(zé)驗收通過，由有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計及施工單位進(jìn)行施工，并組織相關(guān)部門進(jìn)行驗收；②盡可能自購設(shè)備和材料，降低工程材料成本；③協(xié)調(diào)處理好與政府相關(guān)部門的關(guān)系，由于房地產(chǎn)開發(fā)項目施工過程中涉及較多的專項檢查，必須協(xié)調(diào)好與政府相關(guān)部門的關(guān)系，減少不必要的罰款和處置費(fèi)用。

其中材料采購造價成本控制是重點(diǎn)。由于房地產(chǎn)項目開發(fā)的周期較長，會出現(xiàn)有材料價格波動的情況。尤其是裝飾材料的價格變動會更大，但是政府出臺的相應(yīng)建筑工程材料價格信息不但閉塞、材料品種不全、實效不及時，正確性時效性難以把握。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于不能自行采購的材料，造價人員應(yīng)該實地走訪和深入了解，掌握材料采購的真實價格，降低不必要的費(fèi)用支付。

4、項目施工過程中的成本控制要點(diǎn)

這一成本控制的重點(diǎn)在于保證工程進(jìn)度，避免因延期交房引發(fā)不必要的賠償。此外，還要從各種施工手段上盡量避免由于錯誤、缺漏等造成的浪費(fèi)及重復(fù)施工，減少相應(yīng)的費(fèi)用支出。這個階段控制造價控制較難把握，一旦發(fā)生錯誤，將使竣工結(jié)算發(fā)生錯誤。因此施工組織設(shè)計及施工方案的審定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該讓費(fèi)用控制工程師和造價人員參與，從而避免問題發(fā)生。

5、設(shè)計優(yōu)化及設(shè)計變更成本控制要點(diǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)鼓勵施工單位采用新工藝及新手段進(jìn)行施工設(shè)計，甚至對于可以降低造價的材料替代或者合理圖紙變更，都可以提出建議，由設(shè)計單位從技術(shù)上考慮是否可行，最終房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審批核準(zhǔn)。作為開發(fā)企業(yè)的造價控制人員必須知道設(shè)計變更的優(yōu)劣對開發(fā)效益的影響程度，基本原則是技術(shù)上可行、法律上允許、經(jīng)濟(jì)上合理、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)不變。

6、造價增加的管理措施及控制要點(diǎn)

在施工過程中，由于工程變更、現(xiàn)場簽證、施工索賠、經(jīng)濟(jì)洽商、技術(shù)聯(lián)系單、驗收資料等行為，會造成施工管理階段的費(fèi)用增加。而這階段的造價成本控制主要是施工中增加造價部分的管理，對沒有定額的分部分項工程單價要及時合理的確定。

四、財務(wù)費(fèi)用及項目建設(shè)時間的控制手段

對于房地產(chǎn)開發(fā)這種大型資金占用的項目，以加快銷售和加速資金回收的手段來實現(xiàn)項目滾動開發(fā)，是最優(yōu)化的資金手段，因此在項目建設(shè)全程必須縮短建設(shè)時間，控制手段主要有以下幾個方面：

1、在征地、拆遷、立項、設(shè)計、報建等前期建設(shè)階段盡量縮短工期。

2、在對規(guī)劃設(shè)計階段通過公開招標(biāo)，選擇實力強(qiáng)、水平高、信譽(yù)好的單位以加快進(jìn)度。

3、在施工階段，從項目節(jié)點(diǎn)控制上為項目節(jié)約時間：①逐級編制工作計劃，分項落實；②以合同為藍(lán)本，明確各施工單位各分項工程的交接時間，對逾期交付行為設(shè)置處罰措施；③配備經(jīng)驗豐富的管理人員，保障項目擁有足夠的技術(shù)指導(dǎo)；④確保資金按時到位；⑤保證原材料、設(shè)備的組織供應(yīng)及時到位；⑥對于施工過程中的設(shè)計變更，要求設(shè)計單位及時變更出圖。

4、在銷售階段，要注意以下幾點(diǎn)：①項目定位及銷售策略要符合項目實際情況，切記盲目和空泛；②將銷售委托給專業(yè)的營銷公司進(jìn)行，并設(shè)立一定的銷售激勵制度，快速通過市場；③項目施工進(jìn)度應(yīng)配合銷售進(jìn)度，在銷售時應(yīng)具備基本的立面展示及樣板間；③監(jiān)控售房款的收取及客戶房屋貸款的辦理，以便及時收到銀行放款。

五、結(jié)語

總而言之，在國家宏觀調(diào)控政策下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果想要在房價和利潤之間尋求到一個平衡點(diǎn)，達(dá)到買賣雙方的雙贏，那只有通過合理手段控制好房地產(chǎn)的開發(fā)成本。以方法促效益，才是企業(yè)生存的王道。

參考文獻(xiàn)：

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[2] 葉宏：房地產(chǎn)企業(yè)項目成本控制思路[J].科技創(chuàng)新導(dǎo)報，2009（34）

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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；成本控制；投資收益

1 房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的作用

1.1 提高房地產(chǎn)企業(yè)的投資收益

企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)投資的目的在于獲得投資收益。投資產(chǎn)生的利潤等于房地產(chǎn)的銷售價格減去房地產(chǎn)的成本。國家為了調(diào)控房價過高的趨勢，在2010年了《國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作意見的通知》中明確提出了房產(chǎn)稅的改革的措施，且在全國大部分的一二線城市出臺了“限購令”。這些舉措使得房地產(chǎn)的銷售價格繼續(xù)保持強(qiáng)勁勢頭增長的期望幾乎化為泡沫。要想增大房地產(chǎn)企業(yè)的投資收益只能從成本控制方面著手，合理的降低成本，不僅可以提高房地產(chǎn)企業(yè)的投資收益，也可以進(jìn)一步加強(qiáng)企業(yè)的市場競爭力。

1.2 加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的管理效率

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，成本控制室成本管理的一個重要的方面。成本管理的主要目的是最大程度的調(diào)動企業(yè)全體工作人員，在保證產(chǎn)品質(zhì)量的前提下，對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營全過程的環(huán)節(jié)進(jìn)行科學(xué)有效的管理，從而達(dá)到以最少生產(chǎn)資料耗費(fèi)取得最大的產(chǎn)品成果。成本控制水平的高低直接影響著成本管理水平的高低，進(jìn)而影響著企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營效率的高低。

2 房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的現(xiàn)狀問題

2.1 成本控制意識淡薄

在我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過程中，由于企業(yè)獲得的利潤大，很多企業(yè)都不注重項目各個階段的成本控制。大部分進(jìn)行成本控制管理的企業(yè)也只是關(guān)注材料的采購和利用階段的成本管理，且只有在工程完工后財務(wù)人員才會有一個大概的成本結(jié)算。全過程全方位的成本控制很少被列入企業(yè)的成本管理項目中。

2.2 成本控制體系不成熟

大部分的房地產(chǎn)企業(yè)都沒有制定合理的成本控制體系，一些企業(yè)雖然出臺了相應(yīng)的成本控制政策，但限于管理水平的問題，沒有將成本控制體系放在重要的位置，基本是形同虛設(shè)。建立成本控制體系過程中，企業(yè)沒有及時進(jìn)行相應(yīng)的職責(zé)權(quán)限的劃分，當(dāng)成本的耗費(fèi)超過事前預(yù)算時，沒有制定相應(yīng)的措施及時的改善。

2.3 不合理的成本預(yù)測

房地產(chǎn)項目的完成，要經(jīng)過事前考察、決策、投入施工等階段，在事前財務(wù)決策中不合理成本預(yù)測的估算，很可能導(dǎo)致房地產(chǎn)成本預(yù)測不合理，使得成本控制體系從編制階段就不適合整體項目。另外，大部分企業(yè)比較重視項目完結(jié)時成本的計算，對于事前成本預(yù)測和事中成本控制關(guān)注度不夠，投入的資金、技術(shù)、人力不足會導(dǎo)致在財務(wù)預(yù)算中的成本預(yù)算不合理，不能及時有效的發(fā)現(xiàn)項目建設(shè)過程中存在的成本控制的問題，使得成本控制體系的作用失效。

2.4 投入資金過高

由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，需要企業(yè)在投資初期放入大量的資金以支持后續(xù)階段的正常進(jìn)行。在投資初期企業(yè)可以通過各種渠道來籌集所需要的資金，但在房地產(chǎn)項目完工后，企業(yè)的上市會受到很大的阻礙和限制。因此，房地產(chǎn)能企業(yè)初期投資成本高使得對整個項目成本控制變的舉步維艱。

3 加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的措施

3.1 樹立成本控制的理念

針對房地產(chǎn)企業(yè)員工成本控制觀念淡薄的形勢，企業(yè)的管理者應(yīng)充分調(diào)動全體員工成本控制的積極性，培養(yǎng)員工的成本控制觀念，始終貫徹經(jīng)濟(jì)技術(shù)、生產(chǎn)與成本管理相結(jié)合的原則，對職工進(jìn)行全面的教育使得成本控制的觀念深入人心。市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展要求企業(yè)的成本控制不僅應(yīng)用于產(chǎn)品的生產(chǎn)過程，更加強(qiáng)調(diào)的是將實體的產(chǎn)品擴(kuò)展到籌資成本、技術(shù)成本、資源成本、服務(wù)成本、環(huán)境恢復(fù)成本等無形產(chǎn)品的成本控制，只有這樣房地產(chǎn)企業(yè)才能在激烈的競爭環(huán)境中立于不敗之地。

3.2 加強(qiáng)項目事前規(guī)劃階段的成本控制

項目前期的成本控制是以編制目標(biāo)成本為起點(diǎn)的，目標(biāo)成本是指在一定的時期內(nèi)，企業(yè)為了保證得到既定的利潤收益，作為合成成本中心全體員工奮斗目標(biāo)而事前設(shè)定的一種預(yù)計成本。作為合成成本中心全體員工奮斗目標(biāo)而事前設(shè)定的一種預(yù)計成本。這里的“合成”說明預(yù)算成本要經(jīng)過多部門，大部分員工共同參與制定。目標(biāo)成本一般會在項目規(guī)劃階段就開始進(jìn)行編制，企業(yè)會結(jié)合土地費(fèi)用額度、類似項目的歷史成本并結(jié)合新項目的設(shè)計要點(diǎn)編制一套完善的投資評估的目標(biāo)成本體系。在指定的目標(biāo)成本中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加大關(guān)注土地管理的成本和前期成本。

3.2.1 土地管理成本

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項目投資的首要階段就是土地的選擇。土地的成本主要包括土地本身的價格、相關(guān)的稅費(fèi)及對拆遷的補(bǔ)償。由于土地成本在房地產(chǎn)項目成本中占的比重較大，且在前期就需要確定下來，因此對土地管理成本的控制顯得十分必要的。通常企業(yè)可以采取兩種措施來控制其成本。一是可以通過對舊的樓盤進(jìn)行更新改造，可以通過房地產(chǎn)企業(yè)與政府積極的協(xié)商協(xié)調(diào)，從而為企業(yè)爭取一定的優(yōu)惠政策，還可以獲得一部分的稅收返還以此來降低土地成本。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過公開的招投標(biāo)活動，獲得公開透明的招投標(biāo)信息，綜合分析并進(jìn)行項目的可行性研究，進(jìn)行理性的投資。

3.2.2 前期成本控制

前期成本主要包括招標(biāo)投標(biāo)費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計費(fèi)等。招標(biāo)是控制成本的一種很重要的方法，開發(fā)商一般通過網(wǎng)絡(luò)、報刊雜志相關(guān)的招標(biāo)公告，這樣的方式很可能吸引一些實力雄厚的公司參加設(shè)計方案的競選，這樣可能會獲得性價比高的設(shè)計方案。另外，房地產(chǎn)企業(yè)可以利用限額設(shè)計來進(jìn)行成本控制。限額設(shè)計是指在一定的資金限額的條件下，盡可能滿足相應(yīng)功能與質(zhì)量要求的一種設(shè)計方法。在規(guī)劃設(shè)計階段，也要注重設(shè)計質(zhì)量的監(jiān)控，在項目的開始階段，要確保相關(guān)技術(shù)的可行性，不能因為技術(shù)本身的問題導(dǎo)致項目后期無法正常進(jìn)行，從而可能進(jìn)一步加大了成本控制的難度。

3.3 加強(qiáng)項目施工階段的成本控制

項目的施工階段是項目最重要的環(huán)節(jié)，在這一階段要投入大量的人力財力。采購是項目施工階段成本的主要組成部分，這里的采購是指為了完成房地產(chǎn)項目開發(fā)的目的，從開發(fā)商外部來獲得所需要的貨物或是相應(yīng)的服務(wù)，主要包括項目建安工程，材料、設(shè)備，勘察設(shè)計及咨詢等業(yè)務(wù)的委托。房地產(chǎn)企業(yè)在采購過程一方面要加強(qiáng)管理，以防止財務(wù)人員與采購人員茍合產(chǎn)生隱瞞行為，從中牟取不法的經(jīng)濟(jì)利益。另一方面企業(yè)在采購過程中也可以采取招標(biāo)方式，選擇性價比高的廠商與其進(jìn)行合作。合同是規(guī)定責(zé)任雙方履行相應(yīng)義務(wù)和解決相關(guān)問題的主要依據(jù)，因此，合同條款的規(guī)定應(yīng)該盡量的細(xì)致全面，尤其是對在合作過程中容易出現(xiàn)分歧的部分應(yīng)規(guī)定相對應(yīng)定性定量的解決方案，合同用詞不能模棱兩可，耽擱項目的進(jìn)程，使得成本控制工作進(jìn)展變的更加艱難。

3.4 加強(qiáng)項目結(jié)算階段的成本控制

項目結(jié)算階段的成本控制也是十分重要的，在這一階段要及時進(jìn)行項目總結(jié)，分析項目整體開發(fā)過程中成本管理及執(zhí)行過程中的經(jīng)驗和不足，以利于后續(xù)項目的開發(fā)管理。結(jié)算階段成本控制的效益一般分為兩種。一種表現(xiàn)為直接效益，主要是針對企業(yè)同施工單位的核對工作，這一階段的工作要嚴(yán)格認(rèn)真依據(jù)工程量的結(jié)算清單或者是按照定額計價的方式來結(jié)算整體工作量和總價格的計算分析，最終匯總出整個項目的結(jié)算造價，將其作為支付工程貨款的依據(jù)，即該項目最終建設(shè)成本的數(shù)據(jù)。第二種效益主要表現(xiàn)為間接效益，主要是統(tǒng)計分析再利用的工作，可以依據(jù)企業(yè)已建成項目或者是利用其它類似項目的結(jié)算數(shù)據(jù)，并找出差異進(jìn)行對比分析，從而匯總出不同類型樓盤的單方造價，能為房地產(chǎn)企業(yè)以后項目的成本測算提供便捷的方式，這是一種長遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)效益。

3.5 加強(qiáng)營銷階段的成本控制

項目在規(guī)劃方案確定后，就要開始進(jìn)行營銷工作。通過銷售才能真正意義收回資金，取得相應(yīng)的投資收益。因此，營銷階段的成本控制也是貫穿整個項目運(yùn)作的重要一節(jié)。在這一階段應(yīng)針對營銷成本建立一套比較完善的市場推廣成本控制體系，對廣告的投放也應(yīng)當(dāng)進(jìn)行謹(jǐn)慎的考量，對各個商家的報價進(jìn)行比較，從而選擇一種低價優(yōu)質(zhì)的廣告企劃方案。

4 結(jié)語

總之，房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制是比較復(fù)雜的，不僅要進(jìn)行事前，事中控制成本，也應(yīng)在項目結(jié)算和營銷階段進(jìn)行成本控制。如果企業(yè)在項目的整個過程中綜合利用各方面的技術(shù)、人才有效對成本進(jìn)行全面的控制，不僅可以提高企業(yè)整體的管理效率，也可以大大的提高企業(yè)的投資收益，從而保證了房地產(chǎn)行業(yè)的市場競爭力。

參考文獻(xiàn)

[1]王挨云.基于供應(yīng)鏈管理的房地產(chǎn)企業(yè)成本控制研究[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息,2010

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關(guān)鍵詞：建設(shè)工程；成本控制；現(xiàn)狀；各階段管理

中圖分類號： F275.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

工程項目成本控制是指在項目成本形成過程中，對生產(chǎn)經(jīng)營所消耗的人工、機(jī)械、材料費(fèi)的支出，進(jìn)行指導(dǎo)、調(diào)節(jié)、控制，并及時糾正將要發(fā)生和已經(jīng)發(fā)生的偏差，把各項費(fèi)用控制在計劃成本范圍內(nèi)。建設(shè)工程成本管理是在滿足工程質(zhì)量、進(jìn)度、合同規(guī)定要求的前提下，對各項費(fèi)用進(jìn)行的管理，以實現(xiàn)盈利的目的。因此，加強(qiáng)項目成本管理是項目成功的關(guān)鍵，是貫穿于項目整個周期各階段的重要工作。

1.建設(shè)工程項目管理中成本控制的重要性

建設(shè)工程成本控制是在建設(shè)工程施工過程中，運(yùn)用成本管理理念對施工技術(shù)和管理進(jìn)行有效的控制，通過預(yù)測、組織、指導(dǎo)、核算和分析，對一切經(jīng)濟(jì)資源費(fèi)用的開支等進(jìn)行控制。項目成本控制貫穿于整個項目的實施過程中，是項目管理中的重點(diǎn)內(nèi)容。因此，在建設(shè)項目管理中，加強(qiáng)和完善成本控制是一項十分重要的工作。具體表現(xiàn)在以下幾個方面。

1.1有利于企業(yè)戰(zhàn)略性成本控制實施

經(jīng)濟(jì)效益的提高是企業(yè)運(yùn)行的根本目的，而成本控制是企業(yè)贏得市場競爭的戰(zhàn)略選擇，也是最基本的戰(zhàn)略方法。其核心思想是將成本競爭作為主要手段，以降低成本擴(kuò)大市場占有率，最終贏得企業(yè)的競爭優(yōu)勢。

1.2有利于提高項目的整體管理水平

成本控制是項目管理的質(zhì)量表現(xiàn)，項目成本的降低直接反應(yīng)工程耗能的節(jié)約。無論是勞動生產(chǎn)率還是資源利用率的降低，都從根本上體現(xiàn)項目的整體管理水平。

1.3有利于增加企業(yè)的利潤

建設(shè)工程項目具有施工多樣性、流動性大和周期性長的特點(diǎn)，在其建設(shè)過程中成本變動性較大，常常出現(xiàn)與計劃不符的現(xiàn)象。因此，對項目成本的動態(tài)控制將會在很大程度上關(guān)系到企業(yè)的最終利益。

2.建設(shè)工程項目管理中成本控制的現(xiàn)狀分析

2.1項目成本控制管理存在的問題

建設(shè)工程項目成本控制的分配明確但分工混亂狀態(tài)依舊存在，目前已經(jīng)實行了項目經(jīng)理責(zé)任制，但是大多數(shù)民營企業(yè)沒有從根本上對項目成本進(jìn)行考核，項目成本管理責(zé)任制沒有得到貫徹落實。這就導(dǎo)致管理程序缺乏規(guī)劃、執(zhí)行過程流于形式，隨意性較大，令各項成本控制脫節(jié)于狀態(tài)，從根本上達(dá)不到對成本的有效控制。

2.2項目成本控制存在的技術(shù)問題

建設(shè)工程施工中很多技術(shù)人員缺乏創(chuàng)新意識造成大量人力、物力、財力浪費(fèi)。在工程項目管理中最重要的就是新技術(shù)的研發(fā)和應(yīng)用，但是在技術(shù)控制過程中，管理人員卻忽視整體過程和實際情況的控制，只是片面的對成本進(jìn)行管理，再加上管理中存在較多漏洞，如采購環(huán)節(jié)、分包招標(biāo)環(huán)節(jié)、合同簽訂等管理不嚴(yán)格，從而嚴(yán)重影響成本的控制。

2.3項目成本控制人員存在的問題

項目成本管理人員是影響建設(shè)施工成本的重要因素，由于管理人員的素質(zhì)水平不高、缺乏相關(guān)的經(jīng)驗和理論知識，管理人員對成本控制觀念不強(qiáng)等問題都會給成本管理帶來一定困難。[［1］孟向軍.建筑項目工程成本管理的現(xiàn)狀及對策.現(xiàn)代營銷.2012-10-15

]

3.項目參與各方的項目成本管理目標(biāo)和任務(wù)

3.1業(yè)主方

業(yè)主方項目管理的目標(biāo)包括投資目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)以及質(zhì)量目標(biāo)。主要的管理任務(wù)是對項目的投資管理、安全管理、進(jìn)度質(zhì)量管理、合同管理、組織協(xié)調(diào)管理等。業(yè)主方對項目成本的控制主要體現(xiàn)在質(zhì)量目標(biāo)上，包括設(shè)計階段的質(zhì)量管理、材料質(zhì)量管理、設(shè)備質(zhì)量管理等，最終是在質(zhì)量目標(biāo)上滿足相應(yīng)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定，以及滿足業(yè)主方的質(zhì)量要求，以最大限度控制項目的總投資。

3.2設(shè)計方

設(shè)計方管理的目標(biāo)是對成本目標(biāo)、設(shè)計進(jìn)度以及質(zhì)量目標(biāo)進(jìn)行管理，完成設(shè)計成本與設(shè)計工作有關(guān)的工程造價控制，包括設(shè)計進(jìn)度、質(zhì)量、合同以及與設(shè)計有關(guān)的組織協(xié)調(diào)工作。設(shè)計方對成本的管理主要體現(xiàn)在設(shè)計階段，做好施工前期準(zhǔn)備工作和保修期工作，為整個建設(shè)項目做好前期的準(zhǔn)備工作，為節(jié)約成本和施工中成本的管理奠定良好的基礎(chǔ)。

3.3供貨方

供貨方的成本管理主要是在施工階段進(jìn)行的，但它也涉及到設(shè)計準(zhǔn)備階段的工作，主要體現(xiàn)在供貨進(jìn)度、供貨質(zhì)量和成本控制上。保證材料的質(zhì)量和供應(yīng)，就是最大程度上保證工程項目的成本。

3.4施工方

施工方主要管理目標(biāo)是對建設(shè)成本、施工進(jìn)度、施工質(zhì)量的控制和管理，施工方的項目成本管理主要體現(xiàn)在施工階段。施工過程中由于技術(shù)和工種的交叉施工，因此，要對工程成本進(jìn)行全過程的動態(tài)控制與管理，在保證施工質(zhì)量和進(jìn)度的基礎(chǔ)上降低工程成本，既能保證滿足業(yè)主方的要求，又能保證自身獲得更大的利益。

4.工程項目各階段的成本控制與管理措施

4.1投資決策階段工程造價的管理

投資決策的過程是對工程項目選擇和決定投資的過程，它對工程項目起著總攬全局的決定性作用。投資決策涉及的行業(yè)比較多，呈現(xiàn)出工作量大、數(shù)據(jù)多、專業(yè)技術(shù)人員多的特點(diǎn)，具有一定的專業(yè)性、實踐性及客觀性。投資決策的過程是依據(jù)相關(guān)的專業(yè)資料及方法對項目進(jìn)行估測，在估測當(dāng)中可以分為以下幾個步驟：

1、規(guī)劃階段的投資估算

2、項目建議書階段的投資估算

3、可行性研究階段的投資估算

4、評審階段的投資估算

投資估算對項目的總投資起著關(guān)鍵的作用，是工程項目整個過程的重要依據(jù)。但是長期以來投資決策階段在建設(shè)中還存在嚴(yán)重的問題，比如出現(xiàn)投資膨脹現(xiàn)象，造成延長工期，致使工程造價過高；因為人為因素造成概算降低，有意壓縮工程投資，預(yù)留資金缺口；在施工中，建設(shè)單位提出過高的要求，超出設(shè)計的標(biāo)準(zhǔn)。因此我們要重視投資決策階段工程造價的管理與控制，多搜集相關(guān)的數(shù)據(jù)資料，對項目的價格進(jìn)行準(zhǔn)確的估測，為項目資金的投入支出作出全面準(zhǔn)確合理的決策。

4.2設(shè)計階段的造價控制

4.2.1推行和完善設(shè)計監(jiān)理制度和完善施工圖審查制度

投資者設(shè)計作品的好壞標(biāo)準(zhǔn)是客觀的，在激烈的市場競爭中求得生存，就必須擔(dān)負(fù)起投資者利益最大化，因此，設(shè)計人員應(yīng)大力推行和完善設(shè)計監(jiān)理制度，對設(shè)計過程進(jìn)行跟蹤檢查，并進(jìn)一步完善施工圖審查制度，對設(shè)計作品進(jìn)行全面檢查，以避免設(shè)計中可能出現(xiàn)的錯誤。

4.2.2提高限額設(shè)計運(yùn)用水平和完善設(shè)計變更

在設(shè)計過程中要讓設(shè)計人員明白限額設(shè)計并不是一味考慮節(jié)約投資，也不是將投資砍一刀，而是包含了尊重科學(xué)、尊重實際，精心設(shè)計，保證設(shè)計的科學(xué)性。在設(shè)計準(zhǔn)備階段，設(shè)計人員和技術(shù)人員要對設(shè)備造型、工藝流程、建筑方案進(jìn)行比較，研究出控制投資的具體措施，要對設(shè)計進(jìn)行分塊限額，對設(shè)計要進(jìn)行造價核算，確保在設(shè)計階段將造價控制在投資估算內(nèi)。

[2]2陸寶君.建筑工程全過程成本控制要點(diǎn)探討.產(chǎn)業(yè)與科技論壇.2013-09-15

4.2.3完善變更程序，盡量減少設(shè)計變更

設(shè)計變更也是影響造價的關(guān)鍵因素，在設(shè)計中，施工圖的設(shè)計要盡量聽取施工單位的意見，使之符合施工要求，盡量減少設(shè)計變更次數(shù)，避免造成造價失控。

4.3項目實施階段的造價控制與管理

4.3.1合同管理

樹立合同管理意識，認(rèn)真學(xué)習(xí)國家相關(guān)法律、法規(guī)，在制定合同時嚴(yán)格把關(guān)。結(jié)合工程實際情況，制定合理的合同管理辦法，明確合同中各方責(zé)任與權(quán)利，制定出既保護(hù)企業(yè)利益又滿足業(yè)主要求的施工合同條款。

4.3.2材料設(shè)備費(fèi)用管理

建筑材料和設(shè)備采購費(fèi)用是構(gòu)成造價的主要因素，由此，建設(shè)工程中材料的選用對降低造價起著關(guān)鍵性作用。選擇優(yōu)質(zhì)實惠的材料，要貨比三家，保障資金的充分合理利用，做好材料的采購、進(jìn)場、應(yīng)用、保管等各項工作。

4.3.3優(yōu)化施工方案

施工前期要結(jié)合施工組織設(shè)計、施工圖紙及現(xiàn)場施工實際情況，以及施工水平、機(jī)械設(shè)備等編制一套切實可行的施工方案。一份合理的施工方案能夠指導(dǎo)項目部合理利用人力、物力、財力，以滿足降低成本的要求。施工方案的優(yōu)化是降低施工成本的行動綱領(lǐng)。

4.4 竣工結(jié)算階段的管理與控制

工程建設(shè)合同是工程竣工結(jié)算的重要依據(jù)，合同條款是雙方利益的保障，施工企業(yè)一定要牢固樹立按合同條款提供的保護(hù)自身利益的法律意識，因此，要樹立合同的管理意識。按照合同規(guī)定審核工程量的準(zhǔn)確性，審查定額套用及設(shè)計變更簽證是否正確，取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是否符合施工期間有關(guān)工程造價政策的規(guī)定。[]

結(jié)語總之建設(shè)項目全過程成本管理是基本建設(shè)工作中十分重要的部分，對工程經(jīng)濟(jì)和社會效益產(chǎn)生最直接的影響。因此，只有各方加強(qiáng)成本管理工作的力度，才能使建設(shè)工程成本管理走上國際化道路。

參考文獻(xiàn)

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摘要：隨著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度的減緩，宏觀調(diào)控措施的進(jìn)一步增強(qiáng)，市場競爭加劇，要想在未來的競爭中保持優(yōu)勢并立于不敗之地，就必須重視和控制好開發(fā)成本，提高成本管理水平。本文將分別從房地產(chǎn)開發(fā)的設(shè)計、招投標(biāo)、施工三個階段，提出控制開發(fā)成本的對策。

關(guān)鍵詞 ：成本控制；房地產(chǎn)開發(fā)；造價

一、設(shè)計階段的成本控制

一般來說，設(shè)計完成后，工程建設(shè)的成本70-80%就基本確定，設(shè)計質(zhì)量的好壞直接影響到施工建設(shè)費(fèi)用的多少和項目建設(shè)歷時的長短，也直接決定項目建設(shè)過程中對人力、物力和財力投入的需求，因此設(shè)計在成本控制中起著先天性的影響。設(shè)計的計劃性是保證工期順利推進(jìn)的有效保障，設(shè)計的完整性和準(zhǔn)確性，能提高招標(biāo)過程中競爭的充分性和招標(biāo)完成后招標(biāo)結(jié)果的執(zhí)行力。通過設(shè)計優(yōu)化，可以減少不必要的成本開支，提高產(chǎn)品的性價比。設(shè)計的深化不但可以提高設(shè)計的完整性，而且可以提高招標(biāo)結(jié)果的公正性和準(zhǔn)確性。在實際案例中，許多技術(shù)人員過多的側(cè)重于設(shè)計的安全系數(shù)，而較少考慮設(shè)計的經(jīng)濟(jì)性，這在根本上加大了項目的建設(shè)成本。為了避免過分關(guān)注設(shè)計安全系數(shù)而造成成本失控，可重點(diǎn)從以下方面著手：

1.實行設(shè)計招標(biāo)，比較多個設(shè)計方案，擇優(yōu)選擇設(shè)計合作單位

在設(shè)計階段引入競爭機(jī)制，在制定設(shè)計招標(biāo)方案時，應(yīng)推行設(shè)計成果安全性與經(jīng)濟(jì)性相結(jié)合的辦法，在這兩個方面設(shè)定一定的權(quán)重來進(jìn)行綜合考慮。要邀請多方較為優(yōu)秀的設(shè)計單位一起來競標(biāo)，并要綜合分析各個競標(biāo)單位的設(shè)計要點(diǎn)，多方聽取專家的設(shè)計建議，取長補(bǔ)短，達(dá)到優(yōu)化設(shè)計方案的目的，最終在保證項目整體布局、建筑造型、適用功能等方面的協(xié)調(diào)統(tǒng)一的基礎(chǔ)上，在降低工程造價上實現(xiàn)一定的突破。

2.實行限額設(shè)計，有效控制工程造價

實施限額設(shè)計，就是要嚴(yán)格按照批準(zhǔn)的成本目標(biāo)控制初步設(shè)計及施工圖設(shè)計，在保證各專業(yè)達(dá)到使用功能，符合設(shè)計質(zhì)量要求的前提下，按分配的投資限額設(shè)計，嚴(yán)格控制設(shè)計變更，保證總投資控制在批準(zhǔn)的限額內(nèi)。做好限額設(shè)計管理，能為后期的施工建設(shè)節(jié)約很多的成本。從勘察工作開始，就要著手進(jìn)行限額設(shè)計，在編制工程勘察文件時，應(yīng)當(dāng)滿足工程建設(shè)規(guī)劃、選址、設(shè)計、巖土治理和施工的需要。設(shè)計單位應(yīng)把限額設(shè)計作為設(shè)計工作的重點(diǎn)考量因素，必須熟練掌握建筑工程預(yù)算定額及費(fèi)用定額，熟悉建筑材料預(yù)算價格，在此基礎(chǔ)上，按項目成本目標(biāo)嚴(yán)格控制初步設(shè)計及概算，再用初步設(shè)計概算嚴(yán)格控制施工圖設(shè)計及概算，節(jié)節(jié)連貫，環(huán)環(huán)相扣，每一個環(huán)節(jié)都能為下一個步驟做好鋪墊，最終將限額設(shè)計貫穿于勘察設(shè)計的全過程。

二、招投標(biāo)階段的成本控制

項目招投標(biāo)階段是房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的重要組成部分。招標(biāo)工作的組織和招標(biāo)結(jié)果直接影響著成本控制，可以說工程項目的招標(biāo)結(jié)果對工程項目的成本控制有著決定性的影響。許多全國性的大型房地產(chǎn)公司在向全國多個地區(qū)布局時，時常會碰到對當(dāng)?shù)厥┕な袌霾涣私猓瑢Ρ竟菊袠?biāo)管理中的習(xí)慣條款與當(dāng)?shù)卣袠?biāo)慣例的差異認(rèn)識不足等情況，最終導(dǎo)致后期工程成本控制和工程管理處于被動的局面。

要做好招標(biāo)工作，首先，業(yè)主要編制好招標(biāo)文件。招標(biāo)文件中要非常明確建設(shè)工程施工招標(biāo)的原則和程序，規(guī)范和指導(dǎo)好施工招標(biāo)的各個環(huán)節(jié)，標(biāo)書中要約定好評標(biāo)原則、報價范圍和具體方式、報價項內(nèi)容的描述及報價規(guī)定、合同價格形式、合同價之外的價格約定、敞開口的價格風(fēng)險鎖定措施、付款條件等內(nèi)容；其次，做好標(biāo)底編制這一項招投標(biāo)管理的核心工作，標(biāo)底是確定合同價款的基礎(chǔ)，只有嚴(yán)格編制科學(xué)的標(biāo)底，才能真實、準(zhǔn)確的判斷出競標(biāo)企業(yè)報價的合理性和可靠性，為最終總包合同價款的確定奠定堅實的基礎(chǔ)。

三、施工階段的成本控制

施工階段是建筑產(chǎn)品從圖紙到最終實物產(chǎn)品的形成階段，在整個項目建設(shè)過程中，這一階段是資金投入量最大、各專業(yè)交叉作業(yè)管理最復(fù)雜、最難的階段。對于開發(fā)商來說，對這個階段的管理主要是圍繞著上述招投標(biāo)的結(jié)果和實際中工程實施的價格變化來跟蹤調(diào)整年度基建預(yù)算以及項目的最終動態(tài)成本目標(biāo)。這一階段的成本控制要點(diǎn)主要有以下幾方面：

1.標(biāo)準(zhǔn)化合同管理，嚴(yán)格審核工程變更

管理好合同，首先要將合同有效地進(jìn)行分類，在合約規(guī)劃的基礎(chǔ)上將其標(biāo)準(zhǔn)化，梳理出需要固化的合同清單和具體的合同模板，以規(guī)避合同風(fēng)險，降低無效成本，提高執(zhí)行效率。其次，要嚴(yán)格控制項目變更，強(qiáng)化變更程序。目前我國市場經(jīng)濟(jì)建設(shè)處于轉(zhuǎn)型期，法律法規(guī)的制定及執(zhí)行仍然有許多不到位的地方，具體到房地產(chǎn)開發(fā)市場中，則是出現(xiàn)許多施工單位為了爭奪施工工程，采取“低價中標(biāo)，高價索賠”的競標(biāo)策略。所以作為開發(fā)商的造價管理人員，不要對較低的中標(biāo)價抱有幻想，誤以為能節(jié)省成本，而要做到事前把關(guān)，主動監(jiān)控，在保證施工企業(yè)有一定的合理利潤的基礎(chǔ)上，嚴(yán)格審核工程變更，減少不必要的工程費(fèi)用支出，避免投資失控。

2.借助監(jiān)理機(jī)制，加強(qiáng)核價管理

開發(fā)商囿于人工成本支出的限制，不可能對項目建造的全工程都監(jiān)督到位，這就需要選擇合適的監(jiān)理單位，幫助開發(fā)商在質(zhì)量、工期、質(zhì)量等方面進(jìn)行全方位的監(jiān)督控制。應(yīng)將監(jiān)理公司的工作業(yè)績與其監(jiān)理費(fèi)實行有效掛鉤，完善監(jiān)理單位的職責(zé)分工及有關(guān)制度，保證工程成本目標(biāo)在可控范圍內(nèi)變動。同時，要將對監(jiān)理工作的考核細(xì)分到季度、月度及周，嚴(yán)格工程進(jìn)度款的審核，及時檢查或抽查監(jiān)理公司套用材料單價及費(fèi)用定額的核價工作，確認(rèn)無誤后再支付相應(yīng)的工程進(jìn)度款。

3.進(jìn)行技術(shù)創(chuàng)新，強(qiáng)化綠色環(huán)保理念

技術(shù)措施的實施是項目總投資得以有效控制的重要保障。按照業(yè)內(nèi)的平均水平，材料費(fèi)約占直接工程費(fèi)的70%左右，同時，直接費(fèi)的高低又極大的影響到間接費(fèi)的高低。當(dāng)前建筑新技術(shù)新成果的廣泛運(yùn)用，能有效降低材料費(fèi)的損耗，要加大新工藝、新材料的研究力度，用建筑科技的創(chuàng)新來有效降低成本。并且要強(qiáng)化綠色環(huán)保理念，在節(jié)約能源上依靠點(diǎn)滴式的集腋成裘，實現(xiàn)成本的有效控制、產(chǎn)品性價比的切實提高。

4.抓住市場節(jié)奏，控制管理成本

通過上述加強(qiáng)項目建設(shè)過程的管理，有效縮短項目開發(fā)建設(shè)周期，能直接減少管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用的發(fā)生，降低機(jī)會成本；通過提高各工程環(huán)節(jié)的有效銜接，加強(qiáng)產(chǎn)品質(zhì)量管理，減少工程返工和客戶賠償，進(jìn)而踏準(zhǔn)市場節(jié)奏，組織好產(chǎn)品的銷售，在市場出現(xiàn)有利時機(jī)時，及時地推出產(chǎn)品實現(xiàn)銷售，最終有效的控制管理成本。

房地產(chǎn)項目開發(fā)具有周期長、涉及業(yè)務(wù)部門眾多的特點(diǎn)，其中前期的設(shè)計、中期的招標(biāo)和施工，是進(jìn)行成本控制最關(guān)鍵的三大環(huán)節(jié)。提高前期項目設(shè)計的計劃性、完整性和準(zhǔn)確性，加大設(shè)計優(yōu)化和設(shè)計深化的管理和力度，加強(qiáng)中期投標(biāo)的組織與管理，加強(qiáng)標(biāo)書的審核和分析，加強(qiáng)招標(biāo)圖紙的審核和深化，并在工程施工中嚴(yán)格按照招標(biāo)結(jié)果和基建預(yù)算目標(biāo)控制工程變更，將極大降低成本，實現(xiàn)對開發(fā)項目成本的有效控制。

參考文獻(xiàn)：

[1]陳建俊.淺談工程項目成本控制的重要性.城市道橋與防洪，2004：41～45.

[2]劉華.房地產(chǎn)開發(fā)項目幾個環(huán)節(jié)的成本控制.科技資訊，2007：22～26.

篇8

關(guān)鍵詞：成本控制；建筑設(shè)計；優(yōu)化

中圖分類號：U415.1 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1006-8937（2014）6-0134-03

隨著國民經(jīng)濟(jì)水平的發(fā)展，建筑行業(yè)也隨之發(fā)展起來，建筑設(shè)計階段是對施工階段起到指導(dǎo)作用的主要階段，因此在建筑設(shè)計階段需要對整個建筑的各個方面根據(jù)實際情況進(jìn)行設(shè)計，保證整個建筑施工階段能穩(wěn)定進(jìn)行。在建筑設(shè)計階段進(jìn)行成本控制能夠分析在實際的施工過程中遇到的各種情況，合理控制成本預(yù)算，優(yōu)化設(shè)計成本。

1 建筑工程中的設(shè)計階段

在建筑工程中，對整個項目從立項、投資、準(zhǔn)備、設(shè)計、施工到最后的交付投入使用，這些過程大致可以分為兩個階段，即設(shè)計階段和施工階段。建筑工程的設(shè)計階段是根據(jù)業(yè)主的主要要求對整個項目進(jìn)行設(shè)計，包括施工圖、施工材料、成本等方面，最終要用最小的成本投入來獲取最大的利潤，保證業(yè)主的利益。

在項目有了可行性報告之后，對整個施工過程所需要用到的施工人員的開銷、建筑材料的花費(fèi)、建筑設(shè)備的花費(fèi)等需要用到的所有費(fèi)用進(jìn)行預(yù)算，成本預(yù)算為施工階段的具體資金花費(fèi)做出了知道作用，是施工階段的每一個步驟都能以預(yù)算的資金總數(shù)為標(biāo)準(zhǔn)，保證最后的實際成本不會超過預(yù)算。如果在設(shè)計階段不對成本進(jìn)行控制，一方面，保證不了業(yè)主的利益，業(yè)主不能對項目的大致花費(fèi)有所了解，也不能保證在項目建成投入使用之后所獲得的利潤的多少。另一方面對施工階段的各個步驟都沒有一個基本的控制，在施工的時候就會造成資金的虛報，損害業(yè)主的利益或者對建筑質(zhì)量沒有保證?；蛘咴谑┕みM(jìn)行一半的時候發(fā)現(xiàn)已經(jīng)超出預(yù)算了，因此需要在建筑設(shè)計階段對成本進(jìn)行控制，控制每一個步驟、每一個方面所需要用到的資金，嚴(yán)格按照預(yù)算執(zhí)行。

2 成本控制在建筑設(shè)計階段中的體現(xiàn)

在建筑設(shè)計階段，對成本的控制就是為了保證建筑工程的建成投入使用之后能讓業(yè)主獲取更大的利益，按照可行性報告的要求，通過對施工圖各個步驟各個方面的控制，預(yù)計在實際的施工過程中能遇到的具體問題給出解決方案，確保實際成本不超過工程預(yù)算。成本控制在建筑設(shè)計階段具體的體現(xiàn)如下：

2.1 在設(shè)計階段樹立成本意識

在設(shè)計階段，需要設(shè)計人員對施工圖進(jìn)行設(shè)計，明確在施工過程中的施工方向，施工要求，施工要點(diǎn)，在設(shè)計階段，業(yè)主需要根據(jù)可行性報告對建筑工程中需要用到的資金進(jìn)行估算，結(jié)合施工圖的要求來確定成本。

按照傳統(tǒng)的看法，在施工之前，業(yè)主對項目的判斷只是在于設(shè)計效果圖，通過設(shè)計效果圖的直觀效果來判斷項目的可行性與否，而不是在意設(shè)計施工圖，對項目的基礎(chǔ)和施工過程不在乎，至上想要最終投入使用之后的效果，就是由于這種思想，才會造成成本意識的缺失；另一方面，相關(guān)設(shè)計人員的專業(yè)素質(zhì)不過關(guān)，就會造成方案過程傳統(tǒng)，沒有結(jié)合現(xiàn)有的實際情況，設(shè)計出的方案過于落后，不能滿足現(xiàn)代化的要求，例如私自增加鋼筋的直徑和根數(shù)、基礎(chǔ)過深、斷面過大等；或者只是按照自己單一的想法進(jìn)行超前設(shè)計，而在具體的施工階段卻沒有施工基礎(chǔ)，設(shè)計施工圖是想要建造一座海市蜃樓，雖然想法具有超前意識，可是實際的施工工藝卻不能滿足設(shè)計施工圖的要求，例如在主要承重的鋼筋混凝土的要求不嚴(yán)格把關(guān)，為了美觀多用裝飾性的材料、進(jìn)口材料、美觀玻璃材料等。這兩方面直接決定著建筑設(shè)計階段的成本預(yù)算以及后期的施工階段的成本使用，因此在建筑設(shè)計階段必須樹立成本意識。

成本意識也就是業(yè)主注重建筑工程中的成本，對設(shè)計施工圖的要求從外表美觀程度到實際的使用情況，再到設(shè)計方案實施的可行性以及所需要的成本，對于建筑工程的要求不只是局限于設(shè)計效果圖，負(fù)責(zé)項目的相關(guān)人員要認(rèn)真考察項目的可行性，從項目所需要的成本、投入使用后的利潤、工程質(zhì)量的好壞等多方面來確定項目能否進(jìn)行投資，確定投資之后，要對建筑設(shè)計階段的成本進(jìn)行預(yù)算，保證實際成本的最低以及利潤的最大化，對項目要建立一套完整的管理制度，確定項目的負(fù)責(zé)人以及具體的工作人員，明確每個人的責(zé)任及工作內(nèi)容，使每個人都樹立成本意識，在保證建筑工程質(zhì)量的前提下使己方的達(dá)到最大化。

對于這個項目的設(shè)計人員來說，要求設(shè)計人員有專業(yè)的設(shè)計基礎(chǔ)，了解各種施工工藝的成本，在兩者之間找到平衡，了解各種建筑材料的性能、使用范圍以及市場價格，能在不同方面用不同的建筑材料，既保證了建筑工程質(zhì)量，又能使成本達(dá)到最低。在設(shè)計過程中要數(shù)量成本意識，根據(jù)實際的需要來進(jìn)行施工圖的設(shè)計，不能根據(jù)自己的感覺來設(shè)計，要符合實際情況，符合社會的發(fā)展。設(shè)計人員的成本意識直接決定著設(shè)計施工圖的可行性以及所需要的成本的多少，因此設(shè)計階段既要讓業(yè)主方面做好成本的監(jiān)控和設(shè)計人員成本的具體預(yù)算。

2.2 實行限額設(shè)計，控制成本

限額設(shè)計是在建筑設(shè)計階段進(jìn)行成本控制的主要方法，其含義就是按照可行性報告的要求，對成本進(jìn)行初步估計，按照施工圖的設(shè)計控制資金的使用數(shù)量，保證施工成本不超過預(yù)算的一種方法。在保證建筑施工階段的正常進(jìn)行的前提下，對成本進(jìn)行限制，簡而言之，實行限額設(shè)計的方法就是根據(jù)可行性報告對整個建筑工程需要用到的資金進(jìn)行預(yù)算，業(yè)主按照預(yù)算的成本下?lián)苜Y金，相關(guān)設(shè)計人員再根據(jù)成本的多少對初步設(shè)計圖中的每個環(huán)節(jié)需要用到的成本進(jìn)行預(yù)算，設(shè)計出建筑施工圖，在滿足可行性報告的要求的前提下，能對各方面的資金量化、具體化，準(zhǔn)確計算每個環(huán)節(jié)的成本，最終使預(yù)算的成本不超過業(yè)主投資的成本，實際的成本不能高于預(yù)算的成本。在設(shè)計方面也要注意各種施工工藝的綜合運(yùn)用，例如在進(jìn)行高層建筑的時候，輸送混凝土是一個普遍存在的問題，用混凝土輸送泵能讓混凝土直接到達(dá)百米的高度，一方面保證混凝土質(zhì)量由于運(yùn)送時間過程而發(fā)生質(zhì)量的改變，又能減少地面保存及保護(hù)的費(fèi)用，一舉兩得。

3 建筑設(shè)計階段中成本控制應(yīng)注意的問題

在建筑設(shè)計階段進(jìn)行成本控制并不是一味的縮減成本，而是對人員、建筑材料、建筑設(shè)備、工程質(zhì)量等方面進(jìn)行有效的統(tǒng)一，在保證建筑工程質(zhì)量的基礎(chǔ)上，對各方面的因素協(xié)調(diào)控制，用最小的成本達(dá)到最優(yōu)的質(zhì)量。正是由于這個問題，對相關(guān)工作人員提出了更高的要求，建筑設(shè)計人員要盡可能的縮減成本，在設(shè)計施工人員的開銷時，要保證每個崗位都有人去做，每個人都有崗位去堅守，不能出現(xiàn)人員閑置或者人員缺少而影響工期的情況，合理設(shè)置施工人員的工資待遇；在建筑材料方面，充分了解各種材料的基本性能和市場價格，保證在安排各位置的材料時能物盡其用，合理搭配，用最少的成本建筑出既美觀有耐用的建筑工程；在建筑設(shè)備方面，要做好各種設(shè)備市場價格的調(diào)查，合理購進(jìn)設(shè)備，在數(shù)量和質(zhì)量上找到平衡點(diǎn)，不能一味的追求氣勢而忽略了成本；在施工工期方面要嚴(yán)格控制，保證最短工期完成整個施工工程，避免有的部分需要加急完成，有的地方為了等待其他的平行工序而停止施工的現(xiàn)象，對于工期的安排和交叉進(jìn)行，既保證在工期內(nèi)能夠完成監(jiān)護(hù)任務(wù)，又要保證突發(fā)事件的處理，一切以不耽誤工期為目的，因為時間越長，每天的開銷就越大，一方面浪費(fèi)成本，另一方面，建筑工程一天不能投入使用，就晚一天創(chuàng)造出利益，對業(yè)主的利潤也是一種損失。

建筑工程的靈魂就是工程的質(zhì)量，因此在進(jìn)行成本控制的時候要注意工程質(zhì)量的把關(guān)，不能把成本控制和工程質(zhì)量當(dāng)成對立面去看待，要把兩者和諧的統(tǒng)一起來，如果只重視成本不顧工程的質(zhì)量，那么在建成檢驗的時候就會出現(xiàn)問題，出現(xiàn)問題之后就需要重新進(jìn)行施工，重復(fù)施工需要耗費(fèi)的成本會更多，如果只注重工程質(zhì)量，盡管每一個環(huán)節(jié)的質(zhì)量都有保障，可是有可能在施工階段進(jìn)行到一半的時候就會由于資金的缺少而造成工程不能進(jìn)行下去，如果放棄該工程，那么前期投入的資金不可能收回，如果把該工程進(jìn)行完整，那么結(jié)果在交付投入使用之后回由于利潤沒有成本高而造成資金的損失，所以不管重視那個方賣弄，都會造成資金的損失。因此，保證施工的質(zhì)量，才能更好的控制成本。針對這一問題，在建筑工程的設(shè)計階段，就需要相關(guān)的設(shè)計人員對成本控制和工程質(zhì)量相結(jié)合，不能再設(shè)計完之后再進(jìn)行成本的預(yù)算，浪費(fèi)時間，影響設(shè)計的思路，要根據(jù)預(yù)算的多少來決定設(shè)計的建筑類型，根據(jù)預(yù)算的不同來合理分配每一個環(huán)節(jié)，建筑施工圖的每一個地方所需要花費(fèi)的資金，保證最后的總成本不能超過預(yù)算。

4 成本控制在建筑設(shè)計階段中的優(yōu)化

建筑設(shè)計階段的成本在總成本中所占的比重并不大，可是這個階段切決定著總成本的80%，因此成本控制需要在建筑設(shè)計階段有所優(yōu)化，既不能只為了建筑工程最后的效果而一味的優(yōu)化設(shè)計方案，所有的方面都選取最好的，不計成本的設(shè)計，又不能因為過于壓縮成本而造成建筑工程的質(zhì)量達(dá)不到要求，再次施工所耗費(fèi)的成本比一次施工的成本更多。因此需要在設(shè)計階段優(yōu)化成本的控制，使其既能保證質(zhì)量，又能縮小成本，增大利潤。建筑設(shè)計階段能夠控制成本的方面有很多，例如在設(shè)計圖方面進(jìn)行控制，包括地下面積、建筑工程的工藝水平、開窗面積、建筑形態(tài)等方面。

在建筑工程建成并投入使用的時候，要對其獲得的利潤與成本進(jìn)行比較，保證利潤的數(shù)目，這就需要在設(shè)計階段對建筑的形態(tài)進(jìn)行控制，因為建筑所需要的成本與實際銷售之后得到的資金并不是相等的，換句話說，有的地方在建筑設(shè)計的時候是必須要進(jìn)行施工的方面，可是在銷售的時候卻不能單獨(dú)出售，例如地下面積，一般來說，建筑的地下面積如果算入住戶的公攤面積中，會使住戶覺得自己的利益受到損害，如果不算入公攤面積，可是在建筑施工的過程中卻需要對地下面積的部分進(jìn)行施工，并且在這個過程中需要用到的資金高于正常銷售部分需要的資金，這就造成了不能單獨(dú)銷售的部分投入的成本比可銷售部分投入的成本高，如果不合理控制這部分的成本，就會使成本過高，而實際得到的利潤偏低?？刂频叵旅娣e的方法就是減少地下室的土方開挖，尤其對于需要建筑地下大型停車場的地方，要注意地下面積的開發(fā)，每個車位的面積和整體的建筑面積要根據(jù)實際的情況合理控制，因為地下建筑的面積越大、深度越深，對于建筑材料，樁基等的成本就越高，即使是面積增加幾平米、深的增加幾厘米，都會對成本造成較大的影響，根據(jù)經(jīng)驗表明，要控制地下面積的大小，保證不超過整個建筑面積的15%，保證利潤。

開窗面積是指在建筑中需要按照窗戶的面積，開窗面積如果過大，就會導(dǎo)致成本過高，需啊喲更多的鋼筋混凝土做框架，增加成本，另一方賣弄，又需要在建筑的保溫措施上曾就愛成本，可是如果一味的減少開窗面積就會使建筑過于封閉，既不能按照節(jié)能的要求合理利用陽光，又在美觀實用性的方面大打折扣，使建筑失去了實際使用的功能，因此需要合理設(shè)計開窗面積，在保證美觀實用和照明的條件下，減小過大的開窗面積。

建筑過程在設(shè)計的時候需要對外觀進(jìn)行要求，因為在投入使用的時候首先看到的外觀的美觀程度，其次才是內(nèi)部的構(gòu)造，在重視美觀程度的時候就會對其外表的平整程度進(jìn)行調(diào)整，不能整個外表都是平面，這樣雖然能夠降低成本，可是卻不美觀，在銷售方面會遇到很大的障礙。如果建筑工程的外面不平整，每一個凹凸不平得到地方都需要用建筑工藝作為補(bǔ)充，既要保證能夠完全按照設(shè)計圖呈現(xiàn)外表的效果，又要保證復(fù)雜的外表成本的控制，不能外表美觀，耗費(fèi)成本過多，只是做了“面子工程”，雖然外表美觀，可是卻不能單獨(dú)的銷售外表，外立面同地下面積一樣，是需要耗費(fèi)成本的方面，卻不能通過單獨(dú)銷售的方式來得到利潤，因此需要設(shè)計人員在設(shè)計的時候考慮到兩者的統(tǒng)一及對立性，合理設(shè)計外立面，既能保證外立面的新穎美觀，又要節(jié)約成本，同時在建筑材料上也要有所改進(jìn)，外立面知識從觀看的角度有的材料分不清種類，這樣就可以選取較經(jīng)濟(jì)性的材料來代替其他種類的材料，或者多種材料組合，既能保證外表的美觀，不會影響觀看，又可以通過設(shè)計來控制成本。

5 結(jié) 語

綜上所述，建筑工程需要花費(fèi)的成本巨大，如果不對成本進(jìn)行合理控制，就會在建筑完成并投入使用之后得到的經(jīng)濟(jì)效益與成本不能達(dá)到正比，因此需要在設(shè)計階段就對工程的成本進(jìn)行控制，在保證工程質(zhì)量的前提下，設(shè)計出一項既符合大眾審美要求，又低成本的建筑工程。

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[4] 孟昭輝.建筑施工企業(yè)安全成本控制研究[D].濟(jì)南：山東大學(xué)，2013.

篇9

1.1產(chǎn)品成本控制的概念

產(chǎn)品成本控制是指企業(yè)在生產(chǎn)產(chǎn)品過程中,采用一定的控制標(biāo)準(zhǔn)和手段,使勞動耗費(fèi)及各種費(fèi)用開支控制在預(yù)算范圍內(nèi)。及時發(fā)現(xiàn)偏差,找出原因,采取有效措施,使企業(yè)最終目標(biāo)得以實現(xiàn)。它是根據(jù)事先制定的成本預(yù)算,對企業(yè)日常發(fā)生的本論文由整理提供各項生產(chǎn)經(jīng)營活動按照一定的原則,采用專門方法進(jìn)行嚴(yán)格的計算、監(jiān)督、指導(dǎo)和調(diào)節(jié),把各項成本控制在一個允許的范圍之內(nèi)。狹義的產(chǎn)品成本控制又被稱為“日常成本控制”或“事中成本控制”。

1.2產(chǎn)品成本控制對公司的意義

產(chǎn)品成本是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營管理的一項綜合指標(biāo),通過分析便能了解一個企業(yè)整體生產(chǎn)經(jīng)營管理水平的高低。通過產(chǎn)品總成本、單位成本和具體成本項目等的分析,便能掌握成本變化的情況,找出影響成本升降的各種因素,有利于促進(jìn)企業(yè)綜合成本管理水平的提高,同時產(chǎn)品成本是產(chǎn)品價值的重要組成部分。所以產(chǎn)品成本也是制訂產(chǎn)品價格的重要依據(jù)。

因此對產(chǎn)品成本進(jìn)行良好控制可以保證產(chǎn)品成本計劃目標(biāo)的順利實現(xiàn),提高生產(chǎn)管理效率,促進(jìn)、完善內(nèi)部經(jīng)濟(jì)責(zé)任制,是企業(yè)增加盈利的根本途徑。同時產(chǎn)品成本降低可以削減售價以擴(kuò)大銷售,經(jīng)營基礎(chǔ)穩(wěn)固才有力量提高產(chǎn)品質(zhì)量、產(chǎn)品創(chuàng)新設(shè)計,尋求新的發(fā)展。產(chǎn)品成本控制是抵抗內(nèi)外壓力,求得生存的重要保障。

2我國中小企業(yè)產(chǎn)品成本控制的現(xiàn)狀及成因分析

2.1企業(yè)的產(chǎn)品成本控制大都停留在事后階段

企業(yè)一直把提高產(chǎn)品質(zhì)量與降低成本的目光緊緊地盯住在生產(chǎn)制造與檢驗過程,結(jié)果精力花費(fèi)了不少,成本付出了很多,但卻是收效平平。其原因就是只注重了制造與檢驗的環(huán)節(jié),而忽視了影響質(zhì)量與成本的其他環(huán)節(jié),其中設(shè)計開發(fā)便是一個重要環(huán)節(jié)。現(xiàn)代設(shè)計認(rèn)為,產(chǎn)品質(zhì)量的優(yōu)劣首先是設(shè)計,其次才是制造和檢驗,并提出產(chǎn)品質(zhì)量的“源流控制”理論,即設(shè)計階段是“上游”,制造和檢驗分別是“中游”和“下游”。抓好了上游控制,中、下游控制就容易。

2.2企業(yè)生產(chǎn)成本缺乏市場觀念

生產(chǎn)成本是一個企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營效率的綜合體現(xiàn),是企業(yè)的內(nèi)部投入和產(chǎn)出的對比關(guān)系。低成本意味著較少的資源投入,提供更多的產(chǎn)品和服務(wù),從而意味著高效率,但未必就是高效益。我國許多中小企業(yè)按照成本習(xí)性劃分成本的構(gòu)成并核算產(chǎn)品成本,通過大幅度提高產(chǎn)量降低單位產(chǎn)品分擔(dān)的固定成本。這樣,產(chǎn)量越高,單位成本就越低。因此,在銷售量不變的情況下,企業(yè)誤認(rèn)為簡單的降低成本就意味著增加效益。這種失真的信息導(dǎo)致生產(chǎn)成本控制覺察出現(xiàn)誤區(qū),似乎產(chǎn)量越大,成本越低,利潤越高。

2.3未能及時收集原始成本數(shù)據(jù),統(tǒng)計表格也不夠合理

大多數(shù)中小企業(yè)不是由班組直接將原始數(shù)據(jù)輸入系統(tǒng),仍然采用填寫報表,再由專業(yè)人員將報表數(shù)據(jù)統(tǒng)一匯總或輸入微機(jī)。有的操作工和班組長不認(rèn)真填報工時、材料消耗等表格,造成漏報數(shù)據(jù)和數(shù)據(jù)失真;有的未能及時隨班填報,而是事后補(bǔ)填,由于時過境遷,單憑記憶湊數(shù),很難保證準(zhǔn)確;還有的字跡模糊,致使辨認(rèn)困難。企業(yè)在印制統(tǒng)一表格時,要么名目繁多,要么容易產(chǎn)生歧義,不能適應(yīng)企業(yè)不同產(chǎn)品的特點(diǎn),填報費(fèi)力,匯總困難,嚴(yán)重者能引起生產(chǎn)人員厭煩甚至反感,產(chǎn)生應(yīng)付心理,自然影響填報質(zhì)量。

2.4產(chǎn)品設(shè)計成本意識缺位

有的企業(yè)盡管采取措施強(qiáng)化成本統(tǒng)計,如分車間獨(dú)立進(jìn)行成本核算,嚴(yán)格控制材料和工時消耗等等,但效果有限,成本依然上升。其原因在于沒有把好產(chǎn)品的設(shè)計關(guān),忽視了產(chǎn)品設(shè)計階段各零部件成本的估算統(tǒng)計工作,致使產(chǎn)品一投產(chǎn)就出師不利。

2.5決策過程成本觀念不強(qiáng)

任何領(lǐng)導(dǎo)層決策的失誤,都要由整個企業(yè)承擔(dān)損失。由于產(chǎn)品開發(fā)、市場選擇、資金運(yùn)作不當(dāng),或者優(yōu)柔寡斷、議而不決而喪失的發(fā)展機(jī)會,都直接或間接增加企業(yè)開支,必然拉動產(chǎn)品成本上升。

中小企業(yè)雖然營銷渠本論文由整理提供道較短,但由于促銷活動頻繁,人員費(fèi)用過大,單位產(chǎn)品營銷費(fèi)用一般偏高,產(chǎn)品檔次不高,容易過時,有時會陷入要么退出市場,要么降價促銷,壓縮利潤空間,甚至蒙受虧損的兩難境地。另外雖然企業(yè)組織結(jié)構(gòu)相對簡單,但隨著規(guī)模不斷擴(kuò)大,仍免不了設(shè)置或增添若干職能單位,加之對外應(yīng)酬面廣,行政管理費(fèi)用難以控制,甚至大幅超支,這勢必會增加產(chǎn)品的成本。

3產(chǎn)品成本控制的解決對策

3.1注重產(chǎn)品前端的采購成本控制

企業(yè)要建立采購計劃的制定與采購計劃實施相分離的機(jī)制。倉庫管理部門作為企業(yè)各種物資的儲存、保管部門,能及時根據(jù)內(nèi)部各單位對物資的需求和倉庫的庫存情況,較準(zhǔn)確地提供企業(yè)對各種物資的實際需求情況。因此,每月末各內(nèi)部單位應(yīng)將對物資的需求情況列表報倉庫管理部門,倉庫管理部門根據(jù)各單位上報的物資需求情況,并結(jié)合倉庫的實際庫存情況進(jìn)行分類、匯總、整理,編制物資采購計劃明細(xì)表報管理層批準(zhǔn),批準(zhǔn)后交物資采購部門,由采購部門根據(jù)計劃進(jìn)行采購。

3.2企業(yè)要規(guī)范行為,加強(qiáng)材料領(lǐng)用管理,做好材料領(lǐng)用的事中控制

對材料領(lǐng)取、使用加強(qiáng)管理,要采取查看領(lǐng)料單及現(xiàn)場查看相結(jié)合的辦法,重點(diǎn)從材料是否超范圍、材料收發(fā)存記錄是否規(guī)范、對公私兩用物品的領(lǐng)用管理是否嚴(yán)格、各部門領(lǐng)用的材料是否及時使用、是否存在小庫存等方面進(jìn)行管理。加強(qiáng)材料使用管理工作考核。主要從管理創(chuàng)新、節(jié)能降耗、定額消耗執(zhí)行是否到位、查出的問題是否及時整改等方面進(jìn)行考核,目的是促進(jìn)各單位合理組織施工,減少材料損失浪費(fèi),發(fā)揮修舊利廢作用。

3.3企業(yè)應(yīng)徹底改變現(xiàn)存生產(chǎn)過程弱點(diǎn):從追求產(chǎn)品數(shù)量、交貨期轉(zhuǎn)變成了在保證產(chǎn)品的質(zhì)量、交貨期前提下,追求數(shù)量

這樣就使企業(yè)不是片面的追求數(shù)量上的提高,不顧產(chǎn)品的質(zhì)量。我們知道中小企業(yè)的弱點(diǎn)之一就是片面的認(rèn)為提高企業(yè)利潤的唯一手段就是最大程度的增加產(chǎn)品的數(shù)量,但如果企業(yè)一味追求數(shù)量上的提高,忽略的產(chǎn)品質(zhì)量的保證,那生產(chǎn)出的產(chǎn)品只會讓消費(fèi)者對公司的聲譽(yù)打折扣,提高利潤純屬空談,把保證產(chǎn)品本論文由整理提供

質(zhì)量作為提高數(shù)量的前提,這樣既可以使利潤合理的提高,又維護(hù)了企業(yè)的聲譽(yù)。

3.4企業(yè)應(yīng)該定期組織員工進(jìn)行教育和培訓(xùn)

人的因素對生產(chǎn)率有十分深刻的影響,生產(chǎn)過程的任何環(huán)節(jié)都離不開人的參與,各生產(chǎn)要素都必須直接或間接地通過人起作用,要要樹立“以人為本”的經(jīng)營理念?！耙匀藶楸尽钡慕?jīng)營理念要求尊重人才、尊重知識和技能。企業(yè)勞動生產(chǎn)率的提高,歸根結(jié)底決定于企業(yè)員工基本素質(zhì)的提高。因此,企業(yè)要不斷地創(chuàng)造機(jī)會鼓勵職工學(xué)習(xí)新技術(shù)、應(yīng)用新工藝、新技術(shù)和新工藝的改進(jìn)和提高。

3.5企業(yè)應(yīng)該實現(xiàn)現(xiàn)代化的成本本論文由整理提供管理手段

隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,企業(yè)不能再將成本管理簡單地等同于降低成本,而應(yīng)是資源配置的優(yōu)化和資本產(chǎn)出的高效管理。因此,企業(yè)不僅要關(guān)注產(chǎn)品的生產(chǎn)成本,而且要關(guān)注其產(chǎn)品在市場上實現(xiàn)的效益。尤其是在科學(xué)技術(shù)高速發(fā)達(dá)的今天,企業(yè)單純依靠成本的降低來獲取優(yōu)勢是不可能的,在知識經(jīng)濟(jì)時代,企業(yè)更多的應(yīng)靠技術(shù)的投入,從而產(chǎn)生更大的收益,也即現(xiàn)代成本管理中所謂的相對降低成本,從而提高成本效益。

3.6企業(yè)員工要積極配合公司推行各種體制改革

隨著科學(xué)技術(shù)的飛速發(fā)展、產(chǎn)品更新?lián)Q代的日趨加快、社會競爭的日趨激烈、企業(yè)也面臨更大的挑戰(zhàn)。因此,公司都根據(jù)自己的自身情況和經(jīng)濟(jì)狀況,而做出一系列的體制改革。作為公司的員工來說,公司每推行一項體制改革,我們一定要深入的學(xué)習(xí)、積極的配合。只有這樣我們才能緊跟公司的步伐,只有這樣我們的體制改革才能推進(jìn)的更快,取得更大的成績。

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篇10

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā) 全面成本管理 成本控制 經(jīng)濟(jì)效益

房地產(chǎn)企業(yè)而言，房地產(chǎn)開發(fā)的數(shù)量、質(zhì)量、成本、利潤以及對環(huán)境的影響是其必須考量的問題，這不僅關(guān)系到自身的經(jīng)濟(jì)利益，更涉及到所應(yīng)承擔(dān)的社會責(zé)任。房地產(chǎn)市場是我國GDP的主要支撐點(diǎn)之一，同時也會影響與此相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，如涉及金融業(yè)的房地產(chǎn)抵押，涉及中介服務(wù)的房地產(chǎn)估價、經(jīng)紀(jì)、物業(yè)管理等，這為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出了一個亟待解決的問題，即如何在保證房地產(chǎn)增量的同時，帶動相關(guān)行業(yè)的良性發(fā)展。筆者認(rèn)為，加強(qiáng)成本管理是解決這一重要問題的核心辦法。

一、價值鏈體現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力

在市場經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)之間的競爭是整個價值鏈的競爭，波特的觀點(diǎn)印證了價值鏈在企業(yè)競爭中的地位，即消費(fèi)者心目中的價值由一連串企業(yè)內(nèi)部物質(zhì)與技術(shù)上的具體活動與利潤構(gòu)成，當(dāng)與其他企業(yè)競爭時，其實是內(nèi)部多項活動的競爭，而非某一項活動的競爭。如果企業(yè)的競爭優(yōu)勢沒有體現(xiàn)在整個價值鏈中，將呈現(xiàn)“跛腳”的狀態(tài)，當(dāng)優(yōu)勢難以彌補(bǔ)其劣勢時，或其劣勢正是競爭企業(yè)的優(yōu)勢時，極有可能在市場競爭中步履艱難，其優(yōu)勢的發(fā)揮也將受到限制。

雖然企業(yè)價值的增加有內(nèi)在價值和外在價值外之分，如果將其概括為價值鏈，可以將其分為基本活動和支持性活動，基本活動貫穿于企業(yè)的整個供、產(chǎn)、銷及售后服務(wù)，支持性活動包括計劃的制定、人力資源管理、財務(wù)管理、研究與開發(fā)等。在這些活動中，每一項活動都關(guān)系到企業(yè)的競爭力，都應(yīng)該上升到戰(zhàn)略的高度加以考量。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中，要善于培養(yǎng)在價值鏈的關(guān)鍵環(huán)節(jié)上的核心競爭力，在形成“拳頭競爭力”的同時，在成本管理方面樹立系統(tǒng)控制觀念，從原材料供應(yīng)商直至產(chǎn)品的最終消費(fèi)者，從開發(fā)設(shè)計到售后服務(wù)，都要上升到戰(zhàn)略的高度將其所涉及的活動及社會資源進(jìn)行有效整合，分析如何全面、系統(tǒng)地利用好自然資源和社會資源。這樣才能實現(xiàn)對成本的有效控制，并使之降至可控、合理的范圍內(nèi)。

二、成本效益原則是規(guī)避成本三維不確定性的有效手段

不合理的時間、單價和數(shù)量對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言將產(chǎn)生難以估量的成本，主要表現(xiàn)在工期的長短、工程造價的高低及工程項目的大小。當(dāng)三維特性難以控制時，企業(yè)將面臨巨大的風(fēng)險。為有效地控制成本，采用科學(xué)合理的應(yīng)對方案，應(yīng)遵循成本效益原則。企業(yè)面對三維特性帶來的控制風(fēng)險，不能面面俱到全線抵御，應(yīng)自始至終貫徹重要性原則，集中精力控制好收入大、易控制且控制成本低、容易出現(xiàn)大問題的關(guān)鍵點(diǎn)。在講求重要性的同時，也應(yīng)遵循例外管理原則，要格外關(guān)注各種重要的例外情況，如對脫離標(biāo)準(zhǔn)的重大差異、發(fā)生超出預(yù)算的支出等應(yīng)加大控制力度，在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上嚴(yán)格加強(qiáng)審批手續(xù)等；而對正常的費(fèi)用支出，應(yīng)本著從簡的原則，盡可能降低控制成本。

三、基本環(huán)節(jié)成本管理是全面成本管理的核心

加強(qiáng)對每一個房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制，能充分體現(xiàn)全面成本管理的內(nèi)涵，將成本控制在定額范圍內(nèi)或成本預(yù)期內(nèi)，從而實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益最大化的目標(biāo)。

（一）項目投資決策和設(shè)計階段的成本管理

在這一環(huán)節(jié)不僅要建立投資集體決策機(jī)制，關(guān)鍵是要嚴(yán)格遵循投資決策程序，從投資可行性報告的審議到投資估算的審查，必須嚴(yán)格執(zhí)行決策程序，必要時可以采用一票否決制來呈現(xiàn)決策程序的嚴(yán)肅性。尤其是在目標(biāo)地塊的價格以及未來經(jīng)濟(jì)利益的流入等方面，公司財務(wù)部門應(yīng)提供科學(xué)合理、符合客觀實際、充分詳實的分析與評價。雖然該環(huán)節(jié)的可行性研究費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計費(fèi)、市政設(shè)施配套費(fèi)、環(huán)評費(fèi)和異地綠化費(fèi)等標(biāo)準(zhǔn)，在不同地域有所不同，但這些費(fèi)用均可控，因此在符合政策的前提下，盡可能降低相關(guān)成本是可行的。

（二）土地取得成本的管理

作為資源的土地是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)賴以生存和追求經(jīng)濟(jì)效益的核心利益所在，加強(qiáng)土地成本的控制和管理旨在降低土地資源的取得成本，充分發(fā)揮和挖掘土地資源的最大價值，在增加其性價比的同時，為企業(yè)創(chuàng)造更大的財富。在該環(huán)節(jié)，可控費(fèi)用包括：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、拆遷安置費(fèi)、提前搬家獎勵費(fèi)、菜地建設(shè)基金等。不可控費(fèi)用包括：失業(yè)生活補(bǔ)助費(fèi)、社保費(fèi)、土地使用權(quán)工本費(fèi)和契稅等。在控制和管理好可控成本的同時，控制土地資源取得成本是重中之重，而其關(guān)鍵在于如何降低資金成本，如果能夠延期付款或分期付款則是最佳決策。

（三）規(guī)劃與勘測設(shè)計成本管理

房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃與勘測設(shè)計工作，不僅涉及到相關(guān)費(fèi)用的高低，還將對招投標(biāo)及項目施工產(chǎn)生巨大影響。因此，在規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制是實現(xiàn)全面成本管理的關(guān)鍵。該環(huán)節(jié)成本控制與管理的途徑不僅要建立并遵守方案圖紙會審制度與程序，還應(yīng)做好對下列可控成本如異地綠化費(fèi)、人防建設(shè)費(fèi)、招標(biāo)管理費(fèi)、合同鑒證費(fèi)、勘探放線費(fèi)、鉆探費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)和設(shè)計費(fèi)等的控制與管理。如方案設(shè)計要有設(shè)計概算或設(shè)計預(yù)算，應(yīng)制定與成本控制有關(guān)的制度，對設(shè)計者優(yōu)化設(shè)計付出的額外勞動給予獎勵等。

（四）招投標(biāo)成本管理

項目招標(biāo)包括設(shè)計、監(jiān)理、施工、供應(yīng)、銷售及物業(yè)管理等單位，投標(biāo)主要指參與政府建設(shè)工程的投標(biāo)。招投標(biāo)過程中除進(jìn)行程序化管理外，該環(huán)節(jié)的相關(guān)費(fèi)用一定要做到可預(yù)測、能控制，堅持標(biāo)的的嚴(yán)格審查制度。要考慮到市場價格變化、自然地理條件、業(yè)內(nèi)頒布的各種定額以及國內(nèi)施工水平等因素，制定科學(xué)合理的招投標(biāo)項目標(biāo)的，對招投標(biāo)過程中的費(fèi)用以彈性預(yù)算進(jìn)行控制。

（五）施工環(huán)節(jié)的成本管理

通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資決策和設(shè)計、土地取得、規(guī)劃與勘測設(shè)計、招投標(biāo)等環(huán)節(jié)的成本控制與管理，以盡可能地控制費(fèi)用，在這一環(huán)節(jié)如果要保質(zhì)保量完成施工任務(wù)而降低施工成本的可能性微乎其微，發(fā)生超預(yù)算的可能性比較大。因此，應(yīng)從組織、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、合同等多方面采取有效措施才能減少不必要的浪費(fèi)，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益最大化。監(jiān)理單位及相關(guān)人員應(yīng)嚴(yán)格按程序和規(guī)定對工程進(jìn)行考核和計量。公司財務(wù)部門應(yīng)對施工階段的資金使用計劃進(jìn)行詳細(xì)的審核，按施工進(jìn)度及工程項目進(jìn)行分解安排資金；嚴(yán)格按程序和合同規(guī)定對工程價款及材料款進(jìn)行支付與結(jié)算，對工程進(jìn)度款按10%作為質(zhì)量保證金滯后支付，從而掌握工期與質(zhì)量的主動權(quán)；采用計算機(jī)技術(shù)及其他先進(jìn)的計量手段對施工過程進(jìn)行成本跟蹤控制，及時發(fā)現(xiàn)偏離目標(biāo)值的原因并采取措施予以糾正；可聘請或會同社會中介機(jī)構(gòu)對施工過程進(jìn)行全程跟蹤審計等。

（六）銷售的成本管理

銷售環(huán)節(jié)費(fèi)用的高低取決于以下因素：由開發(fā)規(guī)模和檔次決定的公司戰(zhàn)略性的營銷方案、稅收、銷售制度及相關(guān)規(guī)定、對費(fèi)用控制的措施等。除稅收這一不可控因素外，其他因素都是可控的，如營銷現(xiàn)場費(fèi)、廣告費(fèi)、費(fèi)、銷售獎勵等。對于可控費(fèi)用，公司應(yīng)建立相關(guān)的預(yù)算制度，嚴(yán)格控制各項銷售費(fèi)用的開支規(guī)模與范圍。財務(wù)部門所具有的決策職能決定了必須參與營銷方案的制定，與銷售部門保持良好的溝通，落實分析資金的使用情況，采用預(yù)警制度控制已接近限額的費(fèi)用開支和未達(dá)到預(yù)期的回款，嚴(yán)格費(fèi)用報銷制度等。

四、期間稅費(fèi)的管理是全面成本管理的窗口

作為企業(yè)費(fèi)用組成內(nèi)容的期間稅費(fèi)，外部人可以通過其觀測出企業(yè)管理水平的高度。期間費(fèi)用包括管理費(fèi)用、營業(yè)費(fèi)用和財務(wù)費(fèi)用，營業(yè)費(fèi)用已通過銷售環(huán)節(jié)進(jìn)行了控制，財務(wù)費(fèi)用的控制應(yīng)該體現(xiàn)于整個資金鏈，如何管好、用好資金并降低資金成本，關(guān)系到企業(yè)能否高效經(jīng)營。因此，財務(wù)費(fèi)用的管理核心是提高資金周轉(zhuǎn)率，實行預(yù)算管理。在保證資金鏈正常運(yùn)轉(zhuǎn)的前提下，在籌措資金繁多的渠道中，選擇資金成本率低、風(fēng)險小、周期短、貸款條件限制低的借款種類，控制好資金存量。如在不影響誠信的前提下采用分期、延期付款方式也可以降低資金成本。在管理費(fèi)用的管理中，財務(wù)部門是費(fèi)用控制的主要責(zé)任單位，采取計劃限額方式較為適合，控制點(diǎn)是標(biāo)準(zhǔn)的制定和限額控制。在費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)制定方面，除執(zhí)行國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)外，企業(yè)可以根據(jù)自身經(jīng)營特點(diǎn)及業(yè)務(wù)需要，制定符合客觀實際的費(fèi)用開支標(biāo)準(zhǔn)，如差旅費(fèi)、通訊費(fèi)等。有些費(fèi)用可以根據(jù)客觀情況編制彈性預(yù)算或零基預(yù)算，本著厲行節(jié)約的原則，在上年實際支出的基礎(chǔ)上考慮其合理性，盡可能減少費(fèi)用開支，將費(fèi)用開支定額分解到各個職能部門，如交通費(fèi)、辦公費(fèi)等。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營過程中，涉及的相關(guān)稅費(fèi)包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、殘疾人基金、維修基金以及相關(guān)手續(xù)費(fèi)、登記費(fèi)。這些稅費(fèi)對企業(yè)而言是不可控的，但必須加強(qiáng)管理，按規(guī)定正確計算并按時交納，盡可能防止漏稅及交納滯納金，以免給企業(yè)帶來不必要的費(fèi)用開支。然而，仍應(yīng)關(guān)注合理避稅的可行性以及由此給企業(yè)帶來的經(jīng)濟(jì)利益。

五、確定目標(biāo)成本關(guān)系到企業(yè)全面成本管理的成敗

進(jìn)行成本控制與管理，必須有控制的標(biāo)準(zhǔn)，這就要求對即將發(fā)生的成本進(jìn)行科學(xué)合理的估算，以便對費(fèi)用的發(fā)生進(jìn)行有效控制，從而確認(rèn)企業(yè)的盈利水平。這實際上是對項目投入資金進(jìn)行的估算，不僅滿足融資計劃的需要，也是進(jìn)行項目可行性分析不可或缺的內(nèi)容。預(yù)測的目的在于對未來經(jīng)營的不確定性根據(jù)歷史經(jīng)驗及市場變化來進(jìn)行科學(xué)的預(yù)判，以確定資金耗費(fèi)的額度，防范經(jīng)營風(fēng)險。成本預(yù)測應(yīng)以年度經(jīng)營目標(biāo)為前提，是年度內(nèi)項目規(guī)劃、設(shè)計、建造成本及所有可能發(fā)生的費(fèi)用總和。

目標(biāo)成本的預(yù)測要點(diǎn)應(yīng)包括如下內(nèi)容：根據(jù)公司年度利潤目標(biāo)與預(yù)計產(chǎn)值倒扣成本；根據(jù)“由下而上”的成本費(fèi)用資料平衡成本；根據(jù)委托的特點(diǎn)考慮長期協(xié)作能夠降低的成本；根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢及政策與新型材料、技術(shù)的運(yùn)用可能增減的成本；根據(jù)公司管理要求應(yīng)該降低的成本。對目標(biāo)成本進(jìn)行控制時，項目成本應(yīng)按相對指標(biāo)分解到各責(zé)任部門進(jìn)行控制，如規(guī)劃設(shè)計成本按總投資額的一定比例由總工辦負(fù)責(zé)控制等；對期間費(fèi)用應(yīng)按公司的相關(guān)規(guī)定，按絕對額分解到各責(zé)任部門控制。各責(zé)任部門應(yīng)按一定的比例設(shè)定預(yù)計費(fèi)用，將其中的一部分集中到綜合計劃部門統(tǒng)一管理，以便隨時進(jìn)行調(diào)劑。對于修正的目標(biāo)成本，經(jīng)審議通過后應(yīng)重新下達(dá)。為了保證目標(biāo)成本的剛性，對于增加變動的責(zé)任部門不應(yīng)再享受公司給予的獎勵。

六、結(jié)語

房地產(chǎn)開發(fā)成本管理是以全面成本管理為前提，以價值鏈為紐帶，以造價、工期和質(zhì)量為保證，全員參與的全面、全過程的科學(xué)管理體系。只有樹立成本效益觀念，從戰(zhàn)略的高度視整個價值鏈為目標(biāo)，分析如何全面、系統(tǒng)地利用好企業(yè)擁有的自然資源和人力資源，加強(qiáng)對成本的有效控制和管理，才能達(dá)到降低成本和提高效益的目的。在全過程成本管理過程中，做好成本預(yù)測工作才能更好地將責(zé)任落實到實處，只有將目標(biāo)成本分解、落實到每個責(zé)任部門，通過簽訂成本費(fèi)用控制責(zé)任書，加大對目標(biāo)成本的考核力度，才能使企業(yè)高效地完成自己的經(jīng)營目標(biāo)。X

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